REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 207° y 158°
DEMANDANTE: EFIGENIA DEL CARMEN HERNANDEZ ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 3.150.175.
APODERADOS
JUDICIALES: FELIPE CARRASQUERO RODRIGUEZ y TIBISAY VELASQUEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. Nº 35.893 y 44.797, respectivamente.
DEMANDADOS: OTTO SÉILER L., MANUELA CARREIRA DE SÉILER, ANGEL ENRIQUE MARQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MARQUEZ BURGUERA, venezolano el primero, española la segunda, venezolanos los restantes, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.156.126, E- 518.682, 13.831.195 y 13.832.196, en el mismo orden.
APODERADOS
JUDICIALES: JOSE LUIS PEREZ GUTIERREZ y ROGER GUTIERREZ RODRÍGUEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3.415 y 13.039, respectivamente; por los codemandados OTTO SÉILER L. y MANUELA CAPREIRA DE SÉILER; y el abogado en ejercicio MARIO JOSE PACHECO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 10.864, por los codemandados ANGEL ENRIQUE MARQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MARQUEZ BURGUERA.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2015-000904
I
ANTECEDENTES
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 21 de julio de 2015, por el abogado MARIO JOSE PACHECO, actuando en su condición de apoderado judicial de los codemandados ANGEL ENRIQUE MARQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MARQUEZ BURGUERA, y la apelación ejercida en fecha 13 de agosto de 2015, por el abogado JOSE LUIS PEREZ GUTIERREZ, actuando en su condición de apoderado judicial de los codemandados OTTO SÉILER L. y MANUELA CAPREIRA DE SÉILER, contra la sentencia definitiva proferida en fecha 6 de marzo de 2015 por el Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio, se interpusiera en su contra por la ciudadana EFIGENIA DEL CARMEN HERNÁNDEZ ROMERO, todos ya identificados, en el expediente signado bajo el Nº AH1B-V-2005-000077 (Nomenclatura del tribunal de la causa), Nº 12-0590 (Nomenclatura del tribunal itinerante).
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto dictado en fecha 21 de septiembre de 2015, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial a los fines del sorteo de ley.
Verificada la insaculación de causas el día 24 de septiembre de 2015, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, recibiendo las actuaciones el 25 de septiembre 2015. Luego, por auto de fecha 28 de ese mismo mes y año, se le dio entrada a la presente causa, y se ordenó la notificación de las partes intervinientes, con al advertencia de que una vez conste en autos la última de las notificaciones acordadas, procederá a fijar la audiencia oral y pública, conforme a lo establecido en el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Mediante diligencia interpuesta en fecha 14 de diciembre de 2016, la representación judicial de la parte actora, solicitó la perención de la instancia, en virtud de haber transcurrido más de un año desde la solicitud de apelación de la recurrida, sin que los demandados se dieran por notificados, solicitando sea ratificada la sentencia apelada. Luego en fecha 20 de diciembre de 2016, la representación judicial codemandada Otto Séiler L. y Manuela Capreira de Séiler, solicitó se deseche la petición de perención por cuanto aún no se ha producido. (f. 439).
Agotados los trámites de notificación tanto personales como por carteles, consta que en fecha 13 de julio de 2017, la Secretaria de este Juzgado dejó constancia del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil; por lo que en fecha 2 de agosto de 2017, se fijo la audiencia oral y pública conforme lo prescribe el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició el presente proceso mediante demanda interpuesta el 23 de septiembre de 2005 por el abogado FELIPE CARRASQUERO RODRIGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana EFIGENIA DEL CARMEN HERNÁNDEZ ROMERO, procedió a exponer los siguientes alegatos: 1) Que desde hace veintiún (21) años su representada ha mantenido su domicilio principal en un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 82, situado en el piso Nº 8, del Edificio Residencias Conosca, ubicado en Lomas del Mirador en la Avenida Boulevard El Cafetal del Municipio Autónomo Baruta del estado Miranda, con aproximadamente (59,70 m2), siendo su único y exclusivo propietario para la fecha 12 de febrero de 1984, fecha que se inició el primer contrato de arriendo, el ciudadano Otto Séiler Lazarovic, con quien se celebró el último contrato privado de arriendo el 12 de octubre de 1996, siendo incrementado el canon de arrendamiento por espacio de veintiún años a petición del arrendador, llegando en la actualidad a la cantidad de (Bs. 300.000,00) mensuales. 2) Que el propietario arrendador procedió a vender el inmueble, según consta de documento protocolizado en fecha 4 de julio de 2005. 3) Señaló que el inmueble está integrado por un recibo-comedor, una cocina-pantry, un lavandero, un dormitorio, una sala de baño, dos terrazas-balcones y dos closet; correspondiéndole un puesto de estacionamiento descubierto situado en la planta baja del edificio, distinguido con el Nº 82. 4) Que el propietario, jamás y nunca, ni en ningún momento, le presentó a su representada, la oferta de compraventa que prevé la Ley en su carácter de arrendataria, violando el derecho de preferencia que tiene su representada. Señaló que la venta del inmueble fue por la cantidad de ese entonces de cien millones bolívares (Bs. 100.000.000,00), pero la verdadera cantidad recibida por el propietario, es la cantidad de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,00). 5) Fundamentaron la acción conforme a lo establecido en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil; en los artículos 42, 44, 47, 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 5) Que es por lo anterior que demanda por retracto legal, a los ciudadanos Otto Séller y Manuela Carreira de Séiler, y los ciudadanos Ángel Enrique Márquez Burguera y Norelia Carolina Marquez Burguera, para que convengan en la resolución del contrato de compraventa, subrogándola en la persona de los adquirientes y se le transmita a su representada la propiedad del inmueble en la cantidad de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,00), hoy equivalentes a ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00) que consiste en la verdadera cantidad de dinero con que adquirieron los compradores, o en su defecto sean condenados por el tribunal en lo siguiente: i) en pagar las costas y costos del juicio, incluidos honorarios de abogados. 6) Consideró que es a partir del 15 de agosto de 2005, cuando comienza a correr a su favor un plazo de cuarenta (40) días previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para ejercer la acción de retracto, siendo la fecha en la que se enteraron, para lo cual enviaron comunicación al ciudadano Otto Séiler, manifestando su preocupación al respecto según consta del envío a través de MRW, en fecha 16 de agosto de 2005, Nº de cupón 629690-1. 7) Estimó la presente acción en la cantidad de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,00), hoy equivalentes a ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00). Asimismo, solicitó sea decretada una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda.
La demanda in comento aparece admitida mediante auto fechado 30 de septiembre de 2005, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia de lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando el emplazamiento de la parte demandada ciudadanos Otto Séller y Manuela Carreira de Séiler, y los ciudadanos Ángel Enrique Márquez Burguera y Norelia Carolina Marquez Burguera, ya identificados, a los fines de dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación que de ellos se practique. (f. 21).
Mediante diligencia presentada en fecha 8 de noviembre de 2005, por la representación judicial de los codemandados Otto Séller y Manuela Carreira de Séiler, procedieron a darse por citados, solicitando adicionalmente la reposición de la causa al estado de que sea admitida la demanda mediante el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Consignó además un escrito donde fundamenta su solicitud, así como el poder que acredita su representación. (f. 42).
Por auto de fecha 17 de noviembre de 2005, el juzgado a quo llamó a las partes a un acto conciliatorio de conformidad con el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 23 de julio de 2005, oportunidad fijada para que tenga lugar el acto conciliatorio, el juzgado de la causa dejó constancia de la incomparecencia de la parte demandada. (f. 56).
Mediante escrito interpuesto en fecha 23 de noviembre de 2005, la representación judicial de la parte actora consignó constante de tres (3) folios útiles, ofrecimiento de venta del inmueble objeto de la demanda, por parte de los compradores hoy demandados en este juicio; indicando que aceptaba el ofrecimiento en venta, pero objetando y rechazando el precio ofrecido; ya que quedó –a su decir- probado que los compradores cancelaron solamente la cantidad de entonces ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,00), indicando además que ese hecho es público y notorio entre los vecinos del edificio. Ratificó la solicitud de oficiar a (SUDEBAN) a fin de que informe si los ciudadanos codemandados poseen cuenta bancaria en el país, así como sus movimientos bancarios del mes de julio con el fin de demostrar que existe simulación del pago del inmueble en relación a (Bs. 20.000.000,00). Solicitó además la devolución por parte del ciudadano Otto Séiler Lazarovic, de la cantidad de (Bs. 600.000,00) correspondiente a los meses agosto y septiembre del presente año, por concepto de canon de arrendamiento, ya que para esa fecha los expropietarios no tenían carácter de arrendadores.
Mediante diligencia interpuesta en fecha 24 de enero de 2006, la representación judicial de la aparte codemandada ciudadanos Otto Seiler y Manuela de Seiler, ratifica su solicitud de reposición de la causa. (f. 92).
Por auto dictado en fecha 2 de febrero de 2006, el juzgado de la causa declaró la nulidad del auto de fecha 30 de septiembre de 2005 dejándo sin efecto todas las actuaciones posteriores, siendo ordenada la admisión de la demanda conforme a lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, en esa misma fecha, se admitió la presente demanda por el procedimiento breve, ordenándose la citación de los codemandados, para que contesten la demanda al (2º) día luego de constar en autos la última citación. (f. 95).
En fecha 28 de marzo de 2006, la representación judicial codemandado ciudadanos Otto Seiler y Manuela de Seiler, se dio por citado en el presente juicio. Asimismo, consta que en fecha 29 de marzo de 2006, la representación judicial de los codemandados Angel Marquez y Norelia Marquez, se dio también por citado en este juicio; consignando copia ad-effectum videndi, del poder que acredita su representación. (f. 104).
Por escrito presentado en fecha 31 de marzo de 06, la representación judicial de los codemandados Otto Seiler y Manuela de Seiler, procedió a contestar la demanda en lo términos siguientes: 1) Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la caducidad de la acción, indicando que la parte accionante, a través de su representación judicial, de acuerdo a su propia confesión pretende que la fecha 15/08/2005, sea tomada como la de conocimiento obtenido del acto de compra venta, lo cual hace que la acción haya sido interpuesta de manera extemporánea. Señaló en este sentido, que la verdadera fecha que ha de tomarse en consideración como la del inicio del lapso de caducidad del ejercicio de retracto es el día 22 de septiembre de 2005, momento en el cual quedó la actora notificada de manera cierta, autentica y completa, según consta de documento certificado por la Notaría Pública Vigésima Segunda (22ª) del Municipio Libertador del Distrito Capital; siendo que transcurrió el período continuo de cuarenta (40) días calendarios sin que la actora hubiese manifestado su deseo de adquirir el inmueble que ocupa. Señaló que la demanda intentada ha sido extemporánea por prematura, ya que, en todo caso ha debido la actora intentarla a partir de la fecha en que la inquilina debió aceptar de manera autentica la oferta de venta, razón por la cual solicitó que la presente cuestión previa sea declarada procedente, desechando en consecuencia la demanda. 2) Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, por cuanto la parte actora pretende la resolución de contrato, objeto del pretendido también derecho de retracto, por ser ambas acciones incompatibles entre sí, siendo que de acuerdo con el artículo 78 ibídem, prohíbe acumular acciones o pretensiones que por su esencia naturaleza se excluyen mutuamente en el mismo libelo de demanda. 3) Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal (11º) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la prohibición de admitir la acción propuesta, por cuanto a su decir la acción intentada no procede en relación a los vendedores ya que la ley establece de manera concreta y específica que la misma solo se podrá incoar contra los adquirentes, por la propia naturaleza de la acción, a saber, un derecho de subrogación, por lo que solicitó que la cuestión previa opuesta sea declarada procedente. 4) En cuanto al fondo, negó, rechazó y contradijo la presente acción, tanto en los hechos como en el derecho, señalando que la acción ejercida en contra de sus defendidos no tiene base legal alguna, es improcedente en derecho porque sus representados no tienen la cualidad ni el interés para sostener este juicio y menos la parte actora para intentarlo. 5) Que respecto a la acción de resolución contractual incoada, rechazó dicha pretensión por considerar que la misma es improcedente por ilegal, en el contexto de la inepta acumulación que la parte actora ha hecho con la acción de retracto legal. 6) Que la parte actora pretende que el precio a pagar por el inmueble, sea diferente al que consta en el documento público que contiene el contrato de compra venta, lo cual es contrario a la ley, ya que la norma correspondiente dispone que la subrogación en el lugar del adquirente se hará respetando el contrato y sus estipulaciones. Indicó que la suma de (Bs. 100.000,00) fue recibida por sus representados de manos de los compradores, a su entera y cabal satisfacción; solicitaron que la presente demanda sea declarada sin lugar. 7) Promovió la excepción perentoria de falta de cualidad e interés por parte de los vendedores demandados y de la actora retrayente. Respecto a los codemandados vendedores, indicó que la acción de retracto debe ser intentada contra los adquirientes del bien inmueble, en virtud de la naturaleza de la acción la cual es la subrogación, siendo que en virtud de esta premisa, la parte actora tampoco tiene acción contra el vendedor en la acción de retracto, por lo que no hay cualidad activa ni pasiva; razón por el cual solicitó que el presente alegato prospere en derecho, y sea declarada con lugar. 8) En nombre de sus representados promovió contra la actora reconvención, fundamentado en los hechos antes señalados; por lo que la demandó para que convenga o en su defecto sea condenada a lo siguiente: i) Que la acción de retracto legal intentada es extemporánea, por lo que operó la caducidad de la acción: ii) Que es legalmente improcedente la acción de resolución de contrato de compra venta respecto al documento suscrito entre sus representados y los codemandados Angel Marquez y Norelia Marquez; iii) Que la resolución del contrato original no es procedente ya que es excluida por su pretensión de retracto legal; iv) Que la legitimación pasiva en la acción de retracto corresponde a los compradores y no a los vendedores, por lo que sus representados no tienen cualidad ni interés para sostener este juicio. Por último, solicitó que la reconvención sea admitida, y declarada con lugar en la definitiva. Estimó la misma en la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00).
Consta que en fecha 31 de marzo de 2006, la representación judicial codemandada ciudadanos Ángel Márquez y Norelia Márquez, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: 1) Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la actora no ejerció la presente acción dentro de los (40) días calendarios previstos en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto a la fecha indicada por la actora de tener conocimiento de la venta (16/08/2005); indicando que el 22 de septiembre de 2005, sus representados notificaron a la arrendataria mediante documento autentico la manifestación de venderle el inmueble que ocupa como inquilina señalándole precio, condiciones y modalidades de la negociación, por lo que esa fecha (22/09/2005), fue la fecha cierta y legal en la que quedó la inquilina notificada de conformidad con los artículos 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que en ese lapso de cuarenta (40) días siguientes a esa fecha, la actora tampoco ejerció la acción de retracto legal, ya que no manifestó su deseo de adquirir el inmueble, operando así la segunda caducidad. 2) Que consta en autos escrito de fecha 23 de noviembre de 2005, donde la actora aceptó el ofrecimiento de venta del inmueble, pero objetó el precio ofrecido; siendo que del día 16/08/2005 al 23/11/2005, transcurrieron mas de cien (100) días calendarios; y del 23/09/2005 al 23/11/2005, transcurrieron sesenta y dos (62) días calendarios; siendo que con el anterior cómputo se puede determinar, que la aceptación de fecha 23/11/2005, además de no cumplir con el procedimiento que indica la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es a todas luces extemporánea. 3) que en fecha 2 de febrero de 2006, el juzgado de la causa declaró la nulidad del auto de admisión de la demanda de fecha 30 de septiembre de 2005, y dejó sin efecto todas las actuaciones posteriores a esa fecha, obviamente esto incluye el referido escrito del día 23/11/2005; siendo que también es extemporánea por adelantada la demanda intentada, ya que la inquilina debió aceptar de manera auténtica la oferta de venta que los compradores le comunicaron, junto con la notificación de la operación de compra venta y satisfacer las aspiraciones del propietario, siendo por lo antes expuesto la cuestión previa antes indicada debe ser declarada procedente y en consecuencia desechada la demanda. 4) Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; ya que la actora demandó el retracto legal y pide que se convenga en la resolución del contrato de compra venta, esto es, que se volviera al estado que existía antes de la celebración del contrato de compra venta, desvirtuando así la naturaleza y objeto de la figura jurídica del derecho de retracto legal o de subrogación, lo que hace que ambas acciones (resolución de contrato y retracto legal) se excluyan entre sí, por lo que está expresamente prohibida, con excepción que se solicite en el mismo libelo de demanda, las mismas sean decididas subsidiariamente, como no fue pedido por la actora; que por lo antes expuesto, pide que esta cuestión previa sea declarada con lugar. 5) Contradijo y rechazó en todas sus partes la demanda intentada; indicando que la demanda fue presentada el 23/09/2005, como respuesta equivocada a la oferta de retracto legal arrendaticio hecha el 22/09/2005 hecha por sus representados con documento autenticado, a la arrendataria y en las mismas condiciones estipuladas en el documento de compra venta, por el que compraron sus representados la propiedad. 6) Que la actora tan solo ha cumplido con la primera condición de tener dos (2) años ocupando como inquilina, pero no se encuentra solvente en el pago de las pensiones de arrendamientos a sus representados, y no satisface las aspiraciones de los propietarios en relación al monto vendido (Bs. 100.000.000), por el contrario el demandante pretende imponer en su libelo como verdadero un precio inferior de (80.000.000,00). 7) Que incurre la parte actora en incoherencias al demandar a los vendedores Seiler-Carreira para que le ofrecieran a ella como arrendataria el inmueble por retracto legal, cuando los obligados son en este caso sus representados, como en efecto cumplieron el 22/09/2005. 8) Que el objeto de la pretensión no está determinado con precisión como lo exige el numeral 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto, no identifica cual demandado sea condenado al pago de costas. 9) Rechazó el contenido de la comunicación de fecha 16/08/2005, ya que es una correspondencia privada dirigida a los vendedores del inmueble, siendo que esa misiva no tiene carácter de documento auténtico y su redacción y contenido no guarda relación alguna con el retracto legal notificado por sus representados (22/09/2005). 10) Rechazó como falso la aseveración que la actora tenga más de veintiún (21) años ocupando el inmueble en calidad de arrendataria. 11) Impugnó la cuantía realizada por la actora en la cantidad de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,00), por no coincidir con las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad (04/07/2005), y el documento auténtico de notificación a la actora (22/09/2005). 12) Rechazó y se opuso a la continuación de la aplicación de la medida de prohibición de enajenar y gravar, ya que no existe riesgo manifiesto de quedar ilusoria la ejecución del fallo, sin que conste un medio de prueba que constituya presunción grave de esa circunstancia. 13) Que se opone a la solicitud de oficiar a la Superintendencia de Bancos, realizada por la actora, por no ser la oportunidad procesal para tal petitorio ni tampoco es idóneo. Por último, solicitó que sean declarados con lugar las cuestiones previas y sin lugar la demanda con la debida condenatoria en costas a la parte actora.
Por auto dictado el 3 de abril de 2006, el juzgado de cognición declaró inadmisible la reconvención propuesta por la representación judicial codemandada ciudadanos Otto Seiler y Manuela de Seiler. (f. 170).
Luego, en fecha 5 de junio de 2006, el a quo dejó constancia que el lapso probatorio comenzó a computarse a partir del 31 de mayo de 2006, inclusive. (f. 177).
Mediante escrito presentado en fecha 8 de junio de 2006, la representación judicial codemandada ciudadanos Otto Seiler y Manuela de Seiler, procedió a promover pruebas en el presente asunto. Asimismo, consta que la representación judicial codemandada ciudadanos Angel Márquez y Norelia Márquez, en fecha 13 de junio de 2006 hizo lo propio, mediante escrito de promoción de pruebas constante de tres (3) folios útiles.
Por auto de fecha 14 de junio de 2006, el juzgado de la causa incorporó los escritos de pruebas al expediente y su pronunció respecto a su admisibilidad. (f. 209).
En fecha 15 de junio de 2006, la representación judicial accionante consignó escrito de promoción de pruebas constante de dos (2) folios útiles. Luego, consta que por auto dictado en esa misma fecha, el juzgado a quo incorporó dicho escrito al expediente y se pronunció respecto a su admisibilidad. (f. 218).
Mediante escrito constante de tres (3) folios útiles, la representación judicial codemandada ciudadanos Otto Seiler y Manuela de Seiler, procedió a esgrimir conclusiones en torno al presente juicio. (f. 220).
Por auto de fecha 29 de junio de 2009, el Dr. Angel Vargas Rodríguez, se abocó al conocimiento de la presente causa, en virtud de haber sido designado juez provisorio, según oficio Nº CJ-09-0954, de fecha 4 de junio de 2009, emanado de la Presidenta de la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia.
Por auto dictado en fecha 15 de febrero de 2012, el juzgado de la causa remitió el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Expedientes de este Circuito Judicial, en aplicación a lo previsto en la Resolución Nº 2011-0062, dictada en fecha 30/11/2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia. (f. 298).
Remitidas como fueron las actuaciones, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual le dio entrada por auto dictado en fecha 13 de abril de 2012. (f. 301).
Por auto de fecha 25 de enero de 2013, la juez itinerante Dra. Amarilis Nieves Blanco se abocó al conocimiento de este juicio conforme a las Resoluciones signadas Nros. 2011-062 de fecha 30 de noviembre de 2012 y 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012. (f. 311).
Por auto de fecha 17 de octubre de 2013, la juez itinerante Dra. Celsa Díaz Villarroel, se abocó al conocimiento de este juicio conforme a las Resoluciones signadas Nros. 2011-062 de fecha 30 de noviembre de 2012 y 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012. (f. 313).
Mediante escrito presentado en fecha 7 de noviembre de 2013, la representación judicial accionante solicitó se dicte sentencia definitiva, ratificó las pruebas promovidas y consignó anexos constantes de cincuenta y un (51) folios útiles.
Luego, en fecha 10 de marzo de 2014, la representación judicial de los codemandados Ángel Márquez y Norelia Márquez, consignó escrito de alegatos constante de tres (3) folios útiles.
Posteriormente, en fecha 06 de marzo de 2015, el juzgado itinerante dictó sentencia definitiva en el presente asunto, declarando sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º, 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y con lugar la acción interpuesta por la ciudadana Ifigenia del Carnen Hernández. (f. 378).
Quedó de esta manera concluido el trámite en segunda instancia conforme al procedimiento breve, por lo que de seguidas se pasa a proferir el fallo correspondiente con fundamento a lo que a continuación se señala.
III
DE LA AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA EN ALZADA
Notificadas las partes, revelan estas actas que este Tribunal fijó día y hora para la celebración de la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar en fecha 7 de agosto de 2017. A dicho acto, concurrieron las representaciones judiciales de todas las partes intervinientes; acto en el cual se dejó asentado lo siguiente:
“…En este estado, intervino la abogada TIBISAY COROMOTO VELÁSQUEZ HERNÁNDEZ, ut supra identificada, y expuso: “…Solicitó la ratificación de la sentencia recurrida. Que se le violo su derecho de preferencia a su representada, ratificó los alegatos expuestos en su escrito libelar. Indicó que el administrador estaba en conocimiento del arrendamiento existente entre la accionante y su ocupación por más de 20 años, y solicitó la ratificación donde quedó demostrada la violación al derecho de preferencia, por cuanto no recibió la notificación pertinente. Es todo…”. Acto seguido, tuvo derecho de palabra el abogado JOSÉ LUÍS PÉREZ GUTIÉRREZ, donde expuso: “…Alegó la nulidad de la sentencia por cuanto es violatoria ya que parte de un falso supuesto, por cuanto no hay constancia efectiva quien debe notificar al arrendatario la realización de la negociación de venta es el comprador. Señaló la existencia del debate litisconsorcio pasivo, indicando que debe ser en la persona del comprador únicamente a quien debe accionársele en relación al retracto. Alegó la inepta acumulación por solicitar la resolución del contrato de venta, en el sentido de solicitar el actor la subrogación en el contrato de venta cuando el contrato es inexistente. Que en el supuesto de que sea procedente el retracto, señaló incongruencia en relación al precio indicado por la actora, siendo el precio real la cantidad de cien millones de bolívares, hecho que no fue demostrado por la actora, y que el documento público (venta) debe ser atacado mediante tacha de falsedad. Señaló que no se cumplen las condiciones establecidas en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la época, por cuanto se debe cumplir con las aspiraciones del vendedor, tomando en cuenta el documento público de venta, lo cual no debe pretender la accionante cambiar. Alegó la inexistencia de la confesión ficta devenido a la incomparecencia de los codemandados a la audiencia de conciliación, solicitó que este punto sea resuelto. Señaló que en la parte dispositiva de la recurrida, se declaró resuelto el contrato, para luego declarar subrogado a la actora en ese contrato, el cual en virtud de la resolución declarada tiene efectos retroactivos, aunado por la cantidad de ochenta millones de bolívares sin haber quedado demostrado en juicio, incurriendo en una suposición falsa. Señaló que la notificación se realizó de modo auténtica, con la entrega del documento de compra venta certificada, comenzando a correr el lapso de caducidad de cuarenta días de manera fatal, por lo que solicitó la nulidad de la recurrida por los vicios señalados, y que este juzgado revise las actas del expediente, sobre todo las pruebas promovidas y evidenciar que la actora no probó nada respecto a las pretensiones por ellas planteadas. Consignó en este acto escrito de conclusiones constante de cinco (5) folios útiles…”. Luego, expuso lo conducente el abogado MARIO JOSÉ CÁRDENAS PACHECO donde expuso: “…que sus representados adquirieron el inmueble de autos mediante documento protocolizado por cien millones de bolívares. Señaló que el 22 de septiembre de 2005, cumpliéndose con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios mediante documento autenticado, fue notificado la accionante de la venta del inmueble, se le hizo entrega de una copia certificada. Siendo que la respuesta es la interposición de una demanda al día siguiente. Habiendo transcurrido 62 de los 40 para que transcurra el lapso de caducidad. Señaló la accionante aceptó la oferta de venta en el juicio, indicando que no estaba de acuerdo del precio establecido en el documento, transgrediendo el tercer elemento para la procedencia del derecho de preferencia ofertiva, a saber, cumplir con las aspiraciones del arrendador y habían transcurrido 62 días desde la notificación. Que en el lapso de pruebas, la actora no demostró que el precio de venta era de ochenta millones. Que respecto a las pruebas promovidas por la actora la venta y la notificación original, favorecía era a lo codemandados, sin que estas favoreciera a la actora. Que en la parte dispositiva de la recurrida, se resuelve el contrato para luego subrogar a la accionante en las mismas condiciones, cuando lo ocurrido por la resolución es que quedó extinguido el contrato de venta. Además indicó que la juez da como cierto que la venta fue realizada por ochenta millones de bolívares, por lo que solicitó que sentencia sea declarada viciada de nulidad absoluta, adhiriéndose a lo planteado por el apoderado codemandado de los ciudadanos Otto Seiler y Manuela de Séiler, solicitando que se declare con lugar la apelación ejercida. Es todo…”. En este estado, intervino la abogada TIBISAY COROMOTO VELÁSQUEZ HERNÁNDEZ, ut supra identificada, y expuso: “…Ratificó su solicitud que sea confirmada la sentencia recurrida, en virtud de la transgresión de la preferencia ofertiva hecha a su representada, por cuanto no fue notificada de la venta realizada entre los codemandados. Es todo…”. En este estado, el Tribunal difirió la audiencia por treinta (30) minutos con los fines de dictar el dispositivo pertinente. Reanudada la audiencia, interviene el ciudadano Juez, quien siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda y expone: “…Este Tribunal conoce del recurso de apelación ejercido por los codemandados contra la sentencia dictada en fecha 6 de marzo de 2015, por el Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia. Este Tribunal pasa a decidir el recurso ejercido en vista de los alegatos planteados en el curso del proceso, como lo alegado en la presente audiencia. En tal sentido, se pasa a dirimir el alegato de nulidad del fallo, por haber incurrido en el vicio de suposición falsa, al atribuir al instrumento publico de enajenación menciones que no contienen, fijando el precio en ochenta millones de bolívares, dando por demostrado este hecho con pruebas que no constan en autos, siendo que los testigos promovidos al respecto no fueron evacuados, se desprende de autos que en la recurrida se arribó a dicha conclusión luego de darle valor probatorio a instrumentos aportados en copia simple al escrito libelar, lo que mal o bien, en cuanto a la valoración, no configuran el vicio alegado, por lo que se declara improcedente la impugnación del alegato de nulidad formulado por ambos codemandados en la presente audiencia. Así se decide. En lo pertinente a la impugnación a la cuantía realizada por los codemandados adquirientes del inmueble, por cuanto la misma no se fijó con vista a la indicada en el precio de venta del inmueble (04/07/2005), fijándola estimación en un valor menor, considera quien aquí juzga que resulta procedente dicha impugnación debiéndose corresponder con la cantidad del precio fijado de venta del inmueble por la cantidad de cien millones de bolívares fuertes, equivalentes hoy a cien mil bolívares. Así se declara. En cuanto a las cuestiones previas opuestas, ratificándose en esta audiencia el fundamento de la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es evidente que la misma al no tener apelación conforme a lo establecido en el artículo 357 eiusdem, no amerita un nuevo análisis por parte de este juzgador. Así se declara. En lo atinente a las cuestiones previas previstas en los ordinales 10 y 11 ibídem, referidas a la caducidad y a la inadmisibilidad de admitir la acción propuestas, con respecto a la primera de las nombradas, se evidencia que la actora alegó que tuvo conocimiento de la venta el 15 de agosto de 2005, interponiendo la acción el día 23 de septiembre de ese mismo año, con lo cual, se evidencia que ejerció la acción en forma oportuna, incluso tomando en cuenta la notificación realizada en fecha 22 de septiembre de 2005, es evidente que se interpuso la demanda el día siguiente, motivo por el cual se declara improcedente la presente cuestión previa. Así se decide. Respecto a la cuestión previa del ordinal 11º, con fundamento a que la acción no procede con respecto a los vendedores, alegando igualmente como defensa perentoria la falta de cualidad tanto de los actores y codemandados para sostener el presente juicio, se declara en primer lugar que dicha pretensión no se encuentra prohibida en forma expresa por la ley y es admisible conforme al principio pro actione. Así se decide. En cuanto a la defensa de falta de cualidad, se hace valer en este aspecto, la sentencia de la Sala de casación Civil Nº 2015-000653 de fecha 19 de julio de 2016 con ponencia de la Magistrada Marisela Godoy, que determina en estos casos la existencia de un litis consorcio pasivo necesario, a los fines de que la sentencia surta plenos efectos legales. Por último, y luego de un análisis exhaustivos a los medios de pruebas aportados a los autos, es evidente que la parte actora, a pesar de que ejerció oportunamente su derecho a retracto legas y se encontraba al día con los cánones de arrendamiento para le momento de interponer la acción, no cumplió con el tercer requisito conforme al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable rationi temporis al caso de autos para la procedencia de la acción, como lo es satisfacer las aspiraciones del propietario, específicamente le precio de venta del inmueble que en este caso quedó fijado en cien millones de bolívares, actualmente cien mil bolívares, en consecuencia, faltando uno de los requisitos de ley, resulta forzoso para este Tribunal en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declarar la improcedencia de la acción ejercida y en consecuencia con lugar las apelaciones ejercidas por los codemandados intervinientes, en el presente juicio de retracto legal incoado por la ciudadana EFIGENIA DEL CARMEN HERNANDEZ ROMERO contra los ciudadanos OTTO SÉILER, MANUELA DE SÉILER, ANGEL MARQUEZ y NORELIA MARQUEZ . Se impone las costas a la parte actora conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. El fallo in extenso será publicado dentro de los tres días de despacho siguientes a la presente fecha. Es Todo…”.
IV
MOTIVACION PARA DECIDIR
Encontrándonos dentro de la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Juzgado Superior Segundo, con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:
Se defieren al conocimiento de esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 21 de julio de 2015, por el abogado Mario José Pacheco, actuando en su condición de apoderado judicial de los codemandados Ángel Enrique Márquez Burguera y Norelia Carolina Marquez Burguera, y la apelación ejercida en fecha 13 de agosto de 2015, por el abogado José Luís Pérez Gutiérrez, actuando en su condición de apoderado judicial de los codemandados Otto Séiler L. y Manuela Carreira de Séiler, contra la sentencia definitiva proferida en fecha 6 de marzo de 2015 por el Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio, se interpusiera en su contra por la ciudadana Efigenia del Carmen Hernández Romero. El fallo recurrido aparece fundamentado en lo siguiente:
“…SEGUNDO: Con relación a la cuestión previa opuesta contenida en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinal 10º que textualmente dice: (…). Con respecto a la caducidad de la acción, alegó la parte demandada que la actora a través de su representación judicial y de acuerdo a su confesión contenida en el libelo de la demanda ésta señaló que: “…Es a partir del 15 de agosto cuando comienza a correr a nuestro favor un plazo de cuarenta (40) días calendarios previstos en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, para ejercer la acción de retracto legal establecido en el artículo 43 eiusdem…” En este sentido, en necesario dejar establecido que según consta del análisis exhaustivo realizado al material probatorio promovido por las partes en el presente juicio, el lapso establecido en la ley para la caducidad de la acción no se encuentra vencido, es decir, que aún cuando la parte actora alegó que fue en fecha quince (15) de agosto de dos mil cinco (2005), cuando tuvo conocimiento de la venta y a su vez la parte demandada señalo que en fecha veintidós (22) de septiembre de dos mil cinco (2005, fue cuando se hizo ofrecimiento a la arrendataria; en ninguna de las dos oportunidades, tomándolas como fecha de inicio para el calculo de la caducidad la misma se configura, sin embargo quien aquí decide, de manera ilustrativa trae a colación lo establecido en la norma, la cual pauta que: (…). En relación con lo anterior, este órgano Jurisdiccional considera improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte accionada; y así se decide.
TERCERO: Con relación a la cuestión previa opuesta contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinal 11º que señala lo que sigue: (…). En referencia a la última de las defensas previas opuestas por la parte accionada, la cuestión contenida en el ordinal 11º, inherente a la prohibición de admitir la acción propuesta; la demandada adujo que la misma es procedente en virtud de la cualidad de vendedores que ostentan sus cedentes en el contrato previo de compraventa del inmueble; razonando que según su decir, la ley establece de manera concreta que tal demanda sólo se podrá incoar contra los adquirientes ya que la esencia del derecho de retracto legal inquilinario así lo impone por ser este un derecho de subrogación. En concordancia con ello, quien aquí juzga considera dejar establecido que el retracto legal es (…), sin embargo la acción que ejerce la arrendataria va en busca de cómo anteriormente se señaló subrogarse con respecto a la venta del inmueble, en función de haberse vulnerado la preferencia ofertiva de la cual goza y no como pretende hacer valer la demandada alegando que la subrogación es en función de la cualidad pasiva del adquiriente o el vendedor arrendador. En conclusión, esta Instancia Jurisdiccional impartiendo justicia en nombre de la República considera que no proceden las defensas previas opuestas por la parte demandada en el presente juicio, razón por la cual es menester declarar SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 en sus ordinales 6º, 10º y 11º del Código de Procedimiento Civil opuestas por la parte accionada y así expresamente se decide.
(…).
PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:
En el presente juicio fue incoada una demanda por retracto legal arrendaticio, en función de que le fue vulnerado el derecho de preferencia ofertiva a la inquilina. Asimismo, la parte accionada alegó que la acción ejercida en su contra no tiene base legal alguna, ya que es improcedente en derecho, motivado a que los mismos no tienen cualidad ni el interés para sostener el presente juicio y mucho menos la parte demandante. Igualmente alegó la parte codemandada que la accionante incurrió en contradicciones demandandó (sic) a los vendedores para que le ofrecieran al ella como arrendataria el inmueble objeto del presente juicio por retracto legal arrendaticio, cuando según su decir, los obligados de conformidad con la normativa inherente a la materia son sus cedentes, es decir, los compradores del inmueble y que éstos en efecto cumplieron con la obligación de notificar a la arrendataria.
Cabe destacar que la ley establece que siempre y cuando se cumplan con los supuestos establecidos para ello, el inquilino tiene el derecho a la preferencia ofertiva y que caso de no ser respetado el mismo, el inquilino ejercerá contra el vendedor el retracto legal arrendaticio con el cual persigue el fin de subrogarse como comprador en dicha relación de transmisión de propiedad.
Ahora bien, para ejercer el derecho a Retracto Legal Arrendaticio el arrendatario, una vez que ha sido notificado por el adquiriente del inmueble, tendrá un lapso de caducidad de cuarenta (40) días calendario para intentar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio. Le imponen al nuevo propietario la obligación de además de notificarle al arrendatario de esa circunstancia de haber adquirido el inmueble, que le acompañe copia certificada del documento de la negociación, que debe quedar en poder del notificado. Es decir, existe una circunstancia que ya permite avizorar que cuando informa el nuevo propietario de la adquisición de la venta deberá hacerlo acompañándole de una copia del documento. Pero también puede ocurrir que no lo haga o que no cumpla el extremo de la notificación, en estos casos surge lo contenido en el artículo 48 de le ley, para establecer que también hay derecho al retracto, porque la venta no fue notificada o habiéndolo sido no se hizo con todo los requisitos que están exigidos en la ley que norma la materia.
En el caso sub examine, la parte demandada reconoció en su escrito de contestación, específicamente en el folio 103, Capítulo VI, inherente a los hechos, que sus representados obviaron la preferencia de la inquilina para adquirir el inmueble objeto de la presente demanda; y aún cuando le fue notificado en fecha veintidós (22) de septiembre de dos mil cinco (2005), la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece claramente que en su artículo 44 lo que sigue: (…).
Tal y como señala la norma antes citada, una vez notificado el arrendatario, este a su vez, deberá notificar al propietario su aceptación o rechazo en el término de quince (15) días calendario y que vencido el mismo, el propietario del inmueble quedará en libertad de darlo a terceros. Asimismo queda establecido que la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, es decir, que en primer lugar siempre estará el arrendatario y una vez declinada la oferta por parte del mismo es que el propietario del bien podrá ofrecerlo a terceros ajenos a la relación inicial entre arrendador y arrendatario. La Sala de Casación Civil del Tribunal supremo de Justicia mediante sentencia Nº RNyC-00885 de fecha veinte (20) de diciembre de dos mil cinco (2005), estableció que: (…).
En resumen, en el presente caso quedó demostrado que se vulneró la preferencia ofertiva de la inquilina, y aún cuando la parte demandada negó y rechazó la demanda impetrada en su contra no aportó elementos probatorios suficientes que desvirtuaran las aseveraciones de su contraparte, razón por la cual estando los medios probatorios a favor de la parte accionante y en concordancia con el principio incumbit probatio qui dicit, no qui negat, establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil se declara CON LUGAR, la demanda incoada por retracto legal arrendaticio y así expresamente se decide…”.
Fijado lo anterior, debe este Jurisdicente establecer el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe a la pretensión de la accionante, quien ejerce la acción de retracto legal arrendaticio respecto a un inmueble ocupado en calidad de arrendataria desde hace veintiún (21) años, propiedad del ciudadano Otto Séiler, antes identificado; quien procedió a vender el inmueble en fecha 04/07/2005 sin antes presentarle la oferta de venta correspondiente vulnerando su preferencia ofertiva.
Alegó que el precio de venta señalado en el documento de compra venta fue por (Bs. 100.000.000,00), pero que el precio real recibido por el propietario vendedor, es por la cantidad de entonces (Bs. 80.000.000,00); por lo que demanda por retracto legal a los ciudadanos Otto Séiler y Manuela de Séiler y a los ciudadanos Ángel Enrique Márquez y Norelia Carolina Márquez; para que convengan en la resolución del contrato de compra venta, subrogándola en la persona de los adquirientes y se le transmita a su representada la propiedad del inmueble en la cantidad de (Bs. 80.000.000,00), siendo esta la verdadera cantidad de dinero con que adquirieron los compradores, y sean condenados por el tribunal al pago de costas y costos del juicio, incluidos honorarios de abogados. Indicó que es a partir del 15/08/05 que comienza a correr el plazo de (40) días para ejercer la acción de retracto, siendo esta la fecha en la que se enteraron, enviando posteriormente una comunicación al ciudadano Otto Séiler, manifestando su preocupación al respecto en fecha 16/08/2005.
En la litis contestatio, la representación judicial codemandada ciudadanos Otto Seiler y Manuela de Seiler, opusieron las cuestiones previas 6º, 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto al fondo negó, rechazó y contradijo la presente acción. Alegó la falta de cualidad de sus representados y de la accionante. Señaló respecto a precio del inmueble que la cantidad de (Bs. 100.000.000,00) fue recibida por los vendedores de manos de los compradores a su entera y cabal satisfacción. Alegó la falta de cualidad e interés por parte de los vendedores demandados y de la actora. Por último, propuso reconvención en contra de la accionante, la cual no fue admitida.
Por otra parte, la representación judicial codemandada ciudadanos Ángel Márquez y Norelia Márquez, opusieron la cuestión previa contenida en los ordinales 6º y 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; contradijo y rechazó en todas sus partes la demanda interpuesta, indicando que la demanda fue presentada el 23/09/2005, como respuesta equivocada a la oferta de retracto legal arrendaticio practicada el 22/09/2005 con documento autenticado. Señaló que la actora tan solo ha cumplido con la primera condición de tener dos (2) años ocupando como inquilina, pero no se encuentra solvente en el pago del canon a sus representados, y no satisface las aspiraciones de los propietarios en relación al monto vendido (Bs. 100.000.000), por el contrario el demandante pretende imponer en su libelo como verdadero un precio inferior de (80.000.000,00); además de que incurre la actora en incoherencias al demandar a los vendedores Seiler-Carreira para que le ofrecieran a ella como arrendataria el inmueble por retracto legal, cuando los obligados son en este caso sus representados, como en efecto cumplieron el 22/09/2005. Rechazó el contenido de la comunicación enviada el 16/08/2005. Alegó que es falso que la actora tenga más de 21 años ocupando el inmueble en calidad de arrendataria. Impugnó la cuantía impuesta por la actora.
En la audiencia oral celebrada en esta Alzada, ambos codemandados alegaron la nulidad de la decisión recurrida, por haber incurrido en el vicio de suposición falsa, en virtud de haberle atribuido la juez al instrumento público de enajenación, menciones que no contienen, y fijando el precio de venta en la cantidad de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,00) hoy equivalentes a (Bs. 80.000,00), dando por demostrado este hecho con pruebas que no constan en autos, y siendo que los testigos promovidos para tal fin no fueron evacuados.
Fijados los hechos controvertidos, a continuación corresponde a esta Alzada establecer el orden decisorio, que en el caso particular está referido a solucionar en primer lugar, la nulidad de la sentencia por incurrir en el vicio de suposición falsa. Luego corresponde emitir pronunciamiento respecto al alegato de impugnación a la cuantía propuesta por el codemandado. De manera seguida corresponde resolver el alegato de falta de cualidad de la parte codemandada así como de la parte actora. Luego, se debe emitir pronunciamiento respecto a las cuestiones previas opuestas por los codemandados conforme a los ordinales 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Se debe señalar que este juzgador nada tiene que analizar en relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, por cuanto la misma no tiene apelación, conforme al artículo 357 ibídem. Por último, dependiendo de la procedencia o no de las cuestiones previas opuestas, correspondería emitir pronunciamiento en relación al mérito del asunto, previa valoración de las pruebas promovidas por las partes.
PRIMERO: Corresponde emitir pronunciamiento en relación al alegato esgrimido por la representación judicial de ambos codemandados en la audiencia oral celebrada en fecha 7 de agosto de 2017, referida a la supuesta trasgresión por parte de la recurrida, en el vicio de suposición falsa, en virtud de habérsele atribuido al documento público de venta del inmueble menciones que no contienen, y fijando el precio de venta en la cantidad de ochenta millones de bolívares, dando por demostrado este hecho con pruebas que no constan en los autos aunado a que los testigos promovidos para tal fin no fueron evacuados.
Pues bien, el vicio de falso supuesto de hecho consiste en dar por cierto la existencia de un hecho falso, mediante la atribución a un acta o instrumento del expediente menciones que no contiene, o dar por demostrado un hecho con pruebas que no constan en autos; o un hecho inexacto, que resulta desvirtuado por otros instrumentos o actas del expediente. Se debe indicar que este vicio radica en el establecimiento de un hecho, no de una conclusión a la cual arriba el juez luego de examinar las actas.
Al respecto, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia mediante sentencia de vieja data dictada en fecha 8 de agosto de 1995, consideró lo siguiente:
“…conforme a reiterada jurisprudencia, la suposición falsa tiene que referirse forzosamente a un hecho positivo y concreto que el Juez establece falsa e inexactamente en su sentencia a causa de un error de percepción, entre otras razones, porque no existan las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta del expediente. Ahora bien, como el mencionado vicio sólo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del Juez con respecto a las consecuencias jurídicas de un hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la ley y la doctrina entienden por suposición falsa…”.
Asimismo, la Sala de Casación Civil del Alto Tribunal en sentencia dictada en fecha 1 de agosto de 2017, con ponencia del Magistrado Francisco Ramón Velásquez Estévez, expediente Nº 2017-000141, dejó sentado lo siguiente:
“…La suposición falsa es producto de establecer un hecho que no tiene soporte en las pruebas, ya sea porque el sentenciador atribuyó a actas o instrumentos del expediente menciones que no contiene, o porque la prueba de la que se valió para establecer el hecho no aparece incorporada en los autos, o porque su inexactitud resulta de otras actas procesales, hipótesis previstas en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil y conforme las cuales la Sala puede excepcionalmente extenderse al examen del establecimiento de los hechos que hayan efectuado los tribunales de instancia.
Sin embargo, en reiteradas oportunidades, esta Sala ha establecido que las conclusiones del juez con respecto a las consecuencias jurídicas derivadas de un hecho, no se corresponden con el vicio de suposición falsa, pues dichas expresiones son producto del intelecto del sentenciador que solo pueden controlarse mediante una denuncia de infracción de ley, pues nada tienen que ver con el establecimiento de un hecho falso en la recurrida…”.
En el caso de marras, se puede evidenciar que la jueza de cognición procedió a la valoración de las pruebas aportadas por la parte accionante aportados en su escrito libelar, arribando a la conclusión de que el precio pagado por los terceros adquirientes lo fue por la cantidad de entonces ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,00), conclusión esta que se manifiesta en la parte dispositiva del fallo, lo que mal o bien, en cuanto a la valoración de las pruebas realizadas por el sentenciador, no configuran el vicio de suposición falsa, sino que proviene de una valoración probatoria y a las cuales confirió valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; motivo por el cual, este juzgador debe declarar improcedente los alegatos que en este sentido blandieron los apoderados judiciales de los codemandados. Así se decide.
SEGUNDO: Corresponde emitir pronunciamiento respecto a la impugnación a la estimación de la cuantía de la demanda, formulada por la representación judicial de la parte codemandada ciudadanos Ángel Márquez y Norelia Márquez, al momento de contestar la presente demanda, considerando que debe coincidir con el instrumento traslativo de propiedad de fecha 4 de julio de 2005. En este sentido, es menester para este sentenciador citar el contenido el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“…Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”.
Pues bien, según se desprende del artículo anterior, nuestra ley adjetiva civil señala que la parte demandada puede aceptar tácitamente la cuantía al no refutarla, o puede rechazar la estimación por considerarla insuficiente o por exagerada, pero formulando de forma clara su respectiva contradicción y ordena a su vez que el pronunciamiento referente a este asunto, deberá realizarse previo a la sentencia de fondo. Cabe destacar que, respecto al rechazo u objeción que de la cuantía se hiciere, sólo puede plantearse en el lapso de contestación a la demanda.
En este aspecto, se debe traer a colación el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 17 de febrero de 2000, Expediente 99-417, donde se señala lo siguiente:
“…El art. 38 CPC es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del estudiado art. 38, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, ya que por fuerza debe agregar el elemento exigido, como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que `el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada´. Por tanto, el demandado, al contradecir la estimación, debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…”. (Énfasis de esta Alzada).
En el caso de marras se observa que la estimación de la presente demanda se estableció por la cantidad de (Bs. 80.000.000,00), equivalentes actualmente a (Bs. 80.000,00) en virtud de la reconversión monetaria. Ahora bien, la representación judicial codemandada rechazó dicha estimación por no coincidir ese monto con las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad (04/07/2005), y el documento auténtico de notificación a la actora (22/09/2005). Al respecto, quien aquí decide considera que la impugnación realizada es a todas luces procedente, por cuanto alega la representación judicial codemandada, que la cuantía es rechazada por insuficiente, indicando como monto valido para la cuantía la cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00), requisito necesario a fin de dar cumplimiento al contenido del artículo 38 eiusdem; razón por el cual su impugnación debe ser declarada ha lugar, quedando entonces la cuantía del presente asunto la establecida en la cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000), equivalentes a la actualidad a cien mil bolívares (Bs. 100.000.00). Así se decide.
TERCERO: Procede este juzgador de seguidamente a emitir pronunciamiento en relación al alegato de falta de cualidad pasiva de los codemandados Otto Séiler y Manuela de Séiler, así como respecto a la falta de cualidad por parte de la actora. Estas defensas aparecen esgrimidas en la oportunidad de contestación presentada por la representación judicial de los codemandados antes nombrados, quienes aducen no tener sus representados cualidad por cuanto la acción de retracto legal va dirigida es contra el comprador en virtud de la pretendida subrogación.
Es necesario destacar que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal es una condición para que pueda proferirse una sentencia de fondo y está íntimamente relacionada con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta que refiere la norma jurídica y la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto de que, fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro; y para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito.
Ab initio debe determinarse el alcance y contenido del concepto de cualidad o legitimatio ad causam, el cual, citando al autor patrio Dr. Luís Loreto, se define como:
“…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o peder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”.
Igualmente, el profesor Arístides Rengel Romberg, expresa que:
“…La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene la legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio tiene a su vez la legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)…”.
Establecido lo anterior, se debe precisar que es criterio reiterado por parte del Máximo Tribunal, que en materia de retracto legal arrendaticio existe entre el vendedor y el tercero adquiriente un claro estado de comunidad sustancial, generándose de este modo un litis consorcio necesario de conformidad con lo establecido en el artículo 146 literal a del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, la Sala de Casación Civil ha señalado que:
“…la necesidad del litisconsorcio necesario es evidente, ya que si se dicta una sentencia declarando un derecho, bien sea positivo o negativo respecto a una persona la cual no ha estado en juicio en que este derecho se declara, tal declaración le afectaría… la figura del litisconsorcio indispensable será necesaria en todos aquellos supuestos en que existan varios sujetos legitimados respecto a una relación sustancial, sea cual sea la clase de acción que se ejercite…”. (Pierre Tapia, Oscar R, “Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, vol. 10, 1990, pp. 234-237).
Del mismo modo, en relación a la cualidad pasiva en materia de retracto legal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº 2015-000653, dictada en fecha 19 de julio de 2016, con ponencia de la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba, señaló lo siguiente:
“…De lo antes transcrito se observa, que el juzgado ad quem en la recurrida indicó en la resolución de la cuestión previa de orden público referida a la falta de cualidad pasiva alegada por la demandada al momento de la contestación de la demanda, que en materia de retracto legal arrendaticio existe un litisconsorcio pasivo necesario entre el vendedor y el comprador del inmueble pretendido en retracto, siendo así consta entre ellos un estado de sujeción jurídica, por lo cual para que se configure de manera perfecta la legitimación ad causam en este caso se requiere la presencia de ambos en el proceso como legitimados pasivos para sostener el juicio, pronunciamiento que tuvo su fundamento en los criterios jurisprudenciales establecidos por este Tribunal Supremo de Justicia y en aplicación de los artículos 146, literal “a” y 148 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, concluyó que en el caso bajo análisis no se constituyó el litisconsorcio pasivo necesario en materia de retracto legal arrendaticio, pues no fue demandada la sociedad en nombre colectivo PELETEIRO Y NAVARRO, quien funge como arrendador primigenio y vendedor del inmueble objeto de la acción lo cual resultó un hecho no controvertido en el proceso, siendo sólo traída al juicio como demandada la empresa que compró dicho inmueble (Inversiones AZM 44, C.A), por lo cual declaró inadmisible la acción interpuesta.
Ello así, esta Sala en aplicación al caso concreto de los criterios jurisprudenciales supra señalados, debe dejar sentado que en virtud de haber sido incoada una demanda por retracto legal arrendaticio que deriva tanto del contrato de arrendamiento que demuestra la cualidad de arrendataria de la demandante y la duración del mismo, como del contrato de compra venta del bien inmueble arrendado, resulta innegable la necesidad de demandar tanto al comprador del inmueble arrendado como al vendedor, puesto que la declaratoria con lugar de la pretensión por retracto legal arrendaticio, hace nacer en los compradores la posibilidad de ejercer acciones legales contra el vendedor, en tanto que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente, quienes, por tanto, se hallan en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa.
Así lo ha señalado esta Sala de Casación Civil, entre otras, en sentencia N° 776 del 15 de diciembre de 2009, caso: Hilma Rodríguez García contra Iván ValdézMartínez y otra, en la que se estableció:
“…en el sub iudice, el juzgador de alzada sí determinó con base a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio, que efectivamente en la presente causa existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que el demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente…”. (Subrayado y resaltado de esta Sala).
Dicho criterio ha sido asumido por la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 392 del 14 de marzo de 2008, caso: Joao Miguel Sousa De Gouveia, la cual señaló:
“…En el caso concreto, se ha constatado que el juzgador de quien emanó el fallo impugnado, no actuó fuera de su competencia, aunado a que esta Sala aprecia que no han operado las alegadas lesiones de orden constitucional, pues la doctrina ha sido pacífica en cuanto a la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario cuando lo que se persigue es el retracto legal arrendaticio”. (Resaltado de la Sala).
De modo que en materia de retracto legal arrendaticio, el criterio tanto de esta Sala de Casación Civil como de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia ha sido a favor de la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario conformado tanto por el vendedor (propietario) como por el comprador del inmueble arrendado, por lo que estima esta Sala que la juez de alzada acertadamente concluyó que en el presente caso era necesario que se demandara a la vendedora (sociedad en nombre colectivo PELETEIRO Y NAVARRO) por existir un litisconsorcio pasivo necesario con la compradora (sociedad mercantil Inversiones AZM 44,C.A), por lo que no incurrió la alzada en el error de interpretación delatado. Así se establece.
De las razones expresadas precedentemente, se declara improcedente la denuncia por error de interpretación del artículo 146, literal “a” del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. (Énfasis de esta Alzada).
Pues bien, de la Jurisprudencia aquí invocada se desprende de manera ineludible que respecto a la acción de retracto legal arrendaticio, la cualidad pasiva recae en la persona tanto del vendedor, como en la persona del tercero adquiriente, formándose como se indicó precedentemente un litisconsorcio necesario en virtud del estado de sujeción o comunidad respecto a la relación jurídica sustancial, conforme a lo establecido en el artículo 146 literal “a” del nuestra norma adjetiva. En este orden de ideas y respecto al punto analizado, es clara la cualidad pasiva que ostentan los codemandados Otto Séiler y Manuela de Séiler, en virtud de ser los vendedores del inmueble objeto de retracto, aunado que su comparecencia resulta a todas luces necesaria en procura del esclarecimiento en relación al resguardo del derecho de preferencia ofertiva otorgado a la parte actora, ciudadana Efigenia del Carmen Hernández Romero, quien de autos efectivamente se desprende ser la inquilina de dichos ciudadanos –como es reconocida en juicio-, razón por la cual la misma ostenta asimismo cualidad activa a fin de accionar en retracto legal, tal y como lo accionó, motivo por el cual, este juzgador desecha el alegato que en relación a este punto esgrimió la representación judicial codemandada. Así se decide.
CUARTO: Corresponde emitir pronunciamiento respecto a la cuestión previa propuesta por los codemandados en este juicio, fundamentada en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto esgrimen operó la caducidad de la acción intentada por la parte actora.
Pues bien, respecto a la caducidad, diversas jurisprudencias han determinado que se debe entender como el ejercicio de un derecho o el incumplimiento de una conducta, que conduce a la extinción o pérdida del derecho o potestad jurídica, constituyendo la pérdida del ejercicio del derecho o a la indemnización por no haber introducido la demanda en el plazo estipulado por la ley; siendo aceptado el concepto de caducidad como causa extintiva del derecho subjetivo o del derecho potestativo, por no acontecer un hecho impeditivo, durante el plazo prefijado por la ley o por el acuerdo contractual, se desprende que ésta puede ser legal o convencional.
De ahí que la caducidad de la acción, es una sanción jurídica procesal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado por la ley para el ejercicio de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad.
Según Messineo la diferencia entre prescripción y caducidad es que “…con la prescripción, se castiga la omisión de la continuación del ejercicio del derecho durante un cierto tiempo, mientras que con la caducidad se priva del derecho a quien ha omitido ejercitarlo por primera vez o aquella sola vez que la ley exige, dentro del término establecido…”.
En la caducidad, se trata de que el derecho en realidad nunca llegó a existir, por cuanto quien pudo haber sido su titular se abstuvo de obrar en el momento oportuno, y la abstención hizo imposible el nacimiento del derecho y por consiguiente su ejercicio.
La caducidad puede ser de dos tipos: La caducidad legal y la caducidad convencional. La caducidad legal es la establecida por el legislador y es de estricto orden público; y la caducidad contractual es la establecida por las partes en sus relaciones contractuales, y es de orden privado.
En el caso de marras, los codemandados invocan la caducidad legal establecida para el ejercicio de derecho de retracto, por cuanto aducen que la verdadera oportunidad en que la ciudadana accionante Efigenia del Carmen Hernández, tuvo conocimiento del acto de compraventa del inmueble de autos fue el día 22 de septiembre de 2005 mediante notificación autenticada, con lo cual, comenzaría a transcurrir el lapso de cuarenta (40) días continuos a fin de que opere la caducidad de la acción de retracto legal. Sobre este particular, el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
“…El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada que deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado…”.
En este sentido y respecto al artículo antes citado, el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra titulada “Arrendamientos Inmobiliarios”, año 2008, paginas 144 y 145, señala que:
“…Corre a cuenta del tercero adquiriente sanear el inmueble respecto al retracto legal arrendaticio; entendiéndose, según el artículo 47, que caduca el derecho al retracto, si el arrendatario no lo ejerce dentro de los cuarenta (40) días calendario siguientes a la notificación cierta de la negociación celebrada que le haga el adquiriente. No hay plazo alguno para diligenciar esa notificación, sólo media el interés del adquiriente por consolidar su propiedad. La notificación ha de ser cierta, lo cual no significa que sea necesariamente auténtica; podría evidenciarse de otros medios probatorios.
La notificación debe ser también completa, en el sentido de que el arrendatario debe quedar enterado de los términos del negocio jurídico en el cual puede subrogarse. Por ello, el artículo 47 establece que “a dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”.
Respecto a la notificación a la cual hacen alusión los codemandados, consta en autos actuación practicada en fecha 22 de septiembre de 2005 por la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador, donde dejó constancia de la entrega (siendo la segunda oportunidad) del documento autenticado por la mencionada notaría el 16 de agosto de 2005, en el cual se le hace a la ciudadana accionante ofrecimiento en venta del inmueble objeto de la demanda por parte de los propietarios adquirientes; siendo que a estas documentales se les otorga valor probatorio por ser documentos públicos conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Pues bien, referente a dichas actuaciones, este juzgador considera que las mismas persiguen perfeccionar la propiedad, al obviar la preferencia ofertiva o tanteo legal, otorgada por la ley a la ciudadana accionante, conforme a lo establecido en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales establecen lo siguiente:
“Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
“Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación…”.
Así, se observa que el derecho de preferencia ofertiva es un derecho previo al ejercicio por parte del inquilino de la acción de retracto legal arrendaticio, el cual consiste en el ofrecimiento en venta del inmueble arrendado con preferencia a cualquier tercero, siendo que este derecho deviene de una razón de justicia producto del ius possessionis o posesión de hecho, ya que si el propietario arrendador desea vender el inmueble, pues lo mas justo es que la adquiera quien ya lo posee.
Respecto a esta institución jurídica (preferencia ofertiva), el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, página 357, señala:
“…Así tenemos que el primero de esos derechos (preferencia ofertiva), ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación, del inmueble arrendado, al tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia a este último; consiste, tal como lo concibe el artículo 42 eiusdem en: “el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario”.
En cambio, el segundo (derecho de retracto), sólo ejercitable cuando el acto de enajenación se ha realizado debido a que el arrendador propietario no hizo la oferta al arrendatario a que estaba obligado, si éste cumplía los requisitos establecidos en la Ley; o porque habiéndola formulado, no obstante, dejó el oferente de cumplir con alguno de los requisitos que la Ley exige y dio en venta el inmueble al tercero; o aun cuando el arrendatario dejare de adquirir, habiéndose producido dicha oferta preferente, el propietario lo enajenó en beneficio del tercero por un precio inferior al ofertado, o las condiciones de la venta resultaren mas favorables que las ofrecidas inicialmente al locatario…”. (Énfasis de este Juzgado).
Nótese pues, que el ejercicio del derecho de preferencia ofertiva debe ser realizado antes de que tenga lugar la enajenación del inmueble arrendado, recayendo esta obligación en la persona del propietario arrendador. En el caso se marras, consta que son los terceros adquirientes quienes ofrecen el inmueble en venta a la inquilina y a su vez persiguen consolidar la propiedad ex artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el arrendador propietario no ofreció en venta el inmueble en acatamiento al derecho de preferencia que ostenta el inquilino, de conformidad con el artículo 44 eiusdem.
Se debe aclarar, que el acto de aceptación de la oferta y el lapso para el ejercicio de la acción de retracto son dos supuestos de hecho completamente distintos, que operan en lapsos distintos, uno de quince (15) y el otro de cuarenta (40), no concurrentes, los cuales no deben pretender ser confundidos; por otro lado, es de observar que la acción de retracto ejercida por la ciudadana accionante, persigue es la subrogación de la compra venta de fecha 04/07/05, motivo por el cual, la seudo aceptación de venta realizada por la actora en fecha 23/11/05, no debe ser considerado a los fines de computar ninguno de los dos tipos de caducidad (15) y (40) días que pretenden los codemandados adquirientes hacer valer con esa misma actuación, ya que el proceso de acción de retracto se encontraba en curso.
En relación a como se debe computar el lapso de caducidad respecto al retracto legal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 2017-000141, sentencia Nº 516, con ponencia del Magistrado Francisco Ramón Velásquez Estévez, estableció:
“…de la notificación exigida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los fines del ejercicio del derecho de retracto ya fue tratado por esta Sala en la sentencia previa de casación, en la cual se puntualizó qué ocurre en aquellos casos -como el de autos-, en los cuales el arrendatario del inmueble, aún encontrándose presente o teniendo quien le represente, no hubiera sido notificado por el vendedor o comprador de la venta realizada.
En un inicio, se entendía que bajo este supuesto, el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, era de 40 días contados a partir de la fecha de registro de la escritura o negocio jurídico respectivo, pero tal criterio fue posteriormente modificado a través de sentencia N° 260 del 20 de mayo de 2005, caso: Regalos Coccinelle, C.A. c/ Inversora El Rastro, C.A. y otra, en la cual se estableció que “…el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación…”, criterio este que se ha mantenido hasta la actualidad.
Así pues, en caso muy similar al de autos, esta Sala declaró:
“…Bajo el amparo del nuevo y vigente criterio jurisprudencial, para lo cual se ratifica mediante la presente decisión, la Sala destaca una vez mas que, en el caso de autos, para que le nazca el derecho de ejercer la acción de retracto legal, incluso arrendaticio, debe el sujeto activo de la acción, ejercerla dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación respectiva, es a partir de ese momento, cuando el término de caducidad debe comenzar a regir para ejercer dicha acción de retracto legal.
Así bien, cuando se verifica lo decidido por el juez de la recurrida, la Sala observa, tal y como antes se estableció, que el juez Ad Quem, en aplicación del artículo 1.547 del Código Civil, en concordancia con la doctrina casacional vigente y vinculante en el presente punto, considera efectivamente, que el término de caducidad para ejercer la acción de retracto legal en la presente causa, empezó a regir a partir del 12 de junio de 2006, fecha en la que se protocolizó el contrato de arrendamiento entre la demandante-arrendataria y el co-demandado-arrendador Giacomo Gregorio Battellino Villarroel, en donde se estableció en la Cláusula Primera del contrato en cuestión, que dicho co-demandado-arrendador, actuaba en calidad de propietario del inmueble, acto mediante el cual, el demandante-arrendatario conformado por la sociedad mercantil Estación LGH Service C.A., se dio por notificado de dicha condición al evidentemente suscribir dicho contrato, y por ende de la enajenación del bien inmueble arrendado, por cuanto evidenció el cambio de la titularidad en la propiedad del bien inmueble objeto de dicho contrato, ya especificado en su totalidad. Con dicho análisis efectuado por el juez de la recurrida, no solamente se aplicó correctamente el dispositivo legal contenido en el artículo 1.547 del Código Civil, sino que además, también se ajustó a la doctrina casacional vigente al respecto, de manera que considera la Sala que, contrario a lo alegado por el formalizante, el juez de la recurrida interpretó correctamente el contenido de dicha disposición legal sustantiva. Así se establece…”. (Negrillas y subrayado del presente fallo). (Sentencia Nº 40 del 21 de febrero de 2013).
De tal manera que si bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige que el adquirente notifique al arrendatario de la negociación celebrada, momento a partir del cual comenzará a correr el lapso de 40 días de caducidad para ejercer el derecho de retracto, puede ocurrir que tal “notificación cierta” no se efectúe, en cuyo caso, el lapso será contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación, siendo este el criterio imperante y sostenido por la Sala de Casación Civil de este Máximo Tribunal de Justicia.
Así pues, habiendo determinado el juez de la recurrida el momento en el cual la parte actora-arrendataria tuvo conocimiento de la enajenación de los locales comerciales y habiendo computado el lapso de caducidad de 40 días a partir de dicho momento, aplicó correctamente y de acuerdo a doctrina casacional vigente, los artículos 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.547 del Código Civil…”.
Dicho lo anterior, en definitiva señala la actora (débil jurídico en materia inquilinaria) que es a partir del 15 de agosto de 2005, cuando comienza a correr exclusive el lapso de caducidad legal para el ejercicio de la acción de retracto, indicando que esa fue la fecha en se enteró de la enajenación del inmueble, expresando que el día siguiente remitió comunicación a su arrendador manifestando su preocupación al respecto. Dicha afirmación, a saber, el envío de la comunicación, no quedó demostrado en autos. Sin embargo, si quedó demostrado la notificación realizada por los terceros adquirientes en fecha 22/09/2005, por cuanto fue realizada de manera auténtica y quedó plenamente demostrado a los autos su efectiva realización. De modo que, si se toma en cuenta que el lapso de caducidad de la acción comenzó a transcurrir desde el 15/08/2005, siendo la presente demanda interpuesta el 23/09/2005, pues claramente se evidencia que la actora intentó la acción dentro de los cuarenta (40) días fijados por la ley. Por otro lado, si por el contrario se toma en cuenta la fecha indicada por los codemandados como el inicio del lapso de caducidad, a saber el 22/09/2005, pues entonces también en este supuesto la parte actora estaría ejerciendo la acción de retracto en el lapso legal, por lo que en ambos supuestos, no opera la caducidad de la acción, debiendo este sentenciador desechar la presente cuestión previa opuesta por ambos codemandados, y en definitiva debe declarar este juzgador que la presente acción fue ejercida en su oportunidad legal. Así se decide.
QUINTO: Corresponde emitir pronunciamiento en relación a la cuestión previa opuesta por la representación judicial de los codemandados ciudadanos Otto Seiler y Manuela de Seiler, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que según su alegato, la acción intentada no procede en relación a los vendedores ya que la ley establece de manera concreta y específica que la misma solo se podrá incoar contra los adquirentes.
En este sentido, el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“…11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se índica en los artículos siguientes.”.
Respecto a esta cuestión previa, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 00353 de fecha 26 de febrero de 2002, con ponencia de la Magistrada Yolanda Jaimes Guerrero, lo siguiente:
“…Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
(…).
La cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
(…).
Tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.
En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional…” (Resaltado de esta Alzada).
Así, de acuerdo a la disposición legal y la jurisprudencia ut supra trascrita, considera oportuno este sentenciador señalar que dicho ordinal establece dos situaciones en que la demanda interpuesta sería inadmisible, y son:
1.- Que la disposición legal expresamente así lo establezca o bien que de alguna disposición legal se pueda entender la imposibilidad de ejercer la acción.
2.- Que la ley sólo permita admitir la demanda por causales determinadas que no fueron alegadas en la interposición de la demanda.
Al respecto, expresa el autor José Ángel Balzán en su obra “Lecciones de Derecho Procesal Civil”, página 397, lo siguiente:
“…La prohibición legal de que se admita una acción equivale a declarar su inexistencia, a negarla formalmente. La Ley en muchos casos expresa en forma categórica dicha prohibición, pero no es necesario que lo manifieste en tal forma, sino que ello puede inferirse de que aparezca manifiesta la voluntad del legislador de negar la acción propuesta. (…) siendo uno de estos casos, aquél que niega acción contra el padre o contra la madre para obligarlos a que se les hagan una donación por causa de matrimonio o por cualquier otro título. También se niega y no se admite la acción de repetición de las obligaciones naturales que se hayan pagado en forma voluntaria; no se puede repetir la deuda de juego pagada voluntariamente…”.
En este mismo orden de ideas, señala el Dr. Rengel-Romberg en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, página 82, lo siguiente:
“…cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda. En estos casos la casación, sigue siendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción…”.
En el caso de marras, la acción ejercida por la parte accionante ciudadana Efigenia del Carmen Hernández, es el retracto legal arrendaticio, por considerar cumplir con los requisitos de la preferencia ofertiva y por haber sido vendido el inmueble que ocupaba en calidad de arrendataria a un tercero. El fundamento jurídico de la acción de retracto legal, se encuentra en el artículo 43 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del siguiente tenor:
“Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”.
Visto el artículo anterior, queda claro que la acción de retracto legal arrendaticio esta contemplada en nuestra legislación especial arrendaticia, siendo permitido su ejercicio en protección de los derechos del arrendatario como ocupante del un inmueble arrendado, encontrando su procedencia supeditada al cumplimiento de los requisitos establecidos en la norma correspondiente, cuyo deber de verificación corresponde al juez. En este sentido, debe indicar este juzgador que el hecho de considerarse los vendedores del inmueble excluidos de la relación jurídico procesal, no significa que la presente acción de retracto se encuentre prohibida por la ley, aunado a que esta afirmación ya quedó igualmente desvirtuado precedentemente al indicarse que en esta materia, existe un litis consorcio pasivo necesario conformado entre el vendedor y el comprador, razón por el cual, este sentenciador se decanta por declarar improcedente la cuestión previa aquí planteada. Así se decide.
Despejado lo anterior, pasa este juzgador a analizar las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente asunto:
Pruebas aportadas por la parte actora:
• Marcada con la letra “B”, constante de dos (2) folios útiles, copia simple del contrato de arrendamiento fechado 12 de octubre de 1996 y su inventario, la cual aparece suscrito por la actora ciudadana Efigenia Hernández y el ciudadano codemandado Otto Séiler. Respecto a dicha prueba documental, la misma no fue impugnada, siendo reconocida la relación arrendaticia por ambos codemandados, tanto por declaraciones emitidas en el presente juicio, así como de la oferta de venta entregada el 22 de septiembre de 2005. Asimismo, consta que la misma copia simple contentiva del contrato de arrendamiento in comento, fue promovido por los codemandados adquirientes en la fase probatoria; motivo por el cual quien aquí decide considera que desde la fecha 12/10/96 (fecha de suscripción del anterior contrato), la ciudadana accionante es inquilina respecto al ciudadano codemandado Otto Séiler, siendo este hecho también afirmado en virtud de las declaraciones judiciales blandidas en el juicio que por desalojo, intentaron los también codemandados ciudadanos Ángel Márquez y Norelia Márquez, ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº D-2126, declaraciones las cuales tienen valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil. Así se establece.
• Marcada con la letra “C”, constante de tres (3) folios útiles, copia simple del documento de compra venta protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 24, Tomo 02, Protocolo Primero, de fecha 4 de julio de 2005. A dicha documental se le otorga valor probatorio en virtud de no haber sido impugnada de forma alguna por la parte contraria, además por tratarse de un documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; evidenciando que efectivamente en la fecha indicada, los ciudadanos codemandados Otto Séiler y Manuela de Séiler, dieron en venta a los también codemandados ciudadanos Ángel Márquez y Norelia Márquez el inmueble objeto de la demandada, por el precio de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00) hoy equivalentes a cien mil bolívares (Bs. 100.000,00). Así se establece.
• Marcada con la letra “D”, copia simple de dos (2) depósitos realizados en el Banco Provincial a nombre del demandado Otto Seiler, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) cada uno, fechados 9 de junio y 5 de agosto e 2005. Dicha documental se desecha por tratarse de una copia simple de un documento privado. Así se establece.
• Marcada con la letra “E”, copia simple de talonario para compra de cheque de gerencia de fecha 4 de julio de 2005, por la cantidad de (Bs. 45.000.000,00), comprado por orden del ciudadano Ángel Márquez. La referida documental también debe ser desechada del proceso por tratarse de una copia de un documento privado el cual no confiere valor probatorio alguno, puesto que no es un medio probatorio valido. Así se establece.
• Marcadas con las letras “F”, constante de dos (2) folios útiles, letra de cambio librada en fecha 4 de julio de 2005, por la cantidad de (Bs. 20.000.000,00), así como el documento que causa la referida letra de cambio aparentemente suscrito entre los codemandados intervinientes en este proceso. Tal como la prueba documental anterior, los mismos se desechan por tratarse de copias fotostáticas de documentos privados los cuales no tiene ningún valor probatorio. Así se establece.
• Constante de tres (3) folios útiles, original del ofrecimiento en venta autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, fechada 16 de septiembre de 2005, anotada bajo el Nº 04, Tomo 71 de los libros respectivos. A dicho medio de prueba este juzgador otorga valor probatorio por tratarse de un documento público, conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; evidenciando el efectivo ofrecimiento en venta del inmueble objeto de la demanda, por parte de los terceros adquirientes y nuevos propietarios del mismo, por la cantidad de (Bs 100.000.000,00), así como el reconocimiento de éstos codemandados, respecto al derecho de preferencia ofertiva que ostenta la ciudadana accionante. Así se establece.
• Promovió el mérito favorable que se desprende de autos. En relación a la promoción del mérito favorable de los autos es oportuno efectuar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en: “…el resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de la partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido, el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entra la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud del principio de la exhaustividad procesal que consagra igualmente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, este Tribunal considera inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno susceptible de apreciación particular. Así se establece.
• Marcada con la letra “G”, constante de tres (3) folios útiles, copia simple del contrato de administración del condominio del Edificio Conosca. Dicha documental se desecha por tratarse de un documento privado consignado en copia simple, no obstante a que la misma no contribuye en la solución del conflicto aquí planteado, por lo cual se desecha a su vez por impertinente. Así se establece.
• Marcada con la letra “H”, original de la constancia emitida por la Junta de Condominio del Edificio CONOSCA, fechada 28 de enero de 2006, en el cual se deja constancia que la ciudadana accionante tiene veintiún (21) años ocupando el inmueble. La referida prueba se desecha en virtud de tratarse de una documental emanada de terceros, la cual necesariamente requería su ratificación mediante prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Promovió prueba testimonial respecto a doce (12) ciudadanos residentes del Edificio Conosca, los cuales aparecen suscribiendo una lista marcada con la letra “I”, a los fines de que rindan testimonial respecto al tiempo que tiene la actora como inquilina, sobre la cualidad de administrador del edificio, ciudadano Ángel Antonio Márquez Mora, padre de los codemandados Angel Márquez y Norelia Márquez, y respecto al verdadero precio pagado respecto al inmueble de autos. Pues bien, respecto a las testimoniales promovidas, se observa que las mismas no aparecen evacuadas en este proceso por haber sido negada su admisión por parte del a quo, en fecha 15 de junio de 2006, motivo por el cual este juzgador se abstiene de emitir pronunciamiento al respecto. Así se establece.
Pruebas aportadas por los codemandados Otto Séiler y Manuela de Séiler:
• Promovió el documento de compra venta, protocolizado en fecha 4 de julio de 2005, ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 24 del Tomo 2, correspondiente al 3er Trimestre del año 2005. Respecto a dicha prueba documental, se debe indicar que ya fue objeto de valoración por este Juzgado. Así se establece.
• Promovió la notificación realizada por los terceros adquirientes a la parte actora, realizada en fecha 22 de septiembre de 2005 por la Notaría Pública Segunda de Caracas. A dicha documental se le otorga valor probatorio por cuanto se trata de un documento publico, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; evidenciando la entrega del ofrecimiento en venta autenticada del inmueble objeto de la demanda, de fecha 16 de septiembre de 2005 ut supra valorado. Así se establece.
Pruebas aportadas por los codemandados Ángel Márquez y Norelia Márquez:
• Promovió marcada con las letras “A”, documento de venta del inmueble de autos fechado 4 de julio de 2005. Dicha documental aparece ya valorado por este juzgador. Así se establece.
• Promovió marcada con la letra “B”, contrato de arrendamiento e inventario respecto al inmueble de autos. Respecto a dicho aporte probatorio, este juzgador ya emitió el respectivo pronunciamiento al valorar las pruebas de la actora. Así se establece.
• Promovió marcada con la letra “C”, original del documento donde los terceros adquirientes ofrecen en venta el inmueble de autos a la parte accionante, el cual aparece autenticado en fecha 16 de septiembre de 2009. Dicha documental ya fue valorado por este juzgador al valorar las pruebas de la parte accionante. Así se establece.
• Promovió marcada con las letras “D” y “E”, original del escrito presentado en fecha 22 de septiembre de 2005, ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital y de la notificación practicada por dicha notaría. Dichas documentales ya fueron valoradas por este juzgador, al momento de analizar las pruebas aportadas por la parte actora. Así se establece.
• Prueba de exhibición inherente al original del contrato de arrendamiento suscrito por la actora y el codemandado Otto Séiler, fechado 12 de octubre de 1996, en relación al inmueble objeto de la demanda. Dicha promoción probatoria aparece admitida por el a quo según consta del auto dictado en fecha 14 de junio 2006; sin embargo, no consta que la misma haya sido evacuada en el iter procesal, motivo por el cual este juzgador no tiene nada que analizar al respecto. Así se establece.
• Promovió marcada con la letra “F”, constante de nueve (9) folios útiles, copia certificada del expediente Nº D-2126, cursante en el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. A dicha documental se le otorga valor probatorio en virtud de haber sido expedidas de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 y 1.359 del Código Civil; evidenciando que los codemandados Ángel Márquez y Norelia Márquez, intentaron demanda por desalojo contra la ciudadana accionante, siendo admitida en fecha 26 de abril de 2006, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por falta de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de retracto, desde el mes de septiembre de 2005; empero, solvente para el mes de agosto 2005, y para el momento de ejercer la actora la demanda. Así se establece.
Analizadas las pruebas aportadas por las partes en este juicio, es pertinente recordar que la pretensión ejercida por la parte actora es el denominado retracto legal arrendaticio, siendo el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse como comprador en relación al tercero adquiriente del inmueble arrendado, siempre y cuando el inquilino tenga la preferencia ofertiva para adquirirlo. En el caso de marras, la parte actora señaló que el propietario arrendador ciudadanos Otto Séiler y Manuela de Séiler, procedieron a vender el inmueble dado en arriendo en fecha 04/07/2005, sin antes presentarle la oferta de venta correspondiente a la inquilina accionante, hecho que se subsume en el supuesto de hecho contenido en el literal “a” del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:
“Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiera en ella alguno de los requisitos exigidos…”.
Pues bien, del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios antes citado se infiere que el arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, de producirse cualesquiera de los supuestos a que se contrae dicha norma, entre los cuales está la falta de notificación ordenada en el artículo 44, o de haberse omitido en la misma alguno de los requisitos exigidos; siendo que con tal proceder (por acción o por omisión) se causa daño o perjuicio al arrendatario, a quien se le impidió u obstaculizó el ejercicio del derecho de adquirir el inmueble con preferencia al tercero. Dicha situación, a saber, la conducta activa u omisiva prohibida, lleva en sí misma la violación de ley, dejando a la venta realizada con un vicio que lo conduce a ser relativamente inválido entre el vendedor y el adquiriente, y sin eficacia frente al arrendatario. En este sentido, constata quien aquí decide que en efecto existe un incumplimiento en relación a que se omitió el respectivo ofrecimiento de venta del inmueble previsto en el artículo 44 eiusdem, la cual debió ser practicada, no por los terceros adquirientes (quienes pueden notificar a la arrendataria pero a los efectos de consolidar la propiedad adquirida ex artículo 47 ibídem), sino por los vendedores del inmueble ciudadanos Otto Séiler y Manuela de Séiler, quienes sin previamente ofrecer en venta el inmueble objeto de la demanda, procedieron a vender el mismo en fecha 04/07/05 a los codemandados Ángel Márquez y Norelia Márquez, lo cual resulta una trasgresión a normas de estricto orden público y por tanto irrenunciable por las partes, por no haber cumplido los arrendadores primigenios ciudadanos Otto Séiler y Manuela de Séiler, con el tanteo legal establecido en la ley especial antes mencionada. Así se declara.
Establecido lo anterior, corresponde a este juzgador determinar si la ciudadana accionante ostentaba el derecho de preferencia ofertiva, siendo que en este aspecto, alegó estar ocupando el inmueble peticionado en retracto por más de veintiún (21) años en calidad de arrendataria, siendo este alegato importante a fin de determinar si la inquilina accionante se encontraba favorecida por el derecho de preferencia ofertiva o tanteo legal.
En efecto, para que la inquilina pueda gozar del derecho de preferencia in comento así como para ejercer el retracto legal arrendaticio es requisito de ley el cumplimiento de determinados supuestos de hecho, los cuales se encuentran claramente indicados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual ya fue citado por este sentenciador. Dichos supuestos de hecho son: i) debe tener mas de dos (2) años como arrendatario; ii) debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; iii) debe satisfacer las aspiraciones del propietario arrendador, es decir, el arrendatario debe estar dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble.
De ahí que, es menester verificar el cumplimiento de estos supuestos, siendo que en el caso del primero de los nombrados, el mismo queda cumplido con vista a pruebas cursantes en autos y especialmente con las copias certificadas del juicio de desalojo intentado por los codemandados Ángel Márquez y Norelia Márquez, ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº D-2126, ya que indicaron en su escrito libelar que la relación arrendaticia comenzó a transcurrir desde el 12/10/96, fungiendo el ciudadano Otto Séiler como arrendador propietario del inmueble, lo cual es a todas luces incongruente respecto a las afirmación esgrimida dichos codemandados, quienes en este proceso alegan la falsedad en cuanto a los años que lleva ocupando la inquilina accionante el inmueble de marras. Asimismo, queda probado este supuesto de hecho, con el ofrecimiento de venta del inmueble suscrito por los terceros adquirientes en fecha 16/09/2005, ya valorado ut retro, por lo que, se le debe tener al la ciudadana accionante como arrendataria y ocupante del inmueble desde el 12/10/96, es decir, que tiene mas de dos (2) años ocupando el inmueble objeto de la demanda. Así se establece.
En relación al segundo requisito, referido a la solvencia del arrendatario, los codemandados adquirientes del inmueble alegaron que la actora no se encontraba solvente en cuanto al canon de arrendamiento. Ahora bien, observa este juzgador que este estado de solvencia a fin de que opere el derecho preferente, lo era en relación al ciudadano Otto Séiler, quien era el propietario arrendador en la oportunidad que fue enajenado el inmueble de autos, no respecto a los terceros adquirientes. De ahí que, no consta en autos alegato donde los codemandados Otto Séiler y Manuela Séiler, desvirtúen o indiquen que meses presentan retraso respecto a los pagos, específicamente las cuotas de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2005, mensualidades vencidas antes del ejercicio del retracto en el mes del septiembre del referido año; aunado a que de la copia certificada de la demanda de desalojo promovida por la parte codemandada adquiriente, se alega que la falta de pago desde el referido mes de septiembre de 2005, motivo por el cual, tomando en cuenta el ofrecimiento el venta del inmueble en fecha 16/09/2005, donde se acepta la existencia del derecho preferente, se le debe tener como solvente con la pensión arrendaticia a la ciudadana accionante para el momento de la venta y el ejercicio del retracto y con vista a los indicios que quedaron probados en este aspecto, a tenor del artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Respecto al último requisito para que proceda el derecho de preferencia, a saber, que deben ser satisfechas las aspiraciones del propietario arrendador relacionado con el pago del precio de venta del inmueble, se debe indicar que la accionante alegó que en el documento de compra venta de fecha 04/07/05, el precio fue establecido por la cantidad actual de (Bs. 100.000,00), pero que el precio real recibido por el propietario vendedor fue por la cantidad actual de (Bs. 80.000,00).
Llegado a este punto, se debe señalar que deben las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a las reglas de la carga de la prueba contenida en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En este sentido, de las pruebas presentadas, observa este juzgador que no quedó demostrado por los actores, que los intervinientes en el acto de compra venta del inmueble realizado en fecha 04/07/05, hayan pactado de manera simulada la cantidad indicada por la accionante, sin lograr desvirtuar el alegato expuesto por los vendedores del inmueble, ciudadanos Otto Séiler y Manuela de Séiler, en su contestación referido a que recibieron la totalidad del precio indicado en el contrato de venta, de manos de los compradores en dinero en efectivo a su entera y cabal satisfacción; motivo por el cual este juzgador considera que la accionante en este sentido no cumplió con el tercer requisito aquí analizado en cuanto a satisfacer las aspiraciones del vendedor y ofrecer el mismo precio en la venta, conforme a lo establecido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.539 y 1.544 del Código Civil.
En este sentido, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra titulada “Arrendamientos Inmobiliarios”, páginas 148 y 149, señala lo siguiente:
“…El artículo 50 de la Ley contiene –como se ha visto- una norma supletoria: -Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil-. Cabe señalar también el artículo 1.548: -En el retracto legal se aplicará lo dispuesto en los artículos 1.539 y 1.544-. El primero de estos dos últimos artículos establece que –el comprador (arrendatario adquiriente) con pacto de retracto ejerce todos los derechos de su vendedor-. El segundo señala que el (arrendatario en este caso) que hace uso del derecho de retracto, debe rembolsar al comprador (el tercero subrogatario) no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga…”.
Al hilo de lo anterior, considera este juzgador que al no haber quedado probada la afirmación esgrimida por la accionante referida al precio real por el cual fue vendido el inmueble de autos, ofertando un precio menor al fijado en el documento de compra venta, no se cumplió en el sub iudice con este requisito de satisfacer las aspiraciones del vendedor del inmueble, motivo por el cual, no cumplió con los requisitos concurrentes del derecho de preferencia ofertiva necesarios para el ejercicio eficaz del derecho de retracto legal arrendaticio. Así se decide.
En atención a lo anterior, al no haber quedado demostrado en el presente asunto que la ciudadana Efigenia del Carmen Hernández Romero cumpliera con los requisitos concurrentes ut supra señalados, especialmente en satisfacer las aspiraciones del vendedor del inmueble por parte de la accionante, conforme lo establece el artículo 42 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pues resulta forzoso para este juzgador ex artículo 254 del Código de Procedimiento Civil declarar la improcedencia de la acción ejercida y en consecuencia, con lugar las apelaciones ejercidas por los codemandados en el presente juicio, lo cual se indicará en forma positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo. Y ASÍ EXPRESAMETNE SE DECIDE.
V
DISPOSITIVA
En mérito de todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR las apelaciones ejercidas en fechas 21 de julio de 2015 y 13 de agosto de 2015, por el abogado MARIO JOSE PACHECO, actuando en su condición de apoderado judicial de los codemandados ANGEL ENRIQUE MARQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MARQUEZ BURGUERA; y por el abogado JOSE LUIS PEREZ GUTIERREZ, actuando en su condición de apoderado judicial de los codemandados OTTO SÉILER L. y MANUELA CAPREIRA DE SÉILER, contra la sentencia definitiva proferida en fecha 6 de marzo de 2015 por el Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda revocada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la ciudadana EFIGENIA DEL CARMEN HERNÁNDEZ ROMERO, en contra de los ciudadanos ANGEL ENRIQUE MARQUEZ BURGUERA, NORELIA CAROLINA MARQUEZ BURGUERA, OTTO SÉILER L. y MANUELA CAPREIRA DE SÉILER, todos ut supra identificados.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Juzgado, tal y como dispone el artículo 248 íbidem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Año 207° de la Independencia y 158° de la Federación, a los nueve (9) días del mes de agosto de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 pm.) se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia, constante de quince (15) folios útiles.
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Exp. No. AP71-R-2015-000904
AMJ/SRR/DS.-
