REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 207° y 158°
DEMANDANTE: ARQUITECTURA CONSTRUCCIÓN VENEZOLANA, C.A. “ARCOVEN”, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, el 19 de junio de 1953, bajo el Nº 70, Tomo 19-A, y luego cambiando su domicilio inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción del estado Anzoátegui en fecha 11 de julio de 2000, bajo el No. 72, Tomo A-1.
APODERADOS
JUDICIALES: AMY VIELMA, LISBETH RIVER, LINDOLFO LEÓN ARTEAGA, MARIANELLA CARRILLO VALERO y MARÍA JOSÉ CÁRDENAS, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 104.873, 147.561, 26.573, 219.068 y 221.721, en el mismo orden.
DEMANDADA: TELECARIBE PLC, S.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, en fecha 6 de marzo de 2008, bajo el No. 40, Tomo 1771-A.
APODERADOS
JUDICIALES: ÁNGEL ALVAREZ OLIVEROS, SERGIO RAFAEL EDUARDO DE HIJES, DEVORAH RIQUEL FERNÁNDEZ y FABIOLA AZUAJE, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 81.212, 137.508, 144.275 y 155.508, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: MERCANTIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2015-000625
I
ANTECEDENTES
Corresponde a este ad quem conocer y decidir el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 8 de enero de 2015, por el abogado LINDOLFO LEÓN ARTEAGA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil ARQUITECTURA CONSTRUCCIÓN VENEZOLANA, C.A. “ARCOVEN”, contra la decisión proferida en fecha 26 de febrero de 2014, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró improcedente la confesión ficta alegada, y sin lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento interpuso la prenombrada compañía contra la sociedad mercantil TELECARIBE PLC, C.A., en el expediente No. AP11-V-2010-000630 (nomenclatura del aludido Tribunal).
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto del 9 de junio de 2015, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de documentos de los Juzgados Superiores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que el juzgado superior que resultara sorteado, decidiera la misma.
Verificado el trámite de distribución de causas, el 12 de junio de 2015 fue asignada a esta Superioridad el conocimiento y decisión de la aludida apelación, quien recibió el expediente en fecha 15 de junio de 2015, y en esa misma fecha se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo) día de despacho siguiente de la fecha antes mencionada a fin de que las partes presentarán sus respectivos informes, advirtiéndose que una vez ejercido ese derecho se abriría un lapso de ocho (8) días de despacho para la consignación de observaciones y una vez vencido dicho lapso, se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes, de conformidad con lo estatuido en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente.
En fecha 20 de julio de 2015, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes constante de cuatro (4) folios útiles, en el cual alegó lo siguiente: 1) Que el Juzgado a quo desestima la acción intentada fundamentando su decisión, en que la parte actora debió intentar una acción de cumplimiento de contrato y no una acción de resolución de contrato, ya que el contrato había expirado, sin embargo en el libelo no fue alegado que el contrato estuviere vencido, en efecto se le notificó de dicho vencimiento pero la relación contractual continuó quedando vigente; 2) Que la demandada no ha pagado canon alguno desde marzo del año 2009 hasta la presente fecha; 3) Que la demandada ocupa el inmueble propiedad de su representada en función del contrato de arrendamiento, del cual se solicitó su resolución y en consecuencia la entrega del mismo; 4) Por último, solicitó que se declare con lugar la apelación intentada y por lo tanto declare con lugar la demanda pretendida por su representada, revocando así el fallo apelado.
Mediante auto proferido el día 3 de agosto de 2015, este Juzgado dejó constancia que el lapso para emitir el fallo correspondiente comenzó a transcurrir a partir del 31 de julio de 2015, exclusive.
En fecha 3 de noviembre de 2015, se dictó auto mediante el cual de conformidad con lo estatuido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se difirió la oportunidad para dictar sentencia dentro de los treinta (30) días consecutivos siguientes a la fecha, exclusive, con la advertencia que en caso de no dictarse el respectivo fallo, se debería cumplir con la notificación de las partes luego de publicada la sentencia, sin lo cual no transcurrirán los lapsos para ejercer el recurso a que hubiere lugar.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio mediante demanda de resolución de contrato de arrendamiento, interpuesta en fecha 13 de julio de 2010, por la abogada AMY VIELMA actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil ARQUITECTURA CONSTRUCCIÓN VENEZOLANA C.A. “ARCOVEN”, contra la sociedad mercantil TELECARIBE PLC, S.A., y en la cual se expuso los siguientes alegatos: 1) Que consta de documento autenticado anexo a la demanda, que la empresa actora dio en arrendamiento a la empresa demandada un local comercial marcado con letra “N”, ubicado en el Centro Comercial Las Garzas, Av. Intercomunal Andrés Bello, Sector Las Garzas, Municipio Diego Bautista Urbaneja, Lechería, estado Anzoátegui, de aproximadamente cuatrocientos metros cuadrados (400 mts2). 2) Que el canon de arrendamiento acordado por las partes, fue la cantidad de ONCE MIL BOLÍVARES (Bs.11.000,00), por los primeros seis meses del contrato, acordándose que dicha suma se ajustaría según el porcentaje de variación inflacionaria representado por el incremento sufrido según el Índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C.) ocurrido en los primeros 6 meses de vigencia del contrato, por lo que una vez aplicado este índice al canon convenido entonces se obtendría el pago mensual que debía pagar durante el segundo semestre; indicando que dicho canon de arrendamiento debía ser pagado de forma anticipada, los primeros cinco (5) días del mes al inicio de cada mensualidad, mediante depósito bancario en la cuenta corriente distinguida con el No.0121-0115550104142211, a nombre de la actora, en la institución bancaria Corp Banca, o a la persona que se le indique previamente por escrito; siendo que los depósitos hechos en la cuenta antes detallada sería prueba suficiente de pago siempre y cuando dichos depósitos se hubiesen hecho efectivo en la cuenta en cuestión, debiendo la demandada remitir mediante fax copia de los depósitos realizados a su representada para que esta, una vez verificado el mismo, emitiese el correspondiente recibo. 3) Indicó que ambas partes acordaron y aceptaron que sí la arrendataria se atrasase en el pago de dos cuotas, entonces, aún cuando éste deposite tardíamente alguno de los cánones debidos, la arrendadora de todas maneras tendría derecho a solicitar la resolución por incumplimiento del contrato con todas las consecuencias de ley. 4) Que la vigencia de dicho contrato se estipuló desde el día 1º de marzo de 2009, hasta por un año fijo, es decir, hasta el día 28 de febrero de 2010, escogiendo como domicilio especial a la ciudad de Caracas. De igual manera, señaló que las obligaciones de pago asumidas por la demandada han sido incumplidas desde el mes de marzo de 2009, fecha a partir de la cual no hicieron pago alguno de los cánones pactados hasta julio de 2010. 5) Que según lo anterior, su representada se ha visto obligada a demandar a la arrendataria para que convenga o en su defecto así sea condenada en lo siguiente: Primero: En que el contrato de arrendamiento se encuentra resuelto como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones de pago contraídas. Segundo: Que como consecuencia de lo anterior se le haga entrega a su representada del inmueble objeto de la demanda i) Totalmente desocupado de personas y objetos, en perfecto estado de aseo y limpieza y totalmente pintado y ii) Totalmente solvente en el pago de los servicios que asisten al inmueble (luz, aseo, agua, teléfono, gas, etc.). Tercero: En pagar a su representada la cantidad de CINCUENTA y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00) más IVA, por concepto de cánones de arrendamiento de marzo, abril, mayo, junio y julio del 2009. Asimismo, los intereses del monto anterior a partir del 9 de julio de 2009 calculados al cero como uno por ciento (0,1%) diario sobre cada cuota vencida y no pagada en su fecha de pago, siendo que desde el 9 de julio de 2009 hasta el 15 de mayo de 2010 han transcurrido 311 días, lo cual da una cantidad de DIECISIETE MIL CIENTO CINCO BOLÍVARES (Bs. 17.105,00). Cuarto: En pagar la cantidad de ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.000,00) por el canon de arrendamiento del mes de agosto de 2009, más los intereses convenidos en el contrato contados a partir del 6 de agosto de 2009 calculados en (0,1%) diario, siendo que desde el 6 de agosto de 2009 hasta el 15 de mayo de 2010 han transcurrido 285 días, lo cual da una cantidad de TRES MIL CIENTO TREINTA y CINCO BOLÍVARES (Bs. 3.135,00). Quinto: En pagar la cantidad de DOCE MIL CIENTO TREINTA BOLÍVARES (Bs. 12.130,00) correspondiente al canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2009, así como los intereses convenidos en el contrato, contados a partir del 6 de septiembre de 2009 (último día que tenían para cumplir con esta obligación), y calculados en (0,1 %) diario sobre cada cuota vencida y no pagada en su fecha de pago, por lo que desde el 6 de septiembre de 2009 hasta el 15 de mayo de 2010 han transcurrido 255 días, lo cual da una cantidad de TRES MIL NOVENTA y TRES BOLÍVARES (Bs. 3.093,00). Sexto: En pagar la cantidad de DOCE MIL CIENTO TREINTA BOLÍVARES (Bs. 12.130,00) correspondiente al canon de arrendamiento del mes de octubre de 2009, así como los intereses convenidos en el contrato, contados a partir del 6 de octubre de 2009, y calculados en (0,1 %) diario sobre cada cuota vencida y no pagada en su fecha de pago, por lo que desde el 6 de octubre de 2009 hasta el 15 de mayo de 2010 han transcurrido 225 días, lo cual da una cantidad de DOS MIL SETECIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 2.729,00). Séptimo: En pagar la cantidad de DOCE MIL CIENTO TREINTA BOLÍVARES (Bs. 12.130,00) correspondiente al canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2009, así como los intereses convenidos en el contrato, contados a partir del 6 de noviembre de 2009 (último día que tenían para cumplir con esta obligación), y calculados en (0,1 %) diario sobre cada cuota vencida y no pagada en su fecha de pago, por lo que desde el 6 de noviembre de 2009 hasta el 15 de mayo de 2010 han transcurrido 195 días, lo cual da una cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS SESENTA y CINCO BOLÍVARES (Bs. 2.365,00). Octavo: En pagar la cantidad de DOCE MIL CIENTO TREINTA BOLÍVARES (Bs. 12.130,00) correspondiente al canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2009, así como los intereses convenidos en el contrato, contados a partir del 6 de diciembre de 2009 (último día que tenían para cumplir con esta obligación), y calculados en (0,1 %) diario sobre cada cuota vencida y no pagada en su fecha de pago, por lo que desde el 6 de diciembre de 2009 hasta el 15 de mayo de 2010 han transcurrido 165 días, lo cual da una cantidad de DOS MIL UN BOLÍARES (Bs. 2.001,00). Noveno: En pagar la cantidad de DOCE MIL CIENTO TREINTA BOLÍVARES (Bs. 12.130,00) correspondiente al canon de arrendamiento del mes de enero de 2010, así como los intereses convenidos en el contrato, contados a partir del 6 de enero de 2010 (último día que tenían para cumplir con esta obligación), y calculados en (0,1 %) diario sobre cada cuota vencida y no pagada en su fecha de pago, por lo que desde el 6 de enero de 2010 hasta el 15 de mayo de 2010 han transcurrido 135 días, lo cual da una cantidad de MIL SEICIENTOS TREINTA y SIETE BOLÍVARES (Bs. 1.637,00). Décimo: En pagar la cantidad de DOCE MIL CIENTO TREINTA BOLÍVARES (Bs. 12.130,00) correspondiente al canon de arrendamiento del mes de febrero de 2010, así como los intereses convenidos en el contrato, contados a partir del 6 de febrero de 2010 (último día que tenían para cumplir con esta obligación), y calculados en (0,1 %) diario sobre cada cuota vencida y no pagada en su fecha de pago, por lo que desde el 6 de febrero de 2010 hasta el 15 de mayo de 2010 han transcurrido 135 días, lo cual da una cantidad de MIL CIENTO SETENTA y SEIS BOLÍVARES ( Bs. 1.176,00). Undécimo: En pagar por concepto de cláusula penal en compensación de los daños y perjuicios, una cantidad equivalente a lo que resulte de multiplicar el valor del último canon diario de arrendamiento multiplicado por diez (10) por cada día de retardo, lo cual da una cantidad de CUATRO MIL CUARENTA y TRES CON TREINTA y TRES BOLÍVARES (Bs. 4.043,33) diarios hasta el 15 de julio han transcurrido 136 días de mora en entregar el local, por lo que debe pagar la cantidad QUINIENTOS CUARENTA y NUEVE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA y DOS CON OCHENTA y OCHO CÉNTIMOS (Bs.549.892,88). Duodécimo: En pagar por concepto de cláusula penal antes señalada, desde el 15 de julio de 2010 hasta la entrega definitiva del local. Decimotercero: En el pago de los intereses antes señalados en su totalidad, y que los mismos sean calculados mediante experticia complementaria. Solicitó adicionalmente le sea decretado medida de secuestro sobre el inmueble dado en arriendo. 6) Estimaron la presente acción en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00).
La demanda in commento aparece admitida mediante auto fechado 15 de julio de 2010, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando el emplazamiento de la sociedad mercantil demandada, a los fines de dar contestación a la misma al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia de haberse practicado la citación.
Luego, en fecha 23 de septiembre de 2010, la representación judicial de la parte demandada procedió a darse por citada en la presente causa. Posteriormente, en fecha 27 de septiembre de 2010, la representación judicial accionada procedió a contestar la demanda en los términos siguientes: 1) Que la relación arrendaticia existente entre las partes, tal y como lo indicaba la parte actora, inició el día 1º de marzo del año 2009, señaló que era cierto que dicho canon de arrendamiento convenido era por la suma de ONCE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.11.000,00), por los primeros (6) meses del contrato, y se acordó que esa suma se ajustaría según el porcentaje de variación inflacionaria representado por el incremento sufrido según el Índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C.) ocurrido en los primeros 6 meses de vigencia del contrato; indicando que la vigencia del contrato se pactó desde el día 1º de marzo de 2009, hasta por término de un año fijo, es decir, hasta el día 28 de febrero de 2010. 2) Que era contradictorio solicitar la resolución o rescisión del contrato de arrendamiento, por cuanto había finalizado el mismo en fecha 28 de febrero de 2010, por lo que mal podría solicitar dicha acción, en todo caso lo que procedería es una acción de cumplimiento de contrato en cuanto a la entrega del inmueble y así solicitó que sea declarado. 3) Que respecto a la solicitud de rescisión del contrato alegada por la actora, alegó que la misma tampoco encuentra fundamento alguno, por lo que no resulta procedente, siendo diferente a la resolución contractual. 4) Asimismo, negó, rechazó y contradijo en todas y en cada una de sus partes la presente demanda, indicando que no es cierto que no se haya pagado ningún canon de arrendamiento. 5) Que en el supuesto negado que sea declarado la procedencia de la acción intentada, ya que debió intentarse la acción de cumplimiento de contrato, indicó que los intereses demandados contrarían disposiciones legales de nuestro ordenamiento jurídico, las cuales son irrenunciables, debiéndose aplicar entonces lo contemplado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual en su artículo 27 establece lo aplicable en caso de intereses moratorios, razón por el cual, lo demandado en relación a intereses moratorios resulta improcedente. 6) Que en relación a la cláusula penal indicó que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, es solo para el caso que el local no sea entregado en las debidas condiciones para la fecha de terminación, pues lo que buscaba proteger con la misma es que dicho local quedara en buenas condiciones al momento de finalizar el contrato, siendo que en el presente caso el actor confundió su pretensión con la de daños y perjuicios, la cual si está prevista en la cláusula décima séptima, por lo cual, al no haber reclamado el accionante la cláusula penal prevista por las partes, establecida para el supuesto atraso o falta de pago invocado, debe ser declarada sin lugar la pretensión prevista en el punto undécimo del libelo de la demanda. Por último, indicó que en virtud de las anteriores razones solicitó que sea declarado sin lugar la presente demanda y sea condenada en costas la parte actora.
El día 6 de octubre de 2010, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas constante de tres (3) folios útiles y dos (2) anexos en dieciséis (16) folios útiles. En dicho escrito alegó que en el presente caso se configuró la confesión ficta de la parte demanda.
Posteriormente en fecha 7 de octubre de 2010, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas constante de cuatro (4) folios útiles, más tres (3) anexos, constante de tres (3) folios útiles.
En fecha 11 de octubre de 2010, el juzgado de la causa se pronunció respecto a la admisibilidad de las pruebas aportadas por las partes.
Finalmente, luego de tramitada la evacuación de las pruebas admitidas por el a quo, consta que en fecha 26 de febrero de 2014, fue dictada sentencia definitiva mediante el cual declaró improcedente la confesión ficta propuesta. Asimismo, declaró sin lugar la presente demanda, condenando en costas a la parte actora.
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:
Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 8 de enero de 2015, por el abogado LINDOLFO LEÓN ARTEAGA actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil ARQUITECTURA CONTRUCCIÓN VENEZOLANA C.A., contra la decisión proferida en fecha 26 de febrero de 2014, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró improcedente la confesión ficta alegada y sin lugar la pretensión por resolución de contrato esgrimida por la parte actora en contra la sociedad mercantil TELECARIBE PLC, C.A.
La sentencia in commento, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:
“…Al respecto, considera este Juzgador oportuno dirimir en primer lugar lo alegado por la representación judicial de la parte actora, sociedad mercantil ARQUITECTURA CONSTRUCCION VENEZOLANA, C.A. con respecto de la confesión ficta que, a su decir, se configuró en la presente causa.
…Omisis…
Puntualizando lo anterior, para que en el proceso se configure la confesión ficta tienen que concurrir dos elementos necesariamente, a saber; I) que el demandado no dé contestación a la demanda, y; II) que no probare nada que le favorezca, esto en el entendido de que no promueva y evacue pruebas que vayan dirigidas a enervar la pretensión del actor. Siendo ello así, consta en autos que en fecha 23 de septiembre de 2010, compareció el abogado ANGEL ALVARES OLIVEROS, quien mediante instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Quinta del Municipio Chacao, acreditó la representación judicial de la sociedad mercantil TELECARIBE PLC, C.A.; igualmente consta que en fecha 27 de septiembre de 2010, dio contestación a la demanda al segundo día de haberse dado por citado en nombre de su representada, esto es cumpliendo con lo previsto en los artículos 883 y 885 del Código de Procedimiento Civil; y consta el precitado apoderado judicial, promovió pruebas, las cuales fueron promovidas en forma tempestiva; con lo cual, mal podría aplicarse en el presente caso los efectos derivados de la figura de la confesión ficta, en el sentido que lo propone la parte actora, por cuanto no se cumple ninguno de los dos extremos estatuidos por la legislación y la jurisprudencia, razón por la cual se desestima dicho alegato, y así se decide.
…Omisis…
“De esta forma, tanto el Legislador como la doctrina patria son contestes en afirmar que en contratos de naturaleza bilateral, en los cuales ambas partes son acreedoras y deudoras de una prestación, si una de las partes no ejecuta la prestación a la cual se obligó en virtud del contrato, puede la otra a su elección exigir ante el órgano jurisdiccional el cumplimiento de la misma, o en su lugar interponer la resolución de contrato; y en consecuencia, declarar la terminación del acuerdo de voluntades y retrotraer los efectos al estado que tenían las partes antes de contratar entre ellas.
Estando así las cosas, este Juzgador tras un minucioso examen de las actas que conforman el presente proceso, llama la atención a lo establecido por la representación judicial de la parte actora ARQUITECTURA CONSTRUCCION VENEZOLANA, C.A., quien en el libelo de la demanda, señaló lo siguiente:
“La vigencia del contrato se pactó desde el día 01 de marzo de 2009, hasta por un año fijo, es decir, hasta el 28 de febrero de 2010 y ambas partes acordaron someter cualquier diferencia, disputa, mal entendido o problema que surgiese entre ellos a consecuencia de este negocio jurídico a la jurisdicción de los tribunales competentes de la ciudad de Caracas (…)”
Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, señaló lo siguiente:
“Asimismo ambas partes establecieron que la vigencia del contrato se pactó desde el día 01 de marzo de 2009, hasta por un termino de un año fijo, es decir, el 28 de febrero de 2010”.
Por lo cual, vistas las declaraciones hechas por ambas partes en sus escritos de demanda y de contestación; considera quien aquí suscribe, que tanto la fecha de inicio de la relación contractual - 01 de marzo de 2009- como la fecha de terminación de la relación contractual -28 de febrero de 2010- no resultan un hecho controvertido en la presente litis, toda vez que ambas partes en repetidas ocasiones reconocieron en forma clara e inequívoca las fechas en las cuales inició y finalizó el contrato de arrendamiento que vinculó a ambas sociedades mercantiles.
Por lo que este Juzgador considera que nos encontramos ante la presencia de un contrato que tuvo inicio en fecha 01 de marzo de 2009 y finalizó en fecha 28 de febrero de 2010, por lo cual la acción de resolución de contrato interpuesta por la parte actora carece de fundamento jurídico, toda vez que dicha controversia carece de uno de los presupuestos esenciales de dicha acción de resolución, como lo es la existencia valida de un contrato, sobre el cual recaerá dicha acción, y así se decide…”.
Corresponde ahora determinar el thema decidendum del juicio cuya solución judicial aquí se profiere, el cual está claramente enmarcado en la pretensión actora quien pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, cuya vigencia fue estipulada por un año fijo, a saber, desde el 1º de marzo de 2009 hasta el 28 de febrero de 2010, sobre un local comercial ubicado en el Centro Comercial Las Garzas, Municipio Diego Bautista Urbaneja, Lechería, estado Anzoátegui, de aproximadamente cuatrocientos metros cuadrados (400 mts2), en virtud de la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes entre el mes de marzo de 2009 hasta el mes julio de 2010, incumpliendo de esta manera la demandada con la obligación asumida en el contrato de arrendamiento suscrito, por lo que requirió el pago de los mismos, así como los intereses moratorios definidos en el escrito libelar, así como la cláusula penal en compensación de los daños y perjuicios. Por otro lado, al momento de promover pruebas, alegó que en el presente caso operó la confesión ficta de la parte demandada.
En la litis contestatio, la parte demandada convino sobre la existencia del mencionado contrato, duración y precio fijado del mismo; empero, alegó que era contradictorio solicitar la resolución o la rescisión del contrato, en virtud de haber finalizado el 28 de febrero de 2010, siendo que en todo caso lo que procedería es la acción de cumplimiento de contrato. Por otro lado, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, indicando que no es cierto que no se haya pagado ningún canon de arrendamiento. Señaló además que los intereses moratorios demandados contrarían la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente el artículo 27, lo cual es irrenunciable para las partes.
Por otro lado, señaló que la cláusula penal invocada por la actora no es la aplicable en el caso de marras, ya que lo que se busca con esta convención es proteger el local arrendado, es decir, que quedara en buenas condiciones al momento de finalizar el contrato, siendo que la aplicable en el presente asunto es la pactada en la cláusula décima séptima, por lo que la misma resulta improcedente.
Fijado lo anterior, pasa este sentenciador a determinar el orden decisorio a los fines de dilucidar el asunto judicial debatido, por lo en primer lugar, corresponde emitir pronunciamiento respecto a la confesión ficta alegada por la parte actora en el lapso de promoción de pruebas; luego, de resultar improcedente, correspondería de manera seguida pasar a resolver el mérito del asunto, previa valoración de las pruebas aportadas por las partes.
PUNTO PREVIO: corresponde emitir pronunciamiento en relación al alegato esgrimido por la parte actora referido a que en el presente asunto operó la confesión ficta, basando su pedimento en que consta en autos que la parte demandada sin haber sido citada y sin haberse dado previamente por citada, compareció en el a quo introduciendo el 27 de septiembre de 2010, un escrito de contestación dándose por citado tácitamente; siendo que al segundo día de ese escrito se debió llevar a cabo la contestación, por lo que operó la confesión ficta.
Planteado así este argumento, quien aquí decide pasa a hacer las siguientes consideraciones en relación a la confesión ficta como figura jurídica y sus implicaciones dentro del proceso judicial. Así, el contenido del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“…Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiere promovido alguna el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin mas dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado…”.
En este mismo sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 202 de fecha 14 de junio de 2000, expediente 99-458, ha señalado lo siguiente:
“…La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuadas las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones,… que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que –tal como lo pena el mentado artículo 362-, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas…”.
Ahora bien, de conformidad con la normativa y jurisprudencia anteriormente transcritas, a los efectos de la procedencia de la confesión ficta, debe verificarse el cumplimiento concurrente de tres requisitos a saber:
1) Que el demandado no hubiese contestado la demanda dentro de la oportunidad legal correspondiente.
2) Que no ejerciera su derecho de promover pruebas dentro del lapso legal respectivo, y;
3) Que la pretensión de la actora no sea contraria a derecho.
En este sentido, de una revisión de las actas que conforman el presente expediente, se puede constatar, con respecto al primer requisito señalado, que en fecha 23 de septiembre de 2010 compareció ante el juzgado de la causa el abogado Ángel Álvarez Oliveros, consignando el respectivo poder especial que lo acreditaba como apoderado judicial de la sociedad mercantil demandada, procediendo a su vez, a darse por citado en nombre se su representada. Asimismo, consta que en fecha 27 de septiembre de 2010, el prenombrado profesional del derecho procedió a contestar la demanda mediante escrito constante de siete (7) folios útiles.
Pues bien, consta al folio ciento cuatro (104) del presente expediente, cómputo de los días de despacho trascurridos en el tribunal de la causa desde el 23 de septiembre de 2010, hasta el 25 de octubre de ese mismo año, donde se puede observar que desde la fecha en el cual la representación judicial de la parte demandada se dio por citado en nombre de su representada, exclusive, hasta la fecha en el cual interpone el respectivo escrito de contestación (27.9.2010) inclusive, se encontraba al segundo día de despacho luego de haberse dado por citado de forma voluntaria, lo cual constituye franco acatamiento al auto de admisión de la demanda fechado 15 de julio de 2010, razón por el cual este juzgador considera que la contestación a la demanda fue realizada en la oportunidad legal correspondiente, lo cual impide que se configure el primero de los requisitos para que opere la confesión ficta, siendo entonces forzoso declarar improcedente el alegato que en este aspecto esgrimió la representación judicial de la parte actora, sin necesidad de revisar los demás requisitos de procedencia, en virtud que todos deben ser concurrentes. Así se decide.
Resuelto lo anterior, pasa este juzgador a resolver el mérito del asunto, previa valoración de las pruebas aportadas por las partes.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Junto al escrito libelar:
• Constante de once (11) folios útiles, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado en fecha 9 de julio de 2009 ante la Notaría 44 del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 40, Tomo 51 de los libros respectivos. Dicha documental, aparece consignada en el lapso probatorio en copia certificada, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil; siendo un hecho admitido entre las partes, evidenciando el vínculo contractual existente y las condiciones del mismo. Así se establece.
• Constante de cinco (5) folios útiles, copia simple de una misiva fechada 10 de mayo de 2010, enviada por la sociedad mercantil actora a la sociedad mercantil demandada, mediante el cual le hacen saber las deudas relacionadas con el canon de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda. Dicha documental aparece posteriormente consignada en original en el lapso probatorio, del cual se puede observar que fue recibido el 12 de mayo de 2010 y un sello de recibido en original por parte de la empresa demandada; por lo que se le otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, la cual no fue impugnada; y evidencia que la demandada se encontraba en conocimiento de estar siendo conminada al pago de los cánones de arrendamiento supuestamente insolventes, así como el pago de intereses de mora, y en definitiva a hacer entrega del inmueble a la parte actora. Así se establece.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En el lapso probatorio:
• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, prueba de exhibición de documentos dirigido a la empresa actora. Dichos documentos son los originales de los pagos realizados en fechas 22 de mayo de 2009 y el 15 de diciembre de 2009, la cuales aparecen marcadas con la letra “A”. Pues bien consta que en fecha 25 de julio de 2011, la representación judicial de la parte accionante señaló que es imposible que dichas planillas de depósitos estén en poder de la actora, toda vez que como señala la demandada, fue ella la que supuestamente los realizó. De la misma manera, consta que en fecha 4 de agosto de 2011, la representación judicial de la parte demandada indicó que la actora se dio tácitamente por notificada del auto que la instaba a exhibir las planillas de depósitos, solicitando que se tengan como ciertas las documentales que debían exhibirse. Al respecto, este juzgador considera que la afirmación alegada por la actora es válida, a saber, que fue la misma demandada quien señala haber realizado los referidos depósitos bancarios, razón por el cual deberían estar en su poder. Asimismo, el artículo 436 eiusdem señala que la propia solicitante de exhibición documental, además de acompañar copia del documento a exhibir, debe además aportar prueba que genere presunción grave de que el documento se encuentre o se haya encontrado en manos de la contraparte o un tercero, hecho que no se observa realizado por la demanda, razón por la cual se tiene como no efectivamente evacuado este medio de prueba. Así se establece.
• Promovió los originales de los depósitos Nros. 722861 y 19435, de fechas 14 de mayo de 2010 y 29 de octubre de 2010, respectivamente, en la cuenta corriente 01210115550104142211, cuyo titular es la parte actora, afiliada al banco Corp Banca, C.A., Banco Universal, el primero por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) y el segundo por la cantidad de VEINTITRÉS MIL QUINIENTOS CUARENTA (Bs. 23.540,00). Al respecto, este juzgador observa que, en relación al primero de los depósitos nombrados, la misma fue realizada mediante cheque, lo cual impide determinar si efectivamente el monto depositado se hizo efectivo. En relación al segundo depósito, no se puede observar de forma clara la ráfaga impresa por el banco y distinguir si el monto discriminado en la planilla, fue también depositado. Sin embargo, este juzgador analizará los mismos conjuntamente con la prueba de informes que sigue.
• Promovió de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes dirigido a la institución bancaria Corp Banca, C.A., Banco Universal, a fin de que informara sobre los siguientes particulares: i) si en sus registros se evidencia que la empresa accionante tiene alguna cuenta en esa institución; ii) a que cliente pertenece la cuenta corriente signada Nº 012101155500104142211; y iii) si en sus registros consta que la empresa demandada ha realizado pagos o transferencias a la cuenta corriente signada Nº 012101155500104142211. Dicha promoción probatoria aparece efectivamente evacuada, siendo que consta al folio ciento veintidós (122) comunicación enviada por la institución bancaria Corp Banca, C.A., Banco Universal, fechada 22 de febrero de 2011, donde informa que: “…En lo que se refiere a los requerimientos de información explanados en los puntos 1 y 2, se hace de su conocimiento que la sociedad mercantil ARQUITECTURA CONSTRUCCION VENEZOLANA, C.A (ARCOVEN), posee cuenta en esta entidad signada con el Nº 0121-1011-55-50104142211, desde el 12 de enero de 2006. Respecto a la solicitud indicada en el punto 3, se informa que en nuestro sistema no hay registros de pagos o transferencias, en beneficio de la cuenta No. 0121-1011-55-50104142211...”. De lo anterior transcrito se puede inferir que la propia institución bancaria indicó que la cuanta perteneciente a la actora, no ha recibido pagos ni transferencias bancarias de ninguna índole, quedando desechados los depósitos antes referidos. Así se establece.
Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente causa.
En el presente asunto, la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 9 de julio de 2009, ante la Notaría Pública 44 del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue suscrito por las partes respecto al local comercial descrito en el presente fallo. Esta relación arrendaticia aparece admitida por la parte demandada, así como el monto convenido como canon o pensión arrendaticia y su lapso de duración, el cual quedó pactado por un año fijo, a saber, desde el 1º de marzo de 2009 hasta el 28 de febrero de 2010. La accionada convino expresamente que el contrato no sería renovado y finalizó el 28.2.2010.
Pues bien, resulta menester señalar que la figura o institución jurídica denominada arrendamiento, se encuentra establecida en el artículo 1.579 del Código Civil, definiéndola como:
“…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un pecio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”.
En cuanto a las obligaciones del arrendador, el artículo 1.592 eiusdem textualmente expresa:
“…El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”.
Por otra parte, el artículo 1.160 ibídem, establece:
“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas la consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.
Ahora bien, en el caso de marras, la parte demandada alegó como defensa ante la pretensión actora que era contradictorio solicitar la resolución o la rescisión del contrato, ya que el mismo, había finalizado el 28 de febrero de 2010, y que en todo caso lo procedente era accionar por cumplimiento de contrato. En este sentido, se debe señalar que los contratos de arrendamientos son contratos bilaterales los cuales se consideran como contratos de tracto sucesivo, siendo su característica principal la prestación periódica correlativa.
Respecto a los contratos bilaterales el artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
De la norma antes transcrita, se infiere que el acreedor de una obligación establecida mediante un contrato bilateral, tiene la facultad de solicitar ya sea la resolución o el cumplimiento del contrato vinculante. En este caso, se debe señalar que la acción resolutoria, consiste en la facultad que tiene una de las partes en solicitar la terminación del mismo y en consecuencia quedar liberado de efectuar su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Entonces, se tiene que, para que proceda la acción resolutoria es necesario que concurran ciertas condiciones, tales como: 1) Que el contrato sea bilateral; 2) Que el incumplimiento de una de las partes de su obligación sea de tipo culposo; 3) Que la parte que intente la acción de resolución, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
Respecto a la acción resolutoria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra titulada “La Resolución del Contrato”, expresó lo siguiente:
“...A la luz de nuestra legislación es de considerar que cuatro son los requisitos más importantes que deben existir, o deben cumplirse, para el ejercicio de la acción resolutoria, a saber:
A) Que se trate de un contrato
B) Se requiere el incumplimiento
C) Es esencial que el actor haya cumplido u ofrecido cumplir
D) Se requiere la declaración judicial.
...Por consiguiente, la acción por resolución sólo compete al contratante que ha cumplido sus obligaciones. Pero puede darse el caso de que esa parte contractual ha querido cumplir y realizado una actividad orientada a ejecutar su obligación, pero la otra parte incumple. En tal caso, la parte que pretende y desea cumplir no ha cumplido en virtud, suponemos, de que por el efecto retroactivo de la resolución, si cumple, es posible que luego no obtenga la repetición o recuperación de la prestación cumplida.
A fin de proteger sus intereses no es incorrecto sostener que esa parte contratante pueda ofrecer eficazmente cumplir, pero en forma garantizada para así protegerse del otro contratante, en todo caso. Claro que esta forma de “ofrecer cumplir eficazmente”, debe ser solamente en determinados casos, puesto que si no se ha cumplido mal se puede pretender la obtención de la resolución del contrato...
De modo, pues, que no puede intentar la acción resolutoria quien no ha cumplido u ofrecido eficazmente cumplir, máxime cuando ‘...debe considerarse que, una vez impuesta la demanda de resolución, no sea lícito a la parte incumplíente pretender dar todavía ejecución al contrato, obligando a la parte que ha cumplido a sufrirla tardíamente... (Bolafió-Rocco-Vivante.) “Derecho Comercial” (estudio sobre la venta), Tomo 2, (TARTUFARI), Pág. 240, sexta edición, 1948)...”.
Por otro lado, teniendo en cuenta las condiciones requeridas para la procedencia de la acción resolutoria, no escapa a este sentenciador que la relación locativa de marras esta regulada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a través del cual, se establecen los mecanismos de acción que tienen las partes, dependiendo de la naturaleza del contrato de arrendamiento.
En este sentido, observa este juzgador que el contrato de arrendamiento inició con determinación en el tiempo, siendo establecido por un año fijo, desde el 1º de marzo de 2009 hasta el 28 de febrero de 2010, pacto el cual, como se indicó anteriormente, fue expresamente convenido por la parte demandada en su contestación. Es de hacer notar que en dicho contrato, las partes establecieron prórrogas automáticas en caso de que alguna de ellas no de aviso a la otra con por lo menos cuarenta y cinco (45) días de anticipación al vencimiento del mismo, su voluntad de no renovarlo, lo cual, según lo descrito por la parte actora en su escrito libelar en el punto undécimo del petitorio ocurrió.
En este sentido, el actor en su escrito libelar señaló lo siguiente:
“…UNDÉCIMO: El 28 de febrero de 2010 se venció el contrato y se les notificó que el mismo no sería renovado por lo que, si hubiesen estado al día en sus obligaciones tendrían derecho a la utilización de la prorroga legal, lo cual, por supuesto, no fue así…”.
En relación a lo anterior, la parte demandada admitió y convino en el hecho de haber sido notificado por la arrendadora en cuanto la no renovación del contrato, por lo cual, efectivamente el contrato en cuestión se encontraba ya vencido desde el 28 de febrero de 2010, sin que hubiese operado la renovación automática, ni mucho menos la tácita reconducción por el desahucio practicado ex artículo 1.601 del Código Civil impidiéndose que la relación locativa se indeterminara en el tiempo. Por tanto, conforme a lo anterior y al no operar la resolución del contrato de pleno derecho o “pacto comisorio”, se requiere como en el sub iudice la declaratoria de resolución por un tribunal dado el incumplimiento alegado, por tal motivo la pretensión de resolución contractual ha sido ejercida correctamente. Así se establece.
Como complemento de lo anterior, debe este Sentenciador precisar si para el momento en que la parte actora intentó la presente demanda, la arrendataria se encontraba en el lapso de prorroga legal, a fin de determinar la procedencia de la acción intentada por la accionante. Al respecto, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con la siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
(…)
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…”.
De la misma forma, los artículos 39 y 41 eiusdem señalan:
“…Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”.
“Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales…”.
Pues bien, se debe indicar que el beneficio de la prórroga legal es un plazo otorgado por la ley en beneficio del arrendatario y conferido luego del vencimiento del contrato. Dicho plazo legal es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y potestativo para el arrendatario, es decir, que el inquilino beneficiado por esta institución inquilinaria, puede renunciar al mismo. Asimismo, señala la ley especial que rige la materia, que en el plazo de prórroga legal se admitirán las demandas relacionadas al incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. En este sentido, se observa que la parte demandada en su escrito libelar aduce que no es cierto que no se hayan pagado todos los cánones de arrendamiento demandados como insolutos por la actora, siendo que, de ser así, le correspondería a la demandada el plazo de seis (6) meses otorgados como prórroga legal, en virtud de que el lapso de duración del contrato quedó estipulado por un (1) año.
En el caso de marras, como se indicó ut supra, la vigencia de la relación arrendaticia tuvo una duración desde el 1º de marzo de 2009 hasta el 28 de febrero de 2010, por lo que el lapso de seis (6) meses comenzaría a transcurrir de pleno derecho para el inquilino desde el 1º de marzo de 2010 hasta el 31 de agosto de ese mismo año. Ahora bien, conforme al artículo 41 antes citado, el arrendador en el lapso de prórroga legal, puede ejercer aquellas acciones devenidas del incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, lo cual, a juicio de este sentenciador, encuadra con la acción de resolución de contrato de arrendamiento aquí pretendida. Pues bien, consta de las actas que conforman el presente expediente que la presente acción de resolución fue interpuesta en fecha 13 de julio de 2010, es decir en el lapso obligatorio para el arrendador de prórroga legal, lo cual en virtud las consideraciones antes indicadas, valida igualmente la acción escogida por el actor en este asunto, y en consecuencia, este juzgador debe declarar que la acción escogida por el actor es idónea de conformidad con la ley. Así se decide.
Ahora, corresponde solucionar el mérito de la acción intentada por el actor, la cual, se encuentra fundamentada en la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente desde el mes de marzo de 2009 hasta el mes de julio de 2010. Sobre este aspecto, la parte demandada señaló simplemente que no es cierto que no se hayan pagado ningún canon de arrendamiento; por lo cual, este juzgador antes de solucionar este punto en concreto, debe determinar las condiciones de modo, tiempo y lugar convenidos en el contrato locativo referido al cumplimiento de la obligación de la pensión arrendaticia, por lo que se procede a citar el contenido de las Cláusulas Segunda y Tercera del contrato en las cuales se convino lo siguiente:
“…CLÁUSULA SEGUNDA. CONTRAPRESTACIONES DERIVADAS DEL PRESENTE CONTRATO: La pensión mensual por el arrendamiento que pagará EL INQUILINO por la ocupación de EL LOCAL, es la suma ONCE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 11.000,00) por los primeros seis (6) meses. (…). El canon convenido será cancelado por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días del inicio de cada mensualidad, esto es entre los días 01 y 05 de cada mes, mediante depósito bancario en la cuenta corriente distinguida con el Nº 0121 011555 0104142211, a nombre de ARQUITECTURA CONSTRUCCIÓN VENEZOLANA, C.A. en CORP BANCA, o a la persona que éste indique previamente y por escrito. Los depósitos hechos en la cuenta antes detallada serán prueba suficiente de pago siempre y cuando dichos depósitos se hayan hecho efectivo en la cuenta en cuestión. Copia de los depósitos realizados deberá remitirse vía fax al Nº (0281) 286-51-23 a fin de que LA ARRENDADORA, una vez verificado el mismo, expida el correspondiente recibo. Ambas partes convienen y aceptan que si el INQUILINO se atrasase en el pago de dos cuotas, entonces, aún cuando éste deposite tardíamente alguno de los cánones debidos, LA ARRENDADORA de todas maneras tendrá derecho a solicitar la Resolución por incumplimiento de este contrato con todas las consecuencias de Ley. (…).
CLÁUSULA TERCERA. NO PRESUNCIÓN DE PAGO: EL INQUILINO deberá conservar los recibos de los pagos hechos por concepto de gastos comunes del centro comercial, pues el último no hace presumir el pago de los meses anteriores, debiendo acreditar su pago mediante presentación de los recibos anteriores al ser requeridos por LA ARRENDADORA…”.
Asimismo, en la Cláusula Cuarta del contrato se estableció que:
“…Los pagos efectuados en cheques no causan novación o no producen efectos liberatorios, hasta tanto no sean hechos efectivos los referidos instrumentos…”.
De las cláusulas antes transcritas se observa que las partes convinieron en que los pagos de la pensión arrendaticia se debían cancelar los primeros cinco días de cada mes, mediante depósito bancario en una cuenta perteneciente a la arrendadora. Adicionalmente se estableció que la arrendataria debía enviar copia del depósito del mes correspondiente vía fax a fin de expedir el correspondiente recibo de pago.
En este sentido, resulta pertinente citar el contenido del artículo 1.592 del Código Civil, el cual establece las obligaciones del arrendatario de la manera siguiente:
“…El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”. (Énfasis por esta Alzada).
Pues bien, la norma legal antes transcrita señala que el arrendatario, entre otras obligaciones, está obligado a pagar el alquiler en los términos convenidos; de manera que se debe verificar el cumplimiento de esta obligación por parte del arrendatario, tomando en cuenta las pruebas aportadas por su parte, en acatamiento al principio de la carga de la prueba, contenidos en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:
“…Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba....”.
“…Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala:
“…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui diciti, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida (…) no puede probarse. La doctrina mas exacta sobre la carga de la prueba e esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal (…) Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.
Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:
“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.
Con referencia a lo antes transcrito, concerniente a la distribución de la carga de la prueba, la parte demandada aportó sólo dos planillas de depósitos bancarios Nros 722861 y 19435, de fechas 14 de mayo de 2010 y de 29 de octubre de 2010, siendo que el primero de los depósitos nombrados fue realizado mediante cheque, lo cual no demuestra que se haya hecho efectivo en la cuenta del titular; y respecto al segundo depósito no se aprecia de forma clara la nota impresa por el banco, quedando desechados al no reflejarse en la prueba de informes. Cabe señalar que los depósitos bancarios no aparecen realizados en la oportunidad convenida en el contrato locativo, a saber, en los primeros cinco (5) días de cada mes, aunado a que sólo se aportaron dos planillas de depósitos, siendo además que la parte actora alegó el incumplimiento en el pago de la pensión arrendaticia correspondiente a los meses desde marzo de 2009 hasta julio de 2010. Por otro lado, consta una comunicación enviada por la institución bancaria Corp Banca, C.A., Banco Universal, fechada 22 de febrero de 2011, en donde de forma tajante indica que en relación a la cuenta corriente Nº 012101155500104142211 (perteneciente a la actora y en donde debía realizar el pago de canon la parte demandada), no presenta registro de pagos o transferencias a favor de esa cuenta, por lo que, a juicio de este sentenciador, la demanda de forma alguna logró demostrar haber realizado los pagos de la pensión arrendaticia conforme a lo pactado en el contrato, de manera que incurre en la causal de resolución convenida en el mismo, ya que se observa en atraso un esta importante obligación, por lo que se debe ordenar el pago de los meses indicados como insolutos a modo de compensación de daños y perjuicios, lo cual, trae como consecuencia que este juzgador se decante en declarar forzosamente ha lugar en derecho por este incumplimiento la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la parte actora. Así se decide.
Despejado lo anterior, corresponde emitir pronunciamiento relacionado a los intereses de mora peticionados por la parte actora, los cuales solicitó sean calculados conforme a lo convenido en el contrato locativo, esto es, al cero coma uno por ciento (0,1 %) diario sobre cada cuota de arrendamiento demandado como insoluto. En relación a este pedimento, la parte demandada adujo que los intereses moratorios demandados bajo esta forma de cálculo, contrarían la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en el artículo 27, el cual establece:
“…Artículo 27.- Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela…”.
Ahora bien, el interés de mora es una compensación por el retraso en el pago el cual se genera de pleno derecho, pero las partes no pueden contravenir lo previsto en la ley especial que rige la materia aplicable ratione temporis a la presente causa y cuyas normas son irrenunciables y dado que dicha tasa de interés sobrepasa lo previsto en la citada disposición legal y siendo que en el presente asunto quedó demostrado el incumplimiento en el pago de las pensiones arrendaticias, cuyo pago se condena a realizar a la parte demandada a modo de indemnización por daños y perjuicios, al igual que los intereses, a saber: las pensiones de arrendamiento de marzo a julio de 2009 a razón de ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.000, 00) mensuales para una cantidad de CINCUENTA y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00), pensión locativa del mes de agosto de 2009, por la cantidad de ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.000, 00) mensuales, canon de arrendamiento de los meses de septiembre de 2009 a febrero de 2010 la cantidad de DOCE MIL CIENTO TREINTA BOLÍVARES (Bs. 12.130,00) por cada mes.
Así, en relación a los intereses y atención al alegato expuesto por la parte demandada, se debe indicar que la norma antes transcrita, señala que dichos intereses no pueden ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, por lo que debe ser acordado el pago de los intereses moratorios de los cánones de arrendamiento insolutos y antes indicados, demostrado como adeudados, es decir desde el día seis (6) de cada mes, desde el mes de julio de 2009, así como los intereses devengados por las referidas cantidades hasta que el presente fallo se encuentre definitivamente firme, ello conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, los cuales serán calculados por un (1) solo experto designado por el juzgado de cognición de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, dicho experto deberá tomar en cuenta para dicho calculo la tasa pasiva antes referida conforme a los boletines del Banco Central de Venezuela. Así se decide.
Respecto a lo peticionado por la actora relacionado a que sea acordada la cláusula penal contenida en Cláusula Quinta del contrato locativo, la parte demandada adujo que esa cláusula penal no es aplicable en el caso de marras, ya que lo perseguido con esa convención es proteger el local arrendado, es decir, que quedara en buenas condiciones al momento de finalizar el contrato, indicando que debe ser aplicable es el cálculo convenida en la Cláusula Décima Séptima, por lo que resulta improcedente. En este sentido considera este sentenciador oportuno citar el contenido de la Cláusula Quinta del contrato el cual establece:
“…CLÁUSULA QUINTA. DURACIÓN DEL CONTRATO: (…). Queda expresamente convenido que si EL INQUILINO no entregare a LA ARRENDADORA, EL LOCAL en las debidas condiciones para dicha fecha de terminación, pagará como Cláusula Penal en compensación de los daños y perjuicios, sin que LA ARRENDADORA tuviere que probarlos, una cantidad equivalente a lo que resulte de multiplicar el valor del último canon diario de arrendamiento convenido en este contrato y multiplicado por diez (10), (Cláusula penal diaria = (Último canon/30 multiplicado por 10) por cada día de retardo contados según el caso, desde el día siguiente de la fecha de terminación, o desde el día siguiente a la fecha que LA ARRENDADORA solicite la rescisión y hasta el día de la entrega de EL LOCAL en las condiciones estipuladas…”.
Pues, efectivamente, considera este juzgador que la convención ut supra transcrita hace énfasis es en relación a las condiciones del inmueble, lo cual no aparece siquiera debatido en el presente asunto, es decir, que no quedó demostrado que el inmueble se encuentra deteriorado o en malas condiciones, razón por el cual, se debe declarar improcedente el pedimento que en este sentido realizó la parte actora. Así se decide.
Congruente con todo lo antes expuesto, al haber quedado demostrado el incumplimiento de sus obligaciones en el que incurrió la parte demandada, conforme a lo establecido en el numeral 2 del artículo 1.592 del Código Civil, para quien aquí decide le resulta forzoso declarar parcialmente lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte accionante, en consecuencia se declara parcialmente con lugar la presente demanda por resolución de contrato de arrendamiento, y se condena a la parte demandada a pagar las cantidades ya referidas a título de indemnización y en hacer entrega del inmueble constituido por un local comercial marcado con letra “N”, ubicado en el Centro Comercial Las Garzas, Av. Intercomunal Andrés Bello, Sector Las Garzas, Municipio Diego Bautista Urbaneja, Lechería, estado Anzoátegui, de aproximadamente cuatrocientos cuadrados (400,00 mts2), quedando revocada la decisión recurrida, y así se dispondrá de manera expresa, positiva y precisa en la sección in fine de esta decisión. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos de hecho y de derecho que han quedado expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 8 de enero de 2015, por el ciudadano LINDOLFO LEÓN ARTEAGA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ARQUITECTURA CONSTRUCCIÓN VENEZOLANA, C.A. ARCOVEN, contra la decisión proferida en fecha 26 de febrero de 2014, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia el lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda revocada.
SEGUNDO: PARCIALMENTE HA LUGAR la demanda que por Resolución de contrato de Arrendamiento, interpuso la sociedad mercantil ARQUITECTURA CONSTRUCCIÓN VENEZOLANA, C.A. ARCOVEN, contra la sociedad mercantil TELECARIBE PLC, C.A., en consecuencia, y se ordena a la parte demandada hacer entrega a la actora del inmueble conformado por un local comercial signado con letra “N”, ubicado en el Centro Comercial Las Garzas, Av. Intercomunal Andrés Bello, Sector Las Garzas, Municipio Diego Bautista Urbaneja, Lechería, estado Anzoátegui, de aproximadamente cuatrocientos cuadrados (400,00 mts2).
TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago a título de indemnización compensatoria por daños y perjuicios, por los cánones de arrendamiento demandados como insolutos desde marzo de 2009 hasta el mes de febrero de 2010, la cantidad de CIENTO TREINTA y OCHO MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 138.780,00) más los intereses devengados por dichas cantidades desde el mes de julio de 2009 hasta que el presente fallo quede definitivamente firme, ello conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, los cuales serán calculados por un (1) solo experto designado por el juzgado de cognición de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil y tomando en cuenta para ello el monto de las mensualidades indicadas ut supra y la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras conforme a los boletines emitidos por el Banco Central de Venezuela.
CUARTO: En virtud de lo aquí decidido no se produce condenatoria en costas.
Por haber sido dictada la presente decisión fuera de sus lapsos naturales, se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este juzgado, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 íbidem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de mayo de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ,
ARTURO MARTINEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En la misma fecha siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Exp. N° AP71-R-2015-000625
AMJ/SRR/ED.-
