REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp. N° AP71-R-2016-001123
PARTE ACTORA: ANTONIO GINO SANTOS SIMAO, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. E.-81.786.023.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos ALBERTO PALAZZI OCTAVIO, GONZALO SALIMA HERNÁNDEZ, RONALD JOSÉ PUENTE y ANDREA GIBELLY MESA GONZALEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 22.750, 55.950, 149.093 y 244.734, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, inscrita ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y estado Miranda, en fecha 05 de noviembre de 2010, bajo el Nro. 26, Tomo 123-A, con Registro de Información Fiscal (RIF) J-29998660-7.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos HECTOR RIVAS NIETO, SOLANDA CORTES RIVAS y MARIELA MARTINEZ BLANCO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 11.784, 17.942 y 110.237, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
Antecedentes en alzada
Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, contentivas de la demanda de desalojo (local comercial), seguida por el ciudadano Antonio Gino Santos Simao, contra la sociedad mercantil Panadería y Pastelería Camino al Pan, C.A., proveniente del Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 27 de octubre de 2016, por la abogada Urimare Ascanio Muñoz, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 216.568, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en forma oral, en fecha 25 de octubre de 2016, por el supra mencionado Tribunal.
Por auto de fecha 21 de noviembre de 2016, se dio por recibido el expediente, ordenando a hacerse las anotaciones respectivas en el libro de causas correspondiente y se fijó para el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a esa fecha, a los fines que las partes presenten sus respectivos informes, de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09 de enero de 2017 la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes, asimismo, la representación judicial de la parte actora mediante escrito de esa misma fecha, procedió a adherirse a la apelación interpuesta por su contrario.
En fecha 19 de enero de 2017, la representación judicial de la parte demandada y de la parte actora, respectivamente, consignaron los correspondientes escritos de observaciones a los informes.
Mediante auto de fecha 20 de enero de 2017, este Tribunal dijo “Vistos”, en consecuencia, se dejó constancia que a partir de esa fecha, inclusive, la causa entró en el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
-II-
TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA
Se inició la demanda, mediante escrito presentado en fecha 18 de diciembre de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados Gonzalo Salima Hernández y Ronald Puente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.950 y 149.093, respectivamente, correspondiéndole al Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esa Circunscripción Judicial, conocer de la demanda de desalojo de local comercial incoada por el ciudadano Antonio Gino Santos Simao contra la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A.
Por auto de fecha 11 de enero de 2016, fue admitida la demanda por el procedimiento establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al mismo tiempo se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En esa misma fecha se requirieron fotostatos para la elaboración de la compulsa.
Por auto de fecha 18 de febrero de 2016, el tribunal de la causa abrió el cuaderno de medidas en el presente juicio el cual quedó identificado con el nro. AN2A-X-2016-000002.
Mediante diligencia de fecha 02 de mayo de 2016, la abogada Mariela Martinez Blanco, consignó instrumento poder que la acredita como apoderada judicial de la parte demandada, asimismo, se dio por citada en nombre del mismo.
En fecha 17 de junio de 2016, el abogado Ronald Puente, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sustituyó poder reservándose su ejercicio, en la abogada Andrea Gibelly Mesa González.
Consta en autos, diligencia de fecha 28 de junio de 2016, en la cual el representante judicial de la parte demandada contestó la demanda.
Por auto de fecha 29 de junio de 2016 se fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha, a fin de que tenga lugar la audiencia preliminar conforme a lo previsto en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante acta de fecha 08 de julio de 2016, se llevó a cabo la audiencia o debate oral en el presente juicio.
Por auto de fecha 14 de julio de 2016, se llevó a cabo el establecimiento o fijación de los hechos y límites de la controversia, de conformidad con lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 21 de julio de 2016, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 27 de julio de 2016, el Tribunal de la causa se pronunció sobre la admisión de las pruebas consignadas por la representación judicial de la parte demandada, asimismo, en virtud de la admisión de la prueba de informes promovida, se libró oficio a la entidad financiera “Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, C.A”. Por último, se otorgó un lapso de diez (10) días de despacho, a fin que se evacúen las pruebas promovidas y admitidas.
Consta en autos, diligencia de fecha 04 de agosto de 2016, suscrita por el Alguacil Antonio Guillen, mediante la cual dejó constancia de haber hecho entrega del oficio Nro, 2016-345, dirigido al “Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, C.A”.
Mediante auto de fecha 05 de agosto de 2016, el tribunal de la causa ordenó agregar a los autos oficio Nro. 0395-A, proveniente del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, a los fines que surta los efectos legales consiguientes.
En fecha 12 de agosto de 2016, se fijó para el décimo quinto (15) día de despacho siguiente a esa fecha, a las diez de la mañana (10:00 A.m.) la audiencia oral en la presente causa, conforme a lo previsto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, en su último aparte.
Por auto de fecha 05 de octubre de 2016, se dio por recibido y se ordenó agregar a los autos que conforman el presente expediente, oficio Nro. OCJ-GAAJA-GAJ-3895/2016, de fecha 04 de agosto de 2016, mediante la cual el “Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, C.A” le da respuesta a oficio Nro. 2016-345, emanado del tribunal de la causa.
En fecha 18 de octubre de 2016, se difirió la oportunidad para dictar sentencia para el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha.
Por auto de fecha 21 de octubre de 2016, se dio por recibido oficio Nro. 210-16 de fecha 17 de octubre de 2016, proveniente del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, asimismo, vista la solicitud realizada por el tribunal antes mencionado, se ordenó remitir mediante oficio copias certificadas del oficio Nro. OCJ-GAAJA-GAJ-3895/2016, de fecha 04 de agosto de 2016 con sus anexos.
En fecha 25 de octubre de 2016, se levantó acta mediante la cual se llevó a cabo la audiencia o debate oral en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en el cual, luego de oír las exposiciones de cada parte, y posterior a que el Juez del tribunal de la causa se retirara de la sala de audiencias por un lapso de treinta (30) minutos, el mismo procedió a dictar en forma oral el dispositivo del fallo, en el cual se declaró con lugar la demanda por desalojo de local comercial, se condenó a la parte demandada a la entrega material del bien inmueble arrendado a la parte actora, se condenó en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida, y se reservó diez (10) días de despacho siguientes a esa fecha, para consignar el cuerpo del fallo a las actas del presente expediente.
En fecha 27 de octubre de 2016, la representación judicial de la parte demandada apeló de la decisión pronunciada el día 25 de octubre de 2016.
En fecha 28 de octubre de 2016, el tribunal de la causa, agregó a las actas el extenso del fallo dictado el día 25 de octubre de 2016. Asimismo, el secretario del tribunal de la causa dejó constancia de haber agregado a los autos del expediente, el cuerpo completo de dicho fallo así como CD contentivo de la audiencia oral llevada a cabo en esa misma fecha, todo de conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 09 de noviembre de 2016, se oyó el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, abogada Urimare Ascanio Muñoz, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 216.568, contra la sentencia definitiva de fecha 25 de octubre de 2016 y su extenso de fecha 28 del mismo mes y año, en ambos efectos, de conformidad con lo establecido en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha se libró oficio Nº 472, remitiendo expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
ALEGATOS DE LAS PARTES.
Alega la representación judicial de la parte accionante, ciudadano Antonio Gino Santos Simao, que celebro contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil PANADERIA Y PASTELERIA CAMINO AL PAN, C.A; en fecha 18 de octubre de 2013, el cual quedo autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, alegando que dicho contrato de arrendamiento tenía una duración de un año fijo improrrogable, desde el 17 de octubre de 2013 hasta el 17 de octubre de 2014, sobre un inmueble destinado a actividad comercial, compuesto por tres (03) locales comerciales distinguidos con las letras “E”, “F” y “G”, ubicados estos en el edificio Residencias Sebucán, en la Avenida Principal de la Urbanización Sebucán del estado Miranda, dimensionados dichos locales comerciales de la siguiente manera: Local letra “E”: tiene una superficie aproximada de cincuenta y ocho metros cuadrados (58 mts2), consta de un salón de comercio, depósito y un baño.Local letra “F”: tiene una superficie aproximada de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 mts2), con un salón de comercio, depósito y un baño. Local letra “G”: tiene una superficie aproximada de treinta y nueve metros cuadrados (39 mts2), con un salón de comercio, depósito y baño. Que como quedó establecido en la cláusula segunda de dicho contrato, es improrrogable y que no será necesario notificar al arrendatario del vencimiento del contrato, y –a su decir- no se manifestó entre las partes el interés de firmar un nuevo contrato de arrendamiento, por lo que arguye que el arrendatario comenzó a incumplir con una de sus obligaciones como inquilino, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento y por ello solicitan el desalojo de dichos locales comerciales. Que como puede observarse de las cláusulas Primera y Cuarta, los locales objeto del contrato de arrendamiento, son de exclusivo uso comercial y en específico para panadería, pastelería y charcutería, excluyendo cualquier otro uso, arguyendo que con esto queda claramente establecido que en el presente juicio no es aplicable la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Que el contrato in comento, suscrito por el y la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Camino al Pan, C.A., venció en fecha 17 de octubre de 2014, el cual es por tiempo determinado e improrrogable, es por ello, que vencido como se encuentra dicho contrato, es que ocurre a esta vía con la finalidad de solicitar el desalojo de los locales comerciales objeto del contrato, por haber vencido el tiempo de duración de la relación arrendaticia. Adujo igualmente, que han ocurrido eventos que dan lugar, de conformidad con lo dispuesto en las clausulas tercera y décima segunda entre otras del contrato de arrendamiento objeto del litigio, para solicitar el desalojo de dicho inmueble, pues la sociedad mercantil demandada –a su decir- dejó de pagar el canon de arrendamiento específicamente los referidos al mes de septiembre y octubre de 2014, consignándolos tardíamente a su decir, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en fecha 31 de octubre de 2014, con lo cual según su decir, se consumó la demora en el pago de más de dos (2) cánones de arrendamiento, con lo cual traería como consecuencia que la demandada no tuviera derecho a la prórroga legal, conforme a los artículos 25 y 26 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Luego de citar los supra mencionados artículos, adujo que desde el 17 de octubre de 2014, fecha en que venció el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, han ocurrido hechos violatorios por parte del arrendatario: Que las partes no manifestaron su voluntad de formar un nuevo contrato de arrendamiento y aún así la parte demandada persiste en ocupar el inmueble. (Violación del artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial). Que desde el mes de septiembre de 2014 la sociedad mercantil Panadería y Pastelería Camino al Pan C.A., dejó de pagar el canon de arrendamiento y que a su decir los consignó tardíamente ante la OCCAI. (Violación del artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial). Que por dichos incumplimientos el arrendatario no tiene derecho a la prórroga legal, en virtud de que en el tiempo de duración de la prórroga legal, el arrendatario debe cumplir las condiciones y estipulaciones establecidas en el último contrato. (Violación de los artículos 25 y 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial). Que los incumplimientos ya mencionados dan lugar a la presente demanda de desalojo conforme a los literales “a”, “g”, “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que por los hechos narrados, intenta la presente demanda de desalojo, conforme con lo dispuesto en los literales “a”, “g”, “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contra la sociedad mercantil Panadería y Pastelería Camino al Pan C.A. En el capítulo II del libelo de la demanda denominado “del derecho”, luego de citar el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, arguyó que en el presente caso se dan todos los supuestos previstos en la norma, para que proceda el desalojo de la demandada, ya que el contrato suscrito entre las partes en fecha 18 de octubre de 2013, venció en fecha 17 de octubre de 2014, y que por ende, concuerda con lo dispuesto en el literal “g” del referido artículo, ya que el contrato de arrendamiento venció sin que las partes llegaran a un acuerdo para hacer un nuevo contrato de arrendamiento, y que a su decir, es exigencia de la ley especial en el arrendamiento de locales comerciales, que las partes deben realizar un contrato escrito y por tiempo determinado, y que la ley no prevé lo que es la figura del contrato verbal, además, que en el mismo contrato suscrito entre las partes se determina que el mismo es improrrogable. Que al estar vencido el contrato en fecha 17 de octubre de 2014, y no existiendo –a su decir- acuerdo entre las partes para la suscripción de un nuevo contrato, es que existe causa suficiente para solicitar por la vía judicial la desocupación de los locales comerciales objeto de la demanda. Que además se encuentra retrasada en el pago de los cánones de arrendamiento de septiembre y octubre de 2014, los cuales canceló tardíamente en fecha 31 de octubre de 2015. Que por no haberse renovado el contrato, la arrendataria a partir del 17 de octubre de 2014, entró en periodo de prórroga legal y así la demandada quedó obligada a cumplir con todas las cláusulas que rigió la relación arrendaticia iniciada en fecha 17 de octubre de 2013, siendo obligación de la demandada el pago puntual del canon de arrendamiento y por el monto establecido entre las partes, hecho que a su decir, no cumplió pues desde antes de vencerse el contrato, la arrendataria había dejado de pagar el canon de arrendamiento al que estaba obligada durante el lapso de vigencia de la prórroga legal.
Que la parte demandada está obligada a cumplir el contrato conforme lo habían pactado, procediendo a citar lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil. Y que en el presente caso, el contrato celebrado en fecha 18 de octubre de 2013, tiene fuerza de ley entre él y la demandada, la cual estaba obligada a cumplir todas las cláusulas contractuales contenidas en el señalado contrato de arrendamiento y que en virtud de sus incumplimientos, es que ahora se demanda la resolución del mismo. En el capítulo marcado como “IV”, denominado “petitorio”, argumentó que en base a todo lo expuesto, demanda a la sociedad mercantil Panadería y Pastelería Camino al Pan C.A., a los fines de que la misma convenga en la presente demanda o en su defecto sea condenada en la sentencia definitiva en : Que se ordene el desalojo de los tres (3) locales comerciales distinguidos con las letras “E”, “F” y “G”, ubicados en el edificio Residencias Sebucán, en la Avenida Principal de la Urbanización Sebucán del estado Miranda, descrito anteriormente. Que se haga entrega del bien inmueble objeto del presente juicio libre de personas y de bienes. Y se condene en costas a la parte demandada.
CONTESTACION A LA DEMANDA
Cumplidos los trámites procesales para la citación de la parte demandada, la representación judicial de dicha parte procedió a contestar la demanda en los siguientes términos: En el Primer epígrafe, denominado, “de los hechos libelados que admitimos expresamente como ciertos” arguyeron que su mandante, sociedad mercantil Panadería y Pastelería Camino al Pan C.A., celebró un contrato de arrendamiento en fecha 18 de octubre de 2013, con el ciudadano Antonio Gino Santos Simao –parte actora-, el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda y que de acuerdo al contrato, el lapso previsto para la duración del mismo era de un año desde la fecha 17 de octubre de 2013, hasta el día 17 de octubre de 2014. Que el arrendador cede en arrendamiento a su representada tres locales comerciales, distinguidos con las letras E, con una superficie aproximada de cincuenta y ocho (58) metros cuadrados, un salón de comercio, un depósito y un baño, F con una superficie de cincuenta y cuatro (54) metros cuadrados, un salón de comercio, un depósito y un baño, y G con una superficie de treinta y nueve (39) metros cuadrados con un salón de comercio, un depósito y un baño, inmuebles propiedad del arrendador, ubicados en el edificio Residencias Sebucán, en la avenida principal de la Urbanización Sebucán estado Miranda. Que el canon mensual de arrendamiento, suscrito por ambas partes en el contrato, era de dieciocho mil bolívares mensuales (18.000 Bs.). Que convienen en lo dicho por la parte demandante en su libelo de la demanda, al folio cuatro (04) del expediente, donde se hace referencia a una violación del artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Ya que a su decir, es claro que la parte demandante admite haber violado el derecho de su representada a que se elabore un contrato escrito y autenticado, tal como lo establece el referido artículo el cual procedió a citar posteriormente. Que es claro que la obligación impuesta por el Decreto Ley recae en cabeza del arrendador, quien a su decir le violó el derecho a su representada como se desprende del libelo de demanda y del artículo mencionado. En su segundo epígrafe, denominado “de los hechos libelados que rechazamos, negamos y contradecimos”, estableció lo siguiente: Que niegan, rechazan y contradicen que el contrato suscrito entre las partes sea improrrogable, ya que a su decir, la prórroga legal que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 26 es obligatoria para el arrendador y optativa para su mandante. Que dicha disposición es de orden público y no puede ser relajada por los particulares, so pena de la nulidad de la cláusula al contrariar disposiciones de orden público. Que niegan, rechazan y contradicen que su mandante incumpliera su obligación de canon de arrendamiento ya que se evidencia de las pruebas aportadas por la contraparte, que su mandante está solvente en su obligación de pago de canon de arrendamiento de los locales comerciales. Que niegan, rechazan y contradicen, que exista vencimiento de la relación arrendaticia, pues aun cuando este contrato tenía una duración de un (1) año, arguye que en el presente caso opera la tácita reconducción y en consecuencia, el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado. Y que llegada la fecha de terminación del contrato, el arrendador no manifestó su voluntad de terminar el contrato y el arrendatario quedó en posesión del inmueble arrendado, con lo cual opera la tácita reconducción. Que niegan, rechazan y contradicen, los eventos a los que hace referencia la parte demandante en el folio número tres del libelo de la demanda, en el cual alega la violación de la cláusula tercera del contrato, la cual citó posteriormente, procediendo a alegar respecto a dicha cláusula, que su mandante cumplió con el pago del canon de arrendamiento de forma puntual y por la cantidad convenida de dieciocho mil bolívares, alegando que quien incumplió su obligación fue el ciudadano Antonio Gino Santos Simao –parte actora- quien a su decir, de mala fe exigía un aumento ilegal del canon de arrendamiento mensual ya que su mandante cancelaba dieciocho mil bolívares por concepto de canon de arrendamiento mensual y la cantidad exorbitante para el momento de treinta y dos mil bolívares por concepto de sobre alquileres, sumando la cantidad de cincuenta mil bolívares mensuales. Que esto se evidencia de los estados de cuenta de la sociedad mercantil Panadería y Pastelería Camino al Pan C.A. Alegó que con respecto a la forma y el lugar del pago del canon de arrendamiento, con la promulgación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, todos los contratos vigentes para la fecha de la promulgación de dicha ley, debían adecuarse a lo que establece el mismo, en un lapso no mayor a seis meses. Que esto se encuentra establecido en la primera disposición transitoria de dicho decreto ley y que adicionalmente, en el capítulo V, artículo 27 ejusdem se establece la forma de pago de canon de arrendamiento mensual, y que se debe cumplir con las formalidades allí requeridas, en específico, que el canon de arrendamiento debía ser en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, y que no puede ser clausurada por el mismo y cuyos datos deberán estar establecidos en el contrato de arrendamiento. Que de mala fe el arrendador nunca adecuó el contrato de arrendamiento, ni aperturó una cuenta bancaria para que el arrendatario efectuara los pagos de los cánones mensuales, alegando que fue con el fin de interponer una pretensión fraudulenta de incumplimiento de contrato de arrendamiento, por falta de pago de cánones mensuales. Alegó que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento establece que la falta de pago de una de las mensualidades da derecho al arrendador a solicitar la resolución del contrato, que las causales de desalojo de arrendamiento inmobiliario para uso comercial están establecidas en el artículo 40 del decreto ley, por lo que se desprende de la cláusula tercera del contrato, es nula, ya que el decreto ley que regula la materia establece una disposición de orden público en lo que respecta a la fijación, pago y causales de desalojo de los locales arrendados para fines comerciales, y que no puede ser relajada por los particulares en sus convenciones. Que la parte demandante hace referencia a que la parte demandada dejó de pagar el canon de arrendamiento mensual en los meses septiembre y octubre de 2014, a lo que alega que en lo que respecta al periodo 17 de agosto de 2014 al dieciséis de septiembre de 2014, que su mandante efectuó su pago de canon mensual el día cinco de septiembre de 2014 emitiendo cheque a nombre del arrendador ciudadano Antonio Gino Santos Simao, con el número de cheque 062210504, de entidad financiera Banco Bicentenario del Pueblo, de la clase obrera, mujer y comunas, Banco Universal, C.A., en la cuenta corriente número 01750486070071158175, y no efectuó el depósito en la cuenta de banco que establece el artículo 27 del decreto ley debido a la mala fe de la parte demandante de no aperturar una cuenta bancaria para tal fin. Por lo cual alega su representada esta solvente en el pago de canon de arrendamiento mensual correspondiente a ese periodo. Que en lo que respecta al periodo diecisiete de septiembre de 2014 hasta el dieciséis de octubre de 2014, su mandante en vista a la negativa del arrendador el ciudadano Antonio Gino Santos Simao de entregar factura fiscal y de recibir el pago del canon mensual de arrendamiento, envió una notificación al arrendador, mediante la Notaría Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 14 de mayo de 2015, a los fines de solicitarle facturas fiscales que cumplieran con las formalidades fiscales ordenadas por el SENIAT violando así el artículo 30 del decreto ley que rige la materia, al igual que su negativa de recibir el pago de los cánones de arrendamiento mensual, por un hecho imputable a el mismo, notificarle de su consignación ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) notificación esta que fue recibida según su decir, por el ciudadano Gino Santos, titular de la Cédula de Identidad V.-19.737.091. Que en vista de la negativa del arrendador de recibir el canon mensual de arrendamiento su mandante recurrió ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), para cumplir con su obligación efectuando el pago de forma puntual en fecha 31 de octubre de 2014, por lo cual alega que su mandante esta solvente con su obligación de cancelar el canon mensual de arrendamiento correspondiente a ese periodo. Reiteró que hubo una obstaculización en el cumplimiento de la obligación del arrendatario, por un hecho imputable al arrendador, el cual se subsanó por su representada al consignar el pago ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) y que lo mismo sucedió los meses siguientes depositando puntualmente. Negaron, rechazaron y contradijeron que su representada no tuviere derecho a la prórroga legal por haber incumplido con la relación contractual arrendaticia alegando que su representada ha cumplido con todas las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento mensual y que la prórroga legal es optativa para su mandante y obligatoria para el arrendador, establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que niegan y contradicen los supuestos hechos violatorios a los que hace referencia la parte demandante en el folio número cuatro del libelo de la demanda de la presente causa. Que niegan, rechazan y contradicen en que las partes no hubiesen manifestado su voluntad de formar un nuevo contrato de arrendamiento, ya que el arrendador nunca manifestó de forma expresa su voluntad de terminar con la relación arrendaticia y su representada continuó en posesión y arredramiento pacífico del inmueble, por lo que el contrato suscrito entre las partes cambió su naturaleza en cuanto al plazo, convirtiéndose a su decir, en un contrato a tiempo indeterminado. Que hubo manifestación tácita por parte del arrendador de continuar con la relación arrendaticia Que niegan, rechazan y contradicen que se den los supuestos establecidos en el artículo 40 literales “a”, “g” e “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para incoar una demanda de desalojo contra su representada, la cual se encuentra solvente y ha cumplido con todas las obligaciones derivadas de la relación contractual y lo establecido en el decreto ley que rige la materia. Que no existe causa suficiente para intentar una demanda de desalojo, aunque el contrato tenía como duración un año y vencía el 17 de octubre de 2014, opera la tacita reconducción por cuanto la parte demandante nunca manifestó expresamente una vez finalizada la relación arrendaticia y una vez concluida en fecha 17 de abril de 2015, el termino de prorroga legal, su deseo de terminar la relación arrendaticia contractual, convirtiendo así este contrato de tiempo determinado en un contrato de arrendamiento para el uso comercial a tiempo indeterminado. Que niegan, rechazan y contradicen que su representada este obligada a cumplir un contrato de arrendamiento, que no fue adecuado a las estipulaciones del Decreto Ley que rige la materia de arrendamiento de locales para uso comercial, el cual establece todos los contratos vigentes a la fecha de su entrada en vigor, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo que establece el mismo. Que la violación por parte del arrendador Antonio Gino Santos Simao de las estipulaciones establecidas por el decreto ley que rige la materia objeto del litigio, proviene de que dicho decreto se promulgó en el mes de mayo de 2014 y el contrato entre las partes nació el 17 de octubre de 2013 hasta el 17 de octubre de 2014, por lo cual el contrato estaba vigente para la fecha de promulgación del decreto ley, por lo que se desprende que el arrendador estando en la obligación nunca adecuó el contrato de arrendamiento a las estipulaciones de orden público que la norma establece, por lo que a su decir, las cláusulas del contrato violan esas disposiciones y que no tienen efecto jurídico. En su capítulo II, respecto a la naturaleza del contrato en orden a la indeterminación del plazo, arguyó que el Juzgador debe determinar la naturaleza del contrato, que es esencial por cuanto su naturaleza definirá la normativa aplicable. Que si bien es cierto, el contrato tenía como fecha de finalización el 17 de octubre de 2014, el arrendador nunca manifestó de forma expresa su voluntad de terminar con la relación arrendaticia y su representada continuó en posesión pacífica del inmueble, operando la tácita reconducción, procediendo a citar el artículo 1600 del Código Civil. Que el contrato a tiempo determinado vencía en fecha 13 de octubre de 2014, contando los seis meses de prórroga legal la relación arrendaticia debía terminar el 17 de abril de 2015, y aun así la parte demandante nunca manifestó de forma expresa su voluntad de terminar con la relación arrendaticia y que por el contrario, su representada quedó en posesión de los bienes inmuebles objeto del contrato de arrendamiento, consumándose los dos presupuestos exigidos por la doctrina y la jurisprudencia en lo que respecta a la tácita reconducción y a la naturaleza del contrato en orden a la indeterminación del plazo. Que el ciudadano Antonio Gino Santos Simao desconoce la naturaleza del contrato, en orden a la indeterminación del plazo tal y como se deduce de su actuación e intenta la demanda por desalojo, ocho meses después del vencimiento de la prórroga legal arrendaticia y sin haber hecho manifestación alguna que permitiera inferir su deseo de terminar con la relación contractual, basándose –a su decir- erróneamente en el literal “g” del artículo 40 del Decreto Ley, literal que solo es aplicable a los contratos a tiempo determinado, y que en el caso de maras nos encontramos ante un supuesto distinto al estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado por lo cual la norma no es aplicable al caso. Luego de citar jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, alegó que es evidente que en el expediente no consta que el ciudadano Antonio Gino Santos Simao, tuviese intenciones expresas de ejercer su derecho como titular de la acción, de terminar con la relación arrendaticia, por el contrario, el arrendador acepta de forma tácita que su representada continúe en posesión pacífica del inmueble, operando la tácita reconducción y convirtiendo un contrato a tiempo determinado, en uno a tiempo indeterminado. Que luego de el día 15 de septiembre de 2013, los ciudadanos Gino Lorenzo Santos da Corte y Luis Manuel de Andrade da Corte, vende las acciones de la sociedad mercantil “Panadería y Pastelería CAMINO AL PAN, C.A.”, y que es notable que al realizar tal negociación, no solo pactó un contrato de arrendamiento sino uno de mayor envergadura como lo es la venta de un fondo de comercio. Con lo cual su mandante entendía que el contrato de arrendamiento seguiría en vigencia luego de que se recondujera tácitamente. En su capítulo III, “del derecho”, basaron su escrito en las normas que establece el Decreto Ley que rige la materia de arrendamiento de locales para uso comercial. Que el ciudadano Antonio Gino Santos Simao no adecuó el contrato de arrendamiento a las disposiciones del decreto ley, y que por ello las clausulas tercera y décimo segunda del contrato, alegadas por la parte demandante, son nulas por cuanto implican renuncia y disminución de los derechos de su representada tal como lo establece el artículo 3 del Decreto Ley. Que el ciudadano Antonio Gino Santos Simao no procuró un equilibrio en su relación con el arrendatario y que de mala fe, suscribió un contrato con su mandante el cual por las estipulaciones del mismo, ponía en desventaja a su representada, poniéndolo en la imposibilidad con cláusulas fraudulentas de demostrar su estado de solvencia y que, aun después de la promulgación del decreto –el demandante- persistió en no adecuar el contrato de arrendamiento a las estipulaciones que establece el decreto ley, por lo que hubo una violación del artículo 7 del mismo, el cual procedió a citar. Que el arrendador violó los artículos 13 y 14 del Decreto Ley, debido a que nunca elaboró un contrato considerando las pautas establecidas en el mismo. Que su mandante pagaba puntualmente los cánones de arrendamiento por la cantidad de dieciocho mil Bolívares y treinta y dos mil Bolívares por concepto de sobre alquiler, aunado a que el arrendador se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento y además de negaba a entregar factura legal a su mandante, con el objeto de impedir que su representada lograra demostrar su estado de solvencia. En su capítulo denominado “del cumplimiento en la obligación de pago de cánones de arrendamiento”, estableció que por la negativa del ciudadano demandante a recibir el canon de arrendamiento del período comprendido desde el 17/09/2014 hasta el 16/10/2014, su representada recurrió ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), con lo cual no hubo retraso en el cumplimiento de su obligación como arrendatario. Por lo cual se puede evidenciar que su representada nunca incumplió con su obligación de pago de canon de arrendamiento, mucho menos de dejar de pagar dos cánones de arrendamiento, como fue planteado por su contraparte. Finalmente en su capítulo “de las sanciones en las que incurrió la parte demandante” procedió a señalar las sanciones por incumplimiento –a su decir- de los artículos 13, 17, 30, 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En su capítulo “petitorio” solicitó se declare sin lugar la acción de desalojo incoada en contra de su representada, se condene en costas a la parte perdidosa, accionante y solicitante de la medida en costas, gastos y honorarios por el depósito de los bienes, así como los de traslado al sitio donde se tomaron, y los que sean necesarios para reponer las cosas al estado en que se encontraban para el momento del embargo de conformidad con lo previsto en los artículos 274 y 592 del Código de Procedimiento Civil y que las pruebas promovidas sean admitidas y sustanciadas conforme a derecho y declaradas con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.
PRUEBAS DE AUTOS
De las pruebas y su valoración.
Consignadas de manera conjunta con el escrito libelar.
1.- Marcado con la letra “A” del folio nueve (09) al once (11), original de instrumento poder autenticado ante la Notaría Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de noviembre de 2015, quedando anotado bajo el N° 46 del Tomo 65, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
2.- Marcado con la letra “B”, del folio trece (13) al dieciocho (18), original de contrato de arrendamiento, suscrito entre el ciudadano Antonio Gino Santos Simao y la sociedad mercantil Panadería y Pastelería CAMINO AL PAN, C.A., representada por sus Directores José Luis Goncalves Andrade y José Alejandro Goncalves Andrade, en fecha 18 de octubre de 2013, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda quedando anotado bajo el N° 52 del Tomo 432, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
3.- Marcado con la letra “C”, del folio veinte (20) al setenta y seis (76), copias simples de consignaciones de cánones de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, cuyo consignatario es la sociedad mercantil PANADERIA Y PASTELERIA CAMINO AL PAN, C.A., y el beneficiario es el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO y que quedó signado bajo el número 2014-0353..
Consignadas con el escrito de contestación a la demanda.
1.- Marcado con la letra “A” consignado junto con la diligencia en la cual se da por citada en la presente cusa, el cual riela al folio ciento seis (106) al ciento ocho (108), original de instrumento poder autenticado ante la Notaría Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de mayo de 2015, quedando anotado bajo el N° 15 del Tomo 64, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
2.- Marcado con la letra “B” del folio ciento treinta y nueve (139) la ciento cuarenta y cuatro (144), copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Antonio Gino Santos Simao y la sociedad mercantil Panadería y Pastelería CAMINO AL PAN, C.A., representada por sus Directores José Luis Goncalves Andrade y José Alejandro Goncalves Andrade, en fecha 18 de octubre de 2013, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda quedando anotado bajo el N° 52 del Tomo 432, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
3.- Marcado con la letra “C” en el folio ciento cincuenta y dos (152), impresión de un presunto estado de cuenta de la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A.
4.- Marcado con la letra “D” del folio ciento cincuenta y tres (153) al ciento cincuenta y nueve (159), copias simples de consignaciones de cánones de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, cuyo consignatario es la sociedad mercantil PANADERIA Y PASTELERIA CAMINO AL PAN, C.A., y el beneficiario es el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO y que quedó signado bajo el número 2014-0353
5.- Marcado con la letra “D” del folio ciento sesenta (160) al ciento sesenta y dos (162) copia simple de notificación practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de mayo de 2015.
6.- Marcado con la letra “E” del folio ciento sesenta y tres (163) al ciento sesenta y cuatro (164), copia simple de contrato de compra venta de la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A., suscrito entre los ciudadanos GINO LORENZO SANTOS DA CORTE y MANUEL DE ANDRADE DA CORTE, y los ciudadanos JOSE LUIS GONCALVES DE ANDRADE y JOSE ALEJANDRO GONCALVES DE ANDRADE.
7.- Marcado con la letra “E” del folio ciento sesenta y cinco (165) y ciento setenta y uno (171), copia simple de acta de asamblea de la sociedad mercantil panadería PANADERIA Y PASTELERIA CAMINO AL PAN, C.A.
Durante el lapso Probatorio fueron promovidas las siguientes probanzas.
Parte actora: No consta en autos que la parte actora haya promovido prueba alguna.
Parte demandada:
1.- Marcado con la letra “A”, en el folio ciento treinta y tres (133), impresión de un presunto estado de cuenta de la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A.,
2.- Marcado con la letra “B”, del folio ciento treinta y cuatro (134) al ciento noventa (190), copias simples de consignaciones de cánones de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, cuyo consignatario es la sociedad mercantil PANADERIA Y PASTELERIA CAMINO AL PAN, C.A., y el beneficiario es el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO y que quedó signado bajo el número 2014-0353..
3.- Marcado con la letra “C”, del folio ciento noventa y uno (191) doscientos uno (201), copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Antonio Gino Santos Simao y la sociedad mercantil Panadería y Pastelería CAMINO AL PAN, C.A., representada por sus Directores José Luis Goncalves Andrade y José Alejandro Goncalves Andrade, en fecha 18 de octubre de 2013, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda quedando anotado bajo el N° 52 del Tomo 432, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
4.- Marcado con la letra “D”, del folio doscientos once (211) al doscientos dieciséis (216), copia simple de notificación practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de mayo de 2015.
5.- Prueba de informes, en la cual se solicitó al Banco Bicentenario del Pueblo de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, el estado de cuenta de la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A., del mes de septiembre de 2014, así como información sobre un cheque a nombre del arrendador ANTONIO GINO SANTOS SIMAO por la cantidad de cincuenta mil bolívares (bs. 50.000,00).
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Se aprecia que en fecha 25 de octubre de 2016, el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la audiencia oral conforme a lo establecido en el último aparte del artículo 869 de Código de Procedimiento Civil, dictó sentencia en el presente asunto, cuyo extenso fue dictado en fecha 28 de octubre de 2016, en la cual se declaró con lugar la demanda por desalojo de local comercial, incoada por el ciudadano Antonio Gino Santos Simao, contra la sociedad mercantil Panadería y Pastelería Camino al Pan, C.A., expresado de la siguiente manera:
“…Omissis…”
-DE LA NATURALEZA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA-
Adujo la parte actora en su escrito contentivo de la pretensión de desalojo instaurada en contra de su arrendatario, que la relación arrendaticia que los une se corresponde con una a tiempo determinado, en donde una vez vencido el plazo inicial de duración y dado el carácter improrrogable contractualmente que pactaron las partes en el contrato, nació a favor de la parte demandada-arrendataria del inmueble, la obligación legal de hacer la entrega efectiva del bien inmueble arrendado, toda vez que no tendría derecho a la prórroga de ley, al encontrarse insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2014, no siendo acreedores en consecuencia de tal beneficio arrendaticio.
Posición que la parte demandada objetó, señalando para ello estarse frente a una relación a tiempo indeterminado en su vigencia, pues se encontraría solvente en el pago de los cánones de arrendamientos señalados como impagos por la actora, lo que le haría merecedora del beneficio de la prórroga legal, la que una vez vencida se le dejó en posesión pacífica del inmueble, conllevando con ello a la reconducción del contrato de arrendamiento y por ende la transformación de un contrato a tiempo determinado a un contrato a tiempo indeterminado, por lo que mal podría la parte actora solicitar por ambos motivos (falta de pago y vencimiento del termino del contrato) el desalojo del bien inmueble arrendado.
Ante tales posiciones asumidas por ambas partes, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas pasa a resolver la naturaleza de la relación arrendaticia que une a las partes, bajo las siguientes consideraciones:
Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
En efecto, el artículo 1.264 del Código Civil expresa:
ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”
Estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:
ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.
Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo sustantivo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo.
Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado.
No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido contractualmente la prórroga de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término inicial del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas, a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, ello en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil.
En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó:
(SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual).
No obstante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce “pacífico” de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil:
ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.
Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 eiusdem.
Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son:
1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario.
2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y,
3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo.
No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en:
4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial.
5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo.
Tácita reconducción que se contrapone con la denominada Prórroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato y su prórroga contractual, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, pues durante la vigencia de la prorroga legal, el contrato se considerará a tiempo determinado, tal y como lo señala expresamente el citado artículo 26 de la ley que regula el arrendamiento comercial, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador.
Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, se dispone:
Artículo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia
Prórroga máxima
Hasta un (1) año: 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años: 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años: 2 años
Más de diez (10) años: 3 años
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”.
Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar pretensiones de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal.
Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un termino de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórroga automática, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo.
En base a lo anterior, es evidente que en los contratos de arrendamiento fundamento de la pretensión, en su cláusula Tercera, expresamente El Arrendador (actor) pactó con la Arrendataria (demandado), como tiempo de duración del mismo:
“…CLAUSULA SEGUNDA: El lapso previsto para la duración del presente contrato es por un (01) año fijo improrrogable, contados a partir del diecisiete (17) de octubre de 2013 hasta el día diecisiete (17) de octubre de 2014, sin necesidad de notificación de ningún índole en tal sentido. Para el supuesto negado que “El arrendatario” ejerciere el derecho de preferencia para continuar ocupando el inmueble por ante el organismo administrativo y este lo declare sin lugar, “El Arrendatario” se obliga a pagar a “El arrendador” la totalidad de los daños y perjuicios causados por motivo del ejercicio de dicho recurso así como la totalidad de los honorarios profesionales de abogados a que haya lugar término de duración del presente contrato, es de dos (02) años fijos; pudiendo ser prorrogados por el mismo lapso de tiempo, a menos que una de las partes comunique a la otra, con sesenta (60) días de antelación y por escrito, su voluntad de no prorrogarlo…”. (Fin de la cita textual).
Cuya valoración probatoria en la causa se le confieren a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; como documento autentico, demostrando con ello el término de duración inicial convenido por las partes contratantes, por un período de un (01) año fijo a partir del 17 de octubre de 2013, por lo que su vencimiento definitivo ocurriría en fecha 17 de octubre de 2014 tal y como fue lo pactado, y a partir de allí, en principio, el nacimiento de la prorroga legal, pues las partes contrataron la improrrogabilidad automática de la relación arrendaticia, sin que hubiera necesidad de notificarle al arrendatario la intención del arrendador de no continuar con el arriendo del inmueble objeto pasivo de la controversia.
Así pues, llegado el día del vencimiento del contrato (17 de octubre de 2014), señala la actora que no le correspondía a su arrendataria el beneficio de la prorroga legal del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (que por tratarse de una relación de un (01) año de duración, le correspondería otro período igual seis (06) meses de prorroga), toda vez que conforme sus afirmaciones libeladas, éste (arrendatario) no habría cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2014.
A tal fin y con el objeto de demostrar la parte demandada su estado de solvencia para con los meses señalados por la actora como insolutos, aportó y promovió al proceso prueba de informes al Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, a los fines de informar si contra la cuenta corriente Nº 0175-0486-0700-71158175, cuya titularidad le corresponde a la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Camino Al Pan C.A., fue girado cheque Nº 062210504 en fecha 05 de septiembre de 2014, por un monto de cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) a nombre del ciudadano Antonio Gino Santos Simao (parte actora).
Prueba de informes cuya resultas consta a los folios 226 al 248, en la que si bien efectivamente se evidencia el giro del instrumento mercantil (cheque) contra la cuenta corriente antes mencionada y de titularidad de la parte demandada, así como el monto señalado (50.000,00 Bs.), éste, conforme a la copia que fuere remitida anexa a la respuesta de la Institución Financiera ya mencionada, se giró en beneficio de la Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA UMBRELLA C.A.” en fecha 03 de septiembre de 2014, no correspondiéndose en consecuencia con parte alguna que guarde relación al proceso que nos ocupa, o al menos así no quedó comprobado.
En consecuencia, verificado que el cheque cuya prueba aportó el Banco a quien se le pidiera la prueba de informes, no fue girado en beneficio del arrendador del inmueble, ciudadano Antonio Gino Santos Simao, o en su defecto a favor de alguna persona (natural y jurídica) que este indicare como beneficiario, para así cumplir con el precepto del artículo 1286 del Código Civil, mal pudiera considerarse a la hoy demandada en estado de solvencia en el pago del canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2014, tal como lo indicó en su escrito de contestación a la pretensión. Así se decide.
No obstante, consta a las actas del expediente, en específico al folio 153 del mismo, constancia en copia simple de “comprobante de Ingreso de Consignaciones, Asunto Nº 2014-0353, emitido por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de fecha 31 de octubre de 2014, donde se verifica la consignación de la suma de dieciocho mil bolívares (18.000,00 Bs.) por parte de la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Camino Al Pan C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento del período arrendaticio 17/09/2014-16/10/2014, realizado mediante depósito Nº 0000413 de fecha 31 de octubre de 2014, el que si bien no menciona o indica el beneficiario de la consignación arrendaticia, esta se corresponde con la parte demandante, pues propiamente ella en su escrito de demanda, contentivo del libelo de su pretensión, asumió que tales consignaciones, si bien fueron realizadas, no lo fueron en tiempo oportuno, por lo que reconocido el hecho de las consignaciones efectuadas a su favor, dan por demostrado el beneficiario omitido en el respectivo recibo o constancia de consignación de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, ciudadano Antonio Gino Santos Simao. Así se declara.
Consta igualmente al folio 154 del expediente, comprobante de ingreso de consignaciones emitido en fecha 21 de noviembre de 2014 por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, en el expediente Nº 2014-0353, efectuado por la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Camino Al Pan C.A., por un monto de dieciocho mil bolívares (18.000,00 Bs.) por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al período del 17 de octubre de 2014 al 16 de noviembre de 2014, efectuado mediante depósito Nº 00007668 de fecha 19 de noviembre de 2014, al que no se evidencia se indique en su cuerpo el nombre del beneficiario de la consignación, más sin embargo se reitera los argumentos antes esgrimidos para considerar la persona beneficiaria de la consignación efectuada, dada su aceptación expresa en el libelo de demanda, al ciudadano Antonio Gino Santos Simao. Así se declara.
De esta manera, se evidencia de ambos comprobantes de recepción de consignaciones, que la parte demandada en el proceso y arrendataria de los locales comerciales objeto de controversia, Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Camino Al Pan C.A., procedió a efectuar las consignaciones arrendaticias de los meses correspondientes de septiembre de 2014 (período 17/09/2014 al 16/10/2014) y octubre de 2014 (período 17/10/2014 al 16/11/2014), ambos por un monto de dieciocho mil bolívares (18.000,00 Bs.), las cuales procedió a realizar mediante depósitos de fechas 31 de octubre de 2014 y 19 de noviembre de 2014 respectivamente, corroborándose de ambos comprobantes, dada su valoración probatoria en el proceso como documento administrativo judicial público, conforme los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; que la parte demandada, efectivamente se encontraría en estado de solvencia en cuanto a los cánones de arrendamientos señalados como insolutos, pues la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no hace mención en cuanto al plazo perentorio en el que la consignación arrendaticia deba efectuarse, sino que observa es el incumplimiento total de la obligación de pago, mas no el retardo en su cumplimiento como supuesto causante del desalojo, razón por la cual, al tenerse que las correspondientes consignaciones se realizaron en fecha 31 de octubre de 2014, para cancelar el mes de septiembre de 2014; y 19 de noviembre de 2014, para realizar el pago del mes de octubre de 2014, es evidente que si bien pudo existir un retraso en su consignación, ello no conlleva a la insolvencia de la parte demandada, pues lo primordial es el pago mismo del canon, pudiendo existir por ello sólo la purga en la mora del arrendatario deudor. Así se decide.
En base a tales consideraciones y verificado el estado de solvencia por parte del arrendatario de los inmuebles comerciales objeto de la controversia, para con el pago de los cánones de arrendamientos de los meses de septiembre y octubre de 2014, es evidente que el alegato esgrimido por la parte actora en torno a la inexistencia del beneficio de la prorroga legal en beneficio de su arrendataria, debe sucumbir el derecho, siendo en consecuencia que ante su cumplimiento a las cláusulas contractuales, ésta tenía derecho al disfrute de la prórroga legal, la que en el caso de autos, nació a partir del día 17 de octubre de 2014, que por tratarse de una relación arrendaticia de un (01) año fijo, la misma sería hasta por seis (06) meses conforme a lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
En consecuencia, si a la parte demandada le correspondía el disfrute de la prorroga legal que indica el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, una vez vencido el término inicial de la relación arrendaticia (17 de octubre de 2014) y no habiendo necesidad de notificación de desahucio por así haberlo pactado las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18 de 0ctubre de 2013, anotado bajo el Nº 52, tomo 432 de los libros de autenticaciones y valorado como documento autentico por quien decide en atención a lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; a partir del día 18 de octubre de 2014 y por espacio de seis (06) meses, le correspondía al arrendatario del inmueble, el uso de la prorroga legal, vale decir, hasta el día 18 de abril de 2015, sin que ello implicase la existencia de una renovación contractual ó la indeterminación de la relación contractual. Así se decide.
En este sentido y verificada que la prórroga legal a la que tenía derecho la arrendataria del inmueble, vencía el fecha 18 de abril de 2015 y siendo que, la parte actora instaura la pretensión de desalojo en fecha 18 de diciembre de 2015, vale decir, a ocho (08) meses de la terminación de la vigencia de la relación contractual, es evidente que en modo alguno existió por parte del arrendador del local, la intención de reconducir la relación contractual, pues entre el termino de la prorroga lega y el momento de la interposición de la pretensión de desalojo, resulta razonable a los fines de esperar el cumplimiento voluntario por parte del arrendatario en la entrega del inmueble o en su defecto, preparar la documentación necesaria a los fines de acudir a la vía jurisdiccional para lograr la resolución de la controversia. Así se decide.
Ante todo lo expuesto, resulta congruente y demostrado en derecho, que la parte demandada se encontraba en la obligación contractual y legal de hacerle entrega a la parte actora de los locales comerciales arrendados al vencimiento de la prórroga legal, vale decir, al día 18 de abril de 2015, sin que se evidencie de autos y dado la controversia suscitada, que ello haya ocurrido, razón por la cual resulta por demás ajustado a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que la pretensión de desalojo deba ser declarada Con Lugar, con la consecuente Entrega Material de los bienes inmuebles arrendados. Así se decide.
No obstante el anterior pronunciamiento, no escapa de la observancia de quien decide, que la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión de desalojo, señaló expresamente que la parte actora (Arrendador del inmueble) se encontraría incurso en una serie de sanciones pecuniarias por violación directa de las disposiciones de “orden público” que contiene el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyas penalidades escapan de la competencia de este Órgano Jurisdiccional aplicar, tal y como lo señala el artículo 44 de la ley en cita, la que indica que el Órgano Rector en la materia, entendido conforme al artículo 5 del mismo cuerpo normativo, que este se corresponde con el Ministerio con competencia en Materia de Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE); sería y le correspondería, conocer, sustanciar, decidir e imponer las sanciones administrativas que hubieran ha lugar por violación de las estipulaciones legales acaecidas con ocasión a una relación arrendaticia constituido sobre bienes inmuebles señalados en el artículo 2 de la Ley. Así se declara.
(…)
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a lo previsto en el artículo 253 del texto Constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por Desalojo incoara el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO, en contra de la Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN C.A., ambas partes plenamente identificadas en el fallo.
-SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se CONDENA a la parte demandada en la causa, Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN C.A., , a efectuar a favor de la parte actora, ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO y/o sus apoderados debidamente constituidos, la ENTREGA METARIAL, real y efectiva del bien inmueble arrendado, conformado por tres (03) locales comerciales distinguidos con las letras “E”, “F” y “G”, ubicados en el Edificio Residencias SEBUCAN, en la Avenida Principal de la Urbanización Sebucán del estado Miranda, cuyas dimensiones son las siguientes: LOCAL “E”: con una superficie aproximada de cincuenta y ocho metros cuadrados (58 mts2), consta de un salón de comercio, depósito y baño; LOCAL “F”: con una superficie aproximada de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 mts2), consta de un saló de comercio, depósito y un baño; y LOCAL “G”: con una superficie aproximada de treinta y nueve metros cuadrados (39 mts2), el cual consta de un salón de comercio, depósito y un baño.
-TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se Condena en costas del proceso, a la parte demandada, al resultar totalmente vencida en la causa.
-CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal previsto en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.
(Fin de la cita. Subrayado y negrillas del tribunal de la causa.)
Contra la decisión parcialmente transcrita, la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 27 de octubre de 2016, ejerció recurso de apelación, siendo oído el mismo en ambos efectos por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 09 de noviembre de 2016
-III-
Fundamentos de la apelación.
Del escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte demandada:
Arguyó, en su capítulo denominado “de los hechos”, que el día 18 de diciembre de 2015, fue introducida en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, una demanda de desalojo incoada por el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO en contra de la sociedad mercantil PANADERIA Y PASTELERIA CAMINO AL PAN C.A., solicitando el desalojo del mismo a la vez que se acordara una medida cautelar de secuestro. Que en esa solicitud la contraparte alega de manera falsa y fraudulenta, que el contrato entre las partes se encontraba vencido y entre otras cosas, que su mandante supuestamente había dejado de pagar el canon de arrendamiento, procediendo a citar un extracto del escrito libelar. Que la parte demandante entre “los eventos que dan lugar a su representada para solicitar el desalojo de inmueble” hace referencia a que su representada dejó de pagar el canon de arrendamiento mensual específicamente los meses de septiembre y octubre del año 2014, procediendo a citar un extracto del escrito libelar. Alegó que la parte demandante hace referencia al supuesto incumplimiento de su representada de efectuar el pago de canon de arrendamiento mensual, cuando por un hecho imputable al arrendador, su representada tuvo que recurrir ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) para efectuar el pago, que el canon de arrendamiento se venció en fecha 16/10/2014 y por la negativa del arrendador de recibirlo se consignó en fecha 31 de octubre de 2014, por lo que alega que no hubo retraso en el cumplimiento de su mandante en efectuar el canon de arrendamiento mensual, reiterando que hubo una obstaculización en el cumplimiento de la obligación del arrendatario, por un hecho imputable al arrendador, hecho que se subsanó rápidamente por su representada al consignar el pago, y lo mismo sucedió en los meses posteriores. Que en fecha 28 de octubre de 2016, el ciudadano Juez Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se pronuncia respecto al caso, y el cual deja claro, que su mandante, no solo se encontraba en estado de solvencia sino que también, por ley, le correspondía el derecho de disfrute de la prórroga legal, procediendo a citar la sentencia apelada. En su capítulo II, “de la sentencia apelada”, argumentó que la sentencia publicada por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 28 de octubre de 2016, pueden verse irregularidades y vicios, como lo es la incongruencia positiva, ya que al momento de decidir el Juez, decidió tomar en cuenta alegatos que nunca fueron alegados por la contraparte, como lo concerniente a la naturaleza jurídica del contrato, citando posteriormente un extracto de la sentencia apelada. Adujo que, el argumento utilizado en la sentencia apelada, no fue argumentado por la contraparte, la cual se limitó a referirse a la no aplicabilidad de la prórroga legal y a la falsa insolvencia de su representada, pudiéndose ver claramente como el Juez suple la falta de la contraparte y toma en cuenta argumentos que jamás fueron esgrimidos al momento de decidir sobre la naturaleza del contrato. Y que estas acciones, contraen un vicio que llevan a la nulidad de la sentencia, por no contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas como lo establece el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, el cual procedió a citar, junto con el numeral 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Que en el ordinal anteriormente citado donde más claramente se expresa la necesidad de la congruencia de la sentencia con la pretensión deducida y con las excepciones o defensas expuestas, el hecho de que el Juez haya decidido tomar en cuenta otros alegatos que no fueron alegados por la contraparte, produce la nulidad de la sentencia proferida por el Juez, al incurrir en este vicio. Que el Juez no solo suplió la carga de argumentar que cae en cabeza de las partes, sino que incluso legisló en materia de arrendamiento, desconociendo el artículo 1600 del Código Civil que dispone la tácita reconducción, al crear un nuevo plazo para considerar si hay o no tácita reconducción después de finalizar el plazo establecido en el contrato a tiempo determinado. Estableció, que para el Juez a quo existe un nuevo plazo para que se considere un contrato tácitamente reconducido, y por el contrario ocho (08) meses sin haya habido siquiera desahucio no fueron suficientes para considerar un contrato tácitamente reconducido. Que “a esa defensa le resulta escandaloso que un Juez “imparcial” además de llenar las carencias argumentativas de una de las partes, modifique leyes, doctrina y jurisprudencia, desconociendo instituciones civiles como la tácita reconducción y los contratos a tiempo indeterminado, violando los derechos de la otra parte, en este caso de su representada, que se ve indefensa ante tales abusos, en particular porque le fue ejecutada una medida de secuestro que se convirtió en un embargo ejecutivo e incluso en un desalojo arbitrario antes de siquiera dar contestación de la demanda, en fecha 03 de mayo de 2016.” Que apegarse al criterio del Juez a quo significa eliminar la figura de la tácita reconducción, al considerar que ocho (8) meses no son suficientes para dar por entendido que operó la tacita reconducción, es decir a casi un año de finalizado el contrato a tiempo determinado, encontrándose aquí otro vicio de incongruencia al desaplicar una norma vigente y alegada por esa defensa al oponer la tácita reconducción y haber probado todos sus requisitos, en especial que no hubo desahucio, ni siquiera una notificación a sus representados. En el capítulo denominado “de la naturaleza del contrato en orden a la indeterminación del plazo”, arguyó que antes de entrar a evaluar los argumentos de la parte demandante, debe determinar la naturaleza del contrato, por cuanto la misma definirá la normativa aplicable y por tanto la acción procesal que debe intentar el demandante, citando para ello doctrina en lo que respecta al tiempo del contrato de arrendamiento. Alegó que si bien es cierto el contrato tenía como fecha de finalización el diecisiete de octubre de 2014, el arrendador nunca manifestó de forma expresa su voluntad de terminar con la relación arrendaticia y su representada continuó en posesión pacífica del inmueble; operando así la tácita reconducción, citando para ello el artículo 1600 del Código de Procedimiento Civil. Que en el caso en concreto, el contrato a tiempo determinado vencía en fecha diecisiete de octubre del año 2014, contando los meses de prórroga legal la relación arrendaticia debía terminar el diecisiete de abril de 2015, y aun así, la parte demandante nunca manifestó de forma expresa su voluntad de terminar con la relación arrendaticia, es decir, nunca se produjo el desahucio exigido por la doctrina, la jurisprudencia y el marco legal aplicable, debiendo el arrendador informar oportuna y formalmente su deseo de finalizar la relación arrendaticia, y su representada, quedó en posesión de los bienes inmuebles objeto del contrato de arrendamiento, consumándose así los dos presupuestos exigidos por la doctrina y la jurisprudencia en lo que respecta a la de los actos propios. Que en ese sentido, es oponible la teoría de los actos propios, toda vez que una de las partes en la relación jurídica preexistente adopta una determinada conducta creando una expectativa de comportamiento futuro, no pudiendo posteriormente adoptar una conducta contraria, enumerando los requisitos de los actos propios. Que en fecha 11 de septiembre de 2013 los ciudadanos Gino Lorenzo Santos Da Corte y Luis Manuel de Andrade Da Corte, vendedores, suscriben contrato preliminar de compra venta, con los ciudadanos José Luis Goncalves de Andrade y José Alejandro Goncalves de Andrade los compradores, donde acuerdan en la cláusula octava lo siguiente “los vendedores garantizan a los compradores el contrato de arrendamiento, a nombre de la empresa y así los compradores lo aceptan” Que en fecha 15 de septiembre de 2013 los ciudadanos Gino Lorenzo Santos Da Corte y Luis Manuel de Andrade da Corte venden las acciones de la sociedad mercantil Panadería y Pastelería Camino al Pan, C.A., tal como fue pactado, y que es notable que al realizar tal negociación, no solo se pactó un contrato de arrendamiento sino uno de mayor envergadura como lo es la venta de un fondo de comercio, con lo cual tácita reconducción y a la naturaleza del contrato en orden a la indeterminación del plazo. Que el arrendador en fecha 18 de diciembre de 2015, desconoce la naturaleza del contrato en orden a la indeterminación del plazo tal y como se deduce de la interposición de la demanda por desalojo ocho (8) meses después del vencimiento de la prórroga legal arrendaticia y sin haber hecho manifestación alguna que permitiera inferir su deseo de terminar con la relación contractual y que por estar en presencia en el presente cado de un contrato a tiempo indeterminado no es aplicable el artículo 40 literal G del Decreto Ley. Alega que en el expediente no consta que el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO, tuviese intenciones expresas de ejercer su derecho de terminar con la relación arrendaticia, por el contrario, acepta de forma tácita que su representada continúe en posesión pacífica del inmueble, operando así la tácita reconducción y convirtiendo el contrato a tiempo indeterminado. Por último, solicitó sea declarado con lugar la apelación contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de octubre de 2016, la cual declaró con lugar la pretensión que por desalojo incoara el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO contra su apoderado sociedad mercantil Panadería y Pastelería Camino al Pan, C.A. Que se declare sin lugar la acción de desalojo intentada por la parte demandante. Que se condene a la parte perdidosa, accionante y solicitante de la medida en costas, gastos y honorarios. Que se ordene revocar de manera inmediata la medida cautelar de secuestro dictada en el presente asunto y que se ordene participar de tal suspensión a la depositaria judicial sociedad mercantil La Consolidada., C.A.
Del escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte actora:
La representación judicial de la parte actora, procedió a adherirse a la apelación ejercida por su contraparte, conforme a los artículos 299, 300, 301 y 302 del Código de Procedimiento Civil, y posterior a realizar una breve reseña de los hechos que dieron origen a la acción interpuesta, alega que se procedió a demandar a la sociedad mercantil Panadería y Pastelería Camino al Pan, en base a los siguientes incumplimientos: Que el contrato suscrito por su representado con la sociedad mercantil demandada, se firmó por un año y el mismo venció en fecha 17 de octubre de 2014, el cual es por tiempo determinado e improrrogable. Que de conformidad con lo dispuesto en las clausulas tercera y décima segunda, entre otras, del contrato de arrendamiento que rige la relación entre las partes, la parte demandada dejó de pagar el canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2014 y después de vencido el mismo consignó tardíamente el mes de octubre de 2014 ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en fecha 31 de octubre de 2014, con lo cual se consumó la demora en el pago de más de dos (2) cánones de arrendamiento, y que ello puede precisarse de la documental marcada con la letra “C”. Que el artículo 13 de la Ley especial en materia de arrendamientos de uso comercial, estipula la obligación entre las partes de suscribir un contrato de arrendamiento, escrito y por tiempo determinado, el cual debe ser autenticado, y que la hoy demandada persiste en ocupar el inmueble, sin que se haya manifestado entre las partes la voluntad de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento. Y que en virtud de esos hechos, su representada se obligó a intentar la presente demanda de desalojo de conformidad con lo dispuesto en los literales “a”, “g”, “i”. Que en el presente caso se dan todos los supuestos previstos en la norma, para que proceda el desalojo de la demandada, ya que el contrato suscrito entre las partes en fecha 18 de octubre de 2013, venció en fecha 17 de octubre de 2014, tal cual fue sentenciado por el Juzgado a quo, y que además de ello existe otro incumplimiento por parte de la demandada, como lo es la falta de pago de dos canon de arrendamiento consecutivos, por lo cual se adhiere a la apelación de su contraparte, ya que el Juzgado a quo no tomó en cuenta dicho alegato a pesar de quedó probado en autos. Solicitó igualmente, que se proceda a examinar nuevamente el alegato sólido de la falta de pago de los meses de septiembre y octubre del año 2014, por parte de la hoy demandada, con lo cual se consuma la mora por la sociedad mercantil demandadas, el cual quedó suficientemente demostrado mediante las pruebas aportadas por esa representación judicial, incluso por la prueba de informes promovida por la parte demandada. Finalmente, solicitó se declare sin lugar la apelación interpuesta por la sociedad mercantil Panadería y Pastelería Camino al Pan C.A., quedando firme la decisión del a quo, solicitó asimismo, que se proceda a declarar con lugar el alegato de falta de pago de los meses de septiembre y octubre del año 2014 y así se proceda al desalojo del bien inmueble descrito. Por último, solicitó se condene en costas a la parte demandada.
De las observaciones a los informes.
De las observaciones presentadas por la representación judicial de la parte demandada.
En la oportunidad procesal correspondiente, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de observaciones a los informes, en el cual explanó los mismos alegatos que en su escrito de informes, en lo que respecta a la naturaleza del contrato en orden a la indeterminación del plazo, del estado de solvencia de su representada y de la manifestación de voluntad de las partes de continuar con la relación arrendaticia, para lo cual, consignó copias simples marcados con las letras “A” y “B”, comprobantes de consignaciones de cánones de arrendamiento, y contrato de venta de acciones de la sociedad mercantil Panadería y Pastelería Camino al Pan, .C.A., respectivamente. Finalmente, concluyó que es claro que no existen causales para declarar con lugar la pretensión de desalojo, en virtud de que las causales son taxativas y estrictas en la Ley Especial que rige la materia, y tal como quedó demostrado su representada no ha incurrido en ninguna de ellas, ni en las causales que señala la parte demandante, pues el contrato es a tiempo indeterminado y su mandante se encuentra en estado de solvencia. Por lo que, si el arrendador desea obtener la desocupación de su inmueble debe accionar correctamente y únicamente por las causales de desalojo establecidas en la ley, o por el contrario la resolución si se demostrase que su mandante ha incumplido con las obligaciones del contrato.
De las observaciones presentadas por la representación judicial de la parte actora.
Luego de realizar nuevamente alegatos en cuanto al supuesto incumplimiento del pago de dos cánones de arrendamiento por parte de la demandada de autos, solicitó se proceda a examinar nuevamente dicho alegato, con lo cual a su decir estaría demostrada la insolvencia por la sociedad mercantil demandada. Destacó que, de la transcripción de los artículos 13 y 24 del Decreto Ley que rige la materia de arrendamiento de local comercial, conjuntamente con el artículo 1600 del Código Civil, y de la narración de los hechos, se evidencia que en el presente caso, se dan todos los supuestos previstos en la norma, para que proceda el desalojo de la demandada, pues el contrato suscrito entre las partes se encuentra vencido, como fue sentenciado por el a quo, y que además de ello existe otro incumplimiento por la demandada, en cuanto a la falta de pago de dos meses consecutivos de canon de arrendamiento, por lo cual en el caso de que la Ley en materia de arrendamiento de local comercial admitiera la figura de los contratos verbales y a tiempo indeterminado, los arrendatarios dejaron de pagar los últimos meses, por lo cual no se configuran los requisitos para que opere la tácita reconducción. Que en cuanto a la venta del fondo de comercio Panadería y Pastelería Camino al Pan, C.A., alegado por la parte demandada, alegando la misma que ese hecho les generaba confianza que permanecerían en el inmueble, indicó que dicha compra es totalmente ajena al presente juicio por lo cual alegó que dicho argumento resulta impertinente.
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
Antes de resolver el fondo de la controversia, esta Alzada advierte, que las denuncias formuladas por la parte recurrente referidas a irregularidades y vicio de incongruencia positiva están estrechamente vinculadas a los requisitos de formas de la sentencia recurrida y sobre las motivaciones explanadas por el sentenciador de instancia, por lo que es necesario traer a colación sentencia Nº 202 de fecha 12 de mayo de 2011, emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, caso: Luís José Guerrero Carrero contra CLAUDIA PATRICIA REYES VILLAMIZAR; en ella se estableció:
“…De la denuncia antes transcrita se desprende, que la formalizante le imputa a la recurrida la comisión del vicio de incongruencia negativa, con la infracción de los artículos 12, 15 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, al señalar que el juez de alzada, no se pronunció sobre el alegato esgrimido en su escrito de informes, referente a la nulidad de la sentencia apelada, en conformidad con lo previsto en los artículos 209, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto esta Sala, en su sentencia del 4 de abril de 2003, caso Chichi Tours, C.A. contra Seguros La Seguridad, C.A., expediente N° 01-302, sentencia N° 139, señaló lo siguiente:
“...El artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, prevé que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Esta norma es acorde con el artículo 12 eiusdem, el cual dispone, entre otras cosas que el juez debe atenerse a lo alegado en autos.
Ambas normas constituyen una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en el ordenamiento jurídico venezolano, y sujetan la actividad decisoria del juzgador: a) Sólo sobre los hechos alegados en el proceso, sin extender su pronunciamiento a los no controvertidos por las partes; y, b) Sobre todos y cada uno de los alegatos en que quedó trabada la litis, so pena de cometer el vicio de incongruencia positiva o incongruencia negativa, respectivamente.
Este requisito de congruencia está referido a aquellos hechos alegados en la demanda y en la contestación, pues luego de ello no es posible alegar nuevos hechos, por disposición del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil.
Sin embargo, por vía jurisprudencial la Sala ha extendido esta exigencia respecto de aquellos alegatos formulados en el escrito de informes, que sean de imposible presentación en la demanda y en la contestación, por referirse a cuestiones presentadas luego de verificados dichos actos, siempre que éstos sean determinantes en la suerte de la controversia, y a título de ejemplo ha señalado la confesión ficta, o la cosa juzgada sobrevenida.
Ahora bien, la Sala deja sentado que la falta de pronunciamiento sobre los motivos de nulidad de la sentencia de primera instancia, que fueren alegados en los informes, no determina la existencia del vicio de incongruencia negativa, por las siguientes razones:
De conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del Sentenciador Superior revisar la sentencia apelada y decretar la existencia de los vicios previstos en el artículo 244 eiusdem, que las partes hubiesen hecho valer mediante la apelación. Asimismo, establece que la declaratoria del vicio de forma no será motivo de reposición de la causa, sino que el juez de alzada debe resolver el fondo del litigio.
En interpretación y aplicación de esta norma, la Sala ha indicado reiteradamente que si la parte hace valer la nulidad de la sentencia de primera instancia mediante la apelación y el juez de alzada no se pronuncia sobre ello de forma expresa, positiva y precisa, ese defecto de actividad no puede trascender a la casación, porque dicho precepto legal determina que los posibles vicios de la decisión apelada no serán examinados por la casación y de persistir éstos en la sentencia del Tribunal de alzada, se debe denunciar la infracción del correspondiente ordinal del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como vicio formal de la sentencia del superior, y no respecto del examen de la decisión de primera instancia.
En ese sentido, esta Sala se pronunció, entre otras, en sentencia de fecha 29 de julio de 1994, reiterada el 30 de marzo de 2000, Sentencia No. 81 (Caso: Bertha Celina Ramírez y otros c/ Fabio Germán Duque y otra), en la cual dejó sentado:
‘De acuerdo al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, la nulidad de la sentencia definitiva de la instancia inferior se hace valer mediante la apelación; la declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición, y éste decidirá el fondo del asunto.
En la legislación derogada, tal declaratoria conducía a la nulidad de la sentencia de primera instancia, y a la consiguiente reposición de la causa, al estado de que el a quo dicte nueva sentencia. Esta decisión era el contenido de una sentencia definitiva formal, inmediatamente recurrible en casación. Al modificar el legislador el sistema, y establecer que la existencia de vicios en la decisión apelada no conduce a la reposición, restringió la posibilidad de nulidad a la existencia de quebrantamiento de formas procesales, cometidos en el íter que conduce a la sentencia; por tanto, carece de trascendencia en el curso del proceso el examen que al respecto realiza el Superior.
Si bien, en nuestra legislación, y en la mayor parte de los ordenamientos procesales, está inmerso en el recurso de apelación el antiguo recurso ordinario de nulidad, el objeto de la sentencia pronunciada en grado de apelación no es la sentencia apelada, sino la controversia, de nuevo sometida a decisión de un juez, por el efecto devolutivo del recurso, y a ello debe referirse la Casación, a menos que el recurso no se interponga contra una sentencia que resuelva el fondo de la apelación, sino contra una decisión de reposición al estado de que se vuelva a practicar alguna actividad procesal, ello dejando a salvo el control de la casación sobre la reposición preterida.
Por no tener en este caso trascendencia para la resolución de la apelación el examen de la sentencia apelada, en cuanto a los vicios que ésta pudiese contener, carecería de propósito útil el examen de esta Corte acerca de la apreciación realizada por el Juez sobre esa sentencia.
Al establecer el legislador que la nulidad de ésta no impediría a la Alzada resolver sobre el fondo, quiso poner punto final al examen de los requisitos de forma de la sentencia apelada, lo cual conduce a que no debe esta Corte examinar la denuncia planteada’.
La Sala, al reiterar el criterio jurisprudencial transcrito, establece que si la parte hace valer la nulidad de la sentencia de primera instancia mediante la apelación, y el juez de alzada no se pronuncia de forma expresa, positiva y precisa sobre los pretendidos vicios de forma, ello no trasciende a casación, pues el sentenciador de alzada tiene el deber de reexaminar la controversia sin cometer los alegados defectos de actividad advertidos en la sentencia de primera instancia, y si en definitiva incurre en los mismos vicios, éstos pueden ser denunciados en casación en cuanto a la forma de la sentencia del superior y no respecto del examen de la decisión apelada...” (Destacado de la Sala).
Tal como claramente se desprende de la doctrina transcrita, los vicios de que pudiera adolecer la sentencia dictada en la primera instancia no transcienden a esta Suprema Jurisdicción, dado que si el juez superior en su fallo no se pronuncia sobre los alegatos de nulidad expuestos por el apelante, dicha infracción no tendría trascendencia al carecer de propósito útil el examen acerca de la apreciación realizada por el juez de alzada sobre la sentencia sometida a su conocimiento.
Al establecer el legislador que la nulidad de la sentencia objeto de la apelación no impediría a la alzada resolver sobre el fondo, quiso poner punto final al examen de los requisitos de forma de la sentencia apelada, lo cual conduce a que no debe esta Corte examinar la denuncia planteada, por corresponder claramente a una casación inútil, sin finalidad alguna, al ser sustituido el fallo apelado de la primera instancia por el de alzada, el cual es el que debe ser revisado por esta Sala. (Cfr. Fallo de esta Sala N° RC-272 del 31 de mayo de 2005, expediente N° 2005-058, caso: Zoila Rosa, Ananías, Leobaldo y Secundino Mascareño, contra Flor Mascareño y Evelyn Josefina Durán De Carrasco; sentencia N° RC-104 del 28 de febrero de 2008, expediente N° 2007-644, caso: La Asociación Civil Venezuela Nueva Esparta, contra Mohamed Ali Abdul Hadi; decisión N° RC-848 del 10-12-2008, expediente N° 2007-163, caso: Antonio Arenas y Juana Ynocencia Rengifo de Arenas, en representación de sus hijas fallecidas Danyali Del Valle, Yumey Coromoto y Rosangela Arenas Rengifo, contra SERVIQUIM C.A., y Seguros Mercantil C.A.; y fallo de esta Sala N° RC-125 del 4 de mayo de 2010, expediente N° 2009-646, caso: Amelia Mercedes Mijares López, contra Alexis Salazar Sentis y Alída Lourdes Peña Narváez, entre otros).
En decisión de data más reciente, sentencia Nº 201 de fecha 02 de mayo de 2013, emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, caso: Guerrino Gelmetti y María Manfredi de Gelmetti contra Nataly Josefina Villasmil Araujo y Omnia Giovanna Spadaro Avendaño, se ratificó el anterior criterio así:
“…Conforme a lo expuesto por el formalizante en su denuncia, la jueza de alzada incurrió en el vicio de incongruencia negativa por cuanto en su criterio, omitió pronunciarse respecto de las motivaciones explanadas por la jueza de la causa en la decisión apelada, en la que declaró inadmisible la demanda ante la falta de capacidad de postulación del apoderado judicial de la parte actora.
Agrega además el recurrente, que si bien es cierto que el argumento antes referido no fue alegado por las partes, la jueza debía pronunciarse en relación al mismo, lo cual a su juicio es obligación de todo administrador de justicia de acuerdo al principio iura novit curia.
Para decidir, la Sala observa:
De los requisitos formales que debe contener toda sentencia, previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra en quinto lugar el referido a la congruencia, la cual obliga al juez a tomar una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
En relación al prenombrado requisito, el artículo 12 del mencionado cuerpo adjetivo lo complementa al expresar que el juez “...debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados...”.
Lo antes expuesto, presupone el cumplimiento del principio de exhaustividad, esto es, la prohibición que tiene el sentenciador de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes, para ajustarse a las pretensiones formuladas, tanto por la parte actora como por la demandada, tratando siempre de crear un equilibrio al momento de apreciar y valorar las cuestiones controvertidas, sin dejar de resolver alguna, por cuanto incurriría el juez en el vicio de incongruencia negativa. Así quedó establecido en sentencia de fecha 11 de abril de 1996, (caso: Rolando José Piñango contra Banco Unión, S.A.C.A.), y reiterada en fecha 13 de marzo de 2007, (caso: Ligia Álvarez de Carrillo y Pablo Humberto Carrillo Gómez, contra Tulia Elena Rangel Pérez y otros).
Hechas estas consideraciones, esta Sala observa que en el presente caso, el formalizante sostiene que la jueza de la recurrida “…violó el principio de la exhaustividad, puesto que en su decisión obvió pronunciarse sobre la decisión de instancia apelada, la cual… concluyó que la demanda era inadmisible, y sobre lo cual no se pronunció la recurrida…”. Al respecto, agrega el denunciante que “…si bien no fue argumento alegado por las partes, cae dentro de las obligaciones de todo administrador de justicia toda vez que rige el principio iura novit curia…”.
Ahora bien, en relación a lo antes expuesto, esta Sala considera, en primer término, que lo delatado por el formalizante como omitido no fue invocado por las partes durante el proceso, tal como fue manifestado por el recurrente en su denuncia; en segundo término, que no se trata de un alegato o de una defensa, sino un tema de orden procesal, que no tiene cabida en una denuncia de esta naturaleza, en donde sólo se verifica si el juez se pronunció “…sobre lo alegado y probado por las partes…”; en tercer término, el juez que conoce en alzada de la causa, no está en la obligación de pronunciarse respecto de las motivaciones explanadas por el sentenciador de la causa, puesto que el objeto de la sentencia dictada en apelación es la controversia, la cual debe ser revisada nuevamente con prescindencia de lo resuelto en el fallo de primera instancia.
Negrillas y subrayado de esta alzada.
Sobre esta particular, esta Sala, en sentencia N° 139, de fecha 4 de abril de 2003, reiterada entre otras, en sentencia N° 396, de fecha 11 de agosto de 2011, (caso: Guerrino Gemetti y otra contra Nataly Josefina Villasmil Araujo y otra.), dejó asentado lo siguiente:
“…la Sala deja sentado que la falta de pronunciamiento sobre los motivos de nulidad de la sentencia de primera instancia, que fueren alegados en los informes, no determina la existencia del vicio de incongruencia negativa, por las siguientes razones:
De conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del Sentenciador Superior revisar la sentencia apelada y decretar la existencia de los vicios previstos en el artículo 244 eiusdem, que las partes hubiesen hecho valer mediante la apelación. Asimismo, establece que la declaratoria del vicio de forma no será motivo de reposición de la causa, sino que el juez de alzada debe resolver el fondo del litigio.
En interpretación y aplicación de esta norma, la Sala ha indicado reiteradamente que si la parte hace valer la nulidad de la sentencia de primera instancia mediante la apelación y el juez de alzada no se pronuncia sobre ello de forma expresa, positiva y precisa, ese defecto de actividad no puede trascender a la casación, porque dicho precepto legal determina que los posibles vicios de la decisión apelada no serán examinados por la casación y de persistir éstos en la sentencia del Tribunal de alzada, se debe denunciar la infracción del correspondiente ordinal del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como vicio formal de la sentencia del superior, y no respecto del examen de la decisión de primera instancia.
En ese sentido, esta Sala se pronunció, entre otras, en sentencia de fecha 29 de julio de 1994, reiterada el 30 de marzo de 2000, Sentencia No. 81 (Caso: Bertha Celina Ramírez y otros c/ Fabio Germán Duque y otra), en la cual dejó sentado:
“...Si bien, en nuestra legislación, y en la mayor parte de los ordenamientos procesales, está inmerso en el recurso de apelación el antiguo recurso ordinario de nulidad, el objeto de la sentencia pronunciada en grado de apelación no es la sentencia apelada, sino la controversia, de nuevo sometida a decisión de un juez, por el efecto devolutivo del recurso, y a ello debe referirse la Casación, a menos que el recurso no se interponga contra una sentencia que resuelva el fondo de la apelación, sino contra una decisión de reposición al estado de que se vuelva a practicar alguna actividad procesal, ello dejando a salvo el control de la casación sobre la reposición preterida.
Por no tener en este caso trascendencia para la resolución de la apelación el examen de la sentencia apelada, en cuanto a los vicios que ésta pudiese contener, carecería de propósito útil el examen de esta Corte acerca de la apreciación realizada por el Juez sobre esa sentencia.
Al establecer el legislador que la nulidad de ésta no impediría a la Alzada resolver sobre el fondo, quiso poner punto final al examen de los requisitos de forma de la sentencia apelada, lo cual conduce a que no debe esta Corte examinar la denuncia planteada...”. (Negrilla de Sala y negrilla y subrayado de esta alzada).
La Sala, al reiterar el criterio jurisprudencial transcrito, establece que si la parte hace valer la nulidad de la sentencia de primera instancia mediante la apelación, y el juez de alzada no se pronuncia de forma expresa, positiva y precisa sobre los pretendidos vicios de forma, ello no trasciende a casación, pues el sentenciador de alzada tiene el deber de reexaminar la controversia sin cometer los alegados defectos de actividad advertidos en la sentencia de primera instancia, y si en definitiva incurre en los mismos vicios, éstos pueden ser denunciados en casación en cuanto a la forma de la sentencia del superior y no respecto del examen de la decisión apelada...”. (Negrillas de la sentencia, subrayado de la Sala).
Conforme al criterio jurisprudencial previamente citado, el objeto de la sentencia pronunciada en grado de apelación no es la sentencia apelada, sino la controversia, de nuevo sometida a decisión de un juez, en consecuencia, la falta de pronunciamiento sobre los motivos de la sentencia de primera instancia, no determina la existencia del vicio de incongruencia negativa.
En tal sentido y conforme a los criterios reiterados que se han traído a colación en este caso, se observa que el sentenciador de alzada tiene como norte pronunciarse sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por las partes contendientes, es decir, sobre los términos en que quedó planteada la controversia, ello conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte, cuando este Tribunal de alzada entra a conocer el asunto sometido a su cognición en segundo grado, está obligado a reexaminar es el merito de la controversia planteada por las partes y no en revisar los posibles vicios de nulidad que pueda tener la sentencia dictada por el juzgador de instancia y así lo ha dejado sentado la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de nuestro más alto tribunal.
Bajo este escenario, concluye esta juzgadora, que no está obligada a revisar los requisitos de forma de la sentencia dictada en fecha 28 de octubre de 2016, por el Juzgado Decimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ello conforme a la interpretación reiterada y pacifica que le ha dado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia quien estableció: “…Al establecer el legislador que la nulidad de ésta no impediría a la Alzada resolver sobre el fondo, quiso poner punto final al examen de los requisitos de forma de la sentencia apelada, lo cual conduce a que no debe esta Corte examinar la denuncia planteada…”. En consecuencia, quien aquí suscribe se releva de examinar los requisitos de la sentencia apelada denunciados por el apoderado apelante. Y así se decide.
Dicho lo anterior, pasa este tribunal a decidir sobre merito de la controversia y para ello observa:
Corresponde a esta Alzada conocer del Recurso de Apelación ejercido por la abogada AURIMARE ASCANEO, en representación de la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A. -parte demandada-, en el juicio que por desalojo intenta el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO, sobre un inmueble compuestos por tres (03) locales comerciales distinguidos con las letras “E”, “F” y “G”, ubicados estos en el edificio Residencias Sebucán, en la Avenida Principal de la Urbanización Sebucán del estado Miranda, en virtud de haber vencido el tiempo de duración de la relación arrendaticia, según contrato suscrito por las partes en fecha 18 de octubre de 2013, el cual quedo autenticado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, y cuya duración quedo pactada entre las partes por un año fijo improrrogable, contados desde el 17 de octubre de 2013 al 17 de octubre 2014, por ende cumplido el tiempo del contrato, solicita el desalojo en base a las causales enmarcadas conforme a lo establecido en los literales A), G) I), del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,
En tal sentido, en el acto de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, negó, rechazo y contradijo la demanda instaurada en su contra, alegando no ser cierto el hecho de encontrarse insoluta en los cánones de arrendamiento demandados, estos son octubre y noviembre de 2014, puesto que alega que ante la negativa del arrendador de recibir el canon mensual de arrendamiento, su mandante recurrió ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), para cumplir con su obligación efectuando el pago de forma puntual en fecha 31 de octubre de 2014, niega que exista vencimiento de la relación arrendaticia, pues aun cuando este contrato tenía una duración de un (1) año, que opero la tácita reconducción ya que llegada la fecha de terminación del contrato, el arrendador no manifestó su voluntad de terminar el contrato y el arrendatario, quedó en posesión del inmueble arrendado, en consecuencia, el contrato de arrendamiento se indetermino.
Que el actor, de mala fe exigía un aumento ilegal del canon de arrendamiento mensual, ya que su mandante Cancelaba Dieciocho Mil Bolívares, por concepto de canon de arrendamiento mensual y la cantidad exorbitante para el momento de Treinta Y Dos Mil Bolívares por concepto de sobre alquileres, sumando la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares Mensuales.
Que la forma y el lugar del pago del canon de arrendamiento, con la promulgación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, todos los contratos vigentes para la fecha de la promulgación de dicha ley, debían adecuarse a lo que establece el mismo, en un lapso no mayor a seis meses.
Que de mala fe el arrendador nunca adecuó el contrato de arrendamiento, ni aperturó una cuenta bancaria, para que el arrendatario efectuara los pagos de los cánones mensuales, alegando que fue con el fin de interponer una pretensión fraudulenta de incumplimiento de contrato de arrendamiento, por falta de pago de cánones mensuales.
Alegó que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento es nula, ya que el decreto ley que regula la materia establece una disposición de orden público en lo que respecta a la fijación, pago y causales de desalojo de los locales arrendados para fines comerciales, y que no puede ser relajada por los particulares en sus convenciones.
Que su mandante efectuó su pago de canon mensual el día cinco de septiembre de 2014 emitiendo cheque a nombre del arrendador ciudadano Antonio Gino Santos Simao, con el número de cheque 062210504, de entidad financiera Banco Bicentenario del Pueblo, de la clase obrera, mujer y comunas, Banco Universal, C.A., en la cuenta corriente número 01750486070071158175, y no efectuó el depósito en la cuenta de banco que establece el artículo 27 del decreto ley debido a la mala fe de la parte demandante de no aperturar una cuenta bancaria para tal fin. Por lo cual alega su representada esta solvente en el pago de canon de arrendamiento mensual correspondiente a ese periodo.
Que en lo que respecta al periodo diecisiete de septiembre de 2014, hasta el dieciséis de octubre de 2014, su mandante en vista a la negativa del arrendador el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO, de entregar factura fiscal y de recibir el pago del canon mensual de arrendamiento, envió una notificación al arrendador, mediante la Notaría Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 14 de mayo de 2015, a los fines de solicitarle facturas fiscales que cumplieran con las formalidades fiscales ordenadas por el SENIAT, violando así el artículo 30 del decreto ley que rige la materia, al igual que su negativa de recibir el pago de los cánones de arrendamiento mensual, por un hecho imputable a el mismo, notificarle de su consignación ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) notificación esta que fue recibida según su decir, por el ciudadano Gino Santos, titular de la Cédula de Identidad V.-19.737.091.
Reiteró que hubo una obstaculización en el cumplimiento de la obligación del arrendatario, por un hecho imputable al arrendador, el cual se subsanó por su representada al consignar el pago ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) y que lo mismo sucedió los meses siguientes depositando puntualmente.
Negaron, rechazaron y contradijeron que su representada no tuviere derecho a la prórroga legal por haber incumplido con la relación contractual arrendaticia alegando que su representada ha cumplido con todas las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento mensual y que la prórroga legal es optativa para su mandante y obligatoria para el arrendador, establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que niegan y contradicen los supuestos hechos violatorios a los que hace referencia la parte demandante en el folio número cuatro del libelo de la demanda de la presente causa.
Que niegan, rechazan y contradicen en que las partes no hubiesen manifestado su voluntad de formar un nuevo contrato de arrendamiento, ya que el arrendador nunca manifestó de forma expresa su voluntad de terminar con la relación arrendaticia y su representada continuó en posesión y arredramiento pacífico del inmueble.
Que niegan, rechazan y contradicen que se den los supuestos establecidos en el artículo 40 literales “a”, “g” e “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para incoar una demanda de desalojo contra su representada, la cual se encuentra solvente y ha cumplido con todas las obligaciones derivadas de la relación contractual y lo establecido en el decreto ley que rige la materia.
Que el demandante nunca manifestó expresamente una vez finalizada la relación arrendaticia y una vez concluida en fecha 17 de abril de 2015, el termino de prorroga legal, su deseo de terminar la relación arrendaticia contractual, convirtiendo así este contrato de tiempo determinado en un contrato de arrendamiento para el uso comercial a tiempo indeterminado.
Que el contrato a tiempo determinado vencía en fecha 17 de octubre de 2014, contando los seis meses de prórroga legal la relación arrendaticia debía terminar el 17 de abril de 2015, y aun así la parte demandante nunca manifestó de forma expresa su voluntad de terminar con la relación arrendaticia y que por el contrario, su representada quedó en posesión de los bienes inmuebles objeto del contrato de arrendamiento, consumándose los dos presupuestos exigidos por la doctrina y la jurisprudencia en lo que respecta a la tácita reconducción y a la naturaleza del contrato en orden a la indeterminación del plazo.
Que luego de el día 15 de septiembre de 2013, los ciudadanos Gino Lorenzo Santos da Corte y Luis Manuel de Andrade da Corte, vende las acciones de la sociedad mercantil “Panadería y Pastelería CAMINO AL PAN, C.A.”, y que es notable que al realizar tal negociación, no solo pactó un contrato de arrendamiento sino uno de mayor envergadura como lo es la venta de un fondo de comercio. Con lo cual su mandante entendía que el contrato de arrendamiento seguiría en vigencia luego de que se recondujera tácitamente.
Que el contrato de marras no se busco un equilibrio en la relación arrendaticia sino que puso en desventaja a su representada, poniéndolo en la imposibilidad con cláusulas fraudulentas de demostrar su estado de solvencia y que, aun después de la promulgación del decreto –el demandante- persistió en no adecuar el contrato de arrendamiento a las estipulaciones que establece el decreto ley, por lo que hubo una violación del artículo 7 del mismo, el cual procedió a citar.
Que el arrendador violó los artículos 13 y 14 del Decreto Ley, debido a que nunca elaboró un contrato considerando las pautas establecidas en el mismo.
Por lo cual se puede evidenciar que su representada nunca incumplió con su obligación de pago de canon de arrendamiento, mucho menos de dejar de pagar dos cánones de arrendamiento, como fue planteado por su contraparte.
Finalmente en su capítulo “de las sanciones en las que incurrió la parte demandante” procedió a señalar las sanciones por incumplimiento –a su decir- de los artículos 13, 17, 30, 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
ASÍ LAS COSAS, PARA DEMOSTRAR SUS DICHOS LAS PARTES TRAJERON A LOS AUTOS LOS SIGUIENTES MEDIOS PROBATORIOS:
1.- Marcado con la letra “A” del folio nueve (09) al once (11), original de instrumento poder autenticado ante la Notaría Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de noviembre de 2015, quedando anotado bajo el N° 46 del Tomo 65, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental en modo alguno fue objeto de debate y mucho menos tachado, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello se demuestra la representación que se atribuyen los abogados Alberto Palazzi Octavio, Gonzalo Salima Hernández y Ronald José Puente, como apoderados judiciales del ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO, parte actora en la presente causa.
2.- Marcado con la letra “B”, del folio trece (13) al dieciocho (18), original de contrato de arrendamiento, suscrito entre el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO y la sociedad mercantil Panadería y Pastelería CAMINO AL PAN, C.A., representada por sus Directores José Luis Goncalves Andrade y José Alejandro Goncalves Andrade, en fecha 18 de octubre de 2013, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda quedando anotado bajo el N° 52 del Tomo 432, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental en modo alguno fue objeto de debate y mucho menos tachado, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello se demuestra la relación arrendaticia que une las partes de esta contienda judicial, que en el contrato se estableció inicio y culminación del arriendo el cual fue de un año improrrogable, comenzando desde el 17 de octubre de 2013 al 17 de octubre 2014. Por lo que se demuestra el vínculo jurídico que une a las partes de esta contienda judicial. Así se declara
3.- Marcado con la letra “C”, del folio veinte (20) al setenta y seis (76), copias simples expediente signado con el Nº 2014-053, correspondiente a consignaciones de cánones de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, cuyo consignatario es la sociedad mercantil PANADERIA Y PASTELERIA CAMINO AL PAN, C.A., y el beneficiario es el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO. Este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental en modo alguno fue objeto de debate y mucho menos tachado, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello se demuestra las consignaciones realizadas por la sociedad mercantil PANADERIA Y PASTELERIA CAMINO AL PAN, C.A., por concepto de canon de arrendamiento, por la cantidad de Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 18.000,00), desde la fecha 31/10/2014 hasta la fecha 21/09/2015, a favor del actor de la presente contienda judicial. Así se declara
4.- Marcado con la letra “A” consignado junto con la diligencia en la cual se da por citada en la presente cusa, el cual riela al folio ciento seis (106) al ciento ocho (108), original de instrumento poder autenticado ante la Notaría Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de mayo de 2015, quedando anotado bajo el N° 15 del Tomo 64, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Observa este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental en modo alguno fue objeto de debate y mucho menos tachado, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello se demuestra la representación que se atribuyen los abogados Hector Rivas Nieto, Solanda Cortes Rivas y Mariela Martínez Blanco, como apoderados judiciales de la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A, cuyo presidente y vicepresidente son los ciudadanos José Luis Goncalves Andrade y José Alejandro Goncalves Andrade, parte demandada en la presente causa. Así se declara
5- Marcado con la letra “B” del folio ciento treinta y nueve (139) la ciento cuarenta y cuatro (144), copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO y la sociedad mercantil Panadería y Pastelería CAMINO AL PAN, C.A., representada por sus Directores José Luis Goncalves Andrade y José Alejandro Goncalves Andrade, en fecha 18 de octubre de 2013, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda quedando anotado bajo el N° 52 del Tomo 432, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Al respecto, este Tribunal observa que dicha instrumental previamente fue valorara. Así se declara
6.- Marcado con la letra “C” en el folio ciento cincuenta y dos (152), impresión de estado de cuenta de la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A., Al respecto, este Tribunal observa que de la referida relación bancaria no se desprende a quien pertenece, sin embargo posterior a la fecha de su presentación, se libro prueba de informe a la entidad bancaria Banco Bicentenario del Pueblo de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, a petición de la demandada, y se pudo contratar que el pago que se alude en ese instrumento ,se realizo a nombre de una tercera persona ajeno al proceso, por lo cual se desecha del proceso. Así se declara
7.- Marcado con la letra “D” del folio ciento cincuenta y tres (153) al ciento cincuenta y nueve (159), copias simples de consignaciones de cánones de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, cuyo consignatario es la sociedad mercantil PANADERIA Y PASTELERIA CAMINO AL PAN, C.A., y el beneficiario es el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO y que quedó signado bajo el número 2014-0353. Este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental en modo alguno fue objeto de debate y mucho menos tachado, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello se demuestra las consignaciones realizadas por la sociedad mercantil PANADERIA Y PASTELERIA CAMINO AL PAN, C.A., por concepto de canon de arrendamiento, que quedó fijado en Bs. 18.000,00, de las fechas 31/10/2014, 19/11/2014, 19/12/2014, 21/01/2015, 20/02/2015, 20/03/2015, 21/04/2015., dentro de las cuales se encuentra los cánones demandados. Así se declara
8.- Marcado con la letra “D” del folio ciento sesenta (160) al ciento sesenta y dos (162) copia simple de notificación practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de mayo de 2015. Este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental en modo alguno fue objeto de debate y mucho menos tachado, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello se demuestra que los representantes de la sociedad mercantil demandada, le hicieron saber el ciudadano actor, que requerían las facturas legales de la PANADERIA Y PASTELERIA CAMINO AL PAN, C.A., y que las consignaciones de los cánones de arrendamiento se están realizando en la OCCAI. Así se declara
9.- Marcado con la letra “E” del folio ciento sesenta y tres (163) al ciento sesenta y cuatro (164), copia simple de contrato de compra venta de la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A., suscrito entre los ciudadanos GINO LORENZO SANTOS DA CORTE y MANUEL DE ANDRADE DA CORTE, y los ciudadanos JOSE LUIS GONCALVES DE ANDRADE y JOSE ALEJANDRO GONCALVES DE ANDRADE. Al respecto, este Tribunal observa que la presente causa versa sobre el desalojo de inmuebles constituidos por tres locales plenamente identificados en autos, y no sobre la venta que se hicieran las partes señaladas en el referido instrumento, cosa que no está en discusión al menos en esta causa, por lo que se pasa a rechazar dicha prueba por impertinente al caso. Así se declara
10.- Marcado con la letra “E” del folio ciento sesenta y cinco (165) y ciento setenta y uno (171), copia simple de acta de asamblea de la sociedad mercantil panadería PANADERIA Y PASTELERIA CAMINO AL PAN, C.A. Este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental en modo alguno fue objeto de debate, sin embargo, nada aporta a la resolución de este caso, el cual versa sobre el desalojo de los inmuebles destinados a fines comerciales, por lo que quien decide para a desechar la misma por impertinente. Así se declara
11.- Prueba de informes, solicitada al Banco Bicentenario del Pueblo de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, el estado de cuenta de la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A., del mes de septiembre de 2014, e información sobre un cheque a nombre del arrendador ANTONIO GINO SANTOS SIMAO, por la cantidad de cincuenta mil bolívares (bs. 50.000,00). Al respecto observa el Tribunal, que en fecha 04 de octubre de 2016, se recibió ante el tribunal de la causa, respuesta a dichos requerimientos por la entidad financiera antes mencionada, mediante oficio Nro. OCJ-GAAJA-GAJ-3895-2016, por lo cual, en vista de que no fue objeto de debate alguno, ni fue impugnado ni tachado, se le otorga pleno valor probatorio por ser este un instrumento emanado de un organismo público. Ahora bien, de este instrumento lo que puede demostrarse es una relación del estado de cuenta bancaria de la sociedad mercantil demandada, desde el 02/01/2014 al 30/12/2014, y la emisión de un cheque en fecha 03 de septiembre de 2014, a favor de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA UMBRELLA, C.A., persona distinta a las partes inmersa del presente juicio, por lo que en nada aportan a la resolución del juicio de desalojo que se resuelve. Así se declara
Pasa de seguida este tribunal a verificar la convalidación o no, de las causales de desalojo enmarcadas conforme a lo establecido en los literales A), G) I), del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, reclamadas por el actor y para ello observa:
A) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Alega el demandado, ante este reclamo que cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento y que no se encuentra insolvente porque pagaba Dieciocho Mil bolívares (18.000.00), mas la cantidad de Treinta y Dos Mil Bolívares, este ultimo por concepto de sobre alquile del inmueble de marras, lo cual da un total de Cincuenta Mil Bolívares ( Bs 50.000.000), mensuales, tal como se evidencia del estado de cuenta Nº 01750486070071158175 del Banco Bicentenario del Pueblo, Mujer y Comuna,. Ahora bien, en este sentido corre inserto al folio183 estado de cuenta y prueba de informe folio 226 al 248, de la referida entidad bancaria, en la cual verifica el tribunal, que de estos instrumentos la materialización de pagos a la empresa Distribuidora Umbrella C.A; por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares ( 50.000.000), sin embargo se evidencia que el beneficiario de ese depósito es un tercero ajeno al proceso, por lo que no se demuestra el sobre alquiler alegado, por lo que al no tener relación con las partes del juicio desecharse del proceso. ASI SE DECLAERA
No obstante a lo anterior, el actor en su escrito libelar demanda el desalojo, por falta de pagos de las mensualidades del arriendo sobre el inmueble de marras, correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2014, por la cantidad de Dieciocho Mil Bolívares (18.000.000,00); Ahora bien, de la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente se observa la defensa opuesta por el demandado al aludir, que el actor no adecuo el contrato vigente a lo establecido en el decreto ley, en especifico que el canon de arrendamiento debía ser en una cuenta bancaria, cuyo titular sea el arrendador, la cual no puede ser clausurada y cuyo datos deberán estar establecido en el contrato de arrendamiento, ni entrego facturas fiscales que cumplieran las formalidades ordenadas por el SENIAT, sin embargo, observa esta alzada, que ello no fue óbice para que el demandado realizara los pagos de los cánones de arrendamiento, que se le imputan insolutos, e hiciera uso de la facultad que le confiere el artículo 27 del decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual reza de la siguiente Manera;:
Articulo 27
El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendado
Este articulo se verifica el garantía que tiene el arrendatario, en el caso de negativa o asunto imputable al mismo, realizar los pagos de cánones de arrendamiento, ante los organismos competentes en la materia, como efecto así lo hizo el demandado de marras, ello porque así consta en los folios 153 al 154, en la que se aprecia las consignaciones que realizara la parte demandada sociedad mercantil PANADERIA Y PASTEWLERIA CAMINO AL PAN, C.A; en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), por lo que se verifica del referido instrumento el cumplimiento de la obligación del demandado, en cuanto al pago correspondiente a los cánones de arrendamiento reclamados insolutos, correspondientes a los meses septiembre, octubre, noviembre, diciembre, del 2014, así como los correspondientes a enero, febrero, marzo de 205, por lo que yerro el actor, al pretender la procedencia de la demanda en base a esta causal, establecida en el literal A) del artículo 40 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. por lo que pese al argumento de no adecuar la cuenta el contrato como se alude, no imposibilito al demandado del cumplimiento de su obligación. Y en consecuencia debe desecharse el desalojo del local de marras, solicitado por el actor en base a esta causal. ASI SE DECLARA
G. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
De la revisión del contrato de marra se constata de su clausula segúndalo siguiente:
“…el lapso previsto para la duración del presente contrato es por UN (01) año fijo improrrogable, contados a partir del diecisiete (17) de octubre de 2013 hasta el día diecisiete (17) de Octubre de 2014, sin necesidad de notificación de ningún índole en tal sentido…”
De la trascripción de la clausula que antecede, se verifica que las partes de esta contienda judicial, pactaron su relación arrendaticia a un (1), año contados desde el 17 de octubre de 2013, venciendo el 17 de octubre de de 2014, (improrrogable, sin necesidad de notificación alguna), es decir establecieron la relación contractual en base a los contratos denominados a tiempo determinado y no hacía falta notificación alguna, porque así fue pactado contractualmente. No obstante a ello, es conocido doctrinariamente, que los contratos que aun iniciándose a tiempo determinado, pueden llegar a convertirse a tiempo indeterminado, en caso de darse el supuesto establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual establece:
El artículo 1.600 del Código Civil, dispone: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Ahora bien, de la norma anterior, debe determinarse para verificar si efectivamente el contrato que une a las partes de esta contienda judicial se enmarca dentro de la normativa del artículo 1.600 del Código Civil, la fecha de expiración del contrato junto a su prorroga legal, a la cual tenía derecho la demandada, por encontrase solvente a la fecha de culminación del contrato y por ende, es imposición de ley a favor del arrendador.
En ilación a lo anterior, y teniendo claro la fecha de inicio y culminación de la relación arrendaticia del caso de marras, no haciendo falta notificación alguna tal como así fue establecido por las partes en el contrato de marras para renovación, y no habiendo además contravención a la norma en ese respecto; resta solo determinar de cuanto seria la prorroga legal, que debía ser otorgada por ley, a la arrendataria SOCIEDAD MERCANTIL PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN C.A; en virtud de haberse declarado su solvencia respecto a los cánones de arrendamientos demandados, a la fecha de culminación del contrato y por ende constatar si le fue garantizado su derecho a la prorroga legal establecida en el articulo artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y como consecuencia la indeterminación o no del contrato de marras.
En tal sentido, siendo que ha quedado establecido que la parte demandada tiene derecho a la prorroga legal arrendaticia, que le concede la ley; incumbe ahora a este Juzgado determinar cuánto tiempo le corresponde, para ello traemos a colación la norma contenida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y prevé:
“…Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga Máxima
Hasta un (1) año
6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años
1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años
2 años
Más de diez (10) años
3 años
En aplicación a la tabla contenida en la norma trascrita, corresponde al arrendatario de autos, una prorroga legal de seis (06) meses, tal como así lo alega la propia parte demandada, en uno de sus escritos, folio (289), en la que aduce lo siguiente:
“ Tal como se desprende del contrato de arrendamiento, en fecha diez y siete (17) de octubre de 2013 se celebro el contrato, estableciéndose en la clausula segunda que la duración del contrato es de un (1) año, es decir que según el contrato el termino de la relación arrendaticia se cumplía en fecha 17 de octubre de 2014, y la prorroga legal vencía en fecha diez y siete (17) de abril de 2015”
Del alegato que antecede se puede concluir que tanto el actor como el demandado, tienen como hechos convenidos que la relación arrendaticia en discusión era por un (01) año, y por ende se establece que la prorroga legal, aplicable era de seis (06) meses, ello en total acatamiento al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASI SE DECLARA
Por lo que la prorroga legal, de seis (06) meses del contrato de arrendamiento objeto de controversia, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el número 52, Tomo 432, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha dieciocho (18) de octubre de 2013, comenzó a trascurrir en beneficio del demandado Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Camino al Pan C.A; a partir del día 17 de octubre de 2014, culminando como aduce el demandado el 17 de abril de 2015, y durante dicho lapso, se considera la relación arrendaticia a tiempo determinado, e igualmente permanecían vigentes las mismas condiciones, estipulaciones de canon convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación (art, 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), en consecuencia hasta esa fecha el contrato de marras, es de los denominado a tiempo determinado. ASI SE DECLARA.
Siendo así, corresponde ahora, dilucidar si después del 17 de abril de 2015, fecha del vencimiento de la prorroga legal arrendaticia, el demandado SOCIEDAD MERCANTIL PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN C.A; continuo en el goce pacifico del bien dado en arriendo, para establecer si hubo o no la tacita reconducción, alegada por el demando SOCIEDAD MERCANTIL PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN C.A; y para ello observa:
El artículo 1.600 del Código Civil, dispone:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”
Allí está prevista la necesaria materialización de dos voluntades, la del arrendatario de quedar en posición del inmueble y la del arrendador de dejarlo en posesión del objeto del arrendamiento. Se requiere siempre y en todo tiempo que no exista una voluntad del arrendador contraria al mandamiento del contrato para que pueda existir la presunción de renovación, es así que si el arrendatario una vez vencida la prórroga legal, continua en el goce de la cosa, no podría oponer la tácita reconducción por el sólo hecho de continuar en el goce de ella, porque para que opere la tácita reconducción, es necesaria una conducta por parte del arrendador que evidencie claramente su voluntad de que el arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado.
Sobre este aspecto, el tratadista Emilio Calvo Baca, en su análisis exegético al Código Civil, expresa que se requiere siempre y en todo tiempo, que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato, para que pueda existir la presunción de renovación. Significa que a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición, sin que aparezca ninguna norma legal, que consagre cuánto de duración debe haber en ese goce de la cosa, para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra).
Ahora bien, como se viene invocando, para que opere la tácita reconducción, es necesaria una conducta por parte del arrendador que evidencie claramente su voluntad de que el arrendatario, continúe en posesión del inmueble arrendado en forma pacífica; observando esta alzada, del propio dicho del demandado en su contestación a la demanda que se le opone, lo siguiente:
“nuestra mandante POR UN HECHO IMPUTABLE AL ARRENDADOR quien obstaculizo el cumplimiento de la obligación de nuestra representada, se vio obligada a consignar el pago del canon de arrendamiento mensual en fecha treinta y uno (31) de octubre de 2014, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI)
Es decir, desde el mes de octubre de 2014, fecha en que culmina casualmente el contrato de marras y comienza la prorroga legal, a la que tiene derecho el demandado, la conducta del actor, no se observa permisiva ni pareciera tener intención de que el arriendo continuara de forma pacífica, ello porque el hoy actor, se negó a recibir los pagos del arriendo por el inmueble en discusión, correspondientes al periodo comprendido desde el 17 de septiembre al 17 de octubre ambos del año 2014, siendo esta una manifestación clara por parte de actor, de no continuar con la relación arrendaticia y demuestra fehacientemente que el actor no tenía intención de renovar el contrato suscrito entre las partes en fecha 17 de octubre de 2013, al punto que el demandado, tuvo que realizar los pagos de los cánones de arrendamiento que aluden insolutos, esto son los meses de septiembre y octubre de 2014, por la cantidad de dieciocho mil bolívares (18.000.000,00), ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), lo que evidencia que el arrendador demandante, manifestó con su negativa de recibir los cánones correspondientes a los arriendos, con anticipación al vencimiento de la prorroga legal otorgada y disfrutada por ley, su oposición a que el arrendatario continuara al vencimiento del arriendo, ocupando el inmueble de autos, por lo que no se encontraba el demandado Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTEWLERIA CAMINO AL PAN, C.A; en el goce pacifico de la cosa arrendada, y en consecuencia no se produjo la tacita reconducción alegada por el demandado, y por ende tampoco la indeterminación del contrato. Así se declara.
Así las cosas, con respecto al hecho de la demora del actor, al accionar después de ocho (8), meses la demanda de desalojo que se resuelve, y por ende alude el demandado que hubo consentimiento tácito, para su permanencia en el local arrendado, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, dispuso lo siguiente:
“Es claro, conforme a los criterios tanto doctrinarios como jurisprudencial trascritos, que la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato, configuran la tácita reconducción, que es lo mismo que la renovación tácita del contrato, sin embargo, no está determinado el tiempo que tiene el arrendador para interponer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y, así evitar la reconducción del contrato en uno sin determinación de tiempo”
De la norma trascrita se colige que, es imprescindible que una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin obstáculo del propietario del bien dado en arriendo, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ello en virtud que el actor-arrendador, no permaneció inerte, ante la permanencia del demandado-arrendatario, luego de finalización del contrato y prorroga legal, ya que como adujo el propio demandado, este se negó a recibir los cánones correspondientes al arriendo de marras, incluso antes de la finalización del contrato, específicamente durante la prorroga legal, tiempo en el cual podía recibir estos sin necesidad que se entendiera la conformidad de realizar un nuevo arriendo o la permanencia `pacifica del arrendatario, en el inmueble en discusión. Por lo que la conducta del actor, en la cual se niega y a la fecha no consta que haya recibido pago alguno de cánones de arriendo, y la interposición de la acción judicial que hoy se resuelve, que tal como lo señala la jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal, “no está determinado el tiempo que tiene el arrendador para interponer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y, así evitar la reconducción del contrato en uno sin determinación de tiempo”. Siendo así, no puede este tribunal castigar al arrendador declarando la tacita reconducción, que alude el demandado en virtud de que demostró la intención de no renovar el contrato, y de no dejar en goce pacifico del bien arrendado, al arrendatario. ASI SE DECLARA
En consecuencia, cumplidos los requisitos de procedencia de esta causal, como lo son: El vencimiento del contrato suscrito entre PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A. y el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO, sobre el inmueble constituido por tres (03) locales comerciales distinguidos con las letras “E”, “F” y “G”, ubicados estos en el edificio Residencias Sebucán, en la Avenida Principal de la Urbanización Sebucán del estado Miranda, en virtud de haber vencido el tiempo de duración de la relación arrendaticia, según contrato suscrito por las partes en fecha 18 de octubre de 2013, el cual quedo autenticado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, y cuya duración quedo pactada entre las partes por un año fijo improrrogable, contados desde el 17 de octubre de 2013 al 17 de octubre 2014. Y ante la ausencia de renovación o notificación de prórroga del contrato, y vencida la prorroga legal el 17 de abril 2015, es por lo que la demanda de marras bajo el literal “G” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe prosperar. ASI SE DECLARA
I) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio…”
En lo que respecta a este particular, referido al incumplimiento por parte del demandado de las obligaciones establecida en el contrato, por la no entrega del bien arrendado al vencimiento del término de duración del contrato, debemos tomar en cuenta que éste no termina por el vencimiento del término preestablecido en este, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 26 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual entró en vigencia el 23 de mayo de 2014, por lo que opera de pleno derecho, en cuyo caso se aplica el artículo 1.599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, (además de haberlo en este caso establecido así las partes contractualmente), es decir, el contrato concluye, quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que esté ocupando el inmueble, tal como sucedió en el caso de marras, el cual el contrato declarado determinado comenzó el 17 de octubre de 2013 al 17 de octubre de 2014, correspondiéndole una prorroga legal al arrendatario de seis (6),meses, la cual concluyo en abril de 2015, lo que hace que la relación arrendaticia sea por ese preciso tiempo; y vencida la misma, de conformidad con el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente para el momento de culminación del contrato, le nace el derecho al arrendador a exigir el bien dado en arriendo y al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado tal como lo dispone el artículo 20 del decreto que rige la materia, con lo cual concluye quien suscribe al haber culminado la relación contractual con su respectiva prorroga legal, el arrendatario incumplió su obligación de entregar el inmueble dado en arriendo, que le corresponde conforme a la Ley. ASI SE DECLARA
En cuanto a la defensa opuesta referente a la venta de las acciones del fondo de comercio de la demandada de marras, se observa que este alegato no es un punto que deba estar sujeto a la revisión de la causa, en virtud de que se resuelve el desalojo del inmueble de marras, por lo que no incide la referida venta de acciones, en el tema a decidir, en consecuencia se desecha ASI SE DECLARA
De lo expuesto, constituye un principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados por las partes. En un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone pues un derecho para el adversario sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.
Planteada la controversia en los términos explanados ut supra, este Tribunal considera necesario citar el artículo 1.354 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
En el caso de marras, se concluye que las partes demostraron la relación arrendaticia que los une, a través del instrumento suscrito entre PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A. y el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO, sobre el inmueble constituido por tres (03) locales comerciales distinguidos con las letras “E”, “F” y “G”, ubicados estos en el edificio Residencias Sebucán, en la Avenida Principal de la Urbanización Sebucán del estado Miranda, según contrato suscrito por las partes en fecha 18 de octubre de 2013, el cual quedo autenticado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, y cuya duración quedo pactada entre las partes por un año fijo improrrogable, contados desde el 17 de octubre de 2013 al 17 de octubre 2014, que el contrato que se demanda, es de los denominados a tiempo determinado, que el mismo comprendió como así fue pactado por las partes, del 17 de octubre de 2013 al 17 de octubre de 2014, quedo demostrada que la demandada se encontraba solvente para la época en que venció el contrato, y por ende le correspondía una la prorroga legal, de seis (6), meses, la cual finalizo el 17 de abril de 2015, y que el actor, con su negativa de recibir los cánones correspondientes al arriendo y al accionar judicialmente, manifestó su oposición a que el arrendador continuara en el goce pacifico del inmueble bajo arriendo incluso antes de vencerse el lapso de la culminación del contrato de marras, que no hubo acuerdo de prorroga o renovación. Siendo así, es por lo que la demanda de marras se encuentra inmersa en la literal “G” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo esta una causal taxativa de desalojo establecida en la ley, le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, resultando forzoso declarar con lugar la demanda de desalojo bajo la causal señalada, mas no así las establecidas en los literales “A” y (I), en consecuencia debe ser modificada la sentencia recurrida de fecha 28 de octubre de 2016, proferida por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y declarada parcialmente con lugar la demanda que por desalojo sigue el ciudadano el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO contra la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A. Y así se declara.
V
Dispositiva
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243, 254 del Código de Procedimiento Civil, 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, el recurso de apelación ejercido en fecha 27 de octubre de 2016, por la abogada Urimare Ascanio Muñoz, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 216.568, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en forma oral, en fecha 25 de octubre de 2016, por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró con lugar la demanda que por desalojo de locales destinados a actividad comercial, incoada por el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO contra la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A., partes suficientemente identificadas en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia dictada en forma oral de fecha 25 de octubre de 2016, y su posterior extenso de fecha 28 de octubre del mismo año, dictada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró con lugar la demanda por desalojo incoada por el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO Contra la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, incoada por el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. E.-81.786.023, contra la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, inscrita ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y estado Miranda, en fecha 05 de noviembre de 2010, bajo el Nro. 26, Tomo 123-A, con Registro de Información Fiscal (RIF) J-29998660-7.-
CUARTO: No hay condena en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los ocho (08) días del mes de mayo de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
BDSJ/JV/Carlat.
AP11-R-2016-001123
