REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
CARACAS, CATORCE (14) DE MARZO DE 2017
206° y 158°
PARTE ACTORA: MINICENTRO MEXX, S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 6 de septiembre de 2007, bajo el N° 86, Tomo 1661-A; representada judicialmente por: Miguel Galíndez González, Irving Maurell González, Juan Suárez Muñoz y Wilfredo Maurell González, inscritos en el Inpreabogado bajo las matriculas números 90.759, 83.025, 90.704 y 111.531, respectivamente; con domicilio procesal en: Avenida Francisco de Miranda, entre Uslar Pietri y Avenida Guaicaipuro, Edificio Lucerna, Piso 6, Oficina 61, Chacao, estado Miranda.
PARTE DEMANDADA: GERÓNIMO DE ABREU DE ANDRADE, de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-81.228.237; representado judicialmente por: Minerva del Pilar Ávila Alfonzo y Rafael Ángel Coromoto Marquina Baesano, inscritos en el Inpreabogado bajo las matriculas números 71.661 y 16.931; sin domicilio procesal acreditado en autos.
TERCERO INTERVINIENTE: INVERSIONES GIANINA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 8 de noviembre de 2007, bajo el Nº 38, Tomo 1706-A; representada judicialmente por: Minerva del Pilar Ávila Alfonzo y Rafael Ángel Coromoto Marquina Baesano, inscritos en el Inpreabogado bajo las matriculas números 71.661 y 16.931; sin domicilio procesal acreditado en autos.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
CASO: AP71-R-2017-000012
I
ANTECEDENTES
Se defiere el conocimiento del presente asunto a esta alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido por la representación judicial del ciudadano Gerónimo De Abreu De Andrade, parte demandada, y por la representación judicial del tercero Inversiones Gianina, C.A., ambos en fecha 14 de diciembre de 2016, contra el auto de homologación proferido por el a quo al acto de transacción celebrada por las partes de la relación procesal, mediante instrumento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 18 de mayo de 2016.
Así las cosas, para una mejor comprensión de lo acontecido en el juicio, es menester indicar que inició en fecha 6 de abril de 2016, mediante libelo de demanda en el cual la representación judicial de la parte actora, Minicentro Mexx, S.A., ya identificada, pretendió el desalojo de un inmueble arrendado, según asevera, al ciudadano Gerónimo De Abreu De Andrade, también identificado, con fundamento en la causal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por haber dejado de pagar el arrendatario las pensiones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2016, a razón de diecinueve mil seiscientos ochenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs.19.687.,50), por cada canon impagado.
Por auto del 12 de abril de 2016, el Tribunal de la causa, Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, admitió la demanda por el procedimiento oral conforme al artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a fin de que diera contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 26 de abril de 2016, la representación judicial de la parte actora consignó los recaudos para la elaboración de la compulsa, y los emolumentos requeridos para la citación personal de la parte demandada.
En este estado, el día 6 de junio de 2016, la representación judicial de la parte actora consignó escrito contentivo de la transacción judicial suscrito entre uno de los apoderados judiciales de la parte actora, abogado Irving J. Maurell G., por una parte, y por la otra, el ciudadano Gerónimo De Abreu De Andrade, debidamente asistido por la abogada Vidalina Goncalves Munive, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 238.720, en su carácter de parte demandada, mediante la cual convinieron poner fin al juicio, en los siguientes términos:
“(…) PRIMERA: “EL DEMANDADO”, se da expresamente por citado, en el juicio que por desalojo por falta de pago , sigue en su contra “LA DEMANDANTE”, el cual cursa por ante este Juzgado Séptimo (7º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el número de expediente distinguido AP31-V-2016-000291, renuncia al termino (sic) de comparecencia y conviene en la demanda en todas y cada una de las pretensiones formuladas por “LA DEMANDANTE” en el libelo de demanda.
SEGUNDA: “EL DEMANDADO” reconoce ser arrendatario de un (1) local comercial identificado con el números (sic) dieciséis (16) ubicado en la primera planta o planta baja del Minicentro MEXX, (anteriormente denominado Edificio Adams) ubicado en la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande, entre la Avenida Los Jabillos y la calle San Jerónimo de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un área aproximada de nueve metros cuadrados (9,00 Mts2), lo cual consta de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintiocho (28) de Septiembre de dos mil siete (2007), anotado bajo el N° 59, Tomo 180 de los libros de autenticaciones llevado por ante esa notaría (sic), que cursa en el presente expediente consignado con la demanda por “LA DEMANDANTE”, y que ha dejado de pagar tres (3) mensualidades consecutivas, correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del año 2016, adeudando a la fecha de la demanda la suma de CINCUENTA Y NUEVE MIL SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 59.062,50), a razón de DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 19.687,50), por cada canon insoluto, sin incluir el impuesto al valor agregado (IVA).
TERCERA: “LA DEMANDANTE” otorga a “EL DEMANDADO”, para la desocupación total del inmueble antes referido, hasta el 31 de enero de 2017, a los fines de que, éste último entregue a “LA DEMANDANTE”, el inmueble identificado en la cláusula segunda, en las mismas buenas condiciones de conservación y limpieza en que lo recibió, y libre de personas y bienes, así como que pueda trasladar su negocio comercial a otro inmueble. Es pacto expreso entre “LAS PARTES”, que el plazo de entrega antes acordado, no generará ningún tipo de contraprestación a favor de “LA DEMANDANTE”.
CUARTA: “LAS PARTES” establecen que, para el caso que “EL DEMANDADO”, no cumpliere con su obligación de entrega del local antes referido, dentro del plazo establecido en la cláusula tercera de la presente transacción, “LA DEMANDANTE” podrá solicitar la ejecución forzosa e inmediata de la presente transacción, al igual que se causará, por concepto de cláusula penal a favor de “LA DEMANDANTE”, la suma de diez mil Bolívares (Bs. 10.000,00), por cada día de retraso en la entrega del inmueble objeto del contrato accionado en el presente proceso, que se generarán hasta la fecha de la entrega voluntaria o forzosa de dicho inmueble.
QUINTA: “LAS PARTES” solicitan al honorable Juez Séptimo (7°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, homologue la presente transacción, teniéndose la misma como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, toda vez que la misma versa sobre derechos disponibles por las partes, no se refiere a materia en las que estén prohibidas las transacciones, no es contraria al orden público, ambas partes tienen capacidad para disponer sobre el derecho litigado y los apoderados gozan de capacidad para transigir…”.
Siendo así, examinado como ha sido el poder otorgado al abogado Irving Maurell González, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 83.025, se desprende que le fue conferida la facultad para transigir y disponer del derecho en litigio, es por lo que este Tribunal cubiertos como se encuentran los extremos de Ley, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 256 en concordancia con los artículos 1.718 y 1.719 del Código Civil, HOMOLOGA la transacción celebrada entre las partes en los mismos términos y condiciones por ellos expuestos. (…)”
Por auto de fecha 29 de junio de 2016, el a quo impartió homologación al mecanismo de autocomposición procesal suscrito por las partes, al haber evidenciado que ambas tienen capacidad para contratar, el apoderado actor actuó con poder judicial con capacidad para transigir y convenir, y el acuerdo no versó sobre materias en las que estén prohibidas las transacciones. Dicho auto no ordenó la notificación de las partes.
Luego, en fecha 14 de diciembre de 2016, compareció la abogada Minerva Ávila Alfonzo, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 71.661, actuando en nombre y representación del demandado Gerónimo De Abreu De Andrade, y estampó diligencia en al cual apeló del auto de homologación en cuestión; al mismo tiempo que, invocando la norma contenida en los artículos 297 y 370 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, intervino como mandataria judicial del pretenso tercero Inversiones Gianina, C.A., e igualmente ejerció recurso de apelación contra el referido auto. Para fundamentar esta intervención como tercero, manifestó ser ocupante del local comercial objeto del litigio desde hace nueve (9) años en forma pública y notoria; que no tiene contrato de arrendamiento escrito; que inició procedimiento de consignación de alquileres conforme la ley vigente, y para demostrar la posesión alegada, consignó un justificativo de testigos evacuado por Notaría Pública. También, argumentó que Gerónimo De Abreu De Andrade es un inquilino paralelo y que nunca se le informó de la transacción que se suscribió a sus espaldas.
Mediante auto del 20 de diciembre de 2016, el juzgado de la causa admitió las apelaciones interpuestas y ordenó remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de causas, correspondiendo el conocimiento de dichos recursos a este Juzgado, que le dio entrada mediante auto de fecha 12 de enero de 2017, fijando para el décimo (10º) día siguiente a la indicada fecha, la oportunidad para que las partes presenten sus informes, vencidos los cuales, iniciará el lapso de ocho (8) días de despacho para presentar observaciones a los informes, conforme a lo previsto en los artículos 517, 518 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 3 de febrero de 2017, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos; y en fecha 8 del mismo mes y año, la representación judicial del tercero apelante, presentó escrito de informes. El demandado no presentó informes ni alegatos.
Los informes de la parte actora fueron presentados extemporáneamente por anticipado, los mismos no obstante serán objeto de revisión los argumentos contenidos en ellos, toda vez que no puede ser catalogado como indiligencia o incumplimiento de una carga procesal, el realizar una actuación procesal de manara adelantada, contrario a realizarla de manera tardía, lo cual encuentra apoyo en prolija jurisprudencia de nuestro máximo tribunal, con fundamento en el artículo 26 de la carta Magna, que apoya tanto la interposición anticipada de la apelación como la presentación anticipada de la contestación a la demanda.
Por lo tanto, siendo la oportunidad para resolver el merito del asunto debatido, en concreto, si el auto de homologación impartido por el a quo se encuentra o no conforme a la ley; esta alzada lo hace sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
MOTIVACION PARA DECIDIR
La representación judicial de la parte actora ejerció la acción, con el propósito de obtener una sentencia favorable que estime la pretensión de desalojo de un inmueble constituido por el local comercial identificado con el N° 16, ubicado en la planta baja del Minicentro MEXX, situado en la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande entre Avenida Los Jabillos y la Calle San Jerónimo, Parroquia El Recreo, Caracas. En este sentido, aseveró, en el libelo, que dicho inmueble fue dado en arrendamiento al ciudadano Gerónimo De Abreu De Andrade, según contrato autenticado ante la Notaria Publica Novena del Municipio Libertador, Caracas, el 28 de septiembre de 2007, bajo el Nº 59, tomo 180 de los libros respectivos, con una duración de un (1) año prorrogable por periodos iguales, salvo notificación en contrario por alguna de las partes con por lo menos 30 días al vencimiento del término contractual o de cualquiera de sus prorrogas.
Indicó, que la relación arrendaticia se prorrogó por ocho (8) oportunidades, siendo que la última prórroga convencional vencería el 27 de septiembre de 2015, y a partir de allí comenzaría a transcurrir la prorroga legal de dos (2) años, la cual vencería el 27 de septiembre de 2017, toda vez que su representada notificó al arrendatario mediante Notario Público su deseo de no renovar más el contrato.
Alegó, que el último canon de arrendamiento quedó convenido en la suma de Bs. 22.050,00, con inclusión del IVA, que el arrendatario pagó hasta el mes de diciembre de 2015; y, por cuanto dejó de pagar los correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2016, es la razón por la cual procedió a demandar el desalojo conforme lo previsto en el artículo 40 literal a) del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil.
Frente a estos hechos libelados, la parte demandada, lejos de contradecirlos, procedió a suscribir una transacción judicial la cual fue homologada por el juzgado de la causa; sin embargo, posteriormente, procedió a ejercer recurso de apelación; al igual que lo hizo, como tercero, la sociedad mercantil Inversiones Gianina, C.A.
Dentro de este marco, lo primero que ha de precisarse es que nos encontramos ante un juicio que terminó mediante un acto bilateral de autocomposición procesal, puesto que las partes de la relación procesal mediante reciprocas concesiones así lo acordaron. En efecto, del extracto ut supra referido, se observa claramente que la parte demandada convino en la demanda en todas y cada unas de sus partes, es decir, se allanó a la pretensión contenida en la demanda sin reparo alguno; y, la parte actora concedió un plazo para que la demandada le devolviera el local comercial que ocupaba en condición de arrendatario, plazo este que venció el 31 de enero de 2017; además, fue pacto expreso que durante el plazo para la entrega, no generará ningún tipo de contraprestación a favor de la parte demandante.
El precepto contenido en la el artículo 1.713 del Código Civil, establece:
“La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”.
A tal efecto, el precepto inserido en el artículo 1718, eiusdem, al igual que el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil, disponen:
“La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada”.
Se desprende entonces de los artículos citados supra, que la transacción, como uno de los medios de autocomposición procesal, tiene trascendencia en el proceso por cuanto pone fin al mismo y extingue la relación procesal y, como consecuencia, la misma adquiere carácter de cosa juzgada sobre el objeto litigioso, siempre y cuando cumpla con uno de los requisitos de procedencia para su ejecutabilidad como lo es la homologación, requisito que, a pesar de que no cambia la índole negocial de la transacción, ni sana los vicios formales o sustanciales que puedan anularla, constituye la ejecución de lo transado o convenido entre las partes.
En atención a lo expuesto, vale acotar que la transacción depende única y exclusivamente de la manifestación de voluntad otorgada por las partes y, visto que, en el caso de autos, las partes, con el objeto de ponerle fin al juicio por desalojo de inmueble, se transaron, el 18 de mayo de 2016, siendo homologada la misma, el 29 de junio del mismo año, y conviniéndose la entrega del bien, para el 31 de enero de 2017, exonerándose al arrendatario del pago de los cánones insolutos reclamados en la demanda, salvo el pago de una penalidad por la demora en la entrega del inmueble en el término convenido, alcanzando tal actuación los efectos de la cosa juzgada, no cabe dudas que estamos ante un acto procesal que cumplió con la exigencias legales para reputarse válido y eficaz.
A mayor abundamiento, se observa que en el presente caso el arrendatario compareció personalmente, y debidamente asistido de abogado suscribió el acuerdo transaccional; asimismo, sin que exista alguna causa aparente de incapacidad, manifestó su voluntad de disponer del derecho litigado; y, en el caso de la parte actora, la misma estuvo representada por uno de sus mandatarios judiciales, con expresa facultada para convenir y transigir. También, se evidencia que el juicio se trató sobre el desalojo de un inmueble cedido en arrendamiento, siendo una relación de derecho privado, entre particulares, que es materia disponible por las partes, en la que, dado el objeto de lo transado, ha de concluirse que no está inmiscuido el orden público absoluto que trasciende al individuo e interesa a la comunidad; ergo, el auto que homologa fue dictado conforme a derecho y así se declara.
No obstante lo anterior, al revisar los alegatos vertidos por la representación de la parte demandada apelante, no sin antes advertir que el referido medio recursivo de apelación fue ejercido el 14 de diciembre de 2016, es decir a poco más de cinco meses después del auto de homologación, se observa que los mismos no se encuentran dirigidos a objetar la legalidad del auto que homologó el acto transaccional, sino a cuestionar que (i) se violó el derecho a la prorroga legal y (ii) que se violó el agotamiento de la vía administrativa desconociendo lo previsto en el artículo 41 literal L del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Pues bien, en este escenario, ha de precisarse que el instrumento suscrito por el mismo demandado, contentivo del acto de declaración de voluntad bajo examen, adquirió pleno valor probatorio por ser un documento no tachado ni en modo alguno impugnado. Del mismo se desprende, que no es cierto que se le haya violado al arrendatario el derecho a la prorroga legal de dos (2) años que le correspondía disfrutar de acuerdo al artículo 26 del citado instrumento legal, que ciertamente es un derecho sustantivo irrenunciable, sino que por el contrario, el arrendador, en uso de sus facultades, procedió a notificarlo de su voluntad de no prorrogar el contrato al vencimiento del término contractual, y que a partir de ahí, entiéndase 28 de septiembre de 2015, comenzaría a transcurrir el plazo de dicha prorroga legal.
Por otro lado, es cierto que el precepto contenido en el artículo 3 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece que, los derechos ahí establecidos son de carácter irrenunciable, y por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. Sin embargo, hay que precisar que el mismo solo se refiere a materias de carácter irrenunciable, y no a la prohibición de celebrar transacciones. En efecto, se renuncia a un derecho cuando se abandona incondicionalmente. Se transige cuando se concede un derecho a cambio de que el otro haga otro tanto; de tal modo que, lo esencial en la transacción es las concesiones reciprocas; y, lo característico de la renuncia es la dejación incondicional de un derecho. (Vid. Ricardo Henríquez La Roche, Arrendamientos Inmobiliarios, Luís Felipe Capriles Editor, Caracas, 2008, p. 247)
Acorde con lo anterior, se destaca que solo el arrendatario que ha cumplido cabalmente con todas las obligaciones contractuales tiene derecho a disfrutar de la prórroga legal; empero, si durante el transcurso de la misma se verifica un incumplimiento de su parte, con cualquiera obligación, es lógico que el arrendador tenga el derecho de demandarlo pretendiendo el desalojo, de ser el caso, y al mismo tiempo, el arrendatario el derecho de defenderse, convenir o transigir en la pretensión. En el presente caso particular, fue el propio demandado quien voluntariamente admitió que adeudaba las pensiones de arrendamiento que motivaron el ejercicio de la acción en su contra por el actor, nunca dijo nada con respecto al derecho a la prórroga legal; y, dentro del proceso, suscribió la transacción en cuestión para poner fin al juicio, lo cual es posible y no patentiza violación alguna de sus derechos; entiéndase, que se trataba de un asunto del propio interés del demandado, y fue él mismo quien decidió allanarse a la pretensión incoada en su contra; así se establece.
Por otro lado, en cuanto al alegato de “prejudicialidad o violación del procedimiento administrativo previo a la admisión de la demanda de desalojo previsto en el literal “L” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial”, esta alzada advierte claramente que dicho procedimiento administrativo es exigido solo para el caso de que sea solicitado el decreto de una medida preventiva de secuestro en juicios de desalojo, no siendo exigido para presentar, ni admitir las demandas de arrendamiento, ni para homologar o ejecutar las transacciones o convenimiento, motivo por el que se desecha la argumentación, por no tener sustento legal; así se establece.
En otro sentido, en cuanto a los argumentos expuestos por el tercero apelante, tanto en el escrito de informes como en sus observaciones a los informes de la parte actora, los mismos están fundados sobre lo siguiente:
1.- Que nunca tuvo conocimiento de la existencia de un litigio, ni convenimiento, ni transacción y mucho menos de acción de desalojo.
2.- Que las negociaciones entre un “INQUILINO PARALELO Y EL ARRENDADOR” no pueden afectar ni desconocer derechos comerciales y de ocupación de su mandante desde hace muchos años, porque no podía firmarse una transacción en la que se comprometía a entregar un inmueble que no se poseía.
3.- Que inició un procedimiento de consignación de alquileres siendo consignante ANGELICA LUNA MENDOZA con cédula o rif 22357201 a favor del ciudadano YAUDAT IBRAHIM HSMOUD MAES, con cédula o rif 5002586, para logra estar solvente en el pago del alquiler.
4.- Que no tiene contrato de arrendamiento, pero para probar su ocupación consignó justificativo de testigos evacuado por Notaría Pública.
5.- Que el local que afirma ocupa su mandante tiene bienes y mercancía de alto valor económico y comercial.
6.- Que la actividad comercial que se desarrolla en el local comercial es la fuente de trabajo e ingresos de dos personas naturales que allí trabajan, que son directores de la empresa Inversiones Gianina, C.A.
7.- “Que el contrato de transacción que firmó el inquilino (…)” VIOLA LA LEY ESPECIAL DE ARRENDAMIENTO, porque no existe constancia en autos de haberse agotado la vía administrativa, tampoco pudiendo procederse a ejecutar ni medidas cautelares ni la transacción homologada, existiendo una prejudicialidad o conflicto de regulación de jurisdicción;
8.- Que ocupa el local Nº 16 ubicado en la planta baja del MInicentro Mexx, situado en Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital, objeto del contrato de arrendamiento accionado en este juicio, desde hace más de nueve (9) años, con conocimiento del propietario del edificio Minicentro Mexx y de todas las personas que lo frecuentan;
9.- Que la SUNDDE, es el organismo que fija el canon de arrendamiento mediante providencia administrativa, por lo que no pueden exigirse judicialmente pagos de alquileres ilegales;
10.- Que transacción y convenimiento son conceptos jurídicos distintos y que no existe posibilidad que el contrato hubiere quedado resuelto, ya que la demanda por desalojo por falta de pago y no por resolución del contrato existente entre el inquilino y el Minicentro Mexx, y que haber convenido en la demanda no implica poner fin al contrato.
11.- Expone que el señor Yaudat Hammood Maes es la persona natural con oficina en la misma dirección en la que se encuentra el local arrendado identificado con el Nº 16, y que dicho sujeto “ES EL ARRENDADOR y representante de MULTICENTRO MEXX, C.A., que fue quien suscribió el contrato con el arrendatario JERONIMO DE ABREU DE ANDRADE.
12.- Que INVERSIONES GIANINA, C.A, contrató directamente con el señor Yaudat Hammood Maes, desde hace más de nueve (9) años (noviembre de 2007), por lo que no se trata de una cesión o traspaso y que por tal motivo existe un consentimiento tácito.
Con vista a lo anterior se observa lo siguiente:
Los argumentos del tercero apelante, Inversiones Gianina, C.A., pueden resumirse fácilmente en que se afirma como arrendatario del inmueble identificado como local Nº 16, ubicado en la planta baja del Centro Comercial MInicentro Mexx, situado en la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Muncipio Libertador del Distrito Capital, siendo el mismo local objeto del contrato cuya extinción se produjo como consecuencia del acuerdo transaccional suscrito entre la sociedad mercantil Minicentro Mexx, C.A. y el ciudadano Gerónimo De Abreu De Andrade, que fuera homologado por el juzgado de la causa y que constituye la decisión impugnada objeto de revisión.
Para probar dicha posesión, produjo en esta alzada un justificativo de testigos evacuado por Notaría Pública y una constancia de inicio del procedimiento administrativo de consignación de pensiones de arrendamiento. También consignó con su escrito de informes, inspección judicial extrajudicial evacuada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 15 de febrero de 2017, contenida en la solicitud Nº AP31-S-2017-000626.
Ahora bien, en cuanto a dichos medios de prueba los mismos se desechan del proceso, por no ser de aquellos admisibles en segunda instancia conforme a lo previsto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil. Específicamente, en el caso de la constancia de apertura del procedimiento de consignaciones arrendaticias iniciado en fecha 14 de diciembre de 2016 (adviértase que el mismo día en que presentó la diligencia de apelación inserta al folio 65), lo único que prueba es que una ciudadana de nombre Angelica Luna Mendoza, a partir de esa fecha, pretende pagarle a un ciudadano de nombre Yaudat Ibrahim Hsmoud Maes, y no a la parte actora en este proceso con el carácter de arrendadora, Minicentro Mexx, C.A., unas pensiones de arrendamiento, pero no acredita relación arrendaticia ni ninguna otra circunstancia que le acredite como poseedor legítimo del local Nº 16 ya identificado, advirtiéndose que no consignó contrato de arrendamiento ante dicho organismo administrativo, como consta del listado de documentos consignados en dicha copia. En consecuencia, no constando que Minicentro Mexx, C.A. ni su representante legal, el ciudadano Yaudat Hahsmud Maes, hubiera recibido expresamente o retirado las cantidades de dinero ofrecidas en dicha procedimiento consignatorio de pensiones de arrendamiento, dicha copia del inicio del procedimiento de consignaciones, ningún elemento de convicción aporta a los autos para demostrar la alegada condición de inquilina de Inversiones Gianina, C.A.; así se establece.
En el específico caso del justificativo de testigos puede evidenciarse que además de que su diligenciamiento no contó con el debió control por parte del actor, el mismo contiene en sí un acto de declaración de conocimiento por parte de unos pretensos testigos, que en todo caso debieron ser ratificados, de ser ello posible, conforme lo pauta el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; ergo, se desestima del proceso.
En lo que respecta a la inspección judicial extrajudicial, evacuada incluso luego de la interposición del recurso de apelación por parte del tercero interviniente, es decir, luego que se había hecho parte dicho interviniente en el juicio, tampoco contó con el debió control del antagonista, motivo por el que no puede otorgársele ningún valor probatorio, pues lo contrario equivaldría a violentar el derecho a la defensa de la parte actora.
Se requiere ahora revisar el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes contendientes en este juicio, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de septiembre de 2007, anotado bajo el Nº 59, Tomo 180 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, el cual fue consignado con la demanda en copia, siendo reconocido por la parte demandada de manera expresa en el acuerdo transaccional suscrito y homologado, y también reconocido por el tercero apelante. En efecto, en el escrito de informes expresó textualmente:
“(…) El presente juicio se inició por DEMANDA DE DESALOJO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, extrañamente se omitió o nada pidió en relación a la resolución del contrato de arrendamiento, quedando en consecuencia el mismo de forma inalterable o vigente, peor aún EL ARRENDATARIO, no tiene la posesión del inmueble y nunca lo ocupó (…)”.
Así pues, de esa manifestación se deduce que el tercero apelante acepta que el contrato de arrendamiento que cursa en autos fue suscrito entre Minicentro Mexx, C.A. y el ciudadano Gerónimo De Abreu De Andrade, y que –en su opinión- el mismo no quedó resuelto, ya que solo hubo convenimiento en una demanda de desalojo y no de resolución de contrato; pero, luego afirma que el mencionado arrendatario nunca ocupó el local, y sí lo hizo Inversiones Gianina, C.A.
Al respecto, se observa que nuestro legislador patrio al establecer la figura del desalojo en el artículo 40 de la ley especial de arrendamientos comerciales, lo que hizo fue denominar así a una acción específica en materia de extinción por vía jurisdiccional de contratos de arrendamiento, por los motivos establecidos en dicha norma, cuando se trata de incumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario (literales a, b, c, d, f, g e i), por lo que aún cuando en esos casos se le llame desalojo, la acción entraña o implica que la sentencia que se dicte en dichos procedimientos judiciales, declare terminación de la relación arrendaticia. Siendo así, al haberse allanado a la pretensión el demandado, en todas y cada una de sus partes, dio por terminado el contrato de arrendamiento con el consecuente y lógico efecto de hacer la entrega del inmueble.
En definitiva, el tercero apelante no ha demostrado ningún título ni condición que lo legitime como poseedor del inmueble objeto del contrato de arrendamiento sobre el local Nº 16 ubicado en la planta baja del Minicentro Mexx. Sobre este aspecto, huelga decir que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla; se trata de un contrato bilateral, y por tanto un acuerdo de voluntades reconocido por el Derecho, dirigido a crear obligaciones civilmente exigibles. Con razón, el egregio Dr. José Melich-Orsini opina que “nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley” (Doctrina General del Contrato, Serie Estudios, 4ª edición, 2006, p.p 15-16), a lo cual agregamos de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades (pacta sunt servanda). En el presente caso, se insiste, no existe prueba de que hubo aceptación expresa o tácita por parte del ciudadano Yaudat Hahsmud Maes, que no es parte en este juicio, ni de Minicentro Mexx, C.A., de pactar un contrato de arrendamiento con el pretenso tercerista.
Como consecuencia de lo anterior, la alegada posesión del local por parte del tercero apelante como arrendatario, resulta ilegal por violar el contrato y la ley, y por tal motivo no puede ser objeto de protección por este Juzgador, así se declara.
Adicionalmente, no puede pasar por alto este juzgador, el hecho de que nos encontramos frente a dos posiciones encontradas y totalmente contradictorias, planteadas entre el demandado arrendatario, Gerónimo De Abreu De Andrade, y el tercero interviniente por vía de apelación, Inversiones Gianina, C.A., ambos representados judicialmente por los mismos apoderados judiciales, veamos:
Tal y como se dijo anteriormente en el cuerpo de este fallo, el arrendatario demandado cuestionó la validez del medio de autocomposición procesal por él suscrito personalmente ante el juzgado de la causa y posteriormente homologado, por considerar que allí se violó su derecho “irrenunciable” a la prórroga legal, y que no fue cumplido el procedimiento administrativo previo previsto en el literal L del artículo 41 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con lo cual reafirma su posición de arrendatario y poseedor del local comercial Nº 16 ubicado en el Minicentro Mexx. Por otra parte, nos conseguimos con la posición expuesta por el tercero apelante, Inversiones Gianina, C.A., que afirmó que es él quien posee actualmente el mismo local Nº 16 ubicado en la planta baja del Minicentro Mexx, que allí desarrolla una actividad comercial, y que contrario a lo manifestado por el ciudadano Gerónimo De Abreu De Andrade, es la verdadera inquilina, pero que no le ha sido posible que Minicentro Mexx, S.A. le otorgue un contrato de arrendamiento. Adujo, además, que le resulta muy extraño que el inquilino se haya obligado en el acuerdo homologado a devolver el local cuando no lo ocupada realmente.
Dentro de este marco, surgen dudas en cuanto a la conducta procesal asumida tanto por el demandado como el pretenso tercerista, quienes fueron representados por los mismos abogados; sobre todo, por cuanto, además de ser contradictorias o al menos poco clara sus posiciones en el proceso, la apelación de ambos fue ejercida el mismo día y a poco más de (5) cinco meses de haberse homologado el acuerdo transaccional, lo cual eventualmente conllevaría a pensar que estamos en presencia de una conducta contraria a la ética y lealtad procesal.
En todo caso, con base a las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, se declara sin lugar las apelaciones interpuestas por el demandado Gerónimo De Abreu De Andrade y el tercero Inversiones Gianina, C.A. contra el auto que homologó el acuerdo transaccional suscrito entre la parte actora Minicentro Mexx, S.A., y Gerónimo De Abreu De Andrade. ASÍ SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVO
En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR los recursos de apelación interpuestos el 14 de diciembre de 2016, por la representación judicial del demandado Gerónimo De Abreu De Andrade y el tercero Inversiones Gianina, C.A., contra el auto proferido por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 29 de junio de 2016, que homologó la transacción judicial suscrita por las partes de la relación procesal el 18 de mayo de 2016, en el juicio de desalojo seguido por Minicentro Mexx, S.A., el cual queda confirmado en los términos expuestos en el presente fallo.
SEGUNDO: SE CONFIRMA el auto de homologación proferido por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 29 de junio de 2016.
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad legal, remítase con oficio el presente expediente a su Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los catorce (14) días del mes de marzo de 2017.- Años 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ
ABG. RICHARD RODRÍGUEZ BLAISE
LA SECRETARIA
ABG. DAMARIS IVONE GARCÍA
En esta misma fecha siendo las _______ (__________) se registró y público la anterior sentencia.-
LA SECRETARIA
ABG. DAMARIS IVONE GARCÍA
