REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL,MERCANTIL
DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA
Sociedad mercantil CORPORACIÓN PEFKI C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 01 de Noviembre de 1996, bajo el Nº 39, Tomo 593-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES: ESMELI ROJAS BOLÍVAR, JOSÉ SANTIAGO RODRÍGUEZ e INÉS MARÍA MORILLO ROJAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 15.518, 31.875 y 164.325, respectivamente.
PARTE DEMANDADA
Sociedad mercantil PLUFT DISEÑOS S.Y.R., C.A., inscrita en el inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 13 de diciembre de 1993, bajo el Nº 08, Tomo 100-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES: FAIEZ ABDUL HADI, JOSÉ ALEJANDRO LEÓN CALDERON e IRIS YAMILET PRIM ROJAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 15.164, 124.823 y 150.434, respectivamente.
MOTIVO
DESALOJO
OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Dos (2) locales comerciales integrados, distinguidos con los números tres (3) de 250 Mts2 y cuatro (4) de 273 Mts2, ubicados en el Centro Comercial El Indio, piso uno (1), situado en la calle Este Dos, entre las Esquinas de Cují a Rumualda, Parroquia Catedral, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
I
Se recibió la presente causa en fecha 20 de mayo de 2014 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado Faiez Abdul Hadi, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 28 de marzo de 2014 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda, en el juicio de Desalojo incoado por la sociedad mercantil CORPORACIÓN PEFKI C.A. contra la empresa PLUFT DISEÑOS S.Y.R., C.A..
A través de oficio Nº 14-0207 esta Alzada remitió el presente expediente al A-quo, a los fines de subsanar errores de foliatura.
Recibida la causa el 18-06-2014, por auto del 25 de junio de 2014 este Juzgado Superior le dio entrada al presente expediente y el ciudadano Juez titular de este Despacho se abocó a su conocimiento y revisión.
Por escrito del 25 de junio de 2014 la representación judicial de la parte demandada consignó alegatos de su apelación.
II
PUNTOS PREVIOS
Por cuanto en el acto de contestación de la demanda, la representación de la parte demandada adujo la perención de la instancia, la inadmisibilidad de la demanda y la improcedencia del procedimiento incoado, la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y la falta de cualidad, esta Superioridad ingresa al análisis y resolución de los mencionados puntos previos.
- De la Perención de la instancia
Alega la representación judicial de la parte demandada una doble perención de la instancia: la primera, desde el 27 de julio de 2009 cuando se admitió primigeniamente la demanda y la segunda, desde el 15 de noviembre de 2010 (nueva admisión), posteriormente a la reposición de la causa.
Con la finalidad de desvirtuar la referida perención, la parte actora produjo jurisprudencia impresa del 28 de febrero de 2011 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia
Esta Alzada observa:
La perención es una institución creada por el legislador como sanción legal o castigo, por inactivad de las partes dentro de un proceso judicial.
En tal sentido, el maestro Borjas señala lo siguiente:
“(…) La perención, que en el derecho antiguo pudo considerarse únicamente como un remedio para poner término obligatorio a los litigios que amenazaran perpetuarse, y un castigo para la parte negligente en agitarlos, tiene hoy por fundamento la presunción juris de que los litigantes han querido dejar el juicio en el estado que tenía cuando cesaron de activar su curso, renunciando, por implícito acuerdo, a la instancia en que ha ocurrido la paralización…” (Borjas, Arminio: Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, T.II, Caracas 1.964, Pág.237)
La perención puede ser declarada a solicitud de las partes, o de oficio, por el Juez que conozca del asunto. Su efecto sancionatorio es producir la extinción de la instancia y suspender la acción de la parte por un término de noventa (90) días continuos, a partir de su declaratoria.
El artículo 267, Ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“También se extingue la instancia:
Cuando trascurrido treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la Ley para que sea practicada la citación del demandado”.
De la precitada norma adjetiva, se deriva la necesidad de que la parte actora, con base en el principio dispositivo, inste la citación y cumpla con las obligaciones inherentes a la misma. Esa disposición comprendía, para el momento de su introducción en el texto legal, una serie de cargas imputables a la parte actora, cual era el pago de arancel judicial para la expedición de la compulsa y litis para la citación del demandado.
En ese sentido, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, estableció lo siguiente:
“(…) Siendo así esta Sala establece que la obligación arancelaria que previo la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratitud constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento, acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la Ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta. Así se establece” (Sent. N° 00537 de la Sala de Casación Civil del 6 de julio de 2004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, en el juicio de José Ramón Barco Vásquez contra Seguros Caracas Liberty Mutual).
En aplicación de la precitada jurisprudencia, en el caso bajo análisis, se evidencia de las actas un impulso procesal activo por la parte demandante en la obtención de la citación de la demandada. En el primer trámite se solicitó la elaboración de la compulsa en múltiples oportunidades, previo el pago de los emolumentos correspondientes, determinando esta Alzada un retardo en el proveimiento por parte del Tribunal de la causa, hecho que no puede ser imputado a la accionante.
Posteriormente, el A-quo en resguardo de los derechos de defensa de las partes repuso la causa al estado de nueva admisión (el 15-11-2010, Fol. 129) constatándose lo siguiente:
- Que el 19-11-2010 se consignaron los fotostatos para la elaboración de la compulsa;
- Que el 07-01-2011 el A-quo dejó constancia de haber librado la compulsa;
- Que el 13-01-2011 se realizó el pago de los emolumentos para el traslado de la citación;
- Que el 27-04-2011 el Alguacil designado dejó constancia del traslado y lo infructuoso de la citación de la parte demandada;
- Que el 29-04-2011 la representación de la parte demandante solicitó la citación por carteles, los cuales fueron librados el 12-05-2011, retirados el 19-05-2011 y consignadas sus publicaciones el 30-05-2011.
De los hechos narrados evidencia este jurisdicente que en el caso de autos, la representación judicial de la parte actora dio cumplimiento a su obligación de consignar los fotostatos respectivos para la elaboración de la compulsa. Asimismo, suministró el pago de las expensas correspondiente al traslado del Alguacil para la práctica de las citaciones, la cual resultó infructuosa por lo que se peticionó la citación por medio de carteles.
De modo que, ha quedado constatado que la parte actora cumplió con su obligación de facilitar los recursos necesarios para el logro de la citación, por lo que resulta evidente para este Órgano Jurisdiccional el cumplimiento de todos los requisitos exigidos para la materialización de la citación de la parte demandada, no siendo aplicable al caso de autos el efecto sancionador a la accionante de la perención de la instancia, ya que desde la admisión primigenia de la demanda se cumplió con la carga procesal para la verificación de las citaciones acordadas, a los fines de la prosecución de la causa. Tampoco observa esta Alzada que en el proceso se hubiese producido alguna falta de actividad por parte de la actora por un año o más, que encuadre en el supuesto de perención previsto en el encabezamiento del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
De ahí, que debe confirmarse la decisión recurrida en lo atinente a este punto, por lo que resulta improcedente la defensa opuesta por la parte demandada, y así se declara.-
- De la inadmisibilidad de la demanda
Al respecto, aduce la representación judicial de la accionada lo siguiente:
“…la parte demandante no acompañó con el libelo de la demanda el instrumento fundamental que es la AUTORIZACIÓN o INSTRUMENTO PODER dada por los supuestos Propietarios o Copropietarios del inmueble objeto de esta causa, y menos aún haya indicado en el libelo de la demanda la oficina o lugar donde se encuentran, y en consecuencia, solicito de que sea declarado inadmisible dicho procedimiento (la demanda). De conformidad a lo establecido en el artículo 434 del código de Procedimiento Civil…”
De igual forma, en su escrito de contestación (Capítulo II) la representación de la accionada aseveró que la actora “no trajo a los autos ningún…instrumento que le autorice la administración de dicho inmueble, documento fundamental y esencial para la admisión de la presente demanda”.
Esta Alzada Observa:
La admisibilidad de la demanda obliga al jurisdicente a examinar ab initio, in limine litis, si aquella cumple con las disposiciones adjetivas aplicables al caso, garantizando con ello los principios de legalidad de las formas procesales y de celeridad procesal, aunado a la verificación de no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley, sin suplir una actividad defensiva al demandado, sino que la actividad de inadmisibilidad, atiende a un interés superior de sanear y legitimar el proceso, evitando la intervención inútil de los Órganos de Justicia.
En sentido estricto, cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, no debiendo confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impida el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exige el cumplimiento de requisitos previos para poder ser admitidas.
Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina documento-requisito indispensable para la admisión de la demanda.
En el caso bajo análisis, la representación judicial de la empresa CORPORACIÓN PEFKI C.A. (accionante), demandó por Desalojo a la empresa “PLUFT DISEÑOS S. Y. R.” C.A., manifestando en su escrito libelar que es la empresa administradora y que actúa en su carácter de administradora-arrendadora, evidenciándose de autos que el documento fundamental de la demanda, contrato de arrendamiento del 29 de septiembre de 2003 ( con prórroga de fecha 07 de octubre de 2005 por un año), fue producido junto al libelo, por lo que en el presente caso no se configura la infracción al artículo 434 del Código de Procedimiento Civil invocado por la representación por la representación de la parte demandada.
Del referido documento locativo, se desprende que la parte aquí actora tiene el carácter de arrendadora, por lo que se halla investida de la cualidad necesaria para proponer la demanda de desalojo que ha activado la jurisdicción, en contra de la arrendataria accionada ya identificada, quienes se encuentran vinculados recíprocamente por medio de una convención que nació a tiempo fijo y cuya relación posteriormente se indeterminó, en virtud de que la prórroga —por un solo año— del contrato primigenio feneció, continuando en posesión del inmueble la arrendataria, produciéndose los efectos del artículo 1600 del Código Civil, por lo que resultaba correcto —dada la naturaleza de la convención originaria— que se propusiera la mencionada acción de desalojo y no la resolución de contrato ( generalmente para convenciones fijas), en aplicación del literal “a” del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De ahí, que basándose la demanda en una causal de desalojo por falta de pago, fundada en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en donde CORPORACIÓN PEFKI C.A. (accionante), demandó —por el referido Desalojo— a la empresa “PLUFT DISEÑOS S. Y. R.” C.A., en virtud de un contrato de arrendamiento a tiempo indefinido, en cuya relación locativa primigenia participaron ambas sociedades mercantiles, que hoy intervienen como partes en el presente proceso, el trámite de la demanda se encuentra ajustado a derecho al fincarse en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 34 del mencionado Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asimismo, es importante destacar que en la causa de marras existe una relación locataria indeterminada que vincula a los sujetos procesales, independientemente de que la arrendadora actora sea o no propietaria del inmueble, pues, no se está ante una acción alusiva a la propiedad (verbigracia: la reivindicación) sino frente a una acción arrendaticia que los une convencionalmente, máxime si “el arrendatario sólo adquiere un derecho personal frente al arrendador en virtud del cual puede exigir de éste que le haga gozar de la cosa arrendada” (José Luis Aguilar Gorrondona: Contratos y Garantías, 2006), quedando por lo tanto desechado el cuestionamiento formulado por la accionada al exigir la condición de propietaria a la accionante.
Por otro lado, es menester destacar que el mandato en el presente proceso de desalojo no constituye el instrumento fundamental de la demanda al que se refiere el artículo 434 eiusdem, como erróneamente lo afirma la representación de la accionada, sino el contrato de arrendamiento en el que se basa la pretensión, el cual fue producido por la actora, lo que no es óbice para que la representación de la demandante fuese objetada a través de la cuestión previa correspondiente, por lo que en el presente caso no se está en presencia de un supuesto de inadmisibilidad.
Asimismo, tampoco es requisito para la atendibilidad de la demanda (como lo afirma la accionada) el que la parte accionante produzca, ab initio, el instrumento que acredita su facultad o autorización para administrar el inmueble objeto del arriendo, puesto que el documento fundamental de la demanda, como lo es el contrato de arrendamiento (del 07/10/2005) establece, explícitamente, que en el mismo actúa con el carácter de arrendadora la empresa CORPORACIÓN PEFKI C.A. (aquí demandante), lo que la legitima para proponer su pretensión en contra de la arrendataria. Empero, ello no impedía la proposición de la respectiva Cuestión Previa, como en efecto fue planteada por la accionada y resuelta por el tribunal de la causa.
De igual forma, no se deriva que en el presente asunto incoado por CORPORACIÓN PEFKI C.A. la acción esté prohibida por la Ley, por el contrario, se trata de una acción fundada en los artículos 33 y 34 Literal “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya demanda se encuentra atribuida a los Órganos Jurisdiccionales Civiles, Mercantiles y del Tránsito que han venido conociendo el proceso, por lo que esta alzada debe desechar la mencionada alegación.
De las Cuestiones Previas
De autos se desprende, que la accionada interpuso las cuestiones previas contenidas en los cardinales 2º, 3º, 6 y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de las cuales fueron declaradas sin lugar, por lo que este órgano Jurisdiccional sólo podrá ingresar al análisis de de la última de aquellas, de conformidad con el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, al ser la única recurrible.
En relación con la Cuestión Previa del cardinal 11º del artículo 346 eiusdem, la representación judicial de la parte demandada aduce lo siguiente: “por no acompañar (la actora) con el libelo de la demanda el documento fundamental que es la autorización o el poder donde le dan facultad para la administración a los Propietarios o copropietarios objetos de este juicio…” (Fol. 183).-
Esta Alzada Observa:
La cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil comprende tanto las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluye expresamente), como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
En sentido estricto, cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, no debiendo confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impida el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exigen el cumplimiento de ciertos extremos previos para poder ser admitidas.
Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos en su demanda o la presentación de documentos específicos para que el juez admita aquella, como son los artículos 340 y 434 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, esta alzada observa lo siguiente: i) que el presente asunto trata del Desalojo de un inmueble integrado por dos (2) locales comerciales distinguidos con los números tres (3) y cuatro (4), ubicados en el Centro Comercial El Indio, piso uno (1), situado en la calle Este Dos, entre las Esquinas de Cují a Romualda, Parroquia Catedral, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; ii) que la parte actora, Corporación Pefki C.A.— a través de su representante Jessica Constantino— suscribió contrato de arrendamiento el 29 de septiembre de 2003 ( con vigencia de un año desde el 01/10/2003 y prorrogado el 07/10/2005) con la parte demandada, los cuales fueron debidamente autenticados ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador; iii) que al momento de la firma de los referidos contratos se consignó instrumento poder y estatutos de la empresa administradora; iv) que la parte demandada (arrendataria) en virtud de la relación arrendaticia acudió a los órganos jurisdiccionales a realizar consignación por concepto de pago de cánones de arrendamiento a favor de CORPORACIÓN PEFKI C.A. (arrendadora), constituyendo los contratos locativos los instrumentos a los que se refiere el artículo 434 eiusdem, como documentos fundamentales.
De modo que, tal como consta en autos, la parte actora pretende el desalojo del inmueble antes mencionado, en virtud de una relación arrendaticia reconocida y además acreditada en el proceso a través de los instrumentos ya referidos (de fecha 21/09/2003, con vigencia de un año desde el 01/10/2003 y su prórroga del 07/10/2005 por un año, ya indeterminada) fincando la presente cuestión previa sobre la base de la misma argumentación de la inadmisibilidad de la demanda que fue alegada y desestimada con antelación por este Órgano Jurisdiccional. Y a ello, se aúna el hecho de que la empresa actora actúa como administradora de los inmuebles objeto de la pretensión (Locales números 3 y 4), y aquella es la misma persona jurídica con quien la parte aquí accionada suscribió contrato de arrendamiento y su prórroga, evidenciándose de autos una relación locataria que los vincula como tal, además de que la propia parte accionada produjo instrumentos de pagos de pensiones (depósitos y consignaciones) que en múltiples oportunidades le efectuó a la empresa administradora de los inmuebles que hoy funge de demandante, lo que corrobora aún más la mencionada relación locativa y la relación recíproca de identidad (o cualidad) existente entre ambas partes, lo que confería y confiere a CORPORACIÓN PEFKI C.A. la cualidad activa necesaria para proponer la demanda y así ha de mencionarse en el dispositivo de la presente sentencia.
De ahí, que verificado que la presente acción —lejos de encontrarse prohibida por la ley— está referida al desalojo de un inmueble constituido por dos locales comerciales integrados, basado en el literal “a)” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta evidente que el procedimiento incoado cumple con los requerimientos legales exigidos, al no ser la acción contraria al orden publico, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de Ley, ya que se encuentra basada en norma legal expresa, por lo que no encuadrando la denuncia de la accionada en el supuesto del artículo 346 ordinal 11° ibídem, debe desestimarse la referida Cuestión Previa opuesta por la parte demandada.
Resueltos los mencionados puntos previos, esta superioridad debe adentrarse al juicio de mérito.
III
DE LA MOTIVACIÓN
Vista la apelación interpuesta el 13 de mayo de 2014 por la representación de la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada el 28 de marzo del 2014 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y subsecuente resolución de la misma.
Se inició el presente proceso, con motivo de la demanda de Desalojo, fundamentada en el literal “a” (falta de pago) del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incoada por la abogada Esmeli Rojas Bolívar, en representación de la empresa CORPORACIÓN PEFKI C.A., en contra de la sociedad mercantil PLUFT DISEÑOS S.Y.R. C.A., alusiva a dos (2) locales comerciales unidos, distinguidos con los números tres (3) y cuatro (4), ubicados en el Centro Comercial El Indio, piso uno (1), situado en la calle Este Dos, entre las Esquinas de Cují a Rumualda, Parroquia Catedral, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo libelo fue admitido originalmente el 27 de julio de 2009 (y posteriormente el 15/11/2010 por efecto de una reposición).
La representación de la parte actora aduce en su libelo lo siguiente:
Que se celebró el 29 de septiembre de 2003 un contrato de arrendamiento por un año fijo con la ciudadana Sol Mary Milano Meler, representante de la demandada (Directora), pudiendo ser prorrogable por un año igual;
Que posteriormente el 07 de octubre de 2005 las partes suscribieron un nuevo contrato de prórroga con nuevo canon de arrendamiento, de Bs. 1.250.000,00 de los antiguos;
Que la cláusula referente al canon quedó modificada por procedimiento administrativo llevado en el Expediente Nº 66.851 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para La Infraestructura (por Resolución Nº 011241 del 12-07-2007), fijando el nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 9.884.700,oo de los antiguos bolívares;
Que la demandada tenía conocimiento pleno del nuevo canon y que fue legalmente notificada la referida Resolución el 15 de agosto de 2007, y que la misma nunca fue impugnada, encontrándose definitivamente firme;
Que los alquileres siempre se cobraban en la sede del arrendatario, negándose a pagar el nuevo canon;
Que la demandada averiguó una cuenta bancaria de la arrendataria y de manera arbitraria y extemporánea siguió depositando el monto de Bs. 1.250,oo (antiguo canon);
Que en fecha 05 de febrero de 2009 la arrendataria realizó consignaciones correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009 por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Exp. 20090181),
Que las consignaciones extemporáneas constituyen una confesión de la parte de su estado de insolvencia de los cánones demandados.
En el acto de contestación de la demanda la accionada rechazó la demanda, negó adeudar las cantidades peticionadas por la actora y alegó una serie de defensas (perención, Cuestiones Previas, la inadmisibilidad de la demanda , la determinación del contrato y la falta de cualidad activa) , las cuales fueron resueltas como puntos previos, e impugnó las copias certificadas del expediente que contiene la Resolución Administrativa Nº 011241 (del 12-07-2007).
En la fase probatoria la actora reprodujo el mérito favorable y promovió instrumentales, en tanto que la accionada reprodujo también el mérito favorable en autos.
Mediante decisión de fecha 28 de marzo de 2014 el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda de desalojo y extinguido el contrato de arrendamiento, improcedentes las defensas de perención, de inadmisibilidad de la demanda, la calificación contractual, las Cuestiones Previas y condenó a la demandada al pago de los cánones de arrendamiento y en costas procesales.
Recurrida la referida decisión y oída libremente la apelación de la accionada, la representación de ésta en escrito del 25 de junio de 2014 solicitó se declarara sin lugar la demanda, reproduciendo todo lo que había alegado en el acto de la litis contestatio.
Vistos y revisados los autos, este Órgano Jurisdiccional para decidir hace las siguientes consideraciones:
PRIMERO.- Del escrito libelar, se desprende que la acción interpuesta es la de Desalojo, incoada por la CORPORACIÓN PEFKI C.A. en contra de la EMPRESA PLUFT DISEÑOS S.Y.R. C.A., alusiva a un inmueble conformado por dos (2) locales (integrados) identificados ab initio. Dicha demanda, basada en el literal “a” del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se funda en el impago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos entre enero a agosto de 2007, a razón de Bs. 1.250 mensuales, y septiembre de 2007 a mayo 2009 a razón de Bs. 9.884,70 mensuales y las pensiones que han continuado venciéndose hasta la entrega definitiva del inmueble.
En el acto de la litis contestatio, la representación de la parte accionada, además de alegar la perención de la instancia, la inadmisibilidad de la demanda y cuestionar la representación de la actora, los cuales fueron resueltos como puntos previos, rechazó tanto en los hechos como en cuanto al derecho la demanda incoada por CORPORACIÓN PEFKI C.A. Además, adujo que los cánones de los meses de enero a diciembre de 2007 fueron cancelados el 10 de junio de 2008 a través de depósitos en la Cuenta Corriente Nº 01330-01011-1000-11125 de CORPORACIÓN PEFKI C.A. en el Banco Federal. Asimismo, aseveró haber realizado el pago correspondiente a los meses de enero a octubre de 2008, también mediante depósito de fecha 26 de junio de 2008 en la cuenta ya referida, que fue cerrada, por lo se vio obligada a consignar (las pensiones) a partir de noviembre de 2008 en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Por otro lado, la accionada negó que hubiese sido notificada de la Resolución Nº 011241 (del 12/07/2007) emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y manifestó que no está obligada a pagar la cantidad peticionada (Bs. 9.884,70), ya que la resolución administrativa no le fue notificada y carece de validez, porque no señala en qué Diario fue publicada, ni identifica al local. Y por esas razones, impugna y desconoce dicha Resolución Administrativa Nº 011241 (nuevo canon), su notificación, la publicación en prensa y el instrumento poder de la administradora Corporación Pefki C.A. demandante (Fols. 177-191).
SEGUNDO.- Durante el decurso del juicio el proceso adquirió los medios de prueba que a continuación se mencionan:
De la Parte Actora
1. Anexo al libelo, fue producido contrato de arrendamiento (Folios 7 y 11), otorgado entre las partes el 29 de septiembre de 2003 por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, que mantiene su vigor probatorio al haber sido reconocido por la parte demandada, quedando acreditado con el mismo la relación locativa existente entre las partes sobre los locales identificados ab initio, que inicialmente fue a tiempo fija;
2. Instrumento poder (Folios 12 y 13), otorgado el 15 de agosto de 2008 por los ciudadanos Constantin Kolialis y Jorge Carpodinis, en su carácter de Directores Gerentes de la empresa CORPORACIÓN PEFKI C.A., parte actora, a la abogada Esmeli Rojas Bolívar. El mismo fue impugnado por la demandada, al considerar que “la administradora carece de cualidad y facultad para ejercer el presente procedimiento”. En ese sentido, es importante destacar que el contrato de arrendamiento del 29/09/2003 y su prórroga (del 07/10/2005), que fueron suscritos por las partes aquí contendientes, con el carácter de arrendadora y arrendataria, produce entre ellas una relación recíproca de identidad que las vincula en el presente proceso y genera entre las mismas cualidad tanto activa como pasiva, por lo que se desestima el anterior cuestionamiento. De ahí, que con base en lo anterior y no habiendo sido tachado el mandato antes mencionado, se le aprecia conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, quedando acreditada la representación que ejerce la letrada Esmeril Rojas Bolívar con las facultades que se le asignan en el instrumento poder. Dicho mandato fue sustituido, según copia certificada del 26/12/2008 (folio 300 al 304) por Esmeril Rojas Bolívar a José Santiago Rodríguez, apreciándosele conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y posteriormente el 30 de enero de 2012 la empresa aquí actora otorgó poder a los abogados Inés María Morillo Rojas y José Santiago Rodríguez, a cuyo instrumento también se le aprecia conforme a la referida norma adjetiva.
3. Contrato (Folios 14 y 15), suscrito entre las partes el 07 de octubre de 2005 por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, a través del cual se prorroga la convención primigenia (del 29/09/2003), a la que se le aprecia procesalmente al haber sido reconocida por la parte demandada, quedando acreditado que el contrato se extendió —en cuanto al plazo— por un período de un año (hasta el 07/10/2006) conforme a la Cláusula “SEPTIMA” de la convención del 29 de septiembre de 2003, por lo que habiendo vencido dicho término (el 07/10/2006) continuando en posesión del inmueble la arrendataria, siendo demandada por la actora el 27 de julio de 2009 (fecha de admisión del libelo), la relación se transformó a tiempo indefinida;
4. Copias certificadas de las actuaciones relativas al Expediente Administrativo de regulación del alquileres Nº 66851 de la Dirección General de Inquilinato, adscrita (actualmente) al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat (folios 16 al 34 y Vto.), también promovida posteriormente (folios 305 al 322) que contiene la Resolución Nº 011241 (del 12/07/2007) las cuales fueron impugnadas y desconocidas por la parte demandada en lo atinente a la precitada Resolución, al informe de notificación de “fecha primero de agosto de Dos Mil Siete” por no mencionar los números de los locales y lo que alude al extracto del cartel del 15-8-2007 “publicado supuestamente en el diario Vea” por no identificar los locales. Al respecto esta alzada observa que, de acuerdo con el Informe de la Notificación por Cartel suscrito por el Inspector de Inmuebles Jorge Naveda el “3-9-2007”, éste señala, contrario a alegado por la impugnante, que fijó un ejemplar del Diario Vea de fecha 15-8-2007 en el cual aparece publicado un extracto de la Resolución Nº 011241 de fecha 12 de julio de 2007 en cada uno de los inmuebles, desprendiéndose que dentro de los locales del piso 1 menciona, entre otros, los números “3 y 4”, que corresponde a los que son objeto de la pretensión en este proceso. Asimismo, se desprende que también riela dentro de las copias certificadas el extracto del cartel de notificación publicado en la prensa nacional el 15 de agosto de 2007, donde se hace saber a los arrendatarios del Centro Comercial El Indio, ubicado en la Avenida Urdaneta, Cují a Rumualda, Parroquia Catedral, que mediante Resolución Nº 011241 de fecha 12 de julio de 2007 se acordó fijar canon de arrendamiento máximo mensual de Bs. 538.996.849,70 (por la totalidad de la edificación). De acuerdo a lo constatado por este Tribunal sí se cumplió con la notificación general por prensa del acto administrativo de regulación de alquiler y con la notificación específica a los locales comerciales números 3 y 4 del piso 1 del Centro Comercial El Indio, verificado por el Inspector Jorge Naveda, por lo que la mencionada causa en que se funda el cuestionamiento — al resultar inexistente— en modo alguno enerva la eficacia de las mencionadas copias certificadas y, especialmente, del acto administrativo (Resolución Nº 011241 y su notificación por local el 3-9-2007)) que acredita que se reguló el canon de arrendamiento de los dos locales (objetos de la pretensión) en el monto global de 9.884.700 de los antiguos bolívares, a lo que se aúna que la parte no tachó dichas copias certificadas, ni pidió su confrontación con sus originales, por lo que se les aprecia conforme al artículo 1384 del Código Civil, quedando desestimada la impugnación y el desconocimiento formulados por la parte demandada. Igual valoración tienen las copias certificadas del referido expediente también promovidas por la actora el 07 de octubre de 2011 (folios 304 al 322)
5. Anexo al libelo, copia certificada del Expediente de Consignaciones Nº 20090181 (Fols. 35-64), nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del cual consta los pagos por concepto de canon de arrendamiento realizados por la demandada, valorándosele de acuerdo con el artículo 1.384 del Código Civil, quedando acreditado que las consignaciones de BsF. 3.750 (05/02/2009) por los cánones de noviembre y diciembre 2008 y enero de 2009, así como las realizadas el 3 de marzo de de 2009 (por Bs 1362,50), 14 de abril de 2009 (por Bs. 1362,50), 05 de mayo de 2009 (por BsF. 1362,50) y 3 de junio de 2009 (por Bs 1362,50), no corresponden al monto mensual de Bs. 9.884.700 (Bsf. 9.884,70) por cada pensión arrendaticia establecido en la Resolución Nº 011241 (del 12/07/2007), notificada a los locales comerciales el 03 de septiembre de 2007, lo que denota la insolvencia de la arrendataria en cuanto a los referidos cánones.
De la Demandada
• Instrumento poder del 31 de agosto de 2011 (Fols. 173 al 175), que acredita la representación que ejercen los abogados Faiez Abdul Hadi, José Alejandro León e Iris Prim Rojas como apoderados de la parte demandada. Se le aprecia conforme a los artículos 1350 y 1360 del Código Civil;
• Anexo marcado “B” copia simple del documento de venta alusivo a los inmuebles objeto de la pretensión (Fols. 192-196), mediante la cual se evidencia que el ciudadano JEAN COLATAS hace la venta al ciudadano JORGE CONSTANTINO FRANCO, quien representó también a otros cinco (5) ciudadanos, el 24 de octubre de 1996 ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual se desestima por carecer de pertinencia, ya que lo que se ventila en el proceso es un juicio de desalojo por impago de pensiones de arrendamiento y no de un asunto que se refiera a la propiedad de un inmueble, como sería, verbigracia, una reivindicación;
• Instrumento que alude a depósito efectuado a favor de la parte actora, identificado o marcado con la letra “C”: voucher del Banco Federal Nº 69664808 del 10-06-2008 por Bs. 16.650,00, en cuenta de Corporación Pefki C.A. Con el mismo la accionada pretende demostrar el pago de los cánones de enero a diciembre de 2007. A dicho documento, al igual que los otros depósitos producidos por la demandada y que cursan a los folios 199 al 235 se opuso la actora y los impugnó el 17 de octubre de 2011, por no haber autorizado los depósitos en su cuenta bancaria, por tratarse de montos muy distintos a los convenidos en el contrato (de Bs. 1.250) y en la regulación del inmueble (de Bs. 9.884,70). Empero, observa esta alzada que por auto del 03 de noviembre de 2011 el tribunal de la causa admitió dichos medios probatorios, sin que recurriera de ello la parte demandante. Asimismo, en el fallo del 28 de marzo de 2014 el juzgado a-quo apreció los depósitos efectuados en el Banco Federal (folios 198 al 204) y entró a analizar los demás vouchers, sin que recurriera de ese pronunciamiento la parte actora, razones estas que llevan a este órgano jurisdiccional a examinar la totalidad de los depósitos producidos por la accionada que rielan a los folios 198 al 235. Ahora bien, en lo atinente al voucher Nº 69664808 del 10-06-2008 (por Bs. 16.650) , el mismo tiene el valor de tarja conforme al artículo 1383 del Código Civil y demuestra que la aquí demandada realizó el depósito en cuenta de la actora, aunque no se deriva que ésta lo hubiese autorizado; empero dicho voucher no acredita la solvencia de la accionada durante ese período demandado como insolvente (de enero a diciembre de 2007), puesto que el hecho de que hubiese sido abonado todo un año en una fecha muy posterior a la pactada —el 10-06-2008 (por Bs. 16.650)— acredita más bien su insolvencia durante ese lapso, ya que no se deriva un pago de tracto sucesivo, mes por mes, como se pactó originalmente en el contrato de arrendamiento del 29 de septiembre de 2003 y como es propio de las convenciones locativas. Además, conforme a la Resolución Nº 011241 (del 12/07/2007) de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, había sido fijado un nuevo canon de arrendamiento de Bs.9.884,70 que debía ser pagado desde septiembre de 2007, sin que la accionada acreditase la cancelación del mismo.
• Instrumentos identificados con la letra “D”, seis (6) vouchers: Nº 73286811 del 26-06-2008 por Bs. 6.937,50, Nº 58567995 del 31-07-2008 por Bs. 1.362,50, Nº 58567742 del 27-08-2008 por Bs. 1.362,50, Nº 75507083 del 21-11-2008 por Bs. 1.362,50, Nº 79695440 del 14-01-2009 por Bs. 1.362,50 y Nº 75507084 del 14-01-2009 por Bs. 1.362,50. Todos fueron abonados a la cuenta de Corporación Pefki C.A., aunque no consta que ésta hubiese autorizado los depósitos en el Banco Federal. Dichos instrumentos fueron producidos por la accionada para probar el pago de los cánones de los meses de enero a octubre de 2008: a razón de Bs. 1.387,50 los primeros cinco meses (según depósito por Bs. 6.937,50 del 26-06-08) y el resto a razón de Bs. 1.362,50 mensuales (de junio a octubre de 2008). Sin embargo, no obstante que los referidos vouchers tienen fuerza de tarjas conforme al artículo 1383 del Código Civil, de acuerdo a la Resolución Nº 011241 (del 12/07/2007), a partir del mes de septiembre de 2007 el monto fijado como pensión mensual era de Bs. 9.884,70, por lo que lo abonado por la demandada no se corresponde con las cantidades que debía depositar o pagar la accionada, quedando así acreditada la insolvencia de la arrendataria en el mencionado período.
• Instrumentos identificados con la letra “E”, doce (12) vouchers del Banco Industrial de Venezuela: Nrs. 0556983 del 05-02-2009 por Bs. 3.750oo, 1247431 del 02-03-2009 por Bs. 1.362.50, 1072627 del 30-03-2009 por Bs. 1.362,50, 1072630 del 30-04-2009 por Bs. 1.362,50, 1072631 del 27-05-2009 por Bs. 1.362,50, 1296645 del 02-07-2009 por Bs. 1.362,50, 1296648 del 04-08-2009 por Bs. 1.362,50, 1296647 del 01-09-2009 por Bs. 1.362,50, 1216391 del 30-09-2009 por Bs. 1.362,50, 1270365 del 02-11-2009 por Bs. 1.362,50, 1219015 del 02-12-2009 por Bs. 1.362,50 y 1270361 del 01-10-2010 por Bs. 1.362,50; e instrumentos identificados con la letra “F”: doce (12) instrumentos: voucher del Banco industrial de Venezuela Nº 1257428 del 05-02-2010 por Bs. 1.362,50, voucher del Banco Industrial de Venezuela Nº 1194574 del 10-03-2010 por Bs. 1.362,50, voucher del Banco Industrial de Venezuela Nº 1194575 del 05-04-2010 por Bs. 1.362,50, voucher del Banco Industrial de Venezuela Nº 1194576 del 03-05-2010 por Bs. 1.362,50, voucher del Banco Industrial de Venezuela Nº 1362403 del 03-06-2010 por Bs. 1.362,50, voucher Nº 1362401 del 01-07-2010 por Bs. 1.362,50; fotocopias de vouchers del Banco de Venezuela con sellos del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas: Nº 66314741 del 02-08-2010 por Bs. 1.362,50, 83751754 del 01-09-2010 por Bs. 1.362,50, Nº 79432705 del 01-10-2010 por Bs. 1.362,50, Nº 71292672 del 02-11-2010 por Bs. 1.362,50, Nº 71236195 02-10-2010 por Bs. 1.362,50 y Nº 85722461 del 21-12-2010 por Bs. 1.362,50; y con la letra “G”, siete (7) fotocopias de vouchers del Banco de Venezuela con sellos del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas Nrs. 85602207 del 01-02-2011 por Bs. 1.362,50, 85670507 del 04-03-2011 por Bs. 1.362,50, 97801177 del 04-04-2011 por Bs. 1.362,50, 77623041 del 03-05-2011 por Bs. 1.362,50, 1141298 del 02-06-2011 por Bs. 1.362,50, 12018285 del 01-07-2011 por Bs.1.362,50 y 17450060 del 04-08-2011 por Bs. 1.362,50. Los mencionados documentos, a los cuales se les valora como tarjas conforme al artículo 1383 del Código Civil, si bien demuestran que la aquí demandada realizó los mencionados depósitos bancarios o consignaciones a favor de la parte actora (arrendadora), con los mismos no se acredita la solvencia de los cánones locativos pretendidos por la demandante como insolutos, toda vez que todos los montos consignados mensualmente (de Bs. 1.362,50 ) por la arrendataria son muy inferiores al establecido como canon por la Resolución Nº 011241 (del 12/07/2007) en Bs. 9.884,70, que debían ser abonados a partir del pago de la pensión de septiembre de 2007, lo que denota el estado de mora en el pago del arriendo en que se encuentra la arrendataria para el mentado período (de noviembre 2008 a mayo de 2009, exigidos en el libelo).
TERCERO.- En el acto de contestación de la demanda, la representación de la parte accionada manifestó que no debía los cánones de arrendamiento pretendidos por la actora y que se encontraba solvente.
Sin embargo, tal como quedó evidenciado en la oportunidad del análisis del acervo probatorio, la parte demandada no acreditó haber pagado oportunamente —como lo establecía el contrato del 29 de septiembre de 2003 y la Resolución Nº 011241 (del 12/07/2007)— los montos alusivos a las pensiones de arrendamiento comprendidas entre enero de 2007 y diciembre de 2008, a razón de Bs. 1.250 mensual; y los cánones relativos a enero de 2008 hasta mayo de 2009, a razón de Bs. 9.884,70 mensuales.
En efecto, la representación de la parte accionada fincó su defensa sobre tres bases fundamentales:
1.- que no fue notificada de la Resolución Nº 011241 (del 12/07/2007) que fijó el canon de arrendamiento en Bs. 9.884.700 (hoy Bsf. 9.884,70), al no mencionarse el número del local y tampoco señalarlo el extracto del cartel del 15-08-2007. Sin embargo, ese hecho quedó desvirtuado en la oportunidad del análisis de las copias certificadas del expediente administrativo de regulación del alquileres Nº 66851 de la Dirección General de Inquilinato, adscrita (actualmente) al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat (folios 16 al 34 y Vto.).
Al respecto esta alzada observó precedentemente que, de acuerdo con el Informe de la Notificación por Cartel suscrito por el Inspector de Inmuebles Jorge Naveda el “3-9-2007”, éste señala, contrario a lo alegado por la impugnante que, se fijó un ejemplar del Diario Vea de fecha 15-8-2007 en el cual aparece publicado un extracto de la Resolución Nº 011241 de fecha 12 de julio de 2007 en cada uno de los inmuebles, desprendiéndose que dentro de los locales del piso 1 menciona, entre otros, los números “3 y 4”, que corresponde a los que son objeto de la pretensión en este proceso. Asimismo, se desprende que también riela dentro de las copias certificadas el extracto del cartel de notificación publicado en la prensa nacional el 15 de agosto de 2007, donde se hace saber a los arrendatarios del Centro Comercial El Indio, ubicado en la Avenida Urdaneta, Cují a Rumualda, Parroquia Catedral, que mediante Resolución Nº 011241 de fecha 12 de julio de 2007 se acordó fijar canon de arrendamiento máximo mensual de Bs. 538.996.849,70 (por la totalidad de la edificación). De acuerdo a lo constatado por este Tribunal sí se cumplió con la notificación general por prensa del acto administrativo de regulación de alquiler y con la notificación específica a los locales comerciales números 3 y 4 del piso 1 del Centro Comercial El Indio, por lo que la mencionada causa en que se funda el cuestionamiento — al resultar inexistente— en modo alguno enerva la eficacia de las mencionadas copias certificadas y, especialmente, del acto administrativo (Resolución Nº 011241 y su notificación por local practicada el 3-9-2007)) que acredita que se reguló el canon de arrendamiento de los dos locales (objetos de la pretensión) en el monto global de 9.884.700 de los antiguos bolívares, a lo que se aúna que la parte no tachó dichas copias certificadas, ni pidió su confrontación con sus originales, por lo que se les aprecia conforme al artículo 1384 del Código Civil.
De ahí, que habiendo sido practicada la notificación de la Resolución Nº 011241 el 03 de septiembre de 2007, nacía para la arrendataria la obligación de pagar el nuevo canon de Bs. 9.884,70 cuando la inquilina, en los primeros veinte días del mes de octubre de 2007, (conforme a la Cláusula “SEGUNDA” del contrato y al artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) abonase la pensión correspondiente al mes vencido de septiembre de 2007. Sin embargo, la accionada no pagó el monto correspondiente a la nueva pensión.
2.- Asimismo, la representación de la parte demandada invocó la perención de la instancia y una serie de hechos que aluden a la inadmisibilidad de la demanda, a la cualidad de la empresa demandante y a la temporalidad del contrato de arrendamiento, los cuales fueron resueltos como puntos previos.
3.- De igual forma, la representación de la accionada invocó la solvencia de PLUFT DISEÑOS S.Y.R. C.A. en el pago de los cánones de arrendamiento. Empero, en la oportunidad de la contestación de la demanda produjo un legajo de instrumentos (vouchers y copias), que rielan a los folios 198 al 235, pero que no acreditan el pago sucesivo mensual de Bs. 1.250 durante el período comprendido entre enero y agosto de 2007, y de septiembre de 2007 hasta mayo de 2009 a razón de Bs. 9.884,70 mensuales, como lo establecía la Resolución Nº 011241 (del 12/7/2007) y el contrato de arrendamiento originario de fecha 29 de septiembre de 2003 (y su prórroga del 07/10/2005) que se convirtió a tiempo indeterminado, ya que la demandada quedó en posesión del inmueble un vez vencida la referida prórroga, produciéndose el efecto del artículo 1.600 del Código Civil.
Efectivamente, en la oportunidad del análisis de las pruebas, esta alzada estableció que con los mencionados instrumentos no se acredita la solvencia de los cánones locativos pretendidos como insolutos, puesto que no se deriva un pago de tracto sucesivo de Bs. 1.250, mes por mes, como se pactó originalmente en el contrato de arrendamiento del 29 de septiembre de 2003, ya que la parte demandada —respecto a los cánones de 2007— hizo un único depósito por Bs. 16.650 en fecha 10 de junio de 2008 para pagar todo un año de pensiones arrendaticias, lo que denota, a todas luces, una clara insolvencia en su obligación de pago oportuno del arriendo como lo se lo ordena el artículo 1.592 del Código Civil y la Cláusula “SEGUNDA” del mencionado contrato de arrendamiento. Y a ello, se aúna el hecho de que a partir de la pensión de septiembre de 2007 la arrendataria se encontraba obligada a pagar el nuevo canon de Bs. 9.884,70 establecido de la Resolución Nº 011241, el cual tampoco cumplió.
De igual forma, en lo atinente a los cánones de enero de 2008 hasta mayo de 2009, la parte accionada tampoco acreditó el pago de los mismos a razón de Bs. 9.884,70, como lo establece la Resolución Nº 011241 (del 12/07/2007)), ya que se limitó a producir depósitos de consignaciones (folios 205 al 235) por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas por montos muy inferiores (en su mayoría de Bs. 1.362,50) al de la regulación fijada por la Dirección de Inquilinato (de Bs. 9.884,70) , lo que evidencia una clara insolvencia de parte de la arrendataria.
De modo que, en el presente caso, al no probar la parte demandada haberse libertado de la obligación de pago de los cánones arrendaticios (de enero de 2007 a mayo de 2009), como lo ordenaba el contrato de fecha 29 de septiembre de 2003, (y la resolución Nº 011241) que era ley entre las partes, de conformidad con los artículos 1354 y 1159 del Código Civil, infringiéndose por tanto la Cláusula “SEGUNDA” de dicha convención locativa, resulta viable la petición de desalojo basada en el literal “a” del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que propusiera CORPORACIÓN PEFKI C.A. en contra PLUFT DISEÑOS S.Y.R. C.A. Y en tal sentido, en el dispositivo del presente fallo habrá de ordenarse la entrega material de los locales identificados ab initio y el pago de las pensiones insolutas correspondientes a los meses de enero a agosto de 2007, a razón de Bs. 1.250 mensuales; y las de septiembre de 2007 hasta mayo de 2009 a razón de Bs. 9.884,70, así como las que continuasen venciéndose hasta la fecha en que quedé definitivamente firme la sentencia (como lo ha sentado Casación), como indemnización por daños y perjuicios por la ocupación del inmueble objeto del arriendo, quedando modificado el fallo en ese sentido a favor de la accionada.
De manera que, conforme a lo antes establecido y no observándose de autos que a la parte demandada se le hubiese sido conculcado algún derecho o garantía de tipo constitucional o legal, resulta procedente la petición de desalojo en referencia.
Asimismo, por cuanto en la oportunidad del examen del acervo probatorio, especialmente de los vouchers producidos por la accionada, quedó evidenciado que aquella realizó a favor de la actora los depósitos a que se ha hecho referencia en el decurso de la sentencia, los cuales cursan a los folios 198 al 235 del expediente, al monto global que ha pagar la parte demandada deberá imputársele la referida cantidad que arrojen los mencionados depósitos, para lo cual se ordena experticia complementaria por un solo perito, quien considerará las sumas contenidas en los vouchers y las descontará del pago pretendido por la actora, y en ese sentido ha de modificarse la sentencia recurrida.
En consecuencia, este Órgano Jurisdiccional deberá declarar parcialmente con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, al haber sido modificado el fallo recurrido en la forma establecida en la presente sentencia sólo en lo que respecta a la falta de mención de la denuncia de falta de cualidad activa y a la manera en que deberá procederse al pago de las cantidades pretendidas por la actora, a cuyo montó le será imputado las sumas depositadas por la demandada a favor de la demandante, para lo cual se ordena experticia complementaria del fallo.
IV
DE LA DECISION
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta la siguiente sentencia:
PRIMERO: se Modifica, en la forma que más adelante se especifica, el dispositivo de la sentencia dictada el 28 de de marzo de 2014 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sólo en lo que respecta a la falta de cualidad activa y a la forma en que la demandada deberá pagar a la actora los cánones insolutos, quedando incólume el resto del fallo proferido que declaró con lugar la demanda de desalojo incoada por CORPORACIÓN PEFKI C.A. Vs. PLUFT DISEÑOS S.Y.R. C.A. y extinguido el contrato de arrendamiento indeterminado, así como improcedentes las defensas de perención, inadmisibilidad de la demanda, la calificación contractual, las Cuestiones Previas de los ordinales 2º, 3º, 6º y 11º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil y que condenó a la demandada a desalojar el inmueble constituido por dos locales (identificados ab initio) .
SEGUNDO: Con base en la modificación anterior, se declara: (i) improcedente la excepción de falta de cualidad activa formulada por la parte demandada; (ii) se condena a la parte demandada a pagar a la actora —por concepto de daños y perjuicios— los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a agosto de 2007, a razón de Bs. 1.250 mensuales, así como los alusivos a septiembre de 2007 hasta mayo de 2009, a razón de Bs. 9.884,70, y los que continuaren venciéndose hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, a cuyo monto le será imputado o descontado las cantidades contenidas en los depósitos (mencionados en el presente fallo y que cursan a los folios 198 al 235) abonados por la demandada a la accionante, para lo cual se ordena experticia complementaria por un solo perito, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se declara parcialmente con lugar la apelación de la parte demandada y dada la naturaleza de la sentencia no se imponen costas del recurso.
Regístrese y publíquese la presente decisión.
Dada, firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los veinticuatro (24) días del mes de febrero de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ
Dr. ALEXIS JOSÉ CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA TEMPORAL.
Abg .JEANETTE LIENDO A.
En esta misma fecha, siendo las tres y cinco minutos de la tarde (03:05 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA TEMPORAL.
Abg. JEANETTE LIENDO A.
EXP. Nº AP71-R-2014-000529.
N° 10.836
AJCE/nmm
