Decisión Nº AP71-R-2016-000182(9426) de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 24-03-2017

Número de expedienteAP71-R-2016-000182(9426)
Fecha24 Marzo 2017
EmisorJuzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito
Distrito JudicialCaracas
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y
BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
206º y 158º

ASUNTO: AP71-R-2016-000182
ASUNTO ANTIGUO: 2016-9426
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA
(En su Lapso)
-I-
LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: Sociedad mercantil INVERSIONES ORFA, C.A. inscrita inicialmente ante el Registrador Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 01 de abril de 1974, bajo el N° 02, tomo 67-A, cuya última modificación estatutaria fue inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de marzo de 2011, bajo el N° 23, tomo 70-A de los libros respectivos, representada por el ciudadano PEDRO PABLO PÉREZ-SEGNINI MAES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-5.537.083, en su condición de Presidente.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas ALEXANDRA ANZIVINO y MARIAN VERÓNICA LEBLANC SANCHEZ, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 42.055 y 141.664, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil HOTELERA VIKINGO, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de septiembre de 1976, bajo el N° 44, tomo 64-A. y la ciudadana ROSELLA CANZANESE FARAGALLI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-5.411.360.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana ELSA RUEDA CORREA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 21.680.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
DECISION APELADA: SENTENCIA DICTADA POR EL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN FECHA 28 DE ENERO DE 2016.
-II-
SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se inicia el presente procedimiento por escrito de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ALQUILER, presentado en fecha 07 de octubre de 2011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo conocimiento fue asignado al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, el cual fecha 20 del mismo mes y año se declaró incompetente en razón de la cuantía y declinó la misma ante los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial en referencia.
En fecha 11 de noviembre de 2011, fue recibido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes y previa distribución de ley, le fue asignado su conocimiento al Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual admitió tal pretensión, en fecha 15 del mes y año en referencia y ordenando el emplazamiento de la parte accionada, a saber, la sociedad mercantil HOTELERA VIKINGO, C.A., en su condición de arrendataria y a la ciudadana ROSELLA CANZANESE FARAGALLI, en su carácter de fiadora solidaria de la obligación principal, a fin que dieren contestación a la pretensión conformes las pautas del procedimiento ordinario.
En fecha 30 de noviembre de 2011, el apoderado judicial de la parte accionante consignó los fotostátos relativos a la elaboración de las compulsas de citación, lo cual fue providenciado en fecha 13 de diciembre de 2011.
En fecha 10 de enero de 2012, la representación actora suministró los medios necesarios ante la Coordinación de Alguacilazgo del referido circuito judicial, a fin que fuesen practicadas las citaciones ordenadas por el a quo.
En fecha 01 de julio de 2013, previa formalidades de ley para las citaciones ordenadas, la abogada ELSA RUEDA CORREA se constituyó en autos como apoderada judicial de la sociedad mercantil HOTELERIA VIKINGO, C.A., del mismo modo la otra co-demandada, ciudadana ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI, asistida por dicha abogada, presentaron ante el a quo escrito contentivo de cuestiones previas, las cuales fueron contradichas en escrito presentado por la representación actora en fecha 15 del citado mes y año, siendo declaradas sin lugar mediante fallo interlocutorio proferido el 19 de noviembre de 2013.
En fecha 09 de enero de 2015, la co-demandada ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI, asistida de abogada y la co-demandada HOTELERIA VIKINGO, C.A., a través de su apoderada judicial, ejercieron formal recurso de apelación contra el referido fallo interlocutorio, el cual fue oído en un solo efecto en fecha 15 del mismo mes y año.
En fecha 22 de enero de 2015, la co-demandada ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI, otorgó poder apud acta a su abogada asistente y a su vez contestaron la demandada.
En fecha 13 de febrero de 2015, ambas representaciones judiciales, promovieron pruebas, siendo estas providenciadas por el a quo en auto del 02 de marzo de 2015.
En fecha 05 de marzo de 2015, tuvo lugar el acto de inspección judicial promovido en este asunto por la representación actora, siendo acompañados en fecha 09 de dicho mes y año medios de reproducción fotográficos, por el experto designado en la misma, a los fines de ley.
En fecha 01 de octubre de 2015, el juez que dictó el fallo recurrido, se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 28 de enero de 2016, el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a proferir fallo de fondo, en la forma siguiente:
“…III PARTE DISPOSITIVA En fuerza de las razones que anteceden, este Tribunal administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la sociedad mercantil INVERSIONES ORFA C.A., contra la sociedad mercantil HOTELERA VIKINGO C.A. ambas partes identificadas en autos. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a realizar la entrega MATERIAL, REAL y EFECTIVA a la parte actora, del inmueble que se identifica a continuación: “Edificio denominado “Los Moros”, ubicado en la Calle El Colegio de la Urbanización San Antonio al sur de la Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.”, libre de bienes, personas y en el mismo estado de conservación con el que fue entregado. TERCERO: Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de dinero que se determine por experticia complementaria al fallo, correspondiente a las reparaciones menores que requiera el inmueble. CUARTO: Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por mes vencido correspondientes a los cánones de arrendamiento insolutos, desde el mes de agosto de 2011 hasta la definitiva entrega del inmueble, más la cantidad de un mil bolívares (BS. 1.000,00) por cada día de retardo desde el primero (1ero) de agosto de 2011 hasta la definitiva entrega del inmueble, establecida en la cláusula Décima Octava del contrato de arrendamiento del cual se pidió su cumplimiento. QUINTO: Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora los frutos causados desde la fecha de terminación del contrato 31/07/2011, hasta la fecha definitiva de la ejecución del fallo, monto este que debe determinarse mediante experticia complementaria al fallo. SEXTO: No estando determinadas las sumas indicadas en los particulares “TERCERO, CUARTO Y QUINTO”, al no estar cuantificados, se le aplicará a las sumas adeudadas experticia complementaria del presente fallo para adecuar la pérdida monetaria a través del método indexatorio, tomando como base para ello los índices nacional de precios al consumidor (INPC) emanados del Banco Central de Venezuela. Se condena a la demandada al pago de las costas procesales, por haber sido vencida totalmente en la litis, de conformidad con lo previsto en el Artículo 247 del Código de Procedimiento Civil. Habiendo sido dictada la sentencia dentro del lapso legal, no será necesaria la notificación de las partes. Regístrese, publíquese y déjese copia en el archivo de este Tribunal. …” (Cita textual)

La representación judicial de las co-demandadas, mediante diligencia presentada en fecha 04 de febrero de 2016, ejerció ante el a quo recurso ordinario de apelación contra la sentencia definitiva, el cual fue oído en fecha 18 de dicho mes y año, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para su correspondiente distribución.

-III-
ACTUACIONES ANTE LA ALZADA
En esta alzada obra el presente asunto, en razón a que el referido medio recursivo, le fuere asignado una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, el cual lo dio por recibido en fecha 01 de marzo de 2016, siendo que en la misma fecha se declaró competente para conocer y decidir el mismo, fijándose por auto separado de la misma fecha el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para que las partes presentaren informes por escrito de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, advirtiendo que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes, se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 519 eiusdem y que vencidos dichos lapsos, la causa entraría en período legal de sentencia por un lapso de sesenta (60) días continuos de acuerdo al artículo 521 ibídem o inmediatamente en caso de no presentarlos.
Llegada la oportunidad para presentar informes ante esta alzada, en fecha 11 de abril de 2016, la abogada ELSA RUEDA CORREA, en su condición de apoderada de las co-demandadas y recurrentes, presentó escrito de informes constantes de trece (13) folios útiles donde, entre una serie de determinaciones de orden procesal en torno a este juicio, denuncia lo siguiente: 1.- Que existe un recurso de apelación interpuesto contra la sentencia interlocutoria dictada por el a quo en fecha 19 de noviembre de 2013, el cual está siendo conocido por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, signado con su nomenclatura particular bajo el N° AP71-2015-000126, que no ha sido decidido e invocando el contenido del artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, a fin que la misma sea acumulada a esta causa. 2.- Que la sentencia recurrida no fue dictada dentro de su lapso legal, por lo cual solicita la reposición de la causa al estado de notificación de las partes. 3.- Que la demandante fundamenta la acción contra su representada HOTELERA VIKINGO, C.A., con quien se encuentra ligada contractualmente por un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de abril de 2015, autenticado ante la Notaría Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 50, tomo 92 de los libros de autenticaciones respectivos, acompañado a la demanda marcado “4”, quien indica que en virtud de lo previsto en el articulo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, queda excluido del ámbito de su aplicación el arrendamiento de hoteles, pretendiendo desde un comienzo evadir la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 4.- Que la arrendadora, INVERSIONES ORFA, C.A., es propietaria del inmueble denominado Edificio Los Moros y que la arrendataria es propietaria del fondo de comercio denominado Hotel El Escorial, bajo el cual desea operar y explotar la actividad hotelera en el edificio los moros. 5.- Que del contenido de la cláusula primera del contrato se evidencia que la arrendadora da en arrendamiento a el arrendatario un inmueble de su propiedad, denominado Edificio Los Moros, conocido también como Hotel Escorial Caracas, ubicado en la calle El Colegio de la Urbanización San Antonio al Sur de la Urbanización La Florida, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Departamento Libertador del Distrito Federal. 6.- Que la indicada cláusula señala que el objeto del contrato de arrendamiento es el arrendamiento de un inmueble denominado Edificio Los Moros, pero que en ningún caso podría arrendar el fondo de comercio denominado Hotel Escorial Caracas, cuyo propietario es su representada, HOTELERA VIKINGO, C.A., como erradamente y con la intención de la demandante de excluir del ámbito de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a dicho inmueble, para arribar a la inequívoca convicción de que el objeto de dicha contratación de arrendamiento es un inmueble constituido por el Edificio Los Moros, que en ninguna forma estaría excluido de la aplicación del ámbito de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, en cuyo artículo 3 establece “…Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. b) Las fincas rurales. c) Los fondos de comercio. d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales. e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente…”. 7.- Que de lo anterior se deduce sin lugar a dudas o malas interpretaciones que el objeto del contrato de arrendamiento accionado, que ha regulado las relaciones entre INVERSIONES ORFA, C.A., como arrendadora y su representada, es un inmueble denominado Edificio Los Morros pero en ningún caso se puede incluir en tal contratación arrendaticia el fondo de comercio denominado Hotel Escorial Caracas, que es la denominación comercial, cuya propiedad se atribuye a los ciudadanos PASQUALE LACOVARA BERARDINO, FRANCESCO CANZANESE FARAGALLI y CORINO DI SERAFINO DI VITANTONIO, por compra que ellos hicieron a la compañía Hotelera Emma, C.A., representada por la ciudadana MAXIMA ORTEGA, venezolana, titular de la cédula de identidad número V-2.961.938, quien era la propietaria de dicho fondo de comercio, mediante documento inscrito en el Registro Mercantil el 13 de septiembre de 1976, bajo el N° 80, tomo 7-C, según documento acompañado a los autos. 8.- Que el Edificio Los Morros, objeto del contrato accionado, hubiese sido estructurado para el funcionamiento de la actividad hotelera, basta revisar someramente tanto el título supletorio de dicho edificio así como también lo contemplado en la cédula catastral del inmueble, la cual está asignada bajo el N° 01-01-09-U01-024-012-007-000-000-000, que fue acompañada durante el período probatorio, en la cual se señala, como tipo de construcción “Edificio; y como uso del inmueble “Comercial”, por lo que con ello queda demostrada la falsedad argüida por la demandante al señalar que el Edificio Los Morros, fue estructurado para el desarrollo de la actividad hotelera, con el pretendido y peregrino fundamento de que tal edificio fue estructurado para el uso de hotel, lo que se quiere evadir son las consecuencias de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente, su artículo 3, en el sentido de excluir del ámbito de aplicación de dicho ordenamiento jurídico, de orden público – artículo 7 – y las consecuencias que de la aplicación de la misma ley se deriva. 9.- Que la relación arrendaticia en la demandante y la demandada, data desde el 01 de mayo de 1998, fecha en la cual se autenticó el primer contrato en la Notaría Cuarta del Municipio Baruta, Las Mercedes, bajo el N° 9, tomo 51 de los libros respectivos, el cual tuvo un lapso de duración de un (1) año que inició en dicha fecha y terminó el 30 de abril de 1999. 10.- Que a partir del vencimiento de este primer contrato su representada ha suscrito con la arrendadora entre once (11) contratos, todos por documentos autenticados, entre los cuales los dos (2) últimos acompañados al libelo de la demanda, corresponden a los suscritos en fecha 01 de mayo de 2010 que concluiría el 30 de abril de 2011 y finalmente el suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 28 de abril de 2011, bajo el N° 19, tomo 35, protocolo primero, que regiría desde el 01 de mayo de 2011 y culminaría el 31 de julio de 2011, es decir, por un lapso de tres (3) meses, bajo un convenio entre las partes para constituir una sociedad mercantil, cuyos accionistas serían los propietarios del Edificio Los Moros y los propietarios de la HOTELERA VIKINGO, C.A., por el término de cinco (5) años, la cual explotaría el ramo hotelero, pero que ello no ocurrió así, ya que INVERSIONES ORFA, C.A., el 18 de julio de 2011, suscribió con la Hotelera La Arbolera, C.A., constituida el 14 de julio de 2011, ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, bajo el N° 8, tomo 73, un contrato de arrendamiento en el cual la cláusula primera, la arrendadora da en arrendamiento un inmueble de su propiedad denominado Edificio Los Moros, también conocido como Hotel Escorial Caracas, ubicado en la calle El Colegio de la Urbanización San Antonio al Sur de la Urbanización La Florida, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal, a los fines de que sea utilizado por el arrendatario única y exclusivamente para la explotación de la actividad hotelera, cuyo lapso de duración fue establecido por un lapso de cinco (5) años, que iniciaría el 01 de agosto de 2001 y culminaría el 31 de julio de 2016. 11.- Que en dicho contrato se puede deducir que el arrendatario del Edificio Los Moros, al mencionar que el mismo es conocido como Hotel Escorial Caracas, que es un fondo de comercio propiedad de su representada, se expropia indebidamente de tal fondo de comercio de su propiedad, adicionalmente de todo lo cual se entera la ciudadana PAULA CANZANESE FARAGALLI, quien es directora gerente de HOTELERA VIKINGO, en virtud de una notificación realizada el 01 de agosto de 2011, por la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, respecto que INVERSIONES ORFA, C.A., de acuerdo con la cláusula décima cuarta del referido contrato de tres (3) meses, solicita la desocupación del inmueble y la entrega del mismo a su propietario, lo cual ha sido el fundamento de la presente acción, constituyendo ello una flagrante violación a los acuerdos a los que habían llegado y a la ley de arrendamientos inmobiliarios. 12.- Que el arrendamiento de locales comerciales que se rigió por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según Decreto N° 427 del 25 de abril de 1999, fue derogada en toda su extensión por la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, Gaceta Oficial 40418, del 23 de mayo de 2014, citando el respecto su disposición transitoria segunda, su disposición derogatoria primera y sus disposiciones finales, así como el contenido de los artículos 4, 25 y 26, respecto la adecuación de los contratos, la desaplicación de la citada ley, la vigencia de la nueva norma respecto los locales comerciales, la exclusión de su aplicación y el derecho preferente de alquiler para el arrendatario solvente y el derecho a prórroga legal, todo ello, en función de que ello representaría un enriquecimiento sin causa por la fama comercial que adquiere el arrendador del arrendatario que pretende desalojar. 13.- Que respecto al alegato de la parte actora de que la demandada no se comportó como un buen padre de familia, de la inspección judicial practicada por el juez de la causa, se desprende que el inmueble de marras se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento, salvo las desmejoras o deterioros propios por los años del mismo y 14.- Que en cuanto al pago de los frutos causados desde la fecha de terminación del contrato el 31 de julios de 2011 hasta la fecha definitiva del entrega del inmueble, indica que los frutos obtenidos por su representada no se derivan de ningún incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato accionado, sino que los mismos son producto de la explotación del fondo de comercio del cual se mandante es la propietaria, no temiendo obligación alguna de repartir dichos frutos con la demandante, ya que las únicas obligaciones asumidas por el contrato es el pago del canon de arrendamiento, por lo cual solicita se declare con lugar la apelación y sin lugar la demanda.
En la misma fecha, la representación judicial de la parte actora presentó ante esta alzada escrito de informes, donde entre algunos señalamientos de orden procesal, solicita la declaratoria sin lugar de la apelación ejercida por su contraparte, se ratifique el fallo recurrido y presentando observaciones a los informes de su antagonista.
Estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

-IV-
MÉRITO DEL ASUNTO
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe” (Fin de la cita textual)

Ahora bien, conforme a la norma citada, el juez debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, tratando en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que estos arrojen, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio. Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en estos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Al respecto, establece por su parte el artículo 1.354 del Código Civil, lo que se trascribe a continuación:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”

Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el derecho procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a lo alegado y probado por éstas en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor, a su vez, en la excepción, cuyo principio se armoniza con el primero y en consecuencia, solo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra.
El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada. Como se ve, la carga de la prueba se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código Adjetivo Civil.
En otro aspecto, cabe citar que el procesalista uruguayo EDUARDO COUTURE, advertía que la crisis del proceso es, en sustancia, la crisis de la verdad y que para encontrar de nuevo la finalidad del proceso es necesario volver a creer en la verdad, habituarse de nuevo, se podría decir, a tomar en serio la idea de verdad. No obstante, a juicio de quien suscribe el presente fallo, la finalidad del proceso no es solamente la búsqueda de la verdad; la finalidad del proceso es algo más, es la justicia, de la cual la determinación de la verdad es solamente una premisa.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste juzgador de alzada los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:


-V-
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda, la parte accionante a través de sus apoderados judiciales, fundamenta su pretensión, en los siguientes hechos:
Como punto previo, cita el contenido del literal d) del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativa a la exclusión del ámbito de su aplicación el arrendamiento de los hoteles y que siendo que el objeto de la demanda es exigir el cumplimiento de un contrato por el cual su mandante dio en alquiler un hotel para que operara como tal, en el cual siempre se ha explotado la actividad hotelera por las características particulares que integran el Edificio Los Moros, en consecuencia, el presente asunto, aún cuando se trata de un contrato de arrendamiento, debe considerarse excluido del procedimiento breve al que remite el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que el procedimiento idóneo para accionar la vía judicial en este caso es el ordinario, previsto en el artículo 339 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Indican, que consta de documento protocolizado en fecha en fecha 26 de julio de 1964, ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, bajo el N° 19, folio 132, Tomo 35, Protocolo 1 de los libros respectivos, que su mandante es propietaria del Edificio denominado Los Moros, conocido también como Hotel Escorial, ubicado en la Calle El Colegio de la Urbanización San Antonio, al sur de la Urbanización La Florida, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que su representada inicialmente desarrolló la actividad hotelera en el Hotel Escorial de forma directa, pero que luego de un período de tiempo, fue su intención y así se materializó, que dicha actividad se siguiera desarrollando en el inmueble, pero por una tercera persona, suscribiendo contratos de arrendamiento a tiempo determinado en los cuales se estipuló que en el inmueble se siguiera desarrollando la actividad hotelera hasta la fecha de interposición de la pretensión, para lo cual celebraron una serie de contratos sucesivos con la sociedad mercantil HOTELERA VIKINGO, C.A., siendo el último con una vigencia de un (1) año, suscrito el 25 de mayo de 2010, con vigencia desde el 01 de dicho mes y año hasta el 30 de abril de 2011, con un canon mensual por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00).
Que durante ese año las partes contratantes estuvieron en negociaciones para que una vez vencido el referido contrato, estuviesen hechas las reparaciones a las que estaba obligada la parte demandada y para hacer los ajustes progresivos del canon de acuerdo a los valores del mercado, ya que el canon de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), resultaba irrisorio con respecto al área de superficie del inmueble que utiliza para desarrollar su actividad económica, ello creó un desequilibrio comercial, por lo cual su mandante inició una serie de negociaciones para lograr que la demandada realizara las reparaciones de pintura, vidrios, cielos rasos, acondicionamiento de sanitarios, pocetas, tuberías en general, lavaderos, fregaderos, llaves de tuberías, entre otras y que no lograron modificar el canon de arrendamientos puesto que la arrendataria aducía que el negocio no reportaba las rentas suficientes para ello.
Que en base a lo anterior suscribieron un nuevo contrato en fecha 28 de abril de 2011, por un lapso de tres (3) meses fijos no prorrogables, con vigencia a partir del 01 de mayo de 2011 y con fecha de finalización el 31 de julio de 2011, fecha en la cual la demandada debía desocupar el inmueble, donde se determinó el canon en veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), la realización de las reparaciones necesarias y para garantizar las obligaciones se estableció una cláusula de fianza mediante la cual, la ciudadana ROSELLA CANZANESE PARRAGALLI, titular de la cédula de identidad N° V-5.411.360, se constituyó en fiadora solidaria y principal de la arrendataria y que el fin perseguido por dicho contrato fue otorgar un plazo adicional a la arrendataria con el objeto de que tuviera tiempo suficiente para hacer la entrega del inmueble y a los fines de que hiciera determinadas reparaciones del mismo, dado que este presenta un gran deterioro sobrevenido por la falta de conservación, a lo cual estaba comprometido.
Que su representada realizó negociaciones con otra empresa encargada para darle continuidad hotelera al inmueble, sin que las partes que hacen uso de el se vieran afectadas de manera alguna y que por eso en fecha 26 de julio de 2011, suscribió con Hoteles La Arboleda, C.A., un contrato de arrendamiento con el objeto que siguiera funcionando el hotel que allí opera.
Que llegada la fecha de vencimiento del plazo de tres (3) meses, la demandada no entregó el inmueble, ni realizó las reparaciones a las que estaba obligada y que en virtud que no se produjo tal entrega el 01 de agosto de 2011, la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, a solicitud de su mandante, se trasladó al referido bien a fin de practicar notificación judicial sobre el vencimiento del contrato, ratificándole que debía desocuparlo de forma inmediata y que hasta tanto no lo hiciera debía pagar los daños y perjuicios que se ocasionaran con motivo de su incumplimiento que pactaron en la cláusula penal, en la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) y adicionalmente la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) por cada día de atraso, además del deber de repetir los frutos que obtuviese durante el tiempo de perdure su incumplimiento.
Fundamentaron la pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271, 1.273, 1.276 y 1.804 del Código Civil.
Finalmente exponen que como apoderados de su mandante, INVERSIONES ORFA, C.A., acuden para demandar en su nombre, como en efecto lo hicieron, por el procedimiento ordinario el cumplimiento del contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil HOTELERA VIKINGO, C.A. y a la ciudadana ROSELLA CANZANESE FARAGALLI, para que convengan o en caso contrario para que sean condenadas por los siguientes conceptos:
PRIMERO: Entregar el inmueble arrendado en forma inmediata y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
SEGUNDO: Que en el caso que se evidencie que dicho inmueble no esté en condiciones de buen estado de conservación en el que la parte demandada está obligada a entregarle a la actora, sea condenada a pagar la cantidad que se determine por experticia complementaria del fallo para que su mandante pueda realizar las reparaciones y mantenimiento de pintura del mismo, vidrios, paredes, cielos rasos, acondicionamiento de sanitarios, pocetas, tuberías en general, lavaderos, fregaderos, llaves de tuberías, reposición de baldosas, reparación y mantenimiento de calentadores, persianas, aire acondicionado, instalaciones eléctricas, zonas verdes, jardines, matas, etc.
TERCERO: Pagar a título de indemnización por daños y perjuicios, 1) La cantidad equivalente a un mil bolívares (Bs. 1.000,00), por cada día de retardo en la entrega del inmueble, que estiman para el 07 de octubre de 2011, en la cantidad de sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 68.000,00), por sesenta y ochos (68) días de retardo; 2) El equivalente a dos (2) cánones mensuales de arrendamiento y siete (7) días por el tiempo transcurrido desde el 01 de agosto de 2011 hasta el 07 de octubre de 2011, ambas fechas inclusive, que arrojan la suma de cuarenta y cuatro mil quinientos dieciséis bolívares con trece céntimos (Bs. 44.516,13) y 3) Las cantidades que se sigan causando desde el 07 de octubre de 2011, exclusive, equivalente a un mil bolívares (Bs. 1.000,00), por cada día de retardo en la entrega del inmueble, más una cantidad equivalente a veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por meses transcurridos y/o el equivalente por la porción del mes transcurrido de ser el caso, hasta la ejecución definitiva de la sentencia, estimando las cantidades demandadas en la suma de ciento doce mil quinientos dieciséis bolívares con trece céntimos (Bs. 112.516,13).
CUARTO: Los frutos causados desde la fecha de terminación del contrato, 31 de julio de 2011, hasta la fecha definitiva de la ejecución del fallo, cuyo monto solicitan que se determine mediante experticia complementaria del fallo.
QUINTO: La indexación correspondiente de las sumas demandadas, desde la fecha de la admisión de la demanda hasta la fecha de su pago efectivo.
SEXTO: Las costas del proceso y los honorarios profesionales de abogados que se causen.
Por último piden que la demanda sea admitida, sustanciada conforme al procedimiento ordinario y sea declarada con lugar en la definitiva.

-VI-
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

Por su parte la representante judicial de la empresa co-demandada, HOTELERA VIKINGO, C.A. y abogada asistente de la ciudadana ROSELLA CANZANESE FARAGALLI, inicialmente consignaron escrito donde opusieron las cuestiones previas de defecto de forma y de inadmisibilidad, relativas a los numerales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 5° y 6° del artículo 340 eiusdem y siendo decididos y verificados en la oportunidad procesal correspondiente los defectos en comento, mediante interlocutoria del 19 de noviembre de 2013, que las declaró sin lugar, acto contra el cual fue ejercido recurso de apelación oído en un solo efecto en fecha 15 de enero de 2015 y ordenada su remisión, siendo que esta superioridad, por notoriedad judicial tiene el conocimiento que el expediente contentivo de la causa incidental fue asignado al Tribunal Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, siéndole asignado el número AP71-R-2015-000126.
En cuanto al fondo de la pretensión intentada en su contra, su representación judicial en escrito de fecha 22 de enero de 2015, procedió a negar, rechazar y contradecir en todas sus partes, los alegatos y derechos en que se ha pretendido fundamentar la demanda.
Que niega y rechaza el argumento sostenido por la demandante, como fundamento para accionar en este juicio, con quien se encuentra ligada contractualmente por el instrumento fundamental de marras, de que en virtud de lo previsto en el literal b) del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, queda excluido del ámbito de su aplicación el arrendamiento de hoteles, a este primer intento para evadir la aplicación de la referida norma inquilinaria, puesto que basta hacer una somera revisión y leer el contenido del referido contrato, en el cual luego de las “CONSIDERACIONES”, se lee que la arrendadora es la propietaria del inmueble denominado Edificio Los Moros y que el mismo está estructurado para la operación hotelera y que la arrendataria es propietaria del fondo de comercio denominado Hotel El Escorial, bajo el cual desea operar y explotar la actividad hotelera en el Edificio Los Moros, el contenido de la cláusula primera a la letra dice que “…LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble de su propiedad, denominado Edificio Los Moros…”, conocido también como Hotel Escorial, por lo que y conforme lo señala la indicada cláusula, el objeto del contrato es el arrendamiento de un inmueble denominado Edificio Los Moros, pero que en ningún caso y jamás podría arrendar el fondo de comercio denominado Hotel Escorial Caracas, cuyo propietario es su representada, HOTELERA VIKINGO, C.A., como erradamente y con la intención de la demandante de excluir del ámbito de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a dicho inmueble, para llegar a la inequívoca convicción de que el objeto de dicha contratación de arrendamiento es un inmueble constituido por el Edificio Los Moros, que en ninguna forma estaría excluido de la aplicación del ámbito de la comentada ley, en cuyo artículo 3, su texto dice: “…Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. b) Las fincas rurales. c) Los fondos de comercio. d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos , inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales. e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente…”, de donde se deduce, sin lugar a dudas o malas interpretaciones que el objeto del contrato de autos que ha regulado las relaciones entre INVERSIONES ORFA, C.A., como arrendadora y su mandante, HOTELERA VIKINGO, C.A., como arrendataria, es un inmueble denominado Edificio Los Moros, pero en ningún caso se puede incluir en tal contratación arrendaticia el fondo de comercio denominado Hotel Escorial Caracas, que es la denominación comercial, cuya propiedad se le atribuye a los ciudadanos PASQUALE LACOVARA BERARDINO, FRANCESCO CANZANESE FARAGALLI y CORINO DI SERAFINO DI VITANTONIO, por compra que ellos hicieron a la compañía Hotelera Emma, C.A., representada por la ciudadana MAXIMA ORTEGA, venezolana, titular de la cédula de identidad número V-2.961.938, quien era la propietaria de dicho fondo de comercio, mediante documento inscrito en el Registro Mercantil el 13 de septiembre de 1976, bajo el N° 80, tomo 7-C.
Que no es cierto, por lo cual lo niega y lo rechaza que el referido Edificio Los Morros, objeto del contrato accionado, hubiese sido estructurado para el funcionamiento de la actividad hotelera y que para demostrar dicho rechazo, basta revisar, someramente, tanto el título supletorio de dicho edificio, así como también los otros recaudos que se deben obtener por los propietarios para lograr la habitabilidad del edificio en cuestión, tales como la Cédula Catastral N° 01-01-09-U01-024-012-007-000-000-000, que aduce acompañar en copia fotostática, en la cual se señala, como tipo de construcción “EDIFICIO” y uso del inmueble “COMERCIAL”, con lo cual queda demostrada la falsedad argüida por la demandante al señalar que el Edificio Los Morros, fue estructurado para el desarrollo de la actividad hotelera, con el peregrino y pretendido fundamento de que tal edificio fue estructurado para el uso de hotel, lo que se quiere evadir son las consecuencias de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente, su artículo 3, en el sentido de excluir del ámbito de aplicación de dicho ordenamiento jurídico, de orden público – artículo 7 – y las consecuencias que de la aplicación de la misma ley se deriva y que en todo caso de existir alguna documentación con la que se pudiera comprobar lo dicho por la demandante en tal sentido, ello representaría un elemento fundamental de la demanda, que debió ser acompañado junto con el escrito libelar.
Que adicionalmente y extremando el alegato de que el objeto del contrato de arrendamiento accionado, se refiere al inmueble Edificio Los Moros y en modo alguno al Hotel Escorial, refiere que el documento de propiedad acompañado por la parte actora se refiere a la propiedad del Edificio Los Moros y en el cual no se señala al Hotel El Escorial.
Que en el segundo considerando del contenido del contrato accionado, la parte actora deja constancia que “…LA ARRENDATARIA es propietaria del fondo de comercio, denominado HOTEL EL ESCORIAL, bajo el cual desea operar y explotar la actividad hotelera en el Edificio Los Moros…”, ese contrato, cuyo lapso de duración es de tres (3) meses fijos y no prorrogables, que comenzó el 01 de mayo de 2011 y terminaría el 31 de julio de 2011, fecha en la cual se debía entregar el inmueble y que si a dicho lapso de duración se le concatena lo indicado en el segundo considerando, se tendría que llegar al absurdo legal de que si la arrendataria, como propietaria del fondo de comercio Hotel Escorial, desea explotar la actividad hotelera, sería desde todo punto de vista comercial y legal y que durante el lapso de tres (3) meses se instalara y comenzara el funcionamiento del Hotel Escorial se pregunta que luego de transcurrido ese lapso, tuviera que entregárselo a la arrendadora, lo cual fue una planificación bien estructurada para despojar a su representada del inmueble que viene usufructuando desde hace mucho tiempo, negándole todos los derechos que le corresponden, según la misma ley, entre los cuales, el derecho a la prórroga legal que le corresponde según lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley
Que la relación arrendaticia en la demandante y la demandada, data desde el 01 de mayo de 1998, fecha en la cual se autenticó el primer contrato en la Notaría Cuarta del Municipio Baruta, Las Mercedes, bajo el N° 9, tomo 51 de los libros respectivos, el cual tuvo un lapso de duración de un (1) año que inició en dicha fecha y terminó el 30 de abril de 1999.
Que a partir del vencimiento de este primer contrato su representada ha suscrito con la arrendadora otros once (11) contratos, todos por documentos autenticados, entre los cuales los dos (2) últimos acompañados al libelo de la demanda, corresponden a los suscritos en fecha 01 de mayo de 2010 que concluiría el 30 de abril de 2011 y finalmente el suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 28 de abril de 2011, bajo el N° 19, tomo 35, protocolo primero, que regiría desde el 01 de mayo de 2011 y culminaría el 31 de julio de 2011, es decir, por un lapso de tres (3) meses, bajo un convenio entre las partes para constituir una sociedad mercantil, cuyos accionistas serían los propietarios del Edificio Los Moros y los propietarios de la HOTELERA VIKINGO, C.A., por el término de cinco (5) años, la cual explotaría el ramo hotelero, pero que ello no ocurrió así, ya que INVERSIONES ORFA, C.A., el 18 de julio de 2011, suscribió con la Hotelera La Arbolera, C.A., constituida el 14 de julio de 2011, ante el Registro Mercantil Sétimo de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, bajo el N° 8, tomo 73, un contrato de arrendamiento en el cual la cláusula primera, la arrendadora da en arrendamiento un inmueble de su propiedad denominado Edificio Los Moros, también conocido como Hotel Escorial Caracas, ubicado en la calle El Colegio de la Urbanización San Antonio al Sur de la Urbanización La Florida, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal, a los fines de que sea utilizado por el arrendatario única y exclusivamente para la explotación de la actividad hotelera, cuyo lapso de duración fue establecido por un lapso de cinco (5) años, que iniciaría el 01 de agosto de 2011 y culminaría el 31 de julio de 2016.
Que en dicho contrato se puede deducir que el arrendatario del Edificio Los Moros, al mencionar que el mismo es conocido como Hotel Escorial Caracas, que es un fondo de comercio propiedad de su representada, se expropia indebidamente de tal fondo de comercio de su propiedad, adicionalmente de todo lo cual se entera la ciudadana PAULA CANZANESE FARAGALLI, quien es directora gerente de HOTELERA VIKINGO, en virtud de una notificación realizada el 01 de agosto de 2011, por la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, respecto que INVERSIONES ORFA, C.A., de acuerdo con la cláusula décima cuarta del referido contrato de tres (3) meses, solicita la desocupación del inmueble y la entrega del mismo a su propietario, lo cual ha sido el fundamento de la presente acción, constituyendo ello una flagrante violación a los acuerdos a los que habían llegado y a la ley de arrendamientos inmobiliarios.
Que el arrendamiento de locales comerciales que se rigió por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según Decreto N° 427 del 25 de abril de 1999, fue derogada en toda su extensión por la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, Gaceta Oficial 40418, del 23 de mayo de 2014, citando el respecto su disposición transitoria segunda, su disposición derogatoria primera y sus disposiciones finales, así como el contenido de los artículos 4, 25 y 26, respecto la adecuación de los contratos, la desaplicación de la citada ley, la vigencia de la nueva norma respecto los locales comerciales, la exclusión de su aplicación y el derecho preferente de alquiler para el arrendatario solvente y el derecho a prórroga legal, todo ello en función de que ello representaría un enriquecimiento sin causa por la fama comercial que adquiere el arrendador del arrendatario que pretende desalojar.
Finalmente señala como lo afirma la demandante de que en el inmueble de marras se alojaron un grupo de personas damnificadas quienes por más de dos (2) años estuvieron ocupando las instalaciones sin pago de beneficio alguno y por último pide que su escrito sea apreciado con todo su valor en la sentencia definitiva.

-VII-
PUNTO PREVIO
Planteada la controversia sometida por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos; la cuestión a dilucidar consiste en determinar si la decisión apelada dictada en fecha 08 de agosto de 2016, que declaró con lugar la demanda; debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada.
Determinada la cuestión a juzgar por este despacho superior y por cuanto es criterio doctrinario y jurisprudencial que el recurso de apelación es un mecanismo por el cual se produce un nuevo examen de la controversia, pero en el segundo grado de jurisdicción, lo cual inviste al juez de alzada de la potestad para controlar la regularidad formal del proceso seguido en la instancia anterior, la ausencia de presupuestos procesales y condiciones de la acción, así como también para revisar los posibles errores de forma o de fondo del fallo apelado, evaluar las razones por las cuales el a quo decidió de una determinada forma y para recibir las pruebas admisibles en esa instancia en que tengan interés las partes, debe éste operador de justicia emitir perentoriamente pronunciamiento sobre los siguientes puntos previos:

DE LAS CUESTIONES PREVIAS AÚN NO RESUELTAS
La representación judicial de la parte accionada y recurrente, señaló en el escrito de informes de fecha 11 de abril de 2016 (Fol. 11-17. P-2), presentado ante esta azada, que existe un recurso de apelación interpuesto contra la decisión interlocutoria de fecha 19 de noviembre de 2013, dictada por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y que el mismo está siendo conocido por el Tribunal Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, según expediente N° Ap71-R-2015-000126, de su nomenclatura particular y que conforme a lo previsto en el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, solicita que esa causa sea acumulada a la presente apelación.
De lo anterior se infiere:
Dispone el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, que:
“…La apelación de la sentencia interlocutoria se oirá solamente en el efecto devolutivo, salvo disposición especial en contrario. Cuando oída la apelación, ésta no fuere decidida antes de la sentencia definitiva, podrá hacérsela valer nuevamente junto con la apelación de la sentencia definitiva, a la cual se acumulará aquella. En todo caso, la falta de apelación de la sentencia definitiva, producirá la extinción de las apelaciones de las interlocutorias no decididas…” (Cita textual)

Por su parte el artículo 295 eiusdem, establece:
“…Admitida la apelación en el solo efecto devolutivo, se remitirá con oficio al Tribunal de lazada copia de las actas conducentes que indiquen las partes, y de aquellas que indique el Tribunal, a menos que la cuestión apelada, se esté tramitando en cuaderno separado, en cuyos casos se remitirá el cuaderno original...”

La apelación interpuesta contra la sentencia definitiva se admite en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario, vale decir, en el efecto devolutivo, que es esencial a la apelación y en el efecto suspensivo por el cual se suspende la ejecución de lo decidido.
La apelación de las sentencias interlocutorias se oirá solamente en el efecto devolutivo, salvo disposición especial en contrario tal como lo establece el citado artículo 291 ibídem. Según el nuevo sistema, la interlocutoria es apelable si produce gravamen irreparable, pero la apelación se oye en el solo efecto devolutivo, salvo disposición especial. No tiene ahora el juez que conozca de la cusa potestad de apreciación, como la tenia anteriormente, acerca de si por la naturaleza del caso era urgente su ejecución, para oírla en los dos efectos. Sólo cuando una disposición especial así lo autorice, deberá oír el juez la apelación de la interlocutoria en los ambos efectos.
En conexión con esta nueva regla, está la otra contenida en el primer aparte del referido artículo 291 de la norma adjetiva, según la cual, cuando oída la apelación la interlocutoria no fuere decidida antes de la sentencia definitiva, podrá hacerla valer nuevamente junto con la apelación de la sentencia definitiva, a la cual se acumulará aquella.
Ahora bien ejercido el recurso de apelación contra la interlocutoria, oída la misma en un solo efecto devolutivo, el gravamen producido por esta no debe quedar sin reparación por el hecho de que la sentencia definitiva haya sido dictada antes de resolverse la misma, si no ha sido reparado en la definitiva, pues esto sería violatorio del derecho de apelación contra la interlocutoria, admitida por la Ley y de la defensa ejercida, mediante este recurso; lo cual justifica la acumulación de ambas apelaciones en el supuesto establecido en el primer aparte del artículo 291 ut supra indicado.
Otro aspecto establecido por la norma en comento y analizada por la jurisprudencia patria es que la acumulación de la apelación de la interlocutoria con la interpuesta contra la definitiva, cuando dictada esta, aun no hubiese sido decidida aquella, implica necesariamente que la apelación contra la interlocutoria se haya oído en un solo efecto y que efectivamente se haya tramitado, pues de otra manera no podría entenderse la acumulación, de manera que, si dictada la definitiva el apelante ni ha cumplido con su carga de señalar las copias pertinentes para su remisión al tribunal de alzada, no es aplicable la norma del artículo 291 eiusdem.
La diferencia notada en las reglas de proceder en comento, tiene relación, con los efectos diferentes que produce la apelación oída en uno y otro caso. A cuyo fin este tribunal pasa de seguida a los efectos que esta produce.
Cuando se la oye en ambos efectos (devolutivo y suspensivo) el juez pierde la jurisdicción sobre el asunto contenido en el expediente original. Por ello se dice que la sentencia tiene carácter transitorio, una vez ejercido dicho recurso y admitido por el tribunal. En cambio oída la apelación en el sólo efecto devolutivo, el tribunal conserva integra la jurisdicción sobre el asunto principal cuando la sentencia apelada es interlocutoria y no solo puede seguir conociendo de aquel sino que también puede ejecutar lo decidido, por no producirse el efecto suspensivo de la apelación y, por ello, requiere mantener en su poder el expediente original, a menos que la cuestión apelada se esté tramitando en cuaderno separado, en cuyo caso se remitirá al tribunal de alzada el cuaderno original.
Sobre este punto el tratadista patrio ARMINIO BORJAS en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano”, Tercera Edición, Tomo II, Año 1964, Ediciones Sales, señala:
“…En el sistema patrio, de sencillez, uniformidad y claridad, por todos los conceptos preferibles a las complicaciones de la acción en apelación de casi todas las leyes procesales de los pueblos de Europa, no hay lugar a tales dudas, ni a tan debatidas cuestiones. El asunto incidental materia de la decisión interlocutoria, cuya apelación debe oírse en el solo efecto devolutivo, es el que pasa o sube a conocimiento del Tribunal de Alzada, y haya de influir o no la decisión que en él recaiga sobre el asunto principal. En tales casos, como se expondrá en el artículo 184, no se remita al Tribunal ad quem sino una copia de las actas conducentes, porque los autos originales quedan en poder del Juez a-quo para continuar conociendo…”

Es por ello que el principio procesal conocido con las palabras latinas "tantum apellatum quantum devolutum", regula el límite de la apelación. El implica no sólo que no se puede desmejorar la condición del único apelante, caso en el cual se incurriría en el vicio denominado en doctrina como "reformatio in peius", sino que también fija la extensión y profundidad en que puede el juez de la alzada conocer la causa, en tanto y en cuanto sólo puede conocer aquellos aspectos que le sean denunciados expresamente por quien interpuso el recurso; esto es, determina cuales son los poderes con respecto al juicio en estado de apelación, toda vez que el efecto devolutivo de la apelación, no se produce sino en la medida de esta. Las facultades del juez de la apelación quedan estrechamente circunscritas a la materia que fue objeto específico del gravamen según lo denunciado por el recurrente, de modo que pudiera suceder que una decisión contenga una determinación contraria a los intereses del recurrente; pero que éste no hubiese denunciado ante la alzada con motivo de su apelación y el juez a quien competa el conocimiento del recurso estaría impedido de modificar la decisión recurrida en ese aspecto, por cuanto el principio dispositivo se lo impediría, salvo que esa determinación vulnere una disposición de orden público.
A tal respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 11 de octubre de 2000, ratificada en sentencias de fechas 30 de noviembre de 2000 y 19 de mayo de 2003, con ponencia del magistrado Dr. ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, precisó el alcance de dicho principio en los siguientes términos:
"…Ahora bien, independientemente de lo acertado o no del fundamento de la recurrida para declarar inadmisible la apelación interpuesta, lo cierto es que una vez establecida esa conclusión, le estaba vedado extender su examen o resolver asuntos extraños a lo apelado, que es lo que delimitaba su conocimiento, tal como se expresa en el vocablo tantum appelatum quantum devolutum. Todo pronunciamiento que haga el Juez de Alzada que verse sobre materia distinta a la que ha sido elevada a su conocimiento por efecto de la apelación, salvo aquellos incidentes que se produzcan en el propio procedimiento de segunda instancia, constituye, según la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, un exceso de jurisdicción que se califica como ultrapetita que, de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, acarrea la nulidad de la sentencia." (ANTONIO JOSÉ RIBERO BERRÍOS, actuando en su propio nombre, contra la sociedad de comercio COMERCIAL 5-MENTARIOS, C. A.)

Esa interpretación es compartida por la Sala Constitucional del mismo Tribunal Supremo de Justicia, según decisión de fecha 14 de diciembre de 2004, con ponencia de la magistrada Dra. CARMEN ZULETA DE MERCHÁN.
Ahora bien, en sentencia del 30 de abril 2009, dictada por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada CARMEN ELVIGIA PORRAS DE ROA, expediente R.C. Nº AA60-S-2008-0683, sobre tal respecto señaló lo siguiente:
“…Para decidir, la Sala observa: Del contexto de la denuncia, se colige que lo pretendido por el actor es atacar la infracción del artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, relativa al ejercicio del recurso de apelación contra la sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Primero de Transición de Primera Instancia de Juicio del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 6 de julio de 2004, que negó la admisión de las pruebas de experticia médica, informe requerido a los galenos Yndira Cordoliani y Rafael Chavero, inspección judicial promovidas con el objeto de demostrar el origen ocupacional de la enfermedad, las causas de suspensión del procedimiento de incapacidad ante el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS) el tipo de labor, condiciones y factores de riesgo en la prestación del servicio. En este sentido, el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, establece: Artículo 291.-La apelación de la sentencia interlocutoria se oirá solamente en el efecto devolutivo, salvo disposición especial en contrario. Cuando oída la apelación, ésta no fuere decidida antes de la sentencia definitiva, podrá hacérsela valer nuevamente junto con la apelación de la sentencia definitiva, a la cual se acumulará aquélla. En todo caso, la falta de apelación de la sentencia definitiva, producirá la extinción de las apelaciones de las interlocutorias no decididas. La norma transcrita prevé que de la sentencia interlocutoria se debe oír apelación en un solo efecto; dispone además que el recurso oído, no decidido antes de la sentencia definitiva puede ser acumulado junto con la apelación de la sentencia definitiva, y de faltar éste último recurso, se debe tener como extinguidas la apelación de las interlocutorias no decididas. Respecto del carácter obligatorio de acumulación de sentencias interlocutorias, esta Sala, en sentencia Nº 1248 de fecha 29 de septiembre de 2005 (caso: Wajih Salim Moucharrafie contra la sociedad mercantil Schlumberger de Venezuela, C.A.), estableció: Observa el Tribunal que en el expediente la parte demandada opuso la cuestión previa de cosa juzgada, la cual fue declarada sin lugar por el a-quo, decisión contra la cual las partes ejercieron recurso de apelación que fue oído en un solo efecto. Verifica el Tribunal que no constan en el expediente las resultas del referido recurso, y a tal efecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (28 de junio de 2002), ha interpretado el contenido del artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, y al efecto ha establecido que la acumulación prevista en la referida norma resulta obligatoria sólo en aquellos casos en los que el apelante, cuando se alza contra la sentencia definitiva, hace valer de nuevo el recurso de apelación pendiente contra la interlocutoria, y siempre que se trate de asuntos que se sustancien en un mismo cuaderno. En el caso de autos, observa este Tribunal que el asunto relacionado con la apelación interpuesta contra la decisión que declaró sin lugar la defensa de cosa juzgada, aún se encuentra pendiente de decisión y las partes no hicieron valer dicha apelación en la improcedencia acumular ambos asuntos o no dictar la sentencia de fondo por estar pendiente la interlocutoria. De lo anteriormente transcrito, observa la Sala que la recurrida no incurrió en la infracción del artículo 291 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación, por cuanto al referirse al punto en específico estableció, que al no hacer valer las partes la apelación contra la decisión que declaró sin lugar la defensa de cosa juzgada, en la oportunidad en que fue dictada la sentencia de mérito, resulta improcedente acumular ambos asuntos o no dictar la sentencia de fondo por estar pendiente la interlocutoria. Del pasaje jurisprudencial, transcrito se desprende que sólo resulta obligatoria la acumulación de la apelaciones de sentencias interlocutorias con la sentencia definitiva, en aquellos casos en los que el apelante, se alza contra la sentencia definitiva, haciendo valer de nuevo el recurso de apelación pendiente contra el fallo interlocutorio, siempre que se trate de asuntos que se sustancien en un mismo cuaderno. De la afirmación que precede, deviene la necesidad de verificar los términos en que el actor ejerció su medio de gravamen contra la sentencia definitiva, es decir, sí en el anuncio del recurso de apelación sobre la definitiva, acumuló la apelación de la sentencia interlocutoria que negó las pruebas de experticia médica, informes e inspección judicial. En ese sentido, la parte actora en la formalización del recurso de apelación, arguyó: Del acta de fecha 24 de enero de 2005, que corre inserto a los folios 176 al 178, que resume la celebración de la Audiencia Oral y Pública de Apelación en la presente causa, se desprenden los fundamentos de las apelaciones interpuestas por los recurrentes, de conformidad a lo siguiente: La representación judicial de la parte demandante recurrente adujo que el recurso interpuesto deviene de la certeza que tiene en la procedencia del derecho que asiste a sus representados, toda vez que -según su decir- se fundamenta en: -Violación del debido proceso- .No se grabó audiencia de juicio.- El proceso esta viciado de nulidad absoluta. -Vicio de la sentencia, no se apega a lo alegado y probado en autos. -Yerra el Juez A Quo en la valoración de las pruebas. -Si se probaron extremos del hecho ilícito. -La empresa admite que el trabajador fue intervenido quirúrgicamente. -Conforme sentencia de 17/05/2000 se pueden reclamar conjuntamente diferentes indemnizaciones. -No se consideró incidencia de conceptos pagados al trabajador. -Hay error contable en cálculo de liquidación. -La Empresa no permitió gozar de vacaciones al trabajador. - Declare con lugar la apelación. De la reproducción efectuada, se desprende que la representación judicial de la parte demandante, en la oportunidad de formalizar el recurso de apelación de la sentencia definitiva, se limitó a establecer su disconformidad con la sentencia de fondo, empero, no contra con el fallo interlocutorio que negó la admisión de la pruebas reseñadas ut supra, por lo que, los límites del ad quem quedaron circunscritos a los términos en que se ejerció el medio de gravamen, en consecuencia, no resulta obligatorio para el ad quem pronunciarse sobre aspectos no sometidos a su jurisdicción, por ende, no recurribles en sede casacional, toda vez que la no ratificación de la apelación contra el fallo que inadmitió las pruebas, se traduce en una sentencia interlocutora definitivamente firme. En mérito de las anteriores consideraciones, se declara sin lugar la denuncia. Así se decide…”

Con vista a lo anterior, sano es verificar los términos en que fue formulada la apelación por parte de la representación de la demandada recurrente, en el caso concreto y al respecto observa:
Consta al folio 321 de la primera pieza del presente expediente diligencia de fecha 04 de febrero de 2016, presentada por la representación judicial de la parte accionada, cuyo tenor fue el siguiente:
“…Por cuanto en el folio 227 consta apelación formulada contra la decisión interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 19 de Noviembre de 2013, la cual es conocida por el Juzgado Superior Séptimo de esta misma Circunscripción, contenida en el Expediente N° AP71R-2015-126, sin que hasta la presente haya habido decisión, Apelo en toda y cada una de sus partes de la Sentencia definitiva dictada el pasado 28 de Enero de 2016, reservandome para ante el Superior los alegatos pertinentes. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman:…” (Cita textual)

De lo transcrito se colige que la representación de la parte accionada y recurrente interpuso recurso de apelación contra la sentencia definitiva pero sin ratificar la apelación que ejerció contra la mencionada sentencia interlocutoria, la cual, como antes se indicó, estaba pendiente de decisión para el momento en que se profirió el fallo de mérito de primera instancia, por consiguiente esta alzada no puede resolver sobre materia distinta a la que ha sido elevada a su conocimiento por efecto de la apelación, ya que no se cumplió con lo que exige el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil citado, puesto que si bien indicó que el fallo interlocutorio no se encontraba resuelto, solo se limitó a establecer su disconformidad con la sentencia de fondo y en aplicación analógica a la jurisprudencia parcialmente transcrita ut retro, el límites de esta superioridad queda circunscrito a los términos en que se ejerció el medio recursivo y en consecuencia, ante la no ratificación de la apelación contra el fallo que declaró sin lugar las cuestiones previas por ella opuestas, dicho fallo se tiene como sentencia interlocutoria definitivamente firme, resultando improcedente la solicitud de acumulación. Así se decide.
Determinado lo anterior, procede esta alzada a verificar el material probatorio aportado a los autos por las representaciones judiciales de ambas partes, a fin de resolver los términos de la apelación interpuesta, en la forma siguiente:
JUNTO AL LIBELO Fol. 6-11. P-1):
 Constan a los folios 12 al 15, 45 al 49 y 209 al 212 de la primera pieza del expediente, PODER otorgado por el ciudadano PEDRO PABLO PÉREZ-SEGNINI MAES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-5.537.083, en su condición de presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES ORFA, C.A. inscrita inicialmente ante el Registrador Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 01 de abril de 1974, bajo el N° 02, tomo 67-A, cuya última modificación estatutaria fue inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de marzo de 2011, bajo el N° 23, tomo 70-A de los libros respectivos, en fecha 22 de septiembre de 2011, a sus abogados, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 23, Tomo 131 de los libros de autenticaciones, a los cuales se adminicula el poder que consta a los folios 281 al 283 de la misma pieza; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de su poderdante. Así se decide.
 Constan a los folios 16 al 21 y 50 al 55 de la primera pieza del expediente copias fotostáticas de DOCUMENTO DE PROPIEDAD inherente a la Empresa INVERSIONES ORFA, C.A., protocolizado en fecha 26 de julio de 1964, ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, bajo el N° 19, folio 132, Tomo 35, Protocolo 1 de los libros respectivos, cuyo valor probatorio fue ratificado en la etapa probatoria por ambas representaciones judiciales; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la tiene como fidedigna y la valora conforme los Artículos 12, 429, 444 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y tiene como cierta la titularidad del bien inmueble de marras denominado Edificio Los Moros, a favor de la parte demandante. Así se decide.
 Constan a los folios 22 al 27 y 28 al 32 de la primera pieza del expediente, copia fotostática y original de los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO autenticados ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, a los cuales se adminiculan los ejemplares de los mismos que constan en copias fotostáticas a los folios 56 al 63 y 64 al 67 de la misma pieza, cuyo valor probatorio fue ratificado en la etapa probatoria por ambas representaciones judiciales; y en vista que no fueron cuestionados en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal tiene como fidedigno el primero de los nombrados y los valora conforme los artículos 12, 429, 444, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y tiene como cierto que en fechas 25 de mayo de 2010 y 28 de abril de 2011, la empresa INVERSIONES ORFA, C.A., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil HOTELERIA VIKINGO, C.A., el inmueble de su propiedad denominado Edificio Los Moros, conocido también como Hotel Escorial-Caracas, ubicado en la Calle El Colegio de la Urbanización San Antonio, al sur de la Urbanización La Florida, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, hoy Municipio Libertador del Distrito Capital, con un canon mensual por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), pagadero dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al vencimiento de cada mes en el domicilio de la arrendadora o en el lugar que esta designe en la ciudad de Caracas, cuya falta de pago de dos (2) mensualidades daría derecho para optar por la resolución contractual con el pago de las indemnizaciones correspondientes; que mientras dure el arrendamiento el inmueble solo podrá ser destinado a hotel-bar-restaurante, quedando obligada la arrendataria a no tener en el inmueble dado en arrendamiento, persona o personas que sufran de enfermedades contagiosas o que requieran aislamiento o reclusión, con un lapso de duración de un (1) año, contado desde el 01 de mayo de 2010 hasta el 30 de abril de 2011 y con una cláusula de fianza constituida por la ciudadana ROSELLA CANZANESE FARAGALLI, para el fiel cumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria durante toda la vigencia del arrendamiento, respecto del primero de dichos contratos y en cuanto al segundo, previa una serie de consideraciones, relativas a que la propiedad del inmueble pertenece a la parte actora y a que el fondo de comercio denominado Hotel El Escorial, pertenece en propiedad a la parte demandada, bajo el cual desea operar y explotar la actividad hotelera en el Edificio Los Moros, convinieron en tal arrendamiento única y exclusivamente para la explotación de la actividad hotelera, con un canon mensual por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), pagadero dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al vencimiento de cada mes en el domicilio de la arrendadora o en el lugar que esta designe en la ciudad de Caracas, cuya falta de pago de dos (2) mensualidades daría derecho para optar por la resolución contractual con el pago de las indemnizaciones correspondientes; que mientras dure el arrendamiento el inmueble solo podrá ser destinado a hotel-bar-restaurante, por lo que las partes reconocen que, tal y como lo establecen las leyes vigentes, este tipo de arrendamiento no se le aplica la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, ni cualquier otra que la sustituya en el futuro, quedando obligada la arrendataria a no tener en el inmueble dado en arrendamiento, persona o personas que sufran de enfermedades contagiosas o que requieran aislamiento o reclusión, con un lapso de duración de tres (3) meses fijos y no prorrogables, contado desde el 01 de mayo de 2011 hasta el 31 de julio de 2011 y con una cláusula de fianza constituida por la ciudadana ROSELLA CANZANESE FARAGALLI, para el fiel cumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria durante toda la vigencia del contrato, entro otras determinaciones. Así se decide.
 Constan a los folios 33 al 37 y 64 al 67 de la primera pieza del expediente, copia fotostática del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado en fecha 19 de julio de 2011, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, mediante el cual la empresa INVERSIONES ORFA, da en arrendamiento el inmueble de marras a la empresa HOTELES LA ARBOLEDA, C.A. , cuyo valor probatorio fue ratificado en la etapa probatoria por ambas representaciones judiciales; y si bien dicha copia no fue cuestionada en modo alguno, cierto es también que la misma no puede hacerse valer como prueba en este juicio, en aplicación analógica a lo establecido en el artículo 1.372 del Código Civil, por cuanto la ARRENDATARIA es una tercera persona ajena a la relación sustancial que no ha manifestado en el asunto en particular bajo estudio su consentimiento para su presentación y que al no ser esta parte en el juicio, ni causante de las mismas, debió ser llamada a ratificarla a través de la prueba testimonial, sin requerirle ninguna otra formalidad, conforme lo prevé el artículo 431 del Código Adjetivo Civil, por consiguiente dicha prueba queda desechada del juicio. Así se decide.
 Constan a los folios 38 al 42 y 68 al 72 de la primera pieza del expediente, original y copia fotostática de NOTIFICACIÓN JUDICIAL, practicada por la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, cuyo valor probatorio fue ratificado en la etapa probatoria por ambas representaciones judiciales; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal lo valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y tiene como cierto que en fecha 01 de agosto de 2011, la Notaria Pública comisionada se trasladó y constituyó en el inmueble de marras a fin de notificar extrajudicialmente a la parte demandada, sociedad mercantil HOTELERA VIKINGO, C.A., en la persona de su Directora Gerente, ciudadana PAULA CANZANESE FARAGALLI, titular de la cédula de identidad N° V-6.917.460, sobre el vencimiento del contrato que la une con la parte actora, INVERSIONES ORFA, C.A., recibiendo la notificación y firmando el acta en señal de conformidad. Así se decide.

JUNTO AL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS (Fol. 249-253. P-1):
 Promovió el MÉRITO FAVORABLE DE AUTOS; y siendo que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003, vigente en la actualidad; razón por la cual este tribunal superior considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo. Así se decide.
 Promovió INSPECCIÓN JUDICIAL, la cual fue admitida por el a quo y evacuada en fecha 05 de marzo de 2015 (Fol. 285-307. P-1) ; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 12, 429, 472 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y tiene como cierto que al momento de constituirse el tribunal en el inmueble de marras se encontraba presente la ciudadana PAULA CANZANESSE FAGARALLI, en su carácter de Directora Gerente de la parte demandada, sociedad mercantil HOTELERA VIKINGO C.A., quien fue impuesta de la misión del a quo y dejó constancia de la verificación de la fachada externa del inmueble que consta en muestras fotográficas de las seña de desgaste normal por el uso; que desde el área de recepción y de espera, se hace constar más detalles en algunas partes como techos y paredes, pero el a quo no pudo establecer por esa vía que sea por causas ajenas por normal uso ya que no fue promovido experto a tales fines; que en general se observa sobre todo desgaste sobre dichas áreas, especialmente en los muebles que se aprecia en el área de recepción a simple vista; que el interior de una de las habitaciones se constató que se encuentra en regular estado de conservación e incluso lasa puertas en su interior tanto del baño como del closet al simple tacto se aprecian frescas de su pintura; que en general el área de paredes, baldosas, pisos, ventanas están es regular estado de conservación y pintura. Así se decide.

JUNTO AL ESCRITO DE CUESTIONES PREVIAS (Fol. 159-166. P-1):
 Consta a los folios 167 al 169 de la primera pieza del expediente, PODER otorgado por los ciudadanos GEREMÍAS CANZANESE y PAULA CANZANESE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-5.008.085 y V-6.917.460, en su condición de Directores Gerentes de la sociedad mercantil HOTELERA VIKINGO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de septiembre de 1976, bajo el N° 44, tomo 64-A de los libros respectivos, en fecha 28 de junio de 2013, a sus abogados, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 38, Tomo 107 de los libros de autenticaciones; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de su poderdante. Así se decide.

JUNTO AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN (Fol. 234-242. P-1):
 Consta al folio 243 de la primera pieza del expediente, copia fotostática de la CÉDULA CATASTRAL N° 01-01-09-U01-024-012-007-000-000-000, del 16 DE DICIEMBRE DE 2010, emanada de la Dirección de Documentación e Información Catastral y Asentamientos Urbanos Populares de la Alcaldía de Caracas, cuyo valor probatorio fue ratificado en la etapa probatoria; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal tiene a dicha copia como fidedigna y la valora como documento administrativo por emanar de un funcionario con competencia para ello, conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y tiene como cierto que el inmueble de marras se encuentra debidamente inscrito en dicha dirección catastral y está reflejado en su tipo de construcción como edificio y de uso comercial. Así se decide.

JUNTO AL ESCRITO DE PRUEBAS (Fol. 254-257. P-1):
 Invocó el PRINCIPIO DE COMUNIDAD DE LA PRUEBA; y siendo que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, por sentencia de fecha 10 de Julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el Expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003, vigente en la actualidad, tal como se determinó ut supra; razón por la cual este tribunal superior considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo. Así se decide.
 Consta a los folios 258 al 265 de la primera pieza del expediente, original del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre el inmueble de marras, suscrito entre la empresa actora, INVERSIONES ORFA, C.A., en su condición de arrendadora y el ciudadano FRANCESCO CANZANESE FARAGALLI, en su condición de arrendatario; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior lo valora conforme los artículos 12, 429, 444 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierto que en fecha 16 de abril de 1991, la primera le dio en alquiler al segundo el referido bien para hotel-bar-restaurant. Así se decide.
 Consta a los folios 266 al 272 de la primera pieza del expediente, DOCUMENTO DE COMPRAVENTA de fecha 13 de septiembre de 1976, protocolizado bajo el N° 80, Tomo 7-c, relativo al fondo de comercio denominado Hotel Escorial Caracas, al cual se adminicula la copia fotostática del mismo que consta a los folios 274 al 277 de la misma pieza; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal lo valora conforme los artículos 12, 429, 444 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y tiene como cierto que la propiedad del mismo fue vendida por la parte actora a los ciudadanos PASCUALE LACOVARA BERARDINO, FRANCESCO CANZANESE FARAGALLI y CORINO DE SERAFINO DI VITANTONIO, el cual incluye la propiedad de la denominación comercial, permiso sanitario, derechos a servicios telefónicos, gas, energía eléctrica, agua, autorización del extinto Ministerio de Fomento, todas las licencias administrativas, necesarias para tal funcionamiento, patente de industria y comercio, licencia de licores y mobiliario, cuya titularidad es reconocida por dicha parte actora a favor de la sociedad mercantil HOTELERIA VIKINGO, C.A., Así se decide.
 Consta a los folios 270 al 271 de la primera pieza del expediente, original del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre la empresa mercantil INVERSIONES ORFA, C.A., en su condición de arrendadora y los ciudadanos PASCUALE LACOVARA BERARDINO, FRANCESCO CANZANESE FARAGALLI y CORINO DE SERAFINO DI VITANTONIO, en su condición de arrendatarios del bien de marras; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior lo valora conforme los artículos 12, 429, 444 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierto que en fecha 16 de julio de 1976, la primera le dio en alquiler a los segundos el referido bien para hotel-bar-restaurant. Así se decide.
 Consta al folio 272 de la primera pieza del expediente, original del CONTRATO DE DESISTIMIENTO, suscrito en fecha 12 de julio de 1976, entre la ciudadana MÁXIMA ORTEGA y los ciudadanos PASCUALE LACOVARA BERARDINO, FRANCESCO CANZANESE FARAGALLI y CORINO DE SERAFINO DI VITANTONIO; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior lo valora conforme los artículos 12, 429, 444 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierto que en fecha 12 de julio de 1976, los contratante deciden dejar sin efecto la opción de adquisición de las acciones de la Compañía Hotelera Enna, C.A., de fecha 05 de junio de 1976. Así se decide.
 Consta al folio 273 de la primera pieza del expediente, DOCUMENTO DE PRÉSTAMO suscrito en fecha 16 de julio de 1976, entre la ciudadana MAXIMINA ORTEGA y los ciudadanos PASCUALE LACOVARA BERARDINO, FRANCESCO CANZANESE FARAGALLI y CORINO DE SERAFINO DI VITANTONIO, a fin de realizar modificaciones y mejoras al inmueble de marras conocido como Hotel Escorial; y si bien dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno, cierto es también que la misma no puede hacerse valer como prueba en este juicio, en aplicación analógica a lo establecido en el artículo 1.372 del Código Civil, por cuanto la PRESTAMISTA es una tercera persona ajena a la relación sustancial que no ha manifestado en el asunto en particular bajo estudio su consentimiento para su presentación y que al no ser ésta parte en el juicio, ni causante de las mismas, debió ser llamada a ratificarla a través de la prueba testimonial, sin requerirle ninguna otra formalidad, conforme lo prevé el artículo 431 del Código Adjetivo Civil, por consiguiente la misma queda desechada del juicio. Así se decide.

Del análisis realizado por éste jurisdicente de alzada a los anteriores medios de pruebas, lo cual responde a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia y su escrupulosa observancia que representa una garantía del derecho de defensa de las partes y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo, a tenor de la previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, considera oportuno realizar una serie de consideraciones previas con el fin de abordar el mérito de fondo desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente, aprecia lo siguiente:
La acción que da inició a las presentes actuaciones está orientada a que a través del procedimiento ordinario se acuerde la ejecución del contrato de alquiler ut supra analizado, con fundamento en el vencimiento del término establecido en el último de ellos y que fueron opuestos como instrumentos fundamentales de la pretensión que garantizan el cumplimiento de la obligación a la cual estaba obligada a realizar la parte co-demandada, bajo la excepción de que al versar el alquiler sobre un hotel, este se encuentra excluido de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; cuyas circunstancias fueron rechazadas en su totalidad por la representación de la empresa demandada, al sostener en su escrito de contestación como punto previo que dicha relación jurídica no se encuentra excluida de dicha normativa puesto que lo alquilado fue un inmueble para comercio denominado Edificio Los Moros, conocido también como Hotel Escorial Caracas, pero que en ningún caso se arrendó el fondo de comercio denominado Hotel Escorial Caracas, cuya propiedad es de su mandante, aunado a que conforme a la citada ley, tiene derecho a la prorroga legal, que las desmejoras del inmueble son producto del deterioro de los años y que el mismo está en buen estado de conservación, finalmente rechaza el pago de los frutos causados desde la finalización de la relación puesto que los mismos son producto de su fondo y no de ninguna relación contractual.
Igualmente, ante la alzada la representación de la parte demandada y recurrente, HOTELERA VIKINGO, C.A. y ROSELLA CANZANESE FARAGALLI, ratificó las anteriores argumentaciones e invocó la nulidad de la sentencia que declaró con lugar tal acción ya que la misma a su entender no fue dictada dentro de su lapso legal, por lo cual solicita la reposición de la causa al estado de notificación de las partes y por su parte la representación de la parte demandante, INVERSIONES ORFA, C.A., indicó que la demandada no produjo ante este superior prueba alguna válida, legal, eficaz y suficiente para demostrar su pretendido derecho en la presente instancia. A este respecto, de la revisión efectuada a la decisión objeto del recurso, se evidencia que la misma tal y como consta textualmente en el dispositivo fue dictada dentro de su lapso legal, aunado al hecho que en caso contrario, dicha circunstancia no acarrea la nulidad de la sentencia de instancia. Así se decide.
Resuelto lo anterior, según el diccionario enciclopédico de derecho usual, Tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia o contrato de alquiler es aquel vínculo de derecho que se establece entre la arrendadora y la arrendataria y que, teniendo como objeto una determinada prestación, da lugar a una pluralidad de trascendencias obligacionales en el orden jurídico concreto que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada convencionalmente.
Ahora bien, este juzgador considera imperativo primeramente establecer la legislación aplicar en el caso de autos, por cuanto la parte actora alega que dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad para que opere como hotel, por lo que en base al artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato objeto del presente juicio queda excluido del procedimiento breve al que remite el artículo 33 de la citada ley arrendaticia, debiendo tramitarse conforme al procedimiento ordinario previsto en el artículo 339 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de la contestación señaló que el arrendamiento se realizó sobre un inmueble denominado Edificio Los Moros, pero que en ningún caso se podría arrendar el fondo de comercio denominado Hotel El Escorial, el mismo es de su propiedad, por lo que de manera inequívoca la contratación versa sobre un inmueble constituido por el Edificio Los Moros, razón por la cual, el mismo no estaría de ninguna forma excluido de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A tal respecto, se observa que el contrato que da origen a las presentes actuaciones y que riela los folios 28 al 32, las partes acordaron lo siguiente:
“… CONSIDERANDO que LA ARRENDADORA es la propietaria del inmueble denominado Edificio Los Moros, y que el mismo está estructurado para la operación hotelera; CONSIDERANDO que LA ARRENDATARIA es propietaria del fondo de Comercio denominado Hotel El Escorial, bajo el cual desea operar y explotar la actividad hotelera en el Edificio Los Moros. LAS PARTES han convenido en celebrar el siguiente Contrato de Arrendamiento el cual se regirá por las cláusulas que a continuación se determinan: Cláusula Primera: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble de su propiedad, denominado Edificio Los Moros, conocido también como HOTEL ESCORIAL-CARACAS, ubicado en la Calle El Colegio, Urbanización San Antonio del sur de la Urbanización La Florida, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Departamento Libertador del Distrito Federal, en lo sucesivo “El Inmueble”, a los fines de que sea utilizado por EL ARRENDATARIO, única y exclusivamente para la explotación de la actividad hotelera. (…) Cláusula Sexta: Mientras dure el arrendamiento, El Inmueble sólo podrá ser destinado a HOTEL-BAR-RESTAURANTE, por lo que las partes reconocen que, tal y como lo establecen las leyes vigentes, a este tipo de arrendamiento no se le aplica la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, ni cualquiera que la sustituya en el futuro (…)”

En tal sentido, los contratos en el derecho moderno son de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

Asimismo, es importante destacar que los contratos son regidos por el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, el cual se encuentra establecido en el artículo 1.159 del Código Civil y que dispone, tal y como se indicó con anterioridad, éstos tienen fuerza de ley entre las partes, con la excepción que no sean contrarios al orden público ni a las buenas costumbres. En base a ello, el autor JOSÉ MÉLICH-ORSINI, en su obra “Doctrina General del Contrato”, estipuló en relación al citado principio que:
“(…) las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley, los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a los tipos de contratos que prevé el Código Civil, ni en cuanto a las normas especificas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan sólo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.”

Por otra parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, en el artículo 1 estableció el ámbito de ampliación sobre el cual regiría la misma, a saber, el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados tanto a vivienda como a la actividad comercial, industrial, profesional, de enseñanza y otras distintas de las allí especificadas, con exclusión de los enunciados en el artículo 3 de la misma ley, tales como los terrenos no edificados, fincas rurales, fondos de comercio, hoteles, entre otros.
En relación a la excepción contenida en el referido artículo 3, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 03 de julio de 2002, en el expediente Nº 01-2686, con ponencia del Magistrado ANTONIO GARCÍA GARCÍA, dispuso:
“En efecto, observa esta Sala que mediante la acción de amparo el quejoso está atacando específicamente el procedimiento empleado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Agrario y del Trabajo del Segundo Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, toda vez que el problema planteado perseguía la resolución del contrato de arrendamiento y, en consecuencia, la desocupación del Hotel, Fuente de Soda y Restaurant El Yunque S.R.L., y al aplicársele el procedimiento breve contemplado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no el ordinario establecido en el Código de Procedimiento Civil se le violó su derecho constitucional del debido proceso consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al limitársele su capacidad de defensa debido a la brevedad de lapsos. De allí que, resulta forzoso para esta Sala declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por el abogado Guillermo Rodríguez, actuando en su carácter de apoderado judicial de INVERSIONES INDRIAGO C.A., y la abogada Susana García Malave, actuando en su carácter de Jueza del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Estabilidad Laboral del Segundo Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre y, en consecuencia, confirma la decisión del 14 de noviembre de 2001 que declaró con lugar la acción de amparo interpuesta. Así se decide. Asimismo, merece mención la actuación realizada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Agrario y del Trabajo del Segundo Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre en su decisión del 2 de octubre del 2001, que ratificó a su vez el error en el que había incurrido el Juzgado del Municipio Bermúdez del mismo Circuito Judicial, toda vez que al interpretar erróneamente el objeto de la demanda interpuesta, aplicó un procedimiento no acorde con el supuesto planteado. Al respecto se debe indicar que la normativa que regula la materia es muy clara al señalar en su artículo 3 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que: “[q]uedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento de los hoteles...”, por lo que se debe indicar que la referida normativa constituye un imperativo legal que no puede ser desconocido por el juez, pues al hacerlo, tal circunstancia conllevó a un retraso innecesario que perjudicó al justiciable, por lo que se exhorta a dicho Juzgado a ser más acucioso en la aplicación e interpretación de cualquier dispositivo normativo.”

Asimismo, la misma Sala en sentencia Nº 688 de fecha 29 de abril de 2005, con ponencia de la Magistrado LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, estableció:
“En efecto, la decisión objeto de la presente solicitud de amparo constitucional, declaró con lugar la apelación ejercida por la representación judicial del arrendador, en consecuencia, declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato sigue Inmuebles Eminel, C.A. contra el ciudadano José Manuel Zubiri Izco –hoy quejoso en amparo-, por cuanto calificó el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, verificó la expiración del término de duración del contrato y condenó al pago de daños y perjuicios por el retardo en la entrega del inmueble. Así las cosas, se observa que el accionante adujo la violación del debido proceso por cuanto -a su entender- el Juzgado presuntamente agraviante sustanció la demanda de resolución de contrato por el juicio breve, lo cual nunca debió realizar pues el objeto arrendado se trata de un inmueble sin edificar, excluido expresamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo lo cual le impidió “por la brevedad de los lapsos procesales (…) recabar otras pruebas”. En este orden de ideas, esta Sala en sentencia Nº 228 del 18 de febrero de 2003, señaló lo siguiente: “(…) Así las cosas, luego del estudio de las actas que conforman el presente expediente, esta Sala estima que la actuación del Juzgado (…) no estuvo conforme a derecho, ya que en el contenido del referido contrato, suscrito por las partes, en su Cláusula Primera, señalaron que el inmueble objeto del referido contrato está constituido por dos fajas de terreno sin construir, descripción que coincidió con las resultas de la inspección judicial que practicó el a quo en el inmueble objeto de la presente acción, el 22 de octubre de 2002, esta Sala evidencia que el inmueble objeto de la demanda por resolución de contrato, es un inmueble sin construcción, razón por la debía (sic) aplicarse el procedimiento ordinario en la tramitación de dicha demanda y, no el que aplicó el referido Juzgado de Municipio, cuando le concedió dos días para la contestación de la demanda, puesto que dicho inmueble está excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según lo dispone el artículo 3 eiusdem. Así las cosas, esta Sala evidencia que la sentencia apelada le cercenó el derecho al debido proceso consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la república Bolivariana de Venezuela, al limitarle su capacidad de defensa aplicando incorrectamente un procedimiento con lapsos abreviados, cuando le correspondía el procedimiento ordinario establecido en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil, el cual concede un lapso superior -veinte días para la contestación de la demanda- (…)”. De lo anterior se colige que el procedimiento que debe seguirse para un juicio por resolución de contrato de arrendamiento de un inmueble sin construcción, es el establecido en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto tales inmuebles se encuentran excluidos expresamente del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”

De los criterios jurisprudenciales que anteceden, se desprenden la importancia de la interpretación que realice el juez al contrato de alquiler, dado que de la misma se verificará el procedimiento a seguir, pudiendo en caso de errar vulnerar derechos de ámbito constitucional, referentes al debido proceso y el derecho a la defensa.
Por otra parte, con respecto a la defensa de la demandada, referente a que el fondo de comercio, es de su propiedad y por lo tanto el inmueble objeto de la relación arrendaticia no se encuentra excluido de la ley especial, este juzgador superior observa que en Venezuela la regulación del fondo de comercio es relativamente nueva, pues se incorpora en la reforma del Código de Comercio de 1955; texto legal que no lo define, sino que regula su enajenación al concebirlo como una unidad funcional.
En cuanto a su naturaleza jurídica, la doctrina jurídica venezolana se encuentra en discrepancia. En efecto, ciertos sectores consideran que es una universalidad de hecho; mientras que otros prefieren la tesis de patrimonio separado o la de bienes incorporales. Sin embargo, otro sector importante, con apoyo en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de la Posesión, concibe el fondo de comercio como un bien mueble susceptible de hipoteca. Pero este bien mueble, no es susceptible de transmisión como una unidad, sino que en esencia se trata de la transmisión de sus diversos elementos que lo componen; es decir, no hay una transmisión en bloque.
En el caso de autos, se verifica que las partes en su acuerdo contractual, establecieron que el mismo versaría sobre un inmueble cuyo destino es la actividad hotelera, por lo que es necesario destacar que la demandante, pretende la entrega del inmueble no del fondo de comercio, por lo que mal podría este tribunal aceptar la defensa del fondo de comercio, cuando lo pretendido es claramente la entrega del inmueble arrendado con fines hoteleros y no del fondo.
Por lo que con base a los argumentos anteriores, considera este sentenciador que en el contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha 28 de abril de 2011, bajo el Nº 50, Tomo 92 de los libros de autenticaciones respectivos, las partes estipularon en forma expresa cual sería el objeto de la relación arrendaticia y el uso para el cual sería destinado, tal y como se evidencia de los considerando y de las cláusulas primera y sexta del mismo, en las cuales se especificó que el arrendamiento versaría sobre un inmueble propiedad de la actora y que el mismo está estructurado para la operación hotelera, indicándose además de ello, que solo podría ser destinado para hotel-bar-restaurante, lo que permite concluir que efectivamente el uso para el cual se encuentra destinado el inmueble objeto de la pretensión es un hotel, por lo que dicha situación se encuadra en el supuesto de hecho, establecido en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en aplicación analógica al criterio jurisprudencial parcialmente trascrito, queda excluida la aplicación de dicha ley arrendaticia al caso in comento. Así se decide.
Ahora bien, la acción de cumplimiento en referencia se encuentra prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual nos instruye que, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo por vía jurisdiccional, con los correspondientes daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, cuya característica esencial para su procedencia proviene de una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes durante su vigencia y que, esta actitud pueda perturbar la eficacia de lo pactado. Esta acción, amparada en normas de carácter general, establece una forma de terminación de las relaciones contractuales, conforme el dispositivo contenido en el artículo 1.159 eiusdem, lo cual, dependiendo de la materia a aplicarse, puede o no sufrir cambios de como puede canalizarse la pretensión del demandante.
Estima también este tribunal superior necesario precisar que la resolución o cumplimiento de un contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado su tiempo de duración, ya que allí sólo se está solicitando su extinción por el incumplimiento de la obligación contraída, en tal sentido, es necesario establecer la calificación de la relación contractual que da origen al presente juicio.
Riela a los autos contrato de arrendamiento, suscrito entre la empresa INVERSIONES ORFA, C.A., y la sociedad mercantil HOTELERA VIKINGO, C.A., en el cual las partes acordaron en la cláusula décima cuarta lo siguiente:
“El lapso de duración de este contrato de arrendamiento es de tres (3) meses fijos no prorrogables, término que comenzará el 01 de mayo de 2011 y terminará el 31 de julio de 2011, fecha e la cual EL ARRENDATARIO deberá desocupar El Inmueble y entregárselo a LA ARRENDADORA..” (Cita textual)

Ahora bien de la cláusula que antecede se desprende que las partes, acordaron en el contrato de marras de forma expresa el período de duración de la relación arrendaticia y que vencida la misma, debía el demandado hacer entrega del inmueble objeto de la relación. A tal respecto, el artículo 1.599 del Código Civil, dispone si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
De lo anterior se colige que en el contrato de arrendamiento escrito, las partes generalmente, establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y así mismo, indican el término final, es decir, el momento que esa longitud temporal concluye; en este caso, cuando las partes señalan el término final, se produce la cesación de los efectos de la existencia del contrato a tiempo determinado. Para Messineo, citado por el autor Gilberto Guerrero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1, Parte Sustantiva y Procesal, dispone que en el caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto; simplemente, que sus efectos cesan, es decir, se extinguen.
Es por ello que del análisis realizado al contrato indicado, se verifica que las partes estipularon que el lapso de duración de la relación arrendaticia sería de tres (3) meses fijos, y que el mismo comenzaría el 01 de mayo de 2011 y terminaría el día 31 de julio de 2011 y que una vez vencida dicha relación, la parte demandada debía hacer entrega material del inmueble arrendado, lo que permite concluir en base al principio de autonomía de voluntad aplicable en materia contractual, el contrato suscrito es a tiempo determinado. Igualmente, se evidencia de los folios 38 al 42 de la primera pieza que la actora, en fecha 01 de agosto de 2011, notificó a través de la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, el vencimiento del tan citado contrato. En tal sentido, dado que en el caso de autos, quedó excluida la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como se indicó ut supra el arrendatario demandado, a saber HOTELERA VIKINGO, C.A., no tiene derecho a la prorroga legal a la que hace referencia dicho cuerpo normativo, por lo que este juzgado superior considera que a pesar que la demandada consignó diversos contratos a fin de demostrar que la relación jurídica data desde fechas anteriores al contrato accionado, dicha relación siempre fue a tiempo determinado, motivo por el cual lo procedente en derecho, es ordenar a la sociedad mercantil HOTELERA VIKINGO, C.A., hacer entrega del inmueble denominado Edificio Los Moros, ubicado en la Calle El Colegio de la Urbanización La Florida, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se decide.
En lo que respecta al estado de conservación del inmueble objeto de la pretensión, este sentenciador observa que riela a los folios 287 al 290 y 293 al 307, inspección judicial realizada por el juzgado a quo, en la cual el juez de dicha instancia dejó constancia que del recorrido efectuado a las instalaciones del inmueble, se desprende que no pudo precisar que los detalles observados en los techos y paredes sean por causas ajenas a las normales de uso, por cuanto no fue promovido un experto para tal fin, razón por la cual, a pesar de que el mantenimiento del buen estado de la cosa arrendada, forma parte de las obligaciones del arrendatario, tal y como lo dispone el artículo 1.595 del Código Civil, no puede pasar por alto, que a los autos no rielan pruebas suficientes que permitan determinar que el inmueble de marras se encuentra en mal estado de conservación por responsabilidad de la demandada, aunado al hecho que en la cláusula cuarta del contrato, se estableció que las reparaciones que necesitara el inmueble sería por cuenta del arrendatario durante la vigencia del contrato y al haber finalizado el mismo, mal podría acordarse el pago de dichas reparaciones, por lo que forzosamente debe este juzgador superior declarar la improcedencia de lo requerido. Así se decide.
En relación al tercer aparte contenido en el escrito libelar, en el cual la demandante, INVERSIONES ORFA, C.A., pretende el pago de mil bolívares (Bs. 1.000,00) por cada día de retardo en la entrega del inmueble, conforme la cláusula penal dispuesta en el contrato, desde el 1º de agosto de 2011, hasta el 07 de octubre de 2011, así como el pago equivalente de dos (2) cánones de arrendamiento y siete (7) días, por el tiempo transcurrido desde el 1º de agosto de 2011 al 07 de octubre de 2011 y las cantidades que sigan causando desde el 7 de octubre de 2011, hasta la ejecución de la sentencia, a razón de mil bolívares (Bs. 1.000,00), este sentenciador señala que la décima octava del contrato, estipularon lo siguiente:
“La falta de cumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO de uno cualquiera de las obligaciones que aquí asume dará derecho a LA ARRENDADORA a exigir judicialmente la resolución del presente Contrato y la inmediata entrega del El Inmueble totalmente desocupado, sin perjuicio de reclamar los daños y perjuicios, siendo por cuenta de EL ARRENDATARIO el pago de los gastos extrajudiciales, costas y costos procesales que ocasionen cualquier juicio. Queda expresamente entendido que por cada día de atraso que tenga EL ARRENDATARIO en entregar El Inmueble al vencimiento del Contrato se obliga a cancelarle a EL ARRENDATARIO, por concepto de Cláusula Penal una suma equivalente a un mil bolívares fuertes (Bsf 1.000) diarios, en adición al canon mensual estipulado, más los gastos de cobranza y honorarios profesionales que se ocasionen.”

Ahora bien del análisis realizado a la cláusula anteriormente transcrita, se evidencia que las partes acordaron el pago de mil bolívares (Bs. 1.000,00), por cada día de atraso en la entrega del inmueble, más el equivalente a un canon mensual estipulado, así como los gastos de cobranza y honorarios profesionales que se causen, en tal sentido, verificado como ha quedado la obligación de la demandada, de hacer entrega del inmueble arrendado, este tribunal superior debe declarar la procedencia de dicho pedimento en lo que se refiere al pago de mil bolívares (Bs. 1.000,00), por cada día de atraso, desde el 1º de agosto de 2011 hasta el 07 de octubre de 2011, lo que corresponde a la cantidad de sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 68.000,00) y los que se sigan causando, cantidad esta que deberá ser calculada hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme y en vista que al pretender que quede extinguida la relación arrendaticia mal podría acordarse el pago de cánones mensuales desde el 01 de agosto de 2011 hasta la ejecución del fallo puesto que se estaría dando continuidad a la contratación que pretende dar por terminada. Así se decide.
Con respecto al pago de los frutos causados, desde la terminación del contrato hasta el 07 de octubre de 2011, se observa que los mismos son producto de la actividad comercial que desarrolla el arrendatario demandado, HOTELERA VIKINGO, C.A., a través de su fondo de comercio y dado que el mismo no forma parte de la relación contractual, puesto que de la minuciosa revisión efectuada al contrato, se desprende que no fue estipulado en ninguna de sus cláusulas la obligación de éste al pago de los frutos obtenidos, es por lo que este órgano superior debe declarar la improcedencia del tal pedimento. Así se decide.
En cuanto a la solicitud de indexación este juzgado superior la considera procedente y acuerda que la misma sea practicada a través de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, sobre la cantidad que en definitiva se produzca por concepto de cláusula penal a razón de mil bolívares (Bs. 1.000,00) por cada día de atraso, mediante los expertos que a bien tenga a designar el tribunal de instancia y que deberá considerar para su cálculo e informe como punto de partida desde la admisión de la demanda, a saber, 24 de noviembre de 2011, hasta la fecha en que se declare definitivamente firme la presente decisión, lo cual será establecido en el dispositivo del presente fallo.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación presentado por la representación de la parte demandada, PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la parte actora y la consecuencia legal de dicha situación es MODIFICAR el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste Operador Superior del Sistema de Justicia.
DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil HOTELERA VIKINGO, C.A. y la ciudadana ROSELLA CANZANESE FARAGALLI, contra la decisión definitiva emitida en fecha 28 de enero de 2016, por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial, la cual queda modificada conforme los términos expuestos.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la solicitud de acumulación de apelaciones invocada ante esta alzada por la representación judicial de la parte demandada y por vía de consecuencia la sentencia interlocutoria de fecha 19 de noviembre de 2013, dictada por el a quo, declarando sin lugar las cuestiones previas de defecto de forma y de inadmisibilidad, relativas a los numerales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 5° y 6° del artículo 340 eiusdem, se tiene como definitivamente firme.
TERCERO: PROCEDENTE el argumento de exclusión de la presente acción de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocado por la representación de la parte actora.
CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES ORFA, C.A., inscrita inicialmente ante el Registrador Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 01 de abril de 1974, bajo el N° 02, tomo 67-A, cuya última modificación estatutaria fue inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de marzo de 2011, bajo el N° 23, tomo 70-A de los libros respectivos, representada por el ciudadano PEDRO PABLO PÉREZ-SEGNINI MAES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-5.537.083, en su condición de Presidente, contra la sociedad mercantil HOTELERA VIKINGO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de septiembre de 1976, bajo el N° 44, tomo 64-A. y la ciudadana ROSELLA CANZANESE FARAGALLI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-5.411.360.
QUINTO: Se condena a la parte demandada, sociedad mercantil HOTELERA VIKINGO, C.A., a hacer entrega material real y efectiva del inmueble denominado Edificio Los Moros, ubicado en la Calle El Colegio de la Urbanización La Florida, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas, propiedad de la demandante.
SEXTO: Se condena a la demandada a pagar a la actora, la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 68.000,00), por concepto de cláusula penal a razón de mil bolívares (Bs. 1.000,00) diarios desde el 1º de agosto de 2011 hasta el 07 de octubre de 2011 y los que se sigan causando desde la admisión de la demanda hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, cantidad esta que deberá ser indexada a través de experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código Adjetivo Civil.
SÉPTIMO: No hay especial condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.
Publíquese, Regístrese, diarícese y en su oportunidad legal remítase el expediente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de marzo de dos mil diecisiete (2017). Años: 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,

LA SECRETARIA ACC.,
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS

ABG. IRIANA BENAVIDES LA ROSA


En esta misma fecha, siendo las tres y cinco de la tarde (03:05 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA ACC.,


ABG. IRIANA BENAVIDES LA ROSA













JCVR/IBLR/PL-B.CA
ASUNTO: AP71-R-2016-000182
ASUNTO ANTIGUO: 2016-9426

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