REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp. N° AP71-R-2016-001147.
PARTE ACTORA: sociedad de comercio ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha veintidós (22) de diciembre de 1994, bajo el N° 47, Tomo 198-A-Pro, de los libros respectivos llevados por ese Registro Mercantil.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos JHONATHAN R. PERALES MORALES y MARIEL FABIOLA MELÉNDEZ BERROTERÁN, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 142.049 y 178.198, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARÍA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V.-13.137.286, E.-936.656, V.-14.035.086 y V.-14.744.642, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano ALCIDES GIMÉNEZ PINO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 26.591.
MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
ANTECEDENTES
Se inició al demanda, mediante escrito presentado en fecha 27 de febrero de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados Jhonathan R. Perales Morales y Mariel Meléndez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 142.049 y 178.198, respectivamente, correspondiéndole al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esa Circunscripción Judicial, conocer de la demanda de cobro de bolívares incoada por la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., contra los ciudadanos Antonio Lorenzo Montenegro, Maria Paz Penas de Lorenzo, Karina Lorenzo Penas y Luis Alberto Lorenzo Penas. Por auto de fecha 03 de marzo de 2015, fue admitida la demanda por el procedimiento establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, referido al procedimiento breve, al mismo tiempo se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En esa misma fecha se requirieron fotostatos para la elaboración de la compulsa y para la apertura del cuaderno de medidas a fin de proveer sola la medida cautelar solicitada. En fecha 13 de marzo de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa, dejando asimismo constancia de haber suministrado los emolumentos correspondientes. Consta en autos, nota de fecha 17 de marzo de 2015, suscrita por la secretaria del tribunal de la causa, dejando constancia de haber librado las respectivas compulsas. Consta en autos, diligencia de fecha 27 de marzo de 2015, suscrita por el alguacil encargado de practicar la citación a los codemandados de autos, en la cual manifestó que fue imposible citar y consignó las compulsas y la orden de comparecencia sin firmar. En fecha 06 de mayo de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó cartel de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 11 de mayo de 2015, se acordó librar cartel de citación a los codemandados de autos, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 14 de mayo de 2015, el abogado Alcides Giménez Pino, consignó a los autos instrumento poder que lo acredita como apoderado judicial de los codemandados de la presente causa, asimismo, en nombre de ellos se dio por citado a los fines de dar contestación a la demanda. Consta en autos, diligencia de fecha 18 de mayo de 2015, en la cual el representante judicial de la parte demandada contestó a la demanda. En esa misma fecha, el representante judicial de la parte demandada consignó escrito de reconvención a la misma. Mediante diligencia de fecha 25 de mayo de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 26 de mayo de 2015, se admitieron las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada. Por diligencia de fecha 28 de mayo de 2015, la representación judicial de la parte demanda consignó copia del escrito de promoción de pruebas, a los fines de evacuar la prueba de exhibición de documentos admitida. En esa misma fecha, se instó al representante judicial de la parte demanda a consignar copia fotostática del escrito de promoción de pruebas conforme a lo ordenado por el auto de admisión. En fecha 01 de junio de 2015, la representación judicial de la parte demandada consignó copias fotostáticas del escrito de promoción de pruebas a los fines legales consiguientes. En esa misma fecha, la Secretaria del tribunal dejó constancia de haberse librado boleta de intimación. Mediante acta de fecha 02 de junio de 2015, la Juez del tribunal de la causa evacuó la Inspección Judicial acordada. Asimismo, por diligencia de esa misma fecha, el representante judicial de la parte actora, consignó escrito de impugnación de legitimidad del apoderado, réplica, promoción y evacuación de pruebas, procediendo el tribunal de la causa por auto de esa misma fecha, a admitir las mismas. Por diligencia de fecha 03 de junio de 2015, el representante judicial de la parte demandada, ratificó el instrumento poder notariado y asimismo todos los actos del proceso.
En fecha 08 de junio de 2015, mediante diligencia presentada por el apoderado demandado, impugnó el contrato de administración y los recibos de Hidrocapital presentados por la representación judicial de la parte actora. Mediante auto de fecha 09 de junio de 2015, se difirió la oportunidad para dictar sentencia para el quinto día de despacho siguiente a esa fecha conforme a lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia de fecha 11 de junio de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó se deseche la oposición a las pruebas presentadas por él. En fecha 16 de junio de 2015, el tribunal de la causa dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la defensa previa relativa a la ilegitimidad del apoderado de la parte demandada y en consecuencia ordenó la reposición de la causa a la fase de citación, a fin que se practique la citación de los codemandados MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, anulando las actuaciones a partir del 06 de mayo de 2015. Mediante diligencia de fecha 30 de junio de 2015, el abogado Alcides Giménez Pino, consignó instrumento poder que lo acredita como apoderado judicial de los codemandados MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, dándose en ese mismo acto por citado en nombre de los mismos y del ciudadano ANTONIO LORENZO MONTENEGRO. En fecha 30 de junio de 2015, el codemandado ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, confirió poder apud-acta al abogado Alcides Giménez Pino. Por auto de fecha 02 de julio de 2015, se ordenó abrir la segunda pieza del presente expediente, de conformidad con el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha, el abogado representante de los codemandados de autos, presentó escrito de contestación a la demanda. En fecha 03 de julio de 2015, la representación judicial de los codemandados en la presente causa, consignó escrito de promoción de pruebas. Mediante auto de fecha 06 de julio de 2015, el tribunal de la causa admitió las pruebas presentadas fijando la oportunidad procesal para evacuar las mismas. En fecha 10 de julio de 2015, se difirió la oportunidad para evacuar las Inspecciones Judiciales admitidas en la presente causa. Mediante acta de fecha 13 de julio de 2015, se llevaron a cabo las Inspecciones Judiciales admitidas. Consta en autos, diligencia de fecha 17 de julio de 2015, presentada por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consignó escrito de promoción y evacuación de pruebas, así como réplica al escrito de contestación consignado por la parte demandada. En esa misma fecha el tribunal de la causa procedió a admitir las pruebas consignadas en el escrito presentado por el apoderado actor. En fecha 22 de julio de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de impugnación de las pruebas presentadas por su contraparte. Por auto de fecha 28 de julio de 2015, se difirió la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, para dentro de los cinco días de despacho siguientes a esa fecha. En fecha 05 de octubre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó se dicte sentencia en el presente asunto. Mediante diligencia de fecha 25 de noviembre de 2015, el representante judicial de la parte actora, solicitó se dicte sentencia. Por diligencia de fecha 17 de junio de 2016, el apoderado judicial de la parte actora solicitó sentencia. En fecha 20 de junio de 2016, mediante diligencia presentada por el apoderado de los codemandados de autos, solicitó el abocamiento del juez al conocimiento de la causa. Por auto de fecha 22 de junio de 2016, la Jueza DAMARIS IVONE GARCÍA, se abocó al conocimiento de la presente causa, haciéndole saber a las partes que se procederá a dictar sentencia al quinto día de despacho siguiente, posterior al vencimiento de los tres días de despacho a que hace referencia el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 03 de octubre de 2016 el apoderado judicial de la parte demandada solicitó el abocamiento del Juez al conocimiento de la causa. Por auto de fecha 07 de octubre de 2016, la Jueza JENNY MERCEDES GONZALEZ FRANQUIS, se abocó nuevamente al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de la parte actora y al quinto día siguiente de la constancia en autos de su notificación, se procederá a dictar sentencia. Consta en autos diligencia de fecha 21 de octubre de 2016, mediante la cual el apoderado actor se dio por notificado del abocamiento de autos. En fecha 28 de octubre de 2016, se difirió la oportunidad para dictar sentencia para dentro de los cinco días de despacho siguientes a esa fecha. En fecha 07 de noviembre de 2016, el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva, la cual se recurre y cuyo dispositivo es del tenor siguiente:
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
“…Omissis…”
V
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos y de las consideraciones expuestas, este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por Cobro de Bolívares incoada por la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., contra los ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS Y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, por las Cuotas de Condominio causadas por un local comercial, sometido al régimen de propiedad horizontal, perteneciente a las residencias Linery, identificado con la letra “K”.-
SEGUNDO: SE CONDENA a los demandados, ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS Y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, a pagar las cuotas de condominios vencidas causadas por el local de su propiedad, correspondiente a los meses desde febrero de 2014 hasta Enero de 2015, por la cantidad de DIECINUEVE MIL SESENTA Y TRES BOLIVARES CON SETENTAYSIETE SENTIMOS, con los intereses moratorios vencidos por causa de la tardanza en el pago, calculado a la tasa del uno por ciento (1%) mensual.
TERCERO: Se niega el pago de las cuotas que por concepto de condominio se sigan venciendo.
CUARTO: Se niega la indexación monetaria.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.
Publíquese y regístrese.-
(Fin de la cita. Subrayado y negrillas del tribunal de la causa.)
Contra la decisión parcialmente transcrita, los representantes judiciales de la parte demandada y actora, mediante diligencias de fechas 09 y 15 de noviembre de 2016, respectivamente, ejercieron recurso de apelación, siendo oídos los mismos en ambos efectos por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 16 de noviembre de 2016 Mediante diligencia de fecha 09 de noviembre de 2016, el representante judicial de los codemandados de autos, apeló del fallo dictado en el presente asunto. En fecha 15 de noviembre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora apeló de la sentencia definitiva. Por auto de fecha 16 de noviembre de 2016, se oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por los abogados Alcides Giménez Pino y Jhonathan Perales Morales, apoderado demandado y actor respectivamente, contra la sentencia definitiva dictada en este asunto. En esa misma fecha se libró oficio Nº 493-2016, remitiendo expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
-II-
TRAMITACION EN SEGUNDA INSTANCIA
Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, contentivas de la demanda de Cobro de Bolívares, seguida por la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., contra ciudadanos Antonio Lorenzo Montenegro, María Paz Penas de Lorenzo, Karina Lorenzo Penas y Luis Alberto Lorenzo Penas, proveniente del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud los recursos de apelación ejercidos en fechas 9 y 15 de noviembre de 2016, por los abogados Alcides Giménez Pino y Jhonathan Perales Morales, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 26.591 y 142.049, respectivamente, actuando el primero en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y el segundo como apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 07 de noviembre de 2016, por el supra mencionado Tribunal.
Por auto de fecha 25 de noviembre de 2016, se dio por recibido el expediente, y posterior a una revisión de las actas que conforman el mismo, se ordenó remitirlo mediante oficio al Tribunal de la causa, a fin de que subsane los errores de foliatura señalados, de conformidad con el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de enero de 2017, este Tribunal en virtud de haberse dado cumplimiento a lo ordenado mediante auto de fecha 25 de noviembre de 2016, ordenó realizar las anotaciones respectivas en el libro de causas llevado por este Juzgado y se fijó para el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha, a fin de dictar sentencia, por tramitarse el presente asunto conforme al procedimiento breve, todo ello de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Reseñado lo anterior, debe este Juzgado Superior establecer el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe a determinar si la decisión de fecha 07 de noviembre de 2016, proferida por el a quo, la cual declaró parcialmente con lugar la demanda que por cobro de bolívares intentada por la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., contra los ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARÍA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, se dictó ajustada a derecho.
En tal sentido, se observa que la pretensión de la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., persigue el pago de unas cantidades de dinero por concepto de cuotas de condominio que –a su decir- se encuentran vencidos y no pagados, correspondientes a las planillas de condominio emitidas desde febrero de 2014, hasta enero de 2015, adeudado por los ciudadanos Antonio Lorenzo Montenegro, María Paz Penas de Lorenzo, Karina Lorenzo Penas y Luis Alberto Lorenzo Penas, en su carácter de copropietarios de un local comercial signado con la letra “K” de las Residencias Lenery, cuya administración de condominio de las nombradas residencias, le corresponde a la demandante, así como el pago de las cuotas de condominio que se sigan venciendo con sus intereses y la corrección monetaria o indexación de los valores contenidos en las cantidades de dinero demandadas.
Asi mismo, del escrito libelar se desprenden los siguientes hechos con relevancia jurídica invocados por el actor:
Que la demandante posee la cualidad de administradora de condominio de las residencias Linery, situadas entre las calles Sucre y Mis Encanos, en la jurisdicción del municipio Chacao del estado Miranda, según el acta de Asamblea General Ordinaria de copropietarios del mencionado edificio, de fecha cinco (05) de diciembre de 2013, acompañada al escrito libelar con la letra “c”.
Que la demandante ha sido facultada por la junta de condominio para ejercer la presente acción en beneficio de la comunidad de copropietarios, viéndose así cubiertos los extremos consagrados en el artículo 20 de la Ley de Propiedad horizontal. La autorización fue acompañada al libelo de demanda marcado con letra “D”.
Que los ciudadanos codemandados, adquirieron el derecho de propiedad sobre un local comercial sometido al régimen de Propiedad Hotizontal perteneciente a las residencial Linery, identificado con la letra “K” ubicado en la planta baja (PB), según consta en documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao el estado Miranda, en fecha once (11) de julio de 2008, anotado bajo el N° 42, Tomo 38, Protocolo Primero, el cual anexa a la demanda en copia simple marcada con la letra “E”.
Que dicho local, se encuentra alinderado de la siguiente forma: Norte: Con el Local Comercial “L”; Sur: A donde da su frente con Fachada Exterior sur del Edificio; Este: con el local comercial letra “L”; y Oeste: con el Local Comercial letra “J”, con una superficie aproximada de veintinueve metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (27,70 Mts. 2), y le corresponde un porcentaje sobre los derecho y cargas de la comunidad de un entero con seis mil ochocientos sesenta y un diez milésimas por ciento (1,68610 %), según consta del documento de condominio, donde también se establece la obligación que surge sobre todos y cada uno de los copropietarios de un edificio sometido al régimen de Propiedad Horizontal de contribuir con los pagos del condominio.
Que el demandante, en su condición de administradora de la nombrada residencia, previa aprobación de la junta de condominio y/o de la comunidad de copropietarios, -a su decir- ha efectuado una serie de erogaciones dirigidas a la conservación, reparación y mejoras de las cosas comunes, así como todas aquellas tendientes a la satisfacción de los gastos que son inherentes a la comunidad de copropietarios, como consta, a su decir, de los recibos, liquidaciones o planillas de condominio hechas llegar por el demandante a los propietarios de las residencias Linery, con indicación del detalle de las cuotas correspondientes a gastos comunes y no comunes con previsión a lo consagrado en la Ley de Propiedad Horizontal, documento de Condominio, entre otros.
Que los codemandados, deben pagar hasta por el monto de la alícuota correspondiente al local comercial de su propiedad. Lo que le corresponda de estos gastos.
Que a pesar de haber intentado amistosamente lograr el pago de las cuotas de condominio por parte de los codemandados, estos adeudan a la demandante, en su condición de administradora de condominio del ya mencionado edificio y representante de la comunidad de copropietarios en atención a lo preceptuado en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, por conceptos de recibos de condominio vencidos correspondiente al inmueble de su propiedad, la cantidad de Diecinueve mil bolívares sesenta y tres con setenta y siete céntimos (Bs. 19.063,77), que se detalla en el libelo de la demanda de la siguiente manera, según años, meses y montos:
Mes Año 2014 Cuota Mensual
Febrero 954,19
Marzo 2.206,84
Abril 1.497,42
Mayo 1.142,44
Junio 1.409,33
Julio 1.920,08
Agosto 1.965,37
Septiembre 1.136,88
Octubre 1.641,49
Noviembre 2.259,74
Diciembre 2.024,70
Mes Año 2015 Cuota Mensual
Enero 905,30
Total adeudado: 19.063,77
Que los recibos previamente mencionados, los presenta en forma original junto al escrito libelar mancado con la letra “F”, con el carácter que les otorga expresamente la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 14, único aparte, los cuales opone formalmente a los codemandados de autos.
Fundamentó su pretensión en lo establecido en la Ley de Propiedad horizontal, conjuntamente con las estipulaciones consagradas en el Código Civil, en el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio.
Que de conformidad con lo consagrado en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, la administración de los inmuebles que trata dicha ley corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.
Que el artículo 12 de la misma ley establece que los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o parte de ellos según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7 le hayan atribuido.
Procedió a citar lo establecido en los artículos 11, 12, 13, 14 y 15 de la ley in comento, que establece lo concerniente a los gastos comunes. Concluyendo que la Ley le impone al propietario de un local comercial, en su condición de tal, el deber jurídico de contribuir, según la proporción que le corresponda, en el pago de los gastos generados con ocasión a los gastos comunes y que se atribuye al administrador de un inmueble, la facultad de exigir el pago de la contribución que le corresponde.
Que el literal “B” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal consagra la obligación del administrador de recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponde en los gastos y expensas comunes, y que el literal “E” del prenombrado artículo señala que le corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes.
Que en lo que respecta a los efectos principales de las obligaciones civiles, consagradas en el ordenamiento jurídico venezolano, arguyó que los preceptos aplicables al caso según su consideración se encuentran estatuidos en los artículos 1.264, 1.269, 1.271, 1.273 y 1.277 del Código Civil, por lo cual requiere que sean considerados al momento de efectuar el estudio del presente caso.
Que el artículo 1.291 del Código Civil, consagra que el deudor no puede constreñir al acreedor a recibir parte del pago de una deuda, aunque esta fuere divisible señalando igualmente los artículos 1.252 y 1.297 del mismo Código, señalando finalmente que los gastos del pago son de cuenta del deudor.
Finalmente solicitó, por todos los razonamientos de hechos y de derecho esgrimidos, que los codemandados Antonio Lorenzo Montenegro, María Paz Penas de Lorenzo, Karina Lorenzo Penas y Luis Alberto Lorenzo Penas, convengan en pagar o sean condenados al pago de la cantidad de diecinueve mil Bolívares sesenta y tres con setenta y siete céntimos (Bs. 19.063,77), monto total adeudado por concepto de cuotas de condominio vencidos y no pagados que incluyen a su vez los intereses moratorios vencidos por causa de la tardanza en el pago, a la tasa del uno por ciento (1%) mensual; el pago de las cuotas que por concepto de condominio se sigan venciendo con sus respectivos intereses moratorios calculados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, hasta la total y definitiva cancelación de la deuda; que se realice la corrección monetaria o indexación de los valores contenidos en las cantidades demandadas; y por último, al pago de las costas y costos procesales que se causen con motivo del presente proceso.
Por su parte, luego de que el tribunal de la causa mediante fallo de fecha 16 de junio de 2015, repusiera la causa al estado de citación de los codemandados María Paz Penas de Lorenzo, Karina Lorenzo Penas y Luis Alberto Lorenzo Penas; y una vez cumplida la formalidad ordenada, mediante diligencia de fecha 30 de junio de 2015, el representante judicial de los codemandados se dio formalmente por citado, quien procedió en escrito de fecha 02 de julio de 2015, a contestar la demanda, de la cual se desprende lo siguiente:
Rechazó y negó que sus mandantes le deban al administrador de condominio ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., la cantidad de diecinueve mil sesenta y tres bolívares con 77/100 (Bs. 19.063,77) por concepto de cuotas de condominio correspondiente al local comercial K, ubicado en la planta baja del edificio Linery, referidas a los meses de febrero 2014 hasta el mes de enero de 2015.
Que para que el pago de los recibos de condominio sea exigible a los integrantes de la comunidad de propietarios es necesario que las partidas que lo conforman estén lícitamente causadas, es decir, que su origen y naturaleza sea legal, por estar acordada como gasto común por la Ley o el Documento de Condominio o demás leyes que tengan injerencia en la existencia de la edificación y su mantenimiento, citando para ello el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que en el caso que nos ocupa el pago de los recibos accionados desde febrero de 2014 hasta enero de 2015, contienen una partida denominada fondo de reparaciones varias s/ asamblea 05/12/2013, por la cantidad fija de diez mil bolívares con 00/100 (Bs. 10.000,00), mensuales, que a su decir es ilícita e ilegal, ya que según su criterio debió ser acordada como gasto común, por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.
Que dicho fondo está viciado de nulidad absoluta y su cargo en el recibo de condominio –a su decir- es ilegítimo y que, con la asamblea ordinaria de condominio de fecha 05/12/2013 y su informe posterior, se le intentó dar apariencia de legalidad.
Que cuestionan que su utilización quede a la discrecionalidad del administrador, pues su uso y gasto no se discrimina o justifica en los recibos impugnados y que se lo resaltaron a la junta de condominio y al propio administrador, sin obtener respuesta satisfactoria al respecto motivando esto la suspensión del pago de los aludidos recibos.
Que para que se requiere más dinero si hay de sobra en el fondo de reserva que a tal efecto señala las cantidades que se encuentran el dicho fondo, que cual es el sentido de tener un fondo de reparaciones varias si se cuenta para ello con el fondo de reserva.
Que la asamblea del 05 de diciembre de 2013, derogó el dispositivo de la cláusula décima séptima del documento de condominio referido al quórum para deliberar y celebrar acuerdos válidos y obligatorios para la comunidad de propietarios.
Que también derogó el contenido de la cláusula décima novena del documento de condominio.
Que por lo antes expuesto impugnan y desconocen por ilegales los recibos de condominio que se pretenden cobrar a sus mandantes y que constituyen objeto de la demanda ya que a su decir, el administrador accionante vulneró y violó el ordenamiento jurídico y el documento de condominio con el objeto de –a su decir- facilitarse recursos de fácil disposición. Y que procede a impugnar y desconocer el cuestionado recibo de condominio del edificio Linery.
Que en dicho recibo de condominio se aprecia como gasto común con cargo a los locales de comercio y a los apartamentos las partidas “sum. E inst. cerradura/ cilindro c/ copias llaves” por la cantidad de Bs. 7.207,20, alegando que dicho gasto no es común, que a su decir, lo hizo el administrador con el propósito de facilitar el acceso solo a los residentes, por las puertas del edificio así como las llaves de uso personal para cada uno de ellos, y que el administrador del condominio se gastó Bs. 9.363,20, distribuidos entre suministro de cilindros, cerraduras, extracción de llave, mantenimiento de cerradura, candados y copia de llaves, con cargo por igual a los residentes del edificio y a los locales de comercio, los cuales no tienen acceso a esa parte del edificio y que no es un gasto común a ellos, por ser un área privativa y de uso exclusivo de los residentes.
Luego de citar los artículos 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal arguyó que se puede eximir de este pago a los locales de comercio debido al uso privativo que hacen los residentes a las puertas del acceso a las doce (12) plantas tipo viviendas del edificio, pues de otra forma resulta insólito, que los locales de comercio del edificio Linery tengan que pagar las llaves de acceso al edificio que no usan.
Que proceden a impugnar y desconocer el recibo de condominio correspondiente al mes de febrero de 2014, emitido por el administrador del condominio edificio Linery, pues a su decir, la misma contiene partidas cuyo cobro es violatorio del ordenamiento jurídico y del documento de condominio.
Asimismo, procedió a impugnar y a desconocer los recibos de condominio de los meses marzo, abril, mayo, junio julio, agosto, septiembre, octubre noviembre y diciembre de 2014, así como el recibo del mes de enero del año 2015, alegando que en dichos recibos existen diversas partidas que no corresponden a gastos comunes para los propietarios de los locales de comercio del edificio Linery.
Que en cuanto a los intereses moratorios, luego de proceder a citar los artículos 1.277 y 1.746 del Código Civil, arguyó que no existe otro instrumento, contrato o norma contraria a dichas normas, para cobrar intereses moratorios distintos a los legales, alegando que el cargo y acumulación de intereses en los recibos de condominio efectuado por el administrador, ORGANIZACIÓN PAFI C.A., a la tasa del uno por ciento (1%), a su decir, es ilegal.
Que el contrato de administración aparece suscrito aparentemente por una sola persona en nombre de la junta de condominio, sin consulta a la comunidad de propietarios.
Finalmente, solicitó que sea declarada sin lugar la demanda por cobro de Bolívares instada en la presente causa.
PRUEBAS
Es así que para demostrar sus dichos las partes de esta contienda judicial, trajeron las pruebas que consideraron pertinentes a su defensa las cuales se pasan a analizar de la siguiente manera:
ACTORA:
1.- Marcado con la letra “A” del folio siete (07) al ocho (08), copia simple de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 25 de octubre de 2010, quedando anotado bajo el N° 38 del Tomo 219, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental no fue objeto de debate y mucho menos tachado, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello se demuestra la representación que se atribuye el abogado Jhonathan Rafael José Gregorio Perales Morales, como apoderado judicial del ciudadano José Gregorio Pardo, quien actúa como Director de la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN PAFI, C.A.
2.- Marcado con la letra “B”, del folio nueve (09) al diez (10), copia simple de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 17 de abril de 2012, quedando anotado bajo el N° 33, del Tomo 80 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental no fue objeto de debate y mucho menos tachado, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello se demuestra la representación que se atribuye la abogada Mariel Fabiola Meléndez Berroterán como apoderada judicial del ciudadano José Gregorio Pardo, quien actúa como Director de la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN PAFI, C.A. ASI SE DECLARA
3.- Marcado con la letra “C”, del folio once (11) al doce (12), copia simple del acta de asamblea general ordinaria de propietarios de las Residencias Linery, de fecha 05 de diciembre de 2013, este Tribunal por cuanto observa que dicha documental en modo alguno fue objeto de debate, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose dicha documental como fidedigna y cuyo análisis será realizado en las motivaciones para decidir. ASI SE DECLARA
4.- Marcado con la letra “D” en el folio trece (13), original de autorización otorgada por la junta de condominio de las Residencias Linery, de fecha 01 de septiembre de 2014, en la cual autorizan a la ORGANIZACIÓN PAFI C.A., para la contratación de un abogado, a fin de realizar la cobranza judicial de los recibos de condominio pendientes, del local comercial LOC.K, a nombre de Lorenzo M. HMON INVERSIONES C.A., este Tribunal por cuanto observa que dicha documental no fue impugnada ni desconocida por la parte contraria, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 y con ello se demuestra la legitimidad de la parte actora, para actuar en el presente juicio. ASI SE DECLARA
5.- Marcado con la letra “E” del folio catorce (14) al diecisiete (17), copia simple de documento de propiedad del local comercial identificado con la letra “K” autenticado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 11 de julio de 2008, quedando anotado bajo el N° 42, Tomo 38 Protocolo Primero, este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental no fue objeto de debate y mucho menos tachado, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello se demuestra que los propietarios de ese local comercial son los ciudadanos Antonio Lorenzo Montenegro, María Paz Penas de Lorenzo, Karina Lorenzo Penas y Luis Alberto Lorenzo Penas. ASI SE DECLARA
6.- Marcado con la letra “F”, del folio dieciocho (18) al veintinueve (29), originales de recibos de condominio emanados por la ORGANIZACIÓN PAFI C.A., correspondiente al edificio Linery, a nombre del propietario Lorenzo M. HMON INVERSIONES C.A., dichas instrumentales están identificadas como 02 2014, 03 2014, 04 2014, 05 2014, 06 2014, 07 2014, 08 2014, 09 2014, 10 2014, 11 2014, 12 2014, 01 2015. Este Tribunal por cuanto observa que dicha documental en modo alguno fue objeto de debate y de acuerdo a lo establecido en la parte in fine del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal: “Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”. Teniéndose dicha documental como fidedigna y cuyo análisis será realizado en las motivaciones para decidir. ASI SE DECLARA
DEMANDADA:
1.- En su escrito de contestación, el representante judicial de los codemandados alegó que el instrumento poder que acredita su representación ya había sido reproducido con anterioridad, por lo que se observa del folio doscientos cuarenta y tres (243) al doscientos cuarenta y siete (247), de la pieza identificada con el Nro. 1 del presente expediente, original de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 29 de junio de 2015, quedando anotado bajo el N° 06 del Tomo 219, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental en modo alguno fue objeto de debate y mucho menos tachado, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello se demuestra la representación que se atribuye el abogado Alcides Giménez Pino, como apoderado judicial de los ciudadanos María Paz Penas de Lorenzo, Karina Lorenzo Penas y Luis Alberto Lorenzo Penas.
2.- Del folio ciento trece (113) de la primera pieza del presente expediente, copia simple de informe emanado por la ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., donde se le hace saber a los propietarios de las residencias Linery los resultados de la Asamblea General Ordinaria de Propietarios de fecha 05 de diciembre de 2013. Este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental fue suscrita por la parte actora y no hubo desconocimiento alguno, se tiene como fidedigna conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y cuyo análisis será realizado en las motivaciones para decidir.
3.- Marcado con las letra “D” en el folio ciento nueve (109) de la pieza Nro. 1 del presente expediente, acompañado junto a la anulada contestación de la demanda y ratificado en el nuevo escrito de contestación, impresión del documento de condominio del edificio Linery. Este tribunal observa que el mismo no fue en modo alguno objeto de debate ni mucho menos desconocido teniéndose como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrando los parámetros sobre los cuales se rige dicho edificio.
Durante el lapso Probatorio fueron promovidas las siguientes probanzas.
ACTORA:
1.- promovió la confesión de la parte demandada y el mérito probatorio del escrito de contestación, pues alegó que la representación judicial de los codemandados había manifestado expresamente que adeuda las sumas reclamas en el juicio. Al respecto, se observa que nuestro la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, ha establecido los siguientes criterios:
“La Sala de Casación de Civil de este Máximo Tribunal de Justicia ha sostenido que la prueba de confesión espontánea debe valorarse de forma obligatoria por el juez sólo cuando ha sido invocada por la parte que pretende beneficiarse de ella, posición que ha sostenido desde 1993 (S.C.C. 3 de marzo de 1993) y que ha ratificado en los fallos nros 400 de 30 de noviembre de 2000, 006 de 12 de noviembre de 2002 y 737 de 1° de diciembre de 2003, y que se ha resumido en el siguiente extracto:
“Sobre el deber del juez de analizar las confesiones espontáneas en que puedan incurrir las partes en litigio, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 3 de marzo de 1993, sostuvo lo siguiente:
(…) Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios.
En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales (cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.), buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Caso contrario, es decir, que el juez no la detecte y la silencie, tal situación no sería susceptible de recurso alguno contra el fallo, ni puede atacarse con la alegación de vicio de silencio de prueba, ya que la confesión judicial espontánea que nace en cualquier estado y grado de la causa, fuera del término probatorio, al no ser de las pruebas producidas (promovidas) expresamente, no cae obligatoriamente bajo el mandato del tantas veces citado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y consecuencialmente no tiene el juez obligación de examinarla” (Sala de Casación Civil, sentencia. N° 400 del 30 de noviembre de 2000).
Asimismo, en fecha 13 de noviembre de 2007, en el juicio Multinacional de Seguros C.A. Vs. Arturo F. Hernández, la misma Sala, sostiene:
“… la confesión espontánea no constituye una “confesión como medio de prueba”, sino un acto de los que fija el alcance y límite de la relación procesal, y que determina cuál es el alcance de los alegados, admitidos y controvertidos en el juicio, razón por la cual sólo puede surtir efectos a los fines de la fijación de la carga de la prueba en el proceso, de modo que al haber sido delatada como medio de prueba, debe la Sala desechar la denuncia que lo soporta…”
De acuerdo a los criterios parcialmente transcritos, se puede concluir que los alegatos y defensas hechos por las partes, no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, por cuanto, en principio y por regla general, éstos van dirigidos a delimitar la controversia, de allí que quedarán relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte, asimismo, para que haya confesión debe haber reconocido la parte demandada la obligación con el demandante y sus consecuencias, lo cual no puede evidenciarse del escrito de contestación. En consecuencia, se desecha la mencionada prueba. Y así se decide.
2.- Copia simple de contrato de administración suscrito entre ORGANIZACIÓN PAFI C.A., y el presidente de la Junta de Condominio del edificio Linery, de fecha 08 de enero de 2003 que riela al folio cuarenta y uno (41) al cuarenta y seis (46) de la segunda pieza del presente expediente, el cual fue impugnado por la parte demandada alegando que fue producido en el lapso de promoción de pruebas, siendo lo correcto, a su decir, incorporarlo en el libelo de la demanda, por ser este documento fundamental. Al respecto, esta Alzada observa que el presente juicio se basa en un cobro de bolívares por concepto de cuotas de condominio vencidas y no pagadas, cuyo instrumento para demostrar dicha deuda, serían los recibos de condominio efectivamente vencidos y no pagados por la parte demandada, no siendo el contrato de administración el instrumento que avale la pretensión del demandante, por tal motivo se desecha dicho argumento. En consecuencia se le otorga pleno valor probatorio, demostrando la cualidad para actuar en el presente juicio. ASI SE DECLARA
3.- Copias simples de nueve (09) facturas las cuales rielan a los folios cuarenta y siete (47) al cincuenta y cinco (55), emitidas por Hidrocapital, a nombre de ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., emitidas en fechas 21/04/2014, 20/05/2014, 18/06/2014, 17/7/2014, 19/08/2014, 17/09/2014, 17/10/2014, 18/11/2014, 21/01/2015 y 16/12/2014. La parte demandada procedió a impugnarlas alegando que dichas facturas constituyen el soporte de prestaciones reclamadas y contenidas en los recibos de condominio, que dichos instrumentos son fundamentales a la demanda y que si son apreciadas positivamente, causan indefensión a la parte demandada. Al respecto este Tribunal observa que una vez consten a los autos las pruebas promovidas por las partes, cada una puede hacer uso del derecho a la defensa respecto a ellas, oponiéndose a las mismas, dentro del lapso legal establecido, por lo que quien aquí decide desecha tal alegato. En consecuencia, se toman como fidedignas y se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuyo análisis de las mismas se realizará en las motivaciones para salir. ASI SE DECLARA
4.- Copia simple de la Gaceta Oficial Nro. 39.788 de fecha 28 de octubre de 2011, la cual riela a los folios cincuenta y seis (56) al sesenta (60) de la pieza nro. 2 del presente expediente en la cual se alega que el cobro de la tarifa residencial, del agua potable y saneamiento se realiza mediante un medidor. Al respecto, este Tribunal observa que en la referida gaceta, se establece los lineamientos a seguir para el cobro de los servicios aquí señalados, en este sentido, se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, y con ella se demuestra el cargo que hace la empresa Hidrocapital, en base a una sola tarifa residencial.
5.- Original del reporte de los recibos pendientes, que riela al folio sesenta y uno (61) de la segunda pieza del presente expediente. La parte demandada procedió a impugnar el presente instrumento por considerarla impertinente, irrespetuosa y ajena a los hechos. Al respecto este tribunal observa que del referido instrumento demuestra que los ciudadanos ahí identificados, deben a esa fecha la cantidad reflejada, salvo prueba en contrario. ASI SE DECLARA
DEMANDADA
1.- En el folio ciento nueve (109) de la pieza Nro. 1 del presente expediente, se observa en el escrito de contestación, impresión del documento de condominio del edificio Linery, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito (hoy municipio) Sucre del estado Miranda de fecha 21 de enero de 1977, el cual quedó registrado bajo el Nro. 5, folio 14, Tomo 16, protocolo primero. Al respecto este Tribunal observa que el mismo ya se le otorgó valor probatorio previamente.
2.- Promovió los recibos de condominio producidos por la parte actora en su libelo de demanda, los cuales rielan a los folios dieciocho (18) al veintinueve (29), al respecto este Tribunal observa que ya se les otorgó valor probatorio anteriormente.
3.- Promovió la copia simple del acta general ordinaria de propietarios del edificio Linery, celebrada en fecha 05 de diciembre de 2013 producido junto con el libelo de la demanda, marcado con letra “C” por lo cual solicitó se llevara a cabo la inspección judicial a objeto de verificar la existencia del documento promovido como prueba. Al respecto este Tribunal observa que riela al folio veintiséis (26) al veintisiete (27) de la pieza identificada con el Nro. 2, la evacuación de esa inspección judicial en donde la Juez del Tribunal de la causa constató la existencia de dicha acta de asamblea, a cuyo original se procedió a sacar copia simple a fin de anexarlo al expediente. Asimismo, se deja constancia que dicha documental ya se le otorgó valor probatorio.
4.- Promovió recibos en copias simples, por las cantidades de Bs. 2.156,00 y Bs. 7.207,20, emanados por CERRAJERÍA LA REPARADORA, C.A., y debidamente sellados como recibidos por la Junta de Condominio de la Residencia Linery, los cuales fueron producidos en la anulada contestación a la demanda, que rielan a los folios ciento catorce (114) y ciento quince (115), de la primera pieza del presente expediente, por lo que solicitó se lleve a cabo la inspección judicial a fin de constatar que existan dichos originales. Al respecto este Tribunal observa que riela al folio veintiséis (26) al veintisiete (27) de la segunda pieza del expediente, la evacuación de esa inspección judicial en donde la Juez del Tribunal de la causa constató la existencia de dichos originales. Sin embargo, es necesario precisar que dichos recibos fueron emanados por un tercero que no es parte en el juicio, y para que tengan valor probatorio, resulta necesario evacuar una prueba testimonial a fin de ratificar la veracidad de dichos recibos, por lo cual quien aquí decide, pasa a desechar la prueba, por improcedente.
5.- Copia simple de Factura S/N line2014-04 emanada por el proveedor BIRD de fecha 09 de abril de 2014, con sello de la Junta de Condominio de la Residencia Linery, la cual riela a los folios ciento diecisiete (117) de la primera pieza del presente expediente, solicitando el demandado la inspección judicial a objeto de que se verifique la existencia de dicha factura Al respecto este Tribunal observa que riela al folio veintiséis (26) al veintisiete (27) de la segunda pieza del expediente, la evacuación de esa inspección judicial en donde la Juez del Tribunal de la causa constató la existencia de dicho original, ahora bien, al igual como fue expuesto precedentemente que dicha factura fue originada por un tercero, el cual no es parte de la litis por lo cual debió ser ratificada dicha factura con la prueba testimonial, es por lo que este Tribunal procede a desechar la misma por improcedente.
6.- Promovió las facturas sobre el mantenimiento y reparación de los ascensores, por las cantidades de Bs. 1.288,00 y los trabajos de albañilería y pintura cuarto maq. Asc. Por la cantidad de Bs. 18.000,00, así como las facturas sobre compras de bolsas p/basura f-6456, productos de limpieza agua Hidrocapital, rep.sist. conctacto c ch, artículos de ferretería c ch, transporte material c ch, compra de pintura, combillos, arena y otros, compra articulo de oficina c.ch, compra sellos raf, s.r.l c.ch, fotoc. Gastos 03/2014 y gastos fotocopias y papelería. Para lo cual solicitó inspección judicial de la juez del Tribunal de la causa a fin de verificar el soporte de los originales, al respecto se pudo observar de la ya nombrada inspección judicial evacuada en fecha 13 de julio de 2015, la cual riela al folio veintiséis (26) al veintisiete (27) de la segunda pieza del expediente, la Jueza solo dejó constancia de haber visto los originales que rielan a los folios ciento quince (115) ciento dieciséis (116) y ciento diecisiete (117) de la primera pieza del presente expediente referentes a las pruebas supra mencionadas, asimismo, no se evidencia a los autos la consignación de dichas facturas, por lo cual quien aquí decide procede a desechar las mismas.
7.- Promovió la prueba de inspección judicial del edificio Linery a fin de demostrar que el local comercial identificado con la letra “K” no tiene acceso a la parte del edificio destinada a vivienda, al respecto se observa de la inspección evacuada en fecha 13 de julio de 2013, la Juez de la causa apreció que el inmueble identificado con la letra “K”, ubicado en la planta baja del edificio Linery, no tiene acceso al edificio ni a las instalaciones internas del mismo, por lo cual, se le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, antes de emitir opinión sobre el fondo de la causa, pasa de seguida el tribunal a pronunciarse en cuanto al procedimiento que aplico el A-QUO, en la tramitación del presente juicio y a tales efectos observa:
Al tratarse la presente demanda de una acción de cobro de bolívares por cuotas de condominio, se hace necesario traer a colación lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal; el cual establece:
“Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.” Negrillas y subrayado de este Tribunal Superior.
Es decir, la normativa legal precedentemente transcrita otorga fuerza ejecutiva a las planillas o recibos de condominio correspondientes a las cuotas comunes por gastos causados por aquellos inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal, lo que significa que su pago podrá ser demandado por el procedimiento especial establecido en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, y así lo ha dejado establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia Nº 2675 de fecha 28 de octubre de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Iván Rincón Urdaneta, en el Caso: Junta de Condominio del Conjunto Residencial Valle Abajo, Exp. Nº 01-2140, cuyo tenor es el siguiente:
…Omissis…
“…Ahora bien, considera esta Sala que el acto verdaderamente lesivo es el dictado el 15 de junio de 2000, por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que negó la admisión de la demanda ejercida por la vía ejecutiva y ordenó su tramitación por la vía ordinaria, y no, como afirma en su libelo de demanda de amparo, el dictado por el mismo juzgado el 18 de septiembre de 2000, mediante el cual negaba la nulidad del auto del 15 de junio de 2000 y ratificaba su contenido.
La lesión constitucional, a juicio de esta Sala radica en que el auto del 15 de junio de 2000, limitó el derecho de acceso a la justicia y violó el derecho al debido proceso consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando desconoce la fuerza ejecutiva de los recibos de condominio a que expresamente dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y por ende, niega la admisión de la demanda por cobro de contribuciones de condominio incoada por la vía ejecutiva, conforme lo dispone el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, bajo el erróneo argumento de que como los recibos de condominio no se encuentran dentro de la enumeración de los títulos ejecutivos a que hace referencia el mencionado artículo 630, no pueden ser considerados como tales, cuando se insiste, es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que otorga el carácter de título ejecutivo.
Al desconocer la fuerza ejecutiva del documento fundamental de la demanda, al momento mismo de su admisión, le está ocasionando una limitación al derecho al acceso a la justicia, pues el accionante escogió como vía idónea para reclamar las sumas de dinero supuestamente adeudadas por concepto de contribuciones condominiales, la vía ejecutiva y no la ordinaria, como de oficio ordenó el auto accionado tramitar. Así se declara.
Las violaciones constitucionales constatadas por esta Sala coinciden con las apreciadas por el a quo, motivo por el cual debe ser confirmado el fallo sujeto a consulta. Así se declara…” (Negrillas y subrayado de este Tribunal Superior).
La vía ejecutiva, se tramita por el procedimiento ordinario, pero con la característica de que se adelanta la fase ejecutiva con relación a un fallo que no se ha dictado, y se procede al embargo ejecutivo de bienes y la publicación de carteles y otros actos de ejecución, quedando en suspenso sólo el remate, para que este tenga lugar una vez que la sentencia declarada con lugar en la vía ejecutiva, quede firme. Ahora bien, la parte accionante en la presente causa solicitó la tramitación del presente procedimiento por el procedimiento breve, y posteriormente el Tribunal de la causa por auto de fecha 03 de marzo de 2015, admitió la acción interpuesta por el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, pronunciamiento que obedeció al quantum de la presente demandada, el cual fue fijado al momento de interposición de la misma en diecinueve mil sesenta y tres bolívares, con setenta y siete (Bs. 19.063,77), equivalentes a ciento cincuenta con once unidades tributarias (150,11 U.T). Así las cosas, quien aquí decide aclara, que al haber sido conferido por la ley carácter de titulo ejecutivo a las planillas o recibos de condominio, su cobro podría ser tramitado por el procedimiento especial previsto en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil. En Tal sentido, a los fines de emitir pronunciamiento con respecto al procedimiento aplicado al caso de marras, se hace necesario traer a colación lo establecido por el artículo 26 de nuestra Carta Magna, el cual establece:
“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”.
Respecto a la reposición inútil a que hace referencia dicha norma rectora, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión Nº 985, de fecha 17 de junio de 2008, estableció que:
“…Ciertamente, en aras del aseguramiento de la tutela judicial efectiva, el artículo 26 del Texto Fundamental prohíbe las reposiciones procesales carentes de utilidad, aquellas que, sin provecho alguno, alteren el desarrollo del proceso, lo cual es consecuencia de la prohibición de formalismos que atenten contra el propósito de alcanzar justicia. El Estado de Derecho y de Justicia contemplado en el artículo 2 de la vigente Carta Magna no puede tolerar decisiones judiciales amparadas en rigores innecesarios ni peticiones de parte que pretendan conducir al Juez a la adopción de medidas semejantes...”.
En tal sentido, esta Sala en fallo N° 442/2001- sostuvo que las situaciones que amenazan la celeridad de la justicia son las que la nueva Constitución ha pretendido subsanar incorporando en el sistema jurídico venezolano un verdadero derecho a la justicia efectiva, es decir:
“(…). Una justicia que sirva para solucionar los conflictos en vez de entorpecerlos o paralizarlos. Una justicia que defienda a aquéllos que tienen la razón y no que incentive a aquéllos que saben que no la tienen, al permitir a estos últimos utilizar el derecho como maniobra para excusarse de las responsabilidades o retrasar su cumplimiento, y no como el mecanismo efectivo para la solución de las controversias y de búsqueda de la verdad. La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela pretende pues, que los órganos de administración de justicia decidan con criterios justicialmente lógicos y en busca de la verdad, en vez de criterios atados a lo literal y formalmente jurídico”.
Es el objetivo de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que los órganos de administración de justicia funcionen como medios efectivos para la solución de conflictos en forma transparente y expedita evitando que formalismos, dilaciones indebidas o reposiciones inútiles interrumpan el único fin para el cual esos órganos existen: la justicia.
Ha sido enfática la Sala, como se observa, al destacar la importancia de la prohibición de reposiciones inútiles, a la par que ha aclarado en qué consisten: todas aquellas que interrumpen la justicia, siendo que ésta es el fin último de la actividad jurisdiccional. Son aceptables las reposiciones, por tanto, sólo en la medida que con ellas se pretenda retomar el orden procesal en caso de infracción a reglas que tengan como propósito la mejor defensa de los derechos constitucionales.
Lo expuesto es reafirmado por otra norma de la Carta Magna, el artículo 257, en el que se dispone:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”.
El proceso, en palabras del Constituyente de 1999, es un instrumento para la realización de la justicia, por lo que debe ser simple y sus trámites han de ser eficaces. Se rechaza así el proceso innecesariamente complejo y aquél integrado por actos ineficaces para la solución de la controversia planteada. Si bien el proceso tiene una innegable naturaleza formal, al ser una sucesión de actos, su existencia se justifica sólo en cuanto esa forma permita resolver adecuadamente el fondo.
Por ello, los Artículos 26 y 257 del Texto Fundamental insisten en una misma idea: la justicia no puede ser sacrificada por “formalidades no esenciales”, “formalismos” o “reposiciones inútiles”. En tal sentido, esta Sala, en fallo N° 1482/2006, declaró que:
“(…) el ideal de un Estado social de derecho y de justicia donde se garantice una justicia sin formalismo o reposiciones inútiles exige que la interpretación de las instituciones procesales sea amplia, en la que el proceso, además de ser una garantía para que las partes ejerzan su derecho a la defensa, no sea una traba para alcanzar las garantías que el artículo 26 constitucional dispone”.
Conforme ha expuesto la Sala Constitucional, el proceso que es en sí mismo, una garantía para la efectiva justicia, no puede trocar en “traba” para alcanzarla. No niega el Constituyente el valor del proceso ni lo hace tampoco esta Sala; por el contrario, con el proceso se asegura el derecho a la defensa que tiene reconocido la Constitución a toda persona en Venezuela, pero siempre que consista en una sucesión de actuaciones en la que no se dé prevalencia a la forma, sino a su utilidad. Lo que impide el Constituyente, por tanto, no es la forma, sino el formalismo. De hecho, al permitir las reposiciones útiles, el artículo 26 de la Carta Magna realza la importancia de ciertas formas. La determinación de cuáles son esas formas imprescindibles, al punto de que su incumplimiento genera reposición, parte de la correcta interpretación de los valores constitucionales enumerados en el artículo 2 del Texto Fundamental y de todos aquellos que se desprenden del bloque de la constitucionalidad.
La reposición obedece invariablemente a la necesidad de efectuar de nuevo determinada actuación, por cuanto no se siguió el trámite de la manera prevista en la Ley. Se exige volver atrás, al estado de cumplir lo que fue desatendido. Ahora bien, los actos procesales no son todos de la misma relevancia: si bien en principio todo acto del proceso, en atención del artículo 257 de la Carta Magna, debe tener un sentido útil, no puede afirmarse que su incumplimiento sea siempre trascendente. Por el contrario, podría ser que el perjuicio lo cause la propia orden de reponer y no la infracción procesal. Son ellos los casos de reposiciones inútiles…” Negrillas y subrayado de este Tribunal Superior.
Así las cosas, en el presente caso que hoy se resuelve, observa esta alzada del auto de admisión que da origen a la contienda judicial, que el a-quo erróneamente tramito el juicio por el procedimiento breve, bajo una falsa premisa y aplicando la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia N°: 2009-0006, del 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°: 39.152, en fecha 02 de abril del mismo año, por encima de la ley, el cual bajo ningún concepto era viable al caso de marras, en virtud de que este tipo de juicios tiene un procedimiento establecido, en el artículo 630 de Código de Procedimiento Civil, por lo que su tramite corresponde a vía ejecutiva u ordinaria. Sin embargo, para plantearse una reposición en este grado de la causa, en la cual las partes ejercieron su derecho a la defensa, habría que determinar de las normas adjetivas y de las sentencias parcialmente transcritas, si la reposición de la causa procede en el caso de marras.
En este orden de ideas, esta Alzada, colige de la jurisprudencia trascrita, que una reposición sería útil, cuando el incumplimiento de las formas procesales afectan el derecho a la defensa y el debido proceso de las partes inmersas en una determinada contienda judicial, ya que con ella se pretende retomar el orden procesal infringido, así como también que el acto o los actos del proceso cumplan el fin para el cual están previstos, aun cuando no debió el juzgador de instancia admitir la presente demanda por el procedimiento breve previsto en nuestro Código Adjetivo, bajo el erróneo argumento de que se trataba de una demanda con una cuantía menor a las mil quinientas unidades tributarias (1500 UT.U), cuya resolución no es aplicable al caso de marras, con apoyo a lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de Marzo de 2014, caso GREGORY JOSÉ SIRIT MEZA contra Sentencia que emitió el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en la cual dejo claro que no es aplicable la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia N°: 2009-0006, del 18 de marzo de 2009, a los juicios que tengan un procedimiento especial pautado para ello, por lo que la cuantía de la causa no determinaría el procedimiento aplicable. Ahora bien, siendo que en el caso de autos se verifica el cumplimiento de las etapas procesales a través de las cuales ambas partes pudieron ejercer su derecho a la defensa, considera quien aquí decide, que retrotraer el presente juicio al estado de admisión resultaría a todas luces una reposición inútil. Así se declara.
No obstante lo anterior, esta Alzada, no puede pasar por alto la actuación de la Jueza Sexta de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, quien admitió de forma errada la acción de cobro de condominio, sin atender lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como la doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de Marzo de 2014, caso GREGORY JOSÉ SIRIT MEZA contra Sentencia que emitió el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, que establece que la cuantía de la causa no determinaría el procedimiento aplicable, cuando los juicios tengan un procedimiento especial pautado. A tal efecto, se apercibe a la mencionada Jueza para que, en lo sucesivo no incurra en el error aquí delatado y en consecuencia aplique el procedimiento pautado para este tipo de juicios, establecidos en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, atendiendo la doctrina emanada de la Sala Constitucional, asentada, entre otras, sentencia Nº 2675 de fecha 28 de octubre de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Iván Rincón Urdaneta, en el Caso: Junta de Condominio del Conjunto Residencial Valle Abajo, Exp. Nº 01-2140, todo ello con el objeto de evitar una dilación indebida en el proceso, en detrimento de la garantía prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
DEL FONDO
Resuelto el punto anterior, pasa seguidamente esta Juzgado, a resolver el merito de la controversia suscitada entre Organización Pafi C.A. –parte actora- y los ciudadanos Antonio Lorenzo Montenegro, María Paz Penas De Lorenzo, Karina Lorenzo Penas y Luis Alberto Lorenzo Penas -parte demandada-, en la cual la empresa antes nombrada pretende cobrar a su contraparte la cantidad de diecinueve mil sesenta y tres Bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 19.063,77), en virtud de las cuotas de los recibos de condominio del local comercial sometido a propiedad horizontal, identificado con la letra “k” de las Residencias Linery, correspondientes a los meses febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, así como el correspondiente al mes de enero de 2015, las cuotas que por concepto de condominio se sigan venciendo calculados a la tasa del 1% mensual, hasta la total y definitiva cancelación de la deuda, por lo que junto al libelo de demanda consignó en original doce (12) recibos de condominio, de los meses que van desde febrero 2014 a enero de 2015, libradas al propietario, Lorenzo M. Hmon inversiones, C.A., los cuales se opusieron a los codemandados de autos, ciudadanos Antonio Lorenzo Montenegro, María Paz Penas de Lorenzo, Karina Lorenzo Penas y Luis Alberto Lorenzo Penas.
Por lo anterior, corresponde a los demandados, demostrar el pago o hecho extintivo de la obligación que se le imputa, y a tales efectos los demandados, enfocaron su defensa aludiendo en la contestaron a la demanda, en primer lugar rechazándola, negándola y contradiciéndola, sin embargo asumen haber suspendido los pagos demandados, por el hecho de que a pesar de manifestar a la administradora del edificio Residencias Linery, la inconformidad de los cobros reflejados en los recibos, por considerar no les correspondía el pago de estos, le fueron cargadas como “gastos comunes” . y entre sus sucesivas defensas arguyeron que para que el pago de los recibos de condominio le sea exigible a los integrantes de la comunidad de propietarios, era necesario que las partidas que lo conforman estén lícitamente causadas, que su origen y naturaleza sea legal, que debe estar acordada como gasto común por la Ley o el Documento de Condominio o demás leyes que tengan injerencia en la existencia de la edificación y su mantenimiento, citando para ello el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, que los recibos que corren desde febrero de 2014 hasta enero de 2015, contienen una partida denominada fondo de reparaciones varias s/ asamblea 05/12/2013, por la cantidad fija de diez mil bolívares con 00/100 (Bs. 10.000,00), mensuales, que a su decir es ilícita e ilegal, ya que según su criterio debió ser acordada como gasto común, por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, que el fondo está viciado de nulidad absoluta y su cargo en el recibo de condominio, es ilegítimo y que, con la asamblea ordinaria de condominio de fecha 05/12/2013 y su informe posterior, se le intentó dar apariencia de legalidad, que no es discrecionalidad del administrador, pues su uso y gasto no se discrimina o justifica en los recibos impugnados y que se lo resaltaron a la junta de condominio y al propio administrador, sin obtener respuesta satisfactoria al respecto motivando esto la suspensión del pago de los aludidos recibos., Así mismo continuaron los demandados ejerciendo sus defensas aduciendo que, para que se requiere más dinero si hay de sobra en el fondo de reserva que a tal efecto señala las cantidades que se encuentran el dicho fondo, que cual es el sentido de tener un fondo de reparaciones varias si se cuenta para ello con el fondo de reserva, que la asamblea del 05 de diciembre de 2013, derogó el dispositivo de la cláusula décima séptima del documento de condominio referido al quórum para deliberar y celebrar acuerdos válidos y obligatorios para la comunidad de propietarios. Que también derogó el contenido de la cláusula décima novena del documento de condominio. Que por lo antes expuesto impugnan y desconocen por ilegales los recibos de condominio que se pretenden cobrar a sus mandantes y que constituyen objeto de la demanda ya que a su decir, el actor, vulneró y violó el ordenamiento jurídico y el documento de condominio con el objeto de –a su decir- facilitarse recursos de fácil disposición. Y que procede a impugnar y desconocer el cuestionado recibo de condominio del edificio Linery, que se aprecia como gasto común con cargo a los locales de comercio y a los apartamentos las partidas “sum. E inst. cerradura/ cilindro c/ copias llaves” por la cantidad de Bs. 7.207,20, no siendo estos gastos comunes que se hizo con el propósito de facilitar el acceso solo a los residentes, por las puertas del edificio así como las llaves de uso personal para cada uno de ellos, y que el administrador del condominio se gastó Bs. 9.363,20, distribuidos entre suministro de cilindros, cerraduras, extracción de llave, mantenimiento de cerradura, candados y copia de llaves, con cargo por igual a los residentes del edificio y a los locales de comercio, los cuales no tienen acceso a esa parte del edificio y que no es un gasto común a ellos, por ser un área privativa y de uso exclusivo de los residentes. Luego de citar los artículos 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal arguyó que se puede eximir de este pago a los locales de comercio debido al uso privativo que hacen los residentes a las puertas del acceso a las doce (12) plantas tipo viviendas del edificio, pues de otra forma resulta insólito, que los locales de comercio del edificio Linery tengan que pagar las llaves de acceso al edificio que no usan, que impugna y desconoce el recibo de condominio correspondiente al mes de febrero de 2014, emitido por el administrador del condominio edificio Linery, pues contiene partidas cuyo cobro es violatorio del ordenamiento jurídico y del documento de condominio, que en cuanto a los intereses moratorios, luego de proceder a citar los artículos 1.277 y 1.746 del Código Civil, arguyó que no existe otro instrumento, contrato o norma contraria a dichas normas, para cobrar intereses moratorios distintos a los legales, alegando que el cargo y acumulación de intereses en los recibos de condominio efectuado por el administrador, ORGANIZACIÓN PAFI C.A., a la tasa del uno por ciento (1%), a su decir, es ilegal, que el contrato de administración aparece suscrito aparentemente por una sola persona en nombre de la junta de condominio, sin consulta a la comunidad de propietarios.
Ahora bien, luego del análisis de las defensas del demandado, este tribunal observa, que efectivamente dejo de pagar los recibos de condominio aquí demandados, y que sustento la decisión de no seguir pagando basada en la ilegalidad de la asamblea de fecha 05/12/2013. En este sentido este alegato de los demandados no era óbice para dejar de cumplir su obligación, ello en virtud que según consta en el documento de condominio, el local conformado por Local Comercial letra “K”, objeto del pago de recibos de condominio que se reclama, forma parte del condominio de residencia LINARY, y al no encontrarse de acuerdo con lo pactado en esa asamblea de condominio, que genero a su vez las partidas que aluden no les corresponde, los demandados ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARÍA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, tenia mecanismos procesales para hacer valar su derecho, sin dejar de cumplir con la obligación generada por ser parte de la comunidad de propietarios del edificio de marras, y donde su obligación es el pago de condominio, y por ende esta decisión individual no afectara el resto de los co-propietarios, que por legalidad se encuentran sujetos a cumplir las normas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, y en las distintas asambleas de condominio, donde giran los lineamientos a seguir para el mantenimiento de las áreas que formen parte del condominio, por ello no podían los accionados dejar de cumplir su obligación sustentado en una posible ilegalidad o invalidez de la asamblea de fecha 05/12/2013, por cuanto estarían tomando una decisión arbitraria y sin sustento legal alguno, y forsozamente demostrando su incumplimiento a esa obligación de pagar. Así se declara
Así las cosas, la Ley de Propiedad Horizontal, establece los lineamientos a seguir en caso de que cualquier propietario de un inmueble que forme parte de un condominio, se sienta vulnerado en sus derechos y por ende no proceda unilateralmente a decidir “ NO PAGAR” el condominio por no estar de acuerdo con los gastos relacionados, o lo que es lo mismo “SUSPENDER EL PAGO” y en este sentido como lo señala el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, el procedimiento a seguir por los demandados de marras, debió ser el de acudir al órgano competente, para atacar la supuesta ilegalidad de la asamblea aquí atacada, y que sirve de justificación al demandado para no haber realizado los pagos adeudados hasta entonces, y en tal sentido reza el artículo 25 de la ley in comento lo siguiente:
“Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados como arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea. Si no se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo. El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, pueden decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada. A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los Juicios breves”.
Como puede colegirse de la norma transcrita, la impugnación de una asamblea debe realizarse mediante procedimiento autónomo a través del juicio breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, y no en el juicio que hoy nos ocupa, el cual no es otro que el cobro de una obligación que se demanda incumplida y cuyo instrumentos fundamentales, son los recibos de condominios que cursan en autos, los cuales tiene según la jurisprudencia fuerza ejecutiva, y de los cuales fue asumido por los demandados, no fueron cumplidos, hayan creído o no, tener la razón.
En tal sentido la defensa opuesta por los demandados de autos, no puede prosperar en virtud de estar dirigida a tratar de desvirtuar los efectos de una asamblea de propietarios, que no fue demandada en el caso de marras. Ni en ningún otro caso, o por lo menos así consta en actas, y por lo tanto al no haber sido atacada mediante procedimiento judicial, la misma salvo prueba en contario es válida y legal. Y en consecuencia los demandados del juicio que nos ocupan, no tienen sustento legal par no haber cumplido la obligación que se les demanda. ASI SE DECIDE
Ahora bien, como no consta en las actas, que los demandados hayan atacado la asamblea que sirve de base a los accionados para excusarse del pago de los 12 recibos de condominio demandados, es por lo que estos deben regirse en lo establecido en los lineamientos de la junta de condominio de Residencias Linery, y en este sentido, el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece la forma de las contribuciones de cada propietario de un inmueble regido por propiedad horizontal, y el mismo reza de la siguiente manera:
“Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.” Negrillas y subrayado de este Tribunal Superior.
Del articulo trascrito, se desprende el deber de todo propietario de cumplir con las cuotas correspondientes para los gastos comunes que emita el administrador, y en este sentido, considera necesario quien aquí decide, traer a colación lo establecido en el documento de condominio consignado a los autos, en su cláusula séptima, la cual reza:
“… son cosas o bienes comunes de todos esos apartamentos: A) el terreno donde está construido el edificio LINERY y que le corresponde; B) los cimientos, bases, fundaciones y estructuras, sus elementos, paredes, maestras, muros, placas, vestíbulos, pasillos, escaleras y en general vías de acceso, comunicación y salida; C) Las instalaciones centrales o en general de electricidad, servicio telefónico, aguas blancas, sus depósitos y sistema de bombeo, aguas negras o servidas, sistema de drenaje, recolección de basura y los demás servicios similares; D) El departamento de consejería; E) En general todos los elementos necesarios para la existencia, seguridad, salubridad, conservación del edificio y las instalaciones para el servicio y beneficios comunes…”
Así mismo, dispone la Ley de Propiedad Horizontal, en sus artículos 5 y 6, establece:
“Artículo 5°. Son cosas comunes a todos los apartamentos:
a. La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción;
b. Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;
c. Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste;
d. Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;
e. Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;
f. Los locales y obras de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;
g. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;
h. Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;
i. Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.
j. Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;
k. Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
l. Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes”.
“Artículo 6°. Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarán comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el artículo 2°. “
Ahora bien, de la cláusula séptima del documento de condominio del caso que nos ocupa, así como de los artículos precedentemente transcritos, se evidencia cuales son las áreas comunes a un edificio sometido a propiedad horizontal, y dichas áreas, son comunes a todos los copropietarios que la integran, cuyos gastos o reparaciones deben ser cancelados por toda la comunidad de copropietarios conforme a la alícuota que le corresponda a cada uno de los propietarios.
Así mismo en el artículo 5 de la ley que nos ocupa, y que fuera trascrito, se estable que “serán cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio”, en el caso de marras el local identificado como Local Comercial letra “K”, se encuentra incluido en el documento de condominio del edificio Residencia Linary, tal como se constata del instrumento marcado como anexo “D”, “DOCUMENTO DE CONDOMINOO EDIFICIO LINERY” folios noventa y cuatro (94) al ciento ocho (108) de la primera pieza del expediente 109, del expediente, por lo que le corresponde según lo expuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, los gastos comunes según la alícuota que se haya estipulado en el documento de condominio. Así se declara
Así las cosas, y tal como lo establece la Ley de Propiedad Horizontal, al señalar que todo local o apartamento, entre otros, que se encuentre descrito en el documento de condominio, forma parte de las cosas comunes del mismo, y declarado que el local de Local Comercial letra “K”, se encuentra incluido en el documento de condominio de Residencia Linary, y por ende se encuentra sujeto a cumplir la obligación de pago como todos los propietarios del referido edificio. Asi se decide
En atención a lo anterior, solo resta verificar, la alícuota que le corresponde pagar a los demandados por el local, que aun cuando alude se encuentra fuera del edificio, le es común al edificio y al pago de condominio demandado. Y en este sentido riela a los folios noventa y cuatro (94) al ciento ocho (108) de la primera pieza del expediente, anexo “D”, “DOCUMENTO DE CONDOMINOO EDIFICIO LINERY”, en su clausula tercera, en la cual el referido documento de condominio del edificio Linery, se delimita el porcentaje correspondiente a cada inmueble que compone el edificio, quedando establecido que la alícuota correspondiente al “Local Comercial letra <> hoy demandado, es el siguiente:
Clausula tercera:
(…) Local Comercial letra <>…
le corresponde un porcentaje de condominio de Uno con seis mil ochocientas sesenta y un diezmilésimas por ciento (1,68610000%) (…).
De lo anterior, se constata que la alícuota que le corresponde pagar a los demandados, por los recibos de condominios que dieron origen al presente juicio, por el local identificado como “LOC.K” es de: “1,68610000”. Así se declara
De lo expuesto es jurisprudencialmente conocido que, probar es esencial para salir victoriosos de la litis, es así que de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. De ahí que al actor solo le corresponde demostrar la existencia de la obligación, la cual demostró con los (12) recibos de condominios, no quedando sometida a probar o no el pago, puesto que ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho.
Por tanto es la demandada quien debió probar el pago, la inexistencia o la extinción de la obligación que se ejecuta, no cursando en autos medios probatorios que constituyan plena prueba de los dichos alegados por la parte demandada respecto a la inexistencia de la obligación, al contrario, aludió haber suspendido el pago reclamado, sin sustento legal (autorización judicial). Por lo que resulta forzoso declarar con procedente el pago de los (12), recibos de condominio que se demanda, de los cuales se demostró no fueron pagados y que se realizaron en base al porcentaje de la alícuota correspondiente al local de marras, tal como así lo establece legalmente el DOCUMENTO DE CONDOMINOO EDIFICIO LINERY. Así se declara.
Es menester resaltar que declaratoria del presente fallo, se fundamenta en la obligación que tiene esta Juzgadora, de decidir no sólo con lo alegado en autos, sino que las partes demuestren sus respectivas afirmaciones todo ello en cumplimiento del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y como carga procesal de las partes el artículo 506 eiusdem. Así se declara.
Concluido lo anterior, corresponde verificar la procedencia de lo solicitado en el petitorio del libelo de la presente demanda, y para ello se observa:
En cuanto a los intereses moratorios, arguyó el demandado que el cargo y acumulación de intereses en los recibos de condominio efectuado por el administrador, ORGANIZACIÓN PAFI C.A., a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, es ilegal.
Al respecto, establece el Código Civil Venezolano:
“Artículo 1.277°
A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales.
Se deben estos daños desde el día de la mora sin que el acreedor esté obligado a comprobar ninguna pérdida.”
“Artículo 1.746°
El interés es legal o convencional.
El interés es el tres por ciento anual.
El interés convencional no tiene más límites que los que fueren designados por Ley especial; salvo que, no limitándolo la Ley, exceda en una mitad al que se probare haber sido interés corriente al tiempo de la convención, caso en el cual será reducido por el Juez a dicho interés corriente, si lo solicita el deudor.
El interés convencional debe comprobarse por escrito cuando no es admisible la prueba de testigos para comprobar la obligación principal.
El interés del dinero prestado con garantía hipotecaria no podrá exceder en ningún caso del uno por ciento mensual.”
Esta alzada observa, que la actora, invoca el artículo 1.277 del Código Civil, como si el interés aquí solicitado se encontrara pactado, en este sentido no se constata que las partes realizara convenio alguno, ni que el caso que nos ocupa se Tuviera una disposición especial. Por lo que de acuerdo a los parámetros establecidos en los supra citados artículos, la falta de pago o retardo de las obligaciones que tienen por objeto el pago de una suma de dinero, siempre traerán como consecuencia el pago de interés legal, calculados al tres por ciento anual (3%), y es este el aplicable al caso de marras. Así se decide
En vista a lo anterior, quien aquí decide ordena excluir de cada recibo la partida “interés de mora” en base al 1% y consecuentemente se ordena calcular la misma al 3% anual, desde el mes correspondiente a cada recibo, mediante experticia complementaria del fallo, hasta la fecha en que quede firme la presente decisión. Y así se declara.
En cuando a pedimento realizado por la parte actora. contenido en el particular segundo del libelo de demanda que se condene al pago de las cuotas de condominio que se sigan generando, este tribunal niega dicho pedimento por considerar que las cuotas de condominio constituyen obligaciones que deben cancelarse en forma periódica, y tales obligaciones no se encuentran definidas previamente en cuanto al monto, puesto que se derivan de gastos que varían según los costos y el consumo, aunado al hecho cierto que son obligaciones que tienen su fuente en la Ley, a la cual se adhieren los adquirentes de propiedades bajo el régimen de propiedad horizontal y, por lo tanto, no pueden considerarse como obligaciones de tracto sucesivo, en las que se encuentra determinado el monto en el momento en que se asumen, independientemente de que las obligaciones predeterminadas en cuanto al momento de su cumplimiento, puedan ser iguales o no en cuanto al monto, como puede ocurrir, en el contrato de arrendamiento, o el en los casos de una compra a crédito, observándose que las obligaciones de tracto sucesivo, en sí mismas, no envuelven la posibilidad de demandarlas cuando todavía no han sido causadas. De allí que los recibos de condominio que no han sido elaborados para la fecha de la demanda, y que no habían sido elaborados, simplemente, porque los gastos a que se refieren no habían sido causados no pueden ser incluidos dentro del petitorio por consiguiente, esta pretensión no es procedente en derecho. Así se decide
En cuanto a la corrección monetaria o indexación de los valores contenidos en las cantidades demandadas, esta sentenciadora observa que para dichas cantidades demandadas y efectivamente no pagadas, ya fue ordenado el pago de los intereses moratorios legales a la tasa del tres por ciento (3%) anual, por lo que mal podría quien aquí decide acordar la indexación solicitada, en virtud que constituiría un doble pago de la obligación demandada, por lo cual se niega la misma. Y así se decide.
En consecuencia de lo expuesto en el presente fallo, la demanda de marras, debe ser declarada parcialmente con lugar, tal como en la dispositiva de la presente decisión se hará. Por no haberse acordado en la forma en que fue solicitado el particular Primero, y negado los Particulares Segundo y Tercero del petitorio de la demanda.
IV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243, 254 del Código de Procedimiento Civil, 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LOS RECURSOS de apelación ejercidos en fechas 9 y 15 de noviembre de 2016, por los abogados Alcides Giménez Pino y Jhonathan Perales Morales, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 26.591 y 142.049, respectivamente, actuando el primero en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y el segundo como apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva de fecha 7 de noviembre de 2016, dictada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE MODIFICA con la motivación aquí expresada, la sentencia de fecha 07 de noviembre de 2016, dictada por Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por cobro de bolívares intenta la sociedad de comercio ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha veintidós (22) de diciembre de 1994, bajo el N° 47, Tomo 198-A-Pro, de los libros respectivos llevados por ese Registro Mercantil, contra los ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARÍA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V.-13.137.286, E.-936.656, V.-14.035.086 y V.-14.744.642, respectivamente, en consecuencia se condena a los a los demandados, ciudadanos ANTONIO LORENZO MONTENEGRO, MARIA PAZ PENAS DE LORENZO, KARINA LORENZO PENAS Y LUIS ALBERTO LORENZO PENAS, a pagar las cuotas de condominios, causadas por el local Comercial letra <>, correspondiente a los meses desde febrero de 2014 hasta Enero de 2015, por la cantidad de DIECINUEVE MIL SESENTA Y TRES BOLIVARES CON SETENTAYSIETE SENTIMOS, con los intereses moratorios vencidos por causa de la tardanza en el pago, calculado a la tasa del (3%) anual los cuales deberán ser calculados mediante la experticia completaría del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil,
NO HAY CONDENA EN COSTAS, de los recursos resueltos, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los 14 días del mes de febrero de dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En esta misma fecha, siendo las 3:00 Pm, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
BDSJ/JV/Carlat.
Asunto: AP11-R-2016-001147
