REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp. Nro. AP71-R-2017-000213.
PARTE ACTORA: ciudadana MARÍA PATRICIA VEGA GUERRERO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 10.824.826.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALFREDO YEPES PINTO, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 22.616.
PARTE DEMANDADA: ciudadano LUIS AUGUSTO REVELLO RINCÓN, de nacionalidad venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.552.315.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: (No se encuentran constituidos en autos).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO –
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA
I
ANTECEDENTES EN ALZADA
Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación presentado por el abogado Alfredo Yepes, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 22.626, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra el auto dictado en fecha 24 de enero de 2017, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual negó la solicitud de entrega material del inmueble objeto de la controversia; en el juicio que por cumplimiento de contrato sigue la ciudadana María Patricia Vega Guerrero contra el ciudadano Luis Augusto Revello Rincón. Por auto de fecha 10 de marzo de 2017, este Juzgado Superior le dio entrada al expediente, el cual fue signado por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos con el Nro. AP71-R-2017-000213, se le concedió a la parte recurrente un lapso de 10 días de despacho a los fines que consignara las actuaciones necesarias a los fines de darle trámite al recurso de apelación ejercido. (F.31 vto) Por auto de fecha 06 de abril de 2017, luego de verificar las actuaciones requeridas, se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes (F.43 vto). En fecha 28 de abril de 2017, compareció ante este Juzgado el abogado Alfredo Yepes, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de informes a la apelación ejercida. (F.44 y 45). Por auto de fecha 12 de mayo de 2017, este Tribunal dijo “vistos”, y dejó constancia que el lapso de 30 días continuos para dictar sentencia en el presente asunto comenzó a computarse a partir de la mencionada fecha inclusive. (F.46). Estando dentro del lapso legal para dictar sentencia en la presente causa, se pasa a emitir pronunciamiento, en base a las siguientes consideraciones:
II
DE LA RECURRIDA
En fecha 24 de enero del año 2017, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto en el cual se pronunció sobre la solicitud de entrega material del inmueble solicitada por la parte actora, relacionado al juicio que por cumplimiento de contrato sigue la ciudadana María Patricia Vega Guerrero contra el ciudadano Luis Augusto Revello Rincón, mediante la cual negó la entrega material solicitada, con fundamento en las siguientes consideraciones:
(…omissis…)
“…En fecha 05 de noviembre de 2009 este Tribunal dictó sentencia en la cual declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta incoada por la ciudadana MARÍA PATRICIA VEGA GUERRERO, en contra del ciudadano LUIS AUGUSTO REVELLO RINCÓN, en la que se ordenó que una vez quedara firme dicha decisión se protocolizara en la Oficina de Registro correspondiente el documento definitivo de compraventa y que en caso de no darse el cumplimiento voluntario de la misma, la sentencia dictada serviría de título traslativo de propiedad. Dicha sentencia fue declarada firme por el Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 30 de abril de 2015.
En fecha 03 de noviembre de 2015, se decretó la ejecución voluntaria de la sentencia y en virtud del incumplimiento de la misma, en fecha 20 de enero de 2016 de decretó la ejecución forzosa de dicho fallo, librándose los respectivos oficios en fecha 05 de febrero de 2016. Posteriormente, en fecha 22 de julio de 2016, se volvieron a librar oficios al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital nombrándose como correo especial al ciudadano Alfredo Eduardo Yepes Pinto, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, todo ello a objeto de dar cumplimiento a lo ordenado en el fallo definitivo recaído en la presente causa.
Sin embargo, en fecha 06 de octubre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora, señaló que al momento de trasladarse al registro a fin de dar cumplimiento a la sentencia dictada, se le notificó que sobre el inmueble objeto de esa decisión pesa una hipoteca convencional de primer grado desde el 27 de abril de 2007, por lo que solicitó a este Tribunal que se declara (sic) la nulidad de dicha hipoteca.
Ahora bien, el presente juicio versaba sobre la declaratoria de este Tribunal acerca de la procedencia o no del contrato de opción a compraventa celebrado por las partes el 24 de noviembre de 2006 y debidamente autenticado ante la Notaría Vigésima Tercera de Municipio Libertador en fecha 26 de enero de 2007, la cual fue debidamente declarada CON LUGAR por este Tribunal en fecha 05 de noviembre de 2009 y declarada firme por el Tribunal Superior Quinto en fecha 30 de abril de 2015.
De lo expuesto resulta lógico inferir que la tarea asignada a este Tribunal se limitaba a resolver la controversia surgida con ocasión a determinar si hubo o no cumplimiento de las cláusulas contractuales suscritas por las partes. Una vez determinado lo anterior, las funciones asignadas a este Juzgador se agotaron con la ejecución de la sentencia dictada el 05 de noviembre de 2009; razón por la cual, mal puede pretender el abogado accionante que este mismo Tribunal anule de oficio una hipoteca que pesa sobre el inmueble sin la instauración de una demanda, ni el trámite de un procedimiento destinado a tal fin, ni mucho menos pretender que este órgano jurisdiccional practique una ejecución (entrega material de un inmueble) que NO fue ordenada en la sentencia aquí dictada.
En consecuencia, este Tribunal NIEGA los pedimentos formulados por el abogado Alfredo Eduardo Yepes Pinto. Así se establece.- (Fin de la cita negritas y subrayado del transcrito F.26 vto).
-INFORMES DE LA PARTE ACTORA
Mediante diligencia de fecha 28 de abril de 2017, compareció por ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora, y estando dentro de la oportunidad legal correspondiente para la consignación de informes a la apelación ejercida, lo realizó mediante escrito con fundamento en los siguientes alegando: (…Omissis…)
“… Mi representada María Patricia Vega suscribió contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA con el ciudadano LUIS AUGUSTO REVELLO RINCON en fecha 24-11-2.006 posteriormente presento (sic) demanda de mi representada la cual el Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, admitió en fecha 26 de abril de 2.007 mi representada presentó informes y pidió cumplimiento de la Opción de Compra- Venta (Folio 101 del Expediente).
El Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil ordenó aperturar un llamado de Carteles (sic) a los posibles sucesores de la parte demandada y una vez cumplido el plazo de Ley emitió decisión y ordenó a consignar Cheque de Gerencia a favor de la parte demandada por la diferencia del precio por cancelar, se registraron dos Sentencia (sic) del Tribunal de la causa Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil y Quinto Superior en lo Civil respectivamente las cuales quedaron definitivamente firmes en ambos Tribunales Civiles ante el Registro Inmobiliario Respectivo (sic) se libro oficio de levantamiento de medida de prohibición de enajenar y gravar que pasaba (sic) sobre el inmueble y habiendo mi Representada (sic) cumplido, todos y cada uno de los requisitos de Ley para Adquirir (sic) el inmueble por vía de Sentencia Judicial pasó a exponer los siguientes argumentos de hecho y de derecho mi Representada adquirió el inmueble objeto del juicio por vía Judicial (sic) y no por Copra (sic)- Venta voluntaria del demandado
(…)
Conforme a todo lo anteriormente expuesto a los hechos y al derecho a mi representada debe realizarse la entrega formal y material del inmueble adquirido por vía judicial (Sentencia Firme) para cumplir cabalmente con la tradición de la cosa (Inmueble) adquirido esto se le solicitó al Tribunal de la causa el cual negó por decisión escrita en su decisión razón por la cual se apeló de esta decisión en su oportunidad procesal “Toda adquisición comporta la tradición de la misma” para que se perfeccione la misma, sino no estaríamos en un Estado de incumplimiento “Se le solicita a este Tribunal Superior ordene al Tribunal de la causa la entrega formal y material del inmueble adquirido por decisión judicial (Sentencia) a mi representada para cumplir con la tradición de cosa adquirida por lo que se solicita a este Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Transito (sic) y Bancario darle curso de Ley a este informe y sea declarado con lugar conforme a derecho con todos los pronunciamientos de Ley…”.(Fin de la cita. Subrayado y Negritas del texto transcrito F. 44 y 45).
III
MOTIVACIÓN
El recurso de apelación bajo estudio se circunscribe a la decisión de fecha 24 de enero de 2017, folios 26 vto, dictado por el Juzgado de la causa, en el que se negó la solicitud de la representación judicial de la parte actora ciudadana María Patricia Vega Guerrero, de entrega material del inmueble objeto de la controversia; y la nulidad de una hipoteca que pesa sobre el referido inmueble, en el juicio que por cumplimiento de contrato, sigue la ciudadana María Patricia Vega Guerrero contra el ciudadano Luis Augusto Revello Rincón.
En tal sentido el A-QUO, baso su negativa declarando, que sus funciones se limitaron a resolver la controversia con ocasión a determinar si existía o no el cumplimiento del contrato y que estas funciones se agotaron con la ejecución de la sentencia dictada por ese órgano jurisdiccional, dentro de la cual no acordó la entrega material del inmueble que hoy se solicita, negando a su vez anular de oficio la hipoteca que pesa sobre el inmueble de marras.
Para defender el recurso, el recurrente en su escrito de informes alego que la entrega a formal y material del inmueble adquirido por vía judicial debe realizarse, para cumplir cabalmente con la tradición de la cosa, ya que toda adquisición comporta la tradición de la misma, que para que se perfeccione, porque de lo contrario, estaríamos en incumplimiento
Por otro lado, la parte demandada, no realizó ningún tipo de pronunciamiento ante esta superioridad, por lo cual habiendo sido delimitado el recurso de apelación ejercido por la parte actora, resulta necesario señalar el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:
Artículo 12 C.P.C.: “...Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…” (Negrillas de esta alzada).
Ahora bien, deviniendo este recurso de la solicitud que hiciera el ganancioso del juicio que por cumplimiento de opción de compra venta, intentara MARÍA PATRICIA VEGA GUERRERO contra LUIS AUGUSTO REVELLO RINCON, ambos plenamente identificados en el cuerpo de esta decisión, dictado en fecha 5 de noviembre de 2009, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en la que ordenó la traslación de la propiedad previo a los requisitos y el cual se encuentra definitivamente firme, esta alzada le resulta conveniente citar lo establecido por la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 263, de fecha 3 de agosto de 2000, en el juicio de Miguel Roberto Castillo contra Banco Italo Venezolano, C.A., expediente N° 99-347, en la cual señaló con respecto a la cosa juzgada, lo siguiente:
“…La eficacia de la autoridad de la cosa Juzgada, según lo ha establecido este Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 21 de febrero de 1990, se traduce en tres aspectos: a) inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la ley, inclusive el de invalidación (non bis in eadem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil; b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada; y, c) Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; esto es, “la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales”; se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso.
Al respecto, el maestro Eduardo J. Couture señala en su libro "Fundamentos de Derecho Procesal”, tercera edición, pág. 402, lo siguiente:
“Además de la autoridad, el concepto de cosa juzgada se complementa con una medida de eficacia.
Esa medida se resume en tres posibilidades (...omissis...) la inimpugnabilidad, la inmutabilidad y la coercibilidad.
La cosa juzgada es inimpugnable, en cuanto la ley impide todo ataque ulterior tendiente a obtener la revisión de la misma materia: non bis in eadem. Si ese proceso se promoviera, puede ser detenido en su comienzo con la invocación de la propia cosa juzgada esgrimida como excepción.
También es inmutable o inmodificable. (...omissis....) esta inmodificabilidad no se refiere a la actitud que las partes puedan asumir frente a ella, ya que en materia de derecho privado siempre pueden las partes, de común acuerdo, modificar los términos de la cosa juzgada. La inmodificabilidad de la sentencia consiste en que, en ningún caso, de oficio o a petición de parte, otra autoridad podrá alterar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada.
La coercibilidad consiste en la eventualidad de ejecución forzada. Tal como se expondrá en su momento, la coerción es una consecuencia de las sentencias de condena pasadas en cosa juzgada. Pero esa consecuencia no significa que toda sentencia de condena se ejecute, sino que toda sentencia de condena es susceptible de ejecución si el acreedor la pide’
La cosa juzgada es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia cuando haya quedado definitivamente firme; bien porque en su contra no se interpuso el recurso procesal correspondiente o bien cuando habiéndose ejercido, fue desestimado; la misma presenta un aspecto material y uno formal, éste último se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, mientras que la primera trasciende al exterior, con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a su vez a los jueces, así como al resto de las personas, a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes…” (negritas y subrayado de este tribunal)
El criterio anteriormente citado, deja sentado la jurisprudencia sobre la inimpugnabilidad, de la que goza la sentencia revestida con autoridad de cosa juzgada, dejando claro que no puede ser revisada por ningún juez, cuando ya se hayan agotado todos los recursos que le permita la ley ejercer contra ésta. En el caso que nos ocupa, se solicita una entrega material la cual no fue requerida en el cuerpo de la demanda y por ende nada dijo al respecto el a-quo, cuyo fallo en su dispositivo ordeno lo siguiente:
“..PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por acción de Cumplimiento de Contrato, intentara la ciudadana María Patricia Vega Guerrero en contra del ciudadano Luis Augusto Revello Rincon.
SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada ciudadano Luis Augusto Revello Rincon, una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, protocolizar por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por: “Un apartamento ubicado en el Edificio Tacagua Piso 38, apartamento Nº 18-G, del Conjunto Residencial Parque Central, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 18 de julio de 2005, bajo el Nº 06, Tomo 09, del Protocolo Primero, para lo cual este Tribunal concederá mediante auto expreso, un lapso prudencial de conformidad con lo previsto en el artículo 524 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y siempre y cuando la parte demandada no de cumplimiento voluntario a lo ordenado en el particular anterior, se acuerda que el texto integro de la presente decisión sirva de titulo traslativo de propiedad dl bien inmueble ut supra identificado, previa a su protocolización por ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada (…)
QUINTO: Por cuanto la presente decisión es dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes (…)
Del dispositivo del fallo de donde deviene la solicitud de entrega material se observa; que el juzgador de la recurrida, solo ordeno al demandado a otorgar el respectivo título de propiedad de acuerdo a la ley, y en caso de negativa a cumplir con tal orden, el fallo serviría entonces de título de propiedad conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, por lo que si bien es cierto la entrega del inmueble perfeccionaría el contrato, esta entrega no fue demandada tal como puede verificarse del escrito libelar. En tal sentido la labor o alcance del órgano jurisdiccional que conoció del caso bajo estudio, culminó una vez que el recurrente consigno cheque de Gerencia a favor de la parte demandada por la diferencia del precio por cancelar sobre el referido bien inmueble, levantó la medida de prohibición de enajenar y gravar que pasaba sobre éste, y registró ante la oficina correspondiente las dos Sentencias publicadas, la del Tribunal de la causa, Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito; y Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y Transito, respectivamente, las cuales quedaron definitivamente firmes en ambos Tribunales Civiles, cumpliéndose solo lo ordenado en ellas, lo cual no era otra cosa que “el traslado de la propiedad del inmueble”, mas no así su entrega. En consecuencia el auto de fecha 24 de enero de 2017, se encuentra en ese respecto ajustado a derecho. Así se decide.
Aunado a lo anterior es criterio conocido la procedencia en el ámbito jurídico del procedimiento a seguir por todo aquel que pretenda la desposesión de un bien inmueble destinado a vivienda, es así que nuestra Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº : RC.000411,° Expediente: 15-701, con ponencia del MAGISTRADO GUILLERMO BLANCO, dejo sentado lo siguiente
“Se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve.
Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante-, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve (subrayado del tribunal)
En el caso de marras, no habiéndose acordado en la sentencia definitivamente firme la entrega del bien inmueble objeto de la litis, y siendo que lo requerido implica la desposesión del inmueble en discusión, debe ceñirse el recurrente a lo establecido en la jurisprudencia antes trascrita, por las razones ya expuestas en el fallo, de manera autónoma debiéndose agotarla la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. Por lo que a todas luces no le era procedente la solicitud que se recurre. ASÍ SE DECLARA.
En cuanto a la solicitud de nulidad de hipoteca convencional, que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, se observa, que el procedimiento de hipoteca se encuentra establecido en los artículos 1.885 -1912 del Código Civil, siendo éste un procedimiento distinto al juicio que nos ocupa, y que debe ser incoado por el interesado mediante juicio aparte, por lo que le estaba vedado al jurisdiscente de la recurrida, acordar lo peticionado por el hoy recurrente; en consecuencia también es confirmado en este otro aspecto el auto recurrido. ASÍ SE DECLARA.
Hechas las precedentes consideraciones, en el caso de autos es ineludible para esta juzgadora forzosamente concluir, que las pretensiones solicitadas por la parte actora, deben ser satisfechas a través de otros procedimientos. ASÍ SE DECLARA.
Finalmente, por todas las razones anteriormente expuestas por esta Alzada, concluye que el recurso de apelación ejercido por la parte actora en el presente asunto debe ser declarado sin lugar, por lo que la decisión del “a quo” respecto a la declaratoria negativa de entrega material del inmueble debe ser confirmada. En consecuencia, se declara sin lugar el recurso de apelación, tal como se hará de forma clara y precisa en la parte dispositiva de la presente decisión. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil; 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido en fecha 26 de enero de 2017, por el abogado Alfredo Yepes, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 22.616, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión de fecha 24 de enero de 2017 dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA, la decisión de fecha 24 de enero de 2017, dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual negó la solicitud de entrega material del inmueble objeto de la controversia, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue la ciudadana MARÍA PATRICIA VEGA GUERRERO contra el ciudadano LUÍS AUGUSTO REVELLO RINCÓN.
TERCERO: Se condena en costas del recurso de apelación ejercido a la parte actora, por haber sido declarado sin lugar, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se dicta dentro de la oportunidad fijada para ello, no es necesaria la notificación de las partes.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de julio del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JÍMENEZ.
EL SECRETARIO,
ABG. JOSE GONZALEZ.
En esta misma fecha, siendo las 2:30 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
EL SECRETARIO,
ABG. JOSE GONZALEZ.
Exp. Nro. AP71-R-2017-000213.
