REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXP. Nº AP71-R-2015-000384
PARTE ACTORA: JOSÉ GREGORIO TABARES CRISALES, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 16.982.782.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: NORYS AURISTEL BORGES y BETSABETH YINESKA CHAVARRI GONZÁLEZ, abogados inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 27.413 y 161.039, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: RAFAEL ENRIQUE NORIA ÁVILA, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 14.164.892.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS MATOS ZERPA, abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 123.505.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. (Sentencia definitiva)
SENTENCIA RECURRIDA: Sentencia de fecha 14 de octubre de 2014, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
I
Antecedentes.
Comenzó la presente demanda, mediante escrito libelar presentado en fecha 23 de abril de 2013, por las abogadas Norys Auristel Borges y Betsabeth Yineska Chavarri, apoderadas judiciales del ciudadano José Gregorio Tabares Crisales, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien la admitió en fecha 08 de mayo de 2013, ordenando al mismo tiempo, el emplazamiento del demandado.
En fecha 11 de octubre de 2013, se hizo constar en autos la citación del ciudadano Rafael Enrique Noria Ávila.
En fecha 11 de noviembre de 2013, el ciudadano Rafael Enrique Noria Ávila, parte demandada, dio contestación a la demanda.
Por auto de fecha 09 de diciembre de 2013, el juzgado a quo, admitió las pruebas promovidas por la parte actora y negó la admisión de las pruebas de la demandada por cuanto fueron promovidas tardíamente.
En fecha 14 de octubre de 2014, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva en la presente causa, cuya motiva y dispositiva es del tenor siguiente:
…omissis…
“- IV -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Llegado el momento de decidir el mérito del presente asunto, este Tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones:
Se observa que la pretensión de la actora se circunscribe al cumplimiento de un contrato de promesa bilateral de compraventa de un inmueble destinado a vivienda principal, distinguido con el Nº 141-C, Piso 14, Torre “C”, del edificio denominado Centro Residencial Galerías El Paraíso, el cual forma parte del Complejo Galerías El Paraíso, situado en la plaza Juan Uslar o La India, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, identificado con el Nº de Catastro 01-01-08-U01-018-001-001-00C-014-01C, perteneciente al ciudadano Rafael Enrique Noria Ávila, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 14.164.892, a saber, parte demandada en el presente asunto, a objeto de que éste cumpla con su obligación de hacer la tradición de dicho inmueble mediante el otorgamiento del instrumento definitivo traslativo de propiedad al actor en el presente asunto. La parte demandada, en su contestación, aceptó la existencia de un (01) contrato de opción de compraventa sobre el referido inmueble. Dicha opción de compraventa se pactó en la cantidad de Novecientos Cincuenta Mil Bolívares Sin Céntimos (Bs. 950.000,00) monto sobre el cual se pagó la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de arras, hecho probado y aceptado por la parte demandada en su contestación, quién consignó en fecha 06 de diciembre del 2013 copia del cheque de gerencia Nº 70264826 en donde consta el referido monto. Pese a lo anterior, la parte demandada se rehusó a celebrar el contrato definitivo de compraventa por motivos personales y, en consecuencia, se ofreció a dar cumplimiento a la cláusula penal de dicho contrato.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia, observa este Tribunal que la norma rectora de la pretensión de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecido los requisitos necesarios para que prospere la pretensión de resolución de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).
(Subrayado y negrillas del tribunal)
De igual forma, el autor Luís Diez-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.
Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.
El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.
Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luís. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).
(Subrayado y negrillas del Tribunal)
Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes transcritos, se evidencian claramente los tres (3) elementos exigidos de modo concurrente en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la pretensión de resolución o cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral.
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
Respecto de si la presente acción estriba sobre un contrato bilateral, este sentenciador luego de una revisión de dicho contrato, observa que el demandado se comprometió a dar en venta determinado bien inmueble a cambio del pago de una determinada suma de dinero, lo cual efectivamente se traduce en obligaciones reciprocas, y lleva a concluir que se trata de un contrato bilateral, dándose cumplimiento al primer elemento para la procedencia de la presente demanda, y así se establece.
Respecto al segundo de los requisitos anteriormente indicados, se observa de una revisión del contrato de fecha 06 de diciembre del 2012, mas específicamente en su cláusula TERCERA, que la obligación de pagar la cantidad restante de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares Sin Céntimos (Bs. 850.000,00) debía efectuarse dentro de un lapso de tres (03) meses fijos, determinado y prorrogable a treinta (30) días más, a contar a partir de la fecha de autenticación del documento definitivo de compraventa. Por lo tanto, la parte actora tenía hasta el 06 de mayo del 2013, para conseguir el dinero restante. Al respecto, de las actas que conforman el presente expediente jamás se evidenció que haya consignado al demandado el monto restante, o haya tenido intención de hacerlo a los fines de la adquisición del inmueble objeto del mencionado contrato bilateral.
Así pues, de una lectura de las actas que conforman el presente expediente este sentenciador observa que no se evidencian en autos elementos de convicción suficiente que acrediten el pago de la cantidad de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00) en el plazo establecido, ni consta en el libelo de demanda que dicha parte se haya ofrecido a pagar dicha cantidad, lo cual resulta concluyente para que este sentenciador estime insatisfecho el segundo elemento concurrente para la procedencia de la presente demanda. En consecuencia, este sentenciador debe necesariamente declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide.
En concordancia a lo anterior, se deja constancia que al no verificarse la procedencia del segundo de los requisitos concurrentes en nuestro ordenamiento jurídico para que resulte procedente la pretensión de cumplimiento de contrato, es por lo que este Tribunal estima inoficioso analizar el tercero de ellos, y así expresamente se declara.
-V-
PARTE DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano José Gregorio Tabares Crisales, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 16.982.782, en contra del ciudadano Rafael Enrique Noria Ávila, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 14.164.892.
Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la litis
Negrillas y subrayados propias del juzgado a quo.
La anterior decisión, fue apelada en fecha 19 de noviembre de 2014 por la abogada Norys Auristel Borges, apoderada judicial del ciudadano José Gregorio Tabares Crisales. Recurso que oyó en ambos efectos el a quo, mediante auto de fecha 27 de marzo de 2015.
Posteriormente, se recibió en esta Alzada la presente causa, previa distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud del recurso de apelación ejercido contra la referida decisión.
En fecha 16 de abril de 2015, se recibió el presente expediente y por auto de fecha 22 de ese mismo mes y año, se le dio entrada al y se fijó el vigésimo día de despacho siguiente a la última de las fechas reseñadas, para que las partes presentaran sus informes.
Por auto de fecha 11 de mayo de 2015, la juez Rosa Da Silva Guerra, se abocó al conocimiento de esta causa y ordenó proseguir la misma en el estado en que se encontraba. Asimismo, le advirtió a las partes sobre su derecho establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de mayo de 2015, las partes presentaron sus escritos de informes.
En fecha 08 de junio de 2015, se dijo “Vistos” y se dejó expresa constancia que a partir del día 06 de ese mismo mes y año, comenzó a computarse los 60 días para dictar sentencia.
En fecha 07 de agosto de 2015, se difirió el respectivo pronunciamiento para dentro de los 30 días siguientes a la reseñada fecha exclusive.
Mediante diligencia de fecha 11 de agosto de 2016, la abogada Norys Auristel Borges, apoderada judicial de la parte actora, solicitó el abocamiento de quien suscribe.
Por auto de fecha 12 de agosto de 2016, quien suscribe, se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de las partes.
Estando las partes en conocimiento del abocamiento de esta Juzgadora, se pasa a resolver la controversia planteada.
II
Limites de la controversia.
De la demanda.
Las abogadas Norys Auristel Borges y Betsabeth Yineska Chavarri, apoderadas judiciales de la parte actora, en su escrito libelar alegaron los siguientes hechos con relevancia jurídica en este asunto:
Que el ciudadano José Gregorio Tabares Crisales contactó al ciudadano Rafael Enrique Noria Avila, quien ofertó en el mercado, un bien inmueble de su propiedad, destinado a vivienda principal y distinguido con “el No. 141-C, Piso 14, Torre “C”, del Edificio denominado Centro Residencial Galerías El Paraíso, el cual forma parte del Complejo Galerías El Paraíso, situado en la Plaza Juan Uslar o La India, Parroquia El Paraíso (antes Parroquia La Vega), Municipio Libertador del Distrito Capital, identificado con el número de catastro 01-01-08-U01-018-001-001-00C-014-01C.”
Que en fecha 06 de diciembre 2012, las partes de mutuo acuerdo procedieron a la protocolización de un contrato de promesa bilateral de compra-venta, ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, que según sus dichos, quedó insertada bajo el número 14, tomo 541, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Afirmaron las apoderadas del accionante, que el ciudadano José Gregorio Tabares Crisales, cumplió con todos los requisitos establecidos en el contrato de promesa bilateral de compra venta, anteriormente mencionado, y que en fecha 25 de enero de 2013, contactó con el ciudadano Rafael Enrique Noria Ávila, con el fin de poner fecha para la protocolización del documento definitivo de compra venta, ante el Registro Publico del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, y que en ese momento, su representado fue notificado por el vendedor que éste ultimo no tenia la solvencia de hidrocapital.
Alegaron las apoderadas de la parte actora, que en fecha 19 de febrero de 2013, fue presentado ante la Oficina de Registro el contrato definitivo de compra venta, para su protocolización, y que la fecha para el otorgamiento era el día 26 de febrero de 2013. Hecho que aseguraron las abogadas del actor, le notificaron al vendedor, siendo aceptada por éste último sin objeción alguna.
Afirmaron en el escrito libelar, que en fecha 22 de febrero de 2013, el ciudadano Rafael Enrique Noria Ávila (vendedor) notificó al ciudadano José Gregorio Tabares Crisales (comprador), que no asistiría el día 26 de febrero de 2013 a la oficina de registro a protocolizar el contrato definitivo de compra venta, porque -según los dichos de las apoderadas del actor- el vendedor ya no estaba interesado en vender el inmueble en el precio pactado en la cláusula segunda del tan mencionado contrato en virtud que éste consideraba que el precio del inmueble había sufrido un aumento producto de la devaluación de la moneda.
Que luego de negociaciones entres el vendedor y el comprador, ellos lograron llegar a un acuerdo y fijaron una nueva fecha para la protocolización del contrato definitivo de compra venta.
Que en fecha 11 de marzo de 2013, el vendedor notificó al comprador la decisión irrevocable de no realizar la venta del inmueble, informándole a su vez que no asistiría en la fecha pautada para la protocolización del contrato definitivo de compra venta.
Que todos los esfuerzos por parte del comprador (parte actora) para lograr materializar la venta definitiva han sido infructuoso y por ello, demandaron al ciudadano Rafael Enrique Noria Ávila, para que sea conminado o en su defecto condenado a cumplir con la protocolización del documento definitivo de compra venta, a través del cual se efectúe la tradición del inmueble.
De la contestación de la demanda.
En fecha 11 de noviembre de 2013, el ciudadano Rafael Enrique Noria Ávila, asistido por el bogado Carlos Matos Zerpa, dio contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:
Primero, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho, ya que afirmó que no es cierto que haya cumplido parte de sus obligaciones con respecto a la promesa de venta, asegurando que en fecha 02 de diciembre de 2012, por ante al Notaría Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedó inserto con el número 10, tomo 16, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, celebró un contrato de opción de compra venta con el ciudadano José Gregorio Tabares Crisales, donde se comprometió (el demandado) en la venta de un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el número 141-C, piso 14, torre “C” del edificio denominado Centro Residencial Galerías El Paraíso, situado en la Plaza Juan Uslar o La India, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Afirmó, que por razones personales, no pudo cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato y que es por eso y en estricto cumplimiento de la cláusula novena del contrato que en fecha 18 de abril de 2013 ofreció ante el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, la cantidad de Bs. 125.000,00, mediante cheques números 57067863 y 11067864 del Banco Mercantil, a razón del cumplimiento de la cláusula penal y devolución de las arras entregadas, sin quedar nada que deber y resolviendo de pleno derecho el contrato de opción de venta.
Aseguró en el momento de dar contestación de la demandada, que para esa fecha el demandante no había retirado los cheques ni los ha querido recibir.
Sostiene, que en ningún momento ha incumplido el contrato de promesa bilateral de compra venta, y aseguró, que el único que ha incumplido es el demandante al no querer aceptar el monto establecido por el contrato por concepto de cláusula penal.
Pide que se le ordene a la parte demandante aceptar el pago que ofreció por concepto de cláusula penal y que sea declarada sin lugar con la respectiva condenatoria en costas.
III
Fundamentación del recurso.
Informes de la parte actora-recurrente:
En fecha 25 de mayo de 2015, la abogada Norys Auristel Borges, presentó escrito de informes, y comenzó haciendo una breve reseña sobre las actuaciones procesales efectuadas en el tribunal de instancia, culminando tal reseña con una trascripción parcial de la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de octubre de 2014. Deja expresa constancia quien aquí decide, que en acápites anteriores se realizó una trascripción de la parte motiva y dispositiva de dicha sentencia.
Seguidamente, hizo una breve reseña sobre las afirmaciones y excepciones de la parte demandada esgrimidas en el escrito de contestación de la demanda.
Luego de citar criterios doctrinales y sentencias dictadas por la Sala de Casación Civil, consideró que se encuentran en presencia de un contrato de compra-venta.
Señaló que la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) pagadas, realmente fue un pacto de las partes por pago de inicial y que mal puede la parte demandada señalar que la cantidad de dinero entregada fue en calidad de arras.
Que la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00) debía ser pagada por el comprador al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta.
Indicó, que el juzgador de instancia no tomó en consideración el hecho que el día 23 de febrero de 2013 y 11 de marzo de 2013, la parte demandada ya había manifestado su voluntad de no llevar adelante la venta del inmueble fechas anterior al día 06 de mayo de 2013, fecha en la cual venció el plazo establecido por las partes de 3 meses prorrogable a 30 días mas.
Insiste el recurrente, que el incumplimiento del contrato provino por parte del demandado, toda vez que su intención –la del demandado- desde que fue notificado de la fecha estipulada para la protocolización del documento de compra-venta, fue negarse a cumplir con lo estipulado en el contrato y de no llevar a cabo la compra venta por motivos personales.
Señaló, que el juez a quo no debió valorar las pruebas promovidas por la parte demandada en el lapso de promoción, porque tales pruebas fueron consignadas de manera extemporánea y por ello negada su admisión.
Finalmente, solicitó que fuese declarado con lugar el recurso de apelación, con lugar la demanda y se revoque la sentencia dictada por el juzgado a quo.
Informes de la parte demandada:
En fecha 25 de mayo de 2015, el ciudadano Rafael Enrique Noria Ávila, parte demandada, asistido por el abogado Carlos Matos Zerpa, presentó escrito de informes, en el cual comenzó haciendo una breve reseña sobre las actuaciones realizadas en el tribunal de la causa, e igualmente luego de una lectura de dicho escrito, se pudo evidenciar que nuevamente esgrimió hechos alegados en el escrito de contestación, sin traer algún hecho nuevo relevante para decidir la presente controversia, o denuncia alguna que merezca ser resuelta por quien aquí se pronuncia.
Por ultimo, insistió en cumplir con la obligación referente a la devolución de las arras entregadas y el pago de la cláusula penal correspondiente. Solicitó que sea declarada sin lugar la apelación, sin lugar la demandada y la respectiva condenatoria en costas.
IV
Pruebas aportadas al proceso.
Conforme a las normas establecidas en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo normado en el articulo 1.354 del Código Civil, es deber de las partes probar sus respectivas afirmaciones a través de probanzas capaces de generar elementos de convicción en esta Juzgadora para dictar una decisión conforme a lo alegado y probado en autos, ello por mandamiento del articulo 12 de la citada norma adjetiva, y en tal sentido, quien se pronuncia pasa a emitir pronunciamiento expreso sobre las pruebas aportadas al proceso, conforme a lo establecido en el articulo 509 del Código Civil adjetivo.
Con el escrito libelar se produjeron las siguientes documentales:
1. Marcado “A”, copia certificada de poder autenticado en fecha 10 de abril de 2013, por ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Chacao, dicha instrumental en modo alguno fue impugnada o tachada, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de ella emana conforme a la norma contenida en el articulo 1.363 del Código Civil en concordancia con lo normado en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ella se evidencia la representación que se atribuyen las abogadas Norys Auristel Borges y Betsabeth Chavarri González, como apoderadas del ciudadano José Gregorio Tabares Crisales.
2. Marcado “B”, copia certificada de documento autenticado en fecha 06 de diciembre de 2012, por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Autónomo de Chacao, Estado Miranda, bajo el número 14, tomo 541, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, esta instrumental no fue desconocida ni impugnada por la parte adversaria del promovente, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo normado en el articulo 1.363 del Código Civil en concordancia con el primer aparte del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ella se demuestra que los ciudadanos José Gregorio Tabares Crisales y Rafael Enrique Noria Ávila, partes contendiente en esta causa, celebraron un contrato en la reseñada fecha que denominaron CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, contentivo las siguientes cláusulas:
“PRIMERA: Por el presente documento “EL VENDEDOR” se compromete a vender a “EL COMPRADOR” y este a su vez a adquirir de “EL VENDEDOR”, por el precio, modalidad de pago y demás condiciones detalladas en este instrumento, un (01) inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el No. 141-C, Piso 14, Torre “C” del Edificio denominado Centro Residencial Galerías El Paraíso el cual forma parte del Complejo Galerías El Paraíso, situado en la Plaza Juan Uslar o La Indica, Parroquia El Paraíso (antes Parroquia La Vega”, Municipio Libertador del Distrito Capital, identificado con el número de catastro 01-01-08-U01-018-001-00C-014-01C, cuyo linderos, medidas y demás características constan en el Documento de Condominio Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha ocho (08) de mayo de dos mil uno (2001), bajo el Nro. 10, Tomo 16, Protocolo Primero y sus Aclaratorias protocolizadas por ante la citada Oficina Subalterna de Registro, en fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil uno (2001), bajo el Nro. 5, Tomo 23, Protocolo Primero; en fecha veintisiete (27) de junio de dos mil uno (2001), bajo el Nro. 32, Tomo 34, Protocolo Primero; en fecha diecisiete (17) de enero de dos mil dos (2002), bajo el Nro. 11, Tomo 6, Protocolo Primero; en fecha veinticuatro (24) de enero de dos mil dos (2002), bajo el Nro. 31, Tomo 9, Protocolo Primero y en fecha veinte (20) de noviembre de dos mil dos (2002), bajo el Numero 27, Tomo 40, Protocolo Primero; y se dan aquí por reproducidos. El inmueble objeto del presente documento tiene una superficie aproximada de SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (65,00M2); y consta de las dependencias siguientes: Estar, Comedor, Habitación principal con Baño, Habitación auxiliar, Baño auxiliar, Lavadero, Cocina y Jardineras y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Con fachada Norte; SUR, con pasillo de circulación, cuarto de basura y ducto; ESTE: Con el apartamento No. 142-C, cuarto de basura, ductos y foso de ascensores; y OESTE: Con apartamento distinguido con el No. 146-C, ducto y foso de ascensores. Le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el No. 82, ubicado en el 2do nivel. Asimismo le corresponde a dicho apartamento un porcentaje de 0,833% con respecto a la Torre “C”. Dicho inmueble le pertenece a “EL VENDEDOR” según consta en documento protocolizado en el Registro Publico del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha Veintiséis (26) de noviembre de dos mil doce (2012), quedando anotado bajo el Nº 2012.1943. Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 01-01-08-U1-018-001-001-00C-014-01C, quedando otorgado en esta oficina de Registro Publico Correspondiente…………………………………………………………………………………………………….
SEGUNDA: El precio pactado para esta negociación por “EL VENDEDOR” y “EL COMPRADOR”, es la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 950.000,00). El referido monto se reputa fijó y será cancelado por “EL COMPRADOR” de la siguiente manera: i) La suma de CIEN MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 100.000,00) por concepto de CUOTA INICIAL del referido inmueble, mediante cheque de gerencia Nro. 00005858 del Banco Bicentenario por la cantidad de Ochenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 80.000,00), y Veinte Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 20.000,00) en efectivo, a favor de RAFAEL ENRIQUE NORIA ÁVILA, el cual se asee entrega en este acto a su entera y cabal satisfacción, y ii) La cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 850.000,00), cantidad ésta que será pagada por “EL COMPRADOR” al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, bien ante la Oficina Notarial escogida entre las partes a tales efectos, o bien por ante la Oficina del Registro Publico del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital………………………………………
TERCERA: El plazo de duración del compromiso bilateral establecido en el presente contrato, es de Tres (3) meses fijos, determinado y prorrogable a Treinta (30) días continuos, el mismo se contará a partir de la fecha de autenticación del documento definitivo de compra-venta, bien ante la Oficina Notarial escogida entre las partes a tales efectos, o bien por ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Chacao en el Estado Bolivariano de Miranda……………………………………………………….
CUARTA: “EL VENDEDOR” se compromete a realizar las gestiones necesarias correspondientes a la tramitación de las solvencias requeridas para el perfeccionamiento de la compra venta del inmueble objeto de la presente negociación………………………………………………………………...……………...
QUINTA: Es del pleno conocimiento del “EL COMPRADOR”, que sobre el inmueble objeto del presente contrato, recae una Garantía Hipotecaria de primer grado a favor del “BFC Banco Fondo Común, C.A. Banco Universal” por la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 160.000,00) según consta en Titulo de Propiedad registrado por ante el Registro Publico del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26/11/2012, bajo el Nº 2012.1943, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº (…) y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012……………………………………………………………………………………………………………..
SEXTA: Las partes dejan constancia que la mencionada garantía hipotecaria comprende tanto el inmueble como las construcciones existentes y las cuales pudieran levantarse en el futuro, los aires, servidumbres, lo inherente y accesorio a la propiedad, y todo cuanto de hecho o por derecho le corresponda al bien hipotecado, sin reserva ni limitación alguna, siendo que el nuevo adquiriente propietario “EL COMPRADOR”, se subroga en los derechos y la deuda…………………………………..
SEPTIMA: La tramitación manejo de la documentación legal que se requiere para la enajenación del apartamento a que se refiere el presente contrato, hasta la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, será de la exclusiva cuenta y costo de “EL COMPRADOR”. Sin embargo, “EL VENDEDOR” se reserva el derecho a designar la persona jurídica o natural, que se encargara de efectuar dicha labor…………………………………………………………………………….….
OCTAVA: La obligación de cada una de las partes en virtud de este contrato, no se considera totalmente cumplida, mientras no se haya procedido a otorgar la correspondiente protocolización del documento de compra-venta por ante Oficina Notarial escogida entre las partes a tales efectos y/o la Oficina de Registro Publico del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; siendo en esa oportunidad cuando real y efectivamente se transfiere a “EL COMPRADOR” la propiedad, dominio y posesión sobre el inmueble dado en venta, objeto de este contrato……………………………..
NOVENA: Se considerará resuelto de pleno derecho el presente contrato bilateral de compra-venta, en caso de incumplimiento de “EL COMPRADOR”, de cualquiera de las obligaciones asumidas a través del presente instrumento, así como por las causales establecidas en el Código Civil y en particular por las causales siguientes: A) Si una vez notificado a “EL COMPRADOR”, por vía de telegrama, fax o telefónicamente, por parte de la persona natural o jurídica encargada del trámite de la documentación, que en un plazo improrrogable de quince (15) días hábiles, proceda a hacer entrega de toda la documentación requerida y no cumpliere con tal obligación, dentro del plazo estipulado. B) Que “EL COMPRADOR” no comparezca el día, fecha y hora fijada con la debida antelación por parte de la persona encargada del trámite de la documentación requerida para la firma del documento definitivo de compra-venta, que en ningún caso será menor de cinco (5) días hábiles, para lo cual deberá hacerse la respectiva notificación por escrito y suscrito por “EL COMPRADOR” en prueba de haberlo recibido. En tales casos, “EL VENDEDOR” se reserva para sí un equivalente al VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del monto inicial en esta venta convenida entre las partes, el cual equivale a una cantidad de Veinticinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 25.000,00), como indemnización de daños y perjuicios; pues queda expresamente convenido entre las partes que en tales casos “EL VENDEDOR” podrá ofrecer en venta a terceros el inmueble objeto de la presente negociación. C) En caso de que “EL VENDEDOR” llegare a retractarse de cumplir con los términos del presente convenio, en ese caso “EL VENDEDOR” deberá cancelar a “EL COMPRADOR” un equivalente de un VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del monto inicial en esta venta convenida entre las partes, el cual equivale a una cantidad de Veinticinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 25.000,00), como indemnización de daños y perjuicios………………………………………………………..
DÉCIMA: Queda expresamente entendido a través de este documento que “EL COMPRADOR” se compromete desde ya, en observar todas las normas y reglamentaciones internas o lineamientos de construcción, los cuales le serán presentados en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Asimismo, en caso de incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones asumidas a través del presente contrato, por parte de “EL VENDEDOR”, dará derecho a “EL COMPRADOR” de considerar el contrato resuelto de pleno derecho, a exigir la devolución de todas las sumas de dinero entregadas……………………………………………………………………………….....
DÉCIMA PRIMERA: Para todas las notificaciones y cualesquiera otra circunstancia relacionada con el objeto del presente contrato, ambas partes están de acuerdo que se haga por la siguiente dirección: Sector La Palomera, calle Girardot y Callejón la Seica, Casa Nº 42, del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda…………………………………………………………………………………………….
DÉCIMA SEGUNDA: Para todos los efectos derivados del presente instrumento, ambas partes de común y amistoso acuerdo han decidido elegir como domicilio especial y exclusivo al Área Metropolitana de Caracas, a la Jurisdicción de cuyos Tribunales declaran someterse…………………….
3. Marcado “C” constancia de recepción de documentos, emitido en fecha 19 de febrero de 2013 por el Registro Publico del Sexto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, ésta instrumental constituye un documento publico administrativo que se valora como tal en concordancia con lo normado en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnada o tachada, y del cual se deriva gestiones realizadas por el ciudadano José Gregorio Tabares Crisales para realizar el negocio jurídico y cuya primera fecha de otorgamiento quedó fijada para el día 26 de febrero de 2013. Y así se establece.
Con la contestación de la demanda se incorporaron las siguientes documentales.
4. Copia simple del libelo de demanda de oferta real de pago y deposito del expediente AP31-V-2013-000577, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, esta instrumental constituye una copia fotostática de un documento publico y al cual se le atribuye el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo normado en el segundo aparte del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnada por el adversario del promovente. Ahora bien, observa este Tribunal que en la contestación de la demanda el accionado alegó, que en estricto cumplimiento de la cláusula novena del contrato, en fecha 18 de abril de 2013 ofreció ante el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, la cantidad de Bs. 125.000,00, mediante cheques números 57067863 y 11067864 del Banco Mercantil, a razón del cumplimiento de la cláusula penal y devolución de las arras entregadas, y ciertamente de ella se puede evidenciar que el accionado inició una solicitud de oferta real y de deposito, y solo en ese sentido es apreciada por esta Juzgadora. Y así se establece.
En el lapso probatorio se incluyeron al proceso las siguientes documentales.
5. Marcado “A” (folio 81) denuncia de fecha 12 de marzo de 2013, efectuada por el ciudadano José Gregorio Tabares Crisales al ciudadano Enrique Rafael Noria Ávila, por ante el Instituto para la defensa de las personas en el acceso a los bienes y servicios, esta instrumental al ser recibida por la consultoría jurídica del citado instituto, constituyó un documento publico administrativo, sin embargo, el mismo no demuestra alguno de los hechos alegados en el escrito libelar o en la contestación de la demanda, razón por la cual es desechado en este acto. Y así se establece.
6. Marcado “B” (folio 83) documental que tiene como titulo “PUNTO DE CUENTA AL PRESIDENTE DEL BANCO BICENTENARIO”, de fecha 07 de mayo de 2013, esta instrumental constituye un documento privado emanado de un tercero ajeno al presente juicio, el cual no cumplió con la tramitación necesaria para ser incorporadas debidamente al proceso conforme a lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de ello, es desechada en esta acto. Y así se declara.
7. Marcados “C1” y “C2”, copia cliente de pago por punto de venta de fecha y, estado de cuenta resumido por año de solvencia de pago por concepto de impuesto de inmueble urbano, expedidas por la Superintendencia Municipal de Administración, con el cual la parte actora pretende demostrar que asumió obligaciones inherentes del vendedor y que se encontraban en regla todos los documentos requeridos por la Oficina de Registro, tales hechos no conformaron la trabazón de la litis, y en modo alguno generan convicción en esta Juzgadora para dar por demostrados los hechos alegados en el libelo de la demanda y en la contestación de la misma, pues, el demandado asumió que no realizó la venta por motivos personales y no por falta de algún requisito de ley para realizar la venta de marras. En consecuencia, se desechan de este debate judicial. Y así se declara.
8. Marcado “D”, original de planilla única de autoliquidación y pago de tributos municipales, esta instrumental constituye un documento publico administrativo, con el cual la parte actora pretende demostrar que se encontraban en regla todos los documentos requeridos por la Oficina de Registro a fin de protocolizar el documento definitivo de venta, tal hecho no conformó la trabazón de la litis, y en modo alguno generan convicción en esta Juzgadora para dar por demostrados los hechos alegados en el libelo de la demanda y en la contestación de la misma, pues, el demandado asumió que no realizó la venta por motivos personales y no por falta de algún requisito de ley para realizar la venta de marras. En consecuencia, se desechan de este debate judicial. Y así se declara.
9. Marcado “E” original de certificado de solvencia pro concepto de aseo urbano, con esta instrumental la parte actora pretende demostrar que se encontraban en regla todos los documentos requeridos por la Oficina de Registro a fin de protocolizar el documento definitivo de venta, tal hecho no conformó la trabazón de la litis, y en modo alguno generan convicción en esta Juzgadora para dar por demostrados los hechos alegados en el libelo de la demanda y en la contestación de la misma, pues, el demandado asumió que no realizó la venta por motivos personales y no por falta de algún requisito de ley para realizar la venta de marras. En consecuencia, se desechan de este debate judicial. Y así se declara.
Cabe señalar en este capitulo, que la parte recurrente alegó en su escrito de informes que el juez a quo no debió valorar las pruebas promovidas por la parte demandada en el lapso de promoción, porque tales pruebas fueron consignadas de manera extemporánea y por ello negada su admisión.
Para resolver este punto en particular, observa este Tribunal que en fecha 06 de diciembre de 2013, la parte demandada presentó escrito promoviendo merito favorable de los autos, oferta real consignada ante el Tribunal de Municipio en Materia Civil del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas consignado en la contestación de la demanda y que tales pruebas fueron declaradas inadmisibles por haber sido promovidas fuera del lapso legal para ello, sin embargo, el único medio de prueba per se promovido resultó ser la documental identificada en el CAPITULO II de dicho escrito, instrumental que fue aportada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda sin que la misma fuese tachada o impugnada por el actor, y en virtud de ello, el juez a quo, por mandato del articulo 509 de Código de Procedimiento Civil, se encontró obligado en realizar un análisis sobre esa documental. Ahora, si la documental en cuestión hubiere sido aportada al proceso posterior al vencimiento del lapso probatorio, obviamente el juzgador de instancia no hubiese podido hacer análisis alguno sobre esa documental. Por lo tanto, acertada o no la valoración que le dio el juzgador a dicha prueba, el mismo estaba obligado a emitir juicio sobre ella.
V
Motivaciones para decidir.
Observa quien aquí decide, que la controversia planteada por las partes inmersas en el asunto de marras, se circunscribe en la reclamación del ciudadano José Gregorio Tabares Crisales frente al ciudadano Rafael Enrique Noria Ávila, para que éste último de cumplimiento al contrato celebrado por ellos el día 06 de diciembre 2012, ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, que quedó insertada bajo el número 14, tomo 541, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, pues, en su escrito libelar, el accionante afirmó haber cumplido con todos los requisitos establecidos en el contrato de promesa bilateral de compra venta. Por su parte, el accionado negó, rechazó y contradijo la demanda, y afirmó, que por razones personales, no pudo cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato, y que por ello dio cumplimiento a la cláusula novena, ofreciendo la cantidad de Bs. 125.000,00 ante el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Asimismo, afirmó que en ningún momento incumplió con el contrato.
Ahora bien, es un hecho no controvertido la celebración del contrato cuyo cumplimiento se demanda, y por ello, su existencia resulta excluida del debate probatorio. Y así se establece.
Por otra parte, del documento fundamental de la demanda se evidencia que el mismo contiene un convenio que debe ser interpretado por este Tribunal Superior, haciendo uso de las facultades que para esos fines le otorga el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para, no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo, por ello que, quien aquí decide considera oportuno traer a colación sentencia número 116 de fecha 22 de marzo de 2013 emitida por la Sala de Casación Civil en el caso de Diego Arguello Lastres contra María Isabel Gómez del Río, en el que intervino como tercera la sociedad mercantil Dernier Cosmetics, S.A., donde la sala estimó que siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato, el mismo se equipararía a una venta pura y simple, criterio que quedó establecido de la siguiente manera:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
Negrillas y subrayado de esta Alzada.
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Negrillas y subrayado de esta Alzada.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
El criterio anteriormente citado, es aplicable al caso de marras, pues, el mismo estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda, y con ella se deduce que, al evidenciarse el consentimiento, precio y objeto en un contrato de promesa bilateral de compra venta, debe entenderse que el mismo se trata de una venta pura y simple.
En atención a la citada jurisprudencia, se observa que contrato fue calificado por los contratantes al momento de su suscripción, como un contrato de “CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA” en el cual se incluyó dos elementos esenciales, ex artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio del cual se dio un anticipo de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), tal y como se evidencia de la cláusula “SEGUNDA” del contrato de marras, cantidad esta que los contratantes le dieron el concepto de “CUOTA INICIAL” y que forma parte del precio definitivo de venta el cual fue pactado por la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 950.000,00), y así se evidencia de la misma cláusula segunda. Tales elementos “objeto y precio” , generan derechos y obligaciones entre los contratantes como si se tratara de un verdadero contrato de venta latu sensu., entendiéndose que conforme al criterio traído a colación y la norma sustantiva anteriormente citada, “la venta es un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a entregar la cosa objeto de la venta y el comprador a pagar su precio”, lo cual conlleva a esta Juzgadora deducir que en el contrato celebrado por las partes surgió el acuerdo de voluntad de ellas sobre la cosa, y el precio de la misma, consiguiéndose establecer de tal acuerdo el diferimiento por parte del comprador de pagar el resto del precio pactado para el momento de la protocolización del documento definitivo y con ello la tradición de la cosa a través del otorgamiento del escrito de propiedad por parte del vendedor, como quedó establecido en la cláusula segunda del citado contrato, todo lo cual ha de ser fundamentado en las normas contenidas en los artículos 1.488 y 1.527 ambas del Código Civil, y en especial en lo consagrado en el artículo 1.161 eiusdem, que establece que “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado (…)”
En consecuencia, quien aquí decide determina que las partes efectuaron una verdadera compra venta, cuya tradición había quedado suspendida hasta el momento en que el vendedor otorgara el documento definitivo por ante la oficina notarial escogida entre las partes o bien por ante la Oficina de Registro Publico del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital y el comprador por su parte, estaba obligado a pagar el pago del saldo restante y convenido que ascendía a ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00), tal y como se evidencia de la cláusula segunda de la convención
Establecida la naturaleza del contrato que nos ocupa, es necesario ahora determinar si alguna de las partes ha incumplido con alguna de sus obligaciones.
En el caso de marras, alegó la parte actora que el demandado le notificó “su decisión irrevocable de no realizar la venta del inmueble antes descrito, informándole que no asistiría en la fecha pautada ante la Respectiva Oficina de Registro para la protocolización del Contrato Definitivo de Compra – Venta..”, por su parte, el vendedor-demandado al momento de dar contestación a la demanda, luego de negarla, rechazarla y contradecirla, alegó lo que textualmente se trascribe: “por razones personales, no pude cumplir con las obligaciones establecidas en el presente contrato y es por eso y en estricto cumplimiento a lo establecido en la CLÁUSULA NOVENA del mismo que en fecha 18 de abril de 2013 OFRECIÓ ante el tribunal vigésimo segundo (22) de Municipio del Área metropolitana de Caracas la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/110 (Bs. 125.000,00) mediante cheques Nº 57067863 y 11067864 del Banco Mercantil (…)” asimismo, alegó que en ningún momento incumplió el contrato y que por el contrario el único que incumplió es el demandante al no retirar el dinero.
Como se puede observar, los hechos alegados por las partes y reproducidos en el párrafo anterior, evidencian que el contrato de venta no se protocolizó por razones propias del vendedor demandado, quien alegó que por causas personales no pudo cumplir con las obligaciones del contrato, afirmación que se evidencia de la conducta desplegada por el mismo quien queriendo dar cumplimiento a la cláusula convencional novena la cual establece, “(…)En caso de que “EL VENDEDOR” llegare a retractarse de cumplir con los términos del presente convenio, en ese caso “EL VENDEDOR” deberá cancelar a “EL COMPRADOR” un equivalente de un VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del monto inicial en esta venta convenida entre las partes, el cual equivale a una cantidad de Veinticinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 25.000,00), como indemnización de daños y perjuicios (…)” ofreciendo el pago a través de un procedimiento de oferta real y deposito, que si bien es cierto lo inició el demandado ante el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal y como se comprobó de la copia simple del libelo de demanda de oferta real de pago y deposito del expediente AP31-V-2013-000577, no consta en autos que tal solicitud haya sido admitida por el citado juzgado y mucho menos que se hayan realizado los demás actos procesales propios del procedimiento de oferta real y de deposito para poder determinar si realmente fue valida la oferta realizada. Igualmente se observó que el demandado-vendedor consignó ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dos cheques de gerencia con el propósito de que el citado juzgado ofreciera los cheques al demandante-comprador, solicitud que fue negada por el a quo por considerar que no era competente para ello, decision que quedó definitivamente firme, pues, tal y como se evidencia de las actuaciones del expediente, el mismo no fue recurrido. Por lo tanto, ambos intento de pago realizados por el demandados no son suficientes para que esta Juzgadora determine que el vendedor si dio cumplimiento a la cláusula novena del contrato referente al pago en caso de que se retractase de cumplir con los términos del convenio, y por otra parte se observa que el demandante consignó constancia de recepción de documentos, emitida en fecha 19 de febrero de 2013 por el Registro Publico del Sexto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, y con el cual se evidenció que la primera fecha para el otorgamiento quedó establecida para el día 26 de febrero de 2013, patentizándose la intención del comprador en realizar el negocio jurídico.
De todo lo anterior tenemos que, en el contrato cuyo cumplimiento es demandado se observó el consentimiento de las partes, objeto y precio, lo cual llevó a esta Juzgadora concluir que el convenio celebrado se trata de una verdadera compra-venta; Que la tradición había quedado diferida hasta el momento en que el vendedor otorgara el documento definitivo por ante la oficina notarial escogida entre las partes o bien por ante la Oficina de Registro Publico del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital y que el comprador estaba obligado a pagar el pago del saldo restante y convenido que ascendía a ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00), en el momento de la protocolización del documento definitivo, protocolización que no se realizó porque el demandado por causa personales no pudo cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato, tal y como fue alegado por el mismo y comprobado en autos; Y siendo que la norma contenida en el articulo 1.167 del Código Civil establece: “...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”, lo cual se traduce en la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación, y como quiera que quedó demostrado que quien incumplió con las obligaciones asumidas en el contrato fue el demandado estando perfectamente facultado el actor para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio, es por lo que la pretensión del actor ha de prosperar en derecho. Y así se declara.
En consecuencia de lo anterior, el recurso de apelación ejercido por la parte actora en el presente juicio ha de declararse con lugar y como consecuencia de ellos, con lugar la demandada, ordenándose al demandado, al cumplimiento de la obligación suscrita, es decir, venderle a la parte actora el inmueble identificado en el contrato cuyo cumplimiento ha de efectuarse en los mismos términos en que se contrajo dicha obligación, procediendo a realizar la tradición de la cosa mediante el otorgamiento del respectivo documento definitivo de propiedad, en el mismo momento que el comprador cumpla su propia prestación de pagar el saldo deudor del precio y condenando en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, tal y como será declarado de manera, expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de la presente decisión.
VI
Dispositiva.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; 1.167, 1474 y 1.354 del Código Civil; 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
Primero: Con lugar el recurso de apelación ejercido en fecha 19 de noviembre de 2014, por la abogada Norys Auristel Borges, apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 14 de octubre de 2014, y en consecuencia, se revoca la decisión apelada.
Segundo: Con lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano José Gregorio Tabares Crisales contra el ciudadano Rafael Enrique Noria Ávila, y en consecuencia, se ordena a Rafael Enrique Noria Ávila al cumplimiento de la obligación suscrita en el contrato autenticado ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Autónomo de Chacao, Estado Miranda, en fecha 06 de diciembre de 2012, el cual quedó anotado bajo el número 14, tomo 541, de los libros de autenticación llevados por esa notaría, y por consiguiente, venderle José Gregorio Tabares Crisales, el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el No. 141-C, Piso 14, Torre “C” del Edificio denominado Centro Residencial Galerías El Paraíso el cual forma parte del Complejo Galerías El Paraíso, situado en la Plaza Juan Uslar o La Indica, Parroquia El Paraíso (antes Parroquia La Vega”, Municipio Libertador del Distrito Capital, identificado con el número de catastro 01-01-08-U01-018-001-00C-014-01C, cuyo linderos, medidas y demás características constan en el Documento de Condominio Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha ocho (08) de mayo de dos mil uno (2001), bajo el Nro. 10, Tomo 16, Protocolo Primero y sus Aclaratorias protocolizadas por ante la citada Oficina Subalterna de Registro, en fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil uno (2001), bajo el Nro. 5, Tomo 23, Protocolo Primero; en fecha veintisiete (27) de junio de dos mil uno (2001), bajo el Nro. 32, Tomo 34, Protocolo Primero; en fecha diecisiete (17) de enero de dos mil dos (2002), bajo el Nro. 11, Tomo 6, Protocolo Primero; en fecha veinticuatro (24) de enero de dos mil dos (2002), bajo el Nro. 31, Tomo 9, Protocolo Primero y en fecha veinte (20) de noviembre de dos mil dos (2002), bajo el Numero 27, Tomo 40, Protocolo Primero. El inmueble tiene una superficie aproximada de SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (65,00M2); y consta de las dependencias siguientes: Estar, Comedor, Habitación principal con Baño, Habitación auxiliar, Baño auxiliar, Lavadero, Cocina y Jardineras y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Con fachada Norte; SUR, con pasillo de circulación, cuarto de basura y ducto; ESTE: Con el apartamento No. 142-C, cuarto de basura, ductos y foso de ascensores; y OESTE: Con apartamento distinguido con el No. 146-C, ducto y foso de ascensores. Le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el No. 82, ubicado en el 2do nivel. Asimismo le corresponde a dicho apartamento un porcentaje de 0,833% con respecto a la Torre “C”. Dicho inmueble le pertenece a “EL VENDEDOR” según consta en documento protocolizado en el Registro Publico del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha Veintiséis (26) de noviembre de dos mil doce (2012), quedando anotado bajo el Nº 2012.1943. Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 01-01-08-U1-018-001-001-00C-014-01C, quedando otorgado en esa oficina de Registro Publico, en los mismos términos en que se contrajo dicha obligación, procediendo a realizar la tradición de la cosa mediante el otorgamiento del respectivo documento definitivo de propiedad, en el mismo momento que el comprador cumpla su propia prestación de pagar el saldo deudor, es decir, (Bs. 850.000,00), todo lo cual se hará en el lapso que se fije para el cumplimiento en la fase ejecutoria correspondiente. En el supuesto de que el actor cumpla con su obligación de pagar el saldo restante de la venta y la parte demandada no cumpla con su obligación de hacer, el presente fallo servirá como instrumento definitivo para su protocolización, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Por consiguiente, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido como instrumento traslativo de propiedad en beneficio del ciudadano José Gregorio Tabares Crisales
Tercero: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en este juicio.
Cuarto: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veinte (20) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
Asunto: AP71-R-2015-000384
