Decisión Nº AP71-R-2018-000663 de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 04-04-2019

EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteIndira Paris Bruni
Tipo de procesoDesalojo (Local Comercial)
Número de expedienteAP71-R-2018-000663
PartesCIUDADANO FEDERICO QUINTERO QUINTERO CONTRA MANUEL CABALLERO SANTANA.
Número de sentencia14-611-DEF-CIV
TSJ Regiones - Decisión



REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP No. AP71-R-2018-000663
PARTE ACTORA ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V- 6.263.561.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: VICTOR MANUEL TEPPA HENRIQUEZ y MINDI DE OLIVEIRA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 13.831 y 97.907, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano MANUEL CABALLERO SANTANA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V- 3.983.653.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DE LA PARTE DEMANDADA: GERARDO ANTONIO MARCANO GUDIÑO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 47.630.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)



I.-ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA.
Suben los autos a esta Alzada, provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 19 de octubre de 2018, por la abogada MINDI DE OLIVEIRA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva de fecha 18 de octubre de 2018, proferida por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue FEDERICO QUINTERO QUINTERO, contra MANUEL CABALLERO SANTANA, y condenó en costas a la parte actora.
Por auto de fecha 14 de noviembre de 2018 (f. 143), este Juzgado Superior Primero, dio por recibido el presente expediente, fijándose el trámite de Ley.
En fecha 18 de diciembre de 2018, tanto la parte accionante (f. 144-149, p.p), como la parte demandada (f. 150-168, p.p), presentaron sus respectivos escritos de Informes.
Mediante auto dictado por este Juzgado en fecha 29 de enero de 2018 (f. 170), se advirtió a las partes, que la presente causa entró en fase para dictar sentencia, a partir de la mencionada fecha.
Estando dentro de la oportunidad para dictar el fallo correspondiente, este Tribunal de Alzada, procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:


II. RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda presentada en fecha 30 de enero de 2018 (f. 1-10), contentivo del juicio que por DESALOJO sigue FEDERICO QUINTERO QUINTERO, contra MANUEL CABALLERO SANTANA, fundamentando la misma en el artículo 40, literal g) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual, por Distribución fue asignada al Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la misma en fecha 06 de febrero de 2018 (f. 44), de acuerdo al procedimiento oral establecido en el artículo 43 del Decreto con Valor, Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concatenado con el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la citación de la parte demandada, para la contestación de la demanda.
Realizados los trámites relativos a la citación del demandado, la representación judicial de éste, compareció en fecha 09 de abril de 2018 (f. 55-72), y presentó escrito de contestación a la demanda.
Mediante auto dictado el 24 de mayo de 2018 (f. 91), el Tribunal a quo, procedió a fijar las 10:00 de la mañana del QUINTO (5º) día de Despacho siguiente aquél, para que tuviera lugar la audiencia preliminar en el presente juicio, de acuerdo a lo establecido el artículo 868 del Código del Procedimiento Civil, siendo que, dicha oportunidad tuvo lugar el día 04 de junio de 2018 (f. 92-94), compareciendo al mencionado acto, los apoderados judiciales de cada uno de ellos, y posteriormente, por auto dictado el 14 de junio de 2018 (f. 100-103), se fijaron los hechos y límites de la controversia, ordenándose abrir la causa a pruebas por un lapso de cinco (5) días siguientes. Durante la oportunidad probatoria, ambas partes presentaron sus argumentaciones probatorias, admitidas éstas, por el Tribunal de causa, y vencido al lapso probatorio, por auto dictado el 26 de julio de 2018 (f. 113), el a quo, fijó el Quinto (5°) día de despacho siguiente aquél, para la celebración de la Audiencia Oral en el presente juicio, la cual se llevó a efecto el día 03 de octubre de 2018 (f. 114-117), compareciendo ambas partes a dicho acto, quienes realizaron sus respectivos alegatos y defensas, y concluida dichas exposiciones, el Tribunal de la causa, expresó el dispositivo del fallo, declarando Sin Lugar la demanda, condenando en costas a la parte actora, advirtiendo, que dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a ésa fecha, publicaría el fallo en extenso, lo cual sucedió en fecha 18 de octubre de 2018 (f. 118-136); la representación judicial de la parte actora, apeló de dicho fallo, siendo oída dicha apelación en ambos efectos, por auto dictado el 24 de octubre de 2018 (f. 139), remitiéndose el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, y sometido a la insaculación correspondiente, fue asignado el conocimiento del presente recurso de apelación, a este Juzgado Superior Primero.


III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR

1. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior, versa sobre la apelación interpuesta en fecha 19 de octubre de 2018, por la abogada MINDI DE OLIVEIRA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva de fecha 18 de octubre de 2018, proferida por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO seguida por FEDERICO QUINTERO QUINTERO, contra MANUEL CABALLERO SANTANA, condenando en costas a la parte actora.

2. De la trabazón de la litis
Las partes en el presente proceso, formularon los hechos considerativos de sus respectivas pretensiones y defensas, los cuales se señalan a continuación:

Alegatos de las partes
2.1.- De la parte actora
Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:
• Que su representado dio en arrendamiento al accionado, el inmueble constituido por un local comercial identificado con la letra “A”, el cual forma parte del Edificio denominado “RESIDENCIAS SAN JOSE”, ubicado entre las esquinas de Mamey a Monzón, Calle Oeste Nº 16, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un lapso de dos (2) años fijos, contados a partir del 6 de marzo de 2012, hasta el 6 de marzo de 2014, prorrogable dicho contrato por dos (2) años más, donde se convino además, el canon de arrendamiento mensual por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo).

• Que posteriormente, el arrendatario se negó a firmar el nuevo contrato que le fue enviado, aún cuando a su decir, éste solo fue suscrito por los arrendadores el 06 de marzo de 2014, y que luego, el arrendatario pactó verbalmente con su representado que pagaría un canon de arrendamiento por DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), mensuales desde el 06 de marzo de 2014, hasta el 06 de marzo de 2016, lo cual indica, nunca cumplió en la fecha estipulada.

• Que el 18 de febrero de 2016, mediante documento contentivo de notificación privada, el arrendador se reunió con el arrendatario, con el objeto de notificarle personalmente, su intención de no renovar nuevamente el contrato de arrendamiento, procediendo el arrendatario a leerle y manifestar voluntariamente estar de acuerdo con la misma, sin hacer oposición alguna al respecto.

• Que en vista de que entre ambas partes existía una relación de amistad, además de la comercial, a finales de diciembre de 2016, el arrendatario insistía al arrendador, su permanencia en el referido local, por lo que el accionante le comentó que lo pensaría, y que ante tanta insistencia, el demandante, en el mes de enero de 2017, impulsado por su buena fe, le comentó al arrendatario que le haría un nuevo contrato por un (1) año, el cual le fue enviado en el mes de febrero de 2017, pensando que en ese mismo momento el arrendatario lo firmaría, cosa que afirma, no fue así, ya que el arrendatario puso mil excusas, con el objeto de no firmarlo y permanecer más tiempo en el inmueble, perjudicando a su representado económicamente de forma directa, optando el arrendatario por no contestarle las llamadas telefónicas que se le hacían, manteniéndose incomunicado, hasta que, uno de sus empleados le comentó que para comunicarse con el accionado debía llamar a su abogado, dando a entender que éste no quería honrar su palabra con el documento de notificación privado firmado por él, que le había sido entregado, actuando con ello de mala fe.

• Que el arrendatario se quedó con el contrato firmado sólo por el arrendador, devolviéndole a través de sus abogados sólo una copia toda rayada por el inquilino, siendo que, el contrato enviado en febrero de 2017, que se negó a firmar el arrendatario, era por un canon de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), ello, en virtud de que el arrendador le había colocado un precio tan bajo por la amistad que los unía para ese momento, y aún así no estuvo de acuerdo en firmarlo, pues su abogado alegaba que esa cantidad era mucho dinero y que por eso el arrendatario se negaba a firmarlo, por lo que, su representado le comentó al mencionado abogado, que esa cantidad ni siquiera representaba el sueldo mínimo de alguno de los empleados que tenía el arrendatario, y que además el local comercial poseía una cava cuarto con frío para almacenar alimentos, con capacidad de almacenaje para cuatro mil kilos (4.000 kgs), es decir, ya que el arrendador, en ese mismo local comercial antes de alquilárselo al arrendatario poseía una empresa dedicada al mayor y detal de quesos, por lo que mencionó, que el arrendatario detenta en el local comercial un fondo de comercio dedicado a la venta de embutidos y quesos al mayor y detal, por lo que, señala, con sólo un kilo de cualquiera de esos productos, cancelaba varios meses de alquiler, y, que además, dicho local cuenta con un puesto de estacionamiento dentro de las RESIDENCIAS SAN JOSE, en todo el frente del negocio para la carga y descarga de camiones, todo lo cual, le fue expuesto al abogado del arrendatario para que éste entendiera, por que el canon de arrendamiento sugerido, estaba por debajo del precio del mercado que pagaría por cualquier local con las mismas características. Que el abogado del arrendatario le comentó que hablaría con su cliente, lo cual fue en vano, ya que pasaron los meses de marzo y abril sin tener repuesta satisfactoria, ante lo cual, se le propuso al mencionado abogado, en el mes de abril, que se podía modificar el contrato, pero que al haber transcurrido dichos meses, se debía hacer un ajuste en el canon de arrendamiento a la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,oo).

• Que el arrendatario tampoco quiso firmar éste último contrato, y que en caso de firmarlo le imponía al arrendador que sería por el monto que él quisiera, el cual debía ser desde la fecha en que se firmaría y por el tiempo que éste decidiera, y no por las condiciones en que le habían sido establecidas en dicho contrato, con lo que, obviamente, a su decir, el arrendatario elaboraba una estrategia dilatoria para permanecer más tiempo en el local, sin pedir aumento y causarle un perjuicio económico a su representado.

• Que vencido el segundo contrato (en marzo de 2016), el arrendatario empezó a pagar la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), porque él mismo así lo decidió, sin consultar con nadie; que a su vez, su abogado, no hizo más que crear falsas expectativas, y que jamás se reunió con el arrendador ni con los abogados de este, que nadie conoció al abogado del arrendatario, tampoco mostró poderes, ni les hizo llegar ningún escrito a los abogados del accionante, lo que les hizo presumir que ni siquiera era abogado con el que se comunicaban por teléfono, todo lo cual ha motivado la imposibilidad de llegar a un acuerdo entre las partes, dejando claro y en evidencia, a su entender, la mala fe existente por parte del arrendatario de causarle un grave daño y perjuicio económico a su representado.

• Que con estos hechos se colige forzosamente, que el arrendatario ha incumplido con las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente en lo preceptuado en el artículo 40, que establece como causales de desalojo en el literal “g”, lo siguiente: “que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”.

• Que por todas esas razones, procede a demandar al ciudadano MANUEL CABALLERO SANTANA, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal en: 1) Desalojar el inmueble de autos, por encontrarse incurso en la disposición contenida en el artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que el arrendatario jamás ha tenido intención de renovar contrato de arrendamiento alguno, actuando a su decir, de mala fe, tomando justicia por propia mano, colocando el canon de arrendamiento que le resulta más conveniente a su bolsillo, sin consultar con el arrendador, quedando entonces dicho contrato, según su dicho, vencido y resuelto de pleno derecho; 2) En pagar las pensiones de arrendamiento que se sigan causando hasta la entrega efectiva del local arrendado y todos los gastos inherentes al mismo por servicios públicos que se adeuden, solvencia de cada uno de los servicios públicos y/o municipales; 3) a devolver el inmueble de autos, con todos los bienes muebles existentes dentro del mismo en perfectas condiciones, como son: la cava cuarto, pesa romana, una escalera, y a entregar el local en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas y bienes muebles que sean propiedad del arrendatario; 4) que se declare Con Lugar la demanda; 5) que el demandado sea condenado en pagar las costas y costos del proceso, y una suma correspondiente a la corrección monetaria. Estimó la demanda en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo), equivalentes a esa fecha a TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (3000 UT).


2.2) De la parte demandada
La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda expuso lo siguiente:

• Negó, rechazó y contradijo: todos los hechos y el derecho alegados en el libelo de la demanda, por considerar que estos son falsos, ya que señala, su poderdante no se encuentra obligado a desalojar el local arrendado por vencimiento del lapso pactado por el arrendador, ya que el mismo no ha vencido y se encuentra vigente, y que por lo tanto, representado en la actualidad goza de una tercera prórroga contractual y sucesiva de un (1) año de arrendamiento; que su poderdante si suscribió en fecha 06 de marzo de 2014 un contrato de arrendamiento privado, estableciéndose en la cláusula segunda del mismo, un lapso de arrendamiento de dos (2) años, contados a partir del 06 de marzo de 2014 al 06 de marzo de 2016, con prórrogas contractuales y sucesivas de un (1) año, con un canon de arrendamiento mensual de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), estableciéndose además en dicha cláusula, el modo y tiempo en que se debían realizar las notificaciones para que no operaran las prórrogas contractuales, y que, por cuanto el arrendador no realizó dicha notificación, trajo como consecuencia que operaran tres (3) prórrogas contractuales y sucesivas de un (1) años, siendo la última de ellas, la prórroga contractual con fecha de vencimiento el 06 de marzo de 2019.

• Que la parte accionante reconoce en su libelo de demanda que suscribió y firmó con su puño y letra el aludido contrato de arrendamiento de fecha 06 de marzo de 2014, alegando falsamente que el mismo no fue suscrito por su mandante, lo cual indica, no es cierto, ya que el mismo fue elaborado en dos (2) ejemplares a un mismo tenor y a un solo efecto, tal como lo establece en la cláusula décima tercera, quedando un ejemplar en poder de su representado con todas las firmas de sus otorgantes, siendo uno de ellos, el consignado por dicha representación judicial junto con su escrito de contestación a la demanda, el cual alega, se corresponde con el ejemplar acompañado por la parte actora en su escrito libelar inclusive con la firma en cada una de sus páginas y sello en relieve de la abogado redactora del instrumento privado, pero que curiosamente, aparece sin la firma del demandado, indicando, no saber, si por negligencia o torpeza del accionante al momento de la suscripción del mismo.

• Que al no haberse notificado a su representado con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento de la primera prórroga contractual que señala, venció el 06 de marzo de 2017, a su decir, operó la segunda prórroga contractual de un (1) año, con fecha de vencimiento el 06 de marzo de 2018, y que, al no haberse notificado a su poderdante el deseo de no prorrogar dicho contrato y al vencimiento de la segunda prórroga contractual, indica, operó la tercera prórroga contractual con fecha de vencimiento el 06 de marzo de 2019, por lo que, considera, la notificación que le fuera realizada por el arrendador a su representado en fecha 18 de febrero de 2016, no cumplió con el tiempo requerido para practicarla, ya que la misma se hizo con cuarenta y cuatro (44) días de anticipación, y no, con sesenta (60) días de anticipación como lo establece la referida cláusula segunda del contrato de marras, razones por las que concluye, que ni siquiera ha operado la prórroga legal establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual alega, opera de pleno derecho a favor de su representado cuando se venza debidamente el lapso de arrendamiento previamente pactado por las partes, y es por todo ello, que solicita se declare SIN LUGAR la demanda de Desalojo intentada en contra de su representado por la parte actora ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO.

Así quedó trabada la litis correspondiendo a cada parte la carga de probar sus respectivas afirmaciones. ASI SE DECLARA.

IV. APORTACIONES PROBATORIAS
Revisadas los elementos probatorios traídos a los autos por las partes contendientes en este proceso, verifica esta Superioridad, que dichas probanzas las son las siguientes:
3. De la parte demandante
Trajo a los autos la parte actora junto con su libelo de la demanda los siguientes documentos:
• Original de Poder, (f. 21-23, p.p), que confiere el accionante FEDERICO QUINTERO QUINTERO, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.263.561, a los abogados VICTOR MANUEL TEPPA HENRIQUEZ y MINDI DE OLIVEIRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 13.831 y 97.907, respectivamente, autenticado en fecha 14 de julio de 2017, por ante la Notaría Pública Décima Octava de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 49, tomo 59, folios 149 al 151.

De dicha documental se evidencia, que el accionante FEDERICO QUINTERO QUINTERO, se encuentra debida y jurídicamente representado por los mencionados abogados en el presente juicio, por lo que este Tribunal de Alzada lo valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ASI SE DECIDE.-

• Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento (f. 24-31, p.p), suscrito entre el accionante ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO, en su carácter de arrendador, y el demandado ciudadano MANUEL CABALLERO SANTANA, en su carácter de arrendatario, autenticado en fecha 06 de marzo de 2012, ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 40, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.

Al respecto observa esta Juzgadora, del contrato bajo análisis se desprende que el mismo fue celebrado entre las partes actuantes en este proceso, quedando demostrado a través del mismo, la existencia de la relación arrendaticia celebrada entre los ciudadanos FEDERICO QUINTERO QUINTERO, en su carácter de arrendador, y el demandado ciudadano MANUEL CABALLERO SANTANA, sobre el inmueble objeto del arrendamiento constituido por el local comercial ubicado en el Edificio Residencias San José, situado entre las Esquinas de Monzón a Mamey, Calle Oeste Nº 16, Caracas-Distrito Federal (hoy Distrito Capital), el cual se encuentra identificado con la letra “A” con un área aproximada de CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (44 mts2), siendo convenida para ese entonces, que la relación contractual, tendría una duración de dos (2) años, comenzando a regir desde el 06 de marzo de 2012, hasta el 06 de marzo de 2014, pudiendo ser prorrogable por dos (2) años más, siempre y cuando las partes lo comunicaran por escrito y por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo del contrato; donde se determinarían además, las nuevas condiciones arrendaticias y se procedería a firmar un nuevo contrato; que, en ningún caso operaría la tácita reconducción; y, además, fue fijado el canon de arrendamiento en la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo); de igual manera, se verifica en autos, que tanto la parte actora, como la parte demandada, reconocieron la existencia de dicho contrato de arrendamiento, razones por las que el mismo hace plena fe de su contenido, y en consecuencia, esta Superioridad le otorga todo su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.357 del Código Civil, y ASI SE DECLARA.-

• Copia Certificada del documento de propiedad del inmueble de autos, registrada por ante el Registro Público del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, registrado bajo el Nº 29, Tomo 27, Protocolo Primero, de fecha 22 de febrero de 1995 (f. 32-38, p.p); así como, Copia Simple de Aclaratoria del Documento de Propiedad del inmueble de autos, registrada bajo el Nº 2, Tomo 28, de fecha 22 de febrero de 1995 (f. 11-18, p.p).

Se observa de las documentales bajo análisis, que los ciudadanos FELIPA MODESTA QUIJADA BELLORIN, TEODORO QUIJADA BELLORIN, NIEVES CONCEPCION QUIJADA DE PALACIOS, JULIAN QUIJADA BELLORIN y JOSE SEVERIANO QUIJADA BELLORIN, titulares de las cédulas de identidad Nos. 554.447, 3.700.480, 554.445, 584.879 y 2.331.008, respectivamente, integrantes todos de la Sociedad Civil RESIDENCIAS JOSE S.A., dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos ANGEL QUINTERO QUINTERO y FEDERICO QUINTERO QUINTERO, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.279.083 y 6.263.561, respectivamente, dos (2) locales comerciales, entre los cuales se encuentra el local comercial arrendado objeto de este proceso, ubicado en el Edificio Residencias San José, situado entre las Esquinas de Monzón a Mamey, Calle Oeste Nº 16, Caracas-Distrito Federal (hoy Distrito Capital), el cual se encuentra identificado con la letra “A” con un área aproximada de CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (44 mts2); quedando demostrado con las referidas documentales, que la parte accionante ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO, es co-propietario del inmueble arrendado; y por cuanto dicha probanza no fue impugnada, tachada, ni desconocida por la parte accionada, aunado a que la misma trata de documentos públicos autorizados con las solemnidades de Ley, este Tribunal Superior Primero, les otorga todo su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1537 del Código Civil. ASI SE DECLARA.-
• Original de Contrato de Arrendamiento privado (f. 39-42, p.p), celebrado en fecha 06 de marzo de 2014, entre el accionante ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO, en su carácter de arrendador, y el demandado ciudadano MANUEL CABALLERO SANTANA, en su carácter de arrendatario.

Se aprecia, que dicha documental no fue impugnada por la representación judicial de la parte demandada en su oportunidad legal, sino que, por el contrario, como fundamento de su defensa consignó un ejemplar del mismo identificado con la letra “B” junto a su escrito de contestación de la demanda, con la finalidad de demostrar la existencia del referido contrato de arrendamiento, por lo que considera quien aquí sentencia, que éstas circunstancias demuestran la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento por un lapso de dos (2) años, contados a partir del 06 de marzo de 2014 hasta el 06 de marzo de 2016, ello, vencido el primigenio celebrado en fecha 06 de marzo de 2012, lo que resulta demostrativo del reconocimiento de ambas partes del contrato de arrendamiento bajo análisis, y en consecuencia, esta Juzgadora, le otorga todo su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.-


• Comunicación Privada contentiva de la Notificación de No Prórroga de Contrato de Arrendamiento, que hiciera el ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO, en su carácter de arrendador y propietario del local comercial ubicado en Quinta Crespo, entre las Esquinas de Mamey a Monzón, Residencias San José, Local “A”, Municipio Libertador del Distrito Capital, al ciudadano MANUEL CARABALLO SANTANA, en su carácter de arrendatario.

Con respecto a esta probanza, se observa, el promovente pretende demostrar con la referida documental, que en fecha 18 de febrero de 2016, el ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO, en su carácter de arrendador y propietario del inmueble arrendado, le notificó al arrendatario de dicho inmueble, ciudadano MANUEL CABELLERO SANTANA, su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, una vez finalizara el mismo, por lo que a su vencimiento el arrendatario tendría derecho a optar por una prórroga legal.
Observa igualmente esta Superioridad, la referida documental no fue impugnada en su oportunidad legal; sin embargo, también se aprecia en autos, que la misma fue promovida por la parte demandada para demostrar que ésta había sido realizada fuera del tiempo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento, quedado reconocida por ambas partes la Dicha notificación, desprendiéndose de la misma, que la parte actora en su condición de arrendador, notificó en fecha 18 de febrero de 2016, a la parte demandada en su condición de arrendatario, su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, y en consecuencia, se le otorga valor probatorio a la misma, de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.-

3.1) De la parte demandada
Trajo a los autos la parte accionada junto a su escrito de contestación de la demanda los siguientes documentos:

• Original de Poder, (f. 21-23, p.p), que confiere el accionante FEDERICO QUINTERO QUINTERO, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.263.561, a los abogados VICTOR MANUEL TEPPA HENRIQUEZ y MINDI DE OLIVEIRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 13.831 y 97.907, respectivamente, autenticado en fecha 14 de julio de 2017, por ante la Notaría Pública Décima Octava de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 49, tomo 59, folios 149 al 151.

Se videncia de dicha documental, que el accionante FEDERICO QUINTERO QUINTERO, se encuentra debida y jurídicamente representado por los mencionados abogados en el presente juicio, por lo que este Tribunal de Alzada lo valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ASI SE DECIDE.-

• Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento (f. 73-81, p.p), suscrito entre el accionante ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO, en su carácter de arrendador, y el demandado ciudadano MANUEL CABALLERO SANTANA, en su carácter de arrendatario, autenticado en fecha 06 de marzo de 2012, ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 40, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados ante ésa Notaría.

Se observa, que el mencionado contrato de arrendamiento, ya fue objeto de análisis, al haber sido el mismo promovido por la parte actora, quedando en consecuencia reconocido en autos por ambas partes, por lo que, precedentemente le fue otorgado su valor probatorio en los términos anteriormente señalados, razones por las que, aquí nada ha de pronunciar al respecto esta Superioridad y ASI SE DECIDE.-
• Original de Contrato de Arrendamiento privado (f. 82-85, p.p), celebrado en fecha 06 de marzo de 2014, entre el accionante ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO, en su carácter de arrendador, y el demandado ciudadano MANUEL CABALLERO SANTANA, en su carácter de arrendatario.

De la documental antes señalada, no se aprecia, que la parte accionante hubiere realizado desconocimiento, impugnación, ni tacha alguna, constatándose de autos, que el referido contrato de arrendamiento trata de un ejemplar del promovido por la parte actora, con la única diferencia que, en el que aquí se analiza, aparecen las firmas tanto de los arrendadores, como del arrendatario, y, en el consignado por el accionante, no aparece la firma del arrendatario, sin embargo, considera esta Jurisdicente, que al haber sido reconocido en autos por ambas partes, lo ajustado a derecho es otorgarle su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto dicha documental tiene incidencia directa sobre el fondo de lo debatido, esta Juzgadora de Alzara hará el pronunciamiento correspondiente con el mérito de la causa, respecto a la probanza que se desprende de ella. ASI SE DECIDE.-


• Comunicación Privada contentiva de la Notificación de No Prórroga de Contrato de Arrendamiento, que hiciera el ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO, en su carácter de arrendador y propietario del local comercial ubicado en Quinta Crespo, entre las Esquinas de Mamey a Monzón, Residencias San José, Local “A”, Municipio Libertador del Distrito Capital, al ciudadano MANUEL CARABALLO SANTANA, en su carácter de arrendatario.

En cuanto a esta documental se observa, la misma previamente ya fue valorada por esta Juzgadora, aún cuando sean distintos los hechos que pretenden demostrar con ella cada parte, por lo que la probanza que de ella pueda emerger será analizada con el fondo de lo debatido en el presente proceso y ASI SE DECIDE.-

4. del mérito de la causa:
Trata la presente causa del juicio que por DESALOJO, intentara por el ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO, contra MANUEL CABALLERO SANTANA, del cual conoce esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta por la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en dicho proceso el 18 de octubre de 2018, por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

4.1) De la Decisión recurrida
El Tribunal A quo, en fecha 18 de octubre de 2018, dictó sentencia definitiva en la presente causa, declarando lo siguiente:

“(…) Ahora bien, luego de analizados y valorados los medios probatorios aportados por las partes, aprecia este Tribunal, que no obstante que la parte actora probó haber notificado a la parte demandada de su deseo de la no renovación del contrato de arrendamiento, considera quien aquí decide que dicha notificación se hizo fuera del tiempo establecido por las partes en el contrato, ya que se puede evidenciar, que la intención de las partes fue que en caso de que se produjera dicha notificación por cualquiera de las partes, esta debía realizarse con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contrato, vale la pena resaltar, que para el momento en que la parte actora notificó a la arrendataria en fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil dieciséis (2016), de no prorrogar el contrato estaba en vigencia, el contrato de arrendamiento suscrito en fecha seis (6) de marzo de dos mil catorce (2014), el cual vencía el seis (6) de marzo de dos mil dieciséis (2016), por lo que habiendo sido notificada la parte demandada como se dijo en fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil dieciséis (2016), se puede determinar que dicha notificación fue realizada fuera del tiempo establecido por las partes en la cláusula segunda, es decir, con menos de sesenta (60) días de anticipación a lo pactado por las partes en el contrato, razón por la cual considera quien aquí decide que mal podría tenerse como notificada a la parte demandada de la no renovación del contrato, cuando la misma no fue realizada de acuerdo como ya se dijo a los pactado por las partes en el contrato específicamente en la cláusula segunda, ya que esa fue su voluntad y no otra.

DISPOSITIVO
Por todo los razonamientos antes expuestos, este Tribunal (…)
administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO (local comercial) sigue FEDERICO QUINTERO QUINTERO, contra MANUEL CABALLERO SANTANA. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante al haber resultado vencida, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
(…)”


Ahora bien, observa esta Juzgadora, la parte actora ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO, demanda el Desalojo del inmueble de su propiedad constituido por un local comercial identificado con la letra “A”, el cual forma parte del Edificio denominado “RESIDENCIAS SAN JOSE”, ubicado entre las esquinas de Mamey a Monzón, Calle Oeste Nº 16, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual señala, fue arrendado al ciudadano MANUEL CABALLERO SANTANA, por un lapso de dos (2) años fijos, contados a partir del 6 de marzo de 2012, hasta el 6 de marzo de 2014; que, le fue enviado al arrendatario un contrato de arrendamiento de fecha 06 de marzo de 2014, donde se estipuló que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), mensuales desde el 06 de marzo de 2014, hasta el 06 de marzo de 2016, lo cual según refiere, nunca cumplió en la fecha estipulada; que al negarse el arrendatario a firmar un nuevo contrato en los términos y condiciones que le fueron presentados en éste último documento, el arrendador le notificó mediante documento privado en fecha 18 de febrero de 2016, su deseo de no prorrogar el aludido contrato de arrendamiento, el cual expresa, solo fue suscrito por los arrendadores, ya que el arrendatario le devolvió el ejemplar consignado junto con su libelo de demanda, pero sólo, con la firma de los arrendadores, es decir, sin la firma del arrendatario; que entre conversaciones con el abogado del arrendatario le fueron planteados otros contratos de arrendamiento, los cuales el inquilino tampoco quiso firmar, ya que éste quería imponer al arrendador el monto que él quisiera por concepto de canon de arrendamiento, y no por las condiciones en que le habían sido establecidas, con lo que, señala el accionante, el arrendatario elaboraba una estrategia dilatoria para permanecer más tiempo en el local, sin pedir aumento; que vencido el segundo contrato en marzo de 2016, el arrendatario empezó a pagar la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), porque él mismo así lo decidió, sin consultar con nadie, todo lo cual ha motivado la imposibilidad de llegar a un acuerdo entre las partes, dejando claro y en evidencia, a su entender, la mala fe existente por parte del arrendatario de causarle un grave daño y perjuicio económico, por lo que consideró, que con estos hechos el arrendatario forzosamente ha incumplido con las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente en lo preceptuado en el artículo 40, literal “g”, lo siguiente: “que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”, y es por esas razones, que procede a demandar al ciudadano MANUEL CABALLERO SANTANA, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal en: 1) Desalojar el inmueble de autos, por encontrarse incurso en la disposición contenida en el artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que el arrendatario jamás ha tenido intención de renovar contrato de arrendamiento alguno; 2) En pagar los cánones que se sigan causando hasta la entrega efectiva del local arrendado y todos los gastos inherentes al mismo por servicios públicos que se adeuden; 3) En devolver el inmueble de autos, con todos los bienes muebles existentes dentro del mismo en perfectas condiciones, como son: la cava cuarto, pesa romana, una escalera, y a entregar el local en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas y bienes muebles que sean propiedad del arrendatario; 4) que se declare Con Lugar la demanda; 5) que el demandado sea condenado en pagar las costas y costos del proceso, y una suma correspondiente a la corrección monetaria.

Frente a tales alegatos y pretensiones, la parte demandada, negó, rechazó y contradijo todos los hechos y el derecho alegados por la parte actora en su libelo de la demanda, por considerarlos falsos, señalando que el arrendatario no se encuentra obligado a desalojar el local arrendado por vencimiento del lapso pactado por el arrendador, ya que el mismo no ha vencido y se encuentra vigente, encontrándose actualmente gozando de una tercera prórroga contractual y sucesiva de un (1) año de arrendamiento, reconociendo que suscribió en fecha 06 de marzo de 2014, un contrato de arrendamiento privado, donde se estableció en la cláusula segunda, un lapso de arrendamiento de dos (2) años, contados a partir del 06 de marzo de 2014, hasta el 06 de marzo de 2016, con prórrogas contractuales y sucesivas de un (1) año, y un canon de arrendamiento mensual de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo); que la parte accionante reconoce que suscribió y firmó el contrato de arrendamiento de fecha 06 de marzo de 2014; que asimismo, fue establecido el modo y tiempo para realizar las notificaciones de no prórrogas contractuales, y que al no haber realizado el arrendador la notificación de no prórroga de contrato con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contrato, a su decir, trajo como consecuencia, que operaran tres (3) prórrogas contractuales y sucesivas de un (1) año, siendo la última de ellas, la que fenece el 06 de marzo de 2019, razones por las que concluye, que aún no ha operado a su favor, la prórroga legal establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que solicitó se declare SIN LUGAR la demanda intentada en su contra.


4.2) De la naturaleza de la relación arrendaticia
del caso bajo estudio.

Así las cosas, primeramente, quiere señalar quien aquí sentencia, revisados como han sido los contratos de arrendamiento traído a los autos por las partes de este proceso, de los mismos se desprende, que se está en presencia de una relación contractual a tiempo determinado, ya que así lo acordaron los contratantes en la cláusula Segunda de ambos contratos arrendamiento cuando establecieron “(…) En consecuencia las partes acuerdan de manera irrestricta que en ningún caso operará la tácita reconducción. (…)”, pues, como ya fue previamente señalado ambos contratos han sido reconocidos en autos por las partes, y valorados por ésta Alzada. ASI SE DECLARA.-
Bajo esta premisa, llega a la siguiente conclusión ésta Juzgadora, (i) que la relación arrendaticia existente entre las partes en este procedimiento es a tiempo determinado, por devenir ésta de los contratos de arrendamiento escritos a tiempo determinado que han quedado reconocidos en autos por las partes, celebrados sobre un inmueble constituido por un local comercial objeto del presente juicio; (ii) que la actora pretende el Desalojo del referido inmueble, porque, vencido el último de los contratos celebrado, no fue suscrito uno nuevo, ni existe acuerdo de prórroga o renovación entre ellos, y que el arrendatario no ha entregado el inmueble arrendado; (iii) que habiéndose alegado el Desalojo del inmueble de autos, a entender del accionante, el demandado ha incumplido con las disposiciones establecidas en el artículo 40, literal “g”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, razones por las que, corresponde a la parte demandante demostrar el supuesto incumplimiento en que incurrió el accionado.

4.3 De la Procedencia del Desalojo
El Legislador Inquilinario ha establecido para las relaciones arrendaticias a tiempo determinado dentro de la figura del Desalojo, el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, señalando para su procedencia, cierto número de causales que constituyen un número cerrado.
Establece el artículo 40 de la mencionada ley, lo siguiente:

Artículo 40.- “Son causales de desalojo:

a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio”. (resaltado y subrayado de este Tribunal)

4.4) De las actas procesales
La parte actora ha fundamentado su pretensión en el literal g del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, lo cual será examinado por esta Juzgadora tomando en consideración la mencionada disposición, lo que impone un examen del clausulado del contrato celebrado a los fines de determinar cuando ha de considerarse vencido dicho contrato de arrendamiento.
En este sentido, el contenido de la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento de autos expresa:
“El plazo convenido para el arrendamiento es de dos (2) años, contados a partir de la suscripción del presente documento, prorrogable por periodos de un (1) año, a menos que una de las partes contratantes notifique a la otra por escrito y con 60 días de anticipación al vencimiento del mismo, su deseo de no prorrogarlo más, si se llegare a prorrogar el contrato se suscribirá otro, donde se determinarán las nuevas condiciones arrendaticias.- En consecuencia las partes acuerdan de manera irrestricta que en ningún caso operará la tácita reconducción. (…)”.- (resaltado y subrayado de esta Alzada)-
En efecto, de los medios probatorios valorados por esta Alzada, merece especial análisis la notificación realizada por la parte actora en su carácter de arrendador, a la parte demandada en su carácter de arrendatario, pues, si bien es cierto, el accionante probó haber notificado al arrendatario su deseo de no prórroga del contrato de arrendamiento, lo cual también fue reconocido por la parte accionada, pero con la excepción de que la misma no fue realizada en el tiempo convenido en dicho contrato, lo cual ciertamente pudo constatar esta Superioridad, y por ello, se desecha la misma, ASI SE DECLARA.
Ahora bien, como se evidencia de la mencionada cláusula Segunda parcialmente transcrita, aún cuando las partes convinieron que el contrato sería prorrogable por períodos de un (1) año, a menos que uno de los contratantes notificara al otro por escrito con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del mismo, su deseo de no prorrogarlo más, pero, hace hincapié quien aquí sentencia, que en la misma cláusula dicho acuerdo también estaba condicionado a que, “si se llegare a prorrogar el contrato se suscribirá otro, donde se determinarán las nuevas condiciones arrendaticias”.
De igual manera observa esta Juzgadora, la disposición contenida en el artículo 1.599 del Código Civil establece: “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Quiere decir, que al concluir la terminación del contrato, en caso de operar la prórroga legal, es de entender que es potestativa para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador dentro de esa relación jurídica. Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencido la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.
Bajo estos parámetros, al establecer la cláusula Segunda del referido contrato de arrendamiento que la duración del contrato es de dos (2) años, término que quedó comprendido entre el 06 de marzo de 2014 y el 06 de marzo de 2016, ambas fechas inclusive, no cabe duda como ya se indicó, que a primera impresión es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con duración concluida. ASI SE ESTABLECE.


• Del vencimiento de la prórroga legal.
Establecida la naturaleza determinada de la relación arrendaticia, corresponde determinar el tiempo de la prórroga legal.
Ahora bien, observa quien aquí sentencia: (i) que la relación arrendaticia se inició el 06 de marzo de 2012; (ii) que el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es de fecha 06 de marzo de 2014, con un término de duración de dos (2) años, venciendo el mismo el 06 de marzo de 2016; (iii) que la prórroga legal que le correspondía es de un (1) año.
Luego, si bien es cierto, que la relación arrendaticia se estableció a tiempo determinado, la demandada hizo uso de la prórroga legal, que data desde el – 06 de marzo de 2016, (certus an et certus quando), hasta el 06 de marzo de 2017, por operar ipso iure, que se traduce en el término final o momento conclusivo de la relación arrendaticia. De allí que, como ya fue señalado, si bien es cierto, en el caso de autos, se evidencia claramente que vencido el contrato de arrendamiento a tiempo determinado por haberlo así convenido las partes, operó de pleno derecho la prórroga legal que le correspondía al arrendatario en el lapso ya indicado previamente, el cual de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es de un (1) año), es decir, si el contrato de arrendamiento venció el 06 de marzo de 2016, al no haberse suscrito otro donde se determinaran las nuevas condiciones arrendaticias, dicha prórroga legal comenzó el 07 de marzo de 2016 hasta el 06 de marzo de 2017, sin que después de esa fecha, pueda verificarse en autos, que la parte accionada haya realizado diligencia alguna para entregar el inmueble a su propietario arrendador, por lo que a entender de quien aquí juzga, el demandante intentó la presente demanda, y así de ésta manera, también le hace saber al arrendatario, su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia que venían sosteniendo desde el año 2012. ASI SE DECLARA.-
Debe apuntar esta Alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (dies aquo) y, asimismo el término final (dies aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual.
El término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios.
Conforme a lo expuesto, resulta procedente el reclamo de la parte actora al exigir el Desalojo del local comercial arrendado a la parte demandada ciudadano MANUEL CABALLERO SANTANA, pues no consta en las actas procesales, ni mediante alegatos, ni de elemento probatorio alguno, que las partes contratantes, se hubieren reunido una vez vencido el contrato de arrendamiento a tiempo determinado de fecha 06 de marzo de 2014, para llegar a un acuerdo de prórroga o renovación entre las partes por no haberse suscrito otro contrato tal como fue acordado en la mencionada cláusula segunda del mencionado contrato, ni mucho menos consta que la parte demandada, haya realizado diligencia alguna para entregar del inmueble arrendado, a su propietario arrendador, y por cuanto los arrendatarios de manera unilateral, no pueden modificar el acto bilateral producto de la conjunción de las voluntades de las partes contratantes establecidas en dicho contrato, ya que, la voluntad de una sola parte nunca podría modificar la expresión del acuerdo de voluntades de todas las partes involucradas en la relación contractual arrendaticia, pues lo contrario sería incurrir en franca violación a lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil, el cual establece:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Establecido lo anterior, considera quien aquí sentencia, que en el caso de autos, la parte demandada no logro probar durante la secuela del proceso, que haya cumplido con la obligación de entregar el inmueble arrendado una vez vencido el contrato de arrendamiento y su correspondiente prórroga legal, obligación que tenía en razón de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; por su parte, el accionante logró demostrar en autos que el arrendatario no hizo entrega del inmueble arrendado, vencido el contrato de arrendamiento y su prórroga legal, y que, no existe acuerdo de renovación de contrato de arrendamiento a través de la celebración de otro contrato donde fueran determinadas las nuevas condiciones arrendaticias, tal como fue establecido en la cláusula Segunda de dicho contrato, por lo que, resulta Procedente el recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de octubre de 2018, por la abogada MINDI DE OLIVEIRA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de octubre de 2018, en el juicio que por DESALOJO intentara el ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO, contra MANUEL CABALLERO SANTANA, y en consecuencia lo ajustado a derecho es declarar la Procedencia de la presente acción y ASI SE DECIDE.


V.- DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada MINDI DE OLIVEIRA, apoderado judicial de la parte actora, en fecha 19 de octubre de 2018, contra la sentencia definitiva dictada el 18 de octubre de 2018, por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en el juicio que por DESALOJO intentara el ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO, contra MANUEL CABALLERO SANTANA, en la cual se declaró: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue FEDERICO QUINTERO QUINTERO, contra MANUEL CABALLERO SANTANA.
SEGUNDO: CON LUGAR la presente acción de DESALOJO, interpuesta por el ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO, contra MANUEL CABALLERO SANTANA, fundamentada en el artículos 40, literal g) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consecuencia, se ordena a la parte demandada ciudadano MANUEL CABALLERO SANTANA, a: 1) entregar a la parte actora ciudadano FEDERICO QUINTERO QUINTERO, el inmueble arrendado objeto de este juicio constituido por el local comercial identificado con la letra “A”, el cual forma parte del Edificio denominado “RESIDENCIAS SAN JOSE”, ubicado entre las esquinas de Mamey a Monzón, Calle Oeste Nº 16, Municipio Libertador del Distrito Capital, con todos los bienes muebles existentes dentro del mismo en perfectas condiciones, como son: la cava cuarto, pesa romana, una escalera, y a entregar dicho local en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas y bienes muebles que sean propiedad del arrendatario; 2) En pagar las pensiones de arrendamiento que se sigan causando hasta la entrega efectiva del local arrendado y todos los gastos inherentes al mismo por servicios públicos que se adeuden.
TERCERO: Queda REVOCADO el fallo apelado.-
CUARTO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada, por resultar totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y Bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los cuatro (04) días del mes de abril del año dos mil diecinueve (2019). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
LA JUEZ,


Dra. INDIRA PARIS BRUNI
EL SECRETARIO,


ABG. JHONME R. NAREA TOVAR.
En la misma fecha siendo las 03:00 de la tarde, se dictó y publicó el presente fallo.-
EL SECRETARIO,


ABG. JHONME R. NAREA TOVAR.


IPB/JRNT/dm
Exp. Nº AP71-R-2018-000663
Desalojo/Definitiva
Materia: Civil




















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