REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 26 de abril de 2019
209º y 160º
Asunto: AP71-R-2018-000419.
Demandante: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 8760, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 22 de enero de 2004, bajo el No. 60, Tomo 3-A Cto.
Apoderados Judiciales: Abogados Pablo Solorzano Escalante, María Auxiliadora González de Chinchilla, María Ruesta Boscan y Jessika Carolina Arcia Pérez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 3.194, 16.838, 118.961 y 97.210, respectivamente.
Demandado: Sociedad Mercantil HGV 18 INVERSIONES, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 04 de febrero de 2004, bajo el No. 32, Tomo 12-A-Pro.
Apoderados Judiciales: Abogados José Antonio Olivo Duran, Enrique Guillen Niño, Carmen Alicia Epalza, Karen Alejandra Azuaje y Cristina Xaviera Llinas Avellaneda, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 59.631, 59.095, 118.032, 122.295 y 258.073, respectivamente.
Motivo: Resolución de Contrato.
Capítulo I
ANTECEDENTES
En el juicio de resolución de contrato que incoara la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 8760, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil HGV 18 INVERSIONES, C.A., ambos identificados, mediante decisión del 25 de mayo de 2018, el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró lo que sigue:
“…CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil, ADMINISTRADORA 8760, C.A., en contra de la también sociedad mercantil, HGV 18 INVERSIONES, C.A., ambas partes suficientemente identificadas en este acto. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 11 de julio de 2014, y se condena a la parte demandada a hacer entrega sin plazo alguno, y en el mismo buen estado en que lo recibió, completamente desocupado, libre de bienes y de personas, el local comercial Nro. 7- B, conformado por un área techada de 274 M2 y un patio trasero sin techar de 112 M2, de la Quinta Tamarzan N° 7, ubicada en la Avenida Santos Erminy, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital…”
Contra la aludida decisión la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación mediante diligencia de fecha 04 de junio de 2018, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada.
Mediante auto del 20 de junio de 2018, se ordenó darle entrada al expediente y se fijo el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para la consignación de informes, constando a los autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Fijada la oportunidad para presentar observaciones a los informes en fecha 19 de julio de 2018, compareció la representación judicial de la parte demandante y consignó escrito de observaciones.
Por auto de fecha 01 de agosto de 2018, se fijó el lapso al que hace alusión el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para dictar decisión, siendo la misma diferida en fecha 01 de noviembre de 2018.
Por auto de fecha 12 de noviembre de 2018, se ordenó oficiar al Tribunal de la causa a los fines de que remitiera cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 31 de mayo de 2017, exclusive, hasta el día 08 de noviembre de 2017, inclusive, el cual fuese recibido en fecha 21 de enero de 2019.
Concluida la sustanciación y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, se procede a proferir el fallo en base a las consideraciones expuestas Infra.
Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Mediante escrito libelar, la parte actora sostuvo que en fecha 11 de julio de 2014, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano OSCAR OLIWKOWICZ ELVIRA, en su carácter de Director y en representación de la Sociedad Mercantil HGV 18 INVERSIONES, C.A., el cual se encuentra autenticado por ante la Notaría Décima de Caracas, Municipio Libertador, bajo el No. 38, Tomo 42, Folios 128 hasta 133 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, sobre un local comercial identificado con el No. 7-B, conformado por un área techada de 274 m2, y un patio trasero sin techar de 112 m2, de la Quinta Tamarzan (N°7), ubicada en la Avenida Santos Erminy, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Caracas, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, señalando que el plazo de dicha relación fue por un (1) año fijo, contado a partir del primero (1°) de febrero de 2014.
Que establecieron en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que la arrendataria no podía sub arrendar, traspasar, dar en comodato, ni ceder en forma alguna total o parcialmente el local arrendado, ni los derechos derivados del contrato sin el consentimiento previo y por escrito de la parte actora.
Que conforme a la cláusula vigésima primera, en caso de incumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria, ésta intentaría las acciones legales pertinentes, siendo por cuanto de ella cubrir con todos los gastos judiciales o extra judiciales causados por tal motivo, así como los daños y perjuicios que resulten.
Que la relación arrendaticia había comenzado el 01 de febrero de 2004, según consta del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 26 de febrero de 2004, bajo el No. 43, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Que la arrendataria sin permiso de la arrendadora, procedió a instalar en el local alquilado una empresa denominada VARIANT, C.A., con el Registro de Información Fiscal 294198155, integrada por sus accionistas RIALFI CONSULTING C.A., INVERSIONES STRATTON C.A. y la Sociedad Mercantil HGV 18 INVERSIONES, C.A., señalando que en la directiva de la compañía que ocupa ilegalmente el local arrendado figura como Director Ejecutivo el ciudadano OSCAL OLIWKOWICZ ELVIRA, quien a su vez fue el que suscribió en nombre de la inquilina el contrato de arrendamiento a que se refiere la presente demanda.
Que la demandada procedió a facilitar la instalación de un tercero ajeno a la relación contractual en el local arrendado, como es el caso de la empresa VARIANT, C.A., y su negocio, cediendo a su decir, el uso del inmueble sin permiso de su representada, incumpliendo así con la cláusula cuarta del contrato.
Señaló que en la fachada del local comercial arrendado, existen dos avisos publicitarios de dos empresas distintas, ambas utilizando el mismo registro de información fiscal, por lo que la demandada no sólo ha violado la referida cláusula cuarta del contrato, sino que ha transgredido el artículo 16 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que prohíbe al arrendatario modificar el uso, rubro comercial, denominación y /o marca, establecidos en el respectivo contrato de arrendamiento.
Que la arrendataria sin permiso de su mandante, ha instalado en el inmueble arrendado a terceros ajenos a la relación contractual, realizando divisiones en el local que originalmente tenía un área techada de 274 m2, y construyendo un galpón con chimenea en el área que era un patio sin techar, lo que produce una violación de las cláusulas cuarta, sexta y décima segunda del contrato de arrendamiento, y ocasionando un deterioro del inmueble arrendado, con perjuicio de su representada, como según dice consta de la inspección ocular practicada el 17 de mayo de 2016, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, expediente No. AP31-S-2016-001642.
Fundamentó su pretensión en el contenido de los artículos 1.159, 1.160, 1.592 y 1.167 del Código Civil, en consonancia con los literales c) y f) del artículo 40 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Estimó la demanda en la suma de cuatrocientos setenta y dos mil seiscientos noventa y dos bolívares (Bs. 472.692,00).
Finalmente, solicitó que en virtud del incumplimiento de la demandada respecto a lo previsto en las cláusulas cuarta, quinta, sexta y décima segunda del contrato de arrendamiento suscrito y autenticado en fecha 11 de julio de 2014, sobre el local No. 7-B, antes identificado, se convenga o en su defecto sea condenada la parte demandada, a que el mismo quede resuelto, y como consecuencia de ello, se ordene la entrega sin plazo alguno, del referido local comercial, en el mismo buen estado en que lo recibió, totalmente desocupado de personas y cosas, reservándose la acción por los daños y perjuicios ocasionados a su representada.
Contestación:
La representación judicial de la parte demandada al contestar la demanda, negó, rechazó y contradijo la falta de conocimiento y de autorización por parte de la arrendadora para la construcción de una terraza (galpón) en el patio trasero del local comercial, por lo que negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido con lo establecido en las cláusulas cuarta, sexta y duodécima del contrato de arrendamiento.
Afirmó que las empresas HIGH GRAFICS DE VENEZUELA, C.A., HGV 18 INVERSIONES, C.A., y VARIANT, C.A., son un negocio familiar constituidas por la familia OLIWKOWICZ ELVIRA, y que son empresas interrelacionadas, señalando que la empresa HIGH GRAFICS DE VENEZUELA, C.A., suscribió el 15 de agosto de 2003, contrato sobre el local No. 7, con la empresa INVERSIONES TORROX, C.A., y que luego suscribió otro con la misma arrendadora, pero esa vez con la empresa HGV 18 INVERSIONES, C.A., como arrendataria.
Que en fecha 23 de noviembre de 2007, suscribió otro contrato entre las partes, y el 28 de abril de 2008, otro contrato, señalando que se acordó verbalmente con la arrendadora la construcción de un galpón en el área del local dado en alquiler que estaba sin techar, el cual se denomina anexo al local 7, y que esa construcción fue autorizada por la arrendadora y ejecutada por la empresa VARIANT, C.A.
Señaló que una vez construido el galpón terraza, en fecha 01 de febrero de 2009, las partes firman contrato de arrendamiento sobre el anexo del local comercial No. 7, y que por ello, sostuvo que en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de abril de 2010, se indicó que el mismo es sobre un local comercial No. 7, y área anexa conformada por un patio en la parte trasera del mismo, sin hacer mención si el mismo estaba techado o no.
Que en el mencionado contrato de arrendamiento de fecha 30 de abril de 2010, no sólo se decidió reunir en un mismo contrato el local comercial No. 7 y el área de anexo al local No. 7, conformado el mismo por el galpón construido por su representada y autorizado expresamente y tácitamente por la parte actora, sino que en consideración a la gran inversión realizada por su representada en dicha construcción, se extendió el lapso de duración del contrato de dos años a cuatro años, y que dicha autorización se desprende del email de fecha 09 de mayo de 2014, enviado por el ciudadano Miguel Alejandro Lilue Njaim, representante de la arrendadora.
Sostuvo que la parte actora de manera premeditada, deliberada y teniendo en mente una futura acción judicial, omitió un hecho reconocido abiertamente en contratos notariados, como lo es la existencia de un área remodelada por la arrendataria, que se trata de una terraza o galpón, y que ambas partes transitaron de manera franca por el proceso que conllevó el emprendimiento de esa obra, al punto a su decir, de que la arrendadora tomó dos acciones que demuestran el reconocimiento de la existencia de la obra, como lo es la suscripción diferenciada de dos contratos separados, uno por el local y otro por el área del galpón o terraza, y en segundo lugar, una ampliación de la duración del término del contrato y la reunión en un solo contrato de las dos áreas, sosteniendo que dicha omisión se traduce en una conducta reñida con la ética profesional y con la buena fe que debe animar a las partes en la ventilación de sus disputas en estrados.
Negó, rechazó y contradijo que su representada haya instalado una chimenea para la salida de gases, y que ello sea una clara contravención de la cláusula duodécima del contrato que prohíbe depositar en el local materiales inflamables, explosivos, o que produzcan malos olores, señalando que esa chimenea es un desahogo que se construyó al momento de construir el galpón, lo cual señala haber sido autorizada por la parte actora.
Señaló que la arrendadora tenía conocimiento de la existencia y funcionamiento de la empresa VARIANT, C.A., en el local arrendado, ya que ésta pago los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de febrero, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre de 2012, enero a diciembre de 2013, enero, agosto y septiembre de 2014, arguyendo que de igual modo canceló gastos administrativos generados por el local comercial, y que ello era conocido por la arrendadora.
Negó, rechazó y contradijo que sin permiso de la arrendadora opere en el local una oficina, otro negocio distinto a la firma arrendataria denominada HIGH GRAPHICS VARIANT IMPRESIÓN DINAMICA, afirmando que esa empresa no existe, y que la parte actora confunde las empresas HIGH GRAPHICS VENEZUELA, C.A., y VARIANT, C.A., como si fuese una sola empresa cuando son dos empresas separadas.
Que cuando se suscribieron los contratos no se estableció el destino del inmueble y que era del conocimiento de la arrendadora que las empresas antes mencionadas son un negocio familiar, cuyo objeto es el servicio del diseño gráfico, fotocopiado, entre otras cosas.
Sostuvo que la relación arrendaticia debe tomarse de manera integral como un todo, donde el inquilino tiene un carácter de débil jurídico, en el cual las exigencias del arrendador de manera práctica se imponen a las formas.
Finalmente, solicitó que la demanda se declarara sin lugar en la definitiva.
Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Parte actora:
Junto al escrito libelar la parte actora consignó lo siguiente:
Marcado con la letra “A”, copia del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Caracas, Municipio Libertador, en fecha 24 de mayo de 2016, bajo el No. 51, Tomo 32, Folios 159 hasta 161 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, inserto del folio 13 al 15 de la pieza I del presente expediente. Este juzgador valora la documental promovida de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose la relación arrendaticia existente entre las partes y los términos en los cuales quedó establecida. Así se decide.
Marcado con la letra “B”, original del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Caracas, Municipio Libertador, en fecha 11 de julio de 2014, bajo el No. 38, Tomo 42, Folios 128 hasta 133 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, inserto del folio 16 al 21 de la pieza I del presente expediente. Este juzgador valora la documental promovida de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose la relación arrendaticia existente entre las partes y los términos en los cuales quedó establecida. Así se decide.
Marcado con la letra “C”, copia del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Décimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de febrero de 2004, bajo el No. 43, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, inserto del folio 22 al 25 de la pieza I del presente expediente. Este juzgador valora la documental promovida de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose la relación arrendaticia existente entre las partes y los términos en los cuales quedó establecida. Así se decide.
Marcado con la letra “D”, original del asunto No. AP31-S-2016-001642 llevado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, inserto del folio 26 al 72 de la pieza I del presente expediente. Se observa que la prueba promovida se encuentra circunscrita a dejar constancia de hechos que pudieron haber desaparecido con la interposición de la presente demanda, por lo que se valora la misma, evidenciándose que en fecha 17 de mayo de 2016, el Tribunal en referencia dejó constancia, entre otras cosas, que el patio del local comercial se encuentra una construcción totalmente cerrada y semi techado. Así se decide.
Marcado con la letra “E”, copia certificada de los estatutos protocolizados por ante el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, inserto del folio 73 al 95 de la pieza I del presente expediente. Este Juzgador valora dichos documentales conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto los mismos no fueron impugnados ni tachados por la parte contraria, quedando demostrado los estatutos de las empresas HGV 18 INVERSIONES, C.A. y VARIANT, C.A.. Así se decide.
Parte demandada:
Mediante escrito de contestación a la demanda, la parte demandada promovió las testimoniales de los ciudadanos Cruz Rafael Idrogo, Carlos Enrique Martínez Guevara y Diamantino Simoes Mandato, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.945.710, V-4.770.311 y V-26.711.487, respectivamente, del cual solo rindió declaración en la audiencia o debate oral el ciudadano CRUZ RAFAEL IDROGO, antes identificado, quien fue conteste al afirmar sobre la existencia de un galpón en la parte trasera del local comercial arrendado, por lo que tal deposición se valora conforme a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Asimismo, promovió la prueba de informes, solicitando se oficiara a la entidad bancaria Banco Exterior Banco Universal, a los fines de que remitiera copia certificada de los cheques que describió en su escrito, así como al Banco de Venezuela, a los fines de que remitiera igualmente copia certificada de los cheques que indicó. Del mismo modo, solicito se oficiara a la Junta Interventora de Central Banco Universal, a los fines de que remitiera copia certificada de los cheques que señaló, así como a la Junta Interventora del Banco Federal, a los fines de que remitiera copia certificada de los cheques que describió en tal escrito.
Del anterior medio probatorio se observa a las actas, que por oficio No. 00479 de fecha 12 de julio de 2017, procedente del Fondo de Protección Social de los Depósitos Bancarios, se informó que la empresa Variant, c.a., mantuvo una cuenta en el Banco Federal, Banco Comercial, C.A., señalando que no tenían acceso a la data histórica, por lo que sobre ello no hay materia sobre la cual decidir. Así se decide.
Respecto al Banco Exterior, se observa que el mismo mediante oficio No. BE-GCO-1726-2017 de fecha 23 de agosto de 2017, informó al Tribunal que la búsqueda de lo solicitado no fue satisfactoria, no obstante a ello, por oficio No. BE-GCO-2521-2017 de fecha 25 de octubre de 2017, remitió copias certificadas de las imágenes de nueve cheques emitidos por la empresa VARIANT, C.A., a favor de Miguel Lilue de fecha 07 de octubre de 2010, 08 de diciembre de 2010, 08 de agosto de 2010, 07 de diciembre de 2011, 09 de diciembre de 2011, 07 de diciembre de 2012, 10 de abril de 2012, evidenciándose de los mismos algunos de los pagos que efectuara tal empresa al representante de la empresa demandante, más no así el motivo de dichos pagos. Así se decide.
Ahora bien, como no consta la recepción de los demás informes solicitados, este juzgador no tiene materia sobre la cual decidir. Así se decide.
Promovió conforme a lo previsto en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil la prueba de experticia, a los fines de que se determinara que la construcción data de hace más de seis (06) años de construida, de la cual no se observa su evacuación, por lo que este juzgador no tiene materia sobre la cual decidir. Así se decide.
Promovió conforme a lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, la inspección judicial sobre el inmueble arrendado, la cual se llevó a cabo por el Tribunal de la causa en fecha 15 de junio de 2017, y de la misma se constata que se dejó constancia de la instalación de tres condensadores de aire acondicionado con sus respectivas tuberías o ductos de extracción de aire, prueba que este sentenciador valora conforme a la normativa antes señalada. Así se decide.
Consignó junto a su escrito las siguientes documentales:
Marcado con la letra “A”, copia del instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta de fecha 06 de marzo de 2017, bajo el No. 25, Tomo 54, Folios 142 al 146, inserto del folio 176 al 179 de la pieza I del presente expediente, el cual este sentenciador le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la representación judicial de los abogados de la parte demandada. Así se decide.
Marcado con la letra “B”, copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27 de agosto de 1999, No. 78, Tomo 242- A Sgdo, inserto del folio 180 al 193 de la pieza I del presente expediente.
Sin marcar, copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 32, Tomo 12-A Pro del año 2004, inserto del folio 194 al 200 de la pieza I del presente expediente.
Marcado con la letra “C”, copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, bajo el No. 25, Tomo 249- A, del año 2013, inserto del folio 201 al 208 de la pieza I del presente expediente.
Marcado con la letra “D”, copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 38, Tomo 1569 A, inserto del folio 209 al 215 de la pieza I del presente expediente.
Las anteriores cuatro (04) documentales son valoradas por quien aquí decide, por cuanto las mismas no fueron impugnadas ni tachadas por la parte contraria, por lo que se valoran conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose los estatutos de las empresas HIGH GRAPHICS DE VENEZUELA, C.A., HGV 18 INVERSIONES, C.A., y VARIANT, C.A. Así se decide.
Marcado con la letra “E”, original del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Interino Décimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de agosto de 2003, bajo el No. 24, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, inserto del folio 216 al 219 de la pieza I del presente expediente. De la revisión de esta documental este sentenciador constata que la misma versa sobre la relación contractual entre dos empresas distintas a las hoy integrantes de este proceso, por lo que se desecha dicha documental del proceso. Así se decide.
Marcado con la letra “F”, original del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Décimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de febrero de 2004, bajo el No. 43, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, inserto del folio 220 al 223 de la pieza I del presente expediente. Por cuanto dicha documental no fue opuesta por la parte contraria, este sentenciador la valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose que la hoy demandada suscribió un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente demanda, con una empresa distinta a la arrendadora. Así se decide.
Marcado con la letra “G”, original de la prórroga del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Décimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de noviembre de 2007, bajo el No. 63, Tomo 101 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, inserto del folio 224 al 225 de la pieza I del presente expediente. Por cuanto dicha documental no fue opuesta por la parte contraria, este sentenciador la valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose que la hoy demandada suscribió un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente demanda, con una empresa distinta a la arrendadora. Así se decide.
Marcado con la letra “H”, original del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Décimo del Municipio Libertador, en fecha 28 de abril de 2008, bajo el No. 49, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, inserto del folio 226 al 229 de la pieza I del presente expediente. Por cuanto dicha documental no fue opuesta por la parte contraria, este sentenciador la valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose la relación arrendaticia existente entre las partes, y los términos en los cuales se estableció la misma. Así se decide.
Marcado con la letra “I”, relación de pagos, presupuestos, valuación de obras, y comunicado de fecha 29 de octubre de 2008 dirigido a VARIANT, C.A., inserto del folio 230 al 249 de la pieza I del presente expediente. Respecto a esta documental, observa este sentenciador que las mismas son documentos privados emanados de un tercero ajeno al juicio, y no fueron ratificados en juicio mediante la prueba testimonial conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desechan del proceso. Así se decide.
Marcado con la letra “J”, copias de cheques varios y comprobantes de pago, insertos del folio 250 al 255 de la pieza I del presente expediente. Respecto a esta documental, observa este sentenciador que las mismas son documentos privados emanados de un tercero ajeno al juicio, y no fueron ratificados en juicio mediante la prueba testimonial conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desechan del proceso. Así se decide.
Marcado con la letra “K”, original del contrato de arrendamiento suscrito de forma privada en fecha 01 de febrero de 2009, inserto del folio 256 al 258 de la pieza I del presente expediente. Por cuanto dicha documental no fue opuesta por la parte contraria, este sentenciador la valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose la relación arrendaticia existente entre las partes, y los términos en los que se estableció la misma. Así se decide.
Marcado con la letra “L”, original del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Décimo del Municipio Libertador, en fecha 30 de abril de 2010, bajo el No. 28, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, inserto del folio 259 al 262 de la pieza I del presente expediente. Por cuanto dicha documental no fue opuesta por la parte contraria, este sentenciador la valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose la relación arrendaticia existente entre las partes, y los términos en los que se estableció la misma. Así se decide.
Marcado con la letra “M”, original del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador, en fecha 11 de julio de 2014, bajo el No. 38, Tomo 42, Folios 128 hasta 133 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, inserto del folio 263 al 268 de la pieza I del presente expediente. Por cuanto dicha documental no fue opuesta por la parte contraria, este sentenciador la valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose la relación arrendaticia existente entre las partes, y los términos en los que se estableció la misma. Así se decide.
Marcado con la letra “N”, impresiones de emails de fecha 09 de mayo de 2014 y 28 de abril de 2014, insertos del folio 269 al 271 de la pieza I del presente expediente. Respecto a este instrumento, se observa que la parte promovente del mismo no cumplió con la debida promoción y evacuación de acuerdo con la normativa prevista en la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, que pudiese permitir la credibilidad del documento electrónico, por lo que la misma se desecha del proceso. Así se decide.
Marcado con la letra “O”, copia de cheques varios y comprobantes de pago, insertos del folio 272 al 445 de la pieza I del presente expediente. Por cuanto estas documentales se encuentran relacionadas con la prueba de informes previamente analizada, este juzgador le otorga pleno valor probatorio únicamente a la cursante al folio 390, y solo respecto a la copia del cheque, dado que las demás no fueron constatadas mediante la prueba de informes y los recibos de pago pudieron ser emitidos por la propia parte promovente atentando con el principio de alteridad, por lo que se desechan del proceso. Así se decide.
Marcado con la letra “P”, original de los contratos suscritos de forma privada en fecha 20 de febrero de 2004, y 20 de junio de 2008, insertos a los folios 446 y 447 de la pieza I del presente expediente. Por cuanto se observa que estas documentales pudieron ser fabricadas por la misma parte promovente lo cual atenta con el principio de alteridad, quien decide los desecha del proceso. Así se decide.
Capítulo IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA
El Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la demanda incoada en base a las siguientes consideraciones:
“…para que la ARRENDATARIA pudiera ejecutar alguna de esas actividades, especificadas en esas dos cláusulas, debía contar de forma previa a su realización, y por escrito, con la autorización de la ARRENDADORA, que le permitiera la realización de las actividades prohibidas en ellas, de allí que, la prueba idónea en tal sentido lo era el instrumento suscrito por la ARRENDADORA, contentivo de la autorización respectiva, por lo que, al contrario de la tesis asumida por la demandada, esa autorización no podía presumirse de la conducta asumida por la ARRENDADORA, en la gestión de esa relación contractual, lo cual tampoco fue demostrado a través de otras probanzas.
En tal sentido, y en lo que atañe a las modificaciones denunciadas por la accionante, no se desprende, que en la identificación del objeto de los distintos contratos suscritos por la partes durante la vigencia de su relación contractual se haya hecho evidente la existencia del galpón construido en la parte posterior del inmueble objeto de arriendo, como lo pretende la parte demandada por manera de hacer evidente la autorización tácita de la ARRENDADORA para la construcción del mismo. (…) Es evidente, que en el contexto de esas clausulas no se refleja que el anexo arrendado conjuntamente con el local no. 7 esté referido a una “terraza o Galpón” como lo pretende hacer ver la accionada, ya que por el contrario, lo que se evidencia es que el anexo a que alude el contrato siempre estuvo referido al patio trasero del local no. 7 y si bien, no siempre estuvo identificado como un patio sin techar, lo cierto del caso, es, que las partes jamás identificaron ese anexo o área posterior al local no. 7, como un galpón o terraza, o con otra mención que aluda a algún área construida o en construcción, de manera tal, que esas cláusulas contractuales no evidencian la existencia de la construcción del galpón posterior y menos aún de la autorización de la arrendadora o del consentimiento tácito de ésta para que se efectuara la misma. Tampoco se desprende de autos, que la parte demandada hubiera sido acuciosa en la demostración del acuerdo verbal a que alude en la contestación, presuntamente otorgado por la arrendadora para la construcción del galpón en referencia; así mismo, resulta alejado de la realidad, que la arrendadora haya actuado de forma fraudulenta omitiendo la existencia del Galpón en el contrato accionado, pues, éste constituye un contrato bilateral, oneroso y consensual, que se encuentra suscrito por ambas partes, de allí, que si ese contrato no reflejaba la realidad que se verificaba para el momento de su sucricpión, la hoy accionada ha debido abstenerse de suscribirlo, pues una vez firmado el contrato, el mismo la obliga en los términos que dispone el artículo 1.160 del Código Civil (…). En consecuencia, de las probanzas cursantes en autos no se desprende otra cosa que el inmueble arrendado es el local comercial no. 7, conformado por un área techada de 274 m2 y un patio trasero sin techar, de 112 m2m de la Quinta Tamarzan, (no. 7) y que, para construir el galpón que aparece en el patio trasero de ese local, la parte demandada no contó con autorización expresa, por escrito, de parte de la arrendadora; tampoco esa autorización consta haberse otorgado de forma tácita como lo alegó la demandada. Así se decide.
En tal sentido, al no evidenciarse de autos, que la parte demandada estuviera autorizada por la hoy accionante para la realización del Galpón construido en el área que originalmente era el área sin techar de 112 m2 a que se refiere el contrato accionado, resulta evidente que el mismo se hizo en contravención a la clausula sexta del contrato, por lo que la demanda resulta procedente. Así se decide.
…omissis…
En consecuencia, no evidenciándose tampoco, que la parte demandada (sic) estuviera autorizada por la hoy accionante para ceder parte de las instalaciones que constituyen el inmueble objeto del contrato, la ocupación que del mismo hace la empresa Variant C.A., se hizo en contravención a la cláusula cuarta del contrato, así como, a la disposición contenida en el artículo 16 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud que ello implicó la modificación de la denominación o marca con la que se identificaba la arrendataria, tal y como además, se constató de las inspecciones practicadas en la fachada del inmueble arrendado, que verificaron la exhibición publicitaria de otras denominaciones comerciales, tales como Variant, c.a., y High Grafics, por lo que en tal sentido también procede la demanda. Así se decide.
En relación con la instalación de una chimenea para la salida de gases, instalada en la fachada posterior del local arrendado, no quedó demostrada la existencia de la misma, en virtud que, la inspección judicial practicada en el área donde presuntamente se encontraba esa chimenea, refleja la existencia de ductos propios para el aire acondicionado, lo cual, es una circunstancia de hecho distinta a la denunciada con la demanda. En consecuencia, ante la ausencia de prueba de ese hecho se impone la desestimación plena de tales alegatos. Así se decide. Lo mismo ocurre respecto de los presuntos deterioros del inmueble, en vista que la parte actora no fue acuciosa en la demostración de ese hecho. Así se decide…”
Capítulo V
ALEGATOS EN ALZADA
Por medio de escrito de informes presentado ante esta Alzada, la representación judicial de la parte actora sostuvo que quedó evidenciado y probado en autos mediante la inspección judicial practicada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así como de la inspección realizada por el mismo Tribunal de la causa en fecha 02 de junio de 2017, el incumplimiento de la arrendataria, señalando que ésta procedió a instalar en el local alquilado una empresa denominada VARIANT, C.A., sin el permiso previo, expreso y por escrito de su representada, y que además construyó un galpón en el patio trasero sin techar, igualmente sin permiso previo, expreso y por escrito de su mandante, lo cual señala haber constatado él A quo.
Que del mismo modo quedó demostrado en autos la cesión del uso que hiciera la parte demandada, sin el permiso precio, expreso y por escrito dado por la arrendadora.
Señaló que el Tribunal de la causa declaró con lugar la demanda, dejando claramente establecido que la parte demandada no contó con autorización expresa, por escrito, de parte de la arrendadora, y que tampoco esa autorización consta de haberse otorgado en forma tácita como lo alegó la demandada, señalando además que, la parte demandada no estaba autorizada por su representada para ceder parte de las instalaciones que constituyen el inmueble objeto del contrato.
Finalmente, solicitó se declarara sin lugar el recurso de apelación, y en consecuencia se confirmara en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida.
Mediante escrito de informes presentado ante esta Alzada, la representación judicial de la parte demandada, luego de efectuar un recuento de las actas que conforman el presente expediente, denunció que para el momento en que se fijó la audiencia o debate oral no había fenecido el lapso de evacuación de pruebas, con lo cual a su decir, se menoscabó el derecho a la defensa y el debido proceso de su representada, ya que señala no haberse podido evacuar todas las pruebas promovidas en el lapso de promoción de pruebas.
Señaló que existe un desorden procesal en el presente expediente, y que los autos proferidos por el Tribunal de la causa en fecha 24 y 30 de mayo de 2017, violan el derecho a la defensa y el debido proceso de su representada, arguyendo que ambos fueron emitidos sin que hubiese vencido el lapso de promoción de pruebas establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Que su representación no pudo concurrir al acto de inspección judicial por no haber tenido certeza de la fecha exacta fijada por el Tribunal.
Sostuvo que el arrendador de manera premeditada suscribió el último contrato, teniendo en mente una futura acción judicial, omitiendo un hecho reconocido abiertamente en contratos notariados anteriores, como lo es la existencia de un área remodelada por la arrendataria, que se trata de una terraza o galpón.
Que las partes cuando suscriben los contratos de arrendamientos, en los mismos no se establece el destino del inmueble, ya que la arrendadora tenía pleno conocimiento que en el local dado en arrendamiento funcionaban tres empresas relacionadas comercialmente, aun cuando el contrato es suscrito con una sola de las empresas, sin determinación especifica del destino que se le daría al inmueble, ya que a su decir, era sabido por la arrendadora que las empresas son un negocio familiar cuyo objeto es el servicio de diseño gráfico, fotocopiado, impresiones, encuadernaciones, reproducción de planos, gigantografías, entre otras.
Finalmente, solicitó se declarara con lugar el recurso ejercido, y en consecuencia, se revocara la sentencia emitida por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de mayo de 2018, y se declarara sin lugar la demanda incoada en contra de su representada.
Mediante escrito de observaciones presentado en fecha 01 de agosto de 2018, la representación judicial de la parte actora sostuvo, entre otras cosas, que de las probanzas cursantes a los autos quedó evidenciado el incumplimiento de la parte demandada, señalando que ésta procedió a instalar en el local arrendado una empresa denominada VARIANT, C.A., cedió y traspaso el local, y construyó un galpón en el patio trasero sin techar del inmueble, todo sin permiso previo, expreso y por escrito de su representada.
Por último, solicitó que se declarara sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte contraria, y en consecuencia, se confirmara la decisión recurrida.
Capítulo VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión dictada el 25 de mayo de 2018, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda de resolución de contrato incoada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 8760, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil HGV 18 INVERSIONES, C.A., ambas identificadas.
Para resolver se observa:
Antes de cualquier consideración respecto al merito del asunto, quien decide considera menester hacer referencia a las denuncia de violación del derecho a la defensa y debido proceso esgrimidas por la representación judicial de la parte recurrente, por el hecho de no haber fenecido el lapso de evacuación de pruebas para el momento en que se fijó la audiencia oral en el presente juicio, así como por no haber podido asistir a la inspección judicial por no conocer su fecha cierta de evacuación, y así observamos que una vez contestada la demanda:
Mediante auto del 26 de abril de 2017, se fijó la audiencia preliminar para el quinto día de despacho siguiente tal como lo dispone el artículo 868 del Código Adjetivo. (Ver folio 448 pieza I).
En fecha 05 de mayo de 2017, tuvo lugar la audiencia preliminar. (Ver folio 453 pieza I).
Mediante auto del 10 de mayo de 2017, se ‘difirió’ la oportunidad para la fijación de los hechos controvertidos para el segundo día de despacho siguiente. (Ver folio 476 pieza I).
Mediante auto del 12 de mayo de 2017, se fijaron los hechos controvertidos. (Ver folio 477 al 480 pieza I).
Mediante auto del 24 de mayo de 2017, se admitieron las pruebas promovidas por las partes sin haber señalado el lapso para su evacuación tal como lo dispone el artículo 868 del Código Adjetivo. (Ver folio 517 al 523 pieza I).
Por auto de fecha 30 de mayo de 2017, se prorrogó el lapso probatorio. (Ver folio 531 pieza I).
Mediante auto del 31 de mayo de 2017, a los fines de la “reordenación” del proceso se dejó constancia que los lapsos a los que alude dicho auto son los correctos, y fijó la oportunidad para la evacuación de la inspección judicial, para el tercer (3er) día de despacho siguiente al auto de fecha 30 de mayo de 2017. (Ver folio 534 pieza I).
Mediante auto ‘complementario’ del 1º de junio de 2017, se dejó establecido que el lapso de evacuación era de veinte (20) días de despacho siguientes al 31 de mayo de 2017. (Ver folio 535 pieza I).
Por acta levantada en fecha 22 de junio de 2017, las partes acordaron de mutuo acuerdo suspender la causa por un lapso de seis (06) días de despacho.
Mediante auto del 13 de julio de 2017, se acordó prorrogar dicho lapso de evacuación por diez (10) días de despacho siguientes al vencimiento de dicho lapso, en virtud de no haberse evacuado la totalidad de las pruebas. (Ver folio 50 pieza II).
Mediante auto del 08 de noviembre de 2017, se fijó la audiencia o debate oral. (Ver folio 148 pieza II).
Detallado lo anterior y conforme a los cómputos que rielan al vuelto del folio 87 de la pieza II, y al folio 62 de la pieza III, se observa que el lapso de evacuación de pruebas de veinte (20) días de despacho comenzó a trascurrir el 31 de mayo de 2017, exclusive, y feneció, el 18 de julio de 2017, inclusive, teniendo en consideración que durante el transcurso de dicho lapso se suspendió la causa por un lapso de seis (06) días de despacho por causa imputable a las partes. Ahora bien, por auto del 13 de julio de 2017, se acordó prorrogar dicho lapso de evacuación por diez (10) días más, el cual comenzó a transcurrir el 18 de julio de 2017, exclusive, y feneció, el 17 de octubre de 2017 por ante el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, tal como se dejó sentado por auto de fecha 08 de noviembre de 2017, evidenciándose que en el caso bajo estudio no se subvirtió el proceso ni se le causó un estado de indefensión a la recurrente.
Aunado a ello, se observa que la práctica de la inspección judicial a la cual aduce la recurrente no haber podido asistir por no conocer la fecha cierta, conforme a lo señalado en el auto dictado en fecha 31 de mayo de 2017, se evacuaría el tercer (3er) día de despacho siguiente al auto de fecha 30 de mayo de 2017, por ende, la práctica de dicho medio probatorio de acuerdo a los cómputos antes indicados, tuvo que haberse llevado a cabo a las ocho y treinta de la mañana (8:30 a.m.) del 02 de junio de 2017, tal y como sucedió en el presente caso (Ver folio 536 al 540 de la pieza I del presente expediente), por lo que no se le causó un estado de indefensión a la recurrente.
En virtud de lo verificado anteriormente, donde se constató de la revisión de las actas procesales que el Tribunal de la causa fijó la audiencia o debate oral luego de haber fenecido el lapso de evacuación de pruebas, y evacuó la prueba de inspección judicial el día y en la hora fijada para ello, es por lo que en modo alguno puede considerarse conculcado el debido proceso y el derecho a la defensa de alguna de las partes en el presente proceso, cuando inclusive por auto de fecha 31 de mayo de 2017, el A quo procurando reordenar el proceso señaló que los lapsos indicados en dicho auto eran los correctos, salvaguardando con ello precisamente los derechos denunciados por ante esta Alzada, en consecuencia, debe inexorablemente este juzgador desestimar las denuncias efectuadas por la representación judicial de la parte demandada respecto a la violación del debido proceso y al derecho a la defensa de su representada. Así se decide.
Decidido lo anterior, pasa entonces quien decide a revisar la decisión impugnada, y en tal sentido, es preciso señalar que los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, establecen lo siguiente:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Así pues, la acción resolutoria del contrato está consagrada en el artículo 1.167 eiusdem, el cual es del tenor siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De esta última norma se colige que los supuestos para que procedan tales acciones son: a) Que el contrato sea bilateral. b) Que haya incumplimiento del contrato, es decir, inejecución de la obligación. Para los casos de incumplimiento parcial, el Juez determinará la procedencia de la acción ateniéndose a la voluntad de las partes. c) Que el incumplimiento se origine en la culpa del deudor, puesto que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción. d) Que el demandante, por su parte, haya cumplido su obligación.
Por su parte, el artículo 1.168 del mismo Código señala que “(…) En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”.
De la lectura de las normas transcritas se desprende que las obligaciones deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas, y que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución, cumplimiento o resolución del contrato, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Igualmente, que la falta de ejecución de la obligación a cargo de alguna de las partes contratantes faculta a la contraria a optar por la no ejecución de su obligación, lo que la doctrina ha denominado como excepción non adimpletis contractus, la cual sólo se concibe para los contratos bilaterales.
Según el artículo 1.134 del Código Civil, el contrato es bilateral cuando las partes se obligan recíprocamente, es decir, que las prestaciones estén en relación de interdependencia entre sí, de modo que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte, esto es lo que el mencionado Código expresa con el adverbio “recíprocamente”. Así lo señala el Dr. JOSÉ MELICH ORSINI en su obra DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO, indicando, lo siguiente:
“…De ello se sigue que en el contrato bilateral cada parte es necesariamente deudora y acreedora al mismo tiempo. Igualmente esta “reciprocidad” implica que para poder calificar un contrato como “bilateral” se requiere que las dos obligaciones contrapuestas surjan en el mismo momento, esto es, que coexistan y no basta que se siga una después de otra en el tiempo por causa de un hecho posterior, como ocurriría con los llamados “contratos sinalagmáticos imperfectos.” Por último, consecuencia de esa estructura que tienen en el contrato bilateral las obligaciones contrapuestas de cada parte, es que las prestaciones deben con frecuencia ejecutarse simultáneamente (“dando y dando”), de modo que una parte puede rehusarse a cumplir si la otra parte no está dispuesta a cumplir…”.
Ahora bien, en el caso de autos se observa que la pretensión de la actora es la resolución del contrato de arrendamiento que suscribiera en fecha 11 de julio de 2014, con la sociedad mercantil Sociedad Mercantil HGV 18 INVERSIONES, C.A., señalando que ésta incumplió con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, por cuanto a su decir la arrendataria instaló en el inmueble arrendado a otra empresa sin su permiso, y aunado a ello, señala que construyó un galpón con chimenea en el patio trasero sin techar que es parte del local arrendado sin su permiso, lo que contraviene según sus dichos lo previsto en las cláusulas cuarta, sexta y décima segunda del contrato de arrendamiento.
Por su parte, la sociedad mercantil demandada negó que la arrendadora no tuviera conocimiento y que no hubiese autorizado la construcción de una terraza (galpón) en el patio trasero del local comercial, por lo que negaron que hayan incumplido con lo establecido en las cláusulas cuarta, sexta y duodécima del contrato de arrendamiento, señalando asimismo que las empresas HIGH GRAFICS DE VENEZUELA, C.A., HGV 18 INVERSIONES, C.A., y VARIANT, C.A., son un negocio familiar, y que el arrendador tenía conocimiento de ello, por lo que negó la cesión del contrato a terceros a ajenos a la relación arrendaticia.
En este orden de ideas, este sentenciador pudo constatar que la parte demandada admitió las remodelaciones que efectuó al inmueble arrendado consistente en un galpón o terraza construido en la parte trasera del local, construcción de la cual se dejó constancia mediante inspección practicada el 02 de junio de 2017; del mismo modo, se constata que la demandada reconoce que el local arrendado es ocupado por las empresas HIGH GRAPHICS VENEZUELA, C.A., VARIANT, C.A., y HGV 18 INVERSIONES, C.A., por lo que el hecho controvertido en la presente causa quedó circunscrito ciertamente -como lo sostuviera él A quo- a determinar si la arrendataria efectuó lo anterior con previa autorización de la arrendadora, si hubo modificación en el uso del inmueble y si existen deterioros capaces de resolver el contrato.
Así pues, este juzgador de la revisión efectuada al acervo probatorio consignado a los autos, no logra constatar conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que la arrendataria haya demostrado en juicio que haya tenido autorización previa y por escrito de la arrendadora para remodelar el local comercial arrendado, ni para sub arrendar dicho inmueble, tal como lo exige la cláusula cuarta del contrato que expresa que “(…) la arrendataria no podrá sub- arrendar (…) sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora (…)”, y de la cláusula sexta que expresa que “(…) la arrendataria no podrá hacer por su cuenta modificaciones, alteraciones, ni mejoras de ningún género (…) sin el consentimiento expreso, previo y por escrito de la arrendadora (…)”, obligaciones a las cuales se subrogó al suscribir dicha convención, por lo cual indiscutiblemente quedó demostrado en el presente juicio el incumplimiento de la parte demandada respecto a lo previsto en las cláusulas antes citadas, debiendo en consecuencia resolverse el contrato de arrendamiento objeto de este juicio. Así se decide.
En cuanto a la modificación del uso del inmueble y de los presuntos deterioros del mismo, este sentenciador no logra constatar de los medios probatorios evacuados la existencia de los mismos. Así se decide.
En razón de lo anterior, esta Alzada considera que la hoy recurrente no poseía autorización previa y por escrito para efectuar las remodelaciones que admitió realizarle al inmueble arrendado, ni para sub-arrendar o ceder dicho contrato de arrendamiento, por lo que deberá declararse sin lugar el recurso de apelación ejercido conformándose el fallo recurrido, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Capítulo VII
DISPOSITIVO
En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 25 de mayo de 2018, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Segundo: SE CONFIRMA en los términos expuestos en la parte motiva de este fallo la decisión dictada el 25 de mayo de 2018, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia, se declara RESUELTO el contrato suscrito en fecha 11 de julio de 2014, autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Caracas, Municipio Libertador, bajo el No. 38, Tomo 42, Folios 128 hasta 133 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y se ORDENA a la parte demandada a hacer entrega sin plazo alguno, y en el mismo buen estado en que lo recibió, completamente desocupado, libre de bienes y de personas, el local comercial No. 7- B, conformado por un área techada de 274 m2, y un patio trasero sin techar de 112 m2, de la Quinta Tamarzan N°7, ubicada en la Avenida Santos Erminy, Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital.
Tercero: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.
Cuarto: NotifÍquese a las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Quinto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 eiusdem.
Sexto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 26 días del mes de abril de 2019. Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
El Juez Provisorio
Raúl Alejandro Colombani
El Secretario
Leonel Rojas
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
El Secretario
Leonel Rojas
RAC/lr*
Asunto: AP71-R-2018-000419.
