REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de El Tigre.
El Tigre, nueve de enero de dos mil diecisiete
206º y 157º
ASUNTO: BP12-V-2015-000481
JURISDICCIÓN CIVIL BIENES
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
A los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establecen en el presente procedimiento como partes y abogados intervinientes las siguientes personas:
PARTE ACTORA: Ciudadano DAVID BENIGNO CASTRO HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.650.007, y de éste domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: Ciudadanos BLANCA ROSA GIL, CRUZ ALVAREZ BELLO y JOSE EDUARDO SANCHEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 94.302, 91.134 y 50.375, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano CARLOS FERNANDO CASTRO CROES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.195.256, y domiciliado en la casa Nº 38, Urbanización Villas de la Pradera, primera etapa, Avenida Santiago Mariño del Municipio San José de Guanipa del Estado Anzoátegui.
JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRAVENTA
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Por auto de fecha 12 de enero de 2016, se admitió la presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA, hubiere incoado el ciudadano CRUZ ALVAREZ BELLO, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 91.134, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano DAVID BENIGNO CASTRO HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.650.007, y de éste domicilio, contra el ciudadano CARLOS FERNANDO CASTRO CROES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.195.256, y domiciliado en la casa Nº 38, Urbanización Villas de la Pradera, primera etapa, Avenida Santiago Mariño del Municipio San José de Guanipa del Estado Anzoátegui, ordenándose la citación del prenombrado demandado.
Expone la parte actora en su escrito libelar, en resumen que:
“…En fecha 17 de agosto del año 2.012, mi mandante suscribió con el ciudadano CARLOS FERNANDO CASTRO CROES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V-15.195.256, de este domicilio, Contrato de compra-venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Tigre, Estado Anzoátegui, quedando inserto bajo el N° 41, Tomo 73, de los Libros de autenticaciones llevados por esta Notaría, y suscrito el mismo Contrato de compra-venta por el vendedor por ante la notaria publica de Maracaibo estado Zulia el 27 de Septiembre de 2012, quedando anotado bajo el numero 37 tomo 79 de los libros respectivos de autenticaciones llevados por esa notaria ambos ejemplares con el mismo contenido y objeto se anexan marcados con la letra "B" para que surta sus efectos legales y el mismo fue redactado en los siguientes términos:
"Entre, CARLOS FERNANDO CASTRO CROES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V-15.195.256, de este domicilio, quien en lo adelante se denominara el vendedor, y por la otra DAVID BENIGNO CASTRO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V-16.650.007, de este domicilio, quien para los efectos del presente contrato se denominara el optante". Se convino en celebrar como se celebró en este acto un contrato de opción de compra-venta, el cual se regiría fundamentalmente por las siguientes clausulas: PRIMERA: Objeto del contrato, el vendedor da en opción de compra-venta y se compromete a vender al optante un inmueble de su propiedad constituido por una casa identificada con el N° 38 que forma parte de la primera etapa del "Conjunto Residencial Villas de la Pradera", construida sobre una parcela de terreno con un área aproximada de ciento cuarenta y ocho metros cuadrados (148 Mts.2), ubicada en la Avenida Santiago Mariño San José de Guanipa, del Estado Anzoátegui, inscrito en el Catastro Municipal bajo el N° 03-15-00-U01-031-050-034-038-. La vivienda está distribuida de la siguiente manera. Tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala-comedor, cocina, estructura metálica construida con paredes de bloques en concreto, piso liso, techo de machihembrado, con teja criolla de arcilla, comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con calle N° 3 del parcelamiento; SUR: Con parcela N° 46; ESTE: Con carrera N° 1 del parcelamiento; OESTE: Con la parcela N° 37. Dicho inmueble le pertenece al vendedor por haberlo adquirido según consta de documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio San José de Guanipa, Estado Anzoátegui, en fecha 23 de agosto del año 2.011, inscrito bajo el N° 2011.464, Asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 253.2.14.1.933, correspondiente al libro de Folio Real del año 2.011. SEGUNDA: El precio de la venta. El vendedor se obliga por este documento a dar en venta al optante y este a su vez a comprar el inmueble mencionado en el particular inmediato anterior por la suma total de Bolívares Trescientos Veinte Mil (Bs. 320.000100)1 el cual se obliga el optante a cancelar de la siguiente forma: la cantidad de Bolívares Sesenta Mil (Bs. 60.000,00) por concepto de inicial, mediante cheque de gerencia N° 98024709, del Banco Mercantil, a nombre de CARLOS FERNANDO CASTRO CROES, y la cantidad restante, es decir, Doscientos Sesenta Mil ( Bs. 260.000,00) debería cancelarse enun lapso de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prorroga contados a partir de la firma del presente contrato. CUARTA: la presente opción de compra venta tiene una duración de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prorroga contados a partir de la firma del presente contrato. Es el caso Ciudadano Juez que una vez firmado el documento ante Notaria el señor CARLOS FERNANDO CASTRO CROES, solicitaron a mi mandante Balance Personal, Carta de Trabajo, Inscripción del BANAVIH, y varios documentos que forman parte de los requisitos para presentarlos supuestamente en el Banco Mercantil, donde se iba a tramitar su crédito de política habitacional, según información del propio señor CARLOS FERNANDO CASTRO CROES, en tres meses el crédito debía estar aprobado, pasados los tres meses no tubo respuesta positiva y le pedía que lo llamara cada quince (15) días o cada semana, la última vez que conversaron telefónicamente fue el 04 de diciembre del año 2012, siempre con la promesa de que su crédito en cualquier momento lo aprobaban, después de allí más nunca pudo comunicarse con el telefónicamente, nunca le respondió las llamadas, es así como el 15 de abril del año 2013, mi mandante se presente y consigue en la oficina del señor CARLOS FERNANDO CASTRO CROES, y le volvieron a engañar con lo mismo dijo que se quedara tranquilo que ese crédito estaba en trámite y que pasara en quince (15) días, en vista de que ya mi mandante tenia serias dudas razonadas de esa conversación se traslado a la ciudad de Puerto la Cruz a la sede del Banco Mercantil, a solicitar la información sobre su crédito que estaba solicitando, una vez que la funcionaria reviso su estatus en el sistema le dijo que por esa oficina no se había tramitado ningún crédito a su nombre, cuatro (04) días después se dirige a la oficina del señor CARLOS FERNANDO CASTRO CROES, le rogo por favor le informe la verdad, ya que en el Banco Mercantil, no hay ningún crédito a su favor, y le respondió que el crédito lo habían rechazado, otra mentira mas y le dijo que esperara hasta el próximo mes y así sucesivamente de mentira en mentira entre su abogada, y el hasta que se hizo un año de la firma del contrato, luego se comunicaron con mi mandante el 02 de agosto del año 2013 proponiéndole ajustar el precio de la casa alegando la inflación la devaluación entre otros, que ya la casa no vale Trescientos Veinte Mil Bolívares, sino que ahora tiene un valor mayor que no le puede vender la casa tiene muchos problemas y que el le regresará su dinero a través de su abogada la Dra. Neydud Bucarito y le cito dándole unas bonitas palabras y le explica que la madre del señor CARLOS FERNANDO CASTRO CROES, es la dueña de la casa quien le dio el dinero para que el señor Carlos comprara y ella no estaba ya de acuerdo en la venta del inmueble y que ella no tenían ningún problema en regresarle el dinero que el había cancelado de inicial de la vivienda, es cuando mi mandante se niega a esta propuesta de recibir el dinero. Se ha reunido en varias oportunidades con la abogada Neydud Bucarito, y esta insiste en la idea de regresarle la inicial y no cumplir con lo pactado en venderle la casa que le ofrecieron. Ahora bien Ciudadano Juez, en todo este tiempo mi representado ha procurado de una forma amistosa y pacifica llevar a feliz término la presente negociación de compra-venta, cosa que no ha sido posible por la negativa del ciudadano CARLOS FERNANDO CASTRO CROES, ya identificado en autos de cumplir con la presente compra venta es mas mi mandante le propuso la posibilidad de olvidar el crédito bancario por cuanto el podía cumplir con el resto del dinero y que liberara la hipoteca de la casa que mantiene con el Banco Mercantil tal y como lo establece la clausula Novena del Contrato de compra venta donde el vendedor se compromete a cancelar y liberar la hipoteca, siendo infructuoso todos los intentos de mi mandante por que le cumplieran con la obligación del vendedor de vender el inmueble en las condiciones pactadas.
…(omissis)…
… por las razones de hecho y de derecho, anteriormente expuestas es por lo que acudo ante su competente autoridad a los fines de demandar como en efecto demando en representación de mi mandante al ciudadano CARLOS FERNANDO CASTRO CROES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V-15.195.256, con domicilio fijado tal y como lo señala el contrato de opción de compra venta en su cláusula octava en la casa numero 38 de la urbanización Villas de la Pradera, primera etapa, avenida Santiago Mariño, San José de guanina Estado Anzoátegui Por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta suscrito con mi representado que al inicio de la escritura se identifica, para que convenga en la demanda o en su defecto a ello, sea condenado por este Juzgado a lo siguiente: PRIMERO: Se ordene el cumplimiento obligatorio por parte del oferente, ciudadano CARLOS FERNANDO CASTRO CROES, plenamente identificado en el contenido de esta escritura y en el contrato de opción de compra-venta que nos ocupa, para que reciba la diferencia del precio del inmueble y libere la hipoteca que tiene el mismo con el Banco Mercantil y en consecuencia suscriba o firme el correspondiente documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio San José de Guanipa del Estado Anzoátegui. A favor de mi representado SEGUNDO: Entregue y ponga en posesión del inmueble a mi representado, el cual constituido por una casa identificada con el N° 38 que forma parte de la primera etapa del "Conjunto Residencial Villas de la Pradera", construida sobre una parcela de terreno con un área aproximada de ciento cuarenta y ocho metros cuadrados (148 Mts.2), ubicada en la Avenida Santiago Mariño San José de Guanipa, del Estado Anzoátegui. TERCERO: Se ordene y decrete los pagos de todo lo correspondiente a honorarios profesionales de abogados, las costas y costos del proceso, que prudencialmente está siendo calculadas en razón de un treinta por ciento (30%), todo de conformidad con lo establecido en los artículos: 274 Y 286 del Código de Procedimiento Civil.”
En fecha 30 de mayo de 2016, el Alguacil Accidental de éste Juzgado consignó boleta de citación de la parte demandada sin firmar, informando la imposibilidad de lograr la misma en virtud de no encontrarse el mismo en la dirección indicada por el accionante.
Mediante diligencia de fecha 11 de agosto de 2016, y recibida en éste Juzgado el 28 de septiembre de 2016, el apoderado judicial de la parte accionante solicitó la citación por carteles de la parte accionada, la cual fue acordada por auto de fecha 16 de noviembre de 2016, librándose en esa misma fecha el cartel respectivo.
Planteado así los hechos pasa este Tribunal a examinar el presente asunto en base a las consideraciones que serán expuestas en el capitulo siguiente:
III
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA LA DECISIÓN
Es obligación del Juez, en todo momento durante todas las fases y etapas que comprende la tramitación de la causa, incluso al dictar sentencia, examinar si durante la pendencia del proceso las partes en contradictorio y el Juez Director del mismo, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de este para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para así resolver lo conducente.
En efecto, toda la compleja serie de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, certeza, eficiencia y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: la garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa aprecia este Juzgador que en su escrito libelar el accionante pretende que el demandado sea condenado por este Tribunal a que le otorgue el documento definitivo de venta sobre un inmueble conformado por una parcela de terreno y la vivienda construida sobre la misma, identificada con el N° 38 que forma parte de la primera etapa del Conjunto Residencial Villas de la Pradera), ubicada en la Avenida Santiago Mariño San José de Guanipa, del Estado Anzoátegui y le haga entrega de la misma.
En este mismo orden de ideas, revisadas minuciosamente las actas que componen el presente expediente se aprecia que en su libelo el accionante pide que la citación de la parte demandada se practique en el inmueble objeto del presente juicio, de lo cual necesariamente se atisba que la aludida vivienda familiar está siendo ocupada en la actualidad por parte demandada.
En tal sentido, no escapa a este sentenciador que recientemente la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, en sentencia Nº 411, dictada bajo la ponencia de su actual presidente Magistrado Guillermo Blanco Vázquez, de fecha 04 de julio de 2016, es decir proferida con posterioridad a la admisión de la presente acción, aclaró que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no solo se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.
En efecto, en la sentencia en referencia se deja establecido, en resumen lo siguiente:
“…Ahora bien, en el sub iudice al haber sido decidida procedente por el ad quem la resolución del contrato de opción de compra venta, ordenándose que una vez que quede definitivamente firme fallo dictado y, habida cuenta que la parte demandada se encuentra en posesión del inmueble objeto del presente juicio, esta debe restituir al accionante el precitado inmueble, lo cual se traduce en la inexistencia de la convención de opción de compra venta, cuya consecuencia jurídica acarrea que la situación se retrotraiga al estado como estaban las partes antes de pactarse la obligación contractual, debiendo entonces devolverse mutuamente las prestaciones dadas y recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato, en otras palabras, los contratantes quedan como si jamás lo hubiesen hecho y con el deber de restituirse las prestaciones cumplidas….
…En el sub iudice, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuya resolución se pretende se encuentra ocupado por el demandado, por lo que el efecto jurídico de la resolución pronunciada conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble.
Ahora bien, disponen el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.
En el mismo sentido, el artículo 5 de la citada Ley establece:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Asimismo, el artículo 10 eiusdem dispone:
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.
Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve.
…Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República por autoridad de la ley, CASA DE OFICIO Y SIN REENVÍO la sentencia dictada en fecha 22 de julio de 2015 por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. En consecuencia, se declara INADMISIBLE la demanda…”
Como se puede apreciar con meridiana claridad, en la decisión in comento se establece que en los casos de medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudieren comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda, la normativa legal vigente exige el agotamiento de la vía administrativa previa, ello so pena en caso contrario de tener que inadmitirse la acción propuesta. Es menester destacar que la sentencia en referencia más que en una interpretación de la Sala de Casación Civil del alto Tribunal, se basó en la aplicación por parte de la misma a un caso en concreto del contenido de una normativa de rango legal, con vigencia en el país desde el 6 de mayo de 2011, de allí que mal podría delatarse en el caso en referencia de la aplicación retroactiva de un criterio jurisprudencial.
En cuanto a la posibilidad que tiene un Tribunal de pronunciarse sobre la inadmisión de una demanda que ya ha sido previamente admitida, vale la pena traer a colación lo que ha dicho el Tribunal Supremo de Justicia al respecto.
Así las cosas, en relación al reexámen de las causales de inadmisión de la demanda, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 779, del 10 de abril del 2002, caso: Materiales MCL, C.A., expediente 01-0464, determinó que:
“…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso…”.
En este mismo orden de ideas, sobre la noción de orden público de los presupuestos de admisibilidad de la acción ha sido criterio reiterado de la misma Sala, entre otras, en sentencia N° 397, de fecha 07/03/2002, caso: Ismelda Rojas, lo siguiente:
“…Debe recordarse que los requisitos de admisibilidad de las acciones y recursos son de eminente orden público y que, por lo tanto, su inobservancia no es subsanable y puede ser declarada en cualquier estado y grado de la causa….”.
En consonancia con los criterios anteriores, la misma Sala Constitucional en sentencia de fecha 18 de Agosto de 2004, señaló que:
“…No obstante lo anterior, la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva …. La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa…” (Subrayado de este Tribunal)
De los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos, los cuales en atención a lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, acoge este Tribunal en la toma de la presente decisión, necesariamente se atisba que siendo lo relativo a admisión de la demanda materia que atañe al orden publico, no cabe duda que el Juez, de conformidad con lo estatuido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, como director del proceso en resguardo del mismo y de la relación jurídica procesal está facultado plenamente para reexaminar en cualquier estado y grado de la causa, aun habiendo sido ya admitida la misma e incluso en fase de sentencia, si los requisitos de admisibilidad de la acción fueron cabalmente cumplidos. Así se declara.
Establecido lo anterior, es menester destacar que en relación al asunto bajo examine, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial Nº 39.668, del 6 de mayo de 2011, en sus artículos 1, 5 y 10, establece lo siguiente:
Artículo 1º: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.”
Artículo 5º: “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto- Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”
Artículo10º: “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.” (Subrayado del Tribunal)
En virtud de todo lo dicho es criterio de este Juzgador, dada las razones prenotadas, que persiguiendo el accionante en el caso de marras la entrega de un bien inmueble destinado a vivienda que está siendo ocupado por la parte demandada, a los fines de poder intentar la misma debió acompañar al libelo copia de las actas que demostraren el agotamiento de la vía administrativa a que se hizo referencia supra, lo cual no hizo, situación que indefectiblemente trae aparejado en resguardo del Orden Público que la demanda impetrada, independientemente del estado en que se encuentra la tramitación de la presente causa deba ser declarada inadmisible por esta Instancia Judicial, como en efecto así se declara.
IV
DECISIÓN
Con base a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, siendo el Juez conforme a lo dispuesto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el Director del proceso, en resguardo del Orden Público y de la relación jurídico procesal a que se contrae la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en gaceta oficial Nº 39.668, del 6 de mayo de 2011, Declara: Inadmisible la presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA-VENTA, hubiere intentado ciudadano DAVID BENIGNO CASTRO HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.650.007, y de éste domicilio, a través de su apoderado judicial ciudadano CRUZ ALVAREZ BELLO, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 91.134, contra el ciudadano CARLOS FERNANDO CASTRO CROES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.195.256, y domiciliado en la casa Nº 38, Urbanización Villas de la Pradera, primera etapa, Avenida Santiago Mariño del Municipio San José de Guanipa del Estado Anzoátegui. Así se decide.
Se declaran nulas y sin ningún efecto todas las actuaciones procesales cursantes en el presente expediente, a partir del auto de fecha 12 de enero de 2016, inclusive. Así se decide.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.
Regístrese, publíquese, déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. El Tigre, a los nueve (09) días del mes de enero del año dos mil diecisiete (2017).- Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR.,
Dr. HENRY JOSÉ AGOBIAN VIETTRI
LA SECRETARIA ACCIDENTAL
MIGUELINA PEREZ ROMERO
En esta misma fecha, siendo la una y cuarenta minutos de la tarde (1:40, p.m.) se dictó y publicó la anterior Sentencia, previa las formalidades de Ley. Conste.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL
MIGUELINA PEREZ ROMERO
