Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en Cagua de Aragua, de 19 de Febrero de 2009

Fecha de Resolución19 de Febrero de 2009
EmisorJuzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en Cagua
PonenteEulogio Segundo Paredes Tarazona
ProcedimientoResolución De Contrato De Opción De Compra-Venta

REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÀNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

SENTENCIA DEFINITIVA.

EXPEDIENTE NRO.: 05-12.560

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA

DEMANDANTES: DECSI RUIZ ARANGUREN Y J.E.H.L.

APODERADOS JUDICIALES: J.S.P.M., A.P.Z. Y A.T.F.

DEMANDADO: J.G.J.P.

I

En fecha 06 de Agosto de 2.005, comparecieron ante este Tribunal los ciudadanos DECSI RUIZ ARAGUREN Y J.E.H.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.105.156 y V-11.685.486, respectivamente, ambos de este domicilio, debidamente asistidos del abogado A.P.Z., inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 75.540, por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA contra el ciudadano J.G.J.P., quien es Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.221.327 y de este mismo domicilio.

Los demandantes en su libelo de demanda exponen entre otras cosas lo siguiente:

“Es el caso ciudadano Juez, consta de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Aragua, de fecha 02 de Diciembre de 2.004 anotado bajo el Nro. 32, Tomo 171 de l.L.d.A. ..omissis….que entre el ciudadano J.G.J.P., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.221.327, y del mismo domicilio, y nosotros arriba identificados, celebramos un contrato de Opción de Compra Venta de un inmueble de su propiedad, ubicado en la Urbanización Prados de la Encrucijada, Conjunto Residencial Margarita, Primera Etapa, Casa Letra 434-E, Modulo 44, Municipio Sucre del Estado Aragua, …omissis…Ahora bien celebrado el contrato de Opción de Compra Venta, se estableció como plazo para formalizar la venta definitiva noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de opción de compra-venta, es decir, el día 02 de Diciembre de 2.004, venciéndose dicho plazo el 02 de Marzo de 2.005, tal como consta de la cláusula Tercera del Contrato de Opción a compra.- Ahora bien para el momento en que se celebró el contrato se acordó que el precio de la venta del inmueble ya identificado era por la cantidad de (33.000.000 Bs), recibiendo el ciudadano propietario la cantidad de (12.000.000 Bs), para el momento del otorgamiento del contrato por concepto de deposito de garantía y cantidad esta que es imputable al precio definitivo de la venta tal como consta de las cláusulas Segunda y Sexta del presente contrato. Celebrado el contrato, realizamos todos los trámites para la adquisición de un crédito a través del beneficio de política habitacional por ante la entidad financiera banco mercantil, crédito acordado por dicha institución en fecha 15 de Febrero de 2.005…omissis….Teniendo el crédito aprobado, es decir, ya teniendo en plena disposición el dinero restante para la cancelación definitiva de la casa en el lapso legal de Noventa (90) días continuos acordados, procedimos a ubicar al ciudadano propietario del inmueble para realizar los documentos legales para la venta definitiva del inmueble. Ubicado el ciudadano propietario le solicitamos la ficha catastral del inmueble y la solvencia municipal, documento prescindible y necesarios para la consignación del instrumento definitivo de compra venta del inmueble para su posterior protocolización, todo ellos exigidos por el Registro Subalterno del Municipio Sucre del Estado Aragua.- Solicitamos todos estos recaudos el ciudadano Propietario empezó a evadirnos, esconderse, engañarnos, no haciendo entrega de dichos recaudos, dejando que transcurriera el lapso de los noventa (90) días, durante este tiempo realizamos todas las gestiones necesarias para hacer entrega de la cantidad de dinero, inclusive de realizar el deposito legal de la cantidad de dinero acordada por ante un tribunal, pero la entidad financiera se negaba a entregar dicha cantidad hasta que no se formalizara o protocolizara la venta definitiva. Vencido el termino legal de 90 días el ciudadano propietario apareció pretendiendo…sic.., que ya ha transcurrido el lapso de 90 días sin que se cumpliera con las obligaciones contractuales, apoderándose así ciudadano juez de los (12.000.000 Bs) dado en calidad de depósito y no queriendo vender el inmueble dado en opción de compra. Vista tal situación acudí a la alcaldía del Municipio Sucre del Estado Aragua, en la Dirección de Catastro y Ejido y me encontré que el ciudadano propietario no tenía solvente el inmueble para el 16 de marzo de 2.005, siendo su ultimo pago el tercer trimestre de 1.999, tal como consta de Inspección Judicial que acompaña al presente escrito en original marcado con la letra “C”.- Ahora bien ciudadano Juez, evidentemente se evidencia la mala fe por parte del propietario, por cuanto es su obligación primordial del propietario solventar el inmueble entregar la respectiva solvencia y ficha catastral del inmueble, para la debida protocolización del inmueble, e inclusive se puede determinar la mala fe desde un inicio, por cuanto desde el año 1.999, el inmueble no se encuentra solvente inclusive hasta el 16 de Marzo de 2.005, posee la misma deuda, siendo esta su obligación principal. En vista que el ciudadano Propietario ha actuado de mala fe no ha incumplido con su obligación de entregar la solvencia del inmueble, no solventar el inmueble y de entregar la ficha catastral para la debida protocolización del inmueble, e inclusive se puede determinar la mala fe desde un inicio, por cuanto desde el año 1.999, el inmueble no se encuentra solvente inclusive hasta el 16 de Marzo de 2.005, posee la misma deuda, siendo esta su obligación principal. En vista que el ciudadano propietario ha actuado de mala fe no ha cumplido con su obligación de entregar la solvencia del inmueble, no solventar el inmueble y de entregar la ficha catastral para la debida protocolización de la venta definitiva del inmueble amparado en las cláusulas Cuarta y Sexta del Contrato de Opción a compra, plenamente identifico, es por lo acudimos ante su competente autoridad para DEMANDAR como formalmente DEMANDAMOS al ciudadano J.G.J.P.…omissis….”.-

En fecha 11 de Abril de 2.005, este Tribunal admitió la demanda presentada ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro de los Veinte (20) días de Despacho siguientes a que constara en autos su citación a dar contestación a la demanda.

Verificado todo lo relacionado en cuanto a la citación ordenada, ordenándose la citación del demandado mediante carteles en virtud de la imposibilidad de realizarla en forma personal por parte del alguacil de este Tribunal, y habiendo transcurrido el lapso concedido en el cartel librado a tal efecto, este no compareció ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno, se le designó como Defensor Ad Litem a la abogado S.L.C.R., inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 101.122, quien una vez notificada aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley, quedando emplazada para que diera contestación a la demanda.

Que siendo la oportunidad legal para que la parte demandada diera contestación a la demanda, en fecha 10 de Julio de 2.006, compareció la abogado S.L.C.R., supra identificada, y consignó en un folio útil escrito de contestación a la demanda y donde expuso textualmente entre otras cosas lo siguiente:

Rechazo, niego y contradigo tanto los hechos como el derecho de todos los alegatos expuestos en el libelo de demanda ya que la misma no hay claridad de los hechos fundamentados es por ello que pido que dichos alegatos no tengan valor probatorio

.

Abierta la causa a pruebas solamente la parte demandante hizo uso de tal derecho.

En fecha 17 de Octubre de 2.006, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandante.

Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador observa a las partes en la presente Causa, por considerarlo necesario, las normas generales y especiales procesales, ha aplicar, de la siguiente manera:

PRIMERO

La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.

Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente esta sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.

Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente as oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas.

TERCERO

Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el m.d.p. es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual esta implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.

QUINTO

El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.

SEXTO

La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.

SÉPTIMO

El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.-

Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera:

-II-

DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS

Del estudio hecho al libelo de la demanda se desprende que la acción intentada por los ciudadanos: DECSI RUIZ ARANGUREN Y J.E.H.L., es por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, contra el ciudadano J.G.J.P., dado el incumplimiento en que incurrió la parte demandada en cuanto a lo convenido en el contrato cuya resolución se demanda.

Por su parte el demandado ciudadano J.G.J.P., antes identificado, por intermedio del Defensor Ad Litem designado, rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho de todos los alegatos expuestos en el libelo de demanda.

III

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS EN APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD

Admitidas como fueron por este Tribunal en tiempo oportuno las pruebas promovidas por la parte demandante se evidencia del mismo que promueve lo siguiente:

Al capítulo primero reprodujo el mérito favorable a su favor, y particularmente preprodujo el hecho que la parte demandada a través del defensor de oficio no atacó e impugnó por ninguna de las vías legales los instrumentos fundamentales de la acción e igualmente invocó el hecho de que el defensor de oficio no expresó con claridad cuales fueron los hechos que contradice.

Al capitulo II promovió los siguientes documentales:

  1. Reprodujo y ratificó el contrato de opción a compra venta cuya resolución se demanda, cursante a los folios 06 al 11 del presente expediente.

  2. Reprodujo y ratificó la Inspección Judicial practicada por el Juzgado de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, cursante a los folios 13 al 35 del presente expediente.

  3. Reprodujo y ratificó la constancia debidamente emitida por el Banco Mercantil, de fecha 15 de Febrero de 2.005, cursante al folio 12 de este expediente, donde señala la referida entidad bancaria que les fue aprobado a los demandante un crédito por política habitacional.

Pruebas estas que no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas por la parte demandante en el presente juicio, motivo por el cual se les otorga todo el valor probatorio que estas aportan a la presente causa, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

MOTIVACIÓN

Al folio 06 al 11 del presente expediente, corre inserto Contrato de Opción de Compra venta suscrito entre los ciudadanos J.G.J.P., como propietario y los ciudadanos DECSI RUIZ ARANGUREN Y J.E.H.L., como Optantes Compradores, de un inmueble ubicado con el Numero y Letra 44-E, ubicado en el módulo 44, de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Margarita, situado en la Urbanización Prados de la Encrucijada, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Aragua.

En el referido contrato se estableció en la cláusula Primera se desprende que:

EL PROPIETARIO se obliga y se compromete formalmente a vender a LOS OPTANTES COMPRADORES quienes a su vez se obligan y se comprometen a comprar un inmueble…omissis….

.-

En la cláusula Segunda y tercera se estableció que:

El precio de venta del indicado inmueble es de TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.33.000.000,oo)

.- “ El plazo de esta opción es de noventa días (90) continuos contados a partir de la fecha de firma del presente documento”.

Por ultimo en las cláusulas Cuarta y Sexta señalaron que:

EL PROPIETARIO se compromete a entregar la casa a LOS OPTANTES COMPRADORES, para el momento de la protocolización del documento de venta definitivo, libre de todo gravamen y solvente de todos los servicios públicos e impuestos municipales

.- “ Para garantizar las obligaciones asumidas por LOS OPTANTES COMPRADORES en el presente contrato, estos entregan en este acto e EL PROPIETARIO la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.12.000.000,oo) en calidad de depósito en garantía, cantidad esta que será imputable, al precio de venta definitivo. En el caso de que LOS OPTANTES COMPRADORES no llegaran a realizar la COMPRA VENTA definitiva por causas que le fueran imputables, quedará en beneficio de EL PROPIETARIO el depósito en garantía ya recibido como indemnización por daños y perjuicios. En el caso contrario, si la operación de compra venta no llegare a realizarse por causas imputables a EL PROPIETARIO este deberá devolver a LOS OPTANTES COMPRADORES la totalidad del depósito en garantía recibido en este acto, mas una cantidad igual por concepto de daños y perjuicios”.

Ahora bien, señala en artículo 1.159 del Código Civil lo siguiente:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

.

Así mismo el artículo 1.160 del Código Civil establece que:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

En el caso bajo estudio, se evidencia que la parte demandante una vez trabada la litis logró con el conjunto de pruebas por ellos aportadas demuestran que el demandante, incumplió con lo pactado por ellos en el contrato de opción de compra venta cuya resolución se demanda, evidenciándose que estos fueron diligentes en cuanto a lo que a ellos respecta en la solicitud del crédito de política habitacional para así cumplir por lo pactado en cuanto al pago del resto del dinero a que se comprometieron en el mismo, ello se desprende de la comunicación emanada del Banco Mercantil en fecha 14 de Marzo de 2.005, y cursante al folio 12 del presente expediente.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, señala que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

.

A los folios 13 al 35 del expediente corre inserto en autos, inspección judicial practicada en fecha 16 de Marzo de 2.005, por el Juzgado de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, en la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Aragua, donde se evidenció que el inmueble dado en venta para el momento de ser ofertado el mismo se encontraba insolvente en cuanto al pago de catastro, demostrando con ello lo afirmado en el libelo de demanda en lo que respecta al incumplimiento por parte del demandado a lo establecido por ellos en la cláusula Cuarta del ya referido contrato, cosa esta que no fue rebatida por la parte demandada en el curso de la litis, motivo por el cual considera este Juzgador que la acción resolutoria intentada debe prosperar y en consecuencia debe ser declarada con lugar.- Así se decide.

IV

DISPOSITIVA

Por las razones antes expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua con Sede en Cagua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la Ley, declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA intentaron los ciudadanos DECSI RUIZ ARANGUREN Y J.E.H.L. contra el ciudadano J.G.J.P.. SEGUNDO: En consecuencia se declara resuelto el contrato de opción a compra venta suscrito por ellos en fecha 02 de Diciembre de 2.004, ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Aragua, el cual quedó anotado bajo el Nro. 32, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa misma notaría. TERCERO: Se condena al demandado, ciudadano J.G.J.P., a devolver a los demandantes, ciudadanos DECSI RUIZ ARANGUREN Y J.E.H.L., la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.12.000.000,oo), lo que equivale en la actualidad a DOCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.12.000,oo), cantidad esta que le fuera entregada en calidad de deposito y de igual forma se condena a pagar una cantidad similar, es decir, DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.12.000.000,oo), lo que equivale en la actualidad a DOCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.12.000,oo), por concepto de daños y perjuicio, tal y como fue señalado en el cláusula sexta del ya mencionado contrato. CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 en concordancia con el artículo 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua con Sede en Cagua, a los Diecinueve (19) días del mes de Febrero de Dos Mil Nueve. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

El Juez,

Dr. AULOGIO PAREDES TARAZONA.

El Secretario,

ABG. C.C.H.

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las 11:25 horas de la mañana, previo el anuncio de Ley.

El Secretario,

EXP. NRO.:05-12560

EPT/CCH/drjq.

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