Decisión nº 111-2013 de Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 17 de Junio de 2013

EXPEDIENTE: 2775

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE (s): ciudadano D.J.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.524.770, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Apoderado (s): Profesionales del Derecho F.A.M., G.V.V. y R.A.M., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado Nº 89.798, 111.583 y 148.017, y de este domicilio.

DEMANDADO (s): ASOCIACIÓN CIVIL VENEZOLANA DE EDUCACIÓN y ACCIÓN SOCIAL (VEAS), domiciliada en Caracas Distrito Capital, cuyo Documento constitutivo estatutario quedo protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 23 de septiembre de 1996, bajo el N° 1354, folios 4630 al 4632, en la persona de su director ciudadano J.I.R.G., venezolano, mayor de edad N° 14.786.633, domiciliado en Maracaibo estado Zulia.

Apoderado (s): Profesional del Derecho L.R.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.739.665, inscrito en el Inpreabogado Nº 33.723.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (PRORROGA LEGAL).

DECISIÓN: CON LUGAR LA DEMANDA.

CARÁCTER: DEFINITIVA.

RELACIÓN DE LOS HECHOS

Corresponde conocer por distribución a este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR PRORROGA LEGAL incoada por el ciudadano D.J.M.M., asistido por el Profesional del Derecho F.A.M., en contra de la ASOCIACIÓN CIVIL VENEZOLANA DE EDUCACIÓN Y ACCION SOCIAL (VEAS); mediante recibo de distribución EA-MU-46768-2012 de fecha 11/10/2012.

El día 15 de octubre de 2012, se admitió la demanda conforme a derecho por no ser contraria al orden público a las buenas costumbres ni a ninguna disposición expresa de la ley, ordenándose en el mismo acto la citación de la parte demandada.

El día 22 de octubre de 2012, la parte actora otorgó poder apud-Acta.

El día 26 de octubre de 2012, el alguacil dejo constancia del pago de los emolumentos necesarios para su traslado a los efectos de practicar la citación de la parte demandada, y se libraron los recaudos de citación.

El día 08 de noviembre de 2012, el alguacil expuso y consignó el acuse de recibo firmado, correspondiente a la citación practicada a la parte demandada.

El día 19 de noviembre de 2012, el Profesional del Derecho L.R.L., en su carácter de Apoderado Judicial de la ASOCIACIÓN CIVIL VENEZOLANA DE EDUCACIÓN y ACCIÓN SOCIAL (VEAS) consigno escrito de oposición de cuestiones previas.

El día 20 de noviembre de 2012, el Profesional del Derecho L.R.L., en su carácter de Apoderado Judicial de la ASOCIACIÓN CIVIL VENEZOLANA DE EDUCACIÓN y ACCIÓN SOCIAL (VEAS) consigno escrito de oposición de cuestiones previas.

El día 21 de noviembre de 2012, el Profesional del Derecho F.A., en su carácter de Apoderado Actor presentó escrito.

El día 28 de noviembre de 2012, se ordenó la realización de un cómputo de los días de despacho transcurridos en este Tribunal desde el 16 al 20 de noviembre de 2012.

El día 28 de noviembre de 2012, el Profesional del Derecho L.R.L., en su carácter de Apoderado Judicial de la ASOCIACIÓN CIVIL VENEZOLANA DE EDUCACIÓN y ACCIÓN SOCIAL (VEAS) consigno escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en la misma fecha por el Tribunal.

El día 03 de diciembre de 2012, se evacuaron las testimoniales promovidas por la parte demandada.

El día 04 de diciembre de 2012, el Profesional del Derecho L.R.L., en su carácter de Apoderado Judicial de la ASOCIACIÓN CIVIL VENEZOLANA DE EDUCACIÓN y ACCIÓN SOCIAL (VEAS) consigno escrito de promoción de pruebas que fue admitido en la misma fecha por el Tribunal, fijando nueva oportunidad para evacuar la testimonial promovida por la parte demandada y librando oficio N° 605-2012 a la Zona Educativa del estado Zulia.

El día 05 de diciembre de 2012, se evacuó la testimonial promovida por la parte demandada

El día 07 de diciembre de 2012, el Tribunal dicto sentencia interlocutoria N° 143-2012, reponiendo la causa.

El día 01 de febrero de 2013, la parte demandada se dio por notificada.

El día 21 de febrero de 2013, el Alguacil expuso y agregó el acuse de recibo de la notificación practicada a la parte demandante.

El día 22 de febrero de 2013, el Tribunal dictó y publicó sentencia interlocutoria N° 032-2013, declarando sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada.

El día 01 de marzo de 2013, el Profesional del Derecho L.R.L., en su carácter de Apoderado Judicial de la ASOCIACIÓN CIVIL VENEZOLANA DE EDUCACIÓN y ACCIÓN SOCIAL (VEAS) ejerció el Recurso de Regulación de Competencia.

El día 01 de marzo de 2013, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en la misma fecha por este Tribunal.

El día 04 de marzo de 2013, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en la misma fecha por este Tribunal.

El día 11 de marzo de 2013, el Tribunal ordenó remitir a la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia copias certificadas del presente expediente, en virtud de la Regulación de Competencia solicitada por el apoderado de la parte demandada.

El día 15 de marzo de 2013, el alguacil agregó el acuse de recibo del oficio N° 169-2013, remitido a la Zona Educativa del estado Zulia.

El día 21 de marzo de 2013, se recibió oficio D/ZEZ/0011/13 emanado de la Zona Educativa del estado Zulia.

El día 18 de abril de 2013, la parte demandada desistió de la solicitud de regulación de competencia formulada.

El 22 de abril de 2013, el tribunal ordenó la continuidad del juicio conforme a los alcances del articulo 71 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Expone la parte actora:

Que el 01 de octubre de 2004, celebró con la ASOCIACIÓN CIVIL VENEZOLANA DE EDUCACIÓN Y ACCIÓN SOCIAL (VEAS) un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que tuvo por objeto un local destinado al expendio de alimentos (cafetín escolar) ubicado en el patio de recreo del colegio “Nuestra Señora de la Chiquinquirá”.

Que dicho contrato se celebro mediante documento privado con una duración de 12 meses, culminando el 30 de septiembre de 2005.

Que para dicho periodo el canon de arrendamiento fue fijado en CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000) mensuales.

Explica detalladamente la relación arrendaticia que mantuvo con la ASOCIACIÓN CIVIL VENEZOLANA DE EDUCACIÓN Y ACCIÓN SOCIAL (VEAS), desde esa fecha hasta el 31 de julio de 2012, mediante la celebración de sucesivos contratos privados a tiempo determinado, cuyo ultimo canon de arrendamiento mensual se fijo en la cantidad de NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 900,oo), y que fue pagado de manera puntual hasta el día 31 de julio de 2012.

Que el arrendador por intermedio de su director ciudadano Hermano J.R., el 01 de agosto de 2012, manifestó verbalmente que la ASOCIACIÓN CIVIL VENEZOLANA DE EDUCACIÓN Y ACCIÓN SOCIAL (VEAS) no extendería la relación arrendaticia que los unía, y que en virtud de la decisión tomada no podría ingresar nuevamente a las instalaciones del Colegio “Nuestra Señora de Chiquinquirá” y mucho menos al local que fuere objeto de Contrato de Arrendamiento.

Que ante tal situación le manifestó su voluntad de hacer uso de la prorroga legal de 2 años, pero que el arrendador se mantiene incólume en su decisión y se negó a recibir los canon de arrendamiento, razon por la cual realizo las consignaciones ante el Tribunal 10 de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, según consta de expediente N° C-163-2012.

Que de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el articulo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, demanda a la ASOCIACIÓN CIVIL VENEZOLANA DE EDUCACIÓN Y ACCIÓN SOCIAL (VEAS), por Cumplimiento de Contrato y otorgamiento de la Prorroga Legal, y en consecuencia se le mantenga como arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada durante el tiempo de la prorroga legal.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de contestar la demanda, la parte demandada no esgrimió defensa alguna ni alegó nuevos hechos.

DE LAS PRUEBAS

La parte actora en su oportunidad correspondiente promovió los siguientes Medios Probatorios:

1) Contrato de arrendamiento privado sobre un inmueble constituido por el cafetín escolar del Colegio Nuestra Señora de Chiquinquirá de los Hermanos Maristas, ubicado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con vigencia desde el día 01 de octubre de 2004, hasta el día 30 de septiembre de 2005. (folios 7 y 8)

2) Contrato de arrendamiento privado sobre un inmueble constituido por el cafetín escolar del Colegio Nuestra Señora de Chiquinquirá de los Hermanos Maristas, ubicado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con vigencia desde el día 01 de octubre de 2006, hasta el día 30 de septiembre de 2007. (folios 9 y 10)

3) Contrato de arrendamiento privado sobre un inmueble constituido por el cafetín escolar del Colegio Nuestra Señora de Chiquinquirá de los Hermanos Maristas, ubicado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con vigencia desde el día 01 de septiembre de 2009, hasta el día 30 de agosto de 2010. (folios 13 y 14)

4) Contrato de arrendamiento privado sobre un inmueble constituido por el cafetín escolar del Colegio Nuestra Señora de Chiquinquirá de los Hermanos Maristas, ubicado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con vigencia desde el día 01 de septiembre de 2010, hasta el día 30 de agosto de 2011. (folios 15 y 16)

5) Contrato de arrendamiento privado sobre un inmueble constituido por el cafetín escolar del Colegio Nuestra Señora de Chiquinquirá de los Hermanos Maristas, ubicado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con vigencia desde el día 01 de septiembre de 2011, hasta el día 30 de agosto de 2012. (folios 18 y 19)

Estos medios probatorios, se tratan de instrumentos privados suscritos por las partes intervinientes en el presente juicio; por tanto, siendo que fue reconocido por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, por cuanto su contenido es útil para dirimir el conflicto. ASI SE VALORA.-

6) Oficio de fecha 23 de septiembre de 2008, emanado de la Asociación Civil VEAS, U.E Colegio Nuestra Señora de la Chiquinquirá. Hermanos Maristas, dirigido al ciudadano D.M., en relación a un incremento en el alquiler de la cantina escolar, de un 15%. (folio 11)

7) Oficio de fecha 30 de septiembre de 2009, emanado de la Asociación Civil VEAS, U.E Colegio Nuestra Señora de la Chiquinquirá. Hermanos Maristas, dirigido al ciudadano D.M., en relación a un incremento en el alquiler de la cantina escolar, de un 20%. (folio 12)

8) Oficio de fecha 08 de octubre de 2010, emanado de la Asociación Civil VEAS, U.E Colegio Nuestra Señora de la Chiquinquirá. Hermanos Maristas, dirigido al ciudadano D.M., en relación a un incremento en el alquiler de la cantina escolar, de un 30%. (folio 17)

Dicho instrumento es un documento público administrativo realizado por un funcionario público competente para ello, actuando en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de certeza que puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario, y que surte el mismo efecto probatorio de los instrumentos públicos, tal como señala el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. RC.0100, Exp. 03-0290 de fecha 12/04/2005.

Entonces, siendo que el documento no fue desvirtuado mediante contraprueba por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal considera procedente otorgarle todo su valor probatorio, de conformidad con la jurisprudencia citada y con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE VALORA.-

9) Recibos de pagos fechados desde el 03/11/04 hasta el 18/07/12, emitidos por la U.E Colegio Nuestra Señora de la Chiquinquirá. H.H Maristas, dando como recibido de D.M., pago por concepto de alquiler de cantina y/o cafetín. (folios 20 al 69)

Estos medios probatorios, se tratan de instrumentos privados suscritos por las partes intervinientes en el presente juicio; por tanto, siendo que fue reconocido por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, por cuanto su contenido es útil para dirimir el conflicto. ASI SE VALORA.-

10) Inspección Judicial practicada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 10 de octubre de 2012. (folios 70 al 78)

La parte demandante promovió una inspección judicial preconstituida, la cual fue evacuada el día 10 de octubre de 2011, por el Juzgado Octavo de los Municipios, Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el patio de recreo del Colegio Nuestra Señora de Chiquinquirá (COLEGIO MARISTA), notificando sobre la misma al ciudadano J.I.R., en su carácter de Director de la Unidad Educativa, y en la cual se dejó constancia de la constatación de los siguientes hechos:

- Que al llegar al portón de acceso de las canchas y cantinas, se encontraba un vigilante que informó que el ciudadano D.M. tiene prohibida la entrada, que su entrada no se le permite por cuanto el contrato de arrendamiento ya terminó.

Esta juzgadora estima la mencionada inspección judicial en todo su valor probatorio, pues fue realizada bajo los parámetros legales establecidos, estando presentes tanto el Juez como la Secretaria, de conformidad con lo establecido en los artículos 472 y 473 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE VALORA.-

11) Recibo de Ingreso emitido el 25 de septiembre de 2012, por el Tribunal Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, correspondiente a la consignación arrendaticia de los meses de agosto y septiembre del 2012, efectuada en la causa N° 163-2012. (folio 79)

En virtud de tratarse dicha prueba de un documento público, que no fue impugnado por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto su contenido es útil para dirimir el conflicto. ASI SE VALORA.-

12) Copia simple del depósito (voucher) en Cuenta Corriente Nro. 0175-0060-19-0000002266, de fecha 24/09/2012, Banco Bicentenario Banco Universal, referencia N° 032225743, por la cantidad de Bs. 1.800,00, en el cual aparece como depositante D.M.. (folio 80)

Para hacer la debida valoración de este medio probatorio considera pertinente esta Juzgadora citar la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de diciembre de 2005, en el expediente No. 2005-000418, en el caso M.A.G. contra ENVASES OCCIDENTE C. A. bajo la ponencia de la Magistrado Isbelia P.d.C., la cual es del siguiente contenido:

“En efecto, el formalizante plantea que el juzgador de la recurrida dejó de aplicar el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los depósitos bancarios valorados en el presente juicio como prueba de pago, no fueron incorporados al proceso válidamente pues por ser documentos privados emanados de terceros, es necesario para que surtan efectos jurídicos, que sean ratificados mediante la prueba testimonial, por cuanto el tercero del cual emana el documento no es parte en el presente juicio, ni tampoco causante de las mismas. Por ello, sostiene el formalizante que cuando el juez valoró dichos depósitos sin cumplir con el requisito de la ratificación mediante la prueba testimonial, infringió el artículo ut supra señalado, que textualmente expresa lo siguiente:

Artículo 431.- Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial

.

Para poder resolver la presente denuncia, resulta necesario en primer termino conocer cual es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso.

(…omissis…)

Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.

Si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el juez el artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma: se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido”.

Por estas razones, este Tribunal le otorga al depósito bancario el valor probatorio con relación a la operación bancaria que del mismo se desprende, conforme el artículo 1.383 del Código Civil. ASÍ SE VALORA.-

13) Copia certificada del expediente de Consignación Arrendaticia N° 163-2012, tramitado por el Juzgado 10° de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. (folios 203 al 234)

En virtud de tratarse dicha prueba de un documento público, que no fue impugnado por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto su contenido es útil para dirimir el conflicto. ASI SE VALORA.-

La parte demandada en su oportunidad correspondiente promovió los siguientes Medios Probatorios:

1) Copia simple de la comunicación emitida por la Zona Educativa Zulia de fecha 31/07/12, por medio de la cual se acompañan las bases legales del funcionamiento de cantinas escolares. (folio 105)

2) Copia simple del modelo de concesión de servicio de cantina escolar. (folios 106 al 110)

3) Copia simple del reglamento para las cantinas escolares. (folio 111)

4) Copia simple de la circular normativa sobre la organización, funcionamiento y control de las cantinas escolares en los planteles de educación pre-escolar, básica y media diversificada y profesional. (folios (112 al 114)

5) Original de comunicación N° 68/-12, emitida por la Zona Educativa Zulia, de fecha 21/11/2012, dirigida a U.E.P Nuestra Señora de Chiquinquirá, por medio de la cual se informa que todas las cantinas escolares que funcionen en instituciones educativas públicas o privadas, a los fines de garantizar la salud y de fomentar buenos hábitos alimentarios en todos los niños, niñas y adolescentes, deben supeditarse en la organización funcionamiento y administración en las disposiciones contenidas en las normativas que se aplica en todos los planteles oficiales adscritos a la Zona Educativa de estado Zulia. (folios 115 y 116)

Dichos instrumentos son documentos públicos administrativos realizados por un funcionario público competente para ello, actuando en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de certeza que puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario, y que surte el mismo efecto probatorio de los instrumentos públicos, tal como señala el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. RC.0100, Exp. 03-0290 de fecha 12/04/2005.

Sin embargo, esta juzgadora observa que el contenido de los mismos no está dirigido a demostrar ningún hecho controvertido en la presente causa, es decir, sobre el derecho de prorroga legal que el ciudadano DEVIS MARTÍNEZ dice tener sobre el inmueble que ocupa, sino que versan sobre las normativas para el funcionamiento de las cantinas escolares, siendo que ni en el escrito de demanda, ni en la contestación, se hizo mención sobre algún punto relacionado con el cumplimento de dichas normativas, motivo por el cual, este Tribunal debe forzosamente desechar los mencionados instrumentos en todo su valor probatorio, por considerarlos impertinentes, conforme el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, ya que incluirlos como pruebas en la subsución de los hechos ocasionaría una trasgresión al derecho a la defensa de la parte que no tuvo la oportunidad de defenderse frente a las afirmaciones esgrimidas en dichos instrumentos, es decir, que no son parte de los límites de la controversia. ASÍ SE DECIDE.-

6) Copia simple del Acta de Reunión de la Junta Directiva de la Sociedad de Padres y Representantes del Colegio “Nuestra Señora de Chiquinquirá”, en la cual, entre otras cosas se resuelve no renovar el contrato de arrendamiento al ciudadano D.M..

En virtud de tratarse dicha prueba de un documento autenticado, que no fue impugnado por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto su contenido es útil para dirimir el conflicto. ASI SE VALORA.-

7) Copia simple del comunicado dirigido al Director del Colegio “Nuestra Señora de Chiquinquirá”.

Dicho medio probatorio es un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio, por lo que debe aplicarse para su valoración el contenido del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

El contenido de la comunicación no fue ratificado mediante testimonial por su firmante, además que, se observa que el contenido del mismo no está dirigido a demostrar ningún hecho controvertido en la presente causa, es decir, sobre el derecho de prorroga legal que el ciudadano DEVIS MARTÍNEZ dice tener sobre el inmueble que ocupa, sino que versa sobre una exposición realizada por la Vocera Principal del Comité de Ambiente, Alimentación y Salud, en relación al desempeño de la “cantina pequeña del colegio”, siendo que ni en el escrito de demanda, ni en la contestación, se hizo mención sobre los puntos tratados en dicha comunicación, motivo por el cual, este Tribunal debe forzosamente desechar el mencionado instrumento en todo su valor probatorio, por considerarlo impertinente, conforme el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, ya que incluirlos como pruebas en la subsución de los hechos ocasionaría una trasgresión al derecho a la defensa de la parte que no tuvo la oportunidad de defenderse frente a las afirmaciones esgrimidas en dichos instrumentos, es decir, que no son parte de los límites de la controversia. ASÍ SE DECIDE.-

8) Copia simple del acta de inspección N° E-018566, efectuada por INDEPABIS a la cantina escolar. (folios 120 y 121)

9) Copia certificada del expediente N° 676-12, tramitado ante el C.M.d.D. del Niño y del Adolescente del Municipio Maracaibo del estado Zulia. (folios 122 al 161)

Esta juzgadora observa que el contenido de los mismos no está dirigido a demostrar hechos controvertidos en la presente causa, es decir, sobre el derecho de prorroga legal que el ciudadano DEVIS MARTÍNEZ dice tener sobre el inmueble que ocupa, sino que versan sobre asuntos relacionados a cumplimiento de normas para el funcionamiento de cantinas escolares, siendo que ni en el escrito de demanda, ni en la contestación, se hizo mención sobre algún punto relacionado con el cumplimento de dichas normativas, motivo por el cual, este Tribunal debe forzosamente desechar los mencionados instrumentos en todo su valor probatorio, por considerarlos impertinentes, conforme el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, ya que incluirlos como pruebas en la subsución de los hechos ocasionaría una trasgresión al derecho a la defensa de la parte que no tuvo la oportunidad de defenderse frente a las afirmaciones esgrimidas en dichos instrumentos, es decir, que no son parte de los límites de la controversia. ASÍ SE DECIDE.-

10) Promovió la prueba de informe a la Zona Educativa Zulia, sobre la Circular Normativa, Reglamento para las Cantinas Escolares, Modelo de Concesión de Servicios de Cantinas Escolares, y la Comunicación N° 68/-12. (folios 246 al 290)

Ya este Juzgado hizo un pronunciamiento sobre la valoración de este medio probatorio, al momento de estimar las copias simples que sobre estos instrumentos fueron acompañados por la parte demandada, concluyéndose que el contenido de los mismos no está dirigido a demostrar hechos controvertidos en la presente causa, es decir, sobre el derecho de prorroga legal que el ciudadano DEVIS MARTÍNEZ dice tener sobre el inmueble que ocupa, sino que versan sobre asuntos relacionados a cumplimiento de normas para el funcionamiento de cantinas escolares, siendo que ni en el escrito de demanda, ni en la contestación, se hizo mención sobre algún punto relacionado con el cumplimento de dichas normativas, motivo por el cual, este Tribunal debe forzosamente desechar los mencionados instrumentos en todo su valor probatorio, por considerarlos impertinentes, conforme el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, ya que incluirlos como pruebas en la subsución de los hechos ocasionaría una trasgresión al derecho a la defensa de la parte que no tuvo la oportunidad de defenderse frente a las afirmaciones esgrimidas en dichos instrumentos, es decir, que no son parte de los límites de la controversia. ASÍ SE DECIDE.-

MOTIVACIÓN

Estimadas como han sido las pruebas aportadas en el presente proceso, pasa esta Juzgadora a realizar una síntesis de los fundamentos jurídicos, jurisprudenciales, doctrinales y normativos aplicables en la presente causa, de la siguiente manera:

El artículo 1167 del Código Civil, señala: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

El artículo 1579 eiusdem, establece: El arrendamiento es un contrato por el cual una de la partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. (Subrayado y negrilla del Tribunal).

Al respecto, J.M.C. (2001) comenta que los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, son aquellos cuya duración está señalada en un término fijo, es decir, que tienen un plazo para su terminación, generalmente son escritos y su duración está determinada en una de sus cláusulas.

El artículo 1159 eiusdem, contiene los efectos de los contratos: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

El autor J.G.M., en su obra “LOS NUEVOS PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS Y EL PROCESO JUDICIAL ARRENDATICIO (INQUILINARIO) EN VENEZUELA”, describe el proceso judicial inquilinario como una relación jurídica, el conjunto de actos sucesivos y coherentes que se sustancian progresivamente por o ante los funcionarios competentes del órgano judicial del Estado, para obtener mediante la actuación de la Ley, la resolución del conflicto derivado de la relación arrendaticia.

En consecuencia, el proceso judicial inquilinario es un proceso de condena o prestación, en base a su origen, pues tiene lugar cuando una de las partes suscribientes del contrato de arrendamiento pretende frente a la otra que ésta reconozca la existencia de un derecho de la primera, quede obligada por el y lo satisfaga, o que quede sujeta a las consecuencias del incumplimiento de una obligación suya y se le imponga la consecuente responsabilidad. (Págs. 203 y 204)

En el caso de marras, el demandante pretende el cumplimiento del contrato en el sentido de que solicita se le permita el disfrute a la prórroga legal a la cual dice tener derecho conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El citado artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

De la lectura de dicha norma se desprende que para que sea posible la existencia de la prórroga legal arrendaticia, es necesario que exista un contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado, para que de esa manera pueda establecerse la procedibilidad y el tiempo de la prórroga.

De los contratos de arrendamiento escritos, mas los oficios de incremento de canon mensual, acompañados a la demanda por el actor, los cuales no fueron impugnados en la oportunidad legal correspondiente, y se les dio todo su valor probatorio, por no haber sido desvirtuado su contenido en el íter procedimental, se desprende que existe una relación contractual arrendaticia entre el ciudadano D.M.M. y la Asociación Civil Venezolana de Educación y Acción Social (VEAS), sobre un inmueble constituido por el cafetín escolar del Colegio Nuestra Señora de Chiquinquirá, Hermanos Maristas, ubicado en la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, y que va desde el día 01 de octubre de 2004, hasta el 31 de julio de 2012.

El artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala los inmuebles que son objeto de aplicación de dicha normativa, incluyendo en ellos el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

En el presente caso, de las pruebas allegadas tanto por la parte demandante, como de la demandada, se evidencia que el arrendamiento del inmueble constituido por la cantina escolar en cuestión, persigue el comercio de alimentos y otros rubros dentro del plantel educativo Nuestra Señora de la Chiquinquirá de los Hermanos Maristas en el Estado Zulia; es decir que, tal como está planteado en los distintos contratos arrendaticios celebrados entre ellos, cualquier vicisitud que surja en relación a los mismos, se tramitará bajo el amparo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ser el inmueble objeto del arrendamiento, uno de los establecidos expresamente en el artículo 1 de la referida Ley.

Asimismo, el Dr. G.G.Q., en su libro TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, al tratar sobre el beneficio de prórroga legal para el arrendatario, dice: “…Y si llegado o vencido el término contractual, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de las referidas obligaciones, que le impediría el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, no por eso dejará automáticamente de gozar del mismo como para que pueda entenderse que ante ese incumplimiento proceda ipso iure la acción de cumplimiento de contrato del término; si no que, en tal caso, el derecho a la prórroga legal no desaparece o se extingue de tal manera, pero sí indica que el arrendador podrá ante ese incumplimiento, solicitar la resolución del contrato de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el 33 de LAI, o cualquiera otra acción con fundamento en el tipo de incumplimiento” (Pág. 286)

En tal sentido, la prórroga legal es siempre potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador, y consiste en el derecho que tiene el arrendatario de seguir ocupando el inmueble después de vencido el término de duración del contrato, por un período de tiempo dependiente al de la duración del contrato.

En el mismo orden de ideas, el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”, lo cual significa que para que proceda el derecho del arrendatario a la prórroga legal, es necesario, no sólo la relación arrendaticia, sino también que éste haya cumplido con sus obligaciones según el contrato suscrito.

En el presente caso, la parte actora probó que se encontraba al día con el pago de los cánones de arrendamiento, así como en cumplimiento de sus deberes como inquilino. Distinto a la parte demandada, quien no logró demostrar la existencia de algún tipo de incumplimiento de las cláusulas contractuales por parte del arrendatario, por lo cual resulta procedente el derecho del demandante-arrendatario a disfrutar de la prórroga legal arrendaticia, sin perjuicio que la parte demandada-arrendadora pueda pedir la resolución del contrato si considerare que en el transcurso de la prórroga llegare a incumplir el arrendatario con sus obligaciones. ASÍ SE DECIDE.-

En el caso bajo estudio, la relación arrendaticia comprende desde el día 01 de octubre de 2004, hasta el 31 de julio de 2012, siendo que ésta relación es acumulativa de todos los contratos celebrados entre las partes. Para la determinación de la prórroga legal, conforme lo establecido expresamente el contenido del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es necesario computarla en base a la duración del o los contratos celebrados.

El procesalista J.G., en sus comentarios al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente: “Se refiere este artículo a los contratos a tiempo determinado, los cuales sufrirán un prórroga después de pasado el tiempo del contrato tal como lo exponen las letras a a d, obsérvese que cuanto mayor sea el tiempo del contrato, mayor es la duración de la prórroga. Supongamos que al inquilino, como pagaba puntualmente y se portaba bien, el propietario le renovó el contrato año tras año de forma que han pasado diez años. Si el propietario desea desalojarlo como tiene derecho según el artículo 38, tendrá que darle una prórroga de hasta tres años como máximo según la letra d.”

Conforme a lo antes expuesto, es necesario computar la prórroga legal tomando como base el inicio y el fin de la relación arrendaticia, es decir, desde el día 01 de octubre de 2004, hasta el 31 de julio de 2012, por lo que, según lo establecido en el ordinal “c” del mencionado artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde al arrendatario un lapso máximo de dos (02) años de prórroga legal de ocupación del inmueble, contados a partir de la finalización del último contrato, por cuanto la duración del contrato es mayor de cinco (05) años pero menor de diez (10) años, específicamente ocho (08) años, lo cual quedará establecido en la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.-

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, interpuesta por el ciudadano, D.J.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.524.770, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra la ASOCIACIÓN CIVIL VENEZOLANA DE EDUCACIÓN y ACCIÓN SOCIAL (VEAS), domiciliada en Caracas Distrito Capital, cuyo Documento constitutivo estatutario quedo protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 23 de septiembre de 1996, bajo el N° 1354, folios 4630 al 4632. Queda expresamente establecido que la parte actora goza del beneficio que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, de la prórroga legal de dos (2) años, establecida en el ordinal “C” del artículo 38 de la Ley especial que rige la materia.

Se condena a la parte demandante a pagar las costas y costos del presente juicio, por haber vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 234 del Código de procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE.-

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNCIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los diecisiete (17) días del mes de junio del año dos mil trece (2013).- Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

DRA. M.D.L.P.S.S.

LA SECRETARIA,

Abog. E.V.F.

En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del Despacho, y siendo las doce horas meridiano (12:00 m.), se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrado bajo el N° 111-2013.

LA SECRETARIA,

Abog. E.V.F.

MSS/evf