Decisión de Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario de Tachira, de 22 de Febrero de 2011

En fecha 9 de junio de 2.009 (folios 1 al 8), es presentado para su distribución libelo de demanda, junto con anexos que van a los folios 9 al 82. Por auto de fecha 22 de junio de 2009 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, dándole entrada y el curso de ley correspondiente (folio 83).

En fecha 6 de agosto de 2009 la parte demandada contestó la demanda incoada en su contra (folios 98 al 129), y consignó anexos corrientes a los folios 130 al 488.

Por escrito del 10 de agosto de 2009 (folios 489 al 497) la parte demandada promovió sus pruebas; y en fecha 12 de agosto de 2009, presentó escrito complementario de prueba (folios 501 y 502 de la pieza N° 2), y anexos a los folios 503 al 513.

A los folios 593 al 630 corre inserta la decisión dictada el 7 de diciembre de 2010 con asiento diario N° 32, ya relacionada ab initio. Decisión que fue apelada por el apoderado de la parte demandante, y por auto de fecha 19 de enero de 2011 el Tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior correspondiente (folio 638).

En fecha 24 de enero de 2011 este Juzgado Superior recibió el expediente, le dio entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 2.427 (folios 640 y 641).

El 27 de enero de 2011 el abogado F.O.C.M. presentó escrito de alegatos por ante esta alzada (folios 642 al 644).

Hallándose la causa dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, lo hace de seguidas quien suscribe el presente fallo previas las consideraciones siguientes:

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

Esta Alzada como órgano superior asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.

En tal sentido, se advierte que en el presente asunto ha sido demandada la preferencia ofertiva de un inmueble con fundamento en los artículos 33, 42, 43, 44, 48 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La parte actora en su escrito contentivo de la demanda señaló:

…Soy arrendatario de un inmueble ubicado en la Avenida 12 con Calle 14 número 12-03 y14-04, ubicados en la población de Rubio, Municipio Junín del estado Táchira, el cual consiste en una casa para habitación y para negocio, de varias piezas, servicios sanitarios, techos de teja y zinc, paredes de ladrillo, piso de cemento y mosaico, con una extensión aproximada de terreno propio de 250 metros cuadrados… .

Ahora bien, ciudadana Juez la relación arrendaticia comenzó el 8 de junio de 1988, a través de contrato de arrendamiento que suscribiera con el ciudadano V.T.C.S., quien es venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-1.573.859, por ante el Tribunal del Distrito Junín de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, quedando anotado bajo el N° 45 de los libros de reconocimiento llevados por el referido Juzgado.

Pero es el caso que el ciudadano V.T.C.S. vendió ó enajenó el inmueble a terceras personas, sin notificarme de las referidas ventas, para poder ejercer la preferencia ofertiva, que como arrendatario tengo sobre el inmueble. Documentos de venta que realizara el ciudadano V.T.C.S. y su cónyuge D.V.D. CHACÓN…, a las ciudadanas C.C.C. y M.C.C., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-5.326.118 y V-14.218.393 respectivamente por ante la Oficina de registro del Municipio Junín y R.U. del estado Táchira, de fecha 28 de noviembre de 1984, quedando anotado bajo el N° 37 y a su vez por documento registrado ante la misma oficina C.C.C. vende a V.T.C.S. el 50% que le pertenecía según la compra del 28 de noviembre de 1984, operación que quedó registrada bajo el N° 57, Tomo 2 del 28 de marzo de 1988, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Junín y R.U., y posteriormente el ciudadano vende el 50% del inmueble a la ciudadana V.P., quedando anotado bajo el N° 28, Tomo 2, Protocolo I, Cuarto Trimestre del 12 de noviembre de 1991, de la Oficina de Registro del Municipio Junín y R.U. del estado Táchira. …

Es de señalar, que ninguna de las operaciones de venta señaladas, me fueron notificadas como ordena la ley, y bajo ninguna manera, por el ciudadano V.T.C.S., M.C.C., D.V.D.C. Y C.C.C. y por el contrario las ciudadanas M.C.C. y V.P. realizaron partición amistosa del inmueble sujeto al arrendamiento, el 30 de junio de 1999, por ante Oficina de Registro de los Municipios Junín y R.U. del estado Táchira, quedando anotada bajo el N° 24, Tomo 2, Protocolo Primero, segundo Trimestre. …

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Es decir, la parte actora demandó la preferencia ofertiva alegando entre otras cosas la falta de “notificación” por parte del propietario (arrendador) de las ventas efectuadas sobre el inmueble del cual es arrendatario desde el 8 de junio de 1988; que las ventas efectuadas se encuentran debidamente registradas por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Junín y R.U. del estado Táchira, conforme al siguiente orden cronológico: Veintiocho (28) de noviembre de 1.984, veintiocho (28) de marzo de 1988 y doce (12) de noviembre de 1991.

Ahora bien, este Tribunal Superior en el ejercicio de la jurisdicción plena sobre el asunto debatido y a los fines de no infringir los artículos 15, 208, 211 y 212 del Código de Procedimiento Civil, no puede dejar pasar sin advertir que en el caso bajo estudio el a-quo determinó que operó la caducidad de la acción por el transcurso del tiempo para intentarla; y siendo que por su naturaleza es de orden público y no puede ser ignorada ni evitada después de consumada, pasa esta sentenciadora a revisar en primer término si en el caso de marras operó tal caducidad.

En cuanto, a la caducidad como medio extintivo del proceso, en sentencia del 8 de abril del 2003, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N° 03-0002, se dejó sentado que:

…De lo anterior, se desprende, claramente, que lo que está sometido a la revisión constitucional de esta Sala para su final pronunciamiento unificador guarda relación con el lapso de caducidad.

Dicho lapso, sin duda alguna, es un aspecto de gran importancia dentro del proceso, dado su contenido ordenador y su vinculación con la seguridad jurídica que tiene que garantizar todo sistema democrático.

En efecto, la finalidad del lapso de caducidad es la materialización de la seguridad jurídica y el aseguramiento, de esa forma, de que tras el transcurso del lapso que preceptúa la ley, se extinga el derecho de toda persona al ejercicio de la acción que el ordenamiento jurídico le proporcione; ello para evitar que acciones judiciales puedan proponerse indefinidamente en el tiempo, lo cual, obviamente, incidiría negativamente en la seguridad jurídica.

El lapso de caducidad, como lo denunció el recurrente, transcurre fatalmente y no es susceptible de interrupción, ni suspensión. Sin duda alguna, la caducidad es un lapso procesal y en relación con el carácter de éste, la Sala Constitucional se ha pronunciado y ha establecido que los lapsos procesales establecidos en las leyes y aplicados jurisdiccionalmente no son formalidades que puedan ser desaplicados con base en el artículo 257 de la Constitución. …

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La caducidad, la doctrina la ha definido, como: “la pérdida de una situación subjetiva activa (derecho, en sentido lato) que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma para la conservación de tal situación cuando ya se goza de ella o, en caso contrario, si no se la tenía, para la adquisición de tal situación.”

Ahora bien, en el caso bajo estudio el actor peticionó:

…Por las razones que anteceden acudo ante su digna autoridad para demandar como en efecto formalmente demando a las ciudadanas M.C.C., C.C.C. y V.P.…, para que convengan o en su defecto sean condenadas por el Tribunal al siguiente petitorio…:

PRIMERO: Para que las ciudadanas M.C.C. y C.C.C. convengan ó sea declarado por el Tribunal que el 6 de febrero del 2001 reconocieron a través de transacción judicial que tenía el derecho de preferencia sobre el inmueble arrendado y que me indemnizaron en dinero y en especie como reconocimiento del derecho de preferencia… .

SEGUNDO: Para que V.P. convenga ó sea declarado por el Tribunal en la preferencia ofertiva y retracto legal que me corresponde como arrendatario en la parte que le correspondió a V.P. en la partición amistosa del 30 de junio de 1.999, quedando anotado bajo el número 42, tomo 2, protocolo primero, segundo trimestre de la Oficina Subalterna de registro de los Municipios Junín y R.U. del estado Táchira.

TERCERO: Para que V.P. convenga o sea declarado por el Tribunal que adquirió el inmueble de su vendedor en el precio de 50.000 (cincuenta mil)…, según documento del 12 de noviembre de 1991; que es el precio que debe pagar mi persona a V.P. como pago del precio de la venta.

CUARTO: Para que convenga M.C.C., C.C.C. y V.P. ó sea declarado por el Tribunal que no fui notificado por ningún medio o de manera auténtica de las ventas que realizó V.T.C.S..

QUINTO: Para que convenga M.C.C., C.C.C. y V.P. ó sea declarado por el Tribunal que me negaron, obstruyeron tanto vendedor como compradoras mi derecho a la preferencia ofertiva, como arrendatario del inmueble adquirirlo primero que ellas… .

Estimo la presente demanda a los efectos del recurso de casación en la cantidad de 170.000 (ciento setenta mil) ó (3.100 unidades tributarias). …

El actor pretende que se le reconozca su derecho de preferencia y el retracto legal sobre el inmueble que ocupa como arrendatario, y observa quien decide que todos los documentos invocados en el escrito libelar son de fecha anterior a la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, la norma aplicable es el artículo 1.547 del Código Civil, que dispone:

Artículo 1.547: “No puede usarse el derecho de retracto sino dentro de los nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.”

En caso análogo al de marras, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del treinta y uno (31) de enero de 2007, dictada en el Exp. N° 05-1774, dejó sentado en cuanto a la caducidad de la acción por preferencia ofertiva y retracto legal, lo siguiente:

…Advierte esta Sala Constitucional que la sentencia casada decidió sobre la caducidad de la acción de retracto legal, en los siguientes términos:

...Así se observa que el presente juicio se inició por demanda que fuera interpuesta en fecha 28 de abril de 1998 y que la misma tuvo como fundamento de derecho el contenido del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, concretamente su artículo 6 que establecía el derecho del arrendatario a retractar la venta que se efectuare, sin haberle sido ofrecido previamente el inmueble dado en venta, pues esa norma también establecía el derecho a adquirir con preferencia a cualquier tercero. (...Omissis...)

Pasa el Tribunal a emitir pronunciamiento en lo que concierne a la caducidad de la acción y así se observa: (...Omissis...)

Considera quien decide, que encontrándonos en una situación no prevista expresamente en el artículo 1.547 del Código Civil, procede la aplicación analógica conforme al artículo 4 ejusdem y por ende se aplica el lapso previsto en el numeral 2 de la citada norma, es decir el lapso de caducidad de cuarenta días, contados a partir de la fecha de registro de la escritura, tal como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia patria, v.g. sentencia No. 55 de nuestro máximo tribunal en sentencia, de fecha 21 de marzo de 2000, Exp. Nº 99-761, Juicio (sic) J.N.G.C. y otros contra L.G.D., M.A.d.M., J.E.O.d.V. y L.A.V., (...Omissis...)

En el caso bajo estudio, según se observa de los autos, ha alegado la actora haber tenido conocimiento de la enajenación en la fecha en que se practicó secuestro sobre el inmueble de autos, lo cual no constituye en modo alguno una derogación de las normas contenidas en el artículo 1547 ya comentado, ni de su interpretación, pues el lapso de caducidad es de cuarenta días desde la fecha de protocolización del documento contentivo del acto de disposición y no del conocimiento que tenga el inquilino de la operación. Ello en virtud del carácter público del Registro Civil. De manera que, la acción ejercida por la parte actora había caducado cuando se interpuso la demanda, pues según se evidencia de los autos, la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998...

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…De tal forma, que esta Sala observa, que la mencionada sentencia, no incurrió en violación alguna, puesto que, actuó dentro de su ámbito de competencia, al declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de C.A.L., y en consecuencia confirmar parcialmente la decisión dictada por el Juzgado de instancia, en la cual se declaró con lugar la defensa de caducidad de la acción de retracto arrendaticio opuesta por la parte demandada y sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la parte accionante en amparo. …

…Es por ello que, a criterio de la Sala, la revisión de la sentencia No. 260 dictada el 20 de mayo de 2005 por la Sala de Casación Civil es procedente. En consecuencia, se ANULA la referida sentencia y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal a que se refiere el caso de autos, resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del T.d.J.d.Á.M.d.C., y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada. Así se decide. …”

Como consecuencia de lo anterior, la Sala de Casación Civil Accidental del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 9 de junio de 2009, expediente N° AA20-C-2006-000907, resolvió:

…En virtud de lo dispuesto en el fallo Nº 126 del 31 de enero de 2007, dictado por la Sala Constitucional del m.T.d.J., que declaró: 1) Procedente la revisión propuesta por los apoderados de la parte demandada, 2) la nulidad de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 20 de mayo de 2005 y 3) se ordenó remitir copia de la decisión a la Sala de Casación Civil y el expediente al Tribunal de origen a los fines de su archivo, esta Sala procede a dictar decisión conforme a lo siguiente:

La decisión objeto de revisión fue dictada por esta Sala en fecha 20 de mayo de 2005; la cual declaró con lugar el recurso de casación anunciado y formalizado contra la sentencia dictada en fecha 13 de abril de 2004, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, declaró la nulidad del fallo recurrido y ordenó al Tribunal Superior que resultare competente, dictar nueva decisión en atención a la doctrina establecida en el fallo en referencia.

Sin embargo, la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia haciendo uso de su potestad extraordinaria de revisión, dictó el fallo Nº 126 ut supra señalado, en el que determinó que no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, así como las garantías y principios contenidos en ella, sino la aplicación inmediata y no futuro, con lo cual es evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irretroactividad y a la igualdad…

…, esta Sala de Casación Civil, en virtud del carácter vinculante que ostentan las decisiones de revisión dictadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y en cumplimiento de la doctrina antes señalada, pasa a dictar nueva decisión en los términos siguientes:

En el caso bajo examen, el recurso de casación que hoy ocupa la atención de esta jurisdicción, fue anunciado contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró que la acción ejercida por la demandante había caducado cuando se interpuso la demanda y en consecuencia se declaró sin lugar la acción de retracto legal ejercida y confirmó el fallo apelado dictado por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la misma Circunscripción Judicial con diferente motivación y condenó en costas a la parte accionante por haber resultado totalmente vencida.

Como se desprende del fallo de la Sala Constitucional ut supra transcrito, y según el criterio sostenido por esa Sala en sentencia Nº 2213 de 21 de septiembre de 2004, caso: C.A.L., en el cual se conoció y declaró improcedente una acción de amparo constitucional ejercida con motivo de una acción de retracto legal declarada caduca, y en atención al principio de seguridad jurídica,…, debe declararse por terminado el presente juicio, con ajuste a la sentencia citada, de manera que dados los supuestos ahí establecidos resultaría inútil ordenar la reposición de la causa. Así se decide. …

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Así las cosas, de la revisión y análisis efectuado a los títulos de compra venta señalados por la parte actora (documento registrado el veintiocho (28) de noviembre de 1.984, veintiocho (28) de marzo de 1.988, y doce (12) de noviembre de 1991, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Junín y R.U. del estado Táchira, así como la partición amistosa del 30 de junio de 1.999), entre tales documentos y la fecha de la interposición de la presente demanda, esto es, el ocho (8) de junio del año 2009, se evidencia que transcurrieron más de diez (10) años, y que efectivamente operó la caducidad.

En consecuencia, la acción por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio propuesta se encuentra evidentemente caduca, lo cual acarrea la desestimación de la demanda en su mérito mismo, con la declaratoria de su inadmisibilidad, e inhibe a quien sentencia de entrar a resolver el fondo y hace innecesario resolver los vicios de la sentencia denunciados, Y ASÍ SE RESUELVE.

Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, concluye esta sentenciadora del conocimiento en grado jerárquico vertical que el presente recurso de apelación debe declararse sin lugar, Y ASÍ SE RESUELVE.

III

DISPOSITIVA

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE: