Decisión nº 053 de Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 31 de Mayo de 2016

Fecha de Resolución31 de Mayo de 2016
EmisorJuzgado Superior Tercero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen
PonenteMiguel José Belmonte Lozada
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Compra Venta

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

DEMANDANTE:

Ciudadano W.R.L.S., titular de la cédula de identidad N° V-23.152.996.

APODERADOS DEL DEMANDANTE:

Abogados E.A.V.L. y M.A.C.P., inscritos ante el IPSA bajo los Nros. 35.033 y 71.832.

DEMANDADA:

Ciudadana Z.E.R.T., titular de la cédula de identidad N° V-9.213.958.

APODERADO DE LA DEMANDADA:

Abogado J.O.C.C., inscrito ante el IPSA bajo el N° 12.917.

MOTIVO:

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA (Apelación de la decisión dictada en fecha 21-05-2015 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

En fecha 26 de junio de 2015 se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente signado con el N° 34.958, junto con cuaderno de medidas, procedente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 08-06-2015, por el abogado J.O.C.C., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 21-05-2015.

En la misma fecha de recibo 26-06-2015, este Tribunal le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de informes y observaciones.

Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente y que sirven para el conocimiento del asunto apelado.

Libelo de demanda presentado para distribución en fecha 10-10-2013, por el ciudadano W.R.L.S., asistido por la abogada M.A.C.P., en el que demandó por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, a la ciudadana Z.E.R.T., en su carácter de Oferente y Propietaria, para que conviniera o en su defecto fuera condenada por el Tribunal en: 1°- La existencia y validez plena del contrato de opción de compra-venta que consta en los documentos autenticados ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 12, Tomo 276, de fecha 25-09-2012, y ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 06, Tomo 441, ambos documentos referidos al mismo negocio jurídico, cuyo objeto es el inmueble constituido por una casa para habitación construida sobre un lote de terreno ejido, situado en la carrera 4, N° 5-51, Parroquia La Concordia, jurisdicción del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: Con mejoras que son de L.Z. y P.d.Z., mide 30,30 mts. Sur: Con mejoras que son de R.G., mide 30,30 mts. Este: Con mejoras que son de S.M., mide 6 mts. Oeste: Que es su frente con la carrera 4, mide 6,15 mts; constante de dos plantas: La primera constante de zaguán, 04 habitaciones, 02 baños, sala, comedor, cocina y otra habitación grande que da a la calle; habilitada para local comercial; la segunda planta constante de 02 habitaciones, cocina, 01 baño, sala-comedor, lavadero, patio y terraza, pisos de granito, techo de platabanda, paredes de bloque y ladrillo frisado, cuya propiedad deriva de documento inscrito ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 17-10-1986, bajo el N° 29, Tomo 4, Protocolo Primero; 2°- Que el precio de la venta fue convenido en la suma de Bs. 600.000,00; 3°- En haber recibido la suma de Bs. 450.000,00, como parte del precio total de la venta; 4° Cuarto: A formalizar el contrato de compra venta, mediante el otorgamiento del documento correspondiente ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, o en su defecto que la sentencia dictada sirva de justo título a los fines del traspaso de propiedad; 5°- Al pago de las costas y costos procesales. Alega que en fecha 30-11-2012, celebró un contrato de opción a compra-venta con la ciudadana Z.E.R.T., según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, quedando establecido en dicho contrato el compromiso de la referida ciudadana de venderle el inmueble anteriormente descrito; que igualmente, quedó pactado como precio para la opción de compra venta la cantidad de Bs. 600.000,00, a ser pagados de la siguiente manera: 1-Bs.100.000,00, según consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 12, Tomo 276, de fecha 25-09-2012; 2-Bs. 350.000,00, el día 30-11-2012, fecha en la que le fue entregada la posesión del aludido inmueble, libre de enseres y totalmente desocupado, a excepción del local comercial, en virtud de que el mismo, se encontraba sometido a un contrato de arrendamiento; 3-Bs.150.000,00, en fecha 30-06-2013, una vez se realizara la desocupación del referido local comercial, y se hiciera la correspondiente inscripción del documento de venta ante el Registro Público respectivo. Que el término para el pago restante se sometió al cumplimiento de dos condiciones: 1) La entrega del local comercial, condición esta con la que a su decir, no surge inconveniente alguno, por cuanto ha tenido la posesión de dicho inmueble desde el mes de noviembre de 2012; 2) La inscripción del documento de venta ante el Registro Público respectivo, condición que no ha sido cumplida por causas imputables a la oferente. Que los pagos parciales del precio señalados en los numerales 1 y 2, fueron realizados mediante los siguientes cheques de gerencia: a) N° 28951871 de Bancaribe, cuenta corriente N° 0114043599435022339, por Bs. 99.000,00, de fecha 29-11-2012; b) N° 37073745, Banco Mercantil, cuenta corriente N° 1050093112093072745, por Bs. 55.000,00, de fecha 28-11-2012; c) N° 27651870 de Bancaribe, cuenta corriente N° 0114043599435022339, por Bs. 11.500,00, de fecha 29-11-2012; d) N° 00001870, Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 01020924220000022021, por Bs. 53.500,00, de fecha 29-11-2012. Que para el pago del saldo restante del precio pactado se libró un cheque de gerencia N° 0034651079J0, de la cuenta corriente N° 0137 0030 31 00050000, en fecha 14-06-2013, por la cantidad de Bs. 150.000,00. Que desde el 14 al 18 de junio de 2013, realizó las diligencias pertinentes para la protocolización del documento definitivo de venta, e incluso las diligencias que por Ley correspondían a la vendedora, no siendo recibido dicho documento en el registro respectivo, en razón de que la vendedora aparece en el sistema con el estado civil casada, y en la copia de la cédula entregada para dicho trámite figuraba como soltera, siendo requerido por dicho organismo el acta de matrimonio y el Rif de la misma, que a la fecha se encontraba vencido, y que hasta la fecha de introducción de la presente demanda no había logrado obtener por parte de la vendedora dichos requisitos, presentando la misma excusas, rehusándose a atender llamadas telefónicas, llegando hasta el punto de decirle que ese ya no era el precio de venta, actitud ésta que le hacía temer su intención de resolver el contrato alegando incumplimiento por parte de él, por la falta de pago del precio de venta y el vencimiento del plazo acordado, cosa que a su decir no es cierta, siendo que de los recaudos anexos, se evidencia el cumplimiento cabal de todas y cada una de sus obligaciones. Que para la fecha de celebración de la opción a compra, contaba con el dinero para efectuar dicha compra de contado, y que fue la vendedora quien sugirió que celebraran dicho contrato mediante una opción, en tanto ella se ocupada del desalojo de los inquilinos, siendo en esa misma fecha en la que recibió y tomó posesión del aludido inmueble, y en su condición de propietario del mismo, ha venido realizando una serie de mejoras y bienhechurías que para el mes de junio de 2013 ascendían a la suma de más de Bs. 84.000,00,, motivo éste que dio lugar a que la vendedora se rehusara al otorgamiento del documento definitivo de venta, pretendiendo un aumento en el precio de la venta, no previsto en el contrato. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.133, 1.141, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.920 del Código Civil. Solicitó se decretara Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto del presente litigio. Estimó la presente demanda en la suma de Bs. 600.000,00, equivalentes a 5.607,47 U.T. Anexó recaudos.

Por auto de fecha 21-10-2013, el a quo admitió la presente demanda y acordó el emplazamiento de la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 23-10-2013, el ciudadano W.R.L.S., parte demandante en la presente causa, confirió poder apud acta a los abogados E.A.V.L. y M.A.C.P..

Al folio 49, diligencia de fecha 24-10-2013, en la que la abogada M.A.C.P., actuando con el carácter de autos, ratificó la solicitud de decreto de Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar realizada en el libelo de demanda, sobre el inmueble objeto del presente litigio.

De los folios 58-62, actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada.

Por diligencia de fecha 19-02-2014, la ciudadana Z.E.R.T., parte demandada en la presente causa, confirió poder apud al abogado J.O.C.C..

De los folios 65 al 92, escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 19-02-2014, por la ciudadana Z.E.R.T., asistida por el abogado W.R.L.S., en el que rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, señalando que no es cierto que hubiese celebrado dicho contrato con el ciudadano W.R.L.S., en fecha 30-11-2012, por cuanto aduce que con fecha 25-09-2012 existe otro contrato de opción de compra venta anotado bajo el N° 12, Tomo 276, suscrito ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, que anexó junto al presente escrito, lo que evidencia la existencia de dos contratos de opción de compra venta, a saber, el primero celebrado en fecha 25-09-2012, y el segundo celebrado a los 66 días posteriores, conforme a documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, anotado bajo el N° 6, Tomo 441, siendo los mismos idénticos en lo que respecta a sus cláusulas Primera, Segunda y Sexta, difiriendo totalmente en las condiciones convenidas en las cláusulas Tercera, Cuarta y Quinta; que en el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 30-11-2012 no se indicó de manera expresa, clara y precisa en ninguna de sus cláusulas, si el primer contrato quedaba revocado, sustituido o dejado sin efecto, así como el valor jurídico entre las partes contratantes, conforme con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil; que el alegato del demandante en lo que respecta a la cláusula Tercera del aludido contrato no coincide con la exactitud de lo establecido en la misma, en ambos contratos; negó y desconoció que hubiese aceptado y tenido por recibida la cantidad de Bs. 100.000,00, en la cláusula Tercera del contrato de opción de compra venta de fecha 30-11-2012, conforme al documento autenticado en fecha 25-09-2012. Que no es cierto que en el contrato de opción de compra venta de fecha 30-11-2012, se hubiese convenido en el pago de Bs. 350.000,00, para el 30-11-2012, fecha del otorgamiento del instrumento antes mencionado, y condicionado dicho pago, a la entrega de la posesión del referido inmueble, libre de enseres y totalmente desocupado, a excepción del local comercial, por no haber convenido ni estado de acuerdo en hacer entrega de dicha posesión por cuanto el ciudadano W.R.L.S., invadió y tomó de manera engañosa el referido. Que el demandante pretende exigir el cumplimento del contrato de opción a compra de fecha 30-11-2012, y de manera fraudulenta desconocer la existencia del otro contrato de opción de compra venta firmado en fecha 25-09-2012, al que no tuvo la precaución ni seguridad jurídica de dejar sin efecto y valor jurídico, mediante convenio expreso con la demandada, para revocar, sustituir o modificar su contenido. De conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361, segundo aparte ejusdem, procedió a reconvenir en nombre propio, actuando con el carácter de parte demandada, y en su condición de Oferente de dos contrato de opción de compra venta, al ciudadano W.R.L.S., en su carácter de parte demandante, y en su condición de Optante, en los dos contratos de opción de compra venta para que aceptara y conviniera, o en su defecto, ello fuera declarado por el Tribunal: Primero: En la resolución del contrato de opción de compra venta, contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública Primera, San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 25-09-2012, bajo el N° 12, Tomo 276, referente a la negociación del inmueble, situado en la carrera 4, N° 5-51, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, anteriormente descrito; Segundo: En la resolución del contrato de opción de compra venta, contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera, San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 30-11-2012, bajo el N° 6, Tomo 441, referente a la negociación del inmueble, situado en la carrera 4, N° 5-51, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, anteriormente descrito; Tercero: Al pago de las costas y costos procesales, los cuales protestó. De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la presente demanda respecto a la reconvención, en la cantidad de Bs. 600.000,00, equivalentes a 5.607,47 U.T. Anexó recaudos.

De los folios 119-122, escrito presentado en fecha 07-03-2014, por la abogada M.A.C.P., actuando con el carácter de co apoderado judicial del ciudadano W.R.L.S., en el que negó, rechazó y contradijo que su mandante no haya dado cumplimiento a las condiciones de pago señaladas en los contratos de opción de compra venta y que éste de manera abusiva y engañosa hubiese tomado posesión del inmueble objeto del presente litigio sin autorización, ya que lo cierto es que la demandada puso a su mandante en posesión del mismo, haciéndole entrega de las llaves, en fecha 30-11-2012, una vez recibido el pago de Bs. 350.000,00 conforme a lo convenido; negó, rechazó y contradijo que ambos contratos de opción de compra venta contengan estipulaciones totalmente diferentes. Solicitó se declare sin lugar la reconvención propuesta, y sea declarada con lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato. Protestó las costas de la presente reconvención.

Diligencia de fecha 10-03-2014, suscrita por el abogado J.O.C.C., actuando con el carácter de autos, en la que de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, impugnó todas y cada una de las copias simples que fueron anexadas junto con el escrito de contestación a la reconvención presentado en fecha 06-03-2014, de manera anticipada y extemporánea.

De los folios 124-130, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 24-03-2014, por el abogado J.O.C.C., actuando con el carácter de autos, en el que promovió a favor de su poderdante tanto en el juicio principal por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, como en la reconvención propuesta por Resolución de los dos Contrato de opción de compra.

Auto dictado en fecha 01-04-2014, en el que el a quo acordó agregar el escrito de promoción de pruebas presentado.

De los folios 131-134, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 28-03-2014, por la abogada M.A.C.P., actuando con el carácter de autos.

Auto dictado en fecha 01-04-2014, en el que el a quo acordó agregar el escrito de promoción de pruebas presentado.

Diligencia de fecha 02-04-2014, en la que el abogado J.O.C.C., actuando con el carácter de autos, procedió a hacer oposición e impugnación a los medios probatorios promovidos por el demandante de autos.

Al folio 230, auto dictado en fecha 08-04-2014, en el que el a quo admitió las pruebas promovidas por el abogado J.O.C.C.. Conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil acordó oficiar al SENIAT, Región Loa Andes a los fines requeridos.

Auto dictado en fecha 08-04-2014, en el que el a quo admitió las pruebas promovidas por la abogada M.A.C.P.; acordó oficiar a Bancaribe, Banco Mercantil, Banco de Venezuela, Banco Bicentenario y a la Oficina del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería a los fines requeridos; así mismo, fijó oportunidad para la ratificación mediante la prueba testimonial de la ciudadana Y.F.d.T., y para la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos F.E.F. y C.A.C.M..

De los folios 234-243, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.

De los folios 02-31 de la 2da Pieza, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.

De los folios 32-41, escrito de informes presentado en fecha 03-10-2014, por la abogada M.A.C.P., actuando con el carácter de co apoderada judicial de la parte actora.

De los folios 45-88, decisión dictada en fecha 21-05-2015, en la que el a quo declaró: “PRIMERO: DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano W.R.L.S.. asistido por el abogado M.A.C.P. en contra de la ciudadana Z.E.R.T., representada por el abogado J.O.C.C. ya plenamente identificados. SEGUNDO: DECLARA SIN LUGAR la RECONVENCIÓN interpuesta por la ciudadana Z.E.R.T., en contra del ciudadano W.R.L.S.. TERCERO: Se ordena a la ciudadana Z.E.R.T., cumplir con lo pactado en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 30 de noviembre de 2012, inserto bajo el N° 6, Tomo 441, respecto a la protocolización en el Registro del documento de venta realizada al ciudadano W.R.L.S. sobre una casa para habitación construida sobre un lote de terreno ejido, situado en la carrera 4, N° 5-51, Parroquia La Concordia, jurisdicción del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE, con mejoras que son de L.Z. y P.Z., mide 30.30 mts; SUR, con mejoras que son de R.G., mide 30.30 mts; ESTE: con mejoras que son de S.M., mide 6 mts y OESTE, que es su frente con la carrera 4, mide 6.15 mts., la casa consta de dos plantas: LA PRIMERA PLANTA, tiene zaguán, cuatro habitaciones, dos baños, sala, comedor, cocina y otra habitación grande que da a la calle, habitada para local comercial; LA SEGUNDA PLANTA, consta de dos habitaciones, cocina, un baño, sala comedor, lavadero, patio, terraza, con pisos de granito, techo de platabanda y paredes de bloque y ladrillo frisados. De no proceder la parte demandada a la protocolización del documento definitivo de venta una vez firme la presente decisión, se ordenara el registro de la sentencia para que la misma sirva como justo titulo, todo de conformidad con el principio de la Tutela Judicial Efectiva consagrado en nuestra carta Fundamental. CUARTO: La parte demandante deberá pagar el monto establecido en el contrato de opción de compra venta, para el momento de la protocolización del documento definitivo. QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada en la causa principal y en la reconvención por haber resultado totalmente vencida. Publíquese, regístrese y NOTIFÍQUESE a las partes y déjese copia para el archivo del Tribunal.” (sic)

Por diligencia de fecha 22-05-2015, la abogada M.A.C.P., actuando con el carácter de autos, se dio por notificada de la sentencia dictada y solicitó se librara boleta de notificación a la parte demandada.

Al folio 96, diligencia de fecha 08-06-2015, suscrita por el abogado J.O.C.C., actuando con el carácter de autos, en la que apeló de la decisión dictada.

Auto dictado en fecha 12-06-2015, el a quo oyó la apelación en ambos efectos, acordando remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor, siendo recibido en esta Alzada en fecha 26-06-2015.

En fecha 27-07-2015, oportunidad fijada para la presentación de informes ante esta Alzada, la abogada M.A.C.P., actuando con el carácter de co apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito en el que hizo un recuento de todo lo actuado durante el presente proceso y manifestó que de los medios probatorios aportados quedó demostrada la existencia y el pleno valor del negocio jurídico celebrado entre las partes, relativo a la opción para la compra venta del inmueble anteriormente identificado, y que su objeto no es otro, que la transmisión de la propiedad de la casa para habitación antes descrita; que quedó evidenciado el precio convenido por las partes en la suma de Bs. 600.000,00, la forma y condiciones de pago pactadas. Que aún frente a la existencia de dos documentos autenticados, quedó demostrado que se trata de un mismo negocio jurídico, con identidad de las partes, objeto y precio, quedando con ello desvirtuada la excepción de la demandada, relativa a la presunta existencia de dos negocios jurídicos diferentes; que de igual manera, quedó demostrada la cualidad, interés y legitimidad de su mandante para intentar la presente acción, al ser parte contratante del negocio cuyo cumplimiento se reclama, quedando desvirtuada por vía de consecuencia, la excepción de la demandada relativa a la falta de cualidad. Solicitó se confirmara la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 21-05-2015, y sin lugar la reconvención por Resolución de Contrato interpuesta por la parte demandada, y se le ordene a la parte demandada el otorgamiento del documento definitivo de venta, o en su defecto que la sentencia respectiva valga de título.

En la misma oportunidad de presentar informes ante esta Alzada 27-07-2015, el abogado J.O.C.C., actuando con el carácter de autos, presentó escrito en el que hizo un resumen de todo lo actuado en el presente proceso y manifestó que la sentencia dictada por el a quo en fecha 21-05-2015, y que se recurre por apelación, adolece de los vicios de incongruencia negativa o citrapetita, por la omisión de pronunciamiento, que conlleva a la violación del derecho a la tutela efectiva, por cuanto no fueron analizados correctamente los alegatos de las partes, y al no ceñirse a los términos en los cuales se determinó el alcance de la controversia planteada, llegado a conclusiones erróneas en las que fundamenta su decisión, incumpliendo con ello, su función jurisdiccional a cuya actividad decisoria en el marco legal debe someterse, y que se encuentran sometidos a lo establecido en los artículos 12, 15, 243, ordinales 4°,, y artículo 244 del Código de Procedimiento Civil; que incurre además en la vulneración al derecho a la defensa, ya que en dicha sentencia no se dijo qué paso con la defensa del contrato no cumplido, así como tampoco se dijo nada al respecto de la existencia de dos contrato de opción de compra venta, sino que pretende señalar que se trata de un solo negocio jurídico, y señala que el segundo contrato de opción de compra venta de fecha 30-11-2012, está vigente, pero nada se dijo sobre el primer contrato de opción de compra venta de fecha 25-09-2012, porque ambos contratos fueron debidamente valorados como documentos públicos; que no se dijo si el demandante pagó el precio en la forma y fechas convenidas en los referidos contratos o solo en las fechas de algunos de ellos, ni sobre si las partes expresaron o no, nada para determinar si dejaban sin efecto o no, alguno de los contratos; no dijo nada sobre la acumulación de pretensiones propuestas por el demandante, en cuanto a la existencia y validez, de uno o de los dos contratos, y el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, como tampoco dijo cual de los dos contratos se demandaba su cumplimiento, y con ello, la acumulación de acciones, previstas en el artículo 78, y la prohibición de la Ley de admitir las acciones propuestas, alegatos éstos que no fueron debidamente decididos en la sentencia definitiva. Aduce que la sentencia dictada es contradictoria e inejecutable, ya que no se puede obligar a la parte demandada a dar cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, que a su decir, es un contrato preparatorio, para la realización del futuro definitivo contrato de venta, que solo produce efectos personales, por no ser traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que genera una obligación de hacer. Que en los contrato de opción de compra venta que son contratos preparatorios, que tienen cláusulas penales, no se puede demandar el cumplimiento de los mismos, tanto más cuando en dicha sentencia no existe una precisión, de cual de los dos contratos es el legalmente valedero. Que el demandante promovió copia del acta de matrimonio de la demandada Z.E.R.T., siendo estimada debidamente por la Juzgadora de instancia, y sobre la cual, se había alegado la comunidad de la prueba, a fin de fundamentar la falta de cualidad e interés pasiva, en razón del litis consorcio pasivo necesario obligatorio, señalando respecto a ello la sentenciadora que el principio de comunidad de la prueba no constituía ningún medio probatorio al hacer el análisis de las pruebas de la demandada, dejando sin resolver la defensa alegada, en su debida oportunidad procesal, razón por la que resulta inadmisible que dicha prueba solo sea apreciada a provecho solo de la promovente. Que en el análisis probatorio no apreció ni valoró las copias de los cheques que fueron acompañados en copias simples por la parte demandante, pero admitió y valoró la prueba de informes de tales instrumentos, que no demuestran, que el precio convenido en la opción de compra venta, hubiese sido pagado en su totalidad en la fecha estipulada, y no puede pretenderse que se ha pagado cuando los cheques objeto de la prueba de informes, pertenecen a otras personas, que no son las partes contratantes, como en el caso, de los ciudadanos J.D.R.U. e I.C.C.D.; que no puede darse por cierto en la referida prueba de informes un pago no producido en la forma convenida ni mucho menos, dársele valor probatorio, también a una oferta real de pago y depósito, traída a los autos en copia certificada, para demostrar el pago que no quiso recibir la demandada, porque en todo caso, ese pago estaría demostrando que no fue realizado en la fecha fijada en el contrato, y por consiguiente, sería un pago extemporáneo, evidenciándose el incumplimiento en los dos contrato de opción de compra venta. Que tampoco puede presumir o dar por probado la Juzgadora de instancia, mediante las testimoniales, una presunta venta entre las partes, cuando entre ellas, no ha habido contrato de venta alguno. Que solamente existen dos contrato de opción de compra venta, y la Juzgadora se limitó a señalar que se trataba de uno solo, cuando ciertamente se trata de dos negocios jurídicos otorgados en fechas diferentes, notarías diferentes, que constan en documentos autenticados, y que el contenido de cada uno son (…) diferentes y con efectos jurídicos diferentes en el caso de su incumplimiento y en el que, cada uno de ellos contiene cláusulas penales diferentes, razón por la que no pueden tenerse como uno solo. Alegó que no es cierto que se hubiese dado por demostrado el cumplimiento del contrato suscrito, sin decir a cuál de los dos contratos suscritos entre las partes, se cumplieron a cabalidad, por cuanto no existe plena prueba de que los pagos se hayan hecho en la forma pactada. Que la sentenciadora en el dispositivo de la sentencia declaró con lugar el cumplimiento del contrato sin decir, a que contrato se refería de los dos; declaró sin lugar la reconvención propuesta, pero no se dijo de cual de los dos contrato de opción de compra venta o de uno solo de los contratos se declara sin lugar la reconvención por resolución; así mismo, se le ordenó a la demandada Z.E.R.T., a cumplir con lo pactado en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 30-11-2012, inserto bajo el N° 6, Tomo 441, respecto a la protocolización en el Registro del documento de venta realizada al ciudadano W.R.L.S., no pudiéndose ordenar a cumplir, sin decir, si se trata del contenido del contrato en el documento autenticado. Que en la sentencia recurrida no existe una precisión, y por ende, consideró una ausencia en los argumentos o razones en la valoración individual de las pruebas y de las defensas alegadas y opuestas, que no fueron decididas, así como tampoco hay precisión en los fundamentos de apreciación, al silenciar el análisis probatorio, evidenciandose una infracción de los artículos 12,15, 509, 243, ordinales 4°, y del Código de Procedimiento Civil, por existir en la sentencia incongruencia negativa e inejecutable, que está afectada de nulidad conforme a lo establecido en el artículo 244 ejusdem, asumiendo por consiguiente, la resolución total de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 21-05-2015, debiéndose declarar su nulidad, conforme al artículo 209 y 244, ibidem, y con lugar la apelación ejercida, y por consiguiente, sin lugar la demanda de existencia y validez, y, cumplimiento de contrato de opción de compra venta, por ser excluyentes tales peticiones.

En fecha 06-08-2015, la Secretaria del Tribunal dejó constancia que siendo el octavo día que señala el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para la presentación de observaciones escritas a los informes de la parte contraria, no compareció ninguna de las partes a hacer uso de ese derecho.

Estando la presente causa en término para decidir, se observa:

La presente causa llega a esta Alzada en ocasión de la apelación propuesta en fecha ocho (08) de junio de 2015, por el apoderado de la parte demandada, abogado J.O.C.C., contra la decisión de fecha veintiuno (21) de mayo de 2015 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial.

El recurso fue oído en ambos efectos por el a quo el día doce (12) de junio del año 2015 y remitido a distribución entre los Tribunales Superiores para su conocimiento, correspondiéndole a este Tribunal donde se le dio entrada y se fijó el lapso para presentar escrito de informes y observaciones si es el caso.

Siendo el día para presentar informes, la apoderado de la parte demandante, abogada M.A.C.P., consignó escrito de informes en el que hizo un análisis sobre los hechos y el derecho, solicitando se declare sin lugar la apelación y se confirme el fallo recurrido por considerar que está ajustado a derecho.

En fecha 27-07-2015, el apoderado de la parte demandada, abogado J.O.C.C., consignó escrito de informes, donde luego de hacer un resumen de la controversia y del derecho aplicable al caso, solicitó se declare con lugar la apelación ejercida y se revoque el fallo recurrido.

En fecha 06/08/2015, por nota de Secretaría se dejó constancia que ninguna de las partes consignó escrito de observaciones a los informes de la parte contraria.

MOTIVACIÓN

La apelación que conoce esta Alzada, como ya se señaló, obedece al recurso de apelación propuesto en fecha ocho (08) de junio de 2015, por el apoderado de la parte demandada, abogado J.O.C.C., contra la decisión de fecha veintiuno (21) de mayo de 2015 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, que declaró: 1.- con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, 2.- sin lugar la reconvención.

De la revisión del escrito de informes consignado por el apoderado de la parte demandada, se constata que señala que el contrato de opción a compra es un contrato preparativo. Sobre el tema, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 000116 de fecha 22/03/2013, ha establecido diversos criterios en el tiempo, así:

Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.”

(www.tsj.gov/deciones/scc/Marzo/rc.000116-22313-12-274.htm)

Criterio que fue ratificado en sentencia N° 000820 de fecha 11/12/2015 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señalando además que debe aplicarse el criterio imperante para el momento en que se demandó y trabó la litis, así:

En aplicación de la jurisprudencia antes transcrita, la Sala considera que la solución dada por el juez de alzada en el presente asunto fue incorrecta e ilegal, al no aplicar el criterio vigente para la fecha en que se presentó la demanda, dado que no es posible que se le otorgue eficacia retroactiva a un nuevo criterio jurisprudencial a una situación originada bajo la vigencia de la doctrina imperante para el momento en que se demandó y trabó la litis.

En este sentido también se observa, que no se le puede dar aplicación de forma retroactiva al nuevo criterio jurisprudencial, porque de hacerlo se estarían violando los principios constitucionales de derecho a la defensa, igualdad ante la ley, confianza legítima, seguridad jurídica, expectativa plausible y tutela judicial efectiva, de acuerdo con lo estatuido en los artículos 2, 21, 26, 49 cardinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

(www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/diciembre/183927-RC.000820-111215-2015-15492)

Al revisar el expediente, esta Alzada encuentra que la demanda fue presentada el 10 de octubre de 2013 y admitida el 21 de octubre de 2013 (folio 47 de la primera pieza), encontrando que cuando el accionante demandó, estaba vigente el criterio fijado en fallo N° 116 de fecha 12/04/2005 que la Sala de Casación Civil retomó mediante fallo N° 000116 de fecha 22/03/2013, considerando que por encontrarse presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto en el contrato de opción a compra debe considerarse una venta, debiendo revisarse si los contratos autenticados el primero por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 25/09/2012, bajo el N° 12, Tomo 276 y el segundo por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 30/11/2012, bajo el N° 06, Tomo 441, se refieren a la misma negociación y si tienen presentes los elementos necesarios para considerarse una venta:

Así en primer lugar, este juzgador observa que los dos contratos autenticados firmados en fecha 25/09/2012 y 30/11/2012, tienen por objeto la venta de una casa ubicada en la carrera 4, N° 5-51, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, por el mismo precio la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), siendo evidente que se trata de la misma negociación, observando que el primer contrato fue renovado por el segundo, siendo el que está en vigencia para los efectos del cumplimiento. Así se precisa.

Ahora, al a.s.e.e.c. de opción de compra-venta tienen los elementos necesarios para considerarlo una venta, se tiene lo siguiente:

  1. CONSENTIMIENTO: Consta en los folios 13 al 21, que la ciudadana Z.E.R.T. (Oferente) y W.R.L.S. (Optante), suscribieron y firmaron el contrato de opción a compra venta en estudio, manifestando en la cláusula primera y segunda, tanto del contrato firmado en fecha 25/09/2012 y del firmado en fecha 30/11/2012, que la Oferente se compromete a vender a el optante, quien a su vez se compromete a comprarla, una casa para habitación construida sobre un lote de terreno ejido, ubicado en la carrera 4, N° 5-51, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. Estando suficientemente probado que ambas partes dieron su consentimiento para suscribir y firmar el contrato de opción a compra en cuestión. Así se indica.

  2. PRECIO: En la cláusula tercera de ambos contratos se estableció como precio de la venta la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (600.000,00 Bs.), siendo la forma de pago aplicable la establecida en el contrato de fecha 30/11/2012, estando claramente determinado que el precio está pactado en el contrato. Así se precisa.

  3. OBJETO: En la cláusula primera de ambos contratos está especificado el objeto del contrato que es la compra venta de un inmueble constituido por una casa de habitación construida sobre un lote de terreno ejido, ubicado en la carrera 4, N° 5-51, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, cuyos linderos y medidas son: Norte: Con mejoras que son o fueron de L.Z. y P.d.Z., mide treinta metros con treinta centímetros (30,30 mts); Sur: Con mejoras que son o fueron de R.G. y mide treinta metros con treinta centímetros ( 30,30 mts); Este: Con mejoras que son o fueron de S.M. y mide seis metros (06,00 mts) y Oeste: frente con la carrera 4 y mide seis metros con quince centímetros (06,15 mts). Inmueble que se encuentra inscrito por ante el Registro Público Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 1.986, bajo el N! 29, Tomo 4to, Protocolo I. Así se precisa.

Luego de revisado el expediente, esta Alzada con base en la jurisprudencia anterior, observa que en los contratos firmados por las partes se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, por tratarse de una sola negociación se toma para los efectos del cumplimiento el contrato firmado en fecha 30/11/2012, bajo el N° 6, Tomo 441, por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, razón por la que se valora el instrumento de conformidad con el artículo 1.474 del Código Civil considerándose el contrato de opción a compra venta firmado en fecha 30/11/2012 como una venta y no como un precontrato, aplicando el criterio jurisprudencial vigente para la fecha de la presentación y admisión de la demanda. Así se precisa.

Por otra parte, la demandada al momento de contestar planteó reconvención al ciudadano W.R.L.S., para que conviniera en la resolución los contratos autenticados el primero, por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 25/09/2012, bajo el N° 12, Tomo 276 y el segundo por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 30/11/2012, bajo el N° 06, Tomo 441, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, oponiendo la excepción del “Non Adimpleti Contractus”, es decir, la excepción de contrato no cumplido contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, así como la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, de conformidad con el artículo 361 y el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

De la revisión del expediente, este juzgador observa que la parte demandante cumplió a cabalidad el contrato suscrito, ya que realizó los pagos en el tiempo pactado, razón por la que al no estar demostrado el incumplimiento por parte del optante, no se le puede alegar la excepción de contrato no cumplido o excepción “Non Adimplenti Contractus”, ya que el no haber podido registrar el documento se debe a una falla en la documentación de la parte Oferente, no siendo imputable al ciudadano W.R.L.S., ningún tipo de incumplimiento, tal como lo determinó el a quo en el fallo recurrido, razón por la que no procede aplicar la excepción establecida en el artículo 1.168 del Código Civil. Así se precisa.

Igualmente, este juzgador encuentra que no puede declararse inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato, por considerar que no hay prohibición de admitir la acción propuesta, ya que el procedimiento de cumplimiento de contrato está establecido por el ordenamiento jurídico, no es contrario al orden público ni a las buenas costumbres. Así se indica.

Sobre la reconvención esta Alzada considera que los dos contratos objeto de estudio se refieren a una misma negociación, ya que los dos contratos autenticados firmados en fecha 25/09/2012 y 30/11/2012, tienen el mismo objeto la venta de una casa ubicada en la carrera 4, N° 5-51, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, por el mismo precio la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), observando que el primer contrato fue renovado por el segundo, siendo el que está en vigencia para los efectos del cumplimiento, razón por la que no se le puede pedir la resolución del contrato, ya que lo procedente es el cumplimiento del contrato, tal como fue reseñado por el a quo en el fallo recurrido, confirmando la declaratoria de sin lugar la reconvención interpuesta. Así se precisa.

En conclusión, posterior al estudio general del caso, este juzgador luego de haber constatado que el ciudadano W.R.L.S. cumplió con todas las obligaciones establecidas en el contrato objeto de estudio y al haber verificado que no se firmó el documento de venta en el Registro inmobiliario por causas imputables a la parte oferente, ciudadana Z.E.R.T., esta Alzada declara sin lugar la apelación, en consecuencia se confirma el fallo recurrido. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por lo razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha ocho (08) de junio de 2015, por el apoderado de la parte demandada, abogado J.O.C.C., contra la decisión de fecha veintiuno (21) de mayo de 2015 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la decisión dictada en fecha veintiuno (21) de mayo de 2015 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, que declaró: “PRIMERO: DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano W.R.L.S., asistido por el abogado M.A.C.P. en contra de la ciudadana Z.E.R.T., representada por el abogado J.O.C.C. ya plenamente identificados. SEGUNDO: DECLARA SIN LUGAR la RECONVENCIÓN interpuesta por la ciudadana Z.E.R.T., en contra del ciudadano W.R.L.S.. TERCERO: Se ordena a la ciudadana Z.E.R.T., cumplir con lo pactado en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 30 de noviembre de 2012, inserto bajo el N° 6, Tomo 441, respecto a la protocolización en el Registro del documento de venta realizada al ciudadano W.R.L.S. sobre una casa para habitación construida sobre un lote de terreno ejido, situado en la carrera 4, N° 5-51, Parroquia La Concordia, jurisdicción del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE, con mejoras que son de L.Z. y P.Z., mide 30.30 mts; SUR, con mejoras que son de R.G., mide 30.30 mts; ESTE: con mejoras que son de S.M., mide 6 mts y OESTE, que es su frente con la carrera 4, mide 6.15 mts., la casa consta de dos plantas: LA PRIMERA PLANTA, tiene zaguán, cuatro habitaciones, dos baños, sala, comedor, cocina y otra habitación grande que da a la calle, habitada para local comercial; LA SEGUNDA PLANTA, consta de dos habitaciones, cocina, un baño, sala comedor, lavadero, patio, terraza, con pisos de granito, techo de platabanda y paredes de bloque y ladrillo frisados. De no proceder la parte demandada a la protocolización del documento definitivo de venta una vez firme la presente decisión, se ordenara el registro de la sentencia para que la misma sirva como justo titulo, todo de conformidad con el principio de la Tutela Judicial Efectiva consagrado en nuestra carta Fundamental. CUARTO: La parte demandante deberá pagar el monto establecido en el contrato de opción de compra venta, para el momento de la protocolización del documento definitivo. QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada en la causa principal y en la reconvención por haber resultado totalmente vencida. Publíquese, regístrese y NOTIFÍQUESE a las partes y déjese copia para el archivo del Tribunal.” (sic)

TERCERO

SE CONDENA en costas procesales a la parte recurrente, ciudadana Z.E.R.T., por haber sido confirmado el fallo recurrido de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda CONFIRMADA la decisión apelada.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.

NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los treinta y un (31) días del mes de mayo del año 2016. Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

El Juez Titular,

Miguel José Belmonte Lozada

La Secretaria,

B.R.G.G.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 11:45 de la mañana, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

MJBL/brgg

Exp.15-4191

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