Decisión nº 1 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 3 de Octubre de 2014

Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por la demandada M.E.C.C., asistida por el abogado J.A.M.G., contra la sentencia de fecha 10 de julio de 2014 dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Se inició el juicio en fecha 15 de enero de 2014, mediante demanda interpuesta por los abogados J.M.M.B. y J.M.M.B., procediendo con el carácter de apoderados especiales del ciudadano G.A.O.S., contra la ciudadana M.E.C.C., por desalojo de inmueble arrendado, consistente en la vivienda N° 15-69, situada en la carrera 2 entre calles 15 y 16, sector La Ermita, de esta ciudad de San Cristóbal, aduciendo como causales el incumplimiento de la arrendataria respecto a su obligación de pagar los cánones de arrendamiento vencidos, es decir, su insolvencia y estado de morosidad en el pago y el estado de inhabilitabilidad del inmueble objeto de arrendamiento. Como fundamentos de derecho invoca los artículos 91, numeral 1 y Parágrafo Único parte in fine, 92 y 93 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil. (fs. 1 al 7)

Admitida la demanda por auto de fecha 17 de febrero de 2014, se le dio trámite por el procedimiento oral previsto en la mencionada ley especial. (f. 138)

Una vez citada la parte demandada (fs.142 y 143), en fecha 28 de marzo de 2014 se llevó a cabo la audiencia de mediación, en la que las partes no llegaron a ningún acuerdo. (fs. 145 y 146)

En fecha 02 de abril de 2014, la ciudadana M.E.C.C., actuando por sus propios derechos, dio contestación a la demanda, la cual rechazó, negó y contradijo. (f. 147, con anexos a los folios 148 al 165)

Mediante escrito de la misma fecha, la demandada promovió pruebas. (fs. 166 y 167, con anexos a los fs. 168 al 176)

Por auto de fecha 21 de abril de 2014, el Tribunal de la causa fijó los puntos controvertidos de conformidad con el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. (f. 177)

En fecha 15 de mayo de 2014, la demandada M.E.C.C. promovió pruebas. (f. 184, con anexos a los fs. 185 al 191)

En fecha 16 de mayo de 2014, promovieron pruebas los apoderados judiciales de la parte demandante. (fs. 192 al vto. del 195)

Por sendos autos de fecha 26 de mayo de 2014, el a quo providenció las pruebas promovidas por ambas partes. En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada negó la admisión de la testimonial del ciudadano G.A.G.C., así como la prueba de posiciones juradas. En relación a las pruebas promovidas por la parte actora, negó la admisión de las testimoniales. (fs. 196 y 197)

En fecha 20 de junio de 2014 se dio inicio a la audiencia de juicio, acto que fue diferido para el 25 de junio de 2014, dictándose el dispositivo del fallo. (fs. 204 al 209 y 210 al 213)

Mediante diligencia de fecha 02 de julio de 2014, la demandada M.E.C.C., asistida por el abogado J.A.M.G., apeló de la referida decisión. (fs. 214 y 215)

A los folios 216 al 222 corre el fallo in extenso dictado por el Tribunal de la causa en fecha 10 de julio de 2014, relacionado al comienzo de la presente narrativa.

En fecha 28 de julio de 2014, la demandada M.E.C.C., asistida por el abogado J.A.M.G., ratificó la diligencia de fecha 02 de julio de 2014 y presentó escrito con los fundamentos de la apelación, (fs. 229 y 230)

Por auto de fecha 05 de agosto de 2014, el a quo oyó en ambos efectos el recurso de apelación, acordando remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor en lo Civil, a los fines legales consiguientes. (f. 231)

En fecha 24 de septiembre de 2014 se recibió el expediente en este Juzgado Superior como consta en nota de Secretaría (f. 233); y por auto de la misma fecha, se le dio entrada e inventario (f. 234). Asimismo, se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (fs. 235 y 236).

En fecha 30 de septiembre de 2014 se celebró la audiencia de apelación con la presencia del ciudadano Yiddy M.O.R., en su carácter de hijo y apoderado del ciudadano G.A.O.S., parte actora, y de los abogados J.M.M.B. y J.M.M.B., apoderados judiciales del mismo; así como de la ciudadana M.E.C.C., asistida por el abogado J.A.M.G., parte demandada, quienes expusieron en forma oral sus respectivos alegatos, dictándose el dispositivo del fallo. Dicha audiencia fue reproducida en forma audiovisual por el técnico designado al efecto por la Dirección Ejecutiva de la Magistratura. (fs. 239 al 241)

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la demandada M.E.C.C., asistida por el abogado J.A.M.G., contra la decisión de fecha 10 de julio de 2014 dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano G.A.O.S., representado por los abogados J.M.M.B. y J.M.M.B., contra la ciudadana M.E.C.C.. En consecuencia, condenó a: 1.- Hacer formal entrega del bien inmueble objeto de la controversia, consistente en la segunda planta de la casa para habitación signada con el N° 15-69, ubicada en el sector La Ermita, carrera 2 entre calles 15 y 16, Parroquia San Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. 2.- Concedió cinco (5) meses a la parte demandada para hacer entrega del bien inmueble libre de personas y bienes, contados a partir del fallo. 3.- Queda exonerado por la parte actora el pago del canon de arrendamiento, durante cinco (5) meses de la entrega del bien objeto de la controversia, sin que esto perjudique lo probado y demostrado en el transcurso de la demanda. 4.- Condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

En el libelo de demanda, los apoderados judiciales de la parte actora manifiestan lo siguiente: Que por contrato privado suscrito el 17 de noviembre de 2007, el cual acompañan marcado con la letra “B”, el ciudadano Yiddy M.O.R., hijo y apoderado de su mandante, dio en arrendamiento a la ciudadana A.M.C.C., venezolana y titular de la cédula de identidad N° V- 10.178.762, con destino de vivienda familiar, la segunda planta de la casa para habitación signada con el N° 15-69, situada en el sector La Ermita de esta ciudad, en la carrera 2 entre calles 15 y 16, Parroquia San J.B.. Que dicho contrato se celebró por el plazo fijo e improrrogable de doce (12) meses contados a partir del 17 de noviembre de 2007, aunque la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado en virtud de que operó la tácita reconducción.

- Que consta del Expediente Administrativo de Regulación de Alquileres N° 059-2008, que la Alcaldía del Municipio San C.d.E.T., mediante Resolución N° 097 de fecha 26 de enero de 2009, cuya copia anexan marcada “C”, fijó el canon mensual de arrendamiento del mencionado inmueble en la cantidad de Bs. 154, 20, con vigencia a partir del mes de marzo de 2009. Que, asimismo, la propiedad de su representado sobre el inmueble consistente en la casa de dos plantas antes indicada, consta de documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, el 25 de marzo de 1980, bajo el N° 101, tomo 4, protocolo primero, cuya copia igualmente acompañan marcada “C-1”.

- Que posteriormente, mediante Resolución N° 814 de fecha 25 de noviembre de 2010, que consignan marcada “D”, dictada en el Expediente Administrativo de Regulación de Alquiler N° 043-2010, la Alcaldía del Municipio San Cristóbal fijó el canon mensual de arrendamiento del mismo inmueble en la cantidad de Bs. 307,97.

- Que el 15 de enero de 2012, la arrendataria A.M.C.C. falleció en la ciudad de Bucaramanga, Colombia; de tal manera que la relación arrendaticia continuó con su hija M.E.C.C., quien siguió ocupando la vivienda arrendada.

- Que la arrendataria A.M.C.C. cumplió su obligación de pagar los respectivos cánones mensuales de arrendamiento hasta el día 17 de abril de 2011. Desde entonces y hasta la fecha de su fallecimiento (15 de enero de 2012), la prenombrada arrendataria dejó de pagar los ocho (8) cánones de arrendamiento mensuales que se vencieron desde el 17 de abril de 2011 hasta el 17 de diciembre de 2011, cada uno a razón de Bs. 154,20. Que tampoco su hija y descendiente, abogada M.E.C.C., quien se subrogó como arrendataria a raíz del fallecimiento de su progenitora, pagó oportunamente los cuatro (4) cánones mensuales de arrendamiento vencidos comprendidos desde el 17 de diciembre de 2011 y hasta el 17 de abril de 2012, igualmente cada uno a razón de Bs. 154,20.

- Que posteriormente, de manera totalmente extemporánea, la ciudadana M.E.C.C. en fecha 13 de marzo de 2012 consignó ante el Tribunal competente los ocho (8) cánones vencidos correspondientes al año 2011; y en fecha 07 de mayo de 2012, consignó los cuatro (4) cánones vencidos del año 2012, tal como consta de los respectivos comprobantes de depósito bancario insertos en el Expediente de Consignaciones N° 651, del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, cuya copia certificada acompañan marcada “E”.

- Que vista la insolvencia de la arrendataria por subrogación, quien además de continuar ocupando la segunda planta del inmueble arrendado, también tomó posesión ilegalmente y sin autorización de su representado de la primera planta del mismo, con el objeto de dar cabal cumplimiento al procedimiento administrativo previo a las demandas por desalojo de inmueble arrendado destinado a vivienda, previsto tanto en el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como en los artículos 5 al 10 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, mediante escrito de fecha 23 de octubre de 2012, el ciudadano Yiddy M.O.R., con el carácter de apoderado especial de su padre y arrendador ciudadano G.A.O.S., asistido por el abogado J.M.M.B., ocurrió ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Táchira, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, donde solicitó la restitución de la posesión del inmueble arrendado y el consiguiente desalojo de la arrendataria por insolvencia en el pago de cánones de arrendamiento vencidos e inhabitabilidad del inmueble. Dicha solicitud fue sustanciada en el Expediente N° 1176-2012 de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Táchira, de tal modo que una vez practicada la notificación de la arrendataria, M.E.C.C., tuvo lugar en fecha 26 de agosto de 2013 la audiencia conciliatoria prevista en el artículo 7 de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, cuya acta acompañan marcada “F”, donde consta que habiendo ratificado el apoderado de la parte actora el escrito de solicitud de entrega del inmueble y todos los anexos consignados en el referido expediente 1176, debido a la falta de pago según lo previsto en el artículo 91, numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; e igualmente, por no encontrarse el inmueble apto para su habitabilidad y funcionamiento según Informe N° Exp. Ofic. 064- Seg- Bom/2013 de fecha 14 de marzo de 2013, emitido por el Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía de San Cristóbal, conforme a lo dispuesto en el artículo 93 de la mencionada ley. Asimismo, consta en dicha acta que la ciudadana M.E.C.C. manifestó como defensas, no tener para dónde irse a vivir y que se encontraba gestionando opciones de vivienda; que el inmueble no se encuentra inhabitable, sino que sólo deben realizarse ciertas reparaciones mayores; que no es cierto la falta de pago del canon de arrendamiento, ya que ella cancela por el sistema SAVIL la cantidad de Bs. 154, 20 mensuales, que desde el 17 de mayo de 2011 hasta el 17 de abril de 2012 estuvo en mora en el pago de los cánones de arrendamientos establecidos por causa de la enfermedad de su madre. Que como puede observarse, aun cuando no se llegó a un acuerdo conciliatorio, la arrendataria admitió de manera expresa su insolvencia y el estado de morosidad, pretendiendo justificarla con la enfermedad de su señora madre; e igualmente, admitió que la vivienda arrendada requería reparaciones mayores. Que finalmente, mediante Resolución de fecha 7 de octubre de 2013, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), visto que no fue posible lograr acuerdo alguno, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, habilitó la vía judicial, a fin de que las partes hicieran valer sus pretensiones.

- Como fundamento de derecho invocan los artículos 91, numeral 1 y Parágrafo Único parte in fine, 92 y 93 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como los artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil. En lo concerniente a la causal de insolvencia en el pago de cuatro o más cánones de arrendamiento sin causa justificada, indican que la propia demandada reconoció ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Táchira, su estado de insolvencia y morosidad, por lo menos respecto al pago de los cánones mensuales de arrendamiento desde el 17 de mayo de 2011 hasta el 17 de abril de 2012, conducta subsublime en la causal prevista en el numeral 1 del precitado artículo 91. Que además, la arrendataria no ha consignado en ningún momento, a la orden del arrendador y, por tanto, no ha pagado un solo canon mensual de arrendamiento a razón de Bs. 307,97, canon vigente por mandato de la Resolución N° 814 de Regulación de Alquiler de fecha 25 de noviembre de 2010, anexada marcada “D”. Y en lo que respecta a la causal genérica de inhabitabilidad del inmueble arrendado, contemplada en el artículo 93 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, promueven el mérito probatorio del Informe Exp. Ofic. 064-Seg-Bom/2013 de fecha 14 de marzo de 2013, que acompañan marcado “H”, emanado del Cuartel Central del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, contentivo de la inspección sensorial y técnica practicada el día jueves 28 de febrero de 2013 en el inmueble arrendado, en el que se determina que la vivienda no es apta para su habitabilidad y funcionamiento, hasta que no se efectúen los trabajos de reparación allí indicados, por lo que se recomienda el desalojo de la vivienda para evitar posibles lesiones a los residentes de la misma.

- Por las razones expuestas, demandan por desalojo del inmueble arrendado a la ciudadana M.E.C.C., para que convenga, o a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente: 1.- En desalojar y entregar a su representado completamente libre y desocupado de personas y bienes el inmueble arrendado, objeto de la acción, consistente en la vivienda N° 15-69, situada en la carrera 2, entre calles 15 y 16, sector La Ermita de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

En la audiencia de apelación el abogado J.M.M.B., coapoderado judicial de la parte actora, reiteró los alegatos expuestos en el libelo, circunscribiendo nuevamente las causales por las que fue demandado el desalojo del inmueble arrendado e indicando que la demandada no probó nada a su favor.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Al dar contestación a la demanda, la demandada M.E.C.C., actuando por sus propios derechos, manifestó lo siguiente:

- Rechazó, negó y contradijo la demanda por incumplimiento de canon de arrendamiento.

- Indicó, asimismo, lo siguiente: “Rechazo, niego y contradigo que solamente ocupo la segunda planta, ya que tomé posesión ilegalmente y sin autorización de la primera planta del mismo, ya que por allí es la única entrada para tener acceso, no hay otra. Lo cual es falso de toda falsedad.”

- Negó, rechazó y contradijo el canon de arrendamiento de 2010, “…porque no notificó al Tribunal y además no publicó el cartel de prensa”.

- Negó, rechazó y contradijo la inspección del Cuerpo de Bomberos, porque no es de su competencia si hay o no desalojo.

De igual forma, en la audiencia de apelación reiteró los argumentos expuestos en los escritos presentados para fundamentar la apelación, insertos a los folios 215 y 230, aduciendo que quedó demostrado que fue objeto de lesiones como arrendataria del inmueble objeto del presente juicio, especialmente en relación al servicio de agua, lo cual no fue valorado por el Juez. Que también apela debido a la falta de motivación de la sentencia y de valoración del acervo probatorio, sin determinar en forma alguna a qué pruebas se refiere.

Establecido el thema decidendum, pasa esta sentenciadora al análisis probatorio conforme al principio de comunidad de la prueba.

A.- PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

1. - Documentales:

   a.- Contrato privado de arrendamiento suscrito en fecha 17 de noviembre de 2007, entre el ciudadano Yiddy M.O.R. con el carácter de hijo y apoderado del ciudadano G.A.O.S., por una parte; y por la otra, A.M.C.C., sobre el inmueble consistente en una vivienda familiar, constituido por la segunda planta de la casa para habitación signada con el N° 15-69, situada en el sector La Ermita, carrera 2 entre calles 15 y 16, jurisdicción de la Parroquia San J.B., inserto en fotocopia simple a los folios 11 y 12 marcado “B”. La referida probanza no recibe valoración probatoria por tratarse de copia simple de un documento privado. No obstante, quedó aceptada por la demandada en el transcurso del proceso la existencia de la aludida relación arrendaticia y que la misma fue iniciada por su progenitora A.M.C.C..

   b.- Expediente Administrativo de Regulación de Alquiler N° 059-2008, llevado por la Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, correspondiente a la primera regulación de canon de arrendamiento. Al respecto, se evidencia a los folios 13 al 15 marcada “C”, copia certificada de la Resolución N° 097 de fecha 27 de enero de 2009 dictada en el referido expediente, la cual se valora como documento público administrativo, sirviendo para demostrar que la ciudadana A.M.C.C., en su carácter de arrendataria del inmueble ubicado en al carrera 2 N° 15-69, segundo piso, en el sector La Ermita, Parroquia San J.B.d.M.S.C., solicitó regulación del canon de alquiler correspondiente, el cual, una vez cumplido el procedimiento legal correspondiente, fue fijado por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal en la cantidad de ciento cincuenta y cuatro bolívares con veinte céntimos (Bs. 154,20) mensuales.

   c.- Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San C.d.E.T., en fecha 25 de marzo de 1980, bajo el N° 101, Tomo 4, Protocolo Primero, inserto en copia simple a los folios 16 y 17, marcado “C-1”. Dicho documento se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, evidenciándose del mismo que el inmueble objeto de desalojo, ubicado en el Barrio La Ermita, Municipio San J.B., Distrito San C.d.E.T., construido sobre terreno propio, pertenece en propiedad al ciudadano G.A.O.S..

   d.- Resolución N° 814 de fecha 25 de noviembre de 2010, dictada en el Expediente Administrativo de Regulación de Alquiler N° 043-2010, la cual fue comunicada al ciudadano Yiddy M.O.R. en fecha 30 de noviembre de 2010, corriente a los folios 18 al 21 marcada “D”. Dicha resolución fue promovida también por la parte demandada junto con comunicación de fecha 30 de noviembre de 2010 dirigida por la Abg. D.C.C. M, Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, a la arrendataria original A.M.C.C. y recibida por ésta en fecha 06 de diciembre de 2010, mediante la cual se le notifica la nueva fijación del canon de alquiler del inmueble (folios 157 al 162). Recibe valoración como documento público administrativo y de la misma se evidencia que el canon del inmueble arrendado objeto de la presente acción de desalojo quedó fijado en la cantidad de trescientos siete bolívares con noventa y siete céntimos (Bs. 307,97) mensuales, estableciéndose en sus artículos 2 y 3 la vigencia del referido acto administrativo hasta que los recursos que pudieran interponerse contra el mismo fueren decididos y que en caso de que el canon de arrendamiento allí fijado, fuere mayor al canon que hasta esa fecha debía pagar la arrendataria, los efectos de la resolución quedarían suspendidos hasta el 27 de abril de 2011, en virtud de las Resoluciones Conjuntas DM N° 028 del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, de fecha 27 de abril de 2010, respectivamente, publicadas en Gaceta Oficial N° 39.539, de fecha 27 de octubre. Así las cosas, tratándose de un acto administrativo de efectos particulares contra el cual no consta que se haya interpuesto y decidido recurso alguno y por cuanto el nuevo canon de arrendamiento del inmueble fijado en dicha resolución es mayor al canon fijado con anterioridad que debía pagar la arrendataria, el mismo empezó a correr a partir de la referida fecha 27 de abril de 2011.

   e.- Copia certificada del Expediente de Consignaciones N° 651 llevado en el mismo Tribunal de la causa, corriente a los folios 22 al 125 marcada “E”. Las actuaciones contenidas en dicho expediente, en el que no consta que se haya dictado decisión alguna, se valoran como documentos de fecha cierta, de los que se evidencia que en fecha 24 de octubre de 2008, la arrendataria original del inmueble objeto de la presente acción de desalojo, ciudadana A.M.C.C., introdujo solicitud de consignación de los correspondientes cánones mensuales de arrendamiento a favor del ciudadano Yiddy M.O.R., la cual fue admitida por auto de fecha 28 de octubre de 2001 en el que se ordenó abrir la respectiva cuenta bancaria en BANFOANDES, C.A. ; constatándose en dicho expediente los siguientes depósitos efectuados por la ciudadana M.E.C.C.:

   - Al folio 92, depósito bancario N° 13396989 efectuado el 21 de marzo de 2011, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido entre el 17 de enero de 2011 y el 17 de febrero de 2011.

   - Al folio 94, depósito bancario N° 22184826 efectuado el 18 de mayo de 2011, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido entre el 17 de febrero de 2011 y el 17 de marzo de 2011.

   - Al folio 96, depósito bancario N° 22184827 efectuado el 18 de mayo de 2011, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido entre el 17 de marzo de 2011 y el 17 de abril de 2011.

   - Al folio 98, depósito bancario N° 014303010 efectuado el 13 de marzo de 2012, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido entre el 17 de abril de 2011 y el 17 de mayo de 2011.

   - Al folio 100, depósito bancario N° 014069029 efectuado el 11 de junio de 2012, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido ente el 17 de mayo de 2011 y el 17 de junio de 2011.

   - Al folio 102, depósito bancario N° 014963055 efectuado el 11 de marzo de 2012, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido ente el 17 de junio de 2011 y el 17 de julio de 2011.

   - Al folio 104, depósito bancario N° 014363065 efectuado el 13 de marzo de 2012, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido ente el 17 de julio de 2011 y el 17 de agosto de 2011.

   - Al folio 106, depósito bancario N° 014360112 efectuado el 13 de marzo de 2012, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido ente el 17 de agosto de 2011 y el 17 de septiembre de 2011.

   - Al folio 108, depósito bancario S/N efectuado el 13 de marzo de 2011, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido entre el 17 de septiembre de 2011 y el 17 de octubre de 2011.

   - Al folio 110, depósito bancario N° 014969152 efectuado el 13 de marzo de 2012, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido entre el 17 de octubre de 2011 y el 17 de noviembre de 2011.

   - Al folio 112, depósito bancario N° 014363164 efectuado el 13 de marzo de 2012, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido entre el 17 de noviembre de 2011 y el 17 de diciembre de 2011.

   - Al folio 114, depósito bancario N° 018590201 efectuado el 07 de mayo de 2012, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido entre el 17 de noviembre de 2011 y el 17 de enero de 2012.

   - Al folio 116, depósito bancario efectuado el 07 de mayo de 2012, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido entre el 17 de enero de 2012 al 17 de febrero de 2012.

   - Al folio 118, depósito bancario N° 018590512 efectuado el mismo 07 de mayo de 2012, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido entre el 17 de febrero de 2012 y el 17 de marzo de 2012.

   - Al folio 120, depósito bancario N° 018590639 efectuado el 07 de mayo de 2012, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido entre el 17 de marzo de 2012 y el 17 de abril de 2012.

   - Al folio 122, depósito bancario no se evidencia el N° efectuado el 19 de junio de 2012, por la cantidad de Bs. 154,20, correspondiente al canon de arrendamiento del mes comprendido entre el 17 de abril de 2012 y el 17 de mayo de 2012.

   De tales consignaciones arrendaticias se constata, por una parte, que la arrendataria M.E.C.C. consignó con retraso los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre el 17 de enero de 2011 y el 17 de mayo de 2012; y de forma incompleta, los cánones de alquiler vencidos a partir el 27 de abril de 2011, fecha en que empezó a correr el nuevo canon mensual de alquiler fijado por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal en la Resolución No 814 de fecha 25 de noviembre de 2010, en la cantidad de Bs. 307,97.

   f.- Acta correspondiente a la audiencia conciliatoria celebrada en fecha 26 de agosto de 2013, conforme a lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en el procedimiento administrativo previo a las demanda por desalojo tramitado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Táchira, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, expediente signado con el N° 1176-2012, inserta en original a los folios 26 al 28 marcada “F”. Dicha probanza se valora como documento público administrativo evidenciándose de la misma que el ciudadano Yiddy M.O.R., actuando con el carácter de apoderado especial del ciudadano G.A.O.S., en su condición de arrendador del inmueble ubicado en La Ermita, carrera 2 entre calles 15 y 16, casa N° 15-69, segunda planta, Municipio San C.d.E.T., y la señora M.E.C.C. en su condición de arrendataria, no llegaron a ningún acuerdo respecto a la solicitud de entrega del inmueble arrendado, presentada por la parte arrendadora con fundamento en la falta de pago del canon mensual de arrendamiento prevista como causal de desalojo en el artículo 91, numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y en la inhabitabilidad del inmueble según lo dispuesto en el artículo 93 euisdem. La parte arrendadora indicó en dicho acto que las causales de restitución del inmueble alegadas están plenamente comprobadas, aduciendo respecto a la falta de pago del canon de arrendamiento mensual, que éste fue fijado mediante la Resolución N° 814 emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal en fecha 30 (sic) de noviembre de 2010, en la cantidad de Bs. 307,97, suma que la arrendataria no ha pagado; y respecto a la inhabitabilidad del inmueble, que la misma se desprende del informe N° Exp. Ofic. 064-Seg-Bom/2013 de fecha 14 de marzo de 2013, emitido por el Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía de San Cristóbal. La arrendataria, por su parte, alegó no tener para donde irse a vivir y que se encuentra gestionando opciones de vivienda; negó la falta de pago indicada por la parte arrendadora, señalando que cancela por el “sistema SAVIL” la cantidad de Bs. 154,20 mensuales; que desde el 17 de mayo de 2011 hasta el 17 de abril de 2012 estuvo en mora en el pago del canon de alquiler, por causa de la enfermedad de su madre y que el inmueble no está inhabitable, sino que sólo deben realizársele ciertas reparaciones mayores. En virtud de la infructuosidad de la audiencia conciliatoria, se pasó a la fase de emitir la resolución para habilitar la vía judicial.

   g.- Resolución de fecha 07 de octubre de 2013, dictada en el referido procedimiento administrativo llevado en el expediente signado con el N° 1176-2012, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Táchira (SUNAVI), inserta en original a los folios 29 al 34 marcada “G”. Dicha probanza se valora como documento público administrativo, evidenciándose de la misma que el citado procedimiento previo a las demandas, previsto en los artículos 94 al 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; artículos 7 al 10 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y artículos 35 al 46 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, solicitado por la parte arrendadora, se sustanció e instruyó conforme a la normativa legal vigente y por cuanto en la correspondiente audiencia conciliatoria, las partes no lograron llegar a acuerdos para resolver pacíficamente el conflicto planteado, se habilitó la vía judicial, para que el conflicto sea dirimido ante los tribunales de la República.

   h.- Informe Exp. Ofic. 064-Seg-Bom/2013 de fecha 14 de marzo de 2013, expediente N° 064-SEG-Bom/2013, emanado del Cuartel Central del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, copia simple del cual cursa a los folios 135 al 137 marcada H y a los folios 163 al 165, presentada esta última por la arrendataria M.E.C.C.. Dicha probanza se valora como documento público administrativo, evidenciándose de la misma que una vez llevada a cabo la inspección sensorial y técnica efectuada conforme a solicitud de fecha 21 de febrero de 2013, suscrita por el ciudadano Yiddy M.O.R., quien manifestó inquietud por las condiciones de habitabilidad de la vivienda signada con el N° 15-69, ubicada en la carrera 2 con calles 15 y 16 de La Ermita, Parroquia San J.B.d.M.S.C., Estado Táchira, se verificó el deterioro de los techos motivado a las filtraciones de aguas pluviales y la data de los mismos; e igualmente se detalló la permeabilidad de estas aguas en paredes, las cuales se percolan a través del material constructivo (pared) debilitando así la estructura en general, por lo que el mencionado Cuerpo de Bomberos determinó que la vivienda no es apta para su habitabilidad y funcionamiento, hasta que no se efectúen los trabajos de reparación de la misma, motivada a los daños antes señalados. Igualmente, recomendó el desalojo de la vivienda para evitar posibles lesiones a los residentes de la misma.

   B.- PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. - El mérito favorable del “auto” de contestación de la demanda. Al respecto, cabe destacar el criterio sentado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en el sentido de que los alegatos y defensas expuestas por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no constituyen medio probatorio, sino que sirven para fijar los límites de la controversia. (Vid. sentencias Nos. 100 de fecha 12-04-2005; 681 de fecha 11 de agosto de 2006 y 619 de fecha 27/09/2012, Sala de Casación Civil). Por tanto, no recibe valoración probatoria.

1. - Documentales:

   a.- Depósitos bancarios efectuados en la cuenta N° 00070001140060162060 de Yiddy Omaña Rojas en el Banco Bicentenario, en fecha 13 de marzo de 2012, insertos en fotocopia simple a los folios 148 al 155. Al respecto, se aprecia que aun cuando se trata de fotocopias simples de documentos privados, los mismos se corresponden con depósitos bancarios que constan en el Expediente de Consignaciones N° 651 del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, que recibieron valoración con las pruebas presentadas por la parte actora.

   b.- Resolución N° 814 de fecha 25 de noviembre de 2010, comunicada a la arrendataria original A.M.C.C. en fecha 30 de noviembre de 2010, corriente en fotocopia simple a los folios 157 al 162, mediante la cual la Alcaldía del Municipio San Cristóbal fijó el canon de arrendamiento del inmueble arrendado en la cantidad de Bs. 307, 97. Ya fue valorada con las pruebas de la parte actora.

   c.- Informe Exp. Ofic. 064-Seg-Bom/2013 de fecha 14 de marzo de 2013, emanado del Cuartel Central del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, corriente en fotocopia simple a los folios 163 al 165. Recibió valoración probatoria con las pruebas de la parte demandante.

   d.- Clasificado de prensa publicado en el periódico Diario La Nación, en su edición de fecha 14 de octubre de 2001, inserto al folio 168 marcado “A”. Tal probanza no recibe valoración probatoria, por tratarse de publicación hecha incluso antes de la existencia de la relación arrendaticia de que trata el presente juicio, sin que aparezca nombre alguno de la persona responsable de la publicación.

   e.- Evaluación geotécnica y estructural del inmueble arrendado, efectuada por el perito L.E.V.S., Auxiliar de la División de Planificación y Gestión de Riesgos adscrita al Instituto de Protección Civil del Estado Táchira (INAPROCET), en fecha 23 de abril de 2013, inserta en original al folio 169 marcada “B”. Dicha probanza se valora como documento público administrativo, evidenciándose del mismo que la señora M.E.C.C. solicitó inspección de la vivienda ubicada en La Ermita, carrera 2, casa N° 15-69, segunda planta. Que una vez efectuada la evaluación estructural, se llegó a la conclusión de que la vivienda presenta actualmente daños que demuestran una vulnerabilidad física de considerar, o signos que pudiesen mostrar afectación en su estructura. Que la cubierta del techo se encuentra totalmente deteriorada, ya que los listones de madera se encuentran algunos fracturados, observándose la ruptura de la cubierta de techo. Que las paredes de la edificación presentan humedad, afectando y colocando vulnerable la estructura. En virtud de lo expuesto recomienda la sustitución y reparación de la vivienda afectada.

   f.- Depósitos efectuados en la cuenta 00070001140060162060 de Yiddy M.O.R. en el Banco Bicentenario, en fechas 07 e mayo de 2012 y 13 de marzo de 2012, corrientes en fotocopia simple a los folios 170 al 173, marcadas “C”, “C-1, “C-2 “ y “C-3”. Al respecto, aprecia esta sentenciadora que aun cuando se trata de copias simples de documentos privados, los referidos depósitos forman parte de los contenidos en el Expediente de Consignaciones N° 651 del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, previamente a.c.l.p. presentadas por la parte actora.

   g.- Resolución Fundada de Imposición de Medidas de Protección y Seguridad, emitida por el Fiscal Auxiliar Décimo Octavo del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 05 de noviembre de 2012, en el expediente correspondiente a la Investigación N° 20-DPDM-F18-1876-2012, abierto por denuncia de presunta violencia física presentada por la ciudadana M.E.C.C. contra el ciudadano Yiddy M.O.R., inserta en fotocopia simple a los folios 174 al 176 marcada “D”. No recibe valoración probatoria, por cuanto nada aporta a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de las causales de desalojo alegadas y controvertidas en el presente juicio.

   h.- Impresiones fotográficas insertas a los folios 184 al 190 marcadas “6-1”, “6-2”, “6-3”, “6-4”, “6-5” y “6-6”. Dichas fotografías no reciben valoración probatoria por cuanto no existe en autos certeza de las circunstancias de modo, lugar y tiempo en que fueron tomadas.

   i.- Impresión fotográfica corriente al folio 191 marcada “E”. Dicha fotografía no recibe valoración probatoria por cuanto no existe en autos certeza de las circunstancias de modo, lugar y tiempo en que fuero tomada.

2. - Testimonial:

   A los folios 210 y 211 corre declaración de la ciudadana C.E.L.B., titular de la cédula de identidad N° V-4.636.290, rendida en fecha 25 de junio de 2014 oportunidad fijada para la continuación de la audiencia de juicio, quien a preguntas respondió: Que tiene de conocer a la demandada M.E.C.C. aproximadamente 13 años y 12 años de ser vecina del sector. Que para entrar a la casa de la mencionada ciudadana hay una sala y por allí hay unas gradas para entrar al segundo piso de la casa. Que M.E.C.C. es bastante buena, que no ha habido problemas, que una de estas tardes tuvo la necesidad de entrar al sanitario de la casa y se percató que no tenía servicio de agua. Que la relación de la demandada con los vecinos es bastante humanitaria, que a ella le ha prestado mucha colaboración por lo que cualquier ayuda que ella le pueda hacer lo haría. A repreguntas contestó: Que conoció del expediente porque la Dra. Martha le dijo que le sirviera de testigo por un problema personal que tenía. Que sí considera que la señora Martha tiene la razón, que es inaudito que le quiten el servicio del agua y como segundo punto hay un palo en el techo que se va a caer, lo cual le corresponde arreglar al dueño de la casa y no al inquilino.

   Dicha testimonial se desecha del proceso a tenor de lo establecido en los artículos 478 y 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se colige que tiene interés indirecto en las resultas del juicio, al señalar que la demandada le ha prestado mucha colaboración y que le daría cualquier ayuda que pueda; igualmente, que la demandada tiene la razón en el presente juicio.

   Del anterior análisis probatorio resulta forzoso concluir que quedó probada la insolvencia de la parte demandada en el pago del canon mensual de arrendamiento fijado por la Resolución N° 814 de fecha 25 de noviembre de 2010, dictada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, aplicable desde el 27 de abril de 2011, sin que la parte demandada haya probado que tal insolvencia es justificada. De igual forma, quedó probado que el inmueble no es apto para su habitabilidad, hasta tanto se realicen las reparaciones mayores que el mismo requiere, según lo determinado tanto por el Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal como por el Instituto Autónomo de Protección Civil del Estado Táchira (INAPROCET), adscrito a la Gobernación del Estado Táchira.

   En este orden de ideas, debe puntualizarse el contenido de los artículos 91 numeral 1 y Parágrafo único parte in fine, 92 y 93 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual es del tenor siguiente:

   Causas para el desalojo

   Artículo 91.- Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

   …Omissis…

   Parágrafo único. …

   Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

   Artículo 92.- El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley.

   La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo.

   Inhabitabilidad del inmueble

   Artículo 93.- Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse por haberse declarado por los órganos competentes la inhabitabilidad del inmueble, la autoridad a la cual corresponda la ejecución deberá remitir de manera urgente a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la solicitud de ubicación del afectado o afectada y su familia en un refugio temporal, en una vivienda temporal o en una vivienda digna definitiva.

   En las normas transcritas el legislador contempla dentro de las causales por las cuales puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado destinado a vivienda, la falta de pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada, en cuyo caso, si luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determina que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, pierde en forma inmediata todos los derechos consagrados en dicha Ley. Igualmente, se contempla como causal de desalojo la inhabitabilidad del inmueble declarada por los órganos competentes.

   El Dr. J.G.E. señala al respecto lo siguiente:

   3.1.1.4.2.1. Insolvencia en el pago del canon de arrendamiento.

   El legislador, en el numeral 1 del artículo 91 eiusdem, establece como una causa para el desalojo de la vivienda arrendada la insolvencia del arrendatario o arrendataria cuando haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios fijados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

   La falta de pago es la mora del arrendatario o arrendataria, y se penaliza cuando existe sin causa justificada, es decir, si proviene de la negligencia u otra causa no excusable del arrendatario o arrendataria. El presupuesto procesal para su procedencia es que la mora sea de cuatro cánones de arrendamiento mensual y se haya vencido el plazo establecido en el artículo 67 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es decir, los primeros cinco días hábiles al vencimiento del cuarto mes. La mora del arrendatario o arrendataria viola su obligación de pagar al día el canon de arrendamiento como se establece en el artículo 42 eiusdem, pues se le concede el derecho al arrendador a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se hay (sic) fijado debidamente en el contrato.

   …Omissis…

   La prueba pertinente que tiene el arrendatario o arrendataria para probar el canon de arrendamiento es el recibo del depósito emitido por el banco cuando lo deposita en la cuenta corriente que aperturó (sic) el arrendador para tal fin (art. 68 eiusdem). Igualmente con el recibo de pago del canon de arrendamiento que le entregue el arrendador, salvo que se hubiere pactado que éste se realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario o arrendataria como por ejemplo, con el respectivo recibo del depósito en la cuenta corriente propiedad del arrendador o de la persona por él autorizada para recibirlo. (Resaltado propio)

   (Los Nuevos Procedimientos Administrativos y el P.J.A. (Inquilinario) en Venezuela, Vadell hermanos Editores, Caracas-Venezuela- Valencia, 2012, ps. 156, 158 y 159).

   En el caso sub iudice, tal como antes se indicó, quedó probada la insolvencia no justificada de la parte demandada en el pago del canon mensual de arrendamiento fijado por la Resolución N° 814 de fecha 25 de noviembre de 2010, dictada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, aplicable desde el 27 de abril de 2011; e igualmente quedó demostrada la inhabitabilidad del inmueble hasta tanto se realicen las reparaciones mayores que el mismo requiere, según lo determinado tanto por el Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal como por el Instituto Autónomo de Protección Civil del Estado Táchira (INAPROCET), adscrito a la Gobernación del Estado Táchira.

   Conforme a lo expuesto, resulta forzoso para esta alzada declarar sin lugar la apelación interpuesta por la demandada M.E.C.C., contra la sentencia de fecha 10 de julio de 2014 dictada por el Tribunal de la causa y confirmar con distinta motivación dicha decisión, dejando constancia expresa que la exoneración en el pago del canon de arrendamiento durante los cinco (5) meses concedidos para la desocupación del inmueble debe ser confirmada, en respeto al principio de prohibición de la reformatio in peius, según el cual no es posible al ad quem desmejorar la condición del único apelante, principio este de orden público según lo establecido por nuestro M.T. (vid. sentencia N° 350 de fecha 23 de mayo de 2012, Sala de Casación Civil). Así se decide.

   III

   DECISIÓN

   En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: