Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 27 de Abril de 2009

Devolver a su mandante la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000, oo), como indemnización de los daños u perjuicios causados por el incumplimiento de la demandada.

Pagar a su mandante la suma adicional de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,oo), como indemnización y perjuicios causados por el incumplimiento de la demandada.

Cancelar los costos, costas y honorarios de abogados los cuales formalmente protestan.

Adjuntaron al libelo de la demanda:

1. - Original del documento de opción de compra venta celebrado entre GANAGRIN COMPAÑÍA ANONIMA y el ciudadano Gersy M.A., documento autenticado bajo el N° 03, tomo 35 del libro de autenticaciones llevado por la oficina Notarial de la Fría – Estado Táchira, el cual fue un hecho no controvertido, y por tanto exento de pruebas.

2. - Justificativo de testigos evacuado en fecha 15 de Noviembre por ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal.

   Por auto de fecha 12 de Enero de 2006, este Juzgado admitió la demanda.

   Por decisión de fecha 11 de Agosto de 2006, este Juzgado repuso la causa al estado de contestar nuevamente la demanda.

   ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

   En escrito de fecha 26 de Febrero de 2006, la abogada J.d.C.M.P., actuando con el carácter de apoderada judicial de la Empresa GANAGRIN COMPAÑÍA ANONIMA, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

   Que si bien es cierto que se celebró un contrato de opción a compra – venta entre la parte demandante y su poderdante, el cual se encuentra contenido en el documento autenticado ante la Notaria de la Fría, Municipios G.d.H.d.E.T., en fecha 11 de agosto de 2005, quedando anotado bajo el N° 3, tomo 35, su poderdante en ningún momento desistió de la intención de venderle al demandante, por lo tanto rechaza tal argumento, pues su representada realizó todos los actos previos y preparatorios, tendiente a cumplir su obligación como vendedora tales como:

   a.- Se solicitó a la Municipalidad de Jáuregui del Estado Táchira, se realizara la medición satelital del lote de terreno sobre el cual el cual se encuentran radicadas las mejoras y bienhechurias, hecho admitido por el demandante en el libelo de la demanda.

   b.- Se le solicito en diversas y reiteradas oportunidades al demandante se trasladara a la Alcaldía del Municipio Jáuregui, a la Oficina de Catastro a fin de pedir autorización de venta de las mejoras y bienhechurias a dicha Alcaldía y hacerle formal traspaso del contrato de arrendamiento del lote de terreno, sobre el cual están radicados las mejoras objeto de la opción a compra – venta por ser tal entidad municipal la legitima propietaria del terreno, pero siempre se excusaba de no poder ir y jamás se logro que se cumpliera con dicho traslado.

   c.- Se le solicitó al demandante que facilitara su RIF y NIT a los efectos de realizar ante el SENIAT, la respectiva notificación de venta, pero no fue posible que este lo entregara, motivo por el cual no se pudo efectuar dicha notificación.

   Que rechaza y contradice, cuando el demandante señala que su representada incumplió, y que como lo dijo anteriormente su mandante no tuvo la intención de desistir y menos de incumplir la venta convenida en el citado contrato de opción a compra – venta, prueba ellos son los actos preparatorios realizados por ella.

   Que el demandante exige que se le reintegre la suma de CINCUENTA MILLONES (Bs. 50.000.000) que entregara en calidad de arras, en razón del supuesto incumplimiento por parte de su mandante, Que rechaza y contradice tal exigencia, ya que su mandante no desistió ni incumplió con lo convenido en la opción de compra – venta, el incumplimiento se produjo fue por parte del demandante, quien en todo momento rehusó cooperar con mi poderdante para solicitar y obtener los requisitos previos a la venta.

   Que rechaza y contradice las afirmaciones que hace la parte demandante cuando señala que “transcurridos los 2 meses establecido en la cláusula segunda del contrato la representante de la ofenden propietaria volvió a manifestarle a nuestro mandante que ella no pensaba venderle…”, lo cual es totalmente falso ya que su mandante le solicitó en varias oportunidades la colaboración al demandante para realizar los actos preparatorios y siempre hizo caso omiso. Que su mandante en todo momento tuvo la intención de cumplir con lo pactado en el citado contrato al extremo que le solicitó en reiteradas oportunidades al demandante el pago del saldo restante de DOSCIENTOS TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 230.000.000, oo), al vencimiento de los 2 meses para hacerle la tradición legal de la propiedad.

   Que rechaza y contradice que su mandante deba convenir con el demandando en lo solicitado por él en el petitorio, ya que su mandante jamás incumplió con dicha opción a compra – venta. Y menos aun no se produjeron daños y perjuicios por el presunto incumplimiento.

   Que el incumplimiento se produjo por parte del demandante, por cuanto en los meses de agosto, septiembre y octubre de 2005 dicho ciudadano no poseía la cantidad de dinero para terminar de pagar el precio convenido en la opción a compra – venta.

   DE LA RECONVENCION:

   Que en razón de los hechos antes expuesto y de que se ha constatado que el demandante, no poseía la cantidad de DOSCIENTOS TERINTA MILLONES (Bs. 230.000.000,oo) para los meses de agosto, septiembre y octubre de 2005, por lo que se evidencia que no puedo cumplir con la obligación de comprar las mejoras descritas en el precitado contrato, es por lo que de conformidad con lo previsto en el articulo 224 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, propone en nombre de su representada GANAGRIN C.A., RECONVENCION en contra del demandante el los siguientes términos:

   Que de conformidad con lo previsto en el artículo 1167 y 1159 del Código Civil, demanda la Resolución del Contrato de opción a compra venta celebrado entre las partes, contenido en documento autenticado por ante la Notaría de la Fría Municipio G.d.H.d.E.T., bajo el N° 3, tomo 35 de autenticaciones, de fecha 11 de Agosto de 2005, en razón del incumplimiento del demandante al no pagar la cantidad de DOSCIENTOS TERINTA MILLONES (Bs. 230.000.000, oo).

   Que demandan los daños y perjuicios ocasionados a su mandante por parte del demandante, por su incumplimiento al referido contrato de opción a compra – venta, en consecuencia, pide al ciudadano Juez se ordene el cumplimiento de la cláusula quinta del referido contrato, en el sentido de que nuestra mandante haga suya la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,oo) que recibió en calidad de arras.

   Que dichos daños son:

1. - Que su mandante dejó de venderle dicho inmueble a un tercero con lo cual dejó de ganar una cantidad considerable de dinero.

2. - Además se privó de la posibilidad real de solicitar y obtener préstamos a entidades Bancarias para incrementar la posibilidad real de solicitar y obtener prestamos a entidades Bancarias para incrementar la producción y productividad de la unidad agropecuaria objeto de la opción a compra – venta.

3. - Se paralizaron todas las operaciones y labores planificadas en dicha unidad de producción dure los meses de agosto, septiembre y octubre.

   CONSTESTACION A LA RECONVENCION:

   En escrito de fecha 10 de Agosto de 2007, el abogado J.L.T.S., actuando con el carácter de co – apoderado judicial del ciudadano Gersy Martínez, dio contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada en los siguientes términos:

   Que niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes la mutua petición propuesta por la demandada por considerar tal reconvención absurda, infundada e imposible de demostrar.

   Que niega, rechaza y contradice lo expuesto por la demandada reconvincente cuando afirma que se ha constatado que su mandante no poseía la cantidad de 230.000.000,oo, para los meses de agosto, septiembre y octubre, no se puede aseverar tal cosa ya que no se ha constatado nada en esta etapa del proceso, que no sea el fracaso de la demandante en todos y cada uno de sus presupuestos procesales.

   Que el contrato de opción a compra el cual opone nuevamente a la demandada, autenticado bajo el N° 03, tomo 35 de fecha 11 de Agosto de 2005 en la Oficina Notarial de la Fría, Municipio G.d.H.d.E.T., no existe cláusula alguna que obligara a su mandante a mantener en sus cuentas bancarias la cantidad restante para completar el precio de la venta.

   Que por el contrario para ese año el padre de su mandante ciudadano P.M.C., quien es una persona de gran solvencia moral y económica obtuvo a través del banco Sofitasa un crédito hipotecario para dárselo a su hijo a fin de que lo utilizara para completar el precio estipulado de la venta.

   Que por otra parte el ciudadano L.E.B.P., le prestaría a su mandante otra parte para completar el precio.

   Que es tan evidente lo absurdo de su pretensión que esta demandando la Resolución del Contrato de Opción a compra venta, lo cual contradice sus argumentos, ya que parte del hecho de que el contrato esta aún vigente, cuando lo correcto es que quien incumplió el mismo fue la demandada, especialmente en lo que corresponde a la cláusula QUINTA del referido contrato.

   Que en esta cláusula se encuentra claramente establecido, que se dejo unilateralmente para la oferente propietaria la posibilidad de que esa desistiese de su obligación de vender, debiendo para ello indemnizar al optante comprador en la forma allí establecida.

   Que niega, rechaza y contradice, lo expuesto por la demandada, en el literal segundo de su reconvención, y en consecuencia que demuestre al Tribunal donde están los CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000, oo) que demanda hacer suyos, la realidad es que despojo de tal cantidad su mandante, además de su escrito la demandada no explica al Tribunal de que forma probara al tribunal la existencia de tales daños y perjuicios.

   Promueve las testimoniales de los ciudadanos:

1. L.E.B.P..

2. P.M.C..

   Solicita se oficie al Banco Sofitasa, oficina de San Cristóbal, a fin de que informe al tribunal si el ciudadano P.M.C., obtuvo un crédito con garantía hipotecaria sobre una finca de su propiedad y el monto del mismo.

   AUDIENCIA PRELIMINAR:

   En fecha 03 de octubre de 2007, se llevó a cabo la audiencia preliminar en la presente causa, en la cual cada parte esgrimió sus alegatos, así:

   Abogado J.L.T.S., apoderado judicial de la parte demandante:

   Que en nombre de su poderdante ratifica en cada una de sus partes la demanda que cursa por ante este Tribunal.

   Que rechaza la reconvención hecha por la contraparte.

   Abogado Elqui O.V., apoderado judicial de la parte demandada:

   Que ratifican en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, lo esgrimido en el escrito de contestación de la demanda, razón por la cual no convienen en ningún hecho ni petición formulados en el escrito de la demanda.

   Que en cuanto a las pruebas objetan el justificativo de testigos extrajudicial, en razón de que dicho justificativo, su representada no tuvo el control de la prueba, y que los testigos que se señalan en dicho justificativo no fueron incluidos o señalados ni en el libelo de la demanda ni en el escritote reforma de demanda.

   Que objetan los testigos indicados en el escrito de reforma de la demanda porque dichos testigos son impertinentes, en razón de que o indican que hechos pretenden probar.

   Que objetan los testigos indicados en el escrito de reforma de la demanda porque dichos testigos son impertinentes, en razón de que o indican que hechos pretenden probar.

   Por auto de fecha 09 de Octubre de 2007, este Juzgado fijo los hechos controvertidos y no controvertidos en los siguientes términos:

   HECHOS CONTROVERTIDOS:

   1.- Si la demandada desistió o no de vender al demandante y sus causas

   2.- Si la demandada realizó los actos previos y preparatorios a que presuntamente estaría obligada a realizar según el contrato antes referido.

   3.- Si la demandada resolvió unilateralmente el contrato.

   4.- Si el demandante tiene derecho a que se le reintegre la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES, que entregara en calidad de arras.

   5.- Si la demandada fue la que incumplió con lo establecido en el contrato.

   6.- Si la demandada colaboro con el demandante para realizar los actos preparatorios y siempre hizo caso omiso.

   7.- Cuales eran los actos preparatorios del contrato. Cual de las partes debía realizarlos.

   8.- Si el demandante tiene derecho a que le paguen: a).- La suma adicional de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000, °°), como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la demandada. b).- Cancelar los costos, costas y honorarios de abogados los cuales formalmente protestemos. c).- Motivado a la fluctuación de los índices inflacionarios que afectan nuestra moneda, solicitamos con todo respeto la indexación de las sumas reclamadas hasta su efectiva cancelación.

   9.- Si ha lugar el petitorio esgrimido en el titulo IV “RECONVENCION” por la parte demandada: PRIMERO: De conformidad con lo previsto en el articulo 1167 y 1159 del Código Civil, demando la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA celebrado entre las partes, contenido en documento autenticado por ante la Notaria Publica de la Fría, Municipio G.d.H.d.E.T., bajo el N° 3, Tomo: 35 de autenticaciones, de fecha 11 de agosto del 2.005, en razón del incumplimiento por parte del demandante al no pagar la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 230.000.000,°°), previsto en las cláusulas segunda, tercera y cuarta de dicho contrato, pues, este no poseía para los meses de agosto, septiembre y octubre del año 2005 dicha cantidad de dinero. SEGUNDO: Demando los daños y perjuicios ocasionados a mi mandante por parte del Demandante, por su incumplimiento al referido contrato de Opción a Compra venta, en consecuencia, pido al ciudadano(a) Juez se ordene el cumplimiento de la cláusula quinta del referido contrato, en el sentido de que nuestra mandante haga suya la cantidad de CINCUNETA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000, °°), que recibió en calidad de arras. Solicitud esta que realizo de acuerdo a lo establecido en le articulo 1.263 del Código Civil. Dichos daños y perjuicios son: A.- Mi mandante dejo de venderle dicho inmueble a un tercero, con lo cual dejó de ganar una cantidad considerable de dinero. B.- Además se privó de la posibilidad real de solicitar y obtener préstamos a entidades Bancarias para incrementar la producción y productibilidad de la unidad agropecuaria objeto de la Opción a Compra – Venta-. C.- Se paralizaron todas las operaciones y labores planificadas en dicha unidad de producción durante los meses de agosto, septiembre y octubre. TERCERO: Demando el pago de las costas y costos procesales ocasionados en el presente juicio.

   HECHOS NO CONTROVERTIDOS:

   1.- La celebración de un contrato de opción a compra-venta entre las partes el cual se encuentra contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública de la Fría, Municipio G.d.H.d.E.T. en fecha 11 de Agosto de 2005, quedando anotado bajo el N° 3 del tomo 35.

   En fecha 13 de abril de 2009 se llevo a cabo la audiencia probatoria final, donde se dictó una síntesis lacónica de la motiva y dispositiva de la Sentencia de Merito.

   III

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   PUNTO PREVIO

   Ante la trabazón de la litis, corresponde a esta Juzgadora, fijar a cuál de las partes le corresponde la carga probatoria de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que expresan:

   Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

   Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   La Doctrina Nacional encabezada por PALACIO-HERRERA (Obligaciones. Tomo II. Pág. 174), y MADURO LUYANDO (Curso de Obligaciones. Ucab, Pág. 392), establece el criterio seguido por esta Juzgadora, en relación, a que el demandante que acciona por resolución debe demostrar que él ha cumplido su parte de la prestación o que ofreció cumplir en la oportunidad respectiva.

   De la misma manera, debe esta Juzgadora establecer como punto previo, que en el caso sub iudice, no estamos en presencia per se, de la resolución de un contrato de “Opción de Compra-Venta”, por el simple hecho de que la parte actora se haya denominado el “Oferido” y que la parte demandada se haya atribuido el carácter de “Oferente”, pues conforme al Principio “Iura Novit Curia”, consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, verifica esta Juzgadora que en el caso del contrato sub iudice, así como en el libelo y la contestación, las partes contratantes han empleado una terminología defectuosa, criterio éste seguido también por los tratadistas Franceses A. COLIN y CAPITANT, (Derecho Civil. Tomo II, Pág. 428), en donde, en lugar de vender y comprar, las partes han declarado que una promete vender y la otra promete comprar; siendo que, observa esta Juzgadora, una vez producido el concurso de consentimientos y estando de acuerdo los contratantes sobre la cosa y el precio, el contrato es en efecto una verdadera compra-venta.

   A veces los contratos denominados (Promesa de Compra-Venta), u (Opción de Compra-Venta), están sujetos a un plazo o a una condición; éstas modalidades no impiden que el contrato entrañe una compra-venta, a termino condicional y esto es así, porque las partes, deseosas de que su contrato solamente adquiera el carácter de definitivo cuando se haya celebrado por escrito u otorgado un documento autentico, llaman opción de compra-venta al convenio preliminar; pero ese convenio, es una verdadera compra-venta, sujeta a la condición de la redacción posterior del escrito, pues, cuando existe consentimiento recíproco de las dos partes contratantes en cuanto a la cosa y al precio, existe efectivamente una compra-venta, aunado a que, las partes han contraído obligaciones idénticas a las que asumen el comprador y el vendedor en el contrato sinalagmático de compra –venta. Así se establece.

   Ahora bien, la parte demandada logró probar según Oficio (que corre al folio 154), Oficio N° 0145 de fecha 13 de Noviembre, agregado al expediente en fecha 28 de Noviembre de 2007, emanado de la Alcaldía del Municipio Jáuregui, por medio del cual hacen constar que ciudadana G.Á. fue quien solicitó los levantamientos satelitales geoposicionales.

   Luego:

   Corre al folio 152, comunicación emanada del Banco Sofitasa agregada al expediente en fecha 21 de Noviembre de 2007, por medio de la cual hacen constar que el ciudadano Gersy M.A., no posee crédito en esa entidad bancaria.

   Corre a los folios 156 y 157, Memorando emanado del Banco Sofitasa, agregado al expediente en fecha 30 de Noviembre de 2007, en la cual anexan los movimientos de cuenta de ahorros asignados al ciudadano Gersy Martínez.

   Corre al folio 158, comunicación emanada de BANFOANDES, agregada al expediente en fecha 21 de Noviembre de 2007, por medio de la cual hacen constar que el ciudadano Gersy M.A., no posee crédito en esa entidad bancaria, y donde anexan los movimientos de la cuenta corriente perteneciente al mencionado ciudadano.

   Corre al folio 166, comunicación N° 41052 emanado del Banco Mercantil, agregado al expediente en fecha 08 de enero de 2008, por medio de la cual hacen constar que el ciudadano Gersy M.A., no figura en sus registros como cliente de esa Institución.

   Corre al folio 170, comunicación N° SSNP/OOR – 08 - 0090 emanado del Banco Provincial, agregado al expediente en fecha 23 de enero de 2008, por medio de la cual hacen constar que el ciudadano Gersy M.A., no figura en sus registros como cliente de esa Institución.

   Corre al folio 189, comunicación emanada de BANFOANDES oficina Coloncito, agregada al expediente en fecha 24 de Marzo de 2008, por medio de la cual hacen constar que el ciudadano Gersy M.A., no posee crédito en esa entidad bancaria, y donde anexan los movimientos de la cuenta corriente perteneciente al mencionado ciudadano.

   Corre al folio 195, comunicación N° VPOS/1655/08, emanada de BANFOANDES, agregado al expediente en fecha 07 de Abril de 2008, por medio del cual hacen constar que el ciudadano Gersy M.A. si posee créditos en esa entidad bancaria, y señalan los estados de cuenta del mencionado ciudadano en las fechas de Agosto, Septiembre y Octubre de 2005, así:

   CUENTA TIPO MONTO (BS) FECHA

   0007-0031-26-0000012048

   CORRIENTE 1.365.908,87

   1.739.473,87

   1.031.326,37 31.08.2005

   30.09.2005

   31.10.2005

   0007-0031-26-0010109868

   AHORROS 206.704,15

   207.823,80

   208.987,04 31.08.2005

   30.09.2005

   31.10.2005

   Con estas comunicaciones se demuestra que el demandante no tenía la capacidad económica para pagar un saldo de 230.000.000, Bs. (hoy 230.000 BF). Comunicaciones que se valoran por el artículo 433 en concordancia con el 507 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

   Lo cual adminiculado con la confesión que alega como prueba el demandado en el sentido de que el abogado J.L.T., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadana GERSY M.A., al contestar a la Reconvención planteada, expone que para el año 2005 el padre de mi mandante P.M.C. quien es una persona de gran solvencia moral y económica obtuvo a través del Banco Sofitasa un crédito hipotecario por una cantidad millonaria, para dárselo a su hijo a fin de que lo utilizara para completar el precio estipulado de la venta. Por otra parte, el ciudadano L.E.B.P., le prestaría a nuestro mandante otra parte para completar el precio, dinero que a su vez le facilitaría su padre, quien es otra persona de conocida solvencia moral y económica en la zona; ello evidentemente indica que el demandante previamente no tenía el dinero suficiente para cancelar la obligación. Confesión judicial que se valora por aplicación del artículo 1.401 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

   Las partes no trataron en audiencia pública las testimoniales admitidas, ni la exhibición solicitada.

   Establecido lo anterior, observa este Tribunal, que debe determinarse, a qué parte del contrato de compra-venta le corresponde la cualidad para accionar una resolución contractual, y ello nace, en el caso del comprador, cuando éste a su vez, ha cumplido sus obligaciones. En el caso sub iúdice, se observa de los autos, que existía por parte del vendedor una cláusula de exclusividad a favor del comprador para la adquisición del inmueble siempre y cuando, de conformidad con las cláusula tercera y cuarta, el comprador, sería pasados que sean dos meses contados a partir de la fecha cierta del presente documento, siempre y cuando se haya terminado de pagar el precio convenido en su totalidad; por lo cual, es evidente, que dentro de las obligaciones del comprador está la de que éste pague el precio convenido en su totalidad. Así se establece.

   En efecto, tal lapso de tiempo está establecido en el documento en original aportado por la parte actora (folios 10 al 12), autenticado por ante la Oficina Notarial de LA Fría, Estado Táchira, de fecha 11 de agosto de 2005, bajo el Nº 03, Tomo 35 del Libro de Autenticaciones; instrumental, vertida a los autos, en forma autenticada con valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, aunado a que ambos actores procesales, han reconocido en forma expresa la existencia de tal instrumental.

   Ahora bien, para que el actor-comprador ejerza la resolución, es importante, que haya actuado de buena fe, y haya cumplido, sus obligaciones contractuales, tal cual lo establece el artículo 1.160 del Código Civil, cuando señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ella…”. La observancia de la buena fe objetiva (Lealtad), por parte de los contratantes (Actor y Demandado), -escribe MESSINEO-, significa que el acreedor no puede pretender más, en el ejercicio de su crédito, ni el deudor puede rehusarse a dar menos, en el cumplimiento de su obligación, de lo que se exhibe el sentido de la probidad, habida cuenta de la finalidad del contrato.

   Por lo tanto, el contratante que invoca el incumplimiento de su co-contratante para que sancione a éste con la resolución del contrato y los daños y perjuicios, debe por su parte, haber permanecido leal al contrato. Esta necesidad de que el actor en resolución permanezca leal al contrato del cual pretende desligarse, resulta fácilmente deducible del artículo 1.159 del Código Civil, que establece el llamado: “Principio del Contrato Ley”, en cuya virtud una parte no puede arrepentirse unilateralmente del contrato que le liga, sin incurrir en un “Incumplimiento” sancionable.

   En el caso sub iúdice, corresponde a ésta Juzgadora, determinar si el actor ejecutó el contrato de buena fe, vale decir, si se comportó dentro del desarrollo contractual en forma escrupulosa a los deberes que estipula el contrato del que aspira desligarse. En caso contrario, corre el riesgo de convertirse él mismo en incumplidor, pues lo que busca el Legislador es que los contratantes eviten hacerse justicia por sí mismo, vale decir, considerar que tienen razones para incumplir, y después alegar el incumplimiento del co-contratante.

   En el caso de autos observa esta Juzgadora que la parte actora, que figura como comprador del inmueble, no cumplió con su obligación, de pagar la totalidad del precio convenido, sin que exista a los autos, ni siquiera un indicio, de la intención del actor de cumplir con sus obligaciones. Así se establece.

   En el caso del comprador, las obligaciones consisten en Primer Lugar, en el pago del precio de la cosa y, en Segundo Lugar, el de recibirla. La obligación de abonar el precio es esencial en la compra-venta; constituye verdaderamente, la contrapartida de las obligaciones asumidas por el vendedor. Por ello, a través de la lectura del contrato, se puede observar, que la vendedora le dio al actor, un plazo en el sentido de que le haría la tradición del inmueble, pasados que fueran dos meses contados a partir de la fecha cierta del documento antes mencionado, esto es, pasados dos meses a contar del 11 de agosto de 2005 (fecha de autenticación del contrato), siempre y cuando se haya terminado de pagar la totalidad del precio convenido en la presente negociación.

   Aunado a ello, es necesario destacar que el artículo 1.527 del Código Civil, establece única y exclusivamente como obligación del comprador, la de pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato. Es de observarse, que el comprador, a los fines de proceder a realizar la escritura, debe pagar éstos gastos, además de los accesorios de la venta, tal cual se desprende, del artículo 1.491 Ejusdem. Estos gastos de la venta como bien lo establece el Tratadista Nacional J.L.A.G. (Contratos y Garantías. Derecho Civil IV. Ucab. 2.005. Pág. 266 y 267), consisten en los honorarios profesionales causados por la redacción del contrato, los derechos de autenticación y registros del mismo, el papel sellado requerido, siendo que de autos, ni siquiera se observa que el actor haya procedido, dentro del plazo establecido, a facilitar tales gastos para el cumplimiento contractual, por lo cual, existe en el propio escrito libelar la afirmación del actor de que le exigió a la representante de la demandada el otorgamiento del documento, pero no afirma haber pagado los gastos, ni prueba el alegato fáctico-libelar de que él sí fue a la Alcaldía de Jáuregui, que él haya aportado el RIF y el NIT, ni que inclusive en los meses de agosto, septiembre hasta el 11 de octubre de 2005, él haya tenido en sus cuentas bancarias, disponibilidad de dinero para el pago. Así se establece.

   Circunstancias éstas, que no se encuentran demostradas en el caso de autos, y cuya prueba, por efecto del artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, le correspondía a la actora. Así se establece.

   Ello genera evidentemente, un incumplimiento en el pago de la obligación por parte del actor, en los términos del documento de compra-venta sujeto a condición, sin que el actor ejerciera de buena fé sus obligaciones contractuales, llegando a surgir lo que la Doctrina Nacional más especializada ha denominado como “Incumplimiento”, siendo que, el objeto de la obligación es la actividad del deudor en sí mismo considerada, es la acción u omisión que el deudor esta vinculado a poner en interés del acreedor, lo cual implica afirmar, siguiendo al Maestro J.M.O. (Estudios de Derecho Civil. Editorial Alba. 1.986. Pág. 14), que existen incumplimiento de la obligación, cuando el deudor no pone el comportamiento debido, aunque el interés del acreedor en obtenerlo resulte plenamente satisfecho. Y siendo que, en el caso sub iúdice, el actor no gestionó el pago de los gastos para la elaboración del documento, lo cual es atinente a sus propias obligaciones, ni aportó los documentos necesarios, ni fue a la Alcaldía para levantar de mutuo acuerdo con la demandada ante el Concejo Municipal de Jáuregui, las medidas exactas del lote del fundo que se está vendiendo, lo cual se haría por medio de un plano topográfico a través del cual también se establecerían los linderos. Así queda establecido.

   Tal actitud del actor, generó una frustración en el interés del acreedor incurriendo el actor-comprador, en lo que se ha denominado “Incumplimiento” de las condiciones requeridas para que se genere responsabilidad por parte del vendedor y por ende la resolución contractual solicitada.

   En el caso de autos, el actor alega haber exigido a la demandada-vendedora, el otorgamiento del documento de propiedad sobre la parcela, pero nada prueba al respecto, expresando, que no pagó el precio de la venta, porque la demandada cuando levantaron el plano topográfico, ya no le quiso vender, y que por ello ella resolvió unilateralmente el contrato, circunstancia de hecho ésta, sobre la cual no existe ningún medio de prueba.

   Entonces, así las cosas, mal puede, justificar el actor su incumplimiento en actuaciones de la accionada que en nada justifican el incumplimiento por parte del actor. Asi se establece.

   La Sala Político Administrativa, de fecha 10 de Febrero de 1.994, (Klain Ceramic contra Corpoindustria. Jurisprudencia Ramírez & Garay. Primer Trimestre de 1.994, Tomo 129, Pág. 600 y 601), expresó:

   “…Ahora bien, no habiendo probado la actora en cumplimiento de las prestaciones que le correspondían en una relación contractual caracterizada por la reciprocidad en el cumplimiento, debe la Sala determinar sí la prueba del cumplimiento resulta fundamental como presupuesto de legitimación para demandar la resolución del contrato y los daños y perjuicios que la actora estimó en su escrito. Considera la Sala que, en aquellos supuestos en que la ejecución de las obligaciones se presenta simultáneamente, o cuando la ejecución de las obligaciones del actor en resolución debió haber precedido en el tiempo a la del demandado, no puede hablarse de cumplimiento cuando la configuración de la consecuencia se debe a la inexistencia del presupuesto que las partes han estimado como causa. En otras palabras, no puede admitirse, en salvaguarda de los principios de reciprocidad, equidad y diligencia en el cumplimiento, previstos en los artículos 1.134, 1.264 y 1.270 del Código Civil, que una parte se queje del incumplimiento cuando ella misma no ejecuta la obligación a su cargo. Cuando tal supuesto se presenta tiene vigencia el Principio “Inadiplendi Non Est Adeiplendi”, en virtud del cual, desaparece la naturaleza obligacional de una prestación cuando no existe la prestación recíproca que debió precederla en el tiempo. En virtud de los argumentos expuestos, considera la Sala, que no ha sudo probado por la actora el cumplimiento de las prestaciones recíprocas que le correspondían en la relación contractual, y muchos menos, quedó probada la situación de incumplimiento injustificado quedaría lugar a los daños y perjuicios declarados como un sucedáneo de las prestaciones incumplidas por el demandado…”.

   Resulta así, que aunque el texto del artículo 1.167 del Código Civil, no lo diga expresamente, el requisito de no ser admisible el ejercicio de la resolución en condiciones contrarias a la buena fé, debe considerarse implícito en la exigencia legal de la intervención del Juez, en los poderes de apreciación que se le reconocen para decidir acerca de la suficiencia o no del incumplimiento que se invoca como fundamento de la acción, por lo cual no podía en el caso de autos el comprador, sustraerse unilateralmente del cumplimiento del contrato, al considerar a través de sus alegatos fácticos liberares, justificado el derecho a no cancelar el pago del precio de la obligación en las condiciones establecidas en el referido contrato de compra-venta.

   De allí que al no haber el actor cumplido ni siquiera, con sus obligaciones lo que demuestra, la mala fe que le ha llevado unilateralmente a la resolución sin justificación suficiente pues, debió haber hecho las gestiones necesaria para el otorgamiento de la instrumental y demostrar así, que ofreció cumplir o que cumplió para poder tener la Legitimatio de la acción de resolución, pues en el caso sub iúdice, no podría admitirse, que el comprador se queje del incumplimiento, cuando él mismo no ejecuta la obligación a su propio cargo, conforme lo expresa el aforismo “Inadimplendi Non Est Adimplendi”. Es así pues, como hemos dicho, que la pretensión de resolución debe ser rechazada cuando el demandante no ha actuado conforme a la buena fe, porque de lo contrario él resultaría incumplidor y le estaría vedada la pretensión resolutoria. Y así se decide.

   DE LA RECONVENCIÓN

   En relación a la reconvención propuesta por la Accionada, este Juzgado observa, que la reconviniente fundamenta su contrapetición, en las pretensiones de declaración de no cumplimiento por parte del actor; que no tiene que devolver cantidad alguna y por último solicita la retención de la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.50.000.000,oo), hoy CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.50.000) recibida por concepto de arras, que sean imputados por daños y perjuicios en vista del incumplimiento.

   Trabada ésta litis, el Tribunal observa que el monto de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.50.000.000) que ambas partes reconocen como entregado y recibido por la reconviniente, esta será la cantidad que retendrá la parte demandada reconviniente por concepto de daños y perjuicios. Y así se decide.

   Sin embargo, en relación al incumplimiento del Actor, el mismo ha sido establecido en la presente motiva, al no realizar las gestiones que impone la buena fe para la ejecución y cumplimiento contractual, relativa al pago del precio y a las condiciones generales de la contratación en estudio, quedando ante tal incumplimiento del actor, el monto de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo) o CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES hoy en dia (Bs.50.000) otorgado como arras, como indemnización ante el incumplimiento surgido, conforme a la cláusula QUINTA del referido contrato y así, se establece.

   IV

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Se Declara SIN LUGAR la pretensión de resolución contractual intentada por la parte Actora Ciudadano GERSY M.A. en contra de la accionada GANAGRIN C.A., antes identificada.

Se declara CON LUGAR la reconvención propuesta, en relación a la existencia del incumplimiento del Actor y el derecho de retención del Reconviniente del monto de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo) de las arras otorgadas. En consecuencia se DECLARA RESUELTO EL CONTRATO, y por incumplimiento de la parte demandante en consecuencia la parte demandada reconviniente retendrá la cantidad dada en arras.

Al existir vencimiento total en relación a la acción de resolución intentada por la Actora, se condena a ésta al pago de las Costas del Juicio. En relación a la reconvención, al existir vencimiento total, se condena en costas de la reconvención a la misma parte demandante reconvenida. Y así se decide.

Publíquese la presente decisión, regístrese y déjese copia certificada conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los TRECE DÍAS DEL MES DE ABRIL DE 2009. Años 198° de la Independencia y 150º de la Federación.

LA JUEZ TEMPORAL,

Abg. Yittza Y. Contreras B.

Abg. JEINNYS M. CONTRERAS B.

LA SECRETARIA

En fecha de hoy VEINTISIETE DE ABRIL DE DOS MIL NUEVE, se publicó la anterior decisión previa las formalidades de Ley, a las diez y media de la mañana y se dejó copia certificada para el Archivo del Tribunal.

Abg. JEINNYS M. CONTRERAS B.

LA SECRETARIA