Decisión nº C-157-2015 de Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito. de Portuguesa, de 5 de Agosto de 2015
| Fecha de Resolución | 5 de Agosto de 2015 |
| Emisor | Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito. |
| Ponente | Mirian Sofia Duran Sanchez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Opción A Compra |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PAEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.
Acarigua, 05 de agosto de 2.015
205° y 156°
Visto el escrito de contestación de la demanda presentado por el ciudadano J.R.R., titular de la cédula de identidad número 5.946.066, debidamente asistido de la abogada M.C.J.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 154.820, mediante el cual interpone la RECONVENCIÓN en contra de la parte actora L.T.C.Q., por Resolución de Contrato de Opción de Compra con fundamento en los artículos 1.133 y 1.167 del Código Civil, el Tribunal antes de pronunciarse sobre la admisión observa:
De la revisión exhaustiva del presente expediente se evidencia que en el presente caso se trata de una acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra, interpuesta por la ciudadana L.T.C.Q. y el inmueble objeto del presente juicio está constituido por un apartamento y al proponerse la reconvención por Resolución de Contrato de opción de Compra, es necesario traer a colación lo señalado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, de fecha 12 de Noviembre de 2011 y de estricto cumplimiento, ya que la misma establece lo siguiente:
Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre-alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como todo el proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.
Artículo 96, Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra (sic) el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descritos en los artículos 7 al 10”.
En tal sentido se hace necesario traer a colación la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de abril de 2013, relacionada con el Expediente signado con el No. AA20-C-2012-0000712; en la cual se expuso lo siguiente:
“(…) Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: E.B.L., y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente). (…omissis…) Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. (…) Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley”
Así las cosas, en atención a la jurisprudencia y a la normativa anteriormente expuesta considera quien decide que la ley es muy clara al indicar que se debe cumplir el procedimiento administrativo previo al procedimiento judicial en cualquier causa que se pretende instaurar ante los órganos jurisdiccionales y la jurisdicción judicial debe verificar las resultas del procedimiento Administrativo que emita la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda para poder continuar el curso de la causa, en consecuencia vista que consta a los autos que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda ordenó la apertura del procedimiento para la consignación temporal del canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio y en atención a lo señalado en el mencionado artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, es por lo que este Juzgado niega la admisión de la Reconvención propuesta, por cuanto no consta que se haya cumplido el referido procedimiento, es decir la Resolución emanada del referido órgano administrativo del cumplimiento previo de tal formalidad, a los fines de habilitar la vía judicial ante la imposible conciliación de las partes en sede administrativa.
Asimismo, de la revisión exhaustiva del presente expediente se evidencia que la demanda fue admitida sin que el Juez verificará el cumplimiento previo en vía administrativa siendo una obligación para los jueces revisar el cumplimento de los presupuestos procesales para su admisión, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.
Cabe señalar que el Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia cumplimiento de contrato, ejecución de hipoteca entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda familiar.
Bajo este orden de ideas, puede quien aquí suscribe afirmar que para acudir a la vía jurisdiccional constituye un requisito de admisibilidad sine qua non, el cumplimiento previo del procedimiento administrativo fijado en el referido Decreto-Ley; ello siempre que la demanda pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal por parte de los sujetos amparados por la Ley.
Así las cosas, partiendo de los razonamientos antes realizados y en vista que en el caso de marras la pretensión de la parte actora se circunscribe a un Cumplimiento de Contrato de opción de compra tal como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, el cual según lo dicho por la parte actora, pretende que se le otorgue el documento definitivo de venta sobre dicho inmueble, en vista que las cláusulas del contrato suscritas por ella fueron cumplidas, pretensión ésta que de no ser declarada con lugar mediante sentencia definitivamente firme, implicaría la pérdida de la posesión o tenencia ejercida por la prenombrada sobre dicho inmueble; aunado a que la parte actora no acreditó en autos haber tramitado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento especial contemplado en el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas supra mencionado, en consecuencia resulta forzoso para esta juzgadora Reponer la Causa en procura de la estabilidad de los juicios evitando o corrigiendo las faltas dejando nulo y sin efecto el auto de admisión de la demanda de fecha 27 de mayo de 2015 y todos los actos subsiguientes, de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia declara INADMISIBLE la presente demanda incoada por la ciudadana L.T.C.Q., ya identificada contra la ciudadana J.R.R., ya identificado siendo que para la procedencia de la misma se requería el cumplimiento previo del procedimiento administrativo previsto en la mencionada Ley. Se deja sin efecto la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar acordada. Líbrese Oficio correspondiente. Y así se decide.
La Juez
Abg, Miriam Sofía Durand Sánchez
La Secretaria,
Abg. Maria Eugenia Cardozo Samamé
Exp. N° C-157/2015
