Decisión nº 5 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 7 de Marzo de 2016

Fecha de Resolución: 7 de Marzo de 2016
Emisor:Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen
Número de Expediente:6931
Ponente:Aura María Ochoa Arellano
Procedimiento:Desalojo De Inmueble

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: N.J.C.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.061.677, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADAS: M.A.R.O., M.I.C.M. y R.Y.Q.S., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-17.471.911, V-17.368.179 y V-17.501.743 e inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 129.353, 129.370 y 235.174, en su orden.

DEMANDADOS: M.A.S.C. y Subdelia Peñuela de Solano, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 4.524.591 y V- 5.658.872 respectivamente, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADAS: C.Y.E. y M.F.R.S., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-17.644.701 y V-15.156.127 e inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 167.415 y 115.934, en su orden.

MOTIVO: Entrega de bien inmueble (vivienda), acordada en procedimiento administrativo. (Apelación a decisión de fecha 25 de enero de 2016, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

I

ANTECEDENTES

Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por la abogada M.F.R.S., coapoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 25 de enero de 2016 dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Se inició el juicio en fecha 7 de enero de 2015, mediante demanda interpuesta por la ciudadana N.J.C.M., asistida por la abogada M.A.R.O., contra los ciudadanos M.A.S.C. y Subdelia Peñuela de Solano, por entrega de bien inmueble (vivienda), acordada en procedimiento administrativo llevado a cabo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en audiencia celebrada en fecha 5 de septiembre de 2013, relacionada con el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado con los ciudadanos M.A.S.C. y Subdelia Peñuela de Solano, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad ubicado en la Avenida Los Agustinos o Industrial, con calle 4, N° 4-04, denominada Quinta C.d.J., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. Como fundamentos de derecho invoca los artículos 4, 6, 7, 8, 9, 10, 12 y 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Estimó la demanda en la cantidad de cuarenta y seis mil trescientos setenta y un bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 46.371,48) equivalente a 365,129 unidades tributarias. Asimismo, promovió pruebas. (fs. 1 al 14, con anexos a los fs.15 al 45)

Admitida la demanda por auto de fecha 29 de enero de 2015, el tribunal de la causa le dio trámite por el procedimiento previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que fijó día y hora para la celebración de la audiencia de mediación, señalando que una vez concluida dicha audiencia y si no se hubiere alcanzado un acuerdo, la demandada debería dar contestación a la demanda dentro de los diez (10) días de despacho siguientes. (f. 46)

En fecha 9 de febrero de 2015, la ciudadana N.J.C.M. otorgó poder apud acta a las abogadas M.A.R.O., M.I.C.M. y R.Y.Q.S.. (f. 49)

Una vez citados los demandados M.A.S.C. y Subdelia Peñuela de Solano (fs. 51 al 59), confirieron en fecha 14 de abril de 2015 poder apud acta a las abogadas C.Y.E. y M.F.R.S.. (f. 60)

En fechas 21 y 27 de abril de 2015 se llevó a cabo la audiencia de mediación, en la que las partes no llegaron a ningún acuerdo, por lo que se acordó la continuación de la causa conforme a lo dispuesto en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. (fs. 61 al 62)

En fecha 12 de mayo de 2015, las apoderadas judiciales de la parte demandada opusieron como punto previo la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Al dar contestación al fondo, negaron, rechazaron y contradijeron la demanda. Asimismo, promovieron pruebas. (fs. 63 al 68, con anexos a los fs. 69 al 94)

Mediante escrito de fecha 20 de mayo de 2015, la representación judicial de la parte demandante hizo contradicción a la cuestión previa opuesta. (fs. 95 al 102)

En decisión de fecha 10 de junio de 2015, el a quo declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por los demandados, condenándolos en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (fs. 105 al 108)

Por auto de fecha 9 de julio de 2015, el Tribunal de la causa fijó los puntos controvertidos de conformidad con el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y abrió el lapso de ocho (8) días de despacho para que las partes promovieran pruebas. (f. 113)

En fecha 13 de julio de 2015, la coapoderada judicial de la parte demandada promovió pruebas. (f. 184, con anexos a los fs. 185 al 191)

En fecha 22 de julio de 2015 promovió pruebas la coapoderada judicial de la parte demandante. (fs. 118 al 121)

Por auto de fecha 3 de agosto de 2015, el a quo providenció las pruebas promovidas por ambas partes. (f. 123)

Por auto de fecha 28 de octubre de 2015, el tribunal de la causa fijó día y hora para celebrar la audiencia de juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. (f. 205)

En fecha 20 de enero de 2016 se llevó a cabo la audiencia de juicio, dictándose el dispositivo del fallo. (fs. 215 al 218)

Mediante diligencia de fecha 21 de enero de 2016, la coapoderada judicial de la parte demandada apeló de la referida decisión. (f. 219)

A los folios 220 al 228 corre el fallo in extenso dictado por el Tribunal de la causa en fecha 25 de enero de 2016, relacionado al comienzo de la presente narrativa.

En fecha 3 de febrero de 2016, la coapoderada judicial de la parte demandada ratificó la diligencia de fecha 21 de enero de 2016 (f. 229); y por auto de fecha 15 de febrero de 2016, el a quo oyó el recurso de apelación en doble efecto, acordando remitir el expediente al Juzgado Superior Civil distribuidor a los fines legales consiguientes. (f. 230)

En fecha 26 de febrero de 2016 se recibió el expediente en este Juzgado Superior como consta en nota de Secretaría (f. 231); y por auto de la misma fecha, se le dio entrada e inventario (f. 232). Asimismo, se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 123 de la mencionada ley especial. (f. 233)

En fecha 2 de marzo de 2016 se celebró la audiencia de apelación con la presencia de las abogadas M.A.R.O. y M.I.C.M., coapoderadas judiciales de la parte actora, quienes expusieron en forma oral sus respectivos alegatos. Asimismo, se hizo constar que los demandados M.A.S.C. y Subdelia Peñuela de Solano no se hicieron presentes por sí, ni por medio de apoderado. Se dictó el dispositivo del fallo y la audiencia fue reproducida en forma audiovisual por el técnico designado al efecto por la Dirección Ejecutiva de la Magistratura. (fs. 239 al 241)

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 25 de enero de 2016 dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró con lugar la demanda por entrega del inmueble, incoada por la ciudadana N.J.C.M. contra los ciudadanos M.A.S.C. y Subdelia Peñuela de Solano. En consecuencia, ordenó a los demandados hacer entrega a la demandante del inmueble que ocupan como arrendatarios, situado en la Avenida Los Agustinos o Industrial con calle 4, N° 4-04, denominada Quinta C.d.J., San Cristóbal, Estado Táchira, junto con los bienes muebles que se señalaron en el inventario anexo al contrato de arrendamiento; debiendo igualmente presentar las solvencias de agua, luz, teléfono y aseo domiciliario y condenó en costas a la parte demandada.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

En el libelo de demanda, la actora manifestó lo siguiente:

- Que en fecha 2 de octubre de 2000 celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 12, Tomo 99 de los libros autenticaciones llevados por esa notaría, con los ciudadanos M.A.S.C. y Subdelia Peñuela de Solano, por medio del cual les dio en arrendamiento por un período de seis meses y con un canon de arrendamiento de Bs. 300,00, un inmueble de su exclusiva propiedad situado en la Avenida Los Agustinos o Industrial con calle 4, N° 4-04, denominada Quinta C.d.J., San Cristóbal, Estado Táchira, que consta de cuatro habitaciones, un baño de servicio, una sala comedor, estar y una cocina, un balcón, un área de servicios; garaje, zona verde, estudio y habitación para servicio; edificada en una superficie de terreno de 271,20 mts.2 alinderado así: Norte, con terreno que es o fue propiedad de J.O.D. y A.J.N.d.D., mide 11,30 mts.; Sur, con calle 4 del Barrio El Lobo que comunica con la Avenida Los Agustinos, mide 11,30 mts.; Este, con terreno que es o fue propiedad de A.C., mide 24 mts. y Oeste, con calle Pública o Pasaje Mi Ranchito. Que dicho inmueble le pertenece según adjudicación efectuada en sentencia de divorcio por ruptura prolongada de la vida en común y partición de bienes, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 10 de noviembre de 1994; y que formando parte del arrendamiento, le hizo entrega de los enseres contenidos en el inventario levantado a tal efecto que acompañó junto con el libelo de demanda.

- Que posterior a esa primera contratación suscribieron varios contratos sucesivos inspirados en el contrato original pero con variaciones en cuanto a la duración y el canon de arrendamiento, a saber: contrato de arrendamiento privado de fecha 1° de abril 2001, con un período de duración de seis meses contados a partir de la firma del contrato más una prórroga de seis meses y un nuevo canon de arrendamiento de Bs. 350,00; contrato de arrendamiento privado de fecha 1° de mayo de 2002, con un período de duración de seis meses contados a partir de la firma del contrato y un canon de arrendamiento de Bs. 350,00; contrato de arrendamiento privado de fecha 1° de octubre de 2005, con un período de duración de seis meses contados a partir de la firma del contrato y con un nuevo canon de arrendamiento de Bs. 550,00; contrato de arrendamiento privado de fecha 1° de octubre de 2006, con un período de duración de seis meses contados a partir de la firma del contrato y con un nuevo canon de arrendamiento de Bs. 650,00.

- Que a partir del vencimiento del referido contrato el 1° de abril de 2007, comenzó a correr la prórroga legal arrendaticia que se extendió por dos años calendario consecutivos; debiendo hacer entrega del inmueble libre de personas y de bienes y en las condiciones que les fue dado en arrendamiento, para el día 1° de abril de 2009. Que en esa oportunidad les ofreció en venta el inmueble, oferta que fue rechazada, de todo lo cual se notificó a los arrendatarios en el inmueble arrendado mediante documento entregado por intermedio de la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal en fecha 27 de febrero de 2009.

- Que con posterioridad a la notificación de vencimiento de la prórroga legal entregada a los arrendatarios, fue informada por ellos que no podrían dar cumplimiento a su obligación de entrega del inmueble para la fecha prevista, es decir, para el 1° de abril de 2009; por lo que por vía privada y de común acuerdo, ambas partes convinieron antes del vencimiento en extender la fecha de entrega para el día 30 de junio de 2009 mediante documento privado de fecha 13 de marzo de 2009. Que al llegar esa oportunidad, los arrendatarios tampoco cumplieron con lo pactado y no hicieron entrega del inmueble conforme a lo convenido.

- Que seguidamente acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda para interponer la solicitud de restitución de la posesión por parte de los arrendatarios del inmueble, dándose inicio al procedimiento administrativo sustanciado por el mencionado organismo, con ocasión al cual se celebraron múltiples audiencias conciliatorias desde el año 2011 hasta el 2013, siendo la más importante y definitiva la celebrada el día 5 de septiembre de 2013 que contó con su presencia y la personal de ambos inquilinos, ciudadanos M.A.S.C. y Subdelia Peñuela de Solano. Que en dicha audiencia ambas partes acordaron que los arrendatarios harían entrega del inmueble los primeros cinco días del mes de septiembre del 2014 libre de personas, animales y cosas, y solventes en el canon de arrendamiento y servicios públicos.

- Que vencido el período de un año pactado con los arrendatarios ante la mencionada Superintendencia para que procedieran a la desocupación del inmueble, éstos volvieron a incumplir lo acordado burlando sus derechos como propietaria al negarse a efectuar la entrega del mismo.

- Que el procedimiento administrativo donde se produjo el acuerdo alcanzado entre ambas partes de la relación inquilinaria que ocupa la presente causa, se encuentra previsto en los artículos 6 al 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de cuyo contenido específicamente del artículo 9 se observa que pueden surgir dos variables; la primera, que las partes no lleguen a ningún acuerdo a los fines de dirimir su situación, en cuyo caso el órgano administrativo debe proferir una decisión y establecer si es o no procedente el desalojo, así como la forma y el tiempo de ejecución de su decisión en caso de que lo considere procedente; y la segunda variable, que es la que se verificó en este caso, surge cuando las partes logran un consenso. En este supuesto, los acuerdos alcanzados y el tiempo de ejecución se establecerán en un acta, habilitándose la vía judicial en cualquiera de los casos.

-Que en la presente causa, las partes de la relación arrendaticia de mutuo acuerdo y con ocasión del procedimiento administrativo previo ordenado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, establecieron que la solución a su conflicto de intereses sería la desocupación del inmueble arrendado en el período de un año calendario consecutivo, es decir, que los arrendatarios debían proveer a la desocupación del inmueble durante los cinco primeros días del mes de septiembre de 2014; y como quiera que llegada la oportunidad para dar cumplimiento a las obligaciones asumidas, los arrendatarios no desocuparon la vivienda, decidió acudir a la vía judicial para exigir que mediante sentencia judicial que se dicte se ordene la entrega del inmueble dado en arrendamiento libre de personas y de bienes, tal como se acordó en el procedimiento administrativo, por cuanto no se trata de una simple transacción o convenimiento, sino de acuerdo de voluntades surgido en la fase administrativa prevista en el marco legal regulatorio que rige la materia arrendaticia, el cual se celebró ante la presencia de un funcionario público, lo que a su entender le confiere el mismo valor de un documento público y no puede ser desconocido por los arrendatarios por cuanto contaron en todo momento con la asistencia jurídica.

- Por las razones expuestas, demanda a los ciudadanos M.A.S.C. y Subdelia Peñuela de Solano para que convengan o a ello sea condenados por el tribunal, en la entrega total y definitiva libre de personas y de bienes del inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Los Agustinos o Industrial con calle 4, N° 4-04 denominada quinta C.d.J. en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, con la entrega de las solvencias de agua, luz teléfono y aseo domiciliario.

En la audiencia de apelación la representación judicial de la parte actora reiteró los argumentos expuestos en la demanda y solicitó la confirmación de la sentencia apelada, por considerar que la misma está ajustada a derecho.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Al dar contestación a la demanda la representación judicial de la parte demandada manifestó lo siguiente:

- Convino que desde el mes de octubre del año 2000 sus representados han mantenido una relación contractual arrendaticia con la ciudadana N.J.C.M. sobre el inmueble descrito en la demanda.

- Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la narración de los hechos y argumentos jurídicos señalados en el libelo de demanda. Adujo que la relación arrendaticia siempre ha sido pacífica durante los quince años, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, pues si bien es cierto que durante la fase administrativa se había pautado un posible acuerdo voluntario, el mismo no se dio por causas imputables a la arrendadora, quien no cesó la perturbación en contra de sus representados. Que solicitó la regulación del canon de arrendamiento, contradiciendo esta actuación lo determinado en la ley, pues durante el período de prórroga no se puede aumentar el canon de arrendamiento y si se hace tiene que ser de mutuo acuerdo, porque de lo contrario se entiende como renovación automática del contrato, lo cual, a su entender, se deduce del presente caso, en el que no puede hablarse de una prórroga con un incremento en el canon de arrendamiento de forma unilateral, lo cual resulta contraproducente con la norma.

- Que en la demanda se puede observar un error de derecho por el que debe ser declarada sin lugar, pues no señala en los hechos ni en el derecho y tampoco en el petitorio, cuál es la pretensión y en base a qué norma la solicita, es decir, la demanda no indica qué es lo peticionado, lo cual, a su entender, causa un menoscabo al derecho a la defensa de sus representados. Que en el petitorio lo que se indica es la entrega total y definitiva libre de personas y de bienes del inmueble objeto de litigio. Que lo antes expuesto denota el error cometido por la parte actora, debido a que demanda la entrega material de un inmueble sin señalar cuál es la causal de desalojo y sólo indica una normativa del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tratando de crear una confusión en cuanto a derecho se requiere, pues es necesario que exista una sentencia definitivamente firme para poder tramitar un desalojo, lo que no existe en el presente caso pues tal como consta en el expediente el mismo reinició por la vía judicial.

- Que no se entiende si lo que demanda la parte actora es un desalojo, resolución del contrato o la entrega del inmueble arrendado; que es una acción de cumplimiento de contrato y por tanto resulta incompatible con aquéllas, tratándose que el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe acumular en una misma demanda acciones que se excluyan mutuamente. Por ultimo, solicitó que se declare sin lugar la demanda interpuesta en su contra.

A la audiencia de apelación no asistió la parte demandada apelante por sí, ni por medio de su apoderada judicial.

Establecido el thema decidendum pasa esta sentenciadora al análisis probatorio conforme los principios de comunidad de la prueba y adquisición procesal.

A.- PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

  1. Documentales:

  1. - A los folios 16 al 18 corre documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal en fecha 2 de octubre de 2000, bajo el N° 12, Tomo 99 de los libros de autenticaciones. Dicha probanza se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y de la misma se constata que en la fecha indicada, la ciudadana N.J.C.M. celebró un contrato de arrendamiento con los ciudadanos M.A.S.C. y Subdelia Peñuela de Solano, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Los Agustinos o Industrial con calle 4, N° 4-04 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, quinta denominada C.d.J.. Que el canon de arrendamiento mensual fue establecido en la suma de Bs. 300,00, los cuales se cancelarían por mensualidades adelantadas dentro de los cinco primeros días de cada mes. Que la duración del contrato fue establecida en seis meses contados a partir del 1° de octubre de 2000, razón por la cual finalizaría el 31 de marzo de 2001 sin necesidad de desahucio ni notificación alguna.

  2. - A los folios 23 al 24 riela copia simple del inventario de mobiliario marcado “B”. Aún cuando se trata de documento privado, aprecia esta sentenciadora que el hecho a que el mismo se refiere no quedó controvertido.

  3. - Al folio 25 cursa marcada “D”, copia simple del contrato de arrendamiento privado suscrito el 1° de abril de 2001.

  4. - Al folio 26 corre en copia simple marcada “E”, contrato de arrendamiento privado suscrito el 1° de mayo de 2002.

  5. - A los folios 27 al 28 riela en copia simple marcada “F”, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1° de octubre de 2015.

    Las referidas probanzas se desechan por tratarse de documentos privados corrientes en copia simple.

  6. - A los folios 29 al 30 cursa contrato privado suscrito por las partes en fecha 1° de octubre de 2006. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, por cuanto no fue impugnado; sirviendo para demostrar que en la fecha indicada las partes renovaron el contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de litigio.

  7. - A los folios 31 al 32 marcada “H”, cursa notificación practicada por el Notario Público Quinto de San Cristóbal al demandado M.A.S.C.. Dicha probanza se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y de la misma se constata que en fecha 27 de febrero de 2009 la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal notificó al ciudadano M.A.S.C., a petición de la demandante, en los siguientes términos: Que de conformidad con la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento privado firmado el 1° de octubre de 2006 por el término de seis meses, el cual venció el 1° de abril de 2007 y por cuanto la relación arrendaticia empezó el 1° de octubre de 2000 con el primer contrato autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 2 de octubre de 2000, bajo el N° 12, Tomo 99 de los libros de autenticaciones, siendo que habían transcurrido hasta la fecha de la notificación ocho años de arrendamiento, correspondiéndole por tanto dos (2) años de prórroga conforme al artículo 38 literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le notificó que la arrendadora no estaba dispuesta a otorgar un nuevo contrato de arrendamiento ni otras prórrogas del mismo; que daba por resuelto dicho contrato y le participaba que la fecha máxima o tope de entrega del aludido inmueble, con su prórroga legal, era para el día 1° de abril de 2009 y que de lo contrario se procedería al desalojo judicialmente de conformidad con la ley; debiéndose entregar el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibieron, así como todos los bienes muebles inventariados que están arrendados en el mismo, totalmente solvente en los servicios y en perfectas condiciones de aseo, pintura y demás términos establecidos en el contrato. Igualmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le notificó la voluntad de la arrendadora de vender el inmueble arrendado con el fin del ejercicio del derecho de preferencia que le correspondía, razón por la cual le hacía conocer las condiciones de la oferta de venta, señalando al respecto que el precio del inmueble era de Bs. 975.000,00, que la modalidad de compra era al contado, debiendo materializarse la misma con la protocolización del documento definitivo por ante el Registro correspondiente. Que los arrendatarios tenían un plazo de quince días calendario a partir de la notificación, para manifestar su aceptación o rechazo a la oferta realizada.

  8. - Al folio 42 marcado “I” riela documento privado suscrito entre las partes. La referida probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Dee la misma se evidencia que el 13 de marzo de 2009, la ciudadana N.J.C.M. con el carácter de propietaria arrendadora y los ciudadanos A.S.C. y Subdelia Peñuela de Solano con el carácter de arrendatarios del inmueble objeto de litigio, celebraron un convenio mediante el cual ambas partes reconocieron que celebraron un contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado y por escrito en fecha 1° de octubre de 2006, por el término de seis meses el cual venció el 1° de abril de 2007, bajo las condiciones y especificaciones expuestas en el mismo. Que por cuanto el término de duración de dicho contrato se encontraba vencido para la fecha del referido convenio y la relación arrendaticia existente entre ellos tenía ocho años transcurridos desde el 1° de octubre del 2000, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios les concedió una prórroga legal por un lapso máximo de dos años que vencían el 1° de abril de 2009, ambas partes decidieron extender la misma hasta el día 30 de junio de 2009 y acordaron que no habrían más prórrogas y en esa misma fecha se daría por terminada la relación contractual, obligándose los arrendatarios a entregar el inmueble y los bienes inventariados alquilados conforme al contrato de arrendamiento. Igualmente, ambas partes acordaron respecto al derecho de preferencia mantener la oferta de compraventa hasta el día 30 de junio de 2009, tiempo durante el cual los arrendatarios podrían adquirir el citado inmueble en las condiciones estipuladas en la notificación realizada el 27 de febrero de 2009; y en caso contrario, desocuparían y entregarían el inmueble sin más demora, acordando además que en caso de no efectuarse la compraventa en ese tiempo, la arrendadora propietaria quedaría en plena libertad de vender a otros la propiedad del mencionado inmueble.

  9. - A los folios 19 al 22 corre marcada “B” copia simple de la sentencia de divorcio dictada en fecha 10 de noviembre de 1994 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Dicha probanza se valora como documento público de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada el mencionado órgano jurisdiccional declaró con lugar el divorcio de los ciudadanos N.J.C.M. y H.J.B.S. y acordó la liquidación de la sociedad conyugal en los términos indicados por las partes solicitantes; pudiendo evidenciarse que a la demandante se le adjudicó en plena propiedad el bien inmueble objeto de la relación arrendaticia existente entre las partes de la presente causa.

  10. - A los folios 42 al 43 cursa acta de audiencia conciliatoria de fecha 5 de septiembre de 2013, celebrada entre las partes ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Estado Táchira. Del examen de la referida acta se aprecia que en dicha audiencia estuvieron presentes la ciudadana N.J.C.M. con el carácter de arrendadora y los ciudadanos Subdelia Peñuela de Solano y M.A.S.C. con el carácter de arrendatarios, quienes fueron asistidos por la Defensora Pública Auxiliar encargada de la Defensoría Primera con competencia en materia civil, administrativa y especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda del Estado Táchira, abogada W.C., y que la misma fue presidida por la abogada N.G.M. con el carácter de Funcionaria Instructora de la Oficina de Mediación y Conciliación. Igualmente, se constata que los comparecientes a la referida audiencia convinieron para la solución pacifica del conflicto, libres de apremio y coacción, en los acuerdos que se transcriben a continuación:

PRIMERO

Ambas partes llegan al acuerdo de Un (01) año para la desocupación del inmueble, es decir, los arrendatarios harán entrega del mismo los primeros cinco días del mes de Septiembre del año 2014, libre de personas, animales y cosas, solventes en el canon de arrendamiento y servicios públicos.

SEGUNDO

RESPECTO A LAS NORMAS DE CONVIVENCIA, las partes se comprometen en éste acto y ante ésta Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, a dar cumplimiento al contenido del presente convenio siguiendo las máximas normas de convivencia establecidas en las leyes venezolanas vigentes.

Así las cosas, del referido acuerdo resulta clara la voluntad irrestricta de ambas partes de dar por terminada la relación arrendaticia existente entre ellas, para lo cual los arrendatarios se comprometieron a hacer entrega del inmueble arrendado a la arrendadora los primeros cinco días del mes de septiembre del año 2014. Igualmente, se constata que el funcionario instructor les informó a las partes que si alguna de ellas no llegare a dar cumplimiento al acuerdo alcanzado, para todos los efectos legales ulteriores se consideraba agotada la instancia administrativa y en consecuencia se entendía habilitada la vía judicial, a los fines de que los Tribunales de la República competentes en la materia pudieran dirimir y decidir sobre el fondo de la controversia.

  1. - Al folio 44 corre marcado “K” documento privado suscrito en fecha 6 de septiembre de 2014 por la demandante N.J.C.M., el ciudadano H.J.B. y la Abg. M.A.R.O., y como testigos las ciudadanas B.E.J. y L.I.M., a los fines de hacer constar que los demandados no dieron cumplimiento a lo acordado en la audiencia conciliatoria celebrada ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. La referida probanza no recibe valoración por cuanto se trata de un documento privado proveniente de la parte actora promovente de la misma.

  2. - Al folio 45 riela marcado “M” documento privado suscrito en fecha 7 de septiembre de 2014 por la demandante N.J.C.M., el ciudadano H.J.B., la Abg., M.A.R.O. y como testigos las ciudadanas A.V.P. y S.R.A.S., con el objeto de hacer constar que los demandados no dieron cumplimiento a lo acordado en la audiencia conciliatoria celebrada ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Dicha probanza no recibe valoración por cuanto se trata de un documento privado proveniente de la parte actora promovente de la misma.

    1. Prueba de informes:

    Al folio 129 cursa oficio N° SUNAVI CT N° 15472015 de fecha 17 de septiembre de 2015, remitido al a quo por la Coordinadora (E) de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Coordinación Táchira, en respuesta al oficio N° 5790-588 de fecha 3 de agosto de 2015, mediante el cual remitió copia simple de la totalidad de las actuaciones que conforman el expediente administrativo N° 096/2011 (fls. 130 al 200). Dicha probanza recibe valoración probatoria de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, es decir, conforme a la sana crítica; y de la misma se evidencia que la demandante N.J.C.M. presentó en fecha 19 de agosto de 2011 ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Coordinación Regional del Estado Táchira, solicitud de restitución de la posesión del inmueble ocupado por los demandados con el carácter de arrendatarios. Que en dicho procedimiento se cumplió la notificación del codemandado M.A.S.C. y fue designada la abogada Y.R.O. como defensora pública del mencionado ciudadano; que se fijó la audiencia conciliatoria para el jueves 5 de septiembre de 2013 a las 10:00 a.m.; que en esa oportunidad comparecieron la demandante N.J.C.M., el ciudadano M.A.S.C. y la ciudadana Subdelia Peñuela de Solano, asistidos por la abogada W.C., Defensora Pública Auxiliar encargada de la Defensoría Primera con competencia en materia civil y administrativa y especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda del Estado Táchira, los cuales llegaron a un acuerdo conciliatorio en los términos indicados en el acta de la misma fecha levantada a tal efecto, el cual ya recibió valoración probatoria. Asimismo, se constata que la demandante con dicho procedimiento agotó la vía administrativa quedando habilitada para acudir a la vía jurisdiccional.

    III- Testimoniales:

  3. - Al folio 210 corre declaración de la ciudadana B.E.J., titular de la cédula de identidad N° V-5.655.930, rendida en fecha 20 de enero de 2016, oportunidad fijada para la audiencia de juicio, quien a preguntas respondió: Que reconoce en su contenido y firma el documento privado de fecha 6 de septiembre de 2014 corriente al folio 44.

  4. - Al folio 210 cursa declaración de la ciudadana L.I.M.R., titular de la cédula de identidad N° V-3.195.421, rendida en fecha 20 de enero de 2016, oportunidad fijada para la audiencia de juicio, quien a preguntas respondió: Que es su firma la estampada en el documento privado de fecha 6 de septiembre de 2014 corriente al folio 44 y que reconoce el contenido del mismo.

  5. - Al folio 210 riela declaración de la ciudadana A.V.P.M., titular de la cédula de identidad N° V- 12.974.957, rendida en fecha 20 de enero de 2016, oportunidad fijada para la audiencia de juicio, quien a preguntas respondió: Que reconoce en su contenido y firma el documento privado de fecha 7 de septiembre de 2014 corriente al folio 45.

  6. - Al folio 211 corre declaración del ciudadano S.R.A.S., titular de la cédula de identidad N° V-10.146.887, rendida en fecha 20 de enero de 2016, oportunidad fijada para la audiencia de juicio, quien a preguntas respondió: Que reconoce en su contenido y firma el documento privado de fecha 7 de septiembre de 2014 corriente al folio 45.

    Las referidas declaraciones se desechan por cuanto fueron promovidas a los efectos de ratificar el contenido y firma de los documentos privados de fechas 6 y 7 de septiembre de 2014 corrientes a los folios 44 y 45 respectivamente, los cuales tal como antes se indicó, no reciben valoración por provenir de la parte actora, quien es la que los produce en el proceso.

    1. Confesión judicial: Promovió el valor y mérito favorable de la confesión judicial en la que incurren las apoderadas judiciales de los demandados en el escrito de contestación a la demanda, cuando reconocen que los ciudadanos M.A.S.C. y Subdelia Peñuela de Solano no hicieron entrega del inmueble dado en arrendamiento en la oportunidad pactada ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, durante los primeros cinco días del mes de septiembre de 2014. Al respecto, cabe destacar el criterio sentado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en el sentido de que los alegatos y defensas expuestas por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no constituyen medio probatorio, sino que sirven para fijar los límites de la controversia. (Vid. sentencias Nos. 100 de fecha 12-04-2005; 681 de fecha 11 de agosto de 2006 y 619 de fecha 27/09/2012, Sala de Casación Civil).

    B.- PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

    I.-.- Documentales:

  7. - Bajo el principio de la comunidad de la prueba promovió todos los contratos de arrendamiento agregados junto con el libelo de demanda. Las referidas probanzas ya recibieron valoración al analizar las pruebas promovidas por la parte actora.

    1.2.- A los folios 69 al 94 rielan recibos expedidos por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea SAVIL correspondientes a los cánones de arrendamiento. Dichas probanzas se valoran como documentos administrativos y de las mismas se evidencia el pago mensual de los cánones de arrendamiento, efectuado por el arrendatario M.A.S.C. a favor de la arrendadora N.J.C.M. por el monto de Bs. 1300,00, correspondientes a diciembre de 2012, todo el año 2013 y todo el año 2014.

    De las pruebas traídas a los autos quedó demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Los Agustinos o Industrial con calle 4, N° 4-04, quinta denominada C.d.J., en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, el cual es propiedad de la demandante arrendadora N.J.C.M. y está ocupado por los demandados M.A.S.C. y Subdelia Peñuela de Solano con el carácter de arrendatarios desde el 1° de octubre de 2000. Que los demandados han pagado como canon de arrendamiento mensual la cantidad Bs. 1300,00 desde diciembre de 2012 hasta diciembre de 2014. Que en fecha 27 de febrero de 2009 la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal notificó al ciudadano M.A.S.C., la voluntad de la arrendadora N.J.C.M. de no otorgar un nuevo contrato de arrendamiento ni otras prórrogas del mismo y, además, le participó que la fecha máxima de entrega del aludido inmueble con su prórroga legal era para el día 1° de abril de 2009; de lo contrario, se procedería al desalojo judicialmente de conformidad con la ley. Igualmente, le notificó en esa misma oportunidad la voluntad de la arrendadora de vender el inmueble arrendado con el fin del ejercicio del correspondiente derecho de preferencia, por el precio de Bs. 975.000,00. Que el 13 de marzo de 2009 las partes, de mutuo acuerdo, suscribieron un documento privado en el que acordaron extender la prórroga legal hasta el día 30 de junio de 2009, fecha en que se daría por terminada la relación contractual, quedando los arrendatarios obligados a entregar el inmueble. Que ante el incumplimiento de los demandados en las fechas acordadas para la entrega del inmueble, la demandante agotó el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda Coordinación Táchira, en el que durante la audiencia conciliatoria celebrada el 5 de septiembre de 2013, ambas partes llegaron a un acuerdo mediante el cual los demandados se comprometieron a hacer entrega del inmueble arrendado a la arrendadora los primeros cinco días del mes de septiembre del año 2014, libre de personas, animales y cosas, solventes en el canon de arrendamiento y servicios públicos. Asimismo, en esa oportunidad el funcionario instructor les informó a las partes que si alguna de ellas no llegare a dar cumplimiento al acuerdo alcanzado, para todos los efectos legales ulteriores se consideraba agotada la instancia administrativa y en consecuencia se entendía habilitada la vía judicial.

    En tal sentido, se hace necesario considerar el contenido de los artículos 5, 8, 9 y 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas:

    Procedimiento previo a las demandas

    Artículo 5.-

    Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

    Culminación del procedimiento

    Artículo 8 Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán un acta en la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas.

    Resultado de la audiencia conciliatoria.

    Artículo 9 Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestaran la forma y tiempo de ejecución de lo acordado.

    Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos presentados por éstas.

    Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante.

    Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante Indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.

    Acceso a la vía judicial

    Artículo 10 Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.

    La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 1692 de fecha 18 de diciembre de 2015, al interpretar el alcance de las normas transcritas supra expresó:

    Al interpretar el alcance de las normas contenidas en el Decreto Ley en cuestión, la Sala de Casación Civil, mediante decisión N° 175 del 17 de abril de 2013 resolvió que:

    Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley

    .

    De todo lo anteriormente citado, se desprende que para poder acceder a la vía judicial con ocasión de una demanda que pueda dar lugar al desalojo de un inmueble destinado a vivienda, las partes tienen la obligación de acudir primero a la vía administrativa y agotar el procedimiento especial contemplado en el mencionado Decreto Ley para lograr la conciliación de las partes, ya que, en virtud del carácter social que comporta el derecho al acceso a una vivienda digna, es primordial que se llegue a una solución conciliatoria que satisfaga los derechos e intereses de todos los interesados.

    De allí que, únicamente cuando concluye la fase conciliatoria sin que se pueda celebrar un acuerdo entre las partes, el órgano administrativo competente dictará su Resolución y se dará por terminado el procedimiento especial, abriéndose entonces la posibilidad de que las partes instauren una demanda por vía judicial para satisfacer sus pretensiones.

    En esta oportunidad procesal, queda a discrecionalidad de las partes si desean atacar la Resolución administrativa dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda a través de una demanda de nulidad ante la Jurisdicción Contencioso Administrativa, caso en el cual se aplicarían las disposiciones contempladas en la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa o si prefieren optar simplemente por continuar su pretensión de desalojo o cumplimiento de contrato de arrendamiento ante la jurisdicción civil ordinaria, caso en el cual operarán las normas de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y demás disposiciones del Código de Procedimiento Civil.

    En efecto, esta Sala Constitucional mediante decisión N° 1269 del 7 de octubre de 2013, estimó que en su aplicación, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, puede derivar en dos vertientes en lo referente al aspecto orgánico jurisdiccional respecto de las acciones y procedimientos en ella regulados, concluyendo que “consta de dos materias según sea la relación o la acción que se haya establecido o que se esté impugnando según el cauce adjetivo pautado, a saber: la materia administrativa o contencioso administrativa en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y la materia civil en lo concerniente a los procedimientos jurisdiccionales a que se refiere esta ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento”.

    A la luz de las consideraciones anteriores debe la Sala concluir que, si bien es un requisito sine qua non que las partes agoten el procedimiento previo especial ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (agotamiento de la vía administrativa) para poder acceder a la vía judicial a través de una demanda que pueda conllevar al desalojo de un bien inmueble destinado a vivienda, este es el único requisito que la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas exige para la admisión de la demanda ante la jurisdicción civil ordinaria –sin perjuicio de los requisitos contemplados en el Código de Procedimiento Civil para la introducción de cualquier demanda-, no siendo necesario que las partes acudan, además, a la vía contencioso administrativa para atacar la Resolución que dicte el órgano administrativo competente.

    (Exp. N° 15-0871)

    En el caso de autos se aprecia que las partes de mutuo acuerdo, en la oportunidad de la audiencia conciliatoria celebrada el día el 5 de septiembre de 2013 ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Coordinación Táchira, llegaron de conformidad con lo establecido en el artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas a un consenso de solución, en el cual manifestaron en forma expresa sin apremio ni coacción la forma y tiempo de ejecución de lo acordado; estableciendo un año para la desocupación del inmueble, es decir que los arrendatarios se comprometieron a hacer entrega del mismo los primeros cinco días del mes de septiembre del año 2014, libre de personas, animales y cosas, solvente en el canon de arrendamiento y servicios públicos. Asimismo, dicha acta contiene expresamente la resolución administrativa que considera para todos los efectos legales ulteriores agotada la instancia administrativa y habilita a la ciudadana N.J.C.M. para acudir a la vía judicial en caso de incumplimiento de lo acordado, tal como lo dispone el artículo 10 eiusdem. La referida resolución administrativa no fue recurrida por los demandados ante la jurisdicción contenciosa administrativa, por lo que la misma alcanzó firmeza y causó estado; y por tanto, constituye un acto administrativo de efectos particulares con carácter de cosa decidida administrativa, cuyo contenido constituye una presunción de certeza que no fue desvirtuada en el proceso por los demandados. En tal virtud resulta forzoso para quien decide declarar sin lugar la apelación y confirmar la decisión apelada de fecha 25 de enero de 2016, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, tal como se indicará expresamente en el dispositivo del fallo. Así se decide.

    III

    DECISIÓN

    En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 3 de febrero de 2016.

SEGUNDO

CONFIRMA la decisión de fecha 25 de enero de 2016 dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, objeto de apelación, mediante la cual declaró con lugar la demanda incoada por la ciudadana N.J.C.M., contra los ciudadanos M.A.S.C. y Subdelia Peñuela de Solano, por entrega de inmueble (vivienda). Consecuencialmente, determinó que los mencionados codemandados deberán hacer entrega a la parte demandante del inmueble que ocupan como arrendatarios, situado en la Avenida Los Agustinos o Industrial, con calle 4, N° 4-04, denominado Quinta C.d.J., de esta ciudad de San Cristóbal, Municipio San C.d.E.T.; junto con los bienes muebles que se señalaron en el inventario anexo al contrato de arrendamiento, debiendo igualmente presentar las solvencias de agua, luz, teléfono y aseo domiciliario.

TERCERO

De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, condena en costas a la parte demandada apelante.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los siete días del mes de marzo del año dos mil dieciséis. Años 205° de la Independencia y 157° de la Federación.

La Juez Titular,

A.M.O.A.

La Secretaria,

Abg. F.R.S.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previas las formalidades de Ley, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del tribunal.

Exp. 6931