Decisión nº 7 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 24 de Octubre de 2016

EL ARRENDADOR cede en arrendamiento con la preferencia ofertiva prevista en el Título VI, Capítulo I, Artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos, al ARRENDATARIO un inmueble de su propiedad, consistente en un galpón para uso comercial, con todos los servicios sanitarios y sus instalaciones eléctricas, ubicado en la calle 13, N° 1-18 de la Urbanización D.C.L. de la ciudad de Ureña Municipio P.M.U.E.T., dicho inmueble se encuentra en perfecto estado de uso, conservación y pintura, igual que sus anexos, acotando que en ese mismo estado debe ser entregado por el ARRENDATARIO. SEGUNDA: El término de la duración del presente contrato es de un año, contado a partir del primero de Julio de 2013. No prorrogable. TERCERA: El canon mensual de arrendamiento es de SEIS MIL QUINIENTO (sic) BOLÍVARES (6.500 Bs.), que deberán ser cancelados por el arrendatario los días primero de cada mes o dentro de los dos días hábiles siguientes, al ARRENDADOR o a quien este (sic) autorice de manera escrita. CUARTA: La falta de pago dos (sic) mensualidades dará pleno derecho al ARRENDADOR, a pedir la disolución del presente contrato y a la entrega material del inmueble arrendado, así como el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas antes mencionadas, sin perjuicio de las demás acciones legales que puedan corresponderle al ARRENDADOR. QUINTA: EL ARRENDATARIO no podrá ceder, traspasar, subarrendar en todo o en parte el inmueble objeto del presente contrato, así como no podrá hacer mejoras ni modificaciones tanto internas como externas sin la correspondiente autorización escrita del ARRENDADOR y en caso de que las hiciere por circunstancias de fuerza mayor, éstas quedarán en beneficio del inmueble a menos que este (sic) exija la demolición de las mismas por cuenta del ARRENDATARIO. … . (Resaltado propio)

b.- Mediante escrito de fecha 21 de abril de 2016 (f. 31), promovió:

1. Documentales:

   1. - El valor y mérito del documento protocolizado en la antes denominada Oficina Subalterna de Registro del Distrito P.M.U.d.E.T. el 22 de junio de 1989, bajo el N° 138, folio 239 vuelto al 270, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, el cual riela en copia simple al folio 5 marcado “A”.

      Se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil. Del mismo se evidencia que en la fecha indicada, 22 de junio de 1989, el demandante P.I.A. hubo la propiedad de las mejoras objeto de la relación arrendaticia, carácter de propietario este que no fue objetado por el demandado.

   2. - Contrato de arrendamiento suscrito entre P.I.A. con el carácter de arrendador, por una parte, y por la otra Jorge Alberto Godoy Mazo y L.E.M.L. con el carácter de arrendatarios, autenticado en la Notaría Pública de Ureña, Estado Táchira, en fecha 19 de mayo de 2009, bajo el N° 47, Tomo 14 de los libros de autenticaciones, cursante en copia simple a los folios 85 al 89 marcado “B”. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Del mismo se evidencia que en la fecha indicada, 19 de mayo de 2009, P.I.A. dio en arrendamiento a Jorge Alberto Godoy Mazo y L.E.M.L., un inmueble de su propiedad consistente en un galpón con su respectiva vivienda familiar con todos los servicios sanitarios e instalaciones eléctricas, ubicado en la calle 13, N° 1-18 de la Urbanización D.C. de la ciudad de Ureña, Municipio P.M.U., Estado Táchira. Que el término de duración del contrato fue establecido en un (1) año contado a partir del día 1° de mayo de 2009, no prorrogable. Que el canon mensual de arrendamiento fue acordado en la cantidad de Bs. 2.300,00 Bs., que debería ser cancelado por los arrendatarios por mensualidades adelantadas, los días primero de cada mes o dentro de los dos días hábiles siguientes, al arrendador o a quien éste autorizara de manera escrita. Que la falta de pago de dos (2) mensualidades daría pleno derecho al arrendador a pedir la resolución del contrato y la entrega material del inmueble arrendado, así como el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas antes mencionadas, sin perjuicio de las demás acciones legales que pudieran corresponderle.

2. Testimoniales:

   1. - Al folio 72 riela declaración del ciudadano D.J., titular de la cédula de identidad N° V- 26.069.104, rendida en fecha 2 de mayo de 2010, quien a preguntas contestó: Que distingue desde hace aproximadamente 6 años al señor P.I.A., por medio del hermano M.A., que vive frente a su casa. Que según lo que él ha hablado con P.I.A., sabe que tiene inconvenientes con el inquilino de su galpón, ya que no está recibiendo el pago ni tampoco le quiere entregar el mismo.

   2. - Al folio 73 corre declaración de la ciudadana S.R.C.H., titular de la cédula de identidad N° V-17.811.002, rendida en fecha 2 de mayo de 2010, quien a preguntas contestó: Que si distingue desde hace 15 años al señor P.I.A., porque era su vecino. Que tiene conocimiento de la problemática del no pago del alquiler, porque escuchó cuando P.I.A. estaba hablando con su esposa, ya que el es una persona de la tercera edad y no tiene otros ingresos.

   Dichas testimoniales se examina a la luz del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de las mismas que los declarantes fueron contestes en afirmar que P.I.A. no está recibiendo el pago de alquiler del galpón de su propiedad.

3. Inspección judicial:

   A los folios 74 y 75 riela acta levantada con ocasión de la inspección judicial practicada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 9 de mayo de 2016, en el inmueble ubicado en la Urbanización D.C.L., Municipio P.M.U., calle 13, N° 1-18 de la ciudad de Ureña. Dicha probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica según lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que el a quo dejó constancia de lo siguiente: Que el inmueble se encuentra conformado por varios salones usados como área de manufactura, depósito de metales, depósito de productos terminados, depósito de productos por empaquetar, depósito en el área de cartones para empaquetamiento. Que observó dos áreas de servicio de baño, un área de servicio, un área de recepción para clientes y proveedores, área de comida y comedor para los trabajadores de la empresa, un dormitorio para el personal de vigilancia o celador, área de acceso vehicular o garaje para carga. Asimismo, que en el inmueble objeto de inspección se realiza una actividad netamente industrial, comprendiendo desde la adquisición de materia prima, manufactura y comercialización de ollas y/o artículos de cocina, así como el mantenimiento industrial.

4. De la confesión espontánea:

   El mérito favorable del contenido de la contestación que efectuara el demandado Jorge Alberto Godoy Mazo, en la cual reconoce que adeuda cánones de alquiler insolutos al propietario demandante y, a su vez, que realizó mejoras en el inmueble objeto del presente juicio de desalojo.

   Al respecto cabe destacar que nuestro M.T. ha establecido que los alegatos y defensas expuestas por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no constituyen la “confesión como medio de prueba” a que se refiere el artículo 1.401 del Código Civil, sino que sirven para fijar el alcance y límite de la controversia, careciendo del “animus confitendi”. (Vid. sentencias Nos. 100 de fecha 12 de abril de 2005, 681 de fecha 11 de agosto de 2006, RC.000555 de fecha 23 de noviembre de 2011 y RC.000491 de fecha 8 de agosto de 2013, Sala de Casación Civil).

   c.- Mediante escrito de fecha 25 de abril de 2016 (f. 35) promovió:

   1. - Copia certificada del expediente N° 027-2016, nomenclatura del mismo tribunal de la causa, contentivo de la solicitud de consignación de cánones de alquiler presentada por el ciudadano Jorge Alberto Godoy Mazo en fecha 28 de enero de 2016. (fs. 36 al 74). Las actuaciones contenidas en dicho expediente se valoran como documentos de fecha cierta, de los que se evidencia que en la fecha indicada, 28 de enero de 2016, Jorge Alberto Godoy Mazo, colombiano, residente, titular de la cédula de identidad N° E-83.231.262, actuando con el carácter de arrendatario del galpón ubicado en la calle 13, N° 1-18 de la Urbanización D.C. de la ciudad de Ureña, Municipio P.M.U.d.E.T., presentó ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio P.M.U. de esta Circunscripción Judicial, solicitud de consignación de los cánones mensuales de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015 y enero de 2016, a favor de P.I.A., a razón de Bs. 8.000,00 cada uno, aduciendo los mismos argumentos expuestos en el escrito de contestación de demanda., en el sentido de que desconoce el domicilio exacto del arrendador y no se le indicó cuenta bancaria alguna donde depositar tales cánones de arrendamiento, por lo que de conformidad con el artículo 51 en concordancia con el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procedía a depositar a nombre del prenombrado arrendador la cantidad de Bs. 56.000,00, correspondiente a los referidos cánones de arrendamiento. Igualmente, conforme a lo previsto en el artículo 53 eiusdem, pidió que se le expidiera el cartel de notificación (f. 37 y 38). Dicha solicitud fue admitida por auto de fecha 2 de febrero de 2016, en el que se ordenó abrir la respectiva cuenta de ahorro en el Banco Bicentenario, Banco Universal, Agencia Ureña, constatándose lo siguiente: Al folio 62, depósito bancario N° 169271966 efectuado el 16 de febrero de 2016 por la cantidad de Bs. 56.000,00, correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015 y enero de 2016, consignado en el expediente en fecha 17 de febrero de 2016.

   Por auto de esa misma fecha fue ordenado el libramiento del cartel de notificación solicitado, el cual fue publicado en el Diario La Nación en su edición de fecha 1° de marzo de 2016 y consignado con el expediente el mismo día (fs. 63, 66-67), no constando que el ciudadano P.I.A. se hubiera hecho presente a objeto de retirar los cánones de arrendamiento depositados.

   Se evidencia, asimismo, que en fecha 24 de febrero de 2016 fue consignado depósito bancario N° 169808265 por Bs. 8.000,00 correspondiente al mes de febrero de 2016 (fs. 64 y 65); el 1° de marzo de 2016, depósito N° 170887341 por Bs. 8.000,00 correspondiente al mes de marzo de 2016 (fs. 66 y 68); y el 5 de abril de 2016, depósito N° 173968426 por la cantidad de Bs. 8.000,00 correspondiente al mes de abril de 2016. (f. 69).

   B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   Mediante escrito de fecha 9 de mayo de 2016 (fs. 76 al 79), la parte demandada promovió las siguientes:

1. Prueba de informes:

   Solicitó se realizara un informe a los efectos de traer a este expediente la solicitud de consignación de alquileres signada con el N° 027-2016, llevada ante el mismo Tribunal de la causa. La evacuación de tal prueba de informes no consta en autos, no obstante, copia certificada del referido expediente de consignaciones fue promovida por el apoderado judicial de la parte actora, la cual ya fue objeto de valoración.

2. Documentales:

   1. - Contrato de arrendamiento suscrito entre P.I.A. con el carácter de arrendador y Jorge Alberto Godoy Mazo con el carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública de Ureña, Estado Táchira, en fecha 14 de abril de 2008, bajo el N° 25, Tomo 16, de los libros de autenticaciones, corriente en copia certificada marcada “A” a los folios 80 al 84. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, evidenciándose del mismo que el ciudadano P.I.A., en fecha 14 de abril de 2008, dio en arrendamiento a Jorge Alberto Godoy Mazo, un inmueble de su propiedad consistente en un galpón y vivienda con servicios sanitarios y sus instalaciones eléctricas en buen estado de conservación y pintura, junto con sus anexos. Que el término de la duración del contrato se estableció en un (1) año, contado a partir del 1° de abril de 2008, no prorrogable. Que el canon mensual de arrendamiento fue acordado en la cantidad de Bs. 1.800,00 que debería ser cancelado por el arrendatario por mensualidades adelantadas o dentro de los tres (3) primeros días de cada mes, al arrendador o a quien éste autorizara de manera escrita. Que la falta de pago de dos (2) mensualidades, así como el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato, daría pleno derecho al arrendador de pedir la inmediata desocupación y entrega del inmueble.

   2. - Contrato de arrendamiento suscrito entre P.I.A. con el carácter de arrendador y Jorge Alberto Godoy Mazo con el carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública de Ureña, Estado Táchira, en fecha 19 de mayo de 2009, bajo el N° 47, Tomo 14 de los libros de autenticaciones, inserto en copia certificada marcada “B” a los folios 84 al 89.

   3. - Contrato de arrendamiento suscrito entre P.I.A. con el carácter de arrendador y Jorge Alberto Godoy Mazo con el carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública de Ureña, Estado Táchira, en fecha 30 de agosto de 2013, bajo el N° 37, Tomo 108 de los libros de autenticaciones, cursante en copia certificada a los folios 90 al 94, marcada “C”.

      Dichas probanzas numeradas 2 y 3 ya fueron objeto de valoración.

   4. - Promovió recibos de pago de cánones de arrendamiento, firmados por el ciudadano P.I.A. en algunos casos y en su gran mayoría por su esposa M.d.A., colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de ciudadanía N° CC-27.582.485. Dichos recibos los anexó en hojas oficio numeradas 1/17, 2/17, 3/17, 4/17, 5/17, 6/17, 7/17, 8/17, 9/17, 10/17, 11/17, 12/17, 13/17, 14/17, 15/17, 16/17 y 17/17, con el objeto de demostrar la continuidad de la relación de arrendamiento, así como el pago de cánones de arrendamiento desde el 3 de octubre de 2007 al 24 de junio de 2015.

      De tales recibos de pago se desechan los corrientes a los folios 95 al 108, por no formar parte de la materia controvertida; y se examinen los que corren a los folios 109 al 111 correspondientes al pago de cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2015, en virtud de que los mismos interesan para la decisión que ha de tomarse en el presente juicio y no fueron impugnados en forma alguna por la parte actora, sirviendo para demostrar que el arrendatario J.A.G.M.p. los referidos cánones de arrendamiento.

      Del anterior análisis probatorio puede concluirse que el ciudadano P.I.A. dio en arrendamiento a Jorge Alberto Godoy Mazo, un inmueble de su propiedad consistente en un galpón y vivienda ubicado en la calle 13, N° 1-18 de la Urbanización D.C.L.d.U., Municipio P.M.U.d.E.T., en fecha 14 de abril de 2008, por el término de fijo de un (1) año contado a partir del 1° de abril de 2008, no prorrogable. Que en fecha 19 de mayo de 2009 suscribió nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble con el mencionado Jorge Alberto Godoy Mazo y con L.E.M.L., por término de un (1) año contado a partir del día 1° de mayo de 2009, no prorrogable. Que en fecha 30 de agosto de 2013 suscribió un último contrato de arrendamiento con Jorge Alberto Godoy Mazo, circunscribiendo el objeto del mismo al referido galpón de su propiedad ubicado en la calle 13, N° 1-18 de la Urbanización D.C.L.d.U., Municipio P.M.U.d.E.T., estableciendo como término de duración un (1) año contado a partir del 1° de julio de 2013, no prorrogable, es decir, con vencimiento el 1° de julio de 2014, y como canon mensual de arrendamiento la suma de Bs. 6.500,00 que el arrendatario Jorge Alberto Godoy Mazo debería pagar los días primero de cada mes o dentro de los dos días hábiles siguientes, al arrendador P.I.A. o a quien éste autorizara de manera escrita; y que la falta de pago de dos (2) mensualidades daría pleno derecho al arrendador a pedir la disolución del contrato y la entrega material del inmueble arrendado.

      Quedó probado, igualmente, que el referido galpón está destinado a la actividad industrial, funcionando en él una fábrica de ollas; que el arrendatario pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre del año 2014 y de enero a junio del año 2015; y que el depósito de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015 y enero de 2016, fue hecho constar en el expediente de consignaciones No. 027-2.016 en fecha 17 de febrero de 2016.

      Ahora bien, concluido el análisis probatorio observa esta sentenciadora lo siguiente:

      Aun cuando el actor alega en el libelo de demanda, que la relación arrendaticia se desarrollaba en forma indeterminada para el momento de su interposición, se aprecia que habiendo vencido el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 1° de julio de 2014, y siendo que la relación arrendaticia se inició en fecha 1° de abril de 2008, es decir, que tuvo una duración de más de cinco (5) años y menor de diez (10) años, comenzó a correr de pleno derecho a partir del día 2 de julio de 2014 la prórroga legal de dos (2) años prevista en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra dice:

      Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

      a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

      b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

      …Omissis…

      Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. (Resaltado propio).

      En efecto, el legislador contempló la prórroga legal como un beneficio para el arrendatario que celebra un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con el objeto de que a su vencimiento, el mismo siga ocupando el inmueble durante el tiempo máximo que conforme a la duración del contrato corresponda, de acuerdo con lo establecido en el transcrito artículo 38.

      La prórroga legal procede aun cuando las partes no lo establezcan en el contrato de arrendamiento, puesto que opera de pleno derecho por expresa disposición del artículo 39 eiusdem, por el solo vencimiento del plazo estipulado por las partes como duración de la relación arrendaticia. Por ello, tampoco requiere decreto del órgano jurisdiccional; sólo basta la voluntad del arrendatario de hacer uso de dicho derecho al continuar ocupando el inmueble al vencimiento del lapso de duración establecido en el contrato, siempre que se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales

      En el caso sub iudice, se aprecia de las actas procesales que el arrendatario siguió ocupando el inmueble arrendado al vencimiento del lapso de duración establecido en el último contrato y pagó los cánones de arrendamiento desde el mes de julio de 2014 hasta el mes de junio de 2015, por lo que no tiene aplicación lo dispuesto en el artículo 40 del mencionado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      De igual, forma se aprecia que la demanda que dio origen al presente juicio fue interpuesta en pleno desarrollo del lapso correspondiente a la prórroga legal el 09 de marzo de 2016 (f. 3), por el arrendador P.I.A. contra el arrendatario J.A.G.M.p. desalojo del galpón objeto del contrato de arrendamiento con fundamento en el artículo 34, literales a) y e) de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmoboliaarios, el cual es del tenor siguiente:

      Artículo 34. Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

      a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

      …

      e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

      …

      Parágrafo Segundo.- Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. (Resaltado propio).

      De la norma transcrita se desprende que el desalojo es la vía procesal idónea para obtener la desocupación de inmuebles objeto de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, por las causales taxativas en ella previstas; pero no procede cuando se trata de inmuebles objeto de contratos de arrendamiento a tiempo determinado.

      Así las cosas, encontrándose para el momento de interposición de la demanda la relación arrendaticia que rige a las partes en el lapso de prórroga legal, la cual debe considerarse a tiempo determinado, mal podía el demandante incoar la acción de desalojo, cuando por disposición expresa de ley la misma sólo es procedente en los contratos de arrendamiento celebrados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

      En consecuencia, resulta forzoso para quien decide declarar inadmisible la demanda por desalojo que dio origen al presente juicio. Así se decide.

      III

      DECISIÓN

      En orden a las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 1° de agosto de 2016.

INADMISIBLE la demanda incoada por P.I.A. contra J.A.G.M.p. desalojo del inmueble de su propiedad constituido por un galpón para uso industrial, ubicado en la calle 13, N° 1-18, Urbanización D.C.L. de la ciudad de Ureña, Municipio P.M.U.d.E.T..

Condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Queda REVOCADA la decisión de fecha 14 de julio de 2016 dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, objeto de apelación.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veinticuatro días del mes de octubre del año dos dieciséis. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y bájese el expediente en su oportunidad legal.

La Juez Titular,

A.M.O.A.

La Secretaria Temporal,

Abg. M.F.A.S.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp. N° 7005