Decisión de Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario de Tachira, de 17 de Febrero de 2011

Fecha de Resolución17 de Febrero de 2011
EmisorJuzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario
PonenteJeanne Lisbeth Fernández
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

Expediente Nº 2.342

El presente expediente contiene el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO accionaran los abogados M.I.C.M. y VALMORE R.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-17.368.179 y V-4.211.653, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 129.370 y 13.163, actuando con el carácter de apoderados judiciales del COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA, corporación gremial inscrita ante el Registro Subalterno del otrora Distrito San Cristóbal bajo el N° 23 folios 28 y 29 Protocolo Tercero de fecha 27 de marzo de 1.941, y con una modificación estatutaria inscrita ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 31 de agosto de 2.005 bajo la matrícula 2005-LRC-T05-26; en contra de la sociedad mercantil “SUPLICLINICAS C.A.”, compañía inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el Nª 32 Tomo 48-A de fecha 18 de abril de 1979, con domicilio principal en la ciudad de Caracas y sucursal domiciliada en la dirección correspondiente al local arrendado en esta ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, en la persona de su representante legal ciudadano H.G.B.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.064.864, y representada judicialmente por los abogados J.L.M.F. y P.G.P.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-5.644.635 y V-5.020.633, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 23.698 y 118.916 respectivamente y de este domicilio.

Conoce esta Alzada del presente expediente en v.d.R.D.A. ejercido por la representación judicial de la parte demandada el 20 de julio de 2010, contra la sentencia dictada el 4 de junio de 2010 por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, mediante la cual se declaró CON LUGAR LA DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; CONDENÓ A LA PARTE DEMANDADA A LA ENTREGA DEL INMUEBLE; AL PAGO DE LA CANTIDAD DE VEINTISIETE BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 27,00) POR CADA DÍA DE RETRASO EN LA ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO A PARTIR DEL 01 DE JUNIO DE 2009 HASTA LA FECHA EN QUE QUEDE DEFINITIVAMENTE FIRME TAL DECISIÓN; Y LA CONDENÓ EN COSTAS.

I

ANTECEDENTES

En fecha 1° de junio de 2009 (folios 1 al 11), es presentado para su distribución libelo de demanda junto con anexos que van de los folios 12 al 35. Por auto de fecha 19 de junio de 2009 el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, le dio entrada y el curso de ley correspondiente (folio 36 y vuelto).

Por escrito de fecha 13 de agosto de 2009 (folios 74 al 81), el representante legal de la parte demandada asistido de abogados contestó la demanda.

Riela a los folios 84 al 95, escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado VALMORE R.P., y anexos corrientes a los folios 96 al 108, y complementario de fecha 5 de mayo de 2009 (folios 176 al 178), junto con anexos corriente a los folios 179 al 188. En fecha 30 de septiembre de 2009 (folios 110 al 113), la parte demandada hizo lo propio presentado su escrito probatorio, y anexos que van del folio 114 al 168.

Transcurrido como fue el lapso probatorio, corre a los folios 205 al 225 la decisión dictada el 4 de junio de 2010 con asiento diario N° 12, ya relacionada ab initio. Decisión que fue apelada en fecha 20 de julio de 2010 por la parte demandada, y que por auto de fecha 23 de julio de 2010 el a quo oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor correspondiente (folios 232 y 234).

En fecha 11 de agosto de 2010 este Juzgado Superior recibió el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 2.342 (folios 236 y 237).

II

DE LA DEMANDA

La parte actora en su escrito contentivo de la demanda arguyó que:

…en fecha treinta (30) de Abril del 2.005, nuestro representado “Colegio de Médicos del Estado Táchira”, adquirió la propiedad sobre la totalidad de un inmueble, donde actualmente funciona su sede, situado en la Avenida L.O., frente al Hospital J.M.V., conocido como Hospital Central, Parroquia La Concordia, según consta en Acta de Liquidación de la anterior propietaria Asociación del Colegio de Médicos, Farmacéuticos, Odontólogos y Médicos Veterinarios del Estado Táchira C.A. “ACOPROTACA”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 12 de Julio del 2.005, bajo el Nro. 50, Tomo 14-A, con sus linderos y medidas, así como las edificaciones, que lo conforman, anexo al libelo marcado “B”.

Pues bien, fue convenio expreso en el instrumento de liquidación señalado en el apartado anterior que el Colegio de Médicos del Estado Táchira, como único accionista de ACOPROTACA, recibiera la propiedad total del inmueble, del cual forma parte el inmueble arrendado, y que efectivamente se le transfirió la propiedad de dicho inmueble en pago de sus aportes como único accionista conforme al documento registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo la matrícula 2.005.LRI-T41-18, de fecha 19 de Agosto de 2.005, anexo marcado “C”, y en virtud del cual, como único y nuevo propietario el COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA asumiría en lo sucesivo la condición de arrendador en todos aquellos contratos que con tal carácter hubiese celebrado “ACOPROTACA”, entre los cuales está el contrato de arrendamiento celebrado entre la compañía liquidada y la sociedad de comercio “SUPLICLINICAS C.A.”, mediante la cual la primera da en arrendamiento a la segunda; un local comercial que forma parte del inmueble general aludido, con una extensión de treinta y cuatro metros cuadrados (34,00 Mts2) aproximadamente y se encuentra dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el local arrendado al Restaurante El Comelón; ESTE: con la Avenida L.O., que es su frente; OESTE: con las edificaciones que fueron de ACOPROTACA, hoy Colegio de Médicos del Estado Táchira y SUR: con inmueble que forma parte de las instalaciones generales del Colegio de Médicos, arrendado a la Farmacia San Sebastián, contrato este autenticado en fecha tres (03) de junio de 2004, ante la Oficina Notarial Tercera de la ciudad de San Cristóbal, anotado bajo el Nro. 05, Tomo 69, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría…, donde se convino que el período de duración del contrato sería de dos (02) años, contados a partir del primero (1°) de junio de 2.004, y, en consecuencia, con vencimiento el día 31 de Mayo de 2.006… .

Ahora bien, el contrato de arrendamiento suscrito por “SUPLICLINICAS C.A.”, del cual es continuador nuestro representado, establece en su cláusula SEGUNDA, que el mismo podría ser prorrogado… siempre y cuando concurriesen tres requisitos, cuya exigencia concurrente se transcribe de un modo textual a continuación: las siguientes circunstancias: …primera: incremento del canon de arrendamiento sobre la base del índice inflacionario registrados por el Banco Central de Venezuela, específicamente los índice de precios al consumidor acumulados en el período de su duración; segunda: que la arrendataria, manifieste por escrito su voluntad de prorrogarlo, con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento del término y tercera: que la arrendadora haya aceptado por escrito y expresamente la prórroga propuesta.

…La Arrendataria…, por intermedio de su representante legal H.G.B.G., en comunicación dirigida al COLEGIO DE MÉDIDOCOS DEL ESTADO TÁCHIRA, con fecha quince (15) de Enero del 2.006, que se anexa marcada “E”…, le solicitó, la prórroga del contrato de arrendamiento, y ante esta propuesta, el COLEGIO DE MEDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA, por intermedio de su representante legal Dra. N.N.D.A., en su condición de Presidenta y del secretario de Finanzas Dr. P.P.C., mediante oficio N° 03624, de fecha 24 de enero de 2006…, le negó la propuesta e hicieron del conocimiento de la arrendataria que el Colegio de Médicos decidió emprender un proyecto arquitectónico de remodelación de sus instalaciones… .

Hora bien, una vez vencido el término del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende, endecha treinta y uno (31) de mayo de 2006, la arrendataria optó por hacer uso de su derecho de prórroga legal, a partir del primero de Junio del 2.006, que fue de tres (3) años, según lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo Nro. 38 literal “d”, por cuanto la relación arrendaticia se mantuvo por más de diez (10) años vigente...

No obstante, vencida como está la prórroga legal que finalizó el 31 de Mayo del 2.009, la arrendataria…, no ha hecho formal entrega, del inmueble arrendado, libre de personas y de bienes, incumpliendo con su proceder el contrato de arrendamiento que establece la obligación contractual de la arrendataria de entregarlo una vez que haya gozado de la prórroga legal.

…Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas…, procedemos a demandar en este acto a la Sociedad Mercantil SUPLICLINICAS C.A., en la persona de su presidente, ciudadano HOMERO GILBERTO BRICEÑO GONZÁLEZ…, como en efecto lo demandamos en acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

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III

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La parte demandada en su escrito de contestación expresó:

…Niego, rechazo y contradigo que me una algún contrato de arrendamiento con el Colegio de Médicos, lo cierto es fui sorprendido en mi buena fe por unos señores que se presentaron como propietarios de los locales que ocupamos hace más de 25 años y se identificaron como Directivos del Colegio de Médicos…; que las instalaciones que ocupa su representada, no son ni han sido propiedad de ACOPROTACA, ni de la demandante, ya que los terrenos sobre los cuales reposa el local demandado fueron construidos sobre terreno ejido, propiedad de la Municipalidad de San Cristóbal, Estado Táchira, por lo tanto el demandante no tiene interés ni cualidad, para demandarlo, en una relación, que no existe; ya que la demandante es solo propietaria de seis mil cincuenta y cuatros metros cuadrados con cuarenta centímetros (6.054,40 m2), por lo que, no existe relación legal de arrendamiento con la demandante, ya que no puede ser arrendadora de terrenos de la Municipalidad; solicito que se notifique de la presente demanda al Síndico Procurador del Municipio San Cristóbal; …se reserva el derecho de demandar a la accionante por enriquecimiento sin causa, por haber cobrado un alquiler de un inmueble construido sobre terreno ejido…

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IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

…Habiéndose admitido y agregado el escrito de pruebas de ambas partes, por este Tribunal y analizadas y valoradas, como fueron las mismas por haber sido aportadas al proceso y de conformidad con el principio que comprende la materia aprobatoria, este sentenciador observa: por cuanto se ha ejercido el derecho de exigir el cabal cumplimiento de un contrato de arrendamiento que la parte demandada, ya identificada, celebró con la parte demandante y por ende la inmediata entrega del bien inmueble arrendado y objeto de la presente controversia, por haber finalizado el lapso y haber disfrutado la arrendataria de la prórroga legal; y a.p.l. defensa de falta de cualidad alegada por la parte demandada; en razón y causa de que la demandante no es propietaria de la totalidad del terreno donde se encuentran enclavadas las mejoras, dentro de las cuales, se encuentra el local objeto de la presente pretensión.

Ahora bien, LA FALTA DE CUALIDAD, según el doctrinario A.R.R., en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II , pág. 27 al 28: “La legitimación es la cualidad necesaria e las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualquier sujeto, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: la persona que se afirma titular de un interés público propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)… . Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda, mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa.”

…Ahora bien, en el caso bajo examen, resulta patente para que el Jurisdicente, que no cobra relevancia que el arrendador no propietario del terreno donde se han realizado mejoras... (entre ellas el local objeto de la demanda), demande a su arrendatario para pedir el cumplimiento del contrato de locación, porque lo que aquel defiende es un derecho propio (el arrendador, no del propietario), de modo que hay correspondencia lógica entre el titular del estado jurídico sustancial con el titular de la acción, en otras palabras, ser o no dueño del inmueble arrendado no le quita cualidad de arrendadora a la parte demandante, porque la extensión del derecho de propiedad no es lo que confiere tal legitimación, esto es asunto que internamente interesa sólo a los condueños, no a quien, como en el caso de autos, resulta arrendatario de la cosa común, pues frente a ella, el arrendador no propietario, puede y tiene cualidad para ejercer las acciones de cumplimiento del contrato de arrendamiento, porque al acudir a la jurisdicción lo hace en función de ser titular del derecho sustancial (derecho propio), y por tanto, titular del derecho de …Asimismo, en razón de lo expuesto, se desecha la defensa de falta de cualidad formulada por la parte demandada, y así se decide.

Por cuanto no existe otra defensa de fondo por parte de la demandada…, se tiene, que queda demostrado en la litis que el contrato de arrendamiento estableció que el lapso de duración era de dos (02) años, contados a partir del primero (01) de Junio del 2.004, que el mismo podía ser prorrogado si se producía un incremento del canon de arrendamiento, si la arrendataria manifestaba por escrito de prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación, al vencimiento del mismo y si la arrendadora aceptaba por escrito la prórroga propuesta. Por lo que, teniéndose en cuenta, que en autos no consta, que se hubiese cumplido los supuestos para la prórroga del contrato, se concluye que el referido contrato finalizó el treinta y uno (31) de Mayo de 2.006, y así se establece.

…Por cuanto no hubo contestación en cuanto a que la relación arrendaticia fue por más de diez (10) años, le correspondió a la arrendataria una prórroga legal de tres (3) años, a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De manera que, la arrendataria, comenzó el disfrute de la prórroga legal el primero del mes de Junio del 2.006 y finaliza el treinta y uno (31) de mayo del 2.009, fecha ésta en la cual nace para la arrendadora, su derecho de solicitar el cumplimiento de la entrega del inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se establece.

En consecuencia, de haber disfrutado la arrendataria de su prórroga legal, a la que legítimamente tenía derecho, y no haber hecho entrega del inmueble, después de la fecha de su disfrute; se tiene, que la demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento por terminación del término contractual y disfrute de la prórroga legal del inmueble arrendado en los términos planteados en la presente causa, debe ser declarada con lugar, y así se decide.

DE LA CLAUSULA PENAL

En cuanto a la cláusula penal, se tiene que efectivamente las partes convinieron en la cláusula octava del contrato de arrendamiento: que en caso de retardo en la entrega del inmueble la arrendataria se obliga a pagar la cantidad de Veintisiete Mil Bolívares Con Cero Céntimos (Bs. 27.000,00) por cada día de retraso.

…En consecuencia, se declara que la parte demandada, está obligada a pagar a la parte actora la cantidad de VEINTISIETE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 27,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble objeto de la controversia, a partir del primero (01) de Junio de 2.009, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión…

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V

MOTIVOS DE LA DECISIÓN

PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD

Por escrito del 13 de agosto del año 2009 (folios 74 al 81), la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, opuso la falta de cualidad de la parte demandante, con fundamento, en que la parte actora no es propietaria del inmueble arrendado, por cuanto según su decir, el verdadero propietario es el Municipio San Cristóbal del estado Táchira.

La inadmisibilidad de la acción entre otras causales legales hace referencia a la falta de alguno de los presupuestos procesales cuya ausencia acarrea indefectiblemente su inadmisibilidad, tal es el caso, de la falta de cualidad e interés procesal, la cual afecta directamente la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el Juez puede de oficio constatar tal situación incluso sobrevenidamente, ya que el órgano jurisdiccional se activa en base al derecho de acción.

La jurisprudencia patria es abundante, pacífica y reiterada; así tenemos que, la Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 6 de diciembre de 2005, expediente Nº 2.584, dejó establecido:

…Para esta Sala,…, la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción.

. (Subrayado y negritas de quien sentencia).

En sentencia del 20 de diciembre del año 2001, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N° 000827, se señaló:

…En este sentido, la Sala de Casación Civil ha reproducido abundante doctrina patria sobre el tema, como la siguiente:

…La cualidad, en el sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación pasiva.

El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado.

(Subrayado y negrillas de del Tribunal).

Así las cosas, de la revisión y análisis efectuado a las actas que conforman el presente expediente, específicamente del contrato de arrendamiento, se desprende que entre la Sociedad Mercantil “SUPLICLINICAS C.A.”, y la “ASOCIACIÓN DE COLEGIO DE MÉDICOS, FARMACÉUTICOS, ODONTÓLOGOS Y MÉDICOS VETERINARIOS DEL ESTADO TÁCHIRA C.A.”, fue celebrado contrato de arrendamiento. También se constata de autos que el COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA adquirió dicho inmueble, y como nuevo propietario se subrogó en los derechos y obligaciones de la arrendadora (ACOPROTACA). Igualmente, la demandada acepta que ha venido pagando los cánones de arrendamiento a quien se presentó como la arrendadora. Finalmente, para arrendar no se requiere ser propietario del inmueble, pues perfectamente el dueño de unas bienhechurías edificadas sobre terreno de la Municipalidad puede arrendarlas, ya que no está arrendando el terreno sino las bienhechurías o mejoras o edificaciones. En consecuencia, a juicio de esta sentenciadora, deviene la cualidad de la demandante para intentar y sostener el presente juicio, debiendo por tanto declararse sin lugar la defensa de fondo de falta de cualidad de la parte actora opuesta por la parte demandada, Y ASÍ SE DECIDE.

Resuelto lo anterior, pasa de seguidas esta Alzada a pronunciarse sobre el mérito de la causa.

En la presente acción de cumplimiento de contrato arrendaticio, la parte actora en su libelo de demanda señaló que su representada en su condición de arrendadora dio en alquiler mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado a la SOCIEDAD MERCANTIL “SUPLICLINICAS C.A.”, un bien inmueble identificado así: Local comercial ubicado en la Avenida Dr. L.O., al frente del Hospital Central de San Cristóbal, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira. Que en dicho contrato fue previsto un plazo de duración de dos (2) años prorrogable previo el cumplimiento de los supuesto establecidos para tal fin, con vigencia desde el día 1° de junio de 2004 hasta el 31 de mayo de 2006 (ambas fechas inclusive); que vencido el contrato, transcurrió a favor de la arrendataria la prórroga legal de conformidad con establecido en el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, tres (3) años, pues en el mismo contrato las partes indicaron que la relación arrendaticia se había mantenido en el tiempo por más de diez(10) años, la cual venció el treinta y uno (31) de mayo del año 2009; que la demandada, una vez vencida con creces la prórroga legal no ha cumplido en la entrega del inmueble, incurriendo de esta manera en un incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Efectivamente, esta Alzada constató:

.-Que entre la ASOCIACIÓN CIVIL DE MÉDICOS, FARMACÉUTICOS, ODOTÓLOGOS y MÉDICOS VETERINARIOS DEL ESTADO TÁCHIRA “ACOPROTACA” (actualmente subrogada en el COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA), y la SOCIEDAD MERCANTIL “SUPLICLINICAS C.A.”, fue autenticado contrato de arrendamiento a tiempo determinado por ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, bajo el N° 05 Tomo 69, de fecha 3 de junio de 2004.

.-Que la prórroga legal de tres (3) años establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se encuentra vencida.

Ahora bien, los artículos 1.133 y siguientes del Código Civil Venezolano, establecen:

Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo: 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Por su parte, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

La acción por resolución y por cumplimiento de contrato encuentra su fundamento legal en el artículo 1.167 del Código Civil, que señala:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Negritas y subrayado del Tribunal).

Esta norma es la base legal de la acción por Resolución o Cumplimiento de Contrato, estableciendo la misma como requisito el hecho de que una de las partes no ejecute su obligación, la cual es procedente solo respecto de los contratos bilaterales. En los contratos bilaterales, como su denominación lo indica, se crean deberes y derechos recíprocos entre los contratantes.

PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL ITER PROCESAL

La parte demandante trajo a los autos:

  1. - Copia fotostática simple del acta de liquidación de la Asociación del Colegio de Médicos, Farmacéuticos, Odontólogos y Médicos Veterinarios del Estado Táchira (ACOPROTACA), inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el 12 de junio de 2005, anotada bajo el N° 50, Tomo 14-A. Se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y de la misma se desprende que el inmueble arrendado forma parte de uno mayor que fue adjudicado al COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA, el cual asumió entonces la condición de arrendador en todos los contratos que con tal carácter celebró ACOPROTACA.

  2. - Copia fotostática simple de documento contentivo dación en pago protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo matrícula N° 2005-LRI-T41-18 de fecha 19 de agosto de 2005. Se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, desprendiéndose de tal prueba que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento ha sido demandado, fue dado en pago por ACOPROTACA al COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA.

  3. - Original de contrato de arrendamiento debidamente otorgado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de San Cristóbal en fecha 03 de junio de 2004, anotado bajo el N° 06, Tomo 69 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Del mismo se desprende la relación arrendaticia cuyo cumplimiento se ha demandado, destacándose que para esa fecha ya contaba con más de diez (10) años, pues así expresamente lo expresaron las partes contratantes.

  4. - Comunicación de fecha 15 de enero de 2006 dirigida al COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA, por la cual SUPLICLÍNICAS C.A. manifestó su voluntad de hacer un nuevo contrato de arrendamiento. Se valor y aprecia en cuanto no fue impugnada.

  5. - Comunicación del 24 de enero de 2006, mediante la cual la parte arrendadora avisa a la arrendataria sobre la no continuación del contrato de arrendamiento. Se valora y aprecia en cuanto no fue impugnada.

  6. - Notificación Judicial N° 6891 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial. A través de esta notificación el arrendador requirió a la arrendataria la entrega del inmueble libre de personas y cosas para el primero (01) de junio de 2009, por haber concluido la prórroga legal.

  7. - Boleta de Notificación de fecha 25 de julio de 2006, emanada del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial. De ella se desprende que SUPLICLÍNICAS C.A. con el carácter de arrendataria, consignó a favor de la ASOCIACIÓN CIVIL COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA la cantidad de setenta mil doscientos cincuenta y tres bolívares con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 70.253,55) por concepto de pago de canon de arrendamiento

  8. - Resolución de fecha 21 de julio de 2009 emanada de la División de Catastro de la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal. De la misma consta que la División de Catastro negó a la parte demandada la solicitud de contrato de arrendamiento del terreno sobre el cual están construidas las mejoras que ocupa en calidad de arrendataria.

  9. - Inspección Judicial sobre el inmueble arrendado efectuada el 5 de octubre de 2009. Se valora en cuanto que el juez de la causa pudo observar por sí mismo que el inmueble arrendado forma parte de las instalaciones generales donde tiene su sede el Colegio de Médicos del estado Táchira.

  10. - Promovió la confesión judicial de la parte demandada que se desprende de su escrito de contestación. Al respecto, debe indicarse que los dichos de las partes en sus escritos forman parte de los medios de defensa empleados y por tanto no pueden considerarse como medios probatorios; por tal razón no se valora.

  11. - Copia certificada del expediente N° 383-2006 que cursa por ante el mismo Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, cuyas actas se refieren a la consignación de cánones de arrendamiento que realiza SUPLICLÍNICAS C.A. a favor del COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA.

    La parte demandada trajo a los autos:

  12. - La confesión hecha por la parte demandante en cuanto a que de forma ilegal e indebida cobraba cánones de alquiler por inmueble edificado sobre terrenos que pertenecen a la Alcaldía de San Cristóbal. Sobre este medio probatorio, ha sido conteste nuestra jurisprudencia patria en establecer que los alegatos y defensas que las partes hagan en sus escritos de demanda, contestación y alegatos, no constituyen medio de prueba en cuanto no lleva implícito el ánimo de confesar expresamente, razón por la cual no se le da valor probatorio a esta prueba.

  13. - Que las instalaciones donde funciona la empresa mercantil SUPLICLÍNICAS C.A., no son, ni han sido propiedad nunca de ACOPROTACA ni del COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA y que, tratándose de suelo propiedad de la Alcaldía es de mero derecho resaltar que ninguna persona natural o jurídica puede adquirir por usucapión los bienes de la Nación, del Estado ni de los Municipios, a menos que por contrato la Municipalidad le ceda y traspase terrenos. Sobre estas pruebas considera esta juzgadora que el objeto de la pretensión lo constituye en el presente caso una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, razón por la cual son totalmente impertinente estas pruebas o alegatos.

  14. - El alegato de que el demandante ACOPROTACA primero y luego el COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA se abrogaron la condición de propietarios-arrendadores y en efecto, que les han venido cobrado un canon de arrendamiento. Sobre este punto ya se explicó anteriormente que ha sido constante de nuestra jurisprudencia patria en establecer que los alegatos y defensas que las partes hagan en sus escritos de demanda, contestación y alegatos, no constituyen medio de prueba en cuanto no lleva implícito el ánimo de confesar expresamente, razón por la cual no se le da valor probatorio a esta prueba.

  15. - La buena fe de su representada, a lo cual esta juzgadora no le da valor probatorio, en virtud de que dado el contrato cuyo cumplimiento se demandó, el juez está sujeto en principio a la autonomía de la voluntad de las partes y, tomando en consideración lo alegado y probado en las actas, procede a dictar su fallo, constituyendo lo aquí promovido más que una prueba un alegato.

  16. -Que el COLEGIO DE MÉDICOS viola su propósito de asociación e incurre en enriquecimiento sin causa. Este alegato no constituye medio de prueba.

  17. - Documentales:

    -Documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de San Cristóbal estado Táchira, en fecha 1° de marzo de 1956 folios 208 al 210 número 126 del primer trimestre tomo tercero, mediante el cual el Colegio de Médicos adquirió del Concejo Municipal una parcela de terreno con una superficie de 3.054,40 mts 2 y, posteriormente adquirió una parcela de 3.000 mts, según documento protocolizado en la misma oficina bajo el N° 61 tomo 1 protocolo primero de fecha 10 de noviembre de 1958. Estas pruebas no se valoran por cuanto son impertinentes, en virtud de que lo demandado fue el cumplimiento de un contrato de arrendamiento y aquí no se discuten derechos de propiedad.

  18. - Prueba de Informes:

    -Para requerir de la Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Planificación Urbana, información sobre la existencia de un oficio con el N° DPU-VU-258-07, dirigido a la arquitecta Sybyl O.V., donde se expresa que ésta hizo solicitud de variables urbanas sobre un terreno propiedad del Colegio de Médicos del estado Táchira, expediente N° 299-07, para una edificación y propuesta de ampliación para uso deportivo, recreacional y de servicios sobre un terreno propio con un área total de 11.173,59 mts2.

    Esta prueba no se valora por cuanto no consta en las actas que se hubiese remitido la información.

    -Para requerir de la División de Catastro Municipal y dejar constancia del contenido de la solicitud de fecha 22 de mayo de 2009, mediante la cual solicitó la demandada el arrendamiento del terreno sobre el cual funciona SUPLICLÍNICAS C.A., expediente N ° SRA-05-09, así como que se deje constancia que dicho expediente se encuentra dentro del término legal para la decisión del recurso de reconsideración sobre la resolución N° CE/RES/180-09 de fecha 31 de julio de 2009.

    Sobre esta prueba se evidencia al folio 191 y 192 la respuesta del oficio N° 757 procedente de la Jefe del Área Legal de Catastro, la cual se valora conforme demuestra la relación arrendaticia que existe entre las partes.

  19. - Promueve la ilegalidad de la supuesta liquidación mercantil presentada por la parte demandante, por no llenar los requisitos esenciales y formales que un proceso de tal transcendencia debe cumplir. Sobre este punto considera quien decide que no es un medio probatorio, razón por la cual no se le da valor probatorio.

  20. - Promueve y anexa fotocopia de plano levantado por la División de Catastro Municipal, el cual no se valora por ser impertinente, dado que el objeto de la pretensión es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento.

  21. -Promovió informes a la División de Catastro Municipal para dejar constancia de la existencia y contenido real del plano y que las medidas y linderos que le corresponden al Colegio de Médicos no excede de 6.054 mts2. Esta prueba no se valora en virtud de que no fue admitida ni hubo pronunciamiento en el auto de admisión de pruebas de fecha 30 de septiembre de 2009.

  22. - Inspección Judicial la cual observa esta juzgadora que no fue admitida en el auto de fecha 30 de septiembre de 2009 inserto al folio 169; más sin embargo, en virtud de la comunidad de la prueba fue evacuada por cuanto fue promovida por la parte actora y debidamente admitida. Dicha prueba ya la valoró esta juzgadora.

    Del análisis probatorio efectuado, y vistos los fundamentos de la pretensión, observa esta Juzgadora que la parte demandante alegó en su escrito libelar el incumplimiento en la entrega del inmueble arrendado por parte de la arrendataria vencida como fue la prórroga legal el 31 de mayo del año 2009, sin que la parte demandada (arrendataria) en su escrito de contestación haya argüido ni con las pruebas haya demostrado lo contrario, es decir, en el asunto sub examine quedó demostrado que entre ACOPROTACA (arrendadora) y SUPLICLÍNICAS C.A. (arrendataria) se suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con vigencia de dos (2) años, contados a partir del 1° de junio de 2004 y con vencimiento el 31 de mayo de 2006; que el COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA se subrogó en la condición de arrendador, por lo que la relación arrendaticia continuó en los mismos términos pactados, tal y como lo preceptúa el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que vencido el término del contrato el 31 de mayo de 2006, comenzó a correr la prórroga legal según lo dispuesto en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, por un lapso de tres (3) años, pues expresamente las partes señalaron en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 3 de junio de 2004, que la relación arrendaticia se había iniciado desde hace más de diez (10) años; que el 31 de mayo de 2009 finalizó la prórroga legal sin la que la arrendataria haya entregado voluntariamente a la parte arrendadora el inmueble arrendado. Por las razones expuestas, resulta procedente la acción fundada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según el cual, vencida la prórroga legal, el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, Y ASÍ SE RESUELVE.

    En cuanto al pago de la cláusula penal, cabe indicar que nuestro Código Civil en sus artículos 1.257 y 1.258 establece:

    Artículo 1.257: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.

    Artículo 1.258: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.”

    De las normas transcritas debe tenerse que la cláusula penal comporta una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o el retardo en el cumplimiento de una obligación, y que en el caso de autos, de la cláusula OCTAVA del contrato de arrendamiento se desprende que fue prevista por el retardo en la entrega del inmueble arrendado, por lo que tal concepto es procedente, y ha de condenarse a la parte demandada al pago de veintisiete bolívares (Bs. 27,00) a partir del 31 de mayo de 2009 exclusive y hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, y que el cálculo se haga mediante experticia complementaria del fallo tal y como se previó en la sentencia apelada, Y ASÍ SE RESUELVE.

    VI

    DISPOSITIVA

    Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por los abogados P.G.P. y J.L.M.F. contra la sentencia dictada en fecha 4 de junio de 2010 por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

SEGUNDO

Se declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL interpuesta por el COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA a través de sus apoderados judiciales los abogados M.I.C.M. y VALMORE R.P., contra la sociedad mercantil SUPLICLINICAS C.A., todos plenamente identificados en esta sentencia.

En consecuencia, se CONDENA a la parte demandada en lo siguiente:

2.1.- Hacer entrega a la parte demandante del inmueble dado en arrendamiento, en conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2.2.- Pagar la suma de veintisiete bolívares con cero céntimos (Bs. 27,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado, a partir del 1° de junio de 2010 inclusive y hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión. Dicho cálculo se hará mediante experticia complementaria del fallo y por un solo experto, tal y como se dispuso en la sentencia apelada.

Se condena en costas a la parte demandada y apelante de conformidad con lo previsto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda CONFIRMADA la sentencia apelada.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Publíquese esta sentencia en el expediente Nº 2.342, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los diecisiete (17) días del mes de febrero del año dos mil once. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

La Jueza Titular,

J.L.F.D.A.

Refrendada por

El Secretario,

J.G.O.V.

En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 2.342, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) dejándose copia certificada para el archivo de este Tribunal. Así mismo, se libraron las boletas de notificación haciéndose entrega de las mismas al Alguacil del Tribunal.

El Secretario,

J.G.O.V.

JLFdeA/JGOV

Exp. 2.342.

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