Decisión nº 3 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 21 de Abril de 2014

Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por la abogada B.M.L.D., actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 12 de agosto de 2013 por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Se inició el juicio mediante demanda interpuesta en fecha 25 de septiembre de 2012, por el abogado P.S.M.U., actuando como apoderado judicial de Temaica, C.A. , en su carácter de arrendadora, contra Rancho Bonito, C.A., en su condición de arendataria, por resolución de contrato de arrendamiento. Manifestó en el libelo lo siguiente:

- Que el ciudadano N.F.B., con cédula de identidad N° V-5.654.447, actuando con el carácter de director de Temaica, C.A., suscribió en fecha 09 de julio de 2010, por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, mediante documento inscrito bajo el N° 21, Tomo 66, folios 96 al 100 de los libros de autenticaciones, un contrato de arrendamiento con Rancho Bonito, C.A., representada por el ciudadano M.L.G.G., titular de la cédula de identidad N° V-15.156.128 en su carácter de presidente, para ocupar como inquilina un terreno propiedad de su mandante, cuyo uso es para local comercial, ubicado en el sector P.N., Avenida Principal, Parroquia San J.B., Municipio San C.d.E.T., con una duración de un (1) año fijo e improrrogable, contado a partir del 01 de julio de 2010 y con fecha de vencimiento el 01 de julio de 2011. Que las partes convinieron que el canon de arrendamiento correspondiente a los primeros seis (6) meses del lapso de duración establecido, es decir, desde el 1° de julio de 2010 hasta el 1° de enero de 2011, sería por la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) más IVA, lo que asciende a un total de once mil doscientos bolívares (Bs. 11.200,00); y los seis (6) meses restantes, es decir, desde el 1° de enero de 2011 al 1° de julio de 2011, sería por la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00) más IVA, lo que asciende a un total de catorce mil quinientos sesenta bolívares (Bs. 14.560,00). Que asimismo, la arrendataria se obligó a pagar dichos cánones a la arrendadora por mensualidades adelantadas, es decir, todos los primero de cada mes, a través de depósitos en la cuenta corriente del Banco Occidental de Descuento, signada con el N° 0116-0122-78-0008943109 a nombre de Donatella Ferranti Boetti. Que por otra parte, la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, señala que en caso de que fuera decidido continuar la relación arrendaticia, como en efecto ocurrió de manera tácita, el nuevo canon mensual sería fijado con la respectiva corrección monetaria, de común acuerdo entre las partes, teniendo como guía el valor de la inflación de acuerdo a lo señalado por el Banco Central de Venezuela.

- Que con posterioridad al 1° de julio de 2011, su representada Temaica, C.A. emitió a la arrendataria Rancho Bonito, C.A. facturas con la correspondiente retención del IVA, según la siguiente relación:

Fecha Factura Factura N° Monto sin IVA IVA Monto con IVA del canon de

arrendameinto

08-07-2011 000107 16.000,00 1.920,00 17.920,00

03-08-2011 000109 16.000,00 1.920,00 17.920,00

01-09-2011 000111 16.000,00 1.920,00 17.920,00

03-10-2011 000114 16.000,00 1.920,00 17.920,00

10-11-2011 000117 16.000,00 1.920,00 17.920,00

- Que el 12 de diciembre de 2011, el ciudadano M.L.G.G., actuando con el carácter de presidente de Rancho Bonito, C.A., solicitó ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, una consignación arrendaticia, para depositar los cánones de arrendamiento a favor de Temaica, C.A., argumentando que durante los últimos tres (3) meses había acudido como de costumbre a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes, y los representantes de la arrendadora le habían cobrado un incremento por encima del valor estipulado en el referido contrato de arrendamiento, de Bs. 3.360,00, como gastos administrativos e intereses de mora por no pagar los día primero de cada mes; aunado al hecho de haberse negado a recibirle el pago correspondiente al canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2011, razón por la cual, habiendo agotado todas las vías para efectuar el pago a fin de evitar incurrir en insolvencia, solicitó la apertura de una cuenta bancaria para depositar los respectivos cánones de arrendamiento. Que la verdad es que no se entiende cómo la arrendataria relata en su escrito unos cobros que no aparecen facturados por ningún lado, por gastos administrativos e intereses de mora y además indica que no ha podido pagar el canon de alquiler correspondiente y que su representado se ha negado a recibir el pago del canon del mes de diciembre de 2011, cuando en el referido contrato de arrendamiento, la arrendataria se obligó a pagar dichos cánones a la arrendadora, por mensualidades adelantadas, el día 1° de cada mes, mediante depósito en la referida cuenta bancaria, siendo que tampoco su representada ha emitido correspondencia alguna dirigida al Banco Occidental de Descuento, para ordenar que no se reciban depósitos en dicha cuenta realizados por Rancho Bonito, C.A.

- Que también puede observarse que la arrendataria realizó las consignaciones arrendaticias hasta el mes de mayo de 2012 por montos inferiores de lo que había venido pagando durante los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2011, tal como se demuestra en el siguiente cuadro de consignaciones efectuadas en el expediente N° 906 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, a través de depósitos realizados en la cuenta N° 01750039250060664012 de Banfoandes, por orden del Tribunal:

Fecha de la Fecha del Mes de canon Fecha del Referencia del Monto en

Diligencia Libro Diario de arrendamiento depósito depósito Bs.

11-01-2012 11-01-2012 Dic. 2011 10-01-2012 000904652012 14.560,00

22-02-2012 22-02-2012 Ene. 2012 16-02-2012 012216079 14.560,00

21-03-2012 21-03-2012 Feb. 2012 20-03-2012 014848071 14.560,00

25-04-2012 25-04-2012 Mar. 2012 10-04-2012 016480425 14.560,00

Mar. 2012 23-04-2012 417525456 60,00

16-05-2012 16-05-2012 Abr. 2012 14-05-2012 019204322 14.560,00

15-06-2012 15-06-2012 May. 2012 14-06-2012 022201397 14.560,00

30-07-2012 26-07-2012 Jun. 2012 26-07-2012 026094071 17.920,00

19-09-2012 14-09-2012 Jul. 2012 29-08-2012 029500964 17.920,00

28-09-2012 01-10-2012 Ago. 2012 01-10-2012 022889110 17.920,00

Que de tal cuadro se desprende que el arrendatario ya había pagado durante los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2011, los cánones de arrendamiento a razón de Bs. 17.920,00, incluyendo el IVA, y de manera arbitraria depositó en el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes los meses de diciembre 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2012 a razón de Bs. 14.560,00 incluyendo IVA, resultando por tanto insuficientes.

- Que las cláusulas novena y décima primera del referido contrato, son muy claras y precisas en cuanto a que el incumplimiento de la arrendataria en el pago de dos o más mensualidades consecutivas, es causal suficiente de resolución del contrato y consecuencial desocupación y entrega inmediata del inmueble, debiendo pagar los daños y perjuicios a que haya lugar; así como que el incumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato, permite a ambas partes, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, solicitar la resolución y/o cumplimiento del mismo.

- Que se está en presencia de un incumplimiento de contrato por parte de la empresa arrendataria Rancho Bonito C.A., en cuanto a los siguientes puntos:

1. - Pago incompleto de los cánones de arrendamiento, más el IVA de las insuficiencias de pago, correspondientes a los meses de diciembre 2011, enero, febrero y marzo de 2012, según el siguiente cuadro demostrativo:

   Meses Diferencia dejada Canon de IVA Total a pagar por

   de consignar arrendamiento insuficiencia

   Dic. 2011 Bs. 3.000,00 Bs. 360,00 Bs. 3.360,00

   Ene. 2012 Bs. 3.000,00 Bs. 360,00 Bs. 3.360,00

   Feb. 2012 Bs. 3.000,00 Bs. 360,00 Bs. 3.360,00

   Mar. 2012 Bs. 3.000,00 Bs. 360,00 Bs. 3.360,00

   Abri. 2012 Bs. 3.000,00 Bs. 360,00 Bs. 3.360,00

   May. 2012 Bs. 3.000,00 Bs. 360,00 Bs. 3.360,00

   TOTALES Bs. 18.000,00 Bs. 2.160,00 Bs. 20.160,00

2. - Por haber incumplido la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, pues se obligó a pagar los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantadas, el día 1° de cada mes, mediante depósito en la indicada cuenta bancaria, y resultó haciendo una consignación arrendaticia en el Juzgado Tercero de Municipios, expediente N° 906.

3. - El otro incumplimiento del contrato de arrendamiento se fundamenta en el atraso con que ha realizado los pagos de los cánones de arrendamiento, pues debía hacer el pago por mensualidades adelantadas los días 1° de cada mes y ha pagado cánones vencidos, con bastantes días de atraso, como puede observarse de las consignaciones arrendaticias.

   - Fundamentó la acción en los artículos 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil.

   - En el petitorio solicitó la resolución del referido contrato por incumplimiento y, en consecuencia, se ordene la entrega material del inmueble objeto de la acción. Que igualmente, la empresa demandada presente las respectivas solvencias de los servicios públicos y sea condenada al pago de costas y costos del proceso, así como de los honorarios profesionales.

   - Estimó la demanda en la cantidad de setenta y dos mil ochocientos bolívares (Bs. 72.800,00), equivalentes a ochocientas ocho con ochenta y ocho unidades tributarias (808,88 U.T.). (Folios l al 10, con anexos a los folios 11 al 182).

   A los folios 27 y 28 corre inserto poder otorgado por la ciudadana C.M.F.B., actuando con el carácter de apoderada de la sociedad mercantil Temaica, C.A., al abogado P.S.M.U., por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de julio de 2012.

   El Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, por auto de fecha 29 de noviembre de 2012, admitió la demanda por resolución de contrato de arrendamiento cuanto ha lugar en derecho; y de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acordó el trámite por el procedimiento breve previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenando el emplazamiento de la demandada Rancho Bonito C.A., representada por el ciudadano M.L.G.G.. (Folio 183)

   Por diligencia de fecha 6 de diciembre de 2012, el apoderado judicial de la parte actora consignó los emolumentos de la compulsa para la citación del representante legal de Rancho Bonito, C.A., indicando que el traslado del Alguacil lo haría con su propio vehículo (folio 185). Y en diligencia de la misma fecha, el Alguacil informó que ese día le fueron entregados los emolumentos de los fotostatos para la elaboración de la respectiva compulsa de citación de la parte demandada. (Folio 186)

   Por diligencia de fecha 30 de enero de 2013, el Alguacil dejó constancia de haber localizado el 22 de enero de 2013 al ciudadano M.L.G.G.. (folio 187). El apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 20 de febrero de 2013, solicitó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, se librara la correspondiente boleta de notificación (folio 188).

   Por auto de fecha 05 de marzo de 2013, el a quo acordó librar dicha boleta. (folio 189). Y en fecha 21 de marzo de 2013, el Secretario dejó constancia de haber entregado la boleta al ciudadano N.D.G.S., gerente administrativo de la empresa Rancho Bonito, C.A. (folio 191).

   En fecha 25 de marzo de 2013, el ciudadano M.L.G.G. actuando en representación de la sociedad mercantil Rancho Bonito, C.A., asistido por el abogado C.R.V.C., dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

   - Como punto previo opuso la perención breve de la instancia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 267, ordinal 1° y 269 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que la demanda fue admitida por auto del 29 de noviembre de 2012 y en fecha 06 de diciembre de 2012, el apoderado judicial de la parte demandante informó haber suministrado los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa a los efectos de la citación de la parte demandada. No obstante, en la misma fecha el Alguacil informó que sólo le fueron entregados los recursos económicos para el trabajo fotostático correspondiente, más no los medios requeridos para su traslado hasta el domicilio de la demandada; lo cual hizo el Alguacil en fecha 22 de enero de 2013, llevando a cabo la citación, pero no dentro de los treinta (30) días calendario consecutivos contados a partir de la fecha de admisión, con exclusión de los días de vacación judicial por asueto decembrino desde el 22 de diciembre de 2012 al 5 de enero de 2013, ambos inclusive.

   - En cuanto a la contestación de fondo, rechazó, negó y contradijo todos y cada uno de los supuestos fácticos, así como el sustento jurídico alegado en el escrito libelar por la parte demandante, específicamente en cuanto a los siguientes aspectos: 1.- La demandante a lo largo de su escrito de demanda alega y sostiene el incumplimiento por parte de su representada en el pago de los cánones de arrendamiento, cuando lo cierto es que los pagos correspondientes han sido efectuados mediante consignación en el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en el expediente signado con el N° 906, de lo cual fue notificada Temaica, C.A. en su debida oportunidad. Que simplemente la representación de la arrendadora no ha tenido la buena voluntad de retirar los pagos por concepto de alquiler consignados en el mencionado Tribunal, a pesar de tener pleno conocimiento de ello. Además, dicha empresa no ha honrado sus obligaciones de índole tributario que le impone la Ley, como es la emisión de facturas por pago de los cánones de arrendamiento y la correspondiente retención del impuesto. Que a su entender, la demandante reclama el cumplimiento de una obligación, al tiempo que incumple con la suya, al no consignar las facturas con la correspondiente retención del impuesto (IVA), en el expediente de consignaciones.

   Que aun cuando en el mismo contrato de arrendamiento se estableció específicamente una cuenta bancaria en la cual la arrendataria debía depositar los respectivos cánones de arrendamiento según convenio establecido entre las partes, la arrendataria posteriormente procede a la solicitud de consignación de alquileres en virtud de un elemento sobrevenido a la celebración del contrato, referente a la falta de facultades por parte de la representante de la arrendadora C.M.F.B., para recibir cantidades de dinero, como es el importe mensual de alquiler. Que es por ello que tomó la iniciativa de consignar el pago de los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal.

   Que la demandante alega que su representada ha consignado montos inferiores a los correspondientes por concepto de alquiler de los meses de diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2012, con una diferencia de Bs. 3.360,00 en cada uno. Que si bien ello es cierto, tales diferencias sumadas entre sí no alcanzan dos (2) mensualidades vencidas y faltas de pago, por concepto de alquiler, siendo este el supuesto de hecho para que resulte procedente la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago, conforme a lo establecido en dicho instrumento.

   Que en cuanto al alegato de incumplimiento al no pagar estrictamente las mensualidades el día 1° de cada mes en forma adelantada al efectivo uso y goce del bien dado en arrendamiento, la jurisprudencia de nuestro M.T. ha resuelto que los cánones de arrendamiento pueden ser pagados por el arrendatario en cualquier día durante el transcurso del mes corriente en que efectivamente disfruta del mismo, sin que esto deba tenerse como incumplimiento de sus obligaciones.

   - De conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazó expresamente por exagerada la estimación de la cuantía realizada por el demandante en su escrito libelar, toda vez que no consta ni se entiende el mecanismo de cálculo de donde deriva tal estimación. (Folios 193 al 198)

   En fecha 08 de abril 2013, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. (Folio 199, con anexo a los folios 203 al 207).

   Mediante diligencia de fecha 11 de abril de 2013, el ciudadano M.L.G.G. actuando en representación de la sociedad mercantil Rancho Bonito, C.A., confirió poder apud-acta al abogado C.R.V.C.. (Folio 209)

   El mencionado apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 11 de abril 2013, promovió pruebas. (Folios 210 y 211)

   El Juzgado de la causa, por sendos autos de fecha 11 de abril de 2013, admitió las pruebas promovidas por las partes. (Folios 208 y 212)

   A los folios 215 al 228 riela la decisión definitiva de fecha 12 de agosto de 2013, relacionada al comienzo de la presente narrativa.

   Mediante diligencia de fecha 17 de enero de 2014, el ciudadano M.L.G.G., actuando con el carácter de presidente de la sociedad mercantil Rancho Bonito, C.A., confirió poder apud-acta a la abogada B.M.L.D.. (Folio 232)

   La representación judicial de la parte demandada apeló de la referida decisión definitiva, mediante diligencia de fecha 21 de enero de 2014. (Folio 234)

   El Juzgado de la causa, por auto de fecha 21 de febrero de 2014, acordó oír en ambos efectos la apelación y remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor. (Folio 235)

   En fecha 28 de marzo de 2014 se recibieron los autos en esta alzada, se le dio entrada y el trámite de ley correspondiente. (Folio 238)

   II

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   La materia sometida al conocimiento de esa alzada versa sobre la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 12 de agosto de 2013 dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento interpuso la sociedad mercantil Temaica, C.A., contra la empresa Rancho Bonito, C.A. En consecuencia, decretó la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 09 de julio de 2010, bajo el N° 21, Tomo 66, folios 96 al 100 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por incumplimiento de la parte demandada, y le ordenó a ésta la entrega del bien inmueble objeto del mismo a la parte demandante, consistente en un lote de terreno para uso comercial, ubicado en el sector P.N., Avenida Principal, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. Asimismo, le ordenó presentar la solvencia de pago de los servicios públicos y la condenó al pago de las costas procesales, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   La sociedad mercantil Temaica, C.A., demanda en su carácter de arrendadora a la empresa Rancho Bonito, C.A., en su condición de arrendataria, por resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre ellas por documento autenticado en la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal el 09 de julio de 2010, bajo el N° 21, Tomo 66, folios 96 al 100 de los libros de autenticaciones, sobre un inmueble destinado al uso comercial, ubicado en el sector P.N., Avenida Principal, Parroquia San J.B., Municipio San C.d.E.T.. Fundamenta la acción en los artículos 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, así como en las cláusulas novena y décima primera del referido contrato de arrendamiento, aduciendo al respecto el incumplimiento reiterado por parte de la arrendataria, evidenciado en los siguientes hechos: Pago incompleto de los cánones de arrendamiento, más el IVA de las insuficiencias de pago, correspondiente a los meses de diciembre 2011, enero, febrero y marzo de 2012, así como en el atraso con que ha realizado los pagos de los cánones de arrendamiento. En este sentido, indica que el contrato fue celebrado con duración de un (1) año, fijo e improrrogable, contado a partir del 1° de julio de 2010 con vencimiento el 1° de julio de 2011, conviniendo las partes que el monto del canon de arrendamiento durante los primeros seis (6) meses del lapso de duración establecido, sería por la cantidad de Bs. 10.000,00, más el IVA, lo que asciende a un total de Bs. 11.200,00, y los seis (6) meses siguientes, la suma de Bs. 13.000,00, más IVA, lo que asciende a un total de Bs. 14.560,00; canon de arrendamiento este que la arrendataria se obligó a pagar por mensualidades adelantadas, el día 1° de cada mes, mediante depósito en la cuenta corriente del Banco Occidental de Descuento N° 0116-0122-78-000943109 a nombre de Donatella Ferranti Boetti. Que igualmente, el contrato establece en su cláusula segunda que en caso de que se decidiere continuar la relación arrendaticia, como en efecto ocurrió de manera tácita, el nuevo canon mensual sería fijado con corrección monetaria, de común acuerdo entre las partes, teniendo como guía para su fijación el valor de la inflación, de acuerdo a lo que sobre esta materia señale el Banco Central de Venezuela. Que es así como con posterioridad al 1° de julio de 2011, Temaica, C.A. emitió a la arrendataria Rancho Bonito, C.A., facturas por concepto de pago de cánones de arrendamiento de fechas 08-07-2011, 03-08-2011, 01-09-2011, 03-10-2010 y 10-11-2011, por un monto de Bs. 17.920,00 cada una, que comprenden el pago de Bs. 16.000,00 por concepto de canon y de Bs. 1.920,00 por concepto de IVA. Que el 12 de diciembre de 2011, la arrendataria Rancho Bonito, C.A. solicitó ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, la apertura de un expediente de consignaciones para depositar a favor de Temaica, C.A., los cánones de arrendamiento, alegando que ésta le había cobrado un incremento de Bs. 3.360,00 por encima del valor estipulado en el contrato de arrendamiento, por concepto de gastos administrativos e intereses de mora por no pagar los días 1° de cada mes, negándose a recibir el mes de diciembre de 2011, lo cual no es cierto. Que asimismo, se observa en el referido expediente N° 906, que las consignaciones arrendaticias correspondientes a los meses de diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2012 fueron realizadas por Bs. 14.560,00 cada una, monto inferior a la cantidad de Bs. 17.920,00 pagada en los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2011. Que de igual forma se observa en dicho expediente, que ninguna de las consignaciones ha sido hecha por mes adelantado. Por las razones expuestas, solicita se decrete la resolución del referido contrato, por incumplimiento del mismo, y se ordene a la arrendataria Rancho Bonito, C.A. la entrega material del inmueble objeto de arrendamiento, a la arrendadora Temaica, C.A., así como que presente las correspondientes solvencias de servicios públicos.

   Por su parte, la demandada Rancho Bonito, C.A. al dar contestación a la demanda, opuso como punto previo la perención breve de la instancia según lo dispuesto en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que la parte actora no cumplió las obligaciones inherentes a la citación de la demandada dentro del plazo de treinta (30) días contados a partir de la admisión de la demanda, a que hacer referencia dicha norma. Asimismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 eiusdem rechazó por exagerada la cuantía de la demanda fijada por la parte actora en el escrito libelar. Igualmente, de forma subsidiaria dio contestación al fondo de la misma, negándola y contradiciéndola en todos y cada uno de los supuestos fácticos, así como en su sustento jurídico. Sostiene que no hay incumplimiento de su parte en el pago de los respectivos cánones de arrendamiento, ya que tal pago ha sido efectuado mediante consignación en el expediente N° 906 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, de lo cual fue notificada Temaica, C.A. en su debida oportunidad, sin que haya tenido la voluntad de retirar dichos cánones. Que ante la falta de facultades de la representante de la arrendadora, ciudadana C.M.F.B., para recibir cantidades de dinero, optó por consignar los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal; y si bien es cierto que ha consignado montos inferiores a los correspondientes a diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2012, tales diferencias sumadas entre sí no alcanzan dos (2) mensualidades vencidas y no pagadas por concepto de alquiler, siendo este el supuesto de hecho necesario para que resulte procedente la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago. En cuanto al alegado incumplimiento por no pagar las mensualidades el día 1° de cada mes en forma adelantada, alega que nuestro M.T. ha establecido que los cánones de arrendamiento pueden ser pagados por el arrendatario en cualquier día durante el transcurso del mes corriente en que efectivamente disfruta el inmueble, sin que tal hecho deba tenerse como incumplimiento de sus obligaciones.

   Ahora bien, para la decisión que ha de dictarse en el presente caso estima esta sentenciadora necesario hacer las siguientes consideraciones:

   Establecen los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

   Del contenido de tales normas se desprende que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes; que los contratantes deben cumplir cabalmente las obligaciones contraídas, tal como fueron pactadas, y que en caso de que alguno incumpla sus obligaciones, el otro puede a su elección, solicitar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato, o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si a ello hubiere lugar.

   Igualmente, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable a los arrendamientos de inmuebles destinados a actividades comerciales, por disposición expresa de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, prevé en sus artículos 38 y 39 la prórroga legal arrendaticia en los siguientes términos:

   Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una

      duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará

      por un lapso de seis (6) meses.

   2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

   3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

   4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

      Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. (Resaltado propio)

      De la norma transcrita se infiere claramente que el legislador estableció la figura de la prórroga legal para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, señalando los lapsos que la misma comprende en atención a la duración de la relación arrendaticia y que cuando ésta haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por el lapso de seis (6) meses.

      En este sentido, debe puntualizarse que la prórroga legal opera de pleno derecho conforme a lo previsto en el artículo 39 eisudem, el cual es del tenor siguiente:

      Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. (Resaltado propio).

      En dicha norma el legislador estableció en forma categórica que la referida prórroga opera de pleno derecho, por lo que a su vencimiento el arrendador puede demandar su cumplimiento, exigiendo la entrega del inmueble arrendado.

      La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 1704 de fecha 15 de julio de 2005 expresó:

      …Omissis…

      En este sentido, la prórroga de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, que se encuentren dentro del ámbito de aplicación del artículo que se transcribió de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opera por orden de la ley y no por decreto del juez; motivo por el cual la aclaratoria objeto de la demanda de autos no produjo agravio constitucional alguno a la parte actora, en cuanto a que se limitó a hacer mención del otorgamiento, por la Ley, de tal prórroga, a través de un pronunciamiento con efectos declarativos y no constitutivos. Así se declara. (Resaltado propio)

      (Expediente N° 03-2107)

      Como puede observarse, la prórroga legal se cumple obligatoriamente para el arrendador y constituye un beneficio o derecho del arrendatario a permanecer en el inmueble objeto de arrendamiento durante el tiempo máximo establecido en el transcrito artículo 38, de conformidad con el tiempo que haya durado la relación arrendaticia.

      Cabe destacar en este orden de ideas, el contenido de los artículos 1.600 y 1.601 del Código Civil, los cuales son del tenor siguiente:

      Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

      Artículo 1.601.- Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.

      Consagran dichas normas la figura de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, para convertirlo en contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, cuando fenecido el tiempo fijado para su duración, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, a menos que haya habido desahucio u oposición del arrendador.

      Al respecto, el Dr. G.G.Q. señala:

      La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario recepticio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencias jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo.

      Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, es decir, que no es verdad absoluta esa conclusión o extinción, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continúa la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión. (Resaltado propio)

      (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Universidad Católica A.B., Caracas 2006, ps. 297 y 298)

      Establecido lo anterior, es ineludible traer a colación lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según el cual:

      Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

   1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

   3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

   4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

      En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

   7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

      Parágrafo