Decisión de Juzgado Superior Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario de Tachira, de 13 de Agosto de 2015
| Fecha de Resolución | 13 de Agosto de 2015 |
| Emisor | Juzgado Superior Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario |
| Ponente | Jeanne Lisbeth Fernández |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Opcion A Compra Venta, |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
Expediente Nº 3.086
Trata el presente juicio de la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA accionaran los ciudadanos H.M.B.B. y N.H.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-15.080.172 y V-19.815.663, asistidos por el abogado L.F.R.H., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 97.694; en contra de la ciudadana C.H.C.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.148.765, domiciliada en esta ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, representada por el abogado en ejercicio R.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 182.154.
Decisión apelada:
Conoce esta Alzada del presente expediente, en v.d.R.D.A. ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 12 de noviembre de 2014 que declaró: CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA INTENTADA POR LOS CIUDADANOS H.M.B.B. y N.H.S.C.L.C.C.H. COLMENARES MONSALVE; CONDENÓ A LA DEMANDADA A QUE CUMPLA VOLUNTARIAMENTE CON REALIZAR LA TRADICIÓN LEGAL MEDIANTE EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA DEL DOCUMENTO DE VENTA DE SU PROPIEDAD, CONSTITUIDO POR UN INMUEBLE UBICADO EN EL SECTOR ALTOS DEL PINAR, VEREDA 4, CALLE 2, CASA N° 1-120 DE LAS VEGAS DE TÁRIBA MUNICIPIO CÁRDENAS DEL ESTADO TÁCHIRA Y; CONDENÓ EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA POR HABER VENCIMIENTO TOTAL.
I
ANTECEDENTES DEL CASO Y RELACIÓN DE LA CAUSA
De la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente consta:
En fecha 24 de abril de 2.013 fue presentado libelo de demanda con anexos para su distribución (folios 1 al 52).
Por auto de fecha 16 de mayo de 2.013 el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, le dio entrada y el curso de ley correspondiente, ordenando el emplazamiento de la demandada ciudadana C.H.C.M. (folio 53).
Al folio 69 riela poder apud acta conferido por la ciudadana C.H.C.M. al abogado R.C. en fecha 21 de octubre de 2013.
En fecha 1° de abril de 2014 el abogado R.C. presentó escrito de contestación de demanda (folios 101 al 108).
A los folios 111 al 113 riela escrito de promoción de pruebas consignado por la representación judicial de la parte demandada con anexos que corren a los folios 114 y 115.
El 12 de noviembre de 2014 el Juzgado Tercero de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó la sentencia hoy apelada y ya relacionada ab initio (folios 129 al 148).
En fecha 10 de diciembre de 2.014 el representante judicial de la parte demandada abogado R.C. apeló de la anterior decisión (folio 153). Por auto de fecha 15 de enero de 2.015 el Tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos, ordenando remitir las copias fotostáticas certificadas al Juzgado Superior Distribuidor (folio 154).
Este tribunal el 27 de enero de 2015 recibió el presente expediente y le dio entrada e inventario bajo el N° 3.086 (folio 155).
II
FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN
La parte actora en su escrito de demanda expuso:
…Nosotros H.M.B.B. y N.H.S.…en fecha 27 de agosto de 2012, suscribimos contrato de “OPCIÓN DE COMPRA VENTA” con la ciudadana C.H.C.M.…dicho documento anexo marcado con la letra “A” y lo ofrezco a todo evento en la presente demanda de cumplimiento de contrato, dicho inmueble se encuentra ubicado en el Sector Altos del Pinar, vereda 4, calle 2, casa VC1-120 las Vegas de Táriba, Municipio Cárdenas, en la misma fecha procedimos a consignar dicho documento por ante el Banco Sofitasa, por ser beneficiarios de los Recursos de Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV) administrado por Banavih, introducida la opción a compra venta de la vivienda contrato otorgado por la ciudadana C.H.C.M., supra identificada, tanto con los demás requisitos que fueron solicitados, siendo aprobado el día 12 de noviembre de 2012, en el Comité de Créditos marcado “A1” siendo enviado un comunicado informando que el Crédito había sido aprobado el 8 de enero de 2013 anexo, pero que debía esperar el subsidio o recurso de Banavih fueran depositados para poder liquidar el crédito anexo marcado con la letra “B”…
…Es necesario hacer de conocimiento de este honorable Tribunal que la ciudadana C.H.C.M. supra indicada notifica al SENIAT de la venta de dicho inmueble el 31 de enero de 2013 anexo marcado con la letra “I” el día 26 de febrero de 2013 la ciudadana C.H.C.M. no se presentó durante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. con la finalidad de firmar el documento de opción de compra venta y recibir el cheque correspondiente a la cancelación del precio del inmueble…
…Por las razones antes expuestas y con fundamento en los artículos 640 y siguientes, es que acudimos ante su competente autoridad para demandar como en efecto lo hacemos a la ciudadana C.H.C.M., titular de la cédula de identidad N° V-10.148.765 que este honorable tribunal a través del cumplimiento voluntario de firma por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de la opción de compra venta a favor de los ciudadanos N.H.S. y H.M.B.B., antes identificados del inmueble objeto de dicho contrato y si no lo hiciere este tribunal le ordene el cumplimiento de dicho contrato celebrado el 27 de agosto de 2012…
(Subrayado de esta sentenciadora).
III
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Arguyó la parte demandada que:
“…Es cierto que en fecha veintisiete (27) de julio del año dos mil doce (2012) mi representada celebró un CONTRATO DE OPCIÓN por vía privada con los ciudadanos H.M.B.B. Y N.H.S., plenamente identificados en autos, sobre el inmueble igualmente descrito por los prenombrados ciudadanos en su escrito libelar.
Rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes los hechos alegados por la parte actora en contra de mi representada por ser inciertos; por cuanto en la realidad resultan desleales estos alegatos, pues se trata de una opción y no una venta, ya que los ciudadanos H.M.B.B. y N.H.S. desde un principio estaban de acuerdo en hacer un ajuste al precio del inmueble objeto de este litigio después de haber firmado el documento de opción, y por el cual ellos de forma verbal informaron a mi representada que dejara correr en el banco los lapsos del crédito que ellos habían solicitado y el restante lo conseguirían por otra vía, situación ésta que nunca se finiquitó en vista de que los demandantes no volvieron a tener contacto alguno con la demandada, tiempo después se presentan de manera hostil…, exigiendo de manera altanera, violenta y amenazante la venta del inmueble por un precio irrisorio.
Días después exactamente el 07 de junio del 2013, acudimos ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat donde fue llamada mi representada, y se les expuso los motivos por los cuales no se pudo materializar la venta, ya que la inflación sobrevenida en nuestro país modificó sustancialmente las condiciones reinantes para el momento de contratar, lo cual le creó una dificultad demasiado notoria para cumplir con lo convenido y de igual forma también se les explicó que mi representada se vio afectada por las mismas razones, puesto que el hecho de vender su casa inmueble objeto de este litigio por un precio tan desventajoso, implicaba someterse a un sacrificio económico no previsible…
…El punto es que ante este mismo Ministerio se les ofreció la entrega íntegra del dinero recibido como monto de arras tal y como se puede evidenciar en ACTA DE AUDIENCIA CONCILIATORIA inserta en este expediente marcada con la letra “A” que corre como prueba aportada en los folios 79 al 83 y que hago valer y promuevo para que sea prueba de esta contestación, a efectos de economía procesal, pidiendo su desglose e incorporación a esta contestación con todos sus efectos legales.
Se les ofreció el monto de arras por la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) y explicándoles de manera muy humilde que el contrato en su cláusula SEPTIMA estipulaba esto en caso de un eventual incumplimiento “(…) SEPTIMA: Ambas partes convienen en la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) que recibe “LA PROMITENTE” como arras por la presente opción será devuelta a “EL COMRADOR” en caso de incumplimiento…” (Negritas de este tribunal).
IV
DEL FALLO APELADO
La sentencia apelada fue del siguiente tenor:
…De la lectura del expediente se observa que la causa versa sobre el cumplimiento de un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, al respecto puede señalar este Juzgador, que el mismo es una convención sui generis, a través de la cual dos (2) o más personas, naturales o jurídicas, constituyen cláusulas que identifican el bien u objeto material del contrato, su duración, el precio del bien; la estipulación de arras como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en el contrato que entrega el optante comprador al optante vendedor, de ello surgen sin duda derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa…
…Así, se hace necesario señalar que consta en autos la existencia de dos contratos, uno firmado en fecha 23 de julio del año 2012 y otro firmado posteriormente en fecha 27 de agosto del 2012, queda entonces por aclarar cual de ellos es el que se encuentra vigente y rige la relación interpartes de la presente causa; al efecto se tiene que la demandada en su escrito de contestación de demanda, señala en el Capítulo Primero, DE LOS HECHOS ACEPTADOS, que: “…Es cierto que en fecha VEINTISIETE (27) de julio del año DOS MIL DOCE (2012) mi representada celebró un CONTRATO DE OPCIÓN por vía privada…”, pero resulta que esa fecha igualmente no coincide con las fechas de los contratos que en original rielan a los folios 114 y 115 del expediente, ya que el primero de ellos es de fecha 23 de julio de 2012 y el segundo de fecha 27 de agosto del año 2012.
Ahora bien, para resolver cual de los dos contratos se encuentra vigente, y en consecuencia cual de ellos es el que marca la estipulación pactada por las partes, considera quien juzga, conforme a las máximas de experiencia y la sana crítica, que debe tomarse como válido el segundo acuerdo, esto es, el de fecha 27 de agosto de 2012, por su carácter de posterior y en consecuencia anulatorio de manera tácita del primer acuerdo, ya que es lógico deducir que firmado un segundo contrato sobre el mismo objeto y por las mismas partes, sin que se indique que el anterior continúa parcialmente vigente, llega a considerar que el segundo convenio deroga totalmente el primer acuerdo y es por ello que debe tomarse como regulatorio del negocio jurídico pactado por las partes el segundo contrato de compra venta suscrito en fecha 27 de agosto de 2012 y así debe quedar establecido en la presente litis…
…En este orden de ideas, es necesario igualmente destacar, que las partes, plasmaron el precio de la venta, que no establecieron cláusula penal, y así lo reconoce la demandada en su escrito de contestación, cuando entra en contradicción al señalar que solo está obligada a restituir la suma señalada en la cláusula séptima y al folio 103 del expediente señala: “…Ciudadano Juez en ningún momento se convino en pagar cláusula penal o indemnizatoria alguna, porque como vuelvo y repito entre los prenombrados actores y la accionada, la operación que se realizó fue una opción…”. Circunstancia que efectivamente ocurre en el contrato de fecha 27 de agosto de 2012, en el que la cláusula séptima no señala sanción penal alguna, ni entrega de arras, con lo que se convalida aún más la determinación del tribunal de que el contrato que rige la condición de lo pactado por las partes fue el firmado en esa fecha. Así queda establecido…
…En caso de negativa de la demandada, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta puede en este caso ser suplida con el registro de esta sentencia, en la cual se ha declarado la existencia del contrato, por ser aplicable lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, obviamente una vez consignado el precio pactado a favor de la vendedora; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, y así finalmente lo determina este operador de justicia. Igualmente debe respetarse el convenio de la cláusula NOVENA del contrato, en el sentido de que realizada la compra formal del inmueble, LA PROMITENTE debe tener la posesión del inmueble por el lapso de tres meses. Así se decide.
(Negritas de quien sentencia).
V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Versa el presente asunto sobre la apelación que ejerciera la representación judicial de la ciudadana C.H.C.M., para impugnar la decisión dictada en fecha 12 de noviembre de 2.014 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declarara con lugar la demanda que por “Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta” incoaran los ciudadanos H.M.B.B. y N.H.S.c.l.c.C.H. COLMENARES MONSALVE.
Hecho el estudio individual de la causa, se observa:
.- Que los demandantes en fecha 23 de julio de 2012, suscribieron un primer contrato de “OPCIÓN DE COMPRA VENTA” con la ciudadana C.H.C.M., en el cual establecieron:
“PRIMERA: “LA PROMITENTE” se compromete formalmente a vender a “LOS COMPRADORES”, y éste a su vez de comprarle, un inmueble de su propiedad, ubicado en el Sector Altos del Pinar, Vereda 4, Calle 2, Casa Número 1-120, Las Vegas de Táriba, Municipio Cárdenas del estado Táchira…
…SEGUNDA: El precio estipulado y convenido por ambas partes para la compra venta es la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) que “EL COMPRADOR” se compromete a pagar a “LA PROMITENTE” de la siguiente manera: La cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), al momento de la firma del presente documento, y la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00), al momento de la protocolización del documento de venta definitiva del inmueble anteriormente descrito.
El plazo de duración de la presente opción será de tres (3) meses, más un mes de prórroga a partir de la fecha de la firma del presente contrato, vencido el cual sin que se haya hecho uso de ella, ambas partes quedarán liberadas de las obligaciones aquí contraídas, podrán prorrogarla a voluntad de ambas partes.
“LA PROMITENTE” se obliga a entregar todos los requisitos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de la presente acción.
“LA PROMITENTE” se obliga a transferir la propiedad… para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.
La transmisión de la propiedad del inmueble objeto de esta opción se verificará únicamente en el momento de la protocolización del documento de compra venta y previo el pago de los montos estipulados…
Ambas partes convienen en que la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) que recibe “LA PROMITENTE” como arras por la presente opción será devuelta a “EL COMPRADOR” en caso de incumplimiento.
.- Que en fecha 27 de agosto de 2012, los demandantes suscribieron un segundo contrato de “OPCIÓN DE COMPRA VENTA” con la ciudadana C.H.C.M., documento que fue consignado por ante el Banco Sofitasa, por ser beneficiarios de los Recursos de Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV) administrado por BANAVIH, y el cual es del siguiente tenor:
…PRIMERA: “LA PROMITENTE” se compromete formalmente a vender a “LOS COMPRADORES”, y éste a su vez de comprarle, un inmueble de su propiedad, ubicado en el Sector Altos del Pinar, Vereda 4, Calle 2, Casa Número 1-120, Las Vegas de Táriba, Municipio Cárdenas del estado Táchira…
…SEGUNDA: El precio estipulado y convenido por ambas partes para la compra-venta es la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), que “LOS COMPRADORES”, se compromete “LA PROMITENTE” de la siguiente manera: La cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), al momento de la protocolización del documento de venta definitivo del inmueble anteriormente descrito.
TERCERA: El plazo de duración de la presente opción será de tres (3) meses, más un mes de prórroga a partir de la fecha de la firma del presente contrato, vencido el cual sin que se haya hecho uso de ella, ambas partes quedarán liberadas de las obligaciones aquí contraídas, podrán prorrogarla a voluntad de ambas partes.
CUARTA: “LA PROMITENTE” se obliga a entregar todos los requisitos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de la presente acción.
QUINTA: “LA PROMITENTE” se obliga a transferir la propiedad conforme a esta opción, libre de todos gravámenes e impuestos municipales y estar al día con el pago de los servicios públicos para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.
SEXTA: La transmisión de la propiedad del inmueble objeto de esta opción se verificará únicamente en el momento de la protocolización del documento de compra venta y previo el pago de los montos estipulados, en la forma convenida en este contrato.
SÉPTIMA: Cumplido el lapso de vigencia de este contrato sin que se materialice la opción de compra venta, el mismo se considerará resuelto de pleno derecho…
(Negritas de quien decide).
.- Que en fecha 11 de marzo de 2013 el BANCO SOFITASA BANCO UNIVERSAL emitió comunicación al ciudadano H.M.B.B., mediante la cual informó que había sido aprobado Crédito Hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (F.A.O.V) para adquisición de vivienda principal por la cantidad de doscientos noventa mil trescientos bolívares (Bs. 290.300,00) de Préstamo y Subsidio directo (folio 6).
.- Al folio 41 riela Notificación de Venta de inmueble realizada por la ciudadana C.H.C.M. por ante el SENIAT de fecha 31 de enero de 2013.
.- Por su parte la demandada en la contestación de la demanda, reconoce la existencia de un contrato de opción de compra venta entre las partes intervinientes del presente juicio de fecha 27 de julio de 2012; que acudieron ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, donde expuso los motivos por los cuales no accedía a realizar la venta; que el incumplimiento del contrato fue por causas ajenas a su voluntad.
En principio, es necesario acotar que el Código Civil nos enseña:
Artículo 1.333: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Resaltado del Tribunal).
De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
En este orden de ideas, en consideración al contenido del artículo 1.167 del Código Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 08 de febrero de 2.012, dictada en el expediente N° AA20-C- 2011-000503, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, expresó lo siguiente:
…Ahora bien, establece la norma delatada como infringida: Artículo 1.167… Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación. Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. Más no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas, bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. Ahora bien los supuestos de la norma in comento son los siguientes: I.- Que se contraiga a un contrato bilateral. II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución. III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias, VII.- que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato…
(Negritas y Subrayado de esta sentenciadora).
Planteado así el caso sometido al conocimiento de esta Alzada, esta juzgadora procede de seguidas a valorar el acervo probatorio.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
.- Documento privado de fecha 27 de agosto de 2.012, contentivo de una opción de compra venta celebrada entre la ciudadana C.H.C.M., quien funge como la promitente, y los ciudadanos H.M.B.B. y N.H.S., quienes fungen como compradores del inmueble ampliamente identificado en autos (folios 4 y 5).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, es decir, como instrumento privado reconocido.
.- Comunicación de aprobación de crédito hipotecario de fecha 11 de marzo de 2.013, expedido por Banco Sofitasa Banco Universal, al ciudadano H.M.B.B., por un total de doscientos noventa mil trescientos bolívares (Bs. 290.300,00), para adquisición de vivienda (folio 6).
.- Copia fotostática simple de documento de compra venta y constitución de hipoteca de primer grado entre Banco Sofitasa y los ciudadanos H.M.B.B. y N.H.S., junto con planilla del SAREN emitida por el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. (folios 8 al 14).
Estas pruebas se valoran como indicios conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que colorea a esta juzgadora la voluntad de los demandantes en dar cumplimiento con el contrato suscrito, pues aparece como presentante de tal instrumento el ciudadano H.M.B.B..
.- Copias simples de solvencia municipal expedida por la Alcaldía del Municipio Cárdenas del estado Táchira, tanto por la venta como por la hipoteca del inmueble; solvencia de servicio de agua y luz eléctrica (folios 15 al 24).
Se valoran como documentos públicos administrativos. De los mismos se desprende el pago de impuesto de catastro, agua y luz a los fines de efectuar la venta del inmueble.
.- Copia simple de certificación de Acta de Unión Estable de Hecho N° 127 expedida por el Registro Civil de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal (folios 29 al 31).
.- Comunicaciones de fecha 22 de febrero de 2013 dirigida a la ciudadana C.H.C.M. expedida por el Banco Sofitasa Banco Universal y el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, mediante la cual informa del día de la firma ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. del estado Táchira (folio 35 y 36).
Se valoran como indicios de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
.- Al folio 41 riela Notificación de Venta de inmueble realizada por la ciudadana C.H.C.M. por ante el SENIAT de fecha 31 de enero de 2013.
Se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que la ciudadana C.H.C.M. realizó el trámite administrativo de notificar al ente administrativo tributario de la venta del inmueble de su propiedad a los demandantes de autos.
.- Constancia de recepción y trámite expedido por el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. del estado Táchira de fecha 7 de febrero de 2013, de la cual se puede apreciar que se indica como fecha de otorgamiento el día 14 de febrero de 2013 (folio 42).
.- Notificación de fecha 27 de julio de 2012 suscrita por el ciudadano H.M.B.B. dirigida al Banco Sofitasa Banco Universal informando que la vendedora no se presentó el día de la firma en el Registro Público (folio 43).
.- Recibos de servicios públicos del inmueble descrito en autos, insertos a los folios 44 al 49.
.- Comunicación suscrita por H.M.B.B. a BANAVIH informando que la vendedora no se presentó al otorgamiento del Registro.
Estas pruebas se valoran como indicios de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
.- Acta de Audiencia Conciliatoria realizada en el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 7 de junio de 2013 y que corre al folio 79 y 80.
De la misma se evidencia que las partes no llegaron a ningún acuerdo, y que la vendedora se niega al otorgamiento.
.- Copia simple de C.d.R.d.V.P. a nombre de C.H.C.M. expedida por el Sistema Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), corre al folio 81.
No se valora por impertinente.
.- Originales de documentos privados de Opción de Compra Venta de fechas 23 de julio de 2012 y 27 de agosto de 2012, y que corren a los folios 114 al 115.
Según lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada reconoció haber suscrito con la parte actora el documento de fecha 23 de julio de 2012, y en cuanto al segundo instrumento fechado 27 de agosto de 2012, la parte no dijo nada, por lo tanto, el silencio respecto de éste tiene como efecto que haya quedado reconocido, y que por ser de fecha posterior deroga al precedente y es el que regla el negocio jurídico que se discute.
.- Testimoniales de los ciudadanos J.A.M.G. y G.M.B.C..
No se les concede valor probatorio por ser impertinentes.
Conforme criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ratificado en sentencia reciente del 2 de junio de 2015, dictada en el expediente N° AA20-C-2014-000657, con ponencia del Magistrado Dr. G.B.V., al estar presentes en un documento de opción de compra venta todos los supuestos necesarios para que se perfeccione la venta, esto es, el consentimiento, objeto y precio, debe estimarse como una verdadera venta.
Así las cosas, en el caso sub examine se desprende del documento privado reconocido de fecha 27 de agosto de 2012, que ambas partes contratantes manifestaron con su suscripción el consentimiento, determinaron el objeto de la venta al describir el inmueble y señalar los datos de su adquisición, y fijaron el precio. Incluso consta de las actas que en fecha anterior a la suscripción del documento del 27 de agosto de 2012, la vendedora recibió la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) por concepto de arras, pues así expresamente lo afirmó la demandada en su contestación.
Además, al haberse analizado las actas del presente expediente se pudo determinar que la parte actora, demostró que hizo todos los trámites administrativos pertinentes para cumplir con su obligación principal de pago necesarios para llegar al otorgamiento del documento definitivo de venta lo cual reflejó al hacer las gestiones que le eran propias y hasta las de la oferente propietaria. Ello se ve reforzado, al observarse que se cumplieron todos los trámites para la obtención del crédito bancario, que incluso la vendedora notificó a la Gerencia de Tributos Internos del SENIAT sobre la venta del inmueble en fecha 30 de enero de 2013, y que estando prevista la fecha del otorgamiento, la vendedora no se presentó a la Oficina de Registro respectivo, es decir, que no cumplió con su obligación de transferir la propiedad, sin haber probado una causa extraña no imputable que la eximiera de responsabilidad.
Corolario de lo expuesto, debe declararse sin lugar la apelación intentada por la representación judicial de la demandada, Y ASÍ SE RESUELVE.
VI
DECISIÓN
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado R.C. en fecha 10 de diciembre de 2.014, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana C.H.C.M., contra la sentencia definitiva dictada el 12 de noviembre de 2.014 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 08.
Se CONFIRMA la sentencia definitiva dictada el 12 de noviembre de 2.014 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 08, que declaró:
1) CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, intentada por los ciudadanos H.M.B.B. contra la ciudadana C.H.C.M., todos identificados ampliamente en el encabezamiento de esta decisión.
2) Se CONDENA a la demandada C.H.C.M., a que cumpla voluntariamente con realizar la tradición legal mediante el otorgamiento de la escritura pública de venta del documento de venta de su propiedad, constituido por un inmueble ubicado en el Sector Altos del Pinar, Vereda cuatro (4), Calle dos (2), casa N° 1-120, Las Vegas de Táriba, Municipio Cárdenas del estado Táchira, el cual se encuentra constituido por un lote de terreno y la casa para habitación sobre el construida ubicada en las Vegas de Táriba, carrera 2, con calle 1, Municipio Cárdenas del estado Táchira, el cual pertenece a la demandada de la siguiente manera: El terreno por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. del estado Táchira en fecha 25 de febrero de 1998, registrado bajo el N° 30, folios 118 al 129, Tomo 17 y las mejoras protocolizadas ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. del estado Táchira, en fecha 15 de febrero de 2007, quedando insertado bajo el N° 37, folios 219 al 224, Tomo 16, Protocolo Primero, Primer Trimestre del año 2007, con una superficie de noventa y tres metros cuadrados (93,00mts2), consta de dos habitaciones, sala, cocina empotrada, dos (2) baños con todos sus accesorios y con su respectiva cerámica, comedor, patio, porche, luz interna, tuberías de aguas blancas y negras, paredes de bloque frisadas, techo de acerolit, piso de cemento, servicios sanitarios, dos puertas de madera y dos puertas de metal, pisos de caico en la sala, cuatro (4) ventanas, de un solo nivel, con los siguientes linderos y medidas. NORTE: Calle pública, mide seis (6) metros; SUR: Con terrenos que son o fueron de M.R.D., mide seis metros (6); ESTE: Terrenos que son o fueron de P.R.R., mide quince metros con cincuenta centímetros (15,50mts). Queda entendido de que en caso de no cumplimiento voluntario con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante previa la entrega de los recaudos respectivos y el pago del precio.
3) Se CONDENA EN COSTAS a la parte demandada por haber vencimiento total.
Se CONDENA EN COSTAS a la parte demandada y apelante de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por haberse confirmado el fallo apelado.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3086, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los trece (13) días del mes de agosto del año dos mil quince. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
La Juez Titular,
J.L.F.D.A.
La Secretaria Temporal,
A.A.S.R.
En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.086, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Igualmente en la misma fecha se le hizo entrega a la alguacil del tribunal de las boletas de notificación respectivas.
La Secretaria Temporal,
A.A.S.R.
JLFdeA./angie.-
Exp. 3.086
