Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 9 de Diciembre de 2010

Fecha de Resolución 9 de Diciembre de 2010
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito
PonenteJuan Antonio Mostafa Perez
ProcedimientoResoluc. D Contrat D Arrendamient E Indemnz. Daños

República Bolivariana de Venezuela

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario,

del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la

Circunscripción Judicial del Estado Carabobo

Valencia, 9 de diciembre de 2010

200º y 151º

EXPEDIENTE: Nº 12.989

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DAÑOS Y PERJUICIOS

DEMANDANTE: DESARROLLOS 51182, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 16 de marzo de 2004, bajo el N° 41, Tomo 879-A

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: ENIHZER R.M., B.G. y D.I.M., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 95.742, 128.306 y 73.462, respectivamente

DEMANDADA: A.J.L.Z., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.425.115

APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDADO: L.R.A.I. y J.N.O.S., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 35.131 y 92.251, respectivamente

Se encuentra sometido a la revisión de esta instancia el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva publicada en fecha 21 de junio de 2010, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; que declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios incoada por la sociedad mercantil Desarrollo 51182, C.A. en contra del ciudadano A.J.L.Z..

Cumplidas como han sido las formalidades legales, procede esta instancia a decidir previas las siguientes consideraciones:

I

ANTECEDENTES DEL CASO

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda consignado en fecha 16 de octubre de 2009 por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; correspondiéndole conocer al Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta circunscripción judicial, quien admite la demanda por auto de fecha 16 de noviembre de 2009, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.

La parte demandada en fecha 9 de diciembre de 2009, consigna ante el Tribunal de Municipio escrito contentivo de cuestiones previas y contestación a la demanda.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron pruebas en el juicio, siendo admitidas y reglamentadas por auto del 16 de diciembre de 2009.

En fecha 25 de marzo de 2010, la parte demandada consigna escrito de conclusiones.

Mediante sentencia definitiva dictada en fecha 21 de junio de 2010, el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios incoada por la sociedad mercantil Desarrollo 51182, C.A. en contra del ciudadano A.J.L.Z.. Contra dicha decisión la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación, siendo admitido dicho recurso en ambos efectos por auto de fecha 30 de septiembre de 2010, ordenándose la remisión del expediente a la alzada.

El 1 de octubre de 2010, la parte demandante consigna ante el Tribunal

de Municipio escrito contentivo de solicitud de medida de secuestro;

asimismo la parte demandada mediante diligencia del 6 del mismo mes y año, solicita se niegue dicha solicitud.

Por auto del 8 de octubre de 2010, el Tribunal de Municipio ordena la remisión del expediente a esta alzada.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer del presente asunto, dándole entrada por auto de fecha 23 de noviembre de 2010, fijando un lapso de diez (10) días para dictar sentencia.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

La parte demandante narra en su escrito libelar que el 1 de enero de 2009, suscribió contrato de arrendamiento privado con el ciudadano A.J.L.Z., sobre un inmueble ubicado en terrenos de la Hacienda Carabalí, en jurisdicción del municipio San Joaquín del estado Carabobo, constituido por dos caneyes y un bar-.comedor-cocina, utilizado como tasca restaurant.

Alega que en dicho contrato se convino que la duración del mismo sería de un (1) año, contado a partir del 1 de enero de 2009, y el canon acordado se estableció por los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009, en la cantidad de ocho mil bolívares (8.000,00 Bs.) y, los meses julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre 2009, en la suma de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.) mensuales, pagaderos en la oficina de la Hacienda Carabalí, por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.

Que en virtud de lo antes expuesto el arrendatario incumplió con la cláusula décima segunda del contrato en la cual se estableció “Serán causa de rescisión del presente contrato, entre otras las siguientes causales: 1) La falta de pago de dos (2) mensualidad (sic) o canon de arrendamientos, dentro del plazo estipulado…resulto (sic) el presente contrato EL ARRENDATARIO, debe pagar los cánones correspondiente al plazo por el cual se ha celebrado”

Esgrime que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses julio, agosto, septiembre y octubre de 2009; que asimismo el arrendatario en fecha 1 de febrero de 2009, destruyó parcialmente sin autorización la barra del bar-tasca-restaurant, y hasta la fecha de la presente demanda se niega a repararla, incumpliendo de esa manera con lo pautado en la cláusula octava del contrato de arrendamiento la cual señala “El arrendatario no podrá hacer por su cuenta remodelaciones, modificación, alteraciones, ni mejoras de ningún género en el inmueble, sin el conocimiento expreso, previo y por escrito de la arrendadora”

Señala que en virtud de la actitud de la parte arrendataria en persistir en el incumplimiento y luego de innumerables gestiones que hiciera su persona tendientes a convencerla a cumplir con la obligación del pago del canon de arrendamiento y la reparación de la barra, sin lograr acuerdo alguno, es por lo que acude a demandar la resolución del contrato suscrito.

Fundamenta su pretensión en lo previsto en los artículos 1.167, 1.159, 1.264 y 1.277 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por todo lo antes expuesto demanda al ciudadano A.J.L.Z., para que sea condenado, en lo siguiente:

Primero

La resolución del contrato de arrendamiento;

Segundo

El pago del precio de los cánones de arrendamiento vencidos que corresponde a los meses julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, cada mes equivalente a la cantidad de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.), es decir la cantidad de cuarenta mil bolívares (40.000,00 Bs.) y, los que se causen por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excediere de aquel de conformidad con lo establecido en el artículo 1.616 del Código Civil y de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que alícuota diaria fija por interés de mora en el pago de canon de arrendamiento la cantidad de diez bolívares (10,00), que multiplicado por 120 días que han transcurrido hasta la fecha de la demanda, arroja la cantidad de un mil doscientos bolívares (1.200,00 Bs.), así como los intereses causados por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento vencidos;

Tercero

Los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, que demanda en la cantidad de cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) y que incluye las reparaciones de los daños ocasionados por el arrendatario y;

Cuarto

Las costas procesales y los honorarios de abogado calculados por el tribunal.

Estima la demanda en la cantidad de noventa y un mil doscientos bolívares (91.200,00 Bs.).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada opone la cuestión previa establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido alega que la demandante pretende en su demanda además de la resolución del contrato, el pago de los cánones de arrendamiento y los daños y perjuicios, considerando en su decir que dichas pretensiones son de imposible acumulación en razón de la exclusión entre ellas mismas y en razón del procedimiento a seguir.

Manifiesta que es cierto que el artículo 1.167 del Código Civil permite demandar conjuntamente la resolución del contrato y los daños y perjuicios, pero, que en el presente caso no puede la demandante acumular la acción de resolución de contrato con el cobro de cantidades de dinero con ocasión del cobro de cánones atrasados, (que en su caso el atraso es un supuesto negado), ya que, si bien es cierto que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite demandar la resolución del contrato prosiguiendo el procedimiento breve, no es menos cierto, que el cobro de bolívares es una acción que sólo es posible desarrollarla a través del procedimiento ordinario, además que el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe de manera determinante la acumulación de pretensiones que se excluyan mutuamente y cuando los procedimientos sean incompatibles entre si, como es en el presente asunto; igualmente relata que la acción de daños y perjuicios incoada por la demandante si bien es cierto que está relacionada con el contrato en función de la cláusula octava, no es menos cierto que dicha acción además de su autonomía en su accionar, es una acción imposible de desarrollar a través del procedimiento breve.

Igualmente indica que la demanda no cumple con todos los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la demandante establece la pretensión del cobro de una cantidad determinada por el concepto de daños y perjuicios sin precisar la especificación de éstos y sus causas, señalando en el libelo que la supuesta destrucción de una barra es la causa de los mismos, pero bajo ninguna circunstancia define la especificación de esos daños que hagan de manera alguna hacer valer la cantidad estimada.

Que por otra parte la demandante refleja una cantidad de cánones de arrendamiento en su totalidad, no especificando, cómo se aplican, cuándo se generan y; que no describe como se generan las obligaciones desde el comienzo del contrato, ni como se ha cancelado en su oportunidad, ocasionando en su decir, confusión en la obligación que exige.

En relación a la contestación del fondo de la demanda, la parte demandada rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, señalando que no es cierto que no haya cancelado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses julio, agosto, septiembre y octubre, ya que le entregó como pago total de los cánones correspondiente a todo el año del contrato, un (1) vehículo moto marca suzuki, modelo burman, año 2006, AN650CC, s/c JS1CP51B26210355, s/m P506143113, placa AAH52A, color gris, tipo paseo, por un monto de ciento ocho mil bolívares (108.000,00 Bs.), y que el mismo se le entregó en el mes de diciembre de 2008,cuando tomó posesión del inmueble objeto de contrato.

Rechaza niega y contradice que el 1 de febrero de 2009, hay (rectius: haya) destruido parcialmente sin autorización la barra tasca-restaurant, y que se haya negado a repararla, por cuanto en su decir no existe ese hecho, ya que no ha dañado ninguna construcción que haya pertenecido o pertenezca al inmueble arrendado y; que su condición de arrendatario haya persistido en el incumplimiento y que la demandada haya hecho innumerables gestiones a los fines de convencerlo a cumplir con el pago del canon de arrendamiento y la reparación de la barra.

Rechaza, niega y contradice que deba cancelar la cantidad de cuarenta mil bolívares (40.000,00 Bs.) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses julio, agosto, septiembre y octubre, en virtud que no los debe y; que deba cancelar la suma de cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) por concepto de supuestos daños y perjuicios, así como no tienen obligación, ni la tuvo de hacer reparaciones.

Rechaza, niega y contradice la estimación y cuantía de la demanda, ya que la presente acción se fundamenta en una deuda derivada de cánones insolutos, los cuales fueron cancelados oportunamente.

III

ANÁLISIS DE PRUEBAS

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

Produce la parte demandante junto con el libelo de demanda cursante a los folios 8 y 9 del expediente, original de instrumento privado suscrito entre las partes del presente juicio, el cual no fue desconocido en forma alguna por la parte demandada, en consecuencia se aprecia como instrumento tenido legalmente como reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil y de su contenido se evidencia que la sociedad mercantil Desarrollo 51.182, C.A., actuando en su condición de arrendadora, representada por su administrador, ciudadano R.C.L. y, el ciudadano A.J.L.Z., en su carácter de arrendatario, celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la carretera nacional Guacara San Joaquín en terrenos de la Hacienda Carabalí, municipio San Joaquín del estado Carabobo, constituido un terreno y las construcciones sobre él existentes que consisten en dos caneyes y un bar-.comedor-cocina, utilizado como tasca bar-restaurant.

Igualmente se evidencia del instrumento bajo revisión, que la duración del contrato es de un (1) año, contado a partir del 1 de enero de 2009 y; que el canon de arrendamiento de los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009, lo establecieron en la cantidad de ocho mil bolívares (8.000,00 Bs.) mensuales y, para los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2009, en la suma de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.

Cursante a los folios del 10 al 14 del expediente, produce la parte demandante copia certificada de instrumento público autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, contentivo del documento de propiedad del inmueble objeto de arrendamiento, cuya resolución se demanda, sin embargo, en el caso de marras no se ha cuestionado la propiedad del referido inmueble, por lo que este instrumento resulta irrelevante ya que el mismo nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desecha del proceso.

De igual forma produce cursante a los folios 15 y 16 del expediente copias fotostáticas simples de las cédulas de identidad del administrador de la sociedad mercantil Desarrollo 51.182, C.A., ciudadano R.J.C.L. y, del ciudadano A.J.L.Z., documentos que resultan manifiestamente irrelevante en virtud de que nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desechan del proceso.

En la oportunidad de promover pruebas, la parte demandante invoca el mérito favorable de los autos, lo cual no constituye medio de prueba alguno en nuestro ordenamiento procesal, no teniendo nada que analizarse al respecto.

Promueve marcado con la letra “A” cursante a los folios del 32 al 58 del expediente, copia fotostática simple del expediente signado con el N° 1.143, llevado por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, copias que al no ser impugnadas son apreciadas por este sentenciador, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de su contenido se evidencia que

el arrendatario ciudadano A.J.L.Z., en fecha 22 de abril de 2009, consignó ante el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cantidad de ocho mil bolívares (8.000,00 Bs.) a favor de la demandante por concepto de consignación arrendataria correspondiente al mes de abril de 2009 y; que posteriormente mediante diligencia, manifiesta que dicha consignación debe ser imputada al mes de julio de 2009, ya que convinieron la entrega de una moto como pago de los primeros seis (6) meses de arrendamiento, procediendo el Tribunal a acordar dicha aclaratoria, librando nuevo recibo.

Igualmente se evidencia del instrumento bajo revisión la consignación efectuada por el arrendatario ciudadano A.J.L.Z., en fecha 5 de noviembre de 2009, por la cantidad de veinticuatro mil bolívares (24.000,00 Bs.) correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses agosto, septiembre y octubre de 2009.

Promueve la parte demandante la prueba de informe a los fines que el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, informe si por ante ese juzgado cursa el procedimiento de consignación incoado por el ciudadano A.J.L.Z., signado con el N° 1.143, la cual fue admitida por el Tribunal de Municipio, sin embargo, no consta a los autos las resultas de la misma no teniendo nada que analizar este juzgador al respecto.

Igualmente promueve la prueba de inspección judicial, la cual fue negada por el a quo por considerar que la misma era imprecisa, no teniendo nada que analizar este juzgador al respecto.

Promueve las testimoniales de los ciudadanos L.B.I., R.P.D., E.M.P. y F.M., compareciendo únicamente a rendir declaración ante el Tribunal de Municipio, los ciudadanos L.B.I. y R.P.D., por lo que este Juzgado se abstiene de pronunciarse respecto de los demás testigos.

Al folio 86 del expediente, consta la declaración del ciudadano L.E.B.I., quien expresó que conoce el restaurant objeto de arrendamiento desde aproximadamente un (1) año y que el mismo está ubicado en la carretera nacional Guacara San Joaquín; que frecuenta el mismo una vez al mes y, que hace un tiempo fue y no vio la barra del restaurant que se encontraba anteriormente ya que le hicieron algunas modificaciones de cemento y tablilla, a las preguntas primera, segunda, tercera, cuarta, quinta y sexta. Este testigo fue repreguntado por la representación de la parte demandada, declarando el testigo que frecuenta el restaurant normalmente los fines de semanas y que no podría decir la fecha precisa cuando observó que no estaba la barra del mismo, a las repreguntas primera y segunda.

La deposición de este testigo no inspira confianza en este juzgador por resultar impreciso, habida cuenta que señala que no podría decir la fecha precisa cuando observó que no estaba la barra, por lo que la misma es desechada del proceso.

Asimismo consta al folio 87 del expediente, la declaración del ciudadano R.A.P.D., expresando que conoce el restaurant objeto de arrendamiento desde aproximadamente dos (2) años, ya que reside en Guacara y ha ido al mismo y, que está ubicado en la carretera nacional Guacara San Joaquín pasando la urbanización La Pradera; que había visto que el restaurant tenía una barra, y desde hace un tiempo no existe que le hicieron algunas modificaciones de cemento, madera y tablilla, a las preguntas primera, segunda, tercera, cuarta, quinta y sexta. Este testigo fue repreguntado por la representación de la parte demandada, declarando el testigo que es comerciante y que tiene entendido que la mencionada barra era de servicio y que había visto que por allí frecuentaban los mesoneros, a las repreguntas primera y segunda.

Esta declaración no ofrece credibilidad por cuanto el testigo afirma tener entendido que la mencionada barra era de servicio, sin manifestar seguridad en sus dichos, por lo que el mismo no es apreciado.

PRUEBAS DEL DEMANDADO:

En la oportunidad de promover pruebas, la parte demandada invoca el mérito favorable de los autos, lo cual no constituye medio de prueba alguno en nuestro ordenamiento procesal, no teniendo nada que a.e.s. al respecto.

La parte demandada promueve la prueba de exhibición de documento, la cual fue negada por el Tribunal de Municipio en virtud que la parte promovente no acompañó copia del documento a exhibir, no teniendo nada que a.e.s. al respecto.

Promueve las testimoniales de los ciudadanos G.J.R.H., N.R.P.Z., R.E.S.B. y J.A.G.C., compareciendo únicamente a rendir declaración ante el Tribunal de Municipio, los ciudadanos G.J.R.H. y N.R.P.Z., por lo que este Juzgado se abstiene de pronunciarse respecto de los demás testigos.

Consta al folio 90 del expediente, la declaración del ciudadano G.J.R.H., quien expresó que conoce al ciudadano A.L. desde hace cuatro (4) años; que le consta que tiene en arrendamiento el restaurant “Sábana Grill” y; que el referido ciudadano no cambio la estructura del restaurant, en especial la de la barra, que le ha hecho mantenimiento y mejoras, a las preguntas primera, segunda, tercera, cuarta y quinta. Este testigo fue repreguntado por la representación de la parte demandante, declarando el testigo que la ciudadana M.A.R., quien es esposa del ciudadano A.L., es su hermana, a la repregunta primera.

Este testigo al ser repreguntado reconoce ser pariente por afinidad de la parte demandada, por lo que su imparcialidad queda entredicho y el mismo se desecha del proceso.

Al folio 91 del expediente, se evidencia la declaración del ciudadano N.R.P.Z., quien expresó que conoce al ciudadano A.L. desde hace aproximadamente dos años y medio a tres; que le consta que tiene en arrendamiento el restaurant “Sábana Grill” y; que el referido ciudadano no cambio la estructura del restaurant, en especial la de la barra, a las preguntas primera, segunda, tercera, cuarta y quinta. Este testigo fue repreguntado por la representación de la parte demandante, declarando el testigo que es mesonero, que no está trabajando y, que conoce al ciudadano A.L. cuando trabajaba en el Torigallo y así hicieron amistad como cliente desde hace dos a tres años, a las repreguntas primera, segunda, tercer ay cuarta.

Este testigo al ser repreguntado reconoce haber hecho amistad con el demandado, por lo que su imparcialidad queda entredicho y el mismo se desecha del proceso.

IV

PRELIMINARES

PRIMERO

En escrito presentado en esta alzada en fecha 2 de diciembre de 2010, la parte demandada solicita se declare la incompetencia de este Tribunal Superior y se remitan las actuaciones a un Juzgado de igual jerarquía con competencia agraria, argumentando que el terreno objeto de arrendamiento, está afectado con fines agrícolas por el Decreto Presidencial N° 5.378 y que las tierras afectadas por el referido decreto quedan destinadas para el uso y desarrollo de la producción agroalimentaria, según las previsiones de los artículos 2 y 109 numeral 11° de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario.

Indica que como consecuencia del referido Decreto, aparejan como consecuencia dos aspectos de vital importancia procesal, la primera, es que los inmuebles susceptibles de explotación agropecuaria gozan de protección especial que consagra la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, independientemente de que los mismos estén ubicados en poligonales urbanos o rurales y; la segunda, que dado que el inmueble arrendado es una finca o inmueble rural, los arrendamientos y subarrendamientos parciales o totales de inmuebles de esas características, quedan fuera del ámbito de aplicación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como lo disponen los artículos 1° y 3° literal “b” de la citada ley, razones por las cuales considera que no debió admitirse, sustanciarse, ni tramitarse la presente causa de conformidad con lo dispuesto en la Ley de arrendamientos Inmobiliario, sino por el procedimiento especial previsto en la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario.

Para decidir esta alzada observa:

Ciertamente de los recaudos acompañados por el recurrente en esta alzada, consistentes en Decreto Nº 5.378, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 355.041 de fecha 15 de junio de 2007 y plano de ubicación del Restaurant Turístico Campestre Sabana Grill, elaborado por la Oficina Técnica Municipal Para la Regulación de la Tenencia de Tierras Urbanas, que el inmueble arrendado se encuentra dentro de los terrenos cuya afectación fue ordenada por el Ejecutivo Nacional, con fines agrícolas, especialmente para la producción agroalimentaria.

Por consiguiente, es menester que este Tribunal previamente pase a decidir sobre su competencia para conocer de esta causa y al efecto se observa:

El artículo 208 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, dispone:

Los juzgados de primera instancia agraria conocerán de las demandas entre particulares que se promuevan con ocasión de la actividad agraria, sobre los siguientes asuntos:

1. Acciones declarativas, petitorias, reivindicatorias y posesorias en materia agraria.

2. Deslinde judicial de predios rurales.

3. Acciones relativas al uso, aprovechamiento, constitución de servidumbres y demás derechos

reales, para fines agrarios.

4. Acciones sucesorales sobre bienes afectos a la actividad agraria.

5. Acciones derivadas del derecho de permanencia.

6. Procedimientos de desocupación o desalojos de fundos.

7. Acciones derivadas de perturbaciones o daños a la propiedad o posesión agraria.

8. Acciones derivadas de contratos agrarios.

9. Acciones de indemnización de daños y perjuicios derivados de la actividad agraria.

10. Acciones originadas con ocasión a la constitución del patrimonio familiar agrario.

11. Acciones derivadas de conflictos suscitados entre sociedades de usuarios, uniones de prestatarios, cooperativas y demás organizaciones de índole agraria.

12. Acciones derivadas del crédito agrario.

13. Acciones y controversias surgidas del uso, aprovechamiento, fomento y conservación de los recursos naturales renovables que determine la ley.

14. Acciones derivadas del uso común de las aguas de regadío y de las organizaciones de usuarios de las mismas.

15. En general, todas las acciones y controversias entre particulares relacionados con la actividad agraria.

En este sentido, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia Nº 112 de fecha 14 de octubre de 2008, Expediente Nº AA10-L-2007-000007, dejó sentado el siguiente criterio:

Ahora bien, al analizar el contenido de la demanda que da inicio a las presentes actuaciones y el contrato de arrendamiento en que se fundamenta, se observa que la controversia suscitada entre las partes no se origina con ocasión de actividad agraria alguna.

En efecto, la empresa demandante TRIGGERHAPPY & RIGOBON C.A., alegó que la empresa demandada PUBLICIDAD VEPACO C.A., había dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 2003 hasta el mes de abril de 2004 y un saldo pendiente del mes de julio de 2003; siendo que las franjas de terrenos no edificadas que son objeto del contrato de arrendamiento, debían ser destinadas

Así pues, resulta claro que la controversia tiene su origen en la relación arrendaticia que existe entre las partes, por lo que se trata de una cuestión de naturaleza civil y no agraria, que se rige por las disposiciones del Código Civil, ya que el literal del artículo 3 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, excluye de su ámbito de aplicación el arrendamiento o subarrendamiento de terrenos urbanos o suburbanos no edificados.

Por esa razón, y considerando además que en el contrato de arrendamiento se estableció a la ciudad de Caracas como domicilio especial y excluyente de cualquier otro, esta Sala Plena estima que el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, resulta competente para conocer del presente juicio, y así se decide.

Igualmente, en sentencia Nº 33 de fecha 29 de junio de 2010, Expediente Nº AA10-L-2008-000139, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dispuso lo que sigue:

De este modo, las normas parcialmente transcritas, una vez que determina el criterio subjetivo (conflictos entre particulares) conforme al cual se atribuye competencia a los referidos juzgados de primera instancia, pasa a establecer cuáles son los supuestos (competencia sustancial) en que estos conflictos deben ser resueltos por la y, a tal efecto señala, que ello ocurre entre otros casos, en aquellas acciones posesorias agrarias, es decir, en las demandas de interdicto sobre un inmueble susceptible de explotación agropecuaria donde se realice actividad de esta naturaleza y, al mismo tiempo, cuando la acción que se ejercite, sea con ocasión de esta actividad, lo cual debe verificarse de forma concomitante para que proceda la competencia del Tribunal Agrario.

Tales exigencias, surgen de la revisión que hiciera la Sala Especial Agraria de la Sala de Casación Social de este Alto Tribunal, respecto al criterio desarrollado en la decisión 442 del 11 de julio de 2002 (caso: A.M.R.), en la cual, se requería adicionalmente, que el inmueble litigioso se encontrara en un área rural o extra urbana, lo cual se abandonó (Vid. sentencia 523 del 4 de junio de 2004, caso: J.P.), en pro de la vigencia del principio de exclusividad agraria a tenor del cual, resulta irrelevante la ubicación geográfica del inmueble, toda vez que lo determinante es la vocación agropecuaria de la actividad que realiza en el mismo.

Se desprende de la norma y criterios jurisprudenciales trascritos, que el elemento atributivo de competencia en materia agraria no es la ubicación del inmueble, sino la actividad que se realiza sobre el mismo, ello en virtud que esa actividad es de interés nacional por estar en juego la seguridad agroalimentaria de la Nación.

Observa este juzgador que la cláusula primera del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda es del tenor siguiente:

(OBJETO DEL CONTRATO): LA ARRENDADORA da en arrendamiento y EL ARRENDATARIO lo recibe, un inmueble constituido por un terreno y las construcciones en el existente, ubicado a nivel de la Carretera Nacional entre la población de San Joaquín y Guacara, Hacienda Carabalí, en el Municipio San Joaquín, Estado Carabobo. El terreno tiene una superficie aproximada de SEIS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (6.396 M2) y una construcción aproximada de CUATROCIENTOS METROS CUADRADOS (400 M2) y está constituida por dos (2) Caneyes y un Bar-Comedor-Cocina. Las construcciones arrendadas podrán ser utilizadas como TASCA-BAR-RESTAURANT. En lo adelante lo denominado EL INMUEBLE. Este contrato comprende igualmente: 1) Un lote de bienes muebles que se describe en inventario anexo marcado con la letra , 2) Dentro del terreno antes mencionado se encuentra alquilado un área de aproximadamente DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (250 M2) destinado a un Viveros, el cual, corre por cuenta y responsabilidad de LA ARRENDADORA.

Siendo que el inmueble se arrendó con el objeto que el arrendatario explotara una actividad comercial como es la de tasca, bar y restaurant, habida cuenta que esa actividad comercial no guarda relación alguna con la actividad agraria protegida por la jurisdicción especial en virtud de la seguridad agroalimentaria, resulta forzoso para este juzgador concluir que este Juzgado Superior Civil es competente para conocer del presente asunto, Y ASI SE ESTABLECE.

Argumenta igualmente el recurrente, que el inmueble arrendado es una finca o inmueble rural y que los arrendamientos y subarrendamientos parciales o totales de inmuebles de esas características, quedan fuera del ámbito de aplicación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como lo disponen los artículos 1° y 3° literal “b”.

El artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

El presente Decreto Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados

totalmente o por partes.

La norma in comento, prevé el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, rigiendo en un primer término el arrendamiento y subarrendamiento ya sea total o parcial de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda y en un segundo término el arrendamiento y subarrendamiento total o parcial de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas.

Quedó establecido en el decurso de este capítulo preliminar, que conforme a la cláusula primera del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, el inmueble se arrendó con el objeto que el arrendatario explotara la actividad de tasca, bar y restaurant, siendo que estas son actividades comerciales, resultando concluyente que al tratarse de un inmueble destinado al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, entra dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Y ASI SE ESTABLECE.

SEGUNDO

En la oportunidad de contestar, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por una aparte por acumulación prohibida de pretensiones y por la otra por no hacer el actor la especificación de los daños y perjuicios que reclama. Estas cuestiones previas fueron declaradas sin lugar por el Juzgado de Municipio al momento de dictar la sentencia que hoy es objeto de apelación mediante un punto previo.

Conforme a lo previsto en el artículo 357 del referido Código, la decisión del Juez sobre las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2º al 8º del artículo 346 eiusdem no admite apelación, razón por la cual la declaratoria sin lugar de las cuestiones previas opuestas por la demandada, es una decisión en única instancia que se encuentra firme y por tanto este sentenciador se abstiene de pronunciarse sobre las mismas, por cuanto ya han sido decididas por el a quo.

TERCERO

Igualmente la parte demandada en su contestación rechaza, niega y contradice la estimación y cuantía de la demanda, porque en su decir la presente acción se fundamenta en una deuda derivada de cánones insolutos, los cuales fueron cancelados oportunamente.

Sobre este asunto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RH-00619 del 24 de septiembre de 2008, ratificando el criterio fijado en sentencia Nº RH-01353 de fecha 15 de noviembre de 2004, estableció lo siguiente:

…Cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’.

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor, lo cual hace considerar a esta Sala, que la estimación hecha por los accionantes en su escrito libelar en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), determina el incumplimiento del requisito de la cuantía exigido para la admisibilidad del recurso de casación…

(Resaltado de esta sentencia)

En el presente caso el demandado hace una rechazo genérico alegando elementos que tocan el mérito de la controversia en virtud de lo cual, la estimación realizada por la parte demandante debe tenerse como firme, Y ASI SE ESTABLECE.

V

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

La pretensión del actor se circunscribe a la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano A.J.L.Z., sobre un inmueble ubicado en terrenos de la Hacienda Carabalí, en jurisdicción del municipio San Joaquín del estado Carabobo, constituido por un terreno y las edificaciones sobre él construidas para ser utilizadas como tasca, bar y restaurant y el pago de los cánones de arrendamientos no pagados, así como el pago de daños y perjuicios.

Argumentando al efecto, que el arrendatario incumplió con la cláusula décima segunda del contrato al no pagar los cánones de arrendamiento de los meses julio, agosto, septiembre y octubre de 2009 e incumplió con la cláusula octava al destruir parcialmente sin autorización la barra del bar-tasca-restaurant

Por su parte la demandada alega que no es cierto que no haya cancelado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses julio, agosto, septiembre y octubre, ya que le entregó como pago total de los cánones correspondiente a todo el año del contrato, un (1) vehículo moto marca suzuki, modelo burman, año 2006, AN650CC, s/c JS1CP51B26210355, s/m P506143113, placa AAH52A, color gris, tipo paseo, por un monto de ciento ocho mil bolívares (108.000,00 Bs.), y que el mismo se le entregó en el mes de diciembre de 2008, cuando tomó posesión del inmueble objeto de contrato. Asimismo, rechaza niega y contradice que el 1 de febrero de 2009, haya destruido parcialmente sin autorización la barra tasca-restaurant, y que se haya negado a repararla, por cuanto en su decir no existe ese hecho, ya que no ha dañado ninguna construcción que haya pertenecido o pertenezca al inmueble arrendado.

Trabada la litis en los términos expuestos, observa este juzgador que con el instrumento privado suscrito entre las partes del presente juicio, el cual fue debidamente valorado, quedó demostrada la relación arrendaticia que une a las partes y que las mismas pactaron que el canon de arrendamiento de los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009, lo establecieron en la cantidad de ocho mil bolívares (8.000,00 Bs.) mensuales y, para los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2009, en la suma de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.

Igualmente quedó demostrado con la copia del expediente signado con el N° 1.143, llevado por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, también valoradas por quien aquí decide, que el arrendatario ciudadano A.J.L.Z., en fecha 22 de abril de 2009, consignó ante el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cantidad de ocho mil bolívares (8.000,00 Bs.) a favor de la demandante por concepto de consignación arrendataria correspondiente al mes de julio de 2009 y que en fecha 5 de noviembre de 2009 realizó otra consignación por la cantidad de veinticuatro mil bolívares (24.000,00 Bs.) correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses agosto, septiembre y octubre de 2009.

Es importante destacar que las partes convinieron en su contrato de arrendamiento en la cláusula tercera, que el pago del canon debía hacerse por mensualidades adelantadas los primeros cinco días de cada mes y que el monto de los meses demandados era de diez mil Bolívares (Bs. 10.000,00) mensuales, por consiguiente, la consignación efectuada en fecha 22 de abril de 2009 es insuficiente y al ser consignado por el demandado el 5 de noviembre de 2009, el canon de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2009 incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento en la forma convenida en el contrato por haberlo hecho en forma extemporánea.

Aunado a lo expuesto, el demandado alega haber entregado como pago total de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses julio, agosto, septiembre y octubre, un (1) vehículo moto marca suzuki, por un monto de ciento ocho mil bolívares (108.000,00 Bs.) hecho que no demostró, resultando en consecuencia procedente la pretensión del actor de que sea resuelto el contrato de arrendamiento y el pago de cantidad de cuarenta mil bolívares (40.000,00 Bs.) por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos que corresponden a los meses julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, a razón de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.) Y ASI SE DECIDE.

Igualmente pretende la actora el pago la alícuota diaria fija por interés de mora en el pago de canon de arrendamiento en la cantidad de diez bolívares (10,00), multiplicado por 120 días transcurridos hasta la fecha de la demanda, lo que arroja una cantidad de un mil doscientos bolívares (1.200,00 Bs.), así como los intereses causados por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento vencidos.

Al efecto, es oportuno señalar que no puede pretender la actora por una parte la indemnización contractual prevista en la cláusula cuarta del contrato y por la otra intereses legales, cuando ambas consecuencias negativas para el demandado son por la mora en el pago del canon de arrendamiento, ya que esto implica dos castigos para un mismo hecho.

Por tanto, es pertinente aplicar el contenido del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser norma de orden público, resultando procedente sólo el pago de los intereses de mora pretendidos por el demandante, para cuyo calculo se requieren conocimientos que este juzgador no posee, razón por la cual se ordena de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil la realización de una experticia complementaria del fallo y al efecto deben nombrarse en el tribunal de la causa tres expertos quienes deberán calcular los intereses de mora derivados del atraso en el pago del canon de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, a razón de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.) mensuales, tomando como base la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras del país, conforme a la información que suministra el Banco Central de Venezuela. Y ASI SE DECIDE.

Finalmente pretende la parte actora el pago de cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) por daños y perjuicios ocasionados por el arrendatario.

El arrendatario rechazó negó y contradijo haber destruido parcialmente sin autorización la barra tasca-restaurant y que se haya negado a repararla, en consecuencia recae sobre la parte actora la carga de demostrar que tales hechos ocurrieron. En este, sentido la parte actora promovió una serie de testigos de los cuales sólo comparecieron a declarar los ciudadanos L.B.I. y R.P.D., siendo que ambos testigos no fueron valorados por este juzgador, resultando concluyente que la parte actora no demostró que el arrendatario incumplió con la cláusula octava del contrato al destruir parcialmente sin autorización la barra del bar-tasca-restaurant, por lo que se pretensión de pago de daños y perjuicios por la cantidad de cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) es improcedente, Y ASI SE DECIDE.

VI

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano A.J.L.Z.; SEGUNDO: SE ONFIRMA la sentencia definitiva dictada el 21 de junio de 2010 por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios incoada por la sociedad mercantil Desarrollo 51182 C.A. en contra del ciudadano A.J.L.Z.; CUARTO: SE DECLARA resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil Desarrollo 51182 C.A. y el ciudadano A.J.L.Z.; QUINTO: SE CONDENA al ciudadano A.J.L.Z. a pagar a la sociedad mercantil Desarrollo 51182 C.A. la cantidad de cuarenta mil bolívares (40.000,00 Bs.) por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos que corresponden a los meses julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, a razón de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.) de los cuales ya se encuentran consignados a favor del demandante en el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cantidad de treinta y dos mil bolívares (32.000,00 Bs.); SEXTO: SE CONDENA al ciudadano A.J.L.Z. a pagar a la sociedad mercantil Desarrollo 51182 C.A. los intereses de mora derivados del atraso en el pago del canon de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, para cuyo cálculo se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo y al efecto deben nombrarse en el tribunal de la causa tres expertos quienes deberán calcular los intereses de mora derivados del atraso en el pago del canon de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, a razón de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.) mensuales, tomando como base la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras del país, conforme a la información que suministra el Banco Central de Venezuela.

De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Notifíquese a las partes.

Se ordena remitir el presente expediente en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los nueve (9) días del mes de diciembre del año dos mil diez (2010). Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

J.A.M.

EL JUEZ TEMPORAL

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:55 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 12.989

JAM/DE/yv

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