Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 12 de Febrero de 2016

Fecha de Resolución12 de Febrero de 2016
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores
Número de Expediente15-8758
PonenteZulay Bravo Durán
ProcedimientoNulidad De Venta

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

205º y 156º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LAPARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:

Ciudadana D.E.D.H., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.749.868.

Abogado en ejercicioJOSÉ A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 53.230.

CiudadanosMIGUEL R.T.C. y R.P.V.W., venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula deidentidad Nos. V-3.177.076 y V-3.548.987, respectivamente.

Abogada en ejercicio E.A.B.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el No.135.871.

NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL.

15-8758.

I

ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio E.A.B.B., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandadaciudadanosMIGUEL R.T.C. y R.P.V.W., todos plenamente identificados en autos, contra la decisión dictada en fecha 15 de junio de 2015, por el Juzgado Primero de de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guarenas, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL, incoara la ciudadana D.E.D.H., contra los prenombrados; y en consecuencia, se declaró nulo de nulidad absoluta el contrato de compra venta registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 08 de octubre de 2010, inscrito bajo el No. 2010.3349, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 235.13.8.1.2226.

En fecha 14 de agosto de 2015, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, le dio entrada al presente expediente en el Libro de Causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes, constando de los autos que solo la parte demandante hizo uso de su derecho.

Posteriormente, en fecha 29 de octubre de 2015, se fijó mediante auto el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.

En fecha 13 de enero de 2016, esta Alzada procedió mediante auto a DIFERIR la oportunidad para sentenciar por un plazo de treinta (30) días continuos, motivado al gran cúmulo de causas y recursos no resueltos con anterioridad por los jueces a cargo de este Despacho.

En tal sentido, por lo que llegada la oportunidad para decidir, esta Juzgadora procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE ACTORA:

Mediante demanda presentada en fecha 09 de agosto de 2013, la apoderada judicial de la ciudadanaDIANAELENA D.H., procedió a demandar a los ciudadanos M.R.T.C. y R.P.V.W., por NULIDAD DE VENTA y del ASIENTO REGISTRAL; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:

  1. Que su representada en la condición de propietaria del inmueble constituido por un apartamento en el Conjunto Residencial El Tablón, edificio 16-D, identificado como 16-D-44, en la Urbanización Casarapa, Guarenas, Estado Miranda, convino con los ciudadanos M.R.T.C. y R.P.V.W., en un arrendamiento con opción a compra-venta, suscribiendo únicamente con el ciudadano M.R.T.C. en forma escrita, un contrato de opción de compra venta donde se estableció una venta a plazo, donde la vendedora se comprometía a vender y el comprador a comprar en un lapso de 360 días continuos, a partir del momento en que la propietaria se entregara todos los recaudos necesarios para el trámite de la política habitacional o trámite del traslado de hipoteca.

  2. Que su representada dejó transcurrir el tiempo, siendo para el 18 de julio de 2013, cuando se presentó ante la oficina de administración del condominio del inmueble en cuestión a los fines de verificar la deuda del mismo, por cuanto su poderdante había convenido con los demandados en que el pago del condominio se tuviera como arrendamiento, siendo cuando la encargada de dicha oficina le manifestó que el inmueble le pertenecía a la ciudadana R.P.V.W., motivo por el cual, se dirigió a la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza, con sede en Guarenas, donde observó que dicho apartamento fue enajenado, tomando como documento de propiedad el contrato de opción de compra-venta que suscribió su representada con el M.R.T.C..

  3. Que del contenido del documento de opción de compra se desprende la promesa de venta, la cual –a su decir- no llegó a perfeccionarse por medio de documento definitivo de compra venta pura y simple, perfecta e irrevocable, por cuanto el codemandado M.R.T.C., no cumplió en el plazo estipulado las condiciones de pago del precio acordado, por lo que mal pueden los demandados y los funcionarios del registro subalterno, el calificar como una venta definitiva el acto plasmado en el documento de opción de compra-venta.

  4. Que el Jefe de los Servicios y el Registrador de la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, fueron complacientes para con el usuario M.R.T.C. y la compradora R.P.V.W., al permitirles hacer valer el documento de opción de compra-venta como un documento definitivo de transmisión de propiedad, sin verificar la tradición conforme a la normativa derogada, ya que a los documentos no se les debe dar la denominación que las partes quieran darle al acto, sino que deben ser calificados por su naturaleza intima a fin de impartir convenientemente la justicia, por lo que es claro –a su decir- que en el documento de opción a compra-venta anotado en el protocolo tercero no consta la debida transmisión de propiedad por no cumplir tal instrumento con la solemnidad de Ley requerida para los documentos de compra venta registrados en el protocolo primero, por lo que alega es inexistente que entre el co-demandado y su representada exista una venta anterior.

  5. Fundamentó la presente acción en los artículos 1.133, 1.141, 1.146, 1.147, 1.155, 1.719, 1.920 y 1.924 del Código Civil.

  6. Solicitó se declarara la nulidad de la venta y del asiento registral del documento inscrito ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 08 de octubre de 2010, bajo el No. 2010.3349, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 235.13.8.1.2226, mediante el cual el ciudadano M.R.T.C. le vende el inmueble objeto de la controversia a la ciudadana R.P.V.W..

  7. Asimismo, solicitó que los demandados fueren condenados a indemnizar todos y cada uno de los daños y perjuicios sufridos por su representada en su patrimonio, estimados mediante una experticia complementaria del fallo, tomando en cuenta el valor del inmueble y el daño psicológico del que es víctima su poderdante; y a su vez, sean condenados al pago de las costas y costos procesales.

  8. Por último, estimó la presente acción en la cantidad de trescientos diecinueve mil novecientos treinta bolívares (Bs. 319.930,oo), equivalentes a 29.990 U.T.

    PARTE DEMANDADA:

    Mediante escrito consignado en fecha 26 de junio de 2014, la abogada en ejercicio E.A.B., actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanosMIGUEL R.T.C. y R.P.V.W., procedió a contestar la demanda intentada contra sus representados; sosteniendo para ello lo siguiente:

  9. Que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como en el derecho, la demanda incoada por la ciudadana D.E.D.H., por no ser ciertos los hechos esgrimidos en su escrito libelar.

  10. Que la demandante solicita se declara la nulidad absoluta de la venta y del asiento registral, las cuales –a su decir- son distintas; aunado a que no precisó si el contrato en cuestión está viciado de nulidad absoluta o relativa.

  11. Que la actora miente cuando afirma que entre la ciudadana D.E.D.H. y M.R.T.C., se realizó un contrato de opción de compra- venta, por cuanto lo cierto es que se está en presencia de una venta a plazo celebrada el 07 de mayo de 2001, donde se estableció en la cláusula primera que la vendedora se comprometía a vender y el comprador a comprar en un plazo de trescientos sesenta días continuos, por un monto de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) hoy veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), de los cuales, el comprador declaró haber recibido la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) hoy cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), pagando nuevamente el comprador una segunda cuota por la misma cantidad, quedando sólo por cancelar –a su decir- la hipoteca de primer grado que la vendedora y propietaria del inmueble posee con el Banco Hipotecario Mercantil, y que el comprador se comprometió a cancelar en un lapso no mayor de 360 días, lo cual realizó debidamente.

  12. Por último, solicitó que fuere declarado sin lugar la demanda incoada contra sus representados, con la debida condenatoria en costas.

    III

    PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.

    PARTE ACTORA:

    Conjuntamente con el libelo de demanda, la representación judicial de la parte actora consignó las siguientes documentales:

Primero

(Folios 28 al 40, pieza I del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática INSTRUMENTO PODERprotocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de septiembre de 2007, registrado bajo el No. 45, Tomo 6 del Protocolo Tercero, mediante el cual la ciudadana D.E.D.H. le confiere poder a los ciudadanos L.A.D.H. y N.J.L.P.; y marcado con la letra y número “A-1”,en original INSTRUMENTO PODER autenticado ante la Notaría Pública del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 02 de agosto de 2013, inserto bajo el No. 50, Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual se acredita ala abogada en ejercicio L.B., como apoderada judicial de la ciudadanaDIANA E.D.H., parte actora en el presente juicio seguido por nulidad de de asiento registral, contra los ciudadanos M.R.T.C. y R.P.V.W.. En cuanto a esta documental se refiere, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y la tiene como demostrativa de las circunstancias supra señaladas.- Así se establece.

Segundo

(Folio 41 al 50, pieza I del expediente) Marcado con la letra “B”, en copia certificadaCONTRATO DE COMPRA-VENTA protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 08 de octubre de 2010, inscrito bajo el No. 2010.3349, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 235.13.8.1.2226 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, mediante el cual el ciudadano M.R.T.C. da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana R.P.V.W., un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 16-D-44, que forma parte del edificio 16-D del Conjunto Residencial El Tablón, ubicado en la tercera etapa del urbanismo del sector A de la Urbanización Nueva Casarapa, situado en la ciudad de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su nulidad), y como demostrativo de que en fecha 08 de octubre de 2010, el ciudadano M.R.T.C. le vendió a la ciudadana R.P.V.W. el inmueble anteriormente identificado, el cual aduce es de su propiedad por haberlo adquirido mediante documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 01 de abril de 2003, bajo el No. 01, Folios 02 al 10, Protocolo Tercero.- Así se establece.

Tercero

(Folio 51 al 57, pieza I del expediente) en copia fotostática ACTUACIONES JUDICIALES cursantes al expediente signado con el No. 15243, de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional, contentivo de la solicitud de divorcio por el artículo 185-A, de la cual se desprende que en fecha 22 de octubre de 1.998, fue declarado disuelto el vínculo matrimonial que unía a los ciudadanos M.R.T.C. y R.P.V.W. –aquí codemandados-; ahora bien, en vista que las copias simples de las actuaciones judiciales en cuestión no fueron impugnadaspor la contraparte, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio como demostrativo que los co-demandados, M.R.T.C. y R.P.V.W., convinieron en disolver el vínculo conyugal que los unía, declarado así en el año 1998.- Así se precisa.

Cuarto

(Folio 58 y 59, pieza I del expediente) en copia fotostática DECLARACIÓN Y PAGO DE ENAJENACIÓN de inmuebles para personas naturales y jurídicas No. 00152475, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), de la cual se desprende el impuesto a pagar por concepto de enajenación, por el ciudadano M.R.T.C., en su condición de enajenante, quien vendió mediante un contrato de compra venta a la ciudadana R.P.V.W., un inmueble constituido por un apartamento identificado con el número y letra 16-D-44, del edificio 16-D, del Conjunto Residencial El Tablón, Urbanización Nueva Casarapa, situado en la ciudad de Guarenas. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como demostrativo de que el co-demandado M.R.T.C. declaró y pagó el impuesto correspondiente por la enajenación del bien inmueble objeto de la controversia, actuando como propietario del mismo, el cual le vendió a la ciudadana R.P.V.W..- Así se establece.

Quinto

(Folio 60 al 69, pieza I del expediente) Marcado con la letra y número “B-1”, en copia certificadaCONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda en fecha 1º de abril de 2003, el cual quedó registrado bajo el Nº 01, Folio 02 al 10,Protocolo tercero; celebrado entre la ciudadana D.E.D.H. –en carácter de propietaria y vendedora, aquí demandante- y el ciudadano M.R.T.C.S–en carácter de comprador, aquí demandado-, bajo los siguientes términos y condiciones:

“Entre los ciudadanos D.E.D.H. (…) procediendo en mi carácter de propietaria, quien lo sucesivo y a los efectos del presente contrato se denominará LA VENDEDORA por una parte y por la otra el ciudadano M.R.T.C. (…) quien en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato se denominará EL COMPRADOR, se ha convenido en celebrar el siguiente contrato de opción COMPRA – VENTA, el cual se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: LA VENDEDORA se compromete a vender y El Comprador a comprar en un plazo de trescientos sesenta (360) días continuos, a partir del momento en que la propietaria entregue todos los recaudos necesarios para el trámite de la política habitacional o trámite del traslado de hipoteca, un inmueble de mi exclusiva propiedad constituido por un apartamento destinado a la vivienda bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, distinguido con el número y letra 16-D-44, que forma parte del edificio identificado 16-D del conjunto residencial El Tablón, el cual está edificado sobre una macro-parcela con el Nº A-05 ubicada en la Tercera (III) etapa de Urbanismo del sector “A” de la Urbanización Nueva Casarapa, situado en la ciudad de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda (…) SEGUNDA: El precio pactado para la presente negociación es de la cantidad de Veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00).TERCERA: LA VENDEDORA declara que ha recibido del COMPRADOR, en este acto la cantidad de Cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) quedando entendido que dicha cantidad será imputable al precio aquí pactado, quedando comprometido EL COMPRADOR a cancelar en un lapso de quince (15) días continuos a partir de la firma del siguiente contrato compra – venta a LA VENDEDORA, una segunda cuota equivalente a la cantidad de Cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), quedando sólo por cancelar la Hipoteca de primer grado que LA VENDEDORA y propietaria del inmueble, posee con el banco Hipotecario Mercantil y que EL COMPRADOR se compromete a cancelar en un lapso no mayor a trescientos sesenta (360) días. No obstante, cabe destacar que a partir de la firma del presente contrato compra – venta, EL COMPRADOR asume la responsabilidad de cancelar la totalidad del saldo deudor que recaiga sobre el inmueble por concepto de dicha hipoteca para el momento en el cual se solicite al Banco Hipotecario Mercantil dicho saldo para su cancelación y posterior liberación (…) SEXTA: LA VENDEDORA se compromete a entregar AL COMPRADOR en el acto de protocolización del documento de venta ante el Registro Subalterno del Municipio Plaza del Estado Miranda, el inmueble libre de todo gravamen e hipoteca alguna (…)”. (Resaltado añadido por este Juzgado Superior)

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fecha 1º de abril de 2003, la ciudadana D.E.D.H. –en carácter de propietaria y vendedora, aquí demandante- celebró un contrato de opción de compra venta con el ciudadano M.R.T.C. –aquí codemandado-, en el cual la vendedora se comprometió a vender y el comprador a comprar el inmueble objeto de la controversia, en un tiempo de trescientos sesenta (360) días, debiendo el comprador cancelar en ese término la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, siendo que posterior a ello, la vendedora procedería a la protocolización de la venta definitiva del bien libre de todo gravamen.- Así se establece.

Sexto

(Folio 70 al 79, pieza I del expediente) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática DOCUMENTO DE PROPIEDAD protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Plaza, en Guarenas del Estado Miranda, en fecha 25 de junio de 1.997, registrado bajo el No. 43, Folios 236 al 246, Tomo 33, Protocolo Primero; mediante el cual el ciudadano L.J.A.M. actuando en representación de la sociedad mercantil URBANIZADORA NUEVA CASARAPA, C.A., da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana D.E.D.H. –aquí demandante-, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 16-D-44, ubicado en el edificio 16-D del Conjunto Residencia El Tablón, Urbanización Nueva Casarapa, en la ciudad de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda;el cual fue consignado en copia certificada una vez abierto el juicio a pruebas, cursante a los folios 249 al 261 de la pieza I del expediente. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la ciudadana D.E.D.H. –parte actora- adquirió el inmueble objeto del litigio en fecha 25 de junio de 1997.- Así se establece.

Séptimo

(Folio 80 al 84, pieza I del expediente) Marcado con la letra “D”, en copia fotostática DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DE HIPOTECAprotocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza, en Guarenas del Estado Miranda, en fecha 10 de mayo de 2006, registrado bajo el No. 28, Tomo 17, Protocolo Primero; mediante el cual, el apoderado del Banco Mercantil, C.A., (Banco Universal), declara la liberación de la hipoteca habitacional legal constituida a favor de la ciudadana D.E.D.H. –aquí demandante-, en inmueble de su propiedad constituido por un apartamento identificado con el No. 16-D-44, que forma parte del edificio 16-D del Conjunto Residencial El Tablón, ubicado en la tercera etapa del urbanismo del sector A de la Urbanización Nueva Casarapa, situado en la ciudad de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda; el cual fue consignado en copia certificada una vez abierto el juicio a pruebas, cursante a los folios 264 al 269 de la pieza I del expediente. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la hipoteca habitacional legal que pesaba sobre el inmueble objeto de la controversia, en virtud del préstamo a interés que fuere acordado por la entidad financiera Banco Mercantil, C.A., a la propietaria del mismo, ciudadana D.E.D.H., fue liberado en fecha 10 de mayo de 2006, por cuanto quedaron satisfechas las obligaciones contraídas al respecto.- Así se establece.

Abierta la causa a pruebas, la apoderada judicial de la parte actora ratificó las instrumentales que consignare conjuntamente con el escrito de demanda, marcadas con las letras “A”, “B” y “B-1”, y a su vez promovió las siguientes probanzas:

Primero

(Folio 249 al 269, pieza I del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia certificada DOCUMENTO DE PROPIEDAD protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Plaza, en Guarenas del Estado Miranda, en fecha 25 de junio de 1.997, registrado bajo el No. 43, Folios 236 al 246, Tomo 33, Protocolo Primero; y marcado con la letra “B”, en copia certificada DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DE HIPOTECA protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza, en Guarenas del Estado Miranda, en fecha 10 de mayo de 2006, registrado bajo el No. 28, Tomo 17, Protocolo Primero; ahora bien, con respecto a las documentales en cuestión, se observa que las mismas fueron promovidas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, y siendo entonces que ya sobre ellas se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se establece.

PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, la abogada E.A.B., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó las siguientes documentales:

Primero

(Folios 156 al 159, pieza I del expediente) Marcado con la letra “A”, en original INSTRUMENTO PODER autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora, Guatire del Estado Miranda, en fecha 11 de octubre de 2013, inserto bajo el No. 14, Tomo 198 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual se acredita a la abogada en ejercicio E.A.B.B., como apoderada judicial de losciudadanos M.R.T.C. y R.P.V.W., parte demandada en el presente juicio seguido por NULIDAD DE VENTA, incoado por la ciudadana D.E.D.H.. En cuanto a esta documental se refiere, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y la tiene como demostrativa de las circunstancias supra señaladas.- Así se establece.

Segundo

(Folio 160 al 168, pieza I del expediente) Marcado con la letra “B”, en copia fotostática CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda en fecha 1º de abril de 2003, el cual quedó registrado bajo el Nº 01, Folio 02 al 10,Protocolo tercero; celebrado entre la ciudadana D.E.D.H. –en carácter de propietaria y vendedora, aquí demandante- y el ciudadano M.R.T.C.S–en carácter de comprador, aquí demandado-;ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovidapor la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se establece.

.-Asimismo, la parte demandada promovió los siguientes instrumentos: CHEQUE DE GERENCIA No. 00483669 y RECIBO DE PAGO emitido a favor de la ciudadana D.E.D. por la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) (folios 169 y 170, I pieza); Veintiún (21) PLANILLAS BANCARIAS del Banco Mercantil C.A. (folios 171 al 191, I pieza); Veintinueve (29) RELACIONES DE CUOTAS pagadas por concepto de crédito aprobado por la institución financiera Banco Mercantil C.A. (folio 192 al 221, I pieza); RELACIÓN DE PAGOS a manuscrito (folio 222, I pieza); COMUNICACIÓN Y TABLA DE AMORTIZACIÓN de fecha 29 de octubre de 2002, expedida por el Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, dirigido a la ciudadana D.D.H. (folios 222 al 224, I pieza); Copia simple de CHEQUE No. 03657973 del Banco Provincial, de fecha 26 de agosto de 2002 emitido a favor de la ciudadana D.D., por la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) (folio 225 y 229, I pieza); dos (02) PLANILLAS BANCARIAS del Banco Mercantil C.A. (folio 226, I pieza); Dos (02) copias simples de CHEQUES Nos. 88-18123793 y 70-18017223, respectivamente, del Banco Exterior C.A., Banco Universal, emitidos a favor de la ciudadana D.D. por la cantidad de siete millones seiscientos sesenta mil novecientos veintitrés bolívares (Bs. 7.660.923,00) y un millón ciento noventa mil bolívares (Bs. 1.190.000,00) (folios 227 al 229, I pieza).

Ahora bien, con respecto a los documentales que anteceden esta Juzgadora observa que las mismas fueron consignadas a los fines de demostrar el cumplimiento de la parte demandada a lo convenido en el contrato de opción de compra venta que celebrare con la parte actora, en fecha 07 de marzo de 2001; y como quiera que las mismas se apartan de los hechos controvertidos en la presente acción seguida por nulidad de asiento registral de un contrato celebrado entre los codemandados, en fecha 08 de octubre de 2010; por tanto, quien aquí decide, desecha del proceso las documentales que anteceden por impertinentes.- Así se precisa.

Abierta la causa a pruebas, la abogada E.A.B., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, promovió las siguientes probanzas:

.- PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello la promovente solicitó se oficiara a los siguientes entes u organismos:

• BANCO MERCANTIL, C.A. (BANCO UNIVERSAL), a los fines de que remitiera a este Despacho, entre otras cosas, información sobre los siguientes particulares: “(…)sobre quien era la persona que depositaba en las Planillas de deposito (sic) Nos 156879, 156878, 95141973, 89150769, 78075611, 000000169982724, 152602107, 85957752, 99341211, 99004326, 104307887, 143787075, 13004 143787075, 13004619193, 132123214, 137031195, 140946587, 140751282, 180923507, 185177279, 193916349, 196669202, 000000196661683, 156874, por concepto de préstamo Nº 0031199976, a los fines de demostrar que el ciudadano M.R.T.C., cumplió con su obligación y por lo tanto es el propietario del inmueble (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 285, I pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que:“(…) le informamos que es requisito dispensable nos suministren la fecha que se efectuaron los de depósitos, mencionados en el oficio, a fin de realizar una búsqueda más exacta en la información que se solicita, ya que se efectuó una revisión de la cuenta de ahorros Nº 0031-19997-6, perteneciente a la ciudadana D.E.D.H., C.I.: V-8.749.868, desde el mes de Octubre de 2013 hasta el 01/09/2014, y no se visualizaron las referidas planillas de deposito (…)”; y en virtud que ello no aporta ningún elemento probatorio para la resolución de la presente causa, la cual es seguida por nulidad de asiento registral del contrato celebrado en fecha 08 de octubre de 2010, consecuentemente quien aquí suscribe desecha la probanza en cuestión y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

• BANCO EXTERIOR, C.A. (BANCO UNIVERSAL), a los fines de que remitiera a este Despacho, entre otras cosas, información sobre los siguientes particulares: “(…)cual es la persona que hizo efectivo el cheque Nº 88-18123793 girado contra la cuenta corriente Nº 0115-0018-84-0180047911 del Banco Exterior cuyo titular es el ciudadano M.R.T.C., por la cantidad de SIETE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA MIL NOVECIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.7.660.923,44), equivalente en la actualidad en la cantidad de SIETE MIL SEISCIENTOS SESENTA CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 7.660,92), de fecha 21 de Marzo de 2005 y cheque Nº 70-18017223, de fecha 25 de Marzo de 2002, por la cantidad de UN MILLON CIENTO NOVENTA MIL EXACTOS (Bs. 1.190.000,00).” En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 288-290, I pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que:“(…) El cheque número 88-18123793, emitido por la cantidad de Bs. 7.660.923 contra la cuenta corriente Nº 0115-0018-84-0180047911, de Torres Colls, Miguel, fue presentado para su cobro y pagado a través de la Cámara de Compensación Nacional, en fecha 22 de marzo de 2005, según se observa en los datos de endoso del referido cheque, fue depositado en a cuenta Nº Prestamo 0620286466 de D.D., en el Banco Mercantil, C.A. En cuanto a su solicitud de remitir copia certificada del Cheque Nº 70-18017223 de Fecha 25 de marzo de 2002, les informamos que nuestros archivos están depurados cumpliendo lo establecido en el Código de Comercio, Sección II, De las obligaciones de los comerciantes, Artículo 44 (…) por ende, solo podemos suministrar copias de las planillas, en caso de que las hubiere, desde el año 2004.”; y en virtud que ello no aporta ningún elemento probatorio para la resolución de la presente causa, la cual es seguida por nulidad de asiento registral del contrato celebrado en fecha 08 de octubre de 2010, consecuentemente quien aquí suscribe desecha la probanza en cuestión y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

IV

DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

De la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guarenas,en fecha 15 de junio de 2015; se desprende textualmente lo siguiente:

(…) La parte actora niega que hubiese habido una terminación natural de la opción de compra venta, acreditando que el contrato celebrado reglo una Opción de Compra Venta a realizar a futuro, sin que exista ningún documento que declare que dicha venta llegó a perfeccionarse en acto solemne su voluntad, a fin de transmitir su derechos de propiedad con la tradición de la cosa de forma libre y definitiva al ciudadano co-demandado, por lo cual aduce que en la subsiguiente enajenación y asiento registral, existió irregularidad en la transmisión de propiedad, al tomar el Registro Público del Municipio Plaza, un documento asentado en el Protocolo Tercero, en este caso un Contrato de Opción de Compra Venta, como documento de propiedad, para celebrar una nueva venta y proceder a asentarla en el Protocolo Primero.

En este sentido considera quien aquí sentencia que efectivamente se trata de un contrato bilateral de opción de compra venta, donde las partes convinieron y se comprometieron voluntariamente en un negocio jurídico, con todas las especificaciones en él contenidas, es decir las partes consintieron sobre la totalidad del contrato, donde de hecho ciertamente hasta la inscripción del documento quedó asentada en el Protocolo Tercero del Registro Público competente, con lo cual puede inferirse al momento de la celebración del mismo las partes estaban plenamente contestes que se tratada de un (sic) opción de compra venta, que necesariamente debía perfeccionarse una vez las condiciones preestablecidas en el contrato se encontraran satisfechas y cumplidas, lo cual debía efectuarse en un contrato definitivo de trasmisión de propiedad en un acto de protocolización nuevamente ante el Registro Público, pero que se asentaría en el Protocolo Primero de Libros de Transcripción del Registro Inmobiliario correspondiente, forma vigente que regía registralmente hablando. Así se decide.

De esta forma, la venta efectuada por el ciudadano co-demandado M.R.T.C., a quien fue su legitima (sic) esposa y divorciados al momento de la compra-venta, ciudadana co-demandada R.P.V.W., puede considerarse como dolosa, puesto que intencionalmente el ciudadano antes mencionado enajeno (sic) el inmueble disputado, sin que se perfeccionara previamente la venta entre él y la ciudadana D.D., por lo que a tenor del artículo 1154 (sic) del Código Civil, esto conlleva a la nulidad el (sic) contrato, puesto que con esa venta la actora ha demostrado fehacientemente el animus decipiendi del precitado co-demandado y la aceptación con conocimiento de la co-demandada R.P.V.W., del negocio jurídico, aunado al error inexcusable del Registro Público del Municipio Plaza, al tomar como documento traslativo de propiedad la Opción de Compra Venta tantas veces mencionada, inscrita en el Protocolo Tercero. Así se establece.

Entonces, puede inferirse que sin haber sucedido esto, no podía reputarse perfeccionada la venta y trasmitidos los derechos de propiedad, la tradición de la cosa de la ciudadana D.D.H., al ciudadano M.R.T.C., razón suficiente para que la venta posterior del inmueble en litigio a la ciudadana R.P.V.W., de fecha 08 de Octubre (sic) de 2010, ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda y que quedara inscrita bajo el Número 2010.3349, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 235.13.8.1.2226, sea susceptible de nulidad, al ser exigido por la victima del tal vicio, en este caso la parte actora en este proceso, lo cual forzosamente deberá declarar este Tribunal en la dispositiva de esta decisión en resguardo del derecho de propiedad de la accionante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con lo cual se reputa como si jamás se hubiese efectuado la venta identificada en este mismo párrafo. Así se decide.

(…omissis…)

Del extracto jurisprudencial parcialmente transcrito, se puede deducir, que es criterio compartido por el Supremo Tribunal el reconocer el ejercicio del derecho de acción, para demandar la nulidad de un asiento registral, a todo aquel que postulando un interés personal, legítimo y directo, alegue la afectación de algún derecho, de algún interés; en el presente caso resulta evidente, incluso de la declaratoria que ya ha efectuado este Tribunal en el presente caso, que la actora tiene efectivamente un interés, personal, legítimo y directo y que el asiento registral inscrito fue efectuado erróneamente dándole legalidad a un negocio jurídico, tomando como punto de partida un título de propiedad que no es tal, puesto que la venta anterior no se perfecciono, (sic) por lo que no hay traslación de los derechos de propiedad y por lo consiguiente, la transmisión de propiedad es inexistente, por lo que, quien aquí suscribe habiendo considerado la procedencia de la Nulidad Absoluta del Contrato de Compra Venta señalado up supra, bajo las motivaciones ya esgrimidas, considera que es procedente igualmente la nulidad del asiento registral demandado. Así se decide.

(…omissis…)

DISPOSITIVO

Por las razones antes expuestas, este Tribunal Primero Ordinario de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de NULIDAD DE VENTA Y NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL, incoada por la ciudadana D.E.D.H., en contra de los Ciudadanos M.R.T.C. y R.P.V.W.. SEGUNDO: en consecuencia SE DECLARA NULO de nulidad absoluta la compra venta del inmueble objeto de litigio, efectuado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 08 de Octubre de 2010, inscrito bajo el Nº 2010.3349, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 235.13.8.1.2226, así como del Asiento Registral anteriormente señalado (…)

. (Negritas añadidas por este Juzgado Superior).

V

DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

PARTE ACTORA:

En fecha 14 de octubre de 2015, el abogado J.A.C., actuando en representación de la parte demandante,ciudadanaDIANA E.D.H., consignó ESCRITO DE INFORMES donde procedió a exponer una relación sucinta de los hechos explanados en el libelo de demanda, y solicitó se ratificara en todas sus partes, la sentencia que declara con lugar la demanda de nulidad del contrato de venta suscrito entre los ciudadanos M.R.T.C. y R.P.V.W., así como su asiento registral anotado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda.

VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

El presente recurso se ajusta a impugnar la sentencia dictada en fecha 15 de junio de 2015, por el Juzgado Primero de de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guarenas, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por NULIDAD DE VENTAy de ASIENTO REGISTRAL incoara la ciudadanaDIANA E.D.H., contra los ciudadanos M.R.T.C. y R.P.V.W.; y en consecuencia, se declaró nulo de nulidad absoluta el contrato de compra venta y su asiento registral, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 08 de octubre de 2010, inscrito bajo el No. 2010.3349, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 235.13.8.1.2226.

Ahora bien, en el caso de marras la representación judicial de la parte actora aduce en el libelo de demanda que, la ciudadana D.E.D.H., celebró un contrato de opción de compra venta con el ciudadano M.R.T.C., autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 07 de mayo de 2001, inserto bajo el No. 36, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, por un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento identificado con el número y letra 16-D-44, ubicado en la Urbanización Nueva Casarapa, en la ciudad de Guarenas, Estado Miranda, donde se estableció una venta a plazo, comprometiéndose a vender y el comprador a comprar en un plazo de trescientos sesenta (360) días continuos contados a partir del momento en que la propietaria entregara todos los recaudos necesarios para el trámite de la política habitacional o el correspondiente traslado de hipoteca, conviniéndose a su vez, que la actora transmitiría la propiedad del inmueble mediante la protocolización del documento definitivo de venta, una vez el comprador cancelara la totalidad del precio convenido; éste documento fue posteriormente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 1º de abril de 2003, registrado bajo el No. 01, Folios 02 al 10, Tomo 01, Protocolo Tercero del segundo trimestre del año 2003.

Seguidamente, alegó que el 18 de julio de 2013 se percató que el co-demandado M.R.T.C. procedió a vender el inmueble anteriormente identificado a la ciudadana R.P.V.W., mediante documento protocolizado ante la Oficina del Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 08 de octubre de 2010, quedando inscrito bajo el Número 2010.3349, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 235.13.8.1.2226 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010; tomando el contrato de opción de compra venta que suscribiere con la ciudadana D.E.D.H. como documento de propiedad que presuntamente le acreditaba la cualidad de propietario; en tal sentido, expuso que el Registrado incurrió en un error inexcusable al no revisar rigurosamente la titularidad del vendedor sobre el inmueble antes de proceder a inscribir la venta dolosa entre los co-demandados, por cuanto no se percató que el contrato de opción de compra-venta con el que el ciudadano M.R.T.C. fundamentó su propiedad para vender el inmueble propiedad de la actora, se encontraba registrado bajo el “PROTOCOLO TERCERO” del Registro, lo cual –a su decir- tiene el valor que nace de su naturaleza intrínseca y de ninguna manera alcanza el valor de documento de venta en virtud de la nota de presentación, ya que lo único que adquirió con su registro fue fecha cierta. Por consiguiente, solicitó se declarara la nulidad del Asiento Registral del contrato de compra venta celebrada entre los co-demandados.

Por su parte, en la oportunidad para contestar la demanda, la representación judicial de los demandados negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada por la parte actora, limitándose únicamente a aducir para ello que el contrato celebrado entre los ciudadanos D.E.D.H. –parte actora- y M.R.T.C. –codemandado-, autenticado en fecha 07 de mayo de 2001 y posteriormente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 01 de abril de 2003, bajo el No. 1, Folios 02 al 10, Protocolo Tercero, constituye una venta a plazo y no una opción de compra venta, y como quiera que –a su decir- el co-demandado actuando en su carácter de comprador, cumplió con todas sus obligaciones contraídas, incluyendo la cancelación de la hipoteca que pesaba sobre el referido inmueble, el referido documento si comprende la venta definitiva del inmueble.

De este modo, ante tales circunstancias debe precisarse primeramente que si bien la parte actora en su libelo de demanda solicita la nulidad absoluta del contrato de compra venta celebrado entre los co-demandados conjuntamente con su asiento registral, esta Sentenciadora con atención al principio iura novit curia, aforismo que hace alusión a que el Juez conoce del derecho aplicable,considera necesario determinar se está en presencia de un procedimiento seguido por Nulidad de Asiento Registral y por consiguiente la nulidad del documento registrado,por lo que procede a pronunciarse respecto a la procedencia o no de la presente acción bajo los siguientes términos:

Las promesas unilaterales u opciones, son contratos que contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero queda una sola obligada de manera irrevocable, por cuanto el contrato final de venta se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo; sin embargo, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Es decir, si en un contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello no puede equivaler a un contrato de compraventa, puesto que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.

Aunado a ello, en el Obiter dictum que dictare la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente No. 14-0662, se estableció lo siguiente:

(…) la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.

(…omissis…)

En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar (…)

. (Resaltado añadido por este Juzgado Superior)

Así pues, en estricta aplicación del criterio que antecede no se puede entender a los contratos de opción de compra como documentos de compra venta definitivos; en cuanto a esto, vale la pena traer a colación lo estipulado en el contrato de opción de compra venta suscrito por los ciudadanos D.E.D.H. –parte actora- y M.R.T.C. –parte codemandada-, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 07 de mayo de 2001, inserto bajo el No. 36, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y posteriormente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 1º de abril de 2003, registrado bajo el No. 01, Folios 02 al 10, Tomo 01, Protocolo Tercero del segundo trimestre del año 2003, referente a lo establecido en las cláusulasprimera, cuarta y sexta del contrato:

PRIMERA: LA VENDEDORA, se compromete a vender y El Comprador a comprar en un plazo de trescientos sesenta (360) días continuos, a partir del momento en que la propietaria entregue todos los recaudos necesarios para el trámite de la política habitacional o trámite del traslado de hipoteca, un inmueble de mi exclusiva propiedad (…)

CUARTA: LA VENDEDORAse compromete a entregar la documentación necesaria dentro del lapso previsto en la cláusula primera.

SEXTA:LA VENDEDORA se compromete a entregar AL COMPRADOR en el acto de protocolización del documento de venta ante el Registro Subalterno del Municipio Plaza del Estado Miranda, el inmueble libre de todo gravamen e hipoteca alguna.

Conforme a las cláusulasque anteceden, esta Juzgadoraevidencia que ciertamente las partes supeditadas al referido contrato, sometieron su voluntad a una opción de compra, pues, así lo estipularon en el mismo, por lo que el inmueble permanecería en propiedad de la actora, hasta tanto se otorgara el documento definitivo de venta.Así se precisa.

Ahora bien, en nuestro país se estableció la obligación de registrar un contrato de opción de compraventa, en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, que previno la obligación de registrar “…los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles…”. Sin embargo, esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 17 de noviembre de 2014, puesto que si se consideraba que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad, hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral, no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se evidencia que en el artículo 92, ordinal 2º del Decreto-Ley vigente, se colocó expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. (Vid. S. SC-TSJ Exp. Nº 14-0662, 20/07/2015).

En el caso de marras, el documento de opción de compra venta celebrado el 07 de mayo de 2001 por la parte actora, ciudadana D.E.D. y el co-demandado, M.R.T.C., fue protocolizado en el año 2003, es decir, se encontraba vigente para ese entonces la Ley de Registro Público y del Notariado del 13 de noviembre de 2001, la cual si bien derogó la Ley de Registro Público y del Notariado de fecha 5 de octubre de 1999, publicada en la Gaceta Oficial Número 5.391 Extraordinario del 22 de octubre de 1999, continúo manejando el uso de cuatro protocolos para sus Oficinas Subalternas, establecidos en la sección III: “De los protocolos de las oficinas subalternas”, ex artículo 69, en los siguientes términos:

Artículo 69: “En cada Oficina Subalterna de Registro sellevarán con la debida separación cuatro Protocolos destinados a registrar en ellos los documentos que a continuación se indican:

Protocolo Primero: Para los documentos que contengan declaración, transmisión, limitación y gravámenes de la propiedad; para todo contrato, declaración, transacción, partición, adjudicación, sentencia ejecutoriada, o cualquier otro acto en el que se declare, reconozca, transmita, ceda o adjudique el dominio o propiedad de bienes o derechos reales o el derecho de enfiteusis o usufructo, a excepción de aquellos actos que deban registrarse en el Protocolo Tercero; para la constitución de hogar; para los contratos, declaraciones, transacciones, sentencias ejecutoriadas y otros actos que se establezcan sobre inmuebles, derechos de uso, habitación o servidumbre o se constituyan anticresis, hipotecas o se divida, se traslade o reduzca alguno de esos derechos; o se arrienden bienes o se adelanten pensiones de arrendamiento o se constituyan, modifiquen, prorroguen o extingan sociedades civiles; o se limite de cualquier manera la libre disposición de inmuebles pertenecientes a las sociedades y paratoda especie de fianzas, pagarés u otras obligaciones por haberes pertenecientes a la Renta Nacional (…)

Protocolo Segundo: Para los asuntos matrimoniales, tutelas y curatelas; para las capitulaciones matrimoniales, donaciones por causa de matrimonio, separación debienes entre cónyuges; sentencia de nulidad de matrimonio, sentencias dedivorcio, o de separación de cuerpos; adopción y emancipación, reconocimientode hijos nacidos fuera del matrimonio o cualquier otro acto registrable queverse sobre las relaciones o derechos entre cónyuges o entre éstos y loshijos, y cielos hijos entre sí respecto de su estado; para los discernimientosy las fianzas de tutelas y finiquitos de cuentas de los tutores y para todo lorelativo a menores, entredichos o inhabilitados o a sus bienes; para declaratorias de ausencia, posesión provisional, o depósito de los bienes del ausente y cualquier otro acto relativo a la administración y disposición de éstos; y para todos los demás actos que determine el Título XII del Libro Primero delCódigo Civil.

Protocolo Tercero: Para documentos mercantiles y toda especie de mandatos, incluso lospoderes otorgados para fijar esponsales o contraer matrimonio, para todocontrato o acto que se mande a registrar por alguna disposición del Códigode Comercio; para -los documentos en que se constituyan, modifiquen, cedan,traspasen, prorroguen o extingan sociedades mercantiles que comprendan inmuebles o que se aporten a las mismas; y para todos los demás contratos, transacciones, arbitramentos, decisiones judiciales y cualesquiera otros actos que no tengan Protocolos determinados especialmente.También se registrarán en este Protocolo todos los documentos que se presenten para su protocolización por vía de autenticación.

Protocolo Cuarto: Para toda especie de testamento o codicilo y para todos los demás documentos o actos relativos a sucesiones testadas o intestadas, o que por sunaturaleza no correspondan al Protocolo Primero.”

En tal sentido, el artículo 41 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registro y del Notariado, Nº 1.422, del 17 de noviembre de 2014, establece la función calificador y el fundamento de la calificación que debe realizárseles a los documentos sujetos a registro, bajo los siguientes términos:

Artículo 41: “El Registrador o Registradora titular está facultado o facultada para ejercer la función calificadora en el sistema registral.”

Artículo 43: “Al momento de calificar los documentos, el Registrador o Registradora titular se limitará exclusivamente a lo que se desprende del título y a la información que conste en el Registro, y sus resoluciones no prejuzgarán sobre la validez del título ni de las obligaciones que contenga.” (Resaltado añadido por este Juzgado Superior)

Así pues, es obligación de los Registradores(as) al momento de registrar un documento, darle la calificación que realmente le corresponde conforme a lo que se desprende del título y la información que está en el Registro; por lo que mal pueden dejar inserto una instrumental en un determinado Asiento Registral o Protocolo que no le corresponde en razón de su contenido, contraviniendo claramente las disposiciones legales. En el presente asunto, el Registrador de la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Plaza del Estado Miranda, con sede en Guarenas, al momento de registrar el documento de opción de compra venta celebrado entre la ciudadana D.E.D.H. –parte actora- y el ciudadano M.R.T.C. –parte codemandada-, tras proceder a su calificación, lo dejó inserto bajo el No. 01, Folios 02 al 10, Tomo 01, Protocolo Tercero; en razón de que para todos aquellos actos que no tuvieran Protocolos determinados especialmente, debían inscribirse en el Protocolo Tercero.

De este modo, al momento en que el Registrador Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, procedió a registrar en fecha 08 de octubre de 2010, el documento de compra-venta mediante el cual, el ciudadano M.R.T.C. dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana R.P.V.W. (folio 42-49, I pieza), el inmueble ya descrito, debió percatarse que el prenombrado expuso en la parte in fine del instrumento, que el bien “…me pertenece por haberlo adquirido con dinero de mi propio peculio según consta en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público de (sic) del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha, 01 de Abril del año 2.003 bajo el Nº 01, Folios 02 al 10, Protocolo 3º (…)”; es decir, que si el documento con que actuaba a su favor el vendedor para alegar la propiedad del bien objeto del contrato se encontraba registrado en el PROTOCOLO TERCERO, mal pudo considerar el Registrador que el mismo constituía instrumento suficiente para proceder al registro del contrato de compra-venta que le fue presentado, por cuanto el Registrador en razón de sus funciones, debía conocer que únicamente los documentos de transmisión de propiedad podían ser registrador en el Protocolo Primero, y en vista que el contrato de opción de compra venta en cuestión no estaba inscrito en el Protocolo Primero sino en el Tercero, no debió obviar que el mismo no constituía documento traslativo de propiedad del inmueble; por consiguiente, revisado el documento cuya nulidad se solicita, y habiéndose detectado que ciertamente en el señalado documento no se cumplió con las formalidades necesarias para su protocolización, vale decir, que el tantas veces señalado documento contiene un vicio que la ley lo califica como causal de nulidad, en razón de no haberse expresado en el mismo los datos de registro del documento que legalmente le acreditaba la propiedad del inmueble enajenado al vendedor; es por lo que resulta forzoso para quien aquí sentencia declarar con lugar la presente acción de nulidad de siento registral incoada por la ciudadana D.E.D.H. en contra de los ciudadanos M.R.T.C. y R.P.V.W., y en virtud de que la nulidad o validez del acto de registro se encuentra estrechamente unido con el contenido del mismo por una relación de causalidad, se declara NULO el documento de compra venta celebrado entre los ciudadanos M.R.T.C. y R.P.V.W., y por consiguiente NULO el asiento registral que lo inscribió ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 08 de octubre de 2010, bajo el No. 2010.3349, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 235.13.8.1.2226 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010.- Así se decide.

En virtud de las consideraciones que anteceden, esta Juzgadora declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio E.A.B.B., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadanos M.R.T.C. y R.P.V.W., todos plenamente identificados en autos, contra la decisión dictada en fecha 15 de junio de 2015, por el Juzgado Primero de de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guarenas; en consecuencia, SE CONFIRMA con distinta motiva la aludida decisión, y se declara CON LUGAR la demanda que por NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL incoara la ciudadana D.E.D.H., contra los prenombrados; y por consiguiente, NULO el documento de compra venta celebrado entre los ciudadanos M.R.T.C. y R.P.V.W., y a consecuencia de ello, NULO el Asiento Registral que lo inscribió ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 08 de octubre de 2010, bajo el No. 2010.3349, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 235.13.8.1.2226 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

VII

DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la abogada en ejercicio E.A.B.B., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadanos M.R.T.C. y R.P.V.W., todos plenamente identificados en autos, contra la decisión dictada en fecha 15 de junio de 2015, por el Juzgado Primero de de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guarenas; en consecuencia, SE CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión, y se declara CON LUGAR la demanda que por NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL incoara la ciudadana D.E.D.H., contra los prenombrados; y por consiguiente, NULO el documento de compra venta celebrado entre los ciudadanos M.R.T.C. y R.P.V.W., y a consecuencia de ello, NULO el Asiento Registral que lo inscribió ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 08 de octubre de 2010, bajo el No. 2010.3349, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 235.13.8.1.2226 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010; en virtud de ello, y una vez quede definitivamente firme el presente fallo, se ORDENA oficiar a la Oficina del aludido Registro Público, a los fines de que sirva estampar la correspondiente nota marginal en el documento que antecede.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los doce (12) días del mes de febrero de dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

Z.B.D..

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

ZBD/lag.-

Exp. No. 15-8758.