Decisión nº PJ0082015000067 de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Marzo de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 6 de marzo de 2015

204º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2013-001397

DEMANDANTES: Dignmatt M.Z. y O.V.B., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-13.139.245 y V-6.201.682, respectivamente.

APODERADOS

DEMANDANTE: Dres. D.B., Anthgloris Díaz Mesa, M.G.S., O.A.L.J. y O.J.C.D.G., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 34.421, 43.889, 81.081, 69.569 y 20.424, respectivamente.

DEMANDADOS: J.G.G.H., E.O.M.A. y Y.M.A., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 4.882.652, 16.027.636 y 18.493.972, respectivamente.

APODERADOS

DEMANDADOS: Dras. R.R. y N.G.R., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 51.162 y 64.262, respectivamente.

MOTIVO: Retracto legal.

- I -

- Antecedentes -

El conocimiento de la causa correspondió a este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Distribución de Causas Civiles dictado por el extinto Consejo de la Judicatura, en fecha dos (02) de Enero de 1.989, y de conformidad con el Decreto Nº 2.002, de fecha veintiuno (21) de Septiembre de 1.989, emanado de la Presidencia de la República.

- II -

- Síntesis de los hechos -

Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:

Que sus representados son arrendatarios de un inmueble constituido por una quinta denominada “Teresa”, ubicada en la Avenida Instituto, Urbanización Los Rosales, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que dichas relaciones locativas se verifican así: en el caso de O.V.B., mediante contrato de arrendamiento celebrado con J.G.G.H., contenido en documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Liberador del Distrito Capital, en fecha dieciséis (16) de Diciembre de 2.004, bajo el Nº 31, Tomo 78 de los libros respectivos, así como depósito bancario correspondiente al mes de Noviembre de 2.013, efectuado en fecha once (11) de Noviembre de 2.013, en la cuenta corriente Nº 01340202712023035129 del Banco Banesco, a nombre de la ciudadana D.M.E. de González, persona ésta autorizada por el arrendador, cuyo depósito permite demostrar que su mandante se encontraba solvente para la fecha con sus obligaciones inquilinarias.

Que en cuanto a la relación arrendaticia de su representada Dignmatt M.Z., se demostraba mediante el último depósito bancario efectuado a través de transferencia electrónica correspondiente al mes de Noviembre de 2.012, efectuado en fecha veintiocho (28) de Noviembre de 2.013, en la cuenta corriente Nº 01340202712023035129 del Banco Banesco, a nombre de la ciudadana D.M.E. de González, persona autorizada por el arrendador, evidenciando que su mandante es fiel cumplidora de sus obligaciones arrendaticias, habida cuenta que la misma había sido establecida mediante contrato verbal desde el mes de Octubre de 2.009 y hasta la fecha, según contaba de justificativo de testigos evacuado en fecha veintidós (22) de Noviembre de 2.013, por ante la Notaria Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que el Artículo 138 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios concede derecho de preferencia a los arrendatarios que estén totalmente solventes en sus obligaciones, motivo por el cual sus mandantes tenían a todas luces, ese derecho preferente para adquirir el inmueble arrendado en forma preferente, si fuere la voluntad y deseo del arrendador, de ponerlo a la venta.

Que sus mandantes tenían pleno conocimiento que el arrendador había suscrito contrato de opción de compra-venta del inmueble arrendado a sus patrocinados, por monto de Un Millón Setecientos Mil Bolívares (Bs. 1.700.000,00), con las ciudadana E.O.M.A. y Y.M.A., documento del cual se evidencia que los optantes recibieron la suma de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,00), en cheque de gerencia Nº 037800013647, de la cuenta Nº 01340378392120211001, del Banco Banesco, monto recibido en calidad de garantía y que el saldo deudor, es decir la suma de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), serían pagados dentro del plazo fijo de sesenta (60) días continuos contados a partir de la autenticación del contrato de opción de compra-venta.

Que ha sido reiterada la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, advirtiendo que los contratos de opción de compra-venta se convierten en realidad en verdaderos contratos de compra-venta, transcribiendo a tal efecto parte del fallo dictado en fecha veintidós (22) de Marzo de 2.013.

Que era evidente que los supuestos fácticos habilitantes al ejercicio del retracto legal arrendaticio, están plenamente configurados en la situación de hecho narrada.

Que siendo que el contrato de opción de compra-venta fue suscrito en fecha quince (15) de Noviembre de 2.013, en la ciudad de Maracay, Estado Aragua, es evidente que la interposición de la demanda se corresponde con el tiempo hábil previsto para ello en la Ley de Arrendamientos.

Que sus mandantes son titulares del derecho a la preferencia ofertiva por cubrir los requisitos a que se contraen los Artículos 138 y 139 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por mantener una relación de arrendamiento vigente con el oferente vendedor y encontrarse solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.

Que en atención a tal derecho de preferencia ofertiva del cual son titulares sus mandantes y según lo establecido en el Artículo 138 de la Ley de Arrendamientos y habiendo faltado el arrendador con su deber de cumplir con los requisitos de tal preferencia, no queda otra vía procesal que interponer la presente acción solicitando al Tribunal que subrogue a sus representados en el promitente comprador en las mismas condiciones y precio estipulado por el promitente vendedor.

Que de igual manera asistía la legitimidad y prosperabilidad a sus mandantes de la presente acción, por cuanto el arrendador, promitente vendedor, jamás notificó o participó a sus mandantes, en los términos legales correspondientes su manifestación de voluntad de vender el inmueble arrendado y que sin cumplir tal obligación lo ofreció a los co-demandados.

Que de conformidad con el Artículo 138 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sus patrocinados son titulares del derecho a subrogarse en el lugar de quien adquirió el inmueble arrendado por vía de compra-venta, en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad y que tal derecho se encontraba previsto en el citado articulado y que a sus mandantes jamás se les notificó mediante documento auténtico conforme al Artículo 132 ejusdem.

Que el co-demandado J.G.G.H., no cumplió con la debida notificación y/u oferta a sus mandantes en los términos establecidos en el Artículo 132 de la Ley de Arrendamientos y que sus mandantes apenas habían tenido conocimiento de la mencionada operación de venta es por lo que interponían la acción en tiempo oportuno, por cuanto no había concluido el plazo de ciento ochenta (180) días para su ejercicio, de conformidad con la Ley.

Que de lo expuesto es forzoso concluir en lo siguiente:

Que sus mandantes son titulares del derecho preferencial para adquirir en propiedad contra el pago o reembolso del precio legalmente correspondiente, el inmueble arrendado, por ser arrendatarios del mismo desde hace más de cuatro (04) años y encontrarse solventes con el pago de los cánones de arrendamiento.

Que al no habérsele efectuado a sus representados las ofertas y/o notificaciones legales correspondientes a los efectos de la adquisición del inmueble, les fue vulnerado su derecho preferente para adquirirlo.

Que sus mandantes se encontraban legitimados y así lo solicitaron, para subrogarse en la posición de las ciudadanas E.M.A. y Y.M.A..

Fundamentó la demanda en los Artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 131, 132, 138 y 139 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 12, 13, 38, 174, 227, 234, 274, 346, 531, 585 y 600 del Código de Procedimiento Civil, así como el Artículo 1.920 del Código Civil.

Que por lo expuesto es por lo que proceden a demandar a los ciudadanos J.G.G.H., en su carácter de promitente vendedor del inmueble ocupado por sus mandantes y a las ciudadanas E.M.A. y Y.M.A. en su carácter de terceras adquirentes del inmueble en referencia, para que convengan o en su lugar el Tribunal les condene a:

En la subrogación en la persona de sus mandantes del lugar y condición y propietario que actualmente ostentan las ciudadanas E.M.A. y Y.M.A., sobre el inmueble arrendado y que en consecuencia sean reemplazadas y sustituidas como adquirentes y propietarias del mismo, otorgándole dicha situación jurídica a la persona de sus representados.

Que la sentencia que declare la subrogación solicitada, constituya titulo suficiente que acredite a favor de su mandante la condición de propietarios del inmueble, ordenándole a la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, se sirviera estampar la nota marginal correspondiente en el documento de propiedad protocolizado en fecha veinticinco (25) de Junio de 1.968, bajo el Nº 69, Tomo 02, Protocolo Primero.

Que la subrogación en referencia acarree como consecuencia el reembolso a las adquirentes del inmueble, por parte de sus mandantes, de la suma de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,00), suma esta pagada por las optantes en calidad de pago o garantía o el pago del precio total de la venta, es decir, la suma de Un Millón Setecientos Mil Bolívares (Bs. 1.700.000,00), en caso que la operación pactada se llegare a concretar antes de la conclusión del presente juicio, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con los Artículos 581 y 588, ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, solicitó que fuera decretada medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble identificado en la demanda.

Solicitó que la citación del demandado J.G.G.H., fuera practicada en su domicilio en el Estado Aragua, de conformidad con los Artículos 227 y 234 del Código de Procedimiento Civil, y que la de las ciudadanas E.M.A. y Y.M.A., señaló su presunto domicilio, y a todo evento solicitaron que fuera oficiado al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería, Saime y al C.N.E. (CNE), a los fines de obtener mayor información.

De conformidad con el Artículo 174 del Código de Procedimiento Civil señaló el domicilio procesal de sus mandantes.

Estimó el monto de la demanda en la suma de Un Millón Setecientos Mil Bolívares (Bs. 1.700.000,00), de conformidad con el Artículo 138 del Código de Procedimiento Civil, que equivalen a 15.887, 85 unidades tributarias, equivalentes a Ciento Siete Bolívares (Bs. 107,00), por cada unidad tributaria.

Se reservaron el derecho de ejercer en forma separada todas las acciones legales a que hubiere lugar en contra del ciudadano J.G.G.H., con ocasión a los daños y perjuicios ocasionados.

Mediante auto dictado por este Tribunal, en fecha dos (02) de Diciembre de 2.013, fue admitida la demanda, por no ser la misma contraria al orden público o a alguna disposición expresa en la Ley, ordenando la citación de los ciudadanos J.G.G.H., E.O.M.A. y Y.M.A., para que comparecieran por ante este Tribunal a las diez antes meridiem (10:00 a.m.) del segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la práctica de la última de las citaciones ordenadas, a fin que dieren contestación a la demanda.

En fecha cinco (05) de Diciembre de 2.013, la apoderada actora dejó constancia de haber cancelado las expensas requeridas por la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial a los fines de su traslado y prácticas de las citaciones personales de las ciudadanas E.M.A. y Y.M.A., así como de J.G.G..

Asimismo, la representación judicial de la parte actora, en la misma fecha anterior, consignó a los autos las copias requeridas para la elaboración de las compulsas.

Mediante auto dictado en fecha trece (13) de Marzo de 2.014, se ordenó librar las compulsas así como despacho comisión anexo a oficio dirigido al Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, librándose a tal efecto el oficio Nº 2014-0102.

J.C., Alguacil Accidental de la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, en fecha doce (12) de Junio de 2.014, informó el haber entregado las compulsas tanto a la co-demandada Y.M.A. como a E.O.M.A., quienes se negaron a firmar las boletas de citación.

En vista de tal información la parte actora, en fecha dieciséis (16) de Junio de 2.014, solicitó que fueran complementadas las citaciones, de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha veintisiete (27) de Junio de 2.014, se recibió comisión mediante oficio Nº 735-2014 de fecha cinco (05) de Junio de 2.014, proveniente del Juzgado Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de la cual se evidencia que el co-demandado J.G.G.H. fue citado para el juicio.

En fecha treinta (30) de Junio de 2.014, la apoderada ratificó su pedimento referido a que fueran complementadas las citaciones de las ciudadanas Emilyn O.M.A. y Y.M.A. de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual le fue proveído mediante auto dictado en fecha cuatro (04) de Julio de 2.014, librando las respectivas boletas de notificación a las co-demandadas, de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Rielan a los autos notas estampadas por la secretaría de este Tribunal en fecha trece (13) de Agosto de 2.014, dejando constancia de haber notificado a las ciudadanas E.M.A. y Y.M.A., respectivamente, de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha dos (02) de Octubre de 2.014, la representación judicial del ciudadano J.G.G.H., asistida de abogado, procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos por ser algunos de ellos falsos, así como en el derecho por ser inexacto, el contenido de la demanda incoada en contra de su representado, por ser temeraria, irrita y de mala fe, en virtud que los ciudadanos actores estaban ocultando la verdad, mintiéndole al Tribunal, narrando hechos inciertos y buscando obtener una sentencia a su favor y de esa manera quitarle el inmueble a su representado sin pagarle el dinero por compra-venta que con esa trampa jurídica pretendía hacer. Que los hechos narrados en el libelo de la demanda no son ciertos y que su mandante no vendió el inmueble a las ciudadanas Emilyn O.M.A. y Y.M.A..

Que lo cierto era que el ciudadano O.V.B. tenía un arrendamiento parcial dentro del inmueble constituido por la Quinta C.T., constituido por una casa situada en la planta baja del mismo, el cual tuvo varias habitaciones alquiladas a los ciudadanos R.A.M.d.V., E.F.R. e I.R.L., quienes se habían mudado hace tres (03) años y que actualmente tenía una habitación arrendada a Ysmary Jovito, titular de la Cédula de Identidad Nº 18.187.936, desde hace tres (03) años, ubicada en la planta baja y casi a la entrada principal, así como el local donde estableció su comercio. Que este ciudadano y su esposa, la abogado Anhgloris Díaz, quien redactó el contrato de arrendamiento viciado, transcribió en la primera cláusula lo siguiente: “… un apartamento tipo estudio, compuesto por una habitación, una sala y un baño…”, cuando lo cierto era que se trataba de un local que antes era una habitación dormitorio sin baño con una venta y que la había convertido en local con una puerta principal de vidrio con reja protectora, en donde él tenía una bodega para mantenerse él y su cónyuge D.E. de González y que como dicha habitación daba al frente de la Avenida El Instituto, le quedaba perfecta para usarla como local comercial y que el arrendatario O.V.B. tenía conocimiento de ello, por lo que instaló su comercio atendiendo al público y a sus proveedores en ese lugar, acotando que el dieciséis (16) de Diciembre de 2.004, suscribió contrato de arrendamiento y que este ciudadano había revisado toda la planta baja de la casa, que nunca la ha habitado como vivienda familiar y que tampoco había vivido en dicho local. Que no era cierto y que jamás había existido un apartamento tipo estudio, que simplemente era una casa que además del local, tenía cuatro (04) habitaciones, sala, comedor, cocina, un solo baño común para toda la planta baja, lavandero, un patio pequeño, un baño de servicio donde está ubicada la escalera para subir a la segunda planta. Que no entendía por qué se había colocado en el contrato que se trataba de un apartamento tipo estudio y que ahora entendía porque nunca quiso entregarle una copia ni el original a su mandante y que en Enero de 2.014 solicitó copia certificada del mismo en la notaria y que era evidente que dicho contrato de arrendamiento estaba completamente viciado, que prosperaba la mala fe del arrendatario, que no estaba basado en la realidad por haberse cambiado el objeto del mismo y que su mandante siempre se lo arrendó con un fin comercial y que además de ello, tomó o agarró más espacio dentro del inmueble, ocupándolo casi todo con su mercancía y que por todo ello solo pagaba la suma de Tres Mil Trescientos Sesenta Bolívares (Bs. 3.360,00), como se evidencia de planilla de depósito efectuada a favor de su representado, desde hace tres (03) años a pesar que se le había pedido un aumento del treinta por ciento (30%) del canon de arrendamiento, el cual no había querido pagar.

Que era cierto que el arrendatario O.V.B., había suscrito un contrato de arrendamiento en fecha dieciséis (16) de Diciembre de 2.004, pero que comenzó a regir en fecha primero (1°) de Enero de 2.005, instalando su comercio en el local ubicado en la Quinta M.T., con la distribución al mayor y al detal, compra-venta de partes, repuestos y periquitos automotores, posteriormente registrando su empresa denominada “Autopartes Orvicar’s 2006, C.A.”, ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha veintinueve (29) de Marzo de 2.006, bajo el Nº 20, Tomo 599-A-VII, colocando en dicho registro como domicilio otra que no correspondía, ya que su negocio en principio funcionó en la Avenida El Instituto, Quinta El Porvenir, Nº 27, Los Rosales y que su arrendadora fue la Sra. M.M.L., quien le pidió la desocupación y que de allí se mudó al local de su mandante y que sin embargo colocó como domicilio otra dirección distinta: Prolongación Zuloaga, Avenida El Instituto, Quinta Mercedes, Los Rosales, que a la vez es una dirección falsa, ya que en esa calle no existía quinta con ese nombre y que la Prolongación Zuloaga quedaba por otro lado. Que ese arrendatario siempre escondía la verdad. Que su mandante pensando que dicho ciudadano era una buena persona, de buena fe, sin averiguar la clase de inquilino que era, le arrendó lo que colocó en la cláusula primera del contrato sin ser verdad la existencia de ese apartamento tipo estudio, porque era evidente que trasladaría su fondo de comercio para el local propiedad de su representado. Que al arrendatario se le ofreció varias veces el inmueble de la planta baja pero que no quiso adquirirlo, que siempre puso peros y que en forma despreciativa se refería al mismo como la casa en ruinas.

Que era cierto que su mandante le había pedido la desocupación al ciudadano O.V.B., en fecha tres (03) de Enero de 2.011 porque en principio le quería efectuar unas reparaciones mayores al inmueble de la planta baja y que el presupuesto era muy costoso y que por ello, dada la relación de amistad que tenía con el inquilino, le ofreció en venta el inmueble en forma verbal, manifestándole su mandante que le entregaría una copia del documento de propiedad ya que él iba a gestionar un crédito bancario ante Banesco, Avenida Nueva Granada. Que luego, la abogado R.R., quien estaba realizando diligencias de su mandante ante el Seniat por la sucesión de dicho inmueble, se había trasladado al local en fecha veintiocho (28) de Junio de 2.012 y como no encontró al Sr. Villarroel, lo llamó a su celular manifestándole el objeto de su visita, respondiéndole el mismo que se encontraba resolviendo un problema de su vehículo, que le dejara la copia del documento de propiedad con su empleado a los fines de gestionar el crédito y que pasados los días le manifestó no estar interesado en comprar el inmueble. Que cuando se suscribió la opción con las ciudadanas Morillo Angulo, las mismas fueron al local y se entrevistaron con el ciudadano O.V.B. y su esposa Anthgloris Díaz Meza, mostrándoles el documento de opción de compra-venta, a lo que la abogada Díaz Meza manifestó que eso no significaba que ellas fueran propietarias sino optantes, futuras compradoras y que aún no tenían el derecho de propiedad. Que el documento de opción de compra-venta se suscribió en fecha quince (15) de Noviembre de 2.013, con una vigencia de sesenta (60) días continuos, los cuales vencieron el día quince (15) de Enero de 2.014, fecha ésta pactada para formalizar la operación en la oficina de registro y cancelar el monto restante, pero que en vista de las dificultades que se presentaron con el local y con la esposa del inquilino que habló de una prórroga legal dedos (02) años para poder mudarse a pesar de ya haber transcurrido la misma, las compradoras le manifestaron al vendedor, que no comprarían en esas condiciones porque necesitaban la casa para habitarla con su grupo familiar, por lo que se les devolvió el dinero que habían adelantado como garantía el cual se encontraba depositado en la cuenta corriente de su mandante en Banesco, y que luego, vía correo electrónico le manifestaron al Sr. Villarroel que las ciudadanas antes mencionadas no iban a adquirir la casa y que este le manifestó que iba a gestionar el crédito con Banesco.

Que en vista que no se obtuvo repuesta por parte del arrendatario le envió un documento contentivo de preferencia ofertiva, de conformidad con el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser un local y allí funcionar la empresa “Autopartes Orvicar’s 2006, C.A.”, el cual le fue enviado por correo certificado a través del Instituto Postal Telegráfico de Maracay, Estado Aragua, medio idóneo y de autenticidad, en fecha ocho (08) de Abril de 2.014,el cual fue recibido por el arrendatario antes mencionado, y que la sorpresa fue que en fecha veintiocho (28) de Mayo de 2.014, por medio de la empresa privada “Zoom International Services, C.A.” les envió comunicación rechazando la preferencia ofertiva, alegando una serie de incongruencias cuando ya él estaba informado que no se había realizado la venta del inmueble, vía telefónica al regresar de sus vacaciones navideñas. Que una vez más el hoy accionante rechazó la oferta de comprar el inmueble y que siempre andaba escondiendo la verdadera dirección de la empresa, porque en la guía de Zoom colocó otra dirección. Que lo que se demostraba con esa actuación era su intención de despojarlo del inmueble, el cual, a pesar de haberlo adquirido su mandante en virtud de sucesión, ha constituido su domicilio conyugal desde hace veintitrés (23) años, ya que vive junto con su familia en la parte alta de la quinta. Que no entiende porque el actor continúa con la demanda a pesar de lo antes expuesto.

Que era incierto, y por ello negó, rechazó y contradijo que la ciudadana Dignmatt M.Z. de Palma estuviera en calidad de arrendataria en un apartamento que forma parte de la Quinta C.T., actualmente solo Teresa. Que lo que si fue cierto es que la parte alta de dicho inmueble le fue alquilada al Sr. R.P.B., difunto cónyuge de la mencionada ciudadana, en forma verbal por ser recomendado por una comadre, arrendándole la parte alta de la casa por un lapso de seis (06) meses mientras su poderdante se recuperaba de una operación de la rodilla y no podía subir y bajar escaleras. Que pasó el tiempo y que cuando les pidió desocupación, la Sra. Dignmatt alegó el no encontrar vivienda para mudarse, pidiendo todos los meses prórroga, las cuales se le daban por estar embarazada de su segundo hijo y más por la pérdida física de su esposo, hasta que fueron sorprendidos con esta demanda en donde ella se hace parte así como con el justificativo evacuado por ante la Notaría pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintidós (22) de Noviembre de 2.013, en el cual miente descaradamente, manipulando con mala intención, colocando que le habían dado en arrendamiento un apartamento pero no señalando su ubicación. Que no era cierto que se le hubiese ofrecido la segunda planta de la casa en venta, debido a que era el único inmueble que tenían para vivir, ya que la dirección de Maracay, en donde citaron a su mandante, es el domicilio de su hija, donde estuvieron arrimados por varios años, hasta que hace unos meses atrás, la Sra. Dignmatt Medina, al fin les había entregado la vivienda, por lo que era falso que la misma haya demostrado interés en la compra-venta del inmueble antes descrito, el cual constituye el domicilio conyugal de su mandante.

Que la apoderada actora, esposa del actor, crea confusión a la administración de justicia, engañando, contando hechos inciertos con el fin que su esposo-arrendatario se quede con el inmueble y que la Sra. Dignmatt Medina se había dejado manipular. Que en el libelo de la demanda se notaba toda la mala fe de ambos demandantes, quienes los habían injuriado cuando habían sido demasiado receptivos con la Sra. Dignmatt por la muerte de su esposo. Que el ciudadano O.V.B. solo debía desocupar el local más no toda la casa de la planta baja, que sin su autorización la tiene ocupada con su mercancía.

Que la Sra. Dignmatt, les había dicho que se mudaría el quince (15) de Diciembre de 2.014, pidiendo luego otro mes para mudarse, que en ese lapso falleció su cónyuge concediéndole otros lapsos mas, pero que jamás le habían dicho que le iban a sacar sus pertenencias a la calle, que no la habían hostigado ni perturbado en forma psicológica, afectiva y menos en su estado de gravidez y mucho menos a sabiendas que estaba sufriendo el dolor de la pérdida de su cónyuge, tal y como lo explanó en su escrito de fecha trece (13) de Febrero de 2.014 que riela al cuaderno de medidas. Que la casa no estaba totalmente alquilada al Sr. Villarroel Bello, solo el local, y que él sin autorización alguna estaba ocupando tres (03) habitaciones de la casa resguardando su mercancía y que dichas habitaciones tenían candados y que no cancelaba canon de arrendamiento por ello.

Que el cónyuge del arrendatario inventó una serie de actos violatorios y se los atribuye al arrendador. Que el tribunal debía darse cuenta de la contradicción en el libelo al no identificar el sitio específico donde estuvo arrendada la Sra. Dignmatt M.Z., y que en otra parte alegó que residía en la segunda planta. Le manifestó al Tribunal que ciudadana se había mudado en sana paz y en forma pacífica, entregándole las llaves de la casa sin actos violentos.

Que en el capítulo II, del derecho, del libelo de la demanda, la actora cometió desaciertos e incongruencias en el análisis jurídico por cuanto al referirse a los Artículos 131, 138 y 139, que los mismos pertenecían a la nueva Ley de la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y no a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la representación judicial de la parte actora trata de confundir por saber y conocer el contenido del contrato de arrendamiento por haberlo redactado y visado, colocando en la cláusula primera un objeto diferente, cuando en realidad se trata de un local comercial sin baño adentro, por cuanto el baño está afuera y es del uso de todos los inquilinos, por lo que la Ley que lo regula es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en cuanto a la Sra. Dignmatt, como no estaban vendiendo la totalidad de la casa no tenía por qué su representación alegar que había que vendérsela a juro. Que la representación invocó el Artículo 1.920 del Código Civil, sin especificar el numeral que se debe mencionar.

Negó, rechazó y contradijo que el arrendatario O.V.B. hubiese estado interesado en adquirir la planta baja del inmueble en referencia y que por ello fue se la ofreció a las ciudadanas Morillo Angulo, quienes requerían de la casa para habitarla. Que si el hoy actor hubiese aceptado la oferta, hubiesen tenido que solicitar la desintegración del inmueble a la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital y hacerle una entrada independiente a la segunda planta. Que nunca le fue vulnerado y conculcado el derecho de preferencia del arrendatario por cuanto a él se le ofreció de primero, al entregarle en fecha veintiocho (28) de Junio de 2.012 la copia del documento de propiedad para que gestionara el crédito bancario. Que personalmente le ofreció en venta en el mes de Octubre de 2.013, manifestando no tener interés pero que cuando las optantes se trasladaron al inmueble, el mismo les manifestó no haber tenido interés en su adquisición.

Negó, rechazó y contradijo el monto en que fue estimada la demanda, es decir, en la suma de Un Millón Setecientos Mil Bolívares (Bs. 1.700.000,00) pues a su decir, era evidente la intención de los actores de que les adjudicaran el inmueble por vía de sentencia, estimando el monto de la acción en el precio en que se había pactado la venta con las terceras. Que estaba claro que el arrendatario no tenía buenas intenciones y que además el mismo tenía su vivienda principal en la Urbanización El Paraíso en esta ciudad de Caracas.

Por último solicitó que la demanda fuera declarada sin lugar.

En la misma fecha anterior, las co-demandadas E.O.M.A. y Y.M.A., asistidas de abogado, contestaron la demanda en los siguientes términos:

Negaron, rechazaron y contradijeron la demanda tanto en los hechos, por ser alguno de ellos falsos, como en el derecho por ser inexacto en el contenido de la demanda interpuesta por retracto legal arrendaticio, por ser temeraria, irrita, de mala fe, en virtud que la parte actora le ocultaba la verdad al tribunal, narrando hechos inciertos y buscando obtener una sentencia a su favor para despojar al Sr. J.G.G.H.d. su propiedad, sin pagarle dinero por la compra-venta, ya que estimó el monto de la demanda exactamente por el valor pactado entre las partes. Que lo cierto era y eso lo sabían los actores, que ellas no habían comprado el inmueble, lo cual decidieron en fecha nueve (09) de Diciembre de 2.013 en virtud que el Sr. O.V.B., y su esposa, la abogado Anthgloris Díaz les habían manifestado que no se mudarían de allí por no tener donde guardar tanta mercancía, que además tenían que darle dos (02) años por concepto de prórroga legal y que allí funcionaba su fondo de comercio y que ellas, sin tener mala fe, les mostraron el documento de opción de compra-venta, a lo que la abogada les respondió que eran unas simples optantes y que no tenían derecho a la propiedad. Que en vista de tantos problemas decidieron rescindir el contrato y que el vendedor les había reintegrado el monto recibido en concepto de garantía exonerándolas del pago de la indemnización de la cláusula penal.

Negaron, rechazaron y contradijeron que los hoy actores se encontraran facultados para subrogarse en el lugar que ellas ocuparon como terceras adquirentes, por cuanto la venta no llegó a perfeccionarse y eso lo conocían los actores desde el nueve (09) de Diciembre de 2.013.

Negaron, rechazaron y contradijeron el monto en el que fue estimada la demanda pues a su decir, era evidente la intención de los actores de que les adjudicaran el inmueble por vía de sentencia, estimando el monto de la acción en el precio en que se había pactado la venta con las terceras. Que estaba claro que el arrendatario no tenía buenas intenciones.

Por último solicitaron que la demanda fuera declarada sin lugar.

En fecha ocho (08) de Octubre de 2.014, la representación judicial de las demandadas E.O.M.A. y Y.M.A., promovieron las siguientes pruebas:

Se acogieron al principio de la comunidad de la prueba en todo en cuanto beneficiara a sus mandantes.

Como documentales, hicieron valer el beneficio procesal que se desprendía de los siguientes documentos:

Copia del cheque de gerencia Nº 037500013647, del Banco Banesco, de fecha Noviembre de 2.013, por la cantidad de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,00), entregado a la ciudadana D.E. de González, cónyuge de J.G.G.H., propietario del inmueble, por concepto de la garantía establecida en el contrato de opción de compra-venta.

Comunicación dirigida al Sr. J.G.G.H.d. fecha nueve (09) de Diciembre de 2.013, mediante la cual le informaron su decisión de no comprar el inmueble.

Recibo de fecha veinte (20) de Enero de 2.014 en donde las ciudadanas E.O.M.A. y Y.M.A. recibieron del vendedor la cantidad de dinero dada en garantía.

Movimientos bancarios de la cuenta Banesco de la ciudadana Y.Y.M.A. desde el tres (03) y hasta el veinte (20) de Enero de 2.014, donde se evidenciaba el depósito del cheque por la suma de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,00).

Certificación de gravámenes de los últimos diez (10) años sobre el inmueble en referencia, otorgado por el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el mes de Septiembre de 2014, en donde consta que no hubo venta del inmueble.

De conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, solicitando que se oficiara al Banco Banesco, tanto a la oficina ubicada en el Distrito Capital como la ubicada en la Avenida Fuerzas Aéreas, Maracay, Estado Aragua, a los fines que informara acerca de los puntos mencionados en el escrito.

Asimismo, en la misma fecha, la representación judicial del ciudadano J.G.G.H., promovió las siguientes pruebas:

Se acogió al beneficio de la comunidad de la prueba en todo lo que lo favoreciera.

Como documentales promovió las siguientes:

Comunicación de fecha veintiocho (28) de Junio de 2.012 en donde constaba que la Dra. R.R., entregaba a J.G.V.B., copia del documento de propiedad del inmueble, a los efectos del trámite de un crédito bancario. Se evidencia del mismo que fue recibido por el ciudadano L.R., empleado del hoy actor.

Copia del cheque de gerencia Nº 037500013647, del Banco Banesco, del mes de Noviembre de 2.013, por la suma de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,00), a favor de la Sra. D.E. de González, por concepto del monto establecido como garantía en la opción de compra-venta.

Recibo de fecha veinte (20) de Enero de 2.014, mediante el cual las ciudadanas E.O.M.A. y Y.M.A. recibieron dos (02) transferencias del Banco Banesco, por concepto de reintegro de la suma recibida por concepto de garantía.

Recibo emitido por el Instituto Postal Telegráfico, de fecha ocho (08) de Abril de 2.014.

Comunicación emitida por el arrendatario J.G.G.H., de fecha veintiséis (26) de Mayo de 2.014, y dirigida al ciudadano O.V.B., quien rechaza la oferta de venta.

Recibo emitido por la empresa “Zoom International Services, C.A.”.

Copias certificadas del asiento de registro mercantil de la empresa “Autopartes Orvicar’s 2006, C.A.”

Presupuesto emitido por la empresa “Autopartes Orvicar’s 2006, C.A.”.

Movimientos bancarios de la cuenta que la Sra. D.E. de González mantiene en Banesco.

De conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de informes solicitando que se oficiara a Banesco ubicada en el Distrito Capital como a la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Por último, promovió la prueba de inspección judicial, de conformidad con el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en el inmueble, propiedad del demandado.

Mediante auto dictado en fecha diez (10) de Octubre de 2.014, vistas las pruebas promovidas por las partes demandadas, este Tribunal se pronunció así:

En cuanto a la comunidad de la prueba, este Tribunal negó su admisión por considerar que no constituye medio probatorio alguno.

Las pruebas documentales fueron admitidas por no ser las mismas manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva.

La prueba de informes, la misma fue admitida por no ser la misma manifiestamente ilegal ni impertinente, salvo su apreciación en la definitiva, ordenando librar los oficios respectivos tanto al Banco Banesco como a la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital.

La prueba de inspección judicial también fue admitida por no ser la misma manifiestamente ilegal ni impertinente, salvo su apreciación en la definitiva, fijando las nueve antes meridiem (09:00 a.m.) del quinto día de despacho siguiente para su evacuación.

En fecha catorce (14) de Octubre de 2.014, la representación judicial de la parte actora promovió las siguientes pruebas:

Promovió la prueba de confesión alegando que en ambos escritos de contestación las partes afirman y confiesan el haber celebrado una opción de compra-venta, la cual promueve a favor de sus representados.

Promovió el mérito de autos a pesar que dicha expresión no constituye medio de prueba así como el principio de la comunidad de la prueba, invocando el mérito que se desprendía del contrato de opción de compra-venta suscrito entre los demandados.

De conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como documentales promovieron las siguientes:

El documento de opción de compra-venta del inmueble ocupado por los accionados en carácter de inquilinos.

El contrato de arrendamiento celebrado entre su mandante O.V.B. y el demandado J.G.G.H. por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dieciséis (16) de Diciembre de 2.004, bajo el Nº 31, Tomo 78 de los libros respectivos.

El contrato verbal celebrado con la ciudadana Dignmatt M.Z. desde el mes de Octubre de 2.009 y hasta la fecha, según constaba de justificativo de testigos evacuado por ante la Notaria Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintidós (22) de Noviembre de 2.013.

Depósito bancario correspondiente al mes de Noviembre de 2.013, efectuado en fecha once (11) de Noviembre de 2.013, en la cuenta corriente Nº 01340202712023035129, del Banco Banesco, a nombre de D.E. de González.

Depósito bancario efectuado a través de transferencia electrónica en la cuenta Nº 01340202712023035129, de Banesco, a nombre de D.E. de González, correspondiente al mes de Noviembre de 2.013.

Ultimo depósito de pago de arrendamiento efectuado en fecha seis (06) de Octubre de 2.014, según comprobante de operación Nº 000981, agencia Nueva Granada.

Recibo y comprobante de pago de agua a nombre del propietario de la casa, pagado el primero (1°) de Agosto de 2.014 por uno de sus representados.

Recibo y pago de Corpoelec a nombre de G.S.A. Nº 20140313.

Copia del Registro de Información Fiscal de la empresa de su mandante, en el cual se señala la dirección del inmueble arrendado como el domicilio fiscal.

Copia de factura de compra de la empresa de su representado a la empresa “Reycore, C.A.”, para evidenciar la dirección de su mandante.

Copia de factura de compra a la sociedad mercantil “Representaciones Asiáticas. S.A.”, en la cual se señala como dirección el inmueble arrendado.

Original de oficio de requerimiento enviado por el Seniat, de fechan dos (02) de Noviembre de 2.011 al domicilio constituido por el inmueble arrendado.

De conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, solicitando se oficiara al Banco Banesco, a los fines que informara sobre los particulares contenidos en dicho escrito.

Por último, de conformidad con los Artículos 477, 482 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, promovió las testimoniales de los ciudadanos R.R.G.G., E.O.V. y A.J.G.P., titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 4.237.972, 6.551.971 y 4.237.972, respectivamente.

Mediante auto dictado en fecha dieciséis (16) de Octubre de 2.014, este Tribunal, vistas las pruebas promovidas por la parte actora, se pronunció así:

Negó la admisión de las pruebas referidas como mérito favorable de los autos y principio de la comunidad de la prueba, por no constituir medio de prueba alguna.

En cuanto a las pruebas de confesión, documentales, informes y testimoniales, las mismas fueron admitidas por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva, ordenando oficiar lo conducente al Banco Banesco y fijando oportunidad a los testigos promovidos para el tercer (3°) día de despacho siguiente.

Riela a los autos acta levantada por este Tribunal en fecha diecisiete (17) de Octubre de 2.014, con motivo de la inspección judicial promovida por la parte demandada, en la cual se encontraban ambas partes en litigio.

Mediante diligencia suscrita en fecha treinta y uno (31) de Octubre de 2.013, la apoderada actora solicitó que se librara el oficio a Banesco y que les fuera fijada oportunidad a los testigos por esa representación promovidos, lo cual le fue proveído mediante auto dictado en fecha cuatro (04) de Noviembre de 2.014, fijando oportunidad para la evacuación testimonial e instando a la actora a la consignación de los fotostatos requeridos para evacuar la prueba de informes.

En fecha seis (06) de Noviembre de 2.014, la apoderada actora consignó copia de un comprobante de depósito bancario y de transferencia efectuada a favor de la Sra. D.E. de González.

Riela los autos acta levantada por este Tribunal en fecha siete (07) de Noviembre de 2.014, dejando constancia que los actos de declaración de los testigos fueron declarados desiertos; que estuvieron presentes las apoderadas actoras promovente de la prueba y que la parte demandada no compareció.

Según se evidencia de nota estampada por la secretaría de este Tribunal, en fecha once (11) de Noviembre de 2.014, se libró oficio a Banesco con motivo de la prueba de informes promovida por la parte actora.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa este Juzgador a decidir la presente causa.

- III -

- Motivaciones para Decidir -

Con el propósito de resolver la presente controversia, pasa este Sentenciador, a realizar las siguientes consideraciones:

Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir.

El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial -a saber, el themadecidendum- está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión -en el libelo de la demanda-, y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas -en la oportunidad de contestación de la demanda- quedando de esta manera trabada la litis.

Luego de una revisión minuciosa y detallada de las actas que componen el presente expediente, se constata que la pretensión actora consiste en demandar el retracto legal arrendaticio, pues a su decir, ellos tenían el derecho de preferencia en adquirir al inmueble, aunado a la circunstancia que presuntamente, jamás habían sido notificados de la preferencia ofertiva.

Ante dicha pretensión se opuso la parte demandada al contestar la demanda, alegando entre otras cosas el haber ofrecido en venta el inmueble arrendado al Sr. O.V.B., que este no aceptó la oferta y que la Sra. Dignmatt M.Z.¸ si en un principio había ocupado parte del inmueble como inquilina, la misma había dejado de serlo al, presuntamente, haberlo desocupado en forma espontánea.

Del fondo de la demanda.

Ahora bien, trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:

Pruebas de la parte demandante:

La actora trajo a los autos, anexo al escrito libelar y promovió durante la etapa procesal correspondiente las siguientes documentales:

Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha veintisiete (27) de Noviembre de 2.013, bajo el Nº 26, Tomo 180 de los libros respectivos. Dicha documental no fue impugnada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es apreciada con todo su valor por este Tribunal, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo la representación que de la actora, ostentan los Dres. D.B., Anthgloris Díaz Mesa, M.G.S., O.A.L.G. y O.J.C.D.G.. Así se decide.

Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintiséis (26) de Diciembre de 2.004, bajo el Nº 31, Tomo 78 de los libros respectivos. Dicha documental no fue impugnada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es apreciada con todo su valor por este Tribunal, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo la relación contractual arrendaticia existente el ciudadano J.G.G.H., en su carácter de arrendador y el ciudadano O.V.B., en su carácter de arrendatario. Deja constancia este Juzgador que la parte demandada objetó el contrato de arrendamiento pero por lo que se refería a su objeto, contenido en la cláusula primera, solicitando su nulidad. Ahora bien, por cuanto este Tribunal considera que el arrendador tuvo la oportunidad de no suscribir dicho contrato y que esta no es la vía ni la oportunidad para pedir su nulidad, es por lo que con el mismo queda demostrado, tal y como se estableció anteriormente, la relación contractual arrendaticia existente entre las partes en litigio, y así se decide.

Copia simple de depósito Nº 004264651 efectuado en la cuenta corriente de la Sra. D.E. de González, en el Banco Banesco, signada con el Nº 0134-0202-71-2023035129, por monto de Tres Mil Trescientos Sesenta Bolívares (Bs. 3.360,00), en fecha once (11) de Noviembre de 2.013. Dicha copia simple no fue atacada en forma alguna por la parte demandada, quedando demostrado con dicho depósito la solvencia arrendaticia del co-demandante para esa fecha. Así se decide.

Original de justificativo de testigos evacuado en fecha veintidós (22) de Noviembre de 2.013, por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, a solicitud de la ciudadana Dignmatt M.Z.. Si bien es cierto que la parte demandada no atacó esta prueba en modo alguno en la oportunidad procesal correspondiente, no es menos cierto que si bien el mismo debió de ser ratificado mediante la prueba testimonial, debe ser igualmente apreciado como documento público, de conformidad con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil y en armonía con los demás medios probatorios debe ser apreciado como un indicio de la relación contractual arrendaticia en forma verbal, de conformidad con el Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Copia simple de recibo por concepto de transferencia a terceros signado con el Nº 235611538, de fecha veintiocho (28) de Noviembre de 2.013, por monto de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00), por concepto de canon de arrendamiento. Dicha copia simple no fue atacada en forma alguna por la parte demandada, razón por la cual este Juzgador, la aprecia con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el Artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, evidenciándose con la misma la solvencia arrendaticia de la co-demandante para la fecha. Así se decide.

Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracay, Estado Aragua, en fecha quince (15) de Noviembre de 2.013, bajo el Nº 12, Tomo 304 de los libros respectivos. Dicha documental no fue impugnada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es apreciada con todo su valor por este Tribunal, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo que el ciudadano J.G.G.H., a través de su apoderada judicial, D.M.E. de González, suscribió contrato de opción de compra-venta con las ciudadanas E.O.M.A. y Y.Y.M.A., el cual tuvo como objeto un inmueble constituido por un terreno y una casa, situada en la Avenida El Instituto, Quinta C.T., Nº 16-32. Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, así se establece.

Promovió la prueba de confesión alegando que en ambos escritos de contestación las partes afirman y confiesan el haber celebrado una opción de compra-venta, la cual promueve a favor de sus representados. Ahora bien, quien aquí decide considera que lo expuesto por las partes en juicio tanto en el libelo de la demanda como en el escrito de contestación de la demanda no puede considerarse como confesión, por no cumplir con los extremos establecidos en el Artículo 403 del Código de Procedimiento Civil. No obstante ello puede ser apreciado como indicio. Así se decide.

De conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como documentales promovieron las siguientes:

1. - El documento de opción de compra-venta del inmueble ocupado por los accionados en carácter de inquilinos. Por cuanto ya esta documental fue analizada, es inoficioso el volver a pronunciarse sobre la misma.

2. - El contrato de arrendamiento celebrado entre su mandante O.V.B. y el demandado J.G.G.H. por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dieciséis (16) de Diciembre de 2.004, bajo el Nº 31, Tomo 78 de los libros respectivos. Dicha documental no fue impugnada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es apreciada con todo su valor por este Tribunal, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo la relación contractual arrendaticia existente entre los mencionados ciudadanos. Así se establece.

El contrato verbal celebrado con la ciudadana Dignmatt M.Z. desde el mes de Octubre de 2.009 y hasta la fecha, según constaba de justificativo de testigos evacuado por ante la Notaria Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintidós (22) de Noviembre de 2.013. Por cuanto en el mismo cuerpo de esta decisión ya nos pronunciamos respecto del de tal justificativo, es inoficioso el volver a pronunciarse sobre el mismo. Así se decide.

Depósito bancario correspondiente al mes de Noviembre de 2.013, efectuado en fecha once (11) de Noviembre de 2.013, en la cuenta corriente Nº 01340202712023035129, del Banco Banesco, a nombre de D.E. de González.

Depósito bancario efectuado a través de transferencia electrónica en la cuenta Nº 01340202712023035129, de Banesco, a nombre de D.E. de González, correspondiente al mes de Noviembre de 2.013.

Ultimo depósito de pago de arrendamiento efectuado en fecha seis (06) de Octubre de 2.014, según comprobante de operación Nº 000981, agencia Nueva Granada.

En cuanto a estos tres depósitos bancarios, por cuanto la parte demandada no los atacó en forma alguna, este Juzgador los aprecia con todo su valor de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.363 y siguientes del Código Civil, evidenciándose con los mismos el pago del canon de arrendamiento. Así se decide.

Recibo y comprobante de pago de agua a nombre del propietario de la casa, pagado el primero (1°) de Agosto de 2.014 por uno de sus representados.

Recibo y pago de Corpoelec a nombre de G.S.A. Nº 20140313.

Con las dos (02) documentales anteriores, queda evidenciado el pago de los servicios por concepto de energía eléctrica así como del de agua potable. Así se establece.

Copia del Registro de Información Fiscal de la empresa de su mandante, en el cual se señala la dirección del inmueble arrendado como el domicilio fiscal. Copia de factura de compra de la empresa de su representado a la empresa “Reycore, C.A.”, para evidenciar la dirección de su mandante.

Copia de factura de compra a la sociedad mercantil “Representaciones Asiáticas. S.A.”, en la cual se señala como dirección el inmueble arrendado.

Quiere dejar constancia la parte actora que el inmueble arrendado por su mandante constituye su domicilio fiscal, lo cual quiere hacer promoviendo las tres (03) documentales anteriores, las cuales no fueron atacadas en forma alguna por la parte demandada, pero este Juzgador solo aprecia el valor probatorio que emana del Registro de Información fiscal consignado, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, así se decide.

Original de oficio de requerimiento enviado por el Seniat, de fecha dos (02) de Noviembre de 2.011 al domicilio constituido por el inmueble arrendado. Por cuanto dicha documental no fue atacada en forma alguna por la parte demandada, este Juzgador la aprecia con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, pero la desecha del cúmulo probatorio por ser remitida la misma a una persona que no forma parte del presente juicio. Así se decide.

De conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, solicitando se oficiara al Banco Banesco, a los fines que informara sobre los particulares contenidos en dicho escrito. De autos se evidencia que admitida dicha prueba la misma no fue evacuada, razón por la cual no hay nada que apreciar. Así se decide.

Por último, de conformidad con los Artículos 477, 482 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, promovió las testimoniales de los ciudadanos R.R.G.G., E.O.V. y A.J.G.P., titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 4.237.972, 6.551.971 y 4.237.972, respectivamente. A pesar que esta prueba fue admitida y le fue fijada oportunidad a los testigos para que rindieran sus declaraciones testimoniales, de autos se evidencia que los mismos no comparecieron, razón por la cual este Tribunal no tiene materia sobre la cual decidir. Así se establece.

Pruebas de las co-demandadas E.O.M.A. y Y.M.A.:

Como documentales, hicieron valer el beneficio procesal que se desprendía de los siguientes documentos:

Copia del cheque de gerencia Nº 037500013647, del Banco Banesco, de fecha Noviembre de 2.013, por la cantidad de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,00), entregado a la ciudadana D.E. de González, cónyuge de J.G.G.H., propietario del inmueble, por concepto de la garantía establecida en el contrato de opción de compra-venta. Dicha copia no fue atacada en forma alguna por la parte actora, razón por la cual, este Tribunal la aprecia con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en sintonía con los Artículos 1.363 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose con la misma que las promoventes de la prueba, en su carácter de compradoras en el contrato de opción de compra-venta, efectuaron un adelanto por concepto del precio de venta. Así se decide.

Comunicación dirigida al Sr. J.G.G.H.d. fecha nueve (09) de Diciembre de 2.013, mediante la cual le informaron su decisión de no comprar el inmueble. Dicha documental no fue atacada en forma alguna por la parte actora en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual la misma es apreciada de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en sintonía con el Artículo 1.71 del Código Civil, evidenciándose con la misma, la presunta voluntad de las compradoras de no adquirir el inmueble. Así se decide.

Recibo de fecha veinte (20) de Enero de 2.014 en donde las ciudadanas E.O.M.A. y Y.M.A. recibieron del vendedor la cantidad de dinero dada en garantía.

Movimientos bancarios de la cuenta Banesco de la ciudadana Y.Y.M.A. desde el tres (03) y hasta el veinte (20) de Enero de 2.014, donde se evidenciaba el depósito del cheque por la suma de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,00).

Con las dos (02) probanzas anteriores, quedó demostrado que el co-demandado J.G.G.H., devolvió a las ciudadanas Morillo Angulo, la cantidad recibida por concepto de arras con motivo del contrato de opción de compra-venta suscrito con las mismas.

Certificación de gravámenes de los últimos diez (10) años sobre el inmueble en referencia, otorgado por el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el mes de Septiembre de 2014, en donde consta que no hubo venta del inmueble. Dicha documental no fue impugnada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es apreciada con todo su valor por este Tribunal, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo que la titularidad del inmueble recae en la persona del Sr. J.G.G.H.. Así se establece.

De conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, solicitando que se oficiara al Banco Banesco, tanto a la oficina ubicada en el Distrito Capital como la ubicada en la Avenida Fuerzas Aéreas, Maracay, Estado Aragua, a los fines que informara acerca de los puntos mencionados en el escrito. Por cuanto de autos se evidencia que esta prueba no fue evacuada, este Juzgador nada tiene que decidir al respecto. Así se decide.

Pruebas del co-demandado J.G.G.H.:

Como documentales promovió las siguientes:

Comunicación de fecha veintiocho (28) de Junio de 2.012 en donde constaba que la Dra. R.R., entregaba a J.G.V.B., copia del documento de propiedad del inmueble, a los efectos del trámite de un crédito bancario. Se evidencia del mismo que fue recibido por el ciudadano L.R., empleado del hoy actor. Dicha documental no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente razón por la cual la misma es apreciada por quien aquí decide, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en sintonía con el Artículo 1.363 del Código Civil. Ahora bien, pretende la parte promovente de la prueba dejar demostrado con la misma el haber cumplido presuntamente con la preferencia ofertiva, lo cual a juicio de este Juzgador, no demostró, por cuanto la Ley exige que la oferta sea efectuada en forma auténtica, y así se decide.

Copia del cheque de gerencia Nº 037500013647, del Banco Banesco, del mes de Noviembre de 2.013, por la suma de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,00), a favor de la Sra. D.E. de González, por concepto del monto establecido como garantía en la opción de compra-venta.

Recibo de fecha veinte (20) de Enero de 2.014, mediante el cual las ciudadanas E.O.M.A. y Y.M.A. recibieron dos (02) transferencias del Banco Banesco, por concepto de reintegro de la suma recibida por concepto de garantía.

Dichas documentales no fueron atacadas por la parte actora en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual las mismas son apreciadas por quien aquí decide, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el Artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado con los mismos que en un inicio las compradoras entregaron al promovente una suma de dinero por concepto de arras, en virtud de la opción de compra-venta suscrita, suma esta que les fue devuelta según consta del mencionado recibo de fecha veinte (20) de Enero de 2.014. Así se decide.

Recibo emitido por el Instituto Postal Telegráfico, de fecha ocho (08) de Abril de 2.014.

Comunicación emitida por el arrendatario J.G.G.H., de fecha veintiséis (26) de Mayo de 2.014, y dirigida al ciudadano O.V.B., quien rechaza la oferta de venta.

Recibo emitido por la empresa “Zoom International Services, C.A.”

Con estas documentales pretendió el co-demandado dejar demostrado que él si cumplió con la preferencia ofertiva. Con respecto a esta probanza, quien aquí decide se pronunciará más adelante en el mismo cuerpo de esta decisión. Así se decide.

Copias certificadas del asiento de registro mercantil de la empresa “Autopartes Orvicar’s 2006, C.A.”. Dichas copias no fueron impugnadas de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que son apreciadas por este Juzgador de conformidad con los Artículos 1.357 y siguientes del Código Civil, pero desechadas del cúmulo probatorio, por ser dicha persona jurídica una persona extraña, ajena al presente juicio. Así se decide.

Presupuesto emitido por la empresa “Autopartes Orvicar’s 2006, C.A.” Este Juzgador desecha dicha documental del cúmulo probatorio por no aportar nada para la solución de la presente controversia. Así se establece.

Movimientos bancarios de la cuenta que la Sra. D.E. de González mantiene en Banesco. Dicha probanza no fue impugnada por la parte actora razón por la cual quien aquí decide la aprecia con todo su valor de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en sintonía con el Artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado con dicha documental que dicha ciudadana es la titular de dicha cuenta corriente en la mencionada institución bancaria así como los ingresos y egresos a dicha cuenta. Así se establece.

De conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de informes solicitando que se oficiara a Banesco ubicada en el Distrito Capital como a la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital. Nada tiene que apreciar este Juzgador por cuanto dichas pruebas de informes no fueron evacuadas. Así se decide.

Por último, promovió la prueba de inspección judicial, de conformidad con el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil en el inmueble propiedad del promovente de la prueba. Riela a los autos acta levantada por este Tribunal en fecha diecisiete (17) de Octubre de 2.014, con motivo de la evacuación de la inspección judicial promovida, en la cual se dejó constancia de los siguientes particulares: De la presencia en el sitio de evacuación de la prueba de las partes en litigio; de la presencia del co-demandante O.V.B., quien se encontraba en la planta baja del inmueble donde se encontraba constituido el Tribunal; que el inmueble tenía dos (02) plantas y que en la planta baja se encontraba un local comercial de repuestos de vehículos observándose numerosos repuestos y que en la planta baja habían siete (07) habitaciones y baños, una cocina, y que en la planta superior se encontraban dos (02) habitaciones, un baño, cocina y una sala. Al particular segundo, el Tribunal dejó constancia que en la planta baja se encontraba constituido un local comercial de auto-partes de vehículos y que el mismo se encontraba arrendado al ciudadano O.V. con fines comerciales. El particular tercero de la inspección judicial solicitada no fue evacuado por haberse opuesto la representación judicial de la parte actora, al considerar que dicho particular se refería más bien a una prueba de exhibición. En cuanto al particular cuarto el Tribunal dejó constancia que la planta baja del inmueble se encontraba ocupada por O.V. y que todos los bienes muebles que se encontraban allí eran de su propiedad y que los bienes que se encontraban en la planta alta eran propiedad de la Sra. D.E.. Que no se evidenciaba la existencia de otro arrendatario en el inmueble. El último particular se refirió a la designación de experto fotográfico.

Considera quien aquí decide que con la inspección judicial promovida y evacuada nada se aporta para la solución de la presente controversia. Así se decide.

Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, este tribunal precisa:

En la presente causa la parte actora ha incoado una acción de retracto legal para subrogarse en los derechos representados en el cien por ciento (100%) del inmueble identificado en esta decisión, derechos estos que a decir de la parte actora, le fueron ofrecidos en venta a las ciudadanas E.O.M.A. y Y.M.A., y subrogarse en ellos en las mismas condiciones en que éstas iban a adquirir, es decir, por la suma de Un Millón Setecientos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.700.000,00).

A tal pretensión se opone la demandada, aduciendo que para que proceda la subrogación se requiere que en la venta se haya perfeccionado y que la misma no se había efectuado, aunado a la circunstancia que, presuntamente se le había ofrecido primero al actor la venta del inmueble.

Dispone el Artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la trasmisión del derecho de propiedad…

De la norma parcialmente transcrita puede advertirse una pluralidad de elementos que distinguen al retracto legal arrendaticio, tales como:

1. El derecho del arrendatario a la subrogación.

2. La igualdad de las condiciones estipuladas en el contrato traslativo de propiedad del inmueble arrendado.

3. El derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto.

Si bien es cierto que la venta implica la traslación de la propiedad a un tercero, distinto al propietario y al arrendatario, y en el presente caso, conforme se evidencia de autos, la opción de compra-venta fue celebrada en fecha quince (15) de Noviembre de 2.013, no es menos cierto que los demandantes tenían más de dos (02) años ocupando el inmueble en calidad de arrendatarios (hecho no controvertido y como consecuencia de ello relevado de prueba) el referido bien, objeto de arrendamiento fue ofrecido en venta a unas terceras por la cantidad de Un Millón Setecientos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.700.000,00), violándose así el derecho preferente que para adquirirlo tenían los arrendatarios. Así se establece.

El derecho de subrogación de que dispone el arrendatario está concebido en la Ley para proteger y beneficiar a éste, siendo irrenunciable (Artículo 7 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) y consiste en que el inquilino que cumpliendo los requisitos exigidos en el Artículo 42 de la Ley Inquilinaria, no se le ha ofrecido el bien que ocupa con tal carácter, en primer lugar y con preferencia al adquirente del mismo, conforme lo previsto en el Artículo 44 ibidem, o dentro de cualesquiera de los supuestos consagrados en el Artículo 48 ejusdem, tiene derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria. Así se precisa.

Así las cosas tenemos, que mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha quince (15) de Noviembre de 2.013, bajo el Nº 12, Tomo 304 de los libros respectivos, al cual se le atribuye pleno valor probatorio, por tratarse de un documento público, conforme lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tal y como lo establecimos anteriormente, el ciudadano J.G.G.H., a través de su apoderada, la ciudadana D.M.E. de González, suscribió formal contrato de opción de compra-venta con las ciudadanas E.O.M.A. y Y.Y.M.A., por la cantidad de Un Millón Setecientos Mil Bolívares (Bs. 1.700.000,00), que éstas pagarían a aquél en efectivo y estricto contado, operación que evidencia que el inmueble fue ofrecido en venta a un tercero ajeno a la relación arrendaticia, en franca violación al derecho de preferencia ofertiva de que goza el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa. Así se decide.

Nuestro más Alto Tribunal de Justicia ha decidido que si del contrato derivan obligaciones para las partes intervinientes, no se trata de una opción de compraventa, sino de un verdadero contrato de venta. ¿Qué significa esto? Quiere decir que el vendedor promitente dejó de ser el propietario del inmueble desde el día que firmó la opción. El nuevo dueño es el optante comprador, quien pasa a serlo, a cambio de haber entregado sólo parte del precio de la venta, léase, las arras. La persona que entrega las arras (optante comprador) siempre queda expuesta a que el propietario vendedor se niegue a firmar la venta definitiva en el Registro Inmobiliario. La compraventa de un inmueble (quinta, apartamento o terreno) y la conveniencia de firmar una opción de compra, en cuanto a la protección de nuestros derechos depende de la posición que se ocupe: vendedor o comprador.

Se permite quien aquí decide, el transcribir extracto de una sentencia dictada por la Sala de Casación Civil de fecha veintidós (22) de Marzo de 2.013, con ponencia de la Magistrada Yrayma Zapara Lara, cuyo criterio acoge en un todo:

...Del transcrito supra realizado sobre el texto de la denuncia puede evidenciarse, claramente, que la formalizante arguye defensas tendientes a acusar presuntos errores cometidos por la recurrida pero que, irían en detrimento de los derechos de la tercera interviniente.

Ahora bien, retomando el sentido de la delación, advierte la Sala que la formalizante aun cuando denuncia la supuesta infracción de los artículos 1.474 y 788 del Código Civil, sólo hace enunciaciones vagas para sustentarla y así se constata del texto transcrito, el cual se permitió esta M.J.C. realizar in extenso para de esta manera dejar en evidencia la falta de fundamentación.

No obstante lo expresado y en aras de la flexibilización que esta Sala ha efectuado a las exigencias técnicas que deben estar presentes en los escritos de formalización, en cumplimiento de los preceptos Constitucionales establecidos por los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se entrará a conocer la denuncia.

Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano D.A., “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.

Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia Nº 116 del 12/4/05, expediente Nº 04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones Nº. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C.A, Nº. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y Nº. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia Nº. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.

Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.”

Establecido lo anterior, probado como ha quedado de autos el derecho de los demandantes a ejercer el retracto legal, por el derecho de preferencia que le asisten como arrendatarios, en las mismas condiciones en que las ciudadanas E.O.M.A. y Y.M.A., pretendían adquirir el inmueble arrendado en el año 2.013, y ejercido oportunamente dicho derecho, la demanda incoada en esta causa es procedente parcialmente, sólo por lo que respecta al ciudadano J.G.G.H., por cuanto de autos se puede verificar que la venta no llegó a protocolizarse. Así se decide.

- IV -

- DISPOSITIVA -

En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide así:

PRIMERO

Declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por retracto legal arrendaticio incoarán los ciudadanos Dignmatt M.Z. y O.V.B., sólo por lo respecta al ciudadano J.G.G.H., todos ampliamente identificados en el encabezamiento de esta decisión, en consecuencia:

En consecuencia, los ciudadanos Dignmatt M.Z. y O.V.B., quedan subrogados en los derechos de las compradoras ciudadanas E.O.M.A. y Y.M.A., en las mismas condiciones en que éstas iban a adquirir el inmueble constituido por el terreno y la casa-quinta construido sobre el mismo, situado en la Avenida El Instituto, Quinta C.T., Nº 16-32, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, con Cédula Catastral Nº 01-01-09-U01-009-016-050-000-000-000, el cual tiene una superficie aproximada de Ciento Setenta y Tres Metros con Dieciséis Decímetros Cuadrados (173,16 mts2) y sus linderos son los siguientes. Norte: Con fondos de casas que son o fueron de J.B.A.: Sur: Con Avenida El Instituto que es su frente: Este: Con casa-quinta que es o fue de Roseliano Rojas, y Oeste: Con parcela que es ó fue de L.A.V.. El expresado inmueble perteneció al ciudadano A.G.S., según costa de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veinticinco (25) de Junio de 1.968, bajo el Nº 69, Protocolo Primero, Tomo 02, folio 266 vto., Segundo trimestre y que se le transfirió en propiedad al ciudadano J.G.G.H., por haberlo heredado de sus legítimos causantes: 1.- A.G.S., padre. 2.- M.A.G.H., hija. 3.- M.D.H.d.G., madre, y 4.- J.D.G.H., hermano. Al fallecer el padre, la liquidación fue así:

12,5% para la madre más el 50% que le correspondía en virtud de la comunidad conyugal y a cada uno de los tres (3) hijos, les correspondió el 12,5%. Al fallecer M.A.G.H., su madre hereda el 12,5% de los derechos que le correspondían en el inmueble. Fallece la madre, la ciudadana M.D.H.d.G., y la suceden sus dos (02) hijos: J.G.G.H. y J.D.G.H., y al fallecer este último, lo hereda J.G.G.H., haciéndose entonces propietario del cien por ciento (100%) de los derechos de propiedad sobre el citado inmueble, según las distintas solvencias de sucesiones, debiendo consignar los demandantes ante este Tribunal, la suma de Un Millón Setecientos Mil Bolívares (Bs. 1.700.000,00), en cheque de gerencia, cantidad esta en que le fuera ofrecido el inmueble a las ciudadanas E.O.M.A. y Y.M.A., al momento de celebrarse la opción de compra-venta. Asimismo debe consignar el demandado, J.G.G.H., por ante este Tribunal, las distintas solvencias sucesorales a los fines de la protocolización del documento respectivo.

SEGUNDO

Dada la naturaleza del presente fallo no hay expresa condenatoria en costas.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los seis (06) días del mes de marzo de 2015. Años: 204º y 156º.

El Juez,

Abg. C.A.M.R.

La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

En esta misma fecha, siendo las 3:18 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut