Decisión nº 137-J-20-07-15 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 20 de Julio de 2015

Fecha de Resolución20 de Julio de 2015
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores
PonenteAnaid Carolina Hernandez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 5800

DEMANDANTES: DIONIS J.R.G. y ROSERMI PRINCE DE REYES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-17.520.875 y V-15.981.243, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: M.H.B., C.A.R., abogados en ejercicio legal inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 48.147 y 154.429, respectivamente.

DEMANDADA: Y.B.R.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.788.399.

APODERADAS JUDICIALES: E.C.R.G. y L.D.V.A.S., abogadas en ejercicio legal inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 101.931 y 59.855, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación interpuesto por las abogadas E.R. y L.A., actuando con el carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana Y.B.R.C., contra la sentencia de fecha 16 de enero de 2015, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial con sede en Punto Fijo, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por los ciudadanos DIONIS J.R.G. y ROSERMI PRINCE DE REYES, contra la recurrente.

Con motivo del precitado juicio, los demandantes en su escrito de demanda manifiestan: Que en el mes de agosto de 2012, a través de un aviso de prensa (clasificado) contactaron a la demandada, quien de ahora en adelante será identificada como la vendedora, y que les ofreció en venta un inmueble de su propiedad, constituido por una parcela de terreno distinguido con el Nº BC-27, y la casa sobre él construida, ubicada en la Urbanización R.R.P. de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, de un área de doscientos nueve metros cuadrados con cuarenta y siete medio decímetros cuadrados (209,47.5 Mts2), cuyos linderos son: Norte: Con parcela Nº PC-13 de la Urbanización en una longitud de 10 Mts; Sur: Que es su frente, con la calle B, de la Urbanización en una longitud de 10 Mts; Este: Con la parcela Nº BC-28 de la Urbanización en 20,945 Mts; y Oeste: Con la parcela BC-26 de la Urbanización en una longitud de 20,95 Mts, que le pertenece, según documento inscrito el 10 de abril de 2001 ante el Registro público del Municipio Carirubana del estado Falcón con sede en Punto Fijo, bajo el Nº 48, folios 376 al 380, Protocolo Primero, Tomo Primero, Segundo Trimestre del año respectivo, que anexa en copia certificada marcado “B”; que el precio del inmueble era por la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), de los cuales podían pagar ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00) de inicial y el saldo restante, es decir, trescientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000,00), lo podían pagar a través de Ley de Política Habitacional; que ella les ofrecía toda la documentación necesaria a fin de solicitar el crédito, por lo que decidieron comprar la casa; que el 25 de septiembre de 2012, suscribieron con la demandada un contrato de opción de compraventa, autenticado ante la Notaría Publica Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el Nº 22 tomo 127 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que anexa marcado con la letra “A”, y que al firmar dicho documento le entregaron a la vendedora un Cheque de Gerencia Nº 00115624, de fecha 3 de septiembre de 2012, girado contra la cuenta corriente Nº 0108-0523-62-0900000018 del Banco Provincial, por la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), más de lo solicitado inicialmente y así lo aceptó la vendedora, haciéndole saber a la misma, que ellos no disponían de los recursos propios económicos para pagar la suma de dinero restante por la venta; que luego de autenticada la opción a compra, le solicitaron a la vendedora los documentos para iniciar la solicitud del crédito ante la entidad bancaria y se los entregó (certificación de gravamen del descrito inmueble), marcado con la letra “C”; que luego de introducida la solicitud del crédito ante el Banco, se les informó que era necesario obtener una prórroga de la opción de compraventa, por parte de la vendedora, y que aquélla se las otorgó el 23 de octubre de 2012, por un lapso de sesenta (60) días, anexa marcada con la letra “D”, consignada la prórroga legal ante el banco, les informaron que en Resolución Nº 1131111 de fecha 15 de noviembre de 2012 la entidad bancaria les había aprobó el crédito, marcado con la letra “E”, y que solo debían esperar que BANAVIH, bajara los recursos, y así se lo hicieron saber a la vendedora; que durante los primeros meses del año 2013, la vendedora comenzó a presionarlos respecto al pago restante, informándoles que la venta no podía hacerse o por lo menos, no por el mismo precio, que éste había aumentado, situación que se negaron a aceptar; que en fecha 28 de mayo de 2013 recibieron una comunicación por parte de la vendedora en donde les informaba que por cuanto solo habían dado excusas, sin que hasta la fecha hayan pagado el dinero restante de la venta, dejaría sin efecto la opción a compraventa suscrita entre ellos, que de allí en adelante ellos le han manifestado y demostrado a la vendedora que el crédito esta aprobado y que dicha aprobación se realizó mientras estaba vigente la opción a compraventa; pero que la vendedora se niega a continuar con la negociación, e inclusive ha autenticado otra opción a compraventa por setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,oo), con otro comprador que anexa marcada con la letra “F”; que han estado en constante comunicación con la entidad bancaria sin que hasta la fecha liquiden el crédito solicitado, que la inicial pagada a la vendedora es el fruto de sacrificios y ahorros de su familia para la compra de una vivienda, que actualmente, viven en una habitación en casa de un familiar, que tienen un niño pequeño y están en la espera de un segundo hijo, según se evidencia de documentos marcados con las letras “G” y “H”; que es injusto que la vendedora a sabiendas de que el crédito habitacional está aprobado, se niegue a venderles la casa. Que el incumplimiento de su responsabilidad no se genera de su parte, pues, el crédito está aprobado solo que BANAVIH no ha bajado los recursos, que por los motivos expuestos demandan a la ciudadana Y.B.R.C., para que cumpla con el contrato bilateral de compraventa firmado el 25 de septiembre de 2012, y que luego de que BANAVIH baje los recursos otorgue el definitivo documento de compraventa; cancele las costas del proceso y los honorarios de los abogados, estimó la demanda en la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), equivalentes a cuatro mil seiscientas setenta y dos con ochenta y nueve (4.672,89), unidades tributarias; fundamentaron sus pretensiones de conformidad con lo establecido en los artículos 26 y 82 de la Constitución Nacional y en los artículos 5 y 6 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicado el 15 de junio de 2012 en Gaceta oficial Nº 9.053 y solicitaron medida de prohibición de enajenar y grabar sobre el descrito bien inmueble de conformidad con lo establecido en los artículo 585 y 600 del Código de Procedimiento Civil. Consignó anexos del folio 5 al 44, marcados desde la letra “A” hasta la “H”.

Admitida la demanda y acordada la citación de la demandada (f.46), mediante diligencia de fecha 13 de agosto de 2013 (f. 50), los demandantes asistidos de abogado, consignan los emolumentos necesarios para que el Alguacil libre la compulsa de citación de la demandada y practique su citación. (f. 50).

Mediante diligencia de fecha 10 de octubre de 2013 (f. 60), compareció la parte demandada a darse por citada y consignó poder especial otorgado a las abogadas E.R.G. y L.A., ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo Municipio Carirubana del estado Falcón, marcado “A”. (f. 62 al 64).

Al folio 66 y su vuelto, se evidencia diligencia de fecha 12 de noviembre de 2013, mediante la cual la demandada, asistida de las abogadas E.R. y L.A., confirió poder apud acta (no identificó a los abogados), haciendo la salvedad de que con el otorgamiento de ese poder, deja sin efecto cualquier otro, que haya sido otorgado con anterioridad a éste.

Del folio 67 al 72, se evidencia escrito de fecha 12 de noviembre de 2013 mediante el cual, la demandada dio contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo los alegatos expuestos por los demandantes en su escrito libelar, específicamente, el argumento expresado al manifestar que élla sabía y conocía desde la fecha inicial del negocio, que ellos pretendían hacer los pagos con créditos provenientes de instituciones públicas, pues, bien es cierto que el contrato establece las condiciones, términos y montos, pero nunca, se hizo mención alguna, a que debía esperar indefinidamente por el pago del precio pactado; negaron, rechazaron y contradijeron que la opción a compraventa celebrada en el mes de junio con el ciudadano E.A.R., sea de mala fe, pues, desde el momento en que fue interpuesta la presente demanda, hasta la fecha en que se dictó la medida cautelar, que su representada solo estaba salvaguardando sus intereses, disponiendo de su casa como propietaria que es; alegó que la no ejecución de la obligación pactada, solo es imputable a los demandantes, por descuido, desconocimiento o cualquier otra causa, por su parte, ella en todo momento, procuró llevar a buen fin el negocio; y finalmente Reconvino por Resolución de Contrato de opción a compraventa, autenticado el 25 de septiembre de 2012, ante la Notaría Publica Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el Nº 48, folios 376 al 380, Protocolo Primero, Tomo Primero, Segundo Trimestre del año respectivo. Por auto de fecha 18 de noviembre de 2013 el Tribunal de la ausa admitió la reconvención propuesta. (f. 73).

Del folio 74 al 79, se evidencia escrito de contestación a la reconvención presentado en fecha 25 de noviembre de 2013, por la parte demandante reconvenida, en el cual rechazan y contradicen la reconvención formulada en su contra, por ser inciertos los hechos alegados y el derecho invocado; niegan rechazan y contradicen que la demandada reconviniente esté en desconocimiento de que la venta sería a crédito, puesto que élla sabía, que el saldo restante, es decir, la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), quedaría cubierta en su totalidad, con el crédito de Ley de Política Habitacional y así lo aceptó la vendedora, de otra forma nunca, les hubiera entregado la certificación de gravamen tramitada por ella, por ser éste un documento exigido por los bancos para operaciones crediticias, dicho documento no es solicitado por el Registro para la protocolización del documento definitivo, ni mucho menos por la Alcaldía, lo que demuestra que la vendedora conocía desde el principio de la negociación, que ellos no disponían de recursos propios para pagar el precio restante de la casa, es decir, que era de su conocimiento la solicitud del crédito.

Del folio 84 al 86, se evidencia escrito de pruebas promovido por los demandantes, en fecha 13 de diciembre de 2013. Con anexos del folio 87 al 90 marcados desde la “A” a la “C”. Declaradas admisibles por el Tribunal de la causa en fecha 13 de enero de 2014, a excepción de prueba promovida en el particular primero, Mérito favorable de los autos. (f. 91).

Del folio 92 al 97, se evidencia escrito de informes presentado por los demandantes, mediante el cual aducen que en el presente procedimiento operó la confesión ficta establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, pues de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la demandada, mediante diligencia de fecha 12 de noviembre de 2013, asistidas de las abogadas E.R. y L.S., confirió poder apud acta sin identificar a las abogadas o abogados a quienes concedía el referido poder, es decir, que no otorgó poder apud acta a abogado alguno, para que hiciera la defensa en su nombre en el presente procedimiento; y que con el otorgamiento de ese poder, dejó sin efecto el poder especial otorgado a las abogadas E.R. y L.S., consignado el 7 de octubre de 2013, autenticado ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Carirubana del estado Falcón, y del cual se evidencia que las referidas abogadas, no tenían facultades para reconvenir en proceso alguno, por lo que las actuaciones presentadas por las abogadas E.R. y L.S., posteriores a aquella fecha (12-11-2013), carecían de validez, ya que no están facultadas para representar a la demandada de autos.

Al folio 102, se evidencia diligencia de fecha 27 de noviembre de 2014, mediante la cual, el abogado M.H.B., actuando en representación de los demandados consignó copia simple de impresión generada de la página de Banavih “Consulta Beneficiarios de Créditos Hipotecarios FAOV-Subsidio” Banesco, en la cual se evidencia el beneficiario y la fecha de transferencia de recursos, los cuales aun se encuentran disponibles. (103-104).

Mediante sentencia de fecha 16 de enero de 2015 (f. 105-111), el Tribunal de la causa, dictó decisión que declaró Procedente la confesión ficta a favor de los demandantes y Con lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de opción a compraventa intentado por los ciudadanos DIONIS J.R.G. y ROSERMI PRINCE DE REYES contra Y.B.R.C., fallo contra el cual se ejerció recurso de apelación (f. 119).

Mediante diligencia de fecha 4 de febrero de 2015 (f. 119), la parte demandada, asistida de abogadas, consignó copia certificada del poder otorgado por el Ciudadano L.V., con ocasión del juicio de Prescripción Adquisitiva intentado por el ciudadano R.S.V. en su contra Exp. 9933 (nomenclatura del Tribunal de la causa), y del cual conoció esta Alzada como Segunda Instancia Exp. 5645 (nomenclatura de este Tribunal) folios 125 al 135.

Por auto de fecha 7 de abril de 2015 (f. 141), esta Alzada dio por recibido el presente expediente y fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente a aquélla actuación para presentar informes; vencido dicho lapso, según el computo practicado por esta Alzada al efecto (f. 142), se evidencia que las partes presentaron los mismos (folios 143-152). Y que transcurrido el lapso de observaciones, el presente expediente entró en término de sentencia (f. 153).

Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

En la presente incidencia, la parte demandada apela de la decisión proferida por el Tribunal a quo en fecha 16 de enero de 2015, donde declaró procedente la confesión ficta a favor de los demandantes y con lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de opción a compraventa, de la siguiente manera:

(…)

Es por ello que la manifestación expresa de dejar sin efecto cualquier poder conferido anterior al poder apud acta excluyó a las abogadas que actuaron posteriormente en el presente juicio afectando la validez de sus actuaciones. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Establecido lo anterior, este Jurisdicente estima que la demanda al dejar sin efecto el poder consignado en fecha 10 de Octubre de 2013, mediante su expresa voluntad establecida en el poder apud acta de fecha 12 de Noviembre de 2013 y al no haber designado, apoderado judicial, en dicha actuación ni posterior, la demandad quedó sin representación judicial en el presente juicio, por lo que las actuaciones de las abogadas que actuaron en este expediente no tenían la facultad para hacerlo, es decir, no tenían cualidad para actuar como apoderadas de la demandada; es factible que las referidas abogadas piensen que por el hecho de que aparezcan como asistiendo judicialmente a la demandada en el referido poder apud acta y luego aparecen como apoderadas judiciales, el Tribunal automáticamente deba asumir, imaginar, suponer, sospechar absolutamente nada del controvertido, debe atenerse a lo alegado y probado en actas. Es por ello y en consideración de todo lo expuesto que debe considerarse no validas las actuaciones que hicieran las abogadas actuantes en nombre y representación de la demandada. Y ASÍ SE ESTABLECE.

… Omissis …

Observa el Tribunal que la parte demandada Y.B.R.C., se dio por citada en fecha, 10 de Octubre del 2013, y al revocar el poder consignado en fecha 10 de octubre de 2013, mediante su expresa voluntad establecida en el poder apud acta de fecha 12 de Noviembre de 2013 y al no haber designado otra representación, como quedó establecido precedentemente, así como la declaratoria de este Tribunal al considerar no validas las actuaciones que hicieran las abogadas actuantes en nombre y representación de la demandada, entre ellas la contestación de la demanda; se configura el primer supuesto de la Confesión Ficta; igualmente se evidencia que tampoco promovió durante el lapso probatorio prueba alguna que pudiera obrar a su favor ni controló ninguna de las promovidas por la parte demandante, con lo que cubre el segundo supuesto; y finalmente a pretensión de la parte actora no es contrario a derecho y así fue establecida en el auto de admisión.

Pues bien, constatado como han sido los elementos antes expuestos, es forzoso para este Operador de Justicia a decretar que en la presente causa operó la Confesión Ficta conforme a lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, debiéndose declarar CON LUGAR la demanda, como así se hará saber de forma clara, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-

De lo anterior, se colige que el tribunal a quo consideró que las actuaciones realizadas por las abogadas E.R. y L.A. en representación de la demandada de autos no tienen validez en virtud de haber dejado sin efecto el poder consignado en autos, y no haber designado nuevos apoderados; por lo que estableció que la contestación de la demanda se tiene como no realizada, así como tampoco promovió pruebas, basando su decisión en la confesión ficta de la demandada. Y apelada como fue esta decisión, procede esta alzada a pronunciarse de la siguiente manera: Alega la demandada en su escrito de informes que al ser citada en el Tribunal de Primera Instancia concurrió y otorgó válidamente un poder apud acta a las abogadas E.R.G. y Leonina Acosta Salazar en fecha 12 de noviembre de 2013, conforme a los artículos 1.357 del Código Civil y 152 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el poder fue legítimamente otorgado por ella, que acompaña copias de sentencias donde con un poder de características idénticas en su redacción los Juzgados de Primera y Segunda Instancia los tuvieron por válidos, que se trata de las misma redacción y construcción semántica donde se da por entendido que el poder se otorga a quienes asisten al diligenciante; y que quienes actúan en las diligencias subsiguientes en este caso son las mismas abogadas designadas, siempre conforme a su voluntad plasmada en el poder apud-acta. Que el Secretario del Tribunal certificó la identidad del otorgante y que el acto se realizó en su presencia, lo que permite concluir que ese poder fue otorgado conforme a la ley y por ello no hay razón legal para considerarlo inválido. Que la impugnación fue hecha luego de dos actuaciones de la parte y cinco actuaciones del Tribunal, y no es sino hasta informes que impugnan el poder habiendo ya tenido por presentados los escritos de contestación a la reconvención y escrito de pruebas, que contestaron a los presentado válidamente por sus apoderadas judiciales, tal como lo establece el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, por lo que sus representantes legales fueron tenidas por tales por la parte demandante y por el tribunal, y pide sea desechada y anulada la petición de impugnación del poder válidamente otorgado por ante el Secretario de aquel Juzgado.

Vistas las anteriores alegaciones, en primer lugar, debe esta juzgadora hacer una aclaratoria en relación al alegato de que en caso similar tanto el tribunal de la causa como el de Alzada dieron como válido un poder apud acta con igual redacción al actualmente impugnado; al respecto se observa que conforme a las copias de las sentencias proferidas en aquel caso y consignadas en autos, no se evidencia que la parte contraria haya impugnado el poder otorgado en ese caso, razón por la cual ninguno de los dos tribunales que conocieron de la causa emitieron pronunciamiento expreso en cuanto a la validez del poder apud acta, por cuanto mal podía el jurisdicente pronunciarse sobre su eficacia y validez si éste no había sido impugnado. Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 000590 dictada en el Exp. 11-316, de fecha 8 de octubre de 2013, estableció: “Asimismo, resulta menester destacar que la falta de legitimación del abogado no es materia de orden público y por tanto son las partes litigantes las únicas legitimadas para hacerla valer, de manera que las deficiencias que pudieran ser detectadas a raíz del instrumento poder no pueden ser decretadas oficiosamente por el juez, pues de no impugnarse el instrumento por el litigante contrario, se entienden convalidadas las fallas de las que el mentado documento pudiera adolecer…” De acuerdo a este criterio, y por cuanto en el caso planteado y que se trae a colación en esta causa, no hubo impugnación del poder apud acta otorgado por uno de los litigantes, lo que impedía a ambos jueces emitir pronunciamiento expreso en relación a la validez del mismo, es por lo que se desestima este alegato de la parte recurrente, y así se establece.

Ahora bien, establecido lo anterior y a los fines de verificar la validez de las actuaciones realizadas en el presente juicio por las abogadas E.R. y L.A. en representación de la demandada; de autos se evidencia que en fecha 10 de octubre de 2013, comparece la ciudadana Y.B.R.C., asistida por las abogadas E.C.R.G. y L.D.V. ACOSTA SALAZAR, a los fines de darse por citada, y de consignar documento poder otorgado a las prenombradas abogadas para que ejerzan como sus apoderadas judiciales, y efectivamente consignan original de documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 7 de octubre de 2013, inserto bajo el N° 33, Tomo 172 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f. 60 al 64).

En fecha 12 de noviembre de 2013, comparece la ciudadana Y.B.R.C., asistida por las abogadas E.R. y L.A., y mediante diligencia expuso: “Confiero PODER APUD-ACTA, amplio y bastante, para que sostengan y defiendan mis derechos e intereses por ante este tribunal y el presente procedimiento. En el ejercicio del presente mandato podrán mis referidas apoderadas conjuntas o separadamente… (sic); …el conferimiento del presente PODER APUD ACTA, deja sin efecto cualquier otro poder que hubiere sido otorgado en fecha anterior, y los deja sin efecto…”

Del anterior extracto del poder apud acta se evidencia que, si bien es cierto del texto no se lee expresamente que el poder fue conferido a las mencionadas abogadas, de la redacción del mismo se puede inferir que fue otorgado a las abogadas asistentes al indicar “En el ejercicio del presente mandato podrán mis referidas apoderadas…”, pues al indicar “mis referidas” debe entenderse que es otorgado a las abogadas que previamente fueron identificadas, y no a otras; y el hecho que se haya dejado sin efecto el poder autenticado otorgado anteriormente, no implica que carezcan de legitimidad para actuar en representación de la demandada de autos, en virtud del otorgamiento de nuevo poder. En este sentido, y en relación a las causales para la impugnación de los poderes, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha mantenido un criterio uniforme y reiterado, así tenemos que en sentencia N° 319 dictada en el Exp. 99-044, de fecha 16 de julio de 2002, expresó:

La impugnación del mandato judicial debe estar orientada mas que a resaltar la carencia o deficiencia de los aspectos formales del documento, hacia aquéllos de fondo necesarios para que el mismo pueda considerarse eficaz, es decir los requisitos intrínsecos que, de no estar presentes en él, puedan hacerlo inválido para los efectos de la representación conferida, entre otros la identificación del poderdante, o el no haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de darle fe pública y carácter de documento auténtico...

En este mismo orden, la misma Sala en sentencia N° 00463 proferida en el Exp. 11-206, de fecha 6 de octubre de 2011, estableció:

… De acuerdo al criterio supra transcrito, la impugnación, no fue diseñada para detectar el incumplimiento de requisitos de forma, sino más bien para detectar si el otorgante de un poder en nombre de otro, carece de la representación suficiente para la realización del acto, pues, no puede el litigante limitarse a impugnar sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria tendente a demostrar que el otorgante carecía de facultad para otorgar el poder.

Ahora bien, estima la Sala que no puede considerarse inválido el poder otorgado apud acta ante la secretaría de esta Sala por el sólo hecho que no se haya señalado o expresado en el mismo las facultades que debían otorgarse a los abogados, pues, de acuerdo a lo previsto en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, el poder que se otorga apud acta es para el juicio contenido en el expediente correspondiente y el cual se confiere evidentemente para que se representen y sostengan los derechos de quien lo otorga, pues, ésa es la razón y la intención del legislador cuando prevé la figura del poder apud acta.

Además, conforme a lo establecido en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, el poder faculta a los apoderados para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma, pues, sólo se requiere facultad expresa para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio…

De acuerdo a los anteriores criterios jurisprudenciales, aplicables al caso de autos, tenemos que estamos ante un defecto de forma del impugnado poder relacionado con la redacción del mismo, y no un defecto de fondo, en virtud que el poder apud acta fue otorgado ante la Secretaría del Tribunal a quo, el cual contiene la respectiva certificación donde se indica que la poderdante se identificó como Y.B.R., cédula de identidad N° 12.788.399, además de contener la firma de la poderdante, de las abogadas asistentes, de la Secretaria y el sello húmedo del Tribunal; es decir fue otorgado con los requisitos establecidos en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, por cuanto el poder fue otorgado en nombre propio y no en representación de otro, mal pudiera alegarse la carencia de facultad para otorgarlo, en tal virtud, esta Alzada considera que el poder cuestionado reúne todos los requisitos intrínsecos necesarios para su validez.

Por otra parte, se hace necesario destacar que la parte interesada en impugnar un poder que acredite la representación de los abogados, debe hacerlo en la primera oportunidad inmediatamente después de su consignación en autos, conforme a lo dispuesto en el artículo 213 ejusdem, el cual dispone que “Las nulidades que solo pueden declararse a instancia de parte, quedarán subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos”. De acuerdo a esta norma, de no realizarse la impugnación en la primera oportunidad después de consignado el poder en autos, en la cual la parte interesada actúe en el procedimiento, debe presumirse que ha admitido como eficaz la representación que ha invocado quien se presenta como apoderado judicial, tal como ocurrió en el caso de autos, donde el poder apud acta impugnado fue otorgado en fecha 12 de noviembre de 2013 (f. 66), y el apoderado judicial de la parte demandante compareció en fecha 25 de noviembre de 2013 a dar contestación a la reconvención (f. 74 al 79), y luego en fecha 13 de diciembre de 2013 a promover pruebas (f. 84 al 86), y es en fecha 25 de marzo de 2014 conjuntamente con los informes, cuando procede a impugnar el poder apud acta (f. 92 al 97); de lo que claramente se colige que al no haberlo impugnado en la primera oportunidad que compareció en juicio luego de otorgado, admitió tácitamente como válida y eficaz la representación que alegaron tener las abogadas E.R. y L.A. como apoderadas judiciales de la demandada de autos ciudadana Y.B.R., y así se establece.

Establecida la validez de las actuaciones de las profesionales del derecho E.C.R.G. y L.D.V. ACOSTA SALAZAR en representación de la demandada de autos, procede esta Alzada a pronunciarse al fondo de la presente causa de la siguiente manera: En el presente caso, los demandantes alegan que suscribieron con la demandada contrato de opción a compra con el demandado por un inmueble de su propiedad, ubicado en la Urbanización R.R.P. de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, que el precio del inmueble era por la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00); que al firmar dicho documento le entregaron a la vendedora la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), y el resto lo tramitarían a través de un crédito hipotecario; que luego de introducida la solicitud del crédito ante el Banco, se les informó que era necesario obtener una prórroga de la opción de compraventa, por parte de la vendedora, y que aquélla se las otorgó el 23 de octubre de 2012, por un lapso de sesenta (60) días; que en Resolución Nº 1131111 de fecha 15 de noviembre de 2012 la entidad bancaria les aprobó el crédito, y que debían esperar que BANAVIH bajara los recursos, y así se lo hicieron saber a la vendedora; que durante los primeros meses del año 2013, la vendedora comenzó a presionarlos respecto al pago restante, informándoles que la venta no podía hacerse o por lo menos, no por el mismo precio, que éste había aumentado, situación que se negaron a aceptar; que en fecha 28 de mayo de 2013 recibieron una comunicación por parte de la vendedora en donde les informaba que dejaría sin efecto la opción a compraventa suscrita entre ellos; que han estado en constante comunicación con la entidad bancaria sin que hasta la fecha liquiden el crédito solicitado; que el incumplimiento de su responsabilidad no se genera de su parte, pues, el crédito está aprobado solo que BANAVIH no ha bajado los recursos, que por los motivos expuestos demandan a la ciudadana Y.B.R.C., para que cumpla con el contrato bilateral de compraventa, otorgue el definitivo documento de compraventa; cancele las costas del proceso y los honorarios de los abogados. En la oportunidad de la contestación, las apoderadas judiciales de la demandada negaron, rechazaron y contradijeron los alegatos expuestos por los demandantes en su escrito libelar, específicamente, el argumento expresado al manifestar que ella sabía y conocía desde la fecha inicial del negocio, que ellos pretendían hacer los pagos con créditos provenientes de instituciones públicas, pues, bien es cierto que el contrato establece las condiciones, términos y montos, pero nunca, se hizo mención alguna, a que debía esperar indefinidamente por el pago del precio pactado; negaron, rechazaron y contradijeron que la opción a compraventa celebrada en el mes de junio con el ciudadano E.A.R., sea de mala fe, pues, desde el momento en que fue interpuesta la presente demanda, hasta la fecha en que se dictó la medida cautelar, que su representada solo estaba salvaguardando sus intereses, disponiendo de su casa como propietaria que es; alegó que la no ejecución de la obligación pactada, solo es imputable a los demandantes; y finalmente Reconvino por Resolución de Contrato, alegando que su representada actuó de buena fe, que la fecha tope del pago era el día 25 de marzo, puesto que el contrato original se suscribió por sesenta días con treinta días de prórroga, y hubo una nueva prórroga de sesenta días; que después de varios intentos fallidos por lograr el pago del precio restante, su representada decide participarles que el contrato se venció como lo estipula el documento, que no tiene la disposición de continuar esperando por ellos, que es en ese momento cuando muestran los documentos de la aprobación del crédito, pero ya no tiene caso porque los precios del mercado inmobiliario han subido de manera exorbitante; por lo que piden la resolución de la opción de compra venta, con la condenatoria en costas. En la oportunidad procesal, los demandantes reconvenidos, dieron contestación a la reconvención, la cual rechazan y contradicen por ser inciertos los hechos alegados y el derecho invocado; niegan rechazan y contradicen que la demandada reconviniente esté en desconocimiento de que la venta sería a crédito, puesto que ella sabía, que el saldo restante, es decir, la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), quedaría cubierta en su totalidad, con el crédito de Ley de Política Habitacional y así lo aceptó la vendedora, de otra forma nunca, les hubiera entregado la certificación de gravamen tramitada por ella, por ser éste un documento exigido por los bancos para operaciones crediticias, dicho documento no es solicitado por el Registro para la protocolización del documento definitivo, ni mucho menos por la Alcaldía, lo que demuestra que la vendedora conocía desde el principio de la negociación, que ellos no disponían de recursos propios para pagar el precio restante de la casa, es decir, que era de su conocimiento la solicitud del crédito, por lo que piden sea declarada sin lugar.

Solo la parte actora reconvenida promovió pruebas:

  1. - Copia certificada de contrato de opción de compraventa del inmueble, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, bajo el Nº 22, Tomo 127, celebrado entre la ciudadana Y.B.R.C. y los ciudadanos DIONIS J.R.G. y ROSERMI PRINCE DE REYES, el cual constituye el instrumento fundamental de la acción (f. 5-12); el cual surte plena prueba de conformidad con los artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, para demostrar la existencia del contrato suscrito entre ambas partes, así como los términos en los cuales fue pactado el mismo, donde los demandantes se identifican como “los compradores” y la demandada como “la vendedora”; y mediante el cual la vendedora se comprometió a venderles a los compradores, y éstos a su vez comprarle el inmueble constituido por una parcela de terreno distinguido con el Nº BC-27, y la casa sobre ella construida, ubicada en la Urbanización R.R.P. de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, de un área de doscientos nueve metros cuadrados con cuarenta y siete medio decímetros cuadrados (209,47.5 Mts2), cuyos linderos son: Norte: Con parcela Nº PC-13 de la Urbanización en una longitud de 10 Mts; Sur: Que es su frente, con la calle B, de la Urbanización en una longitud de 10 Mts; Este: Con la parcela Nº BC-28 de la Urbanización en 20,945 Mts; y Oeste: Con la parcela BC-26 de la Urbanización en una longitud de 20,95 Mts Que el precio convenido para la venta del inmueble fue la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), los cuales serían cancelados por los compradores de la siguiente forma: DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) en el acto de la firma del contrato pagados según cheque de gerencia N° 00115624 del Banco Provincial, y el saldo deudor, es decir la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) serían cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente. Que el plazo de duración de opción de compra-venta es de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la fecha del documento. Estableciendo en la cláusula quinta que “si por cualquier causa imputable a los compradores, este contrato se incumple, desiste, anula o revoca, se descontará un porcentaje del 12% por el tiempo de espera. Igual penalidad habrá para la vendedora en caso que no pueda celebrarse dicha negociación.”

  2. - Copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 10 de abril de 2001 bajo el Nº 48, folios 376 al 380, Protocolo Primero, Tomo Primero, Segundo Trimestre del año respectivo (f. 13-20), mediante el cual el ciudadano O.R.R. le da en venta a la ciudadana Y.B.R.C., un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa de habitación construida sobre ella, con un área de Doscientos nueve metros cuadrados con cuarenta y siete medio decímetros cuadrados (209,47.5 Mts2), cuyos linderos son: Norte: Con parcela Nº PC-13 de la Urbanización en una longitud de 10 Mts; Sur: Que es su frente, con la calle B, de la Urbanización en una longitud de 10 Mts; Este: Con la parcela Nº BC-28 de la Urbanización en 20,945 Mts; y Oeste: Con la parcela BC-26 de la Urbanización en una longitud de 20,95 Mts. Esta prueba se valora conformes a los artículos 1.357 y 1.360 para demostrar que la demandada de autos es la propietaria del inmueble objeto del litigio, ofrecido en venta a los demandantes.

  3. - Certificación de gravamen del descrito inmueble, expedida por el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 19 de septiembre de 2012, en el cual se certifica que sobre dicho inmueble no aparece ningún gravamen, así como tampoco medidas de prohibición de enajenar y gravar, embargos o secuestros (f. 21-25); documento éste que se valora de acuerdo a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, para demostrar que sobre el inmueble en cuestión no pesa ningún gravamen.

  4. - Copia fotostática de comunicación emanada de la entidad bancaria Banesco de fecha 20 de mayo de 2013, dirigida al ciudadano Dionis J.R.G., mediante la cual se le informa que le ha sido aprobado un crédito hipotecario por la cantidad de Bs. 195.483 para la adquisición de un inmueble destinado a vivienda principal, y que califica Al subsidio directo a la demanda que otorga el Estado por la cantidad de 104.517,00, y que dichos recursos ya fueron solicitados al BANAVIH. (f. 27). Esta copia de instrumento bancario por cuanto no fue impugnada, se tiene como fidedigna de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que fue gestionado y aprobado el mencionado crédito hipotecario por parte de los compradores demandantes.

  5. - Copia fotostática de documento autenticado el 19 de junio de 2013 ante la Notaria Primera de Punto Fijo Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el Nº 52, tomo 89 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, mediante el cual la ciudadana Y.B.R.C., ofrece en venta al ciudadano E.A.R., el mismo inmueble que ofreció en venta a los demandantes, por la suma de Setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), (f. 28-30). Esta copia de documento autenticado, se tiene como fidedigna de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que la demandada de autos, realizó el mencionado negocio jurídico.

  6. - Consulta de beneficiarios de Créditos Hipotecarios FAOV-subsidio, consultado vía Internet (f. 87-88). En relación a este documentos electrónico, se observa que de acuerdo al artículo 4 del Decreto Ley Sobre Mensajes y Datos Electrónicos, los mensajes de datos y firmas electrónicas reproducidos en formato impreso, deben considerarse semejantes en cuanto a su eficacia y valor probatorio a las copias y reproducciones fotostáticas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual, no habiendo sido impugnada, surte prueba para demostrar que al ciudadano Dionis J.R.G. le fue aprobado el crédito hipotecario FAOV-Subsidio, a través de Banesco y fecha de transferencia de recursos el 9 de octubre de 2013. .

  7. - Constancia de recepción de documento emitida el 31 de enero de 2013, por el Registro Público del municipio Carirubana del estado Falcón, número de recepción 34, Nº de trámite 332.2013.2.1.359; y constancia de recepción de documento emitida el 9 de mayo de 2013, por el mismo Registro Público, número de recepción 21, Nº de trámite 332.2013.2.1994, anexo marcado con la letra “C” (f. 89-90). Con estos documentos públicos, se demuestra a tenor del artículo 1.357 del Código Civil que los demandantes de autos realizaron las diligencias relativas al registro del documento de venta correspondiente por ante la Oficina de Registro Público correspondiente.

Visto y analizado lo anterior, en primer lugar debe considerarse que el artículo 82 de nuestra Carta Fundamental establece el derecho a la vivienda, y lo reconoce como un derecho humano fundamental, contenido en diversos instrumentos normativos nacionales e internacionales de derechos humanos, de naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, por lo que el Estado, el sector privado y el ciudadano individualmente considerado, se encuentran comprometidos en esta tarea. En este orden la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, realizó un análisis de la naturaleza humana, el reconocimiento universal y social del derecho a la vivienda, así como su consagración en tratados y pactos de derechos humanos suscritos por la República, que deben tomarse en consideración cuando se examinan pretensiones en principio de naturaleza privada; así mediante sentencia de fecha 19 de noviembre de 2002, caso CAPREMINFRA, reiterada en sentencia N° 835 de fecha 18 de junio de 2009, caso: Alianza Nacional de Usuarios y Consumidores, estableció:

…A partir de esta previsión constitucional, debe señalarse que el derecho a la vivienda es un derecho humano, adoptado por la Declaración Universal de Derechos Humanos (1948) en su artículo 25 y previsto en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1976), ratificado por Venezuela el 28 de enero de 1978, entre otros instrumentos internacionales, pasando a formar parte del conjunto de normas jurídicas internacionales sobre derechos humanos universalmente aplicables, por lo que puede afirmarse que es un derecho fundamental reconocido y reafirmado por un gran número de instrumentos de derechos humanos y por los ordenamientos jurídicos de muchos Estados, entre los cuales se encuentra el Estado venezolano.

…Omissis…

En todo caso, el derecho a la vivienda es un derecho de indudable naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, que permita su crecimiento y desarrollo personal y familiar, respecto del cual, tanto el Estado como el ciudadano y el sector privado, se encuentran comprometidos.

Sobre este aspecto, esta Sala señaló:

‘A juicio de esta Sala, cualquier actividad sistemática pública o privada, dirigida, en cualquier forma a proveer de vivienda a quien carece de ella, permitiendo que se cumpla el derecho que concede a toda persona el artículo 82 constitucional, y debido a la obligación compartida que dicha norma establece entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado, para que se satisfaga ese derecho social, convierte a los préstamos para adquirir viviendas, seguras, cómodas, higiénicas, con los servicios básicos esenciales, en materia de interés social, atinentes al desarrollo del Estado Social de Derecho y de Justicia.

Ahora bien, una cosa es pertenecer al subsistema de vivienda y política habitacional, y otra es ejercer el derecho a la vivienda fuera del sistema, pero esto último no quita la connotación de derecho social al que pretende obtener una vivienda de la cual carece, ni el carácter de interés social de las operaciones destinadas a la adquisición de la vivienda que reúna las condiciones del artículo 82 Constitucional, lo que implica no destruir o minimizar al débil jurídico (quien carece de vivienda o quiere mejorarla y ante esa necesidad se encuentra compelido a obtener préstamos)’

Siguiendo este criterio, esta Sala puntualizó lo siguiente:

‘Agrega esta Sala, que siendo de naturaleza constitucional el derecho a la adquisición de la vivienda, y al crédito para ello, la existencia de créditos de este tipo, que estructuralmente perjudican al deudor, debido a que los cambios convenidos son de tal magnitud que el deudor para afrontarlos tendría que sufrir graves perjuicios tanto en lo personal como en lo familiar, se convierten en violatorios del artículo 82 constitucional’.

…Omissis…

En virtud de lo anterior, es preciso destacar que la interpretación legal debe atender a la preeminencia de los derechos humanos, garantías y principios previstos en el Texto Fundamental, en sintonía siempre con los valores superiores del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia presentes en el ordenamiento jurídico venezolano para asegurar que tanto la legislación como la jurisprudencia, fuentes del derecho, sean reflejo de los valores, objetivos y f.d.E. como pacto social

. (Cursivas y negritas de la sentencia).

De acuerdo al citado criterio jurisprudencial, el derecho a obtener una vivienda debe ser considerado como un derecho fundamental, inherente a la dignidad humana, el cual el Estado, conforme a sus postulados constitucionales, debe garantizar, independientemente que se esté en presencia del sector público o privado, así como también establece la obligación de realizar las interpretaciones legales, en atención a la preeminencia de los derechos humanos, y garantías constitucionales.

Conforme a los criterios antes señalados, procede esta alzada a verificar la procedencia de la acción propuesta; la doctrina de la Sala de Casación Civil, ha definido la promesa bilateral de compra-venta como un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas por las que se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En estos contratos se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio estipulado, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado al opcionante, y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo estipulado en el contrato; como en todo contrato, las partes pueden obligarse válidamente en los términos, condiciones y modalidades que ellos mismos estipulen, -siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad-, así como derogar las convenciones por sí mismas, y modificar la estructura del contrato lo cual constituye el principio de autonomía de voluntad de las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil. Así, el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De esta norma se infiere que uno de los requisitos de procedencia de la acción es que se trate de un contrato bilateral, tal como lo es en el presente caso al pedirse el cumplimiento del contrato de opción de compra venta pactado entre la ciudadana Y.B.R.C. en su carácter de vendedora y los ciudadanos DIONIS J.R.G. y ROSERMI PRINCE DE REYES con el carácter de compradores, según contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, bajo el Nº 22, Tomo 127. Otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, circunstancia ésta que no debe probar el actor, sino que puede ser alegada como excepción por el demandado y en su caso demostrarla; al respecto observa quien aquí decide que la parte demandada opuso como excepción que el lapso de vigencia del contrato de opción de compra-venta, era de noventa (90) días con treinta (30) días de prórroga, y hubo una nueva prórroga de sesenta (60) días, y que éste había vencido, sin que los compradores hubieren pagado el remanente del precio por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00); en este sentido se observa que la cláusula tercera del contrato establece que el plazo de duración de opción de compra-venta es de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la fecha del documento; y que vencido ese lapso la vendedora concedió otra prórroga de sesenta (60) días contados a partir del 25 de enero de 2013, tal como consta en documento privado cursante al folio 26; de lo que se evidencia que las partes estipularon un lapso de vigencia del contrato, a partir del día 25 de septiembre de 2012, fecha de autenticación del contrato, por lo que el lapso para que las partes cumplieran las obligaciones derivadas del contrato venció el día 25 de enero de 2013, pero con la última prórroga vencía el 25 marzo de 2013; obligaciones éstas, como quedó establecido precedentemente, consistían en hacer la tradición legal por parte de la vendedora, y para los compradores pagar el remanente del precio pactado “al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante la oficina subalterna de registro correspondiente”, según la cláusula segunda del contrato; de lo que claramente se infiere que dentro del lapso estipulado los compradores debían presentar ante la Oficina de Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón el documento definitivo de venta para su protocolización, lo cual hicieron, tal como consta de las constancias de recepción de fecha 31 de enero de 2013 y posteriormente 9 de mayo de 2013 (f. 89-90); y que para la fecha que fijara dicha Oficina, debían comparecer los compradores no solo a otorgar el documento respectivo, sino presentar y entregar a la vendedora el pago correspondiente al remanente del precio de venta, el cual es la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), tomando en consideración que el precio de la venta fue fijado en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), y los compradores han pagado la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), según pruebas documentales anexas; pero es el caso que la obligación de los compradores relativa al pago del remanente del precio estaba supeditada a la aprobación del crédito hipotecario, el cual fue aprobado en fecha 20 de mayo de 2013, estando a disposición la transferencia de recursos para el 9 de octubre de 2013; es decir, de lo anterior, se demuestra que los ciudadanos DIONIS J.R.G. y ROSERMI PRINCE DE REYES cumplieron con su obligación de tramitar por ante la entidad bancaria Banesco el préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda objeto del contrato, el cual le fue aprobado; por lo que se concluye que no fue demostrado en consecuencia el incumplimiento por parte de los compradores, hoy demandantes, pues el motivo por el cual no pagaron el remanente del precio durante la vigencia del contrato, no fue por causa imputable a ellos, sino a terceros, vale decir Banesco y BANAVIH, ya que quedó plenamente probado el ciudadano DIONIS J.R.G. presentó oportunamente el documento de venta e hipoteca para registrar en dos oportunidades ante el Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, pero que no se firmó debido a que para esa fecha no estaba disponible la liquidación del crédito hipotecario y subsidio. Por otra parte, ttambién es necesario demostrar el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada; en relación a este particular, y tomando en consideración que constituía obligación de la vendedora otorgar el documento definitivo de venta del inmueble una vez otorgado el crédito hipotecario por parte de la referida entidad bancaria, así como entregar el inmueble a los compradores; se observa que en la oportunidad de la contestación reconvención, sus apoderadas judiciales manifestaron que los precios del mercado inmobiliario han subido de manera exorbitante, y que mal podría su poderdante la ciudadana Y.R. vender para perder en la transacción, y que en carta que les dirigiese en fecha 28 de mayo le indicó que si desean hacer un nuevo negocio sobre el mismo bien inmueble ya el precio no sería el mismo; de lo que se colige que existe una negativa por parte de la vendedora de cumplir con su obligación contractual por las razones indicadas, lo cual no constituye una excepción válida; y por cuanto no consta en autos que tal incumplimiento se debe a alguna causa extraña no imputable, no pudiendo excusarse la parte demandada que no dio cumplimiento a sus obligaciones bajo el fundamento que el contrato estaba vencido, y que la parte demandante no había cumplido oportunamente con sus obligaciones, ya que fue demostrado lo contrario, es decir, realizó todos los trámites necesarios para la obtención del crédito hipotecario (el cual fue aprobado), así como presentó el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro correspondiente; por lo que concluye esta juzgadora que el incumplimiento fue por razones imputables a la parte demandada, quien está en la obligación de cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato como es recibir el remanente del precio, otorgar el documento de venta del inmueble, y hacer entrega material del mismo, tal como indica el artículo 1.264 del Código Civil. Siendo así, llenos como se encuentran los requisitos para la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato, debe declararse la misma con lugar. Así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN

En la oportunidad de la contestación, el apoderado judicial de la demandada reconvino a los accionantes, aduciendo que en el plazo acordado en el contrato por ambas partes, de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días, ni durante la siguiente prórroga de sesenta (60) días, pagaron el remanente del precio, es por lo que reconvienen por la resolución del mencionado contrato de opción de compraventa.

En relación a lo reconvenido, como quedó establecido precedentemente, las obligaciones contractuales de los compradores consistía en presentar el documento de venta por ante la Oficina de Registro correspondiente y pagar el saldo deudor por la compra del inmueble, lo cual según la cláusula segunda del contrato, sería cancelado a la vendedora “al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante la oficina subalterna de registro correspondiente”, es decir, que dentro de los noventa (90) días de duración del contrato, y la prórroga de treinta (30) días, más la segunda prórroga de sesenta (60) días, debía se presentada por los compradores ante la Oficina de Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón el referido documento para su protocolización, y que para la fecha que fijara dicha Oficina a los fines del otorgamiento; y tal como se dijo anteriormente, el ciudadano DIONIS J.R.G. presentó documento de venta e hipoteca para registrar en dos oportunidades ante el referido Registro Público, pero que no se firmó debido a que para esa no estaba disponible la liquidación del crédito hipotecario y subsidio, lo que motivó la falta de pago del remanente del precio durante la vigencia del contrato; de lo que se colige con meridiana claridad que los mencionados contratante no cumplieron con el pago en la oportunidad pactada por causa extraña no imputable, como es el hecho de terceros, la entidad bancaria Banesco y BANAVIH. Y por otra parte, se pudo evidenciar que la demandada reconvenida, una vez disponible el remanente del precio por parte de los entes financieros se negó a aceptar el pago, y más aún ofreció en venta el mismo inmueble a un tercero, por un precio mayor, conforme fue demostrado con la copia del contrato de opción a compra suscrito con el ciudadano E.A.R., por la suma de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00); siendo así, la reconvención planteada no puede prosperar, y así se decide.

III

DISPOSITIVA

En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por las abogadas E.R. y L.A., actuando con el carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana Y.B.R.C., mediante diligencia de fecha 4 de febrero de 2015.

SEGUNDO

Se MODIFICA la sentencia de fecha 16 de enero de 2015, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial con sede en Punto Fijo.

TERCERO

CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por los ciudadanos DIONIS J.R.G. y ROSERMI PRINCE DE REYES, contra la ciudadana Y.B.R.C.. En consecuencia se ordena a la parte vencida a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato por ante el Registro Público correspondiente, previo el pago por parte de los demandantes, del remanente del precio convenido, en un lapso de sesenta (60) días, contados a partir que la presente decisión quede definitivamente firme.

CUARTO

SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO propuesta por la ciudadana Y.B.R.C. contra los ciudadanos DIONIS J.R.G. y ROSERMI PRINCE DE REYES.

QUINTO

No hay condenatoria en costas de acuerdo al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de S.A.d.C., a los veinte (20) días del mes de julio de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.H.Z..

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 20/7/15, a la hora de las tres de la tarde (3:00 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Sentencia N° 137-J-20-07-15.-

AHZ/YTB/jessica.-

Exp. Nº 5800.-

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR