Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 21 de Mayo de 2010

Fecha de Resolución21 de Mayo de 2010
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito
PonenteFrancisco Jimenez
ProcedimientoResolución De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, TRANSITO Y PROTECCION DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-

D.R.O., español, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-345.417, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.-

R.G.R.L., J.V.V. G. y M.P.S., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.867, 2.501 y 55.292, respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA.-

L.A.G.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.062.139, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA.-

C.A.R., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 27.459, de este domicilio.

MOTIVO.-

RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE: Nro. 10.450

La abogada R.G.R.L., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano D.R.O., el 09 de abril de 2007, demandó por Resolución de Contrato de Arrendamiento, al ciudadano L.A.G.H., por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 04 de mayo de 2007, y se admitió el día 17 de mayo de 2007, ordenando el emplazamiento del accionado, para que compareciera dentro al segundo (2º) día de despacho siguiente, a que conste en autos la práctica de su citación, a dar contestación a la demanda.

El Juzgado “a-quo” el 18 de julio de 2007, dictó un auto, en el cual a solicitud de la parte actora, y en virtud de la imposibilidad de la realización de la citación personal del accionado, acordó su citación por carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

La abogada M.P.S., en su carácter de apoderada actora, el 30 de julio de 2007, consignó ejemplares del Diario Notitarde y El Carabobeño, en los cuales aparecen publicados los carteles de citación ordenados en el auto anterior, los cuales fueron agregados a los autos en fecha 31 de julio de 2007.

La Secretaria Accidental del Juzgado “a-quo”, mediante diligencia de fecha 13 de agosto de 2007, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección de la parte demandada, y de haber fijado el cartel de citación.

El Juzgado “a-quo” el 18 de octubre de 2007, dictó un auto, en el cual a solicitud de la apoderada actora, acordó designar como Defensor Judicial de la parte demandada al abogado J.C.Z., ordenando su respectiva notificación; y realizada como fue la misma, el día 24 de octubre de 2007, dicho abogado, aceptó el cargo que le fue conferido y prestó el juramento de ley.

El abogado C.A.R., en fecha 07 de noviembre de 2007, consignó poder que le fue otorgado por el ciudadano L.A.G.H.; y asimismo, dicho abogado, en su carácter de apoderado judicial del accionado, en fecha 07 de noviembre de 2007, presentó escrito contentivo de cuestiones previas y contestación a la demanda.

Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue el lapso de evacuación, el Juzgado “a-quo” el 04 de febrero de 2010, dictó sentencia definitiva, declarando con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de ley de admitir la demanda, opuesta por la parte demandada; contra dicha decisión apeló el 12 de abril de 2010, el abogado J.V.V.G., en su carácter de apoderado actor, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 15 de abril de 2010, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 05 de mayo de 2010, bajo el No. 10.450.

En esta Alzada, el abogado el abogado J.V.V.G., en su carácter de apoderado actor, el día 10 de mayo de 2010, presentó escrito, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, pasa este Sentenciador a decidir, previas las consideraciones siguientes:

PRIMERA

En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes:

  1. Escrito libelar, presentado por la abogada R.G.R.L., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano D.R.O., en el cual se lee:

    …En fecha 5 de Abril de 2001, mi mandante dio en arrendamiento mediante contrato Autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro con funciones Notariales del Municipio C.A.d.E. Carabobo… bajo el No. 37, Tomo 12, de los Libros respectivos llevados por dicha oficina, a L.A.G.H., un inmueble consistente en un local comercial, distinguido con el número 02, ubicado en el cruce de la Avenida Bolivar con Calle Rivas, en la población de Guigue, Municipio C.A.d.E.C.. El canon de arrendamiento fue pactado en la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,00) mensuales tal como lo establece la Cláusula Tercera del referido contrato…. El caso concreto Ciudadano Juez, es que el Ciudadano L.A.G.H.… cumplido como fue el plazo del contrato, siguió ocupando el inmueble, por lo tanto el contrato que era por tiempo determinado continuo vigente, pero de allí en adelante por tiempo indeterminado, en virtud de que no se cumplió con lo establecido en la cláusula segunda del aludido contrato, es decir, no hubo consentimiento por escrito debidamente autenticado, a pesar que se convino en forma verbal la fijación de un nuevo canon en la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Es. 396.000,00) mensuales que pagó desde el 30 de Abril del 2003 hasta el 31 de Mayo de 2004. De allí en adelante, el arrendatario dejó de pagar las pensiones arrendaticias correspondientes, debiendo para esta fecha los meses de Abril… y Diciembre de 2004. Enero, Febrero… y Diciembre de 2005; Enero, Febrero… y Diciembre de 2006, Enero, y Febrero, 2007, pensiones éstas de TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 396.000.000,00) mensuales, por no haberse fijado un nuevo canon y siendo éste el último pactado por las partes. Siendo un total de TREINTA Y SEIS (36) meses insolutos que arrojan un total de CATORCE MILLONES CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Es. 14.256.000) por lo tanto ha incurrido en incumplimiento de una de sus principales obligaciones locatarias como lo es el pago del canon de arrendamiento a su vencimiento, lo cual me da derecho en conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil de reclamar la resolución judicial del mismo, en razón de que en el presente caso están dados todos los extremos y elementos que establece la ley para que proceda la acción resolutoria como son: a) la existencia de un contrato bilateral y b) la inejecución de la obligación de una de las partes contratantes: en efecto el arrendatario ha impagado las pensiones arrendaticias…

    Por las razones antes expuestas ocurrimos… para demandar como en efecto lo hago a L.A.G.H.… para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: 1.- En la Resolución del contrato de arrendamiento ya citado. 2.- En entregar el inmueble arrendado, en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente en cuanto a los servicios públicos a su cargo, tales como agua, luz y aseo. 3.- En pagar la cantidad de CATORCE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 14.256.000) por concepto de pensiones arrendaticias insolutas, correspondientes a treinta y seis meses a razón de TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 396.000,00) cada uno, contados a partir del 1º de Abril de 2004 hasta el 1º de Febrero de 2007, ambos inclusive 4.- Al pago de los canones que se venzan hasta la definitiva entrega material del inmueble arrendado a razón de TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 396.000,00) mensuales…

  2. Escrito de contestación a la demanda, presentado por el abogado C.A.R., en su carácter de apoderado judicial del accionado, en los términos siguientes:

    …En nombre y representación de mi mandante, L.A.G.H., niego, contradigo y rechazo, la pretensión deducida por el demandante de autos, tanto en los hechos, como en el derecho invocado en sustento de la misma, por ser falsos de toda falsedad los dichos en su libelo, al no ajustarse a lo que realmente ha sucedido en la relación arrendaticia de marras, e igualmente, por cuanto la Acción propuesta como fundamento de su demanda no es la correcta a la luz del derecho positivo venezolano, que rige la materia inquilinaria…

    …Promuevo a favor y en descargo de mi mandante, la Cuestión Previa contenida en el ordinal Nro. 11 del artículo 346 del vigente Código de Procedimiento Civil, es decir La Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causal es que no sean de las alegadas en la demanda, en efecto Ciudadano Juez, la parte actora, en su oscuro libelo, alega textualmente lo siguiente: Vto. del folio 1, renglon nro. 9, Cumplido como fue el plazo del contrato, siguió ocupando el inmueble, por lo tanto el contrato que era por tiempo determinado continuó vigente, pero de alli en adelante por tiempo indeterminado.... Sic. Folio 15 del mismo vto del folio 1, dice: a pesar que se convino en forma verbal la fijación de un nuevo canon en la suma de TRESCIENTOS NOVENTA y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 396.000,00) mensuales... Omisiss de allí que la parte actora, enfoca su libelo o acción de forma por demás contradictoria, por cuanto confiesa que dicho contrato de arrendamiento en los actuales momentos se encuentra vigente, pero a tiempo indeterminado, y en vez de proponer la Acción por Desalojo, propone la Acción Resolutoria, a sabiendas de que dicho contrato de arrendamiento ya expiró, contraviniendo con ello, el ordinal 11 del articulo mentado, además la norma contenida en el articulo 33 de lE Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 34 ejusdem.

    CAPITULO III

    Promuevo igualmente, en descargo de mi mandante, la cuestión previa contenida en el ordinal 6to. del artículo 340 de nuestro Código Adjetivo Civil, es decir el actor no cumplio con la obligación que le impone dicho dispositivo legal, al no producir con su libelo, el instrumento fundamental de dicha Acción, cual es el Contrato de Arrendamiento…

    …Es falso de toda falsedad, que mi mandan te adeude a la partera suma de dinero alguna por concepto de canones de arrendamientos insolutos, y que a decir de ella, asciende a la suma de Catorce Millones Doscientos Cincuenta y Seis Mil Bolivares (Bs. 14.256.000,oo), ello lo niego y lo rechazo, por cuanto mi mandante, como buen padre de familia y cumplidor de todas sus obligaciones personales, se encuentra solvente de todos los pagos concernientes a la Relación Arrendaticia de Marras, tal y como lo probaré fehaciente e indubitablemente, en el lapso probatorio, pues consta en el expediente de Consignación que reposa en el Juzgado del Municipio C.A.,sede en Guigue, Nro. 075-2004, que mi mandante se encuentra solvente en dichos pagos, inclusive hasta principios del año 2008, y que la parte actora, ha sido debidamente Notificada en varias oportunidades de tal consignación, por lo que se evidencia la mala fé de la misma al interponer en forma por demás maliciosa, la presente querella en contra de mi mandante.

    Por otra parte, no es cierto que entre mi mandante y el actor solamente se haya sucrito el contrato a que hace mención en dicho libelo de fecha 05-04-2001, pues existe otro Contrato de Arrendamiento suscrito entre las mismas partes, de fecha 07-03-2000, que posterior y oportunamente consignaré en la presente causa.

    Igualmente, es falso de toda falsedad que mi mandante en forma alguna haya incumplido con el contrato de marras, pues al contrario, su hijo único JUAN MANUEL RODRIGUEZ BRITO… en el mandante que reposa en el presente expediente, actuando como mandatario de su señor padre,(Cobrando las mensualidades), ha violentado en forma unilateral y arbitraria, los contratos arrendaticios, suscritos entre su padre y mi mandante, al fijar de manera unilateral y arbitraria, como ya quedó dicho el monto de los canones… fijados mediante documentos públicos, por su padre y mi mandante… Por último solicito, que el presente escrito de contestación de demanda, presentado oportunamente, sea tramitado y sustanciado conforme a derecho…

  3. Sentencia dictada el 04 de febrero de 2010, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:

    …este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la cuestión previa opuesta de conformidad con el ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por el abogado C.A.R.… actuando como apoderado judicial demandado L.A.G.H.… en consecuencia de conformidad con el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la demanda y se extingue el proceso…

  4. Diligencia de fecha 12 de abril de 2010, el abogado J.V.V.G., en su carácter de apoderado actor, en la cual apela de la sentencia anterior.

  5. Auto dictado el 15 de abril de 2010, por el Juzgado “a-quo”, en el cual oye en ambos efectos, la apelación interpuesta por el abogado J.V.V.G., en su carácter de apoderado actor, contra la sentencia dictada el 04 de febrero de 2010.

SEGUNDA

Observa esta Alzada que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada en fecha 04 de febrero de 2010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual declaró con lugar la cuestión previa opuesta de conformidad con el ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por el abogado C.A.R., actuando como apoderado judicial demandado L.A.G.H..

El accionante en su escrito libelar, precisa que en fecha 05 de Abril de 2001, dio en arrendamiento mediante contrato Autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro con funciones Notariales del Municipio C.A.d.E.C., bajo el No. 37, Tomo 12, de los Libros respectivos llevados por dicha oficina, a L.A.G.H., un inmueble consistente en un local comercial, distinguido con el número 02, ubicado en el cruce de la Avenida Bolivar con Calle Rivas, en la población de Guigue, Municipio C.A.d.E.C.; que el canon de arrendamiento fue pactado en la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,00) mensuales tal como lo establece la Cláusula Tercera del referido contrato; que el ciudadano L.A.G.H., cumplido como fue el plazo del contrato, siguió ocupando el inmueble, deviniendo en un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto no hubo consentimiento por escrito debidamente autenticado al término de la relación locativa original, fijándose en forma verbal la fijación de un nuevo canon por la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Es. 396.000,00) mensuales, que pagó desde el 30 de Abril del 2003 hasta el 31 de Mayo de 2004. Que de allí en adelante, el arrendatario dejó de pagar las pensiones arrendaticias correspondientes, debiendo para esta fecha los meses de Abril… y Diciembre de 2004. Enero, Febrero… y Diciembre de 2005; Enero, Febrero… y Diciembre de 2006, Enero, y Febrero, 2007, lo que arroja un total de TREINTA Y SEIS (36) meses insolutos, por la cantidad de CATORCE MILLONES CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Es. 14.256.000), por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil demanda al ciudadano L.A.G.H., para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: 1.- En la Resolución del contrato de arrendamiento ya citado. 2.- En entregar el inmueble arrendado, en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente en cuanto a los servicios públicos a su cargo, tales como agua, luz y aseo. 3.- En pagar la cantidad de CATORCE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 14.256.000) por concepto de pensiones arrendaticias insolutas; 4.- Al pago de los canones que se venzan hasta la definitiva entrega material del inmueble arrendado a razón de TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 396.000,00) mensuales.

Observándose que nuestro legislador define, en el artículo 1.579 del Código Civil, al contrato de arrendamiento de la siguiente manera:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquélla...

Asimismo el artículo 1.159 ejusdem, dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

Evidenciándose del contenido del artículo 1.585 del Código Civil, como obligaciones del arrendador, el que éste debe: l.-) Entregar al arrendatario la cosa arrendada; 2°) Conservarla en estado de servir al fin para la que se la ha arrendado; y 3°) Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato; siendo en el presente caso un hecho no controvertido la existencia de la relación locativa, es forzoso concluir que, la existencia de dicha relación arrendaticia, y que la misma se desprende de un contrato verbis, cuya naturaleza no es otra que el de los contratos de arrendamiento sin determinación de tiempo; Y ASI SE ESTABLECE.

Establecido lo anterior, observa este Sentenciador que, los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan:

  1. - “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente DecretoLey y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

  2. - “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

  1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

  2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

  3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

  4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

  5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

  6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble…

  7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador...”

Lo que hace necesario acotar el criterio sustentado por Jurista R.H.L.R., en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, lo siguiente:

El juez de alzada tiene la reserva legal oficiosa para revisar el pronunciamiento sobre la admisibilidad, en forma que aunque la contraparte nada alegue al respecto, puede denunciar de oficio la admisibilidad…

Correspondiéndole a este Sentenciador, el estudio de las actas procesales para determinar la procedencia o no de la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.

Conforme a los principios que forman el derecho procesal la calificación que las partes den a su demanda o excepción no obligan al Juzgador a considerarla como tal y es su obligación precisarla y de acuerdo a la naturaleza de la misma determinar el procedimiento por el cual debe tramitarse, pues no es potestativo de las partes ni de los Tribunales subvertir las reglas con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, su observancia es materia íntimamente ligada al orden público y su violación no puede convalidarse ni aún con el consentimiento de las partes.-

En cuanto a la admisibilidad o no de la demanda, es criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 776, dictada en fecha 18 de mayo de 2.001, expediente Nº 00-2055, la cual establece:

…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.

En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.

La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.

En sentido general, la acción es inadmisible:

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso….

…5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa…

Siendo que, del propio dicho del accionante en su escrito libelar, la relación contractual arrendaticia se inició el día 05 de abril del año 2001, con determinación de tiempo, pero que sin embargo, por el incumplimiento de ambas partes de emitir o suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, tal como señalaba la cláusula tercera del contrato in comento, el mismo devino en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que, sus efectos, dada la naturaleza de ser sin determinación de tiempo, han de reglarse por la Ley que rige la materia, que no es otra, que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.

En criterio de quien aquí decide, el actor al escoger la acción de resolución de contrato de arrendamiento, no tomó en consideración, que la acción a intentar depende de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que vincula a las partes; por lo que al optar por la acción de resolución, como motivo de su demanda, realizó una errada calificación jurídica de su pretensión, pues ésta (resolución de contrato de arrendamiento) se encuentra reservada para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado o a los contratos a tiempo indeterminado siempre y cuando sea por una causal diferente a las taxativamente señaladas en los siete ordinales establecidos en el artículo 34 de la referida Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ya que en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción a interponerse lo es la de DESALOJO por las causales taxativamente señaladas en los referidos siete primeros ordinales del artículo 34. En consecuencia, acogiendo este Tribunal el criterio expuesto por la Sala Constitucional el 14 de octubre de 2005, Exp. N° 04-2660, sentencia N° 3084, en el caso de S.A.T., relativo a que no puede el Sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa, y en observancia del criterio asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. F.C.L., expediente Nº 04-1845, lo ajustado a derecho es declarar que la acción que incoó el demandante es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado, repito, por las causales taxativamente señaladas en los siete primeros ordinales del artículo 34 de la precitada Ley.

En efecto, es criterio reiterado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. F.C.L., expediente Nº 04-1845, el que:

…La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…

Lo que hace forzoso concluir, tal como fue establecido, que siendo la presente relación locativa a tiempo indeterminado, en el presente caso, debe ser declarada con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte accionada, en la presente demanda “por resolución de contrato de arrendamiento”, con fundamento a la doctrina y normativa legal traída a colación en el presente fallo. En consecuencia, esta Alzada encuentra, que la presente demanda de “resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de una de las obligaciones principales del arrendatario, como lo es el pago del canon de arrendamiento a su vencimiento (previsto en el ordinal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”), debe ser declarada INADMISIBLE de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a la disposición expresa de la Ley; Y ASI SE DECIDE.

Como corolario de lo ya decidido, considera este Sentenciador necesario señalar que, el anterior pronunciamiento atiende al carácter proteccionista del Derecho Inquilinario, el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico; en observancia a lo establecido en los artículos 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 254 del Código de Procedimiento Civil, que declaran irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; y el que la norma contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que según sentencia Nro. 333, de fecha 11 de octubre de 2000, emanada de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia: "...Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda"; lo que obliga a este jurisdicente, evidenciado que la presente acción es contraria a disposición expresa de la ley, a declarar inadmisible la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano D.R.O., contra L.A.G.H.; Y ASI SE ESTABLECE.

Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, y estando conforme a derecho la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 04 de febrero de 2010; la apelación interpuesta por la parte actora contra dicha decisión, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

TERCERA

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección de Niñas, Niños y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 12 de abril de 2010, por el abogado J.V.V.G., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano D.R.O., contra la sentencia dictada el 04 de febrero de 2010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de ley de admitir la demanda, opuesta por el abogado C.A.R., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano L.A.G.H..

Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación.

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veintiún (21) días del mes de mayo del año dos mil diez (2010). Años 200° y 151°.

El Juez Titular,

Abog. F.J.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, y siendo las 12:40 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

M.G.M.

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR