Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 19 de Marzo de 2010

Fecha de Resolución19 de Marzo de 2010
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil
PonenteSaul Dario Melendez Melendez
ProcedimientoResolución De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, diecinueve de marzo de dos mil diez

199º y 151º

ASUNTO: KP02-R-2009-000881

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: DIOSKAIZA F.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.376.355.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: J.E.M.O., Nil Marcano Aguilera y E.J.M.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el bajo el Nº 9.361, 63.072 y 76.485 respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Á.A.C.H. Y A.C.G.D.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 5.430.957 y 9.542.632, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: V.C.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.152.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

El 04 de agosto del año 2009, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio por Resolución de Contrato interpuesto por la ciudadana Dioskaiza F.M. contra los ciudadanos Á.A.C.H. y A.C.G.d.C. declaró Parcialmente Con Lugar la Reconvención propuesta por los últimos de los nombrados en contra de la primera, cuyo objeto es también la Resolución del Contrato. En consecuencia, declaró resuelto el documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, el 03/04/2008, inserto bajo el Nº 65, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones respectivos, y se ordena que, queden a favor de la parte demandada reconviniente la cantidad de Bs. F. 150.000,00, dada en calidad de arras por la ciudadana Dioskaiza F.M., quedando en beneficio de los ciudadanos Á.A.C.H. y A.C.G.d.C. las mejoras realizadas al inmueble objeto de la demanda por parte de la demandante reconvenida. La anterior decisión fue apelada por el abogado E.M. en su carácter de autos (Folios 489), y el 12/08/2009, dicha apelación fue oída en ambos efectos, ordenando la remisión de las actuaciones para su respectiva distribución (Folio 490). El 14/10/2009, es recibido en esta Alzada el presente asunto, fijándose el vigésimo día despacho siguiente para el Acto de Informes (Folio 498). El día establecido para ello, el tribunal acordó agregar a los autos los presentados por la representación judicial de ambas partes, y se acoge al lapso señalado en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para las Observaciones (Folio 502). Cumplidas las formalidades, siendo esta la oportunidad para decidir, observa.

Se inició el presente juicio mediante formal demanda de Resolución de Contrato, interpuesta por la ciudadana Dioskaiza F.M., asistida de Abogado, en la cual entre otras cosas expresó: Que, consta de documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto estado Lara, el 03/04/2008, inserto bajo el Nº 65, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones respectivos, celebrado con los ciudadanos Á.A.C.H. y A.C.G.d.C., todos identificados, un contrato de opción a compra venta, en el cual donde de manera voluntaria acordaron darle a la opcionada en opción a compra un inmueble de su propiedad, constituido por una parcela de terreno propio y la casa quinta sobre ella construida, Nº 1-36 en la carrera 4 con calle 1, de la Urbanización Colinas de S.R., en Jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Iribarren del Estado Lara; con una superficie aproximada de 593,98 M2, la cual está alinderada de la siguiente manera: Norte: Con 24 Mts, con la parcela No. 35; Sur: 23,95 Mts., con la Av. Caroní, Este: Con 24, 75 Mts., con la parcela No. 23 y Oeste: 24,80 Mts., con la parcela No. 21. Que el precio convenido fue Bs.F. 703.500,00, el cual pagaría de contado la actora al opcionante, en moneda de curso legal en el país, en el acto de protocolización del documento definitivo por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, fijando un plazo máximo de ciento veinte días contados a partir de la firma de la opción a compra venta referida. Que, la ciudadana Dioskaiza F.M. le entregó a los demandados, como garantía, la cantidad de Bs.F. 150.000,00 suma convenida a devolverle en caso de materializarse la venta una vez recibido el precio total de la misma. Que se convino entregar a la actora en un plazo máximo de 30 días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción a compra venta, el inmueble descrito a los efectos de realización de reparaciones o remodelaciones. Igualmente convinieron que en caso de no materializarse la venta en los términos estipulados y en el plazo convenido, por causa imputable a los demandantes, éstos deberían devolver a la opcionada la cantidad que recibieron de ella en calidad de garantía, Bs. F. 150.000,00, y si fuese imputable a la demandante, ésta perdería la cantidad que entregó en garantía y además quedaría en beneficio de los demandados lo que hasta ese momento hubiese invertido por concepto de reparaciones, sin derecho a ninguna reclamación por tales conceptos, todo lo cual quedaría en poder de los demandados como resarcimiento por los daños causados por la actora; quedando resuelto de pleno derecho el contrato, en ambos casos. Que, expone más adelante, entregó a los ciudadanos Á.A.C.H. y A.C.G.d.C. la cantidad establecida como garantía; y en los meses sucesivos se mantuvo en espera de ser informada del monto que debía suministrar para que se hicieran los pagos de liquidación de acuerdo a los cálculos que efectuara la Oficina de Registro Inmobiliario. Que, próximo a vencerse el plazo de opción solicitó a su abogado redactase el documento, para lo cual se trasladó al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, siendo que el inmueble se encuentra afectado por un gravamen hipotecario constituido a favor de Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, lo que hacía imposible la protocolización del documento de compraventa a su nombre, pero que sin embargo se elaboró el documento que fue dejado para su revisión y habilitación para su otorgamiento. Continuó exponiendo que al día siguiente fue al Registro, y que el funcionario respectivo le informó que no había ningún documento relativo a ese inmueble. Que, los demandantes tenían conocimiento que era imposible materializar la operación, según certificación de gravamen expedida por el Registrador Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, el 09/09/2008, y habiéndose vencido el término de la opción, no había sido liberada la hipoteca. Que, por lo anteriormente expuesto fue que procedió a demandar por resolución de contrato a los ciudadanos Á.A.C.H. y A.C.G.d.C., para que convengan o sean condenados por el Tribunal en resolver el contrato de opción a compra venta suscrito ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, el 03/04/2008, inserto bajo el Nº 65, Tomo 79, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Asimismo declare el incumplimiento, de su obligación de liberar el gravamen hipotecario que afecta el inmueble, constituido a favor de Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., haciéndoles responsables de que la operación de compra venta del inmueble opcionado no pudiera materializarse en los términos y plazos fijados en el precitado contrato, y en consecuencia están obligados a cumplir con lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato de opción a compra identificado. Por tanto, deben devolverle la cantidad de Bs.F 150.000,00, recibida en calidad de fianza, más la cantidad de Bs.F 150.000,00, como indemnización de daños que fueron ocasionados por su incumplimiento; igualmente solicitó el pago de los gastos judiciales que ocasionare el proceso incluidos los honorarios de profesionales, calculados en un 30% de las cantidades de dinero demandadas que suman Bs.F 90.000,00. Estimando su pretensión en la cantidad de Bs.F 390.000,00. Finalmente solicitó decreto de medida preventiva.

Admitida la demanda el 30/09/2008, se ordenó la citación de los demandados (Folio 25 al 26). El 30/09/2009, el Juzgado Tercero de Primera Instancia remitió Oficio No. 2008-1880 al Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara (Folios 27 al 28), y el 17/10/2008, el tribunal agrega a los autos el Of. 7090-377, remitido del mencionado Registro (Folios 32 al 33). El 23/01/2009, el Juzgado de Primera Instancia, Decretó Medida de Secuestro, sobre el inmueble en cuestión (Folio 196 al 197).

A los folios, 204 al 220, el abogado E.J.M.R., en la oportunidad de la contestación a la reconvención propuesta en contra de su representada ciudadana Dioskaiza F.M., consignó escrito mediante el cual negó, rechazó y contradijo en toda y cada una de su términos la reconvención propuesta, discriminando minuciosamente el sustento de sus dichos. El 02/03/2009, el Tribunal acordó agregar a los autos, los escritos de pruebas consignados por las partes (Folio 242) y el 10/03/2009, el tribunal admite las pruebas a sustanciación, salvo su apreciación en la definitiva (Folio 324). Subsiguientemente, vencidos los lapsos con los resultados pertinentes se dictó la sentencia, por lo que pasa este sentenciador a realizar la revisión de las actas para determinar si el a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. En tal sentido se observa:

PRIMERO

Conforme a lo expuesto en el presente caso, en una demanda principal se demanda Resolución de Contrato de Arrendamiento, en un juicio intentado por Dioskaiza del C.F.M. en contra de los ciudadanos Á.A.C.H. y A.C.G.d.C..

En la contestación de la demanda, la parte demandada conviene en los siguientes hechos: 1) Que en fecha 03/04/2008, celebraron con la ciudadana Dioskaiza F.M., un contrato de Opción, cuyo contenido y firma consta de instrumento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto. 2) Que, la opcionada Dioskaiza F.M., les entregó en CALIDAD DE ARRAS, la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 150.000,00) para garantizar el cumplimiento de su obligación de comprar. 3) Que, en cumplimiento con lo previsto en la cláusula CUARTA del contrato de opción, hicieron entrega a la ciudadana Dioskaiza F.M.d. bien inmueble objeto del contrato, sólo y exclusivamente, para hacerle las reparaciones y/o remodelaciones necesarias. 4) Que, los gastos correspondientes al pago del abogado encargado de la elaboración del instrumento definitivo de compra venta, está a cargo y por cuenta del OPCIONANTE, Dioskaiza F.M.. 5) Que, la demandante Opcionante Dioskaiza F.M., solicitó a su abogado que redactara el documento de compra venta, pero no es cierto que lo hizo por precaución, sino por obligación. 6) Que, el abogado de Dioskaiza F.M. elaboró el documento de compra venta y fue dejado para su revisión en el Registro. 7) Que, la demandante Dioskaiza F.M., recibió un telegrama enviado por los demandados y futuros vendedores.

En relación de que hubo un incumplimiento de los ciudadanos Á.C. y A.G. propietario del inmueble, al no haber liberado para el momento en que se introdujo una revisión del instrumento de compra venta por ante el Registro, el gravamen hipotecario que afecta al inmueble y que según ella desconocía y hacía imposible “desde todo punto de vista la protocolización del documento a su nombre”, contesta básicamente que dicha causal no era motivo de incumplimiento para solicitar la resolución del contrato, en primer lugar porque la accionante conocía de la existencia de la hipoteca según el contenido del contrato; en segundo lugar, porque en ninguna parte del contrato, ni en la Ley se contempla esta obligación, previa a la firma del contrato de compra-venta definitivo, y que al no existir tal obligación no puede invocarse su incumplimiento, todo ello, porque dicha hipoteca podía ser cancelada bien en un primer instante, mediante el mismo instrumento de compra-venta, o en acto previo y casi simultáneo. Agrega, que se observa mala fe de la demandante al introducir al Registro un instrumento de compra-venta sin la indicación debida de la fórmula de cancelación en el supuesto de que hubiese existido dicha obligación, asunto que afirma no sucedió. Manifiesta que en todo caso la hipoteca había sido pagada en tiempo oportuno, a los fines de evitar la retención del pago del precio y esto en el peor de los casos no constituye una ejecución, debido que en el supuesto de la resolución contenido en el artículo 1167 del Código Civil, es el incumplimiento o la inejecución y no la mora. A su vez, la parte demandada propone la reconvención también por resolución del mismo contrato, pero esta vez, sobre la base del incumplimiento grave, definitivo e irrevocable de parte de la reconvenida Dioskaiza Falcón, alegando que ha hecho perder a los propietarios del bien el interés en el contrato de compra-venta. Fundamenta su reconvención en la falta de pago u ofrecimiento de pago de la cantidad de dinero convenida como precio por parte de la demandante reconvenida, así como la ocupación del bien inmueble en calidad de vivienda familiar, incumpliendo la cláusula cuarta del contrato, que sólo la autoriza a realizarle reparaciones y mejoras necesarias y en la negativa de la demandante reconvenida a firmar la protocolización del instrumento definitivo de venta cuando así le fue requerido.

La parte demandante reconvenida en su contestación a la expresada reconvención expone básicamente lo siguiente: Negó el hecho de que ella haría diligencia de la solvencia con un gestor; que haya manifestado no tener el dinero para el pago del precio del bien inmueble vendido; que para la fecha de la tramitación de la compra venta el plazo estaba vencido, puesto que la opción venció el 01/08/2008. Agrega que la parte demandada reconviniente tenía la obligación de pagar impuesto y liberar gravamen con anterioridad al vencimiento del plazo de la opción y que la obligación de pago se supeditaba al pago del crédito hipotecario y consignación de todos los recaudos dentro del lapso de 120 días continuos, señalando más adelante que primero se transfiere el bien y luego se paga; que para el vencimiento de dicho lapso no estaban dadas las condiciones para el otorgamiento del documento (falta de pago de impuestos y de hipoteca) lo cual haría imposible materializar la negociación en la forma pactada y convenida en el contrato de opción de compra. Finalmente invoca la cláusula de no cumplimiento del contrato y que no hace entrega del bien inmueble hasta tanto no se reintegre lo entregado por arras.

SEGUNDO

Así las cosas, es importante destacar al respecto que el incumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, concibiéndose el mismo como un acuerdo de voluntades entre dos o más personas para construir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (art. 1133 Código Civil).

Como consecuencia de lo anteriormente expuesto deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.

De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:

…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…

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También el Código Civil, en el artículo 1160 dispone

los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley

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Por último se resalta lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello

Por lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido. Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas cursantes en autos:

La parte demandante reconvenida presenta las siguientes probanzas. 1º) Documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 03/04/2008, inserto bajo el Nº 65, Tomo 79, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho despacho, en la cual se tienen la condición de accionante de la parte actora, así como la condición de accionados de los demandados reconvinientes, en la cual se especifican las obligaciones asumidas por cada una de las partes, instrumento que se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. 2º) Marcado con la letra “b”, recaudos introducidos por el accionante ante el Registro Civil, que fueron devueltos con las observaciones realizadas por el funcionario de dicha oficina para su corrección. Igualmente, formato para ser llenado por el funcionario encargado de la revisión del documento, donde se tiene la fecha de recepción del documento, el nombre del usuario, cédula de identidad y una observación de “que, el inmueble en cuestión posee hipoteca legal habitacional a favor de Casa Propia E.A.P., igualmente que se debe registrar la cancelación. Dichos recaudos adminiculados a los hechos convenidos en la contestación de la demanda por la parte demandada reconviniente donde acepta que la demandante opcionante Dioskaiza Falcón solicitó a su abogado que redactara el documento de compra venta y que el mismo elaboró el documento señalado y que fue dejado para su revisión en el registro, hacen prueba de que la actora reconvenida hizo diligencias dentro del lapso del plazo establecido en el contrato dirigidas a buscar la protocolización de dicho documento, consiguiéndose con el impedimento de que existía un gravamen hipotecario en el inmueble y que por lo tanto no se podía dar curso al mismo, Así se declara. 3º) Marcado con la letra “c”, certificación de gravamen, que en original se acompaña expedida por el Registrador Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 09/09/2008; en la cual se destaca que el inmueble objeto de esa negociación estaba gravado con una hipoteca de primer grado, hasta por la cantidad de Bs.F 150.000,00, la cual se valora de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1357 del Código Civil. 4º) Marcado con la Letra “d”, telegrama de fecha 11/10/2008, dirigido a la ciudadana Dioskaiza del C.F.M., en la cual se tiene que los demandados notifican a la mencionada ciudadana del acto de otorgamiento del instrumento definitivo de venta en el Registro Inmobiliario, fijada para el 16/09/2009 el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. 5º) Prueba de Informe requerido a la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, el cual informó lo siguiente:

“…en lo que respecta al particular primero de su oficio No. 1079, antes señalado; si existía un gravamen hipotecario sobre el inmueble propiedad del ciudadano Á.A.C.H. para el día 01/08/2008, cuyo documento de propiedad se encuentra protocolizado por ante esta oficina de Registro bajo el No. 50, protocolo primero, tomo 25, en fecha 27/12/2004. Dicha Hipoteca Legal Habitacional de Primer Grado fue constituida a favor de Casa propia Entidad de Ahorro y Préstamo por Bs. CIENTO CIENCUETA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 150.000,00). Siendo la misma cancelada por documento protocolizado por ante este despacho el 09/09/2008, bajo el No. 36, tomo 1 del Protocolo de Trascripción. En cuanto al particular segundo; le informo que cuando se presentan documentos de venta para su revisión, y efectuada la misma se observa que existe un documento vigente, se le informa al usuario de la situación para que proceda a traer el documento de cancelación respectivo, NO otorgándose la venta hasta tanto se protocolice con antelación dicha cancelación, este es el procedimiento. En cuanto al particular tercero; le informo, que en el acto del otorgamiento, se verifica nuevamente si el documento a protocolizar cumple con todos los requisitos exigidos por Ley, de faltar algún recaudo o requisito, el mismo no se otorga hasta tanto se consigne, (estos recaudos pueden ser: Solvencia Municipal, Solvencia de Hidrolara, Rif, pago del 0,5%, etc.). Este despacho no dispone de folleto informativo alguno, a cada documento que se presentan en esta oficina le anexamos una hoja que “internamente “la llamamos “Tercera”, en la cual se identifica al usuario que consigna el documento a registrar, los posible recaudos que debe anexar, dependiendo del tipo de operación que tiene entre otras cosas, además de darle los requisitos que necesita (anexo dicha TERCERA en copia simple y el listado de requisitos). Hago la salvedad que es un procedimiento interno de este despacho”.

Este Informe se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y con ello se tiene prueba que para el día 01/08/2008, fecha en la cual se venció la opción de compra, todavía existía gravamen hipotecario siendo cancelado el mismo en fecha 09/09/2008, Así se declara.

6º) Igualmente solicita se oficie al Servicio Municipal de Administración Tributaria SEMAT, de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, para que informe al Tribunal que si para la fecha 01/08/2008, un inmueble ubicado en la Avenida Caroní, Carrera 4 con carrera 1, No 1-36 de la Urbanización Colinas de S.R.d. esta ciudad de Barquisimeto cuyo código catastral es 03020003008-000-00-000, se encontraba solvente con el Municipio y de haber estado solvente informar en que fecha se emitió la solvencia y el número de la misma; el cual informó que para la fecha 01-08-2008 no se había expedido solvencia municipal al referido inmueble. Dicho informe se valora según lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil. 7º) Testimoniales, de los ciudadanos R.S., Desiderio Güere, G.M. y N.B., los cuales no fueron evacuados.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: 1º) Invoca el principio de comunidad de la prueba, específicamente del escrito de demanda, del instrumento del contrato objeto de la demanda y copias consistentes en actuaciones contenidas en el trámite de la presentación del instrumento de compraventa del bien inmueble objeto del contrato de opción a compra, consignado por la parte demandante. 2º) Documentos públicos: a) Original de Inspección Ocular realizada por la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, el 13 de octubre de 2008, en la casa propiedad de los demandados, la cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en la cual se tiene que, en el momento de la realización de dicha inspección en el interior del inmueble se encontraba un ciudadano de nombre A.J.M.B., pero no estaba presente la ciudadana Dioskaiza Falcón, por lo que no se encuentra probada la relación que dicha ciudadana tiene con el mencionado inmueble. Tampoco implica que por parte de las personas que lo detentan exista alguna irregularidad en dicha permanencia, por cuanto no existe ningún impedimento para ello, porque en el contrato de opción a compra, se convino que el inmueble fuera entregado a la ciudadana Dioskaiza Falcón para hacerle mejoras; así se declara. b) Original de instrumento de cancelación de hipoteca y planillas de pago, en la cual consta que el día 09/09/2008, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, se encuentra protocolizado un documento inscrito bajo el No. 36, folios 361 del Tomo 1, del Protocolo de trascripción respectiva, referido a una cancelación de hipoteca sobre un inmueble ubicado en la Avenida Caroní con carrera 4 de la Urbanización Colinas de S.R., en Jurisdicción de la Parroquia S.R. en el Municipio Iribarren del estado Lara, por la cantidad de Bs. F 60.000.00, la cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, donde también se tiene prueba que la mencionada cancelación, se realizó con fecha posterior al vencimiento al plazo de la mencionada opción de compra venta. c) Original de la constancia emanada de la Registradora del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara de fecha 18/09/2008, en la cual informa lo siguiente:

“Me dirijo a usted en la oportunidad de dar respuesta a su comunicación s/n de fecha 16/09/08, en tal sentido le informo que según Número de Trámite 362.2008.3.2007, presentado el día 02/09/2008, y el cual corresponde a un documento de venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, situada en la Avenida Caroní con carrera 4 de la Urbanización Colinas de S.R., Parroquia S.R., Municipio Iribarren del estado Lara, cuyos vendedores son los ciudadanos Á.A.C.H. y A.C.G.d.C., quienes son venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.430.957 y 9.542.632 respectivamente, y la compradora la ciudadana Dioskaiza del C.F.M., quien es venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 4.376.355, se asignó la fecha de otorgamiento para el día 16/09/08. El día asignado para la firma (16/09/08), el documento no se pudo protocolizar por cuanto una de las partes, en este caso la compradora, antes identificada, no asistió al acto de otorgamiento. No obstante esto hago de su conocimiento que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Registro Público y del Notariado, se establece que: C.T.: …“cuando los otorgantes no concurrieren en la oportunidad que les corresponda, el otorgamiento quedará pospuesto para el día hábil inmediato siguiente. Transcurridos sesenta días, después de la fecha de presentación del documento, sin que haya sido otorgado por falta de comparecencia de los otorgantes, el procedimiento o l trámite efectuado será anulado y no se devolverá al interesado la cantidad pagada al Servicio Autónomo de Registros y Notarías”,

Lo anterior prueba que la protocolización del documento de compra venta gestionado por la parte demandada, ante el respectivo registro, fue asignado para su otorgamiento el día 16/09/2008, fuera de la fecha señalada de la vigencia del contrato de opción de compra. Dicho informe se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. d) Original de Inspección Ocular realizada por la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto el 13/10/2008, en la Sede del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara en la cual se hace constar que el Registrador fijó para el día 16-09-2008, la fecha de otorgamiento del documento del inmueble objeto de la presente controversia, presentándose a dicha oficina los vendedores para la fecha pautada y por la falta de un otorgante no se procedió al otorgamiento. Dicha inspección se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; no obstante se observa que el expresado documento fue presentado para su protocolización en una fecha posterior al vencimiento del contrato de opción a compra suscrito entre las partes. Así se declara. e) Copia del contrato de opción de compra-venta suscrito por la ciudadana S.E.L.P., actuando en su condición de apoderado de los ciudadanos J.C.L.H. y Z.N.A. de Leiba de fecha 17/04/2008, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto bajo el No. 31, Tomo 57. Copia de Resolución de Contrato de opción de compra-venta, suscrita con la ciudadana S.E.L.P.d. fecha 14/10/2008, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto bajo el No. 26, Tomo 254 de los Libros llevados por ante esa Notaría. Original de contrato de arrendamiento entre Witermundo de J.I.C. y Á.C. y A.G., de fecha 20/10/2008, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto bajo el No. 19, Tomo 145 de los Libros llevados por esa Notaría. Dichos contratos, evidentemente, tienen la categoría de documentos públicos y se valoran de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, no obstante, con dichos instrumentos, no se logra probar nada referente al tema decidendum en el presente juicio, por cuanto las personas que suscriben los mencionados convenios contractuales, son ajenos al presente proceso. f) Constancia original de recepción de instrumentos definitivos en trámite 362.208.3207, de fecha 01/09/2008, marcados con la letra e) con lo cual se demuestra que fueron entregados al registro correspondiente por parte de los demandados los recaudos consistentes en Registro de Información Fiscal, Registro de Vivienda Principal, Documento de Identidad, planillas de pagos de agua y timbres fiscales para la protocolización del expresado documento, los cuales se valoran de acuerdo a lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil. g) Original de Inspección Ocular realizada por la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto el 11/02/2009, en la casa propiedad de los demandados, cuyas resultas son del tenor siguientes:

AL PRIMER PARTICULAR: la funcionaria autorizada deja constancia que para el momento de la constitución de la notaría se observó un vehículo color blanco tipo cava, placas 235-XEJ, con cuatro ciudadanos realizando el traslado de una serie de bienes muebles y enseres que estaban siendo retirados de la casa en cuestión por instrucción del ciudadano A.J.M.B., quien afirmó “Que estaba desocupando la casa para evitar pasar la pena de que el Tribunal los desalojara”.

AL SEGUNDO PARTICULAR: La funcionaria autorizada deja constancia que para el momento de la practica de la presente inspección además del notificado arriba identificado, se encuentran dos personas desinstalando un aire acondicionado tipo split del cuarto principal y azotea de la casa; así como un grupo de personas recogiendo, embalando, cargando y trasladando todos los bienes muebles que se encontraban dentro de la casa, a quienes se les requirió sus cédula de identidad, negándose en su mayoría a mostrarla indicando que era en todo caso al patrón de la casa a quien debía mostrarla. Solo se identificaron los ciudadanos J.O., y A.Y., titulares de las cédulas de Identidad Nros. 5.332.707 y 7.335.734 (el segundo dijo ser técnico en refrigeración) de quienes se deja aquí constancia.

AL TERCER PARTICULAR: La funcionaria autorizada deja constancia que las paredes de la casa se encuentran en buen estado de conservación y mantenimiento; sus baños sucios y deteriorados en sus instalaciones de aguas blancas, llaves y accesorios. Todos los closet, excepto el de uno de los cuartos auxiliares se encuentran en regular estado de conservación y mantenimiento, observándose el del cuarto auxiliar ubicado a mano derecha de las escaleras, planta alta, con sus puertas caídas y entrepaños dañados. Se observa una persona abriendo un boquete en una de las paredes del baño principal en donde se encuentra empotrado las conexiones o mangueras que conectan el aire acondicionado, tipo split a su motor ubicado en la azotea de la casa. La cocina se encuentra en regular estado de conservación y mantenimiento y el piso de granito en general esta sucio y manchado.

Dicha inspección se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

3º) Documentos Privados: a) Original del telegrama recibido el 18/08/2008, mediante el cual se notifica a los demandados que el documento de compra venta está retenido en el Registro Subalterno, por cuanto los mismos no han cancelado la hipoteca que pesa sobre el inmueble, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. b) Pliego contentivo de Instrumento de compra-venta definitivo pasado por el Colegio de Abogados, junto con todos los recaudos: solvencia de Hidrolara, pago de impuestos municipales, registro de vivienda familiar, cédula de identidad, Rif. c) Publicaciones de prensa originales realizados el 06 y 09 de septiembre de 2008, mediante los cuales se le notifica a la ciudadana Dioskaiza Falcón la fijación del acto de Protocolización para la concreción de la compra venta, con la cual se tiene que a través de dichas publicaciones se le notificó a la demandante de que fue fijado el día 16/09/2008, para la protocolización del mencionado documento, hecho que no contribuyen en nada a especificar el incumplimiento que hace mención la demandada, así se declara. d) Facturas y recibos varios, de gastos realizados por la parte actora reconvenida, los cuales son intranscendentes, en el objeto del presente juicio, así se establece. 4º) Solicita la prueba de confesión de la ciudadana de Dioskaiza Falcón, donde manifiesta la demandada reconviniente estar dispuesta a comparecer al Tribunal a absolver las posiciones juradas recíprocamente con la parte reconvenida, la cual no fue evacuada, no teniendo por lo tanto ningún valor probatorio. 5º) Testimoniales, de los ciudadanos G.M.N., G.Z., Angilio Aldana, R.C. y M.C., los cuales no concurrieron a declarar. 6º) Solicita Inspección Judicial en la sede del Banco Sofitasa, ubicado en el Centro Comercial Sambil, de la Avenida Bracamonte con Avenida Venezuela de la ciudad de Barquisimeto estado Lara, solicitándoles se deje constancia de la existencia de los estados de cuentas y movimientos bancarios correspondientes a los meses Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2008 de la ciudadana Dioskaiza Falcón, titular de la cédula de identidad N° 4.376.355, de la cuenta corriente N° 106074-1; de la existencia de otra u otras cuentas en donde sea titular la ciudadana Dioskaiza Falcón, estados de cuentas y movimientos bancarios de los meses Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2008, y de cualquier otro particular que en el momento de la inspección se le señale; dicha entidad bancaria en la mencionada inspección suministró estados de cuenta de los meses Junio, Julio, Agosto y Septiembre de la ciudadana Dioskaiza Falcón, (folios 345 al 355); suministró hoja contentiva de Consulta de Créditos cancelados y comunicación enviada a dicha ciudadana (folios 343 y 344); la cual este Tribunal desestima por que las resultas de la misma no logran precisar el objeto mismo de la inspección planteados en los particulares requeridos por el promoverte, así se declara. Inspección Judicial en el Banco Provincial, ubicado en el Centro Comercial Las Trinitarias, final de la Avenida Los Leones con Avenida Libertador de la ciudad de Barquisimeto estado Lara, y se deje constancia de la existencia o comprobación de los estados de cuenta y movimiento bancarios correspondientes a los meses Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2008 de la ciudadana Dioskaiza Falcón, titular de la cédula de identidad N° 4.376.355 cuenta corriente N° 0203-28-010003266-3, que en caso afirmativo imprimir dichos estados de cuentas y agregarlos a las resultas; de la existencia de otra u otras cuentas en donde sea titular la ciudadana Dioskaiza Falcón, estados de cuentas y movimientos bancarios de los meses Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2008, y de cualquier otro particular que en el momento de la inspección se le señale; de la misma manera que la anterior, se desecha la expresada Inspección Judicial por cuanto la mencionada Entidad Bancaria no informó absolutamente nada, sobre los particulares peticionados por el promoverte, circunscribiéndose a señalar “…A todo evento manifestó que una vez se comunique con las oficinas centrales del Banco en Caracas los pediría y los pondría a disposición del Tribunal”. 7º) Prueba de Informes. a) Solicita le sea requerido mediante oficio, a los Bancos Banesco, Mercantil, Central y Banco Occidental de Descuento con sede en el Centro Comercial Sambil, informe sobre si de su sistema bancario se evidencia la existencia de Cuenta Bancaria cualquiera a nombre de la ciudadana Dioskaiza Falcón, las cuales no informaron nada sobre el pedimento solicitado. b) Solicitó le sea requerido mediante oficio a la Fiscalía Séptima del Ministerio Público con sede en la ciudad de Barquisimeto, Edificio Orinoco, carrera 17 con calle 27, a cargo de la Dra. Uribarri, sobre la investigación llevada a cabo por dicha fiscalía, la cual informó que dicha causa se encuentra en fase de investigación, para lo cual se espera las remisiones de las actuaciones del CICPC del estado Lara, la cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil. Así se declara. c) Solicitó le sea requerido mediante oficio al Banco Casa Propia, que informe sobre el record de pago y cuándo fue el último de ellos correspondiente al crédito hipotecario que mantuvo con los ciudadanos Á.A.C.H. y A.C.G.d.C., la cual contestó, que el préstamo N° 46008790 a favor de Á.C.C.H., Cédula de Identidad N° 5.430.957, y A.C.G.d.C. (cosolicitante), cédula de identidad N° 9.542.632, protocolizado el 27-12-2004, fue cancelado a satisfacción con un pago final antes de vencer el crédito el 25-08-2008, cuyo informe se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, así se establece. d) Solicitó se oficie al Registro Primero Inmobiliario a los fines de que informe si de esa oficina emanó la constancia fechada 18/09/2008, en donde consta la inasistencia de la ciudadana Dioskaiza Falcón al acto de protocolización de la venta fijado por esa oficina para lo cual solicitó le sea acompañado a dicho oficio copia de la referida comunicación, documento que ya fue analizado.

TERCERO

Ahora bien, son requisitos para el ejercicio de acción resolutoria los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la resolución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir; d) Es necesario que el juez declare la resolución. En lo atinente a los efectos de la acción resolutoria tenemos en primer lugar al declararse la resolución, el contrato se considera terminado y se considera como si jamás hubiere existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar, y por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato. Además la parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante si los hubiere.

En relación al primer punto, existe un contrato de opción de compra suscrito por las partes de fecha 03/04/2008, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del estado Lara, quedando inserto bajo el No 65, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se valora, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, con las siguientes cláusulas:

“PRIMERA “Los opcionantes” dan en opción de compra a “LA OPCIONADA”, y ésta se obliga a comprarle, un (1) inmueble de su propiedad constituido por una (1) parcela de terreno propio y la casa- quinta sobre ella construida, distinguida con el No. 1-36 de la carrera 4 con calle 1, de la Urbanización Colinas de S.R. , en Jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Iribarren del estado Lara, cuya superficie, características, linderos, medidas y demás determinaciones, constan en el documento de propiedad del inmueble, el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 27 de diciembre de 2004, bajo el No. 50, Folios 283 al 290, Protocolo Primero, Tomo Veinticinco, que “LA OPCIONADA” conoce y acepta. SEGUNDA: El precio convenido de venta del inmueble descrito en la cláusula anterior, es la cantidad de SETECIENTOS TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.703.500,00), que “LA OPCIONADA”, pagará de contado en moneda de curso legal en el País a “EL OPCIONANTE”, en el acto de protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliaria respectiva, lo cual se hará, dentro del plazo máximo de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación de este documento. TERCERA: “LA OPCIONADA”, a los solos y únicos efectos de garantizar a “LOS OPCIONANTES”, el cumplimiento de su promesa de comprar el inmueble descrito en la cláusula primera de este contrato por el precio y forma de pago convenida en su cláusula segunda, le entrega en este acto la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) EN CALIDAD DE “ARRAS”, a su entera y total satisfacción. CUARTA: “LOS OPCIONANTES”, a solicitud de “LA OPCIONADA”, convienen en entregarle a ella en un plazo máximo de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación de este documento de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, el inmueble en él descrito, a los solos y únicos efectos de que le hagan las reparaciones y/o remodelaciones que consideren necesario hacerle. La entrega del inmueble anticipada a la venta definitiva, obedece el estado inflacionario que se está viviendo en el País, razón por lo cual de no hacerlo así, le ocasionaría a “LA OPCIONADA” un mayor costo al hacer las reparaciones y/o remodelaciones después de que se materialice la venta definitiva . QUINTA: En caso de materializarse la venta en los términos establecidos en la cláusula segunda de este contrato, “LOS OPCIONANTES”, una vez recibido el precio total de la venta, devolverán a “LA OPCIONADA”, la cantidad recibida en CALIDAD DE ARRAS de conformidad con la cláusula anterior. SEXTA: En caso de no materializarse la venta en los términos y en el plazo convenido en este contrato por causa imputable a los “LOS OPCIONANTES”, éstos, deberán devolver a la “LA OPCIONADA”, la cantidad que recibieron de ella en CALIDAD DE ARRAS, es decir la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) y, CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) más, como indemnización por daños ocasionados por su incumplimiento. Si por el contrario, no se materializa la venta en los términos y en el plazo convenido en este contrato por causa imputable a “LA OPCIONADA”, ésta, perderá la cantidad que entregó en CALIDAD DE ARRAS a “LOS OPCIONANTES”, es decir, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), y además, quedará en beneficio de “LOS OPCIONANTES”, todo lo que a ese momento hubiese invertido “LA OPCIONADA”, en el inmueble por concepto de las reparaciones y/o remodelaciones que le haya hecho a la casa-quinta, sin derecho a ninguna reclamación por tales conceptos; todo lo cual, quedaría en poder de “LOS OPCIONANTES”, como resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la “LA OPCIONADA”. En ambos casos, queda resuelto de pleno derecho el presente contrato de opción a compra y no tienen las partes aquí intervinientes, nada que reclamarse por éste ni por ningún otro concepto. SÈPTIMA: En este contrato es intuito personae por lo que respecta a la figura de “LA OPCIONADA”, en consecuencia no podrá ser cedido ni traspasado total o parcialmente a persona natural o jurídica distinta”.

En relación al segundo punto se observa que, en la resolución del contrato se entiende el “incumplimiento” como aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos. Hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil Vigente, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, que llegue a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no la resolución solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar lo que acota el tratadista G.G.Q., en su libro La Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:

“Cualquiera sea el significado o concepto del “incumplimiento” a los efectos resolutorios, observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una “inejecución o incumplimiento por omisión”. En tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b) La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la resolución proceda. c) La “relación causalidad”, sólo a los efectos de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario culposo. d) La “existencia de una obligación”. Sólo la existencia de una obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento desde el punto de vista resolutorio”.

En este sentido, no debe confundirse “el incumplimiento”, como factor de inejecución de la obligación con la institución “DE LA MORA” que consiste en el retardo incumplido, siendo también un incumplimiento, tomado en sentido lato (un incumplimiento en cuanto al tiempo o temporal). En efecto, para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa y por tratarse de un contrato de opción de compra, es necesario establecer las obligaciones de las mismas, siendo importante recalcar que por lo general las obligaciones de las partes (vendedor y comprador) deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distinta o posterior. Si uno de los intervinientes en la relación contractual incumple su correspectiva obligación, la otra puede a su elección solicitar la resolución o el cumplimiento del contrato. En efecto, son obligaciones del vendedor según nuestro Código Civil, “Las principales obligaciones del vendedor son, la tradición y la saneamiento de la cosa vendida” (Art. 1486), ello no quiere decir, que el vendedor no tenga otras obligaciones, pues además pueden ser los gastos de la tradición, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta; la de conservar la cosa en el estado en que se encuentra en el momento de la venta, debiendo dispensarle los cuidados de un buen padre de familia. “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles, con el otorgamiento del instrumento de propiedad” (Art. 1488 CC). También “el vendedor que no ha acordado plazos para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio. En el caso que nos ocupa, la cláusula segunda es muy clara al establecer que “La Opcionada pagará de contado en moneda de curso legal en el país, en el acto de protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliaria respectiva, lo cual se hará, dentro del plazo máximo de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación de este documento”. Según esta cláusula, como el comprador se obligaba a pagar el precio de la venta en el momento de la protocolización del documento, le correspondía al vendedor hacer las gestiones correspondientes para procurar dicha protocolización, en el lapso de 120 días continuos contados a partir de la autenticación del documento suscrito por las partes. Ciertamente, que el vendedor realizó dichas gestiones como se demostró en el material probatorio. Pero todas estas gestiones dirigidas a obtener la protocolización del documento fueron realizadas posterior a los 120 días continuos establecidos para que se llevara a cabo la misma, por lo que el vendedor incumplió con esta obligación, pues no le es dado al comprador suplir dicho incumplimiento con la obligación de concurrir a la firma del documento definitivo, en virtud de lo que establecido en el artículo 1264 del Código Civil a través del cual se contempla que las obligaciones deben ser cumplidas como han sido contraídas, por lo que se cumple este segundo requisito establecido de incumplimiento por parte del vendedor del inmueble que es objeto de controversia en el presente juicio. En lo atinente al tercer punto en el sentido de que, el demandante debe cumplir con sus obligaciones y ofrecer cumplir, está demostrado en actas procesales que el comprador realizó gestiones previas para que se llevara a cabo la protocolización del documento aunque no era de su carga hacerlo, demostrando con ello la intención que tenía de cumplir con su obligación de pagar el precio del inmueble en el momento de su protocolización. Con ello queda demostrado el tercer supuesto para que proceda la presente resolución. En consecuencia, la misma debe prosperar como se declarará en el dispositivo del fallo, siendo que la parte demandada reconviniente debe devolver a la parte actora la cantidad de Bs. F. 150.000,00; como consecuencia de lo estatuido en la cláusula cuarta del mencionado contrato porque consta en las actas procesales que la compradora dio en arras al vendedor dicha cantidad de dinero, así se decide.

CUARTO

En relación a la reconvención planteada por la parte demandada, en la cual señala que, la compradora incumplió con el pago del precio del inmueble se observa que indudablemente son obligaciones del comprador: 1. Pagar el precio en el lugar y en la época determinados por el contrato. El Código Civil sólo se refiere a esa obligación en el artículo 1.527 cuando dice: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”. 2. Recibir la cosa vendida, como obligación correspectiva de la del vendedor de entregarla, esto es, la obligación de éste de hacer la tradición. Como se observa, es una obligación evidente e indispensable para que el instrumento sinalagmático tenga ejecución. 3. El deber de pagar ciertos gastos. Corresponde en principio, al comprador pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, así como los gastos de transporte sino hay convención en contrario, según lo establece el artículo 1.491 del Código Civil. La obligación de pagar el precio es la obligación esencial del comprador y debe pagarse en el día y lugar determinados por el contrato. “Cuando nada se ha establecido respecto a esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición” (artículo 1.528, Código Civil). Pero, “Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador, según el (1er. Aparte, art. 1.528). El artículo 1.295 pauta: “El pago debe hacerse en el lugar fijado por contrato. Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto, en la época del contrato. Fuera de estos dos casos, el pago de debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece en el artículo 1.528 del Código Civil.

Como ya se acotó en los términos pautados en el contrato, el comprador debía pagar el precio al momento de la protocolización del documento definitivo, cuestión que no se efectúo por incumplimiento del vendedor, por lo tanto la presente reconvención debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

QUINTO

En relación al pedimento de la parte actora, en el sentido de se aplique la cláusula penal y en consecuencia se acuerde la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F 150.000,00) que debe entregar el vendedor, en virtud de la aplicación de la expresada cláusula cuarta, que dispone lo concerniente al incumplimiento de las partes de los términos establecidos en el contrato; en consecuencia, se acuerda dicho pedimento. Así se resuelve.

D E C I S I Ó N

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado E.M.R., quien actúa en representación de la parte actora en contra de la sentencia dictada el 04 de agosto del año 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

SEGUNDO

CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato formulada por la parte actora.

TERCERO

SIN LUGAR la Reconvención formulada por la parte demandada en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA intentada por la ciudadana DIOSKAIZA DEL C.F. contra los ciudadanos Á.A.C.H. Y A.C.G.D.C..

CUARTO

RESUELTO el Contrato de Opción de Compra suscrito por las partes en fecha 03/04/2008, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del estado Lara, quedando inserto bajo el No 65, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y por cuanto las cosas llegaron al estado de no haberse suscrito el mencionado contrato, la parte demandada deberá rembolsar a la actora la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 150.000,00) como producto de las arras otorgadas por la misma, cantidad de dinero que actualmente tiene en su poder la parte demandada.

QUINTO

La parte demandada, deberá entregar a la parte actora la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 150.000,00), en razón de la aplicación de la cláusula penal que las partes pactaron en el contrato en cuestión.

SEXTO

Por cuanto en la cláusula cuarta del Contrato suscrito por las partes, se convino que en el término de 30 días continuos a partir de la autenticación del documento se haría la entrega anticipada del inmueble a la opcionada, hecho que como consta en autos fue cumplido, por efectos de la resolución; se acuerda que la actora reconvenida debe reintegrar al demandado reconviniente el inmueble objeto de la presente controversia, identificado de la siguiente manera: Tipo Casa o Quinta, Nº 1-36 ubicada en la Avenida Caroní con Carrera 4, Urbanización Colinas de S.R., Parroquia S.R., Municipio Iribarren del Estado Lara, con un área de construcción de 593,98 mts2, y alinderado de la siguiente manera NORTE: 24 mts con Parcela N° 35. SUR: 23,95 mts con la Avenida Caroní. ESTE: 24,75 mts con Parcela 23 y OESTE: 24,80 mts con la Parcela 21.

SÉPTIMO

Se condena en costas procesales a la parte demandada perdidosa de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así REVOCADA la sentencia apelada.

De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al Libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese oportunamente.

El Juez Provisorio,

El Secretario,

Dr. S.D.M.M.

Abg. J.M.

Publicada en su fecha, en horas de despacho, seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario,

Abg. J.M.

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