Sentencia nº RC.000062 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 8 de Febrero de 2012

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2011-000470

Magistrado Ponente: C.O.V. En el juicio por retracto legal arrendaticio intentado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, por la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil DISCALTEX, C.A., representada judicialmente por los profesionales del derecho R.D.M. y R.J.L.L., contra las empresas CENTRO OCCIDENTAL DE INVERSIONES SOCIEDAD ANÓNIMA (CODISA) y COPORACIÓN INMOBILIARIA CENTRO OCCIDENTAL, S.A., (CICOSA), patrocinadas judicialmente por los abogados en ejercicio de su profesión G.S.I. y de la ciudadana S.W.W., asistida legalmente por el abogado E.J.M.R.; el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la mencionada Circunscripción Judicial, en competencia funcional, jerárquica, vertical dictó sentencia definitiva en fecha 8 de junio de 2011 mediante la cual declaró sin lugar la apelación interpuesta por la demandante contra la decisión dictada por el a quo el 14 de marzo de 2011 que dictaminó sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 9°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la cosa juzgada y sin lugar demanda; y por vía de consecuencia, confirmó el fallo apelado, condenando a la accionante al pago de las costas procesales y a la demandada en relación con la incidencia de cuestiones preliminatorias.

Contra la preindicada sentencia, la demandante anunció recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. Hubo impugnación, sin réplica.

Concluida la sustanciación, la Sala pasa a dictar su máxima decisión procesal bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, lo cual hace previas las siguientes consideraciones:

DENUNCIA POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

ÚNICA

Con base en el ordinal 1°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante delata la violación del artículo 243 ordinal 5°) ibídem, por incurrir en el vicio de inmotivación.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:

…Si bien el recurrido menciona las pruebas promovidas por los contrincantes al momento de definir la carga de la prueba no es preciso ni contundente sino por el contrario divaga, sin mencionar cual es la prueba y en que favorece, y no lo puede hacer porque no ha fijado la carga probatoria y no se evidencia que es lo que debe probar cada una de las partes, es simplista en su definición probatoria. El Juez de Alzada pretende motivar la decisión manifestando que el demandado no tiene el derecho de preferencia ofertiva, pero no define que prueba demuestra la ausencia de ese derecho, bloqueando así, la justificación de su razonamiento lógico que se presume efectuó para concluir en el dispositivo y así poder controlársele cualquier arbitrariedad en ese razonamiento, en virtud de no conocer las partes los motivos de la decisión. De haber hilado los hechos con las probanzas y haber determinado la carga probatoria, y no haber afirmado en forma general que carece del derecho de preferencia ofertiva, sin señalar el elemento probatorio que la sustenta, habría plasmado que por el contrario si lo tiene al habérselo otorgado expresamente las locadoras, sin que ello lo prohíba norma alguna…

.

Alega el recurrente que el sentenciador con competencia funcional jerárquica vertical se abstuvo de señalar las razones de hecho que motivan el fallo con vista a las pruebas evacuadas, esto es, que el ad quem no analizó los hechos aportados a la luz de las pruebas consignadas, limitándose a enumerar cada prueba sin que haya evidenciado los hechos que a su juicio quedaban demostrados con tales probanzas.

Para decidir, la Sala observa:

La decisión proferida por el ad quem, señala:

“…Pruebas de la parte actora:

(…Omissis…)

Copia simple de documentos privados de Contrato de Arrendamiento marcados “B”, suscrito entre Administradora de Activos C.A., representada por el ciudadano E.S.I. y la empresa DISCALTEX C.A., representada por el ciudadano R.H.V.. “c”, “d”, “e”, “f”, “g”, “h”, “i”, “j”, “k”, “l”, “m”, siendo éste último contrato de arrendamiento en el cual se establece en la cláusula primera lo siguiente:

(…Omissis…)

Pruebas de la codemandada Susana WuWu:

(…Omissis…)

La mencionada prueba fue evacuada mediante traslado del Tribunal a-quo el cual se constituyó en la siguiente dirección: carrera 22 entre calles 24 y 25, Barquisimeto, jurisdicción de la Parroquia Catedral, del estado Lara, una vez, que se notifica de su misión a la ciudadana S.W.W., se deja constancia que se encuentra presente el abogado E.J.M. en su condición de apoderado de la parte demandada, igualmente se encuentra presente el abogado R.D. en su condición de apoderado de la parte demandante, en este estado el tribunal deja constancia de los siguientes particulares:

(…Omissis…)

En el caso que nos ocupa se observa: que del material probatorio analizado, principalmente del último contrato de arrendamiento y de la prueba de Inspección Judicial promovida, se constata que la controversia versa sobre dos inmuebles, uno marcado “A” conformado por un pequeño edificio de cuatro (4) niveles que está constituido un primer recinto a nivel de calle formado por un salón de platabanda con la fachada sobre la carrera 22. Un segundo espacio cerrado y cubierto con platabanda, un tercer espacio también cerrado y ubicado con platabanda y un cuarto espacio contentivo de la azotea del edificio. El otro inmueble que se identifica marcado “B” consta de dos locales comerciales, siendo que el local comercial del ciudadano R.H.V. (DISCALTEX C.A.) del primer edificio ocupa el segundo, tercer y cuarto nivel, así como uno de los locales del segundo inmueble marcado “B”, de manera que el otro local de éste edificio es ocupado por FRIGORÍFICO SUPERVICTORIA LARA y el primero y segundo nivel del primer edificio marcado “A” es ocupado por Comercial “TODAS BELLAS”, propiedad de la ciudadana S.W.W.. De manera que sólo lo arrendado al demandante es una porción de los dos inmuebles, la cual ha sido vendido, como un todo a través de dos documentos diferentes a la ciudadana S.W.W. por lo que se determina que entre las empresas CICOSA y CODISA y el actor existe un arrendamiento parcial, distribuido en la forma ya discriminada anteriormente, por lo que fue dado en arrendamiento sólo parte de los mencionados inmuebles y no su totalidad, existiendo un impedimento de orden procesal para el ejercicio del presente retracto legal arrendaticio, lo cual en el presente caso no debe prosperar, así se decide. Decidido de esta manera el presente caso, se hace innecesario el análisis de los de los elementos que dan nacimiento a la nombrada acción de este retracto como son la duración del contrato, la notificación al arrendatario, etc. así (sic) se decide…” (Resaltado, mayúscula del texto transcrito).

Del texto supra transcrito, se constata que el sentenciador de alzada declaró sin lugar la demanda con base a que a la demandante no le asiste el derecho a la preferencia ofertiva, pues ocupa en calidad de arrendatario una parte de cada uno de los dos inmuebles que fueron vendidos de manera global a la demandada S.W.W., lo cual, según indica, se desprende del análisis que hizo de los contratos de arrendamiento suscritos entre los sujetos procesales intervinientes en la controversia y de la prueba de inspección judicial que cursan en el expediente.

Lo anteriormente expresado evidencia, que el ad quem, contrario a lo afirmado por el recurrente, a partir de la determinación de la controversia y de los requisitos para ser acreedor del derecho a la preferencia ofertiva, cumplió con la obligación de señalar cuales hechos en su criterio quedaron debidamente demostrados con el material probatorio que consta en actas, justificando con ello las razones que tuvo para adoptar su decisión.

Luego, si el formalizante está en desacuerdo con el establecimiento de los hechos que hizo el juez de alzada, debió plantear la correspondiente denuncia por motivos atinentes a la casación de fondo.

En consecuencia, la Sala considera que la denuncia formulada es improcedente, por consiguiente no se configuró la violación del artículo 243, ordinal 4°) del Código de Procedimiento Civil, delatada. Así se decide.

DENUNCIAS POR INFRACCIÓN DE LEY

I

Al amparo del ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia la infracción de los artículos 7 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigentes para la época de la presente demanda, por falta de aplicación.

Para apoyar su denuncia el formalizante alega:

…Expresa el judicante que no debe a.l.e.q. configurar (sic) del (Sic) derecho de retracto legal arrendaticio por cuanto mi poderdante no tiene el derecho de preferencia ofertiva, por así negárselo la ley locativa, pero nada menciona del otorgamiento volitivo que hizo las arrendadoras propietarias de ese derecho de preferencia con la oferta de venta que le notifico, y olvida que todos los derechos de los inquilinos, incluso el de retracto, son irrenunciables, de orden público.

(…Omissis…)

En primer término debemos resaltar que el ofrecimiento de venta realizado por las propietarias de conformidad con el artículo 44 ibídem otorga a mí mandante el derecho de preferencia ofertiva y consecuencialmente el derecho de retracto, ambos derechos están revestidos con el barniz del orden público lo que los hace irrenunciables, sin que puedan disminuirse o menoscabarse, por lo que para su efectivo ejercicio se debió de volver a notificar a mi mandante en virtud de haber transcurrido los ciento ochenta (180) días calendarios, antes mencionados, si el decisor hubiese aplicado los artículos 7 y 45 ídem habría determinado que el otorgamiento del derecho de preferencia ofertiva deviene de esa oferta realizada por las propietarias, la cual tiene un carácter de orden público.

(…Omissis…)

De conformidad con el artículo 317 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, señaló que las normas que el juez debió aplicar para resolver la controversia y no aplicó, son los artículos 254 del Código de Procedimiento Civil, 1159 y 1160 del Código Civil, en concatenación con los artículos 7 y 45 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

(Resaltado y mayúsculas del texto transcrito).

El formalizante en la denuncia supra transcrita, sin discutir que la accionante no tiene el derecho a la preferencia ofertiva establecida con base en que solamente le fue dado en arrendamiento una parte de cada una de las partes de la totalidad de los inmuebles vendidos, alega que –en su caso- el derecho de preferencia ofertiva deviene de la oferta de venta que le hicieron las arrendadoras sobre la totalidad de esos inmuebles.

En ese orden de ideas, el recurrente explica que las oferentes estaban obligadas a realizarle una nueva oferta de venta por cuanto habían transcurrido con creces los 180 días estipulados para celebrar la venta con un tercero a contar desde la primera oferta que le hicieron, de conformidad con lo previsto en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento en que se inició el presente juicio.

Agrega el formalizante, sin ninguna fundamentación, que la recurrida también debió aplicar los artículos 254 del Código de Procedimiento Civil, 1.159 y 1160 del Código Civil.

Para decidir, la Sala observa:

En el sub iudice, según consta de la transcripción de la recurrida realizada para resolver la denuncia precedente, cuya reproducción se hace valer nuevamente a los fines de evitar repeticiones inútiles y desgaste innecesario de la jurisdicción el juzgador de segundo grado determinó la improcedencia del retracto legal que le fue planteado, dadas las enajenaciones globales de la propiedad de los inmuebles de los cuales forman parte los locales objeto de los arrendamientos, en atención a lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para entonces.

En ese orden de ideas, la recurrida señaló que la controversia versa sobre dos inmuebles; con respecto al primero de ellos el accionante ocupa en calidad de arrendatario el segundo, tercero y cuarto nivel y, en cuanto al segundo de los precitados, ocupa con tal carácter uno de sus locales, concluyendo en que lo arrendado al demandante es una porción de cada uno de los inmuebles que fueron vendidos en su totalidad, lo cual, por vía de consecuencia, impide que sea acreedor del derecho a la preferencia ofertiva y determina la improcedencia de la acción de retracto legal arrendaticio a tenor de lo previsto en el artículo 49 de dicha Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Lo anteriormente expresado, en modo alguno puede considerarse violatorio de los derechos de los inquilinos, cuyo quebrantamiento alega el recurrente, pues se trata de una excepción legalmente prevista a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que él tiene de subrogarse en el lugar de quien adquiere el predicho bien inmueble, la cual opera cuando existe una enajenación total de ese inmueble con respecto al que el bien dado en arrendamiento constituya una fracción, tal como se plantea en el caso particular.

Con respecto a la precitada norma (artículo 49 eiusdem) la Sala Constitucional en decisión N° 5121 de fecha 16 de diciembre de 2005, en el caso de Calzados París, Expediente N° 03-2212, estableció:

…En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble –de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

(…Omissis…)

En este orden, pudo evidenciarse que la parte demandada en el juicio por retracto legal incoado por la hoy accionante, enajenó la globalidad del inmueble, en el que Calzados París S.R.L tenía arrendado sólo un local comercial, a saber el identificado con el No. 6. Ante esta situación, resulta evidente para la Sala que operaba la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto no procedía el retracto legal arrendaticio.

En este contexto, al constatarse que los Juzgados que conocieron la demanda por retracto legal, desestimaron la misma con fundamento en la aludida excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Sala estima que ordenar la reposición de la causa al estado en que se evacue la prueba de posiciones juradas promovida por la hoy accionante, resultaría inútil, habida cuenta que dicha prueba en nada influiría en el dispositivo de la sentencia accionada…

(Destacado de la Sala).

En ese orden de ideas, la misma Sala Constitucional en decisión N° 1310, del 16 de octubre de 2009, Exp. N° 08-0791, en el caso de Ahmad Ali, señaló:

…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo que había sido arrendado al demandante no era la totalidad del inmueble sino una sola de sus divisiones, declaró procedente el retracto que se pretendió.

(…Omissis…)

De lo precedente se observa que la aplicación de la ley debe hacerse de manera responsable y transparente y sin que el juzgador pueda extraer conclusiones imprevistas e inesperadas por las partes en el proceso. En el caso que se sometió a revisión, el agravio al principio de la seguridad jurídica es notorio, por cuanto es la propia ley la que dispone, con la mayor claridad, la improcedencia del retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso de autos.

La decisión objeto de la pretensión, que revela un desconocimiento a la doctrina de esta Sala en cuanto al respeto del principio a la seguridad jurídica, impone que la Sala, conforme a la potestad que le atribuyen los artículos 335 y 336.10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, unifique y mantenga la interpretación de los principios constitucionales y, en consecuencia, declare ha lugar a la revisión que se pidió y anule el fallo objeto de la petición. Así se decide…

. (Resaltado de la Sala).

En el texto legal vigente para el momento en la cual se presentó la demanda que rige la materia de arrendamientos inmobiliarios, no existe ninguna disposición que derogue –como pretende el recurrente- la excepción bajo análisis contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no es posible darle cabida a su alegato, en cuanto a que el ofrecimiento de venta de la totalidad de los dos inmuebles que le fue hecho por las arrendadoras-propietarias mucho antes de concretar la venta de los mismos con la ciudadana S.W.W. (supra identificada), constituya el otorgamiento del derecho de preferencia ofertiva, pues precisamente la ley por vía de excepción suprime ese derecho de preferencia al arrendatario en el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso sometido a consideración de la Sala, por lo que en el caso particular no resultaba aplicable el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, denunciado por falta de aplicación por el formalizante. Así queda establecido.

En aplicación de los criterios jurisprudenciales supra transcritos, resulta determinante para considerar la procedencia o no del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario, en casos como el que hoy se plantea, tener en cuenta que el inmueble corresponda al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo arrendado no sea la totalidad del inmueble sino una fracción del mismo.

Finalmente, es oportuno reiterar, tal como se advirtió al principio cuando se a.l.d.q.e. recurrente de ninguna manera motivó las razones por las que en su opinión el juez debió aplicar los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, y 254 del Código de Procedimiento Civil, siendo que a la Sala no le es dable inferir la intención del recurrente, ya que de hacerlo estará supliendo una obligación propia de aquél y asumiendo funciones que si bien no le son ajenas, no se corresponden a la inherencia como tribunal de Derecho que es; ya que la precisión y claridad son cargas inexcusables del formalizante.

Todo lo anteriormente expuesto, impide volcar la flexibilidad y que ha venido siendo abanderada por la Sala para determinar el sentido propio de ese aspecto de la denuncia.

Con base en lo expuesto, evidenciado que no se produjo, por parte del ad quem la infracción de los artículos 7 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigentes para el momento de la interposición de la demanda, y la Sala declara la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.

II

Con fundamento en el ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción de los artículos 12 y 509 ibídem, por falta de aplicación.

Por vía de alegación el formalizante señala:

…El decisor no analizó ni juzgó la notificación de compra y entrega de la copias certificadas, con lo cual debió concluir que si hubo un ofrecimiento de venta a mi representada, que esta lo aceptó y por lo tanto la locadora le otorgo el derecho de preferencia ofertiva y como consecuencia de ello si tenía el derecho de retracto, no descartarlo por razones de ser un arrendamiento parcial de los inmuebles ofertados, dado que la compradora voluntariamente le notifico la compra que hizo de la globalidad de los dos (2) inmuebles y le entrego copias certificadas de ambos documentos de compra, con lo cual poca transcendencia tiene si ese derecho le correspondía o no por mandato legal, debido a que las vendedoras se lo otorgaron volitivamente y la compradora se lo reconoce, debiendo aplicar el artículo 1.160 del Código Civil, conllevando ineludiblemente que las :empresas propietarias arrendadoras de los dos (2) inmuebles, vendidos, le otorgaron a mi poderdante el derecho de preferencia de conformidad con el artículo 44 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

.

El recurrente insiste, tal como lo expresó en la delación precedentemente analizada, en que independientemente que se haya enajenado de manera global la propiedad de los inmuebles de los cuales forman parte cada uno de los dos locales arrendados al demandante, el derecho de preferencia ofertiva le fue otorgado de manera volitiva dada la conducta desplegada por la arrendadora-vendedora y por la adquirente.

Al respecto, explica el formalizante que la adquirente le notificó la negociación de compra de los inmuebles de los cuales forman parte los locales dados en arrendamiento, haciéndole además entrega de las correspondientes copias certificadas “…buscando cumplir con la exigencia del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”, a partir de cuya fecha comienza a computarse el lapso para ejercer la acción de retracto. Notificación ésta que según expresa, no fue analizada por el ad quem.

Agrega el recurrente, sin ninguna fundamentación, que el juzgador de alzada también infringió por falta de aplicación los artículos 254 del Código de Procedimiento Civil, 1.159, 1.160, 1361 y 1.363 del Código Civil y los artículos 43, 45 y 48 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Para decidir, la Sala observa:

En lo atinente al invocado derecho de preferencia ofertiva del demandante otorgado de manera volitiva dada la conducta desplegada por la arrendadora-vendedora y por la adquirente al notificarle de la negociación celebrada, la Sala reitera lo decidido en las denuncias precedentemente a.a.f.d.e. tediosas repeticiones inútiles y el desgaste de la jurisdicción, por lo que considera innecesario realizar nuevamente los razonamientos y doctrina expuestos a lo lago de la presente decisión, los cuales da por aplicados y reproducidos aquí íntegramente, para establecer la improcedencia de ese aspecto de la presente delación. Así se decide.

Con respecto a la notificación de la venta -prueba presuntamente silenciada-, la Sala estima que reponer la causa al estado en que se ordene el análisis de dicha probanza, resultaría inútil, habida cuenta que la misma en nada influiría en el dispositivo de la sentencia recurrida, tal como lo desarrolló la Sala Constitucional en decisión N° 5121 de fecha 16 de diciembre de 2005, en el caso de Calzados París, Expediente N° 03-2212, transcrita en la denuncia precedentemente analizada, pues la demandada en el juicio por retracto legal incoado por la hoy accionante, enajenó la globalidad de los inmuebles, en los que la accionante tenía arrendado sólo un local comercial en cada uno de los mismos.

Frente a ello, resulta evidente para la Sala que en el sub iudice operó la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento que se presentó la demanda y, por lo tanto, el accionante no tiene el invocado derecho a la preferencia ofertiva y, por vía de consecuencia, resultó improcedente la acción intentada.

Para concluir, tal como se advirtió al inicio de la delación, el recurrente se abstuvo de fundamentar las razones por las que en su opinión el juez debió aplicar los artículos 1.159, 1.160, 1.361, y 1.363 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, siendo que a la Sala no le es dable inferir la intención del formalizante ya que de hacerlo estará supliendo una obligación propia de éste y asumiendo funciones que si bien no le son ajenas, no se corresponden a la inherencia como tribunal de Derecho que es; ya que la precisión y claridad son cargas inexcusables del formalizante.

Todo lo anteriormente expuesto, impide volcar la flexibilidad abanderada por la Sala para determinar el sentido propio de ese aspecto de la denuncia.

Con base en lo expuesto, evidenciado que no se produjo por parte del ad quem la infracción de los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil y 43, 45 y 48 de la indicada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falta de aplicación, la Sala declara la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.

III

Con apoyo en el ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se delata la infracción de los artículos 12 y 509 ibídem, por falta de aplicación.

La formalizante por vía de fundamentación alega:

…El Juzgador menciona una instrumental consistente en el expediente de reconocimiento por vía judicial de una oferta de venta (asunto KP02-S-2009-10496) realizada por las propietarias a mi representada, sin hacer ningún análisis de ella, ya que esa oferta de venta (folio 109), que es dirigida a mi mandante, manifiesta el ofrecimiento en venta de la globalidad de lo9s dos (2) inmuebles, propiedad de CODISA Y(Sic) CICOSA y lo hacen de acuerdo al artículo 44 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cumpliendo con todos los parámetros necesarios para su validez según la ley especial locativa.

(…Omissis…)

Habiéndose celebrado las ventas los días 26 de enero de 2.010 (folio 145) y 10 de mayo de 2.010 (folio 154), y habiéndose recibido mi representada el ofrecimiento de venta que otorga el derecho de preferencia el día 04 de marzo de 2.009 (folios 109 y 110), se denota palmariamente que transcurrieron mucho mas de los ciento ochenta (180) días calendarios debidos para efectuar la venta a un tercero, por lo tanto debió notificar, nuevamente, a mi representada antes de venderle la globalidad de los inmuebles a la Sra. Wu Wu. El artículo 47 ibídem no es una prohibición a los contratantes de que no se le pueda otorgar al locatario el derecho de preferencia a comprar la globalidad del inmueble que el ocupa parcialmente, solo plasma que por mandato legal no tendrá ese derecho conllevando que el arrendador puede perfectamente otorgar ese derecho como ocurrió en el presente caso.

(Mayúsculas del texto transcrito).

El formalizante repite cada uno de las alegaciones expuestas en la primera delación planteada por infracción ley, supra decidida, referida a que independientemente que se haya enajenado de manera global la propiedad de los inmuebles de los cuales forman parte cada uno de los dos locales arrendados al demandante, el derecho de preferencia ofertiva le fue otorgado de manera volitiva dada la conducta desplegada por la arrendadora-vendedora y por la adquirente.

Asimismo, señala que el ad quem silenció el análisis del documento de fecha 4 de marzo de 2009, a través del cual la arrendadora ofreció a su representada la venta global de los inmuebles de los cuales forman parte los locales que ocupa con el carácter de arrendatario -negocio éste que no se concretó- y transcurridos los 180 días previstos en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, el 26 de enero de 2010 y el 10 de mayo del mismo año, los mismos le fueron vendidos a la ciudadana S.W.W., anteriormente identificada, sin que se le hubiere cursado una nueva oferta de compra-venta.

Agrega el recurrente, sin ninguna fundamentación, que el juzgador de alzada también infringió por falta de aplicación los artículos 254 del Código de Procedimiento Civil, 1.159, 1.160, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y los artículos 7, 43 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la presente demanda.

Para decidir, la Sala observa:

En atención a que lo acusado en esta denuncia mantiene una relación estrecha con lo argumentado en la primera delación por infracción de ley, resuelta supra, concluye la Sala en declararla improcedente en aras del respeto y acatamiento de los principios de celeridad y economía procesal que deben regir todos los procedimientos judiciales así como a fin de evitar un mayor e inútil desgaste de la actividad jurisdiccional. Así queda establecido.

No obstante lo anterior, la Sala pasa a analizar a la luz de las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento en que se introdujo lo delatado por el formalizante en cuanto a que el artículo 47 eiusdem no prohíbe a los contratantes que se le pueda otorgar al arrendatario el derecho de preferencia para comprar la globalidad del inmueble que ocupa parcialmente.

Ciertamente el artículo 47 ibídem no determina tal prohibición. Sin embargo, el artículo 42 del mencionado texto legal define la preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa.

En el presente caso sometido a consideración de la Sala, el arrendatario, no ocupa la totalidad de los inmuebles vendidos, sino parte de éstos, según lo señalado por la recurrida y como lo reconoce el formalizante.

Luego, según se ha reiterado a lo largo de esta decisión, que la situación planteada se encuentra regulada por la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, urgente para la oportunidad de la pretensióndado que el arrendamiento parcial de los inmuebles vendidos en su totalidad, determinó la improcedencia de la acción intentada.

Así las cosas, si bien pudiera al arrendatario enajenársele o transferírsele de manera global la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local que tuviere arrendado, pues no existe ninguna prohibición expresa de la ley al respecto, tal negocio jurídico no se encontraría regulado por las normas especiales que regulan la materia inquilinaria, sino por las disposiciones pertinentes del Código Civil, quedando a salvo los derechos que los contratantes tuvieren a bien hacer valer a través del procedimiento ordinario, de conformidad con lo previsto en el artículo 50 eiusdem.

Nuevamente el recurrente se abstuvo de fundamentar las razones por las que en su opinión el juez debió aplicar los artículos 1.159, 1.160, 1.361, y 1.363 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, siendo que a la Sala no le es dable inferir la intención del recurrente, ya que de hacerlo estará supliendo una obligación propia de éste y asumiendo funciones que si bien no le son ajenas, no se corresponden a la inherencia como tribunal de Derecho que es; ya que la precisión y claridad son cargas inexcusables del formalizante.

Por todo lo anteriormente expuesto, impide volcar la flexibilidad abanderada por la Sala para determinar el sentido propio de ese aspecto de la denuncia.

Con base en lo expuesto, la Sala declara la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.

IV

Con base en el ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, el formalizante delata la violación de los artículos 12 y 509 ibídem por falta de aplicación.

Alega que:

…Es palmario el silencio parcial realizado por el recurrido al contrato locativo, dado que en él se le hace renunciar al derecho de preferencia ofertiva al arrendatario, lo cual sabemos no tiene validez, pero refleja que si se pretendía que renunciase a ese derecho es porque obviamente lo tenía, se le había otorgado, no puede renunciarse a lo que no se tiene, debe por ello ser legítimo titular de ese derecho para luego poder renunciar a él, sería contradictorio, ilógico y antijurídico el que se pueda renunciar a un derecho que no tiene, silencia sí, parcialmente, el instrumento reconocido por las partes obviándole su pleno análisis probatorio como es que los contratantes si regularon expresamente en la convención que el locatario renuncia al derecho de preferencia, el cual es irrenunciable, pero con ello delatan que si tiene ese derecho dado que no podría pretenderse que renunciara a él sino no era su legítimo detentador, es decir las locadoras le otorgaron ese derecho de preferencia ofertiva arrendaticia desde el mismo momento de la celebración del contrato y es por ello que le notifican la oferta de venta para cumplir con lo convenido…

El formalizante denuncia que el juez de la recurrida analizó de manera parcial el contrato de arrendamiento suscrito entre la arrendadora y la inquilina, pues según expresa en la cláusula decima octava del mismo, a su representada se le hizo renunciar al derecho de preferencia ofertiva que le asistía sobre el local arrendado, por lo que “…si se pretendía que renunciase a ese derecho es porque obviamente lo tenía…”.

Insiste el recurrente en alegar a través de diversas fundamentaciones, que de manera volitiva le fue reconocido a la accionante el derecho a la preferencia ofertiva y, por vía de consecuencia, a ejercer el retracto legal arrendaticio sobre la enajenación total de los inmuebles vendidos.

Para decidir, la Sala observa:

En primer lugar, cabe precisar que en el caso particular no se discute si el demandante tenía derecho o no a la preferencia ofertiva sobre los locales comerciales arrendados y, por vía de consecuencia, a ejercer el retracto legal arrendaticio de los mismos, según señaló el recurrente en la denuncia bajo análisis, sino a si le asistían o no los preindicados derechos sobre la transferencia global de la propiedad de los inmuebles donde aquellos están ubicados.

Por tanto, no resulta determinante el dispositivo de la recurrida el análisis de la precitada clausula contractual.

Por lo demás, en atención a que lo acusado en esta denuncia mantiene una relación estrecha con lo argumentado en las delaciones por infracción de ley, precedentemente resueltas, concluye la Sala en declararla improcedente en aras del respeto y acatamiento de los principios de celeridad y economía procesal que deben regir todos los procedimientos judiciales así como a fin de evitar un mayor e inútil desgaste de la actividad jurisdiccional. Así se establece.

V

Con fundamento en el ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, el formalizante delata la violación de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y 7, 43, 45 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la época de la presentación de la demanda por falta de aplicación, al atribuir a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene.

Para formalizar su denuncia, el recurrente señala que:

…El recurrido interpreta que la locataria no tiene el derecho de preferencia de adquirir los dos (2) inmuebles, para llegar a esa elucidación recalca que el inmueble arrendado es un parcialidad del total al cual pertenece, acarreando un “impedimento de orden procesal” para su ejercicio, el cual se supondría que es el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero ignora la oferta de venta realizada por las vendedoras a la inquilina, en ella claramente le otorgan el derecho de referencia por cuanto le ofertan de conformidad con el artículo 44 iusdem, evidenciando el ánimo contractual de que tuviese la arrendataria la preferencia arrendaticia de compra en caso de venta de la globalidad del inmueble, pensar que debido a que el artículo 49 ibídem hace improcedente el retracto legal en caso de venta global del bien raíz del cual es parte el alquilado produce inexorablemente que los contratantes no puedan convenir en que sí tenga ese derecho preferente el inquilino, supone una prohibición legal no contemplada por el legislador quien por el contrario revistió los derechos de los inquilinos con el carácter de irrenunciables.

(…Omissis…)

Con esa falsa suposición el sentenciador da por demostrado el hecho de que en la convención no se estipulo el derecho de preferencia, cuando lo cierto es que las locatarias expresamente le otorgaron ese derecho de preferencia ofertiva con la notificación del ofrecimiento de venta de la globalidad del inmueble con ello evidentemente se estipulo dicho derecho de preferencial…

.

El formalizante repite los alegatos expuestos en la primera como en la tercera delación planteadas por infracción ley, supra decididas, referida a que independientemente que se haya enajenado de manera global la propiedad de los inmuebles de los cuales forman parte cada uno de los dos locales comerciales arrendados al demandante, el derecho de preferencia ofertiva le fue otorgado de manera volitiva dada la conducta asumida por la arrendadora-vendedora y por la adquirente.

Tal supuesto reconocimiento de ese derecho deviene del documento de fecha 4 de marzo de 2009, a través del cual la arrendadora ofreció a su representada la venta global de los inmuebles de los cuales forman parte los locales comerciales que ocupa con el carácter de arrendatario.

Para decidir, la Sala observa:

En atención a que lo acusado en esta denuncia mantiene una relación estrecha con lo argumentado en la primera delación por infracción de ley, resuelta supra, concluye la Sala en declararla improcedente en aras del respeto y acatamiento de los principios de celeridad y economía procesal que deben regir todos los procedimientos judiciales así como a fin de evitar un mayor e inútil desgaste de la actividad jurisdiccional. Así se establece.

Al ser desestimadas todas las denuncias del escrito de formalización, el presente recurso de casación será declarado sin lugar de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.

D E C I S I Ó N

Por las razones expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la accionante contra la sentencia dictada el 8 de junio de 2011, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripció n Judicial del estado Lara.

Se condena al recurrente al pago de las costas procesales del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la cognición, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los ocho (8) días del mes de febrero de dos mil doce. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

Presidente de la Sala,

_________________________________

Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

__________________________

ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado-Ponente,

_______________________

C.O.V.

Magistrado,

___________________________

A.R.J.

Magistrado,

______________________________

L.A.O.H.

Secretario,

____________________________

C.W.F. Exp. AA20-C-2011-000470

Nota: Publicada en su fecha a las

Secretario,

El Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, consigna el presente “voto salvado” al contenido de la presente decisión, con base en las siguientes consideraciones:

Quien suscribe, no comparte la solución dada al trámite para el análisis de la denuncia de silencio de prueba.

En efecto, la ocurrencia de un vicio por silencio de prueba ha debido ser analizada por esta Sala en el ámbito de un recurso por defecto de actividad, ello de conformidad con la Constitución vigente y el Código adjetivo civil que exigen una justicia completa y exhaustiva; no se lograría dicho fin si se omite algún elemento clarificador del proceso.

Esa es la interpretación que se le debe dar al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al señalar que los Jueces deben a.t.l.p. producidas en el expediente y emitir su opinión, así sea en forma breve o concreta, ello de conformidad con el ordinal 1º del artículo 313 eiusdem, en razón de lo cual la delación de semejante vicio, considerado históricamente por esta Sala de orden público, no puede tener aparejado el cumplimiento de una carga por parte del recurrente, en directa contradicción con el artículo 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Por ello, el silencio de prueba debe mantenerse como un vicio denunciable en el ámbito de un recurso por defecto de actividad, en un todo de conformidad con el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así expresado el voto salvado del Magistrado que suscribe.

En Caracas, fecha ut-supra.

Presidente de la Sala,

_________________________________

Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

__________________________

ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado-Ponente,

_______________________

C.O.V.

Magistrado,

___________________________

A.R.J.

Magistrado,

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L.A.O.H.

Secretario,

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C.W.F.

Exp. Nº AA20-C-2011-000470