Decisión nº 134 de Juzgado Primero del Municipio Barinas de Barinas, de 19 de Noviembre de 2008
| Fecha de Resolución | 19 de Noviembre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Primero del Municipio Barinas |
| Ponente | Beatriz Margarita Sanchez |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
Juzgado Primero del Municipio Barinas de la
Circunscripción Judicial del Estado Barinas.
BARINAS.
Exp. N° 2.008-5314
Sentencia Definitiva
Dmate: J.R.B.R.
Dmdo: C.R.S.
Juicio: Desalojo.
Barinas 19 de Noviembre de 2008
198 ° y 149°.
Se inició la presente controversia por escrito libelar interpuesto por el ciudadano J.R.B.R., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.994.383, domiciliado en esta ciudad de Barinas, Estado Barinas y civilmente hábil, asistido por el Abogado R.A. RIVERO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° 8.005.780, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 162616, domiciliado en esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, por DESALOJO.
El sorteo de distribución de causas se realizó en fecha 07-10-2008, correspondiéndole a éste Tribunal el conocimiento de la misma, la cual fue admitida en fecha 10-10-2008, ordenándose el emplazamiento del demandado para la contestación de la demanda, librándose recaudos de citación en fecha 14-10-2008, los cuales fueron recibidos por el alguacil temporal de este Juzgado en fecha 15-10-2008. En fecha 20-10-08 la parte actora otorgó Poder Apud-acta. En fecha 21-10-08 se practicó la citación personal de la parte demandada, siendo consignada por el Alguacil temporal en la misma fecha. En fecha 23-10-2008, el accionado consignó escrito contentivo de contestación de la demanda en el cual Reconvino a la parte accionante, siendo esta admitida en fecha 24-10-08 y entendiéndose por citado el demandante de autos para dar contestación a la reconvención propuesta al segundo (2°) día de despacho siguiente. En fecha 27-10-08 la parte actora, mediante diligencias, solicita se le expidan copias fotostáticas simples y declara recibir las mismas. El 28-10-08 el demandante reconvenido presenta escrito de contestación a la reconvención interpuesta en su contra. En fecha 10-11-08 la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales son admitidas en fecha 11-11-08. En fecha 11-11-08 la parte demandante mediante diligencia desconoció documentales promovidos por el accionado y consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en fecha 12-11-08, y en la misma fecha 05-12-2.007, el Tribunal se reserva el lapso para dictar sentencia de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil. Resumidas de esta manera las actas procesales este Tribunal procede a dictar sentencia en los siguientes términos:
MOTIVACIONES.
Alegatos de la parte actora:
Alega la parte accionante en su libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente: Capítulo Primero: que es propietario de un inmueble consistente en una vivienda para habitación familiar ubicada en el Barrio Las Colinas, Calle Principal, Numero 21-40 de esta ciudad de Barinas Estado Barinas, construida sobre una parcela de terreno ……, la cual le pertenece en exclusiva propiedad tal como se evidencia en Documento Registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, de fecha 30-11-1.992, bajo el N° 40, Folios 92 al 95 vto., del Protocolo Primero, Tomo Décimo, Principal y Duplicado, Cuarto Trimestre del año 1.992; que en fecha 1° de Julio de 2.006 convino por ante la Notaría Pública Primera de Barinas con el ciudadano C.R.S., venezolano, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.202.685, en celebrar Contrato de Arrendamiento sobre el referido inmueble por el lapso de un (1) año, con un canon de arrendamiento de Bs. 200.000,00, lo que equivalen a Bs.F. 200,00, prorrogándose sucesivamente el mismo año por año, hasta la presente fecha, configurándose así un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; que posteriormente fijaron de mutuo y común acuerdo, un canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 300.00, y anexa contrato de arrendamiento marcado “B”; pero que es el caso, que en vista de los constantes y continuos atrasos en el pago de los respectivos cánones inquilinarios, se vio en la necesidad, en varias oportunidades, de solicitarle al referido inquilino la desocupación del inmueble, sin obtener respuesta alguna, por lo que optó en manifestarle personalmente la necesidad que tenía de ocupar dicho inmueble, no obstante a tales gestiones, el inquilino en forma reiterada y aviesa se ha negado a entregarle el inmueble de su propiedad, con la agravante de que debe por concepto de pensiones inquilinarias los meses de Julio, Agosto y Septiembre, aunado a esto el deterioro que presenta la referida vivienda, pues este no ha velado por su mantenimiento. Capítulo Segundo, de la falta de pago: que los contratos tienen fuerza entre las partes para que el acto cobre plena validez en el mundo jurídico y quede convertido en Ley, en cuyo caso su incumplimiento deriva consecuencias desfavorables para el trasgresor de la Ley quien debe soportar la carga de dicho incumplimiento, pues los acuerdos son de obligatorio cumplimiento entre las partes, son Ley entre las partes; que de lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1592 y 34, se infiere que si el arrendatario no ejecutó el contrato conforme a las obligaciones establecidas, se encuentra entonces en una posición de rebeldía ante éstas y le otorga la facultad al arrendador para ocurrir ante la tutela jurídica del Estado, en reclamación del cumplimiento de tales obligaciones mediante el procedimiento de desalojo con los correspondientes daños y perjuicios a que haya lugar. Capítulo Tercero, del derecho y petitum: que el referido inquilino le adeuda hasta la presente tres meses como pensiones arrendatarias, Julio, Agosto y Septiembre, por la cantidad de Bs. 300,00; que es por todo lo expuesto que ocurre ante esta autoridad para demandar como en efecto demanda al ciudadano C.R.S. en su condición de inquilino, para que convenga o sea condenado en lo siguiente: Primero, se declare con lugar la pretensión de desalojo y en consecuencia la entrega voluntaria e inmediata del inmueble en las mismas perfectas condiciones como le fue entregado al inicio de la relación, libre de personas y de bienes y en la forma prevista en el artículo 1586 del Código Civil. Segundo, que en forma subsidiaria y como consecuencia del incumplimiento del contrato y a manera de indemnización de daños y perjuicios, el pago de las respectivas pensiones inquilinarias,…;que indica el domicilio procesal de la parte demandada y estima la demanda en la cantidad de Novecientos Bolívares (Bs. 900,00).
Alegatos de la parte demandada:
Por su parte el demandado en su escrito de contestación a la demanda, manifestó, entre otras cosas, lo siguiente: Que en el año 2.003 del mes de Mayo arrienda la casa que tienen en los actuales momentos por lo que comienza a vivir con su cónyuge e hijo; que el propietario J.R.B.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.994.383, domiciliado en esta ciudad de Barinas Estado Barinas y su persona convinieron en un contrato verbis por la cantidad de Bs. 100.000,00 de los antiguos, sin determinar el tiempo de conclusión del contrato y rigiéndose según el Artículo 1160 del Código Civil….; que por lo tanto no se imaginó ni sería lo adecuado la presencia de mala fe por parte del arrendador; que él en los años anteriores pagaba el arrendamiento y no se emitía recibo de pago del alquiler y ni siquiera por parte del arrendador hubo interés en exigir dicho recibo; que con eso demuestra que no solamente es en el año 2.006 cuando se firma un contrato de arrendamiento por escrito (antiguamente notariado), en el cual ya para este año tenían un tiempo de 3 años y 3 meses viviendo en el inmueble ….; que en el mismo año 2.006 a raíz de que llegaron a un acuerdo de firmar el contrato el cual le aumentaba a Bs. 100.000,00, quedando a pagar Bs. 200.000,00, al transcurso del mismo año vuelve a aumentarle Bs. 100.000,00 mas de los cuales esta pagando actualmente y correspondientemente las mensualidades Bs.F. 300,00, con recibos mano escrito de solvencia …… y donde demuestra de que ha sido constante en el pago de los meses hasta la presente fecha; que estando al día con la cancelación de los servicios públicos…, presentando las pruebas de los mismos con su recibo de cancelación; que a medidas del año 2.007 el demandante aun cuando él estaba solvente en el pago de arrendamiento, le entró desesperación sin causa justificada y sin razón; que un buen día comenzó a perturbarle y había llegado un comprador a la casa mencionada, cosa que le sorprendió, por lo que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 42…….; que aunado a ello, el propietario comenzó a ejecutar actos de perturbación e incomodidad a su persona y familia, quitándole el techo del garaje de la casa, depositándole en el patio de la casa escombros y materiales de construcción de las demás casas que le pertenecen, lanzando animales (ratas) en estado de descomposición y excremento de perros hacia el techo de la casa, y cambiando la cerradura de la entrada principal de la casa…., por lo cual se ha visto en la obligación de entrar por una vía no indicada saltando la pared contigua….., por lo que lo citó en los órganos competentes (inquilinato-Fiscalía) por verse amenazado, el cual entró a la casa en horas del mediodía y lo desafió a pelear; que él insistió en preguntarle y que le diera una explicación de tales hechos y éste le manifestó que era que la casa la tenía ya vendida y que el no podía quedar mal ya que era un hombre de palabra,……que nunca le ofreció en venta la casa como lo estipula la Ley,…..; que debe manifestar que el inmueble está deteriorado por la mano de su propio dueño, por lo que quiere aprovechar para solicitar una inspección ocular por este Tribunal y demostrar que no es mentira lo que expresa,……; que él está solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento y eso no se puede desconocer ……; que tiene una familia que está en la obligación de velar por ellos, que hace 2 meses lo intervinieron quirúrgicamente…..ameritando 90 días de reposo absoluto que está cumpliendo, que posee constancia de la asociación de vecino que establece el tiempo viviendo en la casa, que presenta constancia de no poseer vivienda hasta la presente fecha en la Oficina Municipal de Catastro, que presenta constancia de concubinato por la Prefectura del Carmen, que admite comprobante de inscripción de registro único para la espera de vivienda, que presenta partida de nacimiento de su hijo, que puede comprobar que está en una asociación civil Gentilicio Barinés esperando casa, y que no ve la necesidad de ocupar dicho inmueble por parte del accionante como lo manifiesta ya que tiene 5 casas en poder y de lo cual no se niega a desocupar sino por la situación de conseguir otra en alquiler; que rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho lo explanado en la demanda y de conformidad firma; que por cuanto esta demanda es contradictoria y temeraria, que busca amedrentarle, RECONVIENE:
Alegatos de la parte reconviniente:
La parte demandada propone reconvención en los siguientes términos: Que en el año 2003 del mes de Mayo vivía en sana paz con su familia en la casa que tienen en los actuales momentos por lo que comienza a vivir con su cónyuge e hijo (menor de edad); que el propietario J.R.B.R. ……..a partir de finales del año 2.006 comenzó a hacerle la vida imposible incluyendo a su familia e hijo e inició una serie de perturbaciones y daños patrimoniales, representados así: rotura de los techos y extracción de láminas de zinc, rompimiento de cerradura, candados, causando daños a tubos de agua de acceso a la casa; que todo lo hacía para molestarle y hacer una guerra psicológica, para que decidiera irse de la casa, a sabiendas de que le estaba pagando el arrendamiento en cuestión lo que demostrará en la etapa probatoria; pero que su interés principal es vender la casa ya que irrespetuosamente ha llevado a las personas interesadas para mostrarle el inmueble, desconociendo su derecho de preferencia el cual lo estipula la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 42 …...; que el arrendador hace de la ley un garrote a su medida …….; que ante el estado de zozobra, grosería y daños materiales que le ha causado y que dio la palabra a un tercero; que este hace todo tipo como lanzamiento de animales (ratas) en estado de descomposición y excremento de perros hacia el techo de la casa; ……que el arrendador atenta contra su persona y su familia; que en su oportunidad aportará las pruebas de los hechos; que los materiales que han de necesitar en el inmueble cuando se daña los ha comprado él de su propio bolsillo;….. que ante esta situación es por lo que reconviene por daños y perjuicios contra el ciudadano J.R.B.R. …….por la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes ( Bs.F. 4.000,00) que deberá pagarle de acuerdo a la norma del artículo 1.185 del Código Civil y 881 y 888 del Código de Procedimiento Civil; que se reserva el daño moral que ventilará ante los Tribunales Penales de la República y pido que esa reconvención sea admitida y sustanciada en derecho y declarada con lugar, de conformidad firma.
Alegatos de la parte reconvenida:
Por su parte el demandante reconvenido en su escrito de contestación a la reconvención, manifestó, entre otras cosas, lo siguiente: Que rechaza, niega y contradice lo alegado por el demandado reconviniente en su escrito de contestación de la demanda, de fecha 23-10-2008; que lo alegado por la parte demandada no tiene otro objeto que desnaturalizar el proceso, pues la realidad del asunto que se ventila en este procedimiento no es mas que solicitar al tribunal el desalojo del inmueble por la falta de pago de cánones de arrendamiento por parte del arrendatario, pues ha incumplido con tal obligación que se deriva de un contrato de arrendamiento entre las partes; que así lo establece el artículo 1.579 y el 1.592 del Código Civil ….., y el artículo 1.594 ejusdem; que así las cosas lo alegado por la parte demandada es todo lo contrario de la realidad , pues el estado de abandono que presenta el inmueble, es por causa de la irresponsabilidad del inquilino, pues su negligencia y mala fe llevo al inmueble a un estado de abandono total; que la cláusula octava del contrato de arrendamiento que presenta marcado “A”…establece la recepción del inmueble, que “el inquilino declara haber recibido el inmueble debidamente pintado, con sus instalaciones eléctricas y sanitarias en buen estado y se compromete a devolverlo en las mismas condiciones al termino del contrato”; que finalmente lo que se ventila en este juicio es el incumplimiento al pago del canon de arrendamiento establecido por las partes, como lo establece el artículo 34 ordinal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ……que para todos lo efectos de este procedimiento elige como su domicilio procesal el siguiente …….; y que por último solicita que el escrito sea agregado a los autos, sustanciado y declarado con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.
Pruebas de la parte actora reconvenida:
De las actas procesales: Invoca, reproduce y hace valer todo cuanto favorezca a su representado en las actas procesales.
El promover de manera genérica el mérito favorable de los autos no es procedente en derecho, siendo así, no se aprecia por cuanto no se señala cuales actos del proceso se quieren hacer valer.
De la prueba documental: Consigna marcado “A”, documento original de propiedad del inmueble registrado por ante la Oficina de Registro Público del Distrito Barinas, hoy Registro Inmobiliario del Municipio Barinas, del 30-11-1.992, anotado bajo el N° 40, folios 92 al 95 vto, del Protocolo Primero, Tomo Décimo, Principal y Duplicado, cuarto trimestre del citado año 1.992, donde se evidencia la propiedad del inmueble.
El documento consignado constituido por documento de propiedad se valora como documento público por emanar de un funcionario competente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que éste Tribunal le da pleno valor probatorio.
Consigna marcado “B”, documento público emanado del Juzgado Primero del Municipio Barinas, de fecha 28-10-2008, donde se evidencia que no existe consignación realizada por el ciudadano C.R. Serrano….
El documento consignado, constituido por Certificación de Canon de Arrendamiento otorgada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas, este Tribunal lo valora como documento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por emanar de un funcionario competente.
Consigna marcado “C”, documento público emanado del Juzgado Segundo del Municipio Barinas, de fecha 28-10-2008, donde se evidencia que no aparece registrada consignación de dinero alguno a favor del ciudadano J.R.B. Rojas….
El documento consignado, constituido por Certificación de Canon de Arrendamiento otorgada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas, este Tribunal igualmente lo valora como documento público por emanar de un funcionario competente, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil,
Promueve y hace valer los siguientes documentos:
Consigna marcado “D” constancia de estado de cuenta por servicio de energía eléctrica, emanado de la oficina Barinas III, CADAFE, de fecha 17-10-2.008, hora 9:30, 56 AM donde el punto de referencia 152610-530-2140, para la fecha adeuda Bs.225,36.
El documento consignado constituido por Estado de Cuenta emanado de la oficina Barinas III, CADAFE, se valora como documento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, pero en virtud de no haberse alegado en el libelo de la demanda la falta de pago del servicio de luz por parte del inquilino, dicha prueba resulta inapreciable.
Consigna marcado “E” estado de cuenta, emanado de la Hidrológica de la Cordillera Andina C.A. HIDROANDES, de fecha 17-10-2.008, hora 12:19.44, 56 AM donde se evidencia una deuda por Bs. 88.61, con lo que se da por probado la irresponsabilidad del inquilino donde no cumplía con el pago de estos servicios públicos al cual estaba obligado según contrato suscrito y menos aun el pago del canon de arrendamiento desde el mes de Julio de 2.008, hasta la presente fecha.
El documento consignado constituido por Estado de Cuenta emanado de la Hidrológica de la Cordillera Andina C.A. HIDROANDES, se valora como documento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, pero en virtud de no haberse alegado en el libelo de la demanda la falta de pago del servicio de agua por parte del inquilino, dicha prueba resulta inapreciable.
Pruebas de la parte demandada reconviniente:
Recibo manuscrito de pago al ciudadano J.R.B.R. de acuerdo a la costumbre en un solo faxcímil, Octubre 04-11-2006, Noviembre 05-12-2006, Diciembre 04-01-2007, Enero 07-02-2007, Febrero 04-03-2007, Marzo 11-04-2007, Abril 12-05-2007, Mayo 03-06-2007, que anexa y opone marcado “A”
El documento consignado y opuesto constituido por Recibo de Pago, por tratarse de una copia fotostática de un documento simplemente privado, es decir, que no es público ni privado reconocido ni tenido por reconocido, por lo cual no está sujeto a la impugnación contemplado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni al reconocimiento establecido en el artículo 430 ejusdem, sirviendo en todo caso como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original de acuerdo a lo establecido en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse verificado tal exhibición, este Tribunal no le otorga valor probatorio, puesto que ninguna copia de esta especie tendrá valor probatorio alguno.
Recibo manuscrito de pago de Junio, Julio y Agosto (2008) fueron pagados ni dio recibo y se le olvidó que me dio recibo, que anexa marcado “B”.
El documento consignado y opuesto, constituido por Recibo de Pago, por tratarse de una copia fotostática de un documento simplemente privado, es decir, que no es público ni privado reconocido o tenido por reconocido, lo que conlleva al hecho de no estar sujeto a la impugnación contemplado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni al reconocimiento de la contraparte establecido en el artículo 430 ejusdem (quien sin embargo expresamente lo desconoció en su contenido y firma), sirviendo en todo caso como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original de acuerdo a lo establecido en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse verificado tal exhibición, este Tribunal no le otorga valor probatorio, puesto que ninguna copia de esta especie tendrá valor probatorio alguno.
Actos de mala fe de J.R.B.R. valiéndose que es un empleado de (cadafe-cadela) me quitó la energía eléctrica en mi trabajo y mi casa, mal informando al Concejo Comunal y que tuvo que desmentir, lo anexa marcado “C”.
El documento consignado y opuesto, constituido por comunicación, por tratarse de una copia fotostática de un documento simplemente privado, es decir, que no es público ni privado reconocido o tenido por reconocido, por lo que no esta sujeto a la impugnación contemplado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni al reconocimiento establecido en el artículo 430 ejusdem, sirviendo en todo caso como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original de acuerdo a lo establecido en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse verificado tal exhibición, este Tribunal no le otorga valor probatorio, puesto que ninguna copia de esta especie tendrá valor probatorio alguno.
C. deC. con la ciudadana Nabiaska Yarimth Rivero emanada de la Prefectura del Carmen de la Parroquia Barinas, marcada “D”
El documento consignado y opuesto constituido por C. deC., por tratarse de una copia simple de un documento público emanado de la Prefectura del Carmen de la Parroquia Barinas, no habiendo sido impugnada oportunamente por el adversario, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dándole el carácter de copia fidedigna.
Partida de Nacimiento N° 689 Parroquia R.B. de su hijo J.A.M. con la letra “E”.
El documento consignado y opuesto conformado por Partida de Nacimiento, por tratarse de una copia fotostática simple de un documento público, no habiendo sido impugnada oportunamente por la contraparte, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dándole el carácter de copia fidedigna.
C. de residencia marcada “H”.
El documento consignado y opuesto conformado por C. deR., por tratarse de una copia simple de un documento público emanado de un funcionario competente, por no haber sido impugnada en su oportunidad por el adversario, se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole el carácter de copia fidedigna.
Constancia de haberse practicado operación de hernia en la C.R.B. donde se le exige reposo físico y emocional anexo marcado “I”.
El documento consignado y opuesto conformado por Informe Médico emanado de la Seccional Barinas de la C.R., por tratarse de una copia simple de un documento público emanado de un funcionario competente, por no haber sido impugnada en su oportunidad por el adversario, se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como copia fidedigna, pero en virtud de no constar en el mismo el nombre de la persona a quien pertenece, dicha prueba resulta inapreciable.
C. deC. de no tener vivienda y comprobante de inscripción en el Sistema Integrado de Gestión de Vivienda de Habitad (SIIVIH), marcados “J” y “K”.
El documento consignado y opuesto, marcado “J”, conformado por C. deC., tratándose de una copia simple de un documento público emanado de un funcionario competente, por el hecho de no haber sido impugnada oportunamente por la contraparte, se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como copia fidedigna, pero en virtud de no constar en la misma el nombre del demandado de autos, dicha prueba resulta inapreciable.
El documento consignado y opuesto, marcado “K”, conformado por comprobante de inscripción en el Sistema Integrado de Gestión de Vivienda de Habitad (SIIVIH), siendo una copia fotostática simple de un documento público, por no haber sido impugnada oportunamente por la contraparte, se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como copia fidedigna.
Constancia de pagos de servicios de agua potable energía eléctrica marcado N° 1,2,3,4,5,6,7,8).
El documento consignado constituido por constancias de pago de servicios de energía eléctrica, se valoran como documentos públicos por emanar de un funcionario competente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que éste Tribunal le da pleno valor probatorio.
Fotos digital varios, sobre entrada, escombros, cerradura trancada y sin llave y actos vandálicos del propietario marcados 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10.
Los documentos consignados y opuestos, conformados por reproducciones fotográficas digitales a color, por tratarse de documentos privados sometidos al control de la contraparte que podrá impugnarlos o tacharlos de falsedad, en virtud de no haber sido impugnados o tachados oportunamente, se valoran conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedignas.
Fotostato de documentos de 4 casas registradas que posee J.R.B., más 1 donde vive son 5 incluida la que vendió por Notaría, marcadas “L”, “M”, “N”.
Los documentos consignados y opuestos, conformados por documentos de propiedad de inmuebles, por tratarse de copias fotostáticas simples de documentos públicos, por no haber sido impugnados oportunamente por la contraparte, se valoran conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como copias fidedignas.
Recibo de pago al ciudadano C.V. V 9.013.516 por Bs. 2.000.000,00 por gastos y reparaciones y daños realizados en su contra por el propietario, marcado “o”.
El documento consignado en original constituido por Recibo de pago, el cual fue desconocido por la contraparte sin emanar de ella, tratándose de un documento privado emanado de un tercero que no es parte ni causante en la presente causa, por no haber sido ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le otorga valor probatorio alguno.
Alega que ratifica los argumentos del escrito de contestación y que no está interesado en quitarle la casa a nadie, solo exige que se le venda la casa con preferencia a otro comprador o en su defecto se le de la prórroga legal del artículo 38 letra c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
Tales alegatos son solo argumentos de la parte, por lo cual no constituyen elementos probatorios a objeto de ser valorados.
El Tribunal para decidir observa.
En la sustanciación del presente procedimiento se observa que se dio cumplimiento a todas las formalidades de Ley, a los fines de que las partes pudieran ejercer una defensa oportuna de sus derechos, no existiendo vicios que subsanar que comprometan su validez. ASI SE DECIDE.
El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que toda acción derivada de una relación arrendaticia y en este caso la acción de DESALOJO, se sustanciará y se sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en esa ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
El Tribunal para decidir observa:
DEL FONDO DE LA PETICIÓN FORMULADA POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA.
EL accionante demanda la acción de desalojo sobre un inmueble arrendado a tiempo indeterminado.
El desalojo se define como la acción del arrendador en contra del arrendatario, a los fines de poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución de un inmueble arrendado, por una o varias de las causales taxativamente establecidas por la Ley.
En el presente caso la acción de desalojo es fundamentada en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
………a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
De la norma parcialmente transcrita se desprende claramente que para la procedencia de la acción de desalojo es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:
1) La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
2) Que la acción esté fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la Ley.
3) Que el contrato verse sobre un inmueble.
En este orden de ideas, en cuanto a la acción de Desalojo intentada, considera necesario y pertinente esta sentenciadora el precisar previamente la naturaleza de la relación arrendaticia, es decir, si es a tiempo determinado o si es a tiempo indeterminado, a los fines de establecer la procedencia o no de la acción incoada, por lo cual procede a hacer las siguientes consideraciones:
Al respecto tenemos, que se entiende por contrato a tiempo determinado aquel con determinación de tiempo, con lapso o longitud temporal, con fecha de inicio y fecha final, en fin, con tiempo cierto, preciso y prefijado, y sus prórrogas serán siempre con término igual, es decir, fijo y limitado. Por su parte el contrato a tiempo indeterminado es aquel con tiempo de duración impreciso o incierto en orden a su límite cuantitativo, es decir, ilimitado, con fecha de inicio pero sin final, no se conoce su agotamiento o conclusión, o aquel en el cual habiéndose estipulado un lapso determinado de duración, después de su vencimiento, opera la tácita reconducción establecida en el artículo 1.614 del Código Civil vigente.
En el presente caso se observa, que consta en los autos del Expediente, la presencia de un contrato de arrendamiento por escrito consignado con el escrito libelar, de naturaleza fija y determinada, es decir, con certeza temporal que presenta un término inicial y un término final, cuya duración es de un (1) año, con fecha de inicio el 1° de Julio de 2.006 y fecha de vencimiento el 1° de Julio de 2.007, con prórroga convencional opcional o no obligatoria, sujeta al cumplimiento o no de una condición, cual es el suscribir documento autenticado de prórroga dentro de los últimos treinta días de vigencia del contrato de arrendamiento, condición esta que no se verificó, pues en el presente expediente no consta el documento contentivo de la prórroga convencional o extensión del término del contrato en referencia, razón por la cual no operó la prórroga convencional establecida, venciendo así o finalizando el contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado en fecha 1°-07-2.007.
Ahora bien, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario,………
……… Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación
.
En este orden de ideas tenemos, que la prórroga legal es un beneficio que el legislador le otorga al arrendatario que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de que al vencimiento del mismo continué ocupando el inmueble arrendado por un cierto tiempo máximo, con fundamento a la duración de la relación arrendaticia.
Por otra parte, el artículo 40 ejusdem contempla:
Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal
.
Al respecto es claro y evidente, tal como se desprende del artículo anteriormente transcrito que para que opere el beneficio de la prórroga legal a favor del arrendatario, éste debe encontrarse cumpliendo con todas las obligaciones derivadas de la relación contractual y con las obligaciones establecidas en la ley. Ahora bien, de los autos que conforman el presente expediente no se desprende prueba alguna que demuestre el cumplimiento de la obligación de pago de los canones de arrendamiento al vencimiento del término contractual, sino que por el contrario el demandante alega en su libelo de demanda los constantes y continuos atrasos en que ha incurrido el inquilino en dichos pagos, razón por la cual, esta sentenciadora aprecia, que la figura de la prórroga legal no operó de pleno derecho y en consecuencia, desde la fecha de terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el arrendador consintió y aceptó voluntariamente la continuación de la ocupación del inmueble por parte de el arrendatario, una vez vencido el contrato de arrendamiento sin exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble, a los fines de impedir la tácita reconducción contemplada en el artículo 1.614 del Código Civil que establece:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin determinación de tiempo
.
En este orden de ideas, la aptitud asumida por el arrendador de consentir en que el inquilino continuara ocupando el inmueble, comporta una inactividad por su parte, generadora de consecuencias, como lo es la tácita reconducción del contrato, convirtiéndose entonces la relación arrendaticia a tiempo indeterminado a partir del día 1°-07-2007. ASI SE DECIDE.
Así las cosas, quien aquí juzga concluye, que habiendo operado la tácita reconducción en el presente caso, que conllevó a una relación sin determinación de tiempo entre las partes, es por lo que resulta procedente la acción de desalojo intentada, verificándose así la existencia del primer requisito contemplado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, el artículo 1.354 del Código Civil dispone:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.
A su vez el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación …..
Como se puede observar, en las normas transcritas se encuentra contemplado el principio de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo tanto, el actor debe demostrar los alegatos en que fundamenta su acción y el demandado debe probar a su vez, los hechos alegados para su defensa.
En el caso que nos ocupa como se expuso en la narrativa, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente la parte demandada reconviniente, dio contestación a la demanda contradiciéndola de manera genérica y a la vez reconvino al demandante. Ahora bien, el demandado reconviniente de autos admite el haberse celebrado de mutuo acuerdo en el año 2.006 un contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble, con un canon de arrendamiento de Bs.F 200,00, y que posteriormente dicho canon fue aumentado en la cantidad de Bs.F 300,00, alegando además que desde el año 2003 ocupa el inmueble; pero rechaza y contradice que deba por concepto de pensiones inquilinarías hasta la presente los meses de Julio, Agosto y Septiembre, alegando al respecto y rechazando a la vez, su atraso constante y continuo en dichos pagos, pues ha sido constante en el pago de los meses hasta la presente fecha, ya que está solvente con los mismos y que no se explica la desesperación del arrendador quien comenzó a perturbarle y que días antes había llegado un comprador a la casa afanado en que le desalojara el inmueble; y finalmente conviene o admite el hecho de que la vivienda se encuentra deteriorada, pero expresando al respecto, que el inmueble está deteriorado por la mano de su propio dueño, por lo cual rechaza que tal deterioro haya sido ocasionado por el arrendatario, alegando además, que tiene una familia, que lo operaron, que tiene constancia del tiempo que tiene viviendo en la casa, que tiene constancia de no poseer vivienda, de concubinato, comprobante de inscripción en el registro único, partida de nacimiento de su hijo, que está en la asociación civil Gentilicio Barinas y que no ve la necesidad del dueño de ocupar el inmueble ya que este tiene 5 casas en su poder; quedando así y de esta manera trabada la litis en cuanto a los hechos rechazados, negados y contradichos por la parte demandada reconviniente, constituyendo esto los hechos controvertidos en el presente caso, estableciéndose al respecto en consecuencia, el pago de los cánones de arrendamientos reclamados; y que el deterioro del inmueble los ha ocasionado su mismo dueño, parte demandante en el presente juicio, a través de los actos perturbatorios alegados.
En este orden de ideas, y vistas las pruebas presentadas y promovidas por las partes en la oportunidad legal correspondiente, esta Juzgadora procede a advertir lo siguiente: que durante el debate probatorio la parte demandada reconviniente no logró probar, en Primer lugar: el hecho extintivo de la obligación demandada, pues al alegar ésta el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos por el actor, incurrió en la llamada inversión de la carga de la prueba, por lo cual debía en consecuencia, probar o acreditar el pago de los mismos, observándose al respecto, que del análisis minucioso de las pruebas presentadas se desprende, que el demandado reconviniente no demostró su alegato de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de la presente fecha 2.008 reclamados por el actor reconvenido, es decir, no aportó elementos suficientes como para enervar la insolvencia alegada por el demandante reconvenido, toda vez que solo promovió copias fotostáticas de recibos de pago que constituyen documentos simplemente privados y a los cuales, al momento de su valoración, este Tribunal no le otorgó valor probatorio y además no consta consignación alguna de cánones de arrendamiento por ante los Tribunales correspondientes; y en segundo lugar: no logró probar el alegato de que el deterioro del inmueble arrendado hubiese sido ocasionado por el demandante reconvenido, quien es su dueño, pues al haber alegado tal hecho, debía en consecuencia probar su afirmación, lo cual no hizo, en razón de que con las pruebas aportadas en el proceso en ningún momento demuestra lo expresado, por quien tiene la obligación de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, tal como lo establece el artículo 1.592 en su ordinal primero del Código de Procedimiento Civil; por lo antes expuesto es por lo que el demandado reconviniente debe sucumbir ante la petición del actor y ASI SE DECIDE.
Ahora bien, en cuanto a las demás pruebas aportadas por el demandado, las cuales fueron valoradas por este Tribunal, las mismas demuestran algunos de los argumentos explanados en su contestación de demandada, pero que no constituyen la razón de ser del proceso que nos ocupa, y ASI SE DECIDE.
Finalmente, precisado lo anterior se concluye, que por no haber demostrado la parte demandada reconviniente los hechos controvertidos en el presente caso, es por lo que resulta forzoso para esta sentenciadora establecer que la demanda por desalojo debe prosperar. ASI SE DECIDE.
DE LA RECONVECIÓN O MUTUA PETICIÓN FORMULADA POR EL DEMANDADO RECONVINIENTE.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda que dio inicio al presente procedimiento, reconviene el demandado a la parte actora por daños y perjuicios por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 4.000,00) que alega que deberá pagar el demandante de autos de acuerdo al artículo 1.185 del Código Civil vigente y artículos 881 y 888 del Código de Procedimiento Civil; y argumenta de manera irrespetuosa utilizando un vocabulario inapropiado, el cual no fue transcrito, ante esta autoridad que conoce de la presente causa, que el demandante reconvenido comienza a hacerle imposible la vida y la de su familia por iniciar una serie de perturbaciones y daños patrimoniales representados: en rotura de los techos y extracción de láminas de zinc, rompimiento de cerradura, candados, causando daños a tubos de agua de acceso a la casa; que todo lo hacía para molestarle y hacer una guerra psicológica, para que decidiera irse de la casa; que ante el estado de zozobra, grosería y daños materiales que le ha causado pues este hace todo tipo como lanzamiento de animales (ratas) en estado de descomposición y excremento de perros hacia el techo de la casa es por lo que lo reconviene. Al momento de dar contestación a la reconvención la parte actora contradijo en forma genérica el argumento en que esta se basa, rechazando, negando y contradiciendo lo alegado por el demandado reconviniente, quien al contestar de esta manera la reconvención contra él propuesta, amén de alegar un hecho negativo exento para él de prueba, no incurrió según el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en la llamada inversión de la carga de la prueba, por lo que esta quedó en cabeza del demandado reconvenido, quien en consecuencia debía probar el alegato en que basó su mutua petición.
Ahora bien, del análisis minucioso de la actividad probatoria desarrollada por el demandado reconviniente se desprende, que nada trajo a los autos para demostrar su mutua petición, es decir, a los fines de comprobar que el arrendador le hubiese causado daños en el inmueble que tiene arrendado, a través de los actos perturbatorios alegados, tal como se dejó establecido anteriormente, pues solo promovió reproducciones fotográficas, las cuales fueron valoradas por el Tribunal, pero que solo demostrarían en todo caso el estado de deterioro y abandono en que se encuentra el inmueble, lo que en el presente caso, no es un hecho controvertido por haberlo alegado ambas partes, pero estas pruebas no evidencian de manera alguna y sin lugar a dudas, que tal deterioro o abandono hubiese sido generado por el arrendador del inmueble, parte demandante reconvenida en esta causa, razón por la cual el demandado reconviniente debe sucumbir igualmente en la reconvención y ASI SE DECIDE.
Precisado lo anterior se concluye, que por no haber demostrado la parte demandada reconviniente el alegato en que basó su reconvención en el presente caso, es por lo que resulta forzoso para esta sentenciadora establecer que la reconvención propuesta no debe prosperar. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA:
En orden a los hechos expuestos anteriormente éste Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por mandato de la Ley dicta sentencia en los siguientes términos:
Se declara CON LUGAR la acción de DESALOJO, intentada por el ciudadano: J.R.B.R., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.994.383, domiciliado en esta ciudad de Barinas, Estado Barinas y civilmente hábil, asistido por el Abogado R.A. RIVERO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° 8.005.780, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 162616, contra el ciudadano C.R.S., venezolano, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.202.685.
Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano C.R.S., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V 6.202.685, domiciliado en la ciudad de Barinas, Estado Barinas, asistido en ese acto por el Abogado en ejercicio J.G.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V 4.926.510 inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado N° 33266 y hábil en derecho, domiciliado en la ciudad de Barinas del Estado Barinas, contra el ciudadano J.R.B.R., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.994.383, domiciliado en esta ciudad de Barinas, Estado Barinas y civilmente hábil.
Se acuerda el desalojo del inmueble arrendado constituido por una vivienda para habitación familiar ubicada en el Barrio Las Colinas, Calle Principal, Numero 21-40 de esta ciudad de Barinas Estado Barinas .En consecuencia se condena al demandado reconviniente, ciudadano C.R.S., antes identificado a hacer entrega inmediata del inmueble arrendado libre de bienes y personas.
Se condena al ciudadano C.R.S., a pagarle al demandante J.R.B.R. la cantidad de Novecientos Bolívares Fuertes (BsF. 900,00) como indemnización por el uso del inmueble arrendado, equivalente a los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, correspondiente a los meses de Julio, Agosto y Septiembre 2.008, a razón de Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. 300,00) cada uno.
Se condena en costas, tanto de la demanda, como de la reconvención o mutua petición a la parte demandada reconviniente conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente perdidosa.
No se ordena notificar a las partes de la presente decisión por cuanto la misma se dicta dentro del lapso establecido en la Ley.
Publíquese. Regístrese y expídase las copias de Ley.
Dada. Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; en Barinas, a los diecinueve días del mes de Noviembre de Dos Mil Ocho.- Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.
La Juez Temp. La Secretaria Titular.
Abg. B.M.S.S.A.. G.T.M.M.
En esta misma fecha, siendo las 3:15 p.m, se publicó y registro la anterior sentencia. Conste.
La Scria.
Exp. N° 08-5314
BMSS/GTMM/
