Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Menores de Trujillo, de 9 de Abril de 2015

A.- La pretensión: El ciudadano R.E.R.S. demandó a la ciudadana D.M.F., ambos identificados, por resolución de contrato de opción de compra suscrito el 11 de Octubre de 2005 sobre el inmueble consistente en el apartamento número 22, piso 5 del edificio Niágara del Conjunto Residencial “La Cascada”, ubicado en la avenida 6, final de las calles 31 y 32, sector Las Acacias de la ciudad de Valera estado Trujillo, por el incumplimiento de la parte demandada en cancelar el saldo restante dentro del lapso de noventa días contados a partir de la firma del contrato de opción de compra.

Narra el actor que la suma de dinero que le adeuda la demandada tiene su origen en un contrato de opción de compra autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, estado Trujillo, de fecha 11 de octubre de 2005, bajo el Nº 53, Tomo 101.

B.- Los Hechos:

La parte actora alega que celebró con la hoy demandada un contrato de opción de compra sobre el inmueble consistente en el apartamento número 22, piso 5 del edificio Niágara del Conjunto Residencial “La Cascada”, ubicado en la avenida 6, final de las calles 31 y 32, sector Las Acacias de la ciudad de Valera estado Trujillo, por el precio de ciento cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 152.000.000,00), discriminados de la siguiente manera: La cantidad de cincuenta millones de bolívares los días 11 de octubre y 20 de diciembre de 2005 y el saldo restante, es decir, la cantidad de cincuenta y dos millones de bolívares en un lapso de noventa días contados a la firma del documento de opción de compra, mientras dure el trámite de la solicitud de crédito de ley de Política Habitacional.

Señala igualmente el demandante que el lapso concedido para pagar el saldo restante transcurrió sin que la ciudadana D.F. cumpliera con la obligación, condición ésta que era de estricto cumplimiento para que se verificara la venta.

Por tal motivo, la parte actora demandó la resolución del contrato de opción de compra, que las arras estipuladas en dicho contrato le fueran entregadas, que se acuerde la indexación de la suma condenada y que se ordene la entrega, sin plazo alguno, del inmueble objeto de la opción de compra. Se estimó la demanda en las suma de cincuenta millones de bolívares.

La parte demandada rechazó y negó que entre ella y la parte actora se haya suscrito un contrato de opción a compra, sino que lo que realmente se celebró fue un contrato de compraventa, en razón de que en el contrato que sirve como fundamento a la presente pretensión contiene una verdadera venta y no una opción de compra, a pesar de que el redactor del documento haya denominado a los suscriptores como “el optante vendedor” y “la optante compradora”.

Igualmente la parte demandada rechazó por ser falsa la afirmación del demandante referente a que la optante compradora se obligó a verificar la compra del inmueble en un lapso de noventa días contados a partir del día 11 de octubre de 2005, conforme a la cláusula tercera del referido contrato. Según ella, tal cláusula contiene la obligación a cargo de ella de pagar un precio pactado y se estableció su forma de pago, pero que nunca se obligó a verificar la compra del inmueble en ese lapso de noventa días. Lo que en dicha cláusula si se estableció fue que en ese lapso debía pagar el saldo restante del precio exigido y convenido entre ellos, en virtud de que la compra se había consumado el 11 de octubre de 2005. La demandada expresa que este pago no se ha materializado, por lo que supone, que haya causado este procedimiento.

La demandada contradice igualmente la pretensión del actor de hacer suyas unas arras por la cantidad de cincuenta millones de bolívares, en razón de que del contrato no se evidencia que se hubiera estipulado convenio de arras, sino que las sumas recibidas por el demandante, lo fueron a cuenta del precio de la compraventa.

Arguye el apoderado de la demandada que la presente acción resolutoria no es procedente debido a que se pretende resolver un contrato de opción inexistente, y que como se ha dejado establecido, para su mandataria, este contrato contiene una compraventa y no una opción y que, en cualquier caso, si se llegara a aceptar la posibilidad de una acción resolutoria de la compraventa, el demandante no acompañó a su libelo la prueba de que cumplió su obligación principal, como vendedor que es la de efectuar la tradición legal de la propiedad, mediante el otorgamiento del documento traslativo de la propiedad. Para tal caso, es decir, que se admitiese la acción resolutoria por incumplimiento del contrato de compraventa, opone a su favor la excepción de contrato no cumplido, por las razones aducidas, conforme al artículo 1.168 del Código Civil.

En la oportunidad de litiscontestación, la demandada reconviene al demandante para que cumpla la obligación que como vendedor le impone el Capítulo IV, Título V, Libro Tercero del Código Civil, esto es, la de efectuarle la tradición del inmueble vendido mediante el otorgamiento del título traslativo de la propiedad del inmueble.

En apoyo de la reconvención aduce la demandada que el documento que se acompaña a esta reconvención no contiene un contrato de opción a compra, sino uno de compraventa y que la convicción de que se trata de un contrato de compraventa y no de opción a compra, deviene del propio lenguaje y expresión del documento contentivo del contrato de marras, ya que en su cláusula tercera se establece que el contrato de arrendamiento se extinguirá al momento de la firma del documento definitivo de venta; o sea que se está afirmando que la venta está consumada en un documento preliminar.

Alega la parte demandada que ante este escenario, la aludida venta es perfecta desde todo punto de vista, y sólo falta el cumplimiento de una obligación que le corresponde al vendedor, o sea, la tradición de lo vendido.

Estimó la reconvención en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,oo) que corresponden a TRESCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 300.000,oo), e invocó como documento fundamental de la mutua petición, el contrato producido por la parte actora con el libelo.

Por último, la parte demandada solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble al cual se refiere la presente controversia, para cuyos fines produjo copia certificada del documento de propiedad.

Admitida la reconvención, el actor reconvenido dio contestación a la contrademanda, mediante escrito presentado en fecha 24 de Mayo de 2007, a los folios 52 al 55, en el cual niega, rechaza y contradice los siguientes hechos: 1) que en fecha 11 de Octubre de 2005, el ciudadano R.E.R.S., celebró un contrato de compraventa sobre el inmueble de autos; 2) que por medio de dicho contrato, denominado por la reconviniente como compraventa, ella haya adquirido el inmueble producto del litigio; 3) que el ciudadano R.E.R.S., haya incumplido la obligación derivada de lo que la reconviniente denomina compraventa; 4) que el demandante tenga la obligación de hacerle la tradición legal del inmueble objeto de la presente reconvención, por lo que niegan que haya incumplido una obligación que no tiene.

C.- La actuación procesal:

A los folios 1 al 15, corre escrito libelar, recaudos anexos y auto de admisión de demanda de fecha 2 de abril de 2007.

A los folios 23 al 45, cursa escrito de contestación de la demanda y en tal escrito, a su vez, se reconvino la demanda opuesta por el actor.

Al folio 52 al 55, aparece escrito de contestación a la reconvención y recaudos anexos.

A los folios 56 al 78, cursan escrito presentado el 21 de junio de 2007, mediante el cual la parte actora promovió pruebas y auto dictado por el Tribunal de la causa de fecha 2 de julio de 2007, mediante el cual admitió las pruebas promovidas.

A los folios 81 al 86, cursa escrito de informes presentados por la parte demandada.

A los folios 89 al 107, cursa sentencia proferida por el A quo.

A los folios 108 y 109 cursan diligencias suscritas en fecha 22 de febrero de 2008, por los apoderados judiciales de la parte actora y de la parte demandada, en las que el primero, apela de toda la sentencia dictada el 20 de febrero de 2008 y el segundo, apela sólo en lo que respecta al dispositivo tercero, que se refiere a la declaratoria sin lugar de la reconvención, respectivamente. Al folio 132, aparece auto por medio del cual se oye ambas apelaciones.

Recibidos los autos por este Tribunal Superior, mediante auto de fecha 7 de abril de 2008, se fijó oportunidad para la presentación de pruebas, que fue presentado sólo por la parte demandante, conforme consta en escrito de fecha 7 de mayo de 2008, cursantes a los folios 134 al 148.

A los folios 152 al 176, cursa sentencia de fecha 5 de agosto de 2009, proferida por este Tribunal Superior, mediante la declaró sin lugar la apelación ejercida por la parte actora y con lugar la apelación ejercida por la parte demandada, modificado el fallo proferido por el A quo y se ordenó la notificación del presente fallo.

Contra esta sentencia, la parte demandada anunció recurso de casación el día 7 de diciembre de 2009, el cual fue resuelto por la Sala de Casación Civil mediante sentencia dictada el 31 de mayo de 2010, en la que se decretó la nulidad del fallo recurrido y ordenó al Juzgado Superior dictar nueva decisión, conforme consta en los folios 189, 199 y 210 al 232; razón por la cual el presente expediente fue remitido a esta alzada, en donde se recibió el 7 de julio de 2010, como consta al folio 234.

Mediante acta levantada en fecha 8 de julio de 2010, al folio 235, el Juez Superior Titular, abogado R.A.H. se inhibió de conocer la causa por encontrarse incurso en la casual contenida en los numerales 15 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, habiendo sido declarada con lugar tal inhibición conforme a sentencia interlocutoria dictada el día 25 de septiembre de 2013, cursante a los folios 242 y 243.

A los folios 244 al 246, aparece actuación dictada el 4 de octubre de 2013 por esta sentenciadora con recaudos anexos, por medio de la cual se abocó al conocimiento de la causa.

Por auto dictado el 11 de junio de 2014, folio 274, se difirió la emisión de la sentencia.

D.- El fallo que se revisa:

Compete a esta sentenciadora revisar la sentencia definitiva pronunciada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, de Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo el día 20 de febrero de 2008, por medio de la cual se declaró:

… PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Opción a Compra e Indemnización de Daños y Perjuicios intentada por el ciudadano R.S.R.E., contra la ciudadana F.D.M., ya identificados.

SEGUNDO: Que el contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, en fecha Once (11) de octubre del 2005, bajo el Nº 53, Tomo 101, no se trata de un contrato de opción de compra, sino una promesa bilateral de compra-venta que equivale a VENTA DEFINITIVA por haber existido el cruce de voluntades entre las partes en relación al bien objeto de la venta y al precio.

TERCERO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN intentada por la ciudadana D.M.F., en contra del ciudadano R.E.R.S., ya identificados, que tuvo por objeto de otorgamiento del documento definitivo de venta, por haber operado la excepción del contrato no cumplido.

CUARTO: Se fija un lapso de tres (03) días de despacho, contados a partir de que quede firme la experticia que ha de practicarse, para que la parte demandada pague a la demandante el saldo deudor del precio, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (52.000,00 Bs. F) mas los intereses legales devengados por dicha suma de dinero, para lo cual se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en la cual los expertos tomaran en cuenta los siguientes parámetros: 1. El tiempo comprendido entre el 11 de enero de 2006 hasta la fecha del presente fallo; 2. El calculo se hará tomando en cuenta lo establecido en los artículos 1277 y primer aparte del artículo 1746 del Código Civil, es decir calculados a la rata del tres por ciento (3%) anual.

QUINTO: Una vez que la parte demandada pague a la actora la cantidad señalada en el dispositivo precedente, y haya prueba de ello en autos, se ORDENA a la parte actora OTORGAR EL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA a la parte demandada, en un plazo que no excederá de diez (10) días contados a partir de que conste en autos el pago por parte de la demandada. En el supuesto de que la parte demandante incumpla la obligación de concluir el contrato en la forma aquí establecida, el presente fallo producirá los efectos del contrato no cumplido y se tendrá como titulo definitivo de compraventa de la parte demandada sobre el bien objeto de litigio, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; en el entendido que una vez que se otorgue el documento definitivo de venta se extinguirá el contrato de arrendamiento que uno a la partes.

SEXTO: Por haber existido vencimiento recíproco, de conformidad con lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se condena a cada parte al pago de las costas de la contraria…

(sic).

CAPITULO II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El thema decidendum planteado en la presente causa, se circunscribe en establecer si el tribunal de la causa obró ajustado a derecho al calificar la naturaleza jurídica del contrato suscrito por los sujetos procesales actuantes en el presente juicio, como un contrato de venta definitiva y perfecta, y de acuerdo a tal calificación, declaró sin lugar la demanda y sin lugar la reconvención.

En tal sentido, observa esta juzgadora que en el libelo de la demanda, la parte actora demandó la resolución de un contrato que denominó como de “opción de compraventa”, mientras la parte demandada, en su escrito de contestación, arguye que es un contrato de “compraventa” o en última instancia como un “contrato preliminar de compraventa de carácter bilateral”.

De la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes

Presentada la controversia suscitada entre las partes en cuanto a la naturaleza del contrato que fundamenta la pretensión, este Juzgado Superior, haciendo uso de las facultades conferida por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil pasa a determinar su verdadera naturaleza jurídica y en consecuencia determina cuáles son sus efectos jurídicos.

Desde este punto de vista, aprecia esta sentenciadora que el negocio jurídico pactado por las partes se encuentra contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, de fecha 11 de Octubre de 2005, asentado bajo el número 53, Tomo 101 y que por interpretación de lo dispuesto por los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, constituye un instrumento público que hace fe de las menciones expresadas en el mismo y, por lo tanto merece pleno valor probatorio, conforme a las previsiones del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

Del análisis practicado a la mencionada documental se puede constatar que en el texto del convenio se expresa, literalmente, que entre ambas partes contratantes “se ha convenido en celebrar la presente Opción de Compra-venta …” (sic, subrayas de este Tribunal), lo cual pone de relieve que la calificación que la parte actora otorga en el libelo de la demanda al contrato cuya resolución pretende, como “contrato de opción a compra”, no se ajusta a la realidad contenida en el propio documento, pues, ciertamente en éste se califica el convenio como una “opción de compraventa”, lo que constituye una pauta muy importante para la determinación de la naturaleza jurídica del contrato en cuestión, toda vez que la opción de compra y la opción de compraventa son figuras contractuales diferentes, cada una de las cuales han sido definidas tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, señalándoles sus características propias y sus consecuencias jurídicas particulares, conforme se verá más adelante.

En este sentido y dirección, el autor patrio M.R.F., en su obra “El Contrato de Opción” (Editorial Livrosca, 3ª. Edición, Caracas 2008), expresa que “…en el contrato de opción hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte…”. Por su parte, en el Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de M.O. (Editorial Heliasta, S. R. L., Buenos Aires, 1982) se define al contrato de opción como “… aquel por virtud del cual el propietario de una cosa o derecho concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad de adquirirlo o de transferirlo a un tercero, obligándose a mantener, mientras tanto, lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas”.

Por otra parte, en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el día 27 de Octubre de 2010 (expediente 10-131, Sentencia N° RC.000460), quedó establecido lo siguiente:

“El contrato de venta es definido por el artículo 1.474 del Código Civil, como la convención por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son:

1. Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. b) Objeto se refiere a la cosa cuya propiedad se transfiere y c) Causa Lícita.

El contrato de venta posee ciertas características las cuales son:

1. Es un contrato bilateral: El comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas.

2. Es un contrato oneroso.

3. Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes.

4. Puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo.

5. Es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido. (Aguilar Gorrondona, J.L.. Contratos y Garantías, Derecho Civil IV.)

   Ahora bien, la promesa bilateral de compraventa, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).” (sic, negritas y subrayas en el texto).

   Ahora bien, en lo relativo a la naturaleza y características del contrato de promesa bilateral de compraventa, la señalada Sala de Casación Civil, en sentencia dictada el 9 de Julio de 2009 (expediente 09-051, sentencia Nº R C.00358), dispuso:

   Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

   Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

   Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

   Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

   - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

   - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

   - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

   - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

   - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)

   De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.

   (sic, subrayas y cursivas en el texto; negritas nuestras).

   La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia R C.000116, de fecha 22 de marzo de 2013, expediente número 2012-000274, cambia su posición en el sentido de que la promesa bilateral de compraventa equivale a venta cuando está presente el consentimiento, el precio y el objeto, al señalar:

   Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

   …De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

   Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

   .

   El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

   Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

   Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.” (sic, subrayas nuestras).

   Tomando en consideración los criterios antes transcritos, se observa que en el contrato que llama nuestra atención, el demandante, ciudadano R.E.R.S., en su condición de optante vendedor, se obligó a vender a la demandada, ciudadana D.M.F. y ésta, en su condición de optante compradora, se obligó a comprar el inmueble propiedad del señor R.R., consistente en un apartamento distinguido con el número 22, ubicado en el 5to. piso del edificio Niágara del conjunto residencial La Cascada, ubicado en la avenida 6, sector Las Acacias, final de las calles 31 y 32, Valera, estado Trujillo, cuyas superficie y demás determinaciones se especifican en el contrato sub examine y que se dan aquí por reproducidas; estableciéndose igualmente el precio y la forma de pago.

   Dadas las condiciones expresadas por las partes, en el aludido contrato contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Valera, el 11 de Octubre de 2005, bajo el número 53 del Tomo 101, esta sentenciadora estima que en tal convenio, ambas partes asumen obligaciones recíprocas, con lo cual se descarta que el aludido contrato sea una opción, como ya se ha dicho y en consecuencia, se considere que se esté en presencia de un contrato de opción de compraventa o de una promesa bilateral de compraventa, con sus respectivas connotaciones.

   En este sentido, este Juzgado Superior juzga conveniente analizar la cláusula segunda y tercera del contrato, y de tal estudio se deja claramente establecido en la segunda estipulación la manifestación de voluntad del propietario del inmueble, al obligarse a vender el apartamento antes señalado a la demandada; e igualmente esta cláusula contiene la manifestación de la ciudadana D.M.F. en comprometerse a comprar el inmueble antes descrito, que declara conocer.

   En la cláusula tercera del señalado contrato se observa que ambas partes establecen el precio de la compraventa y su forma de pago. Esto es, las partes contratantes convienen en que el precio de la compraventa sea en la cantidad de ciento cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 152.000.000,oo) equivalentes a ciento cincuenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 152.000,oo) y que tal cantidad sería pagada por la ciudadana D.F. a plazos, es decir, en tres partes: 1.- cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) o cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 50.000,oo), en el acto de la celebración del contrato; 2.- cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) o cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 50.000,oo), el 20 de Diciembre de 2005; y 3.-. cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 52.000.000,oo) o cincuenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 52.000,oo), dentro de los noventa (90) días siguientes contados a partir del día 11 de Octubre de 2005 (fecha de la firma del contrato objeto de la presente demanda).

   Adicionalmente, contiene la referida cláusula un señalamiento sobre la tramitación por parte de la compradora de una solicitud de crédito de Ley de Política Habitacional, al señalar: “…y el saldo restante, es decir la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 52.000.000,oo) será pagadera a EL OPTANTE VENDEDOR en un lapso de Noventa (90) días contados a partir de la firma del presente contrato mientras dure el trámite de la solicitud de crédito de Ley de Política Habitacional…” (sic).

   Igualmente contiene esta cláusula tercera una condición, consistente en que la optante compradora durante el señalado lapso de noventa (90) días “usará el inmueble en calidad de arrendamiento cancelando (sic) un canon mensual de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo), asumiendo los gastos de condominio y servicios correspondientes, todo lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se extinguirá al momento de la firma definitiva del documento definitivo de venta.-”.

   De los anteriores planteamientos se deduce que en las mencionadas cláusulas segunda y tercera del contrato que sirve de fundamento a la presente pretensión, se reúnen los elementos definidores del contrato de compraventa, según las previsiones del artículo 1.474 del Código Civil. De allí que esta sentenciadora considera que la naturaleza de la presente negociación queda reducida a una compraventa, ya que en esta pretensión se encuentra subsumidos los argumentos esgrimidos por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, referentes a que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que este contrato debe valorarse, como una verdadera venta. Así se decide.

   Ahora bien, nuestros doctrinarios patrios establecen igualmente que la venta llega a perfeccionarse sin que se opere en el mismo momento la transferencia de la propiedad o derecho vendido, caso en el cual se dice que se trata de una venta obligatoria. En el caso que ocupa nuestra atención, se observa que, conforme se indicara anteriormente, la presente negociación se encuentra sujeta bajo condición suspensiva, donde la transferencia presupone el cumplimiento de la condición. Por tanto, este contrato debe valorarse como una venta obligatoria. Así se decide.

   En efecto, por regla general la compraventa tiene efectos reales, ya que el vendedor transfiere la propiedad de la cosa, por efecto del solo consentimiento legítimamente manifestado, por tratarse de un contrato traslativo, con fundamento en el artículo 1.161 del Código Civil, el cual estipula que “en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado (…).”

   Por otra parte, las principales obligaciones del vendedor, de acuerdo con el artículo 1.486 del Código Civil, son la tradición y el saneamiento de la cosa venida. En el presente caso, efectivamente se hizo entrega física del inmueble objeto del contrato al comprador, en virtud de un contrato de arrendamiento allí constituido (Cláusula tercera). Sin embargo, la transferencia del derecho real (propiedad) como tal, se difirió para un momento posterior a la celebración del contrato, que en este caso al tratarse un inmueble, se verifica con la protocolización del título de propiedad ante el registro correspondiente.

   Al respecto ha señalado la doctrina que, por regla general, la compraventa tiene efectos reales, como ut supra se desarrolló; no obstante, por excepción, la venta puede tener efectos obligacionales, casos en los cuales la transferencia del derecho puede ser diferida para un momento posterior al de la conclusión del contrato. De modo que por el momento genera sólo efectos obligatorios.

   En este sentido L.L.B., establece que:

   En el caso de la llamada venta obligatoria, estamos en cambio en presencia de un verdadero contrato definitivo, el cual contiene ya la voluntad de dar, en cuanto que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una ulterior declaración negocial, sino a la verificación de un evento posterior; cumplido éste, se produce automáticamente el efecto real (o traslativo de la propiedad)

   . (Lupini Bianchi, L. (Julio-Diciembre 1991) “La responsabilidad precontractual en Venezuela” en Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal. Caracas, p.67).

   En consecuencia, el carácter esencial de la venta obligatoria es que la misma sólo confiere al comprador un derecho de crédito frente al vendedor en orden a que éste ulteriormente le transmita la propiedad o derecho vendido. Es decir, dicha venta sólo produce de inmediato efectos en el plano del derecho de la obligación y no en el plano de los derechos reales.

   En el presente caso, la transferencia de la propiedad, presupone el cumplimiento de una condición, y no es otra, que la compradora haya cancelado totalmente el precio acordado, que de acuerdo con la cláusula tercera, se verificaría en un lapso de noventa (90) días contados a partir del 11 de Octubre de 2005, fecha en la cual vencía el plazo, y debía ser cancelada la última cuota. E igualmente a partir de esa fecha el vendedor debía transferir el inmueble, lo que significa la protocolización del documento de propiedad. De allí que, esta sentenciadora considera y reitera su criterio de que estamos en presencia de una venta con efectos obligaciones. Así se decide.

   En relación con el señalamiento sobre la tramitación de crédito de Ley de Política Habitacional, considera esta juzgadora, que las partes contratantes dedujeron que durante el lapso de Noventa (90) días, contados a partir de la firma del presente contrato, la compradora tendría tiempo suficiente para que se verificara la aprobación y entrega de la cantidad de dinero solicitada en préstamo ante la entidad bancaria correspondiente. En consecuencia, tal y como ha quedado establecido, la obligación a término que tiene la ciudadana D.M.F.d. pagar la tercera cuota del precio es de noventa días y no está sometida a otra carga, como sería por ejemplo la tramitación del crédito señalado en el contrato. Por otra parte, este lapso de noventa días también incide sobre el pacto celebrado entre las partes referente a la celebración de otro negocio jurídico, que no es otro sino el uso del inmueble objeto de la compraventa por la demandada en calidad de arrendamiento. Así se decide.

   De la Reconvención propuesta por el demandado

   En cuanto a la mutua pretensión propuesta por la demandada, ciudadana D.M.F., se aprecia que la misma reconvino al demandante “para que, en la condición que tiene de vendedor, convenga, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, a cumplir su obligación de hacer la tradición de lo vendido, mediante el otorgamiento del instrumento definitivo traslativo de la propiedad, a la compradora D.M.F.A., del inmueble consistente en un apartamento distinguido con el N° 22, ubicado en el piso 5° del Edificio “Niágara”, del Conjunto Residencial LA CASCADA, construido sobre la parcela “A”, Avenida 06, entre calles 31 y 32, final sector Las Acacias en la ciudad de Valera, Municipio homónimo del Estado Trujillo, adquirido por la ya identificada compradora mediante el documento preliminar autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera, de fecha 11 de octubre de 2.005, anotado bajo el N° 53, Tomo 101, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.” (sic).

   La representación de la parte actora, al dar contestación a la reconvención, negó y rechazó la afirmación de la demandada reconviniente en cuanto a que el contrato contenga una compraventa perfecta, pues, se está en presencia de una promesa bilateral de compraventa; igualmente señala que no incurrió en incumplimiento de sus obligaciones pactadas en el contrato en estudio y opuso la excepción non adimpleti contractus en razón de que “el lapso otorgado a la reconviniente para que, insistimos, verificara la compra del inmueble, feneció sin que la misma haya cumplido su obligación de verificar la compra y por ende cancelar el precio del inmueble que se le ofertó, por cuanto es evidente que mi mandante no le podía otorgar la propiedad sin que la reconviniente cumpliera su obligación.” (sic).

   El demandante, para demostrar el incumplimiento de la demandada, promovió copias fotostáticas simples de algunas actas que forman el expediente número 10.112, que reposa en el Tribunal de la causa, contentivo del proceso que por oferta real de pago propuso la demandada reconviniente contra el demandante reconvenido. Este Tribunal Superior de conformidad con lo previsto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil las tiene como fidedignas, en virtud de que las mismas no fueron impugnadas por el adversario. De esta prueba instrumental se deriva el incumplimiento de realizar el pago de la última cuota del precio de la venta en el término estipulado, lo que conlleva a su insolvencia en el pago. Así se decide.

   Este Juzgado Superior ratifica una vez más que la naturaleza jurídica del contrato estudiado ha quedado claramente definida como un contrato de venta obligatoria, por lo que se observa que la demandada incumplió su obligación de pagar la última cuota del precio convenido para la compraventa dentro del plazo estipulado y siendo evidente el incumplimiento en que incurrió la ciudadana D.M.F., al no pagar esta la última cuota del precio del inmueble, ciertamente no puede constreñirse al demandante reconvenido a otorgar el documento definitivo de compraventa en el que se trasladaría la propiedad sobre el inmueble a la referida compradora y, por tanto, se le efectuaría a ésta la tradición de dicho bien, lo cual hace procedente la excepción de contrato no cumplido, opuesta por el demandante reconvenido a la pretensión que por vía de mutua petición propuso la demandada, a objeto de que el actor cumpliera la obligación de otorgarle el título traslativo de la propiedad del inmueble en cuestión, lo que apareja la improcedencia de la reconvención, que debe ser declarada sin lugar. Y como quiera que la apelación ejercida por la parte demandada versa sobre la presente reconvención, debe igualmente sucumbir. Así se decide.

   De la Resolución del Contrato

   Esta sentenciadora observa que el abogado actor solicitó la resolución del contrato de opción a compra (sic) en razón de que “El precio que convinieron las partes por el referido inmueble fue de CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 152.000.000,oo), de los cuales, nuestro representado recibió en calidad de arras, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,oo) al momento de la firma del contrato. Ciudadano Juez, es el hecho que el lapso otorgado a la OPTANTE COMPRADORA transcurrió sin que la misma cumpliera su obligación de cancelar el saldo restante, condición sine qua non para que se verificara la venta, incumpliendo de esta forma con los términos del referido contrato.” (sic).

   Estos alegatos esgrimidos por la parte demandante fueron rebatidas por el apoderado de la demandada al dar contestación a la demanda, en los siguientes términos: “Ciudadano Juez, -insisto- esto es una mentira de la demanda, en el contrato no se estableció como condición, que para que se “verificara” la venta, mi poderista tenía que “cancelar” “el saldo restante” del “precio exigido” y convenido en la venta. En el contrato se estableció el lapso de noventa (90) días para que ella cumpliese la obligación de pagar “el saldo restante” del “precio exigido” y convenido de la venta, o sea, la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 52.000.000,oo). Por consiguiente, es falso que el demandante recibió en calidad de arras la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,oo), …” (sic).

   Ante la situación planteada, esta juzgadora luego de revisar y analizar el contrato fundamento de la demanda, concluye que dicho contrato no contiene cláusula o estipulación alguna, en la que las partes hayan pactado arras. En efecto, conforme a lo estatuido en la cláusula tercera, se evidencia que para el momento de la firma del contrato la ciudadana D.M.F. le pagó al ciudadano R.E.R.S. la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) a cuenta del precio del inmueble objeto de la negociación por ellos celebrada, pero no por concepto de arras tal como lo afirma el demandante en el libelo de la demanda.

   La solicitud efectuado por el actor es improcedente, en razón que la intención de las partes no fue pactar cláusula de arras sino que el dinero entregado por la parte demandada debía considerarse como parte del precio pactado entre ellos por el bien inmueble dado en venta. En consecuencia, resulta ilógico para quien aquí juzga, declarar como arras la cantidad de cincuenta mil bolívares, solicitada por el actor, y del mismo modo, ordenar la indexación de tal cantidad. Ahora bien de la cláusula tercera del preindicado contrato se evidencia que el vendedor ciertamente recibió en el acto de la firma de tal documento contractual, la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo), mas no como arras sino como parte del precio de la venta del inmueble. En consecuencia tal solicitud es inadmisible. Así se decide.

   Resuelto tal petición pasa este Juzgado Superior Accidental a revisar la solicitud efectuada por el actor, en relación a la resolución del contrato, objeto de este análisis, debido a que la ciudadana D.M.F. incumplió con su obligación de pagar la tercera cuota del precio del inmueble, esto es, la cantidad de cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 52.000.000,oo), dentro de los noventa (90) días siguientes a la firma del documento que contiene la presente negociación, vale decir, entre el 11 de Octubre de 2005, exclusive y el 9 de Enero de 2006, inclusive.

   En este orden de ideas y conforme a lo establecido ut supra, ambas partes han admitido la demandada, ciudadana D.M.F., no cumplió su obligación de pagar al actor la señalada suma de dinero, es decir, cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 52.000.000,oo), por concepto de saldo del precio del inmueble, en el plazo fijado en el contrato. Tal aseveración se leen claramente de lo esgrimido por las partes tanto en el libelo como en la litis contestación.

   Ahora bien, determinado el tipo de contrato del presente caso, y las obligaciones recíprocas de las partes contratantes estipuladas en el mismo, esta juzgadora observa que, estamos ante un contrato bilateral, de conformidad con lo previsto por el artículo 1.134 del Código Civil, y por lo tanto pasa a resolver la pretensión de resolución de contrato, que como dijimos, es de compraventa con efectos obligacionales.

   Con esta pretensión de resolución, el actor pretende conseguir la restitución de la situación jurídica al estado en que se encontraba antes de celebrarse el contrato, por ello, su efecto es retroactivo (ex tunc) respecto a las partes y frente a los terceros. En consecuencia, se procede a verificar los supuestos de procedencia de la presente acción.

   1) Que el actor acredite dentro del proceso la existencia de un contrato bilateral;

   2) Que el actor acredite la existencia de la obligación que se alega incumplida;

   3) Que el demandado alegue el incumplimiento de la demandada; y,

   4) Que el demandado no haya acreditado su cumplimiento, la inexistencia de la obligación o bien la causa extraña no imputable que le haya eximido de cumplirla.

1. Que sea acreditado por el actor la existencia de un contrato bilateral: Sobre este requisito debemos establecer que en efecto la parte actora acreditó la existencia de una relación contractual, hecho que fue reconocido por la parte demandada, a pesar de que lo discutido en el proceso fue la naturaleza del contrato, situación esta que ya ha sido determinado por esta Juzgadora anteriormente, con lo cual podemos dar por establecido el primero de los requisitos de procedencia de la acción de resolución.

2. Que el actor acredite la existencia de la obligación que se alega incumplida: En efecto, la parte actora ha satisfecho este requisito al establecer reiteradamente que la parte hoy demandada, ciudadana D.M.F., tenía la obligación de pagar el precio en los términos establecidos en la cláusula tercera del contrato que cursa en autos a los folios 11, 12 y 13.

   Ha sido debidamente establecido que las partes contratantes e involucradas en esta controversia pactaron como precio de la compraventa la cantidad de ciento cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 152.000.000,oo) equivalentes a ciento cincuenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 152.000,oo) y que tal cantidad sería pagada por la ciudadana D.F. a plazos, es decir, en tres partes: 1.- cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) o cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 50.000,oo), en el acto de la celebración del contrato; 2.- cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) o cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 50.000,oo), el 20 de Diciembre de 2005; y 3.- cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 52.000.000,oo) o cincuenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 52.000,oo), dentro de los noventa (90) días siguientes contados a partir del día 11 de Octubre de 2005 (fecha de la firma del contrato objeto de la presente demanda), conforme a lo estipulado en la referida cláusula tercera.

   Del precio convenido, se evidencia que la parte demandada canceló las dos primeras cuotas o partes que montan en la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00). Quedándole a deber de tal precio la suma de cincuenta y dos mil bolívares al demandante, conforme a lo manifestado por ambas partes.

3. Que el demandante alegue el incumplimiento del demandado: Este requisito se encuentra cabalmente satisfecho en el contenido del libelo de la demanda presentado por el ciudadano R.E.S., quien alegó reiteradamente el incumplimiento de la parte demandada, así como los términos de tal incumplimiento.

4. Que el demandado no haya acreditado su cumplimiento, la inexistencia de la obligación o bien la causa extraña no imputable que le haya eximido de cumplirla: Esta Juzgadora ha observado que la parte demandada, ciudadana D.M.F., no demostró que se haya encontrado incursa en alguna de las condiciones especiales para determinar la existencia de causa extraña a él que le impidiera cumplir cabalmente con su obligación de pagar íntegramente el precio convenido por el inmueble objeto de la demanda.

   Por otro lado, observa esta juzgadora que el ciudadano R.E.S. pretende que, una vez se declare resuelto el contrato, se condene a la demandada D.F. a hacerle entrega del inmueble sin plazo alguno. Empero, se aprecia igualmente que dicho demandante no consignó junto con su libelo las sumas de dinero que recibió de la demandada por concepto de pagos parciales, a cuenta del precio pactado para la celebración de la compraventa definitiva del inmueble, que totalizan la cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,oo).

   Tampoco se evidencia que el demandante haya consignado cantidad de dinero adicional a los cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), resultante del ajuste por inflación a que debe someterse la preindicada suma de dinero, desde la fecha en que le fueron hechos los pagos parciales por la demandada, dada la pérdida de valor sufrido por el signo monetario nacional, como consecuencia del proceso inflacionario que afecta la economía nacional, pues, de no ser así, la demandada se vería sujeta a un perjuicio que equivaldría a un beneficio o enriquecimiento sin causa, para el demandante, habida cuenta de que uno de los efectos de la sentencia que declare la resolución del contrato es, precisamente, la restitución a la demandada de las sumas que entregó como abonos o pagos parciales a cuenta del precio prefijado para la compraventa; pues, es evidente que la cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000,oo) no se equiparan o equivalen a cien mil bolívares (Bs. 100.000.000,oo) para la presente fecha, pues, es evidente que para el año 2005 tenían un valor mayor que el que actualmente tienen, dada la incidencia de la inflación en su merma, como ha quedado dicho.

   Observa esta sentenciadora que el demandante tampoco hace en el libelo ofrecimiento alguno o manifestación de voluntad de estar dispuesto a restituir a la demandada las sumas de dinero que de ella recibió a cuenta del precio del inmueble, más el correspondiente ajuste por inflación, para el caso de ser resuelto el contrato.

   Esa restitución a la demandada de las sumas de dinero recibidas por el actor a cuenta del precio establecido en la compraventa, constituye la consecuencia natural, junto con la correspectiva restitución del inmueble al vendedor, de la sentencia que declare la resolución del contrato de autos.

   Ese incumplimiento de la obligación de la demandada, de pagar al ciudadano R.E.R.S. el saldo del precio prefijado para la compraventa, hace procedente la acción resolutoria aquí deducida, por lo que ciertamente la presente demanda debe declararse parcialmente con lugar, debido a que la reclamación por arras no es procedente, y, por tanto, resuelto el contrato de compraventa con efecto obligacional celebrado entre las partes, lo que determina, a su vez, que la demandada deberá devolver el inmueble al demandante y éste deberá restituir a la demandada las sumas de dinero recibidas de ella, por concepto de pagos o abonos parciales a cuenta del precio de la compraventa, debidamente indexadas, tal como se establecerá en la parte dispositiva de esta sentencia. Así se decide.

   CAPÍTULO IV

   DECISIÓN

   En mérito de los motivos expuestos, este Juzgado Superior Accidental Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, resuelve: