Decisión nº 2072 de Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de Lara, de 25 de Junio de 2013

INICIO

Se recibe escrito contentivo de demanda y anexos por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE, presentado ante la URDD CIVIL Barquisimeto por la ciudadana D.G.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 14.159.192, actuando con el carácter de Administradora del Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, cuyo documento de condominio se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, en fecha 19-12-1986, bajo el Nº 43, folios 1 al 16, Protocolo Primero, Tomo 17, carácter que tiene de conformidad con nombramiento realizado por Asamblea de Copropietarios realizada en fecha 18-07-2010, asentada en el acta Nº 30, del libro de actas de asamblea y ratificada en fecha 18-07-2011, del libro, debidamente representada por el Abg. J.R.C., Inscrito en el I.P.S.A Nº 31.534, en fecha 08-11-2011 y recibido en fecha 09-11-2011, en contra de la FIRMA MERCANTIL LAS ONDINAS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 02-05-1997, bajo el Nº 24, Tomo 24-A, representada por la ciudadana ANNYE C. MORLES, en su carácter de Gerente General, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, comerciante, y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.352.025.

RESEÑA DE LOS AUTOS

En fecha 16-11-2011, se admite la presente demanda. En fecha 18-11-2011, la parte actora, confiere poder apud acta al Abg. J.R.C., Inscrito en el I.P.S.A Nº 31.534. Al folio 42, consta diligencia del apoderado actor. Al folio 43, consta auto del Tribunal. En fecha 02-12-2011, el alguacil consigna la boleta de citación correspondiente a la empresa demandada sin cumplir. En fecha 09-12-2011 diligencia el apoderado actor solicitando la citación por carteles, la cual fue acordada por auto de fecha 19-12-2011, donde el apoderado actor recibe en fecha 21-12-2011 los carteles y en fecha 09-01-2012 por medio de diligencia consigna los carretes debidamente publicados. En fecha 16-01-2012 la secretaria del Tribunal dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 01-03-2012, el apoderado actor solicita se designe defensor ad litem a la empresa demandada, lo cual es acordado en fecha 05-03-2012, designando a la Abg. CHERVIA C.C., Inscrito en el I.P.S.A Nº 140.947. En fecha 11-04-2012, el alguacil del Tribunal consigna la boleta de notificación de la defensora judicial designada debidamente firmada. En fecha 13-04-2012, la defensora judicial designada, presta juramento de ley. En fecha 16-04-2012, presenta diligencia la ciudadana Annye Morles, representante legal de la Empresa “Las Ondinas”, ya identificada, asistida por el Abg. C.D., Inscrito en el I.P.S.A Nº 161.648, quien se da por notificada en la presente causa y solicita se le certifique la totalidad del expediente, lo cual es acordado por auto del 17-04-2012. En fecha 17-04-2012, la ciudadana ANNYE MORLES, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.352.025 e Inscrito en el I.P.S.A Nº 90.441, actuando en su propio nombre y asistida por el Abg. C.D., Inscrito en el I.P.S.A Nº 161.648, procede a dar contestación a la demanda instaura contra LAS ONDINAS C.A., plenamente identificada, donde opone como punto previo la falta de cualidad e interés de la actora para intentar el presente juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 17-04-2012, la defensora judicial designada da formal contestación a la demanda. Al folio 96, consta nota secretarial. En fecha 26-04-2012, la parte accionada solicita copias simples. En fecha 25-04-2012, la parte actora, representada por su apoderado judicial, presenta escrito de promoción de pruebas, las cuales son admitidas en fecha 30-04-2012, salvo su apreciación o no en la definitiva y son acordadas las copias solicitadas por la parte demandada. En fecha 30-04-2012, presenta escrito de promoción de pruebas la ciudadana ANNYE MORLES, actuando en su propio nombre y asistida por el Abg. C.D., Inscrito en el I.P.S.A Nº 161.648, las cuales se admiten salvo su apreciación o no en la definitiva. Al folio 409, consta nota secretarial. En fecha 02-05-2012, el apoderado actor consigna mediante diligencia copias de actas de asambleas, relacionadas en el presente asunto. En fecha 02-05-2012, la ciudadana ANNYE MORLES, ya identificada, actuando en su propio nombre y asistida por el Abg. C.D., presenta escrito de consideraciones. En fecha 07-05-2012, rindieron declaración testimonial, los ciudadanos M.E.C.Á. y M.E.R.P., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V- 10.562.401 y V-11.594.163, respectivamente. En fecha 09-05-2012, se llevo a cabo la evacuación de la testimonial de las ciudadanas EUCARIS COROMOTO QUILEN GARCIA y CORCINE V.C.Z., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V- 15.071.270 y V-18.334.941. En fecha 09-05-2012, se llevo a cabo la evacuación de la inspección judicial. Al folio 433 consta auto del Tribunal. Al folio 435 de la segunda pieza, consta diligencia presentada por la parte demandada. Al folio 436, consta cómputo secretarial. Al folio 437, consta resulta de la prueba de informes por parte del Banco Exterior, Banco Universal C.A., las cuales son agregadas en fecha 15-05-2012. En fecha 11-05-2012, presenta escrito de conclusiones el apoderado actor. En fecha 18-05-2012, se difiere la presente sentencia. A los folios 442 y 443, consta resultas de la prueba de informes, agregadas por auto de fecha 23-05-2012. En fecha 07-11-2012, se recibe diligencia de la parte demandante, y solicita le sea entregada la totalidad del dinero consignado a su favor en el presente expediente y el Tribunal mediante auto de fecha 14-11-2012, se pronuncia por cuanto el asunto que se ventila es estrictamente la acción de Desalojo. En fecha 04-02-2013, la parte demandada, presenta diligencia donde ilustra sobre el desistimiento tácito a que se refiere el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto consta que la parte demandante solicito retiro del dinero consignado a su favor . En fecha 21-03-2013, la parte accionada presenta diligencia consignando marcado con la letra “A” y “B”, depósitos bancarios, realizados a una cuenta correspondiente al Condominio Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho.

SÍNTESIS DEL ESCRITO LIBELAR

Expone la actora que sus representados son copropietarios del Edificio Ayacucho, ubicado en la carrera 18, esquina de la calle 24 de esta ciudad, y tiene dentro de sus áreas comunes un local comercial que de acuerdo al Documento de Condominio debe ser destinado a guardería, en el extremo oeste de la Planta baja del Edificio el cual tiene un área de 159, 09 mts2, y sus linderos son: NORTE: con área de servicio contigua al área donde esta la caseta de transformadores y los medidos de electricidad de la Torre A; SUR: Área común y escalera de acceso al Edificio desde la calle 24; OESTE: Fachada oeste del Edificio y ESTE: Parte con recinto de basura de la Torre A, foso de los ascensores de esta torre y pasillo contiguo a los mismos y con las escaleras de acceso desde y hacia esta planta, el cual se le arrendó a la FIRMA MERCANTIL LAS ONDINAS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 02-05-1997, bajo el Nº 24, Tomo 24-A, representada por la ciudadana ANNYE C. MORLES, en su carácter de Gerente General, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, comerciante, y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.352.025, tal y como consta de contratos de arrendamiento marcados como anexos “B” y “C”, el cual comenzó el primer contrato el 01-05-2000 con una duración de dos (02) años hasta el 30-04-2002, y el segundo inicio su vigencia el 01-05-2002 con un lapso de un (01) año hasta el 30-04-2003, posterior a ello no se firmo un nuevo contrato quedando la inquilina en posesión del inmueble, transcurriendo en forma integra la prorroga legal de conformidad con el ordinal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , que venció el 01-05-2004, por lo que opero la tacita reconducción, transformándose el contrato de arrendamiento en uno a tiempo indeterminado, siendo el caso procede a demandar la acción de Desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que el último alquiler pactado y el cual esta vigente fue por la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES (Bs. 426,oo) que actualmente la inquilina consigna por este Tribunal, Exp. Nº KP02-S-2010-9289, donde la arrendataria ha consignado varias pensiones en forma extemporánea, como lo son los meses de Enero de 2011, Febrero de 2011 y Marzo de 2011, donde de la lectura de la cláusula cuarta (4ta) del contrato de arrendamiento el plazo para pagar el canon es en los cinco (05) días siguientes al vencimiento de la mensualidad y pasados esos cinco (05) días estaría vencido y luego de ello tiene quince (15) días para realizar la consignación, por lo que tenia hasta el día veinte (20) del mes siguiente para pagar la pensión de arrendamiento, que al analizar la totalidad de las consignación realizadas, si bien existen varias legítimamente efectuadas, al hacer en forma tempestiva, estas no excluyen el supuesto de hecho de la demora por mas de dos (02) mensualidades consecutivas, que da derecho a accionar judicialmente de conformidad con la causal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y donde estas consignaciones no han sido retiradas por el arrendador, motivo por el cual dicha situación irregular no ha sido convalidada par la aceptación del pago, quedando en estado de insolvencia el arrendatario en cuanto a los alquileres. Que al quedar establecida la mora del arrendatario le da la posibilidad de demandar la desocupación del inmueble por falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas, por lo que solicita al Tribunal se pronuncie de conformidad con el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que de igual manera, alega la Necesidad de ocupar el inmueble, ya que el hecho que el local se le arrendó a una persona jurídica, el cual tiene instalado su escritorio jurídico, siendo el caso que de acuerdo al documento de condominio dicho local tiene una finalidad especifica para el cual debe ser destinado, por asamblea de copropietarios de manera unánime se resolvió solicitar el desalojo basándose en el hecho de existir una serie de madres con hijos menores que necesitan dejarlos en una guardería mientras trabajan, creando una expectativa a favor de los infantes, lo que no se ha concretado por no poder tener acceso al local, y adecuarlo a su verdadero uso, siendo amparados en el artículo 34 literal b) de la ley in comento.

Debido a lo antes expuesto, ha recibido instrucciones expresas para demandar como en efecto demanda a la FIRMA MERCANTIL LAS ONDINAS C.A., en la persona de su representante legal, debidamente notificados, basados en el artículo 34 ordinales a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 51 ejusdem, artículo 1592 ordinal 2 del Código Civil Venezolano y literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1) EL DESALOJO del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria y 2) las costas del presente juicio, estima la demanda en la cantidad de CINCO MIL CIENTO DOCE BOLÍVARES (Bs. 5.112, oo) equivalentes a 67, 26 U/T. Señala domicilio procesal de las partes.

………………………

Debe este Juzgado por razones de técnica procesal pronunciarse en primer término en relación con la alegada falta de cualidad activa opuesta por la demandada al contestar la demanda, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

PUNTO PREVIO I

De la Falta de Cualidad e Interés de la Actora para intentar el presente juicio

La ciudadana ANNYE MORLES OJEDA, identificada en autos y asistida de abogado, actuando en su propio nombre, presenta contestación a la demanda instaurada contra LAS ONDINAS C.A., plenamente identificada, donde opone como punto previo LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LA ACTORA PARA INTENTAR EL PRESENTE JUICIO, ciudadana D.L.G.G., identificada en autos, lo que hace valer en nombre de su representada, para intentar el presente juicio en su carácter de Administradora del Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, ubicado en la Carrera 18, entre calle 23 y 24 de esta ciudad, lo que fundamenta en razón de la Ley de Propiedad Horizontal, titulo II, relativo a la Administración, en el literal e) del artículo 20, lo que hace notoria la falta de cualidad e interés de la parte actora, ciudadana L.G.G., violando a su representada el derecho a la defensa, pues no puede demandar de manera arbitraria, incumpliendo u omitiendo requisitos legales. Que la parte actora, dice que su carácter deviene de conformidad con el nombramiento realizado por Asamblea de Copropietarios realizada en fecha 18-07-2010, asentada en acta Nº 30 del Libro de Actas de Asamblea y ratificada en su cargo según consta en Acta de Asamblea de Copropietarios Nº 31, de fecha 18-07-2011, actas que no cursan en el expediente, violándose el derecho a la defensa de su representada, por cuanto el libro de actas de asamblea del Condominio Torre Ayacucho, fue guardado en la caja fuerte del Tribunal y no dejaron copia certificada en el expediente. Que dichas actas no constas que hayan cumplido con la obligación de presentarlas posteriormente ante la Notaria Publica, ordenando una copia fiel y exacta de dichas actas. Que dichas actas solo fueron firmadas por diez (10) personas, de las cuales solo ocho (08) son copropietarios, representado solo el 7, 04 % del universo de copropietaria y la ley en la materia ordena que se designe por mayoría de votos (artículo 19 Ley de Propiedad Horizontal), por lo que falta el quórum necesario, y solicita la extinción del proceso, conforme lo prevé el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, con los efectos contenidos en el artículo 271 ejusdem. Que aparte de dichas violaciones prevé el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que el libelo de demanda deberá expresar lo contenido en el particular 6º y esa circunstancia no ocurre, por cuanto no consta que la junta de condominio haya emitido autorización a la administradora para demandar, haciéndola constar en el libro de Actas de la Junta de Condominio y tampoco en el cuerpo del libelo de la demanda con presentación posterior de dicha acta ante la Notaria Publica.

De igual manera realiza un breve análisis de Jurisprudencias emanadas del Tribunal Supremo de Justicia.

Que con fundamento a todo lo antes expuesto es evidente que la legitimación o la especial cualidad para estar en juicio en representación de un edificio sometido a la Ley de Propiedad Horizontal, solo corresponde al conjunto de propietarios, ejercida a través de su Administrador designado de conformidad con la ley especial, por lo que la falta de cualidad e interés de la actora opuesta como defensa debe ser declarada con lugar.

Que dichas actas constituyen el instrumento fundamental de la pretensión, por lo cual no las reconoce, lo cual ha debido acompañar en original en su oportunidad, por lo que solicita que la pretensión sea declarada inadmisible en la dispositiva del fallo, declarando la falta de cualidad de la parte actora y en consecuencia sin lugar la demanda interpuesta.

El Tribunal aprecia que la representación judicial de la parte demandada opone la falta de cualidad activa con fundamento en el hecho que a su entender el nombramiento de la ciudadana D.L.G.G., ya identificada como la administradora del Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho no fue realizado conforme lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, e igualmente hace derivar también la falta de cualidad que invoca por cuanto a su decir la Administradora esta en la obligación de presentar posteriormente las Actas de la Junta de Condominio ante la Notaria Publica, y que además saltaron las normas, el quórum, debido a que la convocatoria fue violatoria porque no existió porcentaje de aprobación, quedando viciada de esta manera la presente demanda.

El derecho sustantivo es el que establece facultades, atribuciones y obligaciones que en su conjunto armónico regula las relaciones ordinarias, generales y especiales de la vida del hombre en sociedad y que el derecho adjetivo es el conjunto de normas jurídicas en las que se soporta y se pone en marcha la protección judicial para hacer valer los derechos, tenemos que para que una persona pueda satisfacer su pretensión a través de la actuación del órgano jurisdiccional, ella ha de ser la titular del derecho subjetivo cuya satisfacción pretende y que esa pretensión debe deducirse frente a la persona que es titular del deber correlativo a ese derecho.

Por tal motivo, se habla de la cualidad desde un punto de vista procesal o de derecho adjetivo, en el sentido que ésta existirá, en tanto y en cuanto la persona que concurra ante el órgano jurisdiccional a pedir la satisfacción de un derecho determinado sea la verdadera titular de ese derecho cuya satisfacción pide; o que la persona respecto de quien se pretende la satisfacción, sea la titular de la obligación cuya satisfacción se pida al órgano jurisdiccional.

Así pues, nuestro procesalista patrio L.L., en su obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, define la cualidad procesal como una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y la identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.

En ese sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Número 102, de 06 de febrero de 2.001, Magistrado Ponente: José Manuel Delgado Ocando, Caso: Oficina G.L., al referirse a la “legitimatio ad causam” o cualidad procesal, ha sostenido:

“La “legitimatio ad causam” es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, solo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida (...).”.

De acuerdo a tales ideas, una persona tendrá cualidad para deducir una pretensión, en la misma medida en que ella sea la titular del derecho cuya satisfacción pretende; y como todo derecho tiene correlativamente una obligación, esa pretensión tendrá que ser deducida frente a la persona que efectivamente sea la obligada o la titular del deber jurídico correlativo al derecho cuya satisfacción se ha demandado.

En este mismo orden de ideas, corresponde ahora determinar si existe la falta de cualidad de la Administradora del Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, que invoca la parte accionada, en razón que a su decir la Administradora esta en la obligación de presentar posteriormente las Actas de la Junta de Condominio ante la Notaria Publica, y que además saltaron las normas, el quórum, debido a que la convocatoria fue violatoria porque no existió porcentaje de aprobación, quedando viciada de esta manera la presente demanda; al respecto aprecia esta Juzgadora que en el mandato conferido por la junta de condominio en el libro de actas, el cual por razones de seguridad y manejo del mismo, debido a que este no podía ir cosido al expediente, fue resguardado en la caja fuerte del juzgado y del cual tienen libre acceso las partes, se aprecia que la ciudadana D.L.G.G., ya identificada, según nombramiento que consta en el acta de asamblea de copropietarios realizada el dieciocho (18) de julio de 2010, asentada en el acta Nº 30 del Libro de Acta de asamblea y ratificada en su cargo, según consta en Acta de Asamblea de Copropietarios nº 31 de fecha 28 de Julio de 2011; sin embargo, para que estas asambleas sean consideradas como violatorias, deben previa y necesariamente ser declarada su nulidad por sentencia definitivamente firme, razón por la cual era carga de los accionados demostrar la existencia de una sentencia definitivamente firme que declare la nulidad de las asambleas que cuestionan razón por la cual al no traer al proceso ninguna sentencia que declare la nulidad de las asamblea que cuestiona deben tenerse como validas las mismas, por lo que debido a las razones previamente expresadas resulta improcedente la defensa de fondo opuesta por la accionada, en cuanto a la falta de cualidad activa. Así se decide.

DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO

Que en nombre de su representada niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes los hechos narrados en el libelo de la demanda, como el derecho expuesto, e impugna las documentales anexadas, reconociendo, por otro lado, la relación arrendaticia que tiene LAS ONDINAS C.A., representada indistintamente por la ciudadana Annye Morles y por el ciudadano C.D., tal como costa de documento constitutivo estatutario de la empresa y su modificación, y niega que la demandante pueda solicitar el desalojo del local que le fue dado en arrendamiento a Las Ondinas C.A., por cuanto la actora no acompaño a la demanda de desalojo la correspondiente c.d.R.d.A. expedida por la Dirección de Inquilinato. Que no es cierto que hubiese en algún momento transcurrido en forma integra la prorroga legal la cual venció, según la actora el 01-05-2004. Que como quiera el arrendador el Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, siguió recibiendo los pagos, el contrato se volvió a tiempo indeterminado, tal como lo manifestó la parte actora. Que en cuanto a las consignaciones extemporáneas, trascribe el contenido del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario; Que desde el inicio de la relación arrendaticia al actor se le depositaba en una cuenta de ahorro a nombre del Conjunto Residencia y Comercial Torre Ayacucho, donde se les deposito por 13 años y 5 meses, pues decidió unilateralmente, cerrar la cuenta de manera alevosa y es por ello que la directiva de Las Ondinas C.A, decidió utilizar los mecanismos dispuestos en la Ley y realizar las consignaciones ante un Tribunal competente. Que la parte actora solicito el desalojo basado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que nunca ocurrió que se haya dejado de pagar dos (02) mensualidades consecutivas, ya que su representada no ha dejado de pagar a partir del mes de septiembre de 2010, los cánones correspondientes, por lo que se consigno por ante este mismo Tribunal, en el expediente signado con el Nº KP02-S-2010-9289, la mensualidades reclamadas por la actora. Que en cuanto a la necesidad cabe acotar que como ya se dijo que el Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, les tiene arrendado es un Local Comercial identificado con el nombre de Guardería Infantil y Las Ondinas C.A., de buena fe ha venido ocupando dicho local comercial por espacio de 14 años y 9 meses como un Local Comercial, tal como le fue arrendado, y en ese Local Comercial se viene desarrollando las actividades propias y consonas con los objetivos de Las Ondinas C.A. Que es de hacer notar que la parte demandante, aduce que los propietarios del Edificio Torre Ayacucho reunidos en Asamblea de copropietarios Nº 32, de fecha 18-10-2011, resolvieron por unanimidad solicitar el desalojo del inmueble a quien actualmente lo ocupa con el carácter de inquilino, basados en el hecho de existir una serie de madres con hijos en edades en las cuales necesitan dejarlos en una guardería, y que dicha acta no cursa en el expediente, violándose el derecho a la defensa y al debido proceso a su representada. Que Rechaza en forma absoluta la estimación hecha en la demanda por la parte actora, pues la misma no se corresponde con el valor de los cánones reclamados, para una correcta estimación del quantum de la demanda, la actora solo debió tomar en consideración las pensiones que considera insolutas, es decir, por un valor de Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 852, oo), y adicionalmente la de un mes mas, por lo que no es posible la estimación de pensiones de arrendamientos futuras a la extinción del contrato, por lo que fue estimada la acción por un monto superior a la sumatoria de las obligaciones reclamadas.

Que de conformidad con las defensas y excepciones opuestas solicita al Tribunal, sea declarada inadmisible la pretensión, se revoque por contrario imperio el auto de admisión de la demanda, y sin lugar la acción intentada, condenando a la parte actora a pagas las costas y costos del proceso, incluidos honorarios de abogados.

PUNTO PREVIO II

De la Estimación de la Acción

Esta Juzgadora observa que la parte demanda al contestar el fondo de la demanda expreso que rechaza en forma absoluta la estimación hecha en la demanda por la parte actora, pues la misma no se corresponde con el valor de los cánones reclamados, para una correcta estimación del quantum de la demanda, la actora solo debió tomar en consideración las pensiones que considera insolutas, es decir, por un valor de Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 852, oo), y adicionalmente la de un mes más, por lo que no es posible la estimación de pensiones de arrendamientos futuras a la extinción del contrato, por lo que fue estimada la acción por un monto superior a la sumatoria de las obligaciones reclamadas.

Así pues el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en su primer aparte expresa que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considera insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar a la demanda y el juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva.

Conforme al criterio del Tribunal Supremo de Justicia, con relación al artículo en comento, se observa que cuando el valor de la demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, la accionante deberá estimarla en el libelo de la demanda, en caso de falta de estimación, sólo él sufrirá las consecuencias adversas de la falta de estimación, como lo podrá ser el no acceso a la Casación, la no determinación del treinta por ciento de las costas procesales entre otras. En todo caso, a falta de estimación de la demanda por la parte accionante, el demandado en la contestación podrá estimar el valor de la misma. Por otro lado, en caso de que el accionante estime la demanda en el libelo, el demandado tiene la posibilidad de impugnar la misma en la contestación de la demanda, bien por insuficiente o por exagerada.

Ahora bien, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 165 de Noviembre de 2000, en el Expediente No. 99-1033, dejó sentado lo siguiente: “...En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. B) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ´´La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega´´.En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. C) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, deberá probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. ..” (Negrillas y cursivas de este Tribunal)

De la revisión de los autos se evidencia, que al momento de contestar la demanda, la parte demandada impugna el valor de la cuantía propuesta por el actor, pues la misma no se corresponde con el valor de los cánones reclamados, es decir, es considerada exagerada, y además adicionada una nueva cuantía, es decir, que tal impugnación conforme al criterio jurisprudencial antes citado, y que es aplicable para el caso bajo estudio, se configura dentro del supuesto identificado con la letra c), y siendo que el demandado en modo alguno probó su alegación, este Tribunal establece definitivamente la cuantía, según el análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda, en la cantidad de MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.278,oo), equivalentes a 16,8 U/T, por cuanto para la fecha en que fue introducida la demanda, la unidad tributaria era de setenta y seis bolívares (Bs. 76,oo). Así se decide.

PUNTO PREVIO III

De la solicitud de Fraude Procesal

Se desprende del escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, la denuncia de Fraude Procesal, hecha por la apoderada judicial accionada, arguyendo que la parte accionante de esta causa, mintió, utilizó subterfugios, manipulo la verdad de los hechos y utilizo artimañas, cuando narró en su demanda al juez de la causa, y argumento hechos y supuestos derechos, para logar determinados efectos sobre su representada, tratando de inducir a este Tribunal, ha proferir una sentencia a su favor, lo que a todas luces se evidencia es Fraude Procesal, cometido en el presente proceso. A los fines de realizar pronunciamiento sobre lo expuesto, es importante precisar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión Nº 2212 dictada el 09-11-2001, dejó establecido que, “…los jueces, en ejercicio de la función jurisdiccional y en resguardo del orden público constitucional, cuando conozcan de actuaciones de dudosa probidad producidas en juicios conocido por ellos, en los cuales no exista decisión con autoridad de cosa juzgada, les corresponde pronunciarse y resolver, ya sea de oficio o a instancia de parte, con respecto a la existencia del fraude procesal (…)Ahora bien, esta solicitud de declaratoria del fraude procesal y sus consecuentes efectos, tiene que ser producida mediante declaratoria jurisdiccional, que, conforme al artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, debe obtenerse en un juicio ordinario. Al respecto, esta Sala, en sentencias números 908, 909 y 910, todas del 4 de agosto de 2000, caso: H.G.E.D., estableció que, en principio, la vía del juicio ordinario es la apropiada para ventilar una acción de fraude procesal, ya que es necesario un término probatorio amplio, que no está previsto en un proceso breve como el del amparo, para demostrarlo, ya que el fraude se encuentra oculto tras las formas prefabricadas que tendrán que ser desmontadas”, en el caso que nos ocupa no existe una decisión definitiva con autoridad de cosa juzgada por lo que no corresponde resolver a este Tribunal por vía incidental sobre la existencia o no de un fraude procesal, debiendo recurrir necesariamente la parte que alega el fraude a las vías que expresamente se han indicado en las sentencias dictadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y no siendo esta la vía para efectuar la declaratoria de fraude procesal bajo la argumentación esgrimida por la representación judicial de la parte accionada, es forzoso para este Tribunal declarar improcedente dicha solicitud. Así se decide.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Pruebas de la Parte Demandante: en la oportunidad correspondiente el abogado J.R.C., promovió lo siguiente:

1. Documentales:

1) Anexo marcado con la letra “A”, documento de propiedad del apartamento Nº B9-2, ubicado en la planta Nº 9, Torre “B” del Conjunto Residencial y Comercial Ayacucho…, con el objeto de demostrar que la ciudadana M.E.C.Á.,…es copropietaria del Conjunto Residencial y Comercial Ayacucho.

2) Anexo marcado con letra “B”, partida de nacimiento del menor de edad (se omite de conformidad con el Art. 65 de la LOPNNA), con el fin de demostrar que la ciudadana M.E.C.Á. es su madre, y que necesitan la instalación de guardería.

3) Anexo marcado con la letra “C”, documento de propiedad del apartamento ubicado en la planta Nº 10, torre “A”, del Conjunto Residencial y Comercial Ayacucho, con el objeto de demostrar que la ciudadana Eucaris Coromoto Quilen García…, es copropietaria del mismo.

4) Anexo marcado con la letra “”D”, partida de nacimiento del menos de edad (se omite de conformidad con el Art. 65 de la LOPNNA), con el fin de demostrar que la ciudadana Eucaris Coromoto Quilen García es su madre, y que necesitan la instalación de guardería.

5) Anexo marcado con la letra “E”, documento de propiedad del apartamento ubicado en la planta Nº 1, Torre “B” del Conjunto Residencial y Comercial Ayacucho, con el objeto de demostrar que la ciudadana M.E.R. Peraza…, es copropietaria del mismo.

6) Anexo marcado con la letra “F”, partida de nacimiento del menor de edad (se omite de conformidad con el Art. 65 de la LOPNNA), con el fin de demostrar que la ciudadana M.E.R.P. es su madre, y que necesitan la instalación de guardería.

7) Anexo marcado con la letra “G”, partida de nacimiento de la menor (se omite de conformidad con el Art. 65 de la LOPNNA), con el fin de demostrar que la ciudadana Corcine V.C.Z., es su madre y trabaja en el Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho y que necesitan la instalación de guardería.

8) Anexo marcado con la letra “H” documento de propiedad del local distinguido con el Nº M-11, mezzanina 1 del Conjunto Residencial y Comercial Ayacucho, propiedad de la ciudadana Corcine Zerpa de Crespo, a los fines de demostrar la existencia de copropietarios con familiares menores de edad necesitados de la instalaciones de la guardería.

9) Ratifica tal y como se hizo al momento de otorgar el poder apud acta que se deje copia en el expediente de las Actas de Asamblea de Copropietarios que reposan en la caja fuerte del Tribunal o en su defecto se le permitan dicho libro de Actas a la contraparte, a los fines de demostrar que la administradora esta debidamente autorizada para actuar en juicio de acuerdo a lo pautado en la Ley de Propiedad Horizontal.

10) Consigna marcado con la letra “I”, copias del expediente consignatario Nº KP02-S-2010-9289, el cual cursa por ante este Tribunal y solicita sea cotejado con el original y se deje constancia que es una copia fiel y exacta, con el objeto de demostrar que las consignaciones correspondientes a los meses de Enero a Marzo del 2011, fueron realizadas de manera extemporánea.

11) Consigna marcado con la letra “J”, carta misiva dirigida por las ciudadanas M.R., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 9.551.669, J.d.P., TITULAR DE LA CÉDULA DE IDENTIDAD Nº V- 1.270.843 y O.C., TITULAR DE LA CÉDULA DE IDENTIDAD Nº V- 3.579.984, en la cual manifiestan interés en participar en la creación de la Guardería dentro del Conjunto Residencia y Comercial Ayacucho y por tratase de un documento privado emanado de terceros solicita se fije oportunidad para evacuar la testimonial de las mencionadas ciudadanas.

12) Consigna marcada con la letra “J” Libro de Actas de la Junta de Condominio en la cual en Acta de Condominio del Nº 46 de fecha 25 de Octubre de 2011 del Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, donde consta la facultad que se le da a la administradora para demandar en el presente juicio, a los fines de desechar el alegato de la demandada de la falta de cualidad.

13) Solicitó se fije la oportunidad para evacuar a los siguientes testigos: M.E.C.Á., M.E.R.P., EUCARIS COROMOTO QUILEN GARCIA y CORCINE V.C.Z., todas venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros V- 10.562.401, 11.594.163, 15.071.270 y 18.334.941, respectivamente, con el objeto de demostrar la necesidad que tiene los copropietarios y residentes del Conjunto Comercial y Residencial Torre Ayacucho de que dentro de las instalaciones funcione una guardería en el espacio que en el documento de condominio se destino para ello.

Aprecia esta juzgadora que las documentales marcadas como anexos con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “H”, fueron traídos a los autos, en copia fotostáticas simples, siendo estos instrumento de naturaleza pública, ya que fueron autorizados por ante un funcionario público competente, facultado para dar fe pública y no siendo tachado, impugnado o desconocido por su adversario, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil Venezolano, les da pleno valor probatorio. Así se decide.

En cuanto a las documentales traída a los autos como anexos marcados con las letras “F” y “G”, en original y por tratarse de partidas de nacimiento, las cuales cumplen las formalidades de un instrumento publico, y no siendo este impugnado ni tachado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el articulo1.357 del Código Civil Venezolano. Así se decide.

En cuanto a la ratificación de las Actas de Asamblea de Copropietarios que reposan en la caja fuerte del Tribunal, a los fines de demostrar que la administradora esta debidamente autorizada para actuar en juicio de acuerdo a lo pautado en la Ley de Propiedad Horizontal, así como a la prueba marcada con la letra “J”, del libro de Actas de la Junta de Condominio, referida a la levantada con el Nº 46 de fecha 25-10-2011 del Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, a los fines de demostrar la facultad de la administradora a comparecer en el presente juicio, aprecia esta juzgadora que el mismo fue resuelto como punto previo I, en la presente decisión, y por lo tanto se ratifica lo expuesto. Así se decide.

En relación a la solicitud de cotejo del anexo marcado con la letra “I”, referente a las copias simples del asunto signado bajo el Nº KP02-S-2010-9289, al ser este un asunto llevado por este juzgado, se tiene acceso directo al mismo por lo que se verificó que las copias fotostáticas consignadas marcadas con la letra “I”, son copias pertenecientes al referido asunto las cuales cursan del folio 18 al folio 28, y al no ser impugnadas ni tachadas se les otorga pleno valor de conformidad con el artículo 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En cuanto a la misiva marcada como anexo “J”, aprecia esta juzgadora que dicha prueba no fue ratificada en juicio, conforme a lo pautado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto no es valorada por esta juzgadora. Así se decide.

Referente a las testimoniales de las ciudadanas M.E.C.Á., M.E.R.P., EUCARIS COROMOTO QUILEN GARCIA y CORCINE V.C.Z., todas venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros V- 10.562.401, 11.594.163, 15.071.270 y 18.334.941, respectivamente, quienes rindieron sus declaraciones en las oportunidades correspondientes, a los fines de proceder a la valoración de sus dichos, es necesario hacer mención que en nuestro sistema procesal, el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, aplicado de forma supletoria, indica la regla de valoración de la prueba testimonial ordenando al Juez, el examen de las deposiciones de los testigos, su concordancia entre sí y con las demás pruebas, a fin de estimar los motivos de sus declaraciones, y sus características relativas a la edad, vida y costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, ya por otro motivo. Con respecto a las testimoniales, y a los fines de valorar este medio de prueba, esta Juzgadora acoge el criterio expuesto por el Tribunal Supremo de Justicia, a través de su Sala de Casación Social, en Sentencia Nº 441, de fecha 09-11-2000, en el Expediente No. 00-235., en la cual señala que el sentenciador no está obligado a transcribir todas y cada una de las preguntas y repreguntas formuladas a un testigo, pues a los fines del control de la legalidad de su decisión sólo basta que exprese las razones que lo llevan a concluir sobre la procedencia o no del testimonio rendido. Bajo el criterio anterior se analizan, las declaraciones de los testigos presentados, quienes fueron contestes en sus declaraciones, donde manifestaron tener hijos menores de edad, con necesidad de acudir a una guardería y ser copropietarias en el Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, y siendo esta prueba de testigos concordantes con las otras pruebas aportadas y ya valoradas, esta juzgadora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

Pruebas de la Parte Demandada: en la oportunidad correspondiente la abogado Annye C. Morles Ojeda, con el carácter de autos, promovió lo siguiente:

1) Como punto previo reproduce el merito de los autos, en cuanto pueda favorecer a su representada, muy especialmente lo relativo a lo alegado en la contestación a la demanda. Al respecto, este Tribunal hace la salvedad de que este no es un medio o elemento de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico. En este sentido, ha sostenido la doctrina jurisprudencial moderna que la reproducción del mérito favorable de autos constituye por si mismo una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme a la cual las pruebas no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. Cuando la parte promovente reproduce el mérito favorable y no invoca el medio de prueba en específico que lo favorezca y la forma como lo beneficia, el Juez no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de alguna de las partes procesales. De lo antes expuesto se concluye que al reproducir como medio de prueba “el mérito favorable de los autos” sin indicar cual es el o los autos que le beneficia y sin señalar el objeto de la prueba como lo ha promovido la parte accionada, este no debe ser considerado como instrumento probatorio, en razón de ello, este Tribunal no valora el merito favorable de los autos, por no haber manifestado de cuales pruebas se quería beneficiar, y no esta obligada quien juzga a suplir dicha falta. Así se decide.

2) Como Prueba Documental, Primero se adhiere a la comunidad de prueba, el cual consta de Documento de Contrato de Arrendamiento, el cual riela a los folios 36 al 39 vto del expediente, donde la arrendadora Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, ya identificada, le dio en arrendamiento a su representada, el 01-05-2000, un LOCAL, a los fines comerciales, el cual es el destino que ha realizado su representada Las Ondinas C.A. En cuanto al contrato de arrendamiento suscrito de manera privada y traído en original, cursante modo a los folios 36 al 39 vto, marcados como anexos “B” y “C”, no siendo estos impugnados ni tachados y de donde emerge la relación arrendaticia, de acuerdo a sus cláusulas el local comercial dado en arrendamiento esta identificado como “GUARDERÍA INFANTIL” y del cual se desprende el canon de arrendamiento convenido siendo este que deberá ser cancelado dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil Venezolano. Así se decide.

3) En cuanto al anexo marcado con la letra “1”, cursante a los folios 165 al 169, vtos, referentes a contrato de arrendamiento suscrito entre el Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho e Inversiones Quebrada Seca C.A., el Tribunal la desecha por considerarla impertinente ya que no aporta nada al proceso que se ventila por tratarse de un contrato de arrendamiento suscrito a un tercero el cual no es parte en este juicio. Así se decide.

4) Anexo marcado como numero “2”, el cual trata sobre una factura Nº 3781, de LitoDiseño C.A, a nombre de Las Ondinas C.A., aprecia esta juzgadora que dicha prueba emana de un tercero que no es parte en el juicio y no fue ratificada, conforme a lo pautado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto no es valorada por esta juzgadora. Así se decide.

5) Anexo marcados con los números “3”, “4”, “5”, “6”, “7”, “8”, “9” y “10” , referidas a facturas control, con el objeto de demostrar que su representada ha venido ocupando el local comercial desde el ano 1997, y su domicilio fiscal es y sigue siendo Carrera 18, esquina calle 24, Torre Ayacucho, Planta Baja, Local 1, esta juzgadora, aprecia que dichas documentales privadas emanan de una de las partes y al no ser tachadas se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

6) Anexo marcado con el numero “11” en copia fotostática simple acta Nº 7 de fecha 07-03-2010, anexo marcado con el numero “12”, acta Nº 26, copia fotostática simple, de fecha 27-08-2009, anexos marcado numero “13”, en copia fotostática simple acta Nº 30, de fecha 8-07-2010, anexo marcado con el numero “14”, en copia fotostática simple acta Nº 31, de fecha 18-07-2011, a los fines de demostrar que el animo de la arrendadora no es la necesidad, sino el aumento del contrato de alquiler, aprecia esta juzgadora que dichas copias no fueron tachadas por la parte contraria, por lo que se otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

7) Anexo marcado con el numero “15”, acta de asamblea del edificio, signada con el Nº 28 de fecha 28-12-2009, a los fines de demostrar que existía una cuenta de ahorros signada con el Nº 01150035840351124822 del Banco Exterior a nombre del Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, y que en esa cuenta se depositaban los alquileres, la cual de forma unilateral fue cancelada. dichas copias no fueron tachadas por la parte contraria, por lo que se otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

8) Anexa recibos de ingresos en original marcados con los números “16” y “17”, de fecha 17-09-1999 la Nº 3475, de fecha 25-11-1998, la Nº 2568, de fecha 04-01-1999, la Nº 2712 y de fecha 01-02-1999, la Nº 2803, a los fines de demostrar que se depositada en la cuenta signada con el Nº 01150035840351124822 del Banco Exterior a nombre del Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, en los años 1998 y 1999; aprecia esta juzgadora que dichas documentales privadas tratan de recibos otorgados a Inversiones Quebrada Seca, siendo esta empresa un tercero que no es parte en el juicio y no siendo ratificada, conforme a lo pautado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no es valorada por esta juzgadora, aunado al hecho que nada aporta al proceso que aquí se ventila. Así se decide.

9) Promueve en copia a carbón, duplicados de las planillas de depósitos bancarios, anexas marcadas con los números “18”, “19” y “20”, signadas con los números 016103856, 178131145 y 016122428, a los fines de demostrar que hasta el 03-09-2010, aun tenia vigente la cuenta de ahorros signada con el Nº 01150035840351124822 del Banco Exterior a nombre del Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho; en cuanto a la naturaleza probatoria de las planillas de depósito bancarios en Sentencia Nº RC.00501 emanada de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente Nº 09-120 de fecha 17-09-2009, quedo establecido que los mismos constituyen tarjas, que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el Juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos, es base a la citada doctrina la cual es acogida por este Tribunal, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

10) Como Pruebas Documentales Segundo, en apego a la comunidad de prueba, consta documento de condominio del Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, el cual riela desde el folio 5 al folio 35 del expediente, el cual esta debidamente Registrado ante el Registro Publico Primero del Primer Circuito del Estado Lara, bajo el Nº 43, Tomo 17, de fecha 19-12-1986, Protocolo Primero. Anexa marcado con el Nº “13” acta Nº 30 del Libro de Asambleas de propietarios de fecha 08-07-2010, y anexo marcado con el Nº “14”, acta Nº 31 del Libro de Asamblea de propietarios de fecha 08-07-2010, a los fines de demostrar que la parte actora, ciudadana D.L.G.G., identificada en autos, carece de cualidad e interés para intentar en juicio en su carácter de Administradora. Aprecia esta juzgadora que en cuanto a la falta de cualidad activa opuesta por el demandado como defensa invocada en su escrito de contestación, el mismo fue resuelto como punto previo I, en la presente decisión, y por lo tanto se ratifica lo expuesto, por lo que no pasa a valorar las referidas probanzas. Así se decide.

11) Prueba de Informes: solicito se oficie al Banco Exterior, para que informe el mes y año de apertura y el mes y ano en que cerraron la cuenta de ahorros signada con el Nº 01150035840351124822 a nombre del Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, a los fines de demostrar que desde el año 1997 se ha venido depositando los alquileres a la mencionada cuenta, y realizado el ultimo deposito el 03-09-2010. El Tribunal libró oficio Nº 4920-519, siendo recibido sus resultas en fecha 11-05-2013, donde expone que la referida cuenta fue aperturaza el 08-05-1997 y cancelada el 14-09-2010, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor al mismo, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

12) Pruebas trasladas: anexo copia certificada del expediente KP02-S-2010-9282, marcado con el Nº “21”, para que el mismo sirva como prueba trasladada, a los fines de demostrar el estado de solvencia de su representado. Ahora bien, la prueba trasladada requiere que se trate de procesos llevados entre las mismas partes, y si las partes son parcialmente distintas, la parte que no actúo en el anterior proceso, debe contar con la oportunidad de controlar la prueba, dado el elemental principio de que una prueba no puede producir efectos contra quien no fue parte en el proceso donde dicha prueba fue admitida y evacuada; en el caso de autos, la prueba que se pretende trasladar versa sobre un asunto de consignación de canon de arrendamiento, donde no hay contención pero si las partes son las mismas, en este sentido el autor patrio R.H.L.R., quien por su parte enseña:

La prueba trasladada, sea a través de una inspección judicial, sea por medio de copias certificadas, no esta sujeta a las reglas de preclusión de los distintos medios probatorios porque se trata de pruebas ya evacuadas. Como las actas originales contenidas de esas pruebas son documentos públicos (cfr comentario al Art. 105), al igual que su certificación por parte del Juez de origen o el acta de inspección judicial extra lítem, el traslado de prueba debe ser calificado como instrumento público y goza del carácter de prueba privilegiada a los fines de su promoción...

Esta Juzgadora comparte el criterio, en el sentido, que tratándose de una prueba trasladada, en este caso particular esta referida a un asunto de consignación de canon de arrendamiento, llevado en este mismo Tribunal, se está en presencia de un documento público y en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se decide.

13) Anexa marcados con los números “22 al “170”, ambos inclusive, facturas que en su mayoría son de Inversiones Quebrada Seca C.A, donde provee a Las Ondinas C.A., mercancía, a los fines de demostrar que Las Ondinas C.A., en su carácter de arrendataria de buena fe ha venido ocupando dicho local comercial, por espacio de 15 años, tal como lo fue arrendado y se viene desarrollando las actividades propias y cónsonas con los objetivos de Las Ondinas C.A. Al Respecto aprecia quien juzga que dichas facturas fueron traídas a los autos, en copia a carbón y otras pocas en originales que las mismas fueron otorgadas por INVERSIONES QUEBRADA SECA, C.A., RIF: J-08034481-2, quien es un tercero que no es parte en el presente proceso y al no estar ratificadas dichas documentales privadas mediante la prueba testimonial no pueden ser valoradas de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y por lo tanto son desechadas por esta juzgadora. Así se decide.

14) Inspección Judicial: Solicitó inspección ocular al local ocupado por su representada, ubicado en la Carrera 18, esquina Calle 24, Torre Ayacucho, Planta Baja, local 01, a los fines de probar que allí funciona Las Ondinas C.A. Aprecia esta juzgadora que, en la oportunidad fijada por el Tribunal para llevarse a cabo la evacuación de la inspección judicial solicitada, esta se llevo a cabo, la cual riela al folio 432 de los autos, mediante acta levantada, dejando constancia que en la puerta de la entrada existe un aviso que textualmente dice: “ Las Ondinas; Annye C. Morles O, Abogado; celular 0424-521-6171, Calos W.D.Y.; Abogado, teléfono 0251679-1784, celular 0414-509-2744, estamos cerca de la oficina listo para atenderle, llámanos y estaremos aquí”. Dicha prueba no fue objeto de ningún tipo de observación por la parte contraria, por lo que de conformidad con los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.428 y 1.430 del Código Civil Venezolano, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

MOTIVA

Trabada así la litis, observa esta juzgadora, que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que regulan lo relativo a la carga de la prueba, debe establecerse que al actor le corresponde la carga de probar la existencia de la relación arrendaticia y al reo-demandado, para el caso de que el actor cumpla con su carga, le corresponde demostrar la solvencia o pago de los cánones arrendaticios.

Así pues, aprecia quien juzga que la parte actora, fundamenta su acción, en que la empresa demandada no ha dado cumplimiento al deber primordial de toda relación arrendaticia como es el pago oportuno del canon de arrendamiento acordado y aunado a eso, manifiesta la solicitud de Desalojo, por tratarse de una relación a tiempo indeterminado, la cual no es un hecho controvertido, en la necesidad que tienen muchos de los copropietarios de instalar en el local comercial objeto de la demandada, una guardería infantil, ya que en el documento de condominio del Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, fue fijado que el local comercial seria destinado para una GUARDERÍA, y que de igual forma el local se le arrendó a una persona jurídica la cual actualmente tiene instalado allí un escritorio jurídico, por lo que le corresponde a la empresa accionada, por medio de sus representantes legales desvirtuar los hechos expuestos por la demandante, donde entre otras cosas alega como defensas previas la falta de cualidad activa de la administradora para ser parte en el juicio, siendo esto resuelto como punto previo y rechazan en todas y cada una de sus partes los hechos narrados en el libelo de la demanda, reconociendo la relación arrendaticia que tiene LAS ONDINAS C.A. considerándose en estado de solvencia, consignando por ante este mismo Tribunal en el asunto Nº KP02-S-2010-9289, las mensualidades reclamadas, por lo que le corresponde a esta juzgadora en primer termino verificar la procedencia o no de la causal de desalojo establecida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto a que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.

Así pues, en base a los criterios conocidos, donde el juez debe valorar todo lo que conste en autos, garantizando una justicia imparcial, idónea y transparente, se observa a los autos escrito presentado por la representante judicial de la parte accionada, en fecha 04 de febrero de 2013, donde indica y mencionada que la accionante, ciudadana D.L.G.G., en su carácter de Administradora del Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, no puede intentar la demanda de desalojo fundamentada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto al retirar las cantidades depositadas y consignadas ante este juzgado, expediente KP02-S-2010-009289, la cual acompaño en copias certificadas, convalidó dichas consignaciones y renunció a su derecho de demandar el desalojo por falta de pago de pensiones de alquiler, de conformidad con el artículo 52 ejusdem, desistiendo de esta manera la demanda por desalojo por cánones insolutos, resultando entonces improcedente la causal antes señalada. Esta Juzgadora ante tal argumentación, y por cuanto el expediente de consignación Nº KP02-S-2010-9289, el cual versa sobre las mismas partes y siendo el mismo objeto, el cual cursa por ante este juzgado, y por ende se tiene el pleno acceso a este, se llevo a cabo la revisión del precitado asunto, donde se pudo verificar al folio 93, escrito por parte de la ciudadana D.L.G.G., plenamente identificada, en su carácter de administradora del CONJUNTO RESIDENCIAL Y COMERCIAL TORRE AYACUCHO, asistida de abogado, donde solicita le sea acordada la totalidad del dinero consignado a su favor en el presente expediente a titulo de daños y perjuicios, sin que esto signifique desistimiento de su parte de las acciones tanto administrativas como judiciales que tiene instauradas en contra de la arrendataria, lo cual fue acordado por auto del Tribunal en fecha 12-12-2012, el cual riela al folio 99 del expediente de consignación, siendo recibido y retirado el cheque de gerencia no endosable, tal como se constata al folio 101, en auto de fecha 10-01-2013. En virtud de ello, esta juzgadora acoge el criterio fijado en la sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado, Dr. A.D.R., Expediente 10-0517, de fecha 21-07-2010, donde hace referencia al contenido del artículo 52 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ello a los fines de fijar los supuestos fácticos en que se pueda dar el desistimiento de la acción cuando se demanda la falta de pago de las pensiones de alquiler. Al respecto, la disposición en referencia establece que:

Artículo 52.- Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratante, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.

El contenido de la disposición legal in comento, prevé que el retiro por parte del arrendador o propietario de las cantidades depositadas a su favor por concepto de consignaciones arrendaticias, será considerado como una renuncia o desistimiento de la acción incoada, siempre que se cumplan dos requisitos, en primer lugar, que la pretensión principal de la demanda interpuesta se encuentre sustentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento y, en segundo lugar, que el retiro de dichas cantidades se produzca en el curso de un proceso judicial en el cual no exista una sentencia definitivamente firme.”

Analizada la sentencia parcialmente trascrita, se desprende del caso en comento que una de las pretensiones de la actora esta sustentada en el desalojo por falta de pago de conformidad con el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al haber quedado demostrado que la arrendadora-demandante procedió al retiro de los cánones de las consignaciones arrendaticias existentes a su favor en el asunto KP02-S-2010-9289, nomenclatura de este juzgado, antes de haber sido dictado sentencia definitivamente en la presente causa, en consecuencia, se tiene como desistida la acción solo en cuanto al literal a) del artículo 34 ejusdem. Así se decide.

De esta forma demostrada con las probanzas anteriores la cualidad activa en que se encuentra la parte demandante y el desistimiento de esta en cuanto a la causal de desalojo por falta de pago del canon arrendaticio, por motivos ya analizados, ahora corresponde entrar a examinar si efectivamente la actora tiene la necesidad de ocupar dicho inmueble.

De un examen literal de la disposición contenida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se observa, que la propia ley, no señala los requisitos que debe el propietario acreditar en el proceso en cuanto a la necesidad invocada, para que el Juez acuerde el desalojo con fundamento a esa causal, de manera que corresponde al Juzgador delinear los aspectos básicos que deben estar probados durante la secuela del juicio, para poder ordenar la restitución del inmueble en los términos establecidos en el Parágrafo Primero del citado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, para que proceda el desalojo, fundamentado en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben probarse tres requisitos:

1. La existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminada; ya que sólo procede esta causal siempre y cuando se esté en presencia de un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, tal situación no es objeto de controversia, por haber operado la tacita reconducción, al haber incurrido el contrato en tiempo indeterminado, de lo cual las partes están contestes.

2. La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; establece el artículo 34 de la ley in comento, lo que significa que la necesidad de ocupación debe ser del propietario del inmueble, o de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, pues de no ser así no se tendrá la legitimación necesaria para que proceda el desalojo. En el caso de autos, la parte demandante trajo a juicio el documento que demostró la cualidad como co-propietarios del inmueble sobre el que reclama su desocupación, al tratarse este de un local comercial que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho.

3. Por último y el requisito mas importante LA NECESIDAD DE OCUPACIÓN DEL PROPIETARIO; esta necesidad puede ser de cualquier naturaleza que en un momento dado justifican de forma justa la procedencia del desalojo y que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar el inmueble.

En este sentido, tenemos que, sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, en Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343, al expresar: “...Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”.

Esta causal de desalojo, no se fundamenta en un incumplimiento imputable al locatario, sino en un estado de necesidad del propietario, en el presente caso tenemos que, la parte actora sustentó en la necesidad que tienen los copropietarios de instalar una GUARDERÍA INFANTIL, en el local que así fue destinado, debido a que existen muchos menores necesitados de tan importante centro de educación inicial, donde las madres deben dejar a sus hijos para poder cumplir con otras actividades, siendo dicho inmueble con el que cuenta, por lo que señala el motivo de ocuparlo para uso propio, donde presentaron en el presente proceso probanzas que llevarían a la convicción de quien aquí suscribe la situación por la cual la actora requiere ocupar el mismo.

Así pues, en el caso bajo examen, encuentra esta Juzgadora suficientes elementos capaces de generar de manera autónoma una causal de desalojo, para ordenar la entrega del inmueble, ya que en su exposición libelar se observa, que tiene suficiente necesidad en ocupar el inmueble cuya propiedad ostentan, como quedó acreditado en los autos, e invoca así mismo un elemento adicional de carácter social, como lo es además la necesidad de constituir una guardería infantil en pro de los copropietarios.

En virtud de las conclusiones obtenidas del análisis de los hechos litigiosos y del material probatorio examinado, se encuentran subsumidos en el ordinal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que hacen procedente el reconocimiento del derecho deducido en la demanda, y en atención a ello, se debe declarar con lugar la petición solicitada por la parte actora en su escrito libelar. Así se decide.

Por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal “b)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.DISPOSITIVAPor los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en el Edificio Nacional, de la Ciudad de Barquisimeto, de conformidad con lo establecido en los Artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE, instaurada por la ciudadana D.G.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 14.159.192, actuando con el carácter de Administradora del Conjunto Residencial y Comercial Torre Ayacucho, cuyo documento de condominio se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, en fecha 19-12-1986, bajo el Nº 43, folios 1 al 16, Protocolo Primero, Tomo 17, carácter que tiene de conformidad con nombramiento realizado por Asamblea de Copropietarios realizada en fecha 18-07-2010, asentada en el acta Nº 30, del libro de actas de asamblea y ratificada en fecha 18-07-2011, del libro, debidamente representada por el Abg. J.R.C., Inscrito en el I.P.S.A Nº 31.534, tal como consta de poder apud acta conferido en fecha 18-11-2011, cursante al folio 41 de autos, en contra de la FIRMA MERCANTIL LAS ONDINAS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 02-05-1997, bajo el Nº 24, Tomo 24-A, representada por la ciudadana ANNYE C. MORLES, en su carácter de Gerente General, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, comerciante, y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.352.025.