Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Mayo de 2009

Expediente: Nº 9320

Definitiva/Recurso.

Desalojo/Civil.

Parcialmente Con Lugar/“F”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Vistos

, con sus antecedentes.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

   PARTE DEMANDANTE: D.E.V.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V.- 951.037.-

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: R.C.M. y J.L.C.C., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 74.093 y 12.270, respectivamente.-

   PARTE DEMANDADA: D.M.D.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V.- 1.894.394.-

   APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: M.A., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número13.389.-

   MOTIVO: Desalojo.-

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

   Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en razón de la apelación ejercida por la abogada D.M.d.A., parte demandada, contra la sentencia de fecha 17.01.2007, del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio de Desalojo que instauró D.E.V.P., en su contra, que declaró con lugar la demanda, condenó a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto de desalojo, así como el pago de las cuotas arrendaticias dejadas de pagar correspondientes a los meses de octubre, su diferencia y diciembre de 2002; febrero, abril, junio, agosto, octubre, diciembre de 2003; enero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre de 2004; y febrero, abril, junio y agosto de 2005, a razón de Un Millón Noventa y Un Mil Quinientos Sesenta y Ocho Bolívares (Bs. 1.091.568,oo), lo que asciende a un total de Diecinueve Millones Sesenta y Un Mil Quinientos Noventa y Ocho Bolívares (Bs. 19.061.598,oo); y, acordó la corrección monetaria a través de experticia complementaria del fallo conforme lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

   Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 17.05.2007, la dio por recibida y ordenó la devolución del expediente al juzgado de la causa para subsanar error de foliatura existente en el expediente.

   Corregido el error de foliatura, fue remitido el expediente a este juzgado, que por auto de fecha 19.09.2007, lo dio por recibido, entrada y trámite de definitiva de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 28.09.2007, la abogada D.M.d.A., parte demandada, presentó constante de once (11) folios útiles y un (01) anexos, escrito de informes.

   Por auto de fecha 01.10.2007, este tribunal difirió por treinta (30) días la oportunidad para dictar sentencia.

   En fecha 09.10.2007, la abogada D.M.d.A., consignó legajo de copias certificadas.

   El 22.10.2007, el abogado R.A.C.M., apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito constante de tres (03) folios útiles.

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

   Se inició el presente expediente previa distribución ante el Juzgado Distribuidor de Turno, correspondiéndole al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial el conocimiento de la pretensión de Desalojo interpuesta por el ciudadano D.E.V.P. en contra de la ciudadana D.M.D.A..

   Por auto de fecha 03.10.2005, el tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera, por ante el tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a las 10:30 a.m., para que contestare la demanda.

   Mediante diligencia de fecha 21.10.2005, el Alguacil del tribunal dejó constancia haber citado a la parte demandada, negándose esta a firmar el respectivo recibo.

   El 31.10.2005, compareció la parte demandada dándose por citada en el presente juicio.

   En fecha 3.11.2005, compareció la parte demandada consignando escrito de contestación a la demanda, constante de siete (7) folios útiles.

   En fecha 14.11.2005, compareció la parte actora consignando escrito de promoción de pruebas.

   En fecha 17.11.2005, compareció la parte demandada consignando escrito de promoción de pruebas. Por auto de esa misma fecha el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por las partes.

   En fecha 30.11.2005, el juzgado de primer grado declaró desierta inspección judicial fijada para esa fecha.

   En fecha 12.12.2005, compareció la parte actora consignando escrito de conclusiones.

   En fecha 13.01.2006, compareció la parte demandada consignando poder apud-acta.

   En fecha 11.05.2006, la abogada Rahyza Peña Villafranca, en su carácter de juez suplente especial designada, se abocó al conocimiento de la causa.

   En fecha 30.05.2006, compareció el apoderado judicial de la parte accionante dándose por notificado del auto de abocamiento.

   En fecha 10.07.2006, el tribunal ordenó notificar por carteles a la ciudadana D.M.D.A..

   Por auto de fecha 13.10.2006, la bogada A.M.C. de Moy, se abocó al conocimiento de la causa.

   En fecha 17.01.2007, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia en la que declaró con lugar la demanda, condenó a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto de desalojo; el pago de las cuotas arrendaticias dejadas de pagar correspondientes a los meses de octubre (diferencia) y diciembre de 2002; febrero, abril, junio, agosto, octubre, diciembre de 2003; enero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre de 2004; y febrero, abril, junio y agosto de 2005, a razón de Un Millón Noventa y Un Mil Quinientos Sesenta y Ocho Bolívares (Bs. 1.091.568,oo), lo que asciende a un total de Diecinueve Millones Sesenta y Un Mil Quinientos Noventa y Ocho Bolívares (Bs. 19.061.598,oo); y, acordó la corrección monetaria a través de experticia complementaria del fallo conforme lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. La representación judicial de la parte actora se dio por notificada de la sentencia en fecha 27.02.2007 y solicitó la notificación de la parte demandada.

   Mediante diligencia de fecha 25.04.2007, la abogada D.M.d.A., parte actora apeló de la decisión de fecha 17.01.2007.

   En fecha 09.05.2007, el tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   Se defiere el conocimiento a esta alzada de la apelación interpuesta por la abogada D.M.d.A., parte demandada, contra la sentencia de fecha 17.01.2007, del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio de Desalojo que instauró D.E.V.P. en su contra, que declaró con lugar la demanda y la condenó a entregar a la parte actora el inmueble objeto de desalojo; el pago de las cuotas arrendaticias dejadas de pagar correspondientes a los meses de octubre (diferencia) y diciembre de 2002; febrero, abril, junio, agosto, octubre, diciembre de 2003; enero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre de 2004; y febrero, abril, junio y agosto de 2005, a razón de Un Millón Noventa y Un Mil Quinientos Sesenta y Ocho Bolívares (Bs. 1.091.568,oo), lo que asciende a un total de Diecinueve Millones Sesenta y Un Mil Quinientos Noventa y Ocho Bolívares (Bs. 19.061.598,oo); y, acordó la corrección monetaria a través de experticia complementaria del fallo conforme lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

   En el escrito de informes presentado por la recurrente ante este tribunal manifiesta que la recurrida viola el principio procesal contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al dar por demostrados hechos sin que exista prueba de ello, pues la juez de la recurrida da por sentado que la actora promovió un recibo correspondiente al mes de enero 2004, por ello solicitó a este juzgado declare con lugar su apelación.

   Para proferir la decisión considera necesario este sentenciador trasladar parcialmente la conducta procesal de las partes a través de los siguientes actos procesales:

   1. En el libelo de la demanda la parte actora afirma lo siguiente: Que es propietario de un inmueble casa-quinta identificada con el nombre “Sole”, ubicada en la Calle Orinoco del Conjunto Residencial “Puerta de Hierro”, Urbanización Lomas de Bello Monte, parcela C-18, Municipio Baruta del Estado Miranda; que le inmueble se encuentra arrendado a la ciudadana D.M.d.A., según se evidencia de contrato de fecha 12/01/1988; que tras haberle manifestado su voluntad de no renovar el contrato, la arrendataria se acogió al derecho de preferencia para continuar ocupando el inmueble, conforme a lo previsto en el artículo 4 del hoy derogado Decreto Legislativo sobre desalojo de vivienda, el cual fue declarado con lugar por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento en fecha 7/08/1989, mediante resolución 2.462, por lo que el contrato de arrendamiento originalmente suscrito a tiempo determinado, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; que posterior a la mencionada Resolución, la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento, dictó la resolución N° 3769, en la que declaró el inmueble objeto del contrato exento de regulación para vivienda reconociéndole su derecho de fijar libre y unilateralmente el canon de arrendamiento del inmueble; lo que le permitió manifestar a la inquilina, su decisión de elevar el canon a una cifra cónsona con la realidad, siendo que esta cifra fue paulatina y ponderadamente aumentando de Cuatro Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 4.600,oo) mensuales para el año 1988, a Un Millón Noventa y Un Mil Quinientos Sesenta y Ocho Bolívares (Bs. 1.091.568,oo) mensuales como canon de arrendamiento al día de hoy, de acuerdo a la última Resolución de la Dirección General de Inquilinatos del Ministerio de Infraestructura de fecha 18/07/2002; que la arrendataria durante mucho tiempo se aprovecho y benefició de un insignificante canon de Cuatro Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 4.600,oo) mensuales, haciendo para ello uso de todos los medios y tácticas dilatorias que tuvo a su alcance, siempre negándose a pagar el último canon establecido, además de impedirle el acceso al inmueble de su propiedad para evidenciar su estado general y el mantenimiento respectivo; que con su actitud contumaz y persistiendo en la vía de la consignación por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la suma de Un Millón Noventa y Un Mil Quinientos Sesenta y Ocho Bolívares (Bs. 1.091.568,oo) un mes si y un mes no, lo cual constituye no solo un pago parcial de la obligación a cuya aceptación no puede ser constreñido el acreedor por así disponerlo expresamente el artículo 1.291 del Código Civil, sino que a su vez se traduce en el incumplimiento de una de las obligaciones de la ley, el cual es el pago cabal y oportuno del canon de arrendamiento; que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de octubre y diciembre de 2002, febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre de 2003, febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre de 2004, febrero, abril, junio y agosto de 2005, que sumadas alcanzan la cantidad de Diecinueve Millones Sesenta y Un Mil Novecientos Cincuenta y Ocho Bolívares (Bs. 19.061.958,oo); que en virtud de lo anterior procede a demandar por desalojo a la ciudadana D.M.d.A., así como también al pago de Diecinueve Millones Sesenta y Un Mil Novecientos Cincuenta y Ocho Bolívares (Bs. 19.061.958,oo) por concepto de pensiones de arrendamientos vencidas y no pagadas, a razón de Un Millón Noventa y Un Mil Quinientos Sesenta y Ocho Bolívares (Bs. 1.091.568,oo) por cada mensualidad, solicitando igualmente el pago de los daños materiales en caso de ruinas causados al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, así como también la aplicación del sistema de corrección monetaria, desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha en que acontezca alguna de las formas de autocomposición procesal, o sea dictada la correspondiente sentencia definitivamente firme y ejecutoriada.

   2. En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada basa su defensa en lo siguiente: negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la demanda de desalojo incoada en su contra por el ciudadano D.V.P. en su carácter de propietario del inmueble que habita en la calle Orinoco, Residencias Puerta de Hierro, N° C-18, Urbanización Lomas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda; que se ha ocupado del mantenimiento y de todas las reparaciones que el inmueble ha necesitado ya que el demandante, a pesar de que en muchas ocasiones le ha solicitado realizar las reparaciones mayores al inmueble, en ningún momento ha cumplido con esa obligación por lo que esas gestiones siempre han resultado infructuosas, ante la actitud grosera, irrespetuosa y prepotente del demandante quien reiteradamente ha desconocido las obligaciones que le impone el Código Civil en el artículo 1.585 en su ordinal 2°, como también incumple con los establecido en el ordinal 3° del citado artículo, al no mantenerlo en el goce y disfrute pacífico de la cosa arrendada; que nunca ha dejado de pagar dos (2) meses de cánones de arrendamiento consecutivos como lo establece el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que niega, rechaza y contradice lo alegado por el accionante en el libelo de demanda cuando establece que la arrendataria durante mucho tiempo se aprovechó y benefició de un insignificante canon de Cuatro Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 4.600,oo), ya que si bien es cierto que el canon de arrendamiento fue fijado por las partes el 16/12/1979, no es menos cierto que dicho canon, mediante convenimiento verbal, tuvo varios aumentos, a saber Ocho Mil Ciento Dos Bolívares (Bs. 8.102,oo) por regulación del ente administrativo; Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,oo), Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo); Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo) y Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales; y el actual por el monto de Un Millón Noventa y Un Mil Quinientos Sesenta y Ocho Bolívares (Bs. 1.091.568,oo) bimensuales; que niega, rechaza y contradice el planteamiento del accionante cuando señala que el canon de arrendamiento fue prudente, paulatina y ponderadamente aumentándose de Cuatro Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 4.600,oo) para el año 1988, a Un Millón Noventa y Un Mil Quinientos Sesenta y Ocho Bolívares (Bs. 1.091.568,oo) al día de hoy, ya que en virtud de la Resolución Nº 5274, de fecha 18.07.2002, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, convinieron verbalmente en que el monto máximo mensual fijado por el organismo regulador, sería depositado en el Juzgado de Municipio correspondiente cada dos meses, y que prueba irrefutable de ello es que el arrendador retira del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio los cánones de arrendamientos depositados por el arrendatario; que todos los retiros hacen un total de Veinticinco Millones Quinientos Cuarenta y Ocho Mil Setecientos Catorce Bolívares (Bs. 25.548.714,oo); que en virtud de todo lo expuesto, solicita se declare sin lugar la presente acción de desalojo, y que en el caso negado de que la acción proceda, en virtud de los veinticinco años y once meses, se le conceda la prorroga legal establecida en el artículo 38, literal “d” de la vigente ley.

      Planteada así la controversia, sobre la pretensión actoral en demandar el desalojo del inmueble objeto del presente juicio, en razón de la falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de octubre y diciembre de 2002, febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre de 2003, febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre de 2004, febrero, abril, junio y agosto de 2005; por su parte la demandada negó, rechazó y contradijo la demanda argumentando haber cumplido su obligación del pago oportuno de los cánones de arrendamientos, toda vez que había llegado a un acuerdo verbal con el demandante que los pagos serían cada dos (2) meses.

      Ahora bien le corresponde a este sentenciador analizar las pruebas aportadas al proceso y verificar si del elenco probatorio traído al proceso se evidencia la excepción de cumplimiento de la demandada o la falta de pago de las mensualidades señaladas por falta de pago, que configurarían la causal de desalojo del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que harían procedente el desalojo demandado; en tal fin se analizan los medios probatorios:

      La parte demandante produjo junto con la demanda las siguientes pruebas:

   1. Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Duodécima de Caracas de fecha 07.05.1985, bajo el Nº 1, Tomo 40; en el que se declaró extinguida la Hipoteca Convencional de Segundo Grado que pesaba sobre el bien inmueble objeto de demanda, este tribunal lo desecha por no aportar nada la proceso. Así se establece.

   2. Copia del convenimiento celebrado en fecha 12.01.1988, por los ciudadanos D.E.V.P. y D.M.d.A., documento privado que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, pues sirve para demostrar el acuerdo entre las partes, evidenciándose que la demandada ocuparía el inmueble por un período de un (1) año, pagando la cantidad de Cuatro Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 4.600,oo) mensuales, los cuales pagaría los treinta (30) de cada mes en la oficina del arrendador. Así se decide.

   3. Copia simple de Resolución Nº 005174 de fecha 18.07.2002, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en la que se evidencia que el canon de arrendamiento máximo mensual acordado para el bien inmueble objeto de desalojo fue por la cantidad de Un Millón Noventa y Un Mil Quinientos Sesenta y Ocho Bolívares (Bs. 1.091.568,oo), documento que es tenido como fidedigno, de conformidad con lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público administrativo. Así se establece.

   4. Copia certificada de las actuaciones judiciales del expediente No. 98005331, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, desde la carátula hasta el folio 247, donde consta el expediente sobre consignaciones arrendaticias instaurado por D.M.d.A. a favor del ciudadano D.E.V.P., copia que evidencias las consignaciones y retiros realizados desde el 19.05.1998 hasta el 31.05.2005, certificaciones que se valoran conforme lo establecido por los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, por ser cofia fidedigna de las actuaciones judiciales del expediente que se contrae. Así se decide.

      En la oportunidad para promover pruebas, el apoderado judicial de la parte actora, promueve las siguientes:

   1. Promovió el mérito favorable de los autos en todo lo que le favorezca, debe reiterar este tribunal, el criterio que no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, el tribunal considera que es improcedente examinar tales requerimientos. Así se decide.

   2. Promovió inspección judicial para dejar constancia de las condiciones físicas del inmueble, al respecto se observa que tal prueba fue admitida pero no evacuada, razón por la cual este sentenciador no emite pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.

   3. Promueve Dieciocho (18) recibos de pago correspondiente a los meses de octubre y diciembre de 2002; febrero, abril, junio, agosto, octubre, diciembre de 2003; enero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre de 2004; y febrero, abril, junio y agosto de 2005, documentos privados que son desechado por emanar de la misma parte actora, el cual no puede servirle de prueba en su favor. Así se establece.

   4. Original de notificación judicial efectuada en fecha 26.12.2001, por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, solicitada por el ciudadano D.E.V.P., a través de la cual se informa a la arrendataria que el canon sería el de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,oo) a partir del mes de enero de 2002, documento que al estar suscrito por un funcionario público con facultad para dar fe pública, se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así de decide.

   5. Copia certificada de las actuaciones judiciales sobre retiros de consignaciones del expediente No. 98005331, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por las cuales el ciudadano D.E.V.P., solicita el retiro de las cantidades de dinero consignadas a su favor, con la advertencia de su inconformidad con las consignaciones realizadas, solicitudes desde el 4.8.2003 al 8.6.2005, documentos que se valoran conforme lo establecido por los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, por ser cofia fidedigna de las actuaciones judiciales del expediente que se contrae. Así se decide.

      Pruebas de la parte demandada

      En la oportunidad para promover pruebas, ofreció las siguientes:

   1. Promovió el mérito favorable de los autos en todo lo que le favorezca, debe reiterar este tribunal, el criterio que no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, el tribunal considera que es improcedente examinar tales requerimientos. Así se decide.

   2. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos D.E.V.P. y W.A.P., en fecha 16.12.1979, documento privado que fue opuesto a la parte actora, no lo desconoció, ni impugnó, razón por la cual este sentenciador lo precia y valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, por cuanto de la misma se evidencia cada una de las obligaciones asumidas por las partes especialmente que el canon de arrendamiento debía pagarse por mes calendario adelantado. Así se establece.

   3. Copia simple de convenio suscrito por las parte en el presente juicio, en relación a la presente prueba observa este sentenciador, que ya se emitió un pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, razón por cual considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece.

   4. Copia certificada de las actuaciones judiciales sobre autos de egreso de consignaciones del expediente No. 98005331, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por las cuales se acuerda entregar el ciudadano D.E.V.P., las cantidades consignadas a su favor de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de septiembre a noviembre de 2002, enero 2003, marzo y mayo 2003, julio 2003, septiembre 2003, noviembre 2003, enero 2004, marzo 2004, mayo 2004, julio 2004, septiembre 2004, noviembre 2004, enero 2005, marzo 2005, y mayo 2005, documentos que se valoran conforme lo establecido por los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, por ser cofia fidedigna de las actuaciones judiciales del expediente que se contrae. Así se decide.

      Del Mérito de la presente causa

      Realizado el análisis de las pruebas presentadas en el presente juicio, se evidencia que la parte demandada, admitió la celebración del contrato de arrendamiento celebrado con el actor, en todo su contenido, dando como cierto las obligaciones y/o deberes que se derivan del mismo. Así se establece.

      Considera necesario este sentenciador establecer que el presente procedimiento se refiere a la demanda de Desalojo planteada por el ciudadano D.E.V.P. en contra de la ciudadana D.M.d.A., en la cual señala que la arrendataria no ha pagado oportunamente el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre y diciembre de 2002, febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre de 2003, febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre de 2004, febrero, abril, junio y agosto de 2005, devenido del contrato de arrendamiento suscrito entre ellos sobre un inmueble constituido por una casa-quinta propiedad del demandante identificada con el nombre “Sole”, ubicada en la Calle Orinoco del Conjunto Residencial “Puerta de Hierro”, Urbanización Lomas de Bello Monte, parcela C-18, Municipio Baruta del Estado Miranda; señala como fundamento legal de su pretensión, las disposiciones de los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.141, 1.155, 1.159, 1.160, 1.264, 1.270, 1.363, 1.579, 1.592 del Código Civil y el artículo 34 literal “a” de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      Ahora bien, corresponde a este sentenciador verificar si la demandada incumplió las obligaciones establecidas en el artículo 1.592 del Código Civil, a cargo de los arrendatarios; en razón de lo cual el arrendador, solicitó el desalojo del inmueble por cuanto la arrendataria no le ha pagado el canon de arrendamiento de los meses denunciados como impagos, conforme con la Resolución de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura de la República Bolivariana de Venezuela, No. 005174 del 18.07.2002.

      Nuestro ordenamiento jurídico sustantivo en materia específica señala textualmente lo siguiente:

      Artículo 1.159 del Código Civil.- “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

      Artículo 1.160 del Código Civil.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

      Artículo 1.264 del Código Civil.- “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”.

      Artículo 1.579 del Código Civil.- “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”

      Artículo 1592 del Código Civil.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …Omissis…

      2. - Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (Negrillas del tribunal)

      Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

      a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (Negrillas del tribunal)

      Visto el contenido de la normativa especial de la materia, observa este sentenciador, que el contrato de arrendamiento, sucrito en fecha 16.12.1979, se celebró con determinación del tiempo de duración y posteriormente se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, en el que cada una de las partes asumió obligaciones, de la que destaca específicamente, que la arrendataria debía pagar el canon de arrendamiento los treinta (30) de cada mes, convención que fue invocada, por la demandada como fundamental, razón por la cual quedaron fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho documento, tales como la existencia del contrato y luego su tácita reconducción, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y obligaciones de las partes.

      En su descargo alegó la demandada, que celebró convenio verbal con el actor, para pagar el canon de arrendamiento cada dos (2) meses, por lo que la causal invocada del desalojo resulta improcedente, porque nunca ha dejado de pagar dos cánones de arrendamiento consecutivos como lo establece la norma.

      El tribunal de primer grado, al respecto señaló que al no probar sus alegatos, incumplió con la carga procesal que le imponía el legislador de probar el pago, determinando que incumplió con una de las obligaciones principales del arrendatario, que es la de pagar los cánones de arrendamiento, considerando procedente la pretensión de desalojo conforme con el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en vista de haber dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, de diciembre de 2003 y enero de 2004.

      Al respecto, alegó la demandada en su escrito conclusivo en esta Alzada, que la sentencia recurrida adolece de vicio de falso supuesto, toda vez que dio por demostrados hechos sin que exista prueba, al mencionar que la demandada había dejado de pagar consecutivamente dos (2) meses del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre 2003 y enero 2004.

      El tribunal observa:

      En este orden de ideas, observa este sentenciador que el falso supuesto constituye un error de hecho que consiste en una percepción equivocada del juez que conduce al establecimiento de un hecho concreto sin que existan elementos probatorios que lo evidencien, o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo, o por haberse atribuido a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene; en ningún caso se trata de un error de derecho al momento de calificar jurídicamente la situación fáctica.

      En el caso sometido a revisión, ciertamente de las pruebas aportadas al proceso se evidencia que la demandada dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre 2002, febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre 2003, febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre 2004, y febrero y abril de 2005; de igual forma se evidenció que pago octubre 2002 parcialmente, tal como se evidencia de las copias certificadas que fueron valoradas con anterioridad. Ahora bien, sustenta la demandada su pago irregular de los cánones de arrendamientos pactados contractualmente y fijado por Resolución de la Dirección General de Inquilinato, en el supuesto acuerdo verbal que no demostró; por el cual le autorizó su arrendador en realizar las consignaciones arrendaticias cada dos (2) meses; en razón de ello y por cuanto de las pruebas establecidas y valoradas por este revisor, se evidencia fehacientemente que la arrendataria dejó de pagar los cánones indicados, lo que destruye la presunción del pago anterior establecida por el artículo 1.296 del Código Civil, aunado al reclamo de su arrendador por el pago irregular al retirar las consignaciones a su favor del tribunal de inquilinario, debe este sentenciador establecer que las mensualidades consignadas conforme a la Ley especial de la materia, no presuponen la solvencia de la consignataria y patentizan la falta de pago de más de dos (2) mensualidades consecutivas. Ello en razón que al ser realizada la consignación cada dos (2) meses, no puede acreditarse el pago de los meses indicados por la consignataria, acumulando cánones insolutos en forma sucesiva y consolidando la causal de desalojo del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que quedó en evidencia la insolvencia por mas de dos (2) cánones de arrendamientos consecutivos. En razón de ello debe considerarse materializada la causal de desalojo invocada como fundamento de la pretensión actoral, con la falta de pago de más de dos (2) mensualidades de arrendamiento por acumulación de mensualidades insolutas; en virtud de las presentes consideraciones no puede declararse con lugar la defensa opuesta por la demandada de falso supuesto, pues en el caso sometido a revisión, no existió el vicio denunciado, contrario se materializó la causal invocada por el actor para el desalojo. Así se declara.

      En consecuencia de lo antes expuesto, estando evidenciada en las actas procesales por una parte, la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto, no solo por la aceptación, sino por el contrato que la contiene, al cual se le determinó valor probatorio pleno, así como en lo relativo al incumplimiento en el pago de los cánones pactados como contraprestación del arrendamiento, conforme a lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil, correspondientes a los meses octubre (diferencia) y diciembre de 2002, febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre de 2003, febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre de 2004, febrero, abril, junio y agosto de 2005, pues de las pruebas aportadas al proceso se evidencia la falta de pago de las indicadas mensualidades, es por ello que concluye este jurisdicente un incumplimiento por parte de la arrendataria de su obligación de pago oportuno y consecutivo del canon de arrendamiento, en tal razón, es ajustado y procedente en derecho, declarar consumada la causal de desalojo que establece el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así expresamente se decide.

      En forma subsidiaria para el caso de procedencia de la demanda de desalojo, solicitó la demandada en su contestación que en razón de los veinticinco años y once meses, que tenía como arrendataria, se le concediera la prorroga legal establecida en el artículo 38, literal “d” de la vigente ley.

      Al respecto observa este sentenciador que la protección dada por el legislador en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, fue creada exclusivamente para amparar a los arrendatarios regidos por contratos a tiempo determinado y al revisar las actas que integran el expediente, tal como se verificó en la presente decisión, al operar la tácita reconducción del contrato se convirtió a tiempo indeterminado lo que aparta el supuesto de hecho regulador de la normativa invocada conllevando a este jurisdicente a declarar improcedente la prorroga legal solicitada. Así se declara.

      En cuanto a la pretensión de pago de las pensiones de arrendamiento vencidas y no pagadas a razón de Un Millón Noventa y Un Mil Quinientos Sesenta y Ocho Bolívares (Bs. 1.091.568,oo) por cada mensualidad, sobre los meses de octubre, su diferencia por evidenciarse la consignación de parte de esa mensualidad y diciembre de 2002, febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre de 2003, febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre de 2004, febrero, abril, junio y agosto de 2005, que sumadas alcanzan la cantidad de Diecinueve Millones Sesenta y Un Mil Novecientos Cincuenta y Ocho Bolívares (Bs. 19.061.958,oo); por no haberse demostrado el pago ni el convenio verbal que los exonera, debe prosperar el cobro de las mismas, ajustándose su valor conforme la indexación por ser obligaciones dinerarias liquidas, de plazo vencido y exigibles. Dicho ajuste monetario se realizará desde la fecha de admisión de la presente demanda, hasta que se declare definitivamente firme la presente decisión, la cual se realizará conforme lo establecido por el Banco Central de Venezuela, sobre los índices de precios al consumidor, sobre las fechas indicadas y en base a lo establecido por el artículo 249 y 556 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

      Del pago de los daños materiales en caso de ruina causados al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, peticionados en el libelo de la demanda:

      La parte actora solicitó en su libelo de demanda, capítulo IV Petitorio, punto Tercero, lo siguiente: “Al pago de los daños materiales en caso de ruina causados al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, señalado supra.-”.

      En cuanto a lo solicitado el tribunal observa:

      De la revisión efectuada al fallo recurrido se aprecia que el juzgador de primer grado no condeno dicho petitum. Ahora bien, no habiéndose revelado la parte actora, contra dicha decisión, entiende este jurisdicente que se conformó con los términos de la sentencia que no incluyó pronunciamiento sobre los daños materiales mencionados. Por ello, emitir un pronunciamiento en relación con ello, constituiría un desmejoramiento de la condición del apelante sin mediar el correspondiente recurso de su contraparte, lo cual sería una violación del principio no reformatio in peius, establecido como el principio mediante el cual no esta permitido al juez de alzada que conoce de la apelación, agravar el perjuicio causado a la recurrente por la decisión impugnada. Así se establece.

      En tal sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 674, del 07 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado Iván Rincón Urdaneta, expediente Nº 02-0531, expresó:

      …En efecto, la prohibición de reformatio in peius ha sido establecida como el principio mediante el cual no le está permitido al juez de alzada que conoce en apelación, agravar el perjuicio causado a la parte apelante por la decisión impugnada. De tal modo, que si sólo una de las partes litigante ejerce el recurso de apelación –en el caso de autos la demandada- no podrá el tribunal de la alzada examinar aquellos puntos que no sean objeto del recurso interpuesto, menos aún entrar a analizar la pretensión aducida en la demanda si la parte actora no impugnó la decisión dictada en primera instancia ni se adhirió a la apelación ejercida por la demandada. Por tanto, conforme al principio dispositivo que acogió el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De allí que el análisis que habrá de efectuarse en segunda instancia del fallo apelado debe limitarse a los agravios denunciados en la diligencia o escrito contentivos de los fundamentos de la apelación, ya que también la alzada debe atenerse a lo alegado –en caso de apelación- por la parte apelante…

      .

      En acatamiento al fallo trascrito parcialmente, al cual se allana este jurisdicente, no se emite pronunciamiento sobre la pretensión de la actora sobre daños materiales en caso de ruina del inmueble, toda vez que la sentencia recurrida no lo condenó. Con fundamento en lo expuesto, debe este revisor modificar la sentencia recurrida en lo que respecta a la condenatoria en costas, por no existir un vencimiento total de la pretensión incoada. Así formalmente se decide.

      Como consecuencia de los razonamientos expuestos, se declara Parcialmente Con lugar la demanda que por Desalojo sigue el ciudadano D.E.V.P. contra la ciudadana D.M.d.A.. En consecuencia del anterior pronunciamiento se declara Parcialmente Con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia de fecha 17.01.2007, publicada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial. Así se declara.

5. DISPOSITIVA.

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: