Decisión de Municipio Zamora de Aragua, de 22 de Marzo de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION

JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

Villa de Cura, 22 de marzo de 2010.

199º y 151º

EXPEDIENTE N° 4583

DEMANDANTE: D.D.J.D.G.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.730.037.

ABOGADOS APODERADOS: M.A.S.U. e Y.J.C.A., Inscritos en los Inpreabogado bajo los Nº 82.936 y Nº 113.222, respectivamente.

DEMANDADO: A.S.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.577.344.

ABOGADOS ASISTENTES: C.D.D., GREIBYS C.G.B. y J.N.A.A., inscritos en el Inpreabogado Nº 28.570, 125.979 y 99.575, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

DECISION: SIN LUGAR LAS CUESTIONES PREVIAS Y CON LUGAR LA DEMANDA.

Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada en fecha 09 de octubre de 2009 por el ciudadano D.D.J.D.G.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.730.037, asistido por el abogado M.A.S.U., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.936, en contra del ciudadano A.S.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.577.344 por Resolución de Contrato de Arrendamiento. (Folios 01 al 04)

En fecha 22 de octubre de 2009, el tribunal admitió la demanda y ordenó la comparecencia de la parte demandada. (Folio 05)

En fecha 04 de diciembre de 2009, el alguacil dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada. (Folios 07 y 08)

En fecha 08 de diciembre de 2009, la parte demandada asistido por la abogada GREIBYS C.G.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 125.979, procedió a contestar la demanda; y en esa misma fecha le otorgó poder apud acta a la mencionada abogada y a los abogados C.D.D. y J.N.A.A., inscritos en el Inpreabogado Nº 28.570 y 99.575, respectivamente. (Folios 09 al 13)

En fecha 10 de diciembre de 2009, la parte demandada promovió pruebas, las cuales fueron admitidas el 14 de diciembre de 2009; y el 17 de diciembre de 2009, la parte demandante rechazó la cuestión previa opuesta, y le otorgó poder apud acta a los abogados M.A.S.U. e Y.J.C.A., Inscritos en los Inpreabogado bajo los Nº 82.936 y Nº 113.222, respectivamente. (Folios 14 al 19)

En fecha 11 de enero de 2010, el apoderado judicial de la parte demandante promovió pruebas, siendo admitidas el 12 de enero de 2010. (Folios 24 al 46)

CAPITULO I

DE LOS ALEGATOS Y DEFENSAS DE LAS PARTES

Ahora bien, siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva este tribunal procede a hacerlo expresando todas las cantidades monetarias independientemente de cómo aparezcan señaladas en las actas bajo la reconversión actual salvo que se realicen transcripciones textuales, y vistos los alegatos esgrimidos por la parte actora, los mismos se pueden resumir de la siguiente manera:

1) Que el ciudadano A.S.O., viene ocupando en calidad de arrendatario una parcela de terreno y dos galpones propiedad de la sociedad mercantil: MINERALES LA VILLA C.A., de la cual es presidente y accionista; inmueble que se encuentra ubicado en la Carretera Nacional Villa de Cura San Juan de los Morros, Kilómetro, sector Samancito, número catastral 03-08-01, Municipio Zamora, Estado Aragua.

2) Que aproximadamente desde el año 2002, se estableció con el demandado una relación arrendaticia verbal por tiempo indeterminado, pero no obstante el arrendatario incumpliendo con sus obligaciones tiene el inmueble deteriorado, sucio y carente de mantenimiento general, los portones que dan acceso a los galpones se encuentran en mal estado y deteriorados, el piso de uno de los galpones se encuentra en mal estado, los canales de desagüe se encuentran con huecos y oxidados y un muro de contención parcialmente derrumbado, además los objetos que se encuentran ocupando el inmueble se encuentran rodeados de maleza, todo lo cual demuestra el total abandono y deterioro mayor proveniente del uso normal del inmueble arrendado, y por lo tanto el arrendatario está incumpliendo con las obligaciones principales, ya que debe cuidar la cosa arrendada como propia, realizando los gastos pertinentes.

3) Que el canon mensual se estableció en la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo).

4) Que por todo lo expuesto demanda al ciudadano A.S.O. para que convenga o sea condenado por el tribunal en la Resolución del Contrato de Arrendamiento verbal; en que realice todas las reparaciones que le corresponden como arrendatario, en los desagües, en los pisos, los portones, muros y limpieza en general; en entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo estado de mantenimiento y conservación en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos y en los cánones de arrendamiento y; en pagar los costos y costas del presente juicio.

Por su parte, la parte demandada al momento de ejercer el derecho a la defensa en la contestación a la demanda, formuló los siguientes alegatos:

1) Opone la prohibición de ley de admitir la acción propuesta de conformidad con lo establecido en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, porque según señala al haberse invocado que la naturaleza del contrato era verbal y por lo tanto a tiempo indeterminado, la acción debió fundamentarse en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no en el 33 eiusdem.

2) Alega la falta de cualidad del demandante ya que no es propietario del inmueble que dice haberle arrendado, como el mismo lo reconoce al señalar en su libelo que la propietaria es la sociedad mercantil: MINERALES LA VILLA C.A.

3) Opone la inepta acumulación de acciones porque las pretensiones contenidas en la demanda se excluyen mutuamente.

4) Niega, rechaza y contradice que haya alquilado una parcela de terreno, ya que sólo alquiló dos galpones, y la parcela de terreno está en posesión del ciudadano A.A.B., titular de la cédula de identidad Nº 11.051.276, quien es pisatario y ejerce sobre las mismas actividades agrícolas.

5) Niega, rechaza y contradice que tenga deteriorado el inmueble que se le dio en arrendamiento, ya que está en las mismas condiciones en que lo recibió, y de conformidad con lo establecido en el literal f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el deterioro invocado debe ser de tipo mayor de los provenientes al uso normal del inmueble, y como quiera que el actor no específica en que consiste el deterioro no se ajusta a la norma, y reiteró que los galpones están como les fue entregados por el demandante, sin luz ni agua.

6) Niega, rechaza y contradice que tenga deteriorado el muro de contención, ya que no alquiló ningún muro ni canal de desagüe, y conforme a la ley sus obligaciones consisten en pagar el inmueble y los servicios básicos, en mantenerlo en buen estado y funcionamiento. En cuento a los portones, la maleza, el piso, etc., no se obligó a tal cosa cuando le fue arrendado, puesto que se le arrendó única y exclusivamente el interior de los galpones para estacionar sus vehículos.

7) Niega, rechaza y contradice en entregar el inmueble ya que no ha incurrido en comportamiento que haga procedente su resolución; y en pagar la indexación y los costos y costas solicitadas.

CAPITULO II

DE LAS CUESTIONES PREVIAS Y DE LA FALTA DE CUALIDAD

1. De la inepta acumulación de pretensiones

   Si bien entiende este Tribunal, que la acumulación de acciones se encuentra en la conveniencia del propio litigante por razones de economía procesal y es criterio doctrinal que internamente la acumulación de acciones origina una pluralidad de juicio, con lo cual se explica que cada acción, no obstante resolverse todas en una única sentencia, sea susceptible de un tratamiento autónomo, establece al respecto el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil que: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí: ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivo procedimiento no sean incompatibles entre si”. (negritas y subrayado de este tribunal)

   En tal sentido, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, viene a identificar claramente, cuales son las causas o acciones que se excluyen entre sí, el autor E.L.R., en su obra “Código de procedimiento Civil”, Tomo I, hace un comentario muy pertinente, que considera quien juzga traerlo a colación, y el mismo dice: “El instituto de la acumulación pretende la economía procesal, la cual se logra al ser sustanciadas en un solo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda...o postuladas en distintas demandas, generativas de distintos procesos que son acumulados posteriormente...La acumulación tiene por objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas causas”. Y citando jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia (hoy Tribunal Supremo), sigue el autor señalando que:

   ”en esta materia, cabe distinguir dos hipótesis: a) que la pretensión eventual o subsidiaria sea propuesta para el caso de que sea acogida la principal; y b) que la pretensión eventual o subsidiaria sea propuesta para el caso de que sea negada aquella. La admisión de este tipo de acumulación subsidiaria favorece la economía procesal porque evita la multiplicidad de los juicios y tiene una importancia práctica considerable en sistemas como el nuestro, en el cual existe la preclusión para interponer nuevas peticiones o reformar la demanda, a partir de la terminación del acto de la contestación de la demanda (art. 364). Modera un poco la rigidez del sistema que obligaría de otra forma a perder todo el proceso iniciado por una formulación errónea de la pretensión. (CSJ, Set. 17-11-88) (pg.272)”.

   De igual manera el autor A. Rengel-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Teoría General del Proceso, nos ilustra en lo que se refiere a la inepta acumulación de acciones, y expresa:

   En tres casos prohíbe la ley la acumulación de pretensiones: a) cuando se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí; b) cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; y c) cuando tengan procedimiento legales incompatibles entre sí. La acumulación realizada en contravención a esta prohibición es lo que se denomina en la práctica del foro inepta acumulación, y constituye un defecto de forma de la demanda que se debe hacer valer mediante la alegación de la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. a) dos pretensiones se excluyen mutuamente, cuando los efectos jurídicos que tienden a producir no pueden subsistir simultáneamente, sino que se oponen entre sí. Ejemplo: la de resolución de contrato acumulada con la de ejecución del mismo; la reivindicación del inmueble acumulada con la de reconocimiento de una servidumbre de paso por él; la reclamación de la plena y la nuda propiedad de la cosa

   (pg 127). (Negrita y subrayado nuestro).

   Por último, este Juzgado considera pertinente señalar que existen dos posibles incompatibilidades de pretensiones, una de carácter material y otra procesal. La incompatibilidad de carácter material, se refiere cuando los efectos que producen no pueden subsistir al mismo tiempo, ya que se oponen entre sí, pero que en el presente caso, lo importante es determinar si realmente ambas pretensiones pueden subsistir o no, y a tales efectos, ya la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 21 de septiembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez en el Expediente Nº 06-0084, ha establecido su criterio al respecto de la siguiente manera:

   …las pretensiones contenidas en la demanda, a saber resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discuten y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve…

   .

   En virtud de lo anterior, este tribunal considera que no existe esa incompatibilidad material, por cuanto el efecto jurídico de la resolución del contrato de arrendamiento es producir una sentencia que reconoce la extinción del contrato y retrotrae a las partes al estado en el que se encontraban antes de su celebración, y las pretensiones (resolución del contrato, la entrega del inmueble en el estado en que se encontraba antes de la celebración del contrato y el cobro de pensiones arrendaticias que también fue peticionada) pueden perfectamente subsistir simultáneamente, ya que sus efectos no se oponen entre sí, más aún cuando en el presente caso, evidentemente la materia involucrada es netamente civil, y específicamente referida a una relación locativa o arrendaticia, y ella abraza tanto a la principal (resolución) como a las accesoria y por ende no existe tal incompatibilidad, sino más bien, existe una identidad total entre ellas, de principal a accesoria como equivalente por concepto de indemnización contemplada en artículo 1167 del Código Civil; razón por la cual este Tribunal concluye que lo procedente es declarar sin lugar la presente defensa de forma que en aplicación al principio iura novit curia entiende fue interpuesta de conformidad con lo establecido en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 78 eiusdem. Así se decide.

2. De la prohibición de ley de admitir la acción propuesta

   Con relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 0776 dictada en fecha 18 de mayo de 2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, en el Expediente Nº 00-2055, ha establecido con relación a la acción lo siguiente:

   …En sentido general, la acción es inadmisible:

   1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .

   2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

   3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.

   La falta de interés procesal puede provenir de diversas causas, y la cosa juzgada sobre el punto a litigarse es una manifestación de falta de interés, de igual entidad que las contempladas, por ejemplo, en los numerales 1, 2, 3, 5, y 8 del artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, que trata la inadmisibilidad en ese particular proceso.

   El interés procesal varía de intensidad según lo que se persiga, y por ello no es el mismo el que se exige en quien incoa una acción popular por inconstitucionalidad, que el requerido en una acción por intereses difusos o para el cumplimiento de una obligación.

   Ahora bien, es un requisito de la acción, ligada a la necesidad de que exista un interés procesal en el accionante, que él pueda estar realmente afectado en su situación jurídica, razón por la cual acude a la justicia, y, además, que el demandado puede causar tal afectación. Es igualmente exigencia necesaria, que el actor persiga se declare un derecho a su favor (excepto en los procesos anticipatorios, como el retardo perjudicial por temor fundado a que desaparezcan las pruebas, donde el interés se ventilará en el proceso al cual se integren las actuaciones del retardo).

   Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción. Surge una apariencia de acción y de proceso, al poner en marcha la función jurisdiccional, pero ella (la acción) realmente no existe, ya que efectivamente no se está buscando la tutela judicial que debe brindar la actividad jurisdiccional, y que es el fin del proceso.

   Es igualmente requisito de la acción la cualidad en las partes, tal como señalaba el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil de 1916 al tratar las excepciones de inadmisibilidad.

   4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres.

   El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, señala a estas causas como de inadmisibilidad de la demanda (del escrito), pero en realidad sus supuestos se convierten en causas de inadmisibilidad de la acción, ya que no podrá administrarse justicia, y ello ocurre cuando:

   a) Se incoa la acción para crear un proceso que viene a obrar como un instrumento para cometer un fraude, bien se trate de un fraude procesal para perjudicar a alguien específicamente dentro del proceso o con motivo de él, o bien se trate de un fraude a la ley. Se está en presencia de acciones incoadas para alterar el orden público constitucional, al desvirtuar los fines del proceso, tal como lo ha expresado esta Sala en fallos de 9 de marzo de 2000 y 4 de agosto de 2000 (Casos: S.S. deZ. e Intana C.A., respectivamente).

   b) Por otra parte, la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, en el numeral 6 del artículo 84, contempla como causal para que no se admita ninguna demanda ni solicitud, el que ella contenga conceptos ofensivos e irrespetuosos. También se trata del rechazo del escrito, pero en el fondo, tal prohibición está ligada a la falta de interés procesal y a la protección de las buenas costumbres, ya que la acción no es un medio para injuriar, ofender o atacar a funcionarios o instituciones, su fin es que la jurisdicción actúe, se administre justicia y se resuelvan conflictos.

   Si bien es cierto que el artículo 84 citado se refiere a la demanda (al escrito), también es un fraude a la ley que pesa sobre la acción, no expresa en la demanda, los conceptos ofensivos o irrespetuosos contra el Tribunal o la contraparte, y consignarlos públicamente en escritos de prensa o programas radiales o televisivos, o en documentos expuestos a la publicidad, como las actas procesales. Ello no es más que un proceder que contraría el numeral 6 del artículo 84 citado, y que no se puede amparar en la libertad de expresión, ya que ella no involucra la inobservancia de la ley, y menos, cuando sea utilizada para dejar sin efecto una prohibición legal, como la del citado artículo 84.

   5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa.

   Ello ocurre, por ejemplo, cuando una persona demanda a otra por los mismos hechos y causa de pedir ante varios tribunales y en diversas oportunidades, y aunque tal práctica desleal tiene el correctivo del alegato de la litispendencia, si aún no hay fallo de fondo dictado, de todas maneras el derecho de defensa del demandado se ve minimizado, al tener que atender diferentes procesos, donde se pueden decretar medidas cautelares en su contra, y es indudable que los gastos de la defensa aumentarán.

   Puede argüirse, que tratándose de un abuso de derecho, el cual parte de la utilización de mala fe del derecho de acción, se hace necesario que la víctima oponga formalmente tal situación, ya que ella es la que puede calificar si la actividad de mala fe de su contraparte la perjudica; pero ello no es cierto, desde el momento que el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, convierte al juez en tutor de la lealtad y probidad que deben mantener las partes en el proceso, y además lo faculta para tomar de oficio las medidas tendentes a evitar la deslealtad. Una acción ejercida con fines ilícitos, no puede ser admitida y debe declararse de oficio su inadmisibilidad cuando se detecte el abuso de derecho.

   6) Pero también existe ausencia de acción, y por aparente debe rechazarse, cuando el accionante no pretende que se le administre justicia, y a pesar que formalmente cumpla las exigencias, su petición es que un órgano no jurisdiccional, o de una instancia internacional ajena a la jurisdicción nacional, conozca y decida la causa. Se está accediendo a la justicia exactamente para lo contrario, para que no se administre. Se acude a la jurisdicción, para que ésta no actúe.

   De nuevo estamos ante una manifestación de falta de interés, pero que por su connotación puede señalarse como una categoría propia de inadmisibilidad de la acción, ya que ésta, como otras de la situaciones ya señaladas, producen efectos que van más allá de la simple declaratoria de la falta de acción o de su inadmisibilidad.

   7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo, debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho a la acción. Una acción cuyo fin, así sea indirecto, es atentar contra la majestad de la justicia, injuriando a quien va a administrarla, poniendo en duda al juzgador, descalificándolo ab initio, o planteando los más descabellados y extravagantes pedimentos, es inadmisible, ya que en el fondo no persigue una recta y eficaz administración de justicia. Se utiliza al proceso con un fin distinto al que le corresponde, y para ello no es el acceso a la justicia que garantiza la Constitución vigente.

   Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación, y estos ejercicios de la acción con fines ilícitos, el juez debe calificarlos, y máxime este Tribunal Supremo, en cualquiera de sus Salas, debido a la letra del artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la que le permite, al menos al Tribunal Supremo de Justicia, tomar medidas generales tendentes al cumplimiento del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil…

   Ahora bien, en este caso nos encontramos con que la parte demandada alega que la acción debió declararse inadmisible por el hecho de que –según señala- la demanda fue interpuesta de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no conforme al 34 eiusdem como tenía que hacerlo. Con vista a lo anterior, hay que recordar que el derecho procesal venezolano se encuentra regido entre otros por el principio iura novit curia, que consiste en que los jueces están facultados para elaborar argumentos de derecho para fundamentar en ellos su decisión; aplicar el derecho no alegado por las partes o interpretar de diversas formas las normas que las partes invoquen, lo cual no implica que se esté supliendo defensas no alegadas, ya que la iniciativa de las partes corresponde únicamente al alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas, por lo que indistintamente de que pueda estar fundamentada en una norma que a decir de la parte demandada es incorrecta, ello no implica una causal de inadmisibilidad de la acción o una limitante o prohibición de la ley de admitirla conforme al criterio jurisprudencial antes citado porque la parte demandante aportó los hechos en su libelo de demanda, por lo que quien aquí suscribe considera que la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe ser declarada sin lugar. Así se declara y decide.

3. De la falta de cualidad

   Antes de entrar a analizar otras defensas de fondo que han sido alegadas por la parte demandada en la presente causa, este tribunal considera necesario verificar de acuerdo a lo alegado uno de los elementos integrantes de la pretensión procesal de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que invade la esfera del orden público porque atenta contra la ejecutabilidad de la sentencia definitiva que se pudiera dictar ya que generaría una apariencia de satisfacción que no se podrá materializar. Tal figura es la falta de cualidad o legitimatio ad causam, por lo que antes de hacer cualquier análisis y dada su importancia, es bueno traer a colación la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 0102 de fecha 06 de febrero de 2001 con ponencia del Magistrado J.M.D.O. en el Expediente Nº 00-0096, en la cual explica la importancia de la falta de cualidad y la oportunidad para ser revisada:

   En la presente causa se origina un problema de legitimación (legitimatio ad causam), ya que las personas jurídicas accionantes carecen de cualidad para sostener el presente juicio; es evidente que las acciones sobre las cuales se dictó la medida cautelar, no pertenecen a las accionantes sino que forman parte del patrimonio de la comunidad conyugal. Las sentencias a las cuales las presuntas agraviadas les imputan violaciones de orden constitucional, no podían afectar el patrimonio de cada una de ellas porque a él no estaban referidas, ni podían impedir, por lo tanto, la satisfacción de su interés sustancial al libre goce y disfrute de sus patrimonios.

   Es claro, pues, que las decisiones judiciales contra las cuales piden se les ampare, que condujeron a la ejecución de la medida cautelar, no pueden afectar directamente el patrimonio de cada una de las accionantes, siendo que las acciones sobre las cuales se decretó la medida preventiva son de la única y exclusiva propiedad de la comunidad conyugal y no forman parte de los patrimonios de las accionantes. Esta falta de legitimación observada por la Sala determina que no se hayan producido las supuestas lesiones a los derechos constitucionales invocados. Por lo demás bastaría, como efectivamente se desprende de las actas de este juicio, especialmente del acta de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la empresa Oficina G.L., C.A., celebrada en fecha 15 de junio de 1994, que el haber accionario correspondiente a la comunidad conyugal, cuya partición dio lugar a las medidas judiciales, fuese mayoritario, para que la administración decretada de las acciones representativas del capital social perteneciente a dicha comunidad conyugal, alcanzara irremediablemente a la administración de los intereses patrimoniales de las sociedades mercantiles demandantes, ya que de acuerdo con el artículo 764 del Código Civil, en concordancia con el artículo 191 eiusdem, el Juez de familia está facultado para nombrar administrador de los bienes comunes a fin de evitar que se vea gravemente perjudicado uno de los comuneros, si el otro, sin tener mayoría, pudiese tomar por sí solo, como representante de las acciones comunes, las decisiones administrativas y funcionales de la empresa. Tal situación en forma alguna acarrearía violación constitucional por parte de las sentencias que se impugnan.

   Así, en la demanda que ha dado origen a este procedimiento de amparo, no se determinan los hechos concretos en virtud de los cuales podrían surgir para las empresas demandantes los derechos constitucionales que pretenden, ni tampoco se determina en qué consisten los hechos por los cuales cada una de ellas haya resultado realmente afectada por las decisiones contra las cuales solicitan se les ampare, pues para ello no basta alegar simplemente que son personas jurídicas diferentes de los socios.

   Esto demuestra que, para precisar cuál ha sido la posible lesión sufrida por cada una de las accionantes, sería necesario que establecieran los hechos concretos que legal o estatutariamente sirvan de causa jurídica a su pretensión de amparo; no basta a la pretensión de las querellantes con decir que han sido afectadas en su administración y patrimonio. No pueden plantear su pretensión en la forma que lo han hecho, porque la concreta individualización de las circunstancias de las que nacería su estado de insatisfacción por el cual solicitan la providencia jurisdiccional que los tutele sería distinto.

   La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:

   Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.

   (Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá . 1961.Pág 489).

   La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

   Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley , dentro de cada proceso , a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio , y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

   (subrayado de la Sala. Ver J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

   Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;

   .…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…

   (ver. Carnelutti.Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944.pág 165).

   Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva

   Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:

   ”Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis .Bogotá. 1961. pág. 539)

   En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión. Sin embargo, estima esta Sala, en cuanto a lo que atañe a la naturaleza jurídica del juicio de amparo, y a su teleología, que la falta de legitimación debe ser considerada como una causal de inadmisibilidad que afecta el ejercicio de la acción, pudiendo ser declarada de oficio in limine litis por el sentenciador, con la finalidad de evitar el dispendio de actividad jurisdiccional, lo cual se encuentra en consonancia con el fin último de la institución del amparo constitucional y con los preceptos generales que orientan su concepción, como son la celeridad, la economía procesal y la urgencia, a fin de evitar dilaciones inútiles.

   Así las cosas, es claro que las accionantes no tenían cualidad para solicitar mediante la presente acción de amparo que se revocara una medida precautelativa que fue decretada sobre bienes que no forman parte del patrimonio de las accionantes y que sí forman parte del patrimonio de la comunidad conyugal en referencia. Así se declara.

   Es decir, en palabras del Doctor J.M.D.O. y citando la doctrina procesalista más calificada, está claro para quien suscribe que la cualidad es un elemento que forma parte de la pretensión y es por ello, que ésta debe ser revisada al momento de dictar la sentencia definitiva, y que solo en los procedimientos de A.C. y en virtud de su naturaleza puede ser revisada in limine para declarar su inadmisibilidad. Efectivamente, el presente proceso se encuentra en la etapa de dictar la sentencia de mérito, siendo ésta la oportunidad para verificar la cualidad de las partes, más aún cuando fue una defensa invocada como un punto de previo pronunciamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y con ello no generar una sentencia de imposible ejecutabilidad.

   Establecido lo anterior, lógico es determinar cuales son las partes en la presente causa y en que consiste el vínculo que supuestamente genera obligaciones entre ellos. Recordemos que la demanda fue presentada por el ciudadano D.D.J.D.G.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.730.037, asistido por el abogado M.A.S.U., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.936, en contra del ciudadano A.S.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.577.344 por Resolución de Contrato de Arrendamiento Verbal de conformidad con disposiciones contenidas en el Código Civil y especialmente en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no cabe duda que el supuesto vínculo señalado por la parte demandante surge de un contrato de arrendamiento. Así se declara y decide.

   No obstante lo anterior, se observa que al ser presentada la demanda la parte actora se atribuye la condición Presidente y accionista de la Sociedad Mercantil MINERALES LA VILLA C.A. quien es la propietaria (según expresa) del inmueble sobre el cual versa la relación locativa, hecho que no es desconocido ni negado por la parte demandada; el problema se suscita es en que términos y entre quienes fue celebrado ese contrato de arrendamiento, por lo que volviendo al libelo de demanda el contrato verbal fue pactado supuestamente por el ciudadano D.D.J.D.G.V., quien se atribuye la condición de arrendador, y a la parte demandada se le atribuye la condición de arrendatario.

   En virtud de lo anterior, el Tribunal estima importante citar textualmente el comentario efectuado por el Dr. J.L.A.G., en su libro “CONTRATOS Y GARANTÍAS Derecho Civil IV”, en el cual expresa:

   “…I.- La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender y arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato (…) III.- Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de LAURENT, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes. (…) 1º.)Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes: A.- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes. B.- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación. C.- Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de la cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento. 2º.- El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada la impide desposeer al arrendatario”.

   Observa este sentenciador, que el actor fundamenta su acción en el contenido del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conjuntamente con el artículo 1.167 del Código Sustantivo Civil, y como consecuencia de ello demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento verbal. Para ello, no es necesario que el actor impretermitiblemente sea el propietario del bien inmueble objeto del litigio; ya que doctrina nacional admite validamente el arrendamiento de la cosa ajena, como ya se dijo, ya que el contrato de esta especie no produce efectos reales sino personales. Por lo tanto puede arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, pues, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena, porque mientras que la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes contratantes. De manera que la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero e incluso por autorización verbal lo que implica que para ejercer la presente demanda el actor no necesitaba autorización expresa del propietario del inmueble en virtud que no se discute la propiedad, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador. Por lo tanto quien sentencia, considerando que en el caso sub judice el contrato de arrendamiento que aparentemente une a las partes no es nulo ni anulable, porque como se expresó se estaría, eventualmente, ante un caso de arrendamiento de cosa ajena que es válido y surte sus efectos entre las partes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil y la titularidad del inmueble no es materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza, y tomando en cuenta que la cualidad de propietario no es indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento, porque no lo exige así la ley y el principio general de que lo que no está prohibido está permitido, da cabida incluso al arrendamiento de la cosa ajena, es por todo lo anterior que el tribunal considera que el ciudadano D.D.J.D.G.V., si tiene cualidad para ejercer la acción, y en consecuencia la presente defensa de fondo de previo pronunciamiento debe ser declarada sin lugar. Así se declara y decide.

   CAPITULO III

   DE LA VALORACION DEL MATERIAL PROBATORIO

   Vistos los alegatos de las partes y trabada la litis en la presente causa, corresponde ahora a este tribunal analizar los medios probatorios aportados, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil de la siguiente manera:

PRIMERO

Con relación a las documentales privadas identificadas con los números 10 y 11 respectivamente cursantes en original al folio 16 promovidas por la parte demandada, este tribunal por cuanto observa que no fueron impugnadas, tachadas ni desconocidas, las valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 443, 444 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil como demostrativas de que los días 30 de octubre y 30 de noviembre de 2009 la parte demandante le entregó recibos de cancelación de los cánones de arrendamiento a la parte demandada relacionados con Galpones por la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) cada uno. Así se declara y decide.

SEGUNDO

Con relación a la prueba de testigos evacuada el 18 de diciembre de 2009 cursante a los folios 20, 22 y 23 promovidas por la parte demanadada, así como como las declaraciones evacuadas el 15 de enero de 2010 cursantes a los folios 48 y 50 promovidas por la parte demandante, este tribunal con vista a las declaraciones efectuadas y estimadas cuidadosamente sus motivaciones y circunstancias, las valora como demostrativas de los hechos mencionados y que se analizará al resolver sobre la procedencia de la pretensión a tenor de lo dispuesto en los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.

TERCERO

Con relación a la Inspección cursante a los folios 27 al 43 evacuada por éste Tribunal el 28 de Julio de 2009, este tribunal observa que se trata de una inspección evacuada extrajudicialmente y que por ello, la parte demandada en este juicio no pudo haber intervenido en su control; sin embargo, ello no es óbice para que la misma surta sus efectos procesales válidos, pues se trata de una prueba legal evacuada por un funcionario competente para ello de acuerdo a las formalidades que al efecto establece el Código de Procedimiento Civil y que valora el Tribunal de acuerdo al principio de la sana crítica. Si la parte ha querido enervar la eficacia probatoria de esa inspección, ha debido bien promover la tacha, si lo que se quería era impugnar el acto de documentación o bien, aportar prueba en contrario, si lo que quería era desvirtuar los hechos que quien suscribe asentó haber visto; pruebas en contrario que, pueden nacer de otras evacuadas, lo cual no sucedió en este caso, y en modo alguno se puede pretender enervar su validez mediante una impugnación genérica, como lo hizo, por lo que este tribunal la valora de conformidad con las disposiciones del Artículo 1.430 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 472 al 476, y 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de los siguientes hechos: Que los galpones estaban sucios y carentes de mantenimiento general; que existe un árbol cuyas ramas se encuentran sobre el techo de uno de los galpones al igual que el cableado eléctrico que viene desde el poste se encuentra muy próximo a las ramas de dicho árbol y al techo del galpón; que los portones que dan acceso a los galpones se encuentran en mal estado y deteriorados; que hay cables de tendido eléctrico que están próximos a las vigas del primer galpón que se encuentra del lado derecho de la entrada a la parcela y que los mismos vienen desde el poste de la calle; que el piso del primer galpón que se encuentra del lado derecho a la entrada de la parcela de terreno donde se realiza la presente inspección se encuentra en mal estado; que los canales de desagüe de los galpones se encuentran deteriorados con huecos y se observaron partes consumidas por el oxido; que existe un muro el cual se encuentra parcialmente derrumbado y según manifestación hecha tanto por la persona notificada como por el solicitante era un muro de contención; que los galpones objeto de la inspección se encuentran rodeados de monte y/o maleza; que estaban presentes niños, niñas y mujeres los cuales se encuentran dentro de la parcela donde se encontraba constituido el tribunal. Así se declara y decide.

CUARTO

Con relación a las documentales cursantes a los folios 44 y 47 emanadas de la Sindicatura Municipal de la Alcaldía de este Municipio, este tribunal las valora de la siguiente manera: 1) con respecto al folio 44, como demostrativas de que la parte demandada recibió el 19 de enero de 2009 una comunicación de ese organismo, mediante el cual se le exhortaba a asistir el día 21 de enero de 2009 a las 03:00 p.m. a los fines de tratar asuntos de su interés, más sin embargo no se puede apreciar de dicha comunicación sobre que puntos iba a tratar el emplazamiento que se le estaba requiriendo, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y; 2) con respecto al folio 47, como demostrativas de que las partes asistieron el día 21 de enero de 2009 a la sede de la Sindicatura Municipal pero que al no haber podido llegar a ningún acuerdo (aunque no es señalado sobre que punto), no se levantó acta o minuta de la reunión, y el Sindico actuante para el 13 de enero de 2010 señaló que desconocía los términos de la misma, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 433 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

DE LA PROCEDENCIA O IMPROCEDENCIA DE LA PRETENSION

En este orden de ideas y siguiendo una secuencia lógica, se hace necesario pasar a analizar la procedencia o no de la pretensión con vista a las alegaciones y probanzas de las partes, y en ese sentido, este tribunal observa que la parte demandante pretende en términos generales la Resolución del Contrato de Arrendamiento verbal; en que realice todas las reparaciones que le corresponden como arrendatario, en los desagües, en los pisos, los portones, muros y limpieza en general; en entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo estado de mantenimiento y conservación en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos y en los cánones de arrendamiento y; en pagar los costos y costas del presente juicio.

Indistintamente de la naturaleza del contrato que rige la relación locativa, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece las causales para proceder al desalojo, y contrario a lo que se pudiera pensar no se creó a través de la norma citada ut supra una nueva acción o forma de proceder independiente de la resolución o el cumplimiento, sino una etapa de la especial consecuencia de la ejecución de lo resuelto, cual es desocupar, desalojar o hacer la entrega material del bien inmueble arrendado; diferenciándose de la normal acción resolutoria en que en los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, sólo puede invocarse para la resolución y el eventual desalojo sólo esas causales, es decir las del citado artículo 34, más no quiere decir que la naturaleza del contrato signifique un obstáculo para la procedencia o no de la acción por resolución.

En Derecho se aplica el reconocido Principio Probatorio que quien afirma un hecho positivo debe probarlo plenamente, y que se encuentra fundamentado tanto en la ley adjetiva como en la sustantiva en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 1354 del Código Civil. En el presente caso, observa este Tribunal que la parte demandada efectuó un rechazo, negación y contradicción, tanto en los hechos como en el derecho, y de que las previsiones del Artículo 397, Primera Parte in fine, del Código de Procedimiento Civil, determinan la ficción legal de contradicción de los hechos, por la circunstancia de que ninguna de las partes haya formalmente convenido en alguno o de cuáles no serían objeto de pruebas; y de acuerdo a las articulaciones de hecho y de derecho de las partes en sus respectivos escritos, se determina que es carga probatoria de la parte actora establecer la existencia de la relación arrendaticia, las condiciones en que fue recibido el inmueble y los posibles daños causados al mismo.

De los elementos probatorios ya valorados se pudo evidenciar a través de las documentales cursantes en original al folio 16 adminiculadas a las declaraciones de los testigos promovidos por ambas partes de conformidad con lo establecido en el artículo 1392 del Código Civil (donde inclusive el mismo apoderado judicial de la parte actora en el acto de evacuación de los testigos por él promovidos, preguntó sobre los galpones y no sobre la parcela de terreno), y a la contestación de la demanda en la cual la parte demandada acepta la relación arrendaticia pero sólo sobre los galpones ubicados en la parcela de terreno indicada en la demanda, que el ciudadano D.D.J.D.G.V., actuando con el carácter de arrendador y el ciudadano A.S.O., con el carácter de arrendatario, celebraron un contrato de arrendamiento verbal sobre dos galpones propiedad de la sociedad mercantil: MINERALES LA VILLA C.A., de la cual es presidente y accionista la parte actora, que se encuentran ubicados en la Carretera Nacional Villa de Cura San Juan de los Morros, Kilómetro 8, sector Samancito, número catastral 03-08-01, Municipio Zamora, Estado Aragua; con lo cual no queda duda de la existencia de la relación arrendaticia, pero solo con relación a los galpones. Así se declara y decide.

Entonces es necesario verificar el estado de conservación en la que el arrendatario recibió el inmueble, y a tales efectos se observa que el artículo 1595 del Código Civil establece con relación a los arrendamientos lo siguiente:

Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario.

Es evidente que aunque no se haya determinado su buen estado de conservación por escrito, al no haber prueba en contrario cursante en autos se presume que en esos términos fueron recibidos los galpones, ya que si bien quien juzga observa que fueron promovidos varios testigos por ambas partes que declaran antagónicamente sobre el estado y conservación de los mismos, éstos medios de prueba por sí solos no bastan para probar si las condiciones en que se entregaron los galpones al arrendatario son las mismas por él alegadas conforme a lo establecido en el único aparte del artículo 1392 del Código Civil, y la consecuencia que el referido artículo 1595 eiusdem le otorga a situaciones como la presente es presumir que fue en buen estado de conservación y con las reparaciones locativas. Así se declara y decide.

Por último en cuanto a la carga probatoria que recae sobre la parte demandante, corresponde determinar si efectivamente se han producido daños al inmueble que vayan más allá de su normal uso, y en ese sentido es pertinente recordar que al momento de hacer la valoración del material probatorio quedó probado de acuerdo al análisis hecho en el particular “TERCERO” adminiculada a las declaraciones de los testigos conforme a lo establecido en el único aparte del artículo 1392 del Código Civil (indistintamente de que declaren sobre si los galpones fueron recibidos en buenas o malas condiciones al inicio de la relación arrendaticia, lo cierto es que son contestes en que en la actualidad presentan condiciones de descuido y deterioro) que efectivamente los galpones para el momento de la práctica de la Inspección Extrajudicial realizada por este Juzgado, presentan una serie de daños materiales y descuido en su mantenimiento, que no solo atentan contra los intereses patrimoniales de la parte actora, sino también de la propietaria de los mismos sociedad mercantil: MINERALES LA VILLA C.A.. Las condiciones antes descritas en la inspección extra-litem evacuada por quien dicta este fallo, demuestran falta de cuidado por parte del arrendatario en los referidos bienes, su estado no es propio del uso, sino que va más allá, evidencia falta de mantenimiento y cuidado en dichos bienes, lo que ha conllevado al estado de deterioro apreciado, y nos permite establecer que el arrendatario demandado en lo que respecta a dichas áreas no cumplió con el deber de cuidar la cosa como suya propia.

Dicha obligación está legalmente prevista en el artículo 1592 del Código Civil, que establece:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1ª.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.

2ª.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

La primera obligación del arrendatario es servirse de la cosa como un buen padre de familia. Esto significa darle el uso adecuado. Obviamente el incumplimiento a dicha obligación implica el deterioro del inmueble arrendado, lo cual ha sido recogido por el legislador, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula la materia como una causal para solicitar el Desalojo. Así tenemos que el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 34:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: …e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…

Este literal “e”, tal y como señalamos anteriormente se refiere al deber que tiene el arrendatario de cuidar la cosa como suya propia, a no cambiar su uso como tampoco su utilidad, a no deteriorarlo, no alterar, no modificar o efectuar reformas sin el previo consentimiento de la parte arrendadora. Tanto la inspección extra-litem como los presupuestos ratificados en juicio, llevan a la convicción de éste Juzgador a través de la sana crítica conforme a lo estipulado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, que efectivamente el inmueble es objeto de daños que superan su uso normal, y es por ello, que el arrendatario no se sirve de la cosa arrendada de forma debida, al dejar deteriorar el inmueble, pues el inquilino debe devolver la cosa tal como la recibió y no consta en autos, que el inmueble haya sido recibido por el arrendatario con esos daños de tal magnitud. Tal conducta del arrendatario, no tiene justificación o es eximente de su responsabilidad, porque es relativa a su propia intervención, la que origina el deterioro al no mantener los galpones en el estado que la ley presume y por lo tanto quien juzga que los recibió, generándose un daño, que no permite la ley, o que no se tolera, porque excede de los que pueden producirse por el uso normal, como aquellos, que serían justificados por el propio uso o goce de la cosa, más aún cuando no incorpora medio de prueba admisible alguno que permita establecer la supuesta entrega de los galpones por parte del arrendador en las condiciones verificadas en la Inspección y sustentadas por las testifícales, razón por la cual quien suscribe considera que ha sido demostrada plenamente la causal establecida en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo establecido en los artículos 1167 y 1592 del Código Civil, por lo que lo procedente es condenar a la parte demandada a la desocupación libre de personas y cosas del inmueble objeto de la relación locativa, entregar el mismo en el buen estado en que fue recibido y solvente en el pago de los servicios públicos. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia emanada de los ciudadanos y ciudadanas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

1. SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas de conformidad con lo establecido en los ordinales 6 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

2. CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL incoada por el ciudadano D.D.J.D.G.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.730.037, en contra del ciudadano A.S.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.577.344 y; SE CONDENA a la parte demandada a la desocupación libre de personas y cosas, entregar el mismo en el buen estado en que fue recibido y solvente en el pago de los servicios públicos de los dos (02) galpones propiedad de la sociedad mercantil: MINERALES LA VILLA C.A., de la cual es presidente y accionista la parte actora, que se encuentran ubicados en la Carretera Nacional Villa de Cura San Juan de los Morros, Kilómetro 8, sector Samancito, número catastral 03-08-01, Municipio Zamora, Estado Aragua.

Por haber resultado totalmente vencida la parte demandada, se condena al pago de las costas procesales tanto por las cuestiones previas opuestas como por la pretensión principal de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Villa de Cura, 22 de marzo de 2010.

EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. H.A. BENITEZ CAÑAS

LA SECRETARIA,

Abog. A.R..-

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las 12:30 p.m., y se libraron las boletas ordenadas.

LA SECRETARIA,

Abog. A.R..-

Exp. Nº 4583

HB/ar