Decisión nº 1586 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de Merida, de 23 de Septiembre de 2009

Fecha de Resolución23 de Septiembre de 2009
EmisorJuzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores
PonenteHomero Sanchez
ProcedimientoApelacion

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

"VISTOS" LOS ANTECEDENTES.

I

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 07 de diciembre de 2006 (folio 418), por el abogado en ejercicio J.C.C.M., venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad número 8.044.949, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 41.211, en su condición de co-apoderado judicial de los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad números 1.711.149 y 1.894.876, en su carácter de parte demandada, contra la sentencia de fecha 22 de noviembre de 2006, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, mediante la cual declaró, con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compraventa, intentada por los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., contra los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., ordenó la entrega del inmueble constituido por un apartamento, signado con el número 3-3, piso 3, torre “B“, edificio Araguaney, de las Residencias Las Tapias, con un puesto de estacionamiento y maletero, signados con el número 13, según consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 09 de diciembre de 1993, registrado bajo el número 22, Protocolo Primero, Tomo 31, Cuarto Trimestre del referido año, construido sobre una parcela de terreno de la zona multifamiliar de la Urbanización Las Tapias, jurisdicción de la Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida, con un porcentaje de condominio de 1.84% sobre los bienes y cargas del condominio, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 18 de mayo de 1981, inscrito bajo el número 37, folios 133 al 171, Tomo 07, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del referido año, exento de cargas y gravámenes, libre de personas y de bienes, y acordó, que la parte demandante debía entregar la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40.000,00), en la oportunidad de la protocolización de la venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, para lo cual, fijó un lapso de cuarenta y cinco días (45) continuos, que comenzaría a contarse a partir que quedara firme la sentencia y en caso de no efectuarse la venta del inmueble en referencia, la sentencia definitivamente firme serviría de título de propiedad y la parte demandante debía consignar la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40.000,00), por medio de cheque de gerencia a nombre del tribunal, para a su vez el Juzgado, aperturar una cuenta de ahorros a nombre de los demandados, condenó en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y finalmente, acordó la notificación de las partes, en virtud que la sentencia fue publicada fuera del lapso legal.

Por auto de fecha 12 de diciembre de 2006 (folio 419), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en virtud del disfrute del periodo vacacional otorgado al abogado A.C.Z., en su condición de Juez Titular de ese Juzgado y a los fines de dar cumplimiento a las formalidades legales, la abogada C.G.M., asumió el conocimiento de la causa, otorgando a las partes el lapso de tres (03) días de despacho, contemplado en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, para el ejercicio de los recurso legales.

Mediante auto de fecha 12 de diciembre de 2006 (folio 422), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, admitió en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por el abogado J.C.C.M., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha 22 de noviembre de 2006 y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a quien por distribución corresponda su conocimiento.

En auto de fecha 08 de enero de 2007 (folio 424), este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, le dio entrada al presente expediente y advirtió a las partes, que de conformidad con los artículos 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, las partes podían solicitar la constitución del tribunal con asociados y promover las pruebas admisibles dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa fecha y de conformidad con lo previsto en el artículo 517 eiusdem, fijó el vigésimo día de despacho siguiente a esa fecha para la presentación de los informes.

Mediante diligencia de fecha 14 de febrero de 2007 (folio 425), el abogado A.C.C., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada en la presente causa, consignó escrito de informes.

Mediante diligencia de fecha 14 de febrero de 2007 (folio 464), el abogado J.A.Z.L., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora en la presente causa, consignó escrito de informes.

Por auto de fecha 21 de marzo de 2007 (folio 470), este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en virtud del vencimiento del lapso previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, dijo VISTOS entrando la causa en términos para dictar sentencia de conformidad con el artículo 521 eiusdem.

Mediante auto de fecha 21 de mayo de 2007 (folio 471), este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, difirió la publicación de la sentencia para el trigésimo día calendario consecutivo siguiente a esa fecha.

A través del auto de fecha 02 de julio de 2007 (folio 472), este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, dejó constancia de no proferir la sentencia definitiva, en virtud de existir otros juicios que debían ser decididos con preferencia a cualquier otro asunto.

En auto de fecha 19 de septiembre de 2008 (folio 473), este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa de las partes y de conformidad con los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la reanudación de la causa, a cuyo efecto fijó el primer día de despacho siguiente al vencimiento de diez (10) días calendario consecutivos, contados a partir de la constancia en autos de la última notificación que se hiciere a las partes o a sus apoderados y que reanudada la causa, la misma continuaría su curso en el estado en que se encontraba.

Mediante diligencia de fecha 29 de septiembre de 2008 (folio 476), el ciudadano Alguacil de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado A.C.C., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio.

Mediante diligencia de fecha 29 de octubre de 2008 (folio 478), el abogado J.A.Z., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora en la presente causa, se dio por notificado del auto de fecha 19 de septiembre de 2008.

Por auto de fecha 05 de mayo de 2009 (folio 480), este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en virtud del disfrute de los períodos vacacionales correspondientes a los años 2005-2006, 2006-2007 y 2007-2008, concedidos al Juez Titular de este Despacho, la abogada M.A.S.G., asumió el conocimiento de la presente causa y a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa de las partes, de conformidad con los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la reanudación de la causa, a cuyo efecto fijó el primer día de despacho siguiente al vencimiento de diez (10) días calendario consecutivos, contados a partir de la constancia en autos de la última notificación que del presente auto se hiciese a las partes o a sus apoderados y que reanudada la causa, de conformidad con las previsiones del artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, comenzaría a correr el lapso previsto para proponer recusación.

Mediante diligencia de fecha 12 de mayo de 2009 (folio 483), el ciudadano Alguacil de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado A.C.C., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio.

A través de diligencia de fecha 18 de mayo de 2009 (folio 485), el ciudadano Alguacil de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado J.A.Z., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora en la presente causa.

Mediante auto de fecha 23 de julio de 2009 (folio 487), el JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó, que el Dr. H.S.F. en su condición de Juez Titular, reasumió el conocimiento de la presente causa, en virtud de culminar el periodo de sus vacaciones reglamentarias.

Encontrándose este Tribunal en términos para decidir, realiza las siguientes consideraciones:

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente causa se inició mediante libelo presentado en fecha 15 de julio de 2002 (folios 01 al 05), cuyo conocimiento correspondió por distribución al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por la abogada YOLEIDY R.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.031.027, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 48.033, en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titular de la cédula de identidad números 3.903.526 y 3.520.009, según consta en instrumento poder otorgado por ante la Oficina Notarial Pública Segunda de la ciudad de Mérida, en fecha 08 de julio de 2002, inserto bajo el número 51, tomo 42, de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, a los fines de exponer en síntesis lo siguiente:

Que en fechas 06 y 08 de mayo de 2002, los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., en su condición de compradores y los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., en su condición de vendedores, suscribieron un contrato de opción a compra venta, cuyo objeto fue la adquisición de un inmueble, constituido por un apartamento, ubicado en la torre B Araguaney, condominio 07, constituido sobre una parcela de terreno de la zona multifamiliar de la urbanización Las Tapias, Jurisdicción de la Parroquia J.R.S., del Municipio Libertador del Estado Mérida, con una superficie aproximada de cuatro mil novecientos dos metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros, comprendido dentro de los siguientes linderos: Noreste: con terrenos del condominio Nº 03, Sureste: con la avenida 05, Suroeste: con la calle 15 de la misma urbanización, Noroeste: con calle de la urbanización La Sabana y con terrenos del condominio Nº 03 y 04.

Señala la apoderada judicial, que el apartamento objeto del contrato de opción a compra venta, se encuentra signado con el número 3-3, piso 03 o nivel 03, de la torre B Araguaney, de la Residencias Las Tapias.

Que dicho apartamento tiene una superficie aproximada de ciento diecisiete metros cuadrados con quince decímetros y consta de sala comedor, cocina con oficios, pasillo, tres habitaciones con closet, baño principal y baño auxiliar y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Noreste: con la fachada noreste, Sureste: con la fachada sureste, Suroeste: con el apartamento Nº 3-4 y Noroeste: con el patio y la escalera, con un puesto de estacionamiento signado con el Nº 13 y maletero signado con el Nº 13, ubicado en la planta sótano del edificio.

Manifiesta, que dicha venta incluye todos los anexos que forman parte del referido inmueble y la venta se planteó conforme a las estipulaciones del régimen de propiedad horizontal establecido tanto en la Ley que rige la materia, como en el respectivo documento de condominio, que sus poderdantes declararon conocer y el cual se encuentra protocolizado, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fechas 18 de mayo de 1981, inserto bajo el número 37, folios 135 al 171, Tomo 07, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, con un porcentaje de condominio de 1,84 % sobre los bienes y cargos del condominio y 09 de diciembre de 1993, inserto bajo el Nº 22, Protocolo Primero, Tomo 31, Cuarto Trimestre, tal y como consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Trujillo Estado Trujillo, de fecha 06 de mayo de 2002, inserto bajo el Nº 72, Tomo 13 y por ante la Notaría Pública de Baruta del Estado Miranda, Chuao, de fecha 08 de mayo de 2002, inserto bajo el Nº 25, Tomo 30, Protocolizado en la Oficina Subalterna del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 11 de junio de 2002, bajo el Nº 29, folios 163 al 170, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Quinto, Segundo Trimestre, según se evidencia de la copia certificada del contrato de opción a compra venta, que anexó al escrito libelar marcado con la letra “B”.

Que el precio estipulado en el contrato de opción a compra venta fue por la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,00), hoy CINCUENTA Y TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 53.000,00), de los cuales, los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., entregaron a los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), hoy TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 13.000,00), y que el resto del dinero, es decir, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40.000,00), se cancelaría al momento del otorgamiento del documento respectivo, contado a partir de la última fecha del auto emanado de la notaría respectiva, es decir, del día 08 de mayo de 2002, tal como consta en la cláusula segunda del respectivo documento.

Además refiere la actora, que después de realizadas toda una serie de gestiones y gastos por parte de sus poderdantes, en fecha 08 de junio de 2002, los vendedores ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., procedieron a enviar vía fax, comunicación mediante la cual manifestaron entre otras cosas, que: “…por la inestabilidad política y económica imperante en el país, la moneda se ha devaluado en los últimos 31 días y proceden a señalarle a sus representados que el precio convenido en el contrato de opción compra venta, ya no puede ser el mismo, sino que existe una diferencia de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,oo), lo cual deberían reconsiderar antes de rescindir (Ellos como vendedores), el presente contrato y que el mismo fuera cancelado en dólares americanos…”. (sic).

Que la referida comunicación no fue firmada, lo cual se evidencia en el anexo consignado junto al escrito libelar marcado con la letra “C”.

Que los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., en su condición de vendedores, actuaron con falta de mesura y buena fe, desvirtuando la naturaleza del contrato suscrito, en virtud, que de ser ajustado a derecho su actuar, por la voluntad unilateral de una de las partes, cualquier persona podría fácilmente desligarse de los compromisos asumidos, con las formalidades de la de la Ley e interpretar que se trataba de un simple negocio de mercado popular, poniéndole fin a la negociación, que de ser así, no tendría sentido haber realizado todas las gestiones y gastos tendientes a la realización del negocio.

Alega la actora, que la negociación fue pactada por un monto determinado en bolívares, vale decir, en la moneda oficial de la República Bolivariana de Venezuela, conforme al país donde fue suscrito el referido contrato, lo que quiere decir, que nunca fue pactada en dólares americanos, situación que generó incertidumbre y angustia a sus representados, en virtud de la situación imperante que sufre nuestro país en el ámbito económico y político.

Que sin embargo, sus representados de manera responsable, seria y anticipada a lo convenido en el contrato de opción a compra venta, en el término de 43 días, específicamente, en fecha 13 de junio de 2002, manifestaron a los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., que el documento previamente redactado y el dinero restante de la negociación estaban a su disposición, cuando el término estipulado fue a 65 días, lo cual se evidencia del fax que acompañó al escrito libelar marcado con la letra “D”.

Que posteriormente, sus representados enviaron un telegrama con acuse de recibo, en el cual nuevamente manifestaron, que los trámites finales de la negociación estaban listo para la protocolización del documento, tal y como consta de las copias que acompañó al escrito libelar marcadas con la letra “E”.

No obstante, los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., en su condición de vendedores, no respondieron a las comunicaciones enviadas, hicieron caso omiso a dicha situación y no comparecieron al acto de protocolización y firma del documento, que estaba programado para el día 08 de julio de 2002, tal como se demuestra del escrito de fecha 09 de julio de 2002, emanado de la Oficina Subalterna de Registro Público, marcado con la letra “F”, en el cual se señala, que en fecha 08 de julio de 2002, sus representados estuvieron presentes por ante la Oficina Registral, con el cheque a favor de los referidos ciudadanos y éstos no comparecieron a firmar.

Que en fecha 09 de julio de 2002, sus representados acudieron por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los fines de interponer oferta real de pago, junto con el respectivo depósito a favor de los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., el cual no se ha hecho efectivo aún, sin embargo, los referidos ciudadanos de manera unilateral decidieron rescindir el contrato de opción a compra venta.

Señala la apoderada de la parte actora, que el cumplimiento es la consecuencia más importante de los efectos del contrato y se extiende no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

Que la denominación y calificación del contrato legalmente perfeccionado es de orden público y el artículo 1159 del Código Civil, dispone lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Que en el derecho moderno, el contrato es de fundamento esencialmente consensualista, de modo que basta, el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen.

Igualmente manifiesta, que una vez perfeccionado el contrato éste se independiza de tal modo, que una de las partes no puede darlo por terminado por su sola voluntad, a menos que la Ley lo autorice expresamente como ocurre en determinados contratos, el cual no es el caso en comento.

Que el contrato puede darse por terminado, en virtud de las voluntades de las partes, siendo necesario que concurran las voluntades de todas las partes integrantes del mismo, pues no basta la voluntad de una o alguna de las partes y esto se explica, en virtud, que si las partes integrantes de un contrato lo han creado por su mutuo consentimiento, sólo por el mismo mutuo consentimiento pueden disolverlo.

Que el mutuo consentimiento por el cual, las partes disuelven un contrato se denomina revocatoria del contrato y en principio, salvo los casos permitidos por el Legislador, es necesario el mutuo disenso o la revocatoria, para terminar voluntariamente un contrato.

Que el mutuo disenso, es la formula de terminación voluntaria por excelencia de un contrato y el contrato legalmente perfeccionado, tiene fuerza de ley entre las partes, esto significa, que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y las diversas consecuencias que acarrea a las partes, diversas situaciones que pueden ocurrir con motivo de dicho incumplimiento.

Que los contratantes están obligados a cumplir el contrato, del mismo modo en que están obligados a cumplir la ley.

Que el reconocido filósofo griego, Aristóteles, definía el contrato como: “…Ley particular que liga a las partes…”, que reforzado en la edad media con motivo de la influencia creciente del principio de autonomía de la voluntad y el principio rector, en materia de cumplimiento de las obligaciones, que señala: “…Las obligaciones deben cumplirse tal y como han sido contraídas…” (artículo 1264 del Código Civil).

Aduce en su libelo la apoderada actora, que el Juez en caso de controversia esta en la obligación de condenar al deudor a ejecutar la obligación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen la misma, solo en caso, que la obligación sea imposible objetivamente de cumplir, podrá acordar una solución distinta, pero esa imposibilidad debe ser apreciada objetivamente por el magistrado.

Que otro principio rector de los contratos, es la buena fe en la ejecución de los mismos, conforme lo establece el artículo 1160 del Código Civil, que expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obliga no solo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

Que la equidad, el uso y la ley, son normas generales de cumplimiento del contrato, en lo relativo a las cláusulas o estipulaciones tácitas en ellos contempladas y también tienen aplicación para complementar la ejecución o sus modalidades, no previstas en cláusulas o estipulaciones expresas, por su parte, la equidad es la justicia del caso concreto y tiende a conservar un equilibrio entre las partes, en aras al cumplimiento de las prestaciones, teniendo como norte la igualdad de las mismas.

Que la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 29 de junio de 1992, estableció: “…en atención a estos planteamientos advierte el tribunal que el contrato indicado obligaba al vendedor a otorgar al documento definitivo de compra venta y no podía por su sola voluntad dejar sin efecto su compromiso, pues conforme al artículo 1159 del Código Civil, no podía revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, y si la obligación de otorgar el documento definitivo es cláusula expresa del contrato, debía entonces otorgarlo por mandato expreso del artículo 1160, del Código Civil y en los términos que se contrajo a tenor del artículo 1264 eiusdem…”.

Señala, que de conformidad con los artículos 1488, 1920 y 1924 del Código Civil, el documento definitivo de propiedad sería el título registrado, oponible a terceros.

Que conforme al artículo 1167 del Código Civil, el comprador esta facultado, bien para demandar el cumplimiento de la obligación del vendedor o la resolución del contrato, a su elección.

Que en el caso bajo estudio, las arras entregadas son garantía dada por una de las partes, que no impide al comprador, optar a su elección, entre pedir el cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello y, conforme a la previsión legal establecida en el artículo 1263 del Código Civil, que establece la facultad opcional del comprador, de pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, lo cual obviamente no concede al vendedor, la facultad de devolver las arras con los intereses, más una cantidad igual a las arras.

Que esta conclusión se refuerza en los términos en que fue celebrado el contrato, mediante los cuales, “el comprador convino en comprar” y “el vendedor convino en vender” el inmueble indicado, se entregaron las “arras” como “garantía”, se expresó la obligación de otorgar “el documento definitivo de compra venta”, señalando “la existencia de la operación definitiva de compra venta”, por ante el Registrador Subalterno, en fecha 30 de enero de 1990.

Que en el contrato objeto de la demanda, no existe una condición potestativa del vendedor, pues la expresión “condición” utilizada en el contrato, no debe necesariamente entenderse en el sentido estricto jurídico de “acontecimientos futuros e inciertos”, a que se contrae el artículo 1197 del Código Civil, pues debe entenderse en sentido gramatical como la “calidad o circunstancia con que se hace o promete una cosa”, en razón de ser habitual, hablar bajo condiciones en los contratos, como sinónimos de términos, estipulaciones y modalidades.

Alega en nombre de sus representados, que procedió a demandar a los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., quienes son venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad números 1.711.149 y 1.894.876, por cumplimiento de contrato, a los fines que sean condenados por el tribunal, a la ejecución de la operación de compra venta y se ordene la entrega del inmueble libre de personas y bienes.

Que sus representados, se comprometieron a entregar o consignar el saldo restante del precio, en la oportunidad que determine la sentencia definitiva y solicitaron, que a falta de cumplimiento voluntario, la sentencia definitivamente firme sirva de título de propiedad a los efectos registrales.

Solicitó, de conformidad con el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, se decretara la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la negociación, en virtud de la existencia del riesgo manifiesto y del temor fundado de que la ejecución del fallo quede ilusoria, oficiándose al ciudadano Registrador Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, para asegurar el inmueble objeto del contrato.

Igualmente solicitó la citación de los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., en la urbanización Las Tapias, Torre B Araguaney, condominio 07, Nº 3-3, piso 03, de la Jurisdicción de la Parroquia J.R.S.d.M.L.d.E.M..

Que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la demanda en la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,00), hoy CINCUENTA Y TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 53.000,00), cantidad ésta que constituye el precio total de la negociación del inmueble, más las costas y costos del juicio.

Que de conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señaló como domicilio procesal, la avenida 7, entre calles 16 y 17, Nº 16-71, sector Belén, de la ciudad de M.E.M..

Mediante auto de fecha 25 de julio de 2002 (folios 29 y 30), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, admitió la acción por cumplimiento de contrato, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley, en consecuencia, ordenó el emplazamiento de los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad números 1.711.149 y 1.894.876, respectivamente, para que comparecieran por ante ese Tribunal dentro de los veinte días de despacho siguientes, a aquél en que constara en autos la última citación, a cualquiera de las horas señaladas en la tablilla del Tribunal a fin de que dieran contestación a la demanda.

Por auto de fecha 26 de septiembre de 2002 (folio 35), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó, a los fines de dar cumplimiento a las formalidades legales, que la abogada B.S.H., asumía el conocimiento de la causa y en tal sentido, otorgó a las partes el lapso de tres (03) días de despacho, contemplado en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, para el ejercicio de los recurso legales.

Mediante diligencia de fecha 26 de septiembre de 2002 (folio 36), la ciudadana Alguacil del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de citación sin firmar, librada a nombre de la ciudadana J.B.C.D.C., en su condición de parte co-demandada, en virtud de que fue atendida por el ciudadano vigilante del edificio, quien manifestó que la referida ciudadana reside en la ciudad de Caracas.

Por diligencia de fecha 26 de septiembre de 2002 (folio 45), la ciudadana Alguacil del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de citación sin firmar, librada a nombre del ciudadano A.C.F., en su condición de parte co-demandada, en virtud de que fue atendida por el ciudadano vigilante del edificio, quien manifestó que el referido ciudadano reside en la ciudad de Caracas.

A través de diligencia de fecha 02 de octubre de 2002 (folio 54), la abogada YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora en la causa, solicitó la citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 03 de octubre de 2002 (folio 55), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó la citación por carteles, librados a nombre de los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, emplazándolos a fin de que concurrieran a darse por citados, dentro de los quince días calendarios siguientes a la publicación, fijación y consignación que de los carteles se hiciera en autos, advirtiendo, que si no comparecieren en el plazo señalado se le nombraría defensor judicial con quien se entendería la citación.

Mediante diligencia de fecha 23 de octubre de 2002 (folio 57), la abogada YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora en la causa, consignó ejemplares de las publicaciones de prensa en los diarios El Cambio y Frontera, de fechas 18 y 22 de octubre de 2002, a los fines legales consiguientes.

Mediante diligencia de fecha 28 de octubre de 2002 (folio 61), los abogados A.C.C. y J.C.C.M., venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad números 8.014.911 y 8.044.949, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 23.708 y 41.211, consignaron instrumento poder que los acredita para actuar en nombre y representación de los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., parte demandada en el juicio, a los fines dar por citados a sus representados.

Por medio de diligencia de fecha 06 de noviembre de 2002 (folio 64), los abogados A.C.C. y J.C.C.M., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada en la causa, consignaron escrito de contestación a la demanda, en los términos que a continuación este Juzgado en síntesis expone:

Alegan los apoderados de la demandada, que sus representados celebraron un contrato con los demandantes, cuyo documento fue debidamente notariado.

Que se preguntan, si se encuentran ante un contrato de opción de compra venta como lo afirman los demandantes, o por el contrario, se encuentran ante otro tipo de contrato.

Que la pacífica y reiterada jurisprudencia casacionista señala, que la verdadera naturaleza del contrato, no se desprende de la calificación que del mismo hagan las partes sino de lo realmente es querido y acordado por ellas.

Así, en el caso bajo estudio, el contrato fue calificado por las partes de opción a compra venta, no obstante tiene necesariamente que ser, un contrato de opción.

Que resulta oportuno preguntarse: ¿qué es un contrato de opción?. La legislación venezolana en ningún lugar define el contrato de opción, no obstante en algunas leyes particulares hace mención de él, por ejemplo: Ley de Propiedad Horizontal (art. 379, Ley de Ventas de Parcelas (art. 18), Ley de Política Habitacional (art. 8), etc.

Señalan, que es la doctrina y la jurisprudencia patria, quien ha definido el contrato de opción y sus características particulares, de esta manera conseguimos que el autor Á.O., en su obra titulada “El contrato de Opción”, textualmente establece:

“Don F.A.M. encuentra demasiados angostos los límites que yo señalo a la opción y sostiene que puede darse fuera del contrato de compraventa.

La esencia del derecho de opción –dice- radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas. Siempre que esto ocurra, habrá contrato de opción, con independencia de que el contrato principal sea compraventa, permuta, censo, sociedad, hipoteca, préstamo con interés o cualquier otro que sea bilateral

No creo haber defendido la limitación que se me atribuye. La definición que propongo, y que puede verse más adelante, no está circunscrita al contrato principal de compraventa sino a la adquisición de cualquier cosa o derecho, por cualquier título, mediante cualquier contrato, para renuncia del dueño a su facultad de disponer, reservándola para cierta persona durante cierto tiempo. Si no la hay, no.

Te reservo durante un año el derecho de permutar tu campo por mi casa

. Si durante ese año no puedo disponer de mi casa, esperando la decisión del otro contratante, hay opción, porque durante ese año he renunciado a mi potestad de disponer”. (Ángel OSSORIO. El contrato de Opción. México: manuales Uteha, 1963, pág. 37).

Que más recientemente, el jurista español J.T.C., en su obra titulada “El contrato de Opción”, textualmente señala:

Por nuestro lado nos atrevemos a apuntar, sin pretensiones dogmáticas ni sistemáticas, el siguiente concepto de opción convencional: contrato preparatorio de otro futuro contrato final con el que se encuentra en íntima conexión; oneroso o gratuito, y consensual; por el que una de las partes en el negocio (denominado concedente), hace a favor de la otra parte (el beneficiario u optante), o a favor de la persona que éste designe, una oferta irrevocable referida a dicho contrato final; válida durante un cierto plazo; y habiendo determinado las partes de común acuerdo la reglamentación contractual de aquél contrato final, de tal manera que: a) únicamente el concedente queda vinculado con relación al contrato proyectado; b) y el optante adquiere el derecho (preferente) a decidir con absoluta libertad en torno a la definitiva conclusión del mismo. Ejercicio de la opción que, en caso de verificarse, extinguirá el contrato preparatorio al mismo tiempo que d.v. al definitivo, naciendo en este preciso momento los derechos y obligaciones derivados de éste último.

s (Javier TALMA CHARLES. El Contrato de Opción. Barcelona: Bosch, 1996, pág. 40).

Que en la doctrina patria el profesor M.R.F., en su obra titulada “El contrato de Opción”, indica:

Tentativamente, podemos definir la opción como el contrato por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto77

.

77. OSSORIO lo define así: “Contrato por virtud del cual el propietario de una cosa o derecho concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo o de transferirlo a un tercero, obligándose a mantener mientras tanto lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas. (Mauricio R.F.. El Contrato de Opción. Caracas: Livrosca, 1998, pág. 57).

Que la jurisprudencia patria encuentra las siguientes muestras, la primera, es una sentencia proferida por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 28 de abril de 1976, que estableció:

El Contrato de Opción, no obstante su frecuencia en el mundo de los negocios, no está definido por la ley, pero de acuerdo con la doctrina puede adoptarse una definición suya como sigue: un contrato en virtud del cual el propietario de una cosa o derecho, concede a otra persona, por tiempo fijo y bajo el cumplimiento de determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirla o transferirla a un tercero

.

Que asimismo, la Corte Superior Primera de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, mediante sentencia de fecha 07 de marzo de 1974, estableció lo siguiente:

“Lo que en la práctica se denomina “Opción”, equivale a promesa unilateral de venta –distinta de la oferta de venta y del pacto de preferencia- es la convención en donde sólo se obliga el “promitente”, pues se deja a la sola voluntad del “beneficiario” la facultad de comprar el bien identificado, por el precio y en el término convenido”.

Que en fecha 30 de abril de 2002, la Sala Civil de nuestro m.T.S.d.J., en armonía con lo anteriormente expuesto, dispuso textualmente lo siguiente:

“[…] Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor N.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”.

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.[…]

Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, páginas 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales…”.

Que de las posiciones doctrinales y jurisprudenciales anteriormente expuestas, tenemos como características particulares, que el optante (posible comprador), no está obligado a comprar sino que adquiere la posibilidad (o derecho, u opción) de comprar y si el posible comprador se obliga a comprar, sencillamente no hay opción, en cambio, para el promitente (posible vendedor), la opción se traduce en una oferta irrevocable.

Aluden los apoderados judiciales, que si analizamos el contrato de autos suscrito por las partes, nos damos cuenta que en ningún momento sus representados, vale decir, los posibles vendedores, ofrecieron en venta el apartamento, ni se obligaron a vender el mismo, que son los demandantes, es decir, los posibles compradores, quienes en la cláusula primera expresamente señalaron que “…se comprometen a adquirir por compra…” el inmueble en cuestión y que en virtud, de la característica del contrato de opción, en la cual el posible comprador sólo tiene libertad y ninguna obligación, mal nos podemos encontrar ante un contrato de opción.

Que en virtud de que el contrato de autos no constituye un contrato de opción, conviene determinar, si nos encontramos ante un simple contrato de compra venta como lo entiende nuestro Código Civil y el resto de la legislación patria.

Que en este sentido, la venta tiene dos características esenciales que faltan en el contrato de autos, a saber: a) la bilateralidad de las partes, entendida como que ambas partes se obligan recíprocamente la una con la otra, tal como lo establece el artículo 1134 del Código Civil que señala: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga y bilateral, cuando se obligan recíprocamente” y, b) la transmisión de la propiedad.

Igualmente manifiestan, que en la cláusula primera del contrato sólo los demandantes “…se comprometen a adquirir por compra…” y sus representados ni en ésta, ni en ninguna otra cláusula se obligaron a vender, que en refuerzo de que no ha habido transmisión de la propiedad que pudiera implicar una posible venta, la cláusula séptima del contrato textualmente establece lo siguiente:

“SÉPTIMA: La tradición legal del inmueble se hará a “LOS COMPRADORES”, en la fecha de protocolización del Documento Definitivo de Compra-Venta. “LAS PARTES” manifiestan expresamente, que la negociación de Compra-Venta no se considerara formalizada hasta que no sea Protocolizado en documento definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectivo”.

Que de la cláusula anterior resulta claro interpretar, que las partes no quisieron celebrar un contrato de compraventa, pues supeditaron la venta al acto de formalización de la misma con la protocolización del documento definitivo de compra venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectivo.

Que no siendo el contrato de autos un contrato de opción, tampoco un contrato de compra venta, corresponde preguntarse, ¿ante qué tipo de contrato nos encontramos?

Que descartada la posibilidad de que sea opción o compra venta, sólo nos queda señalar que nos encontramos ante un contrato preliminar, más específicamente, ante un contrato preliminar de compra venta.

Así, se preguntan, ¿Cuál o cuáles son las características determinantes del contrato preliminar?. No existiendo dispositivo legal en nuestra legislación que defina el contrato preliminar es menester, a fin de responder la pregunta, tomar en consideración las palabras de Messineo:

En principio, el contrato preliminar (denominado también promesa de contrato, pre-paratorio, o pactum de contrabendo, o pactum de ineundo contractu, y más conocido por los prácticos bajo el nombre de compromiso (puede preceder a la formalización de cualquier tipo de contrato: consensual o real; con prestaciones recíprocas, o con prestación a cargo de una sola parte (es admisible un preliminar de locación, de contrato de obra, de mutuo [arg. art. 1822], de transporte, de cesión de crédito, etc.); pero su aplicación más frecuente se encuentra a propósito de los contratos traslativos de propiedad o constitutivos de otros derechos reales (en general, de todos los derechos reales sobre una cosa ajena), o traslativos de los mismos (ejemplo, superficie, enfiteusis, usufructo); o también de derechos personales (arg. art. 2932 parágrafo). Según que una parte quede vinculada o queden vinculadas ambas, tendremos la figura del preliminar unilateral (arg. arts. 1331[*1], y 1822 [*2] (o promesa unilateral de contrato) o bien del preliminar bilateral (o promesa bilateral de contrato). Esta última no está prevista expresamente por la Ley

.

b) En el prelimina bilateral, a diferencia del preliminar unilateral, la posiciones de las partes están equilibradas en cuanto a la obligación de llegar al contrato definitivo y, por tanto, cada una de ellas puede exigir que la otra cumpla la promesa de prestarse para la celebración del contrato definitivo. De este modo hay sacrificio de un interés al otro, como no ocurre, en cambio, en el caso de preliminar unilateral

(Francesco MESSINEO. Doctrina General del contrato. Buenos Aires: EJEA, 1952, Tomo I, págs. 354 y ss, 357 y ss).

Que el profesor M.R.F. expresó:

Se debe empezar por señalar que el término “contrato preliminar”, aunque no el fenómeno17pertenece a este siglo. En el contrato preliminar se ha venido observando un acuerdo (contrato) por medio del cual las partes se obligan (unilateralmente o bilateralmente) a celebrar con posterioridad otro contrato.

De ahí nace la abundancia de términos como pre-contrato18, antecontrato preparatorio, promesa de contrato (unilateral y bilateral), contrato previo19, etc. En este punto debemos decir que todos estos términos han sido utilizados como sinónimos, salvo, últimamente, el término “contrato normativo”20 que ha adquirido una significación especial.

Debe entenderse por contrato preliminar aquel cuyo único efecto es obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato21, con aplicación práctica, especialmente, en los contratos reales22. Un banco, a título de ejemplo, se compromete a dar en préstamo a un cliente, hasta la cantidad de tres millones de bolívares (la así llamada “línea de crédito”), en términos bancarios). Si el cliente lo desea, puede forzar al banco a celebrar el contrato de préstamo.

El primer acuerdo es un contrato preliminar unilateral (obligación sólo para el banco). El segundo contrato es el contrato de préstamo en sí (contrato definitivo) que requiere la entrega del dinero (dado a su carácter real), además del nuevo consentimiento previo de ambas partes.

Pero el contrato preliminar también puede ser bilateral (esto es, con obligaciones para ambas partes). Por ejemplo, Juan se obliga a vender y Miguel se obliga a comprar determinado inmueble en un lapso de tiempo establecido y por un precio previamente pactado

. (obra citada, pág. 17).

Que los autores distinguen el contrato preliminar unilateral, del contrato preliminar bilateral, que la característica determinante del contrato preliminar unilateral, es que en el mismo una sola de las partes se obliga y la otra no se obliga, en cambio, en el contrato preliminar bilateral, las partes se obligan recíprocamente.

Ejemplo de contrato preliminar bilateral: “Juan se obliga a vender y María se obliga a comprar”, cuando las partes se obligan recíprocamente conseguimos este tipo de fórmula: “A” se obliga a vender y “B” se obliga a comprar, en cambio, cuando el contrato preliminar es unilateral conseguimos este tipo de fórmula: “A” se obliga a vender, pero “B” no se obliga a comprar, o al contrario: “B” se obliga a comprar pero “A” no se obliga a vender, en este caso, “A” no tiene obligación de vender, pero sí tiene derecho a exigirle a “B”, que compre, “B”, por su parte, no tiene derecho a que le vendan pero sí está obligado a comprar, si “A” así se lo exige.

Que el contrato de autos, establece en la primera parte de la cláusula primera lo siguiente:

PRIMERA: “LOS COMPRADORES”, se comprometen a adquirir por compra mediante documente que se protocolizará ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, un inmueble constituido por un Apartamento que es parte de la Torre B Araguaney del Edificio denominado Condominio siete (7), construido sobre una Parcela de terreno de la zona multifamiliar de la Urbanización Las Tapias, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida”.(sic)

Que de la cláusula transcrita se puede evidenciar, que quien se obliga es el posible comprador y no el posible vendedor y si seguimos leyendo el resto del contrato vemos, como las demás cláusulas reafirman siempre que el obligado es el posible comprador y no el posible vendedor, por tal razón, nosotros los abogados, cuando redactamos los compromisos de venta, queriendo que ambas partes queden obligadas recíprocamente, utilizamos la siguiente fórmula: “Juan se obliga a vender a María quien, a su vez, se obliga a comprar a Juan”.

Alega la parte demandada, que la fórmula de autos denota, que expresamente se quiso suscribir un contrato preliminar unilateral, que simplemente estipulara obligación para los compradores pero no para los vendedores, es decir, que hubiese obligaciones solo para los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P..

Que de la cláusula segunda del contrato de autos se desprende, que los demandantes entregaron a sus representados la cantidad de trece millones de bolívares (Bs, 13.000.000,00) y no siendo el contrato de autos un contrato de venta, mal podría decirse que la referida cantidad de dinero es parte del precio.

Que al no considerarse precio y haberse dado en garantía, como se desprende de la cláusula cuarta del mencionado contrato, no les queda sino coincidir con los demandantes, en que dicha cantidad de dinero no es otra cosa que arras.

Señala la parte demandada, que en materia de arras rige lo dispuesto en el artículo 1263 del Código Civil, salvo que las partes expresamente lo dispongan de manera distinta.

Que a efectos de esclarecer, el artículo 1263 del Código Civil, señala:

A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado

.

Que del análisis de este artículo se desprende, que la cantidad de dinero (u otro objeto), que se entregue a la celebración del contrato tiene fines de garantía, quien las entrega busca en principio, garantizar el cumplimiento del contrato, en virtud que las arras pueden ser de dos tipos: arras confirmatorias o arras penitenciales, las primeras, buscan un fin de garantía y se entregan porque se quiere llegar al contrato final, las segundas, no persiguen un ánimo de garantía, quien las entrega lo hace justa y precisamente, para tener el derecho de separarse del contrato sin que la otra parte le pueda exigir el cumplimiento del mismo.

Manifiestan, que para explicar con claridad si las arras son confirmatorias, la parte que no ha incumplido puede escoger entre exigir las arras de vuelta (más una cantidad igual) o exigir el cumplimiento del contrato, si las arras son penitenciales y quien las entregó no quiere cumplir, simplemente pierde lo entregado, pero no puede ser obligado a cumplir con el contrato final.

Que nuestro autor patrio, Melich Orsini, considera:

“Concepto y diferenciación de la cláusula penal. El artículo 1.263 C.C.122, última de las disposiciones que aparece bajo el rubro “De las obligaciones con cláusula penal” que forma la Sección 6º del Capítulo II del título III del Libro Tercero de nuestro Código, se refiere a las arras.

Dice así: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración de contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”.

Así concebidas, las arras tienen una gran similitud con la cláusula penal, de la cual se diferencian por no consistir en una mera promesa o compromiso de dar o hacer alguna cosa, sino suponer una dación actual (de dinero o de otra cosa fungible)123. Pero, al igual que ocurre con la cláusula penal, aquel que entrega las arras (como ocurre con la promesa de pagar la pena en la cláusula penal), las entrega para asegurar el cumplimiento de una obligación principal; y quien las recibe (como quien acepta la promesa en que consiste la pena), si no prefiere exigir el cumplimiento, puede conformarse con las arras recibidas, que vendrían a configurar el subrogado del incumplimiento culposo del deudor de la obligación asegurada con las arras, esto es, los daños y perjuicios124.

Definidas así las arras, corresponden a las que han sido llamadas arras penales. En efecto, esta especie de arras agrega a la originaria función típica de las llamadas “arras confirmatorias”, que es la de servir de señal de haber quedado concluido el contrato (bien sea definitivo, bien el preliminar, como lo señala la expresión que usa el artículo 1.261: “o con anterioridad a este acto”, esto es la celebración del contrato definitivo)125, como función accesoria, la de servir de forma de regulación convencional de la responsabilidad civil, al igual que lo hace la cláusula penal. De allí que le sea aplicable la previsión del párrafo final del artículo 1.276.126 Y también que, por la frecuencia con que las arras confirmatorias cumplan ambas funciones, la mayoría de las legislaciones sólo se ocupen de distinguir entre arras confirmatorias127 y las arras penitenciales.128 Esta última especie de arras, esto es, las llamadas arras penitenciales, que son aquellas que se dan para pagar por anticipado el precio de poder desistir libremente de la promesa contenida en el contrato preliminar, son en cambio las únicas que parecen contemplar los artículos 1.590 C.C.fr. Y 1.454 C.C. español. (José MELICH ORSINI. Doctrina General del Contrato. Madrid, Caracas: M.P., jurídica Venezolana, 1997, pág. 584).

Que recordando las palabras de Messineo encontramos:

“…3. (Continuación) B) LA COMPENSACIÓN DEL IUS POENITENDI: MULTA PENITENCIAL Y ARRA PENITENCIAL. a) En algunas hipótesis el desistimiento unilateral (véase supra, n. 2) es la manifestación de un “ius poenitendi” que, aún no derivando de la ley, una parte puede hacer valer a su arbitrio y sin obligación de indemnizar (11), ya porque la contraparte consiste en ello (ejemplo, pactum displicentiae en la venta) (art. 1373, primer inciso), ya porque la parte se ha preocupado de asegurárselo previamente y de modo expreso (12) mediante la promesa o la dación de una compensación preestablecida (*54) a la otra una retribución (ejemplo, dinero); ésta no debe confundirse con las instituciones análogas pero distintas de la cláusula penal y de la señal (véase retro, Cap. III, ns. 16 y sigtes.). La multa penitencial y el arra penitencial funcionan no como medio de resarcimiento por no haber ejecutado el contrato, sino como correlativo del derecho de ejercitar el desistimiento “ad nutum” (y la no ejecución) del contrato sin que la contraparte pueda legítimamente sustraerse a dicho desistimiento (13) (véase AD. XVI). (obra citada, Tomo II, Pág. 424).

Que nuestro autor patrio M.R.F., textualmente establece lo siguiente:

Las arras, en su carácter de contrato real, consisten en una cantidad de dinero (o cierto número de cosas fungibles) que una de las partes entrega a la otra con alguna finalidad especifica. Dicha entrega puede hacerse con al finalidad de garantizar los daños y perjuicios en caso de incumplimiento (arras confirmatorias), o puede ser hecha con la finalidad de tener el derecho de retirarse del contrato perdiendo las mismas (arras penitenciales).

(obra citada, pág.81).

Que se preguntan: ¿Se aplica el artículo 1263 al caso que nos ocupa?, la repuesta simplemente es “no”, ¿Por qué?, porque las partes al comprar, al contratar, en la medida que no violen el orden público, ni la moral ni las buenas costumbres (véase el artículo 6 del Código Civil), son libres de establecer los lineamientos que ellas quieran, siempre en virtud del sagrado principio de la autonomía de la voluntad y las partes, al contratar, gozan de autonomía contractual, funcionando la mayoría de las normas legales con carácter supletorio, es decir, si las partes no establecen algo contrario o distinto, se aplican las normas del Código Civil o de ley especial, si las partes deciden “derogar” o “modificar” lo establecido en la ley, son siempre libres de hacerlo en la medida en que no se viole el artículo 6 mencionado, Al respecto, Melich Orsini aporta lo siguiente:

En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan sólo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.

21. Consecuencias. Consecuencias de este tipo son:

a) Las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El Código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1.140).

b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aún orgánicas, de los contratos previstos en el Código y aun las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así, pueden establecer que la transmisión de la propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1.161), sino que la transmisión de propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1.273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1.257 y ss.), O pueden alterar la regla del Art. 1.344 C.C., según la cual el deudor de un cuerpo cierto que parece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida o deterioro ocurre ante de esta mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, él continuará obligado, etc.

c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej: estableciendo una formalidad (documento escrito) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual.

(obra citada, pág. 37).

Que la pregunta que corresponde hacerse es, si el artículo 1263 del Código Civil, es de orden público o puede ser derogado o modificado libremente por las partes, pues a veces la doctrina y la jurisprudencia dudan acerca del carácter de una que otra norma y la respuesta en este caso, es que el artículo en cuestión no es de orden público, en virtud que las cinco primeras palabras del mismo, textualmente establecen lo siguiente: “…a falta de estipulación contraria…”. Así, en la misma norma está establecido, que ella sólo se aplica si las partes no disponen de manera distinta y en el caso de autos, las partes si establecieron estipulación contraria, cuando textualmente acordaron en la cláusula cuarta del contrato, lo siguiente:

CUARTA: Las partes se obligan a lo siguiente: A).- En el caso de que “LOS COMPRADORES”, no den cumplimiento con la obligación contraída en el presente documento, los mismos perderán la cantidad dada en la Opción de Compra, para resarcir los daños y perjuicios ocasionados a “LOS VENDEDORES” por su incumplimiento. B).- En el caso contrario que sean “LOS VENDEDORES” quines no den cumplimiento con la obligación contraída en el presente documento, deberá reintegrar a “LOS COMPRADORES” inmediatamente la cantidad que recibió por concepto de Opción de Compra-Venta, es decir, TRECE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 13.000.000,00)” .(sic).

Que los demandantes mal interpretan el artículo 1263 del Código Civil, además desconocen, la existencia del artículo 1276 eiusdem, que textualmente establece lo siguiente:

Artículo 1276: Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras

.

Que el artículo 1263 del Código Civil, no es de orden público y en tal sentido, resulta conveniente analizar los términos de la cláusula cuarta del contrato preliminar de compra-venta objeto de estudio.

Que la referida cláusula cuarta del contrato, tiene dos partes: la parte “A” y la parte “B” (véase al folio 09 del expediente), la parte “A”, contempla el supuesto de las consecuencias del incumplimiento por parte de los compradores y la parte “B”, contempla el supuesto de las consecuencias del incumplimiento por parte de los vendedores.

Que en tal sentido se preguntan, ¿qué se establece en la parte “A” de la cláusula cuarta?, que si los compradores incumplen con su obligación de comprar, “perderán la cantidad dada en la opción a compra, para resarcir los daños y perjuicios ocasionados a los vendedores por su incumplimiento y ¿qué se establece en la parte “B” de la cláusula cuarta?, que de no vender, los vendedores deberán devolver a los compradores la cantidad de trece millones de bolívares (Bs. 13.000.000,00), que dicho sea de paso, es la cantidad entregada en arras por los compradores.

Que si los compradores no compraban, perdían la cantidad entregada y si los vendedores no vendían, simplemente tenían la obligación de devolver a los compradores la cantidad recibida en arras (sin perder nada en la práctica).

Que el artículo 1263 del Código Civil, establece la obligación de devolver el doble de lo recibido.

Que los artículos 1159 y 1264, textualmente establecen: “Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. “Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Señalan en nombre de sus representados, que no podemos ajustarnos a ciertos criterios de justicia, cuando existe norma expresa o disposición expresa entre las partes. Que pueden los jueces y los abogados, atender a criterios de justicia, cuando existe una laguna o vacío legal, tal cual lo establece la última parte del artículo 4 del Código Civil, pero no podemos acudir a esta norma cuando estamos en presencia de norma expresa, ya sea general o especial y en el caso de autos, existe norma especial de carácter particular.

Que sus representados no se obligaron a vender, en virtud de que ninguna cláusula estableció dicho compromiso, que simplemente se obligaron a devolver el dinero recibido en arras si decidían no vender y los compradores, si se obligaron a comprar, estableciéndose, que si no compraban perderían el dinero dado en arras, esto fue lo que las partes establecieron.

Que las partes derogaron el artículo 1263 del Código Civil y en su lugar, acordaron hacer valer los términos de la cláusula cuarta del contrato preliminar de compraventa.

Que es notorio, que el dólar duplicó su costo en los dos meses de vigencia del contrato y eso fue lo que previeron y quisieron sus representados, tener la posibilidad de separarse del contrato, devolviendo el dinero recibido, tal como lo estableció la cláusula cuarta del contrato firmado por las partes.

Igualmente alegaron, que los demandantes pretenden hacer prevalecer el artículo 1263 del Código Civil, por encima de la cláusula cuarta del contrato, cuando bien claro está, que el mencionado artículo 1263 no es de orden público y en tal sentido, el caso que nos ocupa presenta una dualidad en el criterio de justicia, razón por la cual se hace necesario, no desviarse del camino central de los criterios de justicia, tal como lo establece el artículo 4 del Código Civil, que ordena aplicarse a falta de disposición expresa y en el caso de autos, no hay ausencia de normas, todo lo contrario, tenemos una norma particular, expresa y clara que no obliga aplicar la misma.

Que conforme al derecho de sus representados, de desistir del contrato preliminar devolviendo la cantidad recibida en arras, tal cual lo establece la cláusula cuarta del mismo, estos propusieron a los ciudadanos demandantes, ante la debacle cambiaria sucedida en el poco tiempo posterior a la firma del contrato, repartirse la pérdida cambiaria de por mitad, lo cual si hubiera sido un verdadero acuerdo de justicia y equidad.

Que sus representados en vista de las circunstancias, le propusieron a los ciudadanos demandantes, que la pérdida por la disminución del valor real del bolívar, se distribuyera por partes iguales, tal cual fue expresado en el fax traído a los autos por los propios demandantes y sin embargo, los ciudadanos demandantes no lo aceptaron.

Que en vista de las circunstancias y la demanda interpuesta, sus representados se obligan a devolver la cantidad recibida en arras de conformidad con la cláusula cuarta del contrato preliminar de compra venta.

Que los demandantes simplemente hacen alusión a la equidad, el uso y la justicia, para valerse contra derecho y contra las normas específicas establecidas por las mismas partes de manera expresa y particular, de una posible ganancia por la pérdida del valor de la moneda nacional.

Que es menester preguntarse, ¿cuál de las dos partes ha actuado con buena fe?, ¿cuál de las dos partes ha actuado conforme a lo establecido por ellas mismas en el contrato?, ¿los demandantes o los demandados?, que la respuestas las dejan al criterio del juzgador.

Que el artículo 1160 del Código Civil, textualmente establece:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

.

Que en referencia al citado artículo, los demandantes hacen el siguiente comentario:

Otro principio rector, en todo contrato, es la buena fe en la ejecución de los contratos, Artículo 1.160, del Código Civil “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

La equidad, el uso y la Ley, son normas generales de cumplimiento del contrato en lo relativo a cláusula o estipulación tácitas en los mismos y también tienen aplicación para complementar la ejecución o sus modalidades no previstas en cláusulas o estipulaciones expresas, la equidad es la justicia del caso concreto y tiende a conservar un equilibrio de las partes, en el cumplimiento de las prestaciones, teniendo como norte la igualdad de las mismas

.

Que el artículo 1160 del Código Civil, no es una norma de interpretación de los contratos como lo quieren hacer ver los demandantes, que las normas de interpretación de los contratos, es la que conseguimos en el artículo 4 del Código Civil, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pero jamás, el mencionado artículo 1160, en virtud que cumple una función de integración de los contratos.

Que exponen como ejemplo, un contrato de arrendamiento en el cual, las partes establecen que las reparaciones menores las debe hacer el arrendador, pues así deberá procederse por disposición de las mismas, pero si las partes nada establecen, le corresponden las reparaciones menores al arrendatario por disposición de la ley, que armonizando los artículos 1160 y 1312 del Código Civil, cumplen una función de integración de los contrato, que si nada han establecido las partes, acerca de lo que se entiende por reparaciones menores, en virtud de que la ley nada dice, el juez debe acudir al uso o la equidad, así pues, el señalado artículo 1160, es una norma que establece el modo de proceder del juez ante la ausencia de disposición expresa o tácita de las partes y constituye un instrumento del Juez para llenar, suplir o integrar los vacíos o lagunas contractuales de las partes, no siendo una norma de interpretación, sino de integración, y en este sentido, citan nuevamente al autor patrio Melich Orsini, quien expresa lo siguiente:

307. La integración del contrato en sentido estricto. La integración del contrato stricto sensu es un concepto que ciertamente va más allá del proceso de interpretación como tal. En nuestro Código Civil se refiere a ella el artículo 1160 cuando estatuye: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. La integración tiene por objeto complementar el contenido del acuerdo de voluntad con agregados que provienen de una voluntad extraña a la de las propias partes, para hacerle surtir efectos que no podrían explicarse con un mera interpretación (ni aún por la integradora, como lo señala Messineo).

En efecto, las partes no tienen con frecuencia una idea clara sobre todas las consecuencias jurídicas del acto que celebran. Ellas se limitan frecuentemente a prever ciertos resultados económicos, pero no sólo yerran a veces sobre la calificación que corresponde al contrato que han celebrado, sino que ni siquiera llegan a pensar en al posibilidad de ciertas situaciones en las que se hallarán colocados como secuela de la celebración del tal contrato. Por ello incurriríamos en un craso error si pensáramos que los conflictos de intereses que por haber incurrido en el hecho de celebrar un determinado contrato puedan seguir entre ellas, encuentran siempre solución por la vía de una purea interpretación de su voluntad común. Es aquí donde interviene la noción de la integración del contrato. El juez no puede limitarse simplemente a esclarecer lo que las partes hayan querido, sino que, cuando éstas no hayan previsto la situación sobre la cual exista controversia, deberá forzosamente acudir a los que estipula el artículo 1.160 del C.C. para completar ese cuerpo normativo encarnado en las declaraciones contractuales con preceptos que no podrían decirse seriamente que provienen de la voluntad de las partes

(obra citada, pág. 425).

En tal sentido señalan, que en virtud de la comentada cláusula cuarta del compromiso de compra venta, las partes establecieron una disposición expresa, clara y precisa, razón por la cual, no tiene sentido lo expresado por los demandantes, cuando de conformidad con el artículo 1160 del Código Civil, afirmaron que: “…la equidad es la justicia del caso concreto y tiende a conservar un equilibrio de las partes, en el cumplimiento de las prestaciones, teniendo como norte la igualdad de las mismas…”.

Que estas afirmaciones tendrían razón de ser ante la ausencia de normas, teniendo que integrar de alguna manera el contrato, conforme lo establece el artículo 1160 del Código Civil, no obstante, si las partes establecieron una norma particular y expresa como es la cláusula cuarta del contrato, no procede bajo ninguna circunstancia, la interpretación y la equidad a que se refieren los ciudadanos demandantes.

Que el artículo 1264 del Código Civil, señala: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”, siendo esto lo que pretenden sus representados, que en virtud del compromiso de compraventa, tienen derecho a separarse del contrato, salvo que renuncien a él, no obstante, sus representados han ejercido el derecho a separarse del contrato, manifestando su disposición inequívoca de devolver la cantidad recibida a los demandantes, tal cual se estableció en el contrato.

Además, que el artículo 1159 del Código Civil, establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”, que precisamente se está en absoluta armonía con esta norma, en virtud de la fuerza obligatoria del contrato y que las partes no pueden separarse de los mismos, salvo que haya mutuo consentimiento o disposición de ley.

Que sus representados se reservaron el derecho a separarse del contrato por su sola voluntad, devolviendo la cantidad de dinero recibida a los demandantes, situación absolutamente legal de conformidad con el artículo 1159 del Código Civil.

Que el jurista patrio Melich Orsini expresa:

“El arrepentimiento unilateral. Ahora bien, si al mutus dissensus, dentro de los límites señalados, se le reconoce ese poder de operar la aniquilación de un precedente contrato celebrado entre las mismas partes, la redacción del Artículo 1.159 enfatiza la imposibilidad jurídica de pretender la disolución o modificación del contrato por voluntad unilateral. La exacta compensación de este último principio exige también algunas precisiones.

En primer lugar, nada impide que una parte (o ambas, cada una por su lado) pueda haberse reservado en el contrato la facultad de ponerle fin o de modificarlo por su sola voluntad. Al reconocer en este caso un derecho de resiliación unilateral del contrato no se deroga en realidad el principio formulado por el artículo 1.159 C.C., pues se estaría utilizando simplemente un derecho válido dentro de los límites en que opera lícitamente la autonomía de la voluntad de las partes. Este tipo de cláusula suele ser incluida en algunos contratos de ejecución continuada o periódica, tales como los de arrendamiento, de suministro, de agencia, etc. 2 (obra citada, pág. 441).

Que el contrato bajo estudio, no es un contrato de opción de compraventa, sino un contrato preliminar de carácter unilateral en cuanto surgen obligaciones principales para una sola de las partes, en este caso para los demandantes.

Que del contrato bajo estudio claramente se desprende, que los demandantes si se obligaron a comprar, no obstante, sus representados no se obligaron a vender, de ahí el carácter unilateral del contrato preliminar suscrito por las partes.

Que las partes de mutuo acuerdo, derogaron el artículo 1.263 del Código Civil, estableciendo en su lugar lo pactado en la cláusula cuarta del contrato preliminar, esta derogación fue hecha de mutuo acuerdo y bajo el amparo de la ley, por lo que surte todos los efectos del caso.

Que los demandantes recurren a los principios de justicia y equidad establecidos en el artículo 1.160 del Código Civil, a los fines de interpretar la cláusula cuarta del contrato preliminar, pero está demostrado, que el mencionado artículo 1.160, no es una norma de interpretación, sino una norma de integración y no habiendo vacío legal como el en caso de autos, no tiene sentido traer a colación la mencionada norma.

Alude la demandada, que el concepto de justicia no es un concepto de fácil aplicación y en la mayoría de los contratos depende del ángulo u óptica con que cada parte en la relación jurídica lo observe, por otra parte, no se puede recurrir a los conceptos de justicia o equidad, para violar una norma particular de un contrato establecida por las partes de forma voluntaria y que no es contraria a derecho.

Que en fuerza de todo lo anterior concluyeron, que la demanda de autos es temeraria y por ende debe ser declarada sin lugar con la respectiva condenatoria en costas.

Que de conformidad con el ordinal 1º del artículo 389 del Código de Procedimiento Civil, solicitaron al Tribunal, se abstuviese de dar apertura al lapso probatorio, pues tanto el punto sobre el cual versa la demanda como la contestación, resultan ser como de mero derecho, subsidiariamente y para el caso de que el Juzgado, no proveyere sobre la referida solicitud, de conformidad con el ordinal 3º del referido artículo, convinieron en que el asunto ventilado en el juicio, se decida como de mero derecho, para lo cual invitaron a que la parte actora, por separado, se adhiera a este pedimento, haciéndolo constar en el expediente.

Mediante diligencia de fecha 03 de diciembre de 2002 (folio 94), el abogado J.C.C.M., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada en la causa, solicitó al Tribunal, se pronunciara sobre el requerimiento planteado en el “…capítulo VIII, DEL LAPSO PROBATORIO Y DECISIÓN DE LA CAUSA COMO DE MERO DERECHO…”, contenido en el escrito de contestación a la demanda.

Por auto de fecha 16 de diciembre de 2002 (folio 95), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó, en relación al ordinal 3º del artículo 389 del Código de Procedimiento Civil, que la parte actora no se había adherido al pedimento realizado por la parte demandada, razón por la cual, consideró que no tenía materia sobre la cual decidir y respecto al pedimento realizado de conformidad con el ordinal 1º del artículo 389 eiusdem, de conformidad con el artículo 15 ibidem, abrió la causa a pruebas opes legis, conforme lo establece el artículo 388 del mismo texto legal.

Por medio de diligencia de fecha 19 de diciembre de 2002 (folio 98), el abogado J.C.C.M., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada en la causa, consignó escrito de promoción de pruebas.

Mediante diligencia de fecha 08 de enero de 2003 (folio 99), la abogada YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora en la causa, sustituyó el poder que le fuera otorgado por los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., en los abogados L.M.R.M. y J.A.Z.L., reservándose su ejercicio.

Por diligencia de fecha 09 de enero de 2003 (folio 100), la abogada YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora en la causa, consignó escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 13 de enero de 2003 (folio 101), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, agregó los escritos de promoción de pruebas consignados por los apoderados judiciales de ambas partes de conformidad con el artículo 107 del Código de Procedimiento Civil.

Obra a los folios 102 y 103 del presente expediente, escrito de promoción de pruebas, presentado por los abogados J.C.C.M. y A.C.C., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada en la causa.

Obra a los folios 105 al 116 del presente expediente, actuaciones relativas a la oferta real de pago interpuesta por los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., por ante el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

Mediante sentencia interlocutoria de fecha 11 de julio de 2002 (folios 117 al 121), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, se declaró incompetente para conocer de la solicitud de la oferta real de pago de conformidad con el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil y consideró competente al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a quien por distribución correspondiese, en consecuencia, declinó el conocimiento de la solicitud.

Por auto de fecha 19 de julio de 2002 (folio 123), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró firme la sentencia dictada en fecha 11 de julio de 2002, en virtud de haber vencido los lapsos legales para interponer los recursos y ordenó la remisión de las actuaciones al Juzgado considerado competente, mediante oficio signado con el número 979 de la nomenclatura propia de ese Juzgado.

Obra a los folios 125 y 126 del expediente, escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora en la causa.

Obra a los folios 127 al 153 del expediente, actuaciones relativas a la inspección judicial, solicitada por la abogada YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P..

Por escrito presentado en fecha 15 enero de 2003 (folio 154), la abogada YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora en la causa, de conformidad con el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, rechazó la promoción de pruebas efectuada sobre la oferta real de pago, por no tener relación con los hechos controvertidos.

Mediante sentencia interlocutoria de fecha 16 de enero de 2003 (folios 155 al 159), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró con lugar la oposición a la prueba de oferta real, formulada por la abogada YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, en consecuencia, consideró que la prueba de oferta real de pago era impertinente y finalmente, no condenó en costas.

Por auto de fecha 16 de enero de 2003 (folios 160 al 162), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, admitió salvo su apreciación en la definitiva, las pruebas promovidas por los abogados J.C.C.M. y A.C.C., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, a excepción de la oferta real de pago, la cual fue considerada impertinente, en sentencia de fecha 16 de enero de 2003 (folios 155 al 159), y las promovidas por la abogada YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora en la causa.

Mediante diligencia de fecha 31 de enero de 2003 (folio 170), el abogado en ejercicio J.C.C.M., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada en la causa, interpuso recurso de apelación contra la sentencia de fecha 16 de enero de 2003, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

A través del auto de fecha 03 de febrero de 2003 (vuelto del folio 171), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, previo cómputo, admitió en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por el abogado J.C.C.M., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada en la causa, contra la sentencia de fecha 16 de enero de 2003 y ordenó la remisión de las copias certificadas conducentes, al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, al cual por distribución corresponda su conocimiento.

Por auto de fecha 06 de febrero de 2003 (folio 175), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó remitir las copias certificadas indicadas por la parte apelante, al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, al cual por distribución corresponda su conocimiento.

Obra al folio 178 del expediente, oficio signado con el número 7170-70, de fecha 29 de enero de 2003, suscrito por la abogada L.B.G., en su condición de Registrador Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, mediante el cual se anexó, constancia de la incomparecencia de los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., al acto de otorgamiento del documento de compra venta.

Obra al folio 180 del expediente, oficio signado con el alfanumérico JSPI 001/03, de fecha 10 de febrero de 2003, suscrito por el ciudadano J.M.A., en su condición de Presidente de FONPRULA, mediante el cual se anexó, fotocopia del documento que contiene el crédito hipotecario solicitado y otorgado a la profesora M.C.d.P..

Corre a los folios 185 al 200 del expediente, despacho de pruebas evacuadas por el Juzgado de los Municipios Trujillo, Pampan y Pampanito del Estado Trujillo.

Obra a los folios 201 al 215 del expediente, despacho de pruebas evacuadas por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

Por auto de fecha 14 de marzo de 2003 (folio 217), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMNERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, fijó el décimo quinto día de despacho siguiente a esa fecha, a los fines de que las partes consignaran sus escritos de informes.

Mediante escrito presentado en fecha 27 de marzo de 2003 (folios 218 y 219), el abogado J.C.C.M., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada en la causa, solicitó la suspensión del proceso hasta tanto fuese decidido el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 16 de enero de 2003.

Por auto de fecha 1º de abril de 2003 (folios 227 y 228), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó la suspensión del proceso hasta constara en autos, las resultas del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 16 de enero de 2003 y en tal sentido, revocó por contrario imperio el auto de fecha 14 de marzo de 2003 (folio 217).

Obra a los folios 229 al 335 del expediente, actuaciones relativas al recurso de apelación interpuesto por el abogado J.C.C.M., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 16 de enero de 2003, resuelta por el JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

Mediante sentencia de fecha 09 de septiembre de 2004 (folios 321 al 326), por el JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró sin lugar por improcedente la oposición formulada contra la prueba documental promovida por los abogados J.C.C.M. y A.C.C., referida a la oferta real de pago, en tal sentido declaró, con lugar el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 16 de enero de 2003, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en consecuencia, la revocó en todas y cada una de sus partes y admitió la referida prueba documental, salvo su apreciación en la definitiva por no ser manifiestamente ilegal e impertinente.

Por medio de diligencia de fecha 29 de noviembre de 2004 (folio 336), el abogado J.C.C.M., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada en la causa, solicitó la reanudación del proceso por cuanto constaba en autos, las resultas del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 16 de enero de 2003.

Por auto de fecha 02 de diciembre de 2004 (folio 337), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó la reanudación del proceso, por cuanto constaba en autos las resultas del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 16 de enero de 2003.

A través del auto de fecha 02 de diciembre de 2004 (folio 338), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, ordenó la notificación de las partes haciéndoles saber, que una vez constara en autos la última de las notificaciones, los informes debían presentarse en el décimo quinto día de despacho siguiente a esa fecha, a cualquiera de las horas de despacho señaladas en la tablilla del tribunal.

Por auto de fecha 18 de enero de 2005 (folio 343), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en virtud del disfrute del periodo vacacional otorgado al abogado A.C.Z., en su condición de Juez Titular de ese Juzgado acordó, a los fines de dar cumplimiento a las formalidades legales, que la abogada G.M.I.S., asumía el conocimiento de la causa, otorgando a las partes el lapso de tres (03) días de despacho, contemplado en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, para el ejercicio de los recurso legales.

Mediante diligencia de fecha 18 de enero de 2005 (folio 344), el ciudadano Alguacil del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de notificación debidamente firmada por el abogado J.A.Z., en su condición de co-apoderado judicial de la ciudadana M.C.D.P., parte actora.

Por medio de diligencia de fecha 18 de enero de 2005 (folio 346), el ciudadano Alguacil del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de notificación debidamente firmada por el abogado J.A.Z., en su condición de co-apoderado judicial del ciudadano L.B.P.P., parte actora.

Mediante diligencia de fecha 18 de enero de 2005 (folio 348), el ciudadano Alguacil del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de notificación debidamente firmada por el abogado J.C.C.M., en su condición de co-apoderado judicial de la ciudadana J.B.C.D.C., parte co-demandada.

Por diligencia de fecha 18 de enero de 2005 (folio 350), el ciudadano Alguacil del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de notificación debidamente firmada por el abogado J.C.C.M., en su condición de co-apoderado judicial del ciudadano A.C.F., parte co-demandada.

Mediante auto de fecha 17 de febrero de 2005 (folio352), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, ordenó la apertura de la segunda pieza del expediente, de conformidad con el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha 17 de febrero de 2005 (folio 354, segunda pieza), los abogados J.C.C.M. y A.C.C., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada en la causa, consignaron escrito de informes.

A través de diligencia de fecha 17 de febrero de 2005 (folio 365, segunda pieza), el abogado J.A.Z.L., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora en al causa, consignó escrito de informes.

Obra al folio 370 de la segunda pieza del expediente, constancia de fecha 04 de octubre de 2004, suscrita por el ciudadano W.O., en su carácter de Presidente de FONPRULA, por medio de la cual hizo constar, que la ciudadana M.C.D.P., es beneficiaria de un préstamo hipotecario, con fecha de concesión del 17 de junio de 2002, por un monto de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,oo).

Corre al folio 371 de la segunda pieza del expediente, comunicación enviada vía fax, por el ciudadano A.C.F. y J.B.C.D.C., a los ciudadanos P.C., con fecha 30 de noviembre de 2004.

Por auto de fecha 21 de febrero de 2005 (folio 372, de la segunda pieza del expediente), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, fijó el lapso de ocho días de despacho siguientes a esa fecha, a los fines de que las partes presentaran los escritos de observaciones a los informes, de conformidad con el artículo 513 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 08 de marzo de 2005 (folio 373, de la segunda pieza del expediente), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en virtud que ninguna de las partes presentó escrito de observaciones, acordó, que entraba en términos para decidir.

Por auto de fecha 16 de mayo de 2005 (folio 374, de la segunda pieza del expediente), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, difirió la publicación de la misma para el trigésimo día calendario consecutivo siguiente a esa fecha.

Mediante diligencia de fecha 22 de septiembre de 2005 (folio 375, de la segunda pieza del expediente), el abogado J.A.Z., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora en la causa, solicitó al tribunal dictara sentencia.

Por auto de fecha 26 de septiembre de 2005 (folio 376, de la segunda pieza del expediente), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, señaló los motivos por los cuales, había sido difícil dictar la sentencia definitiva.

A través de diligencia de fecha 15 de junio de 2006 (folio 379, de la segunda pieza del expediente), el abogado J.A.Z., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora en la causa, solicitó al tribunal dictara sentencia.

III

DE LA SENTENCIA APELADA

Mediante sentencia de fecha 22 de noviembre de 2006 (folios 380 al 411, de la segunda pieza del expediente), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró lo que a continuación se trascriben in verbis:

(Omissis):

…Mediante auto que riela al folio 29 se admitió la presente demanda que por cumplimiento de contrato interpuso la abogada en ejercicio YOLEIDY R.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 48.033, titular de la cédula de identidad número 8.031.027, apoderada judicial de los ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad números 3.903.526 y 3.520.009, domiciliados en la ciudad de Trujillo, Estado Trujillo y hábiles, en contra de los ciudadanos A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 1.711.149 y 1.894.876 en su orden, domiciliados en la ciudad de Caracas, Distrito Capital y civilmente hábiles.

En su escrito libelar la parte actora narró entre otros hechos los siguientes:

A) Que sus representados en el mes de mayo de 2.002, es decir, en fechas seis (6) y ocho (8) del referido mes y año, suscribieron con los demandados un contrato de opción de compra, bajo la condición de compradores.

B) Que el objeto de la opción de compra fue la adquisición de un inmueble constituido por un apartamento, que es parte de la Torre “B“, del Edificio denominado Araguaney, condominio siete (07), constituido sobre una parcela de terreno de la zona multifamiliar de la Urbanización Las Tapias, jurisdicción de la Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida, con una superficie aproximada de CUATRO MIL NOVECIENTOS DOS METROS CUADRADOS (4.902 Mts2 con 65 decímetros cuadrados), y comprendido dentro del los siguientes linderos: NORESTE: Con terrenos del condominio 3; SURESTE: Con la Avenida 5; SUROESTE: Con la calle 15 de la misma urbanización; NOROESTE: Con Calle de la Urbanización La Sabana y con terrenos del condominio 3 y 4, las medidas generales de los linderos del terreno descrito y que están especificadas perfectamente en el documento del condominio del Edificio 7, que se cita más adelante.

C) Que el apartamento objeto de contrato está signado con el número 3-3, del piso 3 o nivel 3, de la Torre B, Araguaney, del referido Edificio, con una superficie aproximada de CIENTO DIECISIETE METROS CUADRADOS CON QUINCE DECÍMETROS CUADRADOS (117,15 MTS2), que el mismo consta de una sala comedor, cocina con oficios, pasillo, tres (3) habitaciones con clóset, baño principal y baño auxiliar, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Con la fachada noreste, SURESTE: Con la fachada sureste. SUROESTE: Con el apartamento número 3-4, y NOROESTE: Con el patio y la escalera. Que al indicado apartamento le corresponde un puesto de estacionamiento, señalado con el número 13 y el maletero signado con el mismo número.

D) Que en dicha venta entra todo lo que es anexo y que pertenece al referido apartamento; que se vendía conforme al régimen de propiedad horizontal y conforme al documento de condominio respectivo, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, cuyos datos constan en el referido libelo.

E) Que el precio estipulado en el contrato de opción de compra, fue por la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,oo) de los cuales sus poderdantes entregaron a los vendedores ciudadanos A.C.F. Y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,oo) y el resto o sea, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo) los cuales se cancelarían al momento del otorgamiento definitivo.

F) Que después que sus poderdantes realizaron gestiones y gastos, los vendedores enviaron a sus mandantes una comunicación en la que manifestaban que producto de la devaluación el precio convenido en el contrato de opción de compra, ya no podía ser el mismo, que existía una diferencia de la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,oo), lo cual deberían reconsiderar antes de rescindir (ellos como vendedores), el presente contrato y que el mismo fuera cancelado en dólares americanos.

G) Que hubo falta de mesura y buena fe por parte de los vendedores ya que se estaba desvirtuando la naturaleza del contrato.

H) Que la negociación pactada fue estipulada en bolívares y nunca en dólares.

I) Que sus poderdantes, manifestaron que tenían el dinero a su disposición y el documento previamente redactado para continuar la negociación, respondiendo en forma anticipada a lo convenido en el contrato de opción compra venta, pues el término fue estipulado a 65 días y en 43 días se tenía previamente todo lo estipulado por ambas partes, según el fax enviado a los vendedores; que subsiguientemente se envió un telegrama con acuse de recibo en el cual se les volvió a manifestar que todo estaba listo para firmar y sin embargo los vendedores hicieron caso omiso a dicha situación.

J) Que posteriormente sus representados hicieron acto de presencia en la Oficina Subalterna, con el cheque a favor de los vendedores, y estos (sic) no comparecieron a firmar.

K) Que los vendedores procedieron ante este Juzgado, a realizar una oferta real de pago y el subsiguiente depósito a su favor, el cual no se ha hecho efectivo, decidiendo los vendedores unilateralmente y a mutus propio, rescindir el contrato de opción compra-venta.

L) Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.264, 1.160 del Código Civil y citó criterio jurisprudencial.

M) Que demandó a los accionados para que sean condenados a la ejecución de la operación de compra venta y como consecuencia de ello se proceda a la entrega del inmueble libre de personas y bienes, y así señalado en tal sentido que el mismo este (sic) exento de cargas y gravámenes, en tal sentido que sus poderdantes se comprometan a entregar el saldo del precio en la oportunidad que determine la correspondiente sentencia, solicitando que a falta de cumplimiento voluntario, la sentencia definitivamente firme sirva de título de propiedad a los efectos legales.

N) Solicitó se decretará medida de prohibición de enajenar y gravar, de conformidad con el artículo 588 del Código de Procedimiento. Señaló la dirección procesal de los demandados de autos.

O) Estimó la demanda en la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,oo).

P) Solicitó el cálculo de las costas y costos del juicio y señaló su domicilio procesal.

Se infiere de los folios 6 al 28 anexos documentales que acompañan el escrito libelar presentado.

Riela a los folios 58 y 59 publicación periodística de dos (2) carteles de citación de los co-demandados de autos.

Se evidencia del folio 66 al 92 escrito de contestación de la demanda, en la cual dentro de otros hechos fueron señalados los siguientes:

1) Que sus representados efectivamente celebraron el señalado contrato que corre al folio 8 y siguiente.

2) Citaron criterios doctrinarios y jurisprudenciales respecto a lo que es opción.

3) Descartan la posibilidad de que se éste (sic) en presencia de una opción o de una compra venta, que de lo que se trata es de un contrato preliminar de compra venta de carácter unilateral en cuanto a que surgen obligaciones principales para una sola de las partes, en el caso en referencia para los demandantes.

4) Que según el contrato los demandantes si se obligaron a comprar pero que sus representados no se obligaron a vender de ahí el carácter unilateral del contrato.

5) Que coinciden con los demandantes en que la cantidad de dinero aportada por estos (sic) fue, TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,oo) que no es otra cosa que arras.

6) Citó el artículo 1.263 del Código Civil y señaló doctrina al respecto, igualmente citó la cláusula cuarta del contrato y señaló que los demandantes mal interpretan el artículo en referencia y pretenden no conocer la existencia del artículo 1.276 del Código Civil.

7) Realizaron un análisis de la cláusula cuarta del contrato preliminar de compra venta, y señalaron que sus representados simplemente se obligaron a devolver el dinero recibido en arras si decidían no vender. Que las partes derogaron el artículo 1.263 del Código Civil y en su lugar, acordaron hacer valer los términos de la cláusula cuarta del contrato preliminar de compra venta. Que eso fue lo que previeron y quisieron sus representados: tener la posibilidad de separarse del contrato devolviendo el dinero recibido, que fue lo que se estableció en la cláusula cuarta del contrato firmado por las partes.

8) Citaron el artículo 1.160 del Código Civil y señalaron que ésta no es una norma de interpretación de contratos como lo quieren hacer ver los demandantes, que la norma de interpretación de contratos son las que conseguimos en el artículo 4 del Código Civil, o en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que el referido artículo 1.160 es el instrumento del Juez para llenar, suplir o integrar los vacíos o lagunas contractuales de las partes, por tanto la referida norma no es de interpretación sino de integración.

9) Citaron los artículos 1.264 y 1.159 del Código Civil y establecieron que respecto al primer artículo sus representados tienen derecho a separarse del contrato y nadie se los puede quitar salvo que renuncien a él, cosa que no hicieron, pues por el contrario ejercieron el derecho a separarse del contrato manifestando la disposición inequívoca de devolver la cantidad recibida de los demandantes; con relación al segundo artículo señalan que el mismo tiene fuerza obligatoria de ley entre las partes y que estas no pueden separarse salvo mutuo consentimiento, que en el caso en referencia sus poderdantes se reservaron el derecho a separarse del contrato por su voluntad devolviendo la cantidad recibida de los demandantes, situación absolutamente legal y que en nada es contraria a derecho, citaron doctrina al respecto.

Consta a los folios 102 y 103 escrito de promoción de pruebas producido por la parte demandada.

Consta al folio 125 y 126 escrito de pruebas promovidas por la parte actora.

Se evidencia al folio 154 escrito de oposición suscrito por la parte actora, mediante la cual rechazó y se opuso en todas y cada una de sus partes a la prueba de oferta real de pago promovida por la parte demandada.

Riela del folio 155 al 159 decisión emitida por esta Instancia Judicial en virtud de la cual declaró: a) Con lugar la oposición a la prueba de oferta real de pago, considerando impertinente la misma. b) No se estableció condenatoria en costas. c) Fue señalado que de conformidad con el artículo 402 del Código de Procedimiento Civil la decisión era apelable en un solo efecto devolutivo.

Corre inserto del folio 160 al 162 auto de admisión de pruebas promovidas tanto por la parte actora como por la parte demandada.

Riela al folio 170 diligencia suscrita por la parte demandada en virtud de la cual apeló de la decisión inserta del folio 155 al 159, se evidencia en autos que la misma fue oída en un solo efecto conforme se desprende al vuelto del folio 171.

Consta del folio 185 al 214 despacho de pruebas producidas por la parte actora.

Se puede observar que del folio 228 al 334 corren resultas de apelación provenientes del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. Se evidencia en autos que del folio 320 al 325 corre decisión emanada por esa superioridad, en virtud de la cual declaró: 1) Sin lugar, la oposición a la admisión de la documental, efectuada por la parte demandada en esta instancia judicial. 2) Con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, en consecuencia fue revocada en todas y cada una de sus partes la decisión emitida por este tribunal. 3) Se admitió la documental cuestionada, salvo su apreciación en la definitiva. 4) No hubo especial pronunciamiento sobre las costas del recurso.

Se infiere del folio 354 al 363 escrito de informes promovidos por la parte demandada.

Consta del folio 365 al 368 escrito de informes producidos por la parte actora.

Al folio 372 corre auto en virtud de la cual consta que ninguna de las partes presentó escrito de observaciones…

….PARTE MOTIVA

PRIMERA: THEMA DECIDENDUM: La demanda por cumplimiento de contrato, fue interpuesta por la abogada en ejercicio YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P., en contra de los ciudadanos A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO. La parte actora alegó que en fechas seis (6) y ocho (8) del mes de mayo de 2.002, suscribieron con los demandados un contrato de opción de compra, que el precio estipulado fue por la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,oo) de los cuales entregaron a los vendedores la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,oo) y el resto o sea, los CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo) restantes se cancelarían al momento del otorgamiento definitivo, tal como refiere la cláusula segunda del señalado documento. Que después de varias gestiones y gastos, los vendedores enviaron una comunicación en la que manifestaban que producto de la devaluación, el precio convenido en el contrato de opción de compra, ya no podía ser el mismo, que existía una diferencia de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,oo) lo cual deberían reconsiderar antes de rescindir (ellos como vendedores) (sic) el presente contrato y que el mismo fuera cancelado en dólares americanos, lo cual nunca fue acordado. Que el término establecido en el contrato fue de 65 (sic) días y que sin embargo en 43 días tenían el dinero a disposición, tal como se lo hicieron saber a los demandados a través de un fax, que indicó la parte actora como anexo marcado con la letra “D” y que posteriormente le volvieron a manifestar que ya todo estaba listo para la firma del documento según comunicación marcada con la letra “E”: y de igual manera expresaron que sus representados estuvieron presentes en la Oficina Subalterna con el cheque a favor de los vendedores, y estos (sic) no comparecieron a firmar. Por su parte, los co-demandados de autos señalaron que efectivamente celebraron el referido contrato con los demandantes de autos.

Descartan que se esté en presencia de una opción o de una compra venta, que no es otra cosa que arras. Citaron el artículo 1.263 del Código Civil, en consecuencia, el Tribunal deberá fallar de conformidad con lo alegado y probado por las partes (secundum allegata e probata). En efecto, el Juez no conoce otros hechos fuera de los que las partes invocan, ni otras pruebas que las que éstas presentan. Su sentencia debe fijarse dentro de los límites de las pretensiones deducidas por el actor y aquello que reconoce o controvierte el demandado, ya que según el aforismo jurídico: “lo que no se encuentra en las actas procesales, no se encuentra en el mundo jurídico”.

Corresponde al Tribunal determinar si existió o no incumplimiento contractual por parte de los demandados. Así quedó trabada la litis.

SEGUNDA

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO QUE EMERGE DEL LIBELO DE LA DEMANDA Y TODOS SUS ANEXOS.

Con relación al libelo de la demanda este Tribunal en cuanto al libelo de la demanda, comparte el criterio sostenido por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en reiterados fallos, que establece que el mismo no constituye un medio probatorio. En efecto en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2.000, número 474, la dicha Sala dejó sentado lo siguiente:

(omissis)...el libelo de demanda no es una prueba, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el animo (sic) de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión; en consecuencia, si el Juez se aparta de los términos de dicha pretensión, omitiendo una alegación que la otra parte considera favorable a sus intereses, cometería vicio de incongruencia, no silencio de prueba. Omissis

(Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2702, página 589).

Asimismo en decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2.000, la misma Sala ratifica el criterio in comento al establecer:

(omissis)...en cuanto a la alegación del formalizante, de que se ha debido hacer un estudio comparativo entre el libelo de demanda y su reforma, y que al no haberse realizado se incurrió en silencio de prueba, sino que cualquier omisión de examen constituye vicio de incongruencia.

Sin embargo, en el caso bajo decisión no existe tal error, pues el libelo reformado es sustituido por el nuevo libelo, en virtud de la reforma y no puede constituir fundamento para ningún pronunciamiento, favorable o desfavorable al demandante...

(Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2718, página 628).

En este sentido reciente decisión de fecha 2 de octubre de 2.003, de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente número AA60-S-2003-000166, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., se estableció: “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en ese sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”. Por lo tanto, el libelo de la demanda, contentiva de alegaciones, no constituye prueba alguna.

Ahora bien, en cuanto a los anexos documentales el Tribunal los valora de la siguiente manera:

A.- VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL PODER GENERAL CONFERIDO POR LA PARTE ACTORA A LA ABOGADA EN EJERCICIO YOLEIDY R.M..

El Tribunal evidencia que a los folios 6 y 7 riela copia fotostática simple de poder general conferido por los ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P., a la abogada en ejercicio YOLEIDY R.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 48.033 y titular de la cédula de identidad número 8.031.027. Este documento público consignado en copia fotostática se le tiene por fidedigno tal como lo señala el artículo 429, primer aparte del Código de Procedimiento Civil.

B.- VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA OBJETO DE DEMANDA.

El Tribunal observa que del folio 8 al 13 consta documento público emanado de la Notaría Pública de Trujillo, Estado Trujillo, en virtud del cual los ciudadanos A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, en su condición de vendedores celebraron un contrato de opción de compra con los ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P.. A tal documento público el Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

C.- VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL FAX, ENVIADO POR EL CO-DEMANDADO A.C. A LOS DEMANDANTES DE AUTOS CIUDADANOS LUÍS (sic) B.P. Y M.C.D.P.. Para llegar a determinar el valor probatorio del fax enviado por el co-demandado A.C. a los demandantes ciudadanos LUÍS (sic) B.P. y M.C.D.P., que riela del folio 14 al 16, de fecha 8 de junio de 2.002, mediante el cual les comunica que en vista de la inestabilidad política y económica que afecta al país, lo que resulta imprevisible al momento de redactar el contrato de opción de compra que habían suscrito, toda vez que la moneda se había devaluado en los últimos treinta y un días aproximadamente en un 30% y que tal circunstancia es lo que los ha llevado a pensar en la posibilidad de rescindir el referido contrato por la enorme pérdida que representaba para ellos el llevarlo a cabo en las condiciones establecidas, lo que implicaba que los CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo) que quedaban pendientes se habían reducido a DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,oo), y que antes de rescindir el contrato le sugería que esos CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), fueran cancelados con un cheque de CUARENTA MIL DÓLARES AMERICANOS.

Con respecto a la valoración de esta prueba, el Tribunal debe previamente señalar que el mecanismo de faxeo es un método para transcribir imágenes de un lugar a otro, a través de equipos especiales conectados al sistema telefónico que convierten las señales en reproducciones iguales, de tal manera que el documento o la imagen que se envía es recibido en copia con el mismo tenor de contenido.

Para R.L.R. “El fax o letefax (de fac, imperativo del verbo facere, hacer; y simile: semejante o igual) puede ser definido como la telecomunicación y reproducción idéntica de un documento o de una firma, gráfico o escrito.” O.P. señala que es una “reproducción exacta del contenido de un documento que se transfiere a distancia utilizando en sistema de telecomunicaciones.”

Siendo una reproducción de un texto o de una imagen, es un documento en copia; y por tanto el valor probatorio debe determinarse a partir de elementos específicos, porque como tal copia o reproducción sólo tiene valor si el mismo ha sido reconocido o tenido legalmente por reconocido, y se tendrá como fidedignas si no fueren impugnadas, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra es del tenor siguiente...

Escapar de la realidad tecnológica que vivimos es un absurdo, porque las manifestaciones del desarrollo no son una ficción abstracta y gaseosa, sino una verdad tangible, real e inevitable. Y la ley, que no puede quedarse enquistada en pasados superados, debe regular las nuevas situaciones; pero en tanto no exista la regulación expresa, los principios generales y los conceptos universales deben servir de fuente para su adecuación y valoración. Un sector doctrinario nuestro, que marcha con el ritmo de los tiempos ha asumido que los faxes son una forma de correspondencia escrita, con remitentes y destinatarios perfectamente determinables, por lo cual concluyen sobre la aplicabilidad de la normativa especial para cartas misivas consagradas en los artículos 1.371 al 1.373 del Código Civil vigente, que aplicado al caso concreto que nos ocupa sería carga misiva entre las partes sustantivas iguales a las procesales.

En una u otra posición de las señaladas, se concluye que los faxes son medios de prueba válidos en el proceso. Para este juzgador tales pruebas son asimilables a las copias simples o fotocopias, más que a las cartas misivas; y, por tanto, su validez requiere del conocimiento expreso o tácito de la parte a quien se opone.

Existe el criterio doctrinario y jurisprudencial de limitar el valor de las copias sólo a las que son fotostato (sic) de documentos públicos o documentos reconocidos, en una interpretación gramatical y restringida, porque tal posición no es compatible con la normativa general. Este juzgado, sin romper la uniformidad de la jurisprudencia a que se refiere el artículo 321 eiusdem, considera necesario realizar una interpretación más extensiva de aquella que la doctrina de Casación estableció en fecha 9 de agosto de 1.991 (ratificada el 16 de diciembre de 1.992) que señaló que:

si se exhibe una copia fotostática de un documento privado siempre ésta carece de valor, según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos.

Para este juzgador, el reconocimiento del documento privado presentado en fotocopia no tiene que ser anterior a la producción de una causa, sino que puede realizarse en data posterior a su promoción. Lo importante es que la copia se produce y se opone a una parte, quien tiene la carga de aceptarla o rechazarla, si la acepta, no puede el juzgador, de oficio, aplicando una regla de valoración legal, descartar o negar el valor probatorio de aquella copia.

La verdadera fundamentación del valor probatorio de las copias se puede encontrar en la jurisprudencia de la misma Casación de fecha 6 de julio de 1.988..., en la que señala:

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario. (omissis)... el espíritu de esta norma encierra un principio fundamental en materia de prueba; los documentos públicos o privados deben evacuarse en su oportunidad procesal, a fin de que la parte a quien se pretende oponérseles los impugne, los desconozca o simplemente los rechace.

Por otra parte, el Tribunal observa que la contratación referida a inmuebles no puede efectuarse en dólares, pues tal circunstancia no ha sido permitida por el legislador patrio en las siguientes Leyes: El artículo 318 de Nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el artículo 94 de la Ley del Banco Central de Venezuela, el artículo 23 de La Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, el ordinal 7º del artículo 87 de la Ley de Protección al Consumidor y el Usuario, y la Resolución número 018-2005, de fecha 06 de Mayo de 2.005, emanada del C.N. de la Vivienda del Ministerio para la Vivienda y Hábitat.

En el caso del referido fax el Tribunal observa que la parte accionante no lo impugnó en forma alguna, más aún, lo promovió como prueba, y además la parte accionada no negó haberlo enviado, por lo tanto al referido fax se le atribuye eficacia probatoria a favor de la parte actora.

D.- VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE LA COMUNICACIÓN ENVIADA POR LOS CO-DEMANDANTES A LOS CO-DEMANDADOS.

El Tribunal observa que en cuanto a la presunta comunicación que riela al folio 17, enviada por los co-demandantes a los co-demandados; en virtud de la cual la parte actora hace del conocimiento de los co-accionados, que tienen a su disposición la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo) para completar el total de la negociación planteada en el documento de opción de compra, el cual contemplaba la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,oo) respondiendo de esta manera al compromiso asumido. Evidencia igualmente el Tribunal que la referida comunicación carece de firmas. Con relación a esta prueba, este Juzgado comparte la constante jurisprudencial de las decisiones emanadas de la extinta Corte Suprema de Justicia y del actual Tribunal Supremo de Justicia, en las cuales se considera que ninguna de las partes puede unilateralmente crear una prueba a su favor, excepto en el caso de la figura jurídica del juramento decisorio; así lo decidió la Sala Constitucional en sentencia de fecha 2 de abril de 2.002, en el expediente número 00-1493, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., todo ello en obsequio del ejercicio del derecho en el caso del sistema de apreciación de las pruebas, precisamente con la finalidad de proteger las disposiciones constitucionales a la defensa y al debido proceso. Por lo tanto valorar esta prueba unilateralmente creada por la parte actora, implicaría soslayar ilegalmente la tarifa legal prevista en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, para los documentos privados que le son opuestos a la parte contraria y mal puede oponérsele a la parte contraria un documento privado que no ha sido firmado por la parte actora ni firmado el acuse de recibo por cualquiera de los co-demandados. Por las razones anteriormente expuestas, es por lo que la mencionada comunicación no se le otorga eficacia jurídica probatoria.

E.- VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE LOS TELEGRAMAS ENVIADOS POR LOS CO-DEMANDANTES A LOS CO-DEMANDADOS EN FECHA 01 DE JULIO DE 2.002. ASÍ COMO DOS RECIBOS DE CONSIGNACIÓN Y EL ACUSE DE RECIBO POR PARTE DEL CIUDADANO A.C..

En cuanto a los telegramas que obran a los folios 21 y 22, uno para ser enviado a los demandados, en una dirección que fue señalada en Caracas y el otro enviado a una dirección ubicada en esta ciudad de Mérida, que no es otra que la del inmueble objeto de este juicio, en donde se observa que fueron remitidos tales telegramas por los ciudadanos LUÍS (sic) B.P. y M.C.D.P., y enviados a los ciudadanos A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, en donde se les indica que el documento de venta se encontraba a partir del día 1 de julio de 2.002, en el Registro Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida para su firma tal y como había sido establecido en el documento de opción de compra suscrito por los mencionados ciudadanos y protocolizado por ante la Oficina del Registro Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 11 de junio de 2.002, bajo el número 29, Tomo 25, y de esa manera estaba dando cumplimiento a las cláusulas segunda y tercera del referido documento y a la vez le comunican que el cheque de gerencia por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo) se encontraba a su completa disposición una vez que firmarán por ante el Registro Subalterno.

De igual manera Ipostel extendió dos recibos de consignación de tales telegramas expresando que uno enviado a Mérida y otro a Caracas que rielan a los folios 18 y 19, y el telegrama de acuse de recibo corre inserto al folio 20; se observa además que en cuanto a los dos telegramas lo único que cambia es la dirección ya que el texto es igual para ambos, y además que del folio 18 al 22 tales documentos tienen el sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico, recibidos por dicha institución en fecha 1 de julio de 2.002 y cuyo acuse de recibo es de fecha 10 de julio de 2.002, en donde IPOSTEL señala que el telegrama urgente con confirmación de entrega (PC) MEAQA0891 para los ciudadanos A.C.F. Y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, Urbanización Las Tapias, Torre B Araguaney, Condominio 7, Apartamento 3-3 Piso 3, La Parroquia Estado Mérida, el mensaje fue entregado el día 8 de julio de 2.002 a las 3:30 pm y que fue firmado por A.C. con cédula de identidad número 1-711.149.

En cuanto a los telegramas, el Reglamento del Servicio de Telégrafos, de fecha 2 de mayo de 1.941 conceptúa al telegrama como todo mensaje que se transmita por las líneas del servicio o que se hubiere consignado con ese objeto, pudiendo todos los habitantes del territorio nacional, comunicarse entre sí, por medio de dicho servicio señalándose en todo telegrama, por lo menos, el nombre del destinatario y el lugar de remisión; y en el reverso del mensaje escribir claramente el nombre y apellido del remitente así como su dirección. Cuando se trata de un telegrama con acuse de recibo y el organismo oficial, en este caso Ipostel, indica que fue recibido por la persona a quien se le remitió, tendrá el mérito probatorio de documento privado, en orden a lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil. El Tribunal observa igualmente que este documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, por lo tanto a los referidos telegramas se les atribuye eficacia probatoria a favor de la parte actora.

F.- VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL ESCRITO PRESUNTAMENTE PRODUCIDO POR LOS CO-DEMANDANTES, DIRIGIDO AL REGISTRADOR SUBALTERNO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

El referido escrito no está suscrito o firmado por ninguna persona y el Tribunal con relación a esta prueba, comparte los reiterados criterios jurisprudenciales emanados tanto de la extinta Corte Suprema de Justicia y como del actual Tribunal Supremo de Justicia, en los cuales se considera que ninguna de las partes puede unilateralmente crear una prueba a su favor, excepto en el caso de la figura jurídica del juramento decisorio; así lo han expresado decisiones de la Sala de Casación Civil, y sobre el mismo particular, así lo expresó la Sala Constitucional en sentencia de fecha 2 de abril de 2.002, en el expediente número 00-1493, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H..

Por lo tanto, valorar la precitada prueba unilateralmente creada por la parte actora, implicaría soslayar ilegalmente la tarifa legal prevista en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, para los documentos privados que le son opuestos a la parte contraria y mal puede oponérsele a la parte contraria un documento privado que no ha sido firmado por la misma. Por las razones anteriormente expuestas, es por lo que al mencionado escrito no se les otorga eficacia jurídica probatoria.

G.- VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE JURISPRUDENCIA, RAMÍREZ & GARAY. TOMO CXXI 1992 SEGUNDO TRIMESTRE.

Pese a la existencia del principio de la libertad probatoria prevista en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, que establece que son medios de prueba admisibles en juicio aquellos que determina el Código antes indicado, el Código Civil y otras leyes de la República, y en donde además se señala que pueden las partes valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido expresamente por la Ley y que consideren conducentes a la demostración de sus pretensiones, medios estos que se promoverán y evacuaran aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, y en su defecto en la forma que señale el Juez; no obstante el Tribunal considera que una jurisprudencia sí (sic) no constituyen una prueba específica indicada en los textos legales ya señalados, sino un criterio que puede o no ser tomado en cuenta para resolver una situación jurídica controvertida, por lo tanto, la indicada jurisprudencia no constituyen prueba alguna. Muy distinto es el caso de una jurisprudencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que sea vinculante para todos los Tribunales de la República y que se refiera a un caso análogo al que esté planteado en la litis.

2) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE LA PRUEBA INSTRUMENTAL DE INSPECCIÓN JUDICIAL DE CONFORMIDAD CON EL ARTÍCULO 429 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

EL Tribunal observa que del folio 130 al 132 consta acta de inspección judicial en virtud de la cual el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, se trasladó y constituyó en la Oficina de Registro Subalterno de Mérida, Estado Mérida, dejando constancia sobre diversos puntos a saber:

1) Que a su vista le fue puesto el documento de opción de compra, de fecha 11 de junio de 2.002, en la que figuran como partes A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, en su condición de vendedores y los ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P., en su condición de compradores.

2) Se dejó constancia respecto a la modalidad de cierre del segundo trimestre, señalando que de no firmarse el 30-6-02 el documento es anulable debiendo cancelarse nuevamente los servicios autónomos para presentarse el siguiente.

3) Se dejó expresa constancia por información verbal del Registrador que el documento presentado por los ciudadanos antes señalados, es un documento de venta de un inmueble, el cual fue presentado en fecha primero de julio de 2.002.

4) Igualmente el Registrador dejó constancia de los pagos efectuados, así como la constancia de la presencia de los compradores y la ausencia de los vendedores.

Este Tribunal le asigna a esta inspección extrajudicial el valor probatorio que se desprende del contenido del artículo 1.429 del Código Civil. En efecto, el 3 de agosto de 1.954, la Corte Federal y de Casación se pronunció de la siguiente manera:

La doctrina y la jurisprudencia han señalado que la inspección judicial extra lítem es procedente cuando se pretende hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo (...) Una vez cumplidos estos requisitos; la prueba debe considerarse promovida y evacuada validamente, pues la inspección judicial no necesita ser ratificada en el proceso para que surta los efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del Juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

La Sala de Casación Civil ha mantenido el criterio, antes señalado, de asignarle a este tipo de inspección extra litem valor probatorio. En efecto, en decisión de fecha 7 de julio de 1993, la expresada Sala indicó:

....Ha señalado nuestra doctrina y la Ley, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretende hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o el perjuicio por retardo que puede ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo (...) Una vez cumplido éstos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente (...) La inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto si hubo inmediación del Juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

3) La parte actora promovió las testificales de los ciudadanos: R.M.R.V. y F.Z.G., quienes declararon en su oportunidad legal por ante el Tribunal Comisionado.

El Tribunal, antes de analizar las declaraciones de los testigos, debe expresar que comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, en el cual expresa lo siguiente:

Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.

De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo. (...) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, pues como antes se indicó, el ad-quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevó a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de las respuestas dadas a las repreguntas, pudiendo con éstas controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.”

DECLARACIÓN DE LA TESTIGO R.M.R.V.: Esta testigo al ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes: A la pregunta de si conoce de vista, trato y comunicación a Luís (sic) B.P.P., M.C.d.P., A.C.F. y J.B. (sic) de Carvallo, señaló que a los tres primeros si, pero que a la cuarta no. Que sabe y le consta que los referidos ciudadanos celebraron un contrato de opción de compra en mayo del 2.002, puesto que los ciudadanos Luís (sic) B.P.P. y M.C.d.P. le solicitaron sus servicios como profesional porque tenían la intención de adquirir un inmueble en la ciudad de Mérida; que se hizo un contacto vía telefónica con el ciudadano A.C.F. sobre el apartamento ubicado en la Urbanización Las Tapias, Edificio Araguaney, Condominio 7, el cual lo estaba vendiendo. Que el ciudadano en referencia le envío vía fax las condiciones en las que quería que fuera redactado el documento de opción a compra venta, el cual hizo y lo envió vía fax. Que posteriormente, se le pidió que fuera eliminada la cláusula penal para los vendedores y se dejara la de los compradores. Que los ciudadanos M.C. y LUÍS (sic) B.P.P. llegaron a un acuerdo en cancelar al señor A.C.A.C. la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES, quedando pendiente la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES, los cuales serían canceladas (sic) en un lapso de setenta días, ya que la negociación de opción de compra fue establecida por la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,oo). A la pregunta respecto a si era cierto que los ciudadanos A.C.F. Y J.B. (sic) DE CARVALLO, tenían la intención de vender el inmueble objeto del contrato de opción de compra. Respondió: Que si (sic) y que así (sic) mismo los ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P. tenían la intención de comprar el inmueble. A la pregunta sobre si es cierto y le consta lo que sucedió con la negociación realizada por los ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P.. Contestó: Que posterior a la firma, los ciudadanos en referencia tramitaron un crédito por ante la Universidad de los Andes, ya que la ciudadana en cuestión es profesora del Núcleo Universitario R.R.d. la ciudad de Trujillo, núcleo que depende de la Universidad de los Andes. Señaló que no tiene ni interés directo ni indirecto en el juicio. Posteriormente, la parte demandada procedió a repreguntarla en la forma siguiente: A la repregunta si tiene conocimiento de algún otro documento suscrito por ambas partes que amplié, modifique, contraríe o complemente el contrato. Respondió: Que no, pero que en el supuesto caso de que fuera así no fue ella quien lo redactó. Respecto a la repregunta quien (sic) le pagó los honorarios por la redacción del documento. Contestó: que por acuerdo entre las partes le fue pagado en Trujillo por la ciudadana M.C.D.P.. En cuanto a la repregunta respecto a que obligaciones asumieron A.C.F. y J.B. (sic) Coronel de Carvallo. Contestó: Que entre las obligaciones asumidas por estos (sic), estaba sacar las solvencias y los trámites que se requerían para la firma del documento definitivo de compraventa una vez que se fuera a presentar en el Registro Subalterno para la firma y donde se daría la cancelación de la diferencia de los CUARENTA MILLONES que debía los ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P.. En cuanto a la repregunta respecto a que si A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, asumieron la obligación de vender el apartamento objeto de juicio. Respondió: Que si mal no lo recordaba una vez vencido el lapso y/o los compradores tuvieran la plata restante, los ciudadanos A.C.F. y J.B. (sic) DE CARVALLO, firmarían el documento definitivo de compra venta con los requisitos y condiciones que en el mismo se señalaba. Esta testigo no incurrió en contradicciones, si bien les ha redactado documentos a los demandantes, no es apoderado en este juicio, y se valora a favor de la parte demandante de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y tiene eficacia probatoria a favor de la parte accionante.

DECLARACIÓN DEL TESTIGO F.A.Z.G.: Este testigo al ser interrogado (sic) respondió entre otros hechos los siguientes: A la pregunta de si conoce de vista, trato y comunicación a Luís (sic) B.P.P., M.C.d.P., A.C.F. y J.B. (sic) de Carvallo. Contestó: Que conoce desde hace muchos años a los dos primeros y que al tercero y cuarta no los conocía, que sólo sabía que tenían su domicilio en la ciudad de Caracas, hoy Distrito Metropolitano. A la pregunta en cuanto a si tenía conocimiento que estos ciudadanos celebraron un contrato de opción de compra en el mes de mayo de 2.002. Contestó: Que el ciudadano LUÍS (sic) B.P.P. le había comentado vía telefónica que tenía pensado adquirir un inmueble propiedad de los ciudadanos A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, y que el monto de la operación era por la suma de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,oo), que como abogado le indicó que podía suscribir un contrato de opción de compra. A la pregunta en cuanto a que si es cierto que los ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P. tenían la intención de comprar el inmueble objeto del contrato de opción a compra venta. Contestó: Que por lo que le dijeron los esposos P.C., ellos tenían la plena intención de adquirir el inmueble objeto de contrato de opción a compra venta, y que podían dar en garantía la suma de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,oo) y que el saldo restante es decir, la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo) le serían cancelados a los vendedores mediante un préstamo que le otorgaría el Fondo de Pensiones de los Profesores de la Universidad de los Andes. A la pregunta en cuanto a si sabe y le consta que ocurrió con la negociación. Respondió: Que una vez redactado el contrato de opción, el mismo fue notariado ante la Notaría Pública de Trujillo, Estado Trujillo, previa entrega de la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,oo) mediante un cheque librado a favor de los vendedores y que este documento fue posteriormente autenticado en lo que respecta a la firma de los vendedores en una Notaría en Baruta. Manifestó que vino a declarar por el conocimiento de una de las partes y de los elementos esenciales de la negociación. Posteriormente la parte demandada procedió a repreguntar de la siguiente manera: A la repregunta en porque (sic) vía fue que tuvo conocimiento de lo que pasó con la negociación. Contestó: Que en varias oportunidades ha redactado documentos en los cuales los PÉREZ le han solicitado como abogado, contactándose vía telefónica a su residencia. Este testigo no incurrió en contradicciones, si bien les ha redactado documentos a los demandantes, no es apoderado en este juicio, y se valora a favor de la parte demandante de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y tiene eficacia probatoria a favor de la parte accionante.

4) VALOR Y MÉRITO PROBATORIO DEL OFICIO NÚMERO 7170-443 EMANADO DE LA OFICINA DEL REGISTRO SUBALTERNO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL ESTADO MÉRIDA DE FECHA 01 DE AGOSTO DEL 2.002, DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO (sic) 434 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

El Tribunal observa que al folio 133 riela oficio emitido por el Registro Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 1 de agosto de 2.002, el mismo dirigido a los ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P., en el que se hace constar, que en fecha 8 de julio de 2.002, los ciudadanos: A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, no se presentaron por ante esa oficina para el otorgamiento del documento de compra-venta presentado en ese trimestre. Este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

5) DE LAS PRUEBAS DE INFORMES: La parte actora solicitó de conformidad con el artículo 433 del Código de procedimiento Civil, se oficiará a las siguientes dependencias:

  1. Al Registro Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, a fin de verificar si efectivamente el oficio número 71-70-443 emanó de ese departamento. El Tribunal evidencia que a los folios 178 y 179 consta oficio remitido por la referida oficina, mediante el cual remite copia del señalado oficio número 7170-443.

  2. A la Fundación Fondo de Jubilaciones y Pensiones del Personal Docente y de Investigación de la Universidad de Los Andes (FONPRULA), a fin de que informen si la ciudadana M.C.D.P., solicitó en el año 2.002 un crédito hipotecario por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), si el mismo fue aprobado y bajo que (sic) términos, es decir, el monto de las cuotas mensuales que están siendo deducida, tasa de interés anual, tiempo para la cancelación y contratación de pólizas. El Tribunal observa que al folio 180 consta comunicación emitida por la Fundación Fondo de Jubilaciones y Pensiones del Personal Docente y de Investigación de la Universidad de los Andes (FONPRULA), en virtud del cual anexa copia fotostática del documento contentivo de crédito hipotecario, solicitado por la ciudadana M.C.D.P. y el cual fue otorgado por ésta (FONPRULA); el referido oficio señala que el anexo aducido por ser una reproducción simple de un documento público, su original reposa en los archivos de la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del Estado Trujillo.

Este Juzgado, con relación a estas pruebas, comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, y relacionado con la valoración de la prueba de informes, la cual expresó lo siguiente:

“...Ahora bien, la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas (...) Lo anterior significa, siguiendo con ello la enseñanza del insigne procesalista E.C. (Couture-Eduardo; Las Reglas de la Sana Crítica en la apreciación de la prueba testimonial. Revista de Derecho Jurisprudencial y Administración. Tomo XXXVII, Montevideo 1939, p.272), que la censura en casación de la apreciación de la prueba de informes ex artículo 433 del vigente Código de Procedimiento Civil, exige enmarcarse como la violación de una máxima de experiencia según lo previsto en la parte in fine del primer aparte del ordinal 2º del artículo 313 ejusdem, en concordancia con el artículo 320 ibidem.

En este sentido la doctrina patria expresa:

La prueba de informes (...) En cuanto a su valor probatorio, el Juez, ante la ausencia de una regla expresa de valoración, se atendrá a la sana crítica, es decir, a su propio juicio de valor, derivado de la lógica, la ciencia y la experiencia. La no apreciación de esta prueba por la regla de la sana crítica, puede dar lugar a una de los casos de Casación sobre los hechos, según lo determina el aparte primero del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de acuerdo una opinión doctrinaria, la que comparto, la Casación no sólo podría constatar si fueron o no aplicadas las reglas de la sana crítica, sino . (Duque Corredor; R.J.; Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S. R. L., Caracas, 1.990, p. 219)

La prueba de informes, como tal no se trata de una confesión ni de una testimonial, ni su finalidad es para ratificar los documentos de terceros, no obstante si es útil jurídicamente para obtener la información de un tercero ajeno al proceso, sobre documentos indicados dentro del juicio y en el caso de autos.

A estas pruebas de informes, por estar interrelacionadas con los otros elementos procesales antes precitados, el Tribunal le asigna el valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia jurídica a favor de la parte actora, en orden a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERA

DE LAS PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

  1. VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE LAS ACTAS, ESCRITOS Y COMUNICACIONES QUE FORMAN Y ESTÁN CONTENIDOS EN EL PROCEDIMIENTO Y QUE FAVORECEN A SUS REPRESENTADOS.

    Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.

    Con relación a esta prueba, el Tribunal considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1.969, tienen su justificación jurídica en que “... como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte demandada, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, puede favorecer o desfavorecer a las mismas.

    Con respecto, a los escritos y comunicaciones que forman y están contenidos en el procedimiento, este Tribunal señala que los mismos ya fueron valorados.

  2. VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO QUE SE DESPRENDE A FAVOR DE SUS REPRESENTADOS RESPECTO DEL DOCUMENTO PRELIMINAR UNILATERAL DE COMPRA VENTA.

    A tal documento público, consistente en el contrato de opción de compra, el Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

  3. VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE LAS ACTUACIONES REFERENTES AL PROCEDIMIENTO DE OFERTA REAL DE PAGO INICIADO POR ANTE ESTE TRIBUNAL.

    El Tribunal observa que hubo una solicitud de oferta real de pago que se puede constatar del folio 105 al folio 108, de igual manera que este Tribunal mediante decisión que riela del folio 117 al 121 se declaró incompetente para conocer de la referida solicitud y consideró competente al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, que le correspondiera por distribución y declinó el conocimiento de dicha solicitud en la indicada jurisdicción del Estado Trujillo, y en consecuencia en fecha 19 de julio de 2.002, se ofició al Juez Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la indicada jurisdicción.

    Asimismo mediante decisión de fecha 16 de enero de 2.003, que corre agregada del folio 155 al 159 este Tribunal declaró con lugar la oposición a la prueba de oferta real, oposición ésta que fue formulada por la apoderada judicial de la parte demandante. Tal apelación fue declarada con lugar y sin lugar por improcedente la oposición a la admisión de la referida prueba y en consecuencia revocó la sentencia apelada.

    La prueba en referencia tal como lo señalan los promoventes en escrito que obra a los folios 102 y 103, ante la decisión de este Tribunal de declararse incompetente para conocer de la oferta real de pago, tales actuaciones le fueron entregadas a los demandados según oficio número 979 para ser remitido al Juez Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, y señalan los mismos abogados de la parte demandada que sus representados al tener noticias de que habían sido demandados por la parte actora consideraron dichos abogados como no pertinente continuar con el procedimiento de oferta real de pago y concretar esfuerzos en defensa de sus intereses y derechos en lo que se refería a este juicio, razón por la cual si tal oferta real de pago no se llevó a efecto, mal puede valorar el Tribunal una oferta real de pago que nunca se materializó, por lo que no puede ser valorada una prueba inexistente. Y así se decide.

CUARTA

En el caso de autos, el Tribunal observa que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Para su existencia, es decir, para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesario de tres (03) elementos esenciales como son:

• Consentimiento de las partes,

• Objeto que pueda ser materia de contrato, y

• Causa lícita.

De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.

QUINTA

Los vendedores enviaron a los compradores una comunicación en la que manifestaban que producto de la devaluación el precio convenido en el contrato de opción de compra, ya no podía ser el mismo, que existía una diferencia de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,oo), lo cual deberían reconsiderar antes de rescindir (ellos como vendedores) el presente contrato y que el mismo fuera cancelado en dólares americanos, situación esta que se encuentra prohibida por la Ley en materia inmobiliaria fundamentalmente.

Sobre este particular el legislador patrio ha establecido las siguientes normas, de obligatorio cumplimiento:

El artículo 318 de Nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, expresa:

Las competencias monetarias del Poder Nacional serán ejercidas de manera exclusiva y obligatoria por el Banco Central de Venezuela. El objeto fundamental del Banco Central de Venezuela es logra la estabilidad de los precios y preservar el valor interno y externo de la unidad monetaria. La unidad monetaria de la República Bolivariana de Venezuela es el bolívar. En caso de que se instruya una moneda común en el marco de la integración latinoamericana y caribeña, podrá adoptarse la moneda que sea objeto de un tratado que suscriba la República.

El Banco Central de Venezuela es persona jurídica de derecho público con autonomía para la formulación y el ejercicio de las políticas de su competencia. El Banco Central de Venezuela ejercerá sus funciones en coordinación con la política económica general, para alcanzar los objetivos superiores del Estado y la Nación.

Para el adecuado cumplimiento de su objetivo, el Banco Central de Venezuela tendrá entre sus funciones las de formular y ejecutar la política monetaria, participar en el diseño y ejecutar la política cambiaria, regular la moneda, el crédito y las tasas de interés, administrar las reservas internacionales, y todas aquellas que establezca la ley

.

En ese mismo orden de ideas, el artículo 94 de la Ley del Banco Central de Venezuela, que prevé:

La unidad monetaria de la República Bolivariana de Venezuela es el bolívar. En caso de que se instituya una moneda común, en el marco de la integración latinoamericana y caribeña, podrá adoptarse la moneda que sea objeto de un tratado que suscriba la República.

Lo anteriormente expresado debe ser concatenado con lo dispuesto en el artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda que consagra:

Los créditos hipotecarios, los contratos de ventas con financiamiento u operaciones de compraventa, destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación, o remodelación de vivienda, sólo se otorgarán en bolívares, conforme con lo previsto en el Artículo 318 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

La contratación realizada en moneda extranjera es ilegal. En consecuencia, se proscriben los créditos hipotecarios para vivienda en moneda extranjera, y quienes hayan otorgado créditos en moneda extranjera deberán reponer a su estado original en bolívares al tipo de cambio de referencia vigente para la fecha del contrato, publicado por el Banco Central de Venezuela

. (Lo destacado y subrayado corresponde al Tribunal).

De igual forma en lo consagrado en el ordinal 7º del artículo 87 de la Ley de Protección al Consumidor y el Usuario que preceptúa:

Se consideran nulas de pleno derecho las cláusulas o estipulaciones establecidas en el contrato de adhesión que:

7. Fijen el dólar de los Estados Unidos de América o cualquier otra moneda extranjera como medio de pago de obligaciones en el país, como mecanismo para eludir, burlar o menoscabar la aplicación de las leyes reguladoras del arrendamiento de inmuebles y demás leyes dictadas en resguardo del bien público o del interés social. En estos casos se efectuará la conversión de la moneda extranjera al valor en bolívares de conformidad con el valor de cambio vigente para la fecha de la suscripción del contrato

. (Lo destacado y subrayado corresponde al Tribunal)

De la misma manera, debe destacarse lo dispuesto en la RESOLUCIÓN N° 018-2005, de fecha 06 de Mayo de 2.005, emanada del C.N. de la Vivienda del Ministerio para la Vivienda y Hábitat, que entre otras cosas estipula:

…TERCERO: La institución o acreedor particular debe reintegrar al deudor hipotecario la diferencia en dinero que pudiese existir entre el cálculo de la deuda a la tasa oficial y la tasa de referencia del cambio de la moneda extranjera a bolívares estipulada en el respectivo contrato de compraventa con garantía hipotecaria. En el caso que el deudor hipotecario hubiere entregado cantidades de dinero con referencia a un patrón distinto al del cambio oficial y éste fuere mayor al establecido en esa fecha, el acreedor deberá reponer, compensar o entregar las cantidades recibidas por éste en exceso al deudor, conforme lo acuerden las partes al respecto, y según lo establecido el articulo 23 de la Ley Especial del Deudor Hipotecario de Vivienda.

SEXTA

En el caso estudiado nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra - venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso sub examine, es la de resolución de contrato de opción de compra-venta, que se encuentra regulado en el artículo 1.167 ejusdem, que dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, dicho artículo al consagrar las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro m.T. en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del ofertante, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.

Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

En este sentido, este Juzgador luego de un exhaustivo estudio de las actas que contempla el expediente, así como de los contratos objeto del litigio, se puede determinar que según lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

De tal manera que si bien es cierto que, en el contrato debatido en el caso de marras se establecieron obligaciones recíprocas para las partes contratantes, no es menos cierto y razonable que la parte que demanda el cumplimiento del contrato dio muestras y probó su intención de cumplir con la obligación que le era inmanente, no así la parte demandada, circunstancia ésta por la cual necesariamente la demanda debe prosperar y así debe decidirse.

SÉPTIMA

DE LAS ARRAS: Las arras han sido conceptualizadas como una garantía y a la vez como una justa indemnización por los daños y perjuicios producidos como consecuencia del incumplimiento contractual, de tal manera que las mismas tienen por objeto prever el fiel cumplimiento de las obligaciones que contraen ambas partes para la realización efectiva de dicho contrato de manera tal, que cualquiera de las partes que incumpla con la obligación el dinero expresado como arras quedará a favor de la parte que no dio motivo para que el contrato no se llevará a efecto.

Sobre este particular, el artículo 1.263 del Código Civil, establece que a la falta de estipulación contraria lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a dicho acto, se considerará como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención, tanto es así, que si la parte no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado. Por otra parte, el artículo 1.276 eiusdem, consagra que cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor y que sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la forma de la cláusula penal o por medio de arras. Es de advertir, que el artículo 1.211 ibidem, prevé que el término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación y sólo fije el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.

Ahora bien, si tomamos en cuenta que el artículo 1.133 del referido texto legal sustantivo, señala que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico no menos cierto es que el artículo 1.159 eiusdem, indica que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la Ley.

La doctrina ha señalado que en el caso de arras no existe la indexación por cuanto vulneraría el texto del artículo 1.276 del Código Civil.

Se efectuaron los anteriores señalamientos a los fines de particularizar lo referente a las arras, pero dejando en claro que la parte accionante en su escrito libelar no solicitó en el petitorio el pago de las arras.

OCTAVA

DE LA CARGA DE LA PRUEBA: La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

En el mismo sentido el tratadista S.S.M., citando al autor i.A.S., con respecto a este principio, nos dice:

… principio de adquisición en virtud del cual las pruebas

una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”

Determinada la forma como quedó trabada la litis, corresponde a este juzgador proceder a sentenciar el fondo de la presente controversia, para lo cual toma en consideración lo que a continuación se expresa:

Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

.

Quiere decirse con esto que la formación del material de conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del Juez a no referirse a otros hechos que a los alegados por aquellas. Que de su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos tienen la carga de la prueba de los mismos.

Así como no se puede tomar en cuenta hechos que no han sido alegados por las partes, el Juez tampoco puede fundar su sentencia en hechos que no han sido probados. El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si el actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica.

Siendo ello así este Tribunal con relación a este caso sólo puede resolver las cuestiones que las partes hayan formulado en los citados actos, vale decir, en la demanda y la contestación de la demanda, ya que con la demanda la parte actora agota su oportunidad legal de alegar sobre la pretensión deducida en el proceso y correlativamente la parte demandada agota la suya al efectuar la contestación, de tal manera que con tales actuaciones se traba la litis y se cierra a las partes la posibilidad de traer nuevos alegatos relativos a la pretensión deducida en el juicio. Sin embargo, en el escrito de informes es admisible la alegación de hechos determinantes y concernientes a la suerte del proceso como lo es la confesión ficta, la reposición de la causa u otros similares y al no actuar de esa manera las partes o el juzgador, tales circunstancias repugna la justicia porque atenta contra elementales garantías y derechos de orden constitucional de los sujetos de derecho por lo tanto, no puede existir un pronunciamiento divorciado de los hechos controvertidos.

Por su parte, el encabezamiento del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece:

“Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer los límites de su oficio. En decisiones el Juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados. (Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal)

Tomando en cuenta la disposición anteriormente transcripta, debe destacarse que, para poder declarar con lugar una acción judicial debe ineluctablemente existir una plena prueba de los hechos que sirven de fundamento a la acción interpuesta. Tanto es así, que el artículo 254 del Procedimiento Civil, expresa que los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella y en caso de duda, agrega el expresado dispositivo legal que se sentenciará a favor del demandado y que en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma; de tal manera que, la interposición de una acción judicial en la que no se presenten pruebas ni sea favorecida por el principio de la comunidad de la prueba con relación a las promovidas por la parte accionada, tal demanda puede prosperar y así debe decirse.

De igual manera, resulta elemental desde el punto de vista jurídico, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, por tener las partes la carga de la prueba. Además, no se trata de un hecho notorio lo señalado por el accionante en su demanda, y que por lo tanto de conformidad con el único aparte del citado artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los hechos notorios no son objeto de prueba lo cual no es el caso a que se contrae el presente juicio, ni se trata tampoco de la violación de una máxima de experiencia en orden a lo pautado en el ordinal 2º del artículo 213 eiusdem.

En este mismo orden de ideas, con respecto a la carga probatoria, el Código Civil en su artículo 1.354 señala:

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido por la extinción de su obligación

La litis precisamente surge cuando se niegan o se impugnan con suficiente claridad los hechos libelares. Así las cosas la parte demandante tenía la obligación de probar los hechos que le sirvieron de base a la demanda, lo que según el aforismo jurídico se expresa con la proposición de “reus in excipiendo fit actor”.

En el proceso civil la aportación de las pruebas y la formulación de los alegatos, han de hacerla las partes conforme a las reglas que rigen la carga de la prueba y la formulación o exposición de los alegatos. El demandante debe probar su acción, esto es su afirmación. De modo que, resulta concluyente para este Juzgador concluir que la presente acción judicial de cumplimiento de opción de compra debe prosperar y así debe decidirse.

NOVENA

De acuerdo al principio denominado “iuri novit curia” los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, pueden elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, en atención a su ineludible deber jurisdiccional.

En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia número 270, de fecha 31 de mayo de 2005, contenida en el expediente número 2005-000080, caso: (Eduardo E.S.N. c/ M.C.C., ), ratificó:

“Es menester señalar, que el sentenciador con base en los principios dispositivos, el iura novit curia y debido a su deber jurisdiccional, debe aplicar e interpretar el derecho alegado o no por las partes a los hechos presentados y probados por éstas para elaborar los argumentos de derecho que sustentan su decisión.

Ahora bien, la calificación de la acción es una cuestión de derecho que determina el juez mediante la subsunción de los hechos alegados por las partes a las normas jurídicas, la cual puede diferir de la calificación dada por las partes a la demanda, en virtud de lo dispuesto por el principio iura novit curia.

En efecto, esta Sala mediante sentencia N° 270, de fecha 31 de mayo de 2005, Exp N° 2005-000080, caso: E.E.S.N. c/ M.C.C., ), con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe esta, ratificó:

“…Dentro de estas consideraciones Jurisprudenciales, la Sala, dando aplicación sistemática y concatenada a su doctrina, en decisión N° 02 del 17 de febrero de 2000, Exp. N° 96-789 en el juicio de R.W.M. contra H.Q., estableció:

“...La doctrina de la Sala sobre el cumplimiento del requisito de exhaustividad de la sentencia, expresa que además de decidir sobre todos los alegatos y defensas planteados en el libelo de la demanda y en la contestación

(...Omissis...)

Respecto de lo expresado en el fallo, esta Sala ha indicado que:

...conforme al principio admitido “iuri novit curia” los jueces pueden, “si no suplir hechos no alegados por las partes”, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional...”. Con relación a la soberanía del juez respecto de la calificación jurídica, necesariamente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma. Según Chiovenda, lo que la regla prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos, tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción a aquellos que se hacen valer por las partes, porque tanto la acción como la excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Por consiguiente, si un mismo hecho cae bajo diversas normas, el cambio del punto de vista jurídico está permitido al juez, pero los hechos deben haber sido correctamente alegados” (Sentencia de 04-10-93, ratificada el 12-08-99)....” (Resaltado de la Sala) (caso: la Sala, dando aplicación sistemática y concatenada a su doctrina, en decisión N° 02 del 17 de febrero de 2000, Exp. N° 96-789 en el juicio de R.W.M. contra H.Q.…” (Resaltado del texto).

De tal manera que el Juez es soberano con relación a la calificación jurídica de la acción judicial intentada, e indefectiblemente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma, que en el presente caso se encuadra dentro de los contratos a que se contrae el artículo 1.133 del Código Civil, cuyo cumplimiento está previsto en el artículo 1.167 eiusdem.

DÉCIMA: Como puede observarse del texto del contrato de opción de compra, las partes determinaron un lapso para cumplir las obligaciones a las cuales se comprometieron. Por tal motivo, llegado el día en que la parte demandada ciudadanos A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, debían efectuar el otorgamiento del documento público de venta, vale decir, pasados que fueran sesenta días contados a partir de la fecha de la autenticación del referido contrato, es decir, desde el día 6 de mayo de 2.002 hasta 6 de julio de 2.002, y existiendo en el ánimo de la parte actora ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P., la intención de pagar el saldo del precio de la opción pendiente, tal como se desprende de la constancia emitida por el Registrador Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, y habida consideración que conforme al artículo 1.269 del Código Civil (si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el sólo vencimiento del plazo establecido en la convención), nació para los ciudadanos A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, el derecho de solicitar el cumplimiento del contrato pactado, con los mencionados ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P., en orden a lo consagrado en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.159 y 1.133 eiusdem, por lo que la demanda debe prosperar y así debe decidirse.

DÉCIMA PRIMERA: Analizado el libelo de la demanda, sus correspondientes alegaciones junto con sus respectivos anexos documentales e igualmente analizado el escrito de contestación de la demanda y su carga argumental, y asimismo efectuada la valoración de las pruebas producidas por las partes, y además por no haberse hecho efectiva la oferta real de pago y por cuanto en primer lugar, dada la circunstancia de que no asistieron los demandados ciudadanos A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, al Registro Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, a efectuarle la venta a los ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P., en la fecha estipulada; en segundo lugar, que el hecho de solicitarle la parte demandada a la parte demandante que el pago debía realizarse en dólares americanos, alegando una situación, que no había sido planteada en el mencionado contrato, en tercer lugar, que tal circunstancia no es permitida por el legislador patrio tal como lo indica en las siguientes Leyes: El artículo 318 de Nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el artículo 94 de la Ley del Banco Central de Venezuela, el artículo 23 de La Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, el ordinal 7º del artículo 87 de la Ley de Protección al Consumidor y el Usuario, y la Resolución número 018-2005, de fecha 06 de Mayo de 2.005, emanada del C.N. de la Vivienda del Ministerio para la Vivienda y Hábitat, y en cuarto lugar, que tratándose la opción de compra como un contrato en los términos establecidos en el artículo 1.133 del Código Civil, y no pudiéndose revocar unilateralmente tal contrato que tiene fuerza de Ley entre las partes, tal como lo expresa el artículo 1.159 eiusdem, es por lo que el Tribunal llega a la plena convicción que la acción judicial de cumplimiento de opción de compra debe prosperar y así debe decidirse.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO Con lugar la acción judicial por cumplimiento de contrato de opción de compra, intentada por la abogado en ejercicio YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P., en contra de A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO. SEGUNDO: Los ciudadanos A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, parte demandada, se les obliga a efectuar o entregar el inmueble exento de cargas y gravámenes libre de personas y de bienes y por su parte, los ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P., parte demandante, están obligados a entregar o consignar el saldo deudor, es decir, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) en la oportunidad en que los demandados firmen la venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida. TERCERO: El Tribunal fija un lapso de cuarenta y cinco días (45) continuos, para que los ciudadanos A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, le hagan efectiva la venta a los ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P., por ante el mencionado Registro Inmobiliario, lapso que se comenzará a contar a partir de que quede firme la presente sentencia, toda vez que la parte actora en su escrito libelar solicitó que se fijara un término para el cumplimiento de la obligación con respecto a la venta y el Tribunal en atención a tal solicitud fijó el lapso antes indicado, considerado como prudente a los fines de que las partes realicen todas las diligencias necesarias para la obtención de las solvencias para los fines antes indicados. CUARTO: Para el caso de que solicitado que fuere en la fase ejecutiva el cumplimiento voluntario y que los demandados ciudadanos A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, no efectuarán la venta del inmueble en referencia, a los demandantes ciudadanos LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P., la sentencia definitivamente firme servirá de título de propiedad del inmueble constituido por un apartamento, signado con el número 3-3, del piso 3 o nivel 3, de la Torre “B“, Araguaney, del denominado condominio siete (7), el cual tiene una superficie aproximada de CIENTO DIECISIETE METROS CUADRADOS CON QUINCE DECÍMETROS CUADRADOS (117,15 Mts2), el cual consta de una sala comedor, cocina con oficios, pasillo, tres (3) habitaciones con clóset, baño principal y baño auxiliar, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Con la fachada noreste, SURESTE: Con la fachada sureste. SUROESTE: Con el apartamento número 3-4 y NOROESTE: Con el patio y la escalera. Que al indicado apartamento le corresponde un puesto de estacionamiento, señalado con el número 13 y el maletero signado con el número 13. Dicho inmueble es propiedad de los ciudadanos A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, según consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 9 de diciembre de 1.993, registrado bajo el número 22, Protocolo Primero, Tomo 31, Cuarto Trimestre del referido año. Dicho apartamento está construido y forma parte de una parcela de terreno de la zona multifamiliar de la Urbanización Las Tapias, jurisdicción de la Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida, con una superficie aproximada de CUATRO MIL NOVECIENTOS DOS METROS CUADRADOS (4.902 Mts2 con 65 decímetros cuadrados), y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Con terrenos del condominio 3; SURESTE: Con la Avenida 5; SUROESTE: Con la calle 15 de la misma urbanización; NOROESTE: Con Calle de la Urbanización La Sabana y con terrenos del condominio 3 y 4. Al mencionado apartamento sobre el cual recae la medida le corresponde un porcentaje de condominio de 1.84% sobre los bienes y cargas del condominio, cuyo documento del mencionado condominio se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 18 de mayo de 1.981, inscrito bajo el número 37, folios 133 al 171, Tomo 7, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del referido año, a los efectos registrales, tal como fue señalado en el libelo de la demanda. Para el caso que la sentencia sirva de título de propiedad en virtud de no haberse efectuado la venta del inmueble por parte de los demandados, la parte demandante LUÍS (sic) B.P.P. y M.C.D.P., deberá consignar la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), por medio de cheque de gerencia a nombre de este Tribunal, para a su vez este Juzgado aperturarle una cuenta de ahorros a nombre los demandados A.C.F. y J.B. (sic) CORONEL DE CARVALLO, estando dicha cantidad a la disposición de los mencionados demandados. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SEXTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación a que se contrae el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual debe seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294, 297 y 298 eiusdem. Líbrense las correspondientes boletas de notificación. (Mayúsculas, negrillas, cursivas y subrayado del texto copiado). (Sic de este Juzgado).

IV

MOTIVACIÓN DEL FALLO

Planteada la presente controversia, cuyo reexamen ex novo fue sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar, si el cumplimiento del contrato de opción a compra venta del inmueble constituido por un apartamento, signado con el número 3-3, del piso 3 o nivel 3, de la Torre “B“, Araguaney, del denominado condominio siete (7), el cual tiene una superficie aproximada de ciento diecisiete metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (117,15 Mts2), el cual consta de una sala comedor, cocina con oficios, pasillo, tres (3) habitaciones con clóset, baño principal y baño auxiliar, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Con la fachada noreste, SURESTE: Con la fachada sureste. SUROESTE: Con el apartamento número 3-4 y NOROESTE: Con el patio y la escalera, al cual le corresponde un puesto de estacionamiento y un maletero, signados con el número 13, autenticado por ante la Notaría Pública de Trujillo, en fecha 06 de mayo de 2002, anotado bajo el número 72, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, cuya pretensión fue interpuesta por la abogada YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., es procedente en derecho, y en tal sentido, deberá confirmar, revocar, anular o modificar la sentencia definitiva de fecha 22 de noviembre de 2006, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, a cuyo efecto este Tribunal observa:

Observa este Juzgador, que la acción interpuesta por los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., es el cumplimiento del contrato de opción de compra venta del inmueble constituido por un apartamento, signado con el número 3-3, del piso 3 o nivel 3, de la Torre “B“, Araguaney, del denominado condominio siete (7), el cual tiene una superficie aproximada de ciento diecisiete metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (117,15 Mts2), el cual consta de una sala comedor, cocina con oficios, pasillo, tres (3) habitaciones con clóset, baño principal y baño auxiliar, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Con la fachada noreste, SURESTE: Con la fachada sureste. SUROESTE: Con el apartamento número 3-4 y NOROESTE: Con el patio y la escalera, al cual le corresponde un puesto de estacionamiento y un maletero, signados con el número 13, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Trujillo, en fecha 06 de mayo de 2002, anotado bajo el número 72, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, atribuido a los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., en su condición de oferente-vendedores, partiendo de la afirmación, que éstos tenían la obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Público Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, una vez que se obtuviera las solvencias y demás recaudos necesarios para el otorgamiento.

Al respecto observa esta Superioridad, que el recurso de apelación interpuesto por el abogado J.C.C.M., en su condición de co-apoderado judicial de los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., parte demandada, es contra la sentencia definitiva de fecha 22 de noviembre de 2006, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, que declaró con lugar la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, ordenó la entrega del inmueble exento de cargas y gravámenes, libre de personas y de bienes y el pago de la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), en la oportunidad de la firma de la venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, en el lapso de cuarenta y cinco días (45) continuos, lapso que comenzaría a contarse a partir que quedara firme la sentencia impugnada, con el objeto que las partes realizaran todas las diligencias necesarias para la obtención de las solvencias, y para el caso, que solicitado que fuese en la fase ejecutiva el cumplimiento voluntario y los demandados, no efectuarán la venta del inmueble en referencia, la sentencia definitivamente firme serviría de título de propiedad del inmueble constituido por un apartamento, signado con el número 3-3, del piso 3 o nivel 3, de la Torre “B“, Araguaney, del denominado condominio siete (7), el cual tiene una superficie aproximada de ciento diecisiete metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (117,15 Mts2), el cual consta de una sala comedor, cocina con oficios, pasillo, tres (3) habitaciones con clóset, baño principal y baño auxiliar, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Con la fachada noreste, SURESTE: Con la fachada sureste. SUROESTE: Con el apartamento número 3-4 y NOROESTE: Con el patio y la escalera, con un puesto de estacionamiento y maletero, signados con el número 13, construido sobre parte de una parcela de terreno de la zona multifamiliar de la Urbanización Las Tapias, jurisdicción de la Parroquia J.R.S.M.L.d.E.M., con una superficie aproximada de cuatro mil novecientos dos metros cuadrados (4.902 Mts2 con 65 decímetros cuadrados), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Con terrenos del condominio 3; SURESTE: Con la Avenida 5; SUROESTE: Con la calle 15 de la misma urbanización; NOROESTE: Con Calle de la Urbanización La Sabana y con terrenos del condominio 3 y 4, al cual corresponde un porcentaje de condominio de 1.84%, sobre los bienes y cargas del condominio, cuyo documento de condominio se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 18 de mayo de 1.981, inscrito bajo el número 37, folios 133 al 171, Tomo 7, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del referido año, y para el caso, que la sentencia sirviese de título de propiedad, la parte demandante debía consignar la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), por medio de cheque de gerencia a nombre del Tribunal, para aperturar una cuenta de ahorros a nombre de los demandados, igualmente, condenó en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y finalmente, acordó la notificación de las partes.

Seguidamente esta Superioridad, a los fines de determinar la procedencia del cumplimiento del cuestionado contrato de opción a compra venta, solicitado por la abogada YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., considera necesario estudiar la ubicación del contrato de opción a compraventa en nuestro derecho venezolano, para concluir si resulta procedente la acción sub examine, a saber:

Encontramos, que el Dr. M.R.F., en su obra titulada “El Contrato de Opción”, señala:

El problema de la ubicación del contrato de opción dentro del estudio del Derecho implica simplemente determinar, de una vez, si el contrato de opción pertenece al campo de los contratos preliminares, o al campo de los contratos definitivos. Si, por el contrario, no encaja dentro de ninguno de esos campos, habría que darle otra ubicación.

Como se vio antes, MESSINEO, entre otros lo consideró en un primer momento como un contrato preliminar, para luego clasificarlo dentro de los definitivos. El Código Civil Italiano, que por primera vez incorpora el contrato de opción en su articulado en el año de 1942, lo ubica (art. 1331 C.C.I.) dentro de las normas de formación del contrato. Inicialmente se puede afirmar como sigue: Si se trata de un contrato definitivo, y la legislación pretende regularlo, debe ubicarse como un contrato nominado más, fuera del área de la formación del contrato. Si es un contrato preliminar, encuentra su correcta ubicación en las normas referentes a la formación del contrato, como en efecto lo hace el Código Civil Italiano.

2. Ubicación doctrinaria

Aunque todos los autores modernos terminan reconociendo en el tema en estudio un verdadero contrato, existe timidez aún en calificarlo como contrato. Nótese, a título de ejemplo, cómo la mayoría de los autores italianos, si bien reconociéndolo como contrato, lo denominan simplemente “opción” o “pacto de opción”.

Asimismo, el contrato de opción es excluido de los contratos preliminares bajo el argumento de que el preliminar requiere de una nueva manifestación voluntad de todas las partes que intervienen en él, para el caso de quererse llegar al definitivo. El contrato de opción, por el contrario, no implica que con posterioridad haya necesidad de un nuevo acuerdo de voluntades. Por el contrario, la característica del contrato de opción radica precisamente en que el perfeccionamiento del contrato ulterior depende única y exclusivamente del optante (quien vendría a ser el aceptante de una oferta irrevocable hecha por el promitente).

El contrato de opción, para generar todos sus efectos positivos, sólo requiere de la voluntad de una parte: la del optante. Es exclusivamente la voluntad del optante la única capaz de generar todos sus efectos positivos, entendiéndose por efectos positivos la conclusión del contrato ulterior, que depende de la sola voluntad del optante.

El planteamiento es sencillo: el preliminar es un contrato dirigido a la conclusión de otro contrato (definitivo) entre las mismas partes, y las partes (todas) deben manifestar nuevamente su voluntad en este contrato ulterior. Como el contrato de opción no encaja en estos principios, el mismo no puede considerarse contrato preliminar y, necesariamente y por lógica exclusión, el contrato de opción es un contrato definitivo…

…4. Aproximación a la ubicación del contrato de opción

Así las cosas, tenemos dos posiciones antagónicas: El contrato de opción o es definitivo o es preliminar, según lo expuesto. Pero hemos visto que, doctrinariamente, no puede considerarse como preliminar. Y también hemos visto que, no sin fundamento, el Código Civil Italiano tiende a considerarlo como preliminar, al darle la ubicación expresada.

Aclaremos las ideas: el contrato de opción, por muy definitivo que pueda ser considerado, es, sin discusión, un contrato que puede concluir, pero no necesariamente, a otro contrato. Es un contrato en el cual se encuentra la esperanza de otro contrato, llámese venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, definitivo o preliminar.

Debe dejarse sentado que el contrato de opción, sin excepción, siempre va dirigido a la formación de otro contrato que puede concluirse o no. No es posible pensar en el contrato de opción sin imaginarse otro contrato hacía el cual aquél ha sido encaminado. Es un contrato que necesariamente tiene que apuntar hacia otro contrato. Y apunta precisamente hacia otro contrato en el sentido de que el contrato de opción es el medio de que se dispone para dejar sentada convencionalmente la oferta irrevocable del contrato hacia el cual se encaminó, y que el optante puede aceptar o no, y dependiendo de esta aceptación se formará o no el ulterior contrato.

Pero tal vez todo el problema estribe desde el punto de vista en que sea estudiado el fenómeno; y éste debe ser analizado en su integridad. Analizar el fenómeno en su integridad implica reconocer, paralelamente al contrato de opción, la posible existencia de otro contrato. En definitiva, en el fenómeno deben observarse dos contratos: uno “firme” que lo constituye el contrato de opción y otro “eventual” que lo constituye aquél hacia el cual se ha encaminado el contrato de opción. El contrato de opción es firme en el sentido de que se ha llegado a su conclusión: en el mismo ha habido una oferta y una aceptación, en el mismo conseguimos todos los elementos necesarios para la existencia del contrato.

En cambio, el contrato es eventual porque no ha sido concluido. Pero aunque no haya sido concluido se ha dado el primer paso: se ha hecho realidad la oferta (irrevocable) del mismo. Del contrato eventual no se puede decir que no haya nada, ya que nos encontramos con que se ha materializado la primera fase del mismo: se ha exteriorizado una oferta irrevocable. Y he aquí una gran diferencia con el concepto de “contrato preliminar” que tradicionalmente se ha mencionado. El contrato preliminar genera la obligación de celebrar un nuevo contrato, y todas las partes deben manifestar nuevamente su consentimiento a este contrato. El contrato preliminar no genera la oferta ni hace nacer ningún elemento del contrato hacia el cual se dirige, pero genera la obligatoriedad (aunque no siempre) de celebrar el contrato definitivo. El contrato de opción va, relativamente, un poco más allá: deja sentada la oferta (irrevocable) del otro contrato; oferta que podrá ser aceptada o no por el optante. El contrato preliminar puede o debe dar nacimiento a otro contrato. El contrato de opción sencillamente puede llevar a otro contrato. Y se insiste sobre este punto por cuanto el no haber distinguido (o identificado) con precisión la existencia de los dos contratos, es lo que ha generado múltiples confusiones en el estudio del contrato de opción.

Llámese “segundo contrato” aquél hacia el cual apunta tanto el contrato preliminar como el contrato de opción. El origen de este “segundo contrato” no es otro que el contrato de opción o el contrato preliminar. El preliminar es el punto de arranque del segundo contrato. El contrato de opción también es el punto de arranque del segundo contrato.

Al segundo contrato se llega como consecuencia del contrato de opción. Visto el fenómeno desde este segundo contrato, el contrato de opción es preliminar en un sentido amplio de la palabra (pero no lo es en el sentido que se ha estudiado). El contrato de opción sienta las bases del segundo contrato, pues deja materializada su oferta de una manera irrevocable. Así las cosas, se puede concluir que el contrato de opción se introduce en el iter contractual del segundo contrato. Un contrato cualquiera puede celebrarse en pocos instantes. Pero si ese contrato va precedido del contrato de opción, el iter contractual del segundo contrato sería el siguiente:

1) oferta para celebrar el contrato de opción,

2) aceptación del contrato de opción,

3) oferta irrevocable del contrato ulterior (que es precisamente el objeto del contrato de opción),

4) aceptación de esta última oferta (enteramente potestativa del optante).

Y, yendo un poco más allá, podrían conseguirse las negociaciones precontractuales anteriores al contrato de opción, haciéndose en este caso otro esquema:

1) negociaciones precontractuales,

2) contrato de opción,

3) contrato ulterior.

En este último esquema el contrato de opción vendría a ser un puente (“contrato puente”) entre las negociaciones precontractuales y el contrato ulterior (o segundo contrato).

Concluyendo, se puede observar que el contrato de opción, si bien completo en sus elementos y efectos, tiende siempre y sin excepción hacia la posible materialización de un segundo contrato, pues deja sentada la base fundamental (oferta irrevocable) de éste. No se le puede clasificar como preliminar a tenor de los cánones doctrinarios expuestos. Pero tampoco convence la denominación del definitivo, por cuanto este término implica la idea de contrato final, y al contrato de opción, como se ha visto, difícilmente se le puede considerar como un contrato final. Tampoco se le puede considerar, como hacen algunos autores como un contrato en formación, por cuanto el contrato de opción simplemente no lo es. Lo que sí podría acertadamente calificarse como contrato en formación es el segundo contrato hacia el cual apunta la opción, del cual sólo se tiene la oferta, quedando siempre pendiente la aceptación.

En definitiva, debe considerársele como un contrato que ingresa, o forma parte, del iter contractual de un contrato ulterior y que encuentra su correcta ubicación en la teoría de la formación del contrato. Se le llamará ulterior y no definitivo porque no necesariamente el contrato de opción tiene que apuntar hacia un contrato definitivo, pues muy bien podría apuntar hacia un contrato preliminar.

En cuanto a su ubicación sólo existen dos alternativas: o se amplía el concepto de contrato preliminar para darle cabida al contrato de opción, o se crea una nueva categoría (intermedia) entre el contrato preliminar y el contrato definitivo. Puede haber inclinación por esta segunda alternativa por dos razones fundamentales: la diferencia notable que existe entre el contrato preliminar y el contrato de opción por una parte; y por la otra la gran importancia práctica que tiene el contrato de opción en la vida cotidiana. Po eso, entre otras cosas, requiere con urgencia una regulación legislativa especial.

Tentativamente, podemos definir la opción como el contrato por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto…

…1. Introducción

Acercarse a los efectos del contrato de opción implica distinguir, primeramente, si el mismo va dirigido al posible perfeccionamiento de un contrato que transmita la propiedad (venta, donación, permuta, etc.) o si, por otra parte, va encaminado a contratos no traslativos de propiedad (arrendamiento, comodato, etc.). En el primer caso pudiera tratarse de determinar el momento de transmisión de la propiedad, quién sufriría los riesgos en caso de deterioro o pérdida de la cosa objeto del contrato, y así sucesivamente. En el segundo caso tendríamos que analizar otras consecuencias.

Ya se ha establecido con anterioridad que el contrato de opción simplemente deja sentada, en forma irrevocable, la oferta del contrato hacia el cual ha sido encaminado. Entonces ¿qué sucede una vez celebrado el contrato de opción y mientras la oferta irrevocable generada por el contrato de opción no sea aceptada por el aceptante? ¿Qué sucede si el optante decide ejercer la opción? ¿Qué sucede si el optante no decide ejercerla?

2. Oferta pendiente

a. El optante tiene un plazo (convencional o judicial) para ejercer la opción. El optante durante todo este plazo podrá pensar en la oferta sin mayores preocupaciones, ya que el promitente en ningún momento podrá revocarla válidamente (arg. art. 1137, cuarto aparte). Pendiente el plazo, el promitente no puede atentar contra el derecho que él mismo le ha concedido al optante. El plazo corre en único beneficio del optante y éste decidirá o no, libremente, si acepta la opción…

…c. Disposición del objeto por parte del promitente. Vigente el plazo de opción, el promitente no debe disponer de la cosa objeto del contrato. Si el promitente así lo hace nada puede hacer el optante en defensa de su derecho potencial, pero podrá reclamar el pago de los daños y perjuicios que haya ocasionado tal conducta indebida del promitente (por incumplimiento –culposo o doloso- de su promesa).

d. Pago del premio. El promitente puede haber concedido la opción gratuitamente, pero también ha podido conceder la opción a cambio de un determinado sacrificio por parte del optante: una suma de dinero, ciertos bienes, etc. El premio vendrá a constituir el pago (o mejor dicho, la contraprestación) que el optante hace al promitente a cambio de lograr de éste la oferta irrevocable. El premio deberá pagarlo el optante en el momento convenido, y a falta de convenio al primer requerimiento del promitente, (arg. art. 1212). El premio debe pagarlo el optante independientemente de la conclusión o no del contrato ulterior, pues debe partirse de la presunción de que el premio constituye la contraprestación del optante frente a la obligación del promitente de no disponer del derecho al cual se refiere el contrato de opción.

e. Transmisión de la propiedad. El contrato de opción sólo tiene por objeto una oferta irrevocable. El mismo bajo ningún aspecto, y por su solo perfeccionamiento, transmite propiedad alguna, ya que es un contrato fundamentalmente de simples efectos obligatorios. La propiedad se transmitirá, de ser el caso, en el momento de la conclusión del contrato ulterior: en el momento de la aceptación del optante de la oferta irrevocable que surgió como consecuencia del contrato de opción, (arg. art. 1161). El ulterior contrato se considerará perfeccionado en el momento en que el promitente (oferente) tenga conocimiento de la aceptación de la otra parte (optante) (arg. art. 1137). Entre los no presentes, en algunas oportunidades, no es tan fácil identificar con precisión el momento de perfeccionamiento del contrato.

3. Oferta aceptada

a. El optante, se ha dicho, tiene el derecho potestativo de aceptar o no la oferta irrevocable a la que da nacimiento el contrato de opción. El efecto fundamental de la aceptación de la oferta irrevocable es el perfeccionamiento, en principio, del contrato ulterior. Y se dice precisamente “en principio” por cuanto el contrato ulterior puede ser un contrato real. En este caso, además de la aceptación, se requerirá la entrega de la cosa. El contrato de opción, con la aceptación de la oferta que nació de éste, se queda atrás, pierde su importancia y cede el paso al contrato ulterior. Si el contrato ulterior es traslativo de propiedad, ésta se transmite inmediatamente al perfeccionarse el contrato final, y los riesgos de la cosa pasan automáticamente al nuevo propietario: el optante (arg. art. 1161)…

...5. Efectos reales del contrato de opción en materia de inmuebles

El contrato de opción sólo genera efectos obligatorios para las partes, incluso tratándose de aquellos contratos que tengan por objeto bienes inmuebles y estén sometidos al Registro Público. No hay ningún obstáculo para registrar el documento de opción en el Registro Público (art. 114) establece los derechos que deberán cobrarse por ese concepto. Pero no se obtiene ninguna ventaja con el registro del documento contentivo del contrato de opción, como sí lo es el caso de España o Cuba, donde el optante adquiere un derecho real y puede ejercer la opción incluso contra cualquier tercero al que se le haya transferido el bien. Además, el registro de la opción tiene, en esos países, preferencia a cualquier otro derecho real (hipoteca, por ejemplo) que se registre con posterioridad.

En nuestra legislación no. Para que el contrato de opción genere derechos reales, en atención a los cánones de nuestro sistema jurídico (igual en Italia), es menester que haya una norma jurídica expresa que sustente dichos derechos, inexistente hasta el momento en nuestra legislación. De ahí que el promitente puede disponer libremente del bien que haya dado en opción, sin que haya ningún mecanismo legal que se lo impida.

Pero, en este caso, quedará sujeto al pago de daños y perjuicios e, incluso, para algunos, puede el promitente ser objeto de la acción revocatoria.

6. Obligaciones de las partes en el contrato de opción

El optante, en principio, no tiene ninguna obligación importante, salvo la de pagar el premio convenido. Del promitente se ha dicho que se encuentra obligado. Pero, ¿cuál es exactamente su obligación principal?

Se parte del principio de que el contrato de opción tiene por objeto una oferta irrevocable. Oferta irrevocable que, indiscutiblemente, liga al promitente frente al optante. Entonces, sería fácil deducir que la obligación del promitente es menester frente al optante su oferta irrevocable. Pero toda obligación tiene por característica el que puede ser incumplida por el deudor. No es concebible, en otras palabras, una obligación que no pueda ser incumplida. Así las cosas, mal podría decirse que la obligación del promitente es mantener su oferta, ya que la misma ley establece el principio de que la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato, (artículo 1137, cuarto aparte).

Entonces, ¿cuál sería la obligación esencial del promitente? La solución no puede ser otra que la de afirmar que el promitente, principalmente, tiene una obligación de no hacer. Básicamente, tiene la obligación de no disponer del derecho que será objeto del contrato ulterior. Esta obligación sí puede ser incumplida por el deudor y, en caso de culpa, este incumplimiento generará responsabilidad civil. En el contrato de opción de compra, por ejemplo, es el hecho de que el promitente venda el bien a un tercero, vigente el contrato de opción, lo que constituye su incumplimiento. En casos como éste, lógicamente, el promitente queda sujeto al pago de los daños ocasionados por su incumplimiento…

…8. Características del contrato de opción…

…c. ¿Contrato unilateral o bilateral? En principio tiende a identificarse como contrato unilateral partiendo del principio de que el mismo implica una obligación para el promitente y una facultad para el optante. Pero, en el caso de haber premio, debe considerársele bilateral. Frente a la obligación del promitente (no disponer del derecho objeto del contrato final), existe la obligación del optante pagar el premio). El promitente estaría asumiendo su obligación de no disponer en cuanto le está siendo pagado un precio (premio) por tal circunstancia. No es difícil advertir que, en este caso, nos encontraríamos ante prestaciones recíprocas…

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En este sentido, el presupuesto lógico jurídico de procedencia de la acción bajo estudio, es precisamente la existencia de un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser demandado judicialmente.

A tal efecto, resulta importante definir la institución del contrato bilateral, que según lo establecido en los artículos 1133 y 1134 del Código Civil, se refieren:

Artículo 1133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Artículo 1134: El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y es bilateral, cuando se obligan recíprocamente

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Del estudio interpretativo de las normas transcritas ut supra, este Juzgador considera, que se debe estar en presencia de un contrato bilateral para que sea procedente la acción de cumplimiento del contrato, además, resulta necesaria la existencia de una convención entre dos o más personas que se obliguen recíprocamente.

Así, establece el Código Civil Venezolano, lo siguiente:

Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

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Encontramos, que mediante sentencia de fecha 22 de abril de 2009, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con sede en la ciudad de San Cristóbal, declaró:

“(Omissis): …PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA

DELIMITACION DE LA LITIS

La pretensión de la parte demandante en la presente causa se circunscribe al cumplimiento del contrato con opción de compra venta celebrado con los demandados, así como el otorgamiento del documento de compra venta definitivo del inmueble objeto de dicho contrato.

Por su parte los demandados, a través de su defensora ad-litem, en resistencia a la pretensión actoral, rechazan genéricamente la demandada incoada, impugnando las copias simples presentadas por la actora.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

1. A los folios 10 y 11 corre inserto documento autenticado en fecha 09 de enero de 2008, por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele el valor probatorio que señala el artículo 1360 del Código de Procedimiento Civil, haciendo plena fe de la cualidad que como apoderados de la parte demandante poseen los abogados JESUS (sic) A.V.T. (sic) y C.B.T..

2. Al folio 12 corre inserto documento privado fechado el 25 de julio de 2007, el cual, al haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, y no habiendo siendo promovido el correspondiente cotejo, se desecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3. A los folios 13 y 14 corre inserto documento de opción a compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, bajo el No. 64, Tomo 185, de fecha 02 de agosto de 2007, el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado, se le confiere el valor probatorio previsto en el artículo 1363 del Código Civil, toda vez que el acto que contiene dicho documento fue autorizado por un funcionario público facultado para dar fe pública, y por tanto hace plena fe de la celebración del mismo, así como de los términos del contrato en cuanto al objeto, precio (Bs. 94.000.000,oo) y consentimiento, de donde se extrae que la compradora entregó la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 14.000.000,oo) como anticipo o parte del precio de la venta, que se comprometió a pagar el resto pendiente (Bs. 80.000.000,oo) dentro del plazo de ciento veinte (120) días calendarios, mientras se realizaban los tramites necesarios en el IPASME para pagarlo, que la promitente vendedora sabía que se estaba tramitando un crédito por ante dicho instituto, y que el término de duración del contrato sería de ciento veinte (120) días calendarios, pudiendo prorrogarse por igual termino, que se computarían a partir de la firma del documento, por lo que se debían adelantar todos y cada uno de los trámites del documento definitivo de compra venta en el registro inmobiliario correspondiente.

4. A los folios 15 y 16 corren insertos recibos de caja y copia de la cédula simple de cédula (sic) de identidad, los cuales no valora ni aprecia este Juzgado por no contribuir a lo controvertido, en tal virtud se desecha el mismo.

5. Del folio 17 al 25 corre insertas documentales agregadas en copia simple, las cuales no aprecia ni valora este Juzgado por cuanto fueron impugnadas y no fue promovido el correspondiente cotejo, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en tal virtud se desechan las mismas.

6. Del folio 123 al 125 corre inserto documento emanado del IPASME el cual no valora ni aprecia este Juzgado por cuanto carece de rúbricas por parte de los contratantes que permitan dar validez a su contenido.

7. Del folio 126 al 128 corren insertas instrumentas consistentes en recibo de caja de IPOSTEL, telegrama y acuse de recibo de telegrama, los cuales se constituyen como un indicio del que se infiere que la ciudadana N.M. (sic) y A.V. tuvieron conocimiento de la necesidad en la que se encontraba la compradora L.E.H. (sic) de que se le facilitaran los recaudos necesarios para la formalización de la venta.

8. Del folio 143 al 203 corren insertas actas del expediente signado con el No. 19609.08 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción Judicial, las cuales fueron agregadas en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas en la oportunidad legal correspondiente, se tienen como fidedignas, confiriéndoseles el valor probatorio que señala el artículo 1359 de Código Civil y hacen plena fe que los ciudadanos MARTINEZ (sic) DE VILLAREAL NILSA y C.A.V.P. (sic) incoaron demanda contra la ciudadana ESCALANTE HERNANDEZ (sic) LUCILA por resolución de contrato de opción a compra, y que dicha causa se encontraba para la fecha de su certificación en citación por carteles.

9. Al folio 205 corre inserta acta contentiva de la testimonial rendida por el ciudadano JOSE (sic) M.Z., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.212.823, domiciliado en Campo C, Municipio Independencia del Estado Táchira, quien a la pregunta de si es cierto que el 27 de diciembre de 2007 alrededor de las 9:30 a.m. acompaño (sic) a L.E.H. (sic) a la casa de habitación de N.M. (sic) DE VILLARREAL y C.V. para entregarles la citación del INDECU para estos últimos, respondió que sí; sobre si sabe y le consta que la citación fue recibida por Y.C. (sic), contestó que si; sobre si sabe y le consta que la ciudadana Y.C. le señaló a la ciudadana L.E.H. (sic) que N.M. (sic) DE VILLARREAL le había expresado textualmente que no vendía la casa porque ahora vale 150 millones y ya veremos como hacemos con ellos, respondió que si; sobre si Y.C. señaló ese día a la ciudadana L.E. que le había insistido a NILSA y C.V. sobre los recaudos que se necesitaban para el Registro, de acuerdo a lo que había insistido L.E., contestó que si.

La testimonial la valora y aprecia este Juzgado parcialmente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, sólo en lo que respecta a los tramites (sic) de citación por el INDECU, puesto que la ciudadana Y.C. (sic), es una tercera ajena a la causa, no siendo la vía para demostrar sus dichos la testimonial que aquí se analizó.

10. Del folio 214 al 244 corren insertas actas del expediente signado con el No. 1919 de la nomenclatura llevada por el INDECU TACHIRA; las cuales fueron agregadas en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnada en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigna, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 48 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, haciendo plena fe de la acción que por motivo de incumplimiento de contrato interpuso la ciudadana L.E.H. (sic) contra los ciudadanos N.M. (sic) y C.A.V., así como de las gestiones realizadas por la aquí demandante para culminar los tramites (sic) de la promitente venta, tal y como se desprende de las instrumentales insertas del folio 220 al 232, de las que destaca la copia del comprobante de pago y cheque fechado el 154 de diciembre de 2007 inserto al folio 232 correspondiente al pago del monto adeudo por la opción a compra venta que aquí se dilucida.

NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO OBJETO DE LA PRETENSIÓN

El contrato objeto de la pretensión de cumplimiento de la parte demandante, es un contrato preparatorio, definido por la doctrina como aquel que “permite a las partes obligarse a celebrar un contrato futuro que generalmente, por dificultades económicas, no pueden celebrar en ese momento”. “El contrato preparatorio tiene por objeto preparar un contrato futuro que ahora no se quiere o no se puede realizar; y desde el punto de vista jurídico, la obligación que engendra es un “hacer”, o sea prestarse a la celebración de un contrato futuro.” (Dr. N.V.R.: Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, Segunda Edición, Caracas, pág.16/19).

Un tipo de contrato preparatorio es la promesa bilateral de venta, la cual se da cuando “un propietario promete vender su bien, mediante un precio determinado y aquel a quién se ha dirigido esta promesa se compromete por su parte a comprarlo en el precio establecido” (Dr. N.V.R.: Ob. citada, pág.48).

El contrato preparatorio no da lugar a la entrega de la cosa, sino el derecho de exigirla; es un contrato por su naturaleza no traslativo, ni constitutivo de derechos reales y las partes acuden a él precisamente porque quieren limitar sus obligaciones y remitirlas a un futuro contrato; se trata, conforme dice Messineo, de un contrato incondicionalmente incompleto en sus efectos y entra en los límites normales de la libertad contractual.

(Dr. N.V.R.: Ob. citada, pág.31).

Del contrato objeto de la pretensión en este juicio, se evidencia las siguientes obligaciones principales para las partes: para una, la de conceder una opción de compra a favor de la optante para adquirir una casa de su propiedad registrada bajo el No. 42, Tomo 14, folios 83 y 84, de fecha 19 de mayo de 1992, ubicada en la calle 1-b, N. 9-14, en San Rafael, Municipio Cárdenas, vía Cordero, Estado Táchira, con los siguientes linderos: NORTE: Con F.R.; SUR: Con parte carretera y en parte M.P.; ESTE: Con carretera y; OESTE: Con A.A., para la otra, pagar el precio en las condiciones establecidas.

El Código Civil Venezolano define al contrato bilateral en su artículo 1.134 al señalar:

Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

Por tanto, al existir en el contrato de marras obligaciones recíprocas para cada una de las partes contratante, se debe concluir que estamos en presencia de un contrato bilateral conforme al anterior dispositivo legal, y así se decide.

PRESUPUESTOS PARA LA PROCEDENCIA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

La pretensión de la parte demandante se circunscribe al cumplimiento por parte de la demandada de otorgarle el documento de compra venta definitivo del inmueble objeto del contrato, sustentado su petición en contrato de opción a compra, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 02 de agosto de 2007, bajo el No. 64, Tomo 185, el cual contiene los requisitos propios de su naturaleza, apareciendo descrito el bien inmueble dado en opción a compra que constituye el objeto del contrato, el precio fijado por la venta y el correspondiente consentimiento, por lo que debe observarse el texto de este contrato para deducir sí la pretensión de la parte actora es acogida o no, y si lo es en forma total o parcial.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez puede interpretar los contratos, siempre y cuando presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia. Pero en el caso que nos ocupa, tal contrato, a juicio de esta sentenciadora, no adolece de ninguna de las falencias descritas en la parte final del artículo 12 en referencia, pues antes que oscuro, ambiguo o deficiente, se observa del texto del contrato que la demandante se comprometió a pagar el saldo restante que adeuda correspondiente al valor del inmueble, es decir la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 80.000.000,oo), en el transcurso de ciento veinte (120) días, que el plazo de la opción es de ciento veinte (120) días calendarios a partir del día siguiente a la fecha de la firma del documento, pudiendo ser prorrogado por igual término, sin condicionarse dicha prorroga, por lo que se entiende, a criterio de esta Juzgadora, que la misma comenzaría a transcurrir una vez vencido el lapso inicial.

Efectivamente, no estando discutida la existencia del contrato, de acuerdo a lo contemplado por nuestras normas sustantivas contenidas en el Código Civil, el mismo emerge como una manifestación del principio de autonomía de la voluntad, siendo éste ley entre las partes y debiendo regirse estas, de buena fe, por lo convencionalmente pactado.

En este sentido, el artículo 1264 del Código Civil establece lo siguiente:

Artículo 1264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

De esta norma sustantiva se desprende que el cumplimiento de las obligaciones debe ser en los términos prestacionales que cada parte ha asumido para sí, de manera que no existiendo ambigüedad, oscuridad o deficiencia, cada parte debe cumplir exactamente como se comprometió, encontrando quien aquí decide que la promitente compradora cumplió con tramitar el crédito ante el IPASME, el cual fuera otorgado por medio de cheque de fecha 15 de diciembre de 2007, correspondiéndole, en tal virtud, a la promitente vendedora otorgar el documento de venta definitivo.

En consecuencia, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil, ante la presencia de plena prueba de los hechos reseñados en la demanda con respecto al pago de la obligación asumida por la actora, y dado que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, los demandados no podían apartarse de esa exactitud de los términos contractualmente pactados con la demandante, pues con tal actitud está desconociendo el texto de los artículos 1159 del Código Civil que pauta la fuerza de ley entre las partes que produce el contrato y 1264 ejusdem, que impone cumplir las obligaciones en los términos contraídas (sic), por lo que la demanda incoada debe ser declarada con lugar, y así se decide.

Como corolario de lo anteriormente expuesto, vista como está la acción ejercida por los aquí demandados y que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contra la ciudadana L.E.H. (sic), bajo el No. 19609.08 por motivo de cumplimiento de contrato, este Juzgado acuerda, una vez quede firme la presente decisión, remitir copias certificadas de la misma para ser agregadas en el expediente en referencia, a los fines legales pertinentes.

CAPÍTULO III

PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12 del Código de Procedimiento Civil, y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana L.E.H. (sic), venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.210.992 contra los ciudadanos N.M. (sic) DE VILLARREAL y A.C.V.P. (sic), venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-19.734.926 y V-3.497.400, por motivo de cumplimiento de contrato.

SEGUNDO

Se le ordena a los ciudadanos N.M. (sic) DE VILLARREAL y A.C.V.P. (sic), venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-19.734.926 y V-3.497.400 otorgar el documento definitivo de compra venta autenticado por ante la Notaria (sic) Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 02 de agosto de 2007, en los términos convenidos en el mismo.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”. (Los sic son de este Juzgado).

De la revisión y análisis exhaustivo de las actas que integran la causa, observa quien decide, que mediante libelo presentado en fecha 15 de julio de 2002 (folios 01 al 05), por la abogada YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., señaló, que en fechas 06 y 08 de mayo de 2002, los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., en su condición de oferidos y los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., en su condición de oferentes, suscribieron un contrato de opción a compra venta, cuyo objeto fue la adquisición de un inmueble, constituido por un apartamento, ubicado en la torre B Araguaney, condominio 07, constituido sobre una parcela de terreno de la zona multifamiliar de la urbanización Las Tapias, Jurisdicción de la Parroquia J.R.S., del Municipio Libertador del Estado Mérida, con una superficie aproximada de cuatro mil novecientos dos metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros, comprendido dentro de los siguientes linderos: Noreste: con terrenos del condominio Nº 03, Sureste: con la avenida 05, Suroeste: con la calle 15 de la misma urbanización, Noroeste: con calle de la urbanización La Sabana y con terrenos del condominio Nº 03 y 04.

Que el precio estipulado en el contrato de opción a compra venta fue por la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,00), hoy CINCUENTA Y TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 53.000,00), de los cuales, los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., entregaron a los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), hoy TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 13.000,00), y que el resto del dinero, es decir, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40.000,00), se cancelaría al momento del otorgamiento del documento respectivo, contado a partir de la última fecha del auto emanado de la notaría respectiva, es decir, del día 08 de mayo de 2002.

Que después de realizadas toda una serie de gestiones y gastos por parte de sus poderdantes, en fecha 08 de junio de 2002, los oferentes, ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., procedieron a enviar vía fax, comunicación mediante la cual manifestaron entre otras cosas, que: “…por la inestabilidad política y económica imperante en el país, la moneda se ha devaluado en los últimos 31 días y proceden a señalarle a sus representados que el precio convenido en el contrato de opción compra venta, ya no puede ser el mismo, sino que existe una diferencia de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,oo), lo cual deberían reconsiderar antes de rescindir (Ellos como vendedores), el presente contrato y que el mismo fuera cancelado en dólares americanos…”. (sic).

Que sus representados de manera responsable, seria y anticipada a lo convenido en el contrato de opción a compra venta, en el término de 43 días, específicamente, en fecha 13 de junio de 2002, manifestaron a los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., que el documento de protocolización se encontraba previamente redactado y el dinero restante de la negociación estaban a su disposición, no obstante haberse convenido un término de 65 días.

Que posteriormente, sus representados enviaron un telegrama con acuse de recibo, en el cual nuevamente manifestaron, que los trámites finales de la negociación ya estaban finalizados para llevar a efecto la protocolización del documento.

Señala, que los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., en su condición de oferentes, no comparecieron al acto de protocolización y firma del documento definitivo de compraventa, que estaba programado para el día 08 de julio de 2002 y que tal situación se demuestra, del escrito de fecha 09 de julio de 2002, emanado de la Oficina Subalterna de Registro Público, marcado con la letra “F.

Que en fecha 09 de julio de 2002, sus representados acudieron por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los fines de interponer oferta real de pago, junto con el respectivo depósito a favor de los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., el cual no se ha hecho efectivo aún, sin embargo, los referidos ciudadanos de manera unilateral decidieron rescindir el contrato de opción a compra venta.

Mediante diligencia de fecha 06 de noviembre de 2002 (folio 64), los abogados A.C.C. y J.C.C.M., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada en la causa, consignaron escrito de contestación a la demanda, señalando, que sus representados celebraron un contrato con los demandantes, cuyo documento fue debidamente notariado.

Que en ningún momento sus representados, vale decir, los posibles vendedores, ofrecieron en venta el apartamento, no se obligaron a vender el mismo, que son los demandantes, es decir, los posibles compradores, quienes en la cláusula primera expresamente señalaron que “…se comprometen a adquirir por compra el inmueble…” y en virtud de la característica del contrato de opción, en la cual el posible comprador sólo tiene libertad y ninguna obligación, mal se puede considerar como un contrato de opción.

Que el contrato de autos no constituye un contrato de opción, por el contrario, que es un simple contrato de compra venta como lo entiende nuestro Código Civil y el resto de la legislación patria.

Que en este sentido, la venta tiene dos características esenciales que faltan en el contrato de autos, a saber: a) la bilateralidad de las partes, entendida como que ambas partes se obligan recíprocamente la una con la otra, tal como lo establece el artículo 1134 del Código Civil que señala: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga y bilateral, cuando se obligan recíprocamente” y, b) la transmisión de la propiedad.

Que en la cláusula primera del contrato sólo los demandantes “…se comprometen a adquirir por compra…” y sus representados ni en ésta, ni en ninguna otra cláusula se obligaron a vender y que no ha habido transmisión de la propiedad que pudiera implicar una posible venta.

Que de la cláusula primera resulta claro interpretar, que las partes no quisieron celebrar un contrato de compraventa, pues supeditaron la venta al acto de formalización de la misma con la protocolización del documento definitivo de compra venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectivo.

Que nos encontramos ante un contrato preliminar, más específicamente, ante un contrato preliminar de compra venta.

Que los autores distinguen el contrato preliminar unilateral, del contrato preliminar bilateral, que la característica determinante del contrato preliminar unilateral, es que en el mismo una sola de las partes se obliga y la otra no se obliga, en cambio, en el contrato preliminar bilateral, las partes se obligan recíprocamente.

Que de la cláusula primera del contrato se puede evidenciar, que quien se obliga es el posible comprador y no el posible vendedor y las demás cláusulas reafirman siempre que el obligado es el posible comprador y no el posible vendedor, por tal razón, los abogados cuando redactan los compromisos de venta, queriendo que ambas partes queden obligadas recíprocamente, utilizamos la siguiente fórmula: “Juan se obliga a vender a María quien, a su vez, se obliga a comprar a Juan”.

Que la fórmula de autos denota, que expresamente se quiso suscribir un contrato preliminar unilateral, que simplemente estipulara obligación para los compradores pero no para los vendedores, es decir, que hubiese obligaciones solo para los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P..

Que de la cláusula segunda del contrato de autos se desprende, que los demandantes entregaron a sus representados la cantidad de trece millones de bolívares (Bs, 13.000.000,00) y no siendo el contrato de autos un contrato de venta, mal podría decirse que la referida cantidad de dinero es parte del precio.

Que al no considerarse precio y haberse dado en garantía, como se desprende de la cláusula cuarta del mencionado contrato, no les queda sino coincidir con los demandantes, en que dicha cantidad de dinero no es otra cosa que arras.

Que la referida cláusula cuarta del contrato, tiene dos partes: la parte “A” y la parte “B” (véase al folio 09 del expediente), la parte “A”, contempla el supuesto de las consecuencias del incumplimiento por parte de los compradores y la parte “B”, contempla el supuesto de las consecuencias del incumplimiento por parte de los vendedores.

Que en tal sentido se preguntan, ¿qué se establece en la parte “A” de la cláusula cuarta?, que si los compradores incumplen con su obligación de comprar, “perderán la cantidad dada en la opción a compra, para resarcir los daños y perjuicios ocasionados a los vendedores por su incumplimiento y ¿qué se establece en la parte “B” de la cláusula cuarta?, que de no vender, los vendedores deberán devolver a los compradores la cantidad de trece millones de bolívares (Bs. 13.000.000,00), que dicho sea de paso, es la cantidad entregada en arras por los compradores.

Que si los compradores no compraban, perdían la cantidad entregada y si los vendedores no vendían, simplemente tenían la obligación de devolver a los compradores la cantidad recibida en arras (sin perder nada en la práctica).

Que las partes derogaron el artículo 1263 del Código Civil y en su lugar, acordaron hacer valer los términos de la cláusula cuarta del contrato preliminar de compraventa.

Que es notorio, que el dólar duplicó su costo en los dos meses de vigencia del contrato y eso fue lo que previeron y quisieron sus representados, tener la posibilidad de separarse del contrato, devolviendo el dinero recibido, tal como lo estableció la cláusula cuarta del contrato firmado por las partes.

Que conforme al derecho de sus representados, de desistir del contrato preliminar devolviendo la cantidad recibida en arras, tal cual lo establece la cláusula cuarta del mismo, estos propusieron a los ciudadanos demandantes, ante la debacle cambiaria sucedida en el poco tiempo posterior a la firma del contrato, repartirse la pérdida cambiaria de por mitad, lo cual si hubiera sido un verdadero acuerdo de justicia y equidad.

Que en vista de las circunstancias y la demanda interpuesta, sus representados se obligan a devolver la cantidad recibida en arras de conformidad con la cláusula cuarta del contrato preliminar de compra venta.

Que el contrato bajo estudio, no es un contrato de opción de compraventa, sino un contrato preliminar de carácter unilateral en cuanto surgen obligaciones principales para una sola de las partes, en este caso para los demandantes.

Que del contrato bajo estudio claramente se desprende, que los demandantes si se obligaron a comprar, no obstante, sus representados no se obligaron a vender, de ahí el carácter unilateral del contrato preliminar suscrito por las partes.

Que los demandantes recurren a los principios de justicia y equidad establecidos en el artículo 1.160 del Código Civil, a los fines de interpretar la cláusula cuarta del contrato preliminar.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

De seguidas, este Juzgador pasa a realizar el análisis de las probanzas aportadas por las partes al proceso, que llevaron al sentenciador del a quo, a declarar con lugar la presente solicitud de cumplimiento de contrato de opción a compra venta.

Se observa, que mediante escrito presentado en fecha 09 de enero de 2003 (folios 125 y 126), por la abogada YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora en la presente causa, específicamente en el capítulo primero, promovió el valor y mérito favorable del escrito libelar y sus recaudos anexos.

En este sentido, considera quien decide, que la referida probanza conforme lo ha establecido en reiteradas oportunidades por nuestro m.T. de la República, no constituye un medio probatorio, en virtud, que sólo contiene afirmaciones de hecho que no conllevan a esclarecer los hechos controvertidos en la causa, por tal razón, no se valora ni se le otorga mérito jurídico. Y así se declara.

En cuanto a los anexos presentados junto con el escrito libelar, se observa a los folios 08 al 10 del expediente, contrato de opción a compra venta del inmueble constituido por un apartamento, signado con el número 3-3, del piso 3 o nivel 3, de la Torre “B“, Araguaney, del denominado condominio siete (7), el cual tiene una superficie aproximada de ciento diecisiete metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (117,15 Mts2), que consta de una sala comedor, cocina con oficios, pasillo, tres (3) habitaciones con clóset, baño principal y baño auxiliar, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Con la fachada noreste, SURESTE: Con la fachada sureste. SUROESTE: Con el apartamento número 3-4 y NOROESTE: Con el patio y la escalera, al cual le corresponde un puesto de estacionamiento y un maletero, signados con el número 13, autenticado por ante la Notaría Pública de Trujillo, en fecha 06 de mayo de 2002, anotado bajo el número 72, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, suscrito por los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., en su condición de oferentes-vendedores y los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., en su condición de oferidos-compradores, el cual, por ser un documento público debidamente autenticado por funcionario con facultades para dar fe pública del acto celebrado y de las declaraciones en él contenidas y no haber sido tachado conforme lo establece el artículo 1380 del Código Civil, esta Superioridad le otorga valor y mérito jurídico de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil. Y así se declara.

En cuanto al anexo presentado junto con el escrito libelar, que obra al folio 14 del expediente, referido al fax de fecha 08 de junio de 2002, enviado por el ciudadano A.C.F., a los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., esta Alzada observa, que en virtud de no haber sido impugnado por la parte contraria, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le concede valor y mérito jurídico. Y así se declara.

En referencia a la comunicación que obra al folio 17 del expediente, enviada por los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., al ciudadano A.C.F. y Sra., en fecha 13 de junio de 2002, mediante la cual en síntesis señalaron, que la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), estaba a disposición de éstos, que se encontraba elaborado el documento para el registro legal del inmueble y que de esta manera daban cumplimiento a las obligaciones asumidas, considera quien decide, que aún cuando no fue desconocida ni impugnada por la parte contraria en la oportunidad legal, en virtud de carecer de firmas y de la constancia de recibo del destinatario, no le otorga valor ni mérito jurídico probatorio,. Y así se declara.

En relación a las comunicaciones que obran a los folios 21 y 22 del expediente, enviada por los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., a los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., con fecha 01 de julio de 2002, mediante la cual en síntesis señalaron, que el documento de venta se encontraba a partir del día 01 de julio de 2002, en el Registro Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, para su firma y que de esa manera, daban cumplimiento a las obligaciones asumidas, en virtud de ser documento privado y no haber sido desconocido por la parte contraria en la oportunidad legal, este Juzgador le otorga valor y mérito probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

En cuanto al escrito presentado por los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., por ante el Registro Subalterno del Municipio Libertador de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, que obra al folio 23 del expediente, considera esta Alzada, que en virtud de no constar la firma del ciudadano Registrador, o en su defecto, de algún funcionario adscrito a la referida oficina registral, ni los sellos húmedos de la misma, considera esta Alzada, que no merece valor y mérito jurídico probatorio. Y así se declara.

No obstante se observa, que en el capítulo segundo del referido escrito de promoción de pruebas, la parte actora promovió el valor y mérito jurídico de la inspección judicial, evacuada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, la cual obra a los folios 127 al 132 del expediente, en la que se dejó expresa constancia, que el documento objeto de la acción es un documento de venta de un inmueble, que el mismo fue presentado por ante el Registro Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 01 de julio de 2002, que aparecen como partes los ciudadanos vendedores A.C.F. y J.B.C.D.C., titular de la cédula de identidad números 1.711.149 y 1.894.876 y los ciudadanos compradores L.B.P.P. y M.C.D.P., titular de la cédula de identidad números 3.903.526 y 3.520.009, que el inmueble objeto de venta está ubicado la urbanización Las Tapias, Jurisdicción de la Parroquia J.R.S., torre B Araguaney, del edificio denominado condominio 07, apartamento N| 3-3, piso 3 o nivel 3, de los pagos efectuados en lo que respecta a la Planilla de Liquidación de Derechos de Registro y por Servicios Autónomos, Planilla Forma 33, de Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para personas naturales y jurídicas, del acto de presencia de los compradores en fecha 08 de julio de 2002, por ante esa oficina registral y la ausencia de los vendedores en esa misma fecha, que en virtud, de dejar constancia del estado y las circunstancias de tiempo, modo y lugar concernientes al acto de protocolización del inmueble objeto del cuestionado contrato y la declaración otorgada por el funcionario con facultades para dar fe pública, esta Superioridad le otorga valor y mérito jurídico de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

Asimismo se observa, que en el capítulo tercero del escrito de promoción de pruebas, la parte actora promovió la testifical de los ciudadanos R.M.R.V. y F.Z.G., quienes en su oportunidad legal, rindieron su testimonio acerca del conocimiento que tienen sobre los hechos controvertidos.

La ciudadana R.M.R.V., al interrogatorio formulado señaló, “…Si conozco de vista, trato y comunicación al ciudadano L.B.P. y a la ciudadana M.C. de Pérez…, …Al ciudadano A.C.F. lo conozco de trato y comunicación, a la ciudadana J.B.d.C., no la conozco, no he conversado con ella…, …Si sé y me consta, a principios del mes de Mayo del año pasado 2002, los ciudadanos L.B.P.P. y la ciudadana M.C.d.P., solicitaron mis servicios como profesional porque tenían la intención de adquirir un bien inmueble en la ciudad de Mérida…, …El ciudadano A.C.F., me envió vía Fax las condiciones en las que él quería que fuera redactado el documento de opción a compra-venta, hice la redacción del mismo y le envié vía fax también el modelo…, …Los ciudadanos M.C. y L.B.P.P., le cancelaron al ciudadano A.C. la cantidad de Trece Millones de Bolívares, quedando pendiente la cantidad de Cuarenta Millones de Bolívares, que serían cancelados en un término de sesenta días, más cinco días que se daban para solicitar los trámites que requeriría el registro al firmar el documento definitivo…, …Posteriormente a eso dicho documento fue enviado nuevamente por el ciudadano A.C. a los ciudadanos L.B.P.P. y la ciudadana M.C.d.P., para que pudieran gestionar el préstamo por la cantidad restante…, …Si sé y me consta que los ciudadanos A.C.F. y la ciudadana J.B.d.C., tenían la intensión de vender el inmueble objeto de la opción de compra-venta…, …Si sé y me consta que los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.d.P., tenían la intención de comprar el inmueble objeto de la opción de compra-venta…, …No tengo ni directa ni indirectamente ningún interés en el presente juicio…, …Si mal no recuerdo entre una de las obligaciones era sacar las solvencias y los trámites que se requería para la firma del documento definitivo de compra-venta una vez que se fuera a presentar en el registro Subalterno para la firma y donde se daría la cancelación de la diferencia de los cuarenta millones que debía los ciudadanos L.B.P. y M.C. de Pérez…” (sic). (folios 194 al 198).

Considera quien decide, que la referida testifical es conteste en afirmar el conocimiento que tiene de los hechos controvertidos en la presente causa, por lo que no hubo contradicción en su declaración, razón por la cual, se le otorga valor y mérito jurídico de conformidad con los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

El ciudadano F.A.Z.G., al interrogatorio formulado señaló, “…Conozco perfectamente desde hace muchos años a los ciudadanos doctores L.B.P.P. y M.C.D.P., no conociendo ni de vista ni de trato, ni de comunicación a los ciudadanos A.C.F. y J.B. CORONEL DE CARVALLO…,…A finales del mes de abril del pasado año dos mil dos, el ciudadano doctor L.B.P.P., quien reside en la ciudad de Trujillo del Estado Trujillo se comunicó conmigo por vía telefonica comentandome que tenía pensado adquirir un inmueble (Apartamento) que era propiedad de los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C. pero que el monto de la operación por el cual debería efectuarse era por la suma de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES, sobre otros particulares le indique como abogado que podía suscribir con los mismos un contrato de opción de compra-venta por lo que indique al mismo las ventajas y desventajas que el mismo documento conllevaba…, ….Por lo que me indicaron los esposos P.C. ellos tenían la plena intención de adquirir el inmueble objeto del contrato de opción al que se ha hecho referencia manifestandome que podían dar en garantía la suma de TRECE MILLONES DE BOLIVARES y que el saldo restante, es decir, la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES le serian cancelados a los vendedores mediante un prestamo que le otorgaría el fondo de Pensiones de los Profesores de la Universidad de los Andes, dada la circunstancia de que la ciudadana doctora M.C.D.P. trabaja para la universidad de los Andes en su condición de Profesora en el nucleo de Trujillo…”. (sic). (folio 211 y 212).

Esta Superioridad al respecto considera, que el ciudadano F.A.Z.G., en la declaración rendida no incurrió en contradicciones, por el contrario, fue conteste en afirmar el conocimiento que tiene de los hechos controvertidos y por tal razón, se le concede valor y mérito jurídico a tenor de lo establecido en los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

Igualmente promovió, el valor y mérito probatorio del oficio signado con el número 7170-443, suscrito por el ciudadano Registrador Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 01 de agosto de 2002, que obra al folio 133 del expediente, mediante el cual se hizo constar, que en fecha 08 de julio de 2002, los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., no se presentaron por ante esa oficina para el otorgamiento del documento de compra venta, al cual este Juzgador le asigna valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de contener la declaración de funcionario público con facultades para dar fe pública. Y así se declara.

En referencia a la prueba de informes, la parte actora solicitó se oficiara al Registro Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, a fin de verificar si el oficio signado con el número 7170-443, de fecha 01 de agosto de 2002, emanó de ese departamento, y en tal sentido observa este Juzgador, que obra a los folios 178 y 179 del presente expediente, comunicación enviada por la ciudadana Registradora Subalterna del Municipio Libertador del Estado Mérida, mediante la cual, anexó copia fotostática del mencionado oficio de fecha 01 de agosto de 2002, razón por la cual, se le otorga valor y mérito jurídico, al considerarse fidedigna la información en él contenida . Y así se declara.

Asimismo solicitó la parte actora, se oficiara a la Fundación Fondo de Jubilaciones y Pensiones del Personal Docente y de Investigación de la Universidad de Los Andes (FONPRULA), a fin de que informaran, si la ciudadana M.C.D.P., solicitó en el año 2002, un crédito hipotecario por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), si el mismo fue aprobado y bajo qué términos.

Se observa, que al folio 180 de las actas que integran el presente expediente, obra comunicación signada con el alfanumérico JSPI 001/03, suscrita por el ciudadano Presidente de FONPRULA, de fecha 10 de febrero de 2003, mediante la cual se anexó, copia fotostática simple del documento contentivo del crédito hipotecario, solicitado por la ciudadana M.C.D.P., otorgado por FONPRULA, que este Juzgador le asigna valor y mérito jurídico de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

Mediante escrito presentado en fecha 19 de diciembre de 2002, por los abogados J.C.C.M. y A.C.C., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, promovieron en el particular primero, el valor y mérito jurídico de las actas, escritos y comunicaciones que forman parte del procedimiento.

En referencia a este medio probatorio, esta Alzada considera, que en virtud del principio de la comunidad de la prueba, las partes no puede atribuirse de manera exclusiva y para sí, el valor de cualquier prueba, acta, escrito o comunicación que obre en autos, por cuanto las mismas pertenecen al proceso, razón por la cual, esta Superioridad no le concede valor probatorio. Y así se declara.

Seguidamente observa este Juzgador, que la parte demandada como primer punto en el particular segundo del escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito jurídico probatorio del contrato de opción a compra venta del inmueble constituido por un apartamento, signado con el número 3-3, del piso 3 o nivel 3, de la Torre “B“, Araguaney, del denominado condominio siete (7), el cual tiene una superficie aproximada de ciento diecisiete metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (117,15 Mts2), el cual consta de una sala comedor, cocina con oficios, pasillo, tres (3) habitaciones con clóset, baño principal y baño auxiliar, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Con la fachada noreste, SURESTE: Con la fachada sureste. SUROESTE: Con el apartamento número 3-4 y NOROESTE: Con el patio y la escalera, al cual le corresponde un puesto de estacionamiento y un maletero, signados con el número 13, autenticado por ante la Notaría Pública de Trujillo, en fecha 06 de mayo de 2002, anotado bajo el número 72, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, suscrito por los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., en su condición de vendedores y los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., en su condición de compradores, que obra a los folios 08 al 10 del expediente, el cual, por ser un documento público debidamente autenticado por funcionario con facultades para dar fe pública del acto celebrado y de las declaraciones en él contenidas y no haber sido tachado conforme establece el artículo 1380 del Código Civil, esta Superioridad le otorga valor y mérito jurídico de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil. Y así se declara.

Finalmente se evidencia, que la parte demandada como segundo punto en el particular segundo del escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito jurídico de las actuaciones referentes al procedimiento de oferta real de pago, incoada por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

En tal sentido observa quien decide, que obra a los folios 105 al 124 del presente expediente, solicitud de oferta real de pago interpuesta por los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., interpuesta por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de la cual se evidencia la intención de los referidos ciudadanos, en devolver la cantidad de dinero recibido con motivo del contrato celebrado, razón por la cual este Juzgador le concede valor y mérito jurídico, de conformidad con los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

Así las cosas considera esta Superioridad, a los fines de determinar la procedencia de la pretensión deducida, que efectivamente los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., en su condición de oferentes vendedores y los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., en su condición de oferidos compradores, acordaron celebrar un contrato de opción a compra venta, cuyo objeto es la adquisición de un inmueble constituido por un apartamento, signado con el número 3-3, del piso 3 o nivel 3, de la Torre “B“, Araguaney, del denominado condominio siete (7), el cual tiene una superficie aproximada de ciento diecisiete metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (117,15 Mts2), el cual consta de una sala comedor, cocina con oficios, pasillo, tres (3) habitaciones con clóset, baño principal y baño auxiliar, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Con la fachada noreste, SURESTE: Con la fachada sureste. SUROESTE: Con el apartamento número 3-4 y NOROESTE: Con el patio y la escalera, al cual le corresponde un puesto de estacionamiento y un maletero, signados con el número 13, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Trujillo, en fecha 06 de mayo de 2002, anotado bajo el número 72, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial.

Del contrato objeto de la pretensión, se evidencian las siguientes obligaciones principales para ambas partes:

En este sentido se evidencia, que conforme establece la cláusula primera del contrato objeto de estudio, los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., se comprometieron en adquirir por compra mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el inmueble tantas veces descrito.

Igualmente se evidencia, que las partes contratantes expresamente manifestaron, que la venta objeto del contrato comprendía todos los anexos pertenecientes al referido inmueble y que se realizaba conforme al Régimen de Propiedad Horizontal.

Asimismo en la cláusula segunda del contrato, expresamente señalaron ambas partes, que el precio de la negociación era por la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,00), hoy CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES (Bs. 53.000,00), que serían cancelados de la forma siguiente: 1.- TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), hoy TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 13.000,00), cancelados una vez que se realizara la negociación objeto del cuestionado contrato y los CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40.000,00), restantes, serían cancelados en un término de sesenta (60) días, contados a partir de la última fecha del auto emanado de la oficina notarial respectiva, vale decir, en el acto de otorgamiento del documento definitivo.

Conforme la cláusula tercera del contrato, ambas partes expresamente se obligaron a mantener vigente el contrato de opción a compra venta, hasta por cinco (05) días más, al término de sesenta (60) días, contados a partir de la última fecha del auto emanado de la oficina notarial respectiva, a los fines de realizar la tramitación correspondiente para la protocolización del documento definitivo.

Seguidamente, en la cláusula cuarta del contrato se evidencia, que ambas partes expresamente se obligaron en caso de incumplimiento por parte de los oferidos compradores, a perder la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), hoy TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 13.000,00), para el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados y en caso de incumplimiento por parte de los oferentes vendedores, debían reintegrar la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), hoy TRECE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 13.000,00).

Así, este Juzgador Superior considera, que el contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Trujillo, en fecha 06 de mayo de 2002, anotado bajo el número 72, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, encuadra dentro de la clasificación de los contratos bilaterales, en virtud de existir obligaciones recíprocas para cada una de las partes contratante.

Por su parte, los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., se obligaron a pagar el precio convenido al momento de la protocolización del documento definitivo y los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., se obligaron a mantener vigente el contrato de opción a compra venta, hasta por cinco (05) días más, al término de sesenta (60) días, contados a partir de la última fecha del auto emanado de la oficina notarial respectiva (08 de mayo de 2002), fecha ésta correspondiente al auto emanado de la Notaría Pública de Baruta, a los fines de realizar la tramitación correspondiente para la protocolización del documento definitivo.

Entendemos, que la pretensión de la parte demandante en el caso de autos, se circunscribe al cumplimiento por parte de la demandada, de protocolizar por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el documento definitivo de compra venta, fundamentando su petición en el tantas veces mencionado contrato de opción a compra venta, el cual contiene los requisitos propios de su naturaleza jurídica, en virtud de que aparece descrito el bien inmueble dado en opción a compra que constituye el objeto del contrato, el precio fijado para el inicio de la venta, las condiciones de tiempo, modo y lugar para el pago restante, la vigencia del mismo, las condiciones para realizar la tradición legal y el consentimiento expreso de las partes.

Ciertamente, no estando discutida la existencia del contrato, de acuerdo a lo contemplado por nuestras normas sustantivas contenidas en el Código Civil, el contrato de opción a compra venta emerge como una manifestación del principio de autonomía de la voluntad, siendo ley entre las partes y debiendo regirse conforme expresamente acordaron las partes, de buena fe.

En este sentido, establece el artículo 1264 del Código Civil: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

De esta norma sustantiva se desprende, que el cumplimiento de las obligaciones debe ser en los términos prestacionales que cada parte ha asumido para sí, de manera que no existiendo ambigüedad, oscuridad o deficiencia en la interpretación de las obligaciones, cada parte debe cumplir exactamente como se comprometió, encontrando quien aquí decide, que la parte oferida compradora, cumplió con su deber de poner a disposición de la parte oferente vendedora, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40.000,00), restantes sobre el precio total del inmueble, antes del término de sesenta (60) días, contados a partir del 08 de mayo de 2002, fecha ésta correspondiente al auto emanado de la Notaria Pública de Baruta, correspondiendo en tal virtud, a la parte oferente vendedora otorgar el documento de venta definitivo, obligación que no cumplió. Y así se decide.

Por cuanto las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., en su condición de parte oferente, no podían apartarse de la exactitud de los términos contractualmente pactados con los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., en su condición de parte oferida, pues con tal actitud infringió el contenido del artículo 1159 del Código Civil, que pauta con fuerza de ley entre las partes la manifestación expresa contenida en el contrato, igualmente tal actitud, vulneró la disposición contenida en el artículo 1264 del Código Civil, que impone el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato en sus mismos términos. Y así se decide.

En consecuencia, no logrando la parte demandada probar la falta de presencia por ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, para la protocolización del documento definitivo, que ésta se haya verificado por alguna causa autorizada por la Ley que le exima de su incumplimiento, este Juzgador concluye, que la pretensión ejercida por los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P. a través de la abogada YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial, debe declararse con lugar. Y así se decide.

Igualmente como lo señaló el a quo, se constriñe a los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., para que dentro del lapso de cuarenta y cinco (45) días continuos siguientes a aquél en que sean recibidas las presentes actuaciones en le tribunal de la causa, se lleve a efecto el acto de protocolización de la venta del inmueble por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida y realicen la entrega del inmueble constituido por un apartamento, signado con el número 3-3, del piso 3 o nivel 3, de la Torre “B“, Araguaney, del denominado condominio siete (7), el cual tiene una superficie aproximada de ciento diecisiete metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (117,15 Mts2), el cual consta de una sala comedor, cocina con oficios, pasillo, tres (3) habitaciones con clóset, baño principal y baño auxiliar, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Con la fachada noreste, SURESTE: Con la fachada sureste. SUROESTE: Con el apartamento número 3-4 y NOROESTE: Con el patio y la escalera, al cual le corresponde un puesto de estacionamiento y un maletero, signados con el número 13, exento de cargas y gravámenes libre de personas, bienes y cosas, con la advertencia, que en caso de contumacia, la sentencia definitivamente firme servirá de justo título de propiedad, con el entendido, que los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., en la misma oportunidad en que se celebre el acto de protocolización de la venta del inmueble por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, deberán hacer la entrega de la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40.000,00), o, en caso de que la sentencia definitivamente firme sirva de justo título de propiedad, deberán consignar la referida cantidad a través de cheque de gerencia a nombre de los demandados, por ante el tribunal de la causa. Y así se decide.

Como corolario de lo antes expuesto, cabe destacar que el inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, es propiedad de los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., según consta de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 09 de diciembre de 1993, bajo el número 22, Protocolo Primero, Tomo 31, Cuarto Trimestre del referido año, construido en parte de una parcela de terreno de la zona multifamiliar ubicada en la urbanización Las Tapias, de la jurisdicción de la parroquia J.R.S.d.M.L.d.E.M., con una superficie aproximada de cuatro mil novecientos dos metros cuadrados (4.902 Mts2 con 65 decímetros cuadrados) y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Con terrenos del condominio 3, SURESTE: Con la avenida 5, SUROESTE: Con la calle 15 de la misma urbanización, NOROESTE: Con calle de la urbanización La Sabana y con terrenos del condominio 3 y 4 y al cual le corresponde un porcentaje de condominio de 1.84% sobre los bienes y cargas del condominio, cuyo documento del mencionado condominio se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 18 de mayo de 1981, bajo el número 37, folios 133 al 171, Tomo 7, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del referido año.

Por las consideraciones que anteceden, con fundamento en los dispositivos legales y el criterio sentado por otro Juzgado de la República suficientemente señalado ut supra, concluye esta Superioridad, que la sentencia de fecha 22 de noviembre de 2006, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, recurrida a través del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ha sido confirmada. Y así se decide.

DISPOSITIVO

En mérito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circuns¬cripción Judicial del Estado Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autori¬dad de la Ley, dicta sen¬tencia en los términos siguientes:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 07 de diciembre de 2006 (folio 418), por el abogado en ejercicio J.C.C.M., en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., en su carácter de parte demandada, contra la sentencia de fecha 22 de noviembre de 2006, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Y así se decide.

SEGUNDO

Se declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de compraventa interpuesta por la abogada YOLEIDY R.M., en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., contra los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C..

TERCERO

Se ordena a los ciudadanos A.C.F. y J.B.C.D.C., para que dentro del lapso de cuarenta y cinco (45) días continuos siguientes, a aquél en que las presentes actuaciones sean recibidas por el tribunal de la causa, se lleve a efecto el acto de protocolización de la venta del inmueble por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida y realicen la entrega del inmueble constituido por un apartamento, signado con el número 3-3, del piso 3 o nivel 3, de la Torre “B“, Araguaney, del denominado condominio siete (7), el cual tiene una superficie aproximada de ciento diecisiete metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (117,15 Mts2), el cual consta de una sala comedor, cocina con oficios, pasillo, tres (3) habitaciones con clóset, baño principal y baño auxiliar, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Con la fachada noreste, SURESTE: Con la fachada sureste. SUROESTE: Con el apartamento número 3-4 y NOROESTE: Con el patio y la escalera, al cual le corresponde un puesto de estacionamiento y un maletero, signados con el número 13, exento de cargas y gravámenes libre de personas, bienes y cosas. Y así se decide.

CUARTO

Se ordena a los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., realizar la entrega de la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40.000,00), en la oportunidad en que se celebre el acto de protocolización de la venta del inmueble por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida. Y así se decide.

QUINTO

A falta de cumplimiento de las disposiciones establecidas en el dispositivo del presente fallo, una vez que quede firme, el mismo servirá de justo título de propiedad y en tal sentido, los ciudadanos L.B.P.P. y M.C.D.P., deberán consignar la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40.000,00), a través de cheque de gerencia a nombre de los demandados, por ante el tribunal de la causa. Y así se decide.

SEXTO

En virtud de la naturaleza del presente fallo se condena en costas a la parte perdidosa.

Por cuanto el presente fallo ha sido proferido fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. En caso que alguna de las partes no haya señalado su respectiva dirección procesal, de conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil y acogiendo el criterio jurisprudencial establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 24 de abril de 2003 (Caso: D.C.E., en amparo constitucional), reiterado en fallo del 1° de junio de 2004, (Caso: H.G.C.M., en amparo constitucional (Vide: www.tsj.gov.ve), este Tribunal considera que debe tenerse como domicilio procesal la sede de este Juzgado, y, su notificación deberá verificarse en la cartelera principal del mismo.

Publíquese, regístrese y cópiese. Así se deci¬de.Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Méri¬da, en Mérida, a los veinticuatro días del mes de septiembre del año dos mil nueve (2009). Años: 199º de la Inde¬pendencia y 150º de la Federación.

El Juez,

La Secretaria Temporal, H.S.F..

S.J.T.O.

En la misma fecha, y siendo las tres y veinte minutos de la tarde, se publicó la anterior decisión, lo que certifico. La Secretaria Temporal

S.J.T.O.

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, veinticuatro (24) de septiembre de dos mil nueve (2009)..-

199º y 150º

Certifíquese por Secretaría, para su archivo, copia de la decisión anterior, de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem, debiendo insertarse al pie de la misma el contenido del presente decreto.

El Juez,

H.S.F.

La…

Secretaria Temporal

S.J.T.O.

En la misma fecha se expidió la copia acordada en el decreto anterior.

La Secretaria Temporal,

S.J.T.O.

Exp. 4600

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