Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 12 de Enero de 2016

La parte actora interpuso la presente acción por cumplimiento de contrato de opción, admitida en fecha 24 de marzo de 2.014, tal y como se desprende al folio 44 y su vuelto. En el escrito libelar dentro de otros hechos fueron alegados los siguientes:

1. Que en fecha 27 de junio de 2.012, mediante documento privado el ciudadano W.L.C.T., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-10.871.080, y hábil, le dio en OPCIÓN A COMPRA un inmueble de su propiedad, al ciudadano: Y.E.S.Q., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad º V-19.047.055, y hábil, cuyo contenido y firma lo hace valer para ser reconocido en la oportunidad procesal correspondiente.

2. Que el objeto de dicho contrato lo constituyó un inmueble de su propiedad consistente en un terreno y casa para habitación, ubicado en el sitio denominado “EL SALADO”, sector La Montañita, casa para habitación sin número, código catastral Nº 06-03, en jurisdicción de la Parroquia Montalbán del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida, el cual tiene una superficie OCHENTA Y UN METROS CUADRADOS CON DOS CENTÍMETROS (81,2 mts2) aproximadamente, el cual consta de dos plantas construidas con paredes de bloque frisada, techo de machihembrado, piso de cerámica y está compuesta de cuatro (4) habitaciones o dormitorios, una (1) sala recibo, una (1) cocina comedor, tres (3) baños, con su equipo completo, un (1) estar, y un área de servicio de lavadero y patio cuya área de construcción es de aproximadamente CINCO METROS CON OCHENTA CENTÍMETROS (5,80 mts2) de frente y CATORCE METROS (14 mts2) de fondo y cuyos linderos son los siguientes; POR EL FRENTE: colinda con el antiguo camino hoy carretera de las cruces; AL FONDO: colinda con terrenos que son o fueron de P.I.M. BRICEÑO; COSTADO DERECHO: colinda con local comercial propiedad de F.R.R.; y por el COSTADO IZQUIERDO: colinda con terrenos que son o fueron de L.A.T., el cual fue adquirido según consta en el documento Protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida en fecha 11 de enero del año de 2008, inscrito bajo el Nº 3, Folio 15 al 27, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Primer Trimestre

3. Que el precio de la venta del inmueble, fue fijado en la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00).

4. Que el opcionante se obligó a pagar, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00) de la siguiente manera:

   1. La cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.130.000,00), a través de la adjudicación de un vehículo propiedad de la ciudadana H.S.Q., al ciudadano W.L.C.T., quedando esté en posesión del vehículo y ambas partes convinieron en firmar un poder al ciudadano antes identificado, para que él lo vendiera, otorgándose dicho poder por ante la Notaría Pública de Tovar, estado Bolivariano de Mérida en fecha 18 de Junio de 2013, anotado bajo el Nº 49, Tomo 24, cuya copia simple presento marcado con las letra “C”, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   2. La cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.70.000,00), a través de un cheque de gerencia del Banco Mercantil a favor de la ciudadana VIANEX ROSALES, titular de la cédula Nº V-11.409.629. Estableciéndose en el contrato que la duración del mismo sería de 150 días continuos, más una prórroga de 30 días, contados a partir de la obtención del borrador del documento de liberación de hipoteca del inmueble por ante el Banco Bicentenario, ya que sobre el inmueble objeto del contrato existe una hipoteca. Así mismo, el propietario se comprometió hacer entrega del inmueble en un plazo de un mes al Optante. Ambas partes convinieron y manifestaron que al momento de firmar el documento por ante una Notaría Pública, la optante sería la ciudadana H.S.Q., antes identificada, toda vez que, en fecha 20 de Julio de 2012, el ciudadano W.L.C.T., le puso en plena posesión y dominio del inmueble vendido y ésta aún la detenta de forma pacífica e interrumpida, siendo hasta este momento su asiento principal de vivienda junto con su núcleo familiar.

5. Que en fecha 20 de Noviembre de 2012, se suscribió CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA entre el ciudadano W.L.C.T., ya identificado, y la ciudadana H.S.Q., otorgándose el mismo por ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el Nº 15, Tomo Nº 157, en lo que respecta al propietario y por ante la Notaria Pública de Ejido, estado bolivariano de Mérida, en fecha 29 de noviembre de 2012, inserto bajo el Nº 18, Tomo 290, en lo que respecta a la optante, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

6. Que en el referido contrato se establecieron las siguientes Cláusulas: Primera: Que sobre el inmueble existe un gravamen de hipoteca el cual será cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Segunda: Que el precio de venta del inmueble por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00). Cuarta (Sic): Se estableció una duración del contrato de 90 días continuos más 30 días continuos contados a partir de la firma del presente documento.

7. Que posteriormente, en fecha 06 de Marzo de 2013, el Banco del T.C. A, Banco Universal, le notificó la entrega de la constancia de la aprobación del crédito para la adquisición de la vivienda objeto del Contrato de Opción a Compra.

8. Que en vista de que el desembolso del dinero del crédito no había llegado al operador financiero Banco del T.C.A, Banco Universal, por parte de la asignación de recursos de Fondos de Ahorro para la Vivienda (FAOV,) a través del Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH), que comprendía el pago de la hipoteca al Banco Bicentenario y el pago restante para cancelar la venta del inmueble objeto del contrato; ante la presión por parte del ciudadano W.L.C.T., de exigirle más dinero adelantado, en fecha 2 de septiembre de 2013, ambas partes firmamos un DOCUMENTO PRIVADO, cuyo contenido y firma, el cual hará valer para ser reconocido en la oportunidad procesal correspondiente, en el mencionado contrato se establecieron las siguientes cláusulas:

   1. Que ambas partes reconocen que firmaron un documento por ante Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 20 de Noviembre de 2012, bajo el Nº 15, Tomo Nº 157, y por ante la Notaria Pública de Ejido, estado bolivariano de Mérida, en fecha 29 de Noviembre de 2012, inserto bajo el Nº 18, Tomo 290.

   2. Que la ciudadana H.S.Q., pagó en ese acto al ciudadano W.L.C.T., la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00) a través de un cheque de gerencia del Banco Provincial de fecha 02 de Septiembre de 2013, de la cuenta corriente Nº 0108-0372-10-0900000018, cheque Nº 00090759, acordandose que dicha cantidad se pagaba por concepto DE ABONO AL PRECIO DE VENTA la cual fue establecida por CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00) y que la opción entregada había sido por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00) tal y como consta en documento privado firmado el en fecha 27 de Junio de 2012, aclarando ambas partes que el saldo restante para completar el precio es de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) los cuales se cancelarían una vez le sea liquidado crédito por ante la entidad Banco del Tesoro, el cual le fue aprobado a la compradora H.S.Q. por la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00) estando obligado el propietario a reintegrarle el propietario el saldo restante de la cantidad adeudada, es decir, la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.70.000,00) el mismo día de que sea entregado el cheque.

9. Que en fecha 12 Noviembre del año 2013, se consignó ante el Registro Público del Municipio Campo Elías, el documento para cancelación de hipoteca, venta y certificación de gravámenes y los demás documentos requeridos por el registro a los fines de protocolizar la venta correspondiente, documentos estos elaborados por el ente financiero Banco del T.C. A, Banco Universal, y debido a un error en la redacción del documento se devolvió a los fines de corregir el mismo no pudiendo otorgarse en la fecha establecida.

10. Señaló que a principios del mes de enero del año 2.014, el ciudadano W.L.C.T., de manera unilateral consignó en el Banco del T.C.A, Banco Universal., Sucursal Mérida, una comunicación donde le informa al banco que ya él no iba a firmar la venta del inmueble, que por lo tanto dejaba sin efecto la misma.

11. Que el vendedor ciudadano W.L.C.T., en fecha 28 de enero de 2014, le comunicó verbalmente que ya no podía venderle el inmueble por el precio estipulado, que para poder vendérmelo, debía PAGARLE ADICIONAL la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS.300.000,00), y que si no los tenía se lo vendería a otra persona, ya que se había vencido la prórroga del contrato firmado, a lo cual le manifestó que era imposible buscarle esa cantidad de dinero, y que él sabía que el crédito ya estaba aprobado por parte del ente financiero Banco del T.C. A, Banco Universal, y que el desembolso ya estaba disponible.

12. Que es el caso, que a pesar de las múltiples gestiones que ha realizado dentro de los términos del contrato y cumplido con las obligaciones impuestas en él, siendo que ya ha pagado la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000, 00), como parte de pago del precio de venta y la diferencia, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.230.000, 00), están disponibles a través de la consecución de un crédito hipotecario, tal como se desprende de la información antes indicada y resuelto como fue el error del documento, se introdujo nuevamente, para ser otorgado por ante la oficina del Registro Público del Municipio Campo Elías, y allí se encuentra aún, esperando la firma de sus otorgantes a fin de perfeccionar la venta.

13. En tal sentido citó normativa en Gaceta Oficial número 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, Ministerio para la Vivienda y Hábitat, que señala:

    Artículo 1: “En ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación”. En el proceso de compra de una vivienda, sólo cuando se demuestre que alguna de las partes (vendedor o comprador) tiene responsabilidad comprobada de la (vendedor o comprador) en el retardo de la protocolización del documento de propiedad, se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas”

14. Señaló que en el caso de marras no es responsabilidad suya el retardo del desembolso de los recursos para protocolizar la venta, pues está demostrado que el ente financiero, aprobó el crédito solicitado en el lapso establecido en el Contrato de Opción a Compra autenticado y solo se esperaba la corrección del documento y el desembolso del dinero por parte de Banavih, que además la cláusula cuarta del contrato de opción a compra establece un plazo en el que deberá obtenerse la aprobación del crédito, lo cual se cumplió de conformidad con la aprobación por parte del operador financiero Banco del T.C. A, Banco Universal de esta ciudad de Mérida, en consecuencia, se evidencia que el crédito fue aprobado y que no es su responsabilidad el retardo de desembolso del dinero ya que depende de un tercero como se desprende de la resolución, en este caso Banavih, y el vendedor debe esperar para la protocolización y otorgamiento, en este caso el desembolso del dinero por parte del ente gubernamental, cosa que ya lo hizo.

15. Indicó que aún no tiene la posesión del inmueble de forma pacífica y continua desde el mes de Julio del año 2012, como el asiento principal de vivienda suyo y de su núcleo familiar, en virtud de las amenazas del propietario ciudadano W.L.C.T., al punto de que acudió ante al Ministerio Público por las amenazas y los improperios verbales que ha sido sometida por el mencionado ciudadano.

16. Fundamentó su acción en los siguientes artículos 771, 772, 1.133, 1.134, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.486, 1.488, 1.527, 1.528 y 1.920 del Código Civil.

17. Transcribió doctrina referida a la naturaleza jurídica del contrato transcrito celebrado por las partes.

18. Señaló que a su criterio se trata de una Compra-Venta Inmobiliaria, donde la compradora dentro de los términos del contrato canceló por adelantado al vendedor parte del precio de venta, y ya está aprobado el resto del dinero para el pago y aun así el vendedor se niega a dar cumplimiento a su obligación de efectuar la venta, por lo cual no puede considerarse a la compradora en mora del cumplimiento de pago del precio de venta en la forma estipulada en el contrato.

19. Señaló que en cuanto a la obligación que asumió en el contrato, ha sido reiterado el criterio de la doctrina en repetidas sentencias del m.T., que este tipo de obligación no comparte una condición suspensiva en el estricto sentido de la frase, sino que es más bien el resultado de una estipulación o cláusula del contrato que impone una carga al obligado, que se excluye según la doctrina una condición en el estricto sentido del vocablo y que debe ser cumplida en los límites y alcances, que la misma obligación impone. Que esta obligación consistió en gestionar o tramitar el traspaso del crédito identificado en los contratos y dentro del lapso estipulado para ello. Que esta obligación la esta cumpliendo íntegramente, el vendedor al no querer esperar el desembolso por parte del ente gubernamental a través del operador, negándose a firmar y comunicar al ente financiero su rechazo a la venta ya estipulada.

20. Por todas las razones y circunstancias expuestas, demandó al ciudadano W.L.C.T., en su carácter de vendedor del inmueble anteriormente identificado, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a los fines de que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el tribunal en:

     Que se reconozca que los contratos firmados por vía privada en fechas veintisiete (27) de Junio de 2012, dos (2) de septiembre de 2013 y el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el Nº 15m Tomo Nº 157 y por ante la Notaria Pública de Ejido, estado Bolivariano de Mérida en fecha 29 de noviembre de 2012, inserto bajo el Nº 18, Tomo 290, y al cual hicimos referencia constituye un contrato de compra-venta perfeccionado, en el cual se tramitó la negociación.

     Que como consecuencia del petitorio primero, se le reconozca como legítima propietaria del inmueble objeto de la compra-venta, identificado como un terreno y una casa para habitación, ubicado en el sitio denominado “EL SALADO”, sector La Montañita, casa para habitación sin número, código catastral Nº 06-03, en jurisdicción de la Parroquia Montalbán del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida, el cual tiene una superficie OCHENTA Y UN METROS CUADRADOS CON DOS CENTÍMETROS (81,2 mts2) el cual fue discriminado ut supra.

     Que se le reconozca que pagó al demandado en la forma señalada, es decir la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000,00) como parte del precio de venta del mencionado inmueble.

     Que se acepte el pago del saldo restante de la venta del inmueble, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), con el crédito ya tramitado y aprobado y que si por motivos ajenos a su voluntad, debe volver a tramitar el crédito por la entidad bancaria antes identificada, se espere el tiempo necesario hasta el momento del desembolso por parte del operador financiero para satisfacer el pago.

     Que se le otorgue el documento de compra-venta definitivo del referido inmueble, una vez aprobado el crédito correspondiente y sea conminado por el Tribunal a recibir el dinero restante establecido en el contrato es decir la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000.oo).

     Que el crédito fue aprobado por el monto de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs. 300.000,00) y por cuanto en fecha 02 de septiembre del 2013, firmaron una extensión de los contratos anteriormente señalados y establecimos que el vendedor, reintegraría a la compradora la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo), como parte del pago adelantado el mismo sea compelido por el Tribunal a realizar tal reintegro de la cantidad antes señalada o sea descontado del precio restante de la venta.

     Que en el supuesto de que el demandado no diere cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio quinto de este escrito, es decir, si el demandado no quisiere otorgar el documento definitivo de compra venta, una vez que sea declarada a su favor la sentencia, con todos los pronunciamientos legales y quede definitivamente firme, la misma sirva como título de propiedad suficiente, que en consecuencia, se le expida copia certificada de ella, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida.

21. Solicitó se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble protocolizado por ante la ya nombrada oficina de Registro Público del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida, consistente en un terreno y una casa para habitación, ubicado en el sitio denominado “EL SALADO”, sector La Montañita, casa para habitación sin número, código catastral Nº 06-03, en jurisdicción de la Parroquia Montalbán del Municipio Campo E.d.e.B. Mérida. Y que además se oficie a la ciudadana Registradora Subalterna de Registro Público del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida, lugar de ubicación del inmueble, a fin de que estampe la nota correspondiente.

22. Así mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, solicitó MEDIDA INNOMINADA, a los fines de que se oficie al operador financiero Banco del T.C.A, Banco Universal de esta ciudad de Mérida, a los fines DE RECABAR EL DINERO DEL CRÉDITO APROBADO a los fines ser depositado a la cuenta del Tribunal a favor del ciudadano W.L.C.T., con el propósito de garantizarle el pago al demandado por la venta del inmueble.

23. Indicó su domicilio procesal, así como el del demandado de autos.

24. Estimó su acción en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00) equivalente a CUATRO MIL SETECIENTAS VEINTICUATRO (4.724) Unidades Tributarias.

25. Solicitó que la presente demanda sea sustanciada conforme a derecho y declarada CON LUGAR con todos los pedimentos y pronunciamientos imponiendo costas a la parte demandada. Así mismo solicitó aplicar en la misma el método indexatorio sobre las sumas demandadas y condenadas, ello en virtud de la evidente y notoria pérdida que ha sufrido nuestro signo monetario desde la fecha de la admisión de la presente demanda hasta el pago definitivo.

    Del folio 9 al 43 corren anexos documentales que acompañan el escrito libelar consignado.

    Del folio 75 al 82 corre escrito de contestación y interposición de reconvención de la demanda de fecha 05 de junio de 2.014, producido por el profesional del derecho J.A.Z.L., inscrito de el Impreabogado bajo el número 48.133, titular de la cédula de identidad 8.088.808, representante legal del ciudadano W.L.C.T.. Mediante el referido escrito fueron argumentados dentro de otros hechos los siguientes:

     Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la acción intentada en contra de su representado, habida cuenta que, la ciudadana H.S.Q., señaló en su libelo que en fecha 27 de junio de 2.012, que su representado W.L.C.T., suscribió con el ciudadano Y.E.S.Q., venezolano, titular de la cédula de identidad número 19.047.055, un contrato privado de opción a compra, sobre un inmueble de su propiedad, consistente en un terreno y su casa sin número, código catastral número 06-03, Parroquia Montalbán, Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida, el cual describió pormenorizadamente; contrato este al cual se le dio exacto cumplimiento en todas y cada una de sus partes.

     Acotó que es importante señalar a la Juez, la normativa contenida en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, que establece que nadie puede hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno.

     Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representado, por cuanto le dio exacto cumplimiento al contrato notariado de opción de compra del inmueble, siendo la actora la única responsable en el retardo del cumplimiento de la obligación de pagar el precio total.

     Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, que la ciudadana H.S.Q., haya ejercido la posesión legítima de dicho inmueble.

     Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la acción incoada por cumplimiento de contrato.

     De conformidad con el artículo 361 parte in fine y 365 del Código de Procedimiento Civil, procedió a reconvenir en la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO en los siguientes términos.

     Que es cierto que en fecha 27 de junio de 2.012, su representado suscribió con el ciudadano Y.E.S.Q., un contrato privado de opción de compra sobre el inmueble de su propiedad, consistente en un terreno y su casa para habitación ubicada en el sitio denominado “EL Salado”, sector la Montañita, casa sin número, código catastral número 06-03, Parroquia Montalbán, Municipio Campo Elías del estado Mérida, el cual tiene una superficie de OCHENTA Y UN METROS CUADRADOS CON DOS CENTIMETROS (81,2 Mts2) aproximadamente.

     Que en el denominado contrato se estableció que el precio de la venta era por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000), en la cual el optante canceló la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000), de la siguiente manera: un vehículo valorado en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000) y SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000), con cheque de gerencia a nombre de un tercero.

     Que se pactó que al momento de firmar el documento por ante la Notaría Pública, la optante sería la ciudadana H.S.Q..

     Que la duración del referido contrato era de CIENTO CINCUENTA DÍAS (150 días) continuos más una prorroga de 30 días continuos a partir de la obtención del borrador del documento de liberación de hipoteca del inmueble por ante el Banco Bicentenario.

     Que si bien suscribió el contrato con el mencionado ciudadano y que debió recibir como cuota inicial al pago de CIENTO TREINTA MIL (Bs. 130.000), a través de la adjudicación de un vehículo marca Chevrolet, modelo blazer, tal como se evidencia del folio 10 del libelo de demanda interpuesta por la parte actora; no obstante, dicha camioneta no pudo ser negociada debido a problemas mecánicos y de funcionamiento, por lo cual posteriormente la ciudadana H.S.Q., le entregó un vehículo marca Daihatsu, modelo terios, valorado en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000) el cual no pudo recibir su valor sino posteriormente al día 18 de junio de 2.013, fecha en que la parte actora y parte optante de contrato, le envió días después el poder que le autorizaba a realizar la venta del vehículo es decir 357 días después de la fecha de haber suscrito el primer contrato, tal como se evidencia de copia poder otorgado por la parte actora en el libelo de demanda, folios 20 y 21, para la venta efectiva del vehículo, sobrepasando la duración del primer contrato que era en total de 180 días, incluyendo la prorroga, ya que el documento borrador de liberación de hipoteca lo entregó al Banco Bicentenario, durante la semana después de haber firmado dicho contrato el cual fue efectivamente cumplido por su parte en tiempo oportuno.

     Que igualmente es cierto que recibió un cheque de gerencia del Banco Mercantil por un monto de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.70.000) a favor de VIANEX ROSALES, tal como señala el contrato de opción que acompaña el libelo.

     Que posteriormente, se suscribió un nuevo contrato de opción a compra entre la ciudadana H.S.Q. y su representado.

     Que si bien, se suscribió dicho contrato en fecha 20 de noviembre de 2.012, con la mencionada ciudadana por la cantidad expresada y que la misma había abonado a su representado, la cantidad DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000), según lo especificado en el primer contrato, lo cierto es que su representado como persona cumplidora de sus obligaciones puso en posesión del inmueble a la ciudadana antes mencionada, tal como especifica el primer contrato suscrito con el ciudadano Y.S., dado que su representado debía mudarse para el mes de julio de 2.012, con su familia a la ciudad de Caracas a iniciar un nuevo empleo y utilizar los recursos obtenidos por dicha opción negociar una vivienda para él y su familia, confiando así en la buena fe y la conducta positiva de la optante, para lo cual le entregó a ella todos los documentos y requisitos necesarios para la solicitud del crédito.

     Que sin embargo, le fue dada en posesión el inmueble a esta ciudadana solo confiando en su buena fe y en su diligencia de cumplir debidamente con el contrato.

     Que una vez mudados a Caracas, su representado alquiló un depósito para guardar sus muebles y demás enseres personales y su suegra le permitido una habitación en su apartamento por seis (6) meses, a la vez que negociaba un apartamento para lo cual el propietario le dio un plazo de 45 días oportunidad esta que perdió en el mes de septiembre, debido a que la optante le manifestó que aún no había sido otorgado el crédito.

     Que en el mes de enero de 2.013, su representado le manifestó a la optante que ya pronto se vencería el contrato y ella le dijo que ya estaba por aprobarse el crédito, lo cual no ocurrió sino hasta el mes de marzo de 2.013 y así se evidencia en el folio 39 del libelo, en la que consta la aprobación de crédito hipotecario de fecha 06 de marzo de 2.013, emitida por el Banco del Tesoro, mes este en que continuó buscando vivienda percatándose que los precios de los inmuebles se incrementaron haciendo más difícil la adquisición de vivienda.

     Señaló que su representado logró ubicar un apartamento en el mes de abril de 2.013, en los Jardines del Valle en Caracas, donde el vendedor le otorgó un mes para pagar la cuota inicial y el resto a través de un crédito, a lo cual su representado le comunicó en varias oportunidades a la optante para que agilizara con el banco el crédito, manifestándole que debía esperar y que la demora se debía a la negligencia del banco y que ella no podía hacer nada.

     Finalizando el mes de junio de 2.013, perdió la oportunidad de adquirir el apartamento en los jardines del valle, y se cumplían siete (7) meses desde que habían firmado el contrato de opción, es decir, el 20 de febrero se cumplían los 90 días de duración del contrato y el 22 de marzo, los 30 días de prórroga, lo cual le señaló a la optante, así como también le exigió se le otorgara de una vez por todas el poder para vender el automóvil adjudicado en la firma del primer contrato de opción con el ciudadano Y.S., es decir 357 días después, mientras se agudizaban sus problemas en donde residía.

     Señaló que a principios de agosto de 2.013, su representado logró ubicar un apartamento en Palo Verde, pagando por concepto de arras la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo), equivalentes al 10% de la negociación con la propietaria de dicho apartamento en Caracas, para lo cual su representado le exigió de nuevo le enviara el poder para vender el vehículo, el cual por fin obtuvo, lográndolo vender a los días y entregando el dinero de la venta a la propietaria del apartamento de Palo Verde como parte de pago.

     Que ante la incertidumbre y el temor de perder el dinero y la negociación del apartamento en Palo Verde, le solicitó a la optante que pagara el saldo deudor. A lo cual la optante viajo a Caracas en septiembre de 2.013, a reunirse con su representado, señalándole que pronto tendría el dinero del crédito y que por ahora solo podía dar CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000), como abono al precio, a condición que debía devolvérselos una vez le pagaran el saldo deudor, para lo cual firmaron un documento privado, haciendo constar las cantidades recibidas hasta ese momento, y que su representado debía entregarles la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000) del monto aprobado por el Banco, pero que bajo ninguna circunstancia era una extensión del contrato, tal y como lo pretende hacer ver la optante.

     La optante le señaló a su representado que aún no sabía nada del dinero del crédito y que todo era culpa y negligencia del Banco, mientras que la propietaria del inmueble en Palo Verde le incremento el valor del precio a NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000).

     Que en noviembre de 2.013, la optante llamó a su representado para decirles que ya el Banco del Tesoro había emitido el cheque y que debía ir a firmar la protocolización, sin embargo luego le volvió a llamar para señalarle que hubo un error en el cheque puesto que este fue emitido por TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000), a su nombre y según ella, la optante debía llegar desglosado, es decir, por el monto que le correspondía al Banco Bicentenario para la cancelación de la hipoteca y el resto por el saldo a su favor, para lo cual se devolvió el cheque de demás documentos para que ella volviera a realizar los tramites con exactitud y con la diligencia debida.

     Fue entonces que su representado decidió acudir al Banco del Tesoro en Caracas para informarle al detalle de todas las circunstancias y errores que dilataron dicha negociación y ahí le informaron que la compradora (optante) no introdujo el borrador con la deuda del Banco Bicentenario y que al solicitar el crédito hipotecario, era responsabilidad exclusiva de la compradora beneficiaria consignar dicha documentación.

     Ante esta situación para su representado esto le generó demora, la propietaria del apartamento le manifestó que ya no podía esperar más y que necesitaba vender el apartamento, por lo cual su representado perdió la oportunidad de hacer negocio, perdiendo la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000), por concepto de arras.

     Señaló que su representado le hizo saber de tal molestia a la optante, a lo que ésta le señaló que ya tenía un compromiso adquirido, a pesar que dicho compromiso no fue cumplido por ella en tiempo oportuno alegando que la tardanza se debía al Banco del Tesoro.

     Acotó que la situación en cuestión generó tantas dificultades que su representado tuvo que renunciar en Caracas, decidiendo regresarse a Mérida para llegar a un acuerdo definitivo con la optante.

     Indicó que el 22 de diciembre de 2.013, le llamó la optante para decirle que ya estaban los cheques y que su representado debía firmar la protocolización el día 26 de diciembre a lo cual su representado acudió, no obstante los abogados de los bancos involucrados, no conciliaron para acudir al registro, presentándose solo el del Banco del Tesoro, suspendiéndose la firma para el día siguiente.

     Que al día siguiente los abogados y sus representados acudieron al Registro Público del Municipio Campo Elías del estado Mérida a las 8:00 am, y la compradora se presentó después de las 10:00 am.

     Cuando fueron llamados a firmar el representante del Banco Bicentenario se percató que al documento le faltaban unos sellos de aprobación casi el cual era imposible firmar.

     Que de inmediato procedió a devolver los cheques, invitando a la Compradora a que procediera de nuevo a realizar las gestiones pertinentes.

     Ante este nuevo obstáculo, su representado le manifestó a la compradora que desistía de la negociación por la demora y negligencia obrada por su parte.

     Que su representado acudió al banco del tesoro a manifestar que desistía de la venta y que no iría a firmar documento alguno.

     Que ante la rotunda negativa de la compradora de recibirle la devolución del dinero pagado por el retardo y consecuente incumplimiento de su parte en la opción, su representado interpuso denuncia ante la Prefectura de la Parroquia Montalbán del municipio Campo Elías, para que por intermedio de ellos recibiera la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000), a lo cual se negó la compradora.

     Que su representado dio cumplimiento a todas las obligaciones derivadas del contrato, pues como se puede observar en ambos contratos, se estableció que el inmueble objeto de negociación poseía un contrato con préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado a favor de BANFOANDES BANCO UNIVERSAL C. A, “BANFOANDES”, C.A., (hoy BNACO BICENTENARIO), para lo cual su representado debía realizar una conducta positiva ante dicha entidad financiera para la liberación de hipoteca, lo cual se cumplió y le entregó a la optante para que realizara todas las gestiones para el perfeccionamiento de la venta.

     Que la demandante plantea el cumplimiento del contrato, cuando es ella, quien tenía que asumir la responsabilidad de todas las obligaciones extrajudiciales no expresadas del contrato para el perfeccionamiento del contrato.

     Que ante la falta de diligencia de la optante procedió a demandar el cumplimiento de contrato, argumentando que ella no era responsable por el retardo del Banco en la emisión del cheque, utilizado para ello los artículos 1.160, 1.161,1.167, 1.264, 1.486, 1.488, 1.527 y 1.528 del Código Civil, así como el artículo 1 de la Resolución Nro. 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat publicado en Gaceta Oficial Nro. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2.013.

     Fundamentó la reconvención en los artículos 1.159, 1.264, 1.167, 1.160, 1.354, 1.270 de Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil

     Señaló que la actora y optante tenía la obligación contractual constitutiva de ordenar la redacción del documento de liberación de hipoteca mediante acta de aprobación del Banco Bicentenario y la respectiva autorización y sellado para otorgar el documento ante la oficina Subalterna de Registro Público correspondiente, notificando al interesado de tales actuaciones y no consta en autos prueba alguna que hiciere entender el cumplimiento efectivo de la actividad que tenía que desplegar una conducta cuidadosa, prudente y diligente, que no habiéndolo hecho no debe el Tribunal declarar con lugar la demanda interpuesta por cumplimento de contrato y en todo caso declarar que la reconvención por resolución de contrato por incumplimiento de la obligación debe admitirse y ser declarada con lugar en su definitiva. Al respecto citó el artículo 1.271 del Código Civil.

     Que la resolución ut supra mencionada señala que “Solo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes, se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes”. Al respecto, citó comunicación del Banco del Tesoro sobre aprobación del crédito y en cuya nota final se lee: “…y una vez cumplidos los trámites legales y administrativos exigidos por la Ley, inherentes a la suscripción del respectivo documento del crédito, por ante la oficina de Registro Público competente; tramites estos que son responsabilidad del beneficiario del crédito”.

     Que la optante asevera que el 12 de noviembre de 2.013, se consignó ante la Oficina de Registro Público el documento de cancelación de hipoteca, venta y certificación de gravámenes y demás documentos requeridos, alegando que hubo un error en la redacción del documento elaborado por el ente financiero Banco del T.C. A, Banco Universal y por lo cual hubo que devolverlos y aplazar la protocolización, lo cual no es cierto ya que como se lo señalaron la optante compradora como la representante del Banco, el cheque fue emitido por el total de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000), a nombre de su representado, cuando en realidad debió haber llegado desglosado, es decir un cheque correspondiente para el pago de cancelación de hipoteca y otro para el pago del saldo deudor a favor de su representado.

     Que todo esto ocurrió por negligencia de la optante pues el Banco del Tesoro afirmó, que ella no presentó el documento borrador con la deuda del Banco Bicentenario e igualmente el día que estuvieron en la Oficina del Registro Público el 26 de diciembre, tampoco envío el documento de cancelación de hipoteca al Banco Bicentenario para la respectiva aprobación y sellado del documento.

     Que ante tal negligencia y situación su representado le manifestó que desistía de la venta y que por tanto no estaba dispuesto ya a ofrecerle en venta su vivienda, ya que la exigibilidad del pago del precio se había vencido hace varios meses, incumpliendo su obligación debido a su falta de interés y negligencia, pues no se trató de un simple retardo. Al respecto, su representado ya había dado cabal cumplimiento a sus obligaciones, presupuestos estos necesarios para resolver el contrato y que le solicitó lo hicieran amistosamente.

     Que conforme a los hechos anteriormente explanados y conforme a la disposición 1.167 del Código Civil, se vio forzado a demandar a la ciudadana H.S.Q., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en:

    - La resolución del contrato de opción a compra que suscribió con su representado, por ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 20 de noviembre de 2.012 y la optante por la Notaria Pública de Ejido, estado Bolivariano de Mérida en fecha 29 de noviembre de 2.012.

    - Al correspondiente pago de Indemnización de daños y perjuicios en la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.70.000) por concepto de arras entregadas en negociación de apartamento en Caracas, el cual su representado perdió como consecuencia por el retardo e incumplimiento de la ciudadana ya identificada.

    - Que sea dejado sin efecto la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la negociación solicitada por la parte reconvenida.

     Fundamentó su acción en los artículos 1.167, del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.159, 12 , 1270, 1271 y artículo 3º de la Resolución del Ministerio del Poder Popular para la vivienda y Habitad publicado en Gaceta Oficial Nro. 40.115 del 21 de febrero de 2.013.

     Estimó la demanda en la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000) equivalentes a QUINIENTOS CINCUENTA y UNO CON DIECIOCHO DÉCIMAS DE UNIDADES TRIBUTARIAS (U. T. 551,18).

     Solicitó al Tribunal que una vez dictada la sentencia definitiva, se sirva realizar experticia complementaria del fallo para el cálculo correspondiente a los daños y perjuicios, así como también, calcular las costas y costos del juicio y a ello sea condenado en la definitiva.

     Finalmente, indicó su domicilio procesal.

    AL vuelto del folio 83, corre auto de fecha veintisiete (27) de mayo de 2.014; contentivo de la admisión de la reconvención interpuesta.

    Del folio 89 al 93 corre escrito de fecha 05 de junio de 2.014, inherente a la contestación de la reconvención, promovido por la parte actora reconvenida; en el indicado escrito fueron argumentados dentro de otros hechos los siguientes:

     Que niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta, por no ser cierto lo expuesto en el escrito de contestación al fondo de la demanda y escrito reconvencional de demanda o mutua petición por los siguientes motivos:

     Que con respecto a la invocación del artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, en la contestación al fondo de la demanda no es un derecho ajeno el que se hace valer en el presente juicio pues el mencionado artículo se conoce como la sustitución procesal y el sustituto procesal definiéndose como: “Es el acreedor que se subroga en un derecho propio de su deudor y por tanto ejercita la denominada en Francia acción oblicua, que en nuestro Código Civil entroniza en el artículo 1.278.” Los acreedores pueden ejercer para el cobro de lo que se les deba, los derechos y acciones del deudor, excepto los derechos que son exclusivamente inherentes a la persona del deudor”...

     Que en el caso que nos ocupa se refiere a un Cumplimiento de Contrato, amén de que ha sido invocado por el propio demandado reconviniente, contrato celebrado mediante documento privado en fecha 27 de junio de 2012, por el ciudadano W.L.C.T., con el ciudadano Y.E.S.Q., quien dio en OPCIÓN A COMPRA UN INMUEBLE de su propiedad.

     Que el objeto de dicho contrato lo constituyó la venta de un inmueble de su propiedad consistente en un terreno y casa para habitación, ubicado en el sitio denominado “EL SALADO”, y en cumplimiento con las obligaciones que se estipularon en el contrato se estableció que convenían ambas partes que al momento de firmar el documento por ante una Notaría Pública, la Optante, es decir, el segundo contrato sería la ciudadana H.S.Q., LA OPTANTE, es decir que quien es titular de la acción es su cliente suficientemente identificada además de que la invocación realizada por el demandado reconviniente es errada en cuanto al artículo anteriormente citado por no aplicar al presente caso.

     Señalaron que para contestar a la reconvención propuesta por resolución de contrato; es cierto que el inmueble objeto del contrato, se encuentra hipotecado y que se estableció en la cláusula cuarta del mencionado contrato celebrado en forma privada, que el lapso del mismo correría a partir de la obtención del borrador del documento de liberación de hipoteca constituida a favor del Banco Bicentenario, pero que por ninguna parte en el mencionado contrato privado, se establece la forma de pago de la mencionada hipoteca y menos aún quien la pagaría pues toda deuda presupone un pago. Que también es cierto que se dio en parte de pago un vehículo y debido a que no le gusto a el demandado reconviniente, por supuestamente presentar una falla mecánica, prefirió otro vehículo es decir un modelo TERIOS que el subjetivamente y a su criterio valoró de manera distinta obviamente le da un valor menor al que realmente le corresponde habida cuenta que el vehículo primeramente pactado es un modelo año 2000 y el vehículo recibido por último es un modelo año 2005, todo esto con el fin de hacer ver a su representada como una persona irresponsable.

     Negaron, rechazaron y contradijeron por no ser cierto lo narrado en los hechos por el demandado reconviniente, en su escrito de reconvención señalando haberse sometido a lo establecido en el contrato privado de fecha 27 de Junio de 2012, el cual ha sido reconocido ampliamente por el ciudadano W.L.C.T., es decir, al no ser desconocido por la parte tiene todo el valor probatorio correspondiente y así lo hago valer, pues no pudo de ninguna manera el mencionado ciudadano presentar ningún borrador al Banco Bicentenario, pues es la Institución Financiera quien entrega el proyecto o borrador del documento de Liberación de Hipoteca al deudor en este caso el demandado reconviniente para ser presentado en el registro correspondiente, pero todo esto ocurre una vez que el deudor paga la obligación que tiene pactada con la institución de otra manera es imposible obtener tal documento.

     Negaron, rechazaron y contradijeron lo señalado por el demandado reconviniente, de que no se cumplió lo pactado en el contrato de Opción a Compra de fecha 20 de Noviembre de 2012, advirtiendo sobre la CLAUSULA PRIMERA que estableció: “EL PROPIETARIO, declara que sobre dicho inmueble pesa un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado a favor de BANFOANDES BANCO UNIVERSAL COMPAÑÍA ANÓNIMA “BAFOANDES, C.A“, la cual será cancelada para el momento de la protocolización. Por lo cual esta hipoteca sería pagada con el mismo crédito obtenido por su representada, por tanto el borrador esgrimido como fundamento de la reconvención para alegar el incumplimiento de su poderdante es nulo e inexistente pues se modificó la cláusula y más aún se estableció la manera clara y precisa de pagar la hipoteca es decir liberar el inmueble.

     En cuanto a la negativa, rechazó y contradicción de la parte demandada, respecto a que su poderdante H.S.Q., haya ejercido la posesión legitima del inmueble; señalaron que su representada tiene la posesión pacífica del inmueble puesta allí por el mismo W.C.T. y que así será demostrado en el lapso probatorio correspondiente.

     Que el demandado reconviniente, pretende adornar el escrito de reconvención con argumentos que nada tienen que ver con la presente demanda, para victimizarse y no cumplir con lo pactado en los contratos celebrados más sus extensiones; que lo cierto del caso es que el ciudadano W.L.C.T., pretendía más dinero para así poder firmar los documentos definitivos de compra venta pues lo hizo saber a mi representada que si no había más plata no había negocio.

     Negaron, rechazaron y contradijeron que sea cierto que nuestra representada no hiciera todo lo necesario a los fines de obtener los fondos necesarios para el pago de la hipoteca y del resto de dinero de la venta, pactado en el contrato de Opción de Compra Venta, de fecha 20 de Noviembre de 2012, pues para el 13 de

    junio de 2013, el ciudadano W.C.T., firmó la notificación que debe presentarse por ante la oficina de Gerencia de Tributos Internos Región los Andes del Seniat, cuando se van a presentar los documentos por ante la oficina del Registro correspondiente a los fines de perfeccionar la venta.

     Que en consecuencia no puede ser condenada por este Tribunal al pago de INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000, 00), por concepto de arras pues su representada nada tiene que ver con tal contrato celebrado por el demandado reconviniente, pues en el mencionado contrato no se estableció que tal monto correspondía para pagos de vivienda ni deudas, ni mucho menos pues su representada nada tiene que ver con los negocios que el ciudadano W.C., celebre en cualquier parte del país y menos aún debe el Tribunal acordar la resolución del contrato de opción a compra suscrito por su representada ciudadana H.S.Q. y el ciudadano W.C.T..

     Por todo lo antes expuesto solicitó, que las presentes defensas y contestación a la reconvención sean admitidas y sustanciadas conforme a derecho, declaradas con lugar en la definitiva y que la reconvención propuesta sea declarada sin lugar y condenado al pago de las costas.

    Se infiere al folio 95, escrito de fecha 12 de junio de 2014, sucrito por la parte demandada mediante el cual informó al Tribunal sobre el fallecimiento trágico de su representado ciudadano W.L.C.T., de conformidad con el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil. Acta de defunción consignada al folio 97.

    Consta al folio 100, auto de fecha diecinueve (19) de junio de 2.014, mediante el cual se suspendió el curso de la presente causa hasta la citación de los coherederos del prenombrado causante ciudadano W.L.C.T..

    Riela del folio 103 al 104, auto de fecha veintisiete (27) de junio de 2.014, auto mediante el cual se acuerda la citación por edictos de los hijos u herederos del denominado causante ciudadano W.L.C.T..

    Riela del folio 203 al 207, diligencia de fecha 25 de marzo de 2.015, suscrita por la profesional de derecho, abogada M.L.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 115.327, titular de la cédula de identidad número 15.756.559, mediante la cual consignó poder, conferido por los hijos del causante (WILMER L.C.T.), ciudadanos JHOSWARD ELLICER CHAPARRO ROSALES y JEFERSON G.C.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 21.374.587 y 23.390.677 domiciliados ambos en el Distrito Capital.

    Se constata del folio 222 al 225, escrito de fecha 06 de mayo de 2.015, referente a la promoción de pruebas promovidas por la parte actora, concernientes tanto al juicio principal como de la reconvención propuesta.

    Al folio 243 y 244, corre escrito de pruebas producidas por la parte demandada, hoy continuadores jurídicos del causante (WILMER L.C.T.), ciudadanos JHOSWARD ELLICER CHAPARRO ROSALES y JEFERSON G.C.R..

    Del folio 248 al 250 y su vuelto, riela auto de fecha 06 de mayo de 2.015, contentivo de la admisión de pruebas, tanto de la parte actora como de la parte demandada.

    Se puede constar del folio 265 al 273, escrito de informes promovidos por la parte actora. Así mismo, del folio 275 al 278 escrito de informes producidos por la parte demandada. Evidencia el Tribunal que ambos escritos fueron consignados en fecha 28 de julio de 2.015.

    El Tribunal para decidir hace previamente las siguientes consideraciones:

    III

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

    DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: (Inherentes tanto a la demanda principal como a la reconvención).

1. - Valor y mérito jurídico probatorio de la ratificación y promoción del documento privado de OPCIÓN A COMPRA DEL INMUEBLE, suscrito entre los ciudadanos Y.E.S.Q., y quien en vida se llamara W.L.C.T., firmado en fecha 27 de Junio de 2012.

   Observa el Tribunal que al folio 9 y 10 corre el presente documento, mediante el cual el ciudadano W.L.C.T., en su condición de PROPIETARIO”, celebró contrato de opción de compra, con el ciudadano Y.E.S.Q. “OPTANTE”. En el denominado contrato se dio en “OPCIÓN A COMPRA”, un inmueble consistente en un lote de terreno y casa de habitación sobre el construida, con código catastral Nro. 06-03 ubicado en el sector denominado “El SALADO”, Parroquia Montalbán del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida; perteneciente al propietario mediante documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida, en fecha 11 de enero de 2.008, anotado bajo el Nro. 03, Tomo Segundo, Protocolo Primero, Primer Trimestre del referido año. El precio de la referida opción fue establecida en la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.480.000). EL monto de la presente opción fue por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000) cancelados así: A) LA CANTIDAD DE CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo) a través de la adjudicación de un vehículo, marca Chevrolet, color: Gris, placa: ACJ30W, modelo: BLAZER, año: 2000, el cual quedó en ese acto en posesión del PROPIETARIO, al igual que los documentos originales, comprometiéndose EL OPTANTE, a transferir la propiedad por vía privada y firmarle un PODER por notaria, por cuanto sería para ponerlo a la venta. La cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000)a través de un cheque de gerencia del banco Mercantil, a favor de VIANEX ROSALES, titular de la cédula de identidad Nro. 11.409.629 de fecha 28 de junio de 2.012. La duración del referido contrato fue de 150 días continuos más una prorroga de 30 días continuos, contados a partir de la obtención del borrador del documento de liberación de hipoteca por ante el Banco Bicentenario, por cuanto el propietario manifestó que dicho inmueble se encontraba hipotecado y así lo declaró conocer el optante. De igual manera el PROPIETARIO, se comprometió hacer entrega del inmueble al optante dentro de un plazo de un mes. En el denominado contrato quedó establecido que, al momento de la firma del documento por ante la Notaria, la optante, sería la ciudadana H.S.Q., titular de la cédula de identidad número 8.714.382, madre del hoy optante.

   Tal documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Tal instrumento permite demostrar a esta Sentenciadora la negociación realizada por parte de los ciudadanos W.L.C.T. y Y.E.S.Q., la cual se tradujo en un contrato de opción a compra, así mismo, permite verificar a esta Jurisdicente la potestad que detenta la hoy demandante ciudadana H.S.Q., dada la mutua manifestación de los contratantes de que ésta sería la OPTANTE, al momento de la firma del documento por ante la Notaría Pública.

2. - Valor y merito jurídico del poder otorgado a quien en vida se llamara, W.L.C.T., por parte de la ciudadana H.S.Q..

   Observa el Tribunal que al folio 20 y 21 corre el referido poder de fecha 18 de junio de 2.013, por ante la notaria pública de Tovar estado Bolivariano de Mérida. Mediante el cual la ciudadana H.S.Q., confiere poder especial amplio y suficiente al ciudadano W.L.C.T., para que sin limitación alguna representara y sostuviere sus derechos sobre un vehículo de su propiedad con las siguientes características: PLACA: SAZ81V, MARCA: DAIHATSU, SERIAL CARROCERIA: 8XAJ122G059522280, SERIAL DE MOTOR:4 cilindros MODELO: Terios Cool SIN, AÑO:2.005, COLOR: Beige, CLASE: Automóvil, TIPO: SPORT-WAGON, USO: Particular, SERVICIO: Privado. Certificado de Registro de Vehículo número 23703068 y 8XAJ122G059522280-1-1 emitido por el INTT en fecha 13 de septiembre de 2.005; el cual le pertenecía según documento autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 11 de febrero de 2.001, inserto bajo el Nro. 10, Tomo 24. En el referido poder quedó establecida la potestad de disponer y administrar el vehículo pudiendo venderlo entre otras facultades.

   El Tribunal constata que, de la revisión exhaustiva de la prueba en mención, el indicado documento aduce a un poder especial otorgado, sobre un vehículo con características totalmente distintas al indicado como parte de pago, en el contrato de opción de compra de fecha 27 de junio de 2.012; aunado al hecho de que la fecha de otorgamiento del mismo, sobrepasa a todas luces, la fecha de la duración de 180 días establecidos en el contrato de opción citada. Sin embargo, el Tribunal constata que tal circunstancia fue reconocida y aceptada por la parte demandada (hoy causante) ciudadano W.L.C.T. en su escrito de contestación, al señalar que, por cuanto el vehículo adjudicado en el contrato de opción ut supra, presentó fallas mecánicas; la ciudadana H.S.Q., le entregó el vehículo marca Terios, descrito ut supra. Tal documento permite demostrar a esta Jurisdicente, que la parte hoy demandante ciudadana H.S.Q., cumplió con parte del pago de la opción, a través, de la entrega del vehículo antes identificado; lo cual incluso fue reconocido por la parte demandada ciudadano W.L.C.T. (hoy causante) en su escrito de contestación de la demanda. A este respecto, tal documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

3. - Valor y merito jurídico probatorio del contrato de fecha 20 de Noviembre de 2012, denominado CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA suscrito entre los ciudadanos W.L.C.T., ya identificado y H.S.Q., otorgado el mismo por ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el Nº 15, Tomo Nº 157, en lo que respecta al propietario y por ante la Notaria Pública de Ejido, estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29 de noviembre de 2012, inserto bajo el Nº 18, Tomo 290, en lo que respecta a la optante.

   Observa el Tribunal que del folio 35 al 38 corre el referido documento mediante el cual el ciudadano W.L.C.T., en su condición de propietario, dio en “OPCION A COMPRA”, a la ciudadana H.S.Q., un inmueble de su propiedad consistente en un lote de terreno que es propio y una casa sobre el construida, código catastral 06-03 ubicada en el sector “El Salado”, Parroquia Montalbán del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida; perteneciente al propietario mediante documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida, en fecha 11 de enero de 2.008, anotado bajo el Nro. 03, Tomo Segundo, Protocolo Primero, Primer Trimestre del referido año. En el indicado contrato quedó igualmente declarado por parte del propietario, que sobre el inmueble en referencia pesaba un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado a favor de BANFOANDES, BANCO UNIVERSAL C. A, la cual sería cancelada para el momento de la protocolización. El precio de la venta fue estipulado en la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.480.000). El monto de la presente opción a compra es por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000) los cuales son cancelados por la optante en dinero efectivo en este acto al propietario a su cabal satisfacción. La duración de la presente opción a compra es de noventa (90) días continuos más una prorroga única de treinta (30) días, contados a partir de la autenticación del presente documento, lapso dentro del cual se deberá firmar el documento definitivo de venta, cancelándose la cantidad restante de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000).

   Observa el Tribunal que el documento en mención, permite demostrar a esta Sentenciadora: en primer lugar; la existencia de un segundo contrato de opción de compra celebrado entre los ciudadanos W.L.C.T. y H.S.Q., el cual se cataloga como el último contrato de opción a considerar. en segundo lugar: que la demandante de autos ciudadana H.S.Q., tiene efectivamente la potestad para demandar en el presente juicio, habida cuenta que dentro de las cláusulas preestablecidas en el primer contrato de opción, ambos ciudadanos Y.E.S.Q. y el ciudadano W.L.C.T., advirtieron expresamente que la Optante, a la firma del contrato definitivo, sería la ciudadana H.S.Q.; en tercer lugar: la observación realizada por parte del demandado (hoy causante) ciudadano W.L.C.T., respecto de la existencia de una hipoteca de primer grado, sobre el inmueble objeto de controversia, a favor de la entidad bancaria Banco Banfoandes, Banco Universal, la cual sería cancelada al momento de la protocolización; en cuarto lugar: la entrega de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,oo) entregados en el presente acto por parte de la OPTANTE ciudadana H.S.Q. al demandado (hoy causante) ciudadano W.L.C.T.; en quinto lugar: que la duración del nuevo contrato sería de 120 días continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento, lapso dentro del cual se cancelaría la cantidad restante de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000). Tal documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, en consecuencia se tiene como reconocido.

4. - Valor y merito jurídico probatorio del documento privado de EXTENSIÓN de los documentos de opción a compra celebrado entre su representada H.S.Q., parte demandante reconvenida y el ciudadano W.L.C.T., parte demandada reconviniente, en fecha 02 de Septiembre de 2013.

   Observa el Tribunal que al folio 40 riela el indicado documento privado, mediante el cual los ciudadanos W.L.C.T. y H.S.Q.,identificados ut supra, declararon lo siguiente: que FIRMARON por ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de noviembre de 2.012, inscrito bajo el Nro 15, Tomo 157 de los libros llevados por ante esa notaria y por ante la Notaria Pública de ejido del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29 de noviembre de 2.012, inscrito bajo el Nro 18, Tomo 290 de los libros llevados por ante esa notaria, un documento de opción a compra sobre un inmueble propiedad de W.L.C.T., consistente en un lote de terreno que es propio y una casa sobre el construida, código catastral 06-03 ubicada en el sector “El Salado”, Parroquia Montalbán del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida. Quedó establecido en este documento que la ciudadana H.S.Q., hace entrega en este acto de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000), a través de un cheque de Gerencia del Banco Provincial de fecha 02 de septiembre de 2.013, número de cuenta 0108-0372-10-0900000018 cheque Nro. 00090759, a favor de W.L.C.; dicha cantidad se cancela por concepto de “abono al precio de la venta el cual consta en el documento antes identificado y la cual fue establecida por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.480.000) y la opción fue por la cantidad de DOSCIENTOS MIL bolívares (Bs.200.000), tal y como consta en documento firmado por vía privada en fecha 27 de junio de 2.012,” en tal sentido señalaron que aclaraban que el saldo restante para completar el precio es la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000), los cuales cancelaría una vez liquidado el crédito por ante la entidad financiera Banco del Tesoro, el cual le fue aprobado a la compradora ciudadana H.S.Q., por la cantidad de TRESCIENTOSMIL BOLÍVARES (Bs. 300.000) estando obligado el propietario a reintegrarle el saldo restante de la cantidad adeudada; es decir la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000) el mismo día que le sea entregado el cheque.

   Tal documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Tal documento demuestra a esta Sentenciadora, en primer lugar: que el instrumento en cuestión, constituye “una novación”, que es definida por la doctrina, como un modo voluntario de extinción de obligaciones, en virtud del nacimiento de una nueva obligación que suplanta a la obligación original; por lo cual las cláusulas estipuladas en dicho documento son nuevas obligaciones adquiridas por las partes; en tal sentido, para esta Jurisdicente el lapso estipulado para la liquidación del saldo restante quedó textualmente así: “ el saldo restante para completar el precio es la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000), los cuales cancelaría una vez liquidado el crédito por ante la entidad financiera Banco del Tesoro, el cual le fue aprobado a la compradora ciudadana H.S.Q., por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000) estando obligado el propietario a reintegrarle el saldo restante de la cantidad adeudada; es decir la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000) el mismo día que le sea entregado el cheque”; en segundo lugar: el reconocimiento de las partes, en cuanto a la celebración de la opción de compra de fecha 20 de noviembre de 2.012, sobre el inmueble objeto en controversia; en tercer lugar: el pago parcial efectuado por la ciudadana H.S.Q., por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000), como abono a la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000); en cuarto lugar: el reconocimiento de la partes de que mediante la opción de compra celebrada en fecha 27 de junio de 2.012 (primer contrato de opción), fue entregado la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000); en quinto lugar: que el saldo restante adeudado para completar el precio de la venta era la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000) cantidad que se pagaría conforme a la condición ut supra, señalada.

5. - Valor y merito jurídico probatorio de la constancia, emitida por Banco del T.C. A, Banco Universal, en fecha 06 de Marzo de 2013.

   Observa el Tribunal que al folio 39 corre constancia emitida por la referida entidad bancaria, en virtud de la cual hace constar; la aprobación de crédito solicitado por la ciudadana H.S.Q., por la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES (Bs. 300.000), destinado para la adquisición de vivienda.

   Tal documento administrativo, permite demostrar a esta Sentenciadora, las gestiones realizadas por parte de la ciudadana H.S.Q., respecto de la obtención del crédito en referencia, lo cual fue realizado efectivamente dentro de los cuatro (4) meses que se establecieron en el último contrato de opción de compra celebrado en fecha 20 de noviembre de 2.012. Es menester, aclarar que posteriormente las partes (tal y como se menciono ut supra) de común acuerdo celebraron una novación en la que se estableció “que el saldo restante para completar el precio total de la venta se cancelaría una vez liquidado el crédito por ante la entidad Banco del Tesoro”.

   Tal documento administrativo goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, desvirtuable mediante prueba en contrario, requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige, por lo cual es un documento que tiene eficacia jurídica probatoria.

6. - Valor y mérito jurídico probatorio de las constancias de recepción emitidas por el Registro Inmobiliario de la ciudad de Ejido, municipio Campo E.d.e.B. Mérida distinguidas con los números de tramite N° 371.2013.4.425 y N° 371.2014.1.408.

   Observa el Tribunal que al folio 41 y 42 corren las respectivas constancias de recepción emitida por el denominado registro:

    La primera signada con el N° 371.2013.4.425 emitida en fecha 12 de noviembre de 2.013, presentante: H.S.Q., titular de la cédula de identidad número 8.714.382, naturaleza acto jurídico: la Cancelación de Hipoteca de 1er Grado, Venta, Hipoteca de Primer Grado y Certificación de Gravamen, cuya fecha de otorgamiento es el 15 de noviembre de 2.013.

    La segunda N° 371.2014.1.408 emitida el 11 de marzo de 2.014, presentante: YENIMAR K.C.S., titular de la cédula de identidad: 8.714.382, naturaleza acto jurídico: la Cancelación de Hipoteca de 1er Grado, Venta, Hipoteca de Primer Grado y Certificación de Gravamen, cuya fecha de otorgamiento 14 de marzo de 2.014.

   Observa esta Sentenciadora, que los documentos en mención, son documento públicos administrativos que gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, característico de la autenticidad; tales instrumentos permiten demostrar a ésta Jurisdicente, la gestión realizada por parte de la ciudadana H.S.Q., por ante el Registro Público del Municipio Campo E.d.E.B. del Mérida, para realizar actos tendientes a la cancelación de la hipoteca de primer grado, venta, y a su vez la hipoteca de primer grado inherentes al caso objeto de controversia. Constata esta Jurisdicente que las gestiones antes señaladas, fueron corroboradas a posteriori mediante oficio Nro 371-110- RD, emitido por la referida institución, el cual será valorado en la parte in fine de estas pruebas.

7. - Valor y mérito jurídico probatorio de la Inspección Judicial practicada por la Notaria Pública Cuarta de Mérida, estado Bolivariano de Mérida, en fecha 05 de febrero de 2014.

   Observa el Tribunal que del folio 226 al 242 corre la indicada inspección extrajudicial, mediante la cual la referida oficina notarial, se trasladó constituyó en el Salado, sector La Montañita, Jurisdicción del municipio Montalbán, en el inmueble objeto de controversia; en la indicada inspección se dejó constancia de los siguientes hechos: -Que la persona que dio acceso a la vivienda es la ciudadana H.S.Q., quien se identificó con su cédula de identidad. – Que la vivienda se encontraba en buenas condiciones. –Y que el grupo familiar que habitaba la casa, estaba compuesto por la ciudadana H.S.Q. y sus tres (3) hijas. El referido instrumento permite demostrar a esta Sentenciadora única y exclusivamente, la posesión detentada por la ciudadana H.S.Q., respecto al inmueble sujeto en controversia. A la indicada inspección extrajudicial, se le asigna el valor probatorio que se desprende del contenido del artículo 1.429 del Código Civil. La doctrina y la jurisprudencia han señalado que la inspección judicial extra litem es procedente cuando se pretende hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, cumplidos estos requisitos; la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial no necesita ser ratificada en el proceso para que surta los efectos probatorios, en tal sentido tiene eficacia jurídica probatoria.

1. DE LA PRUEBA DE INFORMES: La parte actora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó:

   - Oficiar al Registro Subalterno de la ciudad de Ejido Municipio Campo Elías de este estado Bolivariano de Mérida, a los fines de requerir información sobre los siguientes particulares:

    Si por ante esa oficina se procesó, un documento en fecha 12 de noviembre de 2013, concerniente a una venta, cancelación de hipoteca y certificación de gravamen, cuyos otorgantes fueron los ciudadanos H.S.Q., W.L.C.T. y la INSTITUCIÓN BANCARIA BANCO DEL TESORO C.A. Que así mismo, se informe sobre el estatus del documento.

    Si por ante esa oficina se procesó, en fecha 11 de marzo de 2014, una venta, cancelación de hipoteca, y certificación de gravamen, cuyos otorgantes fueron los ciudadanos H.S.Q., W.L.C.T. y la INSTITUCIÓN BANCARIA BANCO DEL TESORO C.A., BANCO UNIVERSAL Que así mismo, se informe sobre el estatus del documento, y remisión del mismo ante este Tribunal y si las partes se presentaron a la firma del mismo.

   Observa el Tribunal que al folio 261 y 262 corre respuesta emitida por el Registro Público Campo E.d.e.B. de Mérida, mediante la cual señaló:

   PUNTO NRO.1: Que tal y como consta de constancia de tramite Nro. 371.2013.4.425 en fecha 12 de noviembre de 2.013, se presentó por ante esa oficina la ciudadana H.S.Q., a realizar el respectivo tramite de “cancelación de hipoteca de primer grado, venta, hipoteca de primer grado y certificación de gravámenes”; cuyas partes eran los ciudadanos H.S.Q. y W.L.C.T.. Informan que el documento en mención no se pudo otorgar por cuanto hubo un error en la redacción del mismo por parte de la entidad financiera ya que el registro devolvió a la parte interesada el documento a los fines de subsanar el error de redacción detentado, no pudiendo otorgarse en la fecha establecida, así mismo se dejó constancia que solo estuvo presente la compradora ciudadana H.S.Q., y la representante legal del Banco.

   PUNTO NRO.2: Se verifica y constata que en fecha 11 de marzo de 2.014, se presentó de nuevo por ante el Registro Público del Municipio Campo E.d.e.b. de Mérida, un nuevo tramite signado con el número 371.2.014.1.408 de documento de cancelación de hipoteca de primer grado, venta, hipoteca de primer grado y certificación de gravámenes entre los ciudadanos H.S.Q. y W.L.C.T., cuya fecha de otorgamiento se acordó para el día 14 de marzo de 2.014; se hace constar que no se pudo otorgar el documento tramitado en virtud del cual solo se hizo presente la ciudadana H.S.Q. y la representante legal de la entidad financiera BANCO DEL TESORO C.A., BANCA UNIVERSAL, no se presentó el ciudadano W.L.C.T..

   Observa el Tribunal que el mencionado instrumento, es un documento público, que tiene el valor jurídico probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho instrumento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. Tal documento permite demostrar a esta Sentenciadora en primer lugar: la certeza de que la ciudadana H.S.Q. (optante), realizó las gestiones pertinentes, para la tramitación del documento de “cancelación de hipoteca de primer grado, venta, hipoteca de primer grado y certificación de gravámenes”, caso contrario, no se hubiere fijado fecha de otorgamiento, ni el representante del banco se hubiese presentado en dicho acto; en segundo lugar: Que así mismo, dichas gestiones se realizaron casi inmediatamente, a la “novación” realizada por las partes, en fecha dos (2) de septiembre de 2.013; en tercer lugar: que la circunstancia respecto de la cual, el documento en mención, no se pudo otorgar, no es un hecho que se le deba atribuir a la ciudadana H.S.Q. (optante), habida cuenta que fue un hecho imputable al banco por un error en la redacción del documento; en cuarto lugar: en cuanto a la segunda constancia emitida por el Registro Público del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida, es prueba evidente para esta Sentenciadora que la ciudadana H.S.Q. (optante) realizó nuevamente tramites por ante el Registro, para la “cancelación de hipoteca de primer grado, venta, hipoteca de primer grado y certificación de gravámenes”, casi seguida a la primera tramitación; en quinto lugar: que es un hecho cierto que el ciudadano W.L.C.T. (hoy causante), no hizo acto de presencia, a ninguno de los actos a los que estaba llamado a acudir tal y como así quedó estipulado en la “novación” celebrada por las partes en fecha dos (2) de septiembre de 2.013; en sexto lugar: que conforme a lo narrado, la ciudadana H.S.Q.(optante), dio muestra de cumplimiento respecto de la negociación objeto de controversia.

   - Oficiar a la institución financiera BANCO DEL TESORO C.A., BANCO UNIVERSAL, a los fines de que informe:

    Si en el mes de enero del año 2014, el ciudadano W.L.C.T., consigno por ante esa oficina carta a los fines de notificar que ya no le vendería el inmueble a la ciudadana H.S.Q..

   Constata el Tribunal que la prueba en cuestión no se hizo constar en autos, por lo cual se tiene como inexistente y en consecuencia no es objeto de valoración.

   DE LAS PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   1. Valor y mérito jurídico probatorio del documento de opción a compra (vía privada) de fecha 27 de junio de 2.012, celebrado entre el ciudadano W.L.C.T. (fallecido), con la ciudadana H.S.Q..

      Observa el Tribunal que el documento en mención fue promovido en las pruebas promovidas por la parte actora, en su numeral 1); el referido instrumento constituyó el primer contrato de opción de compra, celebrado entre las partes; siendo que el mismo, ya fue objeto de valoración, es una inutilidad procesal valorarlo nuevamente.

   2. Valor y mérito jurídico probatorio del documento de opción a compra suscrito por el progenitor de sus mandantes ciudadano W.L.C.T., autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de noviembre de 2.012, anotado bajo el número 15, Tomo 157 de los libros de autenticaciones llevados por antes esa oficina y la ciudadana H.S.Q., quien firmó el documento en fecha 29 de noviembre de 2.012, quedando anotado bajo el número 18, Tomo 290, por ante la Oficina Notarial de ejido estado Mérida.

      Observa el Tribunal que el documento en referencia fue promovido anteriormente en las pruebas promovidas por la parte actora, específicamente en su numeral 3); advierte esta Sentenciadora que el documento en referencia constituye el segundo y último contrato a considerar. Siendo que, el mismo fue valorado anteriormente, es innecesario redundar nuevamente sobre el mismo punto.

   3. Valor y mérito jurídico probatorio del documento de propiedad del bien inmueble consistente en casa ubicada en el sector el salado Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del estado Mérida.

      Observa el Tribunal que del folio 12 al 18, riela en copias fotostática simple, documento de fecha once (11) de enero de 2.008; debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida; mediante el cual el ciudadano F.A.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 21.185.899, vendió al hoy causante ciudadano W.L.C.T., el bien inmueble objeto en controversia. Advierte el Tribunal que el documento en cuestión solo permite demostrar; en primer lugar: que el inmueble objeto de controversia fue adquirido por el denominado causante W.L.C.T., en fecha once (11) de enero de 2.008, y que sobre el mismo pesa una hipoteca habitacional convencional de primer grado. Tal documento se valora como público y se le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que el mismo, no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

   4. Valor y mérito jurídico probatorio del acta de defunción del ciudadano W.L.C.T..

      Observa el Tribunal que al folio 99 corre en copia fotostática certificada, acta de defunción emitida por el Registro Civil de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, signada con el Nro. 1.856 correspondiente al ciudadano W.L.C.T., quien falleció en fecha 07 de junio de 2.014. Tal documento público se le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que el mismo, no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

   5. Valor y mérito jurídico probatorio de la Planilla de la Declaración Definitiva de Impuestos sobre Sucesiones, signada con el Nro. DS.99032.

      Observa el Tribunal que al folio 245 y 246 corre la indicada planilla sucesoral, inherente a la Declaración Definitiva de Impuesto sobre Sucesiones; correspondiente al causante W.L.C.T.. Constata el Tribunal que en dicha planilla, se describe como bienes inmuebles adquiridos por el causante, el inmueble sujeto en controversia; así mismo la identificación de los herederos del denominado causante. Advierte esta Sentenciadora que el documento en mención solo permite demostrar; que el causante en cuestión, tuvo dos (2) hijos; que responden a los nombres de JHOSWARD ELLICER CHAPARRO ROSALES y JEFERSON G.C.R., identificados ut supra, como herederos y continuadores jurídicos de éste. Tal documento público administrativo goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, desvirtuable mediante prueba en contrario, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos

       DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO:

      Mediante escrito reconvencional la parte demandada reconviniente, demandó la resolución de contrato, alegando entre otros hechos los siguientes:

      - La normativa contenida en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la cual nadie puede hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno.

      - Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada, por cuanto le dio exacto cumplimiento al contrato notariado de opción de compra del inmueble, siendo la actora la única responsable en el retardo del cumplimiento de la obligación de pagar el precio total.

      - Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana H.S.Q., haya ejercido la posesión legítima.

      - De conformidad con el artículo 361 parte in fine y 365 del Código de Procedimiento Civil, procedió a reconvenir por RESOLUCIÓN DE CONTRATO en los siguientes términos:

      - Que es cierto que en fecha 27 de junio de 2.012, su representado suscribió con el ciudadano Y.E.S.Q., un contrato privado de opción de compra sobre el inmueble objeto en controversia.

      - Que se pactó que al momento de firmar el documento por ante la Notaría Pública, la optante sería la ciudadana H.S.Q..

      - Que posteriormente, suscribió un nuevo contrato de opción a compra entre la ciudadana H.S.Q., en fecha 20 de noviembre de 2.012.

      - Que su representado puso en posesión del inmueble a la ciudadana, tal como especifica el primer contrato suscrito con el ciudadano Y.S..

      - Que en el mes de enero de 2.013, su representado le manifestó a la optante que ya pronto se vencería el contrato y ella le dijo que ya estaba por aprobarse el crédito, lo cual no ocurrió sino hasta el seis (6) de marzo de 2.013

      - Que firmaron un documento privado, haciendo constar las cantidades recibidas hasta ese momento, y que su representado debía entregarles la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000) al monto aprobado por el Banco, pero que bajo ninguna circunstancia era una extensión del contrato

      - Que en noviembre de 2.013, la optante llamó para decirle que ya el Banco del Tesoro había emitido el cheque, que sin embargo habiendo se producido un error en el cheque puesto que este fue emitido por TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000), a su nombre y según ella, la optante debía llegar desglosado, es decir, por el monto que le correspondía al Banco Bicentenario para la cancelación de la hipoteca y el resto por el saldo a su favor, para lo cual se devolvió el cheque y demás documentos para que ella volviera a realizar los tramites.

      - Que decidió acudir al Banco del Tesoro en Caracas y ahí le informaron que la compradora (optante) no introdujo el borrador con la deuda del Banco Bicentenario y que al solicitar el crédito hipotecario, era responsabilidad exclusiva de la compradora beneficiaria consignar dicha documentación.

      - Que su representado perdió la oportunidad de hacer un negocio, perdiendo la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000), por concepto de arras.

      - Indicó que el 22 de diciembre de 2.013, la optante le llamó para decirle que ya estaban los cheques y que su representado debía firmar la protocolización el día 26 de diciembre a lo cual su representado acudió, no obstante los abogados de los bancos involucrados, no conciliaron para acudir al registro, presentándose solo el del Banco del Tesoro, suspendiéndose la firma para el día siguiente.

      - Que al día siguiente los abogados y sus representados acudieron al Registro Público del Municipio Campo Elías del estado Mérida a las 8:00 am, y la compradora se presentó después de las 10:00 am.

      - Cuando fueron llamados a firmar el representante del Banco Bicentenario se percató que al documento le faltaban unos sellos de aprobación casi el cual era imposible firmar.

      - Que de inmediato procedió a devolver los cheques, invitando a la Compradora a que procediera de nuevo a realizar las gestiones pertinentes.

      - Que posteriormente, le manifestó a la compradora que desistía de la negociación por la demora y negligencia obrada por su parte.

      - Que ante la rotunda negativa de la compradora de recibirle la devolución del dinero pagado por el retardo y consecuente incumplimiento de su parte en la opción, su representado interpuso denuncia ante la Prefectura de la Parroquia Montalbán del municipio Campo Elías, para que por intermedio de ellos recibiera la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000), a lo cual se negó la compradora.

      - Que su representado dio cumplimiento a todas las obligaciones derivadas del contrato, pues como se puede observar en ambos contratos, se estableció que el inmueble objeto de negociación poseía un contrato con préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado a favor de BANFOANDES BANCO UNIVERSAL C. A, “BANFOANDES C.A.”, (hoy BANCO BICENTENARIO), para lo cual su representado debía realizar una conducta positiva ante dicha entidad financiera para la liberación de hipoteca, lo cual se cumplió y le entregó a la optante para que realizara todas las gestiones para el perfeccionamiento de la venta.

      - Que la demandante plantea el cumplimiento del contrato, cuando es ella, quien tenía que asumir la responsabilidad de todas las obligaciones extrajudiciales no expresadas del contrato para el perfeccionamiento del contrato.

      - Señaló que la actora y optante tenía la obligación contractual constitutiva de ordenar la redacción del documento de liberación de hipoteca mediante acta de aprobación del Banco Bicentenario y la respectiva autorización y sellado para otorgar el documento ante la oficina Subalterna de Registro Público correspondiente, notificando al interesado de tales actuaciones y no consta en autos prueba alguna que hiciere entender el cumplimiento efectivo de la actividad que tenía que desplegar.

      - Que la optante asevera que el 12 de noviembre de 2.013, se consignó ante la Oficina de Registro Público el documento de cancelación de hipoteca, venta y certificación de gravámenes y demás documentos requeridos, alegando que hubo un error en la redacción del documento elaborado por el ente financiero Banco del T.C. A, Banco Universal y por lo cual hubo que devolverlos y aplazar la protocolización, lo cual no es cierto ya que como se lo señalaron la optante compradora como la representante del Banco, el cheque fue emitido por el total de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000), a nombre de su representado, cuando en realidad debió haber llegado desglosado, es decir un cheque para el pago de cancelación de hipoteca y otro para el pago del saldo deudor a favor de su representado.

      - Que su representado ya había dado cabal cumplimiento a sus obligaciones, presupuestos estos necesarios para resolver el contrato, lo cual le solicitó lo hicieran amistosamente.

      - Que conforme a los hechos anteriormente explanados y conforme a la disposición 1.167 del Código Civil, se vio forzado a demandar a la ciudadana H.S.Q., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en: -La resolución del contrato de opción a compra que suscribió con su representado, por ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 20 de noviembre de 2.012. –El pago de la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000) por concepto de arras entregadas en negociación de apartamento en Caracas el cual perdió. –Y que se dejara sin efecto la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar, solicitada por la parte reconvenida.

      Por su lado la parte, actora reconvenida contestó la reconvención en los siguientes términos:

       Que con respecto a la invocación del artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, en la contestación al fondo de la demanda no es un derecho ajeno el que se hace valer en el presente juicio pues el mencionado artículo se conoce como la sustitución procesal y el sustituto procesal.

       Que en el caso que nos ocupa se refiere a un Cumplimiento de Contrato, amén de que ha sido invocado por el propio demandado reconviniente.

       Que el objeto de dicho contrato lo constituyó la venta de un inmueble de su propiedad y en cumplimiento con las obligaciones que se estipularon en el contrato se estableció que convenían ambas partes que al momento de firmar el documento por ante una Notaría Pública, la Optante, es decir, el segundo contrato sería la ciudadana H.S.Q., LA OPTANTE.

       Señalaron que para contestar a la reconvención propuesta por resolución de contrato; es cierto que el inmueble objeto del contrato, se encuentra hipotecado y que se estableció en la cláusula cuarta del mencionado contrato celebrado en forma privada, que el lapso del mismo correría a partir de la obtención del borrador del documento de liberación de hipoteca constituida a favor del Banco Bicentenario.

       Que la Institución Financiera quien entrega el proyecto o borrador del documento de Liberación de Hipoteca al deudor en este caso el demandado reconviniente para ser presentado en el registro correspondiente, pero todo esto ocurre una vez que el deudor paga la obligación que tiene pactada con la institución de otra manera es imposible obtener tal documento.

       Negaron, rechazaron y contradijeron lo señalado por el demandado reconviniente, de que no se cumplió lo pactado en el contrato de Opción a Compra de fecha 20 de Noviembre de 2012, advirtiendo sobre la CLAUSULA PRIMERA que estableció: “EL PROPIETARIO, declara que sobre dicho inmueble pesa un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado a favor de BANFOANDES BANCO UNIVERSAL COMPAÑÍA ANÓNIMA “BANFOANDES, C.A“, la cual será cancelada para el momento de la protocolización. Por lo cual esta hipoteca sería pagada con el mismo crédito obtenido por su representada, por tanto el borrador esgrimido como fundamento de la reconvención para alegar el incumplimiento de su poderdante es nulo e inexistente pues se modificó la cláusula y más aún se estableció la manera clara y precisa de pagar la hipoteca es decir liberar el inmueble.

       Que su poderdante H.S.Q., tiene la posesión pacífica del inmueble, en virtud del consentimiento del ciudadano W.C.T..

       Que no puede ser condenada por este Tribunal al pago de INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000, 00), por concepto de arras pues nada tiene que ver con los negocios que el ciudadano W.C., celebre en cualquier parte del país.

      Ahora bien, a los fines de definir la procedencia o no de la RECONVENCIÓN instaurada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, es menester traer a colación lo siguiente:

      Artículo 1.167 del Código Civil, dispone:

      en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos

      .

      De cuyo articulado base, se desprende indiscutiblemente los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:

      a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.

      b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.

      c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,

      d).- Debe ser declarada sin lugar a dudas por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.

      Conforme a los anteriores señalamientos, debe tenerse que la acción resolutoria es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.

      Explanados los criterios generales referentes a la acción resolutoria, para decidir la misma esta Jurisdicente, pasa a considerar inicialmente lo siguiente:

      PUNTO PREVIO: La Parte demandada reconviniente hizo referencia a la normativa contenida en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la cual nadie puede hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno. Por su lado, la parte actora reconvenida señala que el referido artículo se conoce como la sustitución procesal y el sustituto procesal. Al respecto, Tribunal advierte que tal situación es definida en la doctrina como LA ACCIÓN OBLICA contenida en el artículo 1.278 del Código de Procedimiento Civil, que establece; “los acreedores pueden ejercer, para el cobro de lo que se les deba, los derechos y las acciones del deudor, excepto los derechos que son exclusivamente inherentes a la persona del deudor.” Mediante el ejercicio de esta acción el acreedor puede, para obtener el pago de lo que es debido, ejercer los derechos y acciones de su deudor salvo los que sean exclusivamente personales a éste. Sin embargo, el criterio de la doctrina y de la jurisprudencia oscila entre dos principios que se contraponen: El interés del acreedor en ejercer el mayor número de acciones y derechos de su deudor para evitar ser perjudicado por la negligencia de este y el interés del deudor de no perder la facultad de ejercer libremente sus derechos y disponer de su patrimonio. Como consecuencia tenemos que la doctrina y la jurisprudencia han establecido determinadas limitaciones a los derechos y acciones que puede ejercer el acreedor mediante la acción oblicua y entre estas tenemos que el acreedor no puede ejercer sino los derechos de que ya sea titular el deudor.

      En el caso bajo estudio, el ciudadano W.L.C.T.,(hoy causante) celebró inicialmente un contrato de opción compra con el ciudadano Y.E.S.Q., sobre el inmueble sujeto en controversia; constata el Tribunal que en el referido contrato se estipuló claramente en una de sus cláusulas que al momento de la firma del documento por ante la Notaria Pública, la OPTANTE sería la ciudadana H.S.Q., madre del ciudadano Y.E.S.Q.; posterior a esto, fue celebrado un segundo contrato de opción de compra, celebrado entre el ciudadano W.L.C.T. (propietario) y la ciudadana H.S.Q. (optante), sobre el inmueble objeto en controversia, advierte el Tribunal que en virtud del referido contrato el propietario puso en posesión del inmueble a la compradora, circunstancia esta que hace procedente a todas luces que la ciudadana H.S.Q., esté dotada de interés para ejercer la acción incoada por cumplimiento de contrato, en los términos que constan en el libelo que encabeza este expediente.

      Ahora bien, a los fines de continuar con el estudio para definir la procedencia o no, de la acción de reconvención, incoada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, esta Juzgadora pasa a analizar lo siguiente:

      - Que si bien es cierto, la parte demandada reconviniente reconoció el primer contrato de fecha 27 de junio del 2.012, así como el segundo contrato de fecha 20 de noviembre de 2.012, no es menos cierto que, reconoció de manera indefectible el documento privado celebrado en fecha 02 de septiembre de 2.013, que advierte en definitiva a una novación, figura ésta, que constituye un modo voluntario de extinción de obligaciones, en virtud del nacimiento de una nueva obligación que suplanta a la obligación original. Es decir, mediante el cambio sustancial y absoluto de la obligación ya sea al cambio sobre los sujetos intervinientes en la misma o respecto del objeto o estipulación. Evidencia, la sustitución de una obligación debidamente reconocida por otra de diferentes características, y que en consecuencia anula la primera.

      - Que la parte demandada reconviniente reconoce en su escrito reconvencional, varios de los pagos efectuados por la parte actora reconvenida, incluso reconoce que le fue emitido un cheque por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000), el cual fue devuelto por un error.

      - Que la parte actora dio claras muestras de su cumplimiento, al gestionar el crédito aprobado para adquisición de vivienda, lo cual fue probado.

      - Que la parte demandada reconviniente inclusive conmino a la parte actora reconvenida a que procediera a realizar nuevas gestiones.

      - Que no fue probado por la parte demandada reconviniente, el haber anunciado en el Banco que desistía de la negociación.

      - Que así mismo no hay evidencia alguna de la presunta denuncia interpuesta por la parte demandada reconviniente, por ante la Prefectura para que por intermedio de ello, la parte actora reconvenida recibiere los DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000) cancelados por ésta.

      - Que si bien cierto, el demandado reconviniente realizó una conducta positiva para que la actora reconvenida, gestionase lo concerniente para la cancelación de la hipoteca de primer grado que tiene el inmueble sujeto en controversia; también es cierto que, tal y como así fue estipulado en el último contrato, dicha hipoteca sería cancelada al momento de la firma definitiva.

      - Que es un hecho evidente que la parte actora reconvenida realizó gestiones ante el Banco del Tesoro y ante el Registro Público del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida, a los fines de la “cancelación de hipoteca de primer grado, venta, hipoteca de primer grado y certificaron de gravámenes”.

      - Que a los autos no hay evidencia cierta de que el demandado reconviniente haya perdido SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000) en arras, por concepto de negocio realizado presuntamente en Caracas. Que no obstante, tal circunstancia no guarda ninguna relación con el juicio objeto en controversia.

      - Que a los autos, tampoco fue probado por la parte demandada reconviniente de que el veintiséis (26) de diciembre de 2.013, el demandado haya hecho acto de presencia a la entidad bancaria y que solo se haya presentado el representante del Banco del Tesoro.

      - Por las razones expuestas, esta Sentenciadora considera que, la parte actora reconvenida ciudadana H.S.Q., dio evidentes muestras de cumplimento de su obligación, reconocidas incluso por la parte demandada reconviniente tanto en su contestación de demanda como en su reconvención; por lo cual, es forzoso para esta Jurisdicente declarar la improcedencia de la ACCIÓN DE RECONVENCIÓN INCOADA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO. Al respecto, se hace necesario continuar con el juicio principal por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN.

       DEL CUMPLIMIENTO DE LOS CONTRATOS DE OPCIÓN A COMPRA:

      Ha establecido, nuestro m.T. en numerosos fallos, que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

      En el caso de marras, ambas partes, tanto EL VENDEDOR, W.L.C.T. (hoy causante), como LA OPTANTE, H.S.Q., convinieron y se obligaron de manera recíproca con una serie de obligaciones establecidas en el contrato de promesa bilateral de compra venta, objeto en controversia; lo que supone que el oferente debía conocer la voluntad de aceptación del ofertante, siendo allí cuando ambas voluntades se integraron y dieron inicio a la existencia del contrato.

      El artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:

      (SIC)… “Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.

      El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas, como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas. Aquí, las partes contratantes establecen de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

      Por su parte, el artículo 1.167 eiusdem, establece:

      En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

      De allí que, se ha entendido la acción por cumplimiento del contrato, como la exacta ejecución del programa contractual tendiente a la satisfacción y consecución de los intereses contractuales y a la liberación del deudor.

      En la dinámica contractual se tiende a la consecución de las prestaciones previstas y programadas en el momento constitutivo del contrato, de manera que la identificación entre el programa contractual y conducta prestacional constituye -en general- el cumplimiento. Es así como de no producirse el cumplimiento según lo prometido en el contrato con prestaciones recíprocas, donde los celebrantes son acreedores y deudores al mismo tiempo, cuando una de las partes no cumple o ejecuta su obligación (incumplimiento), la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, tal cual lo preceptúa el artículo transcrito ut supra.

      En el caso bajo análisis, a los fines de determinar si hubo o no incumplimiento de las obligaciones pactadas por las partes, esta Juzgadora se subsume al hecho particular, definido y concreto de las previsiones establecidas en el artículo 1.167 del Código Civil, sin que exista confusión entre la norma abstracta que la contiene y la situación de hecho presentada, estando en todo caso a salvo la apreciación de los medios probatorios tendentes a demostrar lo alegado por ambas partes.

      Establecido lo anterior, esta Sentenciadora procede a realizar un análisis del material probatorio aportado por las partes, en virtud del cual quedó demostrado lo siguiente:

1. La existencia de un primer contrato de opción de compra de fecha 27 de junio de 2.012, celebrado entre los ciudadanos W.L.C.T. (Propietario) y Y.E.S.Q. (Optante), sobre un inmueble consistente en un terreno y casa para habitación, ubicado en el sitio denominado “EL SALADO”, sector La Montañita, casa para habitación sin número, código catastral Nº 06-03, en jurisdicción de la Parroquia Montalbán del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida, el cual tiene una superficie OCHENTA Y UN METROS CUADRADOS CON DOS CENTÍMETROS (81,2 mts2) aproximadamente, el cual fue descrito de manera pormenorizada ut supra.

2. La existencia de un segundo contrato de opción de compra de fecha 20 de noviembre de 2.012, (último contrato de opción a considerar) celebrado entre los ciudadanos W.L.C.T. (Propietario) y la ciudadana H.S.Q. (hoy Optante) y madre del antes referido optante ciudadano Y.E.S.Q.. Advierte, el Tribunal que la potestad detentada por la hoy parte demandante ciudadana H.S.Q., tiene su asiento en la llamada acción oblicua analizada ut supra, así como, en la mutua manifestación de los contratantes, en el primer contrato de fecha 27 de junio de 2.012, en el que quedó claramente estipulado que la ciudadana en mención, sería la OPTANTE, al momento de la firma del documento por ante la Notaría Pública.

3. La existencia del documento privado de fecha 02 de septiembre de 2.013, celebrado entre las partes ciudadano W.L.C.T. y la ciudadana H.S.Q., que no fue impugnado, pues contrariamente fue reconocido por ambas partes. Tal y como se mencionó antes el referido instrumento aduce claramente la figura de la novación, que constituye en esencia el nacimiento de una nueva obligación que suplanta a la obligación original; por lo cual las cláusulas estipuladas en dicho documento, siendo nuevas obligaciones adquiridas por las partes; por consiguiente fueron tomadas en consideración por el Tribunal.

4. Que dentro de las cláusulas contenidas en el referido documento privado de novación de fecha dos (02) de septiembre de 2.013, quedó claramente definido por las partes:

   - El reconocimiento en cuanto a la celebración de la opción de compra de fecha 20 de noviembre de 2.012, sobre el inmueble objeto en controversia.

   - El pago parcial efectuado por la parte actora ciudadana H.S.Q., por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000), como abono a la cantidad de los CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000) que constituyen el valor total del inmueble, lo cual queda reconocido.

   - El reconocimiento de las partes de que mediante la opción de compra celebrada en fecha 27 de junio de 2.012 (primer contrato de opción), le fue entregado a la parte demandada la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000), lo cual fue incluso corroborado por la demandada en su escrito de contestación y reconvención, por lo cual queda reconocido dicho pago.

   - Y como cláusula nueva; quedó expresamente estipulado que el lapso para la liquidación del saldo restante para completar el precio era la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000), los cuales cancelaría una vez liquidado el crédito por ante la entidad financiera Banco del Tesoro, el cual le fue aprobado a la compradora ciudadana H.S.Q., por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000) estando obligado el propietario a reintegrarle el saldo restante de la cantidad adeudada; es decir la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000) el mismo día que le fuere entregado el cheque.

5. Que mediante constancia remitida por la entidad Bancaria Banco del tesoro, quedó demostrado que la ciudadana H.S.Q., realizó gestiones para la consecución de un crédito para adquisición de vivienda, el cual le fue aprobado en fecha 06 de marzo de 2.013, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000).

6. Que mediante Oficio remitido por el Registro Público del Municipio Campo Elías del estado Mérida, quedó claramente verificado que para la fecha 12 de noviembre de 2.013, la ciudadana H.S.Q. (optante), realizó las gestiones pertinentes, para la tramitación del documento de “cancelación de hipoteca de primer grado, venta, hipoteca de primer grado y certificación de gravámenes”, caso contrario, no se hubiere fijado fecha de otorgamiento, ni el representante del banco se hubiese presentado en dicho acto; que así mismo, dichas gestiones se realizaron casi inmediatamente, a la “novación” realizada por las partes en fecha dos (2) de septiembre de 2.013. Que la circunstancia respecto de la cual, el documento en mención, no se pudo otorgar, no es un hecho que se le deba atribuir a la ciudadana H.S.Q. (optante), habida cuenta que fue un hecho imputable al banco por un error en la redacción del documento.

7. Que posteriormente, a la primera tramitación, la ciudadana H.S.Q. (optante), en fecha once (11) de marzo de 2.014, se presentó ante el Registro Público del Municipio Campo E.d.e.B. de Mérida, para tramitar “cancelación de hipoteca de primer grado, venta, hipoteca de primer grado y certificación de gravámenes”, lo cual es prueba evidente para esta Sentenciadora que la ciudadana en cuestión realizó nuevamente tramites por ante el Registro, casi seguido a la primera tramitación.

8. Que fue un hecho cierto y probado que el ciudadano W.L.C.T. (hoy causante), no hizo acto de presencia, a ninguno de los actos a los que estaba llamado a acudir tal y como así quedó estipulado en la “novación” celebrada por las partes en fecha dos (2) de septiembre de 2.013.

9. Que la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN, incoada por la actora, se materializó formalmente mediante demanda en fecha diecisiete (17) de marzo de 2.014, es decir, cinco (5) días después de la fecha once (11) de marzo de 2.014, fecha en que la parte actora se había presentado ante el Registro Público del Municipio Campo Elías del estado Mérida, para realizar tramitar “cancelación de hipoteca de primer grado, venta, hipoteca de primer grado y certificación de gravámenes”.

10. Conforme a lo expuesto, esta Jusrisdicente considera que, la ciudadana H.S.Q. (optante), le asiste, el derecho de exigir, habida cuenta que dio muestras de cumplimiento de sus obligaciones, esto respecto de la negociación objeto de controversia.

11. A este respecto, es forzoso para esta Sentenciadora determinar la procedencia de la acción incoada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN. Así debe decidirse.

    IV

    DISPOSITIVA

    En orden a lo antes expuesto este Juzgado Segundo de la Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: