Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 17 de Septiembre de 2010

THEMA DECIDENDUM: El presente juicio por desalojo y cobro de bolívares fue interpuesto por el ciudadano J.R.G.U., en contra del ciudadano L.E.P.A., corresponde al Tribunal determinar, con base a los alegatos y pruebas de las partes, la procedencia o no, en primer lugar, de las cuestiones previas alegadas, y, en segundo lugar, de la acción intentada por desalojo y cobro de bolívares. Así quedó trabada la litis.

DE LAS CUESTIONES PREVIAS ALEGADAS:

La parte demandada invocó las siguientes cuestiones previas:

1. Opuso la cuestión previa, establecida en el artículo 346, ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para sostener este juicio, con base a los siguientes hechos:

   1. Que tal como se evidencia en el escrito libelar, el demandante señaló ser legítimo propietario de un inmueble, cuya nomenclatura es casa número 5-55-A, ubicado en el Pasaje Mi Abuelo de la ciudad de Mérida, y que para crear confusión ante el Juzgador nombró un documento expedido por la Notaría Pública de la ciudad de Ejido.

   2. Que en realidad ese documento es una declaración de unas mejoras inclusive con unos supuestos cultivos que no tenían nada que ver con un título de propiedad de un inmueble, por cuanto el señor J.R.G.U., no tiene ningún título de propiedad del terreno donde se encuentran dichas mejoras.

   3. Que no obstante, el Registro Inmobiliario del Estado Mérida no le registró las mejoras a la parte actora, y que para poder efectuar ese registro deben llevar el permiso del propietario del terreno en este caso (Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida), y que tal permiso no se expidió por cuanto dicha Alcaldía tiene destinado esos terrenos para dar solución de viviendas a familias carentes de la misma.

   4. Que ni siquiera podía caber la posibilidad de la legitimidad del actor para sostener el juicio, ya que por lo menos debía poseer título supletorio expedido por la autoridad judicial correspondiente, el cual no existe.

   5. Que el accionante por no ser el propietario del terreno ni de las mejoras, debido a que ya estaban construidas mucho antes de que el demandante invadiera esos terrenos, la parte actora carece de legitimidad para sostener el juicio.

      Se infiere del folio 50 al 54, escrito de contestación y subsanación de las cuestiones previas, producido por el demandante ciudadano J.R.G.U., asistido por la abogada en ejercicio S.D.C.D., mediante el cual manifestó los siguientes alegatos:

      Rechazó y contradijo la cuestión previa opuesta por el demandado, en la que manifestó la ilegitimidad y falta de capacidad del actor, y a su vez expuso que en fecha 04 de marzo del año 1.974, se protocolizó el documento de compra-venta del inmueble que el demandante tenía en plena posesión, en calidad de arrendamiento desde el año 1.969 y cuyo propietario del inmueble era el señor F.A.B.Z., que consistía en una vivienda con su respectivo lote de terreno, según consta en documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito actualmente Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el número 39, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Primer Trimestre del año 1.974.

      Que colindando con la vivienda y el terreno que el accionante había adquirido, existe un lotecito de terreno cuya extensión y linderos señalados por la señora C.A.B. de Ramírez (heredera universal del señor F.A.B.), constan en oficio enviado al Fiscal de la Renta de Timbre Fiscal de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, y se encuentran comprendido dentro de los siguientes linderos: FRENTE: En una longitud de seis metros (6 Mts), colinda con la carretera; FONDO: En una longitud de seis metros (6 Mts), colinda con sucesión Carbonell; COSTADO DERECHO: En una longitud de cien metros (100 Mts), colinda con propiedad de R.G.; COSTADO IZQUIERDO: En una longitud de cien metros (100 Mts), colinda con propiedad de R.G..

      Que el terreno antes mencionado, está señalado con el lote número 8 de la declaración complementaria a la Declaración Sucesoral presentada por ante el Ministerio de Hacienda de esa época, según se evidencia en Planilla Sucesoral número 188 de fecha 13 de mayo de 1.977, mediante Resolución HRI-100-313 del 10 de mayo de 1.977.

      Que ese lote de terreno fue el mismo que adquirió el accionante en vida del señor F.A.B., en forma verbal pero con la posesión plena de dicho terreno y de una pequeña habitación con su respectivo baño, construida en dicho terreno que en vida del señor F.A.B. habitaba su cuñado, señor U.A. (ya fallecido).

      Que esa misma casa fue ampliada por el accionante con dinero de su propio peculio y habitada por él hasta el año 2.003, fecha en que procedió a alquilarla al señor L.E.P.A..

      Que la protocolización de dicho inmueble no se ha podido realizar por no encontrar al apoderado de la familias Salas Parra y Salas Urdaneta, quien es el ciudadano Dr. Carbonell, para que se firmara la cancelación de la cuota parte de la hipoteca de dicho terreno, ya que es el último lote que conforma la totalidad del terreno que el señor F.B. le compró a las familias Salas Parra y Salas Urdaneta.

      Que el Dr. Carbonell acostumbraba autenticar por ante una Notaría de la ciudad Caracas, la cancelación de la cuota parte de la hipoteca y remitía dicho documento al señor F.A.B., para que protocolizara el documento en la Oficina Subalterna de Registro Público de la ciudad de Mérida.

      Que posteriormente se solicitó ante un Tribunal de Primera Instancia, juicio de prescripción extintiva de hipoteca, según los artículos 1.907, 1.908 del Código Civil Venezolano y el artículo 690 del Código de Procedimiento Civil.

      Que consecutivamente la señora C.A.B. de Ramírez, heredera universal del señor F.B., exigió al demandante el dinero de dicha venta, el cual consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública de Mérida, anotado bajo el número 45, Tomo 57 de fecha 14 de octubre de 1.981, realizada en papel sellado signado H-80 número 07606429.

      Que como el lote de terreno que tenía adquirido el accionante por compra antes señalada y tener posesión del último lote de terreno que conformaba el antiguo terreno que las familias Salas Parra y Salas Urdaneta, le habían vendido al señor F.A.B., el demandante procedió a reconstruir la vivienda existente, con dinero de su propio peculio y construida en dicho lote de terreno, del cual tenía posesión y que colinda con el último lote de terreno que pertenecía a la Finca S.A., propiedad de la sucesión Carbonell, en el cual el actor tenía bienhechurías, representadas en siembras de café y cambural, según consta de documento autenticado y documento de Registro Fiscal de Fincas de la Oficina del Seniat de la ciudad de Mérida.

      Que en vista de lo antes expuesto, el demandante podía demostrar que si tenía la legitimidad y capacidad de hacer la pretensión que había solicitado.

      Que en cuanto a lo señalado por la parte demandada de que los terrenos son ejidos y que eran propiedad de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, es totalmente falso y que carece de veracidad, ya que en fecha 21 de enero de 1.988, los herederos propietarios de una parte del terreno de la Finca S.A. lo donaron a la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, y posteriormente dicho lote de terreno ésta lo donó a TERMIPACA, y que todo esto demostraba que la mencionada Alcaldía no tiene propiedad en dicho lote de terreno y aún más los dos últimos lotes que pertenecían a la Hacienda S.A., es decir, el que está colindando con TERMIPACA, fue vendido a la Asociación Civil que construyó los edificios que se encuentran frente a la Avenida A.C., y que el último lote de terreno el cual colinda con la Asociación Civil antes mencionada y que llega hasta el Puente la Hechicera sobre el Río Albarregas, cuyos linderos y medidas se encuentran en documento debidamente autenticado por el actor en fecha 24 de mayo del 2.01, y el mismo lo venía ocupando el accionante en calidad de poseedor.

      Que la sucesión Carbonell al no reclamarle a la parte actora la posesión de dicho terreno ni las mejoras que en el había fomentado, se demostraba que dicha sucesión taxativamente le daba la oportunidad de ser un futuro propietario del terreno, según lo señalado en los artículos 1.952 y 1.953 del Código Civil y el artículo 690 del Código de Procedimiento Civil sobre la prescripción adquisitiva que iba a ser solicitada posteriormente por ante un Tribunal de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

      En relación con la cuestión previa opuesta en el citado ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí decide considera menester advertir que el mismo contiene tres supuestos diferentes entre sí, a saber:

   1. El primero relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, está referido a que para poder realizar actos dentro del proceso se requiere tener capacidad técnica para representar o asistir a las partes, es decir, sólo pueden actuar en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 3° y 4° de la Ley de Abogados.

   2. El segundo, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener la representación que se atribuya, se refiere al caso de que se presente en juicio un abogado y pretenda ejercer la representación de la accionante sin poder o mandato, con excepción de la representación legal –artículo 168 del Código de Procedimiento Civil-.

   3. Y el tercero, se refiere a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, caso en el cual debe atenderse al contenido del artículo 155 eiusdem, que señala:

      Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos

      .

      Hay que distinguir entre la representación legal, que es aquella impuesta por la ley en los casos de personas jurídicas y de personas físicas incapaces y la representación voluntaria, que es conferida libremente por el interesado con capacidad para otorgarla. En el caso de la cuestión previa objeto de estudio, se ha podido constatar que la cuestión previa opuesta de conformidad con el artículo 346, ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, no puede prosperar, y así debe decidirse.

2. De igual manera opuso la cuestión previa, establecida en el artículo 346, ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, por intentar una demanda que tiene prohibición expresa de la Ley de ser admitida, razón por la cual a los fines de dilucidar la indicada cuestión previa, este operador de justicia observa que la parte actora no promovió ningún género de pruebas y la parte demandada promovió las siguientes pruebas, a saber:

   1) Valor y mérito jurídico de los siguientes documentos:

   • Recibo de fecha 27 de octubre de 2.008, elaborado por el ciudadano L.P.A., demandado en este caso y firmado por el demandante ciudadano J.R.G., y en donde consta en la parte superior del mismo y con letra del demandante una leyenda que dice: “prórroga legal hasta el 27-08-09, decreto Ley de alquileres”, y se refiere al pago correspondiente al mes de octubre de 2.008.

   • Recibos de fecha 18 de octubre de 2.007, en los cuales aparecen los pagos correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2.007, y de los recibos de fecha 17 de diciembre de 2.007, en donde constan los pagos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2.007.

   Este Tribunal observa al folio 106, recibo de fecha 27 de octubre de 2.008, mediante el cual se indicó que fue recibido del ciudadano L.P., la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,oo), por concepto de alquiler de una casa ubicada en las Residencias El Abuelo número 5-55, La Hechicera, correspondiente al mes de octubre de 2.008 y se lee en la parte superior del mencionado recibo lo siguiente “Prórroga legal hasta el 27-08-09 s/Decreto Ley de Alquileres”.

   Asimismo, del folio 108 al 112, constan dos recibos de fechas 18 de octubre de 2.007, y tres recibos de fecha 17 de diciembre de 2.007, en virtud de los cuales se indicó que el ciudadano J.R.G.U., recibió del ciudadano L.P., la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,oo), --por cada recibo-- por concepto de alquiler de una casa ubicada en las Residencias El Abuelo número 5-55, La Hechicera, correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.007.

   Este Tribunal observa que los indicados documentos privados no fueron impugnados por la parte actora, en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni tachados con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil, en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

   Es de advertir, que este sentenciador observa que las consignaciones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.007, no son objeto del debate en esta causa, razón por la cual las mismas son irrelevantes para el Tribunal, ya que los cánones de arrendamiento de los meses que se demandan como insolutos son: noviembre y diciembre del año 2.008.

   2) Valor y mérito jurídico del recibo original expedido por el Tribunal Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.E.M., de fecha 22 de enero de 2.009, por un monto de Bs. F. 800,oo, a nombre del ciudadano J.R.G., donde consta el pago correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2.008.

   Al folio 107, obra constancia original expedida por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante la cual se indicó que el ciudadano L.E.P.A., depositó la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,oo), con planilla número 17872712 en la cuenta de ahorro número 0007-0040-13-00600189249 de Banfoandes Banco Universal, y dicho pago corresponde al canon de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2.008, con respecto al inmueble (casa), ubicado en la Avenida A.C., Residencias El Abuelo, casa número 5-55 A, Sector La Hechicera de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, deposito realizado a favor del ciudadano J.R.G.U., razón por la cual este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

   En cuanto a las consignaciones arrendaticias, el destacado autor G.G.Q., citado por Núñez Alcántara, expresa que se “ha definido a la institución de la consignación arrendaticia como una "forma especial de pago". Desde luego que expresa el jurista se encuentra fuera de las fórmulas extintivas de la obligación señalada expresamente en el Código Civil (Especial)…" El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano (Aspectos Sustantivos y Procesales). Pág. 252.

   Igualmente, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone en su artículo 54, lo siguiente: …"Efectuada la primera consignación, se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. No se consideraran legítimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto…"

   Ahora bien, esta Alzada considera traer a colación el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que “Cuando el arrendador de un inmueble se rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal).

   En cuanto a las consignaciones arrendaticias el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra lo siguiente: “Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler”.

   De tal modo, se evidencia de la revisión del contrato de arrendamiento suscrito por las partes que establecieron en la cláusula segunda que “El canon de arrendamiento es la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo) mensual, que serán cancelados por mensualidades vencidas en la vivienda del ARRENDADOR, en un plazo no mayor de cinco (5) días, después del vencimiento del mes de arrendamiento.”

   Con base a tal señalamiento, este sentenciador observa que la consignación del canon de arrendamiento relativo al mes de noviembre de 2.008, fue realizada en fecha 19 de enero de 2.009, y evidencia este jurisdicente que la referida mensualidad tenía como fecha de pago, el día 20 de diciembre de 2.008, --por cuanto según el contrato de arrendamiento el arrendamiento sería cancelado por mensualidades vencidas, en un plazo no mayor de cinco (5) días, después del vencimiento del mes de arrendamiento--, más los quince (15) días concedidos por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que este sentenciador afirma que el demandado pagó de manera extemporánea el indicado mes, por haberlo efectuado el día 19 de enero de 2.009.

   Y en cuanto a la consignación del canon de arrendamiento relativo al mes de diciembre de 2.008, fue realizado en fecha 19 de enero de 2.009, y constata este operador de justicia que la referida mensualidad tenía como fecha de pago, el día 20 de enero de 2.009, --por cuanto según el contrato de arrendamiento el arrendamiento sería cancelado por mensualidades vencidas, en un plazo no mayor de cinco (5) días, después del vencimiento del mes de arrendamiento--, más los quince (15) días concedidos por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que este sentenciador afirma que el demandado pagó de manera oportuna el señalado mes, por haberlo efectuado el día 19 de enero de 2.009, razón por la cual se considera válida tal consignación con relación al mencionado mes.

   3) Valor y mérito de las copias del oficio emanado de Banfoandes y de la libreta de ahorro del mismo banco de fecha 19 de enero de 2.009, a nombre del ciudadano J.G.U., en donde consta que los depósitos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.008, se realizaron en fecha 19 de enero de 2.009.

   Se infiere al folio 113, copia simple de oficio de fecha 19 de enero de 2.009 remitido por la Sub-Gerente (E) del Banco Banfoandes, mediante el cual señaló la apertura de la cuenta de ahorro número 0007-0040-13-0060189249, a favor del ciudadano J.R.G.U., titular de la cédula de identidad número 2.455.195, por un monto de OCHOCIENTOS CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 800,oo), expediente civil número 0550, y a los folios 114 y 115, rielan copias simples de la libreta de la indicada cuenta.

   Este Tribunal otorga pleno valor probatorio a los mencionados documentos por cuanto no fueron impugnados por la parte actora, en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni tachados con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil, en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal.

   4) Valor y mérito de la copia de la constancia emanada por la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, Jefe de Departamento de Catastro de fecha 23 de enero de 2.009, en donde el demandado no aparece como propietario de ningún bien inmueble.

   Se infiere al folio 116, copia simple de constancia otorgada por el Jefe del Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 23 de enero de 2.009, por medio de la cual se hace constar que el ciudadano L.E.P.A., no aparece registrado en los archivos de dicha dependencia como propietario de bienes inmuebles.

   El Tribunal observa que dicho documento público administrativo consta en copia fotostática, por lo tanto, se le tiene como fidedigno por no haber sido impugnado por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   5) Valor y mérito jurídico del pasaporte número 0432598, perteneciente al ciudadano L.P.A., donde consta que el mencionado ciudadano para la época de la citación se encontraba fuera de la República Bolivariana de Venezuela, como se evidencia de los sellos de emigración e inmigración.

   Obra del folio 117 al 122, copia simple de pasaporte número 0432598 de la República del Perú, expedido en Caracas Venezuela, al ciudadano L.E.P.A., razón por la cual, se tiene como fidedigno por no haber sido impugnado por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   Ahora bien, este sentenciador observa que la parte demandada opuso la cuestión previa, consagrada en el artículo 346, ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, por intentar una demanda que tiene prohibición expresa de la Ley de ser admitida, y a ese respecto manifestó lo siguiente:

   1. Que en el largo y confuso escrito libelar que presentó la parte actora, manifestó primero que realizó un contrato con el demandado en el mes de mayo del año 2.003, y que por haberse dejado al demandado en el inmueble el contrato se configuró tácitamente en contrato a término indefinido y que esto lo hizo para poder solicitar la entrega del inmueble de acuerdo a lo normado en el artículo 34 en los literales a y b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   2. Que la representación de la parte demandada acotó que obra en poder del demandado un contrato escrito de arrendamiento entre la parte actora y el demandado, el cual tiene una duración de un año y el mismo empezó el día 27 de agosto 2.007, para concluir el día 27 de agosto de 2.008, y que este contrato no fue nombrado por la parte actora.

   3. Que para que un contrato a término determinado se convierta a tiempo indeterminado debe llevar consigo una serie de requisitos y a este particular la representación de la parte demandada trajo a colación una jurisprudencia del Alto Tribunal de Justicia de fecha 10 de diciembre de 2.008, y que para prosperar la acción debió intentarse la demanda de cumplimiento de contrato o la de resolución del mismo.

      Asimismo, la parte actora ciudadano J.R.G.U., debidamente asistido por el abogado S.D.C.D., señaló en cuanto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, lo siguiente:

       Rechazó y contradijo en su totalidad la indicada cuestión previa, ya que en fecha 11 de octubre de 2.004, se firmó un acta convenio entre los directivos de la Asociación Civil “La Rivera del Abuelo”, y el ciudadano Críspulo González, quien es funcionario de la Alcaldía del Municipio Libertador y el accionante, donde quedó estipulado realizar las gestiones para la recuperación de la vivienda de la parte actora y se fijó el 31 de diciembre de 2.004, para que le hicieran entrega formal de la vivienda ocupada por el señor L.E.P.A., pero cuando el accionante solicitó verbalmente a los miembros de la directiva de dicha asociación la entrega de la casa le notificaron de la misma manera que el mencionado señor no había desocupado el inmueble.

       Que la parte actora considerando dicha situación, trató en repetidas oportunidades que el demandado le firmara un nuevo contrato de arrendamiento y que fue hasta el mes de octubre del año 2.007, cuando el ciudadano L.E.P.A., aceptó firmar de nuevo un contrato de arrendamiento cuyo período fue el siguiente: Del 26 de octubre de 2.007 al 26 de octubre de 2.008, y que dicho contrato al momento de la demanda presentaba un atraso de dos mensualidades consecutivas.

       Que cuando el arrendatario le canceló al demandante la mensualidad que venció el 26 de octubre de 2.008, se le notificó por escrito en el mismo recibo de pago que tenía una prórroga legal de un año para desocupar y hacer entrega del inmueble, ya que por medio de telegrama con acuse de recibo se le había comunicado con anticipación al vencimiento del contrato la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato que se vencía el 26 de octubre de 2.008.

       Que luego el accionante se presentó en el negocio del demandado en los primeros días del mes de diciembre del año 2.008, a cobrar el alquiler correspondiente al período del 26 de octubre de 2.008 al 26 de noviembre de 2.008 y la señora Peña Guillén, (madre de los niños del ciudadano L.E.P.A.) le notificó verbalmente que dicho ciudadano no había dejado el dinero para pagar el alquiler y que se encontraba viajando por causa de estar comprando mercancía para el negocio.

       Que con motivo a la situación antes señalada y al estado de salud del demandante, éste le comunicó a la señora Peña Guillén que lo llamara al teléfono celular para él venir a Mérida a cobrar el dinero o que le llevaran el dinero a su residencia familiar, ya que el número de teléfono del accionante era conocido por ellos y que igualmente conocían la dirección de su casa de habitación, ya que la mencionada señora tiene residenciados a familiares cerca de la vivienda de la parte actora y son visitados por ellos.

       Que en el mes de diciembre del año 2.008, el accionante estuvo delicado de salud y que el demandado ciudadano L.E.P.A., no lo llamó ni le llevó el dinero a su casa, y que fue en los primeros días del mes de enero del año 2.009, que se comunicó con el demandante por vía telefónica y éste le respondió al demandado que por causa de la enfermedad no podía trasladarse a su negocio a cobrar los alquileres vencidos y que en ese caso lo tramitaría la abogada S.d.C.D., causa por la cual depositó el dinero correspondiente a los meses vencidos en el Banco de Fomento Regional de Los Andes, pero dichos pagos de alquileres fueron realizados después de tener dos (2) mensualidades consecutivas vencidas y que tales pagos fueron realizados extemporáneamente y la demanda de solicitud de desalojo ya había sido admitida.

       Que en cuanto a la sentencia de cosa juzgada señalada por el apoderado de la parte demandada incoada contra el señor L.E.P.A., ya que está referida a otra materia jurídica.

       Que señalando otras defensas de fondo la parte actora expuso que respecto a las mensualidades vencidas fueron depositadas en el Banco de Fomento Regional de Los Andes, sucursal Mérida, en tiempo extemporáneo y que en cuanto a lo comentado por el abogado defensor de la parte demandada de que algunas veces cancelaban en un mismo momento más de un recibo de alquiler vencido haciendo ver que siempre se mantenía el arrendatario insolvente con los pagos de alquiler, y que muchas veces el actor se presentó al negocio del demandado a cobrar los alquileres y le comunicaban que el arrendatario no había dejado el dinero para cancelar las mensualidades vencidas al igual que le comunicaban al Alguacil del Tribunal cuando se presentaba a solicitar que le firmara la boleta de la citación de la demanda y así como también indicaban que el demandado se la pasaba de viaje dando origen esto a que se tuviera que notificarlo por carteles en dos (2) periódicos de circulación de la ciudad de Mérida.

       Que con respecto a lo que manifestaron en no conocer la residencia familiar del accionante es totalmente falso en virtud de lo antes expuesto.

      Como quiera que este jurisdicente ya efectuó la anterior valoración de las pruebas promovidas por la parte accionada, es por lo que entra a decidir con respecto a la cuestión previa establecida en el artículo 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se desprenden dos supuestos, a saber:

   1. La existencia de una prohibición legal que signifique la inadmisión de plano de la demanda, antes de que la parte demandada sea llamada al proceso.

      En este caso, nuestro Código Civil contiene varios ejemplos, dentro de los cuales podemos citar, el contenido del artículo 1.801 en donde se prohíbe la admisión de aquellas demandas que tengan por objeto reclamar lo que se haya ganado en Juegos de Envite y Azar, o en una apuesta.

   2. Las que proceden cuando la Ley condiciona su admisión atendiendo a determinadas causales, diferentes a las alegadas en la demanda, como por ejemplo las demandas de juicios o procedimientos monitorios contenidos en el artículo 640 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en donde se supedita la admisión de la demanda, al cumplimiento de ciertos y determinados requisitos.

      En ese orden de ideas, y en cuanto a la cuestión previa en cuestión, la Sala Político-Administrativa en fallo del 26 de febrero de 2.002, señaló:

      …Los motivos que rodearon a la interposición de la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se circunscriben básicamente a que la demanda fue interpuesta “…por los abogados R.F.V., Y.F.L. y W.P. (…), en un supuesto carácter de apoderados judiciales de Inversiones Veserteca, S.A., sin anexar poder alguno, aunque se señaló en el libelo que se adjuntaba el poder marcado ‘A’…”, el cual fue autenticado con posterioridad a la fecha de introducción del libelo, por lo que –consideran los oponentes– que es imposible que éste haya sido consignado junto con la demanda.

      En razón de lo anterior, aducen los demandados que la demanda debió declararse inadmisible, de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

      …Siendo ello así debe entonces, precisar en esta oportunidad que –en sentido lato– la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.

      En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandadas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.

      En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.

      Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo (sic) la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…

      Tal como se desprende de la jurisprudencia parcialmente transcrita, ha sido constante el criterio del M.T. de la República al señalar que esta cuestión previa comprende aquellas acciones en que la ley expresamente supedite la admisión de la demanda al previo cumplimiento de requisitos de admisibilidad.

      A los fines de decidir la indicada cuestión previa, este operador de justicia observa que la parte demandada señaló que la relación arrendaticia existente es a tiempo determinado, razón por la cual el accionante debió demandar el cumplimiento o la resolución del contrato de arrendamiento objeto del juicio.

      Sin embargo, este Tribunal observa que la parte actora ciudadano J.R.G.U., indicó que la relación arrendaticia se inició en el mes de mayo de 2.003; y consecutivamente, se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 27 de agosto de 2.007, por el periodo de un (1) año, razón por la cual se considera que dicha relación arrendaticia tuvo una duración de cinco (5) años y tres (3) meses, lo que quiere decir, que dicho contrato es a tiempo determinado, en tal sentido, siendo el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en caso de incumplimiento de parte del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, la acción a intentar debe ser la de resolución de contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece:

      Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

      Siendo ello así, este operador de justicia observa que la acción de desalojo se intenta, cuando el contrato de arrendamiento es escrito a tiempo indeterminado o verbal, y el inquilino está incurso en alguna de las causales establecidas en dicha norma, la cual dispone:

      Artículo 34. Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales……

      Con base a lo anterior, concluye este Tribunal, que la acción de desalojo intentada por la parte demandante, no es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra legislación, es la acción de resolución de contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.

      Ahora bien, en el caso bajo análisis, se observa que la relación arrendaticia tuvo una duración de cinco (5) años y tres (3) meses, razón por la cual de conformidad con el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponden al demandado arrendatario L.P.A., dos (2) años de prórroga legal, comenzando a discurrir la prórroga legal el día 27 de agosto de 2.008, y finalizando la misma en fecha 27 de agosto de 2.010, en consecuencia se demuestra que el plazo de prórroga legal se encuentra en curso, y en tal virtud el artículo 7 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone, lo siguiente:

      …Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…

      Este dispositivo legal deja claramente estipulado el llamado orden público inquilinario, entendido éste como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, las cuales representan la expresión del equilibrio en la sociedad, fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios. De tal manera que toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que este Decreto-Ley contempla para beneficiar y proteger a los arrendatarios, es irrenunciable.

      Como quiera, que la prórroga legal arrendaticia está determinada en virtud del tiempo de ocupación del inmueble objeto del juicio, es menester señalar que el plazo de la prórroga legal comenzó el día 27 de agosto de 2.008, y finaliza la misma en fecha 27 de agosto de 2.010. De forma tal que siendo la relación arrendaticia a tiempo determinado, no le es aplicable la norma contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se debe declarar con lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo que consiguientemente debe conllevar a desechar lo demanda intentada y declarar la extinción del presente proceso.

      En tal sentido, declarada con lugar la cuestión previa prevista en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dado su carácter extintivo, resulta innecesario entrar a analizar el mérito de la controversia planteada. Y Así debe decidirse.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: