Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 6 de Julio de 2010

Fecha de Resolución 6 de Julio de 2010
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil
PonenteAlbio Antonio Contreras Zambrano
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

ivado sino a través de un documento auténtico, ya que en todo caso debió el vendedor hacer nuevo ofrecimiento a la parte demandante, todo esto en firme acatamiento de lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual es evidente la violación del derecho que le asiste a la accionante, por lo que la acción incoada es totalmente procedente en derecho. Por la razón antes indicada, tal documento privado a los fines señalados en el referido dispositivo legal, no le asigna ningún tipo de valor probatorio al señalado documento privado, por ser contrario a la Ley.

  1. Valor y mérito jurídico de la copia certificada del documento de compra venta del inmueble objeto del juicio, y del cual es arrendataria la demandante, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, anotado bajo el número 48, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del referido año, el cual se encuentra agregados del folio 122 al 125, ambos inclusive.

Al mencionado documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

QUINTA

PRUEBAS DE LA PARTE CO-DEMANDADA CIUDADANA B.C.:

La señalada co-demandada promovió las siguientes pruebas mediante escrito de fecha 19 de enero de 2.010:

1) Valor y mérito jurídico del documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 102, Protocolo Primero, de fecha 16 de mayo de 1.949, a los fines de demostrar que las co-demandadas ciudadanas D.J.C., A.T.C. y OLINTA M.C., eran co-herederas de la ciudadana M.P.C.H., quien falleció ab-intestato el 24 de marzo de 1.972, y al morir ésta fue traspasada la propiedad del inmueble a sus hijas, según planilla sucesoral número 368, de fecha 29 de agosto de 1.972, el cual consta al folio 407.

Al mencionado documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

2) Valor y mérito jurídico del documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, inserto bajo el número 48 del Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 16 de octubre de 2.007, referido a la compra del inmueble en forma global, realizada por la ciudadana B.C., a las co-herederas y co-propietarias D.J.C., A.T.C. y OLINTA M.C., el cual consta agregado a los folios 408 al 409.

Riela del folio 408 al 409, original documento público protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, anotado bajo el número 48, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del referido año, mediante el cual las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana B.C., un inmueble de su propiedad consistente en una casa de vivienda unifamiliar ubicada en la Avenida 2 O.L., con calle 19, jurisdicción de la Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, construida con piso de cemento pulido, paredes de bloque frisadas y platabanda, cuyas dependencias son las siguientes: ocho (8) dormitorios, tres (3) baños, una (1) sala, una (1) cocina y dos (2) patios internos, y sus linderos específicos son: FRENTE: La Calle 19 Cerrada; COSTADO DERECHO: Con Avenida 2 Lora; COSTADO IZQUIERDO Y FONDO: Con casa y garaje que son o fueron de E.M.S., de nomenclatura municipal número 18-80. Dicho inmueble les pertenecía a las vendedoras por herencia dejada por la causante M.P.C.H.. El precio de a venta fue por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo).

Al mencionado documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, pero el Tribunal aclara que en cuanto al aditamento de la prueba de que es una venta global, la venta global como tal fue negada, más adelante, en la parte signada como “NOVENA” en la motiva de este fallo.

3) Valor y mérito jurídico del documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 44, Tomo 46, de fecha 26 de marzo de 2.007 y posteriormente notariado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, bajo el número 78, Tomo 45, de fecha 7 de mayo de 2.007, demostrándose con el mismo que existió previamente una opción de compra venta del inmueble firmado por las co-herederas y co-propietarias D.J.C., A.T.C. y OLINTA M.C., por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo). Dicho documento se encuentra inserto del folio 410 al 413.

Este Tribunal observa del folio 410 al 414, documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 26 de marzo de 2.007, bajo el número 44, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina notarial, y posteriormente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, en fecha 7 de mayo de 2.007, bajo el número 78, Tomo 45 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría, en virtud del cual las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su condición de vendedoras celebraron contrato de opción de compra con la ciudadana B.C., en su carácter de compradora, estableciéndose en dicho documento, en primer lugar, que las vendedoras, otorgaron libremente a favor de la compradora una opción de compra venta sobre un inmueble ubicado en jurisdicción de la Parroquia El S.M.L.d.E.M., consistente en una casa, signada con el número 18-80, ubicada en la Avenida 2 O.L. con Calle 19 de la ciudad de Mérida; y comprendida dentro de los siguientes linderos: POR EL FRENTE: Con Avenida 2 Lora; COSTADO IZQUIERDO: La Calle 19 Cerrada; COSTADO DERECHO Y FONDO: Con casa y garaje que son o fueron de E.M.S.. Dicho inmueble les pertenecía a las vendedoras por haberlo adquirido por herencia de su legítima madre la causante M.P.C.H.; en segundo lugar, que el precio convenido entre las partes era la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), los cuales cancelaría la compradora, en dicho acto, es decir, en la protocolización de dicho documento en la ciudad de Mérida, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,oo), y el resto, es decir, la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 175.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 175.000,oo), los cancelaría la compradora a las vendedoras al protocolizar el documento ante el Registro Subalterno; en tercer lugar, el plazo convenido para dicha opción de compra era por el término de cinco (5) meses, a partir de la protocolización de éste documento por ante una Notaría de la ciudad de Mérida; en cuarto lugar, las vendedoras se comprometieron a mantener vigente el precio convenido hasta la fecha convenida y no realizarían ningún acto de disposición sobre el inmueble dado en opción de compra venta; y, en quinto lugar, ambas partes convinieron que si por cualquier causa se rescindía de la referida opción de compra venta, la parte que diera lugar a ello pagaría a la otra parte la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,oo), por daños y perjuicios causados.

Al mencionado documento autenticado, de opción de compra venta, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, sobre esta prueba, el Tribunal aclara que se trata de un documento autenticado y que como tal, sólo tiene valor entre las partes contratantes, vale decir, entre las opcionantes y la opcionada, por lo tanto no tiene ningún efecto sobre la arrendataria ni sobre ningún otro tercero. De igual manera observa el Tribunal, que tal documento está en abierta contradicción con el documento público que tiene efectos sobre terceros, entre ellos la arrendataria, sobre la venta del referido inmueble a que se refiere el documento autenticado, ya que presentan precios distintos con relación a la venta del inmueble.

4) Valor y mérito jurídico del documento autenticado en diferentes Oficinas Notariales: 1) Notaría Pública Tercera de Mérida, de fecha 30 de diciembre de 2.008, inserto bajo el número 34, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; 2) Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 4 de febrero de 2.009, anotado bajo el número 19, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina; y, 3) Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, de fecha 24 de marzo de 2.009, inserto bajo el número 64, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; en virtud del cual se demuestra que la ciudadana B.C., canceló el precio de venta del inmueble a las co-herederas y co-propietarias D.J.C., A.T.C. y OLINTA M.C., el cual riela del folio 415 al 419.

Al mencionado documento autenticado por ante diferentes Notarías, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, sobre esta prueba, el Tribunal aclara que se trata de un documento autenticado en fechas 30 de diciembre de 2.008, 4 de febrero de 2.009 y 24 de marzo de 2.009, y que como tal sólo tiene valor entre las partes contratantes, vale decir, entre las opcionantes y la opcionada, por lo tanto no tiene ningún efecto sobre la arrendataria ni sobre ningún otro tercero. De igual manera observa el Tribunal, que tal documento está en abierta contradicción con el documento público que tiene efectos sobre terceros, entre ellos la arrendataria, sobre la venta del referido inmueble a que se refiere el documento autenticado y que el mismo, fue redactado y autenticado con posterioridad a la admisión de la demanda, e igualmente con fecha posterior a la primera citación personal practicada a la ciudadana B.C., la cual fue llevada a cabo en fecha 18 de marzo de 2.008 (ver folio 137 y 138) con lo que quedó en evidencia que el mencionado documento fue elaborado por las co-demandadas no sólo ya teniendo conocimiento de la acción incoada, y por supuesto con fecha posterior a la compra por ella realizada en fecha 16 de octubre de 2.007.

5) Valor y mérito jurídico de cheques de gerencia, cheques personales y constancias emitidas por diferentes bancos, mediante las cuales se evidencia la forma como fue pagado el precio del inmueble objeto de la demanda, por la ciudadana B.C., a favor de las co-herederas y co-propietarias D.J.C., A.T.C. y OLINTA M.C., todo lo cual consta del folio 422 al 428.

Obran a los folios 422 y 423, constancias de emisión de dos (2) cheques de gerencia emitidos por el Banco Banfoandes, de la cuenta cliente número 0007-0040-11-000045031, signados con los números 00004500 y 00004501, el primero, a favor de la ciudadana A.T.C., por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), y, el segundo, a favor de la ciudadana OLINTA M.C., por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 18.000,oo), ambos cheques cobrados por la ciudadana B.C..

Del folio 424 al 425, rielan constancias emitidas por el Gerente de la Sucursal M.C.d.B.B., de fechas 9 y 15 de septiembre de 2.008, mediante las cuales se hizo constar, en primer lugar, que en fecha 4 de mayo de 2.007, la señora CONTRERAS BLANCA, titular de la cédula de identidad número 9.473.105, solicitó por dicha sucursal una cheque de gerencia número 3419, por un monto de Bs. 50.000.000,oo, actualmente según la reconversión monetaria Bs. F. 50.000,oo, con la finalidad de comprar una casa según la información suministrada por la cliente para el monto de la elaboración del cheque, y, en segundo lugar, que en fecha 15 de octubre de 2.007, la señora CONTRERAS BLANCA, titular de la cédula de identidad número 9.473.105, se presentó por dicha sucursal donde solicitó la realización de dos (2) cheques se gerencia signados con los números 4500, por un monto de Bs. 74.000.000,oo, actualmente según la reconversión monetaria Bs. F. 74.000,oo, y 4501, por Bs. 18.000.000,oo, actualmente según la reconversión monetaria Bs. F. 18.000,oo, el destino de los mismos era para la cancelación de vivienda.

Se infiere al folio 426, copia simple de cheque número 72000200, de la cuenta cliente número 0157-0075-14-3775022407 del Banco Del Sur, a nombre de la ciudadana B.C., por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 9.000,oo), a favor de la ciudadana OLINTA M.C., de fecha 16 de octubre de 2.007, y al reverso del mismo se lee únicamente para ser depositado en la cuenta corriente número 01050298511298029511 del Banco Mercantil, de OLINTA M.C..

Asimismo, al folio 427, consta copia simple de cheque número 84000199, de la cuenta cliente número 0157-0075-14-3775022407 del Banco Del Sur, a nombre de la ciudadana B.C., por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), a favor de la ciudadana D.J.C., de fecha 16 de octubre de 2.007, y al reverso del mismo se lee únicamente para ser depositado en la cuenta corriente número 01050092370092190502 del Banco Mercantil, a nombre del ciudadano ARNOBIO BETANCOURT.

Este Tribunal observa a los folios 428 al 429, memorando emitido por el Banco Del Sur, para el Archivo Central Puerto Ordaz, atentamente al señor L.E.B., de la Agencia Mérida, de fecha 15 de agosto de 2.008, a los fines de solicitarle fotocopias de los siguientes documentos: 1) Cheque número 200 por 9.000, cuenta 3775022407 de B.C., fecha de la transacción 18-10-2008, y, 2) Cheque número 199, por 74.000, cuenta 3775022407 de B.C., fecha de la transacción 18-10-2008. Dichos cheques se pagaron por compensación, recibido según sello húmedo en el Archivo Región Guayana del Banco Del Sur, en fecha 9 de septiembre de 2.008. Igualmente consta en copia simple consulta de los estados de la cuenta número 75-101-0157-0075-14-3775022407, a nombre de la ciudadana B.C., desde el día 01-10-2007 al 31-10-2007, consulta movimientos mensuales, en el cual se refleja que en fecha 18 de octubre de 2.007, se debitó de dicha cuenta las cantidades indicadas en los referidos cheques, es decir, la cantidad de Bs. 9.000,00 y Bs. 74.000,oo.

Con relación a los cheques de gerencia, se debe expresar: El cheque de gerencia, es considerado por la doctrina como un título valor, emitido por un banco contra sí mismo. El banco, que ha recibido un depósito por cierta suma, garantiza de este modo el pago de dicha cantidad al tenedor del mismo.

Según la Superintendencia de Bancos de Colombia, el cheque de gerencia “es un título valor de contenido crediticio que, como el cheque corriente, contiene una orden incondicional de pagar una suma determinada de dinero con la característica especial de que el importe de ese valor se provisiona previamente según pacto realizado con el cliente y con cargo a las dependencias del establecimiento bancario que ha librado el título valor”.

Según la página Web del BANCO PROVIVIENDA C.A. BANCO UNIVERSAL (BANPRO), Cheque de Gerencia, es:

Documento que emite Banpro a favor de terceros, el cual será cobrado en cualquier sucursal del Banco y cuyo pago está garantizado por ésta.

Beneficios:

• Comodidad y seguridad en el traslado de fondos.

• Disponibilidad en el menor tiempo posible.

• Permite al cliente adquirir un instrumento de pago.

• El cliente puede efectuar sus pagos con entera confianza, ya que estos cheques están garantizados como efectivo.

Características:

• Los Cheques de Gerencia están a disposición de personas naturales y jurídicas.

• Es un servicio prestado para clientes y no clientes (restringido).

• Por toda venta de Cheques de Gerencia se cobrará una comisión de acuerdo a lo indicado en la Tabla de Tarifas y Comisiones.

Por otra parte la página Web http://www.gerencie.com/cheque-de-gerencia.html, con relación al cheque de gerencia, considera que:

El cheque de caja o cheque de gerencia es un cheque especial expedido por los bancos con cargo a sus propias dependencias, cuya principal característica es que el librador y el librado son la misma persona, esto es, el establecimiento bancario, dado que no existe orden de pago alguna por parte del cliente sino una promesa de pago proveniente de la entidad librada a través de una orden a su propio cargo o a cargo de una de sus sucursales.

Este tipo de cheques es utilizado comúnmente en los negocios en la medida en que el banco al figurar como deudor garantiza el pago de la obligación originada en el contrato causal, en la medida en que el cliente interesado previamente lo ha adquirido y el banco cuenta con la respectiva provisión de fondos para su pago. Luego la certeza de su pago es mayor frente a un cheque que no sea catalogado como especial

.

Ahora bien, este Tribunal a los mencionados documentos les otorga valor probatorio.

6) Valor y mérito jurídico del documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble a la arrendataria demandante M.O.M.O., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, constando el mismo al folio 59.

El documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble a la arrendataria demandante M.O.M.O., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, carece de validez, ya que la notificación de la venta para adquirirlo preferencialmente la arrendadora, no se puede efectuar mediante documento privado sino a través de un documento auténtico, ya que en todo caso debió el vendedor hacer nuevo ofrecimiento a la parte demandante, todo esto en firme acatamiento de lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual es evidente la violación del derecho que le asiste a la accionante, por lo que la acción incoada es totalmente procedente en derecho. Por la razón antes indicada tal documento privado a los fines señalados en el referido dispositivo legal, no le asigna ningún tipo de valor probatorio al señalado documento privado, por ser contrario a la Ley.

7) Valor y mérito jurídico del documento privado de fecha 23 de agosto de 2.004, firmado por la ciudadana M.O.M.O., mediante el cual dio contestación a la co-heredera y co-propietaria ciudadana OLINTA M.C., que no podía comprar el inmueble objeto de este proceso y solicitó su prórroga legal, para posteriormente desocupar y entregar la parte de la vivienda que ocupa, el cual obra al folio 420 y 532 del expediente.

El artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra que a los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender, y en dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Siendo ello así, el objeto de esta prueba es demostrar que dicho documento no llena los requisitos exigidos en el artículo antes indicado, por cuanto es un documento privado y la norma in comento exige que tal ofrecimiento sea autenticado, es decir, notariado.

Ahora bien, como antes se indicó, el documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble a la arrendataria demandante M.O.M.O., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, carece de validez, ya que la notificación de la venta para adquirirlo preferencialmente la arrendadora, no se puede efectuar mediante documento privado sino a través de un documento auténtico, ya que en todo caso debió el vendedor hacer nuevo ofrecimiento a la parte demandante, todo esto en firme acatamiento de lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual es evidente la violación del derecho que le asiste a la accionante, por lo que la acción incoada es totalmente procedente en derecho. Por la razón antes indicada tal documento privado a los fines señalados en el referido dispositivo legal, no se le asigna ningún tipo de valor probatorio al señalado documento privado, por ser contrario a la Ley.

8) Valor y mérito jurídico del documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble al arrendatario F.A.P., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, obrando a los folios 421 y 533 del expediente.

El documento privado promovido como prueba, en primer lugar, es absolutamente contrario a la previsión legal contenida en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en segundo lugar, fue enviado a una persona que no es ni demandante ni demandado, es decir, una persona ajena a las partes en litigio, y en tercer lugar, se trata de una prueba que según la constante jurisprudencial las decisiones emanadas de la extinta Corte Suprema de Justicia y del actual Tribunal Supremo de Justicia, en las cuales se considera que ninguna de las partes puede unilateralmente crear una prueba a su favor, excepto en el caso de la figura jurídica del juramento decisorio; así lo decidió la Sala Constitucional en sentencia de fecha 2 de abril de 2.002, en el expediente número 00-1493, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., todo ello en obsequio del ejercicio del derecho en el caso del sistema de apreciación de las pruebas, precisamente con la finalidad de proteger las disposiciones constitucionales a la defensa y al debido proceso. Por lo tanto valorar esta prueba unilateralmente creada por la parte co-demandada, implicaría soslayar ilegalmente la tarifa legal prevista en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, para los documentos privados que le son opuestos a la parte contraria y mal puede oponérsele a la parte contraria un documento privado que no ha sido firmado por la misma. Por las razones anteriormente expuestas, es por lo que al citado documento privado no se les otorga eficacia jurídica probatoria.

9) Valor y mérito jurídico de los siguientes documentos:

• Contrato de arrendamiento privado suscrito por la ciudadana B.C., en su condición de actual propietaria y el ciudadano F.A.P., correspondientes al año 2.007 al 2.008, el cual obra al folio 430.

• Contrato de arrendamiento privado con relación a los dos (2) locales comerciales, suscrito por la ciudadana B.C., en su condición de actual propietaria y el ciudadano F.A.P., correspondientes al año 2.008 al 2.009, el cual obra al folio 431.

Los documentos privados antes indicados, promovidos por la co-demandada ciudadana B.C., no le pueden ser opuestos a la demandante, ya que no están firmados por ella, en primer lugar, y en segundo lugar, se trata de una prueba que según la constante jurisprudencial las decisiones emanadas de la extinta Corte Suprema de Justicia y del actual Tribunal Supremo de Justicia, en las cuales se considera que ninguna de las partes puede unilateralmente crear una prueba a su favor, excepto en el caso de la figura jurídica del juramento decisorio; así lo decidió la Sala Constitucional en sentencia de fecha 2 de abril de 2.002, en el expediente número 00-1493, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., todo ello en obsequio del ejercicio del derecho en el caso del sistema de apreciación de las pruebas, precisamente con la finalidad de proteger las disposiciones constitucionales a la defensa y al debido proceso. Por lo tanto valorar esta prueba unilateralmente creada por la parte actora, implicaría soslayar ilegalmente la tarifa legal prevista en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, para los documentos privados que le son opuestos a la parte contraria y mal puede oponérsele a la parte contraria un documento privado que no ha sido firmado por la misma. Por las razones anteriormente expuestas, es por lo que los citados documentos privados no se les otorgan eficacia jurídica probatoria.

10) Valor y mérito jurídico de inspección judicial.

Este Tribunal observa que mediante auto de fecha 21 de enero de 2.010, se negó la admisión de dicha prueba.

11) Valor y mérito jurídico de todas las actuaciones y pruebas presentadas por las partes, referente a la comunidad de la prueba.

Ahora bien, con relación al principio de la comunidad de la prueba, el procesalista H.D.E., en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo I, V.P. DE ZABALÍA – Editor. BUENOS AIRES, págs. 118; 139 y 140, ha establecido lo siguiente:

…49) Principio de la comunidad de la prueba, también llamado de la adquisición. Consecuencia de la unidad de la prueba en su comunidad, esto es, que ella no pertenece a quien la aporta y que es improcedente pretender que sólo a éste beneficie, puesto que, una vez introducida legalmente al proceso, debe tenérsela en cuenta para determinar la existencia o inexistencia del hecho a que se refiere, sea que resulte en beneficio de quien la adujo o de la parte contraria, que bien puede invocarla. Como el fin del proceso es la realización del derecho mediante la aplicación de la ley al caso concreto y como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el juez para llegar a ese resultado, nada importa quién las haya pedido o aportado; desde el momento que ellas producen la convicción o certeza necesaria, la función del juez se limita a aplicar la norma reguladora de esa situación de hecho...

Por su parte, el autor H.E.T. BELLO TABARES, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio Tomo I”, Ediciones Paredes, pag. 131, señaló:

…las pruebas legalmente incorporadas al proceso, no pertenecen a la parte que la aportó, es decir, no son patrimonio exclusivo de éstas, sino que pertenecen al proceso mismo, de donde se deduce, que la parte que aporte al proceso las pruebas de los hechos, no necesariamente se verá beneficiado con las mismas, ya que es perfectamente viable que dichas pruebas favorezcan a la parte que no las aportó al proceso o dicho de otra manera que perjudiquen a su aportante o proponente...

De igual manera, el autor R.R.M., en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”, 1ª Edición, pag. 92, señaló que:

El principio de la comunidad de la prueba, también llamado de la adquisición, se refiere a que la prueba pertenece al proceso; en este sentido, ya no es la prueba de quien la aportó, sino que pertenece a la comunidad procesal concreta. (…) La prueba una vez que ha sido aportada al proceso tiene que ser tomada en cuenta en la valoración, sin importar que beneficie a quien la aportó o a la parte contraria (…).

Igualmente, se hace necesario compartir con motivo del principio de la comunidad de la prueba, el criterio jurisprudencial establecido por la Sala Civil como por la Sala Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 28 de febrero de 2.002, en la cual se destacó que:

Según el principio de la adquisición procesal, la actividad de las partes no determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, las cuales se consideran adquiridas para el proceso y no para cada una de las partes individualmente consideradas. Según este principio, una vez incorporada la prueba al proceso, deja de pertenecer al litigante que la ha producido, para transformarse en común, que es la denominada comunidad de la prueba; cada parte puede aprovecharse, indistintamente de su prueba como de la producida por la contraparte, y a su vez, el juez puede utilizar las resultas probatorias aún para fines diferentes de aquellos que contemplan las partes que las producen, de modo que el juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, aún en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba. Pues bien, los jueces sentenciadores en sus fallos deben ser estrictamente cumplidores al señalar y analizar en forma íntegra y darle pleno valor probatorio a todas y cada una de las pruebas promovidas por las partes, siempre teniendo como norte el principio de la comunidad de la prueba a los fines de obtener un sentido claro y categórico del efecto jurídico que emana de cada una de las pruebas aportadas al proceso, y de esta manera el sentenciador concluya de su apreciación, la procedencia o no de la acción, en función del análisis del tejido probatorio que surge de la investigación, agrupando las que resulten favorables a una hipótesis y las que por el contrario les desfavorezcan, para luego analizarlas comparativamente, pesando su valor intrínseco y su valor formal para que la conclusión sea una verdadera síntesis de la totalidad de los medios probatorios de los hechos que en ellos se contienen…

(La negrilla fue efectuada por el Tribunal).

Ahora bien, con base a los criterios doctrinarios y jurisprudenciales antes transcritos, este Tribunal le señala a la parte promovente, ciudadana B.C., que la aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, rige en todo el sistema probatorio venezolano, ya que el mismo no es un medio de prueba, sino un principio procesal, por lo que el Juez al momento de decidir debe hacerlo conforme a los principios de la comunidad y exhaustividad de las pruebas que rige a todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicarlo de oficio sin la necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, como es el principio de la comunidad de la prueba, el mismo no constituye promoción alguna de prueba que deba ser valorada. Y así se decide.

Por escrito complementario de pruebas de fecha 22 de enero de 2.010, promovió la siguiente:

12) Valor y mérito jurídico de inspección judicial solicitada de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.

Este Tribunal observa que mediante auto de fecha 25 de enero de 2.010, se negó la admisión de dicha prueba.

Por escrito complementario de pruebas de fecha 27 de enero de 2.010, promovió los siguientes:

13) Valor y mérito jurídico del documento contentivo de contrato de arrendamiento de dos (2) locales comerciales celebrado entre los ciudadanos OLINTA M.C. y F.A.P., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, de fecha 15 de febrero de 1.993, inserto bajo el número 78, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina notarial, a los fines de demostrar que efectivamente existen dos (2) locales totalmente independientes, destinados para comercio en el inmueble objeto de este litigio. Folio 576 al 577.

Se infiere a los folios 576 y 577, contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos OLINTA M.C. y F.A.P., con relación a un inmueble compuesto de dos (2) locales comerciales, uno situado en el cruce de la Avenida 2 Lora y Calle 19 Cerrada, y el otro local en la Calle 19 Cerrada, que forman parte integrante del inmueble ubicado en la Avenida 2 Lora, número 18-80, Parroquia Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida, en fecha 15 de febrero de 1.993, inserto bajo el número 78, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría.

Al mencionado documento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento de dos (2) locales comerciales celebrado entre los ciudadanos OLINTA M.C. y F.A.P., notariado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, de fecha 15 de febrero de 1.993, inserto bajo el número 78, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina notarial este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, sobre esta prueba, el Tribunal aclara que se trata de un documento autenticado y que como tal sólo tiene valor entre las partes contratantes, vale decir, entre los ciudadanos OLINTA M.C. y F.A.P., por lo tanto no tiene ningún efecto sobre la demandante ni sobre ningún otro tercero. De igual manera observa el Tribunal, que tal documento está en abierta contradicción con el documento público que tiene efectos sobre terceros, entre ellos la demandante, sobre la venta del referido inmueble a que se refiere el documento autenticado.

14) Valor y mérito jurídico del documento de registro del Fondo de Comercio, inserto bajo el número 157, Tomo B-3, de fecha 14 de agosto de 1.985; inserto en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, denominado "BAZAR PEÑA" de F.P.S., ubicado en la Avenida 2 (Lora), con Calle 19, Municipio Libertador del Estado Mérida, mediante el cual se demuestra la existencia de actividad comercial en el local arrendado al señor F.P. por la señora OLINTA CASTILLO, según contrato de arrendamiento. Folio 578 al 579.

El mencionado documento relacionado con el registro del Fondo de Comercio, inserto bajo el número 157, Tomo B-3, de fecha 14 de agosto de 1.985; en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, denominado "BAZAR PEÑA" de F.P.S., es lo que en materia mercantil se denomina FIRMA PERSONAL, que carece de personería jurídica y que en este caso dicho documento no es oponible a la parta actora, ya que no está suscrito por ella, por lo que carece de eficacia jurídica frente a ella y así se decide.

15) Valor y mérito jurídico de los siguientes documentos:

• “PATENTE DE INDUSTRIA Y COMERCIO", número 01030059, de la denominación comercial: "BAZAR PEÑA", a nombre del propietario: F.P.S.; dirección: Avenida 2 Lora número 18-80, entre Calles 18 y 19, emitido dicho documento en el año 2.001, por la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida. Folio 580.

• Documento contentivo de la declaración completa de las ventas brutas del periodo económico correspondiente del mes de enero de 2.007 a diciembre de 2.007, por el fondo de comercio “Bazar Peña”, ubicado en la Avenida 2 Lora número 18-80, Municipio Libertador del Estado Mérida, propiedad del ciudadano F.P., emitido por la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida. Dichos documentos demuestran que el inmueble objeto del presente litigio está compuesto también por locales comerciales, además de ser una vivienda para familia. Folio 581 y 582.

Los documentos contentivos de la “PATENTE DE INDUSTRIA Y COMERCIO", de la denominación comercial: "BAZAR PEÑA", a nombre del propietario: F.P.S.; y del documento contentivo de la declaración completa de las ventas brutas del periodo económico correspondiente del mes de enero de 2.007 a diciembre de 2.007, por el ya mencionado fondo de comercio “Bazar Peña”, en este caso dichos documentos no son oponibles a la parte actora, ya que no está suscrito por ella, por lo que carece de eficacia jurídica frente a ella y se trata de una firma personal que carece de personería jurídica, además tales contratos no fueron alegados en la contestación de la demanda de la ciudadana B.C., y así se decide.

Asimismo, dichos documentos que obran a los folios 580 y 581, constan en copias simples razón por la cual no se les asigna ningún tipo de valor probatorio, ya que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil señala que las copias fotostáticas producidas en juicio se reputaran fidedignas cuando se traten de documentos públicos o privados reconocidos expresa o tácitamente por la parte a la cual se oponen y no fueren impugnadas por el adversario, de ello se infiere que las copias fotostáticas de los documentos simplemente privados carecen de todo valor probatorio y sólo sirven a su promovente como un principio de prueba a los fines de adminicularla con respecto a otro medio probatorio legal, pues tal como lo señala el DR. R.E.L.R., en su obra titulada “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo III, Página 444 y siguientes: “...el artículo 429 se refiere a la impugnación y cotejo de las reproducciones de documentos públicos y privados reconocidos expresa o tácitamente, restando valor probatorio a los instrumentos privados producidos en copia fotostática simple...”. De igual manera ha sido doctrina sostenida por la extinta Corte Suprema de Justicia que las copias simples carecen de valor probatorio y así lo dejó establecido en la sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, cuando expresó: “... los documentos privados deben ser presentados en originales, no en copias fotostáticas. Debe recordarse que sólo pueden ser traídos a juicio documentos en copias fotostáticas, cuando se trate de instrumentos públicos, privados reconocidos o legalmente tenidos por reconocidos conforme a la permisión establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (...) es forzoso concluir para esta Sala que tales fotostáticos no pueden tener valor probatorio en este juicio...” Por lo tanto, a dichas pruebas no se les otorga ningún valor jurídico.

16) Valor y mérito jurídico del documento contentivo de informe técnico realizado por el Asistente de Topografía R.V., funcionario adscrito al Departamento de Catastro, sobre el inmueble propiedad de la ciudadana B.C., ubicado en la Avenida 2 Lora, entre Calles 18 y 19, casa número 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, documento emitido por el Jefe Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, Ingeniero J.B.F.V., en fecha 26 de noviembre de 2.009, a los fines de demostrar que el inmueble está compuesto también por locales destinados al comercio, además de una vivienda para familia. Folio 583 al 586.

Este Tribunal observa del folio 583 al 586, carta de fecha 26 de noviembre de 2.009, mediante la cual el Ingeniero J.B.F.V., Jefe del Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, le manifestó a la ciudadana B.C., que a los fines de darle respuesta a su comunicación s/n, de fecha 18 de noviembre (sic), en virtud de la cual solicitó inspección, acordó remitirle informe técnico realizado por el Asistente de Topografía R.V., funcionario adscrito al Departamento de Catastro, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida 2 Lora entre Calles 18 y 19, casa número 18-80-1-57, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida. En dicho informe se realizó avaluó y levantamiento topográfico del mencionado inmueble.

El Tribunal observa que es un documento público administrativo, pero que por haber sido emitido con fecha posterior a la demanda debió el Asistente de Topografía R.V., haber sido promovido como testigo, a los fines del principio que rige el sistema probatorio venezolano denominado “El control de la prueba”, y que según el documento público de compra venta el inmueble consta de ocho (8) dormitorios, tres (3) baños, una (1) sala, una (1) cocina y dos (2) patios internos, razón por la cual no se le asigna valor jurídico probatorio, además se refiere a hechos no alegados en la contestación de la demanda efectuada por la co-demandada B.C. y así se decide.

17) Valor y mérito jurídico de los documentos contentivos de recibos de pago de canon de arrendamiento efectuados mes a mes, desde octubre 2.007 a diciembre 2.009, por el arrendatario F.A.P. a la arrendadora, ciudadana B.C., con relación al inmueble consistente en dos (2) locales destinados al comercio, ubicados, uno en el cruce de la Avenida 2 (Lora) y el otro, Calle 19 (Cerrada), signado con la nomenclatura Municipal número 1-57; ambos locales forman parte integrante del inmueble situado en la Avenida 2 Lora, número 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida. Estos documentos demuestran que efectivamente existen dos locales destinados a comercio en el inmueble objeto del litigio y también una relación contractual entre el ciudadano F.A.P. y la ciudadana B.C., parte co-demandada y propietaria del mencionado inmueble. Folio 587 al 613.

Se observa del folio 587 al 613, recibos privados de consignaciones de canon de arrendamiento efectuados por el ciudadano F.A.P., a favor de la ciudadana B.C., con respecto al inmueble consistente en dos (2) locales comerciales situados, uno en el cruce de la Avenida 2 Lora y el otro en la Calle 19 Cerrada, signado con la nomenclatura municipal número 157, que forma parte integrada del inmueble ubicado en la Avenida 2 Lora, número 18-80 de esta ciudad de Mérida, correspondientes desde el mes de octubre 2.007 a diciembre 2.009, en consecuencia este Tribunal observa que al presentarse un tercero en un proceso judicial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte co-demandada debió promover como testigo a la persona que firmó los mencionados recibos, toda vez que es un documento privado emanado de tercero, que no es parte en el juicio, ni causante de las mismas, y el cual debió ser promovido mediante la prueba testifical, y como quiera que fue promovida solo como prueba documental, a dichos recibos este Tribunal no le asigna ningún valor probatorio.

SEXTA

PRUEBAS DE LA PARTE CO-DEMANDADA CIUDADANA OLINTA M.C.:

La señalada co-demandada promovió las siguientes pruebas:

  1. Valor y mérito jurídico del documento privado original mediante el cual la ciudadana OLINTA M.C., ciertamente en fecha 9 de agosto de 2.004, le ofreció a la demandante en venta el inmueble el cual se encuentra ubicado en la Avenida 2 O.d.L. con Calle 19, número 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, a los fines de demostrar que efectivamente se cumplió con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicho documento consta al folio 59.

    Consta al folio 59, original carta fechada el 9 de agosto de 2.004, mediante la cual la ciudadana OLINTA M.C., titular de la cédula de identidad número 66.353 y la empresa SOLMAR BIENES RAÍCES C.A., a través del ciudadano O.A. MONSALVE, titular de la cédula de identidad número 3.809.380, la manifestaron a la ciudadana M.O.M. y su familia lo siguiente: “Apreciada señora, es para mi un placer poderles saludar a través de esta carta, como ya le había comunicado verbalmente mi interés de vender la casa, cumpliendo con lo establecido en la Ley de propiedad, mi primera oferta es para usted que con mucho cariño se que ustedes están interesados en la misma. Sería para mi un placer poder recibir por este mismo medio la oferta de parte de ustedes, si están interesados en la casa en un plazo no mayor de quince días, me urge poder negociar lo antes posible la propiedad de la casa. El precio de la venta de la casa es de 210.000.000 millones de bolívares. De igual manera les comunico que de no estar de acuerdo con la negociación, Autorizo (sic) a la Empresa SOLMAR BIENES RAICES c.a. (sic) para la promoción del mencionado inmueble, les agradezco su colaboración para mostrar la propiedad.”

    El documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble a la arrendataria demandante M.O.M.O., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, carece de validez, ya que la notificación de la venta para adquirirlo preferencialmente la arrendadora, no se puede efectuar mediante documento privado sino a través de un documento auténtico, ya que en todo caso debió el vendedor hacer nuevo ofrecimiento a la parte demandante, todo esto en firme acatamiento de lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual es evidente la violación del derecho que le asiste a la accionante, por lo que la acción incoada es totalmente procedente en derecho. Por la razón antes indicada tal documento privado a los fines señalados en el referido dispositivo legal, no le asigna ningún tipo de valor probatorio al señalado documento privado, por ser contrario a la Ley.

  2. Valor y mérito jurídico del documento privado original emanado y suscrito por la ciudadana M.O.M.O., en virtud del cual el día 23 de agosto de 2.004, la mencionada ciudadana dirigió comunicación por escrito a la ciudadana OLINTA M.C., rechazando el ofrecimiento de venta del inmueble; igualmente participándole en el mismo documento que ella se acogía a la prórroga legal que la Ley le concede como arrendataria, el cual riela al folio 532.

    El documento privado original emanado y suscrito por la ciudadana M.O.M.O., en virtud del cual el día 23 de agosto de 2.004, la mencionada ciudadana dirigió comunicación por escrito a la ciudadana OLINTA M.C., rechazando el ofrecimiento de venta del inmueble; a pesar de que al folio 532, el Tribunal observa original de carta fechada el día 23 de agosto de 2.004, en virtud de la cual la ciudadana M.O.M.O., le manifestó a los ciudadanos OLINTA M.C. y O.A. MONSALVE por SOLMAR BIENES RAÍCES C.A., que a los fines de dar respuesta a su comunicación de fecha 9 de agosto de 2.004, donde se le indica su interés de vender el inmueble de su propiedad y del cual ha sido arrendataria por más de trece (13) años, señalando la preferencia ofertiva a su persona según lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual la ciudadana M.O.M.O. le señaló que : “ciertamente y tal como Usted lo señala, tengo un gran interés en este inmueble, aunque el monto de venta deberíamos considerarlo de mutuo acuerdo. A pesar de esto, en los actuales momentos no tengo la disponibilidad económica para realizar la negociación por usted planteada, puesto que por la premura de la presente respuesta no he tenido tiempo para iniciar las gestiones correspondientes por ante las instituciones bancarias, pero no es menos cierto el interés y la necesidad que tengo del presente inmueble” y en donde de igual manera le participaba que ella se acogía a la prórroga legal que la Ley le concede como arrendataria. Este documento al igual que el documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble a la arrendataria demandante M.O.M.O., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, carece de validez, ya que la notificación de la venta para adquirirlo preferencialmente la arrendadora, no se puede efectuar mediante documento privado sino a través de un documento auténtico, ya que en todo caso debió el vendedor hacer nuevo ofrecimiento a la parte demandante, todo esto en firme acatamiento de lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual es evidente la violación del derecho que le asiste a la accionante, por lo que la acción incoada es totalmente procedente en derecho. Por la razón antes indicada tal documento privado a los fines señalados en el referido dispositivo legal, no le asigna ningún tipo de valor probatorio al señalado documento privado, por ser contrario a la Ley.

  3. Valor y mérito jurídico del documento público de opción de compra autenticada por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserta bajo el número 44, Tomo 48, de fecha 26 de marzo de 2.007, y posteriormente por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, anotada bajo el número 78, Tomo 45, de fecha 7 de mayo de 2.007, constando el mismo del folio 411 al 413. Se demuestra en dicho documento como se establecieron las condiciones para efectuar la negociación y se acordó el monto total de la venta, así como también se iba a cancelar el restante del dinero.

    Este Tribunal constata que del folio 410 al 414, obra documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 26 de marzo de 2.007, bajo el número 44, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina notarial, y posteriormente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, en fecha 7 de mayo de 2.007, bajo el número 78, Tomo 45 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría, en virtud del cual las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su condición de vendedoras celebraron contrato de opción de compra con la ciudadana B.C., en su carácter de compradora, estableciéndose en dicho documento, en primer lugar, que las vendedoras, otorgaron libremente a favor de la compradora una opción de compra venta sobre un inmueble ubicado en jurisdicción de la Parroquia El S.M.L.d.E.M., consistente en una casa, signada con el número 18-80, ubicada en la Avenida 2 O.L. con Calle 19 de la ciudad de Mérida; y comprendida dentro de los siguientes linderos: POR EL FRENTE: Con Avenida 2 Lora; COSTADO IZQUIERDO: La Calle 19 Cerrada; COSTADO DERECHO Y FONDO: Con casa y garaje que son o fueron de E.M.S.. Dicho inmueble les pertenecía a las vendedoras por haberlo adquirido por herencia de su legítima madre la causante M.P.C.H.; en segundo lugar, que el precio convenido entre las partes era la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), los cuales cancelaría la compradora, en dicho acto, es decir, en la protocolización de dicho documento en la ciudad de Mérida, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,oo), y el resto, es decir, la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 175.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 175.000,oo), los cancelaría la compradora a las vendedoras al protocolizar el documento ante el Registro Subalterno; en tercer lugar, el plazo convenido para dicha opción de compra era por el término de cinco (5) meses, a partir de la protocolización de éste documento por ante una Notaría de la ciudad de Mérida; en cuarto lugar, las vendedoras se comprometieron a mantener vigente el precio convenido hasta la fecha convenida y no realizarían ningún acto de disposición sobre el inmueble dado en opción de compra venta; y, en quinto lugar, ambas partes convinieron que si por cualquier causa se rescindía de la referida opción de compra venta, la parte que diera lugar a ello pagaría a la otra parte la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,oo), por daños y perjuicios causados.

    Al mencionado documento autenticado, de opción de compra venta este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, sobre esta prueba, el Tribunal aclara que se trata de un documento autenticado y que como tal sólo tiene valor entre las partes contratantes, vale decir, entre las opcionantes y la opcionada, por lo tanto no tiene ningún efecto sobre la arrendataria ni sobre ningún otro tercero. De igual manera observa el Tribunal, que tal documento está en abierta contradicción con el documento público que tiene efectos sobre terceros, entre ellos la arrendataria, sobre la venta del referido inmueble a que se refiere el documento autenticado.

  4. Valor y mérito jurídico del documento público de aclaratoria de cómo se realizó el pago de la venta del inmueble objeto de este juicio, firmado por la ciudadana OLINTA M.C., sus hermanas D.J.C. y A.T.C. y la compradora B.C., por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, de fecha 30 de diciembre de 2.008, inserto bajo el número 34, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; posteriormente por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 4 de febrero de 2.009, anotado bajo el número 19, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina; y por último por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, de fecha 24 de marzo de 2.009, inserto bajo el número 64, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual riela del folio 415 al 419. Dicha prueba es pertinente en este juicio, pues se demuestra que efectivamente las vendedoras cumplieron con la negociación planteada con la compradora tal como se desprende del artículo 1.360 del Código Civil.

    Riela del folio 415 al 419, original de documento autenticado en diferentes Oficinas Notariales: 1) Notaría Pública Tercera de Mérida, de fecha 30 de diciembre de 2.008, inserto bajo el número 34, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; 2) Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 4 de febrero de 2.009, anotado bajo el número 19, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina; y, 3) Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, de fecha 24 de marzo de 2.009, inserto bajo el número 64, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; mediante el cual las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., declararon lo siguiente:

    • Que el día 7 de mayo del año 2.007, celebraron un contrato de opción de compra venta con la ciudadana B.C., sobre la venta de un inmueble ubicado en jurisdicción de la Parroquia El S.M.L.d.E.M., consistente en una casa, signada con el número 18-80, ubicada en la Avenida 2 O.L. con Calle 19 de la ciudad de Mérida; que el precio real convenido en la opción compra venta fue por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), siendo cancelados a las optantes vendedoras la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,oo), por medio de un cheque de gerencia número 3419, comprado a la entidad bancaria “Banfoandes”, domiciliada en la ciudad de Mérida, con fecha 4 de mayo de 2.007, a nombre de OLINTA M.C.; cheque que fue recibido el día 7 de mayo del año 2.007, fecha en que se firmó por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, el documento contentivo de opción de compra venta, quedando inserto bajo el número 78, Tomo 45. Igualmente manifestaron que la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 175.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 175.000,oo), los cancelaría la optante compradora B.C., para el momento en que se hiciera efectivo el documento de venta.

    • Que en fecha 16 de octubre de 2.007, dando cumplimiento a la opción de compra venta pactada el día 7 de mayo del año 2.007, entre las optantes vendedoras A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., y la compradora B.C., se realizó efectiva la venta del inmueble o casa plenamente identificada, mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, inserto bajo el número 48, folios 326 al 330, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del referido año, en virtud del cual las optantes vendedoras recibieron la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 175.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 175.000,oo), cantidad que les quedaba restando la optante compradora producto de la negociación de opción compra venta celebrada en fecha 7 de mayo de 2.007, y por estas circunstancias se dio por concluida la mencionada negociación.

    • Que las optantes vendedoras indicaron que la cantidad restante, es decir, CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 175.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 175.000,oo), la recibieron a su completa satisfacción de manos de la compradora B.C., en la forma siguiente: 1) A.T.C., recibió el día 16 de octubre de 2.007, la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), mediante un cheque de gerencia número 4500, para que fuera pagado a la orden de la indicada ciudadana, fechado 15 de octubre de 2.007, correspondiente a la entidad bancaria “Banfoandes”, entidad Mérida. 2) D.J.C., recibió el día 16 de octubre de 2.007, la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), mediante un cheque número 84000199, correspondiente al Banco Del Sur, entidad Mérida; y en fecha 17 de octubre de 2.007, esa misma entidad bancaria fue depositada por la mencionada ciudadana a la cuenta de ahorro número 01050092370092190502, del Banco Mercantil, entidad Mérida, perteneciente al ciudadano ARNOBIO BETANCOURT. 3) OLINTA M.C., recibió el día 16 de octubre de 2.007, las siguientes cantidades: a) La cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 18.000,oo), mediante cheque de gerencia número 4501, para ser pagado a la orden de la citada ciudadana, fechado 15 de octubre de 2.007, correspondiente a la entidad bancaria Banfoandes, entidad Mérida; b) La cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 9.000,oo), según cheque número 72000200, de la cuenta corriente de la compradora número 0157-0075-14-3775022407, fechado 16 de octubre de 2.007, correspondiente al Banco Del Sur, entidad Mérida, y la referida cantidad en fecha 18 de octubre de 2.007, fue depositada a la cuenta aperturada a nombre de la ciudadana OLINTA M.C., signada con el número 01050298511298029511, del Banco Mercantil; y, c) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 50.000,oo), que había recibido de la compradora B.C., mediante cheque de gerencia para el momento de la celebración de la opción de compra venta. Sumadas dichas cantidades de dinero totalizan SETENTA Y CIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 77.000,oo).

    • Asimismo, señalaron las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., que en el documento definitivo de venta se cometió en el error de colocar que la venta sea realizaba por la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 90.000,oo), lo cual es totalmente falso, por cuanto lo verdadero es que por la venta del inmueble las optantes vendedoras recibieron de la optante compradora ciudadana B.C., la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo).

    • Igualmente, la ciudadana B.C., indicó que es totalmente cierto lo declarado en éste escrito, por las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., por cuanto pagó la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), por la compra del inmueble.

    Al mencionado documento autenticado, por ante diferentes Notarías este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, sobre esta prueba, el Tribunal aclara que se trata de un documento autenticado en fechas 30 de diciembre de 2.008, 4 de febrero de 2.009 y 24 de marzo de 2.009, y que como tal sólo tiene valor entre las partes contratantes, vale decir, entre las opcionantes y la opcionada, por lo tanto no tiene ningún efecto sobre la arrendataria ni sobre ningún otro tercero. De igual manera observa el Tribunal, que tal documento está en abierta contradicción con el documento público que tiene efectos sobre terceros, entre ellos la arrendataria, sobre la venta del referido inmueble a que se refiere el documento autenticado y que el mismo fue redactado y autenticado con posterioridad a la admisión de la demanda, e igualmente con fecha posterior a la primera citación personal practicada a la ciudadana B.C., la cual fue llevada a cabo en fecha 18 de marzo de 2.008 (ver folio 137 y 138) y citación que ya se le había practicado a la ciudadana OLINTA M.C., con lo que quedó en evidencia que el mencionado documento fue elaborado por las co-demandadas no sólo ya teniendo conocimiento de la acción incoada, y por supuesto con fecha posterior a la compra por ella realizada en fecha 16 de octubre de 2.007.

  5. Valor y mérito jurídico de los vouchers y constancias descritos de la forma siguiente:

    • Cheque de gerencia número 3419 del Banco Banfoandes, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,oo).

    • Cheque de gerencia número 4501 del Banco Banfoandes, por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 18.000,oo).

    • Cheque de la cuenta corriente número 0157-0075-14-37750222407, número 72000200 del Banco Del Sur, de la ciudadana B.C., por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 9.000,oo), todos esos depósitos se efectuaron a favor de la ciudadana OLINTA M.C..

    • Cheque de gerencia número 4500 del Banco Banfoandes, por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), a favor de la ciudadana A.T.C..

    • Cheque de la cuenta corriente número 0157-0075-14-37750222407, número 84000199 del Banco Del Sur, de la ciudadana B.C., por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), a favor de la ciudadana D.J.C..

    • Constancias emitidas por la entidad bancaria Banfoandes, donde se evidencia que fueron emitidos cheques de gerencia a favor de las ciudadanas A.T.C. y OLINTA M.C..

    Dicho vouchers obran a los folios 422, 423, 424, 425, 426 y 427 del expediente.

    Obran a los folios 422 y 423, constancias de emisión de dos (2) cheques de gerencia emitidos por el Banco Banfoandes, de la cuenta cliente número 0007-0040-11-000045031, signados con los números 00004500 y 00004501, el primero, a favor de la ciudadana A.T.C., por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), y, el segundo, a favor de la ciudadana OLINTA M.C., por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 18.000,oo), ambos cheques cobrados por la ciudadana B.C..

    Del folio 424 al 425, rielan constancias emitidas por el Gerente de la Sucursal M.C.d.B.B., de fechas 9 y 15 de septiembre de 2.008, mediante las cuales se hizo constar, en primer lugar, que en fecha 4 de mayo de 2.007, la señora CONTRERAS BLANCA, titular de la cédula de identidad número 9.473.105, solicitó por dicha sucursal una cheque de gerencia número 3419, por un monto de Bs. 50.000.000,oo, actualmente según la reconversión monetaria Bs. F. 50.000,oo, con la finalidad de comprar una casa según la información suministrada por la cliente para el monto de la elaboración del cheque, y, en segundo lugar, que en fecha 15 de octubre de 2.007, la señora CONTRERAS BLANCA, titular de la cédula de identidad número 9.473.105, se presentó por dicha sucursal donde solicitó la realización de dos (2) cheques se gerencia signados con los números 4500, por un monto de Bs. 74.000.000,oo, actualmente según la reconversión monetaria Bs. F. 74.000,oo, y 4501, por Bs. 18.000.000,oo, actualmente según la reconversión monetaria Bs. F. 18.000,oo, el destino de los mismos era para la cancelación de vivienda.

    Se infiere al folio 426, copia simple de cheque número 72000200, de la cuenta cliente número 0157-0075-14-3775022407 del Banco Del Sur, a nombre de la ciudadana B.C., por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 9.000,oo), a favor de la ciudadana OLINTA M.C., de fecha 16 de octubre de 2.007, y al reverso del mismo se lee únicamente para ser depositado en la cuenta corriente número 01050298511298029511 del Banco Mercantil, de OLINTA M.C..

    Asimismo, al folio 427, consta copia simple de cheque número 72000200, de la cuenta cliente número 0157-0075-14-3775022407 del Banco Del Sur, a nombre de la ciudadana B.C., por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), a favor de la ciudadana D.J.C., de fecha 16 de octubre de 2.007, y al reverso del mismo se lee únicamente para ser depositado en la cuenta corriente número 01050092370092190502 del Banco Mercantil, a nombre del ciudadano ARNOBIO BETANCOURT.

    Con relación a los cheques de gerencia, se debe expresar: El cheque de gerencia, es considerado por la doctrina como un título valor, emitido por un banco contra sí mismo. El banco, que ha recibido un depósito por cierta suma, garantiza de este modo el pago de dicha cantidad al tenedor del mismo.

    Según la Superintendencia de Bancos de Colombia, el cheque de gerencia “es un título valor de contenido crediticio que, como el cheque corriente, contiene una orden incondicional de pagar una suma determinada de dinero con la característica especial de que el importe de ese valor se provisiona previamente según pacto realizado con el cliente y con cargo a las dependencias del establecimiento bancario que ha librado el título valor”.

    Según la página Web del BANCO PROVIVIENDA C.A. BANCO UNIVERSAL (BANPRO), Cheque de Gerencia, es:

    Documento que emite Banpro a favor de terceros, el cual será cobrado en cualquier sucursal del Banco y cuyo pago está garantizado por ésta.

    Beneficios:

    • Comodidad y seguridad en el traslado de fondos.

    • Disponibilidad en el menor tiempo posible.

    • Permite al cliente adquirir un instrumento de pago.

    • El cliente puede efectuar sus pagos con entera confianza, ya que estos cheques están garantizados como efectivo.

    Características:

    • Los Cheques de Gerencia están a disposición de personas naturales y jurídicas.

    • Es un servicio prestado para clientes y no clientes (restringido).

    • Por toda venta de Cheques de Gerencia se cobrará una comisión de acuerdo a lo indicado en la Tabla de Tarifas y Comisiones.

    Por otra parte la página Web http://www.gerencie.com/cheque-de-gerencia.html, con relación al cheque de gerencia, considera que:

    El cheque de caja o cheque de gerencia es un cheque especial expedido por los bancos con cargo a sus propias dependencias, cuya principal característica es que el librador y el librado son la misma persona, esto es, el establecimiento bancario, dado que no existe orden de pago alguna por parte del cliente sino una promesa de pago proveniente de la entidad librada a través de una orden a su propio cargo o a cargo de una de sus sucursales.

    Este tipo de cheques es utilizado comúnmente en los negocios en la medida en que el banco al figurar como deudor garantiza el pago de la obligación originada en el contrato causal, en la medida en que el cliente interesado previamente lo ha adquirido y el banco cuenta con la respectiva provisión de fondos para su pago. Luego la certeza de su pago es mayor frente a un cheque que no sea catalogado como especial

    .

    Ahora bien, este Tribunal a los mencionados documentos les otorga valor probatorio.

  6. Valor y mérito jurídico del memorando emitido por el Banco del Sur, del Archivo Central de Puerto Ordaz, donde se dejó constancia que fueron cancelados por compensación dos cheques a nombre de las ciudadanas OLINTA M.C. y D.J.C., la cual corre inserta al folio 428.

    Este Tribunal observa a los folios 428 al 429, memorando emitido por el Banco Del Sur, para el Archivo Central Puerto Ordaz, atentamente al señor L.E.B., de la Agencia Mérida, de fecha 15 de agosto de 2.008, a los fines de solicitarle fotocopias de los siguientes documentos: 1) Cheque número 200 por 9.000, cuenta 3775022407 de B.C., fecha de la transacción 18-10-2008, y, 2) Cheque número 199, por 74.000, cuenta 3775022407 de B.C., fecha de la transacción 18-10-2008. Dichos cheques se pagaron por compensación, recibido según sello húmedo en el Archivo Región Guayana del Banco Del Sur, en fecha 9 de septiembre de 2.008. Igualmente consta en copia simple consulta de los estados de la cuenta número 75-101-0157-0075-14-3775022407, a nombre de la ciudadana B.C., desde el día 01-10-2007 al 31-10-2007, consulta movimientos mensuales, en el cual se refleja que en fecha 18 de octubre de 2.007, se debitó de dicha cuenta las cantidades indicadas en los referidos cheques, es decir, la cantidad de Bs. 9.000,00 y Bs. 74.000,oo. Este Tribunal observa que dicho documento emana de un tercero y al presentarse el mismo en un proceso judicial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada debió promover como testigo a la persona que firmó el indicado documento, toda vez que es un documento privado emanado de tercero, que no es parte en el juicio, ni causante del mismo, y el cual debió ser promovido mediante la prueba testifical, y como quiera que fue promovida solo como prueba documental, a dicho documento este Tribunal no le asigna ningún valor probatorio.

  7. Valor y mérito jurídico del documento que riela al folio 533, en virtud del cual la ciudadana OLINTA M.C., le hizo la oferta de venta al ciudadano F.A.P., con relación a la casa ubicada en la Avenidas 2 O.d.L. con Calle 19, número 18-80, Parroquia Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, por cuanto también le asistía el derecho por ser arrendatario.

    El documento privado promovido como prueba, en primer lugar, es absolutamente contrario a la previsión legal contenida en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en segundo lugar, fue enviado a una persona que no es ni demandante ni demandado, es decir, una persona ajena a las partes en litigio, y en tercer lugar, se trata de una prueba que según la constante jurisprudencial las decisiones emanadas de la extinta Corte Suprema de Justicia y del actual Tribunal Supremo de Justicia, en las cuales se considera que ninguna de las partes puede unilateralmente crear una prueba a su favor, excepto en el caso de la figura jurídica del juramento decisorio; así lo decidió la Sala Constitucional en sentencia de fecha 2 de abril de 2.002, en el expediente número 00-1493, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., todo ello en obsequio del ejercicio del derecho en el caso del sistema de apreciación de las pruebas, precisamente con la finalidad de proteger las disposiciones constitucionales a la defensa y al debido proceso. Por lo tanto valorar esta prueba unilateralmente creada por la parte co-demandada, implicaría soslayar ilegalmente la tarifa legal prevista en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, para los documentos privados que le son opuestos a la parte contraria y mal puede oponérsele a la parte contraria un documento privado que no ha sido firmado por la misma. Por las razones anteriormente expuestas, es por lo que al citado documento privado no se le otorga eficacia jurídica probatoria.

  8. Valor y mérito jurídico de la confesión que hizo la parte actora en el libelo de la demanda en el reverso del folio 1 en los renglones 43 al 53 que textualmente dice: “Ciudadano Juez, dado el carácter de arrendataria de mi representada del bien inmueble en cuestión y el tiempo durante el cual ha ostentado tal condición, fue por lo que su arrendadora, ciudadana OLINTA M.C., en fecha nueve (9) de Agosto de dos mil cuatro (2004), le ofrece en venta dicho inmueble, a saber, el ubicado en la Avenida 2 O.d.L. con Calle 19, Nº 18-80, Parroquia Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida; en el documento por el cual le hace la oferta mi representada, se señala que el monto de venta es por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,oo), equivalentes hoy a DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 210.000,oo) y que requería la respuesta en el lapso de quince días”.

    A los fines de valorar esta prueba, el Tribunal observa que, en decisión de fecha 2 de octubre de 2.003, de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente número AA60-S-2003-000166, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., se estableció:

    “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en ese sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”.

    De igual manera, con relación al libelo de la demanda, que puede igualmente aplicarse a la contestación a la demanda, este Tribunal comparte el criterio sostenido por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en reiterados fallos, que establece que el mismo no constituye un medio probatorio. En efecto en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2.000, número 474, la dicha Sala dejó sentado lo siguiente:

    (omissis)...el libelo de demanda no es una prueba, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el animo de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión; en consecuencia , si el Juez se aparta de los términos de dicha pretensión, omitiendo una alegación que la otra parte considera favorable a sus intereses, cometería vicio de incongruencia, no silencio de prueba. Omissis

    (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2702, página 589).

    Asimismo, en decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2.000, que si bien se refiere al libelo de la demanda, también le es aplicable a la contestación de la demanda, en la que la Sala ratifica el criterio in comento al establecer:

    (omissis)...en cuanto a la alegación del formalizante, de que se ha debido hacer un estudio comparativo entre el libelo de demanda y su reforma, y que al no haberse realizado se incurrió en silencio de prueba, sino que cualquier omisión de examen constituye vicio de incongruencia.

    Sin embargo, en el caso bajo decisión no existe tal error, pues el libelo reformado es sustituido por el nuevo libelo, en virtud de la reforma y no puede constituir fundamento para ningún pronunciamiento, favorable o desfavorable al demandante...

    (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2718, página 628).

    Por lo tanto, los escritos contentivos de la demanda como los de contestación de la demanda, no constituye prueba alguna y no se puede alegar una confesión ficta, ya que todo escrito contiene pretensiones procesales y lo único que puede derivarse de la contestación de la demanda son las defensas de fondo, los argumentos defensorios, los hechos alegados y los hechos admitidos.

    I) Valor y mérito jurídico de la confesión que realizó la ciudadana M.O.M.O., en el párrafo tercero del documento original privado suscrito por la actora, de fecha 23 de agosto de 2.004, manifestando que se acoge a la prórroga legal que la Ley de Arrendamientos en su artículo 38, le otorga un máximo de tres años para desocupar y realizar la entrega material del inmueble. Con dicha prueba se demuestra la mala fe con que actuó la parte actora cuando en su libelo manifestó que lo hacía en forma verbal para que a su sana y real crítica sea objetada tal manifestación.

    Consta al folio 532 original de carta fechada el día 23 de agosto de 2.004, en virtud de la cual la ciudadana M.O.M.O., le manifestó a los ciudadanos OLINTA M.C. y O.A. MONSALVE por SOLMAR BIENES RAÍCES C.A., a los fines de dar respuesta a su comunicación de fecha 9 de agosto de 2.004, donde se le indica su interés de vender el inmueble de su propiedad y del cual ha sido arrendataria por más de trece (13) años, señalando la preferencia ofertiva a su persona según lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual “ciertamente y tal como Usted lo señala, tengo un gran interés en este inmueble, aunque el monto de venta deberíamos considerarlo de mutuo acuerdo. A pesar de esto, en los actuales momentos no tengo la disponibilidad económica para realizar la negociación por usted planteada, puesto que por la premura de la presente respuesta no he tenido tiempo para iniciar las gestiones correspondientes por ante las instituciones bancarias, pero no es menos cierto el interés y la necesidad que tengo del presente inmueble. Considerando finalmente, como ya lo manifesté, que he sido arrendataria del inmueble en cuestión de manera ininterrumpida durante más de trece (13) años, es por lo que en atención a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hago uso de mi Derecho a la Prórroga Legal Arrendaticia, la cual me otorga un máximo de tres (3) años para desocupar y realizar la entrega material del inmueble. Con lo explanado anteriormente, no quiero expresar mi rechazo a poder convenir una negociación planteada en otros términos, por el contrario mi mayor deseo es que se mantenga la posibilidad de llegar a un acuerdo y poder yo tener un mayor lapso de tiempo (sic) para realizar las gestiones necesarias.”

    El artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra que a los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender, y en dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Siendo ello así, el objeto de esta prueba es demostrar que dicho documento no llena los requisitos exigidos en el artículo antes indicado, por cuanto es un documento privado y la norma in comento exige que tal ofrecimiento sea autenticado, es decir, notariado.

    Ahora bien, como antes se indicó, el documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble a la arrendataria demandante M.O.M.O., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, carece de validez, ya que la notificación de la venta para adquirirlo preferencialmente la arrendadora, no se puede efectuar mediante documento privado sino a través de un documento auténtico, ya que en todo caso debió el vendedor hacer nuevo ofrecimiento a la parte demandante, todo esto en firme acatamiento de lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual es evidente la violación del derecho que le asiste a la accionante, por lo que la acción incoada es totalmente procedente en derecho. Por la razón antes indicada tal documento privado a los fines señalados en el referido dispositivo legal, no se le asigna ningún tipo de valor probatorio al señalado documento privado, por ser contrario a la Ley.

  9. Valor y mérito jurídico de la prueba de informes: La parte co-demandada solicitó de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficiará a Oficiar a las Entidades Bancarias BANFOANDES y DEL SUR, a los fines de que informe a este Tribunal sobre los siguientes particulares:

    1. Cheque de Gerencia número 3419 del Banco Banfoandes, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), equivalentes hoy en día a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo).

    2. Cheque de Gerencia número 4501 del Banco Banfoandes por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000,oo), equivalentes hoy en día a DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,oo).

    3. Cheque de la cuenta corriente número 0157-0075-14-3775022407, número 72000200 del Banco del Sur, de B.C. por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,oo), equivalentes hoy en día a NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,oo), todos a favor a nombre de la ciudadana OLINTA M.C..

    4. Cheque de Gerencia número 4500 del Banco Banfoandes, por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalente hoy en día a SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 74.000,oo), a favor de la ciudadana A.T.C..

    5. Cheque de la Cuenta Corriente número 0157-0075-14-3775022407 Nº 84000199, del Banco del Sur, de B.C. por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalentes a SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 74.000,oo) a favor de la ciudadana D.J.C..

    Consta al folio 696, oficio de fecha 2 de febrero de 2.010, mediante el cual la Sub-Gerente del Banco Del Sur, Agencia Mérida, señaló que los cheques antes indicados fueron presentados por cámara de compensación el día 18 de octubre del año 2.007, y a su vez anexó estados de cuenta para su verificación.

    Riela al folio 704, oficio de fecha 7 de abril de 2.010, mediante el cual el Supervisor de Operaciones de Servicios del banco Banfoandes, señaló que el cheque de gerencia número 3419 por Bs. F. 50.000,oo pagado por cámara de compensación en fecha 4 de mayo del 2.007 a favor de OLINTA M.C. para opción compra de casa número 18-80 ubicada en la Avenida 2 Lora entre Calles 18 y 19; cheque de gerencia 4500 por Bs. F. 74.000,oo a favor de A.T.C., pagado por cámara de compensación en fecha 18 de octubre del 2.007 para la cancelación total de la deuda compra de casa descrita anteriormente, y cheque de gerencia 4501 por Bs. F. 18.000,oo pagado por cámara de compensación en fecha 18 de octubre del 2.007 para la cancelación total de la deuda compra de casa descrita anteriormente.

    Este Juzgado comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, y relacionado con la valoración de la prueba de informes, la cual expresó lo siguiente:

    “...Ahora bien, la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas (...) Lo anterior significa, siguiendo con ello la enseñanza del insigne procesalista E.C. (Couture-Eduardo; Las Reglas de la Sana Crítica en la apreciación de la prueba testimonial. Revista de Derecho Jurisprudencial y Administración. Tomo XXXVII, Montevideo 1939, p.272), que la censura en casación de la apreciación de la prueba de informes ex artículo 433 del vigente Código de Procedimiento Civil, exige enmarcarse como la violación de una máxima de experiencia según lo previsto en la parte in fine del primer aparte del ordinal 2º del artículo 313 ejusdem, en concordancia con el artículo 320 ibidem.

    En este sentido la doctrina patria expresa:

    La prueba de informes (...) En cuanto a su valor probatorio, el Juez, ante la ausencia de una regla expresa de valoración, se atendrá a la sana crítica, es decir, a su propio juicio de valor, derivado de la lógica, la ciencia y la experiencia. La no apreciación de esta prueba por la regla de la sana crítica, puede dar lugar a una de los casos de Casación sobre los hechos, según lo determina el aparte primero del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de acuerdo una opinión doctrinaria, la que comparto, la Casación no sólo podría constatar si fueron o no aplicadas las reglas de la sana crítica , sino . (Duque Corredor; R.J.; Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S. R. L., Caracas, 1.990, p. 219)

    La prueba de informes que como tal no se tratan de una confesión ni de una testimonial, ni su finalidad es para ratificar los documentos de terceros, no obstante si es útil jurídicamente para obtener la información de un tercero ajeno al proceso, sobre documentos indicados dentro del juicio y en el caso de autos.

    La prueba se corresponde con lo alegado por la parte demandada y con lo señalado en la contestación de la demanda. A esta prueba de informes, por estar interrelacionada con los otros elementos procesales antes precitados, el Tribunal le asigna el valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia.

SÉPTIMA

DEL DERECHO DE PREFERENCIA: El derecho de preferencia es un derecho irrenunciable del arrendatario, significa el derecho de este a que se le oferte con privilegio de ser el primero en recibir la oferta de la venta del inmueble que ocupa es decir no hay distinción del legislador y, para el caso de que se pretenda vender toda la unidad de la cual forma parte el inmueble arrendado como lo contempla el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria, debe tener interpretación armónica de la normativa, ya que siendo el derecho de tanteo un derecho irrenunciable y el derecho al ejercicio de retracto legal arrendaticio un derecho del arrendatario por mandato legal, el tanteo también debe ser para el caso de la venta en alzada o en globo, porque de lo contrario sería interpretar o aplicar la norma de modo restrictivo desmejorando los derechos que la ley le confiere al arrendatario.

La referida venta sin la correspondiente notificación al arrendatario, implicó sacrificar el derecho de tanteo que tiene el arrendatario establecido en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual debe ser interpretado de modo amplio para el caso de la venta del inmueble del cual forma parte el que ocupa, más aún cuando es un derecho irrenunciable al que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le da carácter de orden público a favor del arrendatario, que consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

Por otra parte debe destacarse que esta figura, de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición del la ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

Como aditamento a lo anterior, el Tribunal debe señalar que desde el punto de vista legal, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, para lo cual, como antes se indicó, para ser acreedor de esa preferencia ofertiva, el arrendatario que tiene que tener más de dos años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que de igual manera satisfaga las aspiraciones del propietario, siendo ello así, el arrendatario con base al expresado retracto legal puede subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien hubiese adquirido el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

OCTAVA

DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO: A los fines de realizar un análisis de la institución jurídica del retracto legal arrendaticio objeto de la demanda en el presente juicio, se hace ineluctable por decir lo menos indefectible por decir lo más, transcribir al articulado de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que guardan estrecha relación con la referida institución.

En efectos los artículos 7, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 y 40 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresan lo siguiente:

Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

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Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta

.

“Artículo 45.- Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

Artículo 46.- Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación

.

Artículo 47.- El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado

.

Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto al que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: a) No se le hubiere hecho la manifestación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario

.

“Artículo 49.- El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Artículo 50.- Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil

.

Con respecto a la institución del retracto legal, el Dr. Gert Kummerow en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, página 147 expresa:

…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar si prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…”

En ese mismo orden de ideas, los profesores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, que para que pueda surgir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario goce del derecho de preferencia, entre los cuales está el de ser arrendatario por más de dos (02) años; el estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por último debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

Que el retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito.

Que al comentar este artículo el doctor J.L.V., en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2ª Edición, año 2004 Pág. 160) ha dicho:

(…) Este artículo mantiene la preferencia del arrendamiento para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieren comprarlo, la cual estaba regulada en el artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda derogado; el cual otorgaba este derecho a aquellos arrendatarios, cuya relación arrendaticia hubiere durado mas de dos años y aun menos de dos años cuando hubiere ejecutado mejoras que excedieren del cinco (5%) del valor del inmueble, supuesto que quedara eliminado.

(…)El derecho de preferencia (Jus Preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derecho de prelación entendiéndose por este “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos en concurrencia con otras, y a veces con total exclusión de ellas”.

(…)Acogiéndose a este concepto de derecho de preferencia o de derecho de prelación se puede definir, a la l.d.D.L.d.A.I., como el derecho que posee el arrendatario con total exclusión de otras personas, a comprar el inmueble en caso del inmueble en caso del propietario querer vender (derecho de preferencia ofertiva). Derecho de prelación del cual surge el derecho de tanteo y retracto legal

.

De igual manera, el autor Feliu Rey, M.I.: El Tanteo Convencional, Editorial Civitas, Madrid, 1997, Pág. 19, expresa:

Este dispositivo legal establece la otra manifestación del derecho de adquisición preferente inquilinario, el cual "consiste en el establecimiento de una preferencia a favor de determinado sujeto, ejercitable en el caso de que un tercero adquiera del concedente el bien sobre el que recae la misma"

Significa lo expresado en último lugar, que el retracto legal inquilinario, por contraste con el tanteo legal, representa el derecho de adquisición preferente ejercitable por el arrendatario con respecto a una venta perfeccionada o consumada en un tercero del inmueble arrendado, lo que le da el derecho “de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad”.

Esta segunda modalidad o manifestación que asume el derecho de adquisición preferente inquilinario, esto es, faculta para adquirir la cosa después de enajenada de manos del tercero adquirente (…), es decir, una vez celebrado el contrato traslativo (…)".

Que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que se sustanciará y sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil las demandas en donde se discuta la preferencia ofertiva, el retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia, entre otros señalados expresamente.

Que la presente acción es por Retracto Legal Arrendaticio, la cual debe tomarse como un medio sancionador, consecuencia legal, para el supuesto que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., le fue lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenar el inmueble arrendado.

Que en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha de 20 de mayo de 2.005, estableció:

“…se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción está sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa ha sido ya transferido…omissis…En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacifico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga del conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial…omissis…considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia…omissis…La Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina la incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quién tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente”.

Que de todo lo reseñado se colige que, son cuatro (4) los requisitos establecidos por la Doctrina y la Jurisprudencia para la procedencia de la acción de Retracto Legal Arrendaticio, vale decir:

1) Que el arrendatario tenga más de 2 años como tal.

2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

3) Que satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario.

4) Que el arrendatario ejerza el derecho de Retracto dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación. En ese orden de ideas se puede señalar que en el presente caso resulta procedente el retracto legal arrendaticio accionado y así debe decidirse.

Que para determinar la existencia del retracto legal arrendaticio se deben tomar en especial, además los artículos 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 y 40 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las siguientes disposiciones legales del Código Civil:

Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

.

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

.

Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

.

Que por su parte el artículo 506 Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Que en orden a lo antes señalado, se colige, que le fue violado a la arrendataria ciudadana M.O.M.O. el derecho a continuar disfrutando del uso del apartamento que venía ocupando por más de trece años y el derecho a convertirse en propietaria del inmueble de acuerdo con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos.

Que la arrendadora-vendedora, al no hacer la oferta, cercenó este derecho consagrado en el citado artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que, el referido texto legal impone una obligación al propietario, al ordenarle, imperativamente, que notifique a su inquilino, en forma indubitable su decisión de vender, indicándole precio, condiciones y modalidades de la venta.

Que la arrendataria ciudadana M.O.M.O. al no hacérsele la notificación para cumplir con la preferencia ofertiva, que es un derecho inalienable le quedó flagrantemente conculcado tal derecho, al efectuar la venta del inmueble sin siquiera avisarle, a la arrendataria solvente y con trece largos años de arrendamiento.

Que este incumplimiento de la obligación impuesta por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al propietario arrendador, como en el caso que nos ocupa, confiere la arrendataria ciudadana M.O.M.O., el ejercicio del derecho de retracto legal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 43, en concordancia con el artículo 48 eiusdem.

Que para ejercer este derecho, la arrendataria ciudadana M.O.M.O., cumplió con las condiciones establecidas en el artículo anteriormente mencionado.

Que este derecho de retracto legal en beneficio de la arrendataria ciudadana M.O.M.O., persiste y se consolida, aún después de efectuada la venta del inmueble arrendado a un tercero, ya que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le impone al adquiriente la obligación de hacer al inquilino la notificación cierta de la negociación celebrada, anexándole necesariamente, copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de la arrendataria una vez hecha tal notificación.

Que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., solicitó el derecho de preferencia dentro de los 40 días a que se refiere la Ley.

Que el actor es acreedor de la preferencia ofertiva pues se encontraba solvente en el pago de los arrendamientos.

Que el retracto legal arrendaticio, es una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene la arrendataria ciudadana M.O.M.O., que no ha sido efectuada conforme a derecho o han sido menoscabados de alguna manera los derechos de la arrendataria ciudadana M.O.M.O., la cual ante esta falta o menoscabo intentó la presente acción judicial en contra de su arrendador y el nuevo adquirente, con el propósito de subrogarse en la relación en la persona del comprador.

Que el requisito que exige la legislación para el retracto legal arrendaticio, es que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., sea titular del derecho de preferencia ofertiva, que no es otra cosa que poseer la cualidad de arrendataria durante una relación de arrendaticia superior a dos años.

Que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que se sustanciará y sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil las demandas en donde se discuta la preferencia ofertiva, el retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia, entre otros señalados expresamente.

Que en este orden de ideas, hay que destacar que el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia ofertiva para que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho de la arrendataria para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

Que esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde a la arrendataria ciudadana M.O.M.O. con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

Que al momento de iniciar la parte actora el procedimiento de consignación arrendaticia, señaló que ha sido fiel pagadora de sus obligaciones y que no permitiría que se le colocara en un estado de insolvencia, en aras de oscuras intenciones o intereses por parte de la arrendadora, pretensiones malsanas éstas que se materializaron al interarse la demandada en fecha 18 de febrero de 2.008, que el inmueble que ha ocupado en su carácter de arrendataria ciudadana M.O.M.O. durante tantos años le había sido vendido a un tercero en fecha 16 de octubre de 2.007, menoscabando así flagrantemente el derecho preferente que tenía la demandante para adquirir el inmueble en cuestión, de conformidad con lo previsto en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en consecuencia la presente acción por retracto legal arrendaticio, debe prosperar, la cual debe tomarse como un medio sancionador, como consecuencia legal, por cuanto a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., le fue lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario enajenó el inmueble arrendado, con flagrante violación de los artículos 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 y 40 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 14, 1.133, 1.159, 1.160, 1.354, 1.579 y 1,611 del Código Civil.

De la normativa legal, aplicada al presente caso, se puede constatar lo siguiente:

  1. Que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., tiene más de dos (2) años como tal, que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento lo que satisface las aspiraciones del propietario. La inquilina ha ocupado por más de trece (13) años el inmueble como arrendataria.

  2. - Que la arrendataria ciudadana M.O.M.O. tiene el derecho de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

  3. - Que el propietario no notificó a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación mediante DOCUMENTO AUTÉNTICO, se debía indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación, sino que se limitó a ofrecerle por documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, indicándole a la arrendadora que el monto de venta correspondió a la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,oo), (actualmente equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 210.000,oo) y le establecía que requería la respuesta en el lapso de quince (15) días y que las propietarias concretaron la venta con la tercera persona en fecha 16 de octubre de 2.007, por un monto de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), (equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), suma ésta indicada en el documento de venta y que es inferior a la ofertada mediante el señalado documento privado, sin habérsele ofertado la venta por esa cantidad a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., mediante documento auténtico.

  4. - Que habiendo transcurridos ciento ochenta (180) días calendario, después del ofrecimiento de la venta, por DOCUMENTO SIMPLE NO AUTÉNTICO, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, además de inválido por ser en copia simple quedó sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., LA CUAL NO SE EFECTUÓ para la negociación que realizó.

  5. - Que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., pudo ejercer el derecho de retracto al que se contrae el artículo 43, por cumplir con los supuestos siguientes: a) Por no habérsele hecho la manifestación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley. b) Efectuada como fue la venta a un tercero, su precio resultó inferior al ofertado.

  6. - No hubo trasferencia global como se demostrará en el texto del presente fallo, además por cuanto en el documento de compra-venta efectuada por las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., a la ciudadana B.C., no se indica en ninguna de sus partes del documento una venta en globo sino que se trata de venta de un inmueble.

  7. - Que resulta procedente el retracto legal arrendaticio por cuanto a) A la arrendataria ciudadana M.O.M.O., no se le hizo la manifestación mediante documento auténtico según lo previsto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios b) Por cuanto efectuada la venta a un tercero, su precio fue inferior al ofertado por documento privado.

  8. - Que los derechos que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables y que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

  9. - Que como bien puede apreciarse, la comunicación que fue enviada por la parte arrendadora ciudadana OLINTA M.C., no cumple los requisitos que para las notificaciones del ofrecimiento del inmueble arrendado exige la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 42, 43, 44, 45 y 46 que establece que la notificación debe efectuarse mediante “DOCUMENTO AUTENTICO” y de las características que este debe poseer, lo anteriormente indicado nos permiten deducir el total conocimiento, de la parte demandada, cuando pretende darle valor a una comunicación que no fue hecha por documento auténtico y que además fue INVÁLIDA por haber transcurrido más ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento mediante DOCUMENTO PRIVADO de la venta a que se refiere el artículo anterior 44 eiusdem, sin que se hubiese efectuado la venta durante ese lapso.

  10. - Que en orden a lo antes señalado, se colige, que le fue violado a la arrendataria ciudadana M.O.M.O. el derecho a continuar disfrutando del uso del apartamento que venía ocupando por más de trece años y el derecho a convertirse en propietaria del inmueble de acuerdo con el artículo 42 de de la Ley de Arrendamientos.

  11. - Que la arrendadora-vendedora, al no hacer la oferta, cercenó este derecho consagrado en el citado artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que, el referido texto legal impone una obligación al propietario, al ordenarle, imperativamente, que notifique a su inquilino, en forma indubitable su decisión de vender, indicándole precio, condiciones y modalidades de la venta.

  12. - Que la arrendataria ciudadana M.O.M.O. al no hacérsele la notificación para cumplir con la preferencia ofertiva, que es un derecho inalienable de la arrendataria, quedó flagrantemente conculcado tal derecho, al efectuar la venta del inmueble sin siquiera avisarle, a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., solvente y con trece largos años de arrendamiento.

  13. - Que este incumplimiento de la obligación impuesta por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al propietario arrendador, como en el caso que nos ocupa, confiere a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., el ejercicio del derecho de retracto legal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 43, en concordancia con el artículo 48 eiusdem.

  14. - Que para ejercer este derecho, la arrendataria ciudadana M.O.M.O., cumplió con las condiciones establecidas en el artículo anteriormente mencionado.

  15. - Que este derecho de retracto legal en beneficio de la arrendataria ciudadana M.O.M.O., persiste y se consolida, aún después de efectuada la venta del inmueble arrendado a un tercero, ya que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le impone al adquiriente la obligación de hacer al inquilino la notificación cierta de la negociación celebrada, anexándole necesariamente, copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de la arrendataria una vez hecha tal notificación.

  16. - Que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., solicitó el derecho de preferencia dentro de los 40 días a que se refiere la Ley

  17. - Que el actor es acreedor de la preferencia ofertiva pues se encontraba solvente en el pago de los arrendamientos.

  18. - Que el retracto legal arrendaticio, es una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene la arrendataria ciudadana M.O.M.O., que no ha sido efectuada conforme a derecho o han sido menoscabados de alguna manera los derechos de la arrendataria ciudadana M.O.M.O., la cual ante esta falta o menoscabo intentó la presente acción judicial en contra de su arrendadora y el nuevo adquirente, con el propósito de subrogarse en la relación en la persona de la compradora.

  19. - Que el requisito que exige la legislación para el retracto legal arrendaticio, es que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., sea titular del derecho de preferencia ofertiva, que no es otra cosa que poseer la cualidad de arrendataria durante una relación de arrendaticia superior a dos años.

  20. - Que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que se sustanciará y sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil las demandas en donde se discuta la preferencia ofertiva, el retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia, entre otros señalados expresamente.

  21. - Que en este orden de ideas, hay que destacar que el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia ofertiva para que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho de la arrendataria para que el arrendador le ofrezca en venta y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

  22. - Que esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde a la arrendataria ciudadana M.O.M.O. con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

NOVENA

DE LA VENTA EN GLOBO: En el presente juicio se demanda por motivo del retracto legal arrendaticio y, su procedimiento está regulado en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:

…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o a las disposiciones contenidas en e presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…

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En este orden de ideas, el artículo 1.546 del Código Civil Venezolano establece:

El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de qué la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común...

El retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:

...El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…

El artículo 549 del Código Civil establece:

La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo lo que encuentre encima o dejado de ella, salvo lo dispuesto en leyes especiales.

El retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:

...El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…

El tanteo convencional consiste en la preferencia que por disposición de la ley se tiene para la adquisición de un bien, cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina "Tanteo Legal Inquilinario"; derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario, con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado. En este sentido, el Diccionario Jurídico "Venelex 2003", Tomo II, a la página 524, define el tanteo legal como ‘…El derecho que goza una persona para adquirir o apropiarse de un bien con preferencia a otras y por el mismo valor en el caso de que haya enajenación de bienes inmuebles...’.

El problema medular de la presente controversia consiste en la naturaleza del inmueble objeto de venta, toda vez que el demandado se ha excepcionado con fundamento al contenido del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, que establece la improcedencia del retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Ante tal situación, el Tribunal hace las siguientes consideraciones:

A.- El derecho de preferencia es un derecho irrenunciable del arrendatario, significa el derecho de este a que se le oferte con privilegio de ser el primero en recibir la oferta de la venta del inmueble que ocupa es decir no hay distinción del legislador y, para el caso de que se pretenda vender toda la unidad de la cual forma parte el inmueble arrendado como lo contempla el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria, debe tener interpretación armónica de la normativa, ya que siendo el derecho de tanteo un derecho irrenunciable y el derecho al ejercicio de retracto legal arrendaticio un derecho del arrendatario por mandato legal, el tanteo también debe ser para el caso de la venta en alzada o en globo, porque de lo contrario sería interpretar o aplicar la norma de modo restrictivo desmejorando los derechos que la ley le confiere al arrendatario.

B.- La referida venta implicó sacrificar el derecho de tanteo que tiene el arrendatario establecido en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamiento, disposición legal que debe ser interpretado de modo amplio para el caso de la venta del inmueble ocupado por la arrendataria.

El inmueble vendido en detrimento de los derechos de la arrendataria, se efectuó mediante documento público protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, anotado bajo el número 48, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del referido año, mediante el cual las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana B.C., un inmueble de su propiedad consistente en una casa de vivienda unifamiliar ubicada en la Avenida 2 O.L., con calle 19, jurisdicción de la Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, construida con piso de cemento pulido, paredes de bloque frisadas y platabanda, cuyas dependencias son las siguientes: ocho (8) dormitorios, tres (3) baños, una (1) sala, una (1) cocina y dos (2) patios internos.

C.- Del contenido textual del documento de venta, se desprende que no se trata de una venta en globo sino de una casa para habitación familiar formado por las señaladas habitaciones, sin otras dependencias, instalaciones o accesorios, tampoco se trata de una venta de un edificio ya que en nuestro país el régimen de propiedad horizontal se constituye por la Ley, pero nace por la decisión del propietario de un inmueble que pretenda destinarlo a la enajenación de apartamentos, con su documento de condominio y su respectivo reglamento, lo cual no es su caso.

D.- Lo cierto es que las vendedoras A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., omitieron la obligación de notificarle mediante documento auténtico si tenía o no interés la arrendataria ciudadana M.O.M.O., mediante la cual la citada arrendataria manifieste la voluntad de querer venderlo conforme lo prevé el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la arrendataria es acreedora del derecho a la preferencia ofertiva o tanteo legal, por lo tanto no debe producirse la consecuencia jurídica que establece el artículo 49 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por tal motivo resulta procedente la acción de retracto legal.

E.- En ese orden de ideas, el Dr. Gert Kummerow en su obra El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, página 147, expresa:

“…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…”.

F.- Exponen los Doctores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios, que para que pueda surgir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario goce del derecho de preferencia, entre lo cuales está el de ser arrendatario por más de dos (02) años; el estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por último debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

El retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:

…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…

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G.- El artículo 549 del Código Civil, dispone que la propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo lo que encuentre encima o dejado de ella, salvo lo dispuesto en leyes especiales, concluyendo que al vender el inmueble, también fue objeto de venta la totalidad de la construcción que se encuentra encima de ella, independientemente de cuál es la superficie de área construida.

La fuente probable de la norma antes mencionada es el Proyecto del Código Civil para E.d.F.G.G. de 1852, en su artículo 394 y del Código Civil Italiano de 1.865, en su artículo 440 y aparece por primera vez en la legislación venezolana a raíz de la promulgación del Código Civil de 1.867 y ha permanecido así casi inalterada salvo por ligeras modificaciones de forma que no afectan su esencia en los Códigos de 1.904, 1.916 y 1.922.

DÉCIMA

DEL DOCUMENTO AUTÉNTICO REQUERIDO PARA LA NOTIFICACIÓN: La notificación de la venta fue efectuada mediante documento privado a la arrendataria, y no por documento auténtico tal como lo exige la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 42, 43, 44, 45 y 46 que establece que la notificación debe efectuarse mediante “DOCUMENTO AUTENTICO” y de las características que este debe poseer, lo anteriormente indicado nos permiten deducir el total conocimiento, de la parte demandada, cuando pretende darle valor a una comunicación que no fue hecha por documento auténtico y que además fue INVÁLIDA, vale decir, sin ninguna eficacia jurídica probatoria, por haber transcurrido más ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento mediante DOCUMENTO PRIVADO de la venta a que se refiere el artículo 44 eiusdem, sin que se hubiese efectuado la venta durante ese lapso.

Debe el Tribunal señalar en qué consiste el documento auténtico. El documento autenticado, tal como el utilizado en la opción de compra venta, entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.

En el caso de autos, la notificación a los fines del retracto legal, implica que la notificación debe hacerse por documento auténtico en el que el arrendador en primer lugar, mediante el traslado de un Notario hasta el domicilio del arrendatario para notificarlo que por vía preferencial puede adquirir mediante compra del inmueble que ocupa como inquilino, indicándose el precio por el cual le oferta dicho inmueble, con la indicación de que si no tiene interés en comprarlo, queda en libertad el arrendador de venderlo a cualquier otra persona; y en segundo lugar, unilateralmente autentica por ante la notaría tal documento indicando lo anteriormente expresado y se lo remite con al arrendatario a los fines antes señalados, de tal manera que las vendedoras debieron hacer nuevo ofrecimiento a la parte demandante, todo esto en firme acatamiento de lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual es evidente la violación del derecho que le asiste a la accionante, por lo que la acción incoada es totalmente procedente en derecho. Y así debe decidirse.

DÉCIMA PRIMERA

DE LA DIFERENCIA ENTRE EL DOCUMENTO AUTENTICADO CONTENTIVO DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DEL DOCUMENTO PÚBLICO QUE SE REFIERE A LA VENTA DEL INMUEBLE ARRENDADO:

El documento autenticado solo conserva valor entre las partes contratantes, es decir, entre las vendedoras y la compradora, no oponible a la arrendataria por ser un tercero. Para mayor abundamiento y comprensión entre el valor jurídico de tales documentos mencionados, el Tribunal realiza una distinción jurídica entre ambos documentos y sus efectos jurídicos. A tales fines se expresa lo siguiente:

El DOCUMENTO AUTENTICADO, es aquel otorgado por un funcionario competente (notario) el cual acredita como verdadero y por tanto creídos, los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado en presencia de los otorgantes, solo dejando constancia que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, teniéndose la palabra del funcionario como cierta.

Según la doctrina nacional, el documento notariado no puede equipararse a un documento que ha sido registrado, fuerza que no tiene el documento notariado solamente, ya que como antes se señaló, este documento autenticado sólo surte efecto entre partes y no frente a terceros

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, puntualizó en la sentencia N° 65, de fecha 27 de abril de 2000, lo que significa un documento auténtico, a saber:

…existe otra categoría de instrumentos que se reputan auténticos, son aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, este solo dejara constancia de que los interesados se identificaron ante el y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido mismo.

El documento autenticado entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.

Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (Notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente.

En el caso de autos, la notificación a los fines del retracto legal, implica que la notificación debe hacerse por documento auténtico en el que el arrendador en primer lugar, mediante el traslado de un Notario hasta el domicilio del arrendatario para notificarlo que por vía preferencial puede adquirir mediante compra del inmueble que ocupa como inquilino, indicándose el precio por el cual le oferta dicho inmueble, con la indicación de que si no tiene interés en comprarlo, queda en libertad el arrendador de venderlo a cualquier otra persona; y en segundo lugar, unilateralmente autentica por ante la notaría tal documento indicando lo anteriormente expresado y se lo remite con una comunicación al arrendatario a los fines antes señalados. Sin embargo, es de advertir que la primera modalidad es la más recomendable, por razones de seguridad jurídica tanto del arrendador como del arrendatario.

Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:

...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado

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Con relación al documento auténtico sostiene el autor J.E.C.R., lo siguiente:

Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio)

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El DOCUMENTO PÚBLICO (negocial) que nace ab initio ante el registrador, el cual está dotado con la potestad legal de dar fe pública en el ejercicio de su cargo, conteniendo sus declaraciones valor erga omnes, lo que declara el funcionario público se tiene como cierto, así como el contenido de las declaraciones.

La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 24 de febrero de 1.988, sostuvo lo siguiente:

(…) El documento público a que se refiere el artículo 376 del Código de Procedimiento Civil vigente, es el documento que conlleva cuatro fases a saber: Evidencia-solemnidad-objetivación y coetaneidad; estas cuatro fases las cumple el Registrador, no el Notario, el Registrador da fe de que conoce a los otorgantes, averigua la capacidad jurídica de los otorgantes, califica el acto, lee el documento y lo confronta con los otorgantes y testigos, ordena su inserción en los protocolos respectivos y si todo coincide, los otorgantes emiten su consentimiento. Por ello la función del Registrador es superior a la del Notario: estas cuatro fases que cumple el documento ante el Registro es lo que le da el carácter de público y la fuerza erga omnes, fuerza que no tiene el documento notariado solamente ya que este documento sólo surte efectos entre las partes y no frente a terceros…

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Es conocido que el documento público da fe de los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado, hechos jurídicos que el funcionario declara haber visto u oído y de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del negocio jurídico al que el instrumento se contrae, teniendo plena fe, así entre las partes como respecto de terceros.

La Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 26 de mayo de 2004, contenida en el expediente número 03-084, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., expresó lo siguiente:

La sentencia impugnada determinó, al igual que el Juez de primera instancia, que por tratarse de un bien inmueble, el negocio jurídico relativo a la compra venta surte efectos frente a terceros, incluyendo la actora, una vez registrado el documento definitivo de venta, en fecha 11 de noviembre de 1993, por aplicación de los artículos 1.920 ordinal 1° y 1.924, ambos del Código Civil. El formalizante no impugna en su denuncia la aplicación de los referidos artículos, lo cual es suficiente para desestimarla, pues éste fue el verdadero razonamiento del Juez de Alzada para no tomar en cuenta el documento de opción de compra venta autenticado, y sí el documento definitivo registrado.

Por otra parte, la Sala coincide con el Juez Superior al determinar que tratándose de un inmueble, la transmisión de la propiedad surtió efectos frente a terceros, a partir de la venta definitiva registrada, pues si bien la opción de compra venta, dadas la condiciones particulares de precio, objeto y consentimiento, tiene todas las características de una venta, sólo surte efectos frente a las partes contratantes al momento de su autenticación en la Notaría, pero no ante la actora ajena a la operación. Disponen así los artículos 1.920, 1.924 y 1.919 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.920: “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º.- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.

Artículo 1.924: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.”

Artículo 1.919: “El registro del título aprovecha a todos los interesados.”

La compraventa del inmueble, surtió efectos frente a terceros, incluyendo la parte actora, a partir de la fecha de su registro. Si bien el documento de opción de compra venta puede ser calificado perfectamente como una venta, por tratarse de una promesa bilateral y recíproca, es decir, que reúne todos los requisitos del contrato de venta, como no llegó a registrarse sino hasta el 11 de noviembre de 1993, antes de esa fecha tan sólo surtió efectos frente a las partes contratantes, y luego de su registro, frente a terceros.

Sobre este particular, la Sala de Casación Civil ha expresado, en diversos fallos, lo siguiente:

El ordinal 1º del artículo 1.920 del Código Civil, establece:

Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca...

El artículo antes transcrito, ordena registrar todo acto entre vivos, sea a título gratuito, oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca. El artículo 546 del Código de Procedimiento Civil, exige que la cosa se encuentre verdaderamente en poder del tenedor y, que presente prueba fehaciente de propiedad por acto jurídico válido.

En tal sentido, la Sala en sentencia Nº 144, de fecha 12 de junio de 1997, expediente Nº 95-754, (caso: J.H.P. contra R.O.R. y otra), se estableció:

‘...Por sentencia de 16 de junio de 1993, la Sala expresó:

En sentido general, prueba fehaciente es aquella capaz de llevar a conocimiento del sentenciador la existencia de un determinado hecho. Ahora bien, dispone el artículo 546 del Código de Procedimiento Civil que si al practicar el embargo, o después de practicado, se presentare algún tercero alegando ser el tenedor de la cosa, el juez suspenderá el embargo si aquélla se encontrare verdaderamente en su poder y presentare el poseedor prueba fehaciente de la propiedad de la cosa por un acto jurídico válido.

El carácter emergente de la actuación, indica que debe tratarse de una prueba capaz de llevar al ánimo del sentenciador, en forma inmediata, que el opositor es propietario de la cosa, lo cual se logra a través de la prueba documental. En tal sentido un documento autenticado, de fecha anterior al embargo, podría llenar los extremos señalados.

Sin embargo, tal evidencia no puede ser opuesta al ejecutante, quien mediante el embargo adquiere el derecho a cobrar su acreencia con el precio del remate del inmueble, por tratarse de un documento no registrado, conforme al artículo 1.924 del Código Civil, por el cual los documentos, actos y sentencias que la ley sujeta a registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble; y de acuerdo al artículo 1.920 del mismo código, que ordena en su ordinal 1º registrar todo acto entre vivos, sea a título gratuito, se a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.” (Negrillas de la Sala).

Ahora bien, de la jurisprudencia antes transcrita, se puede constatar que cuando se trata de bienes embargados sobre los cuales la ley exige la solemnidad del Registro Público, como es el caso de bienes inmuebles, es indispensable esta formalidad a los fines de oposición de tercero.

Con el contenido de la primera parte del artículo 1.924 del Código Civil, quiso el legislador garantizar el tráfico jurídico de determinados bienes, entre ellos los inmuebles, debido a su importancia económica y social, permitiendo que el adquiriente constate en el Registro Público la totalidad y ausencia de gravamen de la cosa objeto del contrato.

Observa este Sentenciador que las pruebas documentales deben ser analizadas bajo los parámetros de la decisión tomada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en fecha 8 de marzo de 2.005, Nro. 24, expediente 2003-0980, en donde se expuso:

En ese sentido, ha puesto de manifiesto las diferencias entre el documento público, el documento auténtico y el documento administrativo , en cumplimiento de lo cual ha establecido que el primero se caracteriza por ser autorizado y presenciado con las solemnidades legales, por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública; el segundo, es redactado por las partes interesadas y posteriormente es firmado ante un funcionario público, o reconocido ante aquél y, por ende, existe certeza legal de su autoría; y los documentos administrativos emanan de funcionarios que , en el ejercicio de sus funciones, con el propósito de documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite, los cuales gozan de la presunción de veracidad y certeza, que admite prueba en contrario

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Por lo que, conforme a la jurisprudencia y doctrina ut supra expuesta, se concluye que si bien el documento público y el documento administrativo gozan de autenticidad, desde el mismo momento en que se forman, la cual emana del funcionario público que interviene en el acto; los documentos administrativos no se asimilan completamente a los públicos, por cuanto gozan de la presunción de certeza y veracidad, que puede ser desvirtuada, por las partes, mediante prueba o pruebas en contrario; que deben incorporar en el proceso, en cumplimiento de las formas procesales establecidas en la ley, con el propósito de que los no promoventes puedan ejercer sobre éstas un efectivo control y contradicción.

En conclusión, el documento autenticado ante Notario, es un documento privado, no necesariamente público, a pesar de que sea auténtico y de fe pública en un cierto sentido. El jurista colombiano Devis Echandía con relación a este particular, enseña con tino que: “Todo documento público es auténtico pero no todo documento auténtico es público”.

SOBRE LA SOLEMNIDAD DEL DOCUMENTO PÚBLICO: La Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 26 de mayo de 2004, contenida en el expediente número 03-084, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., expresó lo siguiente:

La sentencia impugnada determinó, al igual que el Juez de primera instancia, que por tratarse de un bien inmueble, el negocio jurídico relativo a la compra venta surte efectos frente a terceros, incluyendo la actora, una vez registrado el documento definitivo de venta, en fecha 11 de noviembre de 1993, por aplicación de los artículos 1.920 ordinal 1° y 1.924, ambos del Código Civil. El formalizante no impugna en su denuncia la aplicación de los referidos artículos, lo cual es suficiente para desestimarla, pues éste fue el verdadero razonamiento del Juez de Alzada para no tomar en cuenta el documento de opción de compra venta autenticado, y sí el documento definitivo registrado.

Por otra parte, la Sala coincide con el Juez Superior al determinar que tratándose de un inmueble, la transmisión de la propiedad surtió efectos frente a terceros, a partir de la venta definitiva registrada, pues si bien la opción de compra venta, dadas la condiciones particulares de precio, objeto y consentimiento, tiene todas las características de una venta, sólo surte efectos frente a las partes contratantes al momento de su autenticación en la Notaría, pero no ante la actora ajena a la operación. Disponen así los artículos 1.920, 1.924 y 1.919 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.920: “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º.- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.

Artículo 1.924: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.”

Artículo 1.919: “El registro del título aprovecha a todos los interesados.”

La compraventa del inmueble, surtió efectos frente a terceros, incluyendo la parte actora, a partir de la fecha de su registro. Si bien el documento de opción de compra venta puede ser calificado perfectamente como una venta, por tratarse de una promesa bilateral y recíproca, es decir, que reúne todos los requisitos del contrato de venta, como no llegó a registrarse sino hasta el 11 de noviembre de 1993, antes de esa fecha tan sólo surtió efectos frente a las partes contratantes, y luego de su registro, frente a terceros.

Sobre este particular, la Sala de Casación Civil ha expresado, en diversos fallos, lo siguiente:

El ordinal 1º del artículo 1.920 del Código Civil, establece:

Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca...

El artículo antes transcrito, ordena registrar todo acto entre vivos, sea a título gratuito, oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca. El artículo 546 del Código de Procedimiento Civil, exige que la cosa se encuentre verdaderamente en poder del tenedor y, que presente prueba fehaciente de propiedad por acto jurídico válido.

En tal sentido, la Sala en sentencia Nº 144, de fecha 12 de junio de 1997, expediente Nº 95-754, (caso: J.H.P. contra R.O.R. y otra), se estableció:

‘...Por sentencia de 16 de junio de 1993, la Sala expresó:

En sentido general, prueba fehaciente es aquella capaz de llevar a conocimiento del sentenciador la existencia de un determinado hecho. Ahora bien, dispone el artículo 546 del Código de Procedimiento Civil que si al practicar el embargo, o después de practicado, se presentare algún tercero alegando ser el tenedor de la cosa, el juez suspenderá el embargo si aquélla se encontrare verdaderamente en su poder y presentare el poseedor prueba fehaciente de la propiedad de la cosa por un acto jurídico válido.

El carácter emergente de la actuación, indica que debe tratarse de una prueba capaz de llevar al ánimo del sentenciador, en forma inmediata, que el opositor es propietario de la cosa, lo cual se logra a través de la prueba documental. En tal sentido un documento autenticado, de fecha anterior al embargo, podría llenar los extremos señalados.

Sin embargo, tal evidencia no puede ser opuesta al ejecutante, quien mediante el embargo adquiere el derecho a cobrar su acreencia con el precio del remate del inmueble, por tratarse de un documento no registrado, conforme al artículo 1.924 del Código Civil, por el cual los documentos, actos y sentencias que la ley sujeta a registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble; y de acuerdo al artículo 1.920 del mismo código, que ordena en su ordinal 1º registrar todo acto entre vivos, sea a título gratuito, se a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.” (Negrillas de la Sala).

Ahora bien, de la jurisprudencia antes transcrita, se puede constatar que cuando se trata de bienes embargados sobre los cuales la ley exige la solemnidad del Registro Público, como es el caso de bienes inmuebles, es indispensable esta formalidad a los fines de oposición de tercero.

Se concluye entonces que, tiene mayor trascendencia jurídica el documento registrado contentivo de la venta del inmueble arrendado y que el documento autenticado tiene menor trascendencia jurídica; y que mientras el documento autenticado de opción de compra firmado por las vendedoras y la compradora no es oponible a la arrendataria, en cambio el documento registrado de la venta del inmueble arrendado, tiene efectos erga omnes y por lo tanto es oponible a terceros.

DÉCIMA SEGUNDA

En cuanto al petitorio tercero del escrito libelar donde expresa que: “Para el caso en que la parte demandada no cumpla su obligación según los términos de la sentencia que haya de dictar este Tribunal, solicitó que dicha sentencia sea declarada título eficaz para transmitirle la propiedad del inmueble a mi representado y se ordene el registro respectivo, previo el pago de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), en los mismos términos y condiciones en que se realizó la referida venta.”

El Tribunal al analizar dicho petitorio ha podido constatar que en orden a lo pautado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para el supuesto caso en que la parte demandada no cumpla su obligación según los términos de esta sentencia, la misma se declara título eficaz para transmitir la propiedad del inmueble a favor de la arrendataria ciudadana M.O.M.O., y se ordena el registro respectivo previo el pago de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), en los mismos términos y condiciones en que se realizó la venta, por lo cual queda nula la venta realizada por las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., a la ciudadana B.C., mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, registrado bajo el número 48, folios 326 al 330, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del citado año, que se refiere al inmueble objeto del juicio.

DÉCIMA TERCERA

CONCLUSIONES: Del análisis de lo anteriormente expresado, se arriba a las siguientes conclusiones:

  1. - Que la arrendadora-vendedora, al no hacer la oferta, cercenó este derecho consagrado en el citado artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

  2. - Que el referido texto legal impone una obligación a las propietarias, al ordenarles, imperativamente, que notifique a su inquilino, en forma indubitable, su decisión de vender, indicándole precio, condiciones y modalidades de la venta.

  3. - Que al arrendatario no se le hizo notificación alguna por ningún medio la preferencia ofertiva, que es un derecho inalienable del arrendatario, por lo que quedó flagrantemente conculcó al efectuar la venta del inmueble sin siquiera avisarle, a un arrendatario solvente y con más de trece (13) años de arrendamiento.

  4. - Que este incumplimiento de la obligación impuesta por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al arrendador, como en el caso que nos ocupa, confiere al arrendatario, el ejercicio del derecho de retracto legal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 43, en concordancia con el artículo 48 eiusdem.

  5. - Que para ejercer este derecho, el arrendatario cumplió con las condiciones establecidas en los artículos anteriormente mencionados.

  6. - Que se está en presencia de la llamada subrogación legal, figura jurídica que por disposición imperativa de la Ley debe dársele estricto cumplimiento.

  7. - Que este derecho de retracto legal en beneficio del arrendatario, persiste y se consolida, aún después de efectuada la venta del inmueble arrendado a un tercero, ya que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le impone al adquiriente la obligación de hacer al inquilino notificación cierta de la negociación celebrada, anexándole necesariamente, copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado una vez hecha tal notificación. Situación ésta que no consta en los autos que se le hubiese dado fiel cumplimiento a la indicada obligación.

  8. - Que el arrendatario tiene 40 días calendarios que preceptúa el artículo 48 y que la acción de retracto legal arrendaticio a que se contrae el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios la da derecho a la arrendataria, al producirse como en efecto se produjeron cualesquiera de los supuestos siguientes: a) Que no se le hubiere hecho la notificación prevista en el Artículo 44 eiusdem, o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Que efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables, que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, situaciones éstas que efectivamente ocurrieron y que favorecen a la arrendataria.

  9. - Que en el presente caso se han dado estos hechos: A) Violación del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario, consagrado en el artículo 42, mediante la inobservancia de lo preceptuado en el artículo 44, al no notificar la arrendadora al arrendatario su voluntad de vender. B) Consagración del ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio, conferido al arrendatario en el artículo 43. C) Violación del artículo 47 por parte del adquiriente, al no hacer al arrendatario notificación cierta de la negociación, ni anexarle, necesariamente, copia certificada del documento contentivo de la misma. D) Se produjo el supuesto a que se contrae el Literal “A” del artículo 48.

  10. - Que el arrendatario solicitó el derecho de preferencia dentro de los 40 días a que se refiere la Ley.

  11. - Que el actor es acreedor de la preferencia ofertiva pues se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamientos.

  12. - Que el retracto legal arrendaticio, es una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario que no ha sido efectuada conforme a derecho o han sido menoscabados de alguna manera los derechos de la arrendataria.

  13. - Que el requisito que exige la legislación para el retracto legal arrendaticio, es que el arrendatario sea titular del derecho de preferencia ofertiva, que no es otra cosa que poseer la cualidad de arrendatario durante una relación de arrendaticia superior a dos años y en el presente caso tenía más de trece (13) años como arrendataria.

  14. - Que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que se sustanciará y sentenciará conforme al procedimiento breve.

  15. - Que en este orden de ideas, hay que destacar que el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

  16. - Que esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

  17. - Que el Dr. Gert Kummerow en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, página 147 expresa: “…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”.

  18. - Que asimismo los profesores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, que para que pueda surgir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario goce del derecho de preferencia, entre los cuales está el de ser arrendatario por más de dos (02) años; el estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por último debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

  19. - Que el retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

  20. - Que el artículo 1.546 del Código Civil venezolano también se refiere al retracto legal.

  21. - Que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conceptualiza a la preferencia ofertiva, denominada doctrinalmente como tanteo inquilinario.

  22. - Que al comentar este artículo el doctor J.L.V., en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2ª Edición, año 2004. Pág. 160) ha dicho: “(…) Este artículo mantiene la preferencia del arrendamiento para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieren comprarlo”.

  23. - Que el autor Feliu Rey, M.I.: El Tanteo Convencional, Editorial Civitas, Madrid, 1997, Pág. 19, expresa: “Este dispositivo legal establece la otra manifestación del derecho de adquisición preferente inquilinario”.

  24. - Que el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conceptualiza el retracto legal arrendaticio, como: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado…”

  25. - Que en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha de 20 de mayo de 2005 estableció:

    …se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa…

  26. - Que de lo reseñado se colige que son cuatro (4) los requisitos establecidos por la Doctrina y la Jurisprudencia para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, vale decir: 1) Que el arrendatario tenga más de 2 años como tal; 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; 3) Que satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae: 4) Que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.

  27. - Que el documento administrativo, emanado de la Alcandía del Municipio Libertador del Estado Mérida, por haber sido emitido con fecha posterior a la demanda, debió el Asistente de Topografía R.V., haber sido promovido por la parte demandada como testigo, a los fines del principio que rige el sistema probatorio venezolano denominado “El control de la prueba”, razón por la cual no se le asigna valor jurídico probatorio.

  28. - Que tiene mayor trascendencia jurídica el documento registrado contentivo de la venta del inmueble arrendado y que el documento autenticado tiene menor trascendencia jurídica; y que mientras el documento autenticado de opción de compra firmado por las vendedoras y la compradora no es oponible a la arrendataria, en cambio el documento registrado de la venta del inmueble arrendado, tiene efectos erga omnes y por lo tanto es oponible a terceros.

  29. - Que la defensa de fondo alegada en este punto previo sobre la falta de cualidad e interés de la parte co-demandada ciudadana B.C., consistente en la falta de interés para sostener el presente juicio, fue declarada sin lugar.

  30. - Que la segunda defensa de fondo alegada por la co-demandada B.C., por vía de impugnación en forma pura y simple la estimación de la cuantía realizada, opuesta por la mencionada compradora se declara sin lugar, ya que se limitó a contradecir la cuantía de la demanda pero no alegó un hecho nuevo, es decir, no señaló cuál a su juicio era la cuantía o estimación definitiva, en tal sentido, tal impugnación se tiene como no propuesta, en consecuencia, la estimación hecha por la parte actora en su escrito libelar se declara firme por la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), por los argumentos señalados en el segundo punto previo.

  31. - Que las propietarias concretaron la venta con la tercera persona en fecha 16 de octubre de 2.007, por un monto de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), suma ésta indicada en el documento de venta que tiene fe pública ante terceros y que es inferior a la ofertada mediante el señalado documento privado, sin habérsele ofertado la venta por esa cantidad a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., mediante documento auténtico. Destacando el hecho de que esa es la cuantía definitiva por haber sido declarara sin lugar la impugnación de la misma, según la argumentación contenida en el segundo punto previo a la sentencia del mérito.

  32. - Que se concluye que al ser vendida la totalidad del área de terrero establecida en el documento, también fue objeto de venta la totalidad de la construcción que se encuentra encima de ella, independientemente de cuál sea la superficie de área construida.

  33. - Que el artículo 549 del Código Civil establece que “La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo lo que encuentre encima o dejado de ella, salvo lo dispuesto en leyes especiales.” De lo que se concluye que al ser vendida la totalidad del área de terrero establecida en el documento, también fue objeto de venta la totalidad de la construcción que se encuentra encima de ella, independientemente de cuál sea la superficie de área construida.

  34. - Que el tanteo convencional consiste en la preferencia que por disposición de la ley se tiene para la adquisición de un bien, el arrendatario cuando su propietario pretende venderlo a un tercero y que en materia inquilinaria se denomina "Tanteo Legal Inquilinario.

  35. - Del contenido textual del documento de venta, se desprende que no se trata de una venta en globo sino de una casa para habitación familiar formado por las señaladas habitaciones, sin otras dependencias, instalaciones o accesorios, tampoco se trata venta de un edificio ya que en nuestro país el régimen de propiedad horizontal se constituye por la Ley, pero nace por la decisión del propietario de un inmueble que pretenda destinarlo a la enajenación de apartamentos, con su documento de condominio y su respectivo reglamento, lo cual no es su caso.

  36. - Que el DOCUMENTO AUTENTICADO tal como el que fue utilizado en la opción de compra venta, entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.

  37. - Que el DOCUMENTO PÚBLICO (negocial) que nace ab initio ante el registrador, el cual está dotado con la potestad legal de dar fe pública en el ejercicio de su cargo, conteniendo sus declaraciones valor erga omnes, lo que declara el funcionario público se tiene como cierto, así como el contenido de las declaraciones, en este campo encuadra el documento de venta efectuado por las propietarias a la tercera adquirente.

  38. - Que se concluye entonces que, tiene mayor trascendencia jurídica el documento registrado contentivo de la venta del inmueble arrendado y que el documento autenticado tiene menor trascendencia jurídica; y que mientras el documento autenticado de opción de compra firmado por las vendedoras y la compradora no es oponible a la arrendataria, en cambio el documento registrado de la venta del inmueble arrendado, tiene efectos erga omnes y por lo tanto es oponible a terceros.

  39. - Que para determinar la existencia del retracto legal arrendaticio se deben tomar en especial consideración las siguientes disposiciones legales del Código Civil: 14, 1.113, 1.159, 1.160, 1.154, 1.579, y 1.611. Así como también el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y artículos 7, 33, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, y 50 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

    Con base a todos los señalamientos anteriormente mencionados, este operador de justicia debe declarar con lugar la demanda. Y así debe decidirse.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

Sin lugar la defensa de fondo alegada por la co-demandada ciudadana B.C., con respecto a la falta de cualidad e interés para sostener el juicio.

SEGUNDO

Sin lugar la impugnación de la estimación de la demanda, opuesta por los abogados en ejercicio A.D.J.M.V. y J.F.A.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la co-demandada ciudadana B.C..

TERCERO

Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se declara con lugar la demanda interpuesta por el abogado en ejercicio J.C.T.M., procediendo en su condición de apoderado judicial de la ciudadana M.O.M.O. en contra de los ciudadanos A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su condición de continuadores de la personalidad jurídica de su causante, como únicos y universales herederos de la mencionada de cujus ciudadana M.P.C.H., según la planilla sucesoral número 368, de fecha 29 de agosto de 1.972 y a la ciudadana B.C., en su condición de compradora del inmueble, ubicado en la Avenida 2 O.L. con Calle 19, casa número 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, construida con piso de cemento pulido, paredes de bloque frisadas y platabanda, cuyas dependencias son las siguientes: ocho (8) dormitorios, tres (3) baños, una (1) sala, una (1) cocina y dos (2) patios internos, y sus linderos específicos son: FRENTE: La Calle 19 Cerrada; COSTADO DERECHO: Con Avenida 2 Lora; COSTADO IZQUIERDO Y FONDO: Con casa y garaje que son o fueron de E.M.S., de nomenclatura municipal número 18-80 y adquirido según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, registrado bajo el número 48, folios 326 al 330, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del citado año. Dicho inmueble les pertenecía a las vendedoras A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., por herencia dejada por la causante M.P.C.H., según planilla sucesoral número 368, de fecha 29 de agosto de 1.972. El precio de la venta a favor de la ciudadana B.C., según el referido documento público fue por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), según el citado documento público. Esta cantidad de dinero fue impugnada por la ciudadana B.C. y quedó firme la misma según se desprende de la defensa de fondo planteada por la mencionada ciudadana y que fue declarada sin lugar por los argumentos planteados en el segundo punto previo de la sentencia del mérito.

CUARTO

Se anula la venta realizada por las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., a la ciudadana B.C., mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, registrado bajo el número 48, folios 326 al 330, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del citado año, que se refiere al inmueble antes indicado.

QUINTO

En consecuencia, se dispone la subrogación de la ciudadana M.O.M.O., plenamente identificada, en el lugar de la ciudadana B.C., quien adquirió el inmueble arrendado, condición que se desprende del contenido del artículo 1.163 del Código Civil, deben vendérselo a la arrendataria y consecuencialmente aceptar el pago de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), en dinero efectivo o en cheque de gerencia, tal venta debe efectuarse a favor de la mencionada ciudadana M.O.M.O., con relación al inmueble ubicado en la Avenida 2 O.L. con Calle 19, casa número 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, construida con piso de cemento pulido, paredes de bloque frisadas y platabanda, cuyas dependencias son las siguientes: ocho (8) dormitorios, tres (3) baños, una (1) sala, una (1) cocina y dos (2) patios internos, y sus linderos específicos son: FRENTE: La Calle 19 Cerrada; COSTADO DERECHO: Con Avenida 2 Lora; COSTADO IZQUIERDO Y FONDO: Con casa y garaje que son o fueron de E.M.S., de nomenclatura municipal número 18-80.

Tal obligación debe hacerse efectiva una vez que quede firme la presente sentencia, obligación de venta a que se refiere el artículo 43 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SEXTO

En el supuesto caso que la parte demandada no efectúe la venta del referido inmueble a la parte actora, y por tal razón no se materialice la tradición legal del inmueble ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, la presente sentencia definitiva una vez que adquiera fuerza de cosa juzgada, servirá como título suficiente de propiedad, previa su protocolización, y surtirá los mismos efectos que la escritura no otorgada, previo el pago de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), por la parte actora ciudadana M.O.M.O., en los mismos términos y condiciones en que se realizó la venta anulada, monto por el cual se efectuó la misma.

SÉPTIMO

Se dejan a salvo las acciones judiciales que pudieran corresponderle a la ciudadana B.C., en contra de las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C..

OCTAVO

Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

NOVENO: Por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual debe seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294, 297 y 298 eiusdem. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.

NOTÍFIQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, seis de julio de dos mil diez.

EL JUEZ TITULAR,

A.C.Z.

LA SECRETARIA TITULAR,

S.Q.Q.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las diez de la mañana. Conste.

LA SECRETARIA TITULAR,

S.Q.Q.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

200º y 151º

PARTE NARRATIVA

Mediante auto que riela a los folios 126 y 127, se admitió la demanda que por retracto legal arrendaticio fuera interpuesta por el abogado en ejercicio J.C.T.M., titular de la cédula de identidad número 13.577.932 e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 96.501, procediendo en su condición de apoderado judicial de la ciudadana M.O.M.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.296.507, domiciliada en esta ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, en contra de los ciudadanos A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 662.992, 662.004 y 666.353, respectivamente, en su carácter de vendedoras del inmueble objeto del juicio, y a la ciudadana B.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.473.105, en su condición de compradora del inmueble.

Como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, se afirman en el libelo de demanda los siguientes:

  1. Que es arrendataria de un bien inmueble ubicado en la Avenida 2 O.L. con Calle 19, casa número 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, cuya arrendadora es la ciudadana OLINTA M.C..

  2. Que dicha relación arrendaticia se evidencia de los recibos de pago de canon de arrendamiento suscritos por la demandada, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.005; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.006; enero, febrero y marzo del año 2.007.

  3. Que dado el carácter de arrendataria de la parte accionante del bien inmueble en cuestión, y el tiempo durante el cual ha ostentado tal condición, fue por lo que su arrendadora, ciudadana OLINTA M.C., mediante documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, le ofreció en venta dicho inmueble.

  4. Que en dicho documento se le señaló a la arrendadora que el monto de venta correspondió a la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,oo), (equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 210.000,oo) y que requería la respuesta en el lapso de quince (15) días.

  5. Que la parte actora verbalmente le manifestó a la ciudadana OLINTA M.C., que se encontraba interesada en la adquisición del inmueble, pero que no contaba con la disponibilidad económica para el mencionado monto.

  6. Que posteriormente a tal ofrecimiento de venta, la relación arrendaticia existente desde ya hacía varios años continuó desarrollándose bajo un ambiente de armonía y cordialidad, pero fue el caso que llegada la oportunidad de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2.007, que la arrendadora, ciudadana OLINTA M.C., se rehusó a recibir dicho pago, ante tal situación de incertidumbre y vista la actitud asumida por la arrendadora, la parte actora tomó la decisión de efectuar los debidos pagos de arrendamiento ante el Juzgado correspondiente, mediante el procedimiento de consignación arrendaticia, todo lo cual consta en copia certificada del correspondiente expediente de consignación marcado con el número 6.709, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

  7. Que de las copias certificadas de las correspondientes consignaciones, la parte beneficiaria – arrendadora fue debidamente notificada de tal procedimiento, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como se desprende del folio 15 del referido expediente, y asimismo, se puede evidenciar al folio 22 de dichas actas, que la arrendadora – beneficiaria, ciudadana OLINTA M.C., otorgó poder apud acta a la abogada L.R.R., profesional del derecho ésta que efectivamente en fecha 22 de noviembre de 2.007, solicitó la entrega de la cantidad de dinero depositada por concepto de consignaciones arrendaticias, lo cual se observa al folio 48 del mencionado expediente de consignaciones, solicitud ésta que fue acordada por el Tribunal mediante auto de fecha 21 de enero de 2.008, agregado al folio 57 del tantas veces indicado expediente.

  8. Que con base a todo lo expuesto, quedó fehacientemente evidenciado que la ciudadana M.O.M.O., se encuentra completamente solvente con el pago de los correspondientes cánones de arrendamiento.

  9. Que al momento de iniciar la parte actora el procedimiento de consignación arrendaticia, señaló que ha sido fiel pagadora de sus obligaciones y que no permitiría que se le colocara en un estado de insolvencia, en aras de oscuras intenciones o intereses por parte de la arrendadora, pretensiones malsanas éstas que se materializaron al enterarse la demandada en fecha 18 de febrero de 2.008, que el inmueble que ha ocupado en su carácter de arrendataria durante tantos años le había sido vendido a un tercero en fecha 16 de octubre de 2.007, menoscabando así flagrantemente el derecho preferente que tenía la demandante para adquirir el inmueble en cuestión, de conformidad con lo previsto en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

  10. Consignó copia certificada del documento por el cual las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., dan en venta pura y simple, perfecta e irrevocable el inmueble que ocupa la actora en calidad de arrendataria a la ciudadana B.C..

  11. Que la oferta de venta que le efectuó la ciudadana OLINTA M.C. a la demandante, fue realizada en fecha 9 de agosto de 2.004, y a tenor del artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tuvo una vigencia de ciento ochenta (180) días calendarios, pasados éstos sin que se hubiese efectuado la venta a un tercero, tal ofrecimiento quedó sin efecto, debiendo en consecuencia la parte arrendadora realizar una nueva oferta a su accionante para cualquier otra negociación que pretendiera realizar.

  12. Que las propietarias concretaron la venta con la tercera persona en fecha 16 de octubre de 2.007, por un monto de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo).

  13. De todo lo expuesto se infiere fehacientemente que las propietarias dieron en venta el inmueble que ocupa la accionante en su carácter de arrendataria sin habérsele efectuado una nueva oferta de venta, puesto que ya habían transcurrido más de ciento ochenta (180) días desde que se realizó el ofrecimiento, es más, habían transcurrido más de tres (3) años, no conforme con esto y ha sabiendas que estaban violando el derecho de preferencia que tiene la demandante (derecho éste que fue reconocido por la arrendadora tres años atrás al haber efectuado un ofrecimiento a la demandante), realizan la venta por un monto inferior al que le fuera ofertado, que en dicha oportunidad fue por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 210.000,oo).

  14. Que con las acciones y omisiones en que conscientemente incurrieron las propietarias del bien inmueble, así como la tercera compradora, se violaron derechos inherentes a la ciudadana M.O.M.O., que de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son irrenunciables, puesto que, teniendo la demandante más de dos (2) años como arrendataria del bien inmueble objeto del juicio, encontrándose solvente con el pago de los cánones de arrendamiento y pudiendo satisfacer las aspiraciones del propietario, le corresponde a ella, por derecho y con preferencia a un tercero, el ofrecimiento en venta del inmueble en cuestión, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 42 eiusdem.

  15. Que en el caso de marras, siendo que las propietarias no efectuaron la debida notificación establecida en el artículo 44 ibidem, es decir, no le manifestaron a la parte actora mediante documento auténtico su voluntad de vender el bien inmueble objeto del juicio, y que muy a pesar de haber omitido tal notificación, vendieron el inmueble a un tercero a un precio menor que el ofertado, en tal sentido se encuentran incurriendo en los dos (2) supuestos establecidos en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual surgió para la accionante el legítimo derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio, esto de conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 43 eiusdem.

  16. Fundamentó la acción en los artículos 12, 33, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

  17. Citó criterios doctrinales tanto del Dr. G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, como del abogado J.L.V.P., en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, con respecto al retracto legal arrendaticio y a sus supuestos de procedencia.

  18. Por último, la parte actora concluyó:

    Que es arrendataria del inmueble objeto del juicio, desde hace más de dos (2) años.

    Que la accionante se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.

    Que la ciudadana OLINTA M.C., reconoció el carácter de arrendataria de la parte actora al ofrecerle en venta el inmueble, en fecha 9 de agosto de 2.004, por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 210.000,oo).

    Qua la demandante al tener más de dos (2) años como arrendataria del inmueble objeto del litigio y estar solvente con su obligación arrendaticia relacionada al pago de los cánones de arrendamiento, le correspondía el derecho preferente para que se le ofreciera en venta el bien inmueble y con preferencia a cualquier tercero, de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Que el ofrecimiento de venta realizado en fecha 9 de agosto de 2.004, por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 210.000,oo), tenía una vigencia de ciento ochenta (180) días calendarios, y que pasado ese tiempo sin que se hubiese efectuado la venta a un tercero, tal ofrecimiento quedaba sin efecto, debiendo en consecuencia la parte arrendadora realizar una nueva oferta a la parte actora para cualquier otra negociación que pretendiera realizar, esto de conformidad con el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Que en fecha 16 de octubre de 2.007, las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., propietarias del inmueble en cuestión, dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, el inmueble que ocupa la accionante en calidad de arrendataria a la ciudadana B.C., por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo).

    Que al momento de efectuarse la venta señalada, ya habían transcurrido más de ciento ochenta (180) días calendarios desde el momento en que se le ofertó dicho bien a la parte actora, específicamente habían transcurridos más de tres (3) años, debiendo las propietarias, previo a la venta indicada, haber ofrecido nuevamente y por documento auténtico la venta del bien inmueble a la accionante y, dada tal omisión violaron flagrantemente el contenido de los artículos 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Que la venta fue realizada por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), monto éste que es inferior al ofertado en fecha 9 de agosto de 2.004, el cual ascendía a la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 210.000,oo).

    Que hasta el día de hoy, la ciudadana M.O.M.O., no ha sido debidamente notificada de la negociación celebrada, a los efectos del ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio que le ampara el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Que por cuanto no se le efectuó a la accionante, la debida notificación prevista en el artículo 44 eiusdem, y, en vista que la venta que se le efectuó al tercero adquiriente fue realizada por un monto inferior al que se le ofertó inicialmente en fecha 9 de agosto de 2.004, con lo cual se encuentran llenos los dos (2) supuestos establecidos en los literales “a” y “b” del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado al hecho que la parte actora cumple con las condiciones requeridas en el artículo 42 eiusdem, es decir, el hecho de tener más de dos (2) años como arrendataria del inmueble, encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y poder satisfacer las aspiraciones de las propietarias, es por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 43 ibidem, surge para la accionante el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el documento de venta in comento en lugar del tercero comprador del bien inmueble del cual es arrendataria la ciudadana M.O.M.O..

  19. En atención y consideración a todas las razones de hecho y de derecho expuestas, es por lo que acudió a su competente autoridad para demandar por retracto legal arrendaticio, de conformidad con el artículo 43 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 eiusdem y 881 del Código de Procedimiento Civil, a las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su carácter de vendedoras del bien inmueble, y, a la ciudadana B.C., en su condición de tercera compradora del inmueble objeto del juicio, para que convengan o a ello sean condenadas por este Tribunal en los siguientes particulares:

    • PRIMERO: En la subrogación de la ciudadana M.O.M.O., arrendataria del bien inmueble en cuestión, en lugar de la ciudadana B.C., quien funge como compradora en el contrato de compra venta celebrado por ella con las vendedoras ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en relación al inmueble ubicado en la Avenida 2 O.L. con Calle 19, casa número 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, cuyos linderos específicos son: FRENTE: Con Calle 19 Cerrada; COSTADO DERECHO: Con Avenida Dos Lora; COSTADO IZQUIERDO Y FONDO: Con casa y garaje que son o fueron de E.M.S., venta ésta que consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, registrado bajo el número 48, folios 326 al 330, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del citado año, por el precio de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), los cuales fueron cancelados por la aquí compradora – demandada.

    • SEGUNDO: Que en virtud de la declaratoria con lugar de la presente demanda, se le acredite a la ciudadana M.O.M.O., como la propietaria del inmueble objeto de dicha negociación, una vez que cancele su precio que asciende a la cantidad NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), en los mismos términos y condiciones en que se realizó la misma.

    • TERCERO: Para el caso en que la parte demandada no cumpla su obligación según los términos de la sentencia que haya de dictar este Tribunal, solicitó que dicha sentencia sea declarada título eficaz para transmitirle la propiedad del inmueble a la accionante y se ordene su registro respectivo, previo el pago de la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), en los mismos términos y condiciones en que se realizó la misma.

    • CUARTA: Que las partes demandadas sean condenadas al pago de las costas y costos procesales que se causen en el presente juicio.

  20. De conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del juicio.

  21. Señaló la dirección donde debía efectuarse la citación de la parte demandada.

  22. Indicó su domicilio procesal.

  23. Estimó la demanda en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo).

    Consta del folio 9 al 125 anexos documentales acompañados al escrito libelar.

    Se observa del folio 398 al 400, escrito de contestación de la demanda suscrito por el abogado en ejercicio G.J.P.V., titular de la cédula de identidad número 11.954.233 e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 77.373, en su condición de defensor judicial de la co-demandada D.J.C., mediante el cual expuso una serie de hechos, pero que posteriormente la referida codemandada contestó en tiempo útil la demanda a través de su apoderado judicial, por lo que por experiencia foral, por criterios doctrinarios y jurisprudenciales, la contestación de la demanda por parte del defensor judicial queda sin efecto, y a los fines de la sentencia se toman los hechos explanados por la propia parte, razón por la cual, carecería de sentido lógico jurídico explanar los hechos narrados por el defensor judicial.

    1. Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, todas y cada una de las afirmaciones y pretensiones que la parte actora efectuó en contra de la parte demandada.

    2. Que tal y como se evidencia del escrito libelar, la parte actora indicó que realizaron la consignación ante un Tribunal del canon de arrendamiento en el mes de abril de 2.007, en virtud de la supuesta negativa de la ciudadana OLINTA M.C., de recibir el mismo, dicha actitud es totalmente ajustada a la ley en virtud de que la misma ya no era la propietaria del bien inmueble, y seguramente se le hizo saber de tal situación a la arrendataria, con lo cual tuvo pleno conocimiento de que el bien había sido vendido.

    3. Que estando la parte actora en pleno conocimiento de la enajenación, esta contaba con cuarenta (40) días calendarios para la interposición de la acción, tal y como lo establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y dicho lapso transcurrió íntegramente sin que está incoara demanda alguna.

    4. Que en el mes de febrero de 2.008, es cuando la parte actora plantea judicialmente la demanda, lo cual hace improcedente la acción propuesta ante este Tribunal y formalmente pido que sea así declarada en la decisión correspondiente.

    5. Que en otro sentido, alegó la accionante que se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, condición sine cuanon para que se pueda invocar el retracto legal arrendaticio, lo cual negó, rechazó y contradijo, por cuanto se puede apreciar de manera inequívica de los recibos que rielan a los folios 24, 25, 26 y 27, se realizaron supuestos pagos de los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2.007, a una persona ajena totalmente a la relación locativa, pues no se evidencia que la misma estuviere facultada expresamente para ello, por tanto, se puede inferir fácilmente el incumplimiento en el pago oportuno de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria –parte actora en el presente juicio--, y, al no darse o cumplirse con este requisito esencial de procedibilidad, la acción es a todas luces improcedente por lo cual solicitó sea declarada sin lugar en la definitiva.

    6. Por otra parte, la ciudadana OLINTA M.C., dio fiel y cabal cumplimiento a lo estipulado en la ley atinente a la realización de la oferta de venta respetando el derecho de preferencia que la legislación otorga a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., tal materialización riela inserta en el folio 59, en donde la primera de las mencionadas ciudadanas mediante escrito dirigido a la arrendataria por conducto de la empresa SOLMAR BIENES Y RAICES C.A., le hizo el formal ofrecimiento de venta del inmueble objeto del arrendamiento, en fecha 9 de agosto de 2.004, honrando así la obligación legal que le impone el contenido de los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    7. Que por parte de la accionante – arrendataria se produjo una flagrante violación al dispositivo contenido en el Parágrafo Primero del artículo 44 eiusdem, tal y como se evidencias de las propias afirmaciones efectuadas por la parte actora en el escrito libelar pues señaló en el folio 1 del presente expediente lo siguiente “…mi representada a su vez, verbalmente (negritas y subrayo efectuado por el exponente), le hace saber a la ciudadana OLINTA M.C., que ciertamente se encuentra interesada en la adquisición del inmueble, pero no cuenta con la disponibilidad económica para el mencionado monto…”

    8. Que se puede apreciar que se produjo la violación de una norma de orden público, como lo es la obligación del arrendatario una vez recibe la oferta de venta preferente de responder de manera indubitada, es decir, del mismo modo, por escrito bien sea su aceptación o rechazo.

    9. Asimismo no se puede dejar pasar lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, que señala que en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

    10. Por las razones antes expresadas es que cabe destacar que la presente causa se encuentra fundamentada en hechos maliciosos y temerarios, y carente del cumplimiento de las condiciones y extremos legales para su procedencia, razón por la cual solicitó a este Tribunal que una vez analice el acerbo probatorio, y de los hechos probados y valorados conforme a las reglas de la sana crítica, sean declaradas sin lugar las pretensiones de la parte actora.

    11. Indicó su domicilio procesal.

    Se infiere del folio 402 al 406, escrito de contestación a la demanda presentado por los abogados en ejercicio A.D.J.M.V. y JOSSÉ F.A.M.C., titulares de las cédulas de identidad números 5.447.968 y 1.702.909 respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 18.951 y 6.743 en su orden, en su condición de apoderados judiciales de la co-demandada ciudadana B.C., en virtud del cual señalaron los siguientes alegatos:

    1) Que se le debe informar al Tribunal que el inmueble (casa) que le fue vendido a la ciudadana B.C., perteneció en vida a la causante M.P.C.H., según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 102, Protocolo Primero, de fecha 16 de mayo de 1.949, quién falleció ab-intestato el día 24 de marzo de 1.972, y al morir fue traspasado en propiedad por herencia a sus hijas, ciudadanas D.J.C., A.T.C. y OLINTA M.C., como consta en la planilla sucesoral número 368, de fecha 29 de agosto de 1.972.

    2) Que las co-herederas y copropietarias del inmueble objeto del juicio, son las vendedoras por haber estado el inmueble en comunidad, sobre el cual cada una de éstas, tenían su derecho y acción, y cualquier acto de simple administración (como es dar en arrendamiento el inmueble) tenía que estar conformado y autorizado por todas las copropietarias, o sólo que las co-propietarias D.J.C. y A.T.C., le hubiesen otorgado a la copropietaria OLINTA M.C., un poder para arrendar la parte del inmueble que ocupa la demandante, poder que no se otorgó ni existe.

    3) Realizada esta información previa, es por lo que proceden de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, a oponer a la parte actora ciudadana M.O.M.O., la excepción o defensa perentoria, referida a la falta de interés para sostener el juicio por parte de la ciudadana B.C..

    4) Asimismo, rechazaron y contradijeron la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, en virtud de que las co-herederas, ciudadanas D.J.C. y A.T.C., no realizaron ningún contrato de arrendamiento con la demandante, ciudadana M.O.M.O., quién señaló que celebró un contrato de arrendamiento con la co-heredera y copropietaria del inmueble OLINTA M.C., a quién las dos co-herederas antes mencionadas, no le dieron ningún poder ni autorización para arrendar la parte que ocupa la demandante.

    5) Que la co-demandada OLINTA M.C., le ofreció en venta a la accionante el inmueble objeto del juicio en fecha 9 de agosto de 2.004, como consta de la fotocopia del escrito debidamente firmado por ella, cuyo escrito oponen y a la vea también le otorgó la prórroga de los tres (3) años que indica el artículo 38, literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a solicitud de la demandante como lo indica el mencionado escrito.

    6) Que a dicho ofrecimiento la demandante manifestó que no podía comprar el inmueble por no tener el dinero, que lo iba a prestar a los bancos, todo lo cual consta en documento de fecha 23 de agosto de 2.004, debidamente firmado por dicha demandante, a quién se le opone.

    7) Por otra parte, en el inmueble sobre el cual se ejerce la acción de retracto arrendaticio, existen dos (2) locales comerciales, los cuales son ocupados por el ciudadano F.A.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.033.332 y hábil, como arrendatario, a quién también, la co-heredera y copropietaria OLINTA M.C., se lo ofreció en venta, tal y como consta en documento de fecha 9 de agosto de 2.004, quién manifestó que no podía comprarlo.

    8) Que ante la negativa del ofrecimiento en venta del inmueble que le hizo la ciudadana OLINTA M.C., a la demandante M.O.M.O., conforme a la Ley; las co-propietarias y co-herederas, ciudadanas D.J.C. y A.T.C., procedieron a ofrecerlo en venta a la ciudadana B.C., quién al ver los escritos de los arrendatarios que no estaban en condiciones económicas de comprar el inmueble, realizó previamente una opción de compra – venta del inmueble por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 44, Tomo 48, de fecha 26 de marzo de 2.007 y posteriormente notariado ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, bajo el número 78, Tomo 45, de fecha 7 de mayo de 2.007, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), y posteriormente, dicha venta se realizó por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 48, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Trimestre Cuarto, de fecha 16 de octubre de 2.007, cuyos documentos en original se consignaron.

    9) Que el precio que se le haya puesto a la venta, jamás puede conllevar para la demandante la violación de la Ley, cuando la compradora B.C., efectivamente hizo entrega formal de la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), a las co-propietarias y co-herederas vendedoras (parte demandada), tal como consta del documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 19, Tomo 13, de fecha 4 de febrero de 2.009, en lo que respecta a la firma de A.T.C., Y por último, autenticado por ante la Notaría Pública de Barquisimeto del Estado Lara, bajo el número 74, Tomo 44, de fecha 24 de marzo de 2.009, en cuanto a la firma de OLINTA M.C..

    10) Que de los cheques de gerencia y personales de bancos, entregados a las co-vendedoras, alcanzan la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), cuyas copias se anexan, emitidos por Banfoandes, a saber:

    • Cheque de gerencia número 3419, en fecha 4 de mayo de 2.007, por la cantidad de Bs. 50.000.000,oo, actualmente Bs. F. 50.000,oo.

    • Cheque de gerencia número 4500, por la cantidad de Bs. 74.000.000,oo, actualmente Bs. F. 74.000,oo.

    • Cheque de gerencia número 4501, por la cantidad de Bs. 18.000.000,oo, actualmente Bs. F. 18.000,oo.

    11) Asimismo, se anexaron copias de cheques emitidos por el Banco del Sur, a saber:

    • Cheque personal número 84000199 de fecha 16 de octubre de 2.007, por la cantidad de Bs. 74.000.000,oo, actualmente Bs. F. 74.000,oo.

    • Cheque personal número 72000200 de fecha 16 de octubre de 2.007, por la cantidad de Bs. 9.000.000,oo, actualmente Bs. F. 9.000,oo.

    12) Que sumadas todas esas cantidades arrojan la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo).

    13) Rechazaron en todas sus partes el petitorio que contiene el libelo de la demanda, por no estar llenos los extremos del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo siguiente:

    Porque a la presunta subrogante demandante, ciudadana M.O.M.O., la co-heredera y copropietaria ciudadana OLINTA M.C., le ofreció en venta el inmueble en fecha 9 de agosto de 2.004, otorgándole el tiempo necesario que señala la Ley para que diese su respuesta positiva en adquirir en compra el inmueble; sin embargo, en fecha 23 de agosto de 2.004, la presunta subrogante – demandante, le dirigió un escrito debidamente firmado a la mencionada coheredera y copropietaria, en la que expresó y manifestó: “que no tiene disponibilidad económica para realizar la negociación por usted planteada y que no ha tenido tiempo para iniciar las gestiones correspondientes ante las Instituciones bancarias.” (Lo destacado fue efectuado por los exponentes).

    Que en dicha contestación por la parte demandante, solicitó se le otorgará la prórroga legal de tres (3) años para desocupar y realizar la entrega material del inmueble, ante ese pedimento se le otorgó la prórroga legal de tres (3) años conforme al artículo 38, letra “D” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya prórroga empezó el día 25 de agosto de 2.004 y terminó el día 25 de agosto de 2.007, y durante todo ese tiempo la parte presuntamente subrogante y demandante, no tuvo tiempo de realizar ninguna gestión bancaria ni tampoco de realizar una oferta sobre la adquisición del inmueble mediante la compra del mismo, de donde se evidencia que la demanda no tiene ningún asidero legal.

    Que el inmueble objeto del juicio está ocupado por la demandante, quien de acuerdo con la prórroga legal que le dio la copropietaria OLINTA M.C., todavía no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble, conforme al documento debidamente firmado por la accionante, pero también dicho inmueble está ocupado por el ciudadano F.A.P., en su carácter de arrendatario de dos (2) locales comerciales existentes en el inmueble, a quien también la indicada copropietaria le ofreció en venta el inmueble, pero no estuvo de acuerdo en adquirirlo en compra por falta de disponibilidad económica y quien reconoció como propietaria de todo el inmueble a la ciudadana B.C..

    Que el ciudadano F.A.P., celebró contratos de arrendamiento con la demandante sobre los dos (2) locales comerciales, de fechas 30 de octubre de 2.007 y 30 de octubre de 2.008, quien pagó los cánones de arrendamiento por dicho inmueble, y a su vez el indicado ciudadano está dispuesto a entregar los referidos locales comerciales a la compradora y propietaria B.C., cuando ellas así lo requiera.

    Señalaron que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que para adquirir dicho inmueble en compra, es necesario que el arrendatario debe satisfacer las aspiraciones del propietario, y en el caso que nos ocupa la ciudadana B.C., en su condición de compradora del inmueble, realizó un contrato de opción de compra con las copropietarias del inmueble entregando la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 50.000,oo), el cual está autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 44, Tomo 46, de fecha 26 de marzo de 2.007 y ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, bajo el número 78, Tomo 45, de fecha 7 de mayo de 2.007, y en dicho documento se constata que la venta fue por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), dinero que las copropietarias del inmueble recibieron en moneda de curso legal y posteriormente recibieron el restante del precio de la venta acordado.

    Que en el momento de la redacción del documento de venta, la abogada que lo redactó le colocó un precio menor al acordado, pero tal circunstancia, jamás viene a ilegitimar la venta realizada a la ciudadana B.C., quien compró de buena fe y entregó el dinero a las copropietarias, correspondiente a la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), recibiendo las copropietarias más dinero del precio que le ofrecieron en venta a la ciudadana M.O.M.O., el cual fue acordado por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 210.000,oo).

    Que la presunta subrogante demandante pretende que el inmueble le sea adjudicado en la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), cuando la compradora entregó a las co-vendedoras la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), tal y como se demuestra con las pruebas que fueron anexas al escrito de contestación de la demanda.

    Que la accionante jamás satisfizo las aspiraciones de las copropietarias demandadas, por cuanto pretende que el inmueble le sea adjudicado en la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), cuando de los comprobantes de los bancos se demuestra que las vendedoras recibieron la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), tal y como se constata con las pruebas acompañadas al escrito de contestación de la demanda.

    Que según el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se consagra que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, y de cuya norma se establece que de acuerdo al documento de venta del inmueble objeto del juicio efectuado por las copropietarias y co-herederas ciudadanas OLINTA M.C., A.T.C. y D.J.C., ante el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 48, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 16 de octubre de 2.007, se demuestra que fue vendido en forma global o total a la ciudadana B.C., sin ninguna reserva, de tal manera que dicha venta fue pura y simple, razón por la cual es completamente válida y no puede ser objeto de retracto legal arrendaticio, por haberse vendido el inmueble en forma global, tanto los dos (2) locales comerciales como la parte que ocupa la demandante.

    Citó criterio jurisprudencial de la extinta Corte Suprema de Justicia como del Tribunal Supremo de Justicia y de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, como lo es la sentencia del 3 de agosto de 2.000, expediente número 95-16865, sentencia número 2000-1074; sentencia del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., expediente número 11.422, de fecha 6 de marzo de 2.001, con relación a lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Rechazaron la estimación de la demanda, de acuerdo a los fundamentos y alegatos legales que se han realizado y por considerar que la misma es exagerada y no se adapta a los requerimientos de la acción propuesta.

    Solicitaron que la demanda sea declarada sin lugar y se condene en costas a la parte demandante.

    Indicaron su domicilio procesal.

    Consta del folio 528 al 531, escrito de contestación de la demanda, suscrito por la abogada en ejercicio L.I.R.R., titular de la cédula de identidad número 3.990.579 e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 26.269, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana OLINTA M.C., mediante el cual se alegaron los siguientes hechos:

    • Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, por cuanto son falsos los hechos narrados por la parte actora en su escrito libelar, como el fundamento legal en el cual pretende sustentar su a.y.t.d..

    • Que ciertamente la actora, ciudadana M.O.M.O., es arrendataria del inmueble objeto del juicio, por lo cual respetando su derecho y dando cumplimiento a la normativa legal, la ciudadana OLINTA M.C., ciertamente le hizo por escrito el ofrecimiento de venta, así como lo expresó la actora, pero lo que no es cierto es que la respuesta de ella fuese verbal, porque el día 23 de agosto de 2.004, la accionante por escrito contestó rechazando el ofrecimiento y manifestó que se acogía a la prórroga legal que la Ley le concedía como arrendataria, así consta en el documento privado suscrito por la actora.

    • Igualmente se le ofreció en venta el inmueble al ciudadano F.A.P., por cuanto el mismo también es arrendatario, pero de la parte de la casa que da a la Calle 19 Cerrada con Avenida 2 Lora, por lo cual también a dicho ciudadano se le realizó el ofrecimiento de venta y por la misma cantidad.

    • Que dado que la actora le manifestó a la ciudadana OLINTA M.C., por escrito el referido ofrecimiento de venta y en vista a la decisión de la ciudadana M.O.M.O., de acogerse a la prórroga legal, rechazando la oferta, y por cuanto tanto la mencionada ciudadana OLINTA M.C., así como sus hermanas las co-demandadas A.T.C. y D.J.C., tenían decidido vender el inmueble ocupado tanto por la actora como por el ciudadano F.A.P., y rechazada la compra por esos arrendatarios esperaron a que se cumpliera como en efecto se venció el lapso de prórroga legal que la Ley le concede a los arrendatarios, tiempo ese utilizado por la ciudadana OLINTA M.C., para buscar un nuevo comprador.

    • Que siendo que la ciudadana B.C., es vecina del inmueble objeto de la venta, manifestó su disposición de adquirir en compra, en consecuencia se firmó una opción de compra autenticada por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserta bajo el número 44, Tomo 48, de fecha 26 de marzo de 2.007, y posteriormente por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, inserta bajo el número 78, Tomo 45, de fecha 7 de mayo de 2.007.

    • Que mediante dicha opción de compra se le ofreció en venta el inmueble ocupado tanto por la actora como por el ciudadano F.A.P., en su condición de arrendatarios, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), y el cual fue ofrecido en venta a los arrendatarios en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES Bs. F. 210.000,oo).

    • Que después de vencido el lapso de la prórroga legal, se procedió a realizar la venta definitiva del inmueble a la ciudadana B.C., en vista de que ya las propietarias - vendedoras habían cumplido con sus obligaciones para los arrendatarios.

    • Que la compradora cumplió a cabalidad con sus obligaciones de la siguiente manera: Al momento de firmar el documento autenticado de opción de compra, pagó mediante cheque de gerencia número 3419 del Banco Banfoandes, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 50.000,oo), a favor de la ciudadana OLINTA M.C., y el resto del precio se le entregó en el momento de materializar la venta, es decir, cuando se protocolizó el documento de venta definitivo, la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 175.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 175.000.000,oo), cancelados de la siguiente forma:

  24. Cheque de gerencia número 4500 del Banco Banfoandes, por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), a favor de la ciudadana A.T.C..

  25. Cheque de gerencia número 4501 del Banco Banfoandes, por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 18.000,oo) y un segundo cheque de la cuenta corriente número 0157-0075-14-37750222407, número 72000200 del Banco Del Sur, de la ciudadana B.C., por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 9.000,oo), ambos depósitos a favor de la ciudadana OLINTA M.C..

  26. Cheque de la cuenta corriente número 0157-0075-14-37750222407, número 84000199 del Banco Del Sur, de la ciudadana B.C., por la cantidad de de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), a favor de la ciudadana D.J.C..

  27. Que de las copias de los referidos cheques se totaliza la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo).

  28. Que dicha cantidad era la que tenía que estar expresada en el documento definitivo de venta, y no la cantidad que aparece en el documento de venta, por lo que no es responsabilidad de la ciudadana OLINTA M.C. y de sus hermanas, por cuanto fue la compradora quien mandó a redactar el documento y realizó todos los trámites para la protocolización de la venta a realizar, y los vendedores sólo están pendientes de que se les pague el precio establecido.

  29. Que en este caso, la compradora había satisfecho el precio de la venta, por lo cual a las ciudadanas OLINTA M.C., A.T.C. y D.J.C., no les preocupó la cantidad señalada en el documento de venta, amén de que no tenían problemas con los arrendatarios a quienes se les estaba venciendo la prórroga legal y debían entregar el inmueble.

  30. Que la co-demandada OLINTA M.C., ha dado fiel cumplimiento a las obligaciones tanto con la demandante, quien por escrito manifestó su decisión de acogerse a la prórroga legal que le asistía, siendo que al vencimiento de la misma fue cuando se procedió a realizar la venta por un monto superior al ofrecido a los arrendatarios.

  31. Que es evidente la mala fe de la demandante, quien de manera audaz y temeraria valiéndose únicamente de lo expresado en el documento de venta con respecto al precio expresado erróneamente, procede a demandar por retracto legal arrendaticio, a sabiendas de que el precio real recibido por las vendedoras fue por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo).

  32. Que la accionante mediante un libelo de demanda amañado y temerario, con la aberrante determinación de sorprender la sana apreciación del Juez, quiere intentar conseguir sus insanos propósitos de anular una negociación nacida de la buena fe y llenando para ello todos los trámites de Ley, cumplidos todos los requisitos para con los arrendatarios, razón por la cual solicitó se declare sin lugar la demanda, y se condene en costas a la parte actora, ordenándosele desocupar y hacer entrega del inmueble a la nueva propietaria por cuanto ya está vencida la prórroga legal.

  33. Señaló su domicilio procesal.

    Al folio 538, se l.c. suscrita por el Juez Titular y Secretaria Temporal de este Tribunal, mediante la cual se dejó constancia que la parte demandada, ciudadanas D.J.C., OLINTA M.C. y B.C., dieron contestación a la demanda.

    Obra del folio 540 al 542, 556 y 557 y del folio 572 al 575, escritos de promoción de pruebas promovidas por los abogados en ejercicio A.D.J.M.V. y J.F.A.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la parte co-demandada, ciudadana B.C..

    Del folio 544 al 546, consta escrito de impugnación de documentos presentados por la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, suscrito por el apoderado judicial de la parte actora, abogado en ejercicio J.C.T..

    Se infiere del folio 550 al 554, escrito de promoción de pruebas promovidas por la abogada en ejercicio L.I.R.R., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana OLINTA M.C..

    Riela del folio 564 al 568, escrito de impugnación de documentos presentados por la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, e insistencia en los documentos presentados por la parte co-demandada, suscrito por los abogados en ejercicio A.D.J.M.V. y J.F.A.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la parte co-demandada, ciudadana B.C..

    Se observa del folio 615 al 627, escrito de promoción de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora, abogado en ejercicio J.C.T..

    A los folios 665 y 666, consta escrito de descargos con relación a la impugnación de documentos efectuado por la parte actora, suscrito por la abogada en ejercicio L.I.R.R., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana OLINTA M.C..

    Se constata del folio 668 al 671, escrito presentado por el abogado en ejercicio F.J.Q.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana M.O.M.O., mediante el cual impugnó documentos presentados por la parte demandada.

    Riela del folio 673 al 681, escrito de impugnación de documentos presentados por la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, e insistencia en los documentos presentados por la parte co-demandada, suscrito por los abogados en ejercicio A.D.J.M.V. y J.F.A.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la parte co-demandada, ciudadana B.C..

    Obra del folio 684 al 6988, escrito producido por los abogados en ejercicio A.D.J.M.V. y J.F.A.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la parte co-demandada, ciudadana B.C., en virtud del cual insistieron en hacer valer los documentos que fueron presentados.

    Consta del folio 690 al 695, escrito suscrito por los abogados en ejercicio A.D.J.M.V. y J.F.A.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la parte co-demandada, ciudadana B.C., mediante el cual procedieron a realizar un reencuentro de las actuaciones y pruebas que en el proceso favorecen a la mencionada ciudadana.

    Igualmente se infiere del folio 700 al 703, escrito de informes producido por la abogada en ejercicio L.I.R.R., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana OLINTA M.C., en virtud del cual explanó las razones de hecho y de derecho que asisten a la indicada ciudadana.

    Este Tribunal para decidir, hace previamente las siguientes consideraciones:

    PARTE MOTIVA

PRIMERA

THEMA DECIDENDUM: El juicio por retracto legal arrendaticio fue interpuesta por la ciudadana M.O.M.O., en contra de las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su carácter de vendedoras del inmueble objeto del juicio, y a la ciudadana B.C., en su condición de compradora del inmueble.

Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte demandada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de este fallo.

Corresponde al Tribunal determinar; la procedencia o no, en primer lugar, sobre la defensa de fondo opuesta de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referida a la falta de cualidad e interés para sostener el juicio por parte de la ciudadana B.C.; en segundo lugar, con relación a la impugnación de la estimación de la demanda; y en tercer lugar, con respecto a la acción incoada por retracto legal arrendaticio. Así quedó trabajada la litis.

SEGUNDA

CON RELACIÓN AL PRIMER PUNTO PREVIO.

Mediante escrito de contestación a la demanda suscrito por los abogados en ejercicio A.D.J.M.V. y JOSSÉ F.A.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la co-demandada ciudadana B.C., de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron a la parte actora ciudadana M.O.M.O., la excepción o defensa perentoria, referida a la falta de cualidad e interés para sostener el juicio por parte de la ciudadana B.C., con base a los siguientes hechos:

  1. Que la co-demandada ciudadana B.C., no realizó ningún contrato de arrendamiento sobre la parte que ocupa la demandante M.O.M.O..

  2. Que la persona que celebró el contrato de arrendamiento fue la co-heredera y co-propietaria OLINTA M.C., y fue a quién dicha demandante le procedió a consignar los cánones de arrendamiento, tal como se demuestra del expediente de consignaciones número 6.709, llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

  3. Que en dicho expediente consignatario no aparecen como beneficiarias de los cánones de arrendamiento las co-propietarias y co-herederas ciudadanas D.J.C. y A.T.C., ni tampoco como co-arrendadoras del inmueble, pues no le otorgaron poder o autorización para arrendar sus derechos y acciones que tenían en el inmueble a la ciudadana OLINTA M.C., razón por la cual las mencionadas co-propietarias no tiene cualidad para ser demandadas ni tienen ningún interés para sostener este proceso, por no ser co-arrendadoras de la parte del inmueble que tiene la demandante.

  4. Que en vista de tal señalamiento, el contrato de arrendamiento no tiene ningún valor legal para las co-vendedoras ciudadanas D.J.C. y A.T.C., quienes procedieron a vender sus derechos y acciones que tenían sobre el inmueble objeto del litigio.

  5. Que el litis consorcio pasivo demandado es imperfecto en esta causa, por cuanto las co-demandadas ciudadanas D.J.C. y A.T.C., no tiene cualidad ni interés para sostener el juicio, por no haber realizado éstas ninguna clase de contrato de arrendamiento sobre la parte del inmueble que ocupa la demandante ciudadana M.O.M.O., y menos aún la compradora ciudadana B.C., en consecuencia solicitamos que dicha defensa perentoria sea declarada con lugar, por ser procedente conforme a la Ley, todo de conformidad con los artículos 147 y 361 del Código de Procedimiento Civil.

La falta de cualidad e interés opera como defensa que puede invocar el demandado en la contestación de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 361, primer aparte del Código de Procedimiento Civil, y según lo tienen establecido la Doctrina y Jurisprudencia, para que proceda tal defensa, es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, de modo que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.

Desde el punto de vista doctrinario la falta de cualidad e interés es una institución jurídica que ha sido estudiada por valiosos juristas. En efecto, el ilustre tratadista patrio L.L., sostiene en sus ensayos jurídicos:

“La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación.

En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; y en el segundo caso, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera".

Conforme a la casi unánime Doctrina Procesal Civil, por cualidad acción o sostenerla entre tanto, el concepto de interés es el de la garantía, provecho o utilidad que puede proporcionar la acción intentada.

Al decir de otro procesalista A.B., no se tiene acción sino cuando se tiene derecho a reclamar algo, y no hay acción si no hay interés.

En el caso bajo examen, la parte co-demandada alegó la falta de cualidad e interés para sostener el juicio por parte de la ciudadana B.C., por cuanto no realizó ningún contrato de arrendamiento sobre la parte que ocupa la demandante M.O.M.O., y a su vez las ciudadanas D.J.C. y A.T.C., no les otorgaron poder o autorización para arrendar sus derechos y acciones que tenían sobre el inmueble objeto del juicio, a la ciudadana OLINTA M.C., razón por la cual fue a quién dicha demandante le procedió a consignar los cánones de arrendamiento, tal como se demuestra del expediente de consignaciones número 6.709, llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

A este respecto el autor P.C., en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil, Volumen I, señala que la acción se puede concebir como un derecho subjetivo autónomo y concreto. Este derecho, que trata de obtener una determinada providencia favorable, encuentra su satisfacción en el pronunciamiento de esta providencia, y en ella se agota y se extingue. Pero ¿Cuáles son las circunstancias prácticas que deben verificarse a fin de que el Juez pronuncie una providencia jurisdiccional favorable a la petición del reclamante?. Para responder a esta pregunta la doctrina ha clasificado tales circunstancias bajo la denominación de condiciones de la acción o de requisitos de la acción, que con mayor exactitud todavía, pueden denominarse requisitos constitutivos, para hacer comprender que sin ellos el derecho de acción (entendido como derecho a la providencia favorable) no nace, y que los mismos deben, por consiguiente, ser considerados como los extremos necesarios y suficientes para determinar, en concreto, el nacimiento del derecho de acción. A fin de que el órgano judicial pueda acoger la demanda del reclamante, y con ello satisfacer el derecho de acción que éste ejercita, es preciso que ese órgano se convenza de que tal derecho existe concretamente; y para convencerse de ello es necesario que verifique la existencia en concreto de estos requisitos constitutivos de la acción; existencia que constituye lo que nuestra ley llama el mérito de la demanda, que el Juez debe examinar para valorar su fundamento y para establecer, por consiguiente, si la misma merece ser acogida.

Acota Calamandrei que los requisitos de la acción son tres:

  1. un cierto hecho específico jurídico, o sea una cierta relación entre un hecho y una norma;

  2. la legitimación; y

  3. el interés procesal.

Respecto a la legitimación para obrar o contradecir, el autor Calamandrei expresa que a fin de que el Juez pueda tomar las providencias correspondientes a aquella relación entre un hecho específico concreto y la norma jurídica, no basta que tal relación exista objetivamente, sino que es necesario además que la demanda le sea presentada por quien se encuentre frente a aquel hecho específico en la posición subjetiva que se llama precisamente legitimación para obrar; y que, de otra parte, la demanda sea propuesta por el actor contra un adversario que se encuentre, en cuanto a aquel mismo hecho específico, en la posición subjetiva recíproca que se llama legitimación para contradecir.

En torno a este aspecto el autor citado expresa igualmente lo siguiente:

Se ha dicho, en general, que los órganos jurisdiccionales no proveen si no son estimulados por un sujeto agente (nemo iudex sine actore), pero aquí al hablar de los requisitos de la acción entendida como derecho a obtener una providencia jurisdiccional favorable, se dice algo más: esto es, que a fin de que el juez provea en sentido favorable al solicitante, no basta que la demanda le sea propuesta por una persona cualquiera, sino que es necesario que le sea presentada precisamente por aquella persona que la ley considera como particularmente idónea para estimular en aquel caso concreto la función jurisdiccional

….“Se podría abstractamente imaginar una sociedad ideal en la que el sentido de la legalidad estuviera de tal manera desarrollado en todos los ciudadanos, que hiciera que cada uno de ellos, independientemente de su beneficio individual, sintiese como un interés propio, el general mantenimiento del orden jurídico; de suerte que estuviera consentido a cada uno de los ciudadanos, apenas tuviese conocimiento de una infracción cualquiera del orden jurídico, aun cuando ésta no le afectase personalmente, llevarla, sin más, a conocimiento del juez y obtener las providencias idóneas para restaurar, en el caso concreto el derecho violado”.

En un ordenamiento semejante en el que el poder de estimular el ejercicio de la jurisdicción estuviera consentido a todos los ciudadanos en la misma medida, el concepto de legitimación no tendría ya ningún significado práctico, por estar todos los ciudadanos igualmente calificados para pedir las providencias jurisdiccionales relativas a cualquier hecho específico concreto (aun cuando no estuviesen en modo alguno personalmente interesados en el mismo). La legitimación para obrar cesaría de estar considerada como un requisito particular de la acción y se confundiría con la capacidad procesal

.

Pero éste no es el sistema actual en el que el juez, para aceptar la demanda, no puede contentarse con adquirir la certeza de la existencia objetiva real de una relación concreta entre el hecho específico afirmado y la norma jurídica invocada, sino que debe, además, exigir que la persona que pide la providencia y aquella respecto de la cual se pide, se encuentren respecto de aquel hecho específico, en una tal situación individual que les haga aparecer como especialmente calificados para afirmar y para contradecir respecto de la materia

.

Finalmente, el citado autor concluye en que los tres requisitos constitutivos de la acción que se mencionaron supra, “….deben concurrir a fin de que pueda considerarse nacida la acción entendida en sentido concreto, como derecho a la providencia favorable: la falta de uno solo de ellos determinaría igualmente el rechazo del mérito de la demanda…”.

Por su parte el autor LIEBMAN, considera que el interés para accionar es el elemento material del derecho de acción y consiste en el interés para obtener la providencia solicitada.

El interés para accionar es por eso un interés procesal, secundario e instrumental, respecto del interés sustancial primario, y tiene por objeto la providencia que se pide al magistrado, como medio para obtener la satisfacción del interés primario, que ha quedado lesionado por el comportamiento de la contraparte, o más genéricamente por la situación de hecho objetivamente existente

…”El interés para accionar surge de la necesidad de obtener del proceso la protección del interés sustancial; presupone por eso la lesión de este interés y la idoneidad de la providencia demandada para protegerlo y satisfacerlo”.

Por otra parte, la legitimación para accionar o legitimatio ad causam es la titularidad activa o pasiva de la acción. El problema, según el autor Liebman, de la legitimación consiste en individualizar la persona a la cual corresponde el interés para accionar y la persona frente a la cual el mismo corresponde.

Asimismo, el autor L.L., al cual hemos hecho referencia anteriormente, también en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil, al tratar acerca de la falta de cualidad establece lo siguiente:

Si, como se ha visto, la cualidad consiste en una relación de identidad lógica entre el actor concreto y la persona a quién la ley concede la acción (actor genérico), lógico es aceptar que es preciso que exista abstractamente un interés jurídico, a cuya defensa sirve la acción. Pueden encontrarse casos, como el de las obligaciones naturales, en los cuales exista un derecho subjetivo sin acción, pero son casos excepcionales y aislados.

El fenómeno se resuelve, pues, en la falta absoluta o limitada de la acción por la falta absoluta o limitada de un interés jurídico. Puede decirse, que donde no hay interés jurídico, no hay acción, y donde no hay acción, no hay cualidad. Tal es el orden lógico de nuestra vida jurídica. La noción de cualidad viene en el orden lógico de las representaciones mentales, después de la del interés. Este es un prius con respecto a la cualidad, que es un posterius

.

Con base a todos los hechos narrados y los criterios doctrinarios y jurisprudenciales antes señalados, es por lo que el Tribunal debe concluir necesariamente, en lo siguiente:

A.- De la simple lectura del expediente en el cual se produce el presente fallo, la ciudadana B.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.473.105, si tiene cualidad e interés para sostener el presente juicio, ya que la misma fue demandada en su condición de compradora del inmueble, por lo que mal pueden sus apoderados alegar tal defensa de fondo a favor de su poderista y menos alegar a favor de su poderdante que las ciudadanas D.J.C. y A.T.C., no les otorgaron poder o autorización para arrendar sus derechos y acciones que tenían sobre el inmueble objeto del juicio, a la ciudadana OLINTA M.C., toda vez que tal alegato como defensa de fondo le correspondía hacerlo a los apoderados de las mencionadas ciudadanas D.J.C. y A.T.C., no obstante, este Tribunal, de seguidas, formula los criterios que existen sobre el arrendamiento de la cosa ajena.

B.- DEL ARRENDAMIENTO DE LA COSA AJENA: Para proceder a decidir este juzgador primeramente desea realizar algunas consideraciones sobre lo planteado en este juicio. El contrato de arrendamiento conocido también como contrato de locación, a este respecto el doctor G.C., en su diccionario jurídico Universitario, específicamente en la página 240 señala lo siguiente: “Cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa… omissis… y la otra a pagar por este uso o goce… un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama en el Código Civil “locatio”, “arrendatario” o “inquilino” y el que lo recibe “locador” o “arrendador”.

El Código Civil venezolano en su artículo 1.579, define la figura del arrendamiento como, un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que está se obliga a pagar”. La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral oneroso y de administración, puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no pueden llevarse a cabo, no se debe el alquiler (Jesús Mogollón Castillo:“ Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inquilina ríos” Editorial Jurídicas Rincón Barquisimeto- Venezuela. Año 2.001.pp. 5).

Sobre la falta de cualidad alegada por la parte demandada basada en que la arrendadora no es propietario del inmueble, el Tribunal estima importante citar textualmente el comentario efectuado por el Dr. J.L.A.G., en su libro “CONTRATOS Y GARANTÍAS Derecho Civil IV”, en el cual expresa:

…I.- La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender y arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato (…) III.- Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de LAURENT, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes. (…) 1º.)Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes: A.- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes. B.- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación. C.- Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de la cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento. 2º.- El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada la impide desposeer al arrendatario.

Observa este sentenciador, que el actor fundamenta su acción en el contenido del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conjuntamente con el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Sustantivo Civil, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamiento; como consecuencia de ello demanda la resolución del contrato, para incoar dicha acción, no es necesario que el actor impretermitiblemente sea el propietario del bien inmueble objeto del litigio; ya que doctrina nacional generalmente admite válidamente el arrendamiento de la cosa ajena ya que el contrato de esta especie no produce efectos reales sino personales. Por lo tanto puede arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, pues, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena, porque mientras que la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes contratantes. De manera que la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero e incluso por autorización verbal lo que implica que para ejercer la presente demanda el actor no necesitaba autorización expresa del propietario del inmueble en virtud que no se discute la propiedad, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador. Por lo tanto quien sentencia, considerando que en el caso sub judice el contrato de arrendamiento que une a las partes no es nulo ni anulable, porque como se expresó se estaría, eventualmente, ante un caso de arrendamiento de cosa ajena que es válido y surte sus efectos entre las partes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil y la titularidad del inmueble no es materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza, y tomando en cuenta que la cualidad de propietario no es indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento, porque no lo exige así la ley y el principio general de que lo que no está prohibido está permitido, da cabida incluso al arrendamiento de la cosa ajena. La alegada falta de cualidad resulta infundada.

En ese mismo orden de ideas, la parte co-demandada B.C., señaló que las ciudadanas D.J.C. y A.T.C., no les otorgaron poder o autorización para arrendar sus derechos y acciones que tenían sobre el inmueble objeto del juicio, a la ciudadana OLINTA M.C.. Ante la primera cuestión, debemos asentar que en el caso especial de los contratos de arrendamiento, no es necesario para su validez, que el arrendador ostente la condición de propietario del inmueble; así las cosas, el contrato de arrendamiento, como todos los demás contratos, está sujeto a las reglas generales para contratar, las cuales se encuentran establecidas en los artículos 1.143, al 1.145, del Código Civil, que a la letra establecen:

Artículo 1.143. “Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley”

Artículo 1.144. “Son incapaces para contratar en los casos expresados por la Ley, los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la ley le niega la facultad de celebrar determinados contratos…” (Omissis)

Artículo 1.145, “La persona capaz de obligarse no puede oponer la incapacidad del menor, del entredicho ni del inhabilitado con quien ha contratado”.

Se infiere del contenido de las normas transcritas que, toda persona que no esté declarada incapaz por la Ley puede contratar, esto es, cualquier persona que no sea menor de edad, o este declarada legalmente entredicha o inhabilitada. A este respecto, los autores G.G.Q. y Gilberto y A.G.R., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, págs. 503 y 504, apuntan que, nuestra legislación no autoriza ni prohíbe el arrendamiento de la cosa ajena, en este mismo orden, señalan que, “se comprende prima facies que la relación jurídica está constituida por el arrendador y el arrendatario, sin importar –aparentemente- que aquél tenga o no la cualidad de dueño del inmueble arrendado, puesto que la norma inquilinaría no hace distinción al respecto…omissis… En la doctrina nacional encontramos que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato y si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario, ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. De tal manera, que es el argumento utilizado como defensa de fondo por la compradora ciudadana B.C., al alegar que las co-propietarias vendedoras ciudadanas D.J.C. y A.T.C., no habían autorizado ni otorgado poder para que la ciudadana OLINTA M.C., para celebrar el contrato de arrendamiento con la arrendataria demandante, carece de fundamento legal ya que la ley no prohíbe el arrendamiento de la cosa ajena como antes se señaló, menos aún procede dicho alegato toda vez que dicho contrato fue otorgado por una de las propietarias del inmueble vendido.

Se concluye entonces, que si bien resulta factible que una persona de en arrendamiento un inmueble ajeno, con mayor razón puede dar en arrendamiento un inmueble por un arrendador co-propietario por vía hereditaria, existiendo otros propietarios co-herederos, por esa misma vía junto con la arrendadora.

Por todas las razones anteriormente expresadas, este Tribunal declara sin lugar la defensa de fondo alegada en este punto previo sobre la falta de cualidad e interés de la parte co-demandada ciudadana B.C., para sostener el presente juicio, toda vez que fue demandada como compradora del inmueble objeto del litigio, y por carecer de validez jurídica el hecho de que las ciudadanas D.J.C. y A.T.C., no les otorgaron poder o autorización a la ciudadana OLINTA M.C., para arrendar sus derechos y acciones que tenían sobre el inmueble objeto de la venta, toda vez que como antes se explicó, resulta factible que una persona de en arrendamiento un inmueble ajeno, con mayor razón puede dar en arrendamiento un inmueble un arrendador co-propietario por vía hereditaria, existiendo otros propietarios co-herederos, por esa misma vía junto con el arrendador. Y así debe decidirse.

TERCERA: CON RELACIÓN AL SEGUNDO PUNTO PREVIO:

Los abogados en ejercicio A.D.J.M.V. y J.F.A.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la co-demandada ciudadana B.C., en el escrito de contestación a la demanda rechazaron la estimación de la demanda, de acuerdo a los fundamentos y alegatos legales que se han realizado y por considerar que la misma es exagerada y no se adapta a los requerimientos de la acción propuesta. Sobre este punto previo el Tribunal hace las siguientes consideraciones:

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia reciente de fecha 10 de marzo de 2.008, contenida en el expediente número 2007-000708, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., al referirse a la impugnación de la cuantía, expresó lo siguiente:

En este sentido establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

.

Así las cosas en relación a la estimación de la demanda se plantean varios supuestos a saber: a) si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta quedando por consiguiente sin estimación la demanda; b) si el demandado no rechaza la estimación del actor será definitiva en el juicio; c) Si el demandado la contradice pura y simplemente la estimación, sin especificar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía, alegato que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.” (Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal).

A los fines de determinar la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada, el Tribunal transcribe el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente:

Artículo 38. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…

Sobre este particular ya se había referido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia publicada en fecha 08 de agosto de 2.006, en la cual señaló:

…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, ya sea por considerarla exigua o exagerad, esta Sala en decisión de fecha 15 de noviembre de 2.004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

…se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…

Se desprende entonces, del criterio jurisprudencial transcrito, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, sin lo cual, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar.

En razón a lo antes expuesto, considera este juzgador, que la co-demandada B.C., impugnó en forma pura y simple la estimación de la cuantía realizada por la parte actora, toda vez, que el mismo se limitó a contradecir la cuantía de la demanda pero no alegó un hecho nuevo, es decir, no señaló cuál a su juicio era la cuantía o estimación definitiva, en tal sentido, tal impugnación se tiene como no propuesta, en consecuencia, la estimación hecha por la parte actora en su escrito libelar se declara firme por la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo).

Por las razones antes indicadas, el mencionado punto previo, no debe prosperar. Así debe decidirse.

CUARTA

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte accionante promovió las siguientes pruebas:

  1. Valor y mérito jurídico de la confesión ficta en que incurrió la ciudadana A.T.C., al no dar contestación a la demanda ni promover prueba que le favoreciera, esto de conformidad con lo dispuesto en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 362 eiusdem.

    Este Tribunal observa en el caso de marras, que la co-demandada ciudadana A.T.C., en su condición de co-vendedora del inmueble objeto del juicio, no contestó la demanda.

    Para proveer sobre dicha prueba de confesión, el juzgador indica que considera necesario hacer un análisis de la figura del litisconsorcio necesario, de acuerdo con lo previsto en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto juzga que es de esa especie el litisconsorcio pasivo que actuó en este juicio.

    A tal efecto este Tribunal observa:

    “Artículo 146. Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:

  2. Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa;

  3. Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título;

  4. En los casos 1º, 2º y 3º del artículo 52.

    Asimismo, el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

    Artículo 148. Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo.

    Al encontrarse en esta situación de un estado de comunidad jurídica por ser heredero del causante están unidos por una relación sustancial o estado jurídico único, de tal forma que las modificaciones que se causen en esa relación o estado jurídico, para que tenga eficacia deben operar frente a todo sus integrantes, es decir, que si la pretensión es declarada sin lugar, en virtud a una de las defensas alegadas y expuesta por uno de los codemandados litisconsortes, ésta es eficaz para todos sus integrantes de esa relación jurídica procesal.

    La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 21 de julio de 2.009, contenida en el expediente número AA20-C-2009-000087, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., expresó lo siguiente:

    “De igual forma en conformidad con lo estatuido en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil que dispone:

    Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo.

    Se observa, que los efectos de los actos procesales realizados en el caso del litisconsorcio necesario, y el beneficio que reciben los litisconsortes forzosos en caso de contumacia, aprovecha la diligencia de los otros co-litigantes, y por ende al haberse citado a los co-demandados, dicho acto aprovecha a todos los co-demandantes, abriéndose un solo lapso procesal para todos los sujetos procesales, ya sean demandantes o demandados.

    Dado que conforme al principio de legalidad de las formas procesales, así como la norma programática destinado a conocer la conducta del Juez, entendiéndose que la estructura del proceso así como su secuencia y desarrollo están preestablecidas en la ley, por lo que no es valedero por las partes o por el propio Juez subvertir, alterar o cambiar, las condiciones en relación a su trámite, modo, tiempo y lugar en el cual deben practicarse los mismos, a sabiendas de que las formas procesales no han sido establecidas en forma caprichosa por el Legislador, sino que una de sus finalidades primordiales es la de garantizar el derecho a la defensa.

    En este orden de ideas, la Sala reitera que uno de los principios rectores en materia adjetiva es el de la preclusividad de los lapsos procesales, según el cual, el proceso está dividido por distintas etapas que se desarrollan en forma sucesiva, las cuales se cierran para continuar fatalmente hasta la actuación final, sin posibilidad de reabrir alguna de ellas ni realizar actos que correspondan a fases procesales ya extinguidas y consumadas.

    Al efecto esta Sala en sentencia Nº RC-109 de fecha 25 de febrero de 2004, expediente Nº 2002-600, en el juicio incoado por G.M.E. y otro contra E.T.d.P. y otro, dispuso lo siguiente:

    ...Retomando el asunto a decidir, aprecia la Sala que el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil denunciado, obliga a los jueces a garantizar el derecho a la defensa, manteniendo a las partes en igualdad de condiciones sin preferencias ni desigualdades.

    Por otra parte es importante destacar que el proceso deviene en una sucesión de actos, los cuales deben cumplirse de conformidad y en las oportunidades en que están señalados en las disposiciones adjetivas que regulan los diferentes procedimientos en el ordenamiento legal vigente y cuyo garante es el juez en su condición de director del proceso. Existen actos dentro del proceso destinados a brindar la posibilidad a los litigantes de esgrimir sus defensas, pero ello no puede interpretarse de manera amplia, en el sentido de que en cualquier momento del iter procesal puedan formularse a voluntad alegaciones y defensas, pues precisamente en protección de la seguridad jurídica que garantiza la tutela judicial efectiva, y del mantenimiento de la igualdad de condición a las partes. Cada actuación procesal debe ser destinada a lo que para ella prescribe el orden procesal, pues de permitir la subversión de esos lapsos y oportunidades daría lugar a tal confusión que perjudicaría tanto a los interesados en la resolución del conflicto, como a la administración de justicia la cual se retrasaría quizás de manera indefinida, infringiendo de esta manera, los principios de orden constitucional contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que ordenan al Estado, como administrador de la función jurisdiccional, a dispensarla de forma expedita…

    De tal manera que llegada la oportunidad para contestar la demanda la co-demandada A.T.C., no la efectuó ni por si ni por intermedio de abogado, por lo cual, se aplica el artículo 148 del Código Adjetivo Civil, relativo al régimen procesal del litis consorcio uniforme a través del cual, se extienden los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los Litisconsortes Contumaces; en dicha oportunidad el co-accionado rechazó y negó en todos y en cada uno de sus puntos las afirmaciones fácticas contenidas en el escrito libelar y vertidas por la parte actora. Siendo ello así, el Tribunal niega la presunta confesión ficta.

  5. Valor y mérito jurídico de las siguientes pruebas:

    1. Confesión de las ciudadanas D.J.C. y OLINTA M.C., vendedoras del inmueble en cuestión, quienes en sus respectivos escritos de contestación a la demanda, reconocieron el carácter de arrendataria de la demandante, al no haberla desconocido como tal, confesión ésta en la que igualmente incurrió la co-demandada A.T.C., al no haber dado contestación a la demanda, en tal sentido quedó desechada la excepción o defensa perentoria alegada por la parte co-demandada B.C..

    2. Confesión de las partes demandadas, al admitir el estado de solvencia en que se encuentra la parte accionante en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento, al no haber contradicho en sus escritos de contestación tal hecho.

    Los abogados en ejercicio A.D.J.M.V. y J.F.A.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana B.C., mediante escrito que consta del folio 673 al 681, en cuanto a la supuesta confesión ficta de las co-demandadas OLINTA M.C. y D.J.C., afirmaron que la co-demandada OLINTA M.C., dio contestación a la demanda y promovió y evacuó pruebas por medio de su apoderada judicial Dra. L.R., y en relación a la co-demandada D.J.C., el defensor judicial ad lítem dio también contestación a la demanda en su oportunidad legal, por lo cual lo establecido por la demandante no se ajusta a la verdad ni a los hechos. El Tribunal, en cuanto a esta última afirmación, señala que una vez incorporadas las partes al proceso y contestar la demanda, la contestación del defensor ad litem carece de asidero jurídico.

    En cuanto a la presunta confesión ficta alegada por la parte actora y que se desprende del contenido de las contestaciones de la demanda, antes indicadas, el Tribunal observa lo siguiente:

    En decisión de fecha 2 de octubre de 2.003, de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente número AA60-S-2003-000166, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., se estableció:

    “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en ese sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”.

    De igual manera, con relación al libelo de la demanda, que puede igualmente aplicarse a la contestación a la demanda, este Tribunal comparte el criterio sostenido por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en reiterados fallos, que establece que el mismo no constituye un medio probatorio. En efecto en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2.000, número 474, la dicha Sala dejó sentado lo siguiente:

    (omissis)...el libelo de demanda no es una prueba, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el animo de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión; en consecuencia , si el Juez se aparta de los términos de dicha pretensión, omitiendo una alegación que la otra parte considera favorable a sus intereses, cometería vicio de incongruencia, no silencio de prueba. Omissis

    (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2702, página 589).

    Asimismo, en decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2.000, que si bien se refiere al libelo de la demanda, también le es aplicable a la contestación de la demanda, en la que la Sala ratifica el criterio in comento al establecer:

    (omissis)...en cuanto a la alegación del formalizante, de que se ha debido hacer un estudio comparativo entre el libelo de demanda y su reforma, y que al no haberse realizado se incurrió en silencio de prueba, sino que cualquier omisión de examen constituye vicio de incongruencia.

    Sin embargo, en el caso bajo decisión no existe tal error, pues el libelo reformado es sustituido por el nuevo libelo, en virtud de la reforma y no puede constituir fundamento para ningún pronunciamiento, favorable o desfavorable al demandante...

    (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2718, página 628).

    Por lo tanto, los escritos de contestación de la demanda, no constituye prueba alguna ni tampoco de la contestación se puede alegar una confesión ficta, ya que tal escrito contiene pretensiones procesales y lo único que puede derivarse de la contestación de la demanda son las defensas de fondo, los argumentos defensorios, los hechos alegados y los hechos admitidos.

  6. Valor y mérito jurídico de la confesión en que incurrió la parte demandada B.C., al promover el documento de venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, anotado bajo el número 48, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del referido año, por cuanto el mismo es un documento público que hace plena fe, así entre las partes como con respecto de terceros, es decir, surte del debido efecto erga omnes, y del mismo se demuestra como real y ciertamente se materializó la venta.

    Se infiere del folio 408 al 409, original de documento público protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, anotado bajo el número 48, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del referido año, mediante el cual las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana B.C., un inmueble de su propiedad consistente en una casa de vivienda unifamiliar ubicada en la Avenida 2 O.L., con calle 19, jurisdicción de la Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, construida con piso de cemento pulido, paredes de bloque frisadas y platabanda, cuyas dependencias son las siguientes: ocho (8) dormitorios, tres (3) baños, una (1) sala, una (1) cocina y dos (2) patios internos, y sus linderos específicos son: FRENTE: La Calle 19 Cerrada; COSTADO DERECHO: Con Avenida 2 Lora; COSTADO IZQUIERDO Y FONDO: Con casa y garaje que son o fueron de E.M.S., de nomenclatura municipal número 18-80. Dicho inmueble les pertenecía a las vendedoras por herencia dejada por la causante M.P.C.H.. El precio de a venta fue por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo).

    Se desprende del contenido del referido documento público que se vendió un inmueble consistente en una casa de vivienda unifamiliar. Del contenido del documento público se puede constatar que no se desprende confesión alguna a que se contrae el artículo 1.401 del Código Civil.

    Al mencionado documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

  7. Valor y mérito jurídico de los recibos de pago de canon de arrendamiento del bien inmueble objeto de litigio, y del cual es arrendataria la demandante, correspondiente a los meses transcurridos desde marzo 2.003 a marzo 2.007, ambos inclusive, los cuales rielan del folio 11 al 58, y los mismos no fueron impugnados ni desconocidos por la parte demandada, y el objeto de esta prueba es demostrar el carácter de arrendataria de la accionante sobre el inmueble objeto del juicio, así como su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, cumpliendo así cabalmente con los requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para ser acreedor del derecho de preferencia ofertiva y, consecuentemente, para exigir el retracto legal arrendaticio.

    Consta del folio 11 al 58, recibos mediante los cuales la ciudadana OLINTA M. CASTILLO, titular de la cédula de identidad número 666.353, recibió de la ciudadana M.O.M.O., correspondiente a los meses transcurridos desde marzo 2.003 a marzo 2.007, ambos inclusive, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 300,oo), por concepto de alquiler de la casa situada en la Avenida 2 Lora con Calle 19 del Estado Mérida.

    Este operador de justicia a los mencionados documentos privados por cuanto no fueron impugnados por la parte demandada, en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil, en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, es por lo que se dan por reconocidos dichos documentos privados, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

  8. Valor y mérito jurídico de las constancias de consignaciones arrendaticias, que ha efectuado la parte demandante en su carácter de arrendataria del bien inmueble del litigio, correspondientes a los meses transcurridos desde abril 2.007 a enero 2.010, los cuales consignó en 33 folios, y el objeto de esta prueba es demostrar el carácter de arrendataria de la accionante sobre el inmueble objeto del juicio, así como su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, cumpliendo así cabalmente con los requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para ser acreedor del derecho de preferencia ofertiva y, consecuentemente, para exigir el retracto legal arrendaticio.

    Este Tribunal observa que riela del folio 628 al 660, constancias de consignaciones de canon de arrendamientos expedidas en el expediente número 6709, efectuadas por la ciudadana M.O.M.O., a favor de la ciudadana OLINTA M.C., por ante los Juzgados Segundo y Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por concepto del canon de arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida 2 Arzo.L., esquina de la Calle 19, casa número 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, correspondientes del mes de abril 2.007 al mes de enero de 2.010; a los cuales este Tribunal les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

  9. Valor y mérito jurídico del improcedente documento privado a través del cual se le pretendió dar en ofrecimiento en venta el inmueble objeto del juicio a la parte accionante, de fecha 9 de agosto de 2.004, documento éste consignado por la parte actora junto con el libelo de demanda y que obra al folio 59 de las actas procesales, que no fuera impugnado ni desconocido por la parte demandada, e igualmente promovido por ésta última.

    El artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consagra que a los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender, y en dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Siendo ello así, el objeto de esta prueba es demostrar que dicho documento no llena los requisitos exigidos en el artículo antes indicado, por cuanto es un documento privado y la norma in comento exige que tal ofrecimiento sea autenticado, es decir, notariado.

    El documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble a la arrendataria demandante M.O.M.O., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, carece de validez, ya que la notificación de la venta para adquirirlo preferencialmente la arrendadora, no se puede efectuar mediante documento pr

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