Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 7 de Junio de 2007

THEMA DECIDENDUM: El presente juicio que por resolución de contrato de opción de compra venta, fue interpuesto por la ciudadana B.S.L.F., asistida por el abogado en ejercicio R.A.G.A., en contra de la ciudadana LILIAVEN VIVAS TORRES; en virtud del mismo, la parte actora señaló que suscribió un contrato de opción de compra venta, con la ciudadana LILIAVEN VIVAS TORRES, quien era la prominente compradora, la cual incumplió los términos del contrato por cuanto si bien es cierto, le entregó en calidad de arras (literal “a” de la cláusula SEGUNDA), la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), así como la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo) de los CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 14.000.000,oo) que debía pagar en el lapso de los ciento veinte (120) días; no es menos cierto que ésta no pagó el saldo deudor de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo) sujeto al otorgamiento de un préstamo por parte del Banco Banesco. Señaló que ella si cumplió con el aludido contrato, pues incluso entregó el inmueble a la compradora en calidad de arrendamiento hasta tanto ésta cumpliese con los pagos pendientes. Indicó así mismo que por cuanto, la compradora le entregó arras como garantía de cumplimiento, perdió las mismas en virtud a su incumplimiento; exigió el pago de la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo) establecidos en la cláusula tercera del contrato. Que hasta la presente (sic) fecha, en promedio mensual, la compradora le adeuda por concepto de cánones de arrendamiento, la cantidad TRECE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 13.800.000,oo), que al restarle QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo) que le depositó, la compradora quedó a deberle un total de TRECE MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 13.300.000,oo). Que la única cantidad imputable al pago del precio de la casa es el monto de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), pero al deducirse el monto de la cláusula penal, le restaría a favor de la deuda UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo). Que siendo que la deuda es de TRECE MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 13.300.000,oo), menos el MILLÓN imputable a la deuda, quedaría la compradora a deberle la cantidad de DOCE MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES en total. (Bs. 12.300.000,oo).

Por su parte la demandada de autos en su escrito de contestación de la demanda, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada, no obstante admitió que suscribió un supuesto contrato de opción de compra venta, en el que la actora le vende y ésta le paga parte del precio, es decir, la cantidad de DIECISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 16.000.000,oo), convirtiéndose así en propietaria de la casa vendida; alegó que no es arrendataria pues ha pagado parte del precio del bien inmueble y que incluso le fue concedido la posesión del mismo. Reconvino a la parte actora para que convenga o sea condenada en reconocer la propiedad que tiene sobre el bien inmueble objeto de autos; que el caso en cuestión se trata de un contrato de compra-venta y no de opción de compra venta, que por lo tanto la actora reciba el pago restante en el momento del otorgamiento del documento.

Por otro lado la parte actora, en su escrito de contestación a la reconvención propuesta; rechazó, negó y contradijo los hechos alegados en la reconvención, señalando que se trata de hacer creer al Tribunal la existencia de una nugatoria de recibir el pago, por parte de la demandada, quien en vez de demostrar los pagos hechos a favor de la ciudadana propietaria, propone un reconvenimiento (sic) para justificar su falta de pago, desinterés y las ganas de apropiarse de algo que no es suyo. Que han transcurrido seis (6) años, desde la fecha del contrato de autos y aún no se ha cumplido lo estipulado en la cláusula SEGUNDA ordinal “C”, la cual refiere el otorgamiento del préstamo correspondiente al Banco Banesco; el cual nunca le fue otorgado a la ciudadana LILIAVEN VIVAS TORRES, ya que por el contrario fue rechazado. Que actualmente la propiedad tiene un costo en el mercado inmobiliario de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,oo) que por lo tanto piden que se devuelva. Que el contrato verbal de arrendamiento nunca fue cumplido. Que la demandada prefiere intentar un reconvenimiento y no justificar los pagos que supuestamente se han hecho a través de los recibos que se hayan expedido.

Corresponde al Tribunal determinar si el contrato efectuado entre las partes fue de compraventa o de una opción de compraventa; ya que la parte demandante reconvenida asegura que se trata de un contrato de opción de compra, mientras que la parte demandada reconviniente señala que se trata de un contrato de compra venta; de igual manera establecer si existió o no el contrato de arrendamiento verbal a que hace referencia la parte demandante reconvenida y determinar cual de las partes incumplió con las obligaciones contractuales, para de esa forma concluir si es procedente la demanda o si es procedente la reconvención; si el dinero dado en arras, por daños y perjuicios, por la inejecución de la obligación de la demandada reconviniente queda o no en beneficio de la parte demandante reconvenida, y si es procedente o no la aplicación de la cláusula penal, que también equivale a daños y perjuicios, y si por lo tanto es o no una doble penalidad, es decir, dar el pago las arras y además pagar la cláusula penal. Así quedó trabada la litis.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.

1) Valor y mérito jurídico probatorio de las actas en cuanto le favorezcan. Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.

Con relación a esta prueba, el Tribunal considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1.969, tienen su justificación jurídica en que “... como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte actora, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas.

2) Valor y mérito jurídico probatorio de la inspección judicial realizada, por el Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

Evidencia el Tribunal que a los folios 75 y 100 riela recaudos contentivos de una inspección extralitem, cuya acta de fecha 23 de marzo de 2.006, riela concretamente a los folios 85 y 86, levantada por el Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, practicada en la casa ubicada en la Urbanización Don Luís, Primera Etapa, situada en la Hacienda La Vega o Las Mercedes en jurisdicción de la Parroquia F.P., Municipio Campo E.d.E.M., signada con la parcela número 38-M-14. En virtud de la misma, el referido Tribunal dejó constancia del estado regular en que se encontraba el referido inmueble. Este Tribunal le asigna a esta inspección extrajudicial el valor probatorio que se desprende del contenido del artículo 1.429 del Código Civil. En efecto, el 3 de agosto de 1.954, la Corte Federal y de Casación se pronunció de la siguiente manera:

La doctrina y la jurisprudencia han señalado que la inspección judicial extra lítem es procedente cuando se pretende hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo (...) Una vez cumplidos estos requisitos; la prueba debe considerarse promovida y evacuada validamente, pues la inspección judicial no necesita ser ratificada en el proceso para que surta los efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del Juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

(Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal.).

La Sala de Casación Civil ha mantenido el criterio, antes señalado, de asignarle a este tipo de inspección extra litem valor probatorio. En efecto, en decisión de fecha 7 de julio de 1993, la expresada Sala indicó:

.... Ha señalado nuestra doctrina y la Ley, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretende hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o el perjuicio por retardo que puede ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo (...) Una vez cumplido éstos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente (...) La inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto si hubo inmediación del Juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

(Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal.).

De tal manera que, el Tribunal al revisar exhaustivamente el escrito contentivo de la solicitud de inspección ocular que corre al folio 76, la parte solicitante no indicó que tal inspección extralitem tenía por objeto hacer constar el estado o circunstancias que pudiera desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo por lo que pudiera sobrevenir un perjuicio por retardo. Sobre este particular la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que si no se indica las circunstancias anteriormente señaladas, tal inspección extralitem como es el caso de la que aquí se analiza, carece de eficacia jurídica probatoria. Y así se decide.

3) Valor y mérito jurídico probatorio de los cortes de cuenta del Banco Banesco, en donde la ciudadana B.S.L. (todavía) paga por concepto del crédito hipotecario reestructurado diferencial tasa mercado número 000000493083 y crédito reestructurado indexado tasa mercado 001208727012.

Observa el Tribunal que del folio 128 al 133, obran unos reportes de cuenta y cronograma de plan de pagos, emitidos por la entidad bancaria Banco Banesco Banco Universal, referido al número de crédito: 001208727012, tipo de crédito: reestructurado indexado taza mercado, estado del crédito: activa, nombre / razón social de cliente: B.S.L., titular de la cédula de identidad número 8.039.589, consta en autos que los mismos fueron emitidos, en fecha 15 de mayo de 2.006. Tales documentos privados que en original fueron producidos, observa el Tribunal que los mismos aparecen firmados por un tercero y que por tal razón debieron ser promovidos en orden a lo pautado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, por vía de la prueba testifical para que los mismos fueran ratificados por su otorgante y al no haberse promovido la prueba en la forma antes señalada a tales documentos privados no se les puede asignar eficacia probatoria.

4) Valor y mérito jurídico probatorio de la solicitud efectuada al Tribunal, respecto a que se oficiara al Banco Banesco, a los fines de verificar si existió algún crédito a favor de la ciudadana LILIAVEN VIVAS TORRES, desde el mes de enero 2.003 hasta el mes de diciembre de 2.005.

Observa el Tribunal que a los autos, no consta emisión del aludido oficio, que por tanto esta prueba se tiene como inexistente y la misma no puede ser objeto de valoración.

5) Valor y mérito jurídico probatorio del contrato de alquiler, de fecha 07 de junio de 2.001 al 06 de agosto de 2.005, en las Residencias Aves Country del Sector El Campito de Mérida, Estado Mérida.

Evidencia el Tribunal que a los folios 101 y 102 corre en copias fotostáticas simples, documento referente a contrato privado de arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos C.S.J.R. y B.S.L.. A las anteriores copias, no se les asigna ningún tipo de valor probatorio, ya que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil señala que las copias fotostáticas producidas en juicio se reputaran fidedignas cuando se traten de documentos públicos o privados reconocidos o dados por reconocidos por la parte a la cual se oponen y no fueren impugnadas por el adversario, de ello se infiere que las copias fotostáticas de los documentos simplemente privados carecen de todo valor probatorio y sólo sirven a su promovente como un principio de prueba a los fines de adminicularla con respecto a otro medio probatorio legal, pues tal como lo señala el DR. R.E.L.R., en su obra titulada “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo III, Página 444 y siguientes: “...el artículo 429 se refiere a la impugnación y cotejo de las reproducciones de documentos públicos y privados reconocidos expresa o tácitamente, restando valor probatorio a los instrumentos privados producidos en copia fotostática simple...”. De igual manera ha sido doctrina sostenida por la extinta Corte Suprema de Justicia que las copias simples carecen de valor probatorio y así lo dejó establecido en la sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, cuando expresó: “... los documentos privados deben ser presentados en originales, no en copias fotostáticas. Debe recordarse que sólo pueden ser traídos a juicio documentos en copias fotostáticas, cuando se trate de instrumentos públicos, privados reconocidos o legalmente tenidos por reconocidos conforme a la permisión establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (...) es forzoso concluir para esta Sala que tales fotostáticos no pueden tener valor probatorio en este juicio...”.

De tal manera que las copias fotostáticas simples, del documento referente a contrato privado de arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos C.S.J.R. y B.S.L., por las razones anteriormente indicadas, carece de eficacia jurídica probatoria, además el referido contrato resulta ajeno a los hechos litigiosos en el presente juicio de resolución de contrato de opción de compra venta.

6) Valor y mérito jurídico probatorio del informe médico de su hija A.M.P.L..

Observa el Tribunal que le referida prueba no consta a los autos, por lo tanto la misma es inexistente razón por la cual no puede valorarse; además, el mismo no guarda interrelación con el presente juicio.

DE LAS PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

1. Valor y mérito jurídico probatorio del contrato de compra venta, suscrito con la ciudadana B.S.L.F., por ante la Notaría Tercera de Mérida, Estado Mérida, en fecha 21 de junio de 2.001.

   Observa el Tribunal que esta prueba no fue agregada por la parte demandada reconviniente, no obstante evidencia el Tribunal que esta prueba fue consignada por la parte demandante como anexo documental a su escrito libelar; en virtud al principio de la comunidad de la prueba, a estas copias certificadas se le tienen como fidedignas por no haber sido impugnadas por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2. Valor y mérito jurídico probatorio del recibo de pago que señala haber consignado en original y que dice que fue agregado en el expediente número 5850 del Juzgado Primero de los Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

   El Tribunal observa que del folio 53 al 61 corren agregadas actuaciones relacionadas con el reconocimiento del recibo de pago por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), pero que el apoderado judicial de la ciudadana LILIAVEN VIVAS TORRES, mediante diligencia que riela al folio 58 solicitó la devolución de los originales de tales actuaciones referentes a tal reconocimiento, razón por la cual el Tribunal no lo valora como documento reconocido sino como documento privado en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue desconocida su firma, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA: En el caso estudiado nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra - venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso bajo examen, es la de resolución del contrato de opción de compra-venta, que se encuentra regulado en el artículo 1.167 eIusdem, que dispone:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro m.T. en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

A tal efecto, la “Acción Resolutoria” presupone un incumplimiento del deudor, vale decir, cuando el deudor no pone la conducta debida tal como ella estaba pactada y que resulte imputable a ese deudor. Nuestra jurisprudencia de instancia ha venido expresando en forma reiterada, cuales son los requisitos para la procedencia de la acción resolutoria, al señalar:

…la acción resolutoria exige como requisitos de procedencia: A) La Bilateralidad del Contrato; B) El incumplimiento definitivo del contrato; C) el incumplimiento culpable imputable al deudor; D) Que el Demandante hubiese cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y E) La intervención Judicial…

(Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Mercantil del Área Metropolitana de Caracas. Sentencia del 14 de Agosto de 1.997, Autocamiones CORSA contra FIAT Automóviles de Venezuela C.A.)

DE LAS ARRAS: Las arras han sido conceptualizadas como una garantía y a la vez como una justa indemnización por los daños y perjuicios producidos como consecuencia del incumplimiento contractual, de tal manera que las mismas tienen por objeto prever el fiel cumplimiento de las obligaciones que contraen ambas partes para la realización efectiva de dicho contrato de manera tal, que cualquiera de las partes que incumpla con la obligación el dinero expresado como arras quedará a favor de la parte que no dio motivo para que el contrato no se llevará a efecto.

Sobre este particular, el artículo 1.263 del Código Civil, establece que a la falta de estipulación contraria lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a dicho acto, se considerará como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención, tanto es así, que si la parte no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado. Por otra parte, el artículo 1.276 eiusdem, consagra que cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor y que sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la forma de la cláusula penal o por medio de arras. Es de advertir, que el artículo 1.211 ibidem, prevé que el término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación y sólo fije el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.

Ahora bien, si tomamos en cuenta que el artículo 1.133 del referido texto legal sustantivo, señala que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico no menos cierto es que el artículo 1.159 eiusdem, indica que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la Ley.

La doctrina ha señalado que en el caso de arras no existe la indexación por cláusula penal, cuanto vulneraría el texto del artículo 1.276 del Código Civil.

INAPLICABILIDAD DE LA CLÁUSULA PENAL: Al determinarse en el contrato lo referente a las arras, las partes limitaron contractualmente el tope máximo que por concepto de daños y perjuicios podrían reclamarse, tal como lo permite el artículo 1276 del Código Civil, en los siguientes términos:

…Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras…

(Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal).

Para mayor abundamiento sobre la cláusula penal en los contratos, el Tribunal de transcribir el texto de los siguientes artículos 1.257, 1.258 y 1.263 del Código Civil:

Art. 1257. Hay obligaciones con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento. (Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal)

Art. 1258. La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada. (Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal)

Art. 1263. A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado. (Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal).

Así las cosas y de la interpretación de los artículos que anteceden, necesariamente debe concluirse, que siendo como efectivamente lo es que las arras constituyen el pago de los daños y perjuicios por la inejecución de la obligación contraída por la parte demandada, y habida consideración que la cláusula penal persigue el mismo fin, vale decir, el pago de los daños y perjuicios por la inejecución de la obligación por parte de la demandada reconviniente, mal puede entonces condenarse por una doble indemnización de daños y perjuicios por el mismo motivo, razón por la cual, el pago de la cláusula penal no puede prosperar y así debe decidirse.

DE LA INEXISTENCIA DE OFERTA REAL DE PAGO Y DEPÓSITO: Tampoco consta en los autos que el deudor hubiese ofrecido el pago y que el acreedor no lo hubiese admitido, es decir, que el deudor hubiera actuado en un todo conforme a lo establecido en el artículo 1.306 del Código Civil, que establece:

Cuando el acreedor rehúsa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida. Los intereses dejan de correr desde el día del depósito legalmente efectuado, y la cosa depositada queda a riesgo y peligro del acreedor

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La prenombrada norma establece el fundamento sustantivo de nuestra legislación para accionar por el mecanismo judicial especial de oferta real y depósito, el cual es un procedimiento que tiene como finalidad liberar al deudor del cumplimiento de su obligación, toda vez que su acreedor se ha rehusado a recibir el pago. Resulta lógica la mens legis de las normas sustantivas relativas a la oferta real y depósito, pues no puede someterse perennemente a un deudor que tenga la intención de liberarse, a la mera voluntad de su acreedor quien se niega y rehúsa (bien expresa o tácitamente) a recibir el pago.

En tal sentido comenta Dominici:

La Ley da al deudor por estas deposiciones un medio eficaz de liberarse de la obligación cuando el acreedor se niegue á recibir el pago, cuando no esta presente ó se oculta con malicia para hacer incurrir al deudor en mora

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En el mismo sentido el maestro Borjas, señala:

Sería injusto que por capricho del acreedor, por su mala voluntad, su deseo de lucro indebido u otra causa análoga, se viera el deudor en la imposibilidad de solucionar su deuda, sufriendo o quedando expuesto a sufrir perjuicios más o menos graves. El legislador ha proveído a la necesidad de evitarle semejantes contingencias mediante la institución de la oferta real y el depósito, recurso de equidad, de cuyo frecuente empleo es fácil darse cuenta con solo suponer…

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Indudable como resulta la necesidad, finalidad y conveniencia del procedimiento de oferta real y depósito para lograr los fines prenombrados, necesario también es regular de manera adjetiva para deducir la consecuencia jurídica que con él se pretende, a saber, la liberación de la obligación asumida. En este sentido, la oferta real y depósito no constituye por si sola el pago de la obligación; solo alcanza las mismas consecuencias liberatorias de éste, cuando se han cumplido una serie de requisitos, tanto sustantivos como adjetivos. En el presente caso, tal oferta real de pago y depósito, no consta en los autos, por lo que resulta procedente la resolución del contrato de opción de compra venta y así debe decidirse.

PARTE CONCLUSIVA: En el caso bajo examen luego del análisis de los hechos, la doctrina y la revisión exhaustiva de las pruebas aportadas por las partes, quedaron demostrados los siguientes hechos:

1. Que efectivamente ambas partes celebraron un contrato de opción de compra-venta en fecha 21 de junio de 2.001, sobre el inmueble consistente en una casa para habitación familiar, ubicada en la Urbanización “Don Luís” Primera Etapa, situada en la Hacienda la Vega o Las Mercedes, jurisdicción de la Parroquia F.P., Municipio Campo E.d.E.M.; la cual tiene una superficie de CIENTO CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (143,75 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: En una longitud de CINCO METROS CON SETENTA Y CINCO CENTÍMETROS (5.75 Mts), colinda con la parcela número 17-M-14; SURESTE: En longitud igual a la anterior, colinda con la Calle número 6; NOROESTE: En una longitud de VEINTICINCO METROS (25 Mts), colinda con la parcela número 39-M-14; SUROESTE: En longitud igual a la anterior, colinda con la parcela número 37-M-14. Documento éste autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida. Que en orden a lo antes indicado resulta incierta la afirmación de la parte demandada reconviniente de la presunta existencia de un contrato de compra venta y así se decide.

2. Que en virtud de las actas procesales inmersas en el expediente ha quedado demostrado el incumplimiento del referido contrato de opción de compra - venta, el cual es imputable al deudor (prominente compradora) dada la inejecución de las obligaciones establecidas.

3. Que la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), entregada en calidad de arras, por parte de la prominente compradora, constituía la garantía de cumplimiento de las obligaciones; que siendo las arras la estimación previa de los daños y perjuicios que se causan por incumplimiento; las mismas

   deben ser deducidas a favor de la parte actora reconvenida por la inejecución de la obligación, de parte de la prominente compradora. Y así debe decidirse.

3. Que a los autos fue alegado el pagó de la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), de los CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 14.000.000,oo), que la demandada (prominente compradora) debía pagar dentro del lapso de ciento veinte (120) días contados a partir de la autenticación del contrato objeto de autos; no obstante el Tribunal ha constatado que la prominente vendedora (demandante) admitió haber recibido la referida cantidad. Así debe decidirse.

4. Que la prominente compradora no pagó el otro saldo deudor correspondiente a la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo) dentro del lapso sujeto al otorgamiento del préstamo correspondiente al Banco Banesco.

5. Que la prominente vendedora (demandante) es la propietaria del bien inmueble objeto de la acción intentada por resolución de contrato de opción de compra; esto según documento protocolizado en fecha 10 de abril de 1.997, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Campo E.d.E.M.; y por lo tanto tal inmueble no es propiedad de la parte demandada reconviniente, como lo afirmó en el acto de la contestación de la demanda. Y así se decide

6. Que la prominente vendedora (demandante) entregó a la prominente compradora (demandada) la posesión del inmueble objeto de autos.

7. Que la prominente vendedora no probó la existencia del aducido contrato verbal de arrendamiento, que hiciera presumir u deducir obligación alguna por parte de la prominente compradora; que siendo éste inexistente el Tribunal considera que no es objeto de valoración. Así debe decidirse.

8. Que la solicitud de reconvención propuesta por parte de la prominente compradora, respecto a la propiedad del inmueble en virtud al pago de parte del precio, no puede ser considerada como una facultad legítima de gozar y disponer de la cosa dada en opción de compra venta, ello en virtud a que: en primer lugar, la prominente compradora no cumplió con el pago total y definitivo de su obligación, en segundo lugar, la precitada compradora no detenta documento fehaciente de propiedad que haga presumir su condición de propietaria y en tercer lugar, consta a los autos que solo le fue concedida la tenencia o posesión del inmueble. Y así se decide.

9. Que las arras entregas por parte de la prominente compradora se asimilan a la cláusula penal, ya que ambas se consideran como garantía de los daños y perjuicios para el caso de incumplimiento contractual, de tal manera que las cláusulas penales tienen por objeto prever el fiel cumplimiento de las obligaciones que contraen ambas partes para la realización efectiva de dicho contrato, de manera tal, que cualquiera de las partes que incumpla con la obligación el dinero expresado como arras quedará a favor de la parte que no dio motivo para que el contrato no se llevará a efecto. En este mismo orden de ideas el Tribunal señala que la aducida cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo) correspondiente a la cláusula penal no puede deducirse de parte del pago, ello en virtud que los daños y perjuicios producidos por el incumplimiento de la prominente compradora ya fueron deducidos de las arras entregadas. Y así debe decidirse.

   Por las razones anteriormente señaladas, este Tribunal declara que la acción que por resolución de contrato de opción de compra venta, debe prosperar parcialmente. Así debe decidirse.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: