Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 9 de Febrero de 2012

THEMA DECIDENDUM: La demanda por cumplimiento de contrato de opción a compraventa interpuesta por la ciudadana Y.D.C.D.B., en contra las ciudadanas EGLEÉ M.P.A., DINORKA J.P.A. y R.M.A.A..

Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte demandada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de este fallo.

Corresponde al Tribunal determinar; en primer lugar la procedencia o no de la defensa de fondo alegada por las codemandadas DINORKA J.P.A. y R.M.A.A., en cuanto a la falta de cualidad de la actora para intentar la demanda y la falta de interés de éstas para sostener el presente juicio; y, en segundo lugar, la acción incoada por cumplimiento de contrato de opción a compra venta. Así quedó trabada la litis.

PUNTO PREVIO AL MÉRITO DE LA CAUSA: La falta de cualidad de la actora para intentar la demanda y la falta de interés de las co-demandadas DINORKA J.P.A. y R.M.A.A. para sostener el presente juicio.-

1. La codemandada DINORKA J.P.A., a través de sus apoderados judiciales abogados en ejercicio E.M.M., B.S.H. y C.A.T.G., en la oportunidad prevista en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron como defensa perentoria para que sea resuelta previo al pronunciamiento del fondo de la demanda, la excepción de falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la presente demanda y de su representada para sostener el presente juicio, defensa que fundamentan en los siguientes términos:

   1. Que su representada es demandada en el presente juicio para que dé cumplimiento a un contrato de opción de compraventa, contenido en el documento autenticado por ante la Oficina Notarial de Ejido del Estado Mérida, en fecha 4 de enero de 2006, el cual corre inserto bajo el número25, Tomo 1, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría durante el citado año.

   2. Que de la simple lectura del documento de opción a compraventa, se observa que quienes celebraron dicho contrato fueron las ciudadanas EGLEÉ M.P.A., y la demandante Y.D.C.D.B., y que en ningún momento aparece su mandante DINORKA J.P.A., suscribiendo dicho contrato de opción a compraventa, ni como optante ni como opcionante, lo que trae como consecuencia que su representada carezca de cualidad e interés de dar cumplimiento a un contrato de opción a compraventa del cual nunca ha sido parte.

   3. Que su representada es demandada como presunta apoderada de la ciudadana EGLEÉ M.P.A., lo cual según los apoderados de la co-demandada es falso, por cuanto dicho poder fue revocado en fecha 29 de junio de 2006, extinguiéndose tal representación conforme lo establecido en el artículo 1.704 del Código Civil, y por lo tanto, carece de cualidad e interés para sostener el presente juicio, en virtud de que ha dejado de ser representante y mandataria de la ciudadana EGLEÉ M.P.A..

   4. Que por las consideraciones que anteceden solicitaron que fuese declarada con lugar la excepción de falta de cualidad e interés opuesta y sin lugar la demanda, con la debida imposición de costas a la parte actora.

   5. Fijaron su domicilio procesal.

2. La codemandada R.M.A.A., a través de sus apoderados judiciales abogados en ejercicio E.M.M., B.S.H. y C.A.T.G., en la oportunidad prevista en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron como defensa de fondo la falta de cualidad e interés de la codemandada para sostener el presente juicio, en base a las siguientes alegaciones:

   1. Rechazaron, contradijeron y negaron tanto en los hechos como en el derecho, la temeraria demanda incoada en contra de su representada, y oponen como defensa perentoria para que sea resuelta previo de pronunciamiento al fondo, la excepción de falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la demanda, y de su representada para sostener el juicio.

   2. Que la demandante ciudadana Y.D.C.D.B., alegó en su libelo que, suscribió con la ciudadana EGLEÉ M.A.A., un contrato de opción a compraventa sobre un apartamento propiedad de esta última, el cual se encuentra ubicado en la Avenida Centenario, Conjunto Residencial El Molino, Edificio IV, Apartamento número IV-1-6, Parroquia Montalbán, Municipio Campo E.d.e.M., tal como consta de documento notariado en fecha 04 de enero de 2006, por ante la Notaría Pública de Ejido Estado Mérida, inserto bajo el número 25, Tomo 1, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa oficina notarial.

   3. Que fundamentado en el hecho de que su representada no es parte, ni ha sido parte en el referido contrato de opción a compraventa, es por lo que no puede demandársele para que de cumplimiento a un contrato que ésta no ha celebrado.

   4. Que de lo anteriormente expuesto se deduce que su representada carece de cualidad e interés para sostener el presente juicio de cumplimiento de contrato de opción a compraventa que ella no suscribió.

   5. Que su representada adquirió el inmueble al que hace referencia la parte actora, la ciudadana EGLEÉ M.P.A., a través de su apoderada ciudadana DINORKA J.P.A., a quien le había conferido el mandato por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de diciembre de 2005, inserto bajo el Número 40, Tomo 73, el cual fue debidamente Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Campo E.d.E.M., en fecha 28 de junio de 2006, inserto bajo el Número 23, Folio 183, al 190, Protocolo Tercero Tomo Primero, Segundo Trimestre del citado año.

   6. Que en ningún momento su representada fue notificada de que la ciudadana EGLEÉ M.P.A., había otorgado en opción a compraventa el referido apartamento a la ciudadana Y.D.C.D.B., y mucho menos que las facultades conferidas a la ciudadana DINORKA J.P.A., eran limitadas o le habían sido revocadas, y que la revocatoria del poder otorgado a esta última, fue luego de haberse producido la venta, razón por la cual la venta que le hizo a su representada produce todos los efectos jurídicos propios de ese tipo de contratos.

   7. Que no se puede demandar a un tercero para que cumpla con un contrato que no celebró, mucho menos por los efectos que de éste se derivan.

   8. Que por todo lo anteriormente expuesto es por lo que solicitan que este Tribunal declare sin lugar la presente demanda, con la debida imposición de costas a la parte actora.

   9. Fijaron su domicilio procesal.

      Ahora bien, se debe precisar que la falta de cualidad e interés opera como defensa que puede invocar el demandado en la contestación de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 361, primer aparte, del Código de Procedimiento Civil, y según lo tienen establecido la Doctrina y Jurisprudencia, para que proceda tal defensa, es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, de modo que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.

      Desde el punto de vista doctrinario la falta de cualidad e interés es una institución jurídica que ha sido estudiada por valiosos juristas. En efecto, el ilustre tratadista patrio L.L., sostiene en sus ensayos jurídicos:

      “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación.

      En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; y en el segundo caso, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera".

      Conforme a la casi unánime Doctrina Procesal Civil, por cualidad debe entenderse el derecho o potestad para ejecutar determinada acción o sostenerla; entre tanto, el concepto de interés es el de la garantía, provecho o utilidad que puede proporcionar la acción intentada. Al decir de otro procesalista A.B., no se tiene acción sino cuando se tiene derecho a reclamar algo, y no hay acción si no hay interés.

      El autor P.C., en su obra “Instituciones de Derecho Procesal Civil”, Volumen I, señala que la acción se puede concebir como un derecho subjetivo autónomo y concreto. Este derecho, que trata de obtener una determinada providencia favorable, encuentra su satisfacción en el pronunciamiento de esta providencia, y en ella se agota y se extingue. Pero ¿Cuáles son las circunstancias prácticas que deben verificarse a fin de que el Juez pronuncie una providencia jurisdiccional favorable a la petición del reclamante? Para responder a esta pregunta la doctrina ha clasificado tales circunstancias bajo la denominación de “condiciones de la acción” o de “requisitos de la acción”, que, con mayor exactitud todavía, pueden denominarse “requisitos constitutivos”, para hacer comprender que sin ellos el derecho de acción (entendido como derecho a la providencia favorable) no nace, y que los mismos deben, por consiguiente, ser considerados como los extremos necesarios y suficientes para determinar, en concreto, el nacimiento del derecho de acción. A fin de que el órgano judicial pueda acoger la demanda del reclamante, y con ello satisfacer el derecho de acción que éste ejercita, es preciso que ese órgano se convenza de que tal derecho existe concretamente; y para convencerse de ello es necesario que verifique la existencia en concreto de estos requisitos constitutivos de la acción; existencia que constituye lo que nuestra ley llama el mérito de la demanda, que el Juez debe examinar para valorar su fundamento y para establecer, por consiguiente, si la misma merece ser acogida.

      Acota Calamandrei que los requisitos de la acción son tres:

   1. un cierto hecho específico jurídico, o sea una cierta relación entre un hecho y una norma;

   2. la legitimación; y

   3. el interés procesal.

      Respecto a la legitimación para obrar o contradecir, el autor Calamandrei expresa que a fin de que el Juez pueda tomar las providencias correspondientes a aquella relación entre un hecho específico concreto y la norma jurídica, no basta que tal relación exista objetivamente, sino que es necesario además que la demanda le sea presentada por quien se encuentre frente a aquel hecho específico en la posición subjetiva que se llama precisamente legitimación para obrar; y que, de otra parte, la demanda sea propuesta por el actor contra un adversario que se encuentre, en cuanto a aquel mismo hecho específico, en la posición subjetiva recíproca que se llama legitimación para contradecir.

      En torno a este aspecto el autor citado expresa igualmente lo siguiente:

      Se ha dicho, en general, que los órganos jurisdiccionales no proveen si no son estimulados por un sujeto agente (nemo iudex sine actore), pero aquí al hablar de los requisitos de la acción entendida como derecho a obtener una providencia jurisdiccional favorable, se dice algo más: esto es, que a fin de que el juez provea en sentido favorable al solicitante, no basta que la demanda le sea propuesta por una persona cualquiera, sino que es necesario que le sea presentada precisamente por aquella persona que la ley considera como particularmente idónea para estimular en aquel caso concreto la función jurisdiccional

      …. “Se podría abstractamente imaginar una sociedad ideal en la que el sentido de la legalidad estuviera de tal manera desarrollado en todos los ciudadanos, que hiciera que cada uno de ellos, independientemente de su beneficio individual, sintiese como un interés propio, el general mantenimiento del orden jurídico; de suerte que estuviera consentido a cada uno de los ciudadanos, apenas tuviese conocimiento de una infracción cualquiera del orden jurídico, aun cuando ésta no le afectase personalmente, llevarla, sin más, a conocimiento del juez y obtener las providencias idóneas para restaurar, en el caso concreto el derecho violado”.

      En un ordenamiento semejante en el que el poder de estimular el ejercicio de la jurisdicción estuviera consentido a todos los ciudadanos en la misma medida, el concepto de legitimación no tendría ya ningún significado práctico, por estar todos los ciudadanos igualmente calificados para pedir las providencias jurisdiccionales relativas a cualquier hecho específico concreto (aun cuando no estuviesen en modo alguno personalmente interesados en el mismo). La legitimación para obrar cesaría de estar considerada como un requisito particular de la acción y se confundiría con la capacidad procesal

      .

      Pero éste no es el sistema actual en el que el juez, para aceptar la demanda, no puede contentarse con adquirir la certeza de la existencia objetiva real de una relación concreta entre el hecho específico afirmado y la norma jurídica invocada, sino que debe, además, exigir que la persona que pide la providencia y aquella respecto de la cual se pide, se encuentren respecto de aquel hecho específico, en una tal situación individual que les haga aparecer como especialmente calificados para afirmar y para contradecir respecto de la materia

      .

      Finalmente, el citado autor concluye en que los tres requisitos constitutivos de la acción que se mencionaron supra, “….deben concurrir a fin de que pueda considerarse nacida la acción entendida en sentido concreto, como derecho a la providencia favorable: la falta de uno solo de ellos determinaría igualmente el rechazo del mérito de la demanda…”.

      Por su parte el autor LIEBMAN, considera que el interés para accionar es el elemento material del derecho de acción y consiste en el interés para obtener la providencia solicitada.

      El interés para accionar es por eso un interés procesal, secundario e instrumental, respecto del interés sustancial primario, y tiene por objeto la providencia que se pide al magistrado, como medio para obtener la satisfacción del interés primario, que ha quedado lesionado por el comportamiento de la contraparte, o más genéricamente por la situación de hecho objetivamente existente

      … “El interés para accionar surge de la necesidad de obtener del proceso la protección del interés sustancial; presupone por eso la lesión de este interés y la idoneidad de la providencia demandada para protegerlo y satisfacerlo”.

      Por otra parte, la legitimación para accionar o legitimatio ad causam es la titularidad activa o pasiva de la acción. El problema de la legitimación, según el autor Liebman, consiste en individualizar la persona a la cual corresponde el interés para accionar y la persona frente a la cual el mismo corresponde.

      Asimismo, el autor L.L., al cual hemos hecho referencia anteriormente, también en su obra “Estudios de Derecho Procesal Civil”, al tratar acerca de la falta de cualidad, establece lo siguiente:

      Si, como se ha visto, la cualidad consiste en una relación de identidad lógica entre el actor concreto y la persona a quien la ley concede la acción (actor genérico), lógico es aceptar que es preciso que exista abstractamente un interés jurídico, a cuya defensa sirve la acción. Pueden encontrarse casos, como el de las obligaciones naturales, en los cuales exista un derecho subjetivo sin acción, pero son casos excepcionales y aislados.

      El fenómeno se resuelve, pues, en la falta absoluta o limitada de la acción por la falta absoluta o limitada de un interés jurídico. Puede decirse, que donde no hay interés jurídico, no hay acción, y donde no hay acción, no hay cualidad. Tal es el orden lógico de nuestra vida jurídica. La noción de cualidad viene en el orden lógico de las representaciones mentales, después de la del interés. Este es un prius con respecto a la cualidad, que es un posterius

      .

      Ahora bien, en el caso sub lite, los apoderados judiciales de las codemandadas DINORKA J.P.A. y R.M.A.A., alegaron la falta de cualidad e interés del actor para intentar la demanda y la de sus representadas para sostener el presente juicio, ya que éstas no son signatarias del contrato de opción a compraventa sucrito en fecha 4 de enero de 2006, por ante la Oficina Notarial de Ejido del Estado Mérida, el cual corre inserto bajo el número 25, Tomo 1, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Oficina Notarial.

      Resulta ajustada a derecho sólo la actuación de los apoderados judiciales abogados en ejercicio E.M.M., B.S.H. y C.A.T.G., con respecto a la codemandada DINORKA J.P.A., según se desprende del folio 97, contentivo del poder a ellos otorgado, situación que no ocurrió así en cuanto a la representación legal alegada por los mencionados profesionales del derecho en la contestación de la demanda referida a la ciudadana R.M.A.A. en donde fue opuesta la falta de cualidad e interés, pero sin presentar instrumento poder que acreditara tal representación, por lo que alega la parte actora que la mencionada ciudadana incurrió en confesión ficta, sobre este particular, tal confesión será analizada en la correspondiente prueba promovida por la parte actora.

      Observa este sentenciador que el contrato de opción a compraventa, que constituye el documento fundamental de la demanda, fue celebrado entre la ciudadana EGLEÉ M.P.A., en su condición de promitente vendedora y la ciudadana Y.D.C.D.B., en su carácter de promitente compradora, y que las ciudadanas DINORKA J.P.A. y R.M.A.A., no forman parte del referido contrato de opción de compraventa demandado en cumplimiento, por lo que es cierto y evidente que la parte actora no tiene cualidad para intentar la demanda en contra de las referidas ciudadanas y éstas a su vez no tienen interés alguno para sostener el presente juicio como codemandadas en el mismo, lo que hace procedente en derecho declarar con Lugar la falta de cualidad opuesta por los abogados en ejercicio E.M.M., B.S.H. y C.T.G., apoderados judiciales de la codemandada DINORKA J.P.A..

      En fuerza de las consideraciones de hecho y derecho antes señaladas este sentenciador debe declarar con lugar la falta de Cualidad alegada por los apoderados judiciales de la codemandada de autos ciudadana DINORKA J.P.A. y no así en cuanto a la ciudadana R.M.A.A..

DEL MÉRITO DE LA CAUSA.-

Ahora bien, la precedente declaratoria con lugar de la defensa opuesta por la co-demandada DINORKA J.P.A., con relación a la falta de cualidad de la parte actora para interponer la demanda en su contra y de ésta para sostener el presente juicio, hace que el caso de marras se ajuste únicamente al Cumplimiento del Contrato de Opción de Compraventa que, de acuerdo con el documento fundamental de la demanda, fue celebrado entre las ciudadanas EGLEÉ M.P.A., en su condición de promitente vendedora y la ciudadana Y.D.C.D.B., en su carácter de promitente compradora, por lo tanto debe este Tribunal resolver los pedimentos de la actora con respecto a la codemandada EGLEÉ M.P.A., así como el análisis de los medios de prueba invocados y evacuados por éstos.

Antes bien, y como quiera que fue alegada por la parte demandante la confesión ficta de la codemandada R.M.A.A., este Tribunal, analizará la presunta confesión ficta alagada por la apoderada judicial de la parte actora en el texto de este fallo, en la oportunidad de valorar la prueba de confesión ficta promovida por la parte demandante.

1. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   1. La parte actora promovió los siguientes documentos públicos producidos en copia certificada:

      1) Valor y mérito del documento de poder otorgado por la propietaria del inmueble ciudadana EGLEÉ M.P.A., a la ciudadana DINORKA J.P.A., por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, el 20 de diciembre de 2005, bajo el Nº 40, Tomo 73, para que la representara en todas las gestiones vinculadas con la venta del apartamento y en el cobro de alquileres, documento que obra en copia certificada del folio 140 al 143. Prueba promovida en el particular “CUARTA”, de su escrito de promoción de pruebas, con la cual la apoderada judicial de la parte actora pretende demostrar la cualidad con la que actuaba ante su representada la ciudadana DINORKA J.P.A., poder que ejerció desde el 20 de diciembre de 2005, hasta el 29 de junio 2006, fecha en la que fue revocado por su poderdante.

      2) Valor y mérito de la comunicación dirigida por la entidad bancaria BANFOANDES en fecha 21 de marzo de 2006, a la propietaria del inmueble y recibida en esa misma fecha por la ciudadana DINORKA J.P.A., a las 11:30 de la mañana, quien fungía como representante de la vendedora. Documento promovido por la parte actora en el particular “NOVENA” de su escrito de promoción de pruebas con la intención de demostrar que la ciudadana DINORKA J.P.A., era quien recibía y daba las instrucciones relacionadas con la negociación que su poderdante domiciliada en Caracas, había firmado el 04 de enero de 2006.

      3) En el particular “DÉCIMA PRIMERA” de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito del documento de cancelación de hipoteca por parte del representante del IPAS-ME, el cual está autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, bajo el Nº 11, Tomo 1º, Protocolo 3º, documento que igualmente fue registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Campo E.d.E.M., bajo el Nº 15, Folio 134 al Folio 142, Protocolo Primero Tomo Décimo Segundo, Segundo Trimestre del citado año, documento que fue promovido por la parte actora con la finalidad de demostrar: En primer lugar, que se dio cumplimiento a la obligación contraída por la parte actora de liberar el inmueble en cuestión, del gravamen hipotecario que lo afectaba faltando sólo nueve (09) días para cumplirse el plazo establecido en el contrato de opción a compraventa, y, en segundo lugar, tal como consta en el particular “DÉCIMA SEGUNDA”, de su escrito de promoción de pruebas, para demostrar que fue su representada quien presentó el documento ante el registro correspondiente y sufragó los costos que implicaba el otorgamiento del mismo, después que dicho documento le fue entregado por DINORKA J.P.A..

      4) Valor y mérito de las comunicaciones enviadas por BANFOANDES, a la Oficina Recaudadora del Colegio de Abogados (sic), en fecha 23 de junio de 2006, en la cual se solicitó liquidar el documento de venta-crédito de la ciudadana Y.D.B., documento que fue promovido por la parte actora en el particular “DÉCIMA CUARTA”, de su escrito de promoción de pruebas, para demostrar que su representada ejecutó todos los actos válidos y necesarios para el otorgamiento del documento de venta, lo que conocía la apoderada de la vendedora.

      5) Valor y mérito del documento notariado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 21 de junio de 2006, inserto bajo el Nº 66, Tomo 91, el cual expresa en su contenido la venta del inmueble y la concesión del crédito hipotecario por TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 32.000.000,00), hoy treinta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 32.000,00), a los fines de que el mismo fuera registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Campo E.d.E.M., documento promovido en el particular “DÉCIMA QUINTA”, con el cual según la actora se demuestra que su representada cumplió todo lo expresado en el contrato de opción a compraventa.

      6) Valor y mérito del documento de poder otorgado por la ciudadana R.M.A.A., a la ciudadana DINORKA J.P.A., el día 29 de junio de 2006, es decir, al día siguiente de que ésta última le vendiera el inmueble, documento que fue anexado al libelo de la demanda y obra agregado al folio 38, el cual fue promovido por la actora en el particular “DÉCIMA OCTAVA” de su escrito de promoción de pruebas, para demostrar la intención de las ciudadanas DINORKA J.P.A. y R.M.A.A., de incumplir con la obligación hecha con su representada, lo que fue confirmado por la ciudadana EGLEÉ M.P.A..

      7) Valor y mérito de dos recibos que presentó al consignar el escrito de promoción de pruebas, identificados con los número 33964 y 33965, en los cuales consta la cantidad que pagó su representada por liquidación de derechos arancelarios para la autenticación en la Notaría Pública de Ejido, de los documentos de contrato de opción a compraventa y el contrato de arrendamiento redactados por el abogado N.M., documento promovido por la parte actora en el particular “VIGÉSIMA PRIMERA” de su escrito de promoción de pruebas.

      Observa este Tribunal que al folio 18, consta comunicación original dirigida por BANFOANDES, a la ciudadana EGLEÉ M.P.A.; que a los folios 20, 21 y 22, se observa copia certificada del documento de cancelación de hipoteca que recaía sobre el bien inmueble objeto de la pretensión; que al folio 24 corre inserto el documento público administrativo de comunicación en original, enviada a la Oficina Recaudadora del Colegio de Abogados; que del folio 28 al 35, consta copia certificada de documento de opción a compraventa y contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, celebrado entre la ciudadana EGLEE M.P.A. y la ciudadana Y.D.C.D.B., y entre esta última y BANFOANDES C.A., y anexos a éste las planillas de recaudos y de liquidación de registro y que al folio 137 constan las planillas originales números 33964 y 33965, correspondientes a la liquidación de derechos arancelarios de la Notaría Pública de Ejido, documentos promovidos por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas en los particulares: “NOVENA”, “DÉCIMA PRIMERA”, “DÉCIMA SEGUNDA”, “DÉCIMA CUARTA”, “DÉCIMA QUINTA”, y “VIGÉSIMA PRIMERA”, respectivamente, los cuales se encuentran producidos unos en copias certificadas y otros en original, y por cuanto no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, es por lo que este Tribunal les asigna el valor jurídico probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y así se decide.

      Ahora bien, este Tribunal observa que las pruebas promovidas por la parte actora en los particulares “CUARTA” y “DÉCIMA OCTAVA”, de su escrito de promoción de pruebas, las cuales obran del folio 140 al 143 y al folio 38, respectivamente, fueron promovidas para demostrar específicamente hechos realizados por la ciudadana DINORKA J.P.A. y por la ciudadana R.M.A.A., a quienes se les declaró con lugar la falta de cualidad opuesta, por no ser partes ni signatarias del contrato de opción a compra venta objeto de controversia del presente juicio, por lo tanto dichas pruebas no pueden ser valoradas por este sentenciador y así se decide.

   2. La parte actora promovió los siguientes documentos públicos en copias fotostáticas simples:

      1) En el particular “QUINTA” de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito del documento que aparece señalado en el aparte a) del ordinal octavo, del libelo de la demanda, el cual está inserto a los folios 8, 9 y 10 del expediente 21.426, documento que le otorga la propiedad a la ciudadana EGLEÉ M.P.A., del inmueble objeto de la presente causa, con este documento la apoderada judicial de la parte actora pretende demostrar que la ciudadana antes mencionada es la legítima propietaria del inmueble y la ciudadana DINORKA J.P.A., conjuntamente con el abogado N.M., fueron quienes negociaron el inmueble.

      2) La parte actora en el particular “SEXTA” de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito del documento público de opción de compraventa celebrado entre su representada la ciudadana Y.D.C.D.B. y la ciudadana EGLEÉ M.P.A., sobre un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial El Molino, situado en la Avenida Centenario, Parroquia Montalbán del Municipio Campo E.d.E.M., distinguido con el Nº IV-1-6, Edificio IV, documento que fue otorgado por ante la Oficina Notarial de Ejido, Estado Mérida, el 04 de enero de 2006, inserto bajo el Nº 25, Tomo 1, y el cual fue promovido para demostrar la negociación realizada entre la demandada EGEE M.P.A. y su representada, tal como se expresó en el literal b), del particular octavo del libelo de la demanda.

      3) En el particular “SÉPTIMA” de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito del documento de arrendamiento firmado por la ciudadana ELGEE M.P.A., el día 04 de enero de 2006. Promovido por la apoderada judicial de la parte actora para demostrar que en virtud de la negociación efectuada en la fecha indicada, le fue entregada a su representada la posesión del inmueble objeto del presente juicio, quien tomó posesión efectiva de buena fe, quedando el inmueble a riesgo y peligro de la adquirente.

      4) La parte actora en el particular “NOVENA” de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito de la comunicación dirigida por la entidad bancaria BANFOANDES en fecha 21 de marzo de 2006, a la propietaria del inmueble y recibida en esa misma fecha por la ciudadana DINORKA J.P.A., a las 11:30 de la mañana, quien fungía como representante de la vendedora. Documento promovido por la parte actora con la intención de demostrar que la ciudadana DINORKA J.P.A., era quien recibía y daba las instrucciones relacionadas con la negociación que su poderdante, domiciliada en Caracas, había firmado el 04 de enero de 2006.

      5) En el particular “DÉCIMA ” de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito del fax de fecha 11 de mayo de 2006, enviado por la Jefe de División Legal de Créditos del IPAS-ME, el cual le fue entregado por la ciudadana DINORKA J.P.A., a su representada la ciudadana Y.D.C.D.B.. Documento promovido por la parte actora para demostrar la fecha de las gestiones realizadas por la vendedora para dar cumplimiento a la negociación pactada con su representada y la participación directa de la apoderada de la vendedora, ciudadana DINORKA J.P.A..

      6) La parte actora en el particular “DÉCIMA CUARTA” de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito de la comunicación enviada por BANFOANDES, a la ciudadana Y.D.B., notificando los pasos a seguir para la protocolización del documento de venta con gravamen hipotecario, señalando las fechas mínimas y máximas para efectuar el otorgamiento, desde el 26 de junio de 2006 hasta el 27 de julio de 2006, documento que fue promovido por la parte actora para demostrar que su representada ejecutó todos los actos válidos y necesarios para el otorgamiento del documento de venta, lo que conocía la apoderada de la vendedora.

      7) En el particular “DÉCIMA SÉPTIMA” de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito del documento de venta de fecha 28 de junio de 2006, en el cual la ciudadana DINORKA J.P.A., como apoderada de la ciudadana EGLEÉ M.P.A., le dio en venta a la ciudadana R.M.A.A.; documento que se encuentra agregado a los folios 36 y 37, y que fue promovido por la parte actora con la finalidad de demostrar el incumplimiento por parte de las demandadas, específicamente de la ciudadana DINORKA J.P.A., quien sabía que su poderdante, la ciudadana EGLEÉ M.P.A., propietaria del inmueble, el 29 de junio de 2006, es decir al día siguiente, firmaría la transmisión de la propiedad a su representada.

      Este Tribunal Observa que a los folios 8, 9 y 10 consta el documento de venta promovido por la parte actora en el particular “QUINTA” de su escrito de promoción de pruebas; que a los folios 11, 12 y 13, consta el documento público de opción de compraventa promovido por la parte actora en el particular “SEXTA” de su escrito de promoción de pruebas; que a los folios 14, 15 y 16, obra el documento de arrendamiento promovido por la parte actora en el particular “SÉPTIMO” de su escrito de promoción de pruebas; que obra al folio 19, constancia, promovida por la parte actora en el particular “DÉCIMA” de su escrito de promoción de pruebas y que obra al folio 25 comunicación enviada por BANFOANDES Banco Universal promovida por la parte actora en el particular “DÉCIMA CUARTA” de su escrito de pruebas, y por cuanto a pesar que los referidos documentos públicos se encuentran producidos en copias fotostáticas simples, no fueron impugnados, este Tribunal, de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los tiene como fidedignos, otorgándoles pleno valor jurídico probatorio, y así se decide.

      Ahora bien, se observa que las pruebas promovidas por la parte actora en los particulares “NOVENA” y “DÉCIMA SÉPTIMA” de su escrito de promoción de pruebas, las cuales obran a los folios 17, 36 y 37, respectivamente, fueron promovidas para demostrar específicamente hechos realizados por la ciudadana DINORKA J.P.A., a quien se le declaró con lugar la falta de cualidad opuesta por ésta, por no ser parte ni signataria del contrato de opción a compra venta objeto de controversia en el presente juicio, por lo tanto dichas pruebas no pueden ser valoradas por este sentenciador y así se decide.

   3. La parte actora promovió las siguientes pruebas documentales :

      1) En el particular “PRIMERA” de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito de la edición del Diario Frontera de fecha 12 de febrero de 2005, en el cual en la página 4 del cuerpo C, de los Clasificados, aparece en la cuarta fila de la segunda columna, un aviso del tenor siguiente “VENDO EN EJIDO. Apartamento Urb. El Molino, planta baja, 3h c/closet, cocina empotrada, pisos de cerámica, línea telefónica 22198.03 (188099) (14-02)”. Prueba documental promovida por la parte actora con la intención de demostrar que el apartamento adquirido por su representada estaba siendo ofertado de forma pública por la ciudadana DINORKA J.P.A., cuyo teléfono de contacto es el que aparece reseñado en el referido aviso, Nº 221.98.03, ubicado en la dirección que ella habita, en el Barrio Colón, Calle Los Rosales, Casa Nº 10, Parroquia Montalbán, Ejido, Municipio Campo E.d.E.M..

      Observa este Tribunal que del folio 248 al 259, corre agregado el referido documento privado producido en original, en el cual, en la página 4 del Cuerpo C, se observa publicado el aviso a que hace referencia la parte promovente, sin embargo este Tribunal constata que dicha publicación no fue ordenada por la Ley, tal como lo dispone el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto no le asigna ningún tipo de valor jurídico probatorio y así se decide.

      2) En el particular “SEGUNDA”, de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito de la tarjeta de presentación entregada a su representada una vez que contactó con la vendedora del inmueble ciudadana DINORKA J.P.A., y el abogado de esta última ciudadano N.M., la cual es del tenor siguiente: “Venta de Bienes Raíces. N.M.. Abogado Civil Laboral, Mercantil, Penal, Tránsito, Agrario. Teléfonos 0414-7448789. Correo: nolberto2005@hotmail.com”. Prueba con la cual la apoderada judicial de la parte actora pretende demostrar que desde el primer momento que su representada se interesó por el inmueble ofertado fue atendida por DINORKA J.P.A., y por su abogado N.M., por lo tanto, desde el inicio ambos estaban suficientemente enterados de la negociación que se estaba realizando con su representada.

      Con relación a esta prueba, este Juzgado observa que obra al folio 133 la referida tarjeta de presentación en la cual se observa el nombre del abogado N.M., su número de teléfono y correo electrónico, la cual carece de idoneidad para demostrar los hechos planteados en la litis y nada aporta al presente juicio que se trata específicamente del cumplimiento del contrato de opción a compra venta, además por pertenecer a un tercero que no es parte en el presente proceso, por lo tanto, no se le otorga ningún valor jurídico probatorio y así se decide.

      3) La parte actora en el particular “OCTAVA” de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito del documento de respaldo del cheque de gerencia Nº 27000178, por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,00), adquirido por su representada en fecha 02 de enero de 2006, en la entidad bancaria BAN-PRO, y que por instrucciones de la ciudadana DINORKA J.P.A., fue emitido a nombre de la ciudadana R.M.A.A., documento que fue promovido para demostrar que tanto la ciudadana DINORKA J.P.A., quien manejó toda la negociación fungiendo como representante de la propietaria del inmueble, así como la ciudadana R.M.A.A., estaban al tanto de la negociación realizada con su representada.

      Observa este Tribunal que al folio 43 consta copia del cheque de gerencia número 27000178, del Banco Provivienda C.A., Banco Universal, por un monto de Bs. 30.000.000,00, así como su respectivo comprobante, el cual contiene sello húmedo, a nombre de la ciudadana R.M.A.A., a quien se le declaró con lugar la falta de cualidad opuesta por ésta por no ser parte ni signataria del contrato de opción a compra venta objeto de controversia del presente juicio, por lo tanto dicha prueba promovida por la parte actora en el particular “OCTAVA” de su escrito de promoción de pruebas no puede ser valorada por este sentenciador y así se decide.

      4) La parte actora en el particular “DÉCIMA SEXTA” de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito del recibo Nº 259518882, emanado del Registro Subalterno del Municipio Campo E.d.E.M., para liquidar los derechos de registro por la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.692.880,00), hoy SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. F. 692,88), el cual fue obtenido por su representada en día 28 de junio de 2006, en la referida Oficina de Registro documento, que fue promovido por la parte actora con la finalidad de demostrar que su representada cumplió a cabalidad con las obligaciones contraídas para la adquisición del inmueble objeto del juicio, y que fue el mismo día 28 de junio de 2006, en la misma Oficina de Registro, que la ciudadana DINORKA J.P.A., le manifestó a su representada que acababa de registrar el poder y vender el inmueble a la ciudadana R.M.P.A., actuación que ejerció como apoderada judicial de la ciudadana EGLEÉ M.P.A..

      Con relación a esta prueba, este Juzgado comparte la constante jurisprudencial las decisiones emanadas de la extinta Corte Suprema de Justicia y del actual Tribunal Supremo de Justicia, en las cuales se considera que ninguna de las partes puede unilateralmente crear una prueba a su favor, excepto en el caso de la figura jurídica del juramento decisorio; así lo decidió la Sala Constitucional en sentencia de fecha 2 de abril de 2.002, en el expediente número 00-1493, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., todo ello en obsequio del ejercicio del derecho en el caso del sistema de apreciación de las pruebas, precisamente con la finalidad de proteger las disposiciones constitucionales a la defensa y al debido proceso. Por lo tanto valorar la planilla de depósito bancario número 25951882, que obra a los folios 26 y 27, la cual no fue presenta sellos ni firmas, prueba unilateralmente creada por la parte actora, implicaría soslayar ilegalmente la tarifa legal prevista en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, para los documentos privados que le son opuestos a la parte contraria y mal puede oponérsele a la parte contraria un documento que no ha sido firmado por la misma. Por las razones anteriormente expuestas, es por lo que a la mencionada planilla de depósito bancario no se le otorga eficacia jurídica probatoria y así se decide.

      5) La parte actora en el particular “DÉCIMA NOVENA” de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito de los documentos reseñados en su escrito de promoción de pruebas, como lo son el poder otorgado por la ciudadana EGLEÉ M.P.A., a la ciudadana DINORKA J.P.A.; el contrato de opción de compraventa celebrado entre EGLEÉ M.P.A. y su representada; el contrato de arrendamiento celebrado entre EGLEÉ M.P.A. y su poderdante; el documento de venta que hace DINORKA J.P.A., a su mamá, la ciudadana R.M.A.A.; el documento de poder que esta última otorga a su hija DINORKA J.P.A., documentos redactados y asesorados por el abogado N.M., y la tarjeta de cómo gestor en la venta de bienes raíces que éste entregó a su representada cuando se realizaron las negociaciones sobre el inmueble objeto del litigio. Documentos que según la apoderada judicial de la parte actora demuestran que hubo concierto para incumplir y afectar a su representada, como igualmente lo afirma la demandada EGLEÉ M.P.A., en su escrito de contestación de la demanda.

      Con relación a esta prueba este Tribunal observa lo siguiente: Que el poder otorgado por la ciudadana EGLEÉ M.P.A., a la ciudadana DINORKA J.P.A.; el documento de poder otorgado por la ciudadana R.M.A.A., a su hija DINORKA J.P.A.; el contrato de opción de compraventa celebrado entre EGLEÉ M.P.A. y Y.D.C.D.B.; el contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas EGLEÉ M.P.A. y Y.D.C.D.B. y el documento de venta que hace DINORKA J.P.A., a la ciudadana R.M.A.A., fueron debidamente valorados en los particulares “a)” y “f)” del literal “A” y en los particulares b), c) y g), del literal “B.”, respectivamente, contenidos en el presente ordinal “TERCERA: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:”, VALORACIÓN QUE SE DA AQUÍ POR REPRODUCIDA.

   4. La parte actora promovió los siguientes documentos privados en original:

      1) La parte actora en el particular “DÉCIMA TERCERA” de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito del documento firmado por la vendedora EGLEÉ M.P.A., en el cual se prorrogó el contrato de opción a compraventa por cuarenta y cinco (45) días contados a partir del 30 de mayo de 2006, el cual fue reconocido por la vendedora en la contestación a la demanda.

      Constata este Tribunal que obra al folio 23, documento original de prórroga del contrato de opción a compraventa firmado por la ciudadana EGLEE M.P.A., documento privado que no fue impugnado por la parte a quien se le opuso en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, dichos documentos privados se dan por reconocidos, y así se decide.

      2) La parte actora en el particular “VIGÉSIMA” de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito de cinco recibos que su representada pagó a la ciudadana DINORKA J.P.A., durante el lapso de vigencia de la opción de compraventa, de fechas 04 de enero, 05 de febrero, 04 de marzo, 04 de abril y 04 de junio de 2006, recibos que según la apoderada judicial de la parte actora fueron presentados en original y anexados al libelo de la demanda en copia simple, las cuales obran agregadas a los folios 41 y 42, todos firmados por la ciudadana DINORKA J.P.A., y reconocidos por ella de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

      Observa este Tribunal que a los folios 134 y 135, constan producidas en original las facturas sin números de los pagos correspondientes al arrendamiento de los meses de enero, febrero abril, mayo y junio del año 2006, realizados por la ciudadana Y.D.C.D.B., y firmados como recibidos por la ciudadana DINORKA P.A., esta última a quien se le declaró con lugar la falta de cualidad opuesta por ésta, por no ser parte ni signataria del contrato de opción a compra venta objeto de controversia del presente juicio, por lo tanto dichas pruebas no pueden ser valoradas por este sentenciador, además por carecer de idoneidad que demuestre hechos relacionados con la litis, y así se decide.

      3) La parte actora en el particular “VIGÉSIMA PRIMERA” de su escrito de promoción de pruebas, promovió el valor y mérito de dos recibos que presentó al consignar el escrito de promoción de pruebas, las facturas del Colegio de Abogados del estado Mérida, números 003785 y 003786, que expresan las cantidades que pagó su representada por concepto de honorarios profesionales del abogado N.M., por la redacción de dichos documentos, recibos promovidos por la parte actora para demostrar que el referido abogado asesoró a las demandadas en perjuicio de su representada.

      Este Tribunal observa que al folio 136, corren insertas las facturas originales números 003785 y 003786, del Colegio de Abogados del Estado Mérida, Oficina Recaudadora de Ejido, a nombre de ciudadana Y.D.C.D.B., documentos privados que no fueron impugnados por la parte a quien se les opusieron, en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni tachados con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, dichos documentos privados promovidos por la parte actora en el particular “VIGÉSIMA PRIMERA” de su escrito de promoción de pruebas, se dan por reconocidos, y así se decide.

   5. La parte actora en el particular vigésima quinta de su escrito de pruebas promovió lo siguiente:

      • El valor y mérito jurídico de la confesión de la demandada ciudadana R.M.A.D.A., quien funge debidamente citada o emplazada en el presente juicio, como consta en el expediente, y no se presentó ni por si ni por medio de apoderado al acto de contestación de la demanda, todo de conformidad con las previsiones del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

      A los fines de determinar si se produjo o no la confesión ficta de la mencionada ciudadana, por las razones antes señaladas, el Tribunal hace las siguientes consideraciones:

1. - Establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil:

   Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.

   Del artículo antes trascrito se desprenden, tres requisitos fundamentales para que opere la confesión ficta:

   a).- Que el demandado no haya contestado la demanda, esto es, la ausencia o extemporaneidad de la contestación.

   b).- Que la petición no sea contraria a derecho, es decir, la legalidad de la acción.

   c).- Que el demandado en el término probatorio no probara nada que le favorezca, vale decir, la omisión probatoria.

   Al no darse oportuna respuesta a la acción incoada y no haber promovido prueba alguna la parte demandada, sólo corresponde al Tribunal constatar el literal “B” de lo arriba señalado, vale decir, que la acción interpuesta no sea contraria a derecho, ni que aparecieren desvirtuadas las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso. En el presente caso, es preciso señalar y resaltar, que la referida pretensión se subsume en la disposición procesal antes señalada.

2. En nuestro derecho, la falta de contestación de la demanda, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho. Dicha confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción iuris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el libelo de la demanda, no se produce sino por la incomparecencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, pues las partes a derecho con su citación para dicho acto y su comparecencia al mismo funciona como la antigua personación o comparecencia, de tal modo que la realización de aquel acto, constituye la liberación del demandado de la carga de contestación, y su omisión o falta, produce la confesión ficta. El lapso de comparecencia tiene así el carácter de perentorio o preclusivo y agotado que sea, ya por la realización de la contestación o por su agotamiento por no haberse realizado aquélla, no podrá ya admitirse la alegación de hechos nuevos, ni la contestación de la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa, tal y como lo establece el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil.

3. En cuanto al alcance de la locución: “nada probare que le favorezca”, tanto la doctrina, como la jurisprudencia han sostenido al respecto, que es permitida la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, hacer contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho. En cambio, no es permitida la prueba de aquellos alegatos o hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda.

   Por otra parte consta en los autos, que la codemandada ciudadana R.M.A.A., no compareció ni por sí, ni por medio de apoderado judicial a dar contestación a la demanda contra ella interpuesta y nada probó que le favoreciera dentro del lapso legal, sin embargo advierte el Tribunal que no puede producirse la confesión ficta por cuanto la petición es contraria a derecho, es decir, no existe la legalidad de la acción, por cuanto en primer lugar, la ciudadana R.M.A.A., no firmó el contrato de opción de compraventa y en segundo lugar, opuesta como fue como punto previo a la sentencia del mérito por la falta de cualidad e interés en la parte actora para intentar el juicio y de codemandada para sostener en juicio, tal defensa de fondo prosperó y así se decide.

   6. La parte actora en el particular “VIGÉSIMA TERCERA” de su escrito de promoción de pruebas, promovió lo siguiente:

      • El valor y mérito del escrito de contestación de la demanda, por la codemandada ciudadana EGLEÉ M.P.A., el cual obra agregado del folio 87 al 96, ambos inclusive, en el expediente 21.426, quien en los ordinales primero, segundo, tercero, cuarto y sexto del referido escrito admitió como cierto que ella realizó con su representada un contrato de opción a compraventa el 04 de enero de 2006; sobre un apartamento de su propiedad ubicado en el Conjunto Residencial El Molino, distinguido con el Número IV-1-6, en la ciudad de Ejido, estado Mérida, que recibió TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), hoy según la conversión monetaria la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,00).

      Con respecto al escrito de contestación de la demanda este Tribunal observa que es criterio reiterado tanto de juristas como de la jurisprudencia nacional que la contestación de la demanda lo que contiene es o bien convenir en la misma, con lo cual se da por concluido el proceso como forma anormal de la conclusión del mismo; o bien se rechaza en forma genérica; o bien se produce una confesión calificada; pero por lo general, lo que contiene son excepciones o defensas que deben ser objeto del debate probatorio, pero en sí el acto de contestación de la demanda no constituye ninguna prueba, pese a la existencia del principio de la libertad probatoria prevista en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, que establece que son medios de prueba admisibles en juicio aquellos que determina el Código antes indicado, el Código Civil y otras leyes de la República, y en donde además se señala que pueden las partes valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido expresamente por la Ley y que consideren conducentes a la demostración de sus pretensiones, medios estos que se promoverán y evacuaran aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, y en su defecto en la forma que señale el Juez; no obstante el Tribunal considera que los alegatos en sí no constituyen una prueba específica ya señalada en los textos legales, sino planteamientos que puede tomar el juzgador en cuenta si los mismos se encuentran relacionados con la situación jurídica planteada, por lo tanto, tales alegatos no constituyen prueba alguna, y así se decide.

   7. La parte actora promovió las siguientes pruebas de informes:

      1) En el particular “TERCERA” de su escrito de promoción de pruebas, la parte actora solicitó que el Tribunal requiera de la empresa CANTV Mérida, información sobre la persona o suscriptor que tiene asignado el número 221.98.03 y en que dirección está ubicado el referido servicio telefónico, para demostrar que dicho número telefónico es el utilizado por la ciudadana DINORKA J.P.A., y que el referido servicio está ubicado en la vivienda que ella ocupa como inquilina en la ciudad de Ejido, y demostrar que la persona que ofertaba el apartamento objeto de este juicio, era la ciudadana DINORKA J.P.A., quien actuaba en representación de la propietaria del inmueble.

      2) En el particular “VIGÉSIMA CUARTA” de su escrito de promoción de pruebas, la parte actora solicitó que el Tribunal requiera a la agencia bancaria BAN-PRO, ubicado en la ciudad de Mérida, información sobre quién hizo efectivo y de qué forma se hizo efectivo el cheque de gerencia Nº 27000178, de fecha 02 de enero de 2006, por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), el cual fue emitido a nombre de la ciudadana R.M.A.A..

      Observa este tribunal que no consta en las actas procesales las resultas de la las pruebas de informes promovidas por la parte actora, el los particulares “TERCERA” y “VIGÉSIMA CUARTA” de su escrito de promoción de pruebas, por lo tanto tales pruebas se declaran inexistentes, y así se decide.

   8. DE LA PRUEBA DE TESTIGOS:

      • La parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promovió la testimonial de las siguientes Ciudadanas: A.J.O.R., V.C.S.G., M.D.C.A. y S.D.V.P.D., y para la comparecencia de dichos testigos se comisionó amplia y suficientemente al Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, asimismo observa este Tribunal, que la ciudadana V.C.S.G., no se presentó a al acto de comparecencia fijado por el Tribunal comisionado, tal como consta al folio 215.

      El Tribunal comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, en el cual expresa lo siguiente:

      Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.

      De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo. (...) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, pues como antes se indicó, el ad-quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevó a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de las respuestas dadas a las repreguntas, pudiendo con éstas controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.”

      • Declaración de la testigo A.J.O.R.:

      El Tribunal observa que corre inserta a los folios 206 y 207, acta del Juzgado Comisionado de fecha veinte (20) de abril de 2007, en la cual la citada testigo, estando legalmente juramentada al ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes: Que conoce a las ciudadanas Y.D.C.D.B. y DINORKA J.P.A.. Que en el mes de diciembre del año 2005, acompañó a las ciudadanas Y.D. y DINORKA P.A., al apartamento que la ciudadana Y.D. le compró a la ciudadana DINORKA P.A.. Que sabe y le consta que por medio de un aviso publicado en el periódico, la ciudadana Y.D., contactó a la ciudadana DINORKA PACHECO, para negociar el apartamento ubicado en la ciudad de Ejido, Estado Mérida, Que le constaba que la ciudadana Y.D. era quien había negociado en todo momento con J.D.P.A., quien fungía como apoderada de la propietaria del apartamento, porque ésta última siempre iba a buscarla en la peluquería y la llamaba para negociar. Que el día 28 de junio de 2006, la ciudadana Y.D., le dijo que la acompañara al Registro Subalterno de Ejido, para finiquitar lo del apartamento, que después iban a almorzar y celebrar la compra del apartamento y cuando la ciudadana DINORKA J.P.A. la llamó ya estaban en el Registro y le dijo, que no diera la plata porque ya había vendido el apartamento. A la pregunta “Diga la testigo si usted conoce a la propietaria del apartamento para ese entonces EGLEE P.A.?” Contestó: “NO”. Que le parecía que la ciudadana Y.D., había aportado la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), para la compra del apartamento. A las repreguntas formuladas por el apoderado judicial de la parte demandada la testigo respondió: Que conoció hace veintidós años a la ciudadana Y.D.C.D.B., en la peluquería donde ella (la testigo) trabajaba, y que por casualidad desde hace seis años ella (la testigo), trabaja en la misma empresa donde trabaja la ciudadana Y.D.C.D.B., y que es su compañera de trabajo. Que conoció a la ciudadana J.P.A., el día que acompañó a la ciudadana Y.D.C.D.B., a ver el apartamento. La testigo indicó que el apartamento está ubicado en las residencias El Molino, que ella (la testigo) ha ido varias veces, que sabe llegar pero que nunca se ha fijado en qué bloque es. Que el aviso de venta del apartamento fue publicado en el diario Frontera, que lo sabía porque acompañó a la ciudadana Y.D.C.D.B., cuando ella leyó el aviso y le hizo el favor de ir a buscar la prensa para el presente proceso. Que le consta que la ciudadana Y.D.C.D.B., vendió la casa que tenía en Los Curos para cancelar la primera parte de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES. Que el pago de los treinta millones fue mediante cheque a nombre de la señora Rosa. A la repregunta “Diga la testigo si conoce a la señora rosa?” contestó: “No”. La testigo señaló que hace aproximadamente dieciocho meses acompañó a la ciudadana Y.D.C.D.B., al Registro Subalterno. La testigo dijo no conocer a la ciudadana EGLEÉ P.A.. La testigo señaló como dirección de la peluquería donde ella trabaja en la Calle Rivas D.d.E., Estado Mérida. Finalmente la testigo acotó que conoce a la ciudadana Y.D.C.D.B., desde hace aproximadamente veintidós años, y hace seis años como compañera de trabajo.

      Este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, examinó la deposición de la señalada testigo, quien entre otras cosas manifestó: Que en el mes de diciembre del año 2005, acompañó a las ciudadanas YAJIRA DÁVILA y DINORKA P.A., al apartamento que la ciudadana Y.D. le compró a la ciudadana DINORKA P.A., observa quien aquí sentencia que el referido hecho que no fue alegado en el libelo de la demanda, por cuanto en el presente juicio se está demandando el cumplimiento de un contrato de opción a compraventa venta, tal declaración se contradice con lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda. Asimismo la testigo indicó y cuando la ciudadana DINORKA J.P.A., la llamó ya estaban en el Registro y le dijo, que no diera la plata porque ya había vendido el apartamento, hecho que se contradice con lo alegado por la parte actora en el libelo de la demanda, en el cual en su folio 02, narró entre otras cosas lo siguiente: “…mi representada, en el propio registro cuando acudió el mismo día 28 de junio de 2006, a presentar el documento emitido por el banco, para su otorgamiento y Dinorka J.P.A., le dijo allí mismo, en esa misma fecha, que no perdiera su tiempo porque ella lo había vendido a su mamá, …” lo cual lleva a la convicción del Juez que tal declaración de la deponente no le merece fe, y por cuanto la testigo declaró sobre hechos suscitados entre la ciudadana Y.D.C.D.B., parte actora, y la ciudadana DINORKA J.P.A., quien aun cuando es parte demandada en el presente juicio por cumplimiento de contrato de opción a compra venta, no suscribió dicho contrato, y por tal motivo se le declaró con lugar la falta de cualidad alegada por ésta, además porque tales situaciones declaradas por la testigo nada prueban en lo que respecta al contrato de opción a compra venta suscrito entre las ciudadanas EGLEÉ M.P.A. y Y.D.C.D.B., es por lo que dicho testimonio carece de eficacia jurídica probatoria y así se decide.

      • Declaración de la testigo M.D.C.A.:

      El Tribunal observa que corre inserta a los folios 209 y 210, acta de declaración de la ciudadana M.D.C.A., rendida por ante el Juzgado Comisionado de fecha veinte (20) de abril de 2007, en la cual la citada testigo, estando legalmente juramentada al ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes: Que conoce a las ciudadanas Y.D.C.D.B. y DINORKA J.P.A.. Que el día 15 de diciembre del año 2005, acompañó a las ciudadanas antes mencionadas al apartamento que Y.D. le compró a DINORKA PACHECO, que había otro señor de apellido MALDONADO, al parecer abogado. La testigo indicó que la forma como la ciudadana Y.D.C.D.B., contactó a la ciudadana DINORKA PACHECO, fue a través del aviso publicado en el diario Frontera, en el cual apareció el número. La testigo señaló que le constaba que la ciudadana Y.D., negoció el apartamento en todo momento con la ciudadana J.P.A. y el abogado de apellido MALDONADO. Que no conocía a la ciudadana EGLEÉ M.P.A., quien era propietaria del apartamento. A las repreguntas formuladas por el apoderado judicial de la parte demandada, la testigo respondió lo siguiente: Que conoce a la Ciudadana Y.D.C.D.B., porque es de Ejido y ella tiene familia allí. La testigo señaló que trabaja como manicurista en la compañía que lleva por nombre YAJANAILS, cuya propietaria es la señora Y.D.C.D.B., y que no es su empleada, pues paga un alquiler, que el contrato de arrendamiento es verbal.

      Este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, examinó la deposición de la señalada testigo, quien al ser repreguntada no incurrió en contradicción, y no incurrió en reticencia o falsedad, razón por la cual se le otorga eficacia jurídica probatoria a su declaración.

      • Declaración de la testigo S.D.V.P.D.:

      El Tribunal observa que corre inserta a los folios 211 y 212, acta del Juzgado Comisionado de fecha veinte (20) de abril de 2007, en la cual la citada testigo, estando legalmente juramentada al ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes: Que conoce a las ciudadanas Y.D.C.D.B. y DINORKA J.P.A.. Que sabe y le consta que la ciudadana DINORKA P.A., le vendió un apartamento a la ciudadana Y.D.C.D.B.. Que el día 15 de diciembre de 2005, casualmente se encontraba fuera del edificio y vio que la señora YAJAIRA, llegaba con la señora JACKELINE, con un señor de apellido MALDONADO, y otra persona que estaba allí, y decidió acompañar a la señora YAJAIRA, a ver el apartamento que compraría allí. La testigo indicó que no conocía a la ciudadana EGLEÉ M.P.A., quien fungía como propietaria del apartamento. A las repreguntas formuladas por el apoderado judicial de la parte actora, la testigo respondió lo siguiente: Que conoce a la ciudadana Y.D.C.D.B., porque trabajan en la misma empresa, que no tenía ningún tipo de relación laboral con la ciudadana YAJIRA DEL C.D.B., que ésta trabaja por su cuenta y ella (la testigo) también, que desde hace aproximadamente un año y cinco meses trabaja conjuntamente en la misma empresa con la ciudadana Y.D.C.D.B.. La testigo indicó que el propietario del local y de la peluquería YJANAILS, es un señor de nombre R.D., que les alquiló el local y la peluquería. La testigo señaló que además de la señora Y.D. y de la señora DINORKA PACHECO, fueron a ver el apartamento el señor N.M. y una muchacha compañera de la empresa de nombre M.D.C.. La testigo señaló que las ciudadanas A.J.O.R., M.D.C.A., y su persona, trabajan en la misma empresa, que las ciudadanas Y.D.C.D.B. y V.C.S.G., no trabajan en la misma empresa. Que el monto de la negociación del apartamento fue inicialmente por SESENTA MILLONES (Bs. 60.000.000,00), que posteriormente subió a SESENTA Y DOS MILLONES (Bs. 62.000.000,00). La testigo respondió que la ciudadana DINORKA J.P.A., tenía un poder de la dueña, y ella fue quien negoció con la señora Y.D., que no sabía si el poder era notariado o registrado. La testigo indicó que tiene trece (13) años viviendo en El Molino, y que conoce a la ciudadana Y.D.C.D.B., desde el día que les mostró el apartamento, desde mediados de diciembre del año 2005.

      Este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, examinó la deposición de la señalada testigo, quien al ser repreguntada no incurrió en contradicción, y no incurrió en reticencia o falsedad, por lo que a su testimonio se le otorga eficacia jurídica probatoria.

      1. DE LA CONFESIÓN DE LA CODEMANDADA R.M.A.A.: La parte actora en el particular “VIGÉSIMA QUINTA” de se escrito de promoción de prueba promovió la confesión ficta de la codemandada R.M.A.A..

      Para proveer sobre dicha prueba de confesión, el juzgador indica que considera necesario hacer un análisis de la figura del litisconsorcio necesario, de acuerdo con lo previsto en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto juzga que es de esa especie el litisconsorcio pasivo que actuó en este juicio.

      A tal efecto este Tribunal observa:

      “Artículo 146. Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:

      1. Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa;

      2. Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título;

      3. En los casos 1º, 2º y 3º del artículo 52.

      Asimismo, el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

      Artículo 148. Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo.

      …

      Al encontrarse en esta situación de un estado de comunidad jurídica por ser heredero del causante están unidos por una relación sustancial o estado jurídico único, de tal forma que las modificaciones que se causen en esa relación o estado jurídico, para que tenga eficacia deben operar frente a todo sus integrantes, es decir, que si la pretensión es declarada sin lugar, en virtud a una de las defensas alegadas y expuesta por uno de los codemandados litisconsortes, ésta es eficaz para todos sus integrantes de esa relación jurídica procesal.

      La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 21 de julio de 2.009, contenida en el expediente número AA20-C-2009-000087, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., expresó lo siguiente:

      “De igual forma en conformidad con lo estatuido en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil que dispone:

      Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo.

      Se observa, que los efectos de los actos procesales realizados en el caso del litisconsorcio necesario, y el beneficio que reciben los litisconsortes forzosos en caso de contumacia, aprovecha la diligencia de los otros co-litigantes, y por ende al haberse citado a los co-demandados, dicho acto aprovecha a todos los co-demandantes, abriéndose un solo lapso procesal para todos los sujetos procesales, ya sean demandantes o demandados.

      Dado que conforme al principio de legalidad de las formas procesales, así como la norma programática destinado a conocer la conducta del Juez, entendiéndose que la estructura del proceso así como su secuencia y desarrollo están preestablecidas en la ley, por lo que no es valedero por las partes o por el propio Juez subvertir, alterar o cambiar, las condiciones en relación a su trámite, modo, tiempo y lugar en el cual deben practicarse los mismos, a sabiendas de que las formas procesales no han sido establecidas en forma caprichosa por el Legislador, sino que una de sus finalidades primordiales es la de garantizar el derecho a la defensa.

      En este orden de ideas, la Sala reitera que uno de los principios rectores en materia adjetiva es el de la preclusividad de los lapsos procesales, según el cual, el proceso está dividido por distintas etapas que se desarrollan en forma sucesiva, las cuales se cierran para continuar fatalmente hasta la actuación final, sin posibilidad de reabrir alguna de ellas ni realizar actos que correspondan a fases procesales ya extinguidas y consumadas.

      Al efecto esta Sala en sentencia Nº RC-109 de fecha 25 de febrero de 2004, expediente Nº 2002-600, en el juicio incoado por G.M.E. y otro contra E.T.d.P. y otro, dispuso lo siguiente:

      ...Retomando el asunto a decidir, aprecia la Sala que el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil denunciado, obliga a los jueces a garantizar el derecho a la defensa, manteniendo a las partes en igualdad de condiciones sin preferencias ni desigualdades.

      Por otra parte es importante destacar que el proceso deviene en una sucesión de actos, los cuales deben cumplirse de conformidad y en las oportunidades en que están señalados en las disposiciones adjetivas que regulan los diferentes procedimientos en el ordenamiento legal vigente y cuyo garante es el juez en su condición de director del proceso. Existen actos dentro del proceso destinados a brindar la posibilidad a los litigantes de esgrimir sus defensas, pero ello no puede interpretarse de manera amplia, en el sentido de que en cualquier momento del iter procesal puedan formularse a voluntad alegaciones y defensas, pues precisamente en protección de la seguridad jurídica que garantiza la tutela judicial efectiva, y del mantenimiento de la igualdad de condición a las partes. Cada actuación procesal debe ser destinada a lo que para ella prescribe el orden procesal, pues de permitir la subversión de esos lapsos y oportunidades daría lugar a tal confusión que perjudicaría tanto a los interesados en la resolución del conflicto, como a la administración de justicia la cual se retrasaría quizás de manera indefinida, infringiendo de esta manera, los principios de orden constitucional contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que ordenan al Estado, como administrador de la función jurisdiccional, a dispensarla de forma expedita…

      De tal manera que llegada la oportunidad para contestar la demanda la co-demandada R.M.A.A., aún cuando consignó escrito de contestación en el cual opuso la falta de cualidad, el mismo no fue acompañado de documento poder que acreditara la representación de la referida ciudadana por parte de los abogados E.M.M., B.S.H. y C.A.T.G., sino que posteriormente presentaron copia simple de documento de sustitución de poder, el cual fue impugnado por la apoderada judicial de la parte actora por considerarla extemporánea y por ser copia simple de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, en el presente caso es aplicable el artículo 148 del Código Adjetivo Civil, relativo al régimen procesal del litis consorcio uniforme a través del cual, se extienden los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los Litisconsortes Contumaces; en dicha oportunidad el co-accionado rechazó y negó en todos y en cada uno de sus puntos las afirmaciones fácticas contenidas en el escrito libelar y vertidas por la parte actora. Siendo ello así, el Tribunal niega la presunta confesión ficta.

2. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA CODEMANDADA EGLEÉ M.P.A.:

   1. La apoderada judicial de la codemandada EGLEÉ M.P.A., promovió Los siguientes documentos públicos en copia fotostática simple:

      1) En el particular “PRIMERO”, de su escrito de promoción de pruebas promovió el valor y mérito del contrato de opción a compraventa, celebrado entre las ciudadanas Y.D.C.D.B., y EGLEÉ M.P.A., el cual fue promovido para probar que en fecha 04 de enero de 2006, su representada suscribió un contrato de opción a compraventa con la ciudadana Y.D.C.D.B., negociación esta acordada por la ciudadana DINORKA J.P.A., en virtud de que la compradora fue captada por esta última.

      Este Tribunal observa que del folio 11 al 13, riela copia fotostática del documento de opción a compraventa suscrito entre la ciudadana EGLEÉ M.P.A. y la ciudadana Y.D.C.D.B., por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida, en fecha 04 de enero de 2006, el cual quedó inserto bajo el Número 25, Tomo I, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, y por cuanto dicha copia fotostática de documento público no fue impugnado tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que se le tiene como fidedigno, otorgándosele pleno valor jurídico probatorio.

      2) En el particular “TERCERO”, de su escrito de promoción de pruebas promovió el valor y mérito del contrato de arrendamiento celebrado entre su representada EGLEÉ M.P.A., y la ciudadana Y.D.C.D.B., con el cual pretende demostrar que su representada y la ciudadana Y.D.C.D.B., celebraron un contrato de arrendamiento el cual fue autenticado el 04 de enero de 2006, situación de la cual la ciudadana DINORKA J.P.A., tenía pleno conocimiento, en virtud de que la misma era la que recibía los pagos por el canon de arrendamiento.

      Observa este tribunal que del folio 14 al 16, riela copia fotostática del documento de arrendamiento suscrito entre la ciudadana EGLEÉ M.P.A. y la ciudadana Y.D.C.D.B., por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida, en fecha 04 de enero de 2006, el cual quedó inserto bajo el Número 23, Tomo I, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, y por cuanto dicho documento público en copia fotostática no fue impugnado tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que se le tiene como fidedigno, otorgándosele pleno valor jurídico, sin embargo, observa este Tribunal que la presente prueba carece de idoneidad para probar los hechos relacionados en la litis, por lo tanto no se le otorga valor probatorio alguno y así se decide.

      3) En el particular “QUINTO”, de su escrito de promoción de pruebas promovió el valor y mérito de la c.d.L. de hipoteca de primer grado que gravaba el inmueble a favor del IPASME, de enviada por vía fax en fecha 11 de mayo de 2006, la cual obra al folio 19, marcada con la letra “F”, la cual fue promovida para demostrar que su representada cumplió con la liberación de la hipoteca, que recaía sobre el inmueble objeto de la presente causa.

      Observa este Tribunal que consta al folio 19, copia fotostática simple de la constancia otorgada por el Jefe de la Unidad de Apoyo Legal de Créditos del IPASME, en la cual informa que la ciudadana EGLEÉ M.P.A., liberó hipoteca de primer grado a favor del IPASME. Documento público administrativo que no fue impugnado por la parte a quien se le opuso, de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se le tiene como fidedigno, otorgándosele valor jurídico probatorio y así se decide.

      4) En el particular “SÉPTIMO”, de su escrito de promoción de pruebas promovió el valor y mérito del documento de venta en el cual figura como compradora la ciudadana R.M.A.D.A., con el cual pretenden probar que la negociación realizada entre la ciudadana DINORKA J.P.A. y la ciudadana R.M.A.D.A., venta realizada el 28 de junio de 2006, fecha en la que la ciudadana DINORKA J.P.A., registró el poder otorgado por su mandante.

      Observa este Tribunal que obra agregado a los folios 36 y 37, copia fotostática simple del documento público mediante el cual la ciudadana DINORKA J.P.A., dio en venta a la ciudadana R.M.A.D.A., el cual se encuentra debidamente registrado, en fecha 28 de junio de 2006, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Campo E.d.E.M., bajo el Número 10, Folio 72 al 78, Protocolo Primero, Tomo Décimo Noveno, Segundo Trimestre del citado año, prueba documental que fue promovida para demostrar específicamente hechos realizados por las ciudadanas DINORKA J.P.A. y R.M.A.A., quienes no son signatarias del contrato de opción a compra venta objeto de controversia del presente juicio y por tal razón se les declaró con lugar la falta de cualidad opuesta por éstas, por lo tanto dicha prueba no puede ser valorada por este sentenciador y así se decide.

   2. La apoderada judicial de la codemandada EGLEÉ M.P.A. promovió las siguientes pruebas documentales:

      1) En el particular “SEGUNDO”, de su escrito de promoción de pruebas promovió el valor y mérito del cheque de gerencia número 27000178, de fecha 02 de enero de 2006, de la entidad bancaria BanPro, por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.30.000.000,00), emitido a nombre de la ciudadana R.M.A.A., con el que pretende probar que la ciudadana R.M.A.A., tenía conocimiento de la negociación realizada con la ciudadana Y.D.C.D.B., en virtud de que dicho pago fue hecho a la ciudadana R.M.A.A., por la opción a compraventa realizada por su representada y la ciudadana Y.D.C.D.B..

      Observa este Tribunal que al folio 43 consta copia del cheque de gerencia número 27000178, por un monto de Bs. 30.000.000,00, así como su respectivo comprobante, el cual contiene sello húmedo del Banco Provivienda C.A., Banco Universal, a nombre de la ciudadana R.M.A.A., a quien se le declaró con lugar la falta de cualidad opuesta por ésta, por no ser parte ni signataria del contrato de opción a compra venta objeto de controversia del presente juicio, por lo tanto dicha prueba promovida por la codemandada EGLEE M.P.A., en el particular “SEGUNDO” de su escrito de promoción de pruebas no puede ser valorada por este sentenciador y así se decide.

      2) En el particular “CUARTO”, de su escrito de promoción de pruebas promovió el valor y mérito de la comunicación emitida por la entidad bancaria Banfoandes, con la cual pretenden probar que la ciudadana DINORKA J.P.A., tenía pleno conocimiento de los trámites que estaba realizando la ciudadana Y.D.C.D.B., para la adquisición del inmueble; en virtud de que la comunicación está firmada como recibida por la ciudadana DINORKA J.P.A., en fecha veintiuno de marzo de 2006, a las 11:30 A.m., quien era la persona que mantenía constante relación con la compradora.

      Este Tribunal observa que obra al folio 17, copia fotostática simple de la comunicación enviada a la ciudadana EGLEÉ M.P.A., por Banfoandes, Banco Universal, sobre la cual consta firma original ilegible con fecha de acuse y hora, de la ciudadana DINORKA J.P.A., a esta última a quien se le declaró con lugar la falta de cualidad opuesta por ésta, por no ser parte ni signataria del contrato de opción a compra venta objeto de controversia del presente juicio, por lo tanto dicha prueba promovida por la codemandada EGLEE M.P.A., en el particular “CUARTO” de su escrito de promoción de pruebas, no puede ser valorada por este sentenciador y así se decide.

      3) En el particular “SEXTO”, de su escrito de promoción de pruebas promovió el valor y mérito de la prórroga de la opción a compraventa celebrada entre su representada EGLEÉ M.P.A. y Y.D.C.D.B., con la cual pretende probar que su representada tenía toda la intención de venderle a la ciudadana Y.D.C.D.B., en virtud de que le concedió una prórroga de 45 días de la opción a compraventa, prórroga de la cual la ciudadana DINORKA J.D.B., tenía pleno conocimiento.

      Este Tribunal observa que corre agregado al folio 23, documento privado producido en original, mediante el cual la ciudadana EGLEÉ M.P.A., concedió una prórroga de 45 días al contrato de opción a compraventa suscrito con la ciudadana Y.D.C.D.B., en fecha 04 de enero de 2006, por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida,, documento privado que no fue impugnado por la parte su adversario en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales dicho documento privado de prórroga de contrato de opción a compraventa se da por reconocido, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, otorgándosele valor jurídico probatorio, y así se decide.

      4) En el particular “OCTAVO”, de su escrito de promoción de pruebas promovió el valor y mérito de los recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento que pagaba la ciudadana Y.D.C.D.B., a la ciudadana DINORKA J.P.A., promovidos para demostrar que la ciudadana DINORKA J.P.A., tenía pleno conocimiento de las negociaciones realizadas con la ciudadana Y.D.C.D.B., ya ella era el único enlace o medio de comunicación entre su representada y la compradora Y.D.C.D.B..

      Este Tribunal observa que obran a los folios 41 y 42, las copias fotostáticas simples de simples de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2006, realizados por la ciudadana Y.D.C.D.B., y firmados por la ciudadana DINORKA J.P.A., esta última a quien se le declaró con lugar la falta de cualidad opuesta por ésta, por no ser parte ni signataria del contrato de opción a compra venta objeto de controversia del presente juicio, por lo tanto dichas pruebas no pueden ser valoradas por este sentenciador, además por carecer de idoneidad que demuestre hechos relacionados con la litis, y así se decide.

      5) En el particular “NOVENO”, de su escrito de promoción de pruebas promovió el valor y mérito del poder especial otorgado por la ciudadana R.M.A.D.A., a la ciudadana DINORKA J.P.A., con el cual su promovente pretende demostrar que una vez que la ciudadana DINORKA J.P.A., le dio en venta e la ciudadana R.M.A.D.A., el inmueble objeto del presente juicio, esta última, le otorgó poder a la misma ciudadana DINORKA J.P.A., en la cual la faculta para disponer del inmueble, asimismo para probar que los documentos fueron elaborados por el mismo profesional del derecho.

      Consta al folio 38, documento público en original de poder especial otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de julio de 2006, en el cual la ciudadana R.M.A.A., le confirió poder especial a la ciudadana DINORKA J.P.A., y por cuanto a las referidas ciudadanas se les declaró con lugar la falta de cualidad opuesta por éstas, por no ser partes ni signatarias del contrato de opción a compra venta objeto de controversia del presente juicio, es por lo que dichas pruebas promovidas por la codemandada EGLEE M.P.A., en el particular “NOVENO” de su escrito de promoción de pruebas, no pueden ser valoradas por este sentenciador, además por carecer de idoneidad que demuestre hechos relacionados con la litis, y así se decide.

      6) En el particular “DÉCIMO”, de su escrito de promoción de pruebas promovió el valor y mérito de los siguientes documentos públicos: Poder otorgado por la ciudadana EGLEÉ M.P.A., a la ciudadana DINORKA J.P.A.; opción a compraventa; contrato de arrendamiento; contrato de venta cuya compradora es la ciudadana R.M.A.D.A. y poder otorgado por ésta última a la ciudadana DINORKA J.P.A., con los cuales pretende demostrar que dichos documentos fueron redactados por el abogado N.M.S., quien asesoró a la ciudadana DINORKA J.P.A..

      Este Tribunal observa que los documentos públicos de: Opción a compraventa; contrato de arrendamiento; contrato de venta cuya compradora es la ciudadana R.M.A.D.A., y poder otorgado por ésta última a la ciudadana DINORKA J.P.A., fueron valorados en los literales a), b), d), del particular “1.” y en el literal “e)” del particular “2.”, contenidas en el presente ordinal “CUARTA: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA APODERADA JUDICIAL DE LA CODEMANDADA EGLEÉ M.P. APONTE”. VALORACIÓN QUE SE DA AQUÍ POR REPRODUCIDA, y así se decide.

      Ahora bien, en cuanto al poder especial otorgado por la ciudadana EGLEÉ M.P.A., a la ciudadana DIKNORA J.P.A., este Tribunal constata que dicho documento corre inserto al folio 140, producido en copia certificada pública judicial, y por cuanto el mencionado documento público no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, es por lo que este Tribunal le asigna el valor jurídico probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y así se decide.

   3. La apoderada judicial de la codemandada EGLEÉ M.P.A., de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió en el particular “UNDÉCIMO”, de su escrito de pruebas la siguiente prueba de informe:

      • Que se le requiera a la entidad bancaria Banco de Venezuela información sobre el depósito número 64548892, realizado por la ciudadana R.M.A.D.A., en fecha 26 de enero de 2006, en la ciudad de Caracas, por la cantidad de SEIS MILLONES CIENTO DIECIOCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y TRES CON NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 6.118.573,90), a la cuenta corriente del IPASME, cantidad que se le adeudaba a ese instituto por concepto del crédito que se le había otorgado a su mandante afiliada al IPASME, y beneficiaria del crédito hipotecario, cuya copia fotostática del depósito bancario fue anexada al escrito de promoción de pruebas marcada “A”.

      Observa este Tribunal que consta al folio 187 comunicación número GRC-2007-22089, de fecha 24 de abril de 2007, de la Jefatura Registro al Cliente del Banco de Venezuela, Grupo Santander, en respuesta al oficio número 293, emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 20 de marzo de 2007, en la cual, solicitaron al referido Juzgado información sobre el depósito número 64548892, por un monto de Bs. 6.118.573,90, a fin de dar una respuesta satisfactoria, igualmente notificaron sobre la cancelación de la cuenta corriente número 21426, hecho según este sentenciador constituye un error por parte del informante, toda vez que no fue requerida información de ese número ni por la parte promovente ni por el Juzgado oficiante. Ahora bien, al no constar en el expediente que el nombrado banco haya brindado información satisfactoria sobre lo requerido, es por lo que no se le otorga valor probatorio alguno a la referida prueba de informes promovida por la codemandada EGLEÉ M.P.A., en el particular “UNDÉCIMO”, de su escrito de promoción de pruebas, y así se decide.

CON RELACIÓN AL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA: El contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, pero actualmente por su gran importancia se encuentra regulado en el artículo 23 de la Ley e Protección al Deudor Hipotecario, sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador.

Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres elementos esenciales:

• El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.

• Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.

• Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.

En tal sentido, podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley.

De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.

En el caso estudiado nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra - venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.

Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

Asimismo, Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso aquí analizado es el cumplimiento de contrato de opción compra venta, y nuestra jurisprudencia ha establecido que: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas”. Dicha acción se encuentra regulada en el artículo 1.167 eiusdem, que dispone:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento o la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro m.T. en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del ofertante, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.

Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:

Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley

.

El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.

Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

En el caso bajo análisis, este operador de justicia observa que se inició esta causa por demanda de cumplimiento de contrato de opción compra venta, incoada por la ciudadana Y.D.C.D.B., en su carácter de prominente compradora, en contra de la ciudadana EGLEE M.P.A., en su carácter de promitente vendedora y en contra de las ciudadanas DINORKA J.P.A., a quien se le declaró con lugar la falta de cualidad opuesta, tal como consta en el punto previo en la parte motiva de la presente sentencia y R.M.A.A., quien es la nueva propietaria del inmueble objeto de controversia.

Ahora bien las partes signatarias del contrato de opción a compra venta, ciudadanas EGLEE M.P.A., en su carácter de promitente vendedora y Y.D.C.D.B., en su carácter de prominente compradora, convinieron en celebrar un contrato de opción a compra venta, con respecto a un apartamento ubicado en la Avenida Centenario, Conjunto Residencial El Molino, Edificio IV, Apartamento Nº IV-1-6, situado en la Parroquia Montalbán del Municipio Campo E.d.E.M., –inmueble objeto del juicio--, y se fijó como precio de venta del referido inmueble la cantidad de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 62.000.000,oo), equivalente según la reconvención monetaria en la cantidad de SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 62.000,oo).

De la lectura del contenido del documento de opción de compra venta, se estableció en las cláusulas segunda, tercera, cuarta, quinta y sexta lo siguiente: “SEGUNDA: El precio de venta es por la cantidad de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs.62.000.000.00), TERCERA: LA OPCIONANTE: declara haber recibido en manos de LA OPTANTE en el presente acto la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES EXCATOS (Bs.30.000.000,00), que corresponde al primer pago de la futura compra-venta del inmueble identificado en la cláusula segunda. CUARTA: LA OPTANTE se obliga a pagarle a LA OPCIONANTE los TREINTA Y DOS MILLONES EXACTOS (Bs.32.000.000, 00), restantes en el término de tiempo de cinco (5) meses, de igual forma queda entendido que este contrato de opción a compra tendrá una duración de cinco (5) meses, que empezará a correr este plazo a partir de la firma del presente contrato. QUINTA: Habiendo recibido LA OPCIONANTE la cantidad restante mencionada anteriormente en la cláusula cuarta se obliga a entregarle a LA OPTANTE, la propiedad, posesión y dominio del apartamento objeto de esta opción a compra, obligándose al saneamiento legal conforme a la ley. SEXTA: en caso de que la compraventa no se realizara por causa de alguna de las partes, LA OPCIONANTE queda obligada a entregarle el dinero que le fue entregado por LA OPTANTE, como reza en la cláusula tercera, en cuanto el apartamento objeto de esta venta sea vendido a otro comprador.”

Además, en el indicado documento se estableció, como cláusula penal, que en caso que la OPTANTE incumpliera el contrato, quedaba obligada a cancelarle a la OPCIONANTE el diez por ciento de los TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES, de los que le fueron entregados como parte de pago a LA OPCIONANTE, en la cláusula tercera, quedando comprometida LA OPCIONANTE a solo entregarla a la OPTANTE, la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES, y si fuera LA OPCIONANTE la que incumpliera, queda obligada a devolver a la OPTANTE, los TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES exactos. Dicha negociación se autenticó por ante la por ante la Notaría Pública de Ejido Estado Mérida, de fecha 04 de enero del año 2006, inserto bajo el número 25, Tomo 01 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina notarial.

Por su parte, la accionada ciudadana EGLEÉ M.P.A., admitió los hechos alegados por la parte actora en el libelo de la demanda.

Así las cosas, este Tribunal constata en primer lugar; que se fijó como precio de venta del referido inmueble la cantidad de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 62.000.000,oo), equivalente según la reconvención monetaria en la cantidad de SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 62.000,oo), recibiendo en dicho acto la prominente vendedora la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria a la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,oo), en dinero en efectivo de moneda de curso legal en el país y a su entera y cabal satisfacción, como señal de garantía para la señalada opción a compra, cantidad que forma parte del precio de la venta antes descrita, quedando una diferencia por la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000,oo), actualmente TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 32.000,oo). En segundo lugar, que obra al folio 23 documento privado en original suscrito por la ciudadana EGLEE M.P.A., en el cual prorrogó por cuarenta y cinco (45) días continuos a partir del 30 de mayo de 2006, el contrato de opción a compra venta que suscribió con la ciudadana Y.D.C.D.B., en fecha 04 de enero de 2006, por ante la Notaría Pública de Ejido Estado Mérida, que quedó inserta bajo el Número 25, Tomo 01, de los libros de Autenticaciones llevados por la referida notaría en la fecha indicada y en tercer lugar, se observa que la codemandada EGLEE M.P.A., en su escrito de contestación a la demanda no negó tales señalamientos, sino por el contrario admitió los hechos narrados por la actora y excusó su incumplimiento en hechos llevados a cabo por la ciudadana DINORKA J.P.A., quien actuando con poder de la primera vendió el apartamento objeto del contrato de opción a compra venta y objeto de controversia, a la ciudadana R.M.A.A..

Considerando lo anteriormente expuesto, establece el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

Por su parte el artículo 1.160 eiusdem, es del tenor siguiente:

Los contratos debe ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Al efecto resulta oportuno destacar que una de las obligaciones de los vendedores conforme al artículo 1.488 del Código Civil, es hacer la tradición de la cosa vendida y en caso de bienes inmuebles, está se verifica con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

Ahora bien, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio. Así, en una venta, si el vendedor no ha concedido un término para el pago de un precio al comprador, este último está obligado a pagar el precio en el momento en que el vendedor le haga entrega de la cosa vendida. Y si el comprador, pretende exigir al vendedor la entrega de la cosa sin ofrecer por su parte entregar al mismo tiempo el precio, el vendedor podrá oponer a su pretensión la exceptio non adimpleti contractus, tal cual lo expresa el tratadista Zuliano, C.C.R. (Obligaciones Civiles. Tomo I. Editorial Sanojo. Caracas. 1.944. Pág. 195 y siguientes).

Esta excepción, tiene su origen, en la propia voluntad de las partes contratantes. En la promesa bilateral sinalagmática de compraventa, no consiste solamente en el hecho de obligarse, es decir, en el consentimiento, sino que se compone igualmente de la intención de alcanzar un fin jurídico determinado, es decir, de obtener la ejecución de la prestación prometida a cambio de la obligación que se contrajo. Y, por eso, el reo – excepcionado, tiene derecho a responder a la pretensión del actor, lo siguiente: “Demandadme para que ejecute mi prestación sin haber vosotros ejecutado lo que prometisteis, violáis los términos de nuestros acuerdos, por que si yo me obligué a una prestación, fue a condición de que cumpliríais la vuestra.”

Así pues, la ejecución simultánea es la consecuencia necesaria de la idea de causa. Esta explicación tan simple y evidente, es la que nos dá Domat, en su obra: “Leyes Civiles”, al señalar lo siguiente: “En todas las convenciones (sinalagmáticas), siendo la obligación de una parte el fundamento de la recíproca, el primer efecto de la convención es que cada uno de los contratantes pueda obligar al otro a ejecutar aquello a que se comprometió, cumpliendo su promesa”.

DOMAT, en forma extraordinaria, no se contenta sólo con enunciar el principio de la ejecución simultánea, indica, además su razón de ser, consistente en que la obligación de una parte es el fundamento o la “Causa” de la otra. En el caso aquí estudiado, la situación se vuelve compleja por la existencia de dos cláusulas contradictorias, que implican o desatienden la exceptio non adimplecti contractus, es decir no es aplicable al presente caso.

En nuestros días, el maestro F.S., a su vez, afirma en su estudio sobre la: “Teoría General de las Obligaciones”, que:

En el contrato sinalagmático, no solamente son deudas conexas, sino dos deudas, cada una de las cuales es la causa jurídica de la otra: así pues, no es por hacerle un favor, o porque lo exija la equidades que se permita al deudor de una parte no cumplir su obligación si la otra no realiza el pago de la suya, sino que es en virtud de un derecho que nace del propio contrato

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En este orden de ideas es necesario resaltar lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil:

Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido.

Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.

(Subrayado del Tribunal)

En tal sentido, en el caso bajo examen la pretensión de la parte actora es que se cumpla con la obligación contraída en el contrato de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido Estado Mérida, en fecha 04 de enero de 2006, inserto bajo el número 25, Tomo 1, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud de que según dice la apoderada judicial de la parte actora, su representada ha ejecutado todas las obligaciones que asumió dentro de los lapsos acordados, y en consecuencia procedan a otorgar el documento de propiedad sobre el inmueble descrito en el aparte quinto del libelo de la demanda, es decir, el apartamento objeto del litigio, debidamente protocolizado y transmitir la propiedad a su representada ciudadana Y.D.C.D.B.; sin embargo este Tribunal observa, que para que la parte actora pueda solicitar a la promitente vendedora el otorgamiento del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato, debía haber cumplido con su obligación, la cual consistía en el pago del monto adeudado como diferencia del pago total del bien inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, el cual quedó establecido en el contrato de opción de compra venta en su cláusula “CUARTA” por la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000,oo), actualmente TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 32.000,oo), lo cual no consta de las actuaciones procesales que ello haya ocurrido, por lo que la parte promitente compradora demandante no puede solicitar el cumplimiento del contrato de opción a compra venta, sin antes haber cumplido con los términos contenidos en dicho contrato, para el pago de la referida cantidad acordada por las partes como el precio de venta definitiva del inmueble objeto del contrato demandado en cumplimiento, y así debe decidirse.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: