Decisión nº 130 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 8 de Marzo de 2010

Se da inicio a la presente causa por demanda incoada por la ciudadana D.M.R.B., venezolana, mayor de edad, divorciada y titular de la cédula de identidad No. V- 3.995.387, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en contra del ciudadano A.J.R.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.420.787 y domiciliado en la ciudad de M.d.E.M..

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 20 de Enero de 2009, se admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en actas de su citación más cuatro (4) días que se le concedieron como término de distancia.

En fecha, 16 de Abril de 2009, el demandado se dio por citado.

En fecha, 18 de Mayo de 2009, el demandado presenta escrito de contestación a la demanda y reconviene al demandante.

En fecha, 26 de Mayo de 2009, se admitió la reconvención propuesta, y en fecha, 5 de Junio de 2009, la parte demandada da contestación a la misma.

En fecha, 30 de Junio de 2009, la parte demandada-reconviniente promueve pruebas.

En fecha, 2 de Julio de 2009, la parte demandante -reconvenida, promueve pruebas.

En fecha, 3 de Julio de 2009, el Tribunal ordena agregar las pruebas promovidas por las partes.

En fecha, 10 de Julio de 2009, el tribunal admite las pruebas promovidas.

En fecha, 7 de Enero de 2010, las partes presentan informes.

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que es legítima arrendataria desde hace mas de doce (12) años de un inmueble constituido por una casa de habitación familiar, ubicada en la urbanización M.N. III, Calle 7 F, Casa No. 2D-147, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según consta de constancia de residencia suscrita que avalan su contenido.

Que dicho inmueble le fue arrendado por su legítimo dueño A.J.R.B., ya identificado, contrato de arrendamiento que se hizo en forma verbal, en el año 1996, pues para ese entonces el mencionado arrendatario estaba casado con E.Z.L.D.R., titular de la cédula de identidad No. V-3.766.087, con quien le unía una muy larga y buena amistad hasta el punto que para sus hijos y los de ella, conocidos y allegados eran consideradas como hermanas, por lo cual el compromiso fue que ella habitara la casa, la cual estaba en pésimas condiciones y que la arreglara con la promesa que luego le venderían el inmueble.

Que en el año 2002, el 15 de Diciembre, exactamente entregó la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) como parte de pago en opción a compra, sobre el mencionado inmueble, de un total de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00) los cuales serían pagados a través de crédito por medio del IPASME. De igual forma se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mensuales hasta que se perfeccionara la opción a compra, todo respaldado por documento privado suscrito por E.Z.L.D.R., y A.J.R.B. y su persona.

Que a mediados de 2003, intentó insistentemente concretar la mencionada opción a compra mediante el pago de los VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) situación que fue infructuosa, ya que, a su amiga E.Z.L.D.R., le fue diagnosticado cáncer de mamas, en estado avanzado por lo que se hizo imposible perfeccionar la opción a compra.

Que en el año 2004, la ciudadana E.Z.L.D.R., en su lecho de muerte estrechó su mano y la de su esposo haciéndole prometer el traspaso de la casa en cuestión a su nombre, y para su sorpresa a los pocos meses el oferente vendedor A.J.R.B., le informó que no recibiría los VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) y que no le vendería la casa porque debía hacerse un avaluó del inmueble para determinar el verdadero valor, por lo que inmediatamente solicitó el informe técnico de avalúo, ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo, lo cual dio como resultado que el inmueble en cuestión tenía un valor de TREINTA MILLONES DOSCIENTOS VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 30.228.500,94) actualmente TREINTA MIL DOSCIENTOS VEINTINUEVE BOLIVARES (Bs. 30.229,00).

Que el 3 de Septiembre de 2005, luego de múltiples intentos por su parte de cumplir con la opción a compra la cual nunca se logró por incumplimiento del oferente vendedor, finalmente se convino en celebrar una nueva opción a compra por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00) actualmente SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00) de los cuales se descontarían los CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) actualmente CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) de la primera opción a compra, con la condición que el saldo restante sería tramitado a través de un crédito por medio de la Ley de Política Habitacional, crédito el cual fue tramitado por la sociedad mercantil INVERSIONES VIELMA Y TORRES C.A. (INVITOCA)

Que se hicieron todos los trámites faltando solamente la declaración sucesoral y solvencia que debía suministrar el dueño de la vivienda, con quien en varias ocasiones se comunicó para que los facilitara comprometiéndose éste a entregarlas, no obstante hasta la presente fecha no los ha entregado.

Por los fundamentos expuestos demanda al ciudadano A.R.B., por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, para que convenga o sea obligado por el Tribunal: a cumplir con lo pactado en el contrato y otorgarle el documento definitivo de venta del inmueble descrito ante la oficina de registro inmobiliario correspondiente y recibir el pago del saldo restante de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), pagar las costas y costos del proceso prudencialmente calculados y los honorarios profesionales calculados en un 30% del valor de la demanda.

Estimó la demanda en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00).

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En el acto de contestación a la demanda la parte demandada impugnó la cuantía de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que la demandante pretende el cumplimiento de contrato de opción de compra venta celebrado el 3 de Septiembre de 2005, el cual fue acordado por un monto total de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00) actualmente la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00), por lo que impugna la estimación de la suma de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00), por ser la misma exagerada, siendo realmente la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00),el monto por el cual debía ser estimada la demanda.

Posteriormente procedió a dar contestación a la demanda con fundamento en los siguientes hechos:

Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada.

Niega, que haya incumplido el contrato, y señala que es falsa la existencia del contrato verbal de arrendamiento que alega la demandante.

Aduce que la ciudadana D.M.R.B., incumplió con el contrato de opción de compraventa firmado en fecha 15 de Diciembre de 2002, en virtud que la tramitación para el referido crédito por el IPASME, fue infructuoso, ya que, a la demandante no se le aprobó ese crédito con ocasión a que ella no podía ser adjudicataria del mismo, ni de ningún beneficio de esa institución según lo establecido en el artículo 2 del Reglamento Crediticio del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el personal del Ministerio de Educación publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 37.464, en fecha 13 de Junio de 2002, puesto que la referida ciudadana no trabaja para el IPASME, circunstancia que él desconocía.

Niega que para ofertar nuevamente el inmueble le haya propuesto a la demandante la realización de un Informe Técnico de Avalúo acompañado al libelo de la demanda.

Señala que existe una contradicción, ya que, la demandante procedió a solicitar el informe técnico avalúo, sin embargo, en el referido informe aparece que lo solicitó su persona siendo esto falso.

Aduce que resulta curioso que el avalúo haya arrojado la cantidad de TREINTA MILLONES DOSCIENTOS VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 30.228.500,94) y la actora haya acordado firmar una opción de compraventa por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,00) actualmente SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00) notándose claramente que esta cantidad excede el doble de la fijada por el informe técnico contrariando los intereses de cualquier persona que vaya a realizar la negociación, máxime cuando entre las partes existía un vínculo de amistad y solidaridad, por lo cual impugna formalmente el avalúo.

Niega, que la demandante haya tramitado diligentemente ante la empresa INVERSIONES VIELMA Y TORRES C.A (INVITOCA) el crédito para que a través del Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat, pudiera obtener el equivalente a la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) y así dar cumplimiento a la cláusula segunda del contrato.

Señala que se estableció en la cláusula tercera del contrato que la optante, tenía ciento tres (103) días para el trámite del respectivo crédito hipotecario, cumpliéndose dicho lapso el día quince (15) de Diciembre de 2005, fecha ésta en la cual la demandante no logró tener la cantidad de dinero restante para poder pagar la totalidad del compromiso adquirido, por lo cual arguye que no se encuentra en la obligación de dar en venta el inmueble objeto de esa negociación, ya que, el pago del precio constituye un requisito para el perfeccionamiento del contrato de compraventa de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 ejusdem.

Indica que la demandante pretende alegar que el crédito no le fue concedido por falta de los requisitos solicitados por la referida empresa, en cuanto a la no aportación de la Planilla de la Declaración Sucesoral, de su difunta esposa E.Z.L.D.R., evidenciándose de la constancia emitida por la empresa INVITOCA, en fecha 20 de Julio de 2007, en la que señalan que la ciudadana D.M.R.B., realizó las diligencias necesarias para la obtención de un crédito aproximadamente hace ocho meses, que el lapso de ocho meses a que se refiere la constancia fue apara el mes de Noviembre de 2006, es decir, once (11) meses después de haberse vencido el término de duración del contrato de opción de compraventa, firmado por vía privada en fecha 3 de Septiembre de 2006, época para la cual se presume que la demandante contrató con la empresa INVITOCA.

Niega que la demandante haya solicitado en término oportuno y en varias ocasiones la planilla de declaración sucesoral de su difunta esposa, ya que, el día 3 de Septiembre de 2005, entregó copia fotostática de la misma a la demandante así como también copia fotostática de Certificado de Solvencia de Sucesiones referente al mismo expediente No. 208/2005 expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) en la ciudad de Mérida en fecha 29 de Agosto de 2005, siendo éstos documentos lo que pudo entregar ya que, el primero de ellos lo obtuvo con anterioridad a la firma del contrato y el segundo doce (12) días después de la firma del mismo.

Opone de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, la excepción “non adimpleti contractu”, señala que la actora fue negligente al no desplegar la actividad necesaria para honrar el cumplimiento del compromiso por ella asumido, en fecha 3 de Septiembre de 2005, dentro de los ciento tres (103) días consecutivos establecidos en el contrato, por lo que solicita al Tribunal deseche la demanda por improcedente.

IV

DE LA RECONVENCIÓN

La parte demandada ciudadano A.R.B., reconviene a la demandante ciudadana D.M.R.B., por Resolución de Contrato de opción de compraventa de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, por el incumplimiento en el lapso previsto en el contrato suscrito.

Señala que las partes convinieron en la cláusula tercera del contrato suscrito, un lapso de ciento tres (103) días para que la optante, realizara el trámite respectivo del crédito hipotecario, siendo el precio acordado la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00) actuales, de los cuales el recibió la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) y el saldo restante debían ser cancelados en el lapso pactado.

Indica que en fecha Quince (15) de Diciembre de 205, venció el término establecido, fecha para la cual la ciudadana D.M.R.B., no logró tener la cantidad de dinero restante para poder pagar la totalidad del compromiso adquirido y así concretar definitivamente la venta del referido inmueble.

Arguye que la conducta de la optante es contraria a lo convenido y acordado, para el momento de la firma del contrato de opción de compraventa, lo que demuestra que la actora incumplió y violentó lo previsto en las cláusulas segunda y tercera del contrato de opción que permite accionar la terminación, es decir, la resolución de dicho contrato al constituir causa legítima o justa, que sólo puede ser invocada por la parte que no dio lugar al incumplimiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil.

Señala que por cuanto la optante D.M.R.B., no ha cumplido con su obligación de pagar el precio de adquisición objeto del contrato privado de opción de compraventa, de fecha 3 de Septiembre de 2005, es forzoso concluir que la misma ha incumplido, motivo por el cual reconviene para que la demandante-reconvenida, convenga o sea obligada por el tribunal en la resolución del contrato de opción de compraventa, y sea condenada al pago de al cantidad de CIENTO SETENTA MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 170.500,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios y daños morales que le ha causado, ya que, ha visto restringido desde el tres (3) de septiembre de 2005, con la firma del contrato de opción de compraventa su derecho a disponer del referido inmueble. Asimismo solicita que esa cantidad sea indexada tomando en cuenta el índice de precios al consumidor (IPC), la pérdida de beneficios monetarios y propios, al no haber cumplido con dicho contrato para antes del 15 de Diciembre de 2005.

V

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Aduce la demandante reconvenida, que el demandado fundamenta su reconvención en el artículo 1.167 del Código Civil, referente a los contratos bilaterales, por lo que se puede concluir que para pretender la parte perjudicada la resolución del contrato con los daños y perjuicios ésta debe cumplir primero con su obligación, en este caso específico del contrato de opción a compra se establece en su parte final que el saldo restante, es decir, la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000.000,00) sería entregado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, por lo que no puede exigir el demandado el pago del precio si no se ha procedido a la protocolización de la venta definitiva, por cuanto el demandado nunca entregó los recaudos necesarios para la protocolización del mismo.

Señala que en el contrato se estableció que las partes convienen en establecer el lapso de ciento tres (103) días continuos, tiempo este en que la optante tramitaría el respectivo crédito hipotecario, de lo que se concluye que el término se refiere al trámite del crédito hipotecario, mas no al lapso para pagar el precio como alega el oferente vendedor en la reconvención, además que está demostrado en el libelo de demanda que la promitente compradora realizó todos los trámites necesarios para el otorgamiento del crédito y las entidades bancarias exigen una serie de requisitos para dicho otorgamiento, que en su caso, ya que, la propiedad del bien inmueble objeto del contrato era de una sucesión hereditaria, se debía presentar la adjudicación del inmueble en una partición de bienes, o en defecto un poder autenticado donde se facultara al oferente vendedor para disponer de dicho inmueble por los demás herederos, documentos estos que jamás fueron entregados a su representada.

Aduce que en la cláusula cuarta, se acordó que el propietario se comprometía a suministrarle a la optante, los documentos y solvencias necesarios para la protocolización definitiva de la compraventa, sin embargo, el oferente vendedor nunca le suministró ningún tipo de documentación para poder protocolizar dicha venta.

Señala que cursa ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, juicio de cumplimiento de contrato de opción de compraventa seguido por MARVELYS DEL C.R.R., en contra del ciudadano A.J.R.B., por el mismo inmueble objeto de la presente demanda, en el cual la referida ciudadana demanda al demandado de autos por haber incumplido el contrato al no entregar los recaudos necesarios para la protocolización de la venta principalmente la declaración sucesoral, derechos litigiosos que fueron comprados por ella, luego de conversaciones con la actora del referido juicio, de lo que se desprende la conducta reiterada del ciudadano A.J.R.B., y en virtud de lo cual, solicitan que el oferente vendedor cumpla con la opción de compraventa.

VI

PUNTO PREVIO

Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia procede este juzgador a hacerlo previo pronunciamiento sobre la impugnación de la cuantía realizada por el demandado – reconviniente, quien señala que la demandante pretende el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta celebrado el 3 de Septiembre de 2005, el cual fue acordado por un monto total de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00) actualmente la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00), por lo que la estimación de la suma de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00), es exagerada, siendo realmente la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00),el monto por el cual debía ser estimada la demanda.

Para decidir el Tribunal observa:

Establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

En relación a la estimación de la demanda la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 31 de Octubre de 2000, estableció lo siguiente:

“Esta estimación la considera la Sala Arbitraria, pues si el monto de lo reclamado en la demanda asciende a la suma de cuatro millones cuatrocientos cincuenta mil ochocientos noventa y cuatro bolívares con 00/30 bolívares (Bs. 4.450.894,30), no se puede admitir, estimar el valor de la misma en un monto mayor, como es el de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), pues de lo contrario se permitiría la violación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil

En sentencia del 5 -11-91 la Sala decidió lo siguiente:

… En interpretación de los artículos 31, 32, 33, 35 y 36 del Código de Procedimiento Civil, vigente, este Supremo Tribunal ha establecido que el valor de la demanda no lo fija el demandante a su arbitrio sino que es rigurosamente legal; es decir, ha sido fijado por la ley y, en consecuencia, el demandante debe aplicar al caso concreto el artículo correspondiente.

Ahora bien, en el caso que se analiza la parte demandante solicita el Cumplimiento de un contrato de opción de compraventa, siendo fijado por las partes, como precio de la venta, la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00) de lo que se colige que éste es el monto de la obligación pactada, en el contrato cuyo cumplimiento se solicita.

En tal sentido dispone el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Para determinar el valor de la demanda se sumarán al capital los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda.

La norma supra citada fija los parámetros para el establecimiento del valor de las demandas, en el cual se reclame una obligación pecuniaria incumplida, ya que, así se interpreta de la lectura de la misma, no obstante, si bien en el presente caso, la pretensión de la actora se circunscribe a obtener el cumplimiento de parte del ciudadano A.J.R.B., de su obligación de celebrar la venta del inmueble, se evidencia del contrato de opción de compraventa pactado, que el precio de la referida venta fue pactada en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00), motivo por el cual como acertadamente lo afirma el demandado-reconviniente la estimación realizada por la parte actora en sus escrito libelar que asciende a la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00) es exagerada, y en consecuencia se declara procedente la impugnación realizada y se estima la demanda en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00). Así se decide.

VII

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PARTE DEMANDANTE:

1. Acompañó a la demanda constancia de residencia, expedida por la Junta de Vecinos de la Urbanización M.N. 3 Etapa, en la cual el presidente de la referida asociación expone que en la comunidad conocen de vista, trato y comunicación a la ciudadana D.M.R.B., titular de la cédula de identidad No. V-3.995.387, venezolana y que reside en la urbanización en la casa No. 2D-147 Calle 7F, desde el año 1996.

   En relación a esta prueba este juzgador observa que si bien fue ratificada por los ciudadanos, E.V., S.D.P. y A.M., el resto de ciudadanos que la suscriben no ratifican la misma, por lo que de conformidad con lo establecido en el 431 del Código de Procedimiento Civil, los documentos privados emanados de tercero deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, sin embargo, debe ser ratificado por todos y cada uno de quienes la suscriben, en consecuencia al no haberse ratificado de la manera establecida debe desecharse del proceso. Así se decide.

2. Acompañó a la demanda recibo emitido por el ciudadano A.R.B. y la ciudadana E.Z.L.D.R., por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) actualmente CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) cantidad que fue entregada por la ciudadana D.M.R.B., como pago de la opción a compra de un inmueble de su propiedad constituido por una casa ubicada en la Urbanización M.N. tercera etapa, Calle 7 F, No. 2D-147, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada. Así se establece.

3. Acompañó a la demanda informe técnico de avalúo, emitido por la Dirección de Catastro, adscrita a la Alcaldía del Municipio Maracaibo, realizado sobre el inmueble objeto del presente litigio, en el cual se establece que para la fecha 9 de Marzo de 2005, el mismo estaba valorado en la cantidad de TREINTA MILLONES DOSCIENTOS VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 30.228.500,94).

   Este informe no obstante de haber sido impugnado por la parte demandada-reconviniente, observa el tribunal que el mismo es un documento público administrativo, toda vez, que emana de un órgano de la administración pública como lo es la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por lo que se aprecia al mismo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

4. Acompañó a la demanda documento de opción de compraventa, celebrado entre el ciudadano A.J.R.B. y la ciudadana D.M.R.B., sobre el inmueble constituido por una casa-quinta, situada en la Urbanización M.N., parcela 34-37, manzana 34 en la Jurisdicción del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada. Así se establece.

5. Acompañó a la demanda constancia emitida en fecha 20 de Julio de 2007, por la sociedad mercantil INVERSIONES VIELMA Y TORRES C.A, por la cual hace constar que la ciudadana D.M.R.B., encomendó a la empresa hace aproximadamente ocho meses la realización de todas y cada una de las diligencias necesarias para solicitar un crédito por medio de la ley de política habitacional, con el objeto de adquirir una vivienda, faltando solamente la declaración sucesoral que tenía que suministrar el propietario de la vivienda.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento privado emanado de un tercero que no forma parte en el juicio pero que fue ratificado mediante la prueba testimonial. Así se establece.

6. Acompañó a la demanda copia fotostática del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 12 de Julio de 1994, bajo el No. 13, Protocolo: Primero. Tomo: 3, contentivo del contrato de compraventa celebrado por el ciudadano S.P.P., y el CORONEL A.J.R.B., sobre el inmueble constituido por una casa-quinta, situada en la Urbanización M.N., parcela 34-37, manzana 34 en la Jurisdicción del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, constituyéndose hipoteca convencional de primer grado a favor del Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas (I.P.S.F.A).

   Esta prueba este juzgador la aprecia y la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de un documento auténtico, que no fue impugnado por la parte demandada. Así se establece.

7. Acompañó a la demanda copia fotostática del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de Abril de 2003, quedando registrado bajo el No. 19, Protocolo. 1°, Tomo: 13°, contentivo del documento de liberación de hipoteca, realizado por el Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas (I.P.S.F.A), en relación al inmueble constituido por una casa-quinta, situada en la Urbanización M.N., parcela 34-37, manzana 34 en la Jurisdicción del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, propiedad del ciudadano A.J.R.B..

   Esta prueba este juzgador la aprecia y la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de un documento auténtico, que no fue impugnado por la parte demandada. Así se establece.

8. Promovió inspección judicial realizada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, solicitada por la ciudadana MARVELLYS DEL C.R.R., en la cual se deja constancia que la ciudadana D.M.R.B., se encuentra en posesión del inmueble, constituido por una casa ubicada en la Urbanización M.N. tercera etapa, Calle 7 F, No. 2D-147, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende por ser un documento público que no fue tachado por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.

9. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, e informara sobre el expediente No. 44.362, quienes son las partes en litigio, el motivo de la controversia, número de piezas, si existen medidas y consignación de cantidades de dinero y a favor de quien y se anexe copia certificada del libelo de la demanda, auto de admisión escrito de compra de derechos litigiosos, consignación del cheque y recibo del tribunal.

   En relación a esta prueba mediante oficio No. 1935 -2009, el referido juzgado informa que la ciudadana D.M.R.B., actúa con el carácter de demandante en virtud de los derechos litigiosos cedidos por la ciudadana MARVELLYS DEL C.R.R., los ciudadanos A.J.R.B., E.J.E. LOBO, NAIRO J.E.L. y N.J.E.L., como parte demandada, el motivo de la controversia fue cumplimiento de contrato de opción a compra, y el juicio contiene dos piezas, una principal y una de medidas, siendo las partes y efectivamente existe consignación de cantidades de dinero.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 507 ejusdem. Así se establece.

10. Promovió la testimonial de la ciudadana MARVELLYS DEL C.R.R., quien declaró ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que no conoce a la ciudadana D.M.R.B., que tiene conocimiento de que la casa donde ella vive estaba en venta, por que la doctora Elba quien era esposa del ciudadano A.R., en un congreso en Mérida la conoció e hicieron conversaciones sobre la venta del inmueble y le preguntó si estaba interesada en comprar la casita, y le explicó que podía hacer el negocio de la casa por el IPASME, y cuando ya estaba todo listo esperando para introducir el documento, la doctora Elba falleció y como ella murió heredaban los hijos y uno se encontraba en España y el otro en Estados Unidos, y esperaban que consignaran el acta sucesoral, y viendo que nunca se presentó, su abogada y ella se fueron a al casa a hacerle una inspección y fue allí donde tuvo conversaciones con la señora Dulce quien para su sorpresa estaba habitando el inmueble y le dijo que ella tenía mas derechos por que también tenía una opción de compra y estaba habitando el inmueble y la abogada para que no saliera perjudicada le dijo que le vendiera parte de la opción a compra que ha ella había hecho con Dulce, que mas o menos en el 2006, fue que hizo la inspección judicial, que no tiene ningún interés en las resultas del juicio. Posteriormente, al ser repreguntada por el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, abogado en ejercicio J.G.L., inscrito en el inpreabogado bajo el No. 109.823, declaró que como consecuencia de la inspección judicial conoció de vista, trato y comunicación a la ciudadana D.M.R.B., que ella solicitó una medida en el juicio que interpuso contra el ciudadano A.J.R.B. y los herederos de la ciudadana E.Z.L., pero no sabe si el tribunal la acordó.

    Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso, por cuanto la referida ciudadana se contradice cuando expone que no conoce a la demandante de autos y posteriormente afirma que si la conoce, en consecuencia no le merece fe la referida declaración. Así se decide.

    PARTE DEMANDADA:

1. Acompañó al escrito de contestación constancia emitida por el Instituto de Previsión Social del Ministerio de Educación (IPASME), en fecha, 24 de Marzo de 2009, en la cual participa que la ciudadana D.M.R.B., titular de la cédula de identidad No. 3.995.762, no es funcionaria adscrita a esa institución.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende por ser un documento público administrativo que no fue tachado por la parte demandada, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ejusdem. Así se establece.

2. Acompañó a la demanda certificado de solvencia de sucesiones expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) referida a la declaración sucesoral de la ciudadana E.Z.L.D.R., expedida en Mérida en fecha 29 de Agosto de 2005.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende por ser un documento público administrativo que no fue tachado por la parte demandada, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ejusdem. Así se establece.

3. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara al Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, para que informara sobre los datos de inscripción, acta constitutiva y estatuaria de la sociedad mercantil INVERSIONES VIELMA Y TORRES C.A, (INVITOCA)

   En relación a esta prueba se evidencia que fue remitida copia certificada del acta constitutiva de la sociedad mercantil INVERSIONES VIELMA Y TORRES C.A, (INVITOCA), inscrita ante dicho registro en fecha 4 de Septiembre de 2006, bajo el No. 40, Tomo: 72 A.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 507 ejusdem. Así se establece.

4. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de al Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines que remita copia certificada de los folios 110 al 126, ambos inclusive, con sus respectivos vueltos, referentes a la diligencia suscrita por la demandante – reconvenida D.M.R.B., en fecha 25 de Julio de 2007, para que remita al Tribunal información referente al carácter con que actúa dicha ciudadana en la diligencia y remita copia certificada de la sentencia No. 239 de fecha 13 de Noviembre de 2008, en el expediente No. 44.362 por motivo de Cumplimiento de Contrato que llevó ese Tribunal.

   En relación a esta prueba mediante oficio No. 1935 -2009, el referido juzgado informa que la ciudadana D.M.R.B., actúa con el carácter de demandante en virtud de los derechos litigiosos cedidos por la ciudadana MARVELLYS DEL C.R.R., los ciudadanos A.J.R.B., E.J.E. LOBO, NAIRO J.E.L. y N.J.E.L., como parte demandada, el motivo de la controversia fue cumplimiento de contrato de opción a compra, y el juicio contiene dos piezas, una principal y una de medidas, y efectivamente existe consignación de cantidades de dinero y remite copia certificada del referido expediente donde consta la sentencia de perención dictada.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 507 ejusdem. Así se establece.

5. Promovió copia certificada de constancia de recepción y del auto de admisión del escrito de consignación de canon de arrendamiento interpuesto por la ciudadana D.M.R.B., a favor del ciudadano A.R.B., en el expediente No. 016-07 del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

   Esta prueba este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de la misma se desprenden y se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

6. Promovió la testimonial de los ciudadanos A.A.C.P., YOLIMAR GIL, J.A.D.R., M.R.D.P. y E.J.S.V., J.R.P.C. y E.A.C.O. venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.393.267, V- 13.099.004, V-5.171.709, V-644.083, V-13.268.667, V-2.768.963 y V-3.644.961 y domiciliados en el Estado Mérida.

   Para la evacuación de esta prueba se comisionó al Juzgado del Municipio Libertador del Estado Mérida, evacuándose la testimonial de la ciudadana YOLIMAR GIL, en fecha 24 de Septiembre de 2009, quien declaró que conoce de vista trato y comunicación al ciudadano A.J.R.B., que lo conoció en una ocasión que hizo una reunión en su casa, que el día de la reunión el referido ciudadano y la ciudadana D.M., firmaron un contrato y la condición era que si se firmaba el contrato una señora que no recuerda el nombre retiraría la demanda que había interpuesto, eso fue el 3 de Septiembre del año 2005, que en el referido acto el ciudadano A.J.R.B., entregó unas solvencias, un documento de compraventa y una planilla de declaración sucesoral, y le hizo énfasis para que revisara los documentos que eran copias exactas de las planillas.

   Posteriormente, al ser repreguntada, señaló que la reunión no tenía un motivo especial, que el señor Alfredo tenía la costumbre de invitarlos a las reuniones y en este caso fue un almuerzo, que estuvieron desde el mediodía hasta finales de la tarde, que recuerda que estaban presente el señor Eduardo, Maritza y su esposo el señor Julio, que son algunos de los que puede recordar, que no tuvo en su poder los documentos, pero los vio y los reconoce porque estuvo trabajando y trabaja actualmente con solvencias en el caso de planillas sucesorales y los reconoce porque es contador público.

   Seguidamente, se evacuó la testimonial del ciudadano J.A.D.R., quien declaró que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano A.J.R.B., hace aproximadamente seis años, que conoce de vista a la ciudadana D.M.R.B., a quien en una ocasión le presentaron, que presenció la celebración de un contrato entre ellos, en una reunión familiar en casa del señor Alfredo, y en ese momento le entregó unos papeles del Seniat, y recuerda muy bien que el tenía una demanda y le dijo a la señora que el firmaba pero si retiraban la demanda, que no sabe porque firmaron ese contrato.

   Posteriormente, al ser repreguntado declaró que eso fue en el mes de Septiembre hace como cuatro años, un sábado, que el no trabajo ese día, que era un almuerzo en casa del señor Alfredo, que habían como doce personas mas, estaba la cuñada del señor Alfredo pero no recuerda sus nombres.

   En fecha 25 de Septiembre de 2009, declaró el ciudadano E.J.S.V., quien declaró que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano A.J.R.B., aproximadamente desde hace catorce años, que vio en una oportunidad a la ciudadana D.M.R.B., en una reunión, que la conoció el primer fin de semana del mes de Septiembre de 2005, que le consta la existencia de un contrato entre la ciudadana D.M.R.B. y A.J.R.B., que durante una reunión en el apartamento del señor Alfredo, se presentó la ciudadana D.M., para la firma de un contrato de opción de compraventa, la cual fue hecha durante esa reunión, que durante la reunión el señor BRUSCO, le entregó una carpeta, que contenía un contrato y planillas del SENIAT, y esa señora aceptó las condiciones del señor Alfredo, de adquirir ese bien siempre y cuando, se eliminara una demanda que tenía sobre esa propiedad y la ciudadana D.M.B., aceptó las condiciones.

   Posteriormente, al ser repreguntado contestó que el motivo de la reunión era un almuerzo, la hora a partir del mediodía y fue invitado por el señor A.B., que sabe que dentro de la carpeta que el señor Alfredo entregó a la señora Dulce, habían documentos y planillas del SENIAT, por el membrete y por que el señor Ruiz le dijo a la señora Dulce que todo estaba en orden en un lenguaje sencillo, que la carpeta siempre estuvo en el comedor y el contrato fue entre el señor Alfredo y la señora Dulce.

   En fecha, 28 de Septiembre de 2009, se evacuó la testimonial del ciudadano E.A.C.O., quien declaró que conoce de vista, trato y comunicación desde hace dieciocho a vente años al ciudadano A.R.B., que a la ciudadana D.M.R., la conoce solo de vista, que la vio hace aproximadamente cuatro años, que le consta la existencia de un contrato de opción a compraventa, sobre una casa en Maracaibo, ya que, en una oportunidad estando en el apartamento de Alfredo en un almuerzo, llego la señora Dulce y se la presentó a él y a todo el grupo, que eran aproximadamente catorce personas y el señor Alfredo habló de que debía entregarles unas copias de unos documentos, que eran unas solvencias y le iba a firmar la opción a compra de una casa en M.N. y enfatizó que se comunicara con una amiga que la señora Dulce tiene en Maracaibo y le dijo si interpone una demanda que no lo haga y si ya la interpuso que la retire a cambio de eso yo le firmo el contrato, que le consta la entrega de los documentos de opción a compra a la señora D.M.R., y tres semanas después viajaron a Maracaibo Alfredo, su persona y el señor J.P., a una celebración que tenía un hermano del señor J.P., en la ciudad de Maracaibo y Alfredo les ofreció irse en su vehículo y les comentó que iba a hacer entrega de un documento, una solvencia del SENIAT, a la señora Dulce y fueron hasta la casa de Alfredo a M.N. a entregarle la solvencia, ya que, ella vive año, que eso fue a finales de Septiembre de 2005.

   En fecha, 5 de Octubre de 2009, se evacuó la testimonial del ciudadano J.R.P.C., quien declaró que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano A.J.R.B., desde hace varios años, que conoce a la ciudadana D.M.R.B., solo de vista, un día que la vio en una reunión en el apartamento del señor A.R.B., que le consta la existencia de un contrato entre ambas partes, por que escuchó las conversaciones que sostuvieron, sobre una negociación que estaban haciendo de una casa en la ciudad de Maracaibo, que dichas conversaciones se realizaron en el apartamento ubicado en la avenida las americas, Residencias Los Geranios de la ciudad de Mérida, que existía una condición que se la escuchó claramente al señor A.R., diciendo: vamos a firmar la opción a compra en la casa en Maracaibo, siempre y cuando le dijera a su amiga que le devolviera la opción anterior, que la firmara sobre la misma casa para evitar una demanda a futuro, que la señora D.M.R., aceptó la condición y ambas partes firmaron el documento de opción a compra, que le consta que el señor A.R., hizo entrega a la señora D.M.R.B. de varios documentos y lo realizó en dos lapsos, en el primer lapso le hizo entrega de documentos a la señora Dulce en el apartamento donde vive el señor A.R.B., y los mismos contaban de un contrato de opción a compraventa, una planilla del SENIAT, copia de la cédula de identidad del señor ALFREDO, y demás documentos que no recuerda y el segundo lapso se hizo posteriormente aproximadamente veinte días después del primer lapso en la ciudad de Maracaibo, frente a la casa objeto de la negociación, que la entrega de esos documentos se hizo a comienzos del mes de Septiembre de 2005.

   Las testimoniales de la ciudadana M.R.D.P. y A.A.C.P., este juzgador no las aprecia y las desecha del proceso, por cuanto no fueron evacuadas en el lapso probatorio correspondiente. Así se establece.

   En relación a las testimoniales de los ciudadanos E.A.C. y J.R.P., este juzgador no las aprecia por cuanto manifiestan que tienen conocimiento de ciertos hechos por comentarios formulados por el demandado-reconviniente. Así se establece.

   En cuanto a las testimoniales de la ciudadana YOLIMAR GIL, E.J.S. y J.A.D., este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprenden de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por ser sus declaraciones concordantes entre sí y merecerle fe a este juzgador. Así se establece.

7. Promovió experticia sobre el inmueble constituido por una casa-quinta, ubicado en la Urbanización M.N. III, Calle 7F, Parcela 34-37 Manzana 34 Casa No. 2D-147, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con el objeto de demostrar el precio actual del inmueble.

   En fecha, 13 de Octubre de 2009, los expertos designados presentaron el informe en el cual concluyen que el inmueble distinguido con el No. 2D-147, que se encuentra ubicado en la Urbanización M.N. y dicha parcela se encuentra distinguida con el No. 34-37, en Jurisdicción de la Parroquia J.d.Á.d.M.M.d.E.Z., está valorado en la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y DOS MIL SETECIENTOS VEINTIDOS CON 93/100 BOLÍVARES (Bs. 262.722,93).

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

8. En el acto de evacuación de los testigos promovidos por la parte demandante acompañó una serie de solvencias expedidas por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), un recibo emitido por la empresa ENELVEN y una serie de copias fotostáticas de documentos referidos al inmueble objeto del litigio, las cuales este juzgador no aprecia, toda vez, que las mismas, no obstante de no haber sido promovidas ante este Juzgado, fueron promovidas fuera del lapso de promoción, respectivo. Así se establece.

   VIII

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia procede este Juzgador a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

   Como se evidencia de las actas procesales, se dio inicio a la presente causa por demanda de Cumplimiento de Contrato, incoada por la ciudadana D.M.R.B., en contra del ciudadano A.R.B., aduciendo que celebró un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble que habita en calidad de arrendataria, y que el referido ciudadano incumplió su obligación de suministrarle los documentos necesarios para gestionar el crédito para el pago del precio del inmueble convenido en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00).

   Por su parte, el demandado aduce que el contrato privado, lo suscribieron en fecha 3 de Septiembre de 2005 y de conformidad con la cláusula tercera, fue a partir de esta fecha que comenzó a discurrir el lapso de ciento tres (103) días, el cual finalizó el día 15 de Diciembre de 2005, sin que hasta esa fecha la actora hubiese realizado algún acto tendiente a lograr el otorgamiento del crédito para el pago del precio, aún cuando él entregó los documentos respectivos, por lo que reconviene por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios materiales y morales, generados al no haber podido disponer libremente de su inmueble.

   Ahora bien, para decidir el tribunal observa:

   Una vez analizado el contrato celebrado por las partes se evidencia que el mismo es un contrato de opción de compra venta, el cual ha sido denominado por la doctrina como un contrato innominado, al cual se refieren como promesa bilateral de venta, definiendo el autor J.L.A.G., en su obra CONTRATOS, al mismo, de la siguiente manera: “Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”

   Por su parte el autor A.R.M., en su obra CONTRATOS, Volumen II, ha señalado lo siguiente:

   La promesa bilateral de compra y venta puede ser definida diciendo que es el convenio por el cual las partes que lo celebran se comprometen a concurrir ellas mismas a la celebración de un contrato de compra venta, el cual por el momento no quieren, no pueden o no les conviene celebrar.

   La promesa bilateral de compra y venta no es mas que un contrato innominado, su validez en la legislación venezolana, resulta indiscutible, como lo es también que no puede equiparársele al contrato de compraventa, tal y como ocurre en algunas legislaciones, sino que constituye un contrato anterior y diferente a él, al extremo de que su incumplimiento dará lugar únicamente a la indemnización de daños y perjuicios.

   Así las cosas, se evidencia del contrato de opción de compraventa fundamento de la demanda, que entre las obligaciones de la parte demandada y denominado en el contrato el promitente vendedor, se establecieron las siguientes:

   “SEGUNDA: El precio de esta venta es la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/CTS (Bs.75.000.000,00) de los cuales en este acto “EL PROPIETARIO” declara recibir de la “LA OPTANTE” a su entera y cabal satisfacción en efectivo, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/CTS (Bs. 5.000.000,00) cantidad esta que se cargará al precio total de la venta y el saldo restante es decir, SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/cts (Bs.-70.000.000,00) será entregado en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta. TERCERA: Las partes convienen en establecer un lapso de CIENTO TRES (103) días continuos, tiempo este en que “LA OPTANTE” tramite el respectivo crédito hipotecario. CUARTA: “EL PROPIETARIO” se compromete a suministrarle “LA OPTANTE” los documentos y solvencias relacionadas con el inmueble, necesarios para la protocolización definitiva de compra-venta.” (SIC)

   De lo anterior se colige que la parte demandante se comprometió a adquirir un inmueble, por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00) actualmente la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.75.000,00) de los cuales restaba la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.70.000,00) los cuales serían cancelados a través de un crédito, otorgándose un lapso de ciento tres (103) días continuos, contados a partir de la firma del documento, para que la ciudadana D.M.R.B., gestionara el mismo.

   Ello así conlleva a determinar que las partes establecieron como término para la celebración de la venta, un período de ciento tres (103) días, por lo que se debe precisar que transcurrido el término, sin que la venta fuese llevada a efecto, tal obligación de celebrarla se extinguía, de igual manera, de una simple operación aritmética, que se haga se colige que el término a que a que se refiere el contrato privado celebrado, expiró el día 15 de Diciembre de 2005.

   En tal sentido, es oportuno puntualizar que la obligación convenida en el contrato, es una obligación sometida a un término extintivo, entendido éste como el cual, una vez transcurrido, origina la extinción de la obligación no pudiendo exigírsele al deudor el cumplimiento de prestaciones posteriores a su vencimiento

   En el mismo orden de ideas, establece el artículo 1.211 del Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1.211. El término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.

   Así se observa que la parte demandante pretende el cumplimiento del contrato y la parte demandada, reconviene solicitando la resolución del mismo.

   En este sentido disponen los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   En el caso bajo estudio, es criterio de quien suscribe la presente decisión, que la parte demandante, tenía la carga de realizar todas las gestiones destinadas a concretar la celebración de la venta, antes de la expiración de los ciento tres (103) días concedido a tales efectos, ya que, de lo contrario la obligación de celebrarla debe considerarse extinguida, toda vez, que aunque no se estableció de esta forma expresamente, así se deduce de la redacción de la indicada cláusula.

   Ahora bien, la parte actora, señala que la parte demandada no entregó las solvencias y la declaración sucesoral para que pudiese otorgarse el crédito, no obstante, tal argumento quedó rebatido con las declaraciones de los testigos YOLIMAR GIL, E.J.S. y J.A.D., quienes afirman que observaron cuando el demandado A.R.B., entregó la documentación requerida a la demandante, aunado al hecho que se desprende del certificado de solvencia de sucesiones, que la fecha de la declaración fue el 30 de Marzo de 2005.

   Contrariamente analizadas las probanzas aportadas se evidencia que la ciudadana D.M.R.B., no labora para el Instituto de Previsión Social del Ministerio de Educación (IPASME), por lo que queda destruido su alegato, en relación a que el crédito se gestionaría a través de esta institución, de igual manera, se deduce de la constancia expedida por la sociedad mercantil INVERSORA V.T. C.A que la demandante comenzó las gestiones del crédito casi dos años después de la fecha de expiración del término convenido en el contrato, toda vez, que la referida empresa aparece inscrita en el Registro mercantil en fecha 5 de Septiembre de 2006, es decir, habiendo transcurrido un año y dos días desde la celebración del contrato y emite la constancia en fecha 20 de Julio de 2007, certificando que la ciudadana D.M.R.B., realizó los trámites de un crédito aproximadamente ocho (8), meses atrás, por lo que se deduce de las actas que la referida ciudadana no cumplió con su obligación, en el término fijado, puesto que no existe ningún elemento que lleve a la convicción de este juzgador, que realizó diligencias en pro de la consecución del crédito, de lo que se colige que la obligación ha quedado extinguida, y en tal sentido, mal puede proceder en derecho la demanda intentada, toda vez, que no es posible exigir el cumplimiento de una obligación, si el término fijado para su cumplimiento expiró, sin que se haya acreditado que hubo negligencia o culpa del otro contratante.

   Como corolario de lo expuesto, deduciéndose que fue la parte demandante quien incumplió la obligación de gestionar el crédito en el lapso referido para el pago del precio, considera quien suscribe la presente decisión que debe declararse procedente la reconvención propuesta en lo que respecta a la resolución del contrato.

   En cuanto a los daños y perjuicios que solicita la demandada-reconviniente, sean cancelados, y por el cual reclama la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00) resulta oportuno establecer lo siguiente:

   Dispone el artículo 1.263 del Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1.263 A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

   Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.

   (Negrillas del Tribunal).

   Como se deduce de las norma transcrita en las obligaciones con arras, éstas son la garantía de los daños y perjuicios sufridos en caso de inejecución, para el caso, que se solicite la resolución del contrato, en consecuencia, observándose de actas que para la fecha de la celebración del contrato la ciudadana D.M.R.B., otorgó en arras la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) es esta la cantidad que debe quedar a favor del demandado-reconviniente A.J.R.B., como indemnización de daños y perjuicios. Así se establece.

   En lo que respecta a los daños morales, el demandado-reconvenido, no señala que tipo de afección de tipo moral, psicológica o afectiva, se le ha causado con el incumplimiento de parte de la ciudadana D.M.R.B., por lo que tal reclamación resulta improcedente y así quedará plasmado en el dispositivo del fallo. Así se establece.

   En lo referido a la indexación monetaria, se observa que la presente causa versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato, en la cual la condenatoria no contempla el pago de una cantidad de dinero, que deba ser objeto de corrección por la depreciación de la moneda, en consecuencia, se niega la misma. Así se decide.

   IX

   DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

   Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

   - SIN LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana D.M.R.B., venezolana, mayor de edad, divorciada y titular de la cédula de identidad No. V- 3.995.387, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en contra del ciudadano A.J.R.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.420.787 y domiciliado en la ciudad de M.d.E.M..

   - PARCIALMENTE CON LUGAR, la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por el ciudadano A.J.R.B., en contra de la ciudadana D.M.R.B., ambos anteriormente identificados.

   - RESUELTO el contrato de opción a compraventa, celebrado en fecha 3 de Septiembre de 2005 por los ciudadanos A.J.R.B. y la ciudadana D.M.R.B., sobre el inmueble constituido por una casa-quinta, situada en la Urbanización M.N., parcela 34-37, manzana 34 en la Jurisdicción del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

   - SE ESTABLECE que la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) actualmente CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) dada en arras, quede en beneficio del ciudadano A.J.R.B., como indemnización de daños y perjuicios.

   - SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante-reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en la demanda principal.

   Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a Ocho (8) días del mes de Marzo de 2010. Año 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

   El Juez

   Abog. Adán Vivas Santaella

   La Secretaria,

   Abog. M.P.d.A..

   En la misma fecha siendo las 12:40 m, se dictó y publicó la anterior decisión.

   La Secretaria,

   Abog. M.P.d.A..