Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 16 de Mayo de 2016

Fecha de Resolución16 de Mayo de 2016
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil
PonenteMilagros de Jesús Vargas
ProcedimientoResolución De Contrato De Opción De Compra-Venta

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la

Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, dieciséis de mayo de dos mil dieciséis

206º y 157º

ASUNTO: KP02-R-2015-001085

PARTE ACTORA: MONTERO VIVAS D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 5.245.463.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: A.O. venezolano, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.235.

PARTE DEMANDADA: M.C.L.S. Y F.S.D.O., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad N° 4.379.685 y 4.342.204, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: A.R.R., M.E.M., L.G. Y LIBIO AGÜERO, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 192.825, 161.627, 182.484 y 15.099, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.

En fecha 7 de diciembre de 2015, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L., en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesto por la ciudadana D.M.M.V. en contra de los ciudadanos M.C.L.S. Y F.S.D.O., dictó sentencia del tenor siguiente:

…declara: 1) CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO, intentada por la ciudadana D.M.M.V., en contra de los ciudadanos M.C.L.S. Y F.S.D.O., todos previamente identificados, y 2) SIN LUGAR la pretensión de INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS que propusiere la parte actora en contra de la demandada, ya también antes nombradas.

En consecuencia, se declara resuelto el contrato autenticado en fecha 20 de enero de 2006, contentivo de la opción de compra venta, accesorio al de arrendamiento, que quedó anotado bajo el Nº 51, Tomo 14, ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, en virtud del incumplimiento de la demandado en el pago de las cantidades de dinero a que estaba obligada, de acuerdo con el texto de ese instrumento. Por lo que queda la actora gananciosa obligada a reintegrar a la demandada perdidosa la cantidad de dinero recibida por concepto de arras, esto es, Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00).

No hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total…

En fecha 10 de diciembre de 2015, la abogada A.R.R., Apoderada judicial de la parte demandada, interpone recurso de apelación en contra de la anterior sentencia, el cual se oye en ambos efectos y se ordena remitir las actas procesales a la URDD Civil, para ser distribuidos entre los Juzgados Superiores para su posterior conocimiento, correspondiéndole a este sentenciadora, por lo que en fecha 26 de enero de 2016, se le da entrada y se ordena abrir el lapso para que las partes ejerzan el derecho de solicitar asociados, de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, así como el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 del citado código; y se fija el 20º día de despacho siguiente para el acto de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 ejusdem; con el entendido de que todos los lapsos corren simultáneos; transcurridos los lapsos procesales correspondientes, se agregaron a los autos escritos de informes presentados por el abogado A.O.L., Apoderado Judicial de la parte actora y los presentados por las Abogadas A.R.R. Y M.E.M.M., Apoderadas Judiciales de la parte demandada, y se acoge al lapso establecido en el Artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar observaciones, agregándose a los autos el escrito presentado por las abogada A.R. y M.M., apoderadas judiciales de la parte demandada, se deja constancia que la parte actora, no presentó escrito de observaciones, y se acoge al lapso establecido en el Artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo "Vistos". Siendo la oportunidad para dictar sentencia, esta alzada observa:

ANTECEDENTES

Señaló la parte actora en su escrito libelar de demanda que; consta documento autenticado por ante la Notaría Tercera de Barquisimeto en fecha 20 de enero de 2006 anotado bajo el Nº 51 tomo 14, que celebró contrato de opción de compraventa accesorio a uno de arrendamiento mediante el cual los demandados se comprometieron a comprar y ella se comprometió a vender un inmueble de su propiedad constituido por una casa de habitación ubicada en El Manzano, sector Cumbres del Manzano, calle Los Jabillos o Calle 4 número 4-35 Jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara, edificado sobre un terreno ejido que mide aproximadamente dos mil metros cuadrados (2.000 mts2), cuyos linderos son: Norte: con calle interna asfaltada; Sur: Con ejidos ocupados por A.G. y J.E.; Este: Av. Los Jabillos que es su frente; OESTE: Antes con terrenos ocupados por A.G. y A.S.G.d.H. hoy terrenos ocupados. Bienhechurías que le pertenecen según consta en documento Autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barquisimeto estado Lara, en fecha 08/09/1994, anotado bajo el Nº 27, Tomo 179 de autenticaciones, Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara en fecha 30/04/2009, bajo el Nº 2009.791, Asiento Registral 1 del año 2009, matriculado con el numero 362.11.2.1.681 y correspondiente al libro de folio Real del año 2009; informa que el precio de venta estipulado fue por la cantidad ciento veinte millones de bolívares exactos actualmente ciento veinte mil bolívares exactos (Bs120.000.000,00), de los cuales los compradores cancelaron en calidad de arras la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00 Bs.) actualmente veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) mediante dos entregas por la cantidad de doce millones quinientos mil bolívares (Bs. 12.500.000,00) actualmente doce mil quinientos bolívares (Bs. 12.500,00), y el resto del precio por la suma de noventa y cinco millones de bolívares (Bs. 95.000.000,00) actualmente noventa y cinco mil bolívares (Bs. 95.000,00) los compradores se comprometieron a cancelarlos una vez obtenido el crédito a través del IPASME, que solicitarían los referidos compradores, aduce que fecha 04 de enero de 2007, entregó a los compradores una correspondencia contentiva de la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento con opción de compra venta celebrando, dejando abierta la posibilidad de celebrar un nuevo contrato, el cual nunca llegó a concretarse. La correspondencia fue recibida por el contratante F.S.D.O., estampando la rúbrica en el respectivo acuse de recibo; que posterior a la celebración del contrato de opción de compraventa, los compradores se mantuvieron inactivos, desde el 20/01/2006 hasta 19/01/2007, habiéndose vencido el termino contractual de un año, sin que se haya producido la prórroga con un acuerdo dentro de los quince días antes del vencimiento, como fue estipulado en la cláusula tercera del contrato y en fecha 29/01/2008 los compradores enviaron mediante una correspondencia una propuesta, elevando el precio a la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) con un fraccionamiento inconsulto, pretendiendo modificar a capricho los términos del contrato; manifiesta que los compradores solamente cancelaron en calidad de arras la cantidad de veinticinco mil Bolívares (Bs. 25.000,00) pero que dejaron de cumplir con el pago restante del precio de la venta, por la cantidad de noventa y cinco mil Bolívares (Bs. 95.000,00), que tampoco llegaron a gestionar y obtener el financiamiento necesario para cumplir la negociación contratada; que los compradores una vez vencido el término de un año estipulado en el contrato de arrendamiento con opción a compra, han asumido la actitud de invasores, pretendiendo apropiarse del inmueble, que cuando hace acto de presencia en el inmueble, aduce que se muestran violentos y agresivos, llegando incluso a emprender falsas denuncias, con el ánimo de causarle perjuicios tanto a su persona como a otros miembros de su grupo familiar; por lo que demanda a los ciudadanos M.C.L.S. y F.S.D.O., para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal en: la Resolución de Contrato de Opción a Compra- Venta arriba identificado; y para que se acuerde a su favor el derecho a retener las arras recibidas, como contratante no culpable del contrato compra venta frustrado, es decir la cantidad de veinticinco mil bolívares (25.000,00), de igual modo reclamó la indemnización de daños y perjuicios por no haber podido vender el inmueble por espacio de 7 años. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.167 y 1.263 del Código Civil Venezolano. Estima, la demanda por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00 Bs.) o su equivalente para ese momento de 3.937 Unidades Tributarias.

En fecha 11/05/2015, siendo la oportunidad legal para contestar, los abogados A.R.R., M.E.M. Y LIBIO AGÜERO, Apoderados Judiciales de la parte demandada, consignan escrito de contestación la cual realizan en los siguientes términos: Manifiestan que es cierto que en fecha 20/01/2006 sus representados celebraron contrato de arrendamiento con opción compra-venta con la ciudadana D.M.M.V., en el cual se acordó que el precio de negociación era de ciento veinte millones de bolívares (Bs 120.000.000,00), hoy (Bs.120.000,00), de los cuales fueron cancelados veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000, 00) y el resto por la suma de noventa y cinco millones de bolívares (Bs. 95.000.000,00) hoy noventa y cinco mil bolívares (Bs. 95.000,00) lo cancelarían una vez obtenido el crédito emanado por el IPASME, gestionado por la ciudadana M.C.L.S., en su condición de educadora; señala que uno de los requisitos indispensables solicitados por IPASME para la obtención del crédito es la concesión de uso, pago de impuestos municipales y la resolución que autoriza la transacción expedida por la Alcaldía del Municipio Iribarren, que para el momento de la negociación la opcionante-vendedora no los proporcionó; y no fue sino hasta nueve (9) meses después que la demandante comenzó a tramitar ante el Jefe de la División de Ejidos y Terrenos propios del Municipio, la concesión de uso; y, dos años después fue cuando el contrato concesión de uso entre la Alcaldía del Municipio Iribarren y la ciudadana D.M.M. lo suscriben el 06/08/2008, y que en fecha 10/10/2008 según resolución 575-08 cuando obtienen la autorización por parte de la Alcaldía del Municipio Iribarren para venderles; posteriormente continúa, que otros seis meses más cuando fue protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, quedando inscrito bajo el Nº 2009.791, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 362.11.2.1.681 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2009, en fecha 30/04/2009; es decir 3 años y 3 meses después; aduce que es el incumplimiento de la opcionante-vendedora, por un retardo mal visto por la institución crediticia, al pretender la demandante imponer condiciones leoninas no contempladas en el contrato firmado el día 20/01/2006 al subir arbitrariamente el precio, complicándoles más la negociación ante la entidad crediticia. Rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada por la parte actora en contra de sus representados por ser inciertos los hechos alegados y el derecho invocado en el escrito de demanda; niegan, rechazan y contradicen haber ocasionado daños y perjuicios ya que nunca mantuvieron una conducta delincuencial y tampoco dañosa, que por el contrario, son una pareja humilde, trabajadora y fiel cumplidora de sus obligaciones, Asimismo, desconocen e impugnan anexo C del escrito libelar de la parte actora; manifiesta ser incierto que sus representados hayan pretendido modificar a capricho los términos del contrato, que fue que quisieron conciliar y propusieron oferta con relación al negocio del inmueble, basándose en la tasa de inflación correspondiente a los años 2006 al 2007, en vista que la parte actora le manifestó que la vivienda tendría un valor de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), solicitándoles un adelanto de cuatrocientos mil bolívares (400.000,00) y un canon de arrendamiento de ochocientos bolívares (Bs. 800,00) mensuales, y que a su vez debían cancelar los impuestos municipales, las cuales mis representados no estuvieron de acuerdo y por ello la oferta propuesta de fecha 29/01/2008 y que al no llegar a acuerdo, la parte actora se dio a la tarea de vender por lotes el terreno donde sus representados habitan, que sus poderdantes hicieron caso omiso ajustándose a la cláusula 6 del contrato de arrendamiento con opción de compra venta; indicó que mucho menos es cierto, que sus apoderados dejaron de gestionar y tramitar ante el Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME) el financiamiento crediticio.

Trabada la litis en los términos antes expuestos, corresponde establecer los límites de la controversia, tal como lo prevé el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; y en base a ello, proceder a establecer los hechos mediante la valoración de las pruebas y luego hacer la subsunción de éstos dentro de los supuestos de hecho de la normativa legal aplicable a la solución del caso; así tenemos que reconocido como ha sido la existencia de un contrato de opción a compra; el punto nodal de la controversia es determinar ¿quién incumplió?. Siendo igualmente controvertido si el pago de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) que los demandados entregaron a la accionante al momento de suscribir el contrato debe reputarse como arras o si por el contrario es el pago inicial de la obligación contraída. Y por último si como consecuencia de no efectuarse la negociación pactada ocasionó daños y perjuicios a la parte actora.

A los fines de probar sus alegatos las partes produjeron los siguientes medios probatorios:

PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES

Parte Actora: Acompañó al libelo:

  1. Consignó marcado con la letra “A” copias simple del documento de Opción Compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 20/01/2006, anotado bajo el Nº 51 tomo 14, tratándose de una copia simple, fue debidamente promovida por el actor, ya que sólo es posible adjuntar al libelo de demanda o presentar con el escrito de pruebas respectivo, según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, fotocopia de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por lo que teniendo tal carácter promovido por el demandante, según la descripción que antecede, tal copia fotostática tiene todo valor probatorio, y así se decide, por aplicación de lo que establece al respecto el citado dispositivo legal procesal, en concordancia con el artículo 509 del mismo Código.

  2. Consignó marcado con la letra “B” copia certificada de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente controversia, presentado por ante registro público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, registrado bajo el Nº 362.11.2.1.681 y correspondiente al libro de folio real del año 2009, la cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.

  3. Consignó marcado con la letra “C” acuse de recibo de la correspondencia con la cual notificó la no renovación del contrato El anterior documento al no ser desconocido por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda ni en el lapso probatorio, ni tachado ni impugnado incidentalmente; de conformidad con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 y 1.381 del Código Civil, se valora como instrumento privado tenido legalmente por reconocido, demostrativo de la intención de la parte actora de dar por terminado el contrato firmado por las partes el 20 de enero de 2.006.

  4. Consignó marcado con la letra “D” correspondencia de propuesta unilateral emitida por los compradores, la cual al no ser desconocida, ni tachada ni impugnada incidentalmente; de conformidad con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 y 1.381 del Código Civil, se valora como instrumento privado tenido legalmente por reconocido, demostrativo de la intención de la parte demandada de renegociar el contrato firmado por las partes el 20 de enero de 2.006.

    En el lapso probatorio:

  5. Solicita inspección judicial del inmueble objeto de la presente controversia, la cual no fue evacuada por cuanto dada la oposición formulada por la demandada, la misma fue declarada impertinente.

  6. Promueve y da por reproducidos el contenido del instrumento fundamental de la acción marcado con la letra “A” el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.

  7. Promueve y da por reproducido el contenido del documento de propiedad sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto estado Lara en fecha 08/09/1994 anotado bajo el Nº 27 tomo 179 de autenticaciones protocolizado por ante el Registro Público del Primero Circuito del municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 30/04/2009, bajo el Nº 2009.791, asiento registral 1 del año 2009 matriculado con el Nº 262.11.2.1.681 correspondiente al folio 2009; el cual ya fue objeto de valoración.

  8. Promueve y da por reproducidos el contenido del documento privado marcado con la letra “C.

  9. Promueve y da por reproducidos el contenido del documento privado marcado con la letra “D” propuesta extemporánea de incremento del precio de compraventa no aceptada por la parte actora habiéndose vencido el termino contractual de un año.

    Los anteriores documentos privados ya fueron objeto de valoración.

    Pruebas Testimoniales

    Promueve los testimoniales de los ciudadanos:

  10. O.G., R.R., C.G.V., titulares de las cédulas de identidad Nº V-2.917.418, V-3.314.565, V- 7.409.743, respectivamente; testimonios que no fueron evacuados, por tanto no son objeto de valoración.

    Pruebas promovidas por la parte demandada:

  11. Promueve formato de requisitos exigidos para la concesión de créditos hipotecarios del Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME), certificado por el Coordinador de Créditos Hipotecarios de dicha institución; el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil.

  12. Promueven listado de firmas de personas habitantes y conocidas de la comunidad, dando fe que los demandados habitan dicha parcela desde hace aproximadamente 10 años; dicha probanza se desestima ya que nada aporta con respecto al objeto de la presente controversia, que es la resolución de un contrato de opción a compra.

  13. Promueve la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos D.C.M. y M.d.C.N.M.; dichos testimonios se desestiman ya que solo se limitan a establecer apreciaciones subjetivas acerca de la conducta ética y moral de los demandados dentro de la comunidad en que habitan; no haciendo aporte significativo para la solución del caso bajo análisis.

    Una vez analizados los medios probatorios incorporados al proceso, corresponde ahora realizar el pronunciamiento sobre el mérito de la causa.

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

    Si bien es cierto que nuestro Código Civil, no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el Artículo 1.133 del Código Civil según el cual: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

    Así las cosas, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

    Como consecuencia de lo anteriormente expuesto deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.

    De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:

    …En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…

    También el Código Civil, en el artículo 1.160 dispone

    …los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley.

    Por último se resalta lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que estipula:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

    Por lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido. Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

    En el caso de autos, se demanda la resolución de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual se establecen derechos y obligaciones para las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. La Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula. Admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares”.

    Establecido lo anterior, el punto nodal de discusión, estriba en los alegatos de las partes, siendo que la demandante fundamenta su acción en el incumplimiento de los demandados de los términos establecidos en el contrato, concretamente en la cláusula sexta del mismo, en el sentido de que no cumplió con el pago del saldo restante de la obligación contraída. Y por su parte, los demandados alegan que la demandante para el momento de la negociación no les proporcionó el documento que le otorgaba la concesión de uso, pago de impuestos municipales y la resolución que autoriza la transacción expedida por la Alcaldía del Municipio Iribarren, requisitos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario; de tal forma que si no se materializó la venta fue por culpa de la demandante.

    Como se observa las partes centran sus argumentos en que cada una responsabiliza a la otra del incumplimiento de los términos del contrato, entendiéndose por incumplimiento aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos. Hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil Vigente, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita exigir el cumplimiento obligado o la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, que llegue a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no el cumplimiento obligado o la resolución solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar lo que acota el tratadista G.G.Q., en su libro La Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:

    “Cualquiera sea el significado o concepto del “incumplimiento” a los efectos resolutorios, observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una “inejecución o incumplimiento por omisión”. En tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b) La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la resolución proceda. c) La “relación causalidad”, sólo a los efectos de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario culposo. d) La “existencia de una obligación”. Sólo la existencia de una obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento desde el punto de vista resolutorio”.

    Ahora bien, son requisitos para exigir judicialmente la ejecución del contrato los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la ejecución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir.

    Para el caso bajo estudio se encuentra cumplido el primer punto, ya que existe un contrato de promesa bilateral de compra- venta suscrito por las partes en el cual se establecieron las siguientes cláusulas:

    “PRIMERA: LA ARRENDADORA cede en arrendamiento con opción a compra a LOS ARRENDATARIOS, un inmueble constituido por una casa, ubicada en El Manzano, Sector Cumbres del Manzano, Calle Los Jabillos o Calle 4 N° 4-35. Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara, edificada sobre terreno ejido que mide aproximadamente dos mil metros cuadrados (2000 M2), de un área de mayor extensión que mide tres mil setecientos metros cuadrados (3700 M2) que se reservó LA VENDEDORA, cuyos linderos son NORTE: Antes con terrenos vacíos de propiedad Municipal, hoy con Carretera Asfaltada. SUR: Con A.G.. ESTE: Antes con Carretera Agrícola hoy con Carretera asfaltada que es su frente. OESTE: Antes con terrenos ocupados por A.G. y A.S.G.d.H. hoy terrenos ocupados. El cual pertenece a LA ARRENDADORA según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, en fecha 8 de septiembre de 1994, bajo el N° 27, Tomo 179 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. SEGUNDA: LOS ARRENDATARIOS se obliga a utilizar el inmueble arrendado exclusivamente para vivienda familiar, no pudiendo darle otro destino sin el consentimiento expreso y por escrito de LA ARRENDADORA, y así lo hiciere, podrá esta solicitar la resolución judicial del contrato y de la indemnización de daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. También se obliga LOS ARRENDATARIOS a cumplir con las normas legales y reglamentarias aplicables al caso y a seguir las órdenes e instrucciones de las autoridades competentes. TERCERA: El término de duración de este contrato será de Un (1) AÑO, contado a partir de la fecha de este documento, siendo este lapso prorrogable previo acuerdo entre las partes, con quince días de anticipación al término de este contrato. CUARTA: El canon arrendamiento se ha estipulado convencionalmente en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) por todo el tiempo de duración del contrato, pagaderos a LA ARRENDADORA o a su orden en la oportunidad y forma convenida entre las partes, el cual no forma parte del precio convenido en la opción de compra. La falta de pago del canon de arrendamiento será motivo de desalojo en los casos a que se contrae la legislación aplicable al caso. QUINTA: LOS ARRENDATARIOS se obliga a no ceder ni traspasar este contrato ni a subarrendar total o parcialmente la casa arrendada sin el consentimiento previo y por escrito de LA ARRENDADORA en caso contrario, y así lo hiciere, podrá este solicitar judicialmente la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. SEXTA: El precio de la venta del inmueble mencionado es de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00), de los cuales LA ARRENDADORA recibe en este acto la suma de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 12.500.000,00); y el resto es de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 95.000.000,00), una vez obtenido el crédito través del IPASME que solicitarán LOS ARRENDATARIOS. SEPTIMA: Para todos los efectos y consecuencias derivados de este contrato se elige como domicilio especial la ciudad de Barquisimeto, a cuyos Tribunales declaran las partes someterse. En todo lo no previsto en este contrato se aplicaran las disposiciones legales sobre la materia.

    En relación al segundo punto, se debe aclarar que, no debe confundirse “el incumplimiento”, como factor de inejecución de la obligación con la institución “DE LA MORA” que consiste en el retardo incumplido, siendo también un incumplimiento, tomado en sentido lato (un incumplimiento en cuanto al tiempo o temporal). En efecto, para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa y por tratarse de un contrato de opción de compra, es necesario establecer las obligaciones de las mismas, siendo importante recalcar que por lo general las obligaciones de las partes (vendedor y comprador) deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distinta o posterior. Si uno de los intervinientes en la relación contractual incumple su correspectiva obligación, la otra puede a su elección solicitar la resolución o el cumplimiento del contrato. En efecto, son obligaciones del vendedor según nuestro Código Civil, “Las principales obligaciones del vendedor son, la tradición y la saneamiento de la cosa vendida” (Art. 1.486 ejusdem), ello no quiere decir, que el vendedor no tenga otras obligaciones, pues además pueden ser los gastos de la tradición, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta; la de conservar la cosa en el estado en que se encuentra en el momento de la venta, debiendo dispensarle los cuidados de un buen padre de familia. “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles, con el otorgamiento del instrumento de propiedad” (Art. 1.488 del Código Civil). También “el vendedor que no ha acordado plazos para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio”.

    En el caso bajo estudio, la demandante afinca su pretensión en el incumplimiento de los demandados de lo establecido en la cláusula sexta del contrato con respecto al pago del que el saldo deudor; el cual se realizaría, una vez obtenido un crédito para adquisición de vivienda del IPASME. Ahora bien, ¿a quién correspondía hacer las gestiones para procurar el mencionado crédito? y ¿en cuánto tiempo debía realizarse tal gestión? En la cláusula sexta del contrato en referencia a la oportunidad de pago se establece: “El precio de la venta del inmueble mencionado es de ciento veinte millones de bolívares (bs. 120.000.000,00), de los cuales la arrendadora recibe en este acto la suma de doce millones quinientos mil bolívares (bs 12.500.000,00); y el resto es de noventa y cinco millones de bolívares (bs. 95.000.000,00), una vez obtenido el crédito través del ipasme que solicitarán LOS ARRENDATARIOS”; y en la cláusula segunda se estableció que: “El término de duración de este contrato será de Un (1) AÑO, contado a partir de la fecha de este documento, siendo este lapso prorrogable previo acuerdo entre las partes, con quince días de anticipación al término de este contrato. “

    De las anteriores cláusulas se desprende que era a los hoy demandados a quienes correspondía realizar los trámites necesarios para la obtención del crédito y que la solicitud debía realizarse en el lapso de un (1) año, que fue el tiempo establecido para la duración del contrato, no evidenciándose de los medios probatorios aportados que hayan cumplido con su obligación en el lapso correspondiente. Así se declara.

    Ahora bien, los demandados argumentan que el organismo crediticio le exigió unos requisitos que la parte actora no le suministró tal como se constata de las probanzas cursantes a los folios 82 al 84, lo cual impidió que ellos a su vez cumplieran con su obligación; sin embargo, tal justificación no puede ser opuesta a título de excepción, ya que esa condición no fue establecida en el contrato; por lo que resulta claro el incumplimiento de los demandados de la obligación contraída. Así se declara.

    En consecuencia, en el presente caso, cumplido como han sido los requisitos concurrentes exigidos para la procedencia de la pretensión incoada, la resolución de contrato de compra venta debe prosperar. Así se decide.

    La parte demandante igualmente solicita que se acuerde retener la cantidad recibida como arras a manera de resarcimiento, así como la indemnización por daños y perjuicios, bajo la modalidad de lucro cesante, por haber estado impedida de vender el inmueble por el período de siete años.

    Con relación a la posibilidad de retener la cantidad recibida por concepto de arras, el artículo 1.263 del Código Civil establece:

    ...A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado...

    Al respecto, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 7 de noviembre de 2003, caso C.L.L.B. y otra contra Corporación Dialvar C.A., señaló lo siguiente:

    “...Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil”.

    Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por J.L.A.G., (Derecho Civil IV – Contratos y Garantías, 10° Edición, 1996, UCAB; pág. 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse una venta condicional.

    En el caso bajo análisis, aun cuando la demandante señala que la cantidad recibida inicialmente fue por concepto de arras, y en tal sentido peticiona su retención, dado el incumplimiento de los demandados; del examen de la cláusula sexta del contrato suscrito se evidencia que el dinero entregado al momento de suscribir el contrato, era imputable al precio total, como una cuota inicial y nunca fue estipulado como arras para el caso de incumplimiento, razón por la cual esta pretensión no es procedente. Así se decide.

    La parte actora demanda igualmente indemnización por daños y perjuicios a título de lucro cesante por no haber podido vender el inmueble objeto de negociación durante un período de siete (7) años. Al respecto, resulta oportuno transcribir el artículo 1.273 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:

    Artículo 1.273: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación”.

    Sobre este aspecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 258 de fecha 19 de mayo de 2005, señaló lo siguiente:

    …Determina el Artículo 1.273 en qué consisten, generalmente, los daños y perjuicios que se deban al acreedor, y son las pérdidas que haya sufrido y la utilidad de la que se le haya privado, esto es, lo que en doctrina llama daño emergente y lucro cesante, respectivamente. Por otra parte, la doctrina y jurisprudencia exige que los daños y perjuicios se hayan causado efectivamente, es decir, que sean ciertos y determinados o determinables, no bastando con una simple eventualidad sin base o fundamento en la realidad de las cosas, por lo cual, es deber de los jueces examinar cada caso en particular para ver si ha habido daño propiamente dicho (emergente) o la utilidad o ganancia de que se le haya privado; deben ser siempre perjuicios ciertos y no hipotéticos, conjeturables o eventuales, y además, estar probados.

    El lucro cesante, se apoya en la presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso; y el fundamento de la indemnización ha de verse en la necesidad de reponer al perjudicado en la situación en que se hallaría si el suceso dañoso no se hubiese producido; es decir, que el lucro cesante tiene una significación económica, trata de obtener la reparación de la pérdida de ganancias dejada de percibir, concepto este distinto a daños materiales, cuya indemnización debe cubrir todo el quebranto patrimonial sufrido por el perjudicado, siendo que las ganancias que puedan reclamarse son aquellas en las que concurren verosimilitud de entidad suficiente para poder ser consideradas como probables, por ello, la jurisprudencia ha destacado la prudencia rigorista e incluso el criterio restrictivo para apreciar el lucro cesante.

    Para que se acuerde la indemnización por lucro cesante, debe existir una condición de certeza, que en el presente caso no se observa, pues su reclamación se basa en lo dejado de percibir durante siete (7) años por no haber podido vender el inmueble, supuesta utilidad que obtendría la demandante, sin que conste en autos ningún medio probatorio que evidencie el quantum de tal utilidad; razón por la cual y atendiendo a los criterios doctrinales y jurisprudenciales antes citados, dicha reclamación es improcedente. Así se declara.

    DECISIÓN

    Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada A.R.R., Apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 7 de diciembre de 2015, por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y T.D.E.L.. Se declara:

PRIMERO

CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la ciudadana D.M.M.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 5.245.463, contra los ciudadanos M.C.L.S. Y F.S.D.O., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad N° 4.379.685 y 4.342.204, respectivamente.

SEGUNDO

SIN LUGAR la pretensión que procuraba la retención del pago inicial recibido por la parte demandante.

TERCERO

SIN LUGAR la pretensión de INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS derivados del lucro cesante.

En consecuencia:

  1. Se declara RESUELTO el contrato autenticado en fecha 20 de enero de 2006, contentivo de la opción de compra venta, accesorio al de arrendamiento, que quedó anotado bajo el Nº 51, Tomo 14, ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, en virtud del incumplimiento de los demandados en el pago de las cantidades de dinero a que estaban obligados, de acuerdo con el texto de ese instrumento.

  2. La parte actora ciudadana D.M.M.V. deberá devolver a los ciudadanos M.C.L.S. Y F.S.D.O., la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) que había recibido como aporte inicial de la obligación contraída por los demandados.

No hay condenatoria en costas por cuanto no hubo vencimiento total.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Temporal,

El Secretario,

Abg. M.d.J.V.

Abg. J.M.

Publicada en su fecha, en horas de Despacho, seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario,

Abg. J.M.

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