Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Enero de 2010

Fecha de Resolución 8 de Enero de 2010
EmisorJuzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteMaría Rosa Martínez
ProcedimientoApelacion

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 8 de Enero de 2010

199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000588

PARTE DEMANDANTE: PARROQUIA ECLESIÁSTICA SAN F.J.D.L., persona moral de derecho público con personalidad jurídica reconocida por la Ley Aprobatoria del Convenio celebrado entre la República Bolivariana de Venezuela y la S.S.A., por intermedio del p.J.O.V.R., titular de la cédula de identidad Nº 12.814.317 en su carácter de Párroco de dicha entidad.

APODERADAS DE LA PARTE DEMANDANTE: B.B. y G.H., inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 30.898 y 86.654 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: U.A.D.C., titular de la cédula de identidad Nº 3.807.221.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: J.M. y P.Y., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 59.789 y 114.507 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y DESOCUPACIÓN. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente de la Unidad de Distribución de Asuntos de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la apoderada de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 29 de octubre del año próximo pasado.

En fecha 29-10-2009 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato incoara la PARROQUIA ECLESIÁSTICA SAN F.J.D.L., persona moral de derecho público con personalidad jurídica reconocida por la Ley Aprobatoria del Convenio celebrado entre la República Bolivariana de Venezuela y la S.S.A., por intermedio del p.J.O.V.R., contra el ciudadano U.A.D.C., declarándola inadmisible. Contra dicha sentencia la parte demandante a través de su apoderada, ciudadana B.d.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 30.898 propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 9-11-2009, en ambos efectos.

En fecha 3 del mes y año próximo pasado, se recibió el expediente, y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia. El 9-12-2009 la representación de la parte actora presentó informes. El día 18 del señalado mes y año, se difirió la oportunidad de dictar sentencia para dentro de los cinco días de despacho siguientes.

II

Estando el Tribunal dentro del lapso de diferimiento para dictar sentencia, procede a proferir su fallo, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Afirma la apoderada actora en su libelo que su representada es propietaria de un inmueble destinado una parte al funcionamiento de la Unidad Educativa San F.J.d.L.; y, otra parte en la que funciona el templo donde se desarrollan las actividades de los feligreses. Que una parte del inmueble le fue arrendada a los ciudadanos U.D. y L.T., por el lapso de un año, a contar desde el 31-12-2006 hasta el 31-12-2007, debiendo los arrendatarios devolver el inmueble a su vencimiento, sin que en ningún caso pudiera operar la tácita reconducción. Señala que pretende la desocupación del inmueble por tres razones, a saber: a) Porque su representada lo necesita para desarrollar en el área arrendada las canchas deportivas a ser usadas por los estudiantes; b) por vencimiento del plazo, al haberles notificado mediante telegrama en fecha 17-10-2006 que no se iba a renovar el contrato, habiendo vencido la prórroga legal; y, c) por el incumplimiento por parte de los arrendatarios al no haber devuelto el inmueble al vencimiento del contrato y haber incurrido en violación de la cláusula quinta al haber subarrendado el inmueble a una empresa de latonería y pintura. Por tales razones demanda al ciudadano U.D., para que convenga o en defecto de ello sea condenado por el Tribunal en la desocupación del inmueble y el pago de la suma de Bs. 65.500,00 por concepto de indemnización de daños y perjuicios. Acompañó a la demanda copia del poder que acredita su representación; copia de comunicación de designación del ciudadano J.V. como Párroco; contrato de arrendamiento; acuse de recibo de telegrama; copias de comunicaciones emanadas de la Alcaldía; comunicación emanada del apoderado de la Parroquia San F.J.d.L.; copia documento estatutario de la sociedad Automotriz WITDO 2007; copia de comunicación suscrita por la ciudadana E.Á. y documentos identificatorios; ejemplar de fecha 25-3-2009 suscrito por el representante de la demandante, su apoderada y testigos; y, ejemplar proyecto cancha deportiva.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Habiéndose dado por citado el demandado, éste en la oportunidad legal correspondiente, asistido de abogado procedió a contestar la demanda, fundamentando su defensa en los siguientes hechos:

Señala que desde el año 1980 es arrendatario de un terreno destinado a fines comerciales, específicamente a taller de latonería y pintura, firmando un primer contrato el 3-6-1983, siendo renovado el 4-6-1998, hasta que el 30-11-2005 ante el incremento desmedido del alquiler celebró contrato con el propietario; que en el mes de octubre del año 2006 le fue notificada la no prórroga del contrato, sin embargo, se le siguió recibiendo el canon de arrendamiento hasta el mes de enero del año 2008, cuando se vio obligado a depositarlo en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Invoca la nulidad del auto de admisión de la demanda bajo el argumento que le fue arrendado un terreno no edificado y por tanto debió admitirse la demanda por los trámites del juicio ordinario y no ser aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Arguye la tácita reconducción del contrato, puesto que luego de habérsele notificado la no prórroga se le continuó recibiendo los cánones hasta el mes de enero del año 2008, por tanto resulta improcedente la acción de cumplimiento invocada. Impugna las copias aportada por la parte actora y finalmente niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Pide que el tribunal declare la nulidad del auto de admisión reponiendo la causa al estado de nueva admisión de la demanda y en su defecto declare sin lugar la demanda. Acompaña copia del expediente de consignaciones.

III

La representación de la parte actora en fecha 13-10-2009 consignó poder en original, así como ejemplar de la comunicación por medio de la cual se designa al ciudadano J.V.P. de la Parroquia San F.J..

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte actora además de reproducir el mérito favorable de los autos hizo valer las documentales acompañadas con el libelo, así como el contrato de arrendamiento, promovió inspección para constatar el estado de hacinamiento en que se desenvuelven los menores en el colegio y las actividades que se desarrollan en el inmueble arrendado; prueba de exhibición, informes y documental contentiva de convenio celebrado el 30-11-2005 entre GRUPO SOSA PUENTES y GRUOPO D.C.. La parte demandada aportó copias de recibos de pago de cánones de arrendamiento; constancia emitida por el Concejo Municipal; contratos de arrendamiento de fecha 3-6-1983 y 4-6-1998; acta de matrimonio; solvencia de agua y recibo de electricidad y copia certificada del expediente de consignaciones.

Dichas pruebas fueron proveídas por el a quo en su oportunidad.

La sentencia cuya revisión se pretende fue dictada por el a quo declarándola inadmisible con vista a que para el momento de presentación de la demanda se encontraba en curso la prórroga legal, conforme lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

IV

Comoquiera que la apelante es la parte accionante, debe el tribunal atenerse a la revisión de la sentencia en cuanto a los aspectos que a ésta resultan desfavorables, con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum, de ahí que, no habiendo apelado el accionado nada tiene que decidir el tribunal respecto a la negativa de nulidad del auto de admisión de la demanda con la consecuente reposición de la causa con fundamento en que el juicio debió sustanciarse por los trámites del juicio ordinario. Pasar a revisar ello, sin que la parte demandada se alzara contra la decisión del tribunal de la causa implicaría incurrir en el vicio de la reformatio in peius (desfavorecer la condición del apelante). Así se establece.

D E L F O N D O

La parte actora en un enrevesado libelo de demanda señala que pretende el cumplimiento del contrato por vencimiento del mismo y la desocupación o desalojo del inmueble en virtud de la necesidad que su mandante tiene de ampliar las instalaciones del colegio que ocupan una parte del inmueble arrendado. El demandado por su parte aduce la indeterminación del contrato y alega que ocupa el inmueble en calidad de arrendatario desde hace más de 20 años.

Ante tales argumentaciones cada parte asumió la carga de la prueba, a fin de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme lo prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1364 del Código Civil.

Ambas partes admiten la relación locativa así como la suscripción del contrato cuyo incumplimiento aduce la accionante. De dicho contrato se evidencia con meridiana claridad que el mismo tendría una duración hasta el 31-12-2006, prorrogable por periodos de un año, a menos que una de las partes notificase a la otra con por lo menos 30 días de antelación su voluntad de no prorrogarlo (Cláusula tercera), señalando la parte actora que notificó al arrendatario antes del referido lapso a fin de que entregase el inmueble; y, a pesar de no haber demostrado tal notificación ya que dicha afirmación no puede sustraerse del acuse de recibo cursante al folio 14, no es menos cierto que el arrendatario admite haber sido notificado en octubre del año 2006, por lo que debe concluirse que la arrendadora notificó con antelación a 30 días su deseo de no prorrogar el contrato; por tanto, a partir del vencimiento, estos es, el 31-12-2006 se aperturaba ope legis la prórroga legal. Así se establece.

Aduce la parte actora que el arrendatario tenía derecho a una prórroga legal de un año y éste afirma que ocupa el inmueble en calidad de arrendatario desde hace más de 20 años. Corresponde a este Tribunal verificar la duración de la relación locativa a los fines de determinar el lapso correspondiente a la prórroga legal.

Así tenemos que el demandado aportó a los autos dos contratos de arrendamiento, uno celebrado en el año 1983 con el ciudadano G.C., el cual tuvo por objeto una parte de un local comercial donde el arrendador tiene instalado un taller mecánico. De este contrato no puede inferirse en modo alguno que exista identidad entre el espacio que fuera arrendado en el referido año y el inmueble arrendado por la parte actora, cuya desocupación pretende, por tanto dicho instrumento no es apreciado por quien decide. Otro contrato de fecha 1-6-1998 a través del cual Taller Mecánico Moderno S.R.L., representado por el ciudadano G.C.., subarrienda al ciudadano U.D. “…una parte de terreno de su administración, el cual será utilizado por el Sub-arrendatario para… Ejercer (sic) actividades comerciales en las líneas de TALLER DE LATONERÍA Y PINTURA (sic)…”. De tal contrato no se infiere que se trate del mismo inmueble que fuera arrendado por la parte actora consistente en “…dos parcelas de terreno contiguas, ubicadas en el sector Agua Salud…, de aproximadamente 560 mts2…)., por tanto tal contrato no es apreciado por quien decide, concluyéndose que no logró demostrar el demandado que ocupe el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se acciona desde hace más de 20 años. Asimismo, de la documental sin foliar, identificada con la letra “B”, cursante entre los folios 192 y 193, se evidencia que la Junta Parroquial dejó constancia que el demandado ocupa un terreno en la Calle Real del Manicomio desde el año 1980. Del contenido de tal instrumental sólo se puede inferir que el accionado es residente de la zona, más no prueba que sea arrendatario del inmueble cuya desocupación se demanda desde tal año. Así se resuelve.

En cuanto al convenio aportado por la parte actora en el lapso de pruebas, el mismo fue suscrito por dos partes que posteriormente celebrarían contratos de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de la parte actora; y, si bien es cierto que una de ellas está integrada por el ciudadano U.D., tal documental nada aporta respecto de los hechos debatidos, por tanto no se le atribuye valor alguno. Así se precisa.

Dicho lo anterior y desechados los contratos aportados por el accionado, debe quien decide, establecer la duración de la relación locativa. Así Tenemos que admitido por ambas partes tal vínculo, derivado del contrato cuyo cumplimiento se demanda, en el cual se establece que la duración del mismo “…será a partir de su autenticación…, hasta el 31 de diciembre de 2006, pudiendo ser prorrogado por períodos de un año, salvo que alguna de las partes notifique a la otra, su deseo de no prorrogarlo con por lo menos treinta (30) días de anticipación del vencimiento del término…”; y, constatada como fuera la notificación de no prórroga realizada por el arrendador, admitida por el arrendatario como materializada en octubre del año 2006, resulta impretermitible concluir que la relación arrendaticia comenzó el 30-11-2006, fecha de autenticación del contrato y finalizó el 31-12-2006, de ahí que, correspondía al arrendatario una prórroga legal de un (1) año, conforme lo previsto en el literal b) del artículo 38 de la Ley Inquilinaria, venciendo la misma el 31-12-2007. Así se decide.

Ha señalado el demandado que operó la tácita reconducción, basado en que, vencido el contrato se le mantuvo en el uso de la cosa. Para probar tal afirmación, en el lapso de pruebas promovió recibos de cancelación de cánones de arrendamiento de los meses que van desde enero del año 2007 hasta enero del año 2008, a fin de demostrar que una vez vencido el contrato el 31-12-2006, continuó el arrendador recibiendo los cánones de arrendamiento.

La última parte del artículo 38 de la Ley señalada, establece que “…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…” , por tanto el inquilino estaba obligado a pagar el canon durante la referida prórroga legal, esto es, desde el mes de enero hasta el mes de diciembre del año 2007 (ambos inclusive) por tanto, los recibos cursantes a los folios 186 al 192, correspondientes a tales meses no demuestran tácita reconducción, dada la obligación del arrendatario de pagar el canon en los términos pactados en el contrato durante el tiempo que dure la prórroga legal. Así se determina.

No obstante lo anterior observa quien decide que vencida la prórroga legal el 31-12-2007, el inquilino procedió a pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero del año 2008, recibiendo el arrendador el referido pago, tal y como se evidencia de la factura que ríela al folio 192 del expediente, a cuyo documento privado se le atribuye pleno valor, conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido atacado en forma alguna por la parte actora a quien se le opuso. Así se precisa.

Es evidente que vencida la prórroga legal el demandado continuó pagando el canon de arrendamiento, puesto que se le emitió el recibo correspondiente por concepto de pago del mes de enero del año 2008, procediendo posteriormente a depositar en el Tribunal 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Así se resuelve.

Así tenemos que habiendo tenido el contrato de arrendamiento una duración de un año y un mes, la prórroga legal, la cual se aperturaba ope legis, una vez vencido el contrato, el 31-12-2006 en virtud de la notificación oportunamente efectuada, era de un año, conforme lo estipulado en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo la misma el 31-12-2007, siendo forzoso concluir que vencida la prórroga legal y habiéndose mantenido al arrendatario en el uso del inmueble con la venia de la arrendadora, al haber recibido el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero del año 2008, el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, conforme lo estipulado en el artículo 1600 del Código de Procedimiento Civil, que reza:

Si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

.

Las normas atinentes a la materia arrendaticia son de orden público y las mismas no pueden relajarse por pactos particulares, de ahí que, vencida la prórroga legal y operada la tácita reconducción no le es dable al arrendador accionar el cumplimiento por vencimiento de término, y sólo es posible demandar el desalojo por alguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se resuelve.

A mayor abundamiento cabe mencionar la sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24-4-2002, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., en la que se señaló:

En criterio de la Sala…., la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…

…Ese error jurídico en la calificación de la demanda la hace inadmisible…

(Exp. Nº 02-0570. Sentencia 834).

Aplicando la sentencia parcialmente transcrita al caso que nos ocupa, resulta impretermitible concluir que habiéndose indeterminado el contrato, una vez vencida la prórroga legal, la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, no puede prosperar. Así se decide.

Adicionalmente, observa esta sentenciadora que la apoderada de la accionante pretende la desocupación del inmueble aduciendo que su representada lo necesita para desarrollar actividades deportivas, construyendo unas canchas en el área arrendada, cuestión subsumible en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Para probar sus dichos promueve un proyecto, al cual no se le atribuye valor alguno por violar el principio de alteridad de la prueba, según el cual, los medios de prueba deben provenir de la parte contraria o de otro sujeto distinto de quien la promueve, para poder ser apreciados en juicio. Así se establece.

Asimismo promovió una inspección judicial, la cual no es valorada por quien decide. Por una parte por no quedar plenamente demostrado con tal prueba la necesidad aducida y por otra por no encontrase la misma suscrita ni por el Juez ni por la Secretaria del Tribunal. Así se establece.

Pretende la accionante el pago de Bs. 65.000,00 por unos supuestos daños que dice le han sido causados los cuales no fueron demostrados a lo largo del juicio, por tanto se declaran improcedentes los mismo. Así se resuelve.

Finalmente considera esta sentenciadora que de considerar el a quo que se encontraba en curso la prórroga legal, cuestión que fue desvirtuada por quien aquí decide, debió declarar sin lugar la demanda y no la inadmisiblidad de la misma como resolvió en el dispositivo del fallo, puesto que el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite, caso de estar vigente la prórroga legal, demandar por incumplimiento de las obligaciones; y, comoquiera que la actora indicó la supuesta falta por parte del demandado del pago de los servicios, cuestión que fue desvirtuada por el accionado ante la consignación de los recibos correspondientes al pago del agua y la electricidad cursantes a los folios 198 y 199, la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ha de ser revocada. Así se declara.

No estando los méritos procesales a favor de la parte actora, al no proceder el cumplimiento accionado y no haber demostrado la necesidad aducida ni el incumplimiento por parte del arrendatario a sus obligaciones contractuales, debe este Tribunal, conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, declarar sin lugar la demanda. Así se declara.

V

Con base en las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandante.

SEGUNDO

SE REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29-10-2009, que declarase INADMISIBLE LA DEMANDA.

TERCERO

Se declara SIN LUGAR la demanda incoada por la PARROQUIA ECLESIÁSTICA SAN F.J.D.L., persona moral de derecho público con personalidad jurídica reconocida por la Ley Aprobatoria del Convenio celebrado entre la República Bolivariana de Venezuela y la S.S.A., por intermedio del p.J.O.V.R., contra el ciudadano U.A.D.C., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

Por la revocatoria del fallo no ha lugar a costas del recurso.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (8) días del mes de enero del año dos mil diez (2010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez

Maria Rosa Martínez C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 8-1-2010 siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria.

Exp. AP11-R-2009-000588

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