Decisión nº S2-094-15 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 7 de Agosto de 2015

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en virtud de lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, y en decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., expediente N° AA20-C-C-2009-000673, lo cual se encuentra en concordancia con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 22 de mayo de 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda, ordenando en consecuencia a la parte accionada, pagar a la demandante, la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs.192,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de enero de 2013, hasta el mes de diciembre de 2014, más los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la entrega del inmueble; así como la entrega del bien objeto del contrato de arrendamiento libre de personas y cosas, previo cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 49 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el artículo 13 y siguientes del Decreto Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

Ahora bien existiendo una relación arrendaticia procede este Juzgado a analizar el pedimento realizado por la parte actora y al efecto se aprecia que la parte demandante fundamenta su pretensión en que la demandada se encuentra incursa en los (sic) ordinales (sic) 1 del artículos 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referido a que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin y a tal efecto reclama la entrega del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan venciendo, al respecto la actora alega que la demandada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses desde Enero de 2.013 hasta Diciembre de 2.014, lo que configuran Veinticuatro (24) cánones de arrendamiento, al respecto se aprecia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 17 de Marzo de 1.993, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 84, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, en la cláusula Segunda del contrato que se estableció que el canon de arrendamiento se establece en OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.8.000,00) mensuales, a partir del primero de Enero de 1.993… (Omissis), al respecto se desprende del escrito libelar que la parte alude que el canon de arrendamiento vigente al momento de que la demandada dejó de cancelar los cánones de arrendamiento, es decir, desde Enero de 2.013 hasta Diciembre de 2.013 a razón de CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs.180,00) y los cánones desde Enero de 2.014 a Diciembre de 2.014, a razón de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.300,00), montos éstos que no se evidencia (sic) en actas hubiesen sido convenidos por la parte demandada, y como quiera que de las actas no existe prueba alguna destina (sic) a demostrar que las partes hayan pactado un incrementado en el canon de arrendamiento, constando solo el canon indicado en el contrato suscrito el cual asciende a la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs.8.000,00), los cuales conforme a la reconvención de la moneda constituyen actualmente a (8,00) resulta éste el monto demostrado en actas que debía cancelar la parte demandada por este concepto. Así se Establece.-

(…Omissis…)

De manera que habiendo la parte demandada limitado su defensa a que no fue consignado el instrumento fundante de la demanda, hecho éste que no fue procedente, por cuanto el primer instrumento que demuestra la relación arrendaticia esta (sic) referido a un documento autentico el cual fue apreciado por este Juzgado, sin demostrar haber cumplido con sus obligaciones contractuales y legales, no constando en actas que se encuentra solvente en la obligación que se le reclama, y aunado a esto durante el lapso probatorio la demandada no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que al respecto esta Juzgadora en aplicación de la sentencia N° 115 emanada de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, en la cual quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado y no constando en atas que se encuentra solvente en la obligación que se le reclama, por cuanto durante el lapso probatorio la demanda no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, es lo que hace procedente el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se Decide.-

A mayor abundamiento, se advierte que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tiene las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados, finalmente, es de reseñar que del cúmulo probatorio aportado a los autos demuestran hechos concretos que patentizan la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la ciudadana R.R.V., de allí de su interés jurídico actual en recuperar la posesión real, material y efectiva del inmueble objeto de la demanda, la pretensión que hace valer resulta procedente en Derecho, pues de acuerdo a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegado en ella, por consiguiente, al demostrarse el supuesto de hecho del artículo 91 numerales (sic) 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cumpliendo así con su carga ex artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, conforme la m.r. “incumbit probatio qui, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, debe prosperar la demanda. Así se establece.-

TERCERO

DE LA AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA

De conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, esta Superioridad mediante auto de fecha 13 de julio de 2015, fijó la audiencia oral para el tercer (3°) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00a.m), sin embargo, la referida audiencia fue suspendida el día 21 de julio de 2015, fijándose nueva oportunidad en la misma fecha, para el décimo (10°) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00a.m). Así, llegada la oportunidad correspondiente para efectuar la audiencia, en fecha 7 de agosto 2015, se dejó constancia de la comparecencia de los apoderados judiciales de la parte demandante, abogados R.J.R. y O.M. OBALLOS ROA, identificados en actas, y de los representantes judiciales de la parte accionada, abogados W.A.P. y H.E.I.R., identificados en autos.

En la singularizada audiencia, el apoderado judicial de la parte accionada-recurrente W.A.P., reprodujo los alegatos expuestos en el escrito de contestación de la demanda, entre ellos, que conforme a la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento suscrito en el año 2005, los anteriores contratos quedaron sin validez; que la Juzgadora a-quo desconoce lo previsto en los artículos 429, 340 ordinal 6 y 434 del Código de Procedimiento Civil, quien permitió que la accionante subsanara voluntariamente una cuestión previa no opuesta; que impugnó el aludido documento de arrendamiento, debido a que la copia simple de los instrumentos privados no producen valoración alguna -según sus criterio-, máxime que el artículo 429 in comento no permite presentarlos después. Asegura, que no podía impugnar el contrato de arrendamiento del año 1993 ya que el mismo había quedado -según su apreciación- sin efecto, y, que la Sentenciadora de la causa suplió defensas a la parte actora, la cual reconoce en la audiencia celebrada en primera instancia, el error cometido al haber consignado los documentos fundantes de su pretensión, en copias simples. Por los motivos expuestos, solicitó se declare sin lugar la demanda con la correspondiente condenatoria en costas.

Por su parte, el representante judicial de la parte actora, abogado O.M. OBALLOS ROA, manifestó que la relación arrendaticia no inició en el año 1993 sino en el año 1986, celebrándose en el año 2005 un nuevo contrato privado, sin embargo, por error se introdujeron dichos documentos en copia simple con el libelo, lo cual considera contraviene lo dispuesto en el numeral 6 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, subsanaron voluntariamente dicho error, según su criterio, con la consignación en originales, de ambos instrumentos, motivo por el cual, considera que adquirieron pleno valor probatorio. Asegura que la relación arrendaticia quedó demostrada en actas, y que la demandada ha introducido dos procedimientos nuevos, vale decir, preferencia ofertiva y consignación arrendaticia, que avalan la existencia de la misma; por los fundamentos expuestos, solicita se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto y se confirme la decisión recurrida.

Posteriormente, se le concedió a las partes el lapso oportuno para que efectuaran su réplica, expresando el apoderado judicial de la demandada, abogado W.A.P., que la actora pretendió subsanar el error cometido, pese a que el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, establece -según su apreciación- que posterior a la admisión de la demanda, no pueden presentarse en originales los documentos acompañados en copia simple junto al libelo. Expresa, que de haber impugnado el documento notariado en el año 1993, el actor habría consignado su original, y que tampoco podía tacharlo, porque eso implicaría reconocerle efectos, cuando lo cierto es, según su criterio, que el mismo ya había quedado sin valor probatorio, por ende, estima que el Juzgado a-quo no debió haber admitido la demanda.

Pos su parte, el representante judicial de la parte demandante, O.M. OBALLOS ROA, aseguró que el Tribunal a-quo actuó conforme a derecho al admitir la demanda y permitir la subsanación voluntaria, en observancia del principio de economía procesal. Seguidamente, hace mención al principio de primacía de realidad de los hechos y alega que el contrato de arrendamiento del año 1993, que fija la relación arrendaticia, conserva su valor probatorio porque es notariado y produce efectos contra terceros, mientras que el documento privado del año 2005 solo produce efectos entre las partes.

CUARTO

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 22 de mayo de 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda, ordenando en consecuencia a la parte accionada, pagar a la demandante, la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs.192,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de enero de 2013, hasta el mes de diciembre de 2014, más los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la entrega del inmueble; así como la entrega del bien objeto del contrato de arrendamiento libre de personas y cosas, previo cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 49 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el artículo 13 y siguientes del Decreto Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Del mismo modo, verifica esta Superioridad que la apelación interpuesta por la parte demandada deviene de su disconformidad con el criterio esbozado por la Juzgadora a-quo, por cuanto considera que dicha Sentenciadora suplió defensas a la parte demandante al darle valor probatorio a un documento sin efecto legal alguno -según su criterio-, desconociendo con ello, los artículos 429, 434 y 340 en su ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Juzgadora Superior, se procede a analizar y valorar los medios de pruebas aportados por las partes, a objeto de examinar la procedencia de la demanda interpuesta:

Pruebas presentadas por la parte demandante

Junto al escrito libelar consignó las siguientes documentales:

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano E.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 101.926, en su condición de arrendador, y la ciudadana R.R.V., en su condición de arrendataria, respecto del apartamento N° 4 del Edificio S.A., signado con el N° 87-100, situado en la avenida 4 B.V., en jurisdicción de la parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z., autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de marzo de 1993, bajo el N° 84, tomo 28.

Precisa esta Sentenciadora Superior que el medio probatorio bajo estudio constituye copia simple de documento privado del cual se evidencia el inicio de la relación arrendaticia y las cláusulas establecidas por los contratantes, producto de lo cual, es valorado según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado, desconocido ni tachado de falso por la parte interesada. Y ASÍ SE DECLARA.

• Copia simple de contrato de arrendamiento privado, celebrado respecto del bien objeto de juicio entre el ciudadano E.R.R., ya identificado, en su condición de arrendador, y la ciudadana R.R.V., en su condición de arrendataria, suscrito en fecha 7 de julio de 2005.

Constata esta Juzgadora Superior que la parte accionada impugnó el referido medio probatorio en la oportunidad legal correspondiente, vale decir, en la contestación de la demanda, motivo por el cual, se desestima dicha documental en estricta aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia simple de documento de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de diciembre de 2012, bajo el N° 2, tomo 49, posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 26 de marzo de 2013, bajo el N° 2013.855, asiento registral 1, conforme al cual el ciudadano E.R.R., ya identificado, vende a la ciudadana E.I.C.D.L., el Edificio S.A., situado en la avenida 4 B.V., distinguido con el N° 87-100, en jurisdicción de la parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z..

Constata este Tribunal de Alzada que el indicado medio probatorio constituye copia simple de instrumento público emanado de funcionario público competentes, por lo que hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico en él contenido, y aunado a que el mismo no fue tachado de falso, desconocido ni impugnado, todo de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil, esta Superioridad lo aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia certificada del expediente administrativo signado con el N° MC-00858/09-13, contentivo del procedimiento de desalojo interpuesto por la ciudadana E.I.C.D.L. en contra de la ciudadana R.R.V.D.A., por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Región Zulia, que culminó con decisión de fecha 4 de septiembre de 2014, conforme a la cual se instó a la ciudadana E.I.C.D.L. a no ejercer ningún tipo de acción arbitraria y al margen de la Ley, para conseguir el desalojo de la vivienda que le arrendó a la ciudadana R.R.V.D.A., ya que de hacerlo podría incurrir en el incumplimiento de normas legales y sublegales establecidas en nuestro ordenamiento jurídico y en consecuencia sería objeto de las sanciones a que hubiere lugar. Asimismo, y en virtud de haber sido infructuosas las gestiones realizadas por ante dicho órgano administrativo, en acatamiento de lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley de Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas se habilitó la vía judicial, a los fines de que las partes puedan dirimir su conflicto ante los Tribunales de República.

Puntualiza esta Jurisdicente Superior que la precitada prueba constituye copia certificada de documento administrativo, por emanar de un ente público administrativo, como lo es la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Región Zulia, el cual goza de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hace plena prueba mientras no sea desvirtuado con otro medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, así, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merece plena fe a esta Superioridad, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE VALORA.

• Copia simple del Registro de Información Fiscal (Rif) de la ciudadana E.I.C.D.L., del cual se desprende su domicilio fiscal.

Esta operadora de justicia desestima la aludida prueba con fundamento en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no guardar congruencia con el thema decidendum y los hechos controvertidos en la presente causa, y por no aportar en consecuencia, elementos de convicción para la resolución del caso sub facti especie. Y ASÍ SE DECIDE.

Posteriormente, promovió en la etapa probatoria:

• Invocó el mérito favorable de las actas procesales

Al respecto cabe expresar, que a pesar de que el anterior aforismo no constituye específicamente un medio de prueba, se entiende como un principio procesal que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así será estimado. Y ASÍ SE VALORA.

• Ratificó el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de marzo de 1993, bajo el N° 84, tomo 28.

• Ratifico la copia certificada del expediente administrativo signado con el N° MC-00858/09-13, contentivo del procedimiento de desalojo interpuesto por la ciudadana E.I.C.D.L. en contra de la ciudadana R.R.V.D.A., por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Región Zulia.

Los indicados medios probatorios ya fueron estimados por este Tribunal Superior conforme a las reglas correspondientes, motivo por el cual se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado precedentemente. Y ASPÍ SE ESTABLECE.

Pruebas presentadas por la parte demandada

Acompañó junto al escrito de contestación de la demanda:

• Copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana R.R.V.D.A..

Esta Sentenciadora Superior le otorga el correspondiente valor probatorio en virtud de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de copia simple de documento público del que se desprenden los datos de identificación de la accionada, el cual no fue impugnado, desconocido ni tachado de falso por la parte interesada. Y ASÍ SE DECLARA.

• Copia simple de la cédula de identidad del ciudadano J.A.M..

Esta Juzgadora Superior desestima dicha prueba con fundamento en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no guardan congruencia con el thema decidendum y los hechos controvertidos en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

Conclusiones

La presente causa se contrae a juicio de desalojo interpuesto por la ciudadana E.I.C.D.L. en contra de la ciudadana R.R.V.D.A., con fundamento en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, producto de la falta de pago de veinticuatro cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses comprendidos desde enero de 2013 hasta diciembre de 2014, a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs.300,00) cada uno, lo cual totaliza la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.7.200,00), cuyo pago solicitó, adicionado a los cánones que se sigan causando, las costas, costos procesales y honorarios profesionales.

En este sentido, manifestó la demandante que en fecha 17 de marzo de 1993, celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la accionada, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 84, tomo 28, respecto del inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento signado con el N° 4, situado en el Edificio S.A., N° 87-100, ubicado en la Avenida 4 B.V., en jurisdicción de la parroquia S.L.d.m.M.d.e.Z., no obstante, en fecha 1 de julio de 2005, suscribió con la demandada un nuevo contrato de arrendamiento, con duración de seis (6) meses renovables, el cual afirma se encuentra vigente, salvo en lo que respecta al canon de arrendamiento mensual, el cual fue objeto de incrementos, según indica. Asegura que adquirió el referido bien, conforme a documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de marzo de 2013, bajo el N° 2013.855, asiento registral 1.

Por su parte, la ciudadana R.R.V.D.A., se limitó a solicitar en su escrito de contestación de la demanda, la declaratoria sin lugar de la pretensión incoada en su contra, producto de haber acompañado la parte actora su escrito libelar, con copia simple de los contratos de arrendamiento, incumpliendo con ello -según su criterio- lo previsto en los artículos 429, 340 ord. 6° y 434 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, se verifica de autos que previo a la interposición de la demanda in examine se dio cumplimiento a lo previsto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, puesto que interpuso la ciudadana E.I.C.D.L., el procedimiento administrativo establecido en dicho cuerpo normativo, como consta del expediente N° MC-00858/09-13, que en copia certificada fue consignado junto al libelo de la demanda. De esta manera, se obtiene del mencionado expediente que en fecha 4 de septiembre de 2014, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, Región Zulia, instó a la ciudadana E.I.C.D.L. a no ejercer ningún tipo de acción arbitraria y al margen de la Ley, para conseguir el desalojo de la vivienda que le arrendó a la ciudadana R.R.V.D.A., ya que de hacerlo podría incurrir en el incumplimiento de normas legales y sublegales establecidas en nuestro ordenamiento jurídico y en consecuencia sería objeto de las sanciones a que hubiere lugar. Asimismo, y en virtud de haber sido infructuosas las gestiones realizadas por ante dicho organismo administrativo, en acatamiento de lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley de Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas se habilitó la vía judicial, a los fines de que las partes pudieran dirimir su conflicto ante los Tribunales de República.

Precisado lo anterior, observa esta Juzgadora Superior que la actora fundamenta su pretensión en el numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vale decir, en la falta de pago del canon de arrendamiento, motivo por el cual, se procede a citar el artículo 91 eiusdem, que establece lo siguiente:

Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

(…Omissis…)

(Negrilla de esta Juzgadora Superior)

En este tenor, dispone el Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

(Negrilla de esta operadora de justicia)

Dentro de este marco, expresa el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, lo siguiente:

Obligaciones del arrendatario

El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).

10bis. Pago del precio

La principal obligación del arrendatario es >, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.168.

(Negrillas de este Tribunal ad-quem).

A mayor abundamiento, se resalta que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener, en contraprestación, un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado. De acuerdo con lo expuesto, los elementos esenciales del tipo contractual sub iudice son: a) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; b) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado; y c) Un precio.

En cuanto a las obligaciones del arrendador, por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, éste debe entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. No obstante, nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad de las partes, puedan aumentar o disminuir dichas obligaciones. Por su parte, en cuanto a las obligaciones del arrendatario, de acuerdo con la Ley, las mismas consisten en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, así como pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Primeramente esclarece esta operadora de justicia que no incumplió la parte accionante lo previsto en los artículos 429, 340 ord. 6° y 434 del Código de Procedimiento Civil, ya que sí presentó junto al escrito libelar, los instrumentos en que fundamenta su pretensión, los cuales no tienen que ser consignados necesariamente en originales o copias certificadas como erradamente afirma la accionada, para poder ser admitida la demanda, ya que tales efectos no establecen las referidas normas, condición alguna, máxime que la validez de los instrumentos presentados en copia simple, depende de las reglas de valoración de las pruebas aplicadas por el Juzgador en la oportunidad correspondiente, como sucedió en el caso facti especie. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, se constata del expediente bajo estudio que la parte demandada impugnó en la oportunidad legal correspondiente, la copia simple del contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 7 de julio de 2005, producto de lo cual, el mismo quedó sin efecto en aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando en consecuencia, con pleno valor probatorio, debido a que no fue impugnado por la parte accionada, el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de marzo de 1993, bajo el N° 84, tomo 28, que en copia simple fue consignado junto al escrito libelar y que en copia certificada fue remitido a esta Superioridad por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Región Zulia, como parte integrante del expediente N° MC-00858/09-13.

Consecuencialmente, precisa esta suscrita jurisdiccional, amparada en su soberanía, independencia y autonomía para valorar cada caso en concreto, que son las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de marzo de 1993, bajo el N° 84, tomo 28, las que demuestran el inicio de la relación arrendaticia (la cual no fue objeto de controversia) y las que siguen vigentes, por cuanto no fue demostrado con los medios probatorios consignados en autos, la renovación de las mismas. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En relación a dicho documento es necesario precisar, que fue suscrito entre el ciudadano E.R.R., identificado en autos, en su condición de arrendador, y la ciudadana R.R.V.D.A., en su condición de arrendataria, sin embargo, conforme se desprende del documento de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de diciembre de 2012, bajo el N° 2, tomo 28, posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de marzo de 2013, bajo el N° 2013.855, asiento registral 1, el ciudadano supra indicado, vendió a la ciudadana E.I.C.D.L., parte demandante en la presente causa, el edificio denominado S.A., distinguido con el N° 87-100, ubicado en la avenida 4 B.V., en jurisdicción de la parroquia S.L.d.m.M.d.e.Z., del cual forma parte integrante el apartamento N° 4, objeto del arrendamiento in examine.

Derivado de lo cual, opera en el caso de marras la subrogación arrendaticia prevista en el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual se cita seguidamente:

Artículo 38: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente en pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley.

De manera que, la relación arrendaticia que inició entre los ciudadanos E.R.R. y R.R.V.D.A., a partir de la enajenación del edificio del cual forma parte integrante el apartamento arrendado, continúa en las misma condiciones, como se desprende de la norma ut retro citada, entre las partes interactuantes en la presente causa. Y ASÍ SE DECLARA.

Así, procede esta Juzgadora Superior a citar lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento:

SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual las partes convienen en que sea la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.8.000,oo) mensuales, a partir del día Primero de Enero de Mil Novecientos Noventa y Tres.

Precisado lo anterior, colige este Tribunal Superior que no logró demostrar la ciudadana R.R.V.D.A., que cumplió cabalmente la obligación de pagar la pensión arrendaticia, ya que no promovió medio de prueba alguno a los efectos de acreditar tal aspecto, consecuencialmente, resulta impretermitible traer a colación lo dispuesto en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, en relación a la carga de la prueba:

Establece el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Dispone el Código Civil, en el mismo tenor:

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

(Negrillas de esta Arbitrium Iudciis)

En este sentido, asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., expediente N° 06-0031, lo siguiente:

Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley.

En la misma perspectiva, el autor G.G.Q. en su obra “OBJETO DE LA PRUEBA JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN”, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos N° 11, Caracas, 2008, pág. 31 y 75, establece:

Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción del juez.

A mayor abundamiento, instituyó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 0799, de fecha 16 de diciembre de 2009, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia P.V., expediente N° 09-0430, lo siguiente:

De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado

.

Por consiguiente, verificado como ha sido la existencia de la relación arrendaticia, y que la ciudadana R.R.V.D.A., no demostró en el presente juicio que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados, ni estar inmersa en las causas de excepción previstas en el reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, o que solo adeude por causa justificada, un máximo de tres pensiones arrendaticias, resulta acertado en derecho para esta Sentenciadora Superior declarar procedente la causal de desalojo prevista en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, consecuencia de lo cual, se ordena a la demandada, entregar a la accionante, libre de personas y bienes, el apartamento N° 4 del Edificio denominado S.A., distinguido con el N° 87-100, ubicado en la avenida 4 B.V., en jurisdicción de la parroquia S.L.d.m.M.d.e.Z.. Y ASÍ SE DECIDE.

Así, en sintonía con los lineamientos garantistas y proteccionistas del derecho a la vivienda de cada venezolano, y fundamentado en lo dispuesto en la exposición de motivos del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esta Juzgadora considera pertinente indicar que, al momento de la ejecución de la presente decisión, se deberá regir por el procedimiento establecido en los artículos 12, 13 y 14 del referido decreto ley, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DECLARA.

Por otra parte, determina esta suscrita jurisdiccional que no demostró la ciudadana E.I.C.D.L., que el canon de arrendamiento haya sido objeto de ajustes contractuales, como afirmó en su libelo, y que ascienda en la actualidad a la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs.300,00) mensuales, por el contrario, solo consta en actas el canon pactado en el contrato de arrendamiento bajo estudio, que asciende a la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.8.000,00), actualmente OCHO BOLÍVARES (Bs.8,00), motivo por el cual, es éste el monto mensual que corresponde pagar a la accionada por concepto de pensiones arrendaticias vencidas y no sufragadas desde el mes de enero de 2013 hasta el mes de diciembre de 2014, lo cual totaliza la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs.192,00). Aunadamente, ordena Superioridad, el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble sub litis, a razón de OCHO BOLÍVARES (Bs.8,00) mensuales. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Producto de lo cual, concluye este Tribunal de Alzada que la demanda debe ser declarada parcialmente con lugar, debido a que no fue otorgado todo lo peticionado en el escrito libelar. Y ASÍ SE DECLARA.

En la misma perspectiva, precisa esta Juzgadora de Alzada que no suplió el Tribunal a-quo, defensas de la parte accionante ni infringió el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, como equívocamente afirmó el representante judicial de la parte accionada en la audiencia celebrada por ante esta segunda instancia, ya que otorgó valor probatorio al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de marzo de 1993, bajo el N° 84, tomo 28, en virtud de no haber sido objeto de impugnación por la parte demandada; así, al haber desestimado la Sentenciadora a-quo, el contrato de arrendamiento privado de fecha 7 de julio de 2005, producto de la impugnación realizada por la ciudadana R.R.V.D.A., dejó, como correspondía, con plena validez el instrumento primeramente indicado, el cual, como ya se indicó, no fue atacado por la parte interesada, la cual disponía de los medios de impugnación correspondientes para enervar dicho documento, lo que no implica, como erradamente afirmó el apoderado judicial del la parte la accionada en la audiencia oral celebrada en esta instancia, reconocer sus efectos. ASÍ SE CONSIDERA.

En otro sentido, puntualiza esta Sentenciadora Superior que a pesar de haber asegurado el apoderado judicial de la parte actora, en la audiencia oral celebrada por ante el Tribunal de la causa en fecha 14 de mayo de 2015, y en la audiencia oral efectuada por ante esta Superioridad, que se suscribió en el año 2005 un contrato privado de arrendamiento, no demostró con los medios probatorios conducentes, como se estableció con anterioridad en la parte motiva del presente fallo, la veracidad de tal argumento, resultando insuficiente a juicio de esta Juzgadora Superior, sus dichos, para acreditar tal aspecto. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Finalmente, colige esta suscrita jurisdiccional que erró el Tribunal a-quo al establecer en el auto de fecha 26 de marzo de 2015, que quedó subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte accionada no ejerció dicha defensa. Producto de lo cual, los instrumentos consignados en originales por la parte actora en la misma fecha, no fueron estimados por esta Superioridad, ya que fueron promovidos en una oportunidad distinta a la prevista legalmente, por lo que, de haber sido valorados, se habría vulnerado el principio de igualdad de las partes, el principio del control probatorio y lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub facti especie, aunado al examen de los alegatos esbozados por las partes y de las pruebas incorporadas a las actas, determinado como fue la declaratoria PARCIALMENTE CON LUGAR de la demanda instaurada, resulta forzoso, para esta oficio jurisdiccional, CONFIRMAR la sentencia definitiva de fecha 22 de mayo de 2015, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, y, en derivación, es menester declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada-recurrente, y, así, se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO incoado por la ciudadana E.I.C.D.L., en contra de la ciudadana R.R.V.D.A., declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana R.R.V.D.A., por intermedio de su apoderado judicial H.E.I.R., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de mayo de 2015 por el TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA la decisión de fecha 22 de mayo de 2015 dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en consecuencia se declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada

por la ciudadana E.I.C.D.L., en contra de la ciudadana R.R.V.D.A., todo ello de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo, en tal sentido, SE ORDENA a la demandada, entregar a la accionante, libre de personas y bienes, el apartamento N° 4 del Edificio denominado S.A., distinguido con el N° 87-100, ubicado en la avenida 4 B.V., en jurisdicción de la parroquia S.L.d.m.M.d.e.Z.. Así, en sintonía con los lineamientos garantistas y proteccionistas del derecho a la vivienda de cada venezolano, y fundamentado en lo dispuesto en la exposición de motivos del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esta Juzgadora considera pertinente indicar que, al momento de la ejecución de la presente decisión, se deberá regir por el procedimiento establecido en los artículos 12, 13 y 14 del referido decreto ley, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

SE ORDENA a la demandada, pagar a la demandante, la suma de CIENTO NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs.192,00), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados desde el mes de enero de 2013 hasta el mes de diciembre de 2014, más los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble sub litis, a razón de OCHO BOLÍVARES (Bs.8,00) mensuales.

Se condena en costas a la parte demandada por haberse confirmado en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada en la presente causa, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los siete (7) días del mes de agosto de dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia 156° de la Federación.

LA JUEZA,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. M.A.C.

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-094-15.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. M.A.C.

GS/Mc/Sc7