Decisión nº S2-059-08 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 16 de Abril de 2008

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser éste JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva, de fecha 14 de mayo de 2007, mediante la cual el Juzgado de la causa declaró sin lugar la demanda instaurada y condenó en constas a la parte accionante, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

“(…Omissis…)

(…) mal puede el actor pretender que este Juzgado le atribuya la propiedad de un bien inmueble que posee en primer lugar, en calidad de arrendatario; y en segundo lugar porque ese carácter lo ostenta, sencillamente, porque existe un documento de arrendamiento (…).

Igualmente considera esta Sentenciadora que la pretensión de la parte actora de pretender que el Juzgado le atribuya la propiedad de un bien inmueble que posee en calidad de arrendatario, argumentando que él le ha hecho mejoras (mejoras que aún no se han comprobado que fueron realizadas por el arrendatario); supone una pretensión que no tiene asidero jurídico en el Derecho Civil sustantivo, de hecho al leer detenidamente el escrito libelar, puede evidenciarse que la pretensión del accionante de atribuirse la propiedad del bien inmueble que le fue arrendado no está fundamentada en norma legal alguna (…).

(…Omissis…)

(…) mal puede este Tribunal fijar la prórroga para la terminación del contrato de arrendamiento objeto del presente litigio, puesto que, desde el diecinueve (19) de julio del año 2005, existe una ley especial que rige la materia (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), y que en su artículo 38 señala los diversos literales, que en razón al tiempo del arrendamiento se tomarán en consideración para establecer la prórroga legal que, en todo caso, es potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador; en consecuencia erraría esta Juzgadora al establecer término o prórroga legal al presente contrato, si la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios regula la referida figura. Así se decide.

Con relación a las cantidades de dineros reclamadas, correspondientes al pago por concepto de bienhechurías considera esta Juzgadora que para dilucidar este punto es conveniente transcribir íntegramente el contenido de la cláusula octava del contrato, y al efecto tenemos:

Las mejoras, construcciones, bienhechurías, etc., que se le hagan al inmueble arrendado por este contrato serán por cuenta del ARRENDATARIO quedando las mismas a favor de “EL ARRENDADOR”, sin que éste tenga que pagar cantidad alguna por ellas. Como el Arrendatario por el tipo de negocio a instalar de sala velatoria tendrá necesidad de tumbar la verja frontal del inmueble a efectos del mejor funcionamiento del negocio, y una ven (sic) finalizado el contrato a restaurarlo en la misma forma en que lo recibió”, (cursivas de la Juez).

(…Omissis…) la cláusula antes transcrita es expresa, explícita y Ley entre las partes contratantes, pues de haberse realizado las mejoras señaladas por la parte actora, (mejoras éstas que en ninguna parte consta que fueron consentidas por la parte demandada); éstas quedaban a favor del arrendador, o en su defecto el arrendatario, debió haber restaurado el bien inmueble como se encontraba al inicio de la contratación.

Máxime si se toma en consideración que el actor consignó un contrato de obras que si bien es cierto fue impugnado, no es menos cierto que el mismo fue consignado en original.

No obstante, el contrato por si sólo no es suficiente para demostrar las bienhechurías alegadas, (…).

(…Omissis…).

En consecuencia y tomando como fundamento los argumentos doctrinales, legales y jurisprudenciales que anteceden, esta Juzgadora considera que lo procedente en derecho es declarar sin lugar la presente acción que por Atribución de Propiedad y Pago de Indemnización intentó el ciudadano E.E.G.T., en contra del Ciudadano G.L.G. y así quedará establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

(…Omissis…)

(Negrillas de este Tribunal Superior).

DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 6 de julio de 1993 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió demanda incoada por el ciudadano E.E.G.T., asistido por los abogados D.G.T., P.D.L.T.G.P., y ALVES R.F.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 29.161, 46.521, y 46.366, respectivamente, contra del ciudadano G.L.G., mediante la cual manifiesta que desde el día 28 de junio 1989 ocupa en calidad de arrendatario un inmueble constituido por una casa-quinta, situada en la avenida 25, número 69-80, sector S.M., entre calles 69 y 69A, jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Maracaibo del estado Zulia, integrado por un área de terreno que mide dieciocho metros (18,oo mts.) de latitud por cuarenta metros (40,oo mts.) de longitud, cuyos linderos son: NORTE: Avenida 25; SUR: propiedad que es o fue de la compañía anónima S.M.; ESTE: Propiedad que es o fue de la ciudadana M.A.; y OESTE: propiedad que es o fue de D.R..

Además, agrega que el mencionado inmueble es propiedad del ciudadano G.L.G., y que hasta la presente fecha ocupa el antedicho inmueble como arrendatario, en forma pacifica, ininterrumpida, pública, notoria, no equívoca, sin oposición de terceras personas, y con el consentimiento expreso del antes indicado ciudadano, por el lapso de cuatro (4) años, así, trae a colación la CLÁUSULA SEXTA del contrato de arrendamiento sub iudice, la cual establece que “El tiempo de duración del presente contrato es de dos (2) años, contados a partir de la firma del presente contrato, prorrogable por más tiempo…” (Cita), de allí que afirme que no existe precisión en cuanto al lapso de prorroga del contrato de arrendamiento.

Asimismo, afirma que el inmueble se arrendó para la edificación de una sala velatoria, de manera que -según su dicho- por la aquiescencia y el conocimiento del arrendador-propietario se realizó un contrato de obras con la sociedad de responsabilidad limitada SE&SE, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 24 de agosto de 1988, bajo el Nº 33, tomo 65A, la cual se ejecutó por su cuenta y orden, versando la obra sobre una serie de mejoras las cuales arribaron -de acuerdo con su decir- a la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), al mismo tiempo, adiciona el hecho que se consignaron por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que vencieron el día 28 de febrero, 28 de marzo, 28 de abril, y 28 de mayo de 1993, diligencias éstas las cuales -señala- acompaña en copia certificada de 4 folios útiles, haciendo mención de la consignación de la mensualidad del mes de mayo de 1993, la cual opone al precitado arrendador-propietario, al igual que todos los documentos acompañados.

Finalmente, el ciudadano E.E.G.T. demanda al ciudadano G.L.G. para que convenga en: 1) Fijar el tiempo definitivo de prorroga de dicho contrato, de conformidad con el artículo 1.212 del Código Civil; 2) En exhibir en original el contrato de arrendamiento in commento, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil; y 3) De conformidad con el artículo 558 del Código Civil, en pagarle la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,oo), la cual -según sus afirmaciones- es el valor de las bienechurías, construcciones, y remodelaciones ejecutadas con dinero de su propio peculio, y ejecutadas con el consentimiento del arrendador-propietario, o que le reciba la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo), la cual -de acuerdo con su criterio- es el valor de lo que era su inmueble antes de la ejecución de sus obras.

Acompaña a la demanda: 1) Copia simple de contrato de arrendamiento; 2) Original de actas contentivas de inspección judicial; 3) Original de contrato de obras; 4) Copias certificadas de actuaciones contentivas de consignación arrendaticia efectuada por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; y 5) Copia simple de documento de compra-venta.

Posteriormente, en fecha 23 de septiembre de 1993, la parte demandada quedó citada y el día 29 de noviembre de 1993, para el momento de la contestación, la antedicha parte demandada, por intermedio de su representación judicial, abogado J.L.N.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 35.774, presentó escrito mediante el cual negó, rechazó, y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en su contra, asimismo, aduce que la expresión “prorrogable por más tiempo” no da lugar a dudas a que en la presente causa el contrato de arrendamiento in commento se transformó en uno a tiempo indeterminado, el cual no esta sujeto -de acuerdo con su criterio- al artículo 1.212 del Código Civil puesto que -afirma- en nuestra legislación el contrato de arrendamiento es solo a tiempo determinado o indeterminado, y por tanto no puede estar a sujeto fijación de término por parte del Juez, así, alega que la pretensión de que el Tribunal fije un término al contrato de arrendamiento resulta infundada y contraria a derecho, ya que la duración de los contratos de arrendamientos se encuentra regida por los artículo 1.599, 1.600, 1.615, y 1.616 ejusdem, en concordancia con las previsiones de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas.

Al mismo tiempo, señala que celebró con la parte demandante el contrato de arrendamiento sub litis, el cual acompaña en original en 3 folios útiles, y cuya exhibición se pide, igualmente, manifiesta que, de conformidad con la CLÁUSULA CUARTA del referido contrato, el canon mensual durante el primer año de vigencia era de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,oo) y el canon mensual durante el segundo año de vigencia era de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo), adicionando, que vencido el segundo año de vigencia, se encontraba en libertad de fijar un nuevo canon mensual, por lo cual realizó todos los trámites legales relativos a la regulación de alquileres, ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Maracaibo, la cual, en fecha 26 de octubre de 1993, dictó resolución en la que fijó el canon mensual en la cantidad de NOVENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES CON VEINTISEIS CENTIMOS (Bs. 96. 327,26).

En el mismo orden, indica que los pedimentos según los cuales la parte actora requiere que se le pague la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), o que se le transfiera la propiedad de su inmueble, por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo), son contrarios a derecho, son infundados, y no tienen ningún asidero legal ni contractual, ya que el arrendatario como simple poseedor precario no puede pretender estar amparado por el artículo 558 del Código Civil, ya que el derecho que prevé el indicado artículo solo es reconocido a favor del propietario del inmueble, es decir, a favor de él; entre otras cosas, niega, rechaza, y contradice, las cantidades antes mencionadas.

Dentro de este contexto, trae a colación la CLÁUSULA OCTAVA del singularizado contrato de arrendamiento, la cual establece que “las mejoras, construcciones, o bienechurías, que se le hagan al inmueble arrendado serán por cuenta del arrendatario y a favor del arrendador sin que éste tenga que pagar cantidad alguna por ellas” (Cita), así, afirma que el arrendatario no sólo no puede pretender alegar un derecho de accesión que legalmente no tiene sino que no puede pretender unilateralmente modificar ni desconocer los términos de la contratación, consecuencialmente, considera que el pedimento del demandante, de pretender exigir el pago de unas mejoras, es temeraria, infundada e improcedente. Por otra parte, en lo que respecta al pedimento del actor, según el cual pretende que se le transfiera la propiedad del inmueble, por el valor de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo), expresa que la misma es inadmisible pues se pretende imponer un precio que no ha sido establecido por él como propietario, sino por el propio adquirente, pretendiendo además obtener la transferencia de la propiedad mediante sentencia que pronuncie el Tribunal, sin haber cumplido el demandante con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil -según su dicho-, y que la forma mediante la cual fue propuesto dicho pedimento lo hace inadmisible al adolecer de oferta real o consignación de alguna naturaleza, que demuestre el cumplimiento de la prestación dineraria ofrecida en la demanda.

Finalmente, impugna el contrato de obra antes aludido -según su decir- por ser un contrato completamente ajeno y respecto del cual no expresó su consentimiento, así como también, impugna -de acuerdo a su criterio- la supuesta experticia realizada por el Juzgado Quinto de los Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 8 de junio de 1993, en la cual -aduce- que el actor señala que se contó con el asesoramiento de un experto, ciudadano J.S.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.972.917, el cual -indica- es el mismo ciudadano que representa a la sociedad de responsabilidad limitada SE&SE en el contrato de obras arriba mencionado, además, arguye que en nuestra legislación no existe la posibilidad de realizar experticias para p.m., por tanto, no es idónea la referida inspección. En virtud de lo anterior, solicita que se declare sin lugar la demanda instaurada, con expresa condenatoria en costas al accionante. Acompañó al escrito de contestación: 1) Original del contrato de arrendamiento in commento; y 2) Original de resolución Nº 327, emanada de la alcaldía del municipio Maracaibo, en fecha 26 de abril de 1993.

El día 21 de enero de 1994, mediante escrito de promoción, la parte demandante, asistida por los abogados P.D.L.T.G.P. y ALVES R.F.G., promovió prueba testimonial, inspección judicial, experticia, e invocó el mérito favorable de las actas procesales, asimismo, en la misma fecha, la parte demandada, por intermedio de su apoderada judicial, abogada M.T.D.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 10.352, invocó el mérito favorable que se desprende del contrato de arrendamiento en cuestión y de la resolución que se acompañó al escrito de contestación. Posteriormente, el día 27 de enero de 1994, el accionado, por intermedio de su representación judicial, se opuso a las pruebas de inspección judicial y experticia promovidas por el actor. El día 9 de Febrero de 1994 el Juzgado a-quo admite todas las pruebas promovidas.

Concluido el lapso probatorio y fijada la oportunidad para la presentación de informes, en atención a lo dispuesto por el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, las partes presentaron los suyos.

En fecha 26 de mayo de 2004, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia dictó sentencia definitiva, declarando sin lugar la demanda intentada, condenándose en costas al actor, la cual fue apelada por la parte accionante, en fecha 8 de junio de 2004, fundamentando dicha apelación en la vulneración de los ordinales 3° y 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, referidos a los requisitos de la sentencia de “síntesis de la controversia” y de “motivación”, respectivamente, así como también, en la violación del artículo 509 ejusdem, el cual prevé el principio de exhaustividad, y en el incumplimiento del artículo 12 del aludido Código de Procedimiento Civil, el cual comporta el principio de veracidad y la interpretación de los contratos por parte del Juez, conociendo en Segunda Instancia este Juzgado ad-quem de la referida apelación, de modo que, en fecha 17 de diciembre de 2004, este Tribunal Superior dictó sentencia, declarando con lugar la referida apelación, revocando la recurrida, y reponiendo la causa al estado en que el Juzgado a-quo valore las pruebas promovidas, quedando nulas todas las actuaciones posteriores a la decisión apelada, en este orden, la parte demandada anunció recurso de casación contra de la decisión proferida por esta Alzada, el cual fue declarado inadmisible en fecha 15 de abril de 2005, por cuanto la cuantía del caso sub facti especie era discordante con la cuantía vigente para permitir el acceso a casación, posteriormente, el día 10 de mayo de 2005, el Juzgador a-quo se inhibe y la causa pasa al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Finalmente, el precitado Juzgado de Primera Instancia, en fecha 14 de mayo de 2007, profirió decisión, en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, mediante la cual declara sin lugar la acción instaurada, condenando en costas a la parte actora, decisión ésta que fue apelada, en fecha 18 de septiembre de 2007, por el ciudadano E.E.G.T., asistido por el abogado D.G.T., ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a ésta Superioridad dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente.

DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los INFORMES por ante ésta Superioridad, sólo la parte demandante-recurrente, ciudadano E.E.G.T., por intermedio de su apoderado judicial D.G.T., presentó los suyos, manifestando que el fallo apelado no cumple con el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil ya que -según su dicho- la sentencia recurrida consta de 17 folios de narrativa, 10 de motivación, y 1 de dispositivo, que en la misma se hace una transcripción fiel, exacta, detallada, e innecesaria, de todas las mejoras señaladas en el libelo, que se relatan todos y cada uno de los actos del proceso, que no se realizó una síntesis clara, precisa, y lacónica, de los términos en los que quedó planteada la controversia, y que una vez finalizada la narrativa se continuó con la motivación sin hacer una breve relación y concatenación de los puntos o hechos debatidos o controvertidos, asimismo, precisa que el Juez a-quo incurrió en una contradicción al valorar la inspección de fecha 8 de junio de 1993, realizada por el Juzgado de Municipios Urbanos, y la de fecha 22 de febrero de 1994, efectuada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Además, indica, con relación a la prueba testimonial del ciudadano J.S.F., que el referido Juez a-quo se limitó a desechar la declaración porque “no es el medio idóneo para declarar válido un documento público”, cuando esa -según su dicho- no fue el propósito de la prueba sino ratificar el documento mediante la prueba testimonial, incurriendo en el vicio de inmotivación, igualmente, manifiesta, en lo que respecta al contrato de obras, que el precitado Juez al desecharlo, por considerar que la prueba testimonial no era la idónea para declarar la validez de un instrumento público, también incurrió en el singularizado vicio, por ser vago, absurdo, e ilógico el fundamento de rechazo; al mismo tiempo, arguye que el Sentenciador de Primera Instancia se equivoca cuando califica como instrumento público de carácter administrativo a la resolución Nº 327, emanada de la alcaldía del municipio Maracaibo, y cuando valora la precitada resolución conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de modo que sostiene que dicho Sentenciador violó la regla de valoración que le impone el mencionado artículo, al mismo tiempo, afirma que el Juzgado de la causa no sólo ignoró la norma jurídica que sustenta su pretensión, la cual es la del artículo 558 del Código Civil, sino que incurrió en falso supuesto al decir que esa disposición no se encontraba especificada en el libelo.

En el mismo orden, asevera que el contrato de arrendamiento sub iudice se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, siéndole aplicable el artículo 1.212 ejusdem, que el Sentenciador de la causa invocó el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual -según su decir- no es aplicable al caso en concreto, ya que este artículo alude a los contratos a tiempo determinado, aplicándose retroactivamente una norma jurídica vigente a partir del año 2000 para resolver una controversia surgida en el año 1993, de allí que afirme que el antedicho Sentenciador le dio una errónea e indebida aplicación al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, del mismo modo, aduce que el Juez de la causa al pretender -según su criterio- que el contrato de obra sea sometido al régimen de las valuaciones, las cuales son propias y exclusivas de las obras públicas contratadas por los órganos de la administración pública, es ignorar nociones elementales de derecho público y privado, por lo que considera que se trata de desestimar el mencionado contrato de obras, con argumentos y decisiones inaplicables, o se trata de un error inexcusable. En definitiva, solicita la nulidad del fallo apelado o la declaratoria con lugar el recurso interpuesto y la acción propuesta y, en consecuencia, se revoque el fallo recurrido.

En la ocasión legal preceptuada por la Ley para la presentación de las observaciones, éste oficio jurisdiccional deja constancia que ninguna de las partes hicieron uso de su derecho a consignarlas.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman la pieza principal y la pieza de medidas del presente expediente, que en original fue remitido a esta Superioridad, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a apelación instaurada, por la parte actora, contra sentencia definitiva, de fecha 14 de mayo de 2007, mediante la cual el Tribunal de la causa declaró sin lugar la demanda incoada, condenando en costas al demandante, así como también, a apelación interpuesta, por la precitada parte actora, contra sentencia interlocutoria, de fecha 6 de julio de 2005, la cual consta en la pieza de medidas del expediente sub iudice, y en la que se negó la medida cautelar de secuestro peticionada, en fecha 30 de junio de 2005, por la aludida parte, de allí que este Jurisdicente Superior, en salvaguarda del debido proceso, consagrado en el artículo 49 de la Constitución Nacional, y de la tutela judicial efectiva, establecida en el artículo 26 de nuestra Carta Magna, extiende su pronunciamiento jurisdiccional a las sentencias previamente singularizadas, ello, en atención a lo dispuesto en el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

(…Omissis…)

Artículo 291.-La apelación de la sentencia interlocutoria se oirá solamente en el efecto devolutivo, salvo disposición especial en contrario.

Cuando oída la apelación, ésta no fuere decidida antes de la sentencia definitiva, podrá hacérsela valer nuevamente junto con la apelación de la sentencia definitiva, a la cual se acumulará aquélla. En todo caso, la falta de apelación de la sentencia definitiva, producirá la extinción de las apelaciones de las interlocutorias no decididas.

(…Omissis…)

(Cita).

En este sentido, la singularizada parte, aduce, en lo que respecta a la antedicha sentencia definitiva, que en la misma no se cumple con el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que el Juez a-quo incurrió en una contradicción al valorar las pruebas de inspección judicial de fechas 8 de junio de 1993 y 22 de febrero de 1994, así como también, que incurrió en el vicio de inmotivación, igualmente, que se equivoca cuando califica como instrumento público de carácter administrativo a la resolución Nº 327, emanada de la alcaldía del municipio Maracaibo, y cuando valora la precitada resolución conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, además, que incurrió en falso supuesto al decir en la sentencia apelada que el artículo 558 del Código Civil no se encontraba especificado en el libelo, al mismo tiempo, que al invocar el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual -según sus afirmaciones- no es aplicable al caso en concreto, se efectuó una aplicación retroactiva de la norma, y que pretender que el contrato de obra, referido con anterioridad, sea sometido al régimen de las valuaciones, es ignorar nociones elementales de derecho público y privado, por lo que considera que se trata de desestimar el mencionado contrato de obras con argumentos y decisiones inaplicables o se trata de un error inexcusable; por otra parte, colige este Tribunal ad-quem, en lo atinente a la señalizada sentencia interlocutoria, que la apelación interpuesta contra la misma deviene por no estar de acuerdo con la negativa de la medida cautelar de secuestro solicitada.

Quedando así delimitado el thema decidendum, objeto del conocimiento por este Juzgador de Alzada, a este operador de justicia se le hace necesario, antes de proceder al análisis del fondo de la controversia, pronunciarse sobre los vicios denunciados por la parte apelante, así, se delató la violación del ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y el vicio de inmotivación.

A este tenor, en lo que respecta al primero de los vicios denunciados, la otrora Corte Suprema de Justicia, en su Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 0425, de fecha 18 de diciembre de 1996, expediente Nº 95-0704, con ponencia del Magistrado Dr. C.B.P., ha puntualizado:

(…Omissis…)

(…) si bien los jueces pueden en su decisión, si lo estiman conveniente, copiar in extenso el libelo, el escrito de contestación al fondo de la demanda y otros alegatos y defensas de las partes que consideren pertinentes, con datos que a veces son específicos, para de esa manera cumplir con la obligación de hacer una síntesis clara, precisa y lacónica de las controversias, si es censurable y acarrea la violación del Ord. 3° del Art. 243 del C.P.C., cuando en la decisión se transcribe prácticamente todos los actos del proceso que no tengan mayor relevancia (…).

(…Omissis…)

(Cita). (Negrillas de este Tribunal Superior).

Además, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 209, de fecha 16 de mayo de 2003, expediente Nº 01-885, con ponencia del Magistrado Dr. F.A. G., ha dicho:

(…Omissis…)

Ha sido criterio pacífico y reiterado en la doctrina de la Sala, que el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece como requisito formal de la sentencia, la obligación del juzgador de hacer una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteada la controversia, sin transcribir los actos del proceso que constan en autos, con lo cual el legislador quiso que en toda decisión se expresase cuál es el tema a debatir, a fin de que el fallo tenga una mayor claridad y precisión, y dar cumplimiento así al principio según el cual la sentencia debe ser autosuficiente.

(…Omissis…)

(Cita).

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 0422, de fecha 26 de junio de 2006, expediente Nº 05-0268, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V., ha establecido:

(…Omissis…)

(…) el precepto normativo contenido en el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, impone a los jueces y juezas el deber de señalar en, el cuerpo de la decisión, la forma en que ha quedado planteada la controversia, de manera tal, que antes de proceder a realizar la motivación del fallo, mediante el establecimiento de los hechos y la fundamentación del derecho, deberán exponer con sus palabras en qué sentido y cómo quedó trabado el problema judicial a resolver; exposición en la que deberá observarse una síntesis clara, precisa y lacónica de el asunto sometido a su conocimiento.

(…Omissis…)

(Cita).

En refuerzo de ello, el procesalita ARÍSTIDES RENGEL-ROMBERG, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, tomo II, editorial Organización Gráfica Carriles, C.A., año 2003, pág. 296, ha señalado:

(…Omissis…)

La casación ha advertido a los jueces de instancia, contra la corruptela de copiar servilmente, en la parte narrativa del fallo, todas las actuaciones del expediente, porque ello va contra la concisión y claridad del fallo y no se compagina con la finalidad de información sucinta que constituye la primera parte del fallo, como apoyo para las razones de hecho y de derecho que constituyen la segunda parte.

(…Omissis…)

(Cita).

Una vez ello, es preciso poner de manifiesto que el recurrente alega que la sentencia apelada consta de 17 folios de narrativa, de 10 folios de motivación, y 1 folio de dispositivo; que en la misma se hace una transcripción fiel, exacta, detallada, e innecesaria, de todas las mejoras señaladas en el libelo; que se relatan todos y cada uno de los actos del proceso; y que no se realizó una síntesis clara, precisa, y lacónica, de los términos en los que quedó planteada la controversia. De allí, que este órgano jurisdiccional encuentre que en la recurrida el Juez a-quo transcribió una serie de actos del proceso de los que no era imperioso hacer mención, yendo contra de la concisión y claridad que debe informar toda sentencia. En virtud de ello, se constata que transcribió, por mencionar sólo algunos actos: Liquidación de derechos arancelarios; comisión ordenada al Juzgado Segundo del Distrito Maracaibo para evacuar prueba testimonial; remisión que hiciere el antedicho Juzgado al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial; notificación de la parte actora del avocamiento del indicado Juzgado de Primera Instancia; notificación del demandado del nombramiento del nuevo Juez; proveimiento de copias certificadas; y corrección de foliatura, entre otros.

Al mismo tiempo, es importante hacer mención que el ordinal 3° del 243 del Código de Procedimiento Civil, exige que el Sentenciador, antes de motivar el fallo, efectúe una exposición con sus propias palabras de los límites en los que quedó trabado el problema judicial a resolver, lo cual no fue evidenciado por este Juzgador en la sentencia apelada, ni antes de la “valoración de las pruebas” ni antes de las “motivaciones para decidir”, no obstante, lo que se observó fue una extensa narración de los términos en los que se planteó la demanda, la contestación, y un sinnúmero de actuaciones poco trascendentales.

En la misma línea argumentativa es menester destacar, dada la infracción denunciada, que el señalizado artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece lo que la doctrina ha denominado “requisitos intrínsecos de la sentencia” los cuales son todos aquellos que deben ser cabalmente cumplidos para evitar la nulidad de la sentencia, que no pueden faltar en el contexto de la sentencia, y los cuales son de eminente orden público, en este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 72, de fecha 5 de abril 2001, expediente Nº 00-437, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V., ha expresado lo siguiente:

(…Omissis…)

Los requisitos intrínsecos de la sentencia contemplados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como se ha establecido en numerosos fallos de esta Sala, son de estricto orden público. En este sentido, se ha señalado "que los errores in procedendo" de que adolezca una sentencia de última instancia, constituyen- como atinadamente expresa Carnelutti- `un síntoma de injusticia que debe reprimirse por medio de la rescisión de la sentencia´, en cuanto que los errores de tal naturaleza se traducen en violación del orden público, por en fin de cuentas reconducirse en la vulneración de alguna `de las garantías no expresadas en la Constitución´". (Sentencia de fecha 13 de agosto de 1992, caso E.P.M. contra C.L.F., expediente Nº 91-169, Sentencia Nº 334).

(…Omissis…)

(Cita).

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00317, de fecha 23 de mayo de 2006, expediente Nº 04350, con ponencia de la Magistrada Dra. ISBELIA P.V., ha indicado:

(…Omissis…)

La Sala ha indicado de forma reiterada el carácter de orden público de los requisitos formales de la sentencia. En este sentido, ha establecido, entre otras, que “...el estricto cumplimiento por parte de los jueces de instancia de los requisitos legalmente establecidos para la formación de las sentencias, es materia que interesa al orden público, por lo que, al detectarse una infracción en este sentido, le es dable a la Sala ejercer la facultad consagrada en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, para casar de oficio el fallo recurrido...” (Sentencia de fecha 30 de noviembre de 2000, caso: M.R.V. c/ N.B.D.R. y otros).

(…Omissis…)

(Cita).

Por tanto, observado como ha sido el irremediable cumplimiento de los denominados “requisitos intrínsecos de la sentencia”, y en virtud del doble grado de jurisdicción que informa nuestro ordenamiento procesal al momento en que una controversia pasa a conocimiento de un Juez Superior, por efectos de la apelación, este arbitrium iudiciis declara procedente la vulneración del artículo 243, 3º del Código de Procedimiento Civil, por los motivos previamente expuestos, y en consecuencia ANULA el fallo recurrido, de conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, lo que hace innecesario pronunciamiento alguno sobre el vicio de inmotivación, también denunciado, vista la declaratoria de nulidad antes evidenciada, en definitiva, este Tribunal de Alzada procede a pronunciarse sobre el fondo de la controversia y específicamente a descender al conocimiento del plexo probatorio vertido en autos:

Pruebas de la parte actora

Junto al escrito libelar se acompañaron las siguientes pruebas:

1) Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano E.E.G.T. y el ciudadano G.L.G., reconocido por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 28 de junio de 1989, bajo el Nº 35, tomo 9.

Este suscrito jurisdiccional, considera que la aludida prueba constituye copia simple de documento privado autenticado ante un Notario Público, el cual al no haber sido impugnado, tachado, ni desconocido, por la contraparte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia en todo su valor probatorio. Asimismo, este Tribunal Superior advierte que en el lapso probatorio la parte demandada presentó original del contrato de arrendamiento in commento el cual le fue devuelto previa certificación en actas. Y ASÍ SE ESTIMA.

2) Originales de actas contentivas de Inspección Judicial extra litem, realizada por el Juzgado Quinto de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 8 de junio de 1993, sobre el inmueble arrendado.

Al respecto cabe advertir que este tipo de inspección (extra litem) se encuentra regulada por el artículo 1.429 del Código Civil, y está determinada por ciertas circunstancias que hacen pertinente y necesaria su evacuación extra litem, como lo es el de dejar constancia del estado de cosas o eventos de los cuales hay riesgo de desaparición o modificación por el transcurso del tiempo.

Ahora bien, de la lectura de la solicitud de la inspección in examine, se verifica que los hechos de los que se quiso dejar constancia no se encuentran caracterizados por circunstancias que ameriten la urgencia de evacuación, siendo que de lo que se quería dejar constancia -de acuerdo con las afirmaciones del demandante- era de la ubicación, medidas, y linderos, del antedicho inmueble, de la división interna del mismo, y de la existencia de mejoras y bienechurías ejecutas sobre el mismo, con indicación del tiempo aproximado de su realización, además, se observa que la parte actora-solicitante no fundamenta su petición en algún punto de premura que indicara que los eventos o cosas iban a desaparecer o modificarse, mucho menos justificó la solicitud con algún dispositivo normativo pertinente. En derivación, la prueba singularizada fue promovida y evacuada en contra de lo normado por el artículo 1.429 del Código Civil, por lo que debe ser desestimada en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE VALORA.

3) Copia certificada de contrato de obras celebrado entre el ciudadano E.E.G.T. y la sociedad de responsabilidad limitada SE&SE, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 25 de mayo de 1993, bajo el Nº 57, tomo 79.

El referido instrumento constituye copia certificada de documento privado, ya que el mismo es de aquellos en cuya formación no interviene funcionario público alguno, por lo que su valor probatorio está supeditado a la falta de desconocimiento, impugnación, o tacha, que se ejerza contra el mismo, y en este sentido, se observa que, en el presente caso, la parte demandada impugnó la singularizada documental sin ceñirse al procedimiento establecido en los artículos 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, relativos a la tacha de instrumentos, y específicamente sin ajustarse al artículo 443 ejusdem, por lo que tal impugnación al no ser ejercida conforme a la Ley, resulta insuficiente para enervar los efectos probatorios de la referida documental, la cual se considera fidedigna en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA.

4) Copias certificadas de actuaciones contentivas de consignación arrendaticia efectuada por ante el Juzgado Quinto de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Este Juzgador observa que por constituir las anteriores copias certificadas de instrumentos públicos, emanados de un funcionario público, con las solemnidades exigidas por la Ley, los cuales no fueron tachados de falso, ni impugnados, ni desconocidos, todo de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, se aprecian en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE CONSIDERA.

5) Copia simple de contrato de compra-venta, celebrado entre la ciudadana E.R.G.D.L. y el ciudadano G.L.G., protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, fecha 1 de febrero de 1982, bajo el Nº 26, tomo 5, protocolo 1.

Se evidencia que al constituir la antedicha prueba, copia simple de documento público, autorizado por funcionario público competente, con las solemnidades legales, el cual no fue tachado de falso, ni impugnado, ni desconocido, de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a este administrador de justicia. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Posteriormente, en la oportunidad para la promoción de pruebas, la accionante invocó el mérito favorable de las actas procesales y promovió:

1) Prueba de testigos al ciudadano J.S.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.972.917, domiciliado en la urbanización La Pomona, vereda 13, casa Nº G-11, jurisdicción de la parroquia C.d.A.d. municipio Maracaibo del estado Zulia, la cual fue evacuada, en fecha 28 de abril de 1994, por el Juzgado Segundo del Distrito Maracaibo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Este Juzgador considera que la declaración efectuada por el mencionado ciudadano atiende a la celebración del contrato de obras suscrito entre la parte demandante y la sociedad de responsabilidad limitada SE&SE, de la cual asevera que es su administrador, así como también, atiende a la ejecución de determinadas obras en el inmueble arrendado, de modo que siendo el singularizado ciudadano un tercero ajeno a la presente causa, se hace necesario la ratificación en juicio del documento sobre el cual versa su declaración, conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, producto de lo cual, se le otorga todo su valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

2) Prueba de inspección judicial realizada, en fecha 22 de febrero de 1994, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los efectos de ratificar la inspección judicial extra litem practicada, en fecha 8 de junio de 1993, por el Juzgado Quinto de Municipios Urbanos de esta misma circunscripción judicial, sobre el inmueble arrendado.

De las actas procesales se desprende que la parte demandada se opuso a la admisión de la misma por cuanto dicha inspección fue mal promovida, por cuanto según su criterio, no se señalaron las circunstancias, hechos, cosas, personas, lugares, o documentos sobre los cuales se deseó dejar constancia, invocando, a tales efectos, los artículos 1.428 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil. Con relación a ello, es pertinente precisar que en el escrito de pruebas se indica que la promoción de la referida inspección es para ratificar la inspección de fecha 8 de junio de 1993, efectuada sobre el inmueble arrendado, de modo que este Jurisdicente aprecia que la inspección aquí analizada esta debidamente promovida, por lo que quedan probadas las circunstancias o hechos sobre los cuales se dejó constancia, aunado a que al tratarse de un medio probatorio evacuado y certificado ante la autoridad judicial, se le confiere fe pública de conformidad con lo consagrado en los artículo 1.357, 1359 y 1360 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.

3) Prueba de experticia a los fines de que se determine, previa designación y juramentación de persona idónea, el valor de las bienechurías, construcciones, y remodelaciones ejecutadas sobre el inmueble arrendado.

Es importante destacar que la evacuación de la misma no consta en actas, por lo que este Sentenciador se abstiene de emitir pronunciamiento alguno sobre la eficacia probatoria de dicha experticia. Y ASÍ SE VALORA.

Pruebas de la parte demandada

1) Original de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano E.E.G.T. y el ciudadano G.L.G., reconocido por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 28 de junio de 1989, bajo el Nº 35, tomo 9, el cual se devolvió a la parte promoverte, previa certificación en actas.

Es preciso indicar, en lo que respecta a dicha prueba, que la misma ya fue objeto de la respectiva valoración y apreciación por parte de este Sentenciador, en el aparte “1” de la promoción de la parte actora, por lo que en esta oportunidad se insiste en conferirle todo su valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA.

2) Original de resolución Nº 327, emanada de la Alcaldía del municipio Maracaibo, en fecha 26 de octubre de 1993, contentiva de regulación de alquiler.

Observa este Juzgador, que al tratarse de un documento emanado de un ente de la administración pública, se le imprime, al mencionado documento, fe pública, y en tal sentido, acogiendo lo estatuido por los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, al no haber sido impugnado, ni tachado de falso, ni desconocido, se tiene como fidedigno, mereciéndole a este Tribunal fe en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.

Posteriormente, en la oportunidad para la promoción de pruebas, en la presente causa, la parte accionada, invocó el mérito favorable que se desprende del contrato de arrendamiento sub iudice y de la resolución Nº 327, emanada de la Alcaldía del municipio Maracaibo, en fecha 26 de octubre de 1993.

Conclusiones

Una vez establecido lo precedentemente expuesto, este Tribunal Superior observa, de la genealogía de los eventos acaecidos en la causa sub facti especie, los cuales se encuentran vertidos tanto en la pieza principal como en la pieza de medidas del expediente sub iudice, que, en el caso de autos, existe una relación arrendaticia entre el ciudadano E.E.G.T. (arrendatario) y el ciudadano G.L.G. (arrendador), la cual se prueba con el respectivo contrato de arrendamiento, el cual se encuentra reconocido por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 28 de junio de 1989, bajo el Nº 35, tomo 9, y el cual tiene como objeto un inmueble, debidamente individualizado en la parte narrativa de esta sentencia, y el cual le pertenece al precitado ciudadano G.L.G., según documento de propiedad, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, fecha 1 de febrero de 1982, bajo el Nº 26, tomo 5, protocolo 1.

Se evidencia que la parte accionante, en el libelo de la demanda, vierte una serie de pedimentos los cuales versan sobre: 1) La fijación del tiempo definitivo de la prórroga del contrato in commento, de conformidad con el artículo 1.212 del Código Civil; 2) La exhibición en original del antedicho contrato, en consonancia con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil; y 3) El pago de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), a los efectos de transferirle al ciudadano G.L.G. la propiedad de las obras realizadas, o el pago de la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo), a los fines de que el precitado ciudadano G.L.G. le transmita la propiedad de su inmueble. Es de destacarse que el fundamento legal esgrimido es el artículo 558 del Código Civil.

Visto lo anterior, y con fines puramente metodológicos, este arbitrium iudiciis estima prudente abordar, en primer lugar, el pedimento relativo a la exhibición del contrato de arrendamiento sub examine, en este sentido, se destaca que efectivamente se constata, que la parte demandada incorporó a los autos original del mismo, el cual con posterioridad se devolvió a dicha parte, previa certificación en actas, tal y como se evidencia de los folios números 56, 57, 58, 59, 60, y 61 del expediente bajo estudio. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En segundo lugar, este Sentenciador considera conveniente analizar la pretensión de la parte actora según la cual la aludida parte requiere: a) El pago de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), a los efectos de transferirle al ciudadano G.L.G. la propiedad de las obras realizadas; o b) Que dicho ciudadano le reciba el pago de la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo), a los fines de que éste le transmita la propiedad de su inmueble, fundamentando tales pedimentos en el artículo 558 del Código Civil, lo que hace necesario la cita del mencionado artículo:

(…Omissis…)

Artículo 558.- Si el valor de la construcción excede evidentemente al valor del fundo, el propietario puede pedir que la propiedad de todo se le atribuya al ejecutor de la obra, contra pago de una justa indemnización por su fundo y por los daños y perjuicios que se le hubieren ocasionado.

(…Omissis…)

(Cita) (Negrilla de este Tribunal Superior).

En interpretación del referido artículo, la extinta Corte Suprema de Justicia en Sala Político-Administrativa, en sentencia de fecha 26 de mayo de 1999, con ponencia del Magistrado Dr. H.J. LA ROCHE, estableció:

(…Omissis…)

La norma transcrita contempla uno de los casos de accesión atípica, que la doctrina denomina accesión invertida y otros la llaman accesión propia. La accesión atípica rompe la regla de que todo lo que se incorpora al bien raíz lo hace en calidad de accesorio y de modo inseparable, ya que, por imperio de la ley, nace la excepción que la contradice, por lo que puede afirmarse que la accesión atípica, invertida o propia se verifica cuando el bien raíz es el que accede de modo inseparable a la edificación realizada sobre él, la cual, pasa a ser considerada como principal. Y ello encuentra su explicación básicamente en razones de índole económica, traducida en motivos para mantener las edificaciones y construcciones realizadas en fundo ajeno.

(…Omissis…)

. (Cita).

De lo anterior se colige que la acción contemplada en el antedicho artículo 558 del Código Civil, esta referida a un caso excepcional de la accesión atípica invertida o propia, cuya fundamentación esta vinculada a elementos eminentemente de carácter económico o patrimonial, dada la circunstancia que el valor de las obras o construcciones exceda al valor del inmueble propiamente dicho.

En derivación, este Juzgador de Alzada estima que, en el caso en concreto, no es aplicable el mencionado artículo 558 del Código Civil, puesto que de la lectura del mismo, se determina que el derecho consagrado en la referida norma esta previsto sólo a favor del propietario del inmueble sobre el cual se erigieron las obras o construcciones alegadas, y, en el caso de marras, no es el propietario del inmueble el que pretende amparase bajo el antedicho precepto sino el arrendatario, quien según se desprende de las actas efectuó las mismas, por lo que consecuencialmente, se evidencia una falta de cualidad activa en la persona del ciudadano E.E.G.T., a los efectos de ejercer el derecho previsto en el ya reiterado artículo 558 del Código Civil.

No obstante, es conveniente destacar que en la demanda se solicita alternativamente, o el pago, por parte del ciudadano G.L.G., de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) para transferir la propiedad de las obras ejecutadas o el pago, por parte del ciudadano E.E.G.T., de la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo) para adquirir la propiedad del inmueble arrendado, situación que no esta prevista en el artículo 558 del Código Civil, pues éste sólo determina el derecho del propietario del inmueble a pedir que la propiedad de todo se atribuya al ejecutor de la obra, contra pago de una justa indemnización, y de ninguna manera se contempla el hecho de que se transfiera la propiedad de las obras efectuadas, previo pago, máxime cuando la CLÁUSULA OCTAVA del contrato de arrendamiento estudiado establece que “Las mejoras, construcciones, bienechurías, etc., que se le hagan al inmueble arrendado por este contrato serán por cuenta del ARRENDATARIO quedando las mismas a favor de “EL ARRENDADOR”, sin que este tenga que pagar cantidad alguna por ellas (…Omissis…)”, cláusula ésta que nació producto del acuerdo de voluntades que estipula la relación arrendaticia in-comento. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Y en tercer lugar, no obstante haberse evidenciado el erróneo planteamiento de la llamada “accesión invertida” o “accesión atípica”, por lo que, adentrándonos al pedimento según el cual el accionante requiere la fijación del lapso definitivo de la prórroga del contrato de arrendamiento, este oficio jurisdiccional estima importante exaltar que al órgano jurisdiccional no le es dable la fijación de dicho lapso, lo que hace necesario evidenciar que en la CLÁUSULA SEXTA del contrato se expresa que “El tiempo de duración del presente contrato es de dos (2) años contados a partir de la firma del presente contrato, prorrogable por más tiempo (…)” (Cita). De allí, que se observe que en el contrato antes aludido se fijó la duración del mismo, el cual era de 2 años, prorrogable por más tiempo, de modo que, dado la inexistencia en actas de prueba alguna de la que se desprendiese la voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia sub litis, se estima que la misma se prorrogó sucesivamente, convirtiéndose en consecuencia, de un contrato por tiempo determinado a uno por tiempo indeterminado, razón por la cual, se hace improcedente el pedimento de la parte actora de fijar el tiempo definitivo de la prorroga del contrato, aplicando al caso de autos el contenido del articulo 1.212 del Código Civil, por estar expresamente establecido en dicho contrato, producto del acuerdo de voluntad de las partes, la modalidad mediante la cual se origina la correspondiente prorroga. Y ASI SE DECIDE.

Dicho lo anterior, este Tribunal Superior en aplicación del principio jurídico iura novit curia, según el cual “el Juez conoce el derecho”, y en ejercicio de su competencia funcional jerárquica vertical, producto de la genealogía de los eventos que tipifican la presente causa y su interconexión con la infraestructura legal del proceso sub examine, y de manera especifica en atención a su naturaleza de orden arrendaticio, desciende a objeto de adentrarse de manera pertinente y de forma integral al contexto de las actas contenidas tanto en el juicio principal como en la pieza de medidas, con la finalidad de cumplir con la consubstancial obligación que lo cimbra a objeto de salvaguardar el derecho o garantía constitucional al debido proceso y a la tutela judicial efectiva.

En efecto, las normas jurídicas que regulan el sistema inquilinario en nuestro país están orientadas de manera fundamental a la tutela y protección del débil jurídico, y en nuestro caso especifico a “el arrendatario”, de allí que la Ley vigente para el momento de la instauración de la demanda objeto del asunto ut retro, o sea la hoy derogada Ley de Regulación de Alquileres, preveía:

(…Omissis…)

Artículo 18.- Las disposiciones de esta Ley son de orden público. Son nulas todas las convenciones contrarias a lo que la misma establece sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que dicha infracción diere lugar.

(…Omissis…)

(Cita). (Negrilla de este Tribunal Superior).

En tal sentido, es conveniente dejar sentado que la legislación especial inquilinaria aplicable al caso sometido a consideración es la que se hallaba diseminada en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en la Ley de Regulación de Alquileres, y en su Reglamento común, por cuanto el contrato de arrendamiento que vincula hoy a las parte contendientes es de fecha 28 de junio de 1989, y la demanda instaurada fue admitida en fecha 6 de julio de 1993, no obstante ello, es pertinente dejar sentado que la sentencia apelada se dictó durante la vigencia de la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto dicha decisión es de fecha 14 de mayo de 2007 y la aludida Ley especial entró en vigencia desde el 1 de enero de 2000.

En el mismo orden, es conveniente destacar que el artículo 7 de la precitada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece de manera puntual:

(…Omissis…)

Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo, o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

(…Omissis…)

(Cita). (Negrilla de este Tribunal Superior).

En consecuencia, derivado de una sana interpretación sistemática y teleológica de los preceptos legales antes mencionados, este Jurisdicente concluye que las normas que regulan el contrato de arrendamiento además de ser de orden público son irrenunciables, máxime cuando tanto el articulo 18 (Ley de Regulación de Alquileres) como el articulo 7 (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), establecen que son nulas todas las convenciones, acciones o estipulaciones que afecten los derechos consagrados en dichos normativos.

Así, el orden público concierne fundamentalmente al interés del Estado como sociedad política (garantía de la constitucionalidad de la ley), al interés de la colectividad (uti civis), al resguardo de las buenas costumbres y al interés de los terceros eventualmente interesados en el proceso, correspondiéndole la salvaguarda de todo ello a la magistratura judicial, a objeto de cumplir con la finalidad jurídica y pertinente composición de la litis.

En tal orden, la definición de orden público, contenida en el “Vocabulario Jurídico” de H.C., Ediciones Desalma. Buenos Aires. 1961. pág. 405, señala:

(…Omissis…)

Conjunto de instituciones y reglas destinadas a mantener en un país el buen funcionamiento de los servicios públicos, la seguridad y la moralidad de las relaciones entre particulares, y cuya aplicación en las convenciones no puede ser en principio excluida por los contratantes.

(…Omissis…)

(Cita).

En refuerzo de lo ut supra referido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 13, de fecha 23 de febrero de 2001, expediente Nº 00-024, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V., elaboró su doctrina con apoyo en la opinión de E.B., señalando:

“(…Omissis…)

...el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuando no está o no en el caso de infracción de una norma de orden público...

A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o de las autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento.

(GF Nº 119. VI, 3ª etapa, pág 902 y S Sent. 24-02-83).

(…Omissis…)” (Cita).

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 0144, del 07 de Marzo de 2002, Expediente Nº AA20-C-2000-000800, Distribuidora Nella contra Alpina Productos Alimenticios C.A., con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., ha expresado:

(…Omissis…)

Con relación a las áreas que se han venido delimitando en el campo del orden público la Sala, el 8 de julio de 1999, juicio A.Y.P. contra Agropecuaria El Venao, C.A. y otro, en expediente Nº 98-505, sentencia Nº 422, señaló:

‘…La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras, las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, a la competencia en razón de la cuantía o la materia, a la falta absoluta de citación del demandado y a los trámites esenciales del procedimiento…’

Por otra parte, todo lo relativo a la defensa de orden constitucional y el debido proceso, imponen al juzgador dar aplicación a los principios procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la Ley,…

En lo referente al concepto de orden público, esta Sala, elaboró su doctrina con apoyo en la opinión de E.B., así ha señalado:

‘…el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada…

…, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento’ (G.F. Nº 119. V. I., 3ª etapa, pág. 902 y S. Sentencia de fecha 24 de febrero de 1983).

(…Omissis…)

(Cita).

Por otra parte, todo lo relativo a la defensa de orden constitucional y el debido proceso, imponen al Juzgador dar aplicación a los principios procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la Ley, y como bien lo indica el procesalista DEVIS ECHANDIA:

(…Omissis…)

(…) La ley nos señala cuáles son los procedimientos que se han de seguir para cada clase de proceso o para obtener determinadas declaraciones judiciales, sin que les sea permitido a los particulares, aún existiendo acuerdo entre todos los interesados en el caso, ni a las autoridades o a los jueces MODIFICARLOS O PRETERMITIR SUS TRÁMITES...

. (DEVIS ECHANDIA, Hernando. Compendio de Derecho Procesal. Editorial ABC: Tomo I, Décima Edición. Pág. 39, Bogotá 1985) (Mayúsculas, negritas y subrayado de la Sala).

(…Omissis…)” (Cita).

De todo lo anterior, este Sentenciador Superior aprecia que producto de las disposiciones del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y de manera especifica en su articulo 6, se origina un derecho preferente de adquisición a favor de “el arrendatario”, llamado también derecho de preferencia ofertiva, sobre cualquier otra persona que pretenda adquirir el inmueble que ocupa en tal condición. Este derecho estaba previsto en el derogado Decreto Legislativo a favor del arrendatario que hubiese durado por más de 2 años, o bien que hubiese ejecutado mejoras en el inmueble que excedan del 5% del valor del mismo.

En efecto, el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas establece:

(…Omissis…)

Artículo 6.- Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

Aun cuando el arrendamiento hubiere durado, menos de dos años, el arrendatario tiene el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del 5% (cinco por ciento) del valor del inmueble.

(…Omissis…)

(Cita).

Dentro de este mismo orden de ideas la Ley actualmente vigente de Arrendamientos Inmobiliarios señaliza de manera puntual en su artículo 42 lo siguiente:

(…Omissis…)

Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

(…Omissis…)

(Cita).

Se evidencia en derivación, con meridiana claridad de las actas, que en el caso sub iudice se violentaron normas de orden público, por cuanto no existe evidencia en actas que al ciudadano E.E.G.T., en su calidad de arrendatario, se le hubiese ofertado en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en mientas, previamente a la enajenación efectuada al ciudadano C.O.D., posteriormente identificado.

Este operador de justicia considera importante destacar que en autos, y específicamente en la pieza de medidas, corren insertas copias certificadas de: 1) Contrato de compra-venta, celebrado entre el ciudadano G.L.G., ya identificado, y el ciudadano C.O.D., venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad Nº 7.608.900, y domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyo objeto es el inmueble arrendado, debidamente individualizado en la parte narrativa de esta sentencia, el cual se protocolizó por ante el Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 5 de febrero de 2004, bajo el Nº 30, tomo 10, protocolo 1; y 2) Contrato de compra-venta celebrado entre el aludido ciudadano C.O.D. y los ciudadanos G.R.R. y R.O.P., venezolanos mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.693.223 y 4.746.613, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyo objeto es, igualmente, el mencionado inmueble, el cual se autenticó por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 5 de febrero de 2004, bajo el Nº 79, tomo 10, advirtiendo este Jurisdicente que ambas operaciones inmobiliarias fueron efectuadas el mismo día, o sea en fecha 5 de febrero de 2004, se advierte también que con posterioridad esta ultima venta fue protocolizada por ante la misma oficina de Registro Inmobiliario en fecha 27 de febrero de 2004, bajo el Nº 30, tomo 16, protocolo 1.

En este orden, es de exaltarse que en el primero de los contratos de compra-venta antes mencionados el comprador, ciudadano C.O.D., manifiesta que conoce la existencia tanto del juicio sub litis como de determinado juicio de resolución de contrato de arrendamiento instaurado por el vendedor ciudadano G.L.G., afirmando, además, que asume las consecuencias jurídicas y económicas que pudieran derivarse y que afecten el inmueble objeto del referido contrato de compra-venta, exonerando de cualquier responsabilidad que se derive por tal situación al vendedor, señalando haber sido advertido y estar en conocimiento de ello.

Llama poderosamente la atención de este arbitrium iudiciis, el hecho de que adicionado a que los precitados contratos de compra-venta fueron otorgados en la misma fecha, el ciudadano C.O.D., quien es el comprador en la primera de las ventas y el vendedor en la segunda de ellas, aparezca en actas como apoderado judicial del ciudadano G.L.G., según se constata de poder conferido en fecha 2 de octubre de 2002, el cual riela al folio número 118 del expediente in commento, todo lo cual es valorado con alto y profundo escepticismo por parte de quien hoy decide.

De lo ut supra referido se observa una situación que resulta, bajo la óptica de este oficio jurisdiccional, todavía más irregular y es que las dos (2) ventas indicadas en el parágrafo anterior se efectuaron sin mediar, como antes se hizo referencia, al respectivo ofrecimiento en venta que por derecho le correspondía al arrendatario ciudadano E.E.G.T. (derecho preferente), y que era deber impretermitible de su arrendador ciudadano G.L.G.. Es menester indicar que en actas no corre inserta prueba alguna que evidencie el cumplimiento de la respectiva notificación al arrendatario de la intención de enajenar el inmueble arrendado, lo cual, a todas luces, se traduce en una franca violación al orden público, como antes se señalo de manera expresa, puesto que el derecho preferente del que goza todo arrendatario es irrenunciable y no puede ser relajado por la voluntad de las partes, así, la práctica de la aludida notificación es de obligatorio cumplimiento para el arrendador en aquellos casos en lo cuales exista la intención de enajenar el inmueble dado en arrendamiento, lo que trae como consecuencia la preferencia ofertiva a favor del arrendatario sobre cualquier otra persona que pretenda adquirir el inmueble objeto de arrendamiento, a los efectos de que éste manifieste su intención de adquirirlo o no, en definitiva, tal proceder le causó al demandante una afectación o menoscabo de sus derechos como arrendatario.

En derivación, este Sentenciador, tomando base en las potestades jurisdiccionales conferidas para valorar los supuestos fácticos vertidos en cada caso en concreto, de conformidad con los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, forma convicción apoyándose en proposiciones lógicas correctas, máximas de experiencias confirmadas por la realidad y conocimiento científicos, y estima ajustado a derecho declarar la nulidad de las singularizadas ventas, vista la vulneración del orden público antes evidenciado, de manera que se entiende que la relación arrendaticia, la cual se sustenta en un contrato sin determinación de tiempo, se mantiene en las mismas condiciones y con sus mismas cláusulas. Y ASÍ SE ESTIMA.

Por otra parte, en lo que respecta a la apelación ejercida por la parte demandante-recurrente contra la sentencia interlocutoria de fecha 6 de julio de 2005 mediante la cual el Juzgado a-quo niega la medida cautelar de secuestro peticionada por la antedicha parte en fecha 30 de junio de 2005, este Tribunal de Alzada estima pertinentes efectuar las siguientes consideraciones:

La parte actora fundamenta su solicitud de medida de secuestro, en el hecho de que en el ínterin del presente proceso el ciudadano G.L.G. vendió el inmueble arrendado al ciudadano C.O.D., y que éste último le vendió el aludido inmueble, a los ciudadanos G.R.R. y R.O.P., y en tal virtud, indica que ello demuestra la mala fe del ciudadano G.L.G., falseando la verdad y realizando una serie de subterfugios para insolventarse y no responder de las resultas del proceso, por lo que se hace necesario -según su criterio- el decreto de la medida de secuestro con fundamento en el ordinal 2º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, cabe referir que las compra-ventas a las que se hace referencia en el parágrafo anterior, y de las cuales este Juzgador efectuó determinadas consideraciones el líneas pretéritas, se encuentran probadas por cuanto constan debidamente en actas mediante documentos públicos, y específicamente en la pieza de medidas, razón por la cual, bajo la óptica de este Sentenciador Superior estarían cubiertos los requisitos de fumus boni iuris y periculum in mora, sin embargo, no obstante ello, es determinante señalizar que, conforme al precitado ordinal 2° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, se decretará el secuestro de la cosa litigiosa, cuando sea dudosa su posesión. Aplicando este criterio al caso de autos, se estima que la titularidad del derecho de propiedad del inmueble in commento no es lo que esta en discusión. Consecuencialmente, los supuestos fácticos que sustentan la medida solicitada no se ajustan al caso previsto en dicho ordinal 2° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

En conclusión, se niega la medida cautelar de secuestro peticionada, confirmándose, en este caso, la decisión proferida por el Juzgado de la causa, lo que genera la consecuencia forzosa de declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia interlocutoria de fecha 6 de julio de 2006, por las razones expuestas. Y SE DECIDE.

En aquiescencia a los fundamentos expuestos y los criterios doctrinales y jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub iudice, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados, resulta determinante para este Juzgador declarar CON LUGAR recurso interpuesto, ello, por cuanto siendo que la parte demandante- recurrente arguye, entre otros aspectos, la nulidad de la sentencia apelada, con fundamento en el incumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal evidenció efectivamente la existencia de tal incumplimiento en la recurrida, por lo cual declaró la nulidad de la misma, como ya se dejó sentado con antelación, originándose, a su vez, la declaratoria de PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta en el caso sub examine, visto que no fue ajustada a derecho la pretensión según la cual se requería, alternativamente, o la atribución de la propiedad del inmueble arrendado o la atribución de las obras construidas sobre dicho inmueble, y así se plasmará, en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio por ATRIBUCIÓN DE PROPIEDAD Y PAGO DE INDEMNIZACIÓN, intentado por el ciudadano E.E.G.T., contra el ciudadano G.L.G., declara:

CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por el ciudadano E.E.G.T., asistido por el abogado D.G., contra sentencia de fecha 14 de mayo de 2007, proferida por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE ANULA la sentencia de fecha 14 de mayo de 2007, dictada por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda instaurada por el ciudadano E.E.G.T., contra el ciudadano G.L.G., consecuencialmente, se mantiene en vigencia el contrato de arrendamiento estipulado por dichas partes y debidamente reconocido por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo, en fecha 28 de junio de 1989, bajo el Nº 35, tomo 09.

NULAS y sin ningún efecto jurídico, las ventas efectuadas según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 5 de febrero de 2004, bajo el Nº 30, tomo 10, protocolo 1, y según documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 5 de febrero de 2004, bajo el Nº 79, tomo 10, y posteriormente protocolizado por ante dicha Oficina de Registro en fecha 27 de febrero de 2004, bajo el Nº 30, tomo 16, protocolo 1.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo proferido.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciséis (16) días del mes de abril de dos mil ocho (2008). Años: 197° de la Independencia 149° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DR. E.E.V.A.

LA SECRETARIA

ABOG. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

EVA/ag/ff

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