Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 12 de Febrero de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

199 y 150º

PARTE ACTORA: E.N.A., Venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en ejercicio de la profesión, titular de la Cédula de Identidad N° 6.082463, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 1.525.

PARTE DEMANDADA: G.B.H.K., Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 11.928.561.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: G.S.H., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 55.950.-

EXPEDIENTE: 9923

ACCIÓN: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

MOTIVO: apelación interpuesta por la parte demandada contra la decisión de fecha 26 de marzo de 2009, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que declaró parcialmente con lugar la demanda.

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demandada interpuesto en fecha 02 de julio de 2007, por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Distribuidor de Turno), quedando para conocer de la causa al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 25 de julio de 2007, mediante el procedimiento breve, ordenándose la citación del demandado mediante compulsa librada el 06 de agosto de 2007.

Mediante nota de Secretaría de fecha 27 de septiembre de 2007, se abrió cuaderno de medidas.

En fecha 28 de septiembre de 2007, el Alguacil Titular del Juzgado A-Quo, manifestó la imposibilidad de practicar de la citación personal de la parte demandada.

En fecha 16 de octubre de 2007, la ciudadana G.B.H.K., en su carácter de parte demandada, se dio por citada en la presente causa. Asimismo, la parte demandada confirió poder Apud-acta, a la abogada O.S.G., para representarla en juicio.

En la misma fecha anterior, la parte demandada revocó poder Apud-acta a la abogada antes mencionada y designó como nuevos apoderados judiciales a los abogados M.A.P.D. y L.P.U., para que la representen en el juicio.

En fecha 18 de octubre de 2007, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito de contestación a la demanda.

En fecha 23 de octubre de 2007, el apoderado actor presentó escrito de alegatos.

En fecha 25 de octubre de 2007, el apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de pruebas.

Por auto de fecha 30 de octubre de 2007, se admitieron las pruebas documentales y posiciones juradas, se negaron las pruebas de inspección judicial y de informes.

En fecha 02 de noviembre de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de pruebas.

En fecha 01 de noviembre de 2007, el apoderado actor recusó a la Dra. E.B.G., en su carácter de Juez Suplente Especial del Juzgado de Cognición, por la causal 15º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante acta levantada por la Dra. E.B.G., en su condición de Jueza Suplente Especial del Juzgado A-quo, manifestó no estar incursa en la causal de recusación del ordinal 15 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicitó se declarará sin lugar la mencionada recusación.

Vencido como fue el lapso de allanamiento de la recusación planteada por el apoderado judicial de la parte actora, el Tribunal ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de que sigan conociendo de la presente causa y las copias certificadas al Juzgado Distribuidor Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para que sea decidida la recusación.

Por auto dictado en fecha 23 de noviembre de 2007, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió el expediente proveniente del Juzgado Distribuidor.

En fecha 23 de noviembre de 2007, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó al Juzgado de cognición, pronunciamiento respecto a las posiciones juradas solicitadas.

Practicadas como fueron las citaciones de las partes para el acto de posiciones juradas, está se llevó a cabo el día 30 de enero de 2008.

En fecha 28 de marzo de 2008, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de conclusiones en el presente juicio.

Por auto de fecha 21 de julio de 2008, el Dr. A.E.V.R., en su carácter de Juez Temporal del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se abocó al conocimiento de la causa y se acordó librar la notificación de la parte demandada del abocamiento.

Notificados como se encontraban las partes actuantes en el presente juicio, el Tribunal de la causa dictó sentencia en fecha 26 de marzo de 2009, declarando parcialmente con lugar la demandada de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

En fecha 21 de abril de 2009, la parte demandada, confirió poder Apud-acta, al abogado G.S., a los fines de representarla en juicio.

Posterior a ello, notificados como se encuentran las partes de la sentencia definitiva, la parte demandada apela de la misma en fecha 27 de abril de 2009.

En fecha 5 de agosto de 2009, el Dr. C.A.R.R., en su carácter de Juez Provisorio, se abocó al conocimiento de la presente causa y posteriormente, oyó la apelación intentada por la parte demandada, en ambos efectos.

A tal efecto, subieron las actuaciones al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, quedando para conocer de la causa a este Tribunal.

Mediante auto de fecha 07 de octubre de 2009, se fijó el lapso de diez (10) días, para dictar sentencia en la presente causa.

En fecha 02 de noviembre de 2009, la parte demandante presentó escrito de informes así como también la parte demandada el día 02 de noviembre de 2009.

Llegada la oportunidad de decidir, el tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos.

CAPITULO II

MOTIVA

El recurso de apelación ejercido sometido a consideración de esta Alzada se circunscribe en verificar si efectivamente hay o no violación del contrato de arrendamiento, por el incumplimiento de ciertas cláusulas contractuales que posteriormente se analizarán y verificarán.

La presente demanda es intentada por el abogado E.N.A., en defensa de sus propios derechos e intereses, en virtud de los siguientes hechos:

DEL LIBELO DE LA DEMANDA

Alega la parte actora en el libelo de la demanda, que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana G.B.H.K., en su carácter de arrendataria, sobre un bien inmueble ubicado en el piso 7, del Edificio Dumas, en la Avenida San J.B., Plaza Sur Altamira, de la Urbanización Altamira, Distrito Capital.

Adujo que en la cláusula tercera de dicho contrato convinieron fijar una pensión o canon de arrendamiento básico e indivisible, para que la arrendataria pagará puntualmente por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada vencimiento.

Esgrimió que en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento quedó expresamente convenido que las reparaciones menores, locativas y ordinarias, el servicio eléctrico, servicio telefónico: 0212-265.03.02, agua, gas, aseo urbano y cuota de condominio, le correspondía a la arrendataria.

Argumentó que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento convinieron ajustar y aplicar la tasa de inflación acumulada (I.P.C), según boletín del Banco Central de Venezuela, adujo que no se aceptó dicho reajuste con inexcusable contumacia en perjuicio de la parte arrendadora.

Continuó señalando que en la cláusula antes mencionada, se fijó el termino de duración por el lapso de seis (06) meses fijos, que correrán a partir del día 16 de diciembre de 1994, así sucesivamente. Adicionalmente, ambos pactaron que en ningún caso se produciría la tácita reconducción que siempre se pactó por los lapsos de seis meses fijos.

Además mencionó que en la cláusula décima del contrato de arrendamiento, la arrendataria declaró conocer el documento de condominio y aceptó el reglamento interno que rige el bien inmueble en general el cual se comprometió observarlo y cumplir fielmente.

Fundamenta su pretensión en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículos 1.133, 1.160, 1.167 y 1.159 del Código Civil venezolano.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda señaló primero la existencia de una condición o plazo pendiente como una cuestión previa contenida en el numeral 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera:

Que suscribió contrato de arrendamiento el día 15 de diciembre del año 1994, con el ciudadano E.N.A., en su condición de arrendador.

Que, la relación arrendaticia se ha mantenido por el lapso de trece (13) años continuos e interrumpidos.

Argumentó que durante la relación arrendaticia, jamás se ha atrasado en el pago de canon de arrendamiento alguno, que por el contrario, la arrendadora se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2007 y, además procedió a realizar el depósito como oferta real de dicho canon de arrendamiento y de los demás a partir del día 11 de mayo de 2007, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según expediente Nº 2007-0782.

Expuso que siempre ha cumplido con las obligaciones como arrendatario y para hacerlo valer nuevamente consignó legajos de comprobantes de depósitos bancarios y recibos de cancelación de cánones de arrendamiento de los años 2004, 2005, 2006 y 2007.

Argumentó que el arrendador fue notificado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo cual negó recibir el pago del canon de arrendamiento del mes de abril y como consecuencia la arrendataria comenzó a consignar los depósitos de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, de lo cual dice que existe un fraude procesal.

Arguyó que falsamente la arrendataria esta obligada a pagar la cláusula penal por el retraso de la entrega y desocupación del bien inmueble por la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500), o en su equivalente en bolívares fuertes cuatro bolívares fuertes con cinco céntimos (Bsf. 4,5).

Señaló que debe gozar de la prórroga legal, la cual es de tres (03) años, a partir del día 16 de junio de 2007, por lo que deduce que pudiera existir un plazo pendiente y solicita sea declarada con lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346 numeral 7º del Código de Procedimiento Civil.

Negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, mediante la cual adujo que la quieren desalojar del inmueble objeto del juicio, siendo contrario a la Constitucionalidad, a la Ley y a la voluntad de las partes.

Que además ha cancelado mes a mes las cuotas de condominio por la Administradora Ibiza C.A., correspondientes a los años 2004, 2005, 2006 y 2007, lo cual lo quiere hacer valer como soporte al fondo de la demanda.

Adujo que con respecto a la cláusula quinta de dicho contrato de arrendamiento, manifestó que la relación arrendaticia que ha subsistido durante trece (13) años y que expresa las condiciones de extinción del contrato, pero sin embargo debido al uso, costumbre y norma legal de quererse extinguir la relación contractual, deberá hacerse mediante manifestación voluntaria de una de las partes, de la no renovación del mencionado contrato, por lo que el arrendador debió notificarla de la no renovación mediante un acto jurídico válido.

Continuó alegando que la relación arrendaticia se extinguió efectivamente en fecha 16 de junio de 2007, por cuanto el accionante efectuó una notificación judicial.

Que por último solicita se declare sin lugar la demanda propuesta en su contra, y que se dicte lo siguiente en el fallo, en primer lugar, que se mantenga el arrendamiento sobre el apartamento identificado con el Nº 39, Piso Nº 7, del Edificio Dumas, ubicado en la Avenida San J.B., Plaza Sur Altamira de la Urbanización A.d.M.C.d.E.M.d. esta ciudad de Caracas; en segundo lugar, que se condene en costas procesales al actor y en tercer lugar, que se decrete indubitablemente el fraude procesal, cometido en el presente juicio y que en consecuencia se remitan las actuaciones al Ministerio Público, para la iniciación de la investigación penal que haya lugar.

Tomando en consideración los hechos narrados en el libelo de la demanda junto con la contestación de la demandada, concluye esta Alzada que ambas partes admitieron la situación relacionada en la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el cual significa que tal hecho no es objeto de prueba.

Así las cosas, se puede colegir que el punto controvertido en el presente caso, versa en “el incumplimiento de las cláusulas sexta y décima, del contrato de arrendamiento el cual fue objeto del presente juicio”, por lo que las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicha condición, y a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones este Juzgador pasa a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto pasa esta Alzada a realizar el examen valorativo de las pruebas:

La parte demandante junto al libelo de la demanda presentó los siguientes recaudos:

DE LAS PRUEBAS DE LA DEMANDANTE

• Marcado con la letra “A”, original de contrato de arrendamiento, así como un inventario de bienes muebles, registrado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta de Caracas, mediante el cual la parte accionante pretende demostrar la existencia de una relación contractual entre las partes. Dicho instrumento considera este Juzgador que es un hecho alegado por la parte demandante y admitido por la parte demandada, razón por la cual considera este Juzgador que estamos en presencia de un “Hecho Admitido por las partes”, lo cual queda relevado de prueba, Así se establece.

• Marcada con la letra “C”, recibos de Condominio de la Administradora Ibiza C.A., marcadas así: 1/3, 2/3 y 3/3, mediante la cual parte actora pretende demostrar que la arrendataria no ha pagado los mencionados recibos. Dichas instrumentales fueron presentados a la parte demandada, y por cuanto no se observó ratificación de dichos instrumentos a través de la prueba testimonial como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por lo que este Juzgado lo desecha. Así se establece.

• Copia simple marcada con la letra “C-4”, cheque ordenando el pago a la Administradora Ibiza, efectuado por el arrendador por la cantidad de ciento diez mil seiscientos noventa y tres bolívares (Bs. 110.693,00), por el pago de tres meses de las cuotas de condominio, lo cual pretende probar el incumplimiento de la arrendataria en no haber pagado al día las cuotas de condominio correspondiente a los meses febrero, marzo y abril de 2007, las cuales en su total suman las cuotas. Corresponde este instrumento a una copia simple de instrumento privado por lo tanto, carece de valor probatorio y así se establece.

• Marcado con letra “D”, original de solicitud de Notificación Judicial llevada a cabo por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual pretende demostrar la voluntad del arrendador de la no prórroga del contrato de arrendamiento y quedar extinguido y resuelto hasta llegar el termino final el día 15 de junio del año 2007, y que la duración del contrato es de 6 meses fijos. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.

• Marcado con letra “E”, original de comunicación expedida por el Instituto Autónomo de la Policía Municipal de Chacao. Dicho instrumento policial dejó constancia que la parte demandada fue aprehendida preventivamente por funcionarios al respectivo organismo policial, la cual posteriormente fue presentada al Palacio de Justicia el día 9 de diciembre 2006, por Flagrancia, en el Juzgado Trigésimo de Primera Instancia en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, con el Exp Nº C-30-8973-06, esta prueba, no obstante constituir un instrumento público administrativo, carece de relevancia probatoria en el presente proceso, ya que el mismo se trata de una demanda de cumplimiento de contrato donde se alega la falta de cumplimiento de ciertas cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento, es decir, que el mismo no guarda relación con los hechos controvertidos. Así se establece.

En el lapso probatorio promovió:

• En el Capitulo Primero, reprodujo merito favorable de las documentales aportadas al libelo de la demanda, este sentenciador considera que, conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el principio de exhaustividad probatoria, así como el principio de adquisición probatoria establece la obligatoriedad del juez de analizar tantos medios probatorios como sean promovidos, por lo tanto carece de relevancia probatoria invocar el mérito. Así se establece.

• En el Capitulo Segundo, referente a la Prueba de Posiciones Juradas promovida por la parte demandante, este Juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 410 del Código de Procedimiento Civil observa que del acta llevada a cabo en fecha 30 de enero de 2008, se evidencia que en la primera pregunta referente a la identidad de la parte demandada y si conoció al propietario del bien inmueble, considera este Juzgador que la misma es impertinente por cuanto no guarda relación con los hechos controvertidos del presente asunto y así se establece. En lo que respecta a las preguntas segunda, tercera, cuarta y quinta, las cuales constituyen a la distribución del bien inmueble, este Juzgado considera que tales preguntas son impertinentes por cuanto no guarda relación con el hecho debatido en el proceso y así se decide. En lo que respecta a la pregunta sexta, si la parte arrendataria esta ocupando el inmueble con su hija y una mascota doméstica, tal hecho es impertinente por cuanto no se encuentra relacionado con los hechos controvertidos del proceso y así se decide. En lo que respecta a la pregunta séptima, si expresó su voluntad de comprar al contado el inmueble, considera esta Dependencia Judicial, que tal pregunta es impertinente, en virtud de que no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente proceso y así se decide. En lo que concierne a la pregunta octava y novena, referentes a los pagos de las cuotas de arrendamiento, este Tribunal considera que las mencionadas preguntas no se ajustan a los hechos debatidos en el presente proceso, razón por la cual se desechan y así se decide. En cuanto a la pregunta décima, referente al uso del puesto de estacionamiento, la misma es impertinente respecto a los hechos controvertidos y por tanto se desecha así se decide. En lo que respecta a la pregunta Undécima, referente a la obligación de la desocupación y entrega del inmueble, este juzgador considera que tal pregunta es impertinente por cuanto no guarda relación al tema a decidir y así se decide. En lo que concierne a las preguntas Duodécima, décima tercera y décima cuarta, referentes que si conocía al conserje así como a sus hijas y si tuvo problemas personales con la antes mencionada, cabe destacar que este Juzgador considera que tales preguntas son impertinentes, en virtud que no guardan relación con los hechos controvertidos del presente asunto y así se decide. En lo que respecta a la pregunta décima quinta, referente a que si hubo o no reparaciones locativas en el bien inmueble, la cual fue negada por la parte demandada, siendo esta pregunta pertinente en virtud de la relación que tiene con los hechos controvertidos, pero la parte demandante nada aportó para probar el presunto hecho debatido, razón por la cual se desecha la misma y así se decide. En lo que concierne a la pregunta décima sexta, referente a que presuntamente vendía comida en el inmueble, razón por lo que este Juzgado considera que la mencionada pregunta es impertinente, por cuanto no guarda relación con el hecho debatido y así se decide.

• Original de dos (2) recibos, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses marzo y abril de 2007. Dichas son instrumentos producidos por la propia parte, lo cual impide su valoración ya que viola el principio de alteridad probatoria. Así se decide.

• Original de carta misiva, expedida por la sociedad mercantil Inmobiliaria Ibiza C.A. Dicha documental, se evidencia que es emanada de terceros ajenos al presente juicio, lo cual debieron ser ratificados por el tercero mediante prueba testimonial, caso en el cual no sucedió, razón por la cual, se desecha la referida prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Por su parte la demandada en el acto de contestación de la demanda presentó sus instrumentales en el escrito de oposición de la medida:

Marcado con la letra “A”, copia certificada de los pagos efectuados por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Demuestra el pago de los cánones de arrendamiento efectuados por la demandada. Así se decide.

• Marcado con la letra “D” constancia emanada de la Dirección General de Inquilinato. Dicho instrumento constituye un documento público administrativo el cual es susceptible de admitir prueba que la desvirtúe, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp Nº 2001-000885. Así se decide.

• Legajos de recibos de condominio de la Administradora Ibiza C.A. Dichas instrumentales fueron presentados a la parte demandante, y no se observó ratificación de dichos instrumentos a través de la prueba testimonial como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por lo que este Juzgado lo desecha por ser impertinente. Así se decide.

• Legajos de recibos de pagos efectuados por la parte demandada a la parte demandante. Dichos pagos considera este Juzgador que no guarda relación con los hechos controvertidos del presente asunto, razón por la cual se desecha la misma por ser impertinente. Así se decide.

En el lapso de pruebas la parte demandada presentó:

En el particular primero, reproduce el merito favorable de los autos consignados en copias certificadas en fecha 18 de octubre de 2007, este sentenciador considera que, conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el principio de exhaustividad probatoria, así como el principio de adquisición probatoria establece la obligatoriedad del juez de analizar tantos medios probatorios como sean promovidos, por lo tanto carece de relevancia probatoria invocar el mérito. Así se establece.

• En el particular segundo promovió, evacuó y opuso el contrato de arrendamiento, es por lo que este Tribunal tomando en cuenta, que tanto la parte actora como la parte demandada admitieron que efectivamente existe una relación arrendataria, lo cual produce un hecho admitido señalado anteriormente, es por lo que queda relevado de prueba. Así se establece.

• En el particular tercero, promovió, evacuó y opuso el contenido de la notificación judicial, proveniente del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, razón por lo cual este Tribunal, deja constancia que el instrumento ya fue valorado anteriormente, en consecuencia se aplica el principio de la comunidad de la prueba. Así se decide.

• En el particular cuarto, promovió, evacuó y opuso el contenido de los recibos de pago emitidos por la Administradora Ibiza C.A., de la cancelación de las cuotas de condominio, este Tribunal, observa que estos documentos fueron desechados por no cumplir las reglas establecidas en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• En el particular quinto, promovió, evacuó y opuso los recibos de depósitos efectuados por la parte demandada, en la cuenta de ahorros Nº 01340016410162160397, de la sociedad mercantil Banesco Banco Universal, a nombre de la accionante, de los meses enero, febrero y marzo de 2007. Considera este Juzgado que tal medio de prueba no guarda relación con el tema objeto a decisión, ya que la presetne demanda se trata de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y daños y perjuicios, por lo que se desecha la misma y así se decide.

• En el particular sexto, promovió, evacuó y opuso el contenido de pagos efectuados ante el Banco Industrial de Venezuela, Cuenta Corriente del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a los cánones de arrendamientos de los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, en el expediente Nº 2007-0782. Tal alegato esgrimido por la parte demandada, considera este Juzgador que nada aporta a la presente controversia, razón por la cual se desecha la misma y así se decide.

Seguidamente observó esta Alzada que consta al folio 143 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de marzo de 2009, mediante la cual, declaró parcialmente con lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por el ciudadano E.N.A., en contra de la ciudadana G.B.H.K., bajo los siguientes términos:

….OMISSIS….

Así las cosas, observando el caso bajo estudio y valorados los argumentos producidos por la actora y por la parte demandada, este Tribunal concluye que siendo que se encuentra probado la existencia del contrato de arrendamiento con expresa determinación de tiempo, así como la veracidad de los hechos esgrimidos por la parte actora y no constando en autos probanza o argumento alguno esgrimido por el demandado, que desvirtúen la pretensión del actor donde efectivamente se demuestre con claridad que el contrato de arrendamiento de marras aun sigue vigente; Así las cosas, a este Sentenciador le es sencillo concluir que dicha pretensión debe prosperar en derecho, tal y como será asentado en el dispositivo de la presente decisión. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, declaró procedente la presente acción, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones:

- DE LA CUESTIÓN PREVIA –

La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, alegó la existencia de la cuestión previa contenida en el numeral 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, bajo las siguientes consideraciones:

Que, tiene el derecho de gozar de la prorroga legal, la cual es de tres (03) años, a partir del día 16.06.2007, por lo que deduce que pudiera existir un plazo pendiente y solicita sea declarada con lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346 numeral 7º del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, de lo argumentado por la parte demandada, este Juzgador define las cuestiones previas “como un medio de defensa contra la acción, la cual esta fundado de hechos impeditivos o extintivos considerados por todo Juez, cuando el demandado lo opone, siendo esta cuestión previa su naturaleza jurídica, la de corregir los vicios y errores procesales para depurar el proceso, sin llegar a tocar el fondo de la controversia”.

El numeral 7º del artículo 346 de nuestra N.A.C., trata de la existencia de una condición o plazo pendientes, la cual se refiere únicamente a obligaciones contractuales de término o condición que no han sido cumplidas a cabalidad.

Ahora bien, la prorroga legal arrendaticia se encuentra consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual consagra lo siguiente:

…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento que sean consecuencia entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…

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De la norma antes mencionada, traemos a colación que la prorroga legal arrendaticia es un beneficio y que orienta a proteger al arrendatario, pero para que tal prerrogativa le sea concedida basta que el contrato de arrendamiento se encuentre a tiempo determinado; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración, el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal.

De ello se infiere que la prorroga legal arrendaticia contiene dos requisitos a saber: 1) Originarios que son de dos tipos en “orden al inmueble a que se refieren” y en “relación al tiempo prefijado”, siendo que la “primera” para que proceda la prorroga legal es indispensable que la relación arrendaticia comprenda un inmueble, siendo el presente caso bajo estudio, el objeto de la presente controversia es un apartamento ubicado en el piso Nº 7, del Edificio Dumas, en la Avenida San J.B., Plaza Sur Altamira, de la Urbanización Altamira, Distrito Capital y el “último” se deduce la existencia del contrato por escrito para que tenga lugar la prórroga legal, puesto que el derecho a la misma le corresponde a la arrendataria que tenga suscrito contrato de arrendamiento a plazo fijo, caso en el cual el contrato de arrendamiento fue celebrado por las partes en fecha 16 de diciembre de 1994, hasta que la parte demandante mediante notificación judicial practicada en fecha 15 de mayo de 2007, manifestó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, caso en el cual, comenzaría a transcurrir la prorroga legal arrendaticia el día 16 de junio de 2007, de pleno derecho, cumpliéndose de esta manea tal requerimiento; 2) Derivados o consecuenciales, esto deriva si el arrendador objetare la prórroga por incumplimiento del arrendatario, este si desea ejercer el derecho de la prórroga, la cual deberá llenar otras exigencias o requisitos como son que se encuentre en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del plazo prefijado.

De ello, el artículo 40 de la Ley Arrendamiento Inmobiliarios establece lo siguiente:

…Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal…

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En razón de la normativa anteriormente expuesta, vale acotar que tal condición es de estricto orden público, puesto que trata de una disposición legal, obligatoria que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato y no es absoluto por cuanto el arrendador no puede imponerle al arrendatario la prorroga legal, en contra de su voluntad, luego de vencido el término de duración de la relación arrendataria y se observa según el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario lo siguiente: “…Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino…”, de lo cual se evidencia a todas luces que la parte demandante presentó su demanda ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial, en fecha 02 de julio de 2007, vale decir, demandó días después de haberse concedido el derecho de la prórroga legal arrendaticia, siendo que se le concede tres (3) años, de prórroga legal por tener mas de diez (10) años en el bien inmueble objeto de la demanda, siendo que esta demanda no debió ser admitida por el Juzgado A-quo, por cuanto es inadmisible por ser una cuestión de estricto orden público como antes se señaló, apartándose este Juzgador del criterio sostenido por el Juzgado de Cognición, ya que la base del reclamo sostenido por el actor en el libelo de demanda, según se lee al folio cuatro (04) del cuaderno principal, es una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento y cumplimiento de daños y perjuicios, siendo que el primer reclamo se basa en la entrega del inmueble objeto del contrato por vencimiento del término; y el segundo reclamo se basa en los daños y perjuicios causados por la falta de entrega del mismo, y observándose que no existe prueba alguna de incumplimiento de la demandad en sus obligaciones contractuales, no puede de forma alguna declarar procedente en derecho la petición del actor, en consecuencia, le resulta forzoso a esta Alzada declarar con lugar la apelación y sin lugar la demanda propuesta, como consecuencia de la procedencia de la cuestión previa opuesta. Así se decide.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR, la apelación intentada por la parte demandada G.B.H.K., en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de fecha 26 de marzo de 2009, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentare el ciudadano E.N.A., en contra de la ciudadana G.B.H.K..

SEGUNDO

CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la demandada, contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se declara inadmisible la presente demanda.

TERCERO

REVOCADA, la sentencia de fecha 26 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

De conformidad con lo establecido en los artículos 357 y 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al actor.

CUARTO

Remítase el presente expediente al Tribunal aquo, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.

Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los doce (12) días del mes de febrero de dos mil diez (2010). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

El Juez,

V.J.G.J..

El Secretario,

Abg. Richars D.M..

En esta misma fecha, siendo las una de la tarde (1:00 p.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° 9923, como quedó ordenado.

El Secretario,

Abg. Richars D.M..

VJGJ/RDM/edward*

Exp Nº 9923