Decisión de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 31 de Octubre de 2012

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.-

202° y 153°

Expediente Nº 23.881

1. IDENTIFICACION DE LAS PARTES:

1. A) PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadano E.M.A.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 9.139.568, domiciliada en Maracay, Estado Aragua.

1. B) APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado A.R.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-3.920.555, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.333.

1. C) PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: INVERSORA MENDI EDER, C.A, Sociedad Mercantil domiciliada en Barcelona, Estado Anzoátegui, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 19 de junio de 1.997, bajo el Nº 43, Tomo 41-A. debidamente representada por su Director ciudadano E.B., domiciliado en la casa modelo del Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, Calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos Pampatar, Municipio Maneiro del Estado

   Nueva Esparta.-

1. D) APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada L.M.D.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 382.743 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 15.290.

2. MOTIVO DEL JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

3. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS Y FUNDAMENTOS DE LA DECISION:

   Se inicia el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, presentada por el abogado A.R.P., ya identificados, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana E.M.A.R., contra la sociedad mercantil INVERSORA MENDI EDER, C.A., todos identificados.

   En fecha 18-12-2008, se recibe la presente demanda por distribución y este Tribunal le da entrada en fecha.

   En fecha 12-01-2009, se admite la presente demanda, se ordena el emplazamiento de la parte demandada sociedad mercantil INVERSORA MENDI EDER, C.A.

   En fecha 05-03-2009, el abogado A.R.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presenta escrito de reforma de la demanda, constante de diez (10) folios útiles.

   En fecha 10-03-2009, se admite la reforma de la demanda, presentado por la parte actora.

   En fecha 02-04-2009, la abogada E.M.A.R., en su carácter de parte actora, solicita se cite al ciudadano E.V.B., en su carácter de Director de INVERSORA MENDI ENDER C.A., y, consigna emolumentos para el libramiento de la compulsa y traslado del Alguacil para la práctica de la citación.

   En fecha 07-04-2009, se libró compulsa de citación de la empresa INVERSORA MENDI EDER, C.A., en la persona del ciudadano E.B., ordenada en el auto de admisión de fecha 10-03-2009.

   En fecha 07-04-2009, comparece el Alguacil de este despacho y deja constancia que la parte actora, le proporciono los medios exigidos por la ley con el objeto de realizar las diligencias pertinentes a la Intimación de la parte demandada.

   En fecha 24-04-2009, comparece el Alguacil de este Tribunal y consigna constante de veinticuatro (24) folios útiles, compulsa de citación de la parte demandada, por no haber podido localizarla.

   En fecha 30-04-2009, el abogado A.J.R.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicita la citación por carteles de la demandada.

   Posteriormente, en esa misma fecha 30-04-2009, el abogado A.J.R.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sustituye poder que le fuera conferido por la ciudadana E.A. en la persona de la abogada A.P.T. reservándose su ejercicio.-

   En fecha 07-05-2009, el Tribunal dictó auto mediante el cual acuerda y ordena citar por cartel a la parte demandada, sociedad mercantil INVERSORA MENDI EDER, C.A., en la persona de su Director ciudadano E.B..

   En fecha 11-05-2009, la abogada A.P., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó para recibir de este despacho para su debida publicación cartel de citación de fecha 07 de mayo de 2009.-

   En fecha 22-05-2009, comparece por ante este Tribunal la abogada A.P., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia hace entrega a este tribunal de los ejemplares de periódicos “El Sol de Margarita” y “Diario del Caribe”, donde aparece publicado el cartel de citación de fecha 07 de mayo de 2009.

   En fecha 28-05-2009, la secretaria dejó constancia que en fecha 27 de mayo de 2009, siendo las 3: 45 horas de la tarde, se traslado al Conjunto residencial Villas Palm Beach, calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, Los Robles, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, a los fines de fijar cartel de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 22-06-2009, comparece por ante este Tribunal la abogada A.P., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se le designe Defensor Judicial a la parte demandada.

   En fecha 22-06-2009, este Tribunal dictó auto mediante el cual acuerda y designa al abogado J.L.G., como defensor judicial de la demandada, Sociedad Mercantil INVERSORA MENDI EDER C.A, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, le sigue la ciudadana E.M.A.R., a quien se ordena notificar a fin de que comparezca por ante este tribunal al tercer (3er) día de despacho siguiente a que conste en autos su notificación, a dar su aceptación o excusa, y en el primero de los casos preste el juramento de ley .

   En fecha 30-06-2009, comparece por ante este Tribunal la abogada L.M., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y mediante diligencia consignó a Efectum de vista, en original para efectos de su constatación, Instrumento Poder que le fue otorgado por el ciudadano E.B. en representación de la sociedad Inversora Mendi Eder para ejercer su representación, en tal carácter se da por citado en el presente juicio.

   En fecha 02-07-2009, el abogado J.L.G., designado como defensor judicial de la parte demandada, no acepta el cargo para el cual fue designado, en razón de que la abogada L.M. consigno poder otorgado por la sociedad mercantil Inversora Mendi Eder, en la persona del ciudadano E.B..

   En fecha 12-02-2010, la parte actora, solicita a la nueva Jueza de este Despacho se avoque al conocimiento de la presente causa.

   En fecha 19-02-2010, este Tribunal dictó auto mediante el cual la jueza de este Despacho Dra. C.B.M., se avoca al conocimiento de la presente causa.-

   En fecha 04-03-2010, comparece por ante este Tribunal la abogada L.M.d.D., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de RECONVENCION en contra de la ciudadana E.M.A.R..

   En fecha 09-03-2010, se admite el escrito de reconvención por considerar que el mismo no es contraria al orden público y a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. Debiendo la demandada reconveniente dar contestación a la presente reconvención en el quinto (5°) día de Despacho siguiente a la presente fecha, tal como lo establece el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, suspendiéndose entre tanto el procedimiento respecto de la demanda.

   En fecha 06-04-2010, comparece por ante este Tribunal los abogados A.P. y A.R., en su carácter de apoderados judicial de la parte actora y consignaron escrito de promoción de pruebas; asimismo, la secretaria dejó constancia que las pruebas aquí promovidas fueron resguardadas y serán agregadas una vez culmine el lapso de promoción de pruebas.

   En fecha 16-04-2010, se ordena agregar al presente expediente escrito de promoción de pruebas presentado por los apoderados judiciales de la parte actora, siendo admitidas por auto de fecha 23-04-2010, dándosele cumplimiento a lo ordenado en el anterior auto de admisión de pruebas.

   Por auto de fecha 23-04-2010, se declara como no presentado, el escrito de promoción de pruebas de la parte demanda, por ser consignadas las mismas de manera extemporáneas.

   En fecha 29-04-2010, comparece el alguacil de este Tribunal y consigna constante de un (1) folio útil copia del oficio Nº 0970-11.942, de fecha 23-04-2010, debidamente recibido por el Juzgado Distribuidor de turno de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta.

   En fecha 07-05-2010, se dicto auto mediante el cual declaro desierto el acto de Inspección Judicial que estaba fijada para esa misma fecha en virtud que no compareció persona alguna para la práctica de la misma.-

   En fecha 11-05-2010, este Tribunal dicto auto mediante el cual declaro desierto el acto de Inspección Judicial que estaba fijada para esa misma fecha en virtud que no compareció persona alguna para la práctica de la misma.

   En fecha 17-05-2010, comparece por ante este Tribunal la abogada A.M.P., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora y solicita se fije una nueva oportunidad para la evacuación de la mismas.

   En fecha 18-05-2010, comparece el Alguacil de este Tribunal y consignó constante de dos (2) folios útiles copia del oficio Nº 0970-11.941, de fecha 23-04-2010, debidamente recibido por el Registro Público del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.

   En fecha 18-05-2010, comparece el Alguacil de este Tribunal y consignó constante de un (1) folio útil copia del oficio Nº 0970-11.944, de fecha 23-04-2010, debidamente recibido por el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.

   Mediante auto de fecha 20-05-2010, este Tribunal dictó auto mediante el cual acuerda nueva oportunidad para el acto de Inspección Judicial y fija para el noveno (9°) día de despacho siguiente a las 10:00 horas de la mañana, para la evacuación de la misma.

   En fecha 02-06-2010, siendo la oportunidad para realizar la Inspección Judicial, la misma se practico en el Conjunto Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.

   En fecha 02-06-2010, comparece por ante este Tribunal la abogada A.P., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, solicita se sirva fijar nueva oportunidad para la prueba de Inspección Judicial en el inmueble casa modelo del conjunto residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, Pampatar Estado Nueva Esparta, la cual fue acordada por auto de fecha 09-06-2010, y se fija para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la presente fecha, a las 10:00 a.m., para la realización de dicha Inspección, establecida en el particular noveno (9°) del auto de fecha 23-04-2010.-

   En fecha 14-06-2010, siendo la oportunidad fijada para que tenga lugar la realización de la Inspección Judicial, el tribunal deja constancia que no se pudo tener acceso al inmueble objeto de la presente inspección.

   En fecha 14-06-2010, comparece el Alguacil de este Tribunal N.M. y consigna constante de dos (2) folios útiles copia del oficio Nº 0970-11.943 de fecha 23-04-2010 y copia del recibo de M.R.W., debidamente enviado al Juzgado Distribuidor de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.

   En fecha 15-06-2010, comparece el Alguacil de este Tribunal y consigna constante de cinco (5) folios útiles copia de los oficios Nº 0970-11.938, 11.939 y 11.940, de fecha 23-04-2010 y del recibo de M.R.W, debidamente enviado a la Gerente del Banco Mercantil Sucursal Maracay Estado Aragua.

   En fecha 17-06-2010, se ordena agregar al presente expediente oficio emanado del Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, signado con el Nº 10-200, contentivo de la Comisión Nº 10-1158.

   En fecha 21-06-2010, se ordena agregar al presente expediente oficios emanados del Banco Mercantil, de fechas 09-06-2010, dando respuestas a los oficios emanados de este Tribunal Nros. 0970-11940, 0970.-11939 y 0970-11938.

   En fecha 13-10-2010, se ordena agregar al presente expediente comisión emanada del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio Nº 932-10, de fecha 20-09-2010.

   En fecha 27-10-2010, la abogada A.P., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicita al tribunal se comisione o se inste en la comisión ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta para que informe al Tribunal, si aparece presentado para su otorgamiento, desde el día 10-06-2008 hasta el 31-03-2010, documento de venta de Town House B-12, 0 12-B del Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, Calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, Pampatar Estado Nueva Esparta.

   En fecha 08-11-2010, se acuerda ratificar el oficio Nº 0970-11.941, de fecha 23-04-2010, dirigido a la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Maneiro de este Estado, en el cual se solicita información por vía informes.

   En fecha 12-11-2010, comparece el Alguacil de este Tribunal y consigna en un (1)folio útil copia del oficio Nº 0970-12.514, de fecha 08-11-2010, debidamente recibido, firmado y sellado por el Registro Público del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta.

   En fecha 18-11-2010, se ordena agregar oficio Nº 396-235-2010, de fecha 15-11-2010, del Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.

   En fecha 10-12-2010, se ordena agregar al presente expediente oficio signado con el Nº 9157-587, con comisión Nº 2010-2.484, emanado del Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del estado Nueva esparta, de fecha 13-10-2010.

   Por auto de fecha 13-12-2010, se aclara a las partes que el lapso para la presentación de los referidos informes comenzó a computarse a partir de ese mismo día, inclusive, de conformidad con el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 24-01-2011, se le aclara a las partes que el presente juicio se encuentra en etapa de sentencia, a partir del día 21-01-2011, inclusive, de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.

   FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN:

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

   Alega la parte actora en su demanda como punto previo que en el contrato cuyo cumplimiento demanda se estableció en la cláusula DECIMA TERCERA, compromiso de arbitraje, sin embargos ambas partes renunciaron y dejaron sin efecto el compromiso de arbitraje, acogiéndose a la vía Jurisdiccional, conforme acta celebrada por ante el juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del estado Nueva esparta (Expediente Nº 23.752), en fecha 21 de octubre del 2008. Ahora bien, alega en la demanda que conforme a documento autenticado ante la Notaria Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta, de fecha 30-03-2007, anotado bajo el Nº 09, del Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones de esa Oficina, su representada celebro a través de su apoderada especial K.I.N.R., un contrato de promesa de compra venta con INVERSORA MENDI EDER, C.A., Sociedad Mercantil, domiciliada en Barcelona, Estado Anzoátegui, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, el día 19-06-1.997, bajo el Nº 43, Tomo 41-A, donde esta prometió venderle, y su representada se comprometió a comprar una unidad habitacional, tipo Town House, signado con el Nº 12-B, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos Pampatar, estado Nueva Esparta, mas dos puestos de estacionamiento. Que en la cláusula cuarta del referido documento, se estableció el precio del inmueble prometido en venta, el cual se fijo en la cantidad DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000,00), el cual por efecto de la reconversión monetaria quedó convertido en DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00), acordándose que dicho precio era definitivo y no sufriría ajustes ni variación, siempre y cuando se cumpliera con los términos del contrato, estableciéndose el pago del precio en forma fraccionada, en la forma siguiente: a) Un pago de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), ahora, QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), a la firma del documento de promesa de compra-venta, que dicha cantidad seria tomada por la propietaria como inicial del precio, si yo ejerciera el derecho de compra, que dicha cantidad fue cancelada a INVERSORA MENDI EDER, C.A., antes del otorgamiento del documento de promesa de compra-venta, según recibo de caja chica, de fecha 10 de febrero de 2.007; b) la cantidad de VEINTITRÉS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000,00), actualmente, VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,00), mediante una cuota por la cual se emitió una letra de cambio, con fecha de vencimiento a los seis (06) meses de la firma del documento; y c) la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 24.000.000,00), ahora, VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,00), mediante doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), ahora, DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00)cada una, librándose doce letras de cambio, por dicho monto, con vencimientos mensuales sucesivos. Que las letras de cambio señaladas en los, literales b y c, fueron libradas en Pampatar, el 15 de marzo de 2007, quince (15) días antes de la firma del contrato, colocando como aceptante a su apoderada K.I.N.R., que sin embargo, fueron canceladas por su representada oportunamente. Que según constancia expedida por O.J.R., Administrador de la INVERSORA MENDI EDER, C.A., se certifica que su representada ha realizado la cancelación total de la inicial. Que esta era la obligación principal le fue impuesta en la negociación, mientras que la otra obligación que le corresponde es pagar el saldo del precio, quedo establecida en dos posibles oportunidades, la primera establecida en la cláusula DECIMA, que establece que en caso que la construcción de la obra concluya ante del plazo de doce (12) meses establecidos en la cláusula NOVENA, que no es el caso, debía tener cancelada la totalidad del precio de venta para la fecha de protocolización del documento; y la que se deriva de lo previsto en la cláusula DECIMA QUINTA, que establece que una vez concluida la obra y obtenido el permiso de habitabilidad, INVERSORA MENDI ENDER C.A., luego de verificados todos los tramites necesarios para la protocolización, debía participarle con diez (10) días de anticipación por lo menos la fecha en que se verificara el otorgamiento, oportunidad en que debería realizar el pago; participación que no ha recibido a esta fecha. Que por otro lado, INVERSORA MENDI ENDER, C.A., se comprometió en el referido documento: a) Otorgar la venta bajo el régimen de propiedad horizontal, libre de todo gravamen, CLÁUSULA SEXTA; b) Entregar el inmueble objeto de la promesa de compra-venta, con materiales y acabados de primera calidad; cláusula OCTAVA; c) concluir la obra, obtener los permisos de habitabilidad y otorgar el documento de condominio en un plazo de un (01) año contado a partir de la firma del documento, cláusula NOVENA; mas un prorroga de cuatro (4) meses, para construir y a entregar la obra, obligándose a cancelarle la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), actualmente, DIEZ BOLÍVARES (Bs. 10,00), por cada día de retraso en la entrega, cláusula DECIMA SEGUNDA. Que a la presente fecha, no le ha otorgado el documento de venta; no ha concluido la construcción del Town House, signado con el Nº 12-B o B-12, con materiales y acabados de primera, según se evidencia de inspección judicial practicada por el Juzgado del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, faltando los materiales y acabados de primera, que fueron prometidos iguales a los instalados en los pisos, escaleras, puertas internas y baños de la casa modelo, con excepción de las poncheras de lavamanos, que no serian de cristal templado, como en la casa modelo, cuestión esta que fue pactada cuando realice la negociación, el 10 de febrero del 2007, antes de la firma del documento por su apoderada, así como tampoco le ha hecho entrega del identificado Town House hasta la presente fecha. Que en el identificado documento de promesa de compra-venta, no se estableció claramente cuando debía pagar el saldo del precio del Town House B-12, por cuanto la empresa INVERSORA MEWNDI ENDER, C.A., ofrecía en sus planes de venta financiamiento hasta el 75% por ciento en 20 años, como se evidencia de aviso publicitario en la revista Inmobiliaria.com, en su edición de abril del 2007, año 11, Nº 532, pagina 15; en tríptico, ofrecían igualmente financiamiento bancario a 20 años , que no cobraban IPC, que aceptaban propuestas de plan de pago, y en hoja de publicidad, que establece que aceptaban propuestas del plan de pago, que no cobraban IPC, financiamiento bancario al 9, 87 %, crédito Bancario 75% (188 millones) en 20 años-crédito Constructora 25% (62 millones) en 1 año, los cuales acompaño marcados F1, F2 y F3, por lo que en ejecución de lo ofrecido en estos planes de financiamiento su representada recibió de INVERSORA MENDI ENDER, C.A., por intermedio de la Dra. L.E.V., comunicación de fecha 25 de enero de 2008, donde le entregaba planillas de Solicitud de crédito del banco mercantil, para ser llenadas y remitidas a la oficina de su representada, y ellos remitirlas al Banco Mercantil. Que posteriormente, el 30 de enero del 2008, su representada entregó personalmente a la referida Dra. L.E.V., en el Conjunto residencial Villas Palm Beach, el juego de planillas debidamente llenadas, para que tramitaran el crédito, oportunidad en la que indicó que el Town House, no estaba terminado por cuanto le faltaban el porcelanato del piso, las cerámicas y piezas sanitarias de los baños, las puertas internas, y el remate de la escalera que accesa al piso superior, como le habían ofrecido al hacer la negociación; Que posteriormente, le fueron devueltas dichas planillas en comunicación de fecha 10 de junio del 2008, por la referida representante de INVERSORA MENDI EDER, C.A., indicándole además que el crédito fue negado por el Banco Mercantil, y que tenia un plazo de quince días continuos, para que se proceda al cumplimiento definitivo de la referida operación de compra-venta, y que le hacían entrega de los documentos necesarios para la tramitación de nuevo crédito, a través de otra entidad bancaria; comunicación y planillas que se acompañan marcadas de la H1 a la H9. Que en fecha 10 de julio del 2.008, envió comunicación a INVERSORA MENDI ENDER, C.A., recibida por su administrador O.J.R., en la misma fecha donde les solicitaba la elaboración del contrato de opción de compra, en las mismas condiciones que el suscrito, y se le hiciera entrega de certificación Catastral, ya que eran requeridos para el tramite bancario ante el Banco Sofitasa, recibiendo respuesta verbal que si firmaban nueva opción de compra, el precio variaría , con un nuevo precio por la cantidad de CUATROSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. F.449.000,00), cuestión sobre la cual estuvo y esta en desacuerdo, por lo que interpuso denuncia de los hechos ante el INDEPABIS del Estado Nueva Espuerta, en fecha 11 de julio de 2008, denuncia tramitada bajo el Nº 569, realizando comparecencia al acto conciliatorio celebrado el 12 de agosto de 2008, la Dra. L.M., en representación de INVERSORA MENDI ENDER, C.A, no llegándose a la conciliación alguna. Que en virtud que su representada sospechaba que la solicitud de crédito a su nombre ante el Banco Mercantil entregada a INVERSORA MENDI ENDER, C.A., con los recaudos que el suministraron para la adquisición del Town House Nº B-12 del conjunto Residencial Villas de Palm Beach, no fue tramitada por esta, que hizo solicitud de coedito ante el Banco mercantil Sucursal Maracay, para la adquisición del referido Town House, donde dicho banco decidió que su solicitud de coedito califica, asignándole numero de asunto crédito Nº 0610194453. Que en consecuencia, demanda a INVERSORA MENDI EDER, C.A., anteriormente identificada, por cumplimiento de contrato de promesa de compra-venta, con indemnización de daños y perjuicios y en consecuencia, la demanda para que: Primero: Suministre e instale en la Unidad habitacional, tipo Town House, signada con el Nº B-12, ubicado en el conjunto residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, Pampatar, estado Nueva Esparta, porcelanato a los pisos, las cerámicas y piezas sanitarias de los baños, las puertas internas, y el remate de la escalera que accesa al piso superior, y se negare a hacerlo se condene al pago del valor de los mismos a la fecha de la sentencia, el costo total de dichos materiales y el valor de la mano de obra, en este caso deberán ser determinados por experticia complementaria del fallo; Segundo: Tramite ante el Banco Mercantil, Oficina del estado Nueva Esparta, donde tiene concedido el crédito de constructor, la solicitud de crédito para el pago parcial del saldo del crédito por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00), ya que su representada dispone de la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000,00), para cancelar el saldo total del precio al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta; estando dispuesta a suministrar nuevamente todos los recaudos que el exija el Banco Mercantil, para tramitación de dicho préstamo; Tercero: Que le otorgue el documento definitivo de compra-venta de la unidad habitacional, tipo Town House, signado con el Nº B-12, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, Calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, Pampatar, estado Nueva Esparta, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, estando dispuesta a suministrar todos los costos de redacción y protocolización del referido documento, una vez sean administrados; Cuarto: Le cancele la cláusula penal establecida en la cláusula DECIMA SEGUNDA del contrato de promesa bilateral de compra-venta, señalado, desde el 1 de agosto del 2008 hasta la definitiva entrega del Town House Nº B-12 del Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, a razón de DIEZ BOLIVARES (Bs. 10,00) diarios; Quinto: Le cancele los gastos realizados, causados por su retardo en el incumplimiento, ocasionados por diversos traslados a la I.d.M., para gestionar ante la demanda y autoridades administrativas y judiciales; gastos de transporte desde Maracay y el Aeropuerto de Maiquetía, y viceversa, estimados en la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00); segmento terrestre entre Maracay y Valencia, estimados en la cantidad de MIL DOS CIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00); pasajes aéreos Maiquetía- Porlamar y Porlamar- Maiquetía, la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.800,00), honorarios por asistencia de abogados en gestiones realizadas en la I.d.M., Dra. M.F.L., la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00), por asistencia y redacción de denuncia ante el INDECU-Nueva Esparta, y abogado A.R.P., la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (B.S 25.000.000,00), por honorarios y gastos por asistencia y tramite de arbitraje, según recibo y contrato que acompaña marcados M1 y M2; para un total de TREINTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 33.800,00); Sexto: Los costos y las costas que se causen en este proceso. Fundamenta la presente acción en las provisiones de los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.137, 1.159 y 1.160 del Código Civil. Estimó la presente acción en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00).

   En la reforma de la Demanda la parte actora Alega lo siguiente:

   Que en fecha 10 de febrero de 2007, su representada realizó una negociación con Inversora Mendi Eder C.A., donde se comprometió a comprar y ellos a venderle una unidad habitacional, tipo Town House, signado con el Nº 12-B, ubicado en el Conjunto residencial Villas de Palm Beach, Calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, Pampatar, estado Nueva Esparta, mas dos (2) puestos de estacionamiento; por el precio de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), pagaderos mediante una inicial de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 62.000.000,00), en forma fraccionada durante un año, y el saldo mediante crédito bancario, que ellos le tramitarían por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 188.000.000,00), todo lo cual se establecería en el documento de opción de compra. Que en esa oportunidad fue pactado con los representantes de la vendedora, que los acabados de la unidad habitacional seria con los mismos materiales de primera de la casa modelo, que lo único lo que no colocarían seria los lavamanos de cristal templado, instalados en dicha casa modelo; y que como su representada vivía en Maracay, estado Aragua, podría firmar la opción de compra a través de apoderado, para lo cual designo a la ciudadana K.I.N.R., quien era promotora de ventas de las referidas casas, y le remitió posteriormente poder debidamente autenticado a esos fines. Que pago la reserva del negocio por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), según se evidencia de recibo que más adelante se señala y acompaña, dejando encargada de los tramites al señor M.B., hermano del señor E.B., quien es el Director General de la demandada. Las cantidades a las que se refirió anteriormente fueron determinadas y señaladas conforme a la denominación de la moneda antes de la reconversión monetaria. Que posteriormente, conforme al documento autenticado por ante la Oficina Notarial de Pampatar del estado Nueva Esparta, el 30-03-2007, anotado bajo el Nº 09, Tomo 40 de los libros de Autenticaciones, su representada celebro a través de su apoderada especial K.I.N.R., un contrato de promesa de compra-venta con INVERSORA MENDI EDER, C.A., sociedad mercantil, domiciliada en Barcelona, estado Anzoátegui, donde esa prometió venderle y su representada se comprometió a comparar una unidad habitacional, tipó Town House, signado con el Nº 12-B, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, Pampatar, estado Nueva Esparta, mas dos (2) puestos de estacionamientos. Que en el referido y acompañado documento, se estableció en la cláusula cuarta, el preció del inmueble prometido en venta, el cual se fijó en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000,00), el cual por efecto de la reconversión monetaria quedo convertido en DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00), acordándose que dicho precio era definitivo y no sufriría ajustes ni variación, siempre y cuando se cumpliera con los términos del contrato, estableciéndose el pago del precio, en forma fraccionada , en la forma siguiente: a) Un pago de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), a la firma del documento de promesa de compra-venta, la cual cantidad seria tomada por la propietaria como inicial del precio, y se ejerciera el derecho de compra, dicha cantidad fue cancelada a INVERSORA MENDI EDER, C.A., antes del otorgamiento, oportunidad en que debería realizar el pago; participación que no ha recibido a esta fecha. Que por otro lado, Inversora MENDI EDER, C.A., se comprometió en el referido documento: a) Otorgar la venta bajo el régimen de propiedad horizontal, libre de todo gravamen, cláusula SEXTA; b) Entregar el inmueble objeto de la promesa de compra-venta, con materiales y acabados de primera calidad; cláusula OCTAVA; c) concluir la obra, obtener los permisos de habitabilidad y otorgar el documento de condominio en un plazo de un (01) año contado a partir de la firma del documento, cláusula NOVENA; mas un prorroga de cuatro (4) meses, para construir y a entregar la obra, obligándose a cancelarle la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) por cada día de retraso en la entrega, cláusula DECIMA SEGUNDA. Que a la presente fecha, no le ha otorgado el documento de venta; no ha concluido la construcción del Town House, signado con el Nº 12-B o B-12, con materiales y acabados de primera, según se evidencia de inspección judicial practicada por el Juzgado del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, faltando los materiales y acabados de primera, que fueron prometidos iguales a los instalados en los pisos, escaleras, puertas internas y baños de la casa modelo, con excepción de las poncheras de lavamanos, que no serian de cristal templado, como en la casa modelo, cuestión esta que fue pactada cuando realice la negociación, el 10 de febrero del 2007, antes de la firma del documento por su apoderada, así como tampoco le ha hecho entrega del identificado Town House hasta la presente fecha. Que en el identificado documento de promesa de compra-venta, no se estableció claramente cuando debía pagar el saldo del precio del Town House B-12, por cuanto la empresa INVERSORA MEWNDI ENDER, C.A., ofrecía en sus planes de venta financiamiento hasta el 75% por ciento en 20 años, como se evidencia de aviso publicitario en la revista Inmobiliaria.com, en su edición de abril del 2007, año 11, Nº 532, pagina 15; en tríptico, ofrecían igualmente financiamiento bancario a 20 años, que no cobraban IPC, que aceptaban propuestas de plan de pago, y en hoja de publicidad, que establece que aceptaban propuestas del plan de pago, que no cobraban IPC, financiamiento bancario al 9,87 %, crédito Bancario 75% (188 millones) en 20 años-crédito Constructora 25% (62 millones) en 1 año, los cuales acompaño marcados F1, F2 y F3, por lo que en ejecución de lo ofrecido en estos planes de financiamiento su representada recibió de INVERSORA MENDI ENDER, C.A., por intermedio de la Dra. L.E.V., comunicación de fecha 25-01-2008, donde le entregaba planillas de solicitud de crédito del Banco Mercantil, para ser llenadas y remitidas a la oficina de su representada, y ellos remitirlas al Banco Mercantil. Que posteriormente, el 30-01-2008, su representada entregó personalmente a la referida Dra. L.E.v., en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach, el juego de planillas debidamente llenadas, para que tramitaran el crédito, oportunidad en la que indicó que el Town House, no estaba terminado por cuanto le faltaban el porcelanato del piso, las cerámicas y piezas sanitarias de los baños, las puertas internas, y el remate de la escalera que accesa al piso superior, como le habían ofrecido al hacer la negociación; Que posteriormente, le fueron devueltas dichas planillas en comunicación de fecha 10 de junio del 2008, por la referida representante de INVERSORA MENDI EDER, C.A., indicándole además que el crédito fue negado por el Banco Mercantil, y que tenia un plazo de quince días continuos, para que se proceda al cumplimiento definitivo de la referida operación de compra-venta, y que le hacían entrega de los documentos necesarios para la tramitación de nuevo crédito, a través de otra entidad bancaria; comunicación y planillas que se acompañan marcadas de la H1 a la H9. Que en fecha 10-07-2.008, envió comunicación a INVERSORA MENDI ENDER, C.A., recibida por su administrador O.J.R., en la misma fecha donde les solicitaba la elaboración del contrato de opción de compra, en las mismas condiciones que el suscrito, y se le hiciera entrega de certificación Catastral, ya que eran requeridos para el tramite bancario ante el Banco Sofitasa, recibiendo respuesta verbal que si firmaban nueva opción de compra, el precio variaría, con un nuevo precio por la cantidad de CUATROSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. F.449.000,00), cuestión sobre la cual estuvo y esta en desacuerdo, por lo que interpuso denuncia de los hechos ante el INDEPABIS del estado Nueva Espuerta, en fecha 11-07-2008, denuncia tramitada bajo el Nº 569, realizando comparecencia al acto conciliatorio celebrado el 12-08-2008, la Dra. L.M., en representación de INVERSORA MENDI ENDER, C.A., no llegándose a la conciliación alguna. Que en virtud que su representada sospechaba que la solicitud de crédito a su nombre ante el Banco Mercantil entregada a INVERSORA MENDI ENDER, C.A., con los recaudos que el suministraron para la adquisición del Town House Nº B-12 del Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, no fue tramitada por esta, que hizo solicitud de crédito ante el Banco Mercantil, Sucursal Maracay, para la adquisición del referido Town House, donde dicho banco decidió que su solicitud de crédito califica, asignándole numero de asunto crédito Nº 0610194453. Que en consecuencia, demanda a INVERSORA MENDI EDER, C.A., anteriormente identificada, por cumplimiento de contrato de promesa de compra-venta, con indemnización de daños y perjuicios y en consecuencia, la demanda para que: Primero: Suministre e instale en la Unidad habitacional, tipo Town House, signada con el Nº B-12, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, Pampatar, estado Nueva Esparta, porcelanato a los pisos, las cerámicas y piezas sanitarias de los baños, las puertas internas, y el remate de la escalera que accesa al piso superior, y se negare a hacerlo se condene al pago del valor de los mismos a la fecha de la sentencia, el costo total de dichos materiales y el valor de la mano de obra, en este caso deberán ser determinados por experticia complementaria del fallo; Segundo: Tramite ante el Banco Mercantil, Oficina del Estado Nueva Esparta, donde tiene concedido el crédito de constructor, la solicitud de crédito para el pago parcial del saldo del crédito por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00), ya que su representada dispone de la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000,00), para cancelar el saldo total del precio al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta; estando dispuesta a suministrar nuevamente todos los recaudos que el exija el Banco Mercantil, para tramitación de dicho préstamo; Tercero: Que le otorgue el documento definitivo de compra-venta de la unidad habitacional, tipo Town House, signado con el Nº B-12, ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, Calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, Pampatar, estado Nueva Esparta, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, estando dispuesta a suministrar todos los costos de redacción y protocolización del referido documento, una vez sean administrados; Cuarto: Le cancele la cláusula penal establecida en la cláusula DECIMA SEGUNDA del contrato de promesa bilateral de compra-venta, señalado, desde el 01-08-2008 hasta la definitiva entrega del Town House Nº B-12 del Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, a razón de DIEZ BOLIVARES (Bs. 10,00) diarios; Quinto: Le cancele los gastos realizados, causados por su retardo en el incumplimiento, ocasionados por diversos traslados a la I.d.M., para gestionar ante la demanda y autoridades administrativas y judiciales; gastos de transporte desde Maracay y el Aeropuerto de Maiquetía, y viceversa, estimados en la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00); segmento terrestre entre Maracay y Valencia, estimados en la cantidad de MIL DOS CIENTOS BOLIVARES (B.s 1.200,00); pasajes aéreos Maiquetía- Porlamar y Porlamar-Maiquetía, la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.800,00), honorarios por asistencia de abogados en gestiones realizadas en la I.d.M., Dra. M.F.L., la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00), por asistencia y redacción de denuncia ante el Indecu-Nueva Esparta, y abogado A.R.P., la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (BS. 25.000.000,00), por honorarios y gastos por asistencia y tramite de arbitraje, según recibo y contrato que acompaña marcados M1 y M2; para un total de TREINTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 33.800,00); Sexto: Los costos y las costas que se causen en este proceso. Fundamenta la presente acción en las provisiones de los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.137, 1.159 y 1.160 del Código Civil. Estimó la presente acción en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00).

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

   La parte en la oportunidad de la contestación de la demanda, lo hace en los siguientes términos:

   Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por ser contraria a los hechos absolutamente y a la realidad.

   Que la demandante suscribió contrato de promesa bilateral de Compra Venta según consta en instrumento de promesa bilateral de Compra Venta autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar, en fecha 30 de marzo de 2007, inserto bajo el Nº 9, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, que cuyo contrato tenia por objeto la compra-venta de una (1) unidad habitacional, tipo Town House, en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en la Urbanización Los Olivos, Calle Los Olivos, Pampatar, estado Nueva Esparta, con un área aproximada de cien metros cuadrados (100 mts2) en dos (2) niveles, con un (1) puesto de estacionamiento. Que el preció por el cual su poderdante se comprometió a vender el bien inmueble, antes identificado, fue por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (250.000.000,00), que actualmente, es la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 250.000,00) que la compradora se obligó a pagar de la siguiente manera: a) QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) que actualmente, es la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,00); b) La cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 23.000.000,00) que actualmente, es la cantidad de VEINTITRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 23.000,00) en una cuota numerada 1/1 para ser pagada a los seis meses siguientes a la firma del documento de PROMESA DE COMPRA VENTA; c) cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 24.000.000,00)que actualmente, es la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 24.000,00), a ser pagada en doce cuotas consecutivas sin intereses por un valor de DOS MILLONES DE BOLIVARES (BS. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 2.000,00) cada una para completar la cuota inicial. b) El saldo deudor del precio de venta por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 188.000.000,00) que actualmente, es la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 188.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente en dinero efectivo o mediante crédito hipotecario que LA PROMITENTE COMPRADORA se comprometió a solicitar ante una Institución Bancaria de su elección. Que de las cuotas mensuales de la venta convenida por la compradora supra identificada, pagó todas las cuotas, es decir las identificadas como 1/1, de VEINTITRES MILLONES DE BOLIVARES (23.000.000,00) que actualmente, es la cantidad de VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES FUERTES (BS. F 23.000,00), y, doce (12) desde la 1/1 hasta la 12/12, sin intereses, por un valor de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 2.000,00) cada una, en virtud de que la PROMITENTE COMPRADORA, no pudo protocolizar la operación de compra-venta, hacer efectivo el pago del saldo del precio de venta del inmueble que era la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 188.000,00), los cuales debía pagar al momento de la protocolización en efectivo o en crédito Bancario que ella debía obtener ya que su representada sin estar obligada a ello intentó que se le otorgara el Mercantil Banco Universal y para ello hizo las gestiones necesarias negándole el banco el crédito, su representada se vio en la obligación de demandarla cuya demanda se introdujo por el Procedimiento de Arbitraje tal y como lo establece el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA , y en la oportunidad fijada por el Tribunal de la causa, ambas parte renunciaron al procedimiento de arbitraje para que el juicio se tramitara por juicio ordinario y con la opción para la compradora de que pudiera resolver la situación en el transcurso del tiempo. Que hasta la fecha a su representada le ha sido imposible a su mandante hacer efectiva la protocolización del documento definitivo de venta a pesar de que ya se la había notificado la fecha de la misma a la PROMITENTE COMPRADORA conforme a los plazos establecidos en el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA, CLAUSULA DECIMA QUINTA, y por ende, el cobro de la cantidad liquida restante adeudada, del saldo del precio venta que debía ser pagada al momento de la protocolización incluso ejerciendo diferentes mecanismos de cobranzas, sin llegar a recibir por parte de la compradora notificación alguna de estar dispuesta a protocolizar y pagar el saldo deudor de la unidad habitacional objeto del contrato ya dicho, incumpliendo así los compromisos contractuales previamente adquiridos, razón por la cual se encuentran vencido todos los lapso y términos para la protocolización de la venta definitiva y pendiente de pago el saldo del precio de venta, el monto de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (BS. 188.000.000,00) que actualmente, es la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (BS. 188.000,00) a favor de su representada conforme a las cláusulas CUARTA y DÉCIMA QUINTA del contrato tantas veces mencionado, lo antes freído denota un incumplimiento contractual por parte de la compradora, no habiendo satisfecho en su totalidad la deuda con su poderdante, ni su compromiso de otorgar el documento de venta definitivo ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Subalterno, respectivo, lo que ha ocasionado perjuicios y daños a su representada que debe pagar al Banco que financio la obra, los intereses correspondientes a la unidad habitacional que opciono la ciudadana E.A., la demandante misma en su libelo de demanda confiesa su incumplimiento. Que rechaza el cobro que por daños y perjuicios pretende hacer a su representada toda vez que quien le ha causado un daño patrimonial, económico a su representada es la demandante al tener esta que asumir el pago de los intereses que genera la cuota parte que corresponde a la unidad habitacional objeto de este contrato, por la no protocolización de la venta y liberación de la cuota parte de la hipoteca del crédito al constructor que a ella corresponde. Que por las razones expuestas de conformidad con los artículos 365 al 369 del Código de Procedimiento Civil, RECONVIENE a la ciudadana E.A.A.R., por RESOLUCION DE CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA. Que rechaza los daños y perjuicios pedidos por la demandante debido a que el incumplimiento fue de su parte y no de parte de su representada. Que la norma sustantiva civil contempla la obligación que tienen las partes derivadas de una relación contractual, el compromiso que tiene de ejecutar cada una con su prestación y en caso de no ser así o de realizar una ejecución con retardo, estará obligado a responder por daños y perjuicios, como es el caso sub. iudice de Nueva Esparta. Que solicita sea admitida la reconvención que propone y pide que se declare: Primero: LA RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA, autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar, en fecha 30-03-2007, inserto bajo el Nº 9, Tomo 40 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, por falta de su obligación principal de pago del saldo del precio de venta correspondiente al cronograma de desembolsos comprometido en la cláusula cuarta (IV) del contrato bilateral de promesa de compra venta tantas veces citado y por el no otorgamiento del documento definitivo de venta de conformidad con las cláusulas Décima segunda, Décima Tercera, Décima Cuarta y Décima Quinta, del contrato Bilateral de promesa de Compra venta. Segundo: En pagar a su representada por concepto de indemnización (cláusula penal) el equivalente al treinta por ciento (30%) de los montos pagados hasta la presente fecha por la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES FUERTES (18.000,00) de conformidad con la cláusula Décima Segunda (XII) Décima del instrumento autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, en fecha 30-03-2007, bajo el numero 9, Tomo 40 de los libro de Autenticaciones llevados por esa Notaria (promesa bilateral de compra venta); Tercero: Por último, solicita el pago de las costas y gastos procesales generadas en el presente proceso de arbitramiento. Que de conformidad con lo establecido en el Libro Primero, Titulo Primero en sus artículos 28 y s.s de la Ley Adjetiva Civil estima la presente reconvención en la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTAS OCHENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS equivalentes a TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 350.000,00). Solicitó por último que la reconvención sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho y en definitiva declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

   En el momento de la presentación del libelo de la demanda fueron presentados los siguientes documentos:

   De las Documentales aportadas conjuntamente con el Libelo:

   1. - Copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua el 08 de diciembre de 2008, anotado bajo el Nº 22, Tomo 376, donde se extrae que la ciudadana E.M.A.R., en su carácter de actora en el presente juicio, confirió poder especial amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere al Abogado A.R.P., para que en ejercicio del poder quedara facultado para que sostenga y defienda sus acciones, derechos e intereses en todo lo relacionado con el contrato de promesa de compra venta que tiene pactado con Inversora Mendi Ender C.A., así mismo, queda facultado para comparecer y gestionar por ante cualquiera autoridad de la republica, intentar y contestar demandas, acciones, reconvenciones, oponer, contestar cuestiones previas, convenir, transigir, desistir. Este documento se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar esa circunstancia. ASI SE DECIDE.-

   2. - Copias simples de documento autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar, Municipio Maneiro Estado Nueva Esparta en fecha 30-03-2007, anotado bajo el Nº 09, Tomo 40, donde se infiere que entre la empresa INVERSORA MENDI EDER C.A., Sociedad Mercantil, representada por su Director E.V.B. y por la otra, la ciudadana E.M.A.R., celebraron un contrato de promesa de compra-venta, por medio del cual la propietaria promete vender a la promitente compradora y esta promete adquirir, una unidad habitacional, tipo Town House, en el Conjunto residencial Villas de Palm Beach, ubicado en la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos Pampatar, Estado Nueva Esparta, distinguido con el Nº 12-B, con un área aproximadaza de cien (100 Mts2) metros cuadrados en dos niveles, con dos (2) puestos de estacionamientos, destinados a uso residencial y por el cual se han cumplido todos los requisitos exigidos por la Ordenanza Municipal. Este documento al no haber sido impugnado conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-

   3. - Recibo emitido en fecha 10 de febrero de 2010, por la cantidad de (Bs. 15.000.000) a favor de INVERSORA MENDI ENDER C.A, por concepto de pago inicial venta de un Town Huose en el Conjunto Villas Palm Beach Nº B-12, documento el cual no fue impugnado por la parte demandada y, en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-

   4. - Letra de cambio identificada con el Nº 1/13, emitida el 15-03-2007 por la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) para ser pagada el 15 de abril de 2007, a la orden de INVERSORA MENDI ENDER C.A., valor entendido sin aviso y sin protesto por K.I.N.R., en Calle principal de San Lorenzo, Conjunto Residencial San Lorenzo casa Nº9, Pampatar, Municipio Maneiro, estado Nueva Esparta. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere valor probatorio con base a los artículos 444, eiusdem, y 1.363 del Código Civil, para demostrar tal circunstancia. ASÍ SE DECIDE.

   5. - Letra de cambio identificada con el Nº 2/13, emitida el 15-03-2007, por la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) para ser pagada el 15 de mayo de 2007, a la orden de INVERSORA MENDI EDER C.A., valor entendido sin aviso y sin protesto por K.I.N.R., en Calle principal de San Lorenzo, conjunto residencial San Lorenzo casa Nº 9, Pampatar Municipio Maneiro, estado Nueva Esparta. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere valor probatorio con base a los artículos 444, eiusdem y 1.363 del Código Civil, para demostrar tal circunstancia. ASÍ SE DECIDE.

   6. - Letra de cambio identificada con el Nº 3/13, emitida el 15-03-2007 por la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) para ser pagada el 15 de junio de 2007, a la orden de INVERSORA MENDI ENDER C.A., valor entendido sin aviso y sin protesto por K.I.N.R., en Calle principal de San Lorenzo, Conjunto Residencial San Lorenzo, casa Nº 9, Pampatar, Municipio Maneiro, estado Nueva Esparta. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le confiere valor probatorio con base a los artículos 444, eiusdem, y 1.363 del Código Civil, para demostrar tal circunstancia. ASÍ SE DECIDE.

   7. - Letra de cambio identificada con el Nº 4/13, emitida el 15.03.2007 por la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) para ser pagada el 15 de julio de 2007, a la orden de INVERSORA MENDI ENDER C.A, valor entendido sin aviso y sin protesto por K.I.N.R., en Calle principal de San Lorenzo, Conjunto Residencial San Lorenzo casa Nº 9, Pampatar, Municipio Maneiro, estado Nueva Esparta. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le confiere valor probatorio con base a los artículos 444, eiusdem, y 1.363 del Código Civil, para demostrar tal circunstancia. ASÍ SE DECIDE.

   8. - Letra de cambio identificada con el Nº 5/13, emitida el 15-03-2007 por la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) para ser pagada el 15 de agosto de 2007, a la orden de INVERSORA MENDI ENDER C.A., valor entendido sin aviso y sin protesto por K.I.N.R., en Calle principal de San Lorenzo, conjunto residencial San Lorenzo casa Nº 9, Pampatar, Municipio Maneiro, estado Nueva Esparta. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere valor probatorio con base a los artículos 444, eiusdem, y 1.363 del Código Civil, para demostrar tal circunstancia. ASÍ SE DECIDE.

   9. - Letra de cambio identificada con el Nº 6/13, emitida el 15-03-2007 por la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) para ser pagada el 15 de septiembre de 2007, a la orden de INVERSORA MENDI ENDER C.A., valor entendido sin aviso y sin protesto por K.I.N.R., en Calle principal de San Lorenzo, Conjunto Residencial San Lorenzo casa Nº 9, Pampatar, Municipio Maneiro, estado Nueva Esparta. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le confiere valor probatorio con base a los artículos 444, eiusdem, y 1.363 del Código Civil, para demostrar tal circunstancia. ASÍ SE DECIDE.

   10. - Letra de cambio identificada con el Nº 7/13, emitida el 15.03.2007, por la suma de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00) para ser pagada el 15 de octubre de 2007, a la orden de INVERSORA MENDI ENDER C.A., valor entendido sin aviso y sin protesto por K.I.N.R., en Calle principal de San Lorenzo, Conjunto Residencial San Lorenzo, casa Nº 9, Pampatar, Municipio Maneiro, estado Nueva Esparta. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le confiere valor probatorio con base a los artículos 444, eiusdem, y 1.363 del Código Civil, para demostrar tal circunstancia. ASÍ SE DECIDE.

   11. - Letra de cambio identificada con el Nº 8/13, emitida el 15.03.2007 por la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) para ser pagada el 15 de noviembre de 2007, a la orden de INVERSORA MENDI ENDER C.A., valor entendido sin aviso y sin protesto por K.I.N.R., en Calle principal de San Lorenzo, Conjunto Residencial San Lorenzo casa Nº 9, Pampatar Municipio Maneiro, estado Nueva Esparta. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le confiere valor probatorio con base a los artículos 444, eiusdem, y 1.363 del Código Civil, para demostrar tal circunstancia. ASÍ SE DECIDE.

   12. - Letra de cambio identificada con el Nº 9/13, emitida el 15.03.2007, por la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) para ser pagada el 15 de diciembre de 2007, a la orden de INVERSORA MENDI ENDER C.A., valor entendido sin aviso y sin protesto por K.I.N.R., en Calle principal de san Lorenzo, conjunto residencial San Lorenzo casa Nº 9, Pampatar, Municipio Maneiro, estado Nueva Esparta. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le confiere valor probatorio con base a los artículos 444, eiusdem, y 1.363 del Código Civil, para demostrar tal circunstancia. Y ASI SE DECIDE.-

   13. - Letra de cambio identificada con el Nº 10/13, emitida el 15.03.2007, por la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) para ser pagada el 15 de enero de 2007, a la orden de INVERSORA MENDI ENDER C.A, valor entendido sin aviso y sin protesto por K.I.N.R., en Calle principal de San Lorenzo, conjunto residencial San Lorenzo casa Nº 9. Pampatar Municipio Maneiro, estado Nueva Esparta. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le confiere valor probatorio con base a los artículos 444, eiusdem, y 1.363 del Código Civil, para demostrar tal circunstancia. ASÍ SE DECIDE.

   14. - Letra de cambio identificada con el Nº 11/13, emitida el 15.03.2007, por la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) para ser pagada el 15 de febrero de 2007, a la orden de INVERSORA MENDI ENDER C.A., valor entendido sin aviso y sin protesto por K.I.N.R., en Calle principal de San Lorenzo, Conjunto Residencial San Lorenzo casa Nº 9. Pampatar Municipio Maneiro, estado Nueva Esparta. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le confiere valor probatorio con base a los artículos 444, eiusdem, y 1.363 del Código Civil, para demostrar tal circunstancia. ASÍ SE DECIDE.

   15. - Letra de cambio identificada con el Nº 12/13, emitida el 15-03-2007, por la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) para ser pagada el 15 de marzo de 2007, a la orden de INVERSORA MENDI ENDER C.A., valor entendido sin aviso y sin protesto por K.I.N.R., en Calle principal de San Lorenzo, Conjunto Residencial San Lorenzo, casa Nº 9, Pampatar, Municipio Maneiro, estado Nueva Esparta .El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le confiere valor probatorio con base a los artículos 444, eiusdem, y 1.363 del Código Civil, para demostrar tal circunstancia. ASÍ SE DECIDE.

   16. - Letra de cambio identificada con el Nº 13/13, emitida el 15-03-2007, por la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) para ser pagada el 15 de Abril de 2011 de 2007, a la orden de INVERSORA MENDI ENDER C.A., valor entendido sin aviso y sin protesto por K.I.N.R., en Calle principal de San Lorenzo, Conjunto Residencial San Lorenzo casa Nº 9, Pampatar, Municipio Maneiro, estado Nueva Esparta. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le confiere valor probatorio con base a los artículos 444, eiusdem, y 1.363 del Código Civil, para demostrar tal circunstancia. ASÍ SE DECIDE.

   17. - Constancia de pago, expedida en fecha 08-07-2008, por INVERSORA MENDI ENDER, C.A., mediante la cual se hace constar que la Sra. E.A., canceló la totalidad de la inicial de Bs. 62.000,00, (según opción compra-venta, 1 pago de 15.000,00, 12 giros de Bs. 2.000,00, cada uno y un giro especial de Bs. 23.000,00, y la misma fue firmada por el ciudadano O.J.R., titular de la cedula de identidad Nº 6.045.656, Administrador de la referida Sociedad Mercantil. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada, conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se tiene como fidedigno y en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

   18. -Original de actas de inspección judicial extra litem, practicada por el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 30-09-2008, a los fines de demostrar las condiciones en que se encuentra el inmueble en litigio. Al respecto este Tribunal no le confiere valor probatorio por haber sido realizada extra litem, por no haber indicado las circunstancias establecidas con el artículo 1.429 del Código Civil y en concordancia con el 938 del Código de Procedimiento Civil.- ASI SE DECIDE.

   19. - Avisos publicitarios (marcadas con la letra F1, F2 y F3 ) en la revista Inmobilia.com., donde la empresa demandada INVERSORA MENDI EDER C.A., ofrecía en su planes de venta financiamiento hasta el 75% en 20 años e igualmente ofrecían financiamiento bancario a 20 años, no cobraban IPC, que aceptaban propuestas del plan de pago, que no cobraban IPC, financiamiento bancario al 9,87%, crédito bancario 75% (188 millones) en 20 años-crédito constructora 25% (62 millones) en 1 año, por lo que en ejecución de lo ofrecido en estos planes de financiamiento su representada recibió de INVERSORA MENDI EDER, C.A., Dichos avisos publicitarios son valorados conforme al criterio jurisprudencial de fecha 26-06-2006, sentencia Nº 226, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal supremo de justicia, mediante la cual se estableció lo siguiente:

       Ahora bien, las publicaciones en prensa no revisten el carácter de documentos; son sólo impresos que permiten establecer hechos notorios comunicacionales. En el supuesto como el subjudice la condición de documento la ostentaría, en todo caso, el original que fue llevado al medio de comunicación para su publicación y el cual contiene los dichos y opiniones originales del autor.

       ; es decir, como impresos que contienen hechos notorios comunicacionales, emanados de la empresa INVERSIONES MENDI EDER, C.A., empresa demandada en este proceso, tales documentales se refieren a publicidad u oferta pública relacionada con el bien inmueble objeto del litigio. ASÍ SE DECIDE.-

   20. - Copia fotostática de Comunicación de fecha 25 de enero de 2008, emitida por la Dra. L.E.V., en representación de INVERSIONES MENDI EDER, C.A., mediante la cual entregaba las planillas de solicitud de crédito del Banco Mercantil, para ser llenadas y remitidas a la oficina de su representada y ellos remitirla al Banco Mercantil, a la ciudadana E.M.A.. Este documento no fue desconocido, ni tachado en su oportunidad, por lo que se tienen como fidedigno, en consecuencia este Tribunal las valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-

   21. - copia fotostática de Comunicación y planillas con fecha 10 de junio de 2008, donde la ciudadana L.E.V. en representación de INVERSIONES MENDI EDER, C.A., le notifica a la ciudadana E.M.A.R., que la solicitud de crédito tramitada para la adquisición de una villa en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach, fue negada según comunicado recibido del departamento de crédito del Banco Mercantil, Región Oriente, por tales motivos es qué procede a entregarles los documentos correspondientes para que en un plazo no mayor de 15 días continuos, se proceda a la cancelación de la referida operación de compra venta. Así mismo le hace entrega de los documentos necesarios para la tramitación del nuevo crédito, los cuales fueron anexados e identificadas con las letras y números: H2, H3, H4, H5, H6, H7, H8, y H9, a través de otra entidad bancaria; para lo cual debía enviarla a la mayor brevedad posible, por esa misma vía, la respuesta relacionada a tal solicitud de crédito tramitada. Dicho documento no fue desconocido, ni tachado en su oportunidad, por lo que se tienen como fidedigno, en consecuencia, este Tribunal las valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-

   22. - Comunicación de fecha 10 de julio de 2008, recibida por IINVERSORA MENDI ENDER C.A., donde la parte actora les solicitaba la elaboración del contrato de opción de compra venta, en las mismas condiciones que el suscrito y se le hiciera entrega de Certificación Catastral, ya que eran requeridos para el trámite bancario ante el Banco SOFITASA. El referido documento no fue desconocido, ni tachado en su oportunidad, por lo que se tienen como fidedigno, en consecuencia, este Tribunal las valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-

   23. - Copia fotostática de la denuncia interpuesta por la ciudadana E.M.A., ante el Instituto para al Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) del estado Nueva Esparta, de fecha 11 de julio de 2008. El anterior documento no fue desconocido, ni tachado en su oportunidad, por lo que se tienen como fidedigno, en consecuencia, este Tribunal las valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-

   24. - Constancia de fecha 22 de septiembre de 2008, expedida por el ciudadano J.V.C., firma autorizada (IV-796), del Banco Mercantil, Oficina Maracay II, mediante la cual se indica que la solicitud de crédito realizada por la ciudadana E.M.A., califica. Dicho documento no fue desconocido, ni tachado en su oportunidad, por lo que se tienen como fidedigno, en consecuencia, este Tribunal las valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.- 25.-Promueve facturas Nº 818, emitida por la Dra. M.F.L. por un monto de Trescientos Bolívares, emitido en fecha 11 de julio de 2008, por la Dra. M.F.L., a nombre de la ciudadana E.M.A.R., por la cantidad de Trescientos bolívares (Bs. 300,00) de donde se refleja por concepto de honorarios profesionales justificados por redacción y consignación ante el Indecu de solicitud reclamo en contra de la empresa Inversora Mendi Eder C.A. Dicha prueba constituye un documento privado emanado de tercero y de conformidad con el contenido del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deben ser ratificados por terceros, a través de la prueba testimonial, hecho que permita a la contraparte hacer uso del derecho al contradictorio y al control de la prueba en el proceso, en consecuencia, este tribunal observa que esta prueba no cumplió con lo que establece el artículo 431, eiusdem, por lo que no se le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-

   26. - Contrato de prestación de servicios profesionales, entre el abogado A.R.P., y la ciudadana E.M.A.R., para la asistencia y representación en el arbitraje que tiene instaurado Inversora Mendi Eder, C.A., en su contra por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. La mencionada prueba constituye documento privado emanado de tercero y de conformidad con el contenido del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deben ser ratificados por terceros, a través de la prueba testimonial, hecho que permita a la contraparte hacer uso del derecho al contradictorio y al control de la prueba en el proceso, en consecuencia, este tribunal observa que esta prueba no cumplió con lo que establece el artículo 431, eiusdem, por lo que no se le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-

       En la etapa probatoria promovió:

       Reproduce el mérito favorable a los autos. Sobre este particular es conteste la doctrina, pacifica y reiterada jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituyen un medio de prueba en si, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. ASI SE DECIDE.-

       Promovió Inspección Judicial, evacuada por este Tribunal de fecha 02 de junio de 2010, en el Conjunto Villas de Palm Beach, calle los Olivos, Pampatar, estado Nueva Esparta, en la cual se dejó constancia que se notificó al ciudadano R.J.V.M., quien se identificó como oficial de seguridad del mismo, e igualmente, se dejó constancia que no se pudo tener acceso al inmueble objeto de la presente inspección, por lo que se procedió a observar desde las ventanas del mismo, y de inmediato se procedió a evacuar los particulares contenidos en el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora, que el tribual deja constancia que en el referido Twon House, se evidencia que los pisos y paredes están solo frisados; asimismo, se deja constancia que no se pudo evacuar sobre el punto referido a las piezas sanitarias que se encuentran instaladas en los baños por no haber podido tener acceso al referido inmueble. Se deja constancia que en el referido inmueble objeto de la presente inspección los pisos no están cubiertos de porcelanatos, que desde la ventana se observa la existencia de una habitación que no tiene instalada la puerta de la misma, que desde esa ventana se evidencia que la escalera que tiene acceso al piso superior no se encuentra instalado el pasamano de la misma. A la presente Inspección se le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-

       Inspección Judicial evacuada por ante este Tribunal en fecha 14 de junio de 2010, en el Conjunto Villas de Palm Beach, calle los Olivos, Pampatar, estado Nueva Esparta, en la cual este tribunal dejó constancia que se notificó a la ciudadana Usmir K.J.M., quien se identificó como vendedora de Inversora Mendi Ender, quien informa al tribunal que el Twon House casa modelo, ya no existe porque el mismo fue vendido, que ahora el mismo se encuentra identificado como apartamento A-1, y que el propietario no se encontraba en al isla, por lo que se dejó constancia que no se pudo tener acceso al inmueble objeto de la presente inspección. A la presente Inspección se le da todo valor probatorio de conformidad con los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-

       -Comunicación emitida por el Banco Mercantil Banco Universal, Sucursal Maracay, Estado Aragua, a los fines de que informe a este Juzgado si el inmueble señalado con el Nº 12B ò B12, del Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, Calle Los Olivos, Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, se encuentra hipotecado en la actualidad, con ocasión del crédito de construcción concedido por ellos a INVERSORA MENDI EDER, C.A., y de estar liberado, indicar fecha de pago de la fracción del crédito y la fecha de liberación de la hipoteca. Al respecto el tribunal observa que cursa de autos, respuesta del Banco Mercantil Banco Universal, Banca Hipotecaria, en el cual indican al tribunal que el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, Calle Los Olivos, Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, identificado con el Nº B-12, no ha sido liberado, por lo que se encuentra disponible; por lo que se le da valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

       -Comunicación emitida por el Banco Mercantil Banco Universal, Sucursal Maracay, Estado Aragua, a los fines de que remita copias de las comunicaciones siguientes: solicitud de crédito realizado por la ciudadana E.M.A., ya identificada, para la adquisición de un Town House, donde dicho Banco decidió que la totalidad del crédito calificó, asignándole el número de Asunto de crédito Nº 0610194453, correspondencia interna electrónica de fecha 26 de Agosto de 2008, donde E.T.R., Analista de Crédito de la Unidad Hipotecaria Región Centro, le comunica a J.L.V.C., que le devuelve el expediente debido a que el inmueble ofrecido en garantía, esta vinculado con un crédito de construcción del Banco Región Oriente y el solicitante debe realizar el tramite de su préstamo a través de la Constructora INVERSORA MENDI EDER, C.A.; constancia de fecha 22 de septiembre de 2008, expedida por J.L.V., firma autorizada (IV-796), del Banco Mercantil Oficina Maracay II, donde indica que la solicitud de crédito califica, lo cual evidencia que la solicitud de crédito, enviada a INVERSORA MENDI EDER, C.A., por la ciudadana antes nombrada, no fue tramitada por ante ese Banco Mercantil, de esa región. Al respecto el tribunal observa que cursa de autos, al folio 149, respuesta del Banco Mercantil Banco Universal, Banca Hipotecaria, en el cual indican al tribunal que la documentación consignada por la ciudadana E.M.A.R., antes identificada, para el otorgamiento de un crédito hipotecario, para la adquisición un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, Calle Los Olivos, Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, identificado con el Nº B-12, fue devuelta a la constructora Inversora Mendi Eder C.A., a fin de ser entregada a la ciudadana, por lo cual, la misma ya no reposa en sus archivos; por lo que se le da valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

       -Comunicación emitida por el Banco Mercantil Banco Universal, Sucursal Maracay, Estado Aragua, a los fines de que informe si por ante ese Banco fue tramitado por INVERSORA MENDI EDER, C.A., solicitud de crédito hipotecario a favor de la ciudadana E.M.A.R., para adquirir el Town House 12B ò B12, del Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, Calle Los Olivos, Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, entre el 25 de Enero de 2008 y el 10 de Junio de 2008, debiendo remitir copia de todo la correspondencia interna y expediente respectivo, estando dispuesto a costear los gastos de causarse. Al respecto el Tribunal observa que cursa de autos, al folio 149, respuesta del Banco Mercantil Banco Universal, Banca Hipotecaria, en el cual informa que la Constructora Inversora Mendi Eder C.A., remitió una solicitud de crédito hipotecario a nombre de la ciudadana E.M.A.R., anteriormente identificada, para la adquisición de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, Calle Los Olivos, Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, identificado con el Nº B-12; que la documentación consignada fue devuelta a la Constructora Inversora Mendi Eder C.A., a fin de ser entregada a la ciudadana E.M.A.R., por lo cual la misma ya no reposa en sus archivos; por lo que se le da valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

       -Comunicación emitida por el Registro Público del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, a los fines informe a este Juzgado (particular 13ª): Si aparece presentado para su otorgamiento, desde el 10 de Junio de 2008 hasta el 31 de Marzo de 2010, documento de venta del Town House B 12 ò 12B, del Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, Calle Los Olivos, Urbanización Los Olivos, pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, a realizarse por INVERSORA MENDI EDER, C.A., a E.M.A.R., y de ser cierto, remitir copia del asiento del Libro de Presentaciones, llevados por su Oficina. Al respecto el tribunal observa que cursa de autos, respuesta del referido Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, en el cual informa que de la revisión exhaustiva de los libros de presentación años 2008 hasta 2010 correspondientes a sus archivos, se pudo constatar que no se presentó documento de venta para su otorgamiento; por lo que se le da valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

       - En cuanto a la testimonial de la ciudadana L.E.V., la misma no se aprecia por cuanto no rindió declaración alguna. ASÍ SE DECIDE.-

       - En lo relativo a la testigo YUDELYS DEL VALLE ROJAS SALAZAR, quien fue conteste, se advierte en las respuestas a las preguntas CUARTA y QUINTA, que había comenzado a trabajar en enero del 2007, cuando ya se había hecho la venta de la señora E.A. y sabia que a la señora se le habían vendido con un precio aproximado de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000,00), como fue una de las primeras ventas se ofertó un financiamiento y la venta incluía un acabado de primera; y que siempre se habló que los acabados de esas casas eran iguales a los de la casa modelo, pisos de granitos, escalera de mármol y el acabado en las paredes, puertas internas y externas, en los baños incluían cerámicas, puertas, piezas sanitarias, lo que no incluía era la paraducha y ni la tina de lavamanos que era de cristal. Dicha declaración testimonial al no contener contradicción se valora conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil para demostrar esa circunstancia. ASÍ SE DECIDE.-

       - En cuanto a la testimonial del ciudadano E.T., la misma no se aprecia por cuanto no rindió declaración alguna. ASÍ SE DECIDE.-

       - En cuanto a la testimonial de la ciudadana K.I.N.R., la misma no se aprecia por cuanto no rindió declaración alguna. ASÍ SE DECIDE.-

       PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

       La parte demandada reconviniente promovió pruebas de manera extemporáneas, las cuales fueron inadmitidas en su oportunidad, razón por la cual se tienen como no existente.

       CARGA DE LA PRUEBA.-

       A este respecto ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 27-07-2004 y mantenido su criterio en Sentencia posteriores lo siguiente:

       …Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

       El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, con lo cual consagra de manera expresa el aforismo reus in excipiendo fir qctor, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa..”. (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)…

       …Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.

       Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no in cumplió su obligación, lo que esta expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.

       Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que “al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…”.

       Ahora bien, de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamentan sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido sus obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar sus afirmaciones y defensas expresadas al momento de dar contestación a la demanda.

       De acuerdo a la postura asumida por las partes se tiene que ambas partes reconocieron la existencia de la relación contractual por lo cual dicho hecho no será objeto de prueba, siendo que la carga de la prueba recaerá en ambos sujetos procesales, a quienes les corresponderá comprobar los hechos que han sido objeto de discusión, como lo son aquellos que fueron alegados tanto por la parte demandante-reconvenida como la demandada-reconviniente para sustentar sus dichos y defensas, como por ejemplo el incumplimiento contractual que se le atribuye a la parte accionada-reconviniente, los hechos alegados como defensa por la parte contraria relacionados con la naturaleza del contrato, la conducta infractora que le atribuyó a la demandante-reconvenida y asimismo, sobre las circunstancias que sirvieron de sustento para proponer la reconvención en la cual se pide por un lado, la resolución o extinción del contrato. Es decir, deberá la actora comprobar los hechos alegados en el libelo de la demanda, y muy especialmente que cumplió con la programación de pago del precio que se describe en la cláusula cuarta de promesa de compra-venta de fecha 30 de marzo 2007, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, y a la parte accionada-reconviniente le corresponde igualmente la ineludible carga de comprobar la alegada imposibilidad de cumplir con el contrato y especialmente en lo que atañe a la demostración de circunstancias que demuestren que el incumplimiento contractual en el que incurrió surgió por causas que le son imputables a la parte actora-reconvenida.

       PUNTO PREVIO.-

       LA RECONVENCIÓN:

       Siendo la oportunidad para decidir la presente acción este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la reconvención solicitada por la parte demandada reconviniente de la siguiente manera:

       Establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil “Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.

       Es decir, se pone de manifiesto que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal y debe reunir los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

       Es criterio expresado por la Sala de Casación Civil de forma reiterada, en sentencia de fecha 30 de noviembre de 1988, en la cual dejo sentada:

       …A la luz de la presente disposición es evidente que el legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo…

       .

       Se trata de la interposición por el demandado de una pretensión contra la persona que le hizo comparecer en juicio, entablada ante el mismo juez y en el mismo procedimiento en que la pretensión del actor se tramita, para que sea resuelta en la misma sentencia, la cual habrá de contener dos pronunciamientos.

       En el escrito de la contestación a la demanda que la parte demandada reconviniente interpuso demanda de mutua petición, en los siguientes términos:

       Que “rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por ser contraria a los hechos absolutamente y a la realidad”.

       Que “la demandante suscribió contrato de promesa bilateral de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha treinta (30) de marzo de 2007, inserto bajo el Número 9, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría”.

       Que “el contrato tenía por objeto la compra venta una (1) unidad habitacional, tipo Town House, en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en la Urbanización Los Olivos, Calle Los Olivos Pampatar, Estado Nueva Esparta, distinguido con la letra y número 12-B, con un área aproximada de cien metros cuadrados (100 Mts2) en dos (2) niveles, con un (1) puesto de estacionamiento”.

       Que “el precio por el cual su poderdante se comprometió a vender el bien inmueble antes identificado fue por la cantidad de Doscientos Cincuenta Millones de Bolívares (Bs.250.000.000, 00) que actualmente es la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F250.000,00) que la compradora se obliga a pagar de la siguiente manera: a) Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000,00); b) la cantidad de Veintitrés Millones de Bolívares (BS. 23.000,00) en una cuota numerada 1/1 para ser pagada a los seis meses siguientes a la firma del documento de Promesa de Compra Venta; La cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs.24.000.000,00) que actualmente es la cantidad de veinticuatro mil bolívares fuertes (Bs. F. 24.000,00) a ser pagada en doce cuotas consecutivas sin intereses por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) hoy dos mil bolívares fuertes (BS. F. 2.000,00) cada una, para completar la cuota inicial”.

       Que “el saldo deudor del precio de venta por la cantidad de ciento ochenta y ocho millones de bolívares (Bs. 188.000.000,00) que actualmente es la cantidad de ciento ochenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs. F. 188.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente en dinero efectivo o mediante crédito hipotecario que La Promitente Compradora se comprometió a solicitar ante una Institución Bancaria de su elección”.

       Que “la compradora pagó todas las cuotas, es decir las identificadas 1/1, de Bs. 23.000,00 y doce (12) desde 1/1 hasta 12/12, sin intereses por un valor de Bs. 2.000,00, cada una”.

       Que “la promitente compradora, no pudo protocolizar la operación de compra venta, hacer efectivo el pago del saldo del precio de venta del inmueble que era la cantidad de ciento ochenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs. F. 188.000,00), los cuales debía pagar al momento de la protocolización en efectivo o en crédito bancario que ella debía obtener ya que mi representada sin estar obligada a ello intento que se lo otorgara el Mercantil Banco Universal y para ello hizo las gestiones necesarias negándole el banco el crédito por no reunir los requisitos exigidos por el Banco, para la obtención del crédito, mi representada se vio en la obligación de demandarla cuya demanda se introdujo por el Procedimiento de Arbitraje tal y como lo establece el Contrato de Promesa Bilateral de Compra.”

       Que “ambas partes renunciaron al procedimiento de arbitraje para que el juicio se tramitara por el ordinario y con la opción para la compradora de que pudiera resolver la situación en el transcurso del tiempo”.

       Que “hasta la fecha a mi representada le ha sido imposible hacer efectiva la protocolización del documento definitivo de venta a pesar de que ya se le había notificado la fecha de la misma a la promitente compradora conforme a los plazos establecidos en el contrato de promesa de compra venta, cláusula décima quinta, y por ende el cobro de la cantidad líquida restante adeudada, del saldo del precio de venta que debía ser pagada al momento de la protocolización incluso ejerciendo diferentes mecanismos de cobranzas, sin llegar a recibir por parte de la compradora notificación alguna de estar dispuesta a protocolizar y pagar el saldo deudor de la unidad habitacional objeto del contrato ya dicho incumpliendo así los compromisos contractuales previamente adquiridos”.

       Que “se encuentran vencidos todos los lapsos y términos para la protocolización de la venta definitiva y pendiente de pago el saldo del resto del precio de venta, el monto de ciento ochenta y ocho millones de bolívares (Bs. 188.000.000,00) que actualmente es la cantidad de ciento ochenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 188.000,00) a favor de mi representada conforme a la cláusula cuarta y décima quinta del contrato”.

       Que “denota un incumplimiento contractual por parte de la compradora, no habiendo satisfecho en su totalidad la deuda con mi poderdante, ni su compromiso de otorgar el documento de venta definitivo ante la oficina inmobiliaria de registro subalterno respectivo, lo que ha ocasionado prejuicios y daños a su representada”.

       Que “debe pagar al Banco que financio la obra, los intereses correspondientes a la unidad habitacional que opciono la ciudadana E.A.”.

       Que “la demandante misma en su libelo de demanda confiesa su incumplimiento cuando dice “En el anexo “J” que la empresa Inversiones Mendi Eder, C.A., se vea obligada a suscribir un nuevo Contrato de Opción de Compra Venta en el cual se establezca claramente las mismas condiciones de venta que desde la fecha del 30 de marzo del año 2007 me fueron otorgadas, igualmente deberá expresar un plazo de 180 días para realizar la protocolización; ya que la Entidad bancaria Banco Sofitasa Banco Universal exige que el referido contrato no tenga más de 20 días de suscrito; y por último que exprese dicho contrato que el crédito será financiado por el Banco Sofitasa Banco Universal. En virtud que mi representada sospechaba que la solicitud de crédito a su nombre ante el banco Mercantil entregada…”.

       Que “la demandante, hizo solicitud de crédito ante el Banco Mercantil sucursal Maracay, para adquisición del referido Town House, dicho Banco decidió que su solicitud de crédito califica, asignándole número de asunto Crédito Nro. 0610194453, correspondencia interna electrónica de dicho Banco, de fecha 26 de agosto de 2008, donde Enmi Tablante Rodríguez, analista de Crédito de la Unidad Hipotecaria Región Centro, le comunica a J.L.V.C., donde le informa que le devuelva el expediente debido a que el inmueble ofrecido en garantía esta vinculado con un crédito de construcción del Banco Región Oriente, y que la solicitante debía realizar el tramite de su préstamo a través de la constructora INVRESIONES MENDI EDER, C.A.”.

       Que “aun cuando su representada sin tener obligación de hacerlo tal y como se desprende del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, en la cual quien se obligo a tramitar el crédito fue la demandante hizo las gestiones ante el Mercantil Banco Universal para que la demandante se le otorgara el crédito, el banco devolvió la documentación con la manifestación de que la demandante no calificaba para la obtención del crédito, posterior a todo esto la demandante se dirigió por escrito a mi representada para que le otorgara otro documento de opción de compra para tramitar el crédito por ante otra institución bancaria, a lo que no accedió mi representada por no tener obligación de hacerlo y porque el contrato ya había sido suscrito y otorgado ante notaría Publica”.

       Que “la solicitud hecha por la demandante a mi representada demuestra su incumplimiento por que a todas luces y de todas formas se nota claramente que en la oportunidad de notificársele el otorgamiento del documento definitivo de venta la demandante no lo podía hacer por no tener el monto de la protocolización, obligación que también contrajo al momento de suscribir El Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, esto también trajo como consecuencia el incumplimiento al cronograma de pago establecido en el contrato citado”.

       Que “en la cláusula cuarta y décima quinta del compromiso de compra venta, se establecieron los términos para que la compradora hiciera efectivo sus compromisos de pago y otorgamiento del documento de venta definitivo, ante la oficina inmobiliaria de registro respectiva, como consecuencia del incumplimiento contractual se han generado intereses y gastos por el crédito utilizado para financiar la obra de los cuales una cuota parte corresponde a la unidad habitacional opcionada por E.A., que hasta la fecha tampoco han sido pagados por la compradora”.

       Que “rechaza el cobro que por daños y perjuicios pretende hacer a mi representada toda vez que quien le ha causado un daño patrimonial, económico a mi representada es la demandante al tener esta que asumir el pago de los intereses que genera la cuota parte que corresponde a la unidad habitacional objeto de este contrato, por la no protocolización de la venta y liberación de la cuota parte de la hipoteca del crédito al constructor que a ella corresponde”.

       Este Tribunal antes de pasar a decidir la reconvención planteada por la parte accionada, trae a los autos Sentencia del 07 de junio de 2010, (T.S.J. – Sala Constitucional) S.A. El Masri en amparo., dejó sentado lo siguiente:

       La reconvención no constituye una defensa frente a la acción ejercitada, sino una nueva demanda que no afecta su defensa; cuando el demandado pretenda utilizar esta vía como una mera aspiración de ser absuelto de la demanda no estamos en presencia de una reconvención, sino de una excepción

       . (Negrilla de La Sala).

       De lo expuesto se deduce, con meridiana claridad, que la reconvención no constituye una defensa frente a la acción ejercida, sino una nueva demanda que formula el demandado en un proceso y puede ser tramitada independientemente, sin que ello afecte su defensa; pero lo que se estima que cuando el demandado pretenda utilizar esta vía como una mera aspiración de ser absuelto de la demanda o procure una declaración contradictoria del mismo derecho que invoca la parte actora, no estamos en presencia de una reconvención, sino de una excepción”.

       En el caso estudiado se desprende del escrito de contestación a la demanda que la parte accionada interpuso demanda de mutua petición, mediante la cual expresó que conforme a los hechos antes señalados, a raíz del incumplimiento contractual experimentado por la parte actora, ciudadana E.M.A., debe declararse la resolución del contrato de promesa de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 30 de marzo de 2007, inserto bajo el número 9, tomo 40 de los Libros de Autenticaciones, por falta de su obligación principal de pago del saldo del precio de venta correspondiente al cronograma de desembolsos comprometido en la Cláusula Cuarta (IV) del contrato y por el no otorgamiento del documento definitivo de venta de conformidad con las cláusulas Décima Segunda, Décima Tercera, Décima Cuarta y Décima Quinta del Contrato Bilateral de Promesa de Compra Venta. Así se establece.-

       Ahora bien, como quiera que la reconvención no es una defensa de fondo, sino una nueva pretensión que se concluye en el mismo proceso por mandato de ley, como un supuesto más de acumulación, y cumple con los elementos esenciales de un libelo del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ésta sentenciadora antes de pronunciarse sobre el fondo de la litis, considera necesario resolver, la figura de la confesión ficta aunque no lo alego la parte demandada-reconviniente, el Juez debe pronunciarse de oficio por ser norma de orden público; por parte de la parte demandante reconvenida, que no dio contestación a la reconvención en el plazo indicado establecido en el único arparte del artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

       Si el demandante no diere contestación a la reconvención en el plazo indicado, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del reconviniente, si nada probare que le favorezca

       .

       Al respecto este Tribunal observa:

       La confesión ficta, es una institución procesal de orden público y en ese sentido debe ser declarada por el sentenciador, aún de oficio. Es igualmente, el resultado de la conducta contumaz del demandado, quien tácitamente acepta la veracidad de los hechos narrados en la demanda.

       Establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil:

       Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca…

       Por su parte la Sala de Casación Civil de nuestro m.T. en sentencia de fecha 05 de abril de 2000, ratificado su doctrina sobre los supuestos que deben cumplirse para la procedencia de la confesión ficta, estableciendo lo siguiente:

       …En el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, regula la confesión ficta exigiendo dos requisitos: 1) que la petición del demandante no sea contraria a derecho y 2) que nada probare que le favorezca. En cuanto, al segundo requisito, como se dijo anteriormente supone una situación particular, que consiste en la no contestación de la demanda, en el plazo establecido para el demandado. Caso en el cual el demandado puede presentar pruebas que contradigan las presentadas por el actor. Esta disposición jurídica da una nueva oportunidad al demandado confeso, para que promueva las contra – pruebas, de los hechos alegados, en el libelo de la demanda.

       Con respecto a la norma transcrita y la jurisprudencia patria, se evidencia que deben verificarse tres elementos para que opere la confesión ficta:

   1. -) Que la parte demandada no haya comparecido a dar contestación a la demanda. 2.-) Que la parte demandada nada haya probado para destruir la presunción de verdad de los hechos demandados; y 3.-) Que no sea contraria a derecho la petición contenida en el libelo de la demanda.

      Sobre este mismo particular la Sala en referencia de nuestro m.T., con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ en sentencia de fecha 14 de junio de 2000, en el juicio seguido por la ciudadana Y.L. vs. C.A.L., expediente N° 99-458, dispuso:

      "...La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, hacer contra prueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que - tal como lo pena el mentado artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas…”

      En este orden de ideas y sobre la base de las sentencias citadas, se procede a sentenciar en base a la confesión ficta de la actora reconvenida, donde es necesario analizar en el caso de autos, los requisitos exigidos a los fines de verificar si efectivamente se configuró la confesión ficta, así tenemos:

      En primer lugar, para que se configure la confesión ficta, deben concurrir todos los requisitos indispensables, siendo dos de ellos que la parte demandante reconvenida no haya comparecido oportunamente a dar contestación a la reconvención. En el caso bajo análisis, quien examina observa que de las actas procesales se evidencia que en fecha 04 de Marzo del 2.010, se agregó a los autos contestación de la demanda en la cual, la Sociedad Mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A., propone la reconvención en contra de la ciudadana M.A.R., el tribunal en fecha 09 de marzo de 2010, procede admitir y advertir a la demandante reconvenida que deberá dar contestación, de conformidad con la norma del artículo 367 del Código Procedimiento Civil, cuyo lapso procesal comenzó a computarse el día diez (10), del mismo mes y año, correspondiéndole comparecer por ante este Tribunal a dar contestación a la reconvención, dentro del lapso de cinco (05) días de despacho. Como se evidencia, que el lapso para contestar a la reconvención, feneció el día 19-3-2.010, y la parte demandante-reconvenida, no acudió a contestar oportunamente ni válidamente dentro del lapso de los cinco (5) días, lo que operó la presunción de certeza sobre los hechos afirmados en soporte de la reconvención, estableciéndose para la parte demandante-reconvenida una presunción iuris tantum, y por ende, la carga probatoria establecida en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, configurándose el primer requisito para la procedencia de la ficta confesión. ASÍ SE ESTABLECE.-

      Ahora bien, en cuanto al segundo requisito de la ley, “si nada probare que le favorezca”, ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de agosto de 2003, caso: T.D.J.R.d.C., expediente Nº 03-0209, lo siguiente:

      …si en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene el accionante, sin embargo, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que le favorezca…

      La Sala de Casación Civil, ha sido muy enfática en cuanto a este requisito de la confesión, pues tal como lo ha sentado en la sentencia citada anteriormente, el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria.

      El anterior criterio fue ratificado en decisión de la Sala de Casación Civil, del 11 de agosto de 2004, caso: J.I.R.H. y otros contra S.J.S., expediente N° 03-598, en la que señaló:

      ...Así las cosas, la falta de contestación de la demanda acarrea para el demandado una presunción iuris tantum de confesión ficta, y siempre que la demanda no sea contraria a derecho, a las buenas costumbres o atente contra el orden público, únicamente desvirtuable mediante la aportación de pruebas que contradigan las pretensiones del demandante, pero sin que le sea permitido consignar otros medios probatorios que él estime conducentes o la alegación de hechos nuevos. (Sic).

      Para la doctrina de casación, es permitida la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho, pero no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda…

      Del análisis de los autos en el caso de marras, se evidencia que la demandante-reconvenida, en fecha 06 de abril del 2010, presentó escrito de promoción de pruebas oportunamente y válidamente dentro del lapso de promoción, desvirtuando mediante la aportación de pruebas las pretensiones del demandado-reconviniente, no configurándose el segundo requisito antes señalado para hacer procedente la confesión ficta. ASÍ SE ESTABLECE.-

      Así mismo, se pudo verificar que la parte demandada-reconviniente no cumplió con la carga de la prueba, ya que la documentación aportada en el escrito de promoción, son inapreciables por extemporáneos, por auto dictado por este Tribunal en fecha 23 de abril de 2.010, con lo cual es evidente que la parte demandada-reconviniente no aportó elementos probatorios a los fines de demostrar la mutua petición y la pretensión de la actora reconvenida. ASÍ SE ESTABLECE.-

      En cuanto al tercer requisito de que la pretensión del actor no sea contraria a derecho, sobre este punto en la confesión ficta, nuestra jurisprudencia, insiste en que lo contrario a derecho más bien debe referirse a los efectos de la pretensión, y que realmente hay pretensiones contrarias a derecho cuando esta no se subsume en el supuesto de la norma invocada. En el subíndice, la pretensión planteada consiste en un juicio de Cumplimiento de Contrato, el cual está contemplado en el artículo 1.133, 1.134, 1.135, 1.159 y 1.160 del Código Civil Venezolano, y por mandato legal debe regirse por las reglas del juicio ordinario toda vez que no tiene ninguna Ley Especial que rija dicho procedimiento, tal como se colige del artículo 338 del Código de Procedimiento Civil; de manera que la acción ejercida no está prohibida por la ley, por el contrario, se encuentra amparada por ella. En consecuencia, se ha cumplido con el último de los requisitos indicados. ASÍ SE ESTABLECE.-

      En este orden de ideas, en aras de dar cumplimiento a lo solicitado en la mutua petición por la parte demandada reconviniente, primero que se declare la resolución de contrato de promesa de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha treinta (30) de marzo de 2007, inserto bajo el número 9, Tomo 40, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, por falta de su obligación principal de pago del saldo del precio de venta establecido en la Cláusula Cuarta (IV) del contrato bilateral supra y por el no otorgamiento del documento definitivo de venta de conformidad con las Cláusulas Décima Segunda, Décima Tercera, Décima Cuarta y Décima Quinta, del contrato ya arriba señalado. Segundo: en pagar por concepto de indemnización (Cláusula Penal) el equivalente al treinta por ciento (30%) de los montos pagados hasta la presente fecha por la cantidad de dieciocho mil bolívares fuerte (Bs. 18.000,00) de conformidad con la Cláusula Décima Segunda (XII) del documento autenticado supra. (Resaltado de la parte demandada).

      De la situación planteada en el presente expediente, impulsa a esta juzgadora, a resolver el asunto debatido sobre la reconvención de resolución de contrato por la falta de pago, es decir que la parte demandante reconvenida no haya cumplido con su obligación, y en atención al contenido de la contestación de la mutua petición, se observa, que efectivamente las partes contendientes del presente juicio demandada-reconviniente, reconoce que la ciudadana E.M.A.R., “pagó todas las cuotas mensuales de la venta convenida…omossis…no pudo protocolizar la operación de compra venta, hacer efectivo el pago del saldo del precio de venta del inmueble…omissis…los cuales debía pagar al momento de la protocolización en efectivo o en crédito bancario que ella debía obtener…omissis…Hasta la fecha a mi representada le ha sido imposible a mi mandante (sic) hacer efectiva la protocolización del documento definitivo de venta a pesar de que ya se le había notificado la fecha de la misma…omissis…y por ende el cobro de la cantidad líquida restante adeudada,…omissis…”.

      Así las cosas, esta Juzgadora encuentra que tales hechos escapan de cualquier apreciación, ya que la demandada-reconviniente no promovió prueba alguna tendiente a demostrar la improcedencia de la resolución del contrato y menos aún, demostrar la imposibilidad de hacer efectiva la tradición del inmueble dado en opción. Lo que se limito a invertir la carga u obligación que tiene el vendedor para atribuirlo a la compradora al señalar textualmente que la actora reconvenida, “y por el no otorgo el documento definitivo de venta”, siendo un requisito sine qua non la obligación del vendedor de transferir al comprador la propiedad con el otorgamiento del documento definitivo de venta y la compradora tiene la obligación de pagar el precio, razón por la cual la reconvención no tiene que prosperar. (Resaltado del Tribunal). Y ASÍ SE DECLARA.-

      Este Tribunal pasa a decidir la procedencia de la acción principal, pero antes establecerá un análisis de las cláusulas más discutidas del Contrato de Compraventa de la siguiente manera:

      Riela en los folios 95 al 98, marcado con la letra “F” Contrato de Promesa de Compraventa entre INVERSORA MENDI EDER, C.A., representada por el ciudadano E.V.B., identificado en autos; debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 30 de marzo de 2007, bajo el N° 09, tomo 40 de los libros de Autenticaciones, siendo valorado en su respectiva oportunidad. En la cual en su Cláusula Primera la compañía promete vender a El Promitente Comprador y ésta promete adquirir, una (1) unidad habitacional, tipo Town House identificado con el Nº 12-B, ya descrito en diferentes oportunidades de los autos. En su Cláusula Segunda se establece la titularidad del terreno donde se construyó el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, conforme a sus documentaciones debidamente protocolizadas, con sus respectivas áreas y linderos. En la Cláusula Tercera, la propietaria deja constancia del cumplimiento del documento de condominio de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Propiedad H.q.s. encuentra libre de hipoteca, que el dinero recibido como precio se destina para la construcción del Conjunto Residencial y que obtuvo los permisos de construcción. En la Cláusula Cuarta, se establece el precio de la promesa de compra-venta por un monto de Bs. 250.000.000,00 para esa fecha, y a partir de la corrección monetaria a esta fecha en que el Tribunal se pronuncia equivale a Bs. 250.000,00, estableciendo que el valor del inmueble es definitivo y no sufrirá ajustes, ni variaciones siempre y cuando se cumpla con los términos del contrato; comprometiéndose la promitente compradora a los siguientes pagos: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs.15.000.000,00) ahora por la corrección monetaria se traduce a Bs.15.000,00, como cuota inicial, cancelándose en efectivo en el acto de la autenticación de dicho contrato; b) la cantidad de veinte y tres millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00) ahora (Bs. 23.000,00) en una cuota numerada 1/1, aceptada por la compradora y debidamente firmada, girándose una letra de cambio que será cancelada a los seis (6) meses transcurrido de la firma del documento autenticado; c) la cantidad veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00) ahora Bs. 24.000,00 para ser pagados en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, librándose doce (12) letras de cambio por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) ahora Bs. 2.000,00 cada una, aceptada y firmada por la compradora. La Cláusula Octava, establece que el inmueble será entregado por la propietaria a la compradora con materiales y acabados de primera calidad. La Cláusula Décima Segunda; establece la indemnización del no cumplimiento por ambas partes, equivalente al 30% de la cantidades recibidas a favor del propietario por daños y perjuicios y la devolución de la diferencia dada por la compradora al propietario al momento de vendido nuevamente la unidad habitacional, estableciéndose las causas que son imputables al comprador: a) el incumpliendo en el pago de los aportes estipulados en la cláusula cuarta del contrato de marras; b)si la compradora traspasa los derechos adquiridos sin la autorización previa de la propietaria; c) si la compradora no se presentara al Registro Subalterno el día fijado previa notificación hecha por la propietaria para protocolizar el documento definitivo de compra venta; y si la propietaria no terminara la obra en el tiempo previsto, imputable a ella, las partes contratantes convienen una prorroga de 4 meses y si no fuese posible la entrega, la propietaria se obliga a cancelar a la compradora la cantidad de diez mil bolívares (Bs.10.000,00) por cada día de retraso, o la compradora optara por la resolución del contra de marras y la propietaria se obliga a reintegrar a la compradora las cantidades de dinero recibidas hasta la fecha en un lapso de 3 meses, sin nada más que resarcir.

      El Código Civil define al contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vinculo jurídico, cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; por otra parte, también regla el señalado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución al menos que la otra parte no cumpla con la suya de conformidad con el artículo 1.168 de la Ley Sustantiva.

      Del mismo modo, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que cuando en una relación contractual una de las partes incumpla su obligación la otra puede acudir al órgano jurisdiccional en busca de la tutela de su derecho.

      Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 de la Ley supra, regulan lo concerniente a los efectos del incumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que estas deben cumplirse tal como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que se justifique el incumplimiento, con el supuesto previsto en la última parte del citado artículo 1.271, como lo sería una causa extraña no imputable. Es así que, en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarrean daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño, en caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensable y muy especialmente que se produjo una disminución o perdida del patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.

      Sobre este particular la doctrina y la Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos 1) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la pretensión de cumplimiento o de resolución.

      Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que ELOY MADURO LUYANDO Y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III” al conceptualizarlo dice: “El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido, incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o causas extrañas no imputables al mismo”; por su parte, el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General de Contrato, expresa “….por incumplimiento se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y de simple retardo en el incumplimiento… perse la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo), en efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución, mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que debemos recurrir.

      Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la pretensión propuesta a tal efecto, observa esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato denominado “Contrato de Promesa de Compra-Venta”, el cual fue opuesto y reconocido por la demandada, en toda la secuela del procedimiento, el mismo no fue atacado ni desconocido por la demandada, que dicho contrato une a los sujetos procesales de este juicio, que en el precitado contrato la parte actora se comprometió a cancelar el precio del inmueble plenamente identificado a la Sociedad Mercantil INVERSORA MENDI EDER, C.A., y que esta última asumió el compromiso de vender a través de un contrato denominado promesa de compra-venta a la ciudadana E.M.A.R., una (1) unidad habitacional, tipo Town House, en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, ubicado en la Urbanización Los Olivos, Calle Los Olivos Pampatar estado Nueva Esparta, distinguido con el número y letra 12-B, con un área aproximada de Cien Metros Cuadrados (100 Mts2), en dos niveles, con dos (2) puestos de estacionamiento de construcción aproximadamente, destinados a uso residencial, construido en un terreno propiedad de La Empresa INVERSORA MENDI EDER, C.A., conforme consta de documento de propiedad Registrado en La Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 30 de octubre del 2006, bajo el número 46, folios 239 al 242, Tomo 6, Protocolo Primero del Cuarto Trimestre, que la parte actora debía entregarle a la optante la cantidad de Doscientos Cincuenta Millones de Bolívares (Bs.250.000.000,00) hoy por la reconvención monetaria Bolívares Doscientos Cincuenta Mil (Bs.250.000,00) que fue el precio convenido con las condiciones de pagos siguientes: la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs.15.000.000,00) hoy por la reconversión monetaria Quince Mil Bolívares (Bs.15.000,00) lo cual consta que entregó la actora como cuota inicial; la cantidad de Veintitrés Millones de Bolívares (Bs.23.000.000,00) hoy Veintitrés Mil Bolívares (Bs.23.000,00), al momento de la firma del documento autenticado del contrato de promesa de compra venta, en fecha 30 de marzo de 2007, bajo el N° 09, Tomo 40, de los Libros de Autenticaciones, de la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta, pago del cual se extendió letra de cambio, haciendo se efectiva a los seis (6) meses de la firma del documento autenticado supra; y la cantidad de Veinticuatro Millones de Bolívares (Bs. 24.000.000,00) hoy por la reconversión monetaria Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 24.0000,00), pagados en doce (12) letras de cambio, por un valor cada una de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) hoy Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00), que consta a las actas los giros cambiarios opuesto por la demandante en la secuela probatoria, recibidos efectivamente dichos pagos por la demandante, según se evidencia de los originales con sello humedo del logo de la empresa Inversiones Mendi Eder, C.A., y del sello “Pagado”, según originales que reposan en la Caja de Seguridad de este Tribunal.

      Ahora bien, es necesario que esta juzgadora determine la naturaleza del contrato llamado Contrato de Promesa de Compra Venta o denominado Contrato de Opción de Compra, aunque las partes no hayan discutido sobre la naturaleza del mismo es menester determinarlo por los efectos y responsabilidades del mismo, ya que es diferente un contrato de opción de venta con un contrato bilateral de compra venta.

      El contrato de opción de compra venta es aquel por medio del cual una parte llamada prominente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamado optante, quien es libre o no de aceptar la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara Mauricio, el contrato de Opción Segunda edición 1.998, pág. 5).

      Es por esta razón que se dice que la esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas. El autor citado concluye señalando que en el contrato de opción hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte, es decir que una de las partes no tiene ninguna obligación, sino simplemente un derecho potestativo que puede ejercer o no.

      A diferencia de ello, el contrato preliminar que regularmente ha sido confundido con el contrato de opción, está destinado a obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, el cual puede ser unilateral o bilateral, dependiendo si surgen obligaciones para una de ellas o ambas partes. El contrato preliminar está dirigido a la conclusión de otro contrato (definitivo) entre las mismas partes, quienes deben manifestar nuevamente su voluntad en el contrato ulterior. Por el contrario el contrato de opción, no implica un nuevo acuerdo de voluntades, ya que el perfeccionamiento del contrato ulterior, depende única y exclusivamente del optante, así, si una parte se obliga en vender y la otra se obliga en comprar, en un lapso de tiempo establecido y por un precio previamente pactado, entonces estaríamos en presencia de un contrato preliminar bilateral de compra venta, que la doctrina ha establecido que más que un contrato preliminar es un contrato de venta propiamente dicho, en virtud de que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, hay acuerdo en cuanto al bien y en cuanto al precio del mismo, entonces hay venta. En atención a lo señalado, tanto en la doctrina como en la Jurisprudencia, han concluido en que en principio, la promesa de venta equivale a venta, esto solo es aplicable a las promesas bilaterales y no a las unilaterales, pues en éste último no existe el consentimiento reciproco de las partes, al menos hasta que la promesa sea aceptada.

      La característica fundamental del contrato de opción estriba en ofrecer la posibilidad de llegar a otro contrato, pero en ningún caso la seguridad, ya que el nacimiento del nuevo contrato depende de la sola y exclusiva voluntad del optante. Por otra parte en el contrato de opción se deja sentada o establecida una oferta, que por naturaleza propia es irrevocable por un cierto tiempo.

      Del análisis de las cláusulas, ya transcritas, se observa que ambas partes asumieron reciprocas obligaciones, la futura compradora se obligó en cancelar el precio del inmueble objeto del contrato de compra venta y el vendedor de cumplir con la obligación de construir el señalado inmueble con las características y condiciones establecidas, obtener la cedula de habitabilidad y otorgar el documento definitivo debidamente protocolizado previa a la notificación sin determinar fecha, razón por la cual se establece que estamos en presencia de un contrato preliminar de compra venta. ASI SE DECIDE.

      Así pues que el thema decidendum en este caso estará centrado en determinar primariamente si la acción de cumplimiento de contrato propuesta es procedente y si en efecto se consumó el incumplimiento por parte de la demandada, o si por el contrario las causas o alegatos de la demandada son susceptibles de justificar el incumplimiento contractual.

      Delineado lo anteriormente señalado, se observa que del material probatorio aportado por la parte demandante en el presente procedimiento, considera esta juzgadora que han quedado demostrado los siguientes hechos:

      Que la parte demandante en virtud de un aviso publicitario publicado por la empresa INVERSORA MENDI EDER, C.A., promocionaba la venta de 36 Town House en construcción en el Conjunto Residencial “Villas Palm Beach”, ubicado calle Los Olivos, Sector Los Olivos a 100 mts de la Redoma de Los Robles antes de la Bomba Texacos, con una mensura de 100 mts, en dos niveles. 3 habitaciones, 3 baños, sala-comedor, patio, estacionamiento privado, área social, piscina, caney y vigilancia, tanque de agua de 200.000 Lts., con financiamiento hasta el 75% por 20 años, (f.41) y el financiamiento Bancario al 9,87%, crédito Bancario 75% (188 millones en 20 años. Crédito Constructora 25% (62millones) en 1 año, (f.67). Quedó demostrado, que ciertamente se celebró un contrato preliminar de compra venta, que en el mismo se señala que el proyecto en referencia del cual formaría parte el Town House objeto de contrato sería entregado con materiales y acabados de primera. Que la referida empresa constructora no fija fecha definitiva de culminación del inmueble ofertado, sino que señala un plazo de doce (12) meses a partir de la firma del documento de compra venta, imponiendo a la accionante una condición sumamente gravosa como lo era, que en el caso de que no pudiera culminar la construcción de la obra y no se pudiera obtener los permisos de habitabilidad y otorgamiento del documento de condominio y por caso fortuito y fuerza mayor, quedando ésta exenta de cualquier obligación, sin que ésta fuera responsable de cualquier retardo en la terminación y entrega del inmueble.

      En relación al cumplimiento o no por parte de la accionante del pago restante por la cantidad de ciento ochenta y ocho mil bolívares (Bs. 188.000,00), los cuales debía pagar al momento de la protocolización en efectivo o en crédito bancario que ella debía obtener, sin estar obligada la empresa constructora, aunque intento que se lo otorgara el Mercantil Banco Universal, haciendo las gestiones necesarias, negándole el banco el crédito a financiar a la compradora, por no reunir los requisitos exigidos por el Banco.

      Ahora bien, si bien es cierto, que en el contrato preliminar en referencia, no se señala de manera expresa que la empresa demandada, que el saldo de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 188.000,00) sería cancelado con aportes de la Ley de Política Habitacional, no es menos cierto también, que en los avisos publicitarios publicados, por la empresa INVERSIONES MENDI-EDER, C.A., en el cual se promocionaba la venta de los Town House en el Conjunto “Villas Palm Bech”, se ofrecía con financiamiento hasta el 75% por 20 años, (f.41) y el financiamiento Bancario al 9,87%, crédito Bancario 75% (188 millones) en 20 años. Crédito Constructora 25% (62millones) en 1 año, (f.67), por lo cual la empresa estaba obligada a gestionar todo lo concerniente al crédito hipotecario a favor de la vendedora, y a la accionante de autos se le emplaza a que consigne la documentación solicitada para la tramitación del crédito en el Banco Mercantil o en su defecto ante otra entidad bancaria, como lo señaló en su oportunidad la empresa demandada según comunicación de fecha 10/06/2008, (folio 69), a los fines de la adquisición del Town House objeto de la negociación de marras, lo que lleva al convencimiento de ésta juzgadora de que si la demandante a la fecha 10/06/2008, ya estaba al día con el pago de todas las cuotas que se había obligado a pagar, con excepción de la cuota especial de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 188.000,00), que sería la que tramitaría la empresa, a través de un crédito con el Banco Mercantil, ya que a otra conclusión no puede llegar esta juzgadora, en virtud de que es lógico pensar que, sí la accionante hubiere estado en mora con las anteriores cuotas, la demandante no hubiera tramitado el crédito hipotecario, razón por la cual concluye esta juzgadora, que si bien es cierto, la parte accionante no cumplió con el pago de la cuota especial de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES, tal incumplimiento resultó involuntario y es atribuible, bien a la parte demandada que no procesó dicho crédito o bien un tercero en este caso el Banco Mercantil; en todo caso ha debido demostrar la empresa demandada y no lo hizo en su oportunidad, que dicho crédito no fue aprobado por culpa de la adquirente accionante, por lo que esta juzgadora concluye, que la accionante se encontraba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Asimismo, debe tomarse en consideración su condición de mujer que la hace más vulnerable, máxime cuando en Venezuela para nadie es un secreto que las políticas actuales del País en cuanto a la protección de la vivienda tienen preferencia las mujeres que en muchos casos le corresponde la pesada carga de asumir el papel de padre y madre a la vez y debe tomarse en cuenta lo difícil que resulta en nuestro País tener acceso a una vivienda propia. ASÍ SE DECIDE.-

      En relación al cumplimiento a los pagos realizados por la accionante solicitado en la cláusula quinta, considera esta juzgadora improcedente en fundamento a que en el caso de marras la parte actora no logro demostrar los daños materiales, ya que las pruebas traídas a los autos fueron desechadas de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-

      Como es bien sabido, la regla del ordinal 5º del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, contiene el principio doctrinario de "exhaustividad", que obliga al juez a considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones de las partes que viene a constituir el problema judicial debatido que el juez debe resolver, cuya infracción conduce a una omisión de pronunciamiento. Bajo tales consideraciones y una vez valorados los elementos aportados por el demandante en la secuela del proceso y observado la postura de la demandada dentro del proceso, ya que si bien trajo elementos contradictorios, no menos es cierto que no logro probar sus dichos, por el contrario, reconoció plenamente la relación contractual y que la parte actora pago todas las cuotas a excepción del último pago pendiente de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 188.000,00) que estaba condicionado al crédito hipotecario que debía gestionar la empresa demandada por ante la entidad bancaria Mercantil Banco Universal, por ende la de otorgar a la demandante su documento definitivo tal como se desprende de las actas procesales, donde incurre en una contradicción al confesar que no estaba obligada a gestionar el financiamiento, que por el contrario intento que se le otorgara el crédito a la ciudadana E.M.A.R., por ante la entidad bancaria supra, y que ésta negó el crédito por no reunir los requisitos exigidos, dichos que tampoco demostró en el lapso correspondiente de la demanda, caso contrario de lo informado por la entidad Bancaria Mercantil Banco Universal, en atención del oficio Nº 0970-11.938 de fecha 23/04/2010, de la prueba de informe solicitada por la parte demandante, en la cual informa a este Tribunal que la documentación consignada por la ciudadana E.M.A.R., titular de la cedula de identidad Nº V-9.139.568, para el otorgamiento del crédito hipotecario para la adquisición del inmueble señalado e identificado en los autos, fue devuelta a la Constructora Inversora Mendi Eder, C.A., sin señalar fecha de devolución, a clarando que no fue intención del Banco, dejar de atender la solicitud del crédito introducida por la ciudadana, emitiéndole una respuesta que no constituye parte de las políticas de crédito de la institución, lo que determina a ésta juzgadora, primero, que el crédito fue gestionado por la ciudadana E.M.A., y no por la Empresa INVERSORA MENDI EDER, C.A., segundo, que le fue devuelto los recaudos (documentos) recopilados por la parte actora, a la constructora Inversora Mendi Eder, C.A., con una respuesta que no tenia que ver con el crédito solicitado por la ciudadana E.M.A., es decir, nunca se le informo a la parte demandante por que de la devolución, me pregunto ¿Será que no cumplió con algún recaudo que estaba en posesión de la empresa demandada? o correspondía a la empresa Inversora Mendi Eder, C.A., la autorizada de entregar cual información visto que estaba vinculada con un crédito al constructor con la entidad bancaria Banco Mercantil de esta región, como se indica de la comunicación de la misma entidad Bancaria Región Centro (folio 82) que este tribunal le otorgo valor probatorio en la oportunidad correspondiente; tercero, ¿Por qué esperaron transcurrir más de un (1) año a la fecha de la suscripción del documento autenticado de opción de compra-venta, para notificarle a la ciudadana E.A., que le fue negada su solicitud de crédito ante el Banco Mercantil Región Oriente, aunque había sido calificada por el Banco Mercantil Región Centro, pero remitida por la Región Centro a la Región Oriente de la misma entidad Bancaria supra, ya que su trámite de préstamo tenia que ser realizado a través de la Constructora INVERSORA MENDI EDER, C.A., (F. 81 y 82), por tal motivo, se debe concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente y que en consecuencia, este Juzgado haciendo uso de su poder Jurisdiccional ordena a la sociedad Mercantil INVERSORA MENDI EDER, C.A., a que en cumplimiento del contrato de compra venta celebrado entre las partes en fecha 30 de marzo del año 2007, gestione el financiamiento del crediticio por ante la Entidad Bancaria Mercantil Banco Universal a favor de la ciudadana E.M.A.R. identificada en autos, por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00), debido que el Banco en cuestión en su respuesta al oficio Nº 0970-11938, de fecha 09 de junio de 2010, invita nuevamente a que la ciudadana demandante formalice su solicitud de crédito por la oficina de su conveniencia; así mismo a la elaboración de un nuevo contrato de opción a compra-venta con las mismas estipulaciones contractuales establecidas en el contrato autenticado en fecha 30 de marzo de 2007, y una vez, aprobado el crédito se efectúe la protocolización legal del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público correspondiente, del inmueble identificado en el contrato de opción a compra-venta y objeto del presente litigio, identificado de la siguiente manera: una (1) unidad habitacional, tipo Town House, en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, ubicado en la Urbanización Los Olivos, Calle Los Olivos Pampatar estado Nueva Esparta, distinguido con el número y letra 12-B, con un área aproximada de Cien Metros Cuadrados (100 Mts2), en dos niveles, con dos (2) puestos de estacionamiento de construcción aproximadamente, destinados a uso residencial, construido en un terreno propiedad de La Empresa INVERSORA MENDI EDER, C.A., conforme consta de documento de propiedad Registrado en La Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 30 de octubre del 2006, bajo el número 46, folios 239 al 242, Tomo 6, Protocolo Primero del Cuarto Trimestre, y que proceda dentro del lapso que se fije como lapso para cumplir voluntariamente con el presente fallo. (Resaltado del Tribunal). Lo anteriormente establecido genera para esta sentenciadora precisar que la parte demandada dejó de cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa y se condena a cumplir con la Cláusula Décima Segunda del Contrato de Promesa de Compra-Venta autenticado en fecha 30 de marzo de 2007. ASÍ SE DECIDE.-

      DISPOSITIVA.-

      En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: