Decisión nº 1829 de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Menores de Anzoategui, de 27 de Abril de 2009

Dicen los apoderados actores en su libelo de demanda, que ocurren para demandar el cumplimiento de contrato, la desocupación del inmueble arrendado, así como el pago de los Daños y Perjuicios causados, por incumplimiento en los términos del contrato e inventario agregado a la inspección judicial practicada el 10 de Diciembre de 2007, por el Juzgado Primero del Municipio J.A.S. de esta Circunscripción Judicial, en el inmueble arrendado, marcado con la letra "B".-

Manifiestan los actores, que el objeto de la relación arrendaticia lo constituye un Edificio destinado para la actividad de Aparthotel y alojamiento temporario, ubicado en la Calle Maneiro Nº.15, de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, denominado "Residencias C.D.V.", junto con equipos, dotación y enseres que lo componen y el cual su representada cedió en alquiler a la Sociedad Mercantil APARTHOTEL QUEBET, C.A., cuyo Director Gerente es el ciudadano M.Q., quien a su vez ha sido la persona que ha manejado y estado al frente de todas las operaciones en el inmueble arrendado.

Asimismo alega, que su representada en la Cláusula Primera del contrato le cedió a la Arrendataria un edificio de su propiedad, conformado por: a) Planta Baja, donde se encuentra un área de Estacionamiento de vehículos; Un apartamento tipo estudio para el Conserje del hotel y un local comercial arrendado a un tercero, por lo que no forma parte del contrato objeto de demanda. b) Una Mezanine (sic) en el que se encuentran cuatro apartamentos tipo estudio c) Cinco (5) plantas o pisos, donde se hallan dos apartamentos en cada uno de ellos. D) Una planta o piso 6, tipo pent house, compuesto por cuatro dormitorios, cinco baños, una sala, cocina y lavandero y e) Una planta o piso 7, constituido por 7 habitaciones tipo hotel y un área de Lavandería. Que cuenta con un ascensor que accede a los distintos pisos del Edificio y equipos de A.A. en todas las habitaciones, menaje, equipos, dotación y enseres que lo componen, propios de la actividad hotelera; en la Cláusula Segunda se convino el tiempo de duración por el término de once (11) meses improrrogables, desde el 1° de febrero de 2007 hasta el 31 de Diciembre de 2007; En la Cláusula Cuarta, la Arrendataria, manifestó haber recibido el inmueble arrendado en perfecto estado de conservación y habitabilidad, así como las instalaciones eléctricas, sanitarias, puertas, ventanas, lámparas y demás accesorios del inmueble, incluidos los bienes detallados en el inventario anexo, comprometiéndose a mantenerlo y devolverlo en el mismo buen estado en que lo recibió durante la vigencia del contrato, obligándole igualmente la arrendataria a cambiar las puertas que estuvieren dañadas o en malas condiciones, así como a efectuar el correspondiente mantenimiento y reparación de los sistemas eléctricos, sanitarios, incluidos sistema de distribución de aguas blancas y negras, aires acondicionado, bombas de agua, ascensor y demás equipos que componen el inmueble.- En la Cláusula Décima Primera del contrato, la arrendataria al asumir la guarda y custodia del inmueble y la obligación de operarlo bajo su firma comercial, se comprometió a responder civil y mercantilmente frente a terceros (conforme a los artículos 1185, 1193 y 1194 del Código Civil), así mismo se obligo a mantener vigente una póliza de riesgo locativo o incendio, contratada por la propietaria del inmueble, desde el año 2000, con Seguros Mafre La Seguridad, sucursal Puerto La Cruz, signada con el N° 2100050000016, siendo su productora la ciudadana N.L.D.C., por el término de duración del contrato y hasta por el monto del valor del edificio, conforme a los artículos 1598 del Código Civil, dicha póliza en la actualidad se encuentra vencida y por consiguiente sin cobertura de cualquier siniestro que pudiera presentarse, del cual consignó marcada con la letra “C” copia del cuadro de la referida póliza de seguro pendiente de renovación.- Finalmente en la Cláusula Décima Cuarta del contrato se convino que en caso de incumplirse la obligación de entregar el inmueble en la oportunidad prevista en el mismo la arrendataria debería pagar diariamente como penalización, en los términos del artículo 1257 del Código Civil, con motivo de su inejecución en términos o retardo, la suma de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00) diarios, los cuales pueden ser exigidos de pleno derecho por la arrendadora, conjuntamente con las restantes cantidades que se adeudaren con motivo de las estipulaciones del referido contrato, incluso como consecuencia de la ocupación del inmueble por la arrendataria, derivada de cualquier naturaleza antijurídica que exceda el término establecido.-

Que la arrendataria a incumplido los términos del contrato a saber, no ha procedido a desocupar y hacer entrega formal del inmueble al vencimiento del término establecido, ocurrido el 31 de diciembre del año 2007, continuando con una ocupación ilegitima, en perjuicio de su representada, a pesar de habérsele ratificado el término de desocupación, tal como consta de la notificación realizada al Administrador de la demandada al momento de ser practicada la inspección judicial, consignada marcada “B”, que no ha cumplido con su obligación de mantener el inmueble arrendado en el mismo buen estado que lo recibió durante la vigencia del contrato, así como a cambiar las puertas que estuvieren dañadas, efectuar el correspondiente mantenimiento y reparaciones de los sistemas eléctricos, sanitarios, sistemas de distribución de aguas blancas y negras, aires acondicionados, bombas de agua, ascensor y demás equipos que componen el inmueble, tal como se obligo en la cláusula Cuarta de la suscrita convención arrendaticia acompañada a la demanda.- Que de la inspección judicial practicada por el Juzgado Primero del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en el inmueble arrendado, asesorada por la Ingeniero Civil H.D.C., titular de la Cédula de Identidad Nº.12.187.972, nombrada y juramentada por el Tribunal de la causa y las respectivas fotografías tomadas al efecto, se dejó formal y claramente demostrado, que el referido inmueble se encuentra en un grave estado de deterioro y sin que la arrendataria le hubiere realizado ni el mantenimiento, ni las reparaciones a las cuales se obligo contractualmente; y las realizadas fueron en forma irregular y deficiente, como por ejemplo el reemplazo de piezas de cerámicas en los pisos con diferentes tipos y colores, creando un desagradable aspecto al inmueble arrendado, lo cual redunda en una desvalorización del mismo en perjuicio de su propietaria.-

Que al momento de la inspección judicial practicada se observaron algunos deterioros que constan en la referida inspección y que se dan por reproducidos aquí.- Que el inmueble arrendado se encuentra en un estado deplorable desde todo punto de vista, y para acondicionarlo adecuadamente para su funcionamiento requiere de una inversión dineraria que sobrepasa varias veces el pírrico depósito de garantía constituido, si se toma en cuenta la magnitud del inmueble y la cantidad de daños existentes, a lo que además se debe agregar el largo período de tiempo que demandaría para poder culminar adecuadamente sus reparaciones sin poder obtener ingresos.- Que de conformidad con el literal d) del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, el referido inmueble por encontrarse destinado a la actividad hotelera y alojamiento turístico, recreacional y afines se encuentra excluido de las determinaciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente y en consecuencia dicha relación arrendaticia se debe regir por las determinaciones del Código Civil, que regula este tipo de relaciones contractuales.-

Que de acuerdo con la Legislación Civil vigente, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, por otra parte las disposiciones fundamentales del Código Civil, que regulan las relaciones contractuales bilaterales entre particulares, establecen en sus artículos 1.159. 1.160 y 1.167 que: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”…”deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias “… y …” si una de las partes no ejecutan su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato, por todo lo cual le asiste el derecho al arrendador, para solicitar el cumplimiento del contrato y en consecuencia reclamárselo a la arrendataria, conjuntamente con la obligación de pagar las sumas adeudadas, los daños y perjuicios causados y entregar el inmueble en las condiciones estipuladas contractualmente, así como solventar todos los gastos judiciales causados por tal motivo, con los honorarios de abogados respectivos.-

De igual manera concluyeron que como la arrendataria ha dejado de cumplir con la entrega del inmueble arrendado una vez vencido el contrato, lo cual ocurrió el 31 de diciembre de 2007, y en consideración a que por mandato del literal d) del artículo 3 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios vigente, se encuentra excluido de las determinaciones de la referida Ley, no le corresponde prorroga alguna y en vista de ello dicha relación arrendaticia se debe regir por las determinaciones del Código Civil, que regula este tipo de relaciones contractuales.

Habiéndose convenido en la cláusula Décima Cuarta del suscrito contrato el respectivo pago de las penalizaciones convenidas, por la no entrega oportuna del inmueble a razón de BS. 700.000,00 diarios, que a la presente fecha equivalen a totalizar la cantidad de Seis Mil Trescientos Bolívares (Bs. 6.300,00), conjuntamente con las que se siguieren causando hasta la definitiva recepción del mismo y las demás cantidades que se adeudaren con motivo de las estipulaciones del contrato objeto de demanda, a todo lo cual, su representada le asiste el derecho a reclamar.-

Que dicho monto comprende los daños y perjuicios que se le han causado a la arrendadora, por lo que tiene derecho a reclamarlos conjuntamente con la acción de cumplimiento, al tenor del artículo 1.167 del Código Civil, tomando en consideración que se ha producido en su patrimonio un perjuicio económico directo, correspondiente al hecho de no recibir el pago de la suma indicada, independiente de los demás daños, perjuicios y deudas contractuales a cargo de la arrendataria, que pudieren causarse por lo cual se reservaron el derecho de demandarlos oportunamente por separado.- Que por todo lo expuesto y con fundamento en los señalados hechos y derecho en sus carácter de representantes de la arrendadora, señora Elbeen Tang Tang Vda. de Costarelos, antes identificada, demandaron por Cumplimiento de Contrato y Pago de Daños y Perjuicios, en su calidad de arrendataria a la Sociedad Mercantil Apartotel Québec, C.A., en la persona de su Director Gerente ciudadano M.Q., anteriormente identificados y en consecuencia para que: Primero: Convenga o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, en haber vencido el contrato de arrendamiento suscrito por el término de 11 meses improrrogables, así como su incumplimiento en el pago de las penalizaciones originadas por la no entrega oportuna del inmueble, Segundo: Convenga o en su defecto de ello sea condenado por el Tribunal, en la devolución del inmueble arrendado, solvente en sus servicios públicos y en el mismo buen estado de aseo y conservación como lo fuera entregado, con todo menaje, equipos, dotación y enseres que lo componen, propios de la actividad hotelera, según inventario que anexaron, Tercero: Convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en el correspondiente pago de daños y perjuicios causados, consistentes en las penalizaciones diarias convenidas contractualmente, que importan a la presente fecha la cantidad de Seis Millones Trescientos Mil Bolívares, equivalentes debido al proceso de reconversión monetaria a la suma de Seis Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bs.F 6.300,00), así como las penalizaciones que se siguieren causando hasta la entrega del inmueble, en las condiciones establecidas, Cuarto: Convenga o en su defecto, a ello sea condenado por el Tribunal, en el pago de las constas procesales, las cuales estimó prudencialmente en la suma de Un Mil Ochocientos Noventa Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.890,00).- Solicitaron de conformidad con los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Ordinal 7 del artículo 599, ejusdem, medida de secuestro del inmueble antes identificado, propiedad de su representada, de igual forma solicitaron que se comisionara al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios J.A.S. y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui y que la citación se practicara en la persona de su Director Gerente ciudadano M.Q., identificado en autos, en la siguiente dirección; Calle Maneiro, N° 15 de la ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, a cuyos efectos pidieron que se librara compulsa y se comisionará al Tribunal Primero del Municipio J.A.S.d.E.A., por último solicitaron que la demanda fuera admitida por el procedimiento ordinario y su tramitación conforme a derecho fuera declarada con lugar en la definitiva con todos sus pronunciamientos accesorios.-

Para declarar Con Lugar la demanda interpuesta, el Tribunal de origen estableció lo siguiente:

…”Establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, y si nada probare que le favorezca. De la norma anteriormente transcrita, se evidencia que deben concurrir tres elementos para que proceda la confesión ficta, estos son: 1.- Que el demandado no de contestación a la demanda. 2.- Que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso. 3.- Que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho. En lo que respecta a la confesión ficta la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 4 de junio de 2000, caso: Y.L. contra C.A.L. y otros, expediente N° 99-458, estableció: que la inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la pretensión del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, hacer contra prueba a los dichos del peticionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que – tal como lo establece el artículo 362 -, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas.- De allí entonces, y sobre la base de la sentencia citada, es necesario analizar en el caso de autos los requisitos exigidos a los fines de verificar si efectivamente se configuro la confesión ficta, así tenemos: Cursa a los folios del 15 al 52 del cuaderno de medidas, resultas de la medida de Secuestro decretada y ejecutada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios J.A.S. y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 21 de febrero del 2008, de las cuales se evidencia que el ciudadano M.Q., en su condición de Director Gerente de la empresa Apartotel Québec, C.A. parte demandada, estuvo presente en el acto de ejecución, a quien el Tribunal comisionado notificó de su misión, y éste quedó en cuenta de la misma y suscribió el acta de secuestro; el cual estuvo en dicho acto debidamente asistido por el abogado N.C.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.327; en tal sentido, de conformidad con lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, la pare demandada quedó debidamente citada para el acto de contestación; evidenciándose de autos, que dicha actuación procesal que no se verificó en la presente causa, es decir, el demandado no dio contestación.- Que nada pruebe el demandado que le favorezca, a tal efecto la jurisprudencia venezolana, en forma reiterada ha venido señalando que lo único que puede probar el demandado es algo que le favorezca, la llamada contraprueba, es decir la inexistencia de los hechos alegados por el actor, ya que el demandado puede en el lapso probatorio lograr con los medios admisibles por la ley, enervar la pretensión del demandante; sin embargo, es importante tener en cuenta la limitación a la que se encuentra sometido el demandado cuando no da contestación de la demanda o lo hace tardíamente, pues no puede defenderse con los simples alegatos que correspondían en la contestación; para su defensa debe traer a los autos la contraprueba de las pretensiones del actor. La Sala de Casación Civil, ha sido muy enfática en cuanto a este requisito de la confesión, pues tal como lo ha sentado en la sentencia citada anteriormente, el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria; dicho lo anterior observa este Juzgador, que de autos se evidencia que la parte demandada tampoco cumplió con la carga de la prueba, pues no acudió en la etapa probatoria a probar algo que le favoreciera. Por último tenemos, el requisito de que la pretensión del actor no sea contraria a derecho, sobre este último punto de la confesión ficta, cabe señalar que la doctrina insiste, en que lo contrario a derecho más bien debe referirse a los efectos de la pretensión, y que realmente hay pretensiones contrarias a derecho cuando esta no se subsume en el supuesto de la norma invocada. En el presente caso, se ha planteado la pretensión por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y daños y perjuicios, alegando la demandante que la arrendataria no ha procedido a desocupar y hacer entrega formal del inmueble al vencimiento del término establecido, ocurrido el 31 de diciembre del 2007; así como tampoco ha cumplido con su obligación de mantener el inmueble arrendado en el mismo estado que lo recibió, es decir, no ha realizado el mantenimiento, ni la reparaciones a las cuales se obligó contractualmente.- A los fines de probar la relación arrendaticia, la parte peticionante trajo a los autos contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un Edificio destinado para actividad de Apartotel y alojamiento temporario, ubicado en la calle Maneiro, N° 15 de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, denominado “Residencias C.D.V.”, junto con el menaje, equipos, dotación y enseres que lo componen, propios de la actividad hotelera, suscrito entre la ciudadana Elbeen Tang de Costarelos, en su carácter de arrendadora y Aparthotel Québec, C.A. representada por el ciudadano M.Q., en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, en fecha 27 de febrero de 2007, el cual se aprecia sobre la base de los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, y al no encontrase desvirtuado de forma alguna en la presente causa, este Tribunal le otorga todo su valor probatorio.- Asimismo, en cuanto a la Inspección judicial traída a los autos por la parte demandante, a los fines de probar que la arrendataria no cumplió con la obligación de mantener el inmueble arrendado en el mismo buen estado que lo recibió, este Tribunal por cuanto dicha Inspección fue practicada por un Tribunal competente para ello, en ese caso el Juzgado Primero del Municipio J.A.S.d.E.A., y la misma no fue atacada por la parte demandada en su oportunidad legal, este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, le otorga todo su valor.- Así se decide.- De allí entonces, que si una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene el accionante, sin embargo, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que le favorezca; además que en el caso de autos se pretende es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento y los daños y perjuicios, con fundamento en el artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.- Con tales consideraciones, observa este Tribunal que se corrobora que la pretensión no es contraria a derecho, permitiendo declarar la confesión ficta, considerando ciertos y verdaderos los hechos alegados en la demanda, en el sentido de no haber cumplido la arrendataria con su obligación hacer entrega del inmueble al vencimiento del término establecido en el contrato y por no haber cumplido con la obligación de mantener el inmueble arrendado en el mismo buen estado en que lo recibió, y así se declara. DECISIÓN Por todas las razones antes expresadas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, y de conformidad con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, declara la CONFESIÓN FICTA de la parte demandada Apartotel Québec, C.A., en consecuencia se declara CON LUGAR la presente pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios incoado por la ciudadana Albeen Tang en contra de la empresa Aparthotel Québec, C.A., antes identificados; en tal sentido se declara: Primero: Vencido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el presente proceso, en fecha 27 de febrero del 2007; en consecuencia se ordena a la demandada empresa Aparthotel Québec, C.A. hacer entrega del inmueble construido por un Edificio destinado para actividad de Apartotel y alojamiento temporario, ubicado en la calle Maneiro, N° 15 de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, denominado “Residencias C.D.V.”, junto con el menaje, equipos, dotación y enseres que lo componen, propios de la actividad hotelera, libre de bienes y personas.- Así se decide.-Segundo: Se condena a la empresa Apartotel Québec, C.A. a pagar a la parte demandante ciudadana Elbeen Tang, la suma de treinta y seis mil cuatrocientos bolívares (Bs.36.400,°°) por concepto de daños y perjuicios consistentes en las penalizaciones diarias convenidas contractualmente hasta el día 21 de febrero del 2008, fecha en la cual se puso en posesión del inmueble a la parte demandante.- Así también se decide.-Tercero: Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

El Tribunal antes de pronunciarse sobre el fondo del asunto, estima plantear el siguiente Punto Previo:

En el acto de informe presentado por ante esta alzada, el recurrente planteó entre otras delaciones la siguiente:

…”La Relación Jurídica objeto de la presente causa

Los documentos fundamentales acompañados con el libelo de la demanda, no son indicadores de verdad: la conducta omisiva del demandante en informar debidamente al tribunal sobre la verdadera Relación Jurídica , lo cual puede entenderse como un fraude procesal o fraude a la Ley, por cuanto no es cierto que la relación jurídica se iniciara en fecha primero de febrero del 2007, sino que dicho contrato fue una continuación del contrato que se suscribiera entre las partes en fecha Primero de Diciembre del año 2000. Siendo algunas de sus cláusulas nulas de nulidad absoluta, por ser el contrato LEONINO, al poner en cabeza del arrendatario las reparaciones mayores como cambio de puertas, etc., que son obligaciones propias del arrendador, y en la sentencia apelada se condena a mi representada a entregar el inmueble y pagar unos daños que nunca se causaron, sino que esa frase “en las misma condiciones” en que se recibió implica que esas puertas y demás reparaciones no estaban hechas cuando mi representada recibió el inmueble. Es de hacer notar que la no consideración de los contratos originales causa un daño en el patrimonio de mi representada, al intentar prescindirse de los intereses que este deposito causa.

La violación al debido proceso y normas de orden publico:

En la primera instancia del proceso se cometieron una serie de violaciones al debido proceso, entre ellas:

La ausencia de citación: por cuanto el tribunal de la causa valoró erróneamente la presencia como representante de la demandada, en la ejecución del injusto secuestro. Nunca se citó a la demandada; sino que erróneamente, insisto, el tribunal de la causa considero haberse dado la citación presunta, por haber estado presente el ciudadano M.Q., quien además, no habla ni entiende el idioma castellano, por ser canadiense; en la practica de la injusta medida cautelar de secuestro que ese tribunal dicto y que fue ejecutada en fecha 21 de